IMMOBILIENKAUF IN FRANKREICH - Ratgeber Alle Informationen im Detail Von der Immobiliensuche über Vor- und Hauptvertrag bis zum Erbfall ...
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Ratgeber
IMMOBILIENKAUF IN
FRANKREICH
Alle Informationen im Detail
Von der Immobiliensuche über Vor- und
Hauptvertrag bis zum Erbfall
INHALTSVERZEICHNIS
Wissenswertes vorab 3
• Eine Immobilie finden 4
• Immobilienvermittlungsbüro 5
• Makler 6
• Notar 8
Immobilienkauf 9
• Vorvertrag 10
• Hauptvertrag 15
• Kosten, Steuern und Gebühren 20
Immobilien vererben 23
Aufbewahrungsfristen für Unterlagen 26
Fachbegriffe und Glossar 27
Hilfreiche Adressen 30
• Hilfreiche Links 31
• Artikel 15-2 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 32
Stand der Informationen: Juli 2016
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WISSENSWERTES VORAB
Jeder EU-Bürger darf frei wählen, in welchem Kompakte Informationen finden Sie in unserer
EU-Mitgliedstaat er wohnen möchte. Teil Broschüre „Immobilienkauf in Frankreich“, die
dieser Freiheit ist auch das Recht, eine Im- auch als Printversion verfügbar (1) ist.
mobilie zu erwerben. Allerdings gelten in
den Mitgliedstaaten der EU unterschiedli-
che rechtliche Regelungen beim Immobili-
enkauf. Wir empfehlen Ihnen, sich von Anfang an
von einem französischen Notar beraten
Beim Kauf eines Objektes in Frankreich liegen folg- zu lassen, der neben der französischen
lich nicht nur sämtliche Dokumente in franzö- auch der deutschen Sprache mächtig ist.
sischer Sprache vor, es gilt zudem zwingend Entsprechende Listen finden Sie auf der Internet-
französisches Recht. Und da sich dieses vom deut- seite: www.allemagne.diplo.de (2).
schen unterscheidet, ist es hilfreich, die Unter-
schiede zu kennen. Dieser juristische Ratgeber
bietet Ihnen einen detaillierten Überblick. Die
vorliegenden Informationen beziehen sich auf Grundsätzlich gilt: Unterschreiben Sie
unmöblierte Objekte. nichts, was Sie nicht genau verstehen!
GUT ZU WISSEN
Auf den Erwerb einer Immobilie ist stets das
Recht des Landes anwendbar, in dem sich die
Immobilie befindet.
(1) http://www.cec-zev.eu/fileadmin/user_upload/cec-zev/PDF/_BROCHURES/Brochure_Immobilienkauf_web.pdf
(2) www.allemagne.diplo.de
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WISSENSWERTES VORAB
Eine Immobilie finden
Bei der Suche nach einem Objekt haben Immobilien-Angebote finden Sie im Inter-
Sie mehrere Möglichkeiten: net z. B. unter folgenden Adressen:
• Immobilienanzeigen in Tageszeitungen oder • www.fnaim.fr Mehr lesen
Notarzeitschriften. Hier finden Sie eine große • www.paruvendu.fr Mehr lesen
Auswahl von Angeboten privater Anbieter
und von Immobilienmaklern, • www.topannonces.fr
• Aushänge an Objekten, die zum Verkauf ste- • www.leboncoin.fr
hen. Laufen Sie durch den Ort oder das Vier- • www.pap.fr
tel, in dem Sie gerne wohnen würden. Achten
• www.explorimmo.com
Sie auf Schilder in den Fenstern der Häuser,
die darauf hinweisen, dass das Haus oder die • www.entreparticuliers.com
Wohnung zum Verkauf steht („à vendre“), • www.lesiteimmo.com
• mit Hilfe eines Immobilienmaklers („agent / • www.immobilier.fr
mandataire immobilier“),
• mit Hilfe eines Notars („notaire“),
• mit Hilfe eines Immobilienvermittlungsbüros,
(„marchand de listes“),
• mit Hilfe des Internets.
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WISSENSWERTES VORAB
Immobilienvermittlungsbüro
In Frankreich gibt es immer häufiger so- Der Vermittlungsvertrag sollte eine Klausel
genannte Immobilienvermittlungsbüros enthalten, die besagt, dass Sie die vereinbarte
(„marchands de listes“). Sollten Sie sich für Geldsumme zurückerstattet bekommen, wenn:
die Dienste eines Immobilienvermittlungs- • die Objekte tatsächlich nicht mehr frei sind,
büros entscheiden, muss dieses einen Ver-
trag aufsetzen, in dem genau festgehalten • die Vorschläge, die das Vermittlungsbüro
wird, wonach Sie suchen. Zum Beispiel: unterbreitet, nicht Ihren Suchkriterien ent-
Größe und Lage des Objektes, Ausstat- sprechen,
tungsmerkmale, Preisvorstellung usw. Sie • die Objekte nicht exklusiv von Ihrem Vermitt-
erhalten daraufhin eine Liste mit Objek- lungsbüro angeboten wurden, sondern auch
ten, die Ihren Suchkriterien entsprechen. noch von anderen Vermittlungsbüros.
Im Gegenzug dazu verpflichten Sie sich zur
Zahlung eines bestimmten Geldbetrages
(bis ca. 150 Euro). Im Gegensatz zum Immobilienmakler be-
schränkt sich die Tätigkeit des Vermittlungsbü-
ros darauf, Ihnen Listen mit Immobilien und
den zugehörigen Kontaktdaten der Verkäufer
zur Verfügung zu stellen. Das Immobilienver-
mittlungsbüro organisiert keine Besichtigun-
gen und verfasst keine Verträge. Ebenso wenig
übernimmt es eine Garantie für den erfolgrei-
chen Abschluss des Kaufvertrages.
ACHTUNG
Gehen Sie niemals in Vorleistung. Das Ver-
mittlungsbüro darf erst dann Zahlung ver-
langen, wenn Ihnen die vereinbarte Anzahl
an Listen mit passenden Objekten vollstän-
dig übermittelt wurde.
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WISSENSWERTES VORAB
Makler
Rolle des Maklers
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Der Makler hat in Frankreich eine andere Rolle
als in Deutschland. Er vermittelt nicht nur zwi-
schen Käufer und Verkäufer und organisiert
Besichtigungstermine, sondern prüft auch im
Auftrag des Verkäufers, ob der Käufer seriös ist.
Der Makler darf Sie infolgedessen nach Gehalts-
zetteln, Bescheinigungen über regelmäßige
Mietzahlungen, Bürgschaften und Unterhalts-
verpflichtungen fragen. Des Weiteren ist der
Makler, genauso wie der Notar, berechtigt, den
Vorvertrag aufzusetzen.
Seriosität des Maklers
Achten Sie bei der Wahl des Maklers darauf,
dass dieser über einen Gewerbeschein („carte
professionnelle“) verfügt. Wer bestimmte Min-
deststandards wünscht, sollte einen Makler be-
auftragen, der einer Vereinigung angehört wie
beispielsweise der FNAIM („Fédération nationale
de l’immobilier“).
Maklervertrag und Provision
Sie können einen einzigen Makler („mandat GUT ZU WISSEN
exclusif“) oder mehrere Makler gleichzeitig
(„mandat simple / non exclusif“) beauftragen. Obwohl auch Sie einen Makler beauftragen
können („mandat de recherche“), ist es in
Frankreich eher üblich, dass der Verkäufer
den Makler beauftragt („mandat de vente“).
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WISSENSWERTES VORAB
Die Auftragserteilung bedarf grundsätzlich Die Provision beträgt üblicherweise zwischen 3
der Schriftform. Beachten Sie eventuell im und 8 % des Kaufpreises. Eine niedrigere oder
Maklervertrag enthaltene unkündbare Lauf- höhere Summe ist allerdings rechtlich zulässig
zeiten, automatische Vertragsverlängerungen und kann im Maklervertrag individuell verein-
sowie Kündigungsfristen. Lesen Sie die Ver- bart werden. Die Höhe der üblichen Provision
tragsbedingungen genau durch, bevor Sie sollte gut sichtbar in den Geschäftsräumen des
unterschreiben. Im Rahmen des Vertrages ver- Maklers aushängen. So können Sie diese vor
pflichten Sie sich, dem Makler sämtliche Infor- Abschluss des Vertrages zur Kenntnis nehmen.
mationen zukommen zu lassen, die er zur Erfül- Klären Sie im Vorfeld, ob die Provision bereits
lung seiner Aufgabe benötigt. die Mehrwertsteuer in Höhe von 20 % (seit 1.
Januar 2014) enthält („TTC - toutes taxes com-
Ein Maklervertrag gilt aber auch dann als ge- prises“) oder ob diese noch zur Provision hinzu
schlossen, wenn es keinen schriftlichen Vertrag kommt („hors taxes“).
gibt, sondern Sie die Immobilie lediglich mit
dem Makler zusammen besichtigt haben. Auch Haben Sie sowohl einen deutschen als auch ei-
hier gilt: Sie dürfen den Kaufvertrag nicht „an Ih- nen französischen Makler beauftragt, wird die
rem Makler vorbei“ abschließen. Provision für jeden der beiden fällig, auch wenn
lediglich der Vorvertrag unterschrieben wurde.
Wenn Sie den Maklervertrag kündigen möch-
ten, muss die Kündigung per Einschreiben mit
Rückschein („lettre recommandée avec accusé de
réception“) erfolgen.
Der Makler hat erst dann einen Anspruch auf
Provision („rémunération du mandataire“), wenn
es tatsächlich zur Vermittlung des Objektes
gekommen ist. Die Provision wird gemäß des
Bestellerprinzips getragen: Wer bestellt, der be-
zahlt. Beauftragt der Käufer den Makler, zahlt der GUT ZU WISSEN
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Käufer die Provision. Beauftragt der Verkäufer
den Makler, bezahlt der Verkäufer die Provision. Sie dürfen den Kaufvertrag (Hauptvertrag)
Es ist jedoch möglich, vertraglich etwas anderes nicht „an Ihrem Makler vorbei“, also direkt
mit dem Verkäufer abschließen. Sonst wird
zu vereinbaren.
eine Strafzahlung, mindestens in Höhe der
vereinbarten Provision, fällig.
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WISSENSWERTES VORAB
Notar
Rolle des Notars
Der Notar („notaire“) hat in Frankreich eine andere
Rolle als in Deutschland. Er hat nicht nur beurkun-
dende Funktion, sondern darf auch Immobilien
vermitteln. Dies tut er in der Praxis auch sehr oft.
Dabei wird er in der Regel auf der Verkäuferseite
aktiv, weil er im Rahmen von Scheidungs- oder
Erbschaftsverfahren von verfügbaren Objekten
erfährt.
Dem Notar obliegt die Aufgabe, Sie bei den Ver-
tragsverhandlungen umfassend zu beraten, Ihre
Interessen zu vertreten sowie Informationen bei
den Behörden einzuholen und die notwendigen
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Formalien in Bezug auf den Kaufvertrag zu erledi-
gen. Überdies darf er, genau wie der Makler, den
Vorvertrag aufsetzen.
Beauftragung eines Notars In Frankreich ist es, im Gegensatz zu Deutschland,
üblich und zulässig, dass sowohl Käufer als auch
Bei der Beauftragung sind Sie nicht an einen No- Verkäufer jeweils einen eigenen Notar beauftra-
tar in der Nähe der Immobilie gebunden, die Sie gen. Diese Möglichkeit kollidiert nicht mit der
kaufen möchten, denn jeder französische Notar Pflicht der französischen Notare zur Unpartei-
darf frankreichweit tätig werden. Daher können lichkeit, sondern dient dazu, das Zustandekom-
Sie auch einen Notar Ihrer Wahl beauftragen, der men des Vertrages zu erleichtern und dafür zu
sowohl Deutsch als auch Französisch spricht. Ent- sorgen, dass Käufer und Verkäufer auf Augen-
sprechende Kontaktlisten werden von den deut- höhe verhandeln.
schen Generalkonsulaten veröffentlicht. Die zu-
gehörigen Internetadressen finden Sie am Ende Durch die Beauftragung zweier Notare ent-
dieses Ratgebers. stehen Ihnen keine zusätzlichen Kosten, denn
die Höhe der Notargebühren ist in Frankreich
gesetzlich festgelegt. Werden zwei Notare be-
auftragt, erhält jeder der beiden die Hälfte der
festgelegten Gebühr.
8
IMMOBILIENKAUF
Vor dem Kauf einer Immobilie kann es rat-
sam sein, einen Architekten, Bauunterneh-
mer oder Sachverständigen hinzuzuzie-
hen, um sichtbare und versteckte Mängel
des Objektes begutachten zu lassen.
Kommt es dann zum Kauf der Immobilie,
werden zwei Verträge geschlossen:
Der Vorvertrag und der notariell
beurkundete Hauptvertrag.
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IMMOBILIENKAUF
Vorvertrag
Das Wichtigste zum Vorvertrag vorab: Häufiger ist der „compromis de vente“. Dieser be-
• Der Vorvertrag muss zwingend bestimmte inhaltet eine beiderseitige Verpflichtung. Der
Angaben enthalten. Verkäufer verpflichtet sich, zu einem bestimm-
ten Preis zu verkaufen. Der Käufer verpflichtet
• Der Vorvertrag enthält meist auflösende Be- sich, zu diesem Preis zu kaufen.
dingungen, bei deren Eintritt der Vertrag
nichtig ist. Der Vorvertrag erlaubt sowohl dem Käufer als
• Vor Unterzeichnung des Vorvertrages muss auch dem Verkäufer das Rechtsgeschäft noch
der Verkäufer dem Käufer bestimmte Gutach- einmal zu überdenken, bevor die Parteien sich
ten vorlegen. endgültig binden. Ferner erlaubt der Vorvertrag
dem Notar, die für den endgültigen Abschluss
• Der Vorvertrag hat keine gesetzlich festge-
des Hauptvertrages notwendigen Unterlagen
legte Laufzeit. In der Praxis dauert es meist 3
und Informationen einzuholen.
Monate bis der Hauptvertrag abgeschlossen
wird.
Obwohl es grundsätzlich zulässig ist, dass die
• Der Käufer muss eine Anzahlung von maxi- Parteien den Vorvertrag selbst formulieren oder
mal 10 % des Kaufpreises leisten. einen Mustervertrag im Buchhandel erwerben,
• Dem Käufer steht nach Unterzeichnung des raten wir davon ab.
Vertrages ein 10-tägiges Widerrufsrecht zu.
Ziel des Vorvertrages ist es, dass sich Käufer und
Verkäufer ihre Rechte in Sachen Kauf und Ver-
kauf sichern. GUT ZU WISSEN
Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Vorverträ- Wir empfehlen Ihnen, den Vorvertrag durch
gen. Die „promesse unilatérale de vente“ und den einen Makler oder Notar aufsetzen zu lassen.
„compromis de vente“, auch „promesse synallag- In der Praxis wird der Vorvertrag meist vom
Notar des Verkäufers formuliert. Eine notari-
matique de vente“ genannt.
elle Beurkundung des Vorvertrages ist nicht
nötig.
Die „promesse unilatérale de vente“ beinhaltet die
einseitige Verpflichtung des Verkäufers, die Im-
mobilie zu einem vereinbarten Preis zu verkau-
fen. Eine Art des Vorvertrages, die in der Praxis
nur selten vorkommt.
10IMMOBILIENKAUF
Kommt es zur Unterschrift, ist es nicht notwen-
dig, dass Käufer und Verkäufer zeitgleich und
am selben Ort unterschreiben. Es ist möglich,
dass eine Partei der anderen den bereits von ihr
unterschriebenen Vertrag per Einschreiben mit
Rückschein zukommen lässt.
Bitte beachten Sie, dass in Frankreich eine
einzige Unterschrift der jeweiligen Partei am
Ende des Vertrags nicht ausreicht. Vielmehr ist
es zwingend notwendig, dass Käufer und Ver-
käufer jede Seite des Vertrages zumindest mit
den Anfangsbuchstaben ihres Vor- und Nach-
namens („Paraphe“) versehen. So soll verhindert
werden, dass einzelne Seiten des Vertrages un-
bemerkt ausgetauscht werden können.
Zwingende Angaben im Vorvertrag
Der Vorvertrag muss folgende Angaben enthal-
ten:
• Kontaktdaten des Käufers und Verkäufers,
• Adresse des Objektes,
• detaillierte Beschreibung des Objektes,
einschließlich Nebengebäuden und Ausstat-
tungsmerkmalen,
• im Falle einer Eigentumswohnung: Größe der
Wohnung in Quadratmetern,
• ggf. vorhandene Grunddienstbarkeiten wie
beispielsweise ein Wegerecht,
• Frist bis zu deren Ablauf der Hauptvertrag un-
terzeichnet sein muss,
• Datum, an dem die Schlüsselübergabe erfol-
gen soll,
• Höhe der Provision des Vermittlers (Immobili-
enmakler oder Notar) und wer die Vermittler- www.pexels.com
provision zu tragen hat,
11IMMOBILIENKAUF
• aufschiebende Bedingungen („conditions sus- termites“). Das Gutachten darf nicht älter als 6
pensives”), z. B. der Abschluss eines Immobili- Monate sein.
enkredits. • Gutachten über Naturgefahren (z. B. Über-
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, vor al- schwemmungen), denen die Immobilie aus-
lem welche Anteile des Kaufpreises zu wel- gesetzt sein könnte („état des risques naturels
chem Zeitpunkt bereits vollständig bezahlt et technologiques“ - R.N.T.E). Das Gutachten
sein müssen. Üblich ist eine Anzahlung, die darf nicht älter als 6 Monate sein.
10 % des Kaufpreises nicht übersteigt. • Bescheinigung über die Energiebilanz der
Immobilie („diagnostic de performance éner-
Vor Abschluss des Vorvertrages vorzule- gétique“ - D.P.E.). Gültigkeit des Gutachtens: 10
gende Dokumente Jahre.
• Gutachten über den Zustand der Sickergru-
Vor Abschluss des Vorvertrages muss der Ver- be („état de l’installation d’assainissement non
käufer dem Käufer folgende Dokumente vorle- collectif“). Das Gutachten darf nicht älter als 3
gen: Jahre sein.
• Gutachten über Blei im Baumaterial („constat
de risque d’exposition au plomb“ - CREP), wenn
die Immobilie vor dem 1. Januar 1949 errich- Handelt es sich um den Erwerb von Miteigen-
tet worden ist. Gültigkeit des Gutachtens: 1 tum („acquisition de copropriété“), z. B. einer
Jahr, sofern Blei vorliegt. Liegt kein Blei vor: Wohnung als Teil eines Hauses, so müssen vor-
unbegrenzt gültig. gelegt werden:
• Gutachten über Asbest im Baumaterial („état • die Teilungserklärung, die definiert, wem was
de présence ou absence de matériaux ou pro- gehört („règlement de copropriété“ und „état
duits contenant de l’amiante“). Wurde Asbest descriptif de division“),
gefunden, zeigt Ihnen das Gutachten auf, • die Protokolle der Eigentümerversammlun-
welche Maßnahmen ergriffen werden müs- gen der vergangenen drei Jahre („procès-ver-
sen. Liegt kein Asbest vor, ist das Gutachten baux des assemblées générales“),
unbegrenzt gültig. • die Unterlagen der Hausverwaltung bezüg-
• Gutachten über bestehende Elektroinstallati- lich der Instandhaltung des Gebäudes („car-
onen („diagnostic de conformité électrique“) für net d’entretien“),
Gebäude, die älter als 15 Jahre sind. Gültigkeit • die Hausordnung.
des Gutachtens: 3 Jahre.
• Gutachten über bestehende Gasinstallatio-
nen („état de l’installation intérieure de gaz“) für
Gebäude, die älter als 15 Jahre sind. Gültigkeit
des Gutachtens: 3 Jahre.
• In Regionen, in denen dies ein Problem dar-
stellen könnte: Gutachten zum Schädlingsbe-
fall durch Termiten („état parasitaire relatif aux
12IMMOBILIENKAUF
Aufschiebende Bedingungen des Vor-
vertrages
Vorverträge enthalten in der Regel aufschieben-
de Bedingungen. Nur wenn alle Bedingungen
eintreten, kommt der Vorvertrag zustande. Bei-
spiele:
• der Käufer erhält seinen Immobilienkredit,
• die Gemeinde übt ihr bestehendes Vorkaufs-
recht nicht aus,
• die notwendige Baugenehmigung wird er-
teilt,
• die Auflagen des Denkmalschutzes werden
eingehalten.
10-tägiges Widerrufsrecht des Käufers
Als Käufer steht Ihnen ein 10-tägiges Wider-
rufsrecht zu. Dieses ermöglicht Ihnen, den Kauf
nochmals zu überdenken. Während dieser Frist
haben Sie die Möglichkeit, vom Kauf zurückzu-
treten. Sie sind dann rechtlich nicht mehr an
den Vertrag gebunden.
Der Vorvertrag wird somit erst nach Ablauf einer
10-tägigen Frist für Sie und den Verkäufer bin-
dend. Diese Frist beginnt nach der Unterzeich-
nung des Vertrages durch beide Parteien .
Treffen sich beide Parteien zur Unterzeichnung
des Vorvertrages, gilt das Datum der Unter-
schrift als Beginn der Widerrufsfrist. Wird der Ver-
trag per Einschreiben mit Rückschein versendet
oder durch Verkäufer, Immobilienmakler, Notar
oder Gerichtsvollzieher persönlich zugestellt,
gilt das Datum der Übergabe.
Im Falle einer persönlichen Übergabe muss der
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Käufer den Erhalt des Vorvertrages per Unter-
13IMMOBILIENKAUF
schrift bestätigen. Ort und Tag sind daher aus- wenn Sie als Käufer trotz unterschriebenem Vor-
drücklich zu vermerken. vertrag den Hauptvertrag nicht unterzeichnen.
Pflicht des Käufers zur Leistung einer An- Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie auf diese
zahlung Weise unproblematisch und leicht vom Vorver-
trag zurücktreten können, indem Sie den rela-
Wird der Vorvertrag unterzeichnet, verpflichten tiv geringen Verlust von 10 % in Kauf nehmen.
Sie sich zur Leistung einer Anzahlung, die maxi- Der Verkäufer kann nämlich trotz einbehaltener
mal 10 % des Kaufpreises beträgt. Anzahlung vor Gericht gehen, um die Erfüllung
des Vertrages zu erwirken. In diesem Fall kann
In Bezug auf die Fälligkeit der Anzahlung gilt fol- der Richter Sie entweder zur Vertragserfüllung
gendes: zwingen (die Anzahlung wird dann als Teil des
Kaufpreises verrechnet) oder Sie zur Zahlung
Wird der Vorvertrag mit Hilfe eines Maklers oder eines Schadensersatzes an den Verkäufer ver-
eines Notars unterzeichnet, kann die Anzah- pflichten.
lung bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist auf das
Treuhandkonto („compte séquestre“) des Maklers
oder des Notars eingezahlt werden.
Schließen Käufer und Verkäufer den Vorvertrag
unmittelbar miteinander ab, wird die Anzahlung
nach Ablauf der 10-tägigen Widerrufsfrist fällig.
Die Zahlung erfolgt direkt an den Verkäufer.
Rücktritt vom Vorvertrag nach Ablauf der
Widerrufsfrist ACHTUNG
Sowohl Käufer als auch Verkäufer können noch Das 10-tägige Widerrufsrecht steht Ih-
nach Ablauf der Widerrufsfrist vom Vorvertrag nen nicht zu, wenn Sie ein unbebautes
zurücktreten. Für diesen Fall sehen Vorverträge Grundstück außerhalb eines Wohngebietes
meist eine Klausel vor („clause de dédit“), die de- („hors lotissement“) gekauft haben.
finiert, welche Entschädigungssumme an die
andere Partei gezahlt werden muss.
Alternativ zur „clause de dédit“ findet sich in
Vorverträgen weitaus häufiger eine sogenann-
te Strafklausel („clause pénale“) zugunsten des
Verkäufers. Diese bewirkt, dass der Verkäufer
die bereits getätigte Anzahlung behalten darf,
14IMMOBILIENKAUF
Hauptvertrag
Mit der Unterzeichnung des Hauptvertrages Sie können zur Beurkundung jeden Notar in
(„contrat de vente définitif“ oder „acte authen- Frankreich beauftragen und sind nicht an einen
tique“) werden Sie Eigentümer der Immobilie. in der Nähe der Immobilie gebunden, die Sie
Die Eintragung ins Grundbuch ist, anders als in kaufen möchten. Alle französischen Notare dür-
Deutschland, reine Formsache. fen frankreichweit tätig werden.
Im Vorvertrag wird üblicherweise eine Frist Da sowohl Käufer als auch Verkäufer das Recht
festgelegt, innerhalb derer der Hauptvertrag haben, jeweils einen eigenen Notar zu beauftra-
zustande kommen soll. In der Regel werden gen, müssen die Parteien untereinander klären,
drei Monate vereinbart. Während dieser Frist wie die notarielle Beurkundung durchgeführt
bereitet der Notar den Hauptvertrag vor, holt werden soll.
die dafür notwendigen Informationen ein - wie
beispielsweise den Grundbuchauszug. Obwohl Zur Unterzeichnung bestehen folgende Mög-
es dafür keine gesetzliche Regelung gibt, wird lichkeiten: Beide Parteien treffen sich beim No-
in der Praxis der Hauptvertrag meist vom Notar tar auf den sie sich geeinigt haben und unter-
des Käufers aufgesetzt. schreiben den Vertrag gleichzeitig. Oder: Der
Vertrag wird beim Notar der einen Partei unter-
schrieben und dem Notar der anderen Partei
GUT ZU WISSEN
zugestellt, damit er dort von der zweiten Partei
Der Hauptvertrag muss, im Gegensatz zum unterschrieben werden kann.
Vorvertrag, immer notariell beurkundet wer-
den. Bevor Sie als Käufer den Hauptvertrag unter-
schreiben können, muss der gesamte Kaufpreis
auf dem Treuhandkonto des Notars auf den
man sich geeinigt hat eingegangen sein. Ohne
vollständigen Geldeingang ist ein Abschluss
des Hauptvertrages nicht möglich.
Hat der Käufer im Rahmen des Vorvertrages be-
reits bis zu 10 % des Kaufpreises angezahlt, so
wird diese Summe mit dem Gesamtkaufpreis
verrechnet. Sollte die Anzahlung im Rahmen
des Vorvertrages auf das Treuhandkonto eines
15IMMOBILIENKAUF
Maklers überwiesen worden sein, sollten Sie mit Der Kauf eines vermieteten Objektes
dem Makler vereinbaren, dass dieser die Sum-
me rechtzeitig vor Unterzeichnung des Haupt- Ein vermietetes Objekt zu kaufen kann zwar fi-
vertrages auf das Treuhandkonto des Notars nanziell attraktiver sein als der Kauf eines nicht
überweist. vermieteten. Denn meist sinkt der Kaufpreis
eines solchen Objektes aufgrund der Tatsache,
Meist werden bei der Unterzeichnung des dass noch Mieter darin wohnen. Beachten Sie
Hauptvertrages auch die Schlüssel des Objek- aber, dass Sie die Immobilie nicht zeitnah wer-
tes übergeben. Die Parteien können aber auch den selbst bewohnen können.
im Vorvertrag einen anderen Zeitpunkt für die
Schlüsselübergabe vereinbaren. In Frankreich ist es üblich, den Mietvertrag für
eine unmöblierte Immobilie (Wohnung oder
Der volle Kaufpreis wird dem Verkäufer erst Haus) mit 3 Jahren Laufzeit abzuschließen. Wird
dann vom Notar überwiesen, wenn der Eigen- der Mietvertrag weder vom Mieter noch vom
tümerwechsel im Grundbuch eingetragen ist. Vermieter gekündigt, verlängert er sich still-
Dies geschieht meist innerhalb eines Monats schweigend, immer wieder um weitere 3 Jahre.
nach Unterzeichnung des Hauptvertrages.
Bei einer Kündigung durch den Vermieter liegt
die Kündigungsfrist bei 6 Monaten. Bei einer
Kündigung durch den Mieter bei 3 Monaten
bzw. bei 1 Monat. Eine 1-monatige Kündigungs-
frist ist z. B. bei Verlust des Arbeitsplatzes, Verset-
zung durch den Arbeitgeber usw. möglich.
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16IMMOBILIENKAUF
Es gibt nur drei Fälle, aufgrund derer der Ver- Vom Mieter zum Eigentümer:
mieter Ihnen kündigen darf: Vorkaufsrecht
• Eigenbedarf,
Wenn Sie Mieter einer Immobilie (Wohnung oder
• Nichtverlängerung des Vertrages aus wichti- Haus) in Frankreich sind und der Eigentümer beab-
gem Grund (z. B. Untervermietung ohne vor- sichtigt, die Immobilie zu verkaufen, kann er Ihnen
herige Zustimmung des Vermieters), kündigen. Allerdings muss er Ihnen dann ein Vor-
• beabsichtigter Verkauf des Objektes („congé kaufsrecht gewähren, d. h. Ihnen die Möglichkeit
pour vendre“). Hierbei beabsichtigt der Ver- geben, die Immobilie selbst zu kaufen.
mieter (Eigentümer) die Immobilie zu verkau-
fen und rechnet damit, einen höheren Preis Der Verkäufer muss Ihnen im Rahmen des An-
zu erzielen, wenn das Objekt nicht mehr be- gebotes zur Ausübung des Vorkaufsrechts die
wohnt ist. genauen Bedingungen mitteilen, unter denen
eine dritte Person das Objekt kaufen würde
(Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Verkaufs-
Bezüglich der o. g. Kündigungsgründe stellt das bedingungen usw.). Ferner müssen die ersten
Gesetz strenge Anforderungen. Grundsätzlich 5 Zeilen des Gesetzes vom 6. Juli 1989 („Loi n°
gilt: Der Mietvertrag hat erst einmal weiterhin 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
Bestand. Durch den Verkauf einer Immobilie en- rapports locatifs et portant modification de la loi
det der Mietvertrag keinesfalls automatisch. n° 86-1290 du 23 décembre 1986“) wortwörtlich
im Angebot zitiert werden. Die zu zitierenden
Sollte der Mieter Zweifel daran haben, ob das Zeilen finden Sie am Ende dieses Ratgebers.
Objekt tatsächlich verkauft werden soll, oder ob
der Eigentümer die Immobilie tatsächlich für Fehlen die Bedingungen, unter denen ein Drit-
sich selbst oder für nahe Angehörigen benö- ter die Immobilie kaufen würde, oder fehlt die
tigt, kann er dies gerichtlich prüfen lassen. Vor- genaue Wiedergabe des Gesetzestextes, kann
aussetzung hierfür ist, dass der Mieter Anhalts- das Angebot auf Ausübung des Vorkaufsrechts
punkte hat, dass die Kündigung nicht rechtens durch ein Gericht für ungültig erklärt werden.
sein könnte. Stellt sich tatsächlich heraus, dass Die Kündigung ist dann ebenfalls unwirksam.
der Kündigungsgrund nur als Vorwand genutzt
wurde, droht dem Vermieter eine Geldstrafe Üben Sie Ihr Vorkaufsrecht aus, erwerben Sie die
von bis zu 6.000 Euro. Immobilie zu genau den Bedingungen, die der
Dritte ausgehandelt hat. Nach Übermittlung
des Vorkaufsangebots haben Sie 2 Monate Zeit,
dieses anzunehmen. Äußern Sie sich nicht dazu,
gilt dies als Nichtannahme.
Ab dem Zeitpunkt der Annahme des Angebo-
tes haben Sie wiederum 2 Monate Zeit, den
Hauptvertrag zu unterschreiben. In dieser Zeit
läuft der Mietvertrag stillschweigend weiter.
17IMMOBILIENKAUF
Als nahe Angehörige gelten der Ehegatte,
der Lebensgefährte, mit dem der Eigentümer
bereits mindestens ein Jahr zusammen ist oder
ACHTUNG mit dem er seit mindestens einem Jahr ein PACS
Ihnen steht kein Vorkaufsrecht zu, wenn die geschlossen hat („pacte civil de solidarité“), eine
Immobilie mit Ihnen als Mieter verkauft wird anerkannte zivilrechtliche Lebenspartnerschaft
(„vente du logement occupé“) oder wenn sowie Verwandte des Eigentümers, des Ehegat-
der Vermieter Ihnen wegen Eigenbedarf vor ten und des Lebensgefährten in auf- und ab-
der 6-monatigen Kündigungsfrist kündigt. steigender Linie. Verwandtschaftsbeziehungen
Wird das Objekt an Verwandte verkauft (Ver- bis zum 3. Grad fallen auch darunter.
wandtschaftsbeziehungen bis zum 3. Grad
fallen auch noch darunter) und verbleibt Das Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf
mindestens 2 Jahre in deren Eigentum, steht muss die Person, die in die Wohnung einziehen
Ihnen ebenfalls kein Vorkaufsrecht zu.
soll genau benennen (einschließlich Kontaktda-
ten). Des Weiteren muss angegeben werden, in
welchem Verwandtschaftsverhältnis die Person
zum Eigentümer steht.
Hat der Eigentümer Ihnen gekündigt, um das
Objekt zu verkaufen und gelingt ihm der Ver-
kauf nicht, so kann er die Immobilie erneut ver-
mieten. Haben Sie jedoch das Gefühl, dass die
Kündigung nicht rechtens war, können Sie dies
gerichtlich prüfen lassen.
Kündigung des Mietvertrages wegen
Eigenbedarf
Sie können Ihrem Mieter in nur 3 Fällen und un-
ter Beachtung einer Kündigungsfrist von 6 Mo-
naten kündigten: Eigenbedarf, wichtiger Grund
(z. B. Untervermietung ohne vorherige Geneh- GUT ZU WISSEN
migung Ihrerseits) und beabsichtigter Verkauf
des Objektes. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, ab
dem Abschluss des Kaufvertrages (Haupt-
Wollen Sie eine Immobilie erwerben, um selbst vertrages) noch mindestens 2 weitere Jahre
darin zu wohnen oder um diese nahen Ange- lang in der Immobilie bleiben zu können
hörigen zum Wohnen zur Verfügung zu stellen,
können Sie dem Mieter wegen Eigenbedarf
(„congé pour reprise“) kündigen.
18IMMOBILIENKAUF
Schutz älterer Mieter
Möchten Sie ein vermietetes Objekt erwerben Der Schutz älterer Mieter entfällt, wenn Sie als
und dem Mieter wegen Verkauf oder Eigenbe- Käufer selbst älter als 65 Jahre sind oder Ihr Ein-
darf kündigen, beachten Sie bitte, dass ältere kommen unter dem gesetzlich festgelegten
Mieter in Frankreich einen besonderen Schutz Mindestbetrag liegt.
genießen. Entscheidend dafür ist das Lebensal-
ter am Ende der Mietlaufzeit. Über die aktuelle Höhe des gesetzlich festge-
legten Mindesteinkommens geben Ihnen die
Ist der Mieter älter als 65 Jahre und liegt sein Finanzbehörden Auskunft.
Einkommen unter einem gesetzlichen festge-
legten Mindestbetrag, können Sie nur kündi-
gen, wenn Sie dem Mieter eine andere, hin-
sichtlich Miethöhe und Ausstattungsmerkmale
vergleichbare Unterkunft anbieten können.
Dies gilt auch für Mieter, die mit einer Person
zusammenleben, die älter als 65 Jahre ist. Und
zwar dann, wenn das Einkommen des Mieters
addiert mit dem Einkommen der über 65-jähri-
gen Person unter dem gesetzlich festgelegten
Mindestbetrag liegt.
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19IMMOBILIENKAUF
Kosten, Steuern und Gebühren
Zuzüglich zum Kaufpreis werden beim Die Höhe der Gesamtkosten, bestehend aus No-
Immobilienkauf folgende Gebühren und targebühren, Grunderwerb- und Katastersteuer
Steuern fällig: ist davon abhängig, ob es sich um ein neues
oder gebrauchtes Objekt handelt. Gebrauchte
Notargebühren Objekte sind Immobilien, die zum Zeitpunkt
des Kaufes bereits bewohnt wurden. Neubau-
Für die reinen Notargebühren, also für den Be- ten sind Immobilien (Häuser und Wohnungen),
trag, den der Notar als Vergütung seiner Dienste die seit ihrer Erbauung noch nicht bewohnt
in Rechnung stellt, bestehen Gebührentabel- wurden. Die Gesamtsumme der Steuern und
len. Diese richten sich nach dem Kaufpreis. Die Gebühren beläuft sich derzeit bei gebrauchten
Notargebühren betragen in der Regel circa 1 % Objekten auf ca. 7 bis 8 % und bei neuen Ob-
des Kaufpreises. Erbringt der Notar neben der jekten auf ca. 2 bis 3 % des Kaufpreises. Sie sind
Beurkundung weitere Dienstleistungen, so ist er grundsätzlich von Ihnen zu tragen.
berechtigt, zusätzliche Gebühren zu verlangen.
Sowohl die Notargebühren als auch die o. g.
Grunderwerbsteuer und Katastersteuer Steuern sind an den Notar zu entrichten und
werden von diesem an die zuständigen Behör-
Mit der Grunderwerbsteuer („droits de muta- den und Stellen weitergeleitet. Die Zahlung
tion“) wird der Kauf einer Immobilie besteuert. muss spätestens am Tag der Beurkundung des
Mit der Katastersteuer („taxe de publicité fonciè- Hauptvertrages auf dem Treuhandkonto des
re“) werden die Kosten der Grundbucheintra- Notars eingegangen sein. Andernfalls darf der
gung gedeckt. Der Notar übernimmt die Be- Notar die Beurkundung nicht vornehmen. Wur-
rechnung dieser Steuern für Sie. de das Geld im Zuge des Vorvertrages bereits
auf das Konto des Maklers eingezahlt, muss die-
ser ebenfalls pünktlich an den Notar überweisen.
Allerdings ist es üblich, dass der Käufer auf die
GUT ZU WISSEN o. g. Kosten einen Vorschuss an den Notar zahlt.
Steht einige Zeit nach der Unterzeichnung des
Beim Kauf neuer Immobilien ist die Hauptvertrages die exakte Höhe der Gebühren
Mehrwertsteuer („taxe sur la valeur ajoutée“
und Steuern fest, erhalten Sie den zu viel ge-
- TVA) i.H.v. 20% fällig. Diese ist aber oftmals
bereits im Kaufpreis enthalten. zahlten Betrag zurück. Oder Sie müssen eine
Nachzahlung leisten.
20IMMOBILIENKAUF
Gebühren und Steuern, wenn Sie die Im- In Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit einer
mobilie selbst bewohnen möchten Wohnsteuerbefreiung. Die genauen Bedingun-
gen hierfür erfahren Sie bei den Finanzämtern.
Der Vollständigkeit halber möchten wir Sie
auch über diejenigen Gebühren und Steuern Grundsteuer
informieren, die nicht unmittelbar mit dem Kauf
zusammenhängen, die aber auf Sie zukommen, Die Grundsteuer („taxe foncière sur les propriétés
sobald Sie die Immobilie selbst bewohnen. Aus- bâties“) ist eine je nach Département unter-
führliche Informationen dazu finden Sie auf un- schiedlich hohe Steuer, also ebenfalls eine loka-
serer Internetseite. le Steuer. Sie ist jährlich von demjenigen zu be-
zahlen, der am 1. Januar des jeweiligen Jahres
Eigentümer, Erbpachtberechtigter oder Nieß-
brauchsberechtigter der Immobilie ist.
Rundfunkgebühr
In Frankreich werden, zusammen mit der Wohn-
steuer, öffentliche Rundfunkgebühren („contri-
bution à l’audiovisuel public / redevance audiovi-
suelle“) eingezogen. In der Regel gelten Geräte GUT ZU WISSEN
als gebührenpflichtig, die zum Empfang von
Fernsehsendungen geeignet sind. Jeder Haus-
Erbpachtberechtige
halt mit mindestens einem solchen Gerät hat
eine pauschale Gebühr zu bezahlen. Anders als
sind Personen, die das alleinige Nutzungs-
in Deutschland sind Computer, Smartphones und Entscheidungsrecht über ein Grund-
oder Tablets gebührenfrei. stück für einen bestimmten Zeitraum aus-
üben. Sie dürfen beispielsweise in dieser Zeit
Wohnsteuer ein Haus darauf bauen.
Die Wohnsteuer („taxe d’habitation“) ist eine je Nießbrauchtsberechtigte
nach Département unterschiedlich hohe, d. h.
lokale Steuer. Sie ist jährlich von demjenigen zu sind Personen, die Nutzen oder „Frucht“ aus
bezahlen, der die Immobilie am 1. Januar eines einer Sache ziehen. Sie haben z. B. lebens-
Kalenderjahres bewohnt. Wechselt die Immo- langes Wohnrecht in einer Immobilie oder
bilie z. B. am 31. Januar 2016 den Eigentümer, vermieten die Immobilie und erhalten dafür
so ist die Wohnsteuer für 2016 bereits bezahlt. Mieteinnahmen.
Neu-Eigentümer brauchen für dieses Jahr keine
Wohnsteuer mehr zu bezahlen.
21IMMOBILIENKAUF
Wird die Immobilie nach dem 1. Januar ver- Beispiel:
kauft, ist die Grundsteuer für dieses Jahr bereits
bezahlt. Sie müssen theoretisch für dieses Jahr Wurde die Immobilie am 3. Februar 2016 fer-
keine Grundsteuer mehr bezahlen. Gängige tiggestellt und die Erklärung fristgerecht ein-
Praxis ist aber, dass im Vorvertrag vereinbart gereicht, so ist die Immobilie bis 31. Dezember
wird, dass Sie einen Teil der Grundsteuer tragen. 2018 von der Grundsteuer befreit.
Die Höhe der Grundsteuer berechnet sich auf Weitere Informationen zur Grundsteuer, insbe-
der Grundlage des Mietwertes der Immobilie sondere zu deren Berechnung und Höhe erhal-
(„valeur locative“) und variiert je nach geogra- ten Sie bei der Gemeinde oder dem zuständi-
phischer Lage, Art, Fläche und Ausstattung des gen französischen Finanzamt.
Objekts. Der Mietwert einer jeden Immobilie
wird Jahr für Jahr gemäß eines im Steuergesetz
festgelegten Koeffizienten berechnet.
Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um einen
Neubau, Wiederaufbau oder Anbau an Ihren
Haupt- oder Zweitwohnsitz oder um die Um-
wandlung eines landwirtschaftlichen Betriebes
in Wohnraum, können Sie je nach Gemeinde
unter bestimmten Voraussetzungen zwei Jahre
lang teilweise von der Grundsteuer befreit wer-
den. Diese Befreiung erfolgt nicht automatisch.
Sie müssen Ihrem Finanzamt („centre des impôts
fonciers“) innerhalb einer bestimmten Frist eine
entsprechende Erklärung zukommen lassen.
Handelt es sich z. B. um einen Neubau, muss
die Erklärung spätestens 90 Tage nach Datum
der Fertigstellung bei Ihrem Finanzamt vorge-
legt werden. Erfolgt der Kauf der Immobilie erst
nach deren Fertigstellung und hat der Vorei-
gentümer noch keine Erklärung ausgefüllt, so
haben Sie als Käufer ab Datum des Eigentums-
erwerbs 90 Tage Zeit, die Erklärung vorzulegen.
Allerdings wird auch in diesem Fall die Steuer-
befreiung rückwirkend vom Tag der Fertigstel-
lung an berechnet.
22IMMOBILIEN VERERBEN
Neue europäische Regeln zum Erbrecht ERGÄNZENDE
INFORMATIONEN
Wenn Sie Ihre Immobilie später einmal verer- ZUR VERORDNUNG
ben möchten, ist es hilfreich, die neuen europä-
ischen Regeln zum Erbrecht zu kennen. NR. 650/2012
Diese Verordnung bedarf keiner Umsetzung
GUT ZU WISSEN in nationales Recht, um gültig zu sein. Das
Seit dem 17. August 2015 gilt: Die gesamte französische Recht muss allerdings teilweise
Rechtsnachfolge von Todes wegen unter- an die Verordnung angepasst werden.
liegt dem Recht des Staates, in dem der
Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen Und da EU-Mitgliedstaaten auch das Recht
letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Es haben, Verordnungen abzulehnen, haben
sei denn, der Erblasser hat in seinem Testa- Großbritannien, Irland und Dänemark diese
ment ausdrücklich etwas anderes festgelegt. Verordnung nicht übernommen.
Die Europäische Erbrechtsverordnung bean-
sprucht universelle Geltung. Das heißt, sie ist
auch dann anwendbar, wenn es sich um ein
Basis dafür ist die EU-Verordnung Nr. 650/2012 Recht eines Nicht-EU-Landes handelt.
(Europäische Erbrechtsverordnung).
Die neue Verordnung regelt lediglich, wel-
ches Erbrecht auf einen internationalen
Diese regelt grenzüberschreitende Erbfälle und
Erbfall anzuwenden ist. Steuer-, Zoll- und
ist für Sie daher nur relevant, falls Sie sich auch verwaltungsrechtliche Angelegenheiten un-
einmal längere Zeit in einem anderen EU-Mit- terliegen weiterhin dem nationalen Recht.
gliedstaat aufhalten und in diesem bewegliches
Vermögen (z. B. Geld, Wertpapiere, Schmuck)
oder unbewegliches Vermögen (z. B. Grund-
stück, Immobilie) haben.
23IMMOBILIEN VERERBEN
Ort des gewöhnlichen Aufenthalts Der „Ort des gewöhnlichen Aufenthaltes“ ist
nicht zwingend identisch mit dem Wohnort. Er
Kernbegriff der Verordnung ist der „Ort des ge- kann jedoch mit diesem zusammenfallen. Dies
wöhnlichen Aufenthaltes“. gilt z. B. für dauerhaft ins Ausland ziehende Per-
sonen, aber auch für solche, die sich für eine be-
Seinen „gewöhnlichen Aufenthalt“ hat jemand stimmte Zeit ins Ausland begeben. Allerdings
dort, wo er sich erkennbar und nicht nur vor- nur, wenn der Aufenthalt auf mehr als 6 Monate
übergehend aufhält. Dies muss allerdings an- ausgelegt und der tatsächliche Lebensmittel-
hand der tatsächlichen Gegebenheiten festge- punkt verlagert wird.
stellt werden. Indizien sind: Schwerpunkt der
sozialen Kontakte (insbesondere familiärer und Gemäß Art. 21 Abs. 2 der Verordnung sind aber
beruflicher Art), Ort des Arbeitsplatzes, Häufig- auch Konstellationen denkbar, in denen sich
keit des Aufenthalts in einem Staat, Ort an dem aus der Gesamtheit der Umstände ergibt, dass
sich die Vermögensgegenstände befinden, der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes eine of-
Kenntnisse der Landessprache usw. fensichtlich engere Verbindung zu einem ande-
ren als dem „Ort des gewöhnlichen Aufenthal-
Beispiel: Ein Deutscher ist Eigentümer eines tes“ hatte. Liegt eine solche Verbindung vor, ist
Hauses in Frankreich und verschiedener Vermö- - ohne Rechtswahl - das Recht des Staates an-
gensgegenstände in Deutschland (z. B. Kunst). wendbar, zu dem die engere Verbindung steht.
Die meiste Zeit des Jahres verbringt er in Itali-
en. Verstirbt er dort, wird italienisches Erbrecht Da die Verordnung keine Definition des „Ortes
angewendet, denn der Ort des gewöhnlichen des gewöhnlichen Aufenthaltes“ enthält, kann
Aufenthaltes war in Italien. Würde er die meiste sich dessen Ermittlung im Einzelfall als schwie-
Zeit des Jahres in Frankreich verbringen, hätte rig erweisen. Daher wird das mit der Erbsache
also dort den Ort des gewöhnlichen Aufenthal- befasste Gericht eine Gesamtbeurteilung der
tes, würde französisches Erbrecht Anwendung Lebensumstände des Erblassers in den Jahren
finden. vor seinem Tod und im Zeitpunkt seines Todes
vornehmen und dabei alle relevanten Tatsa-
Des Weiteren darf der Aufenthalt an diesem chen berücksichtigen.
Ort nicht nur vorübergehend sein. Als nicht nur
vorübergehen wird in der Regel ein Aufenthalt Erbrecht eines anderen Landes anwenden
angesehen, der von Beginn an beabsichtigt war
und zeitlich mehr als 6 zusammenhängende Möchte der Erblasser, dass im Falle seines Todes
Monate dauert. Kurzfristige Unterbrechungen das Recht eines anderen Landes zur Anwendung
werden dabei nicht berücksichtigt. – Allerdings kommt als das seines gewöhnlichen Aufenthal-
gibt es keine Definition wie lange „nicht nur vor- tes, muss er in seinem Testament ausdrücklich
übergehend“ dauert. Dies wird im Einzelfall ent- die entsprechende Rechtswahl treffen.
schieden.
24IMMOBILIEN VERERBEN
TIPP
Wir empfehlen, die Wahl des Landes, dessen
Erbrecht gelten soll, mit Hilfe eines notariell
beglaubigten Testaments zu treffen.
Dabei kann nur die gesamte Rechtsordnung Beispiel:
eines Landes gewählt werden. Es ist nicht mög-
lich, verschiedene Regelungen aus verschiede- Ein Deutscher ist Eigentümer eines Hauses in
nen Ländern auszuwählen; sogenanntes „Ver- Frankreich. Das Haus wird zu Lebzeiten nach
bot des Rosinenpickens“. französischem Recht besteuert. Die Steuer wird
nach Frankreich bezahlt. Verstirbt der Eigen-
Zudem gilt die Rechtswahl für alle Teilberei- tümer, der seinen gewöhnlichen Aufenthalt
che wie: das anwendbare gesetzliche Erbrecht, in Deutschland hatte, gilt deutsches Erbrecht.
die erbberechtigten Personen, die Höhe des Er- Die Erben zahlen folglich die nach deutschem
bes, die Höhe der Erbanteile (Erbquote), mög- Recht geregelte Erbschaftssteuer (Freibeträge
liche Enterbungen, Vermächtnisse, Annahme beachten!) an das deutsche Finanzamt. Hatte
und Ausschlagung der Erbschaft sowie Pflicht- der Eigentümer aber den Ort seines gewöhn-
teile oder diesbezügliche Not-Erbrechte. Ein- lichen Aufenthaltes in Frankreich, gilt französi-
zelne Teilbereiche können nicht ausgeschlos- sches Erbrecht. Die Erbschaftssteuer wird nach
sen werden. französischem Recht an die Behörden in Frank-
reich bezahlt. Wünscht der Erblasser hingegen
Erbschaftsteuer die Anwendung des deutschen Erbrechts, ist
dies entsprechend zu regeln.
Zu Lebzeiten des Eigentümers, werden Immo-
bilien nach dem Recht des Staates besteuert, in Europäisches Nachlasszeugnis
dem sie stehen. Nach dem Tod des Eigentümers
gilt das Recht des Staates, in dem der Eigentü- Durch die Verordnung Nr. 650/2012 wurde
mer seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. das europäische Nachlasszeugnis neu
Staatsangehörigkeit des Erblassers sowie der eingeführt. Dies ist eine europaweit gültige
Immobilienstandort spielen keine Rolle. Urkunde. Sie ist vergleichbar mit dem in
Deutschland verwendeten Erbschein.
Das europäische Nachlasszeugnis ersetzt
den Erbschein nicht, sondern ergänzt
diesen, z. B. wenn der Erbe seine Erben-
stellung, also seine Berechtigung zu erben, im
europäischen Ausland nachweisen muss.
25AUFBEWAHRUNGSFRISTEN
FÜR UNTERLAGEN
Bewahren Sie alle Unterlagen Ihre Im-
mobilie betreffend noch eine Weile auf.
Folgende Aufbewahrungsfristen sind nicht
zwingend, aber ratsam:
Strom-, Wasser und
5 Jahre
Gasrechnungen
Telefon- und Inter-
1 Jahr
netrechnungen
Rechnungen von Während der gesamten Dauer, die die Immobilie Ihr Eigentum ist
Handwerkern und mindestens bis zu einem Jahr nach deren Verkauf.
Bescheinigung des Während der gesamten Dauer, die die Immobilie Ihr Eigentum ist
Schornsteinfegers und mindestens bis zu einem Jahr nach deren Verkauf.
Bescheinigung
Während der gesamten Dauer, die die Immobilie Ihr Eigentum ist
über die Wartung
und mindestens bis zu einem Jahr nach deren Verkauf.
der Heizungsanlage
Während der gesamten Dauer, die die Immobilie Ihr Eigentum ist und mindestens
bis zu einem Jahr nach deren Verkauf.
Rechnungen über
Aufwendungen
Bewahren Sie die Belege aber 30 Jahre lang auf, sofern die Arbeiten durch ein Un-
für Bau- und Sa-
ternehmen ausgeführt wurden und Sie auf Ihren Namen ausgestellte Rechnungen
nierungsarbeiten
bzw. Zahlungsbelege haben. Sie können damit beim Verkauf der Immobilie die dann
anfallende Wertzuwachsteuer („imposition des plus-values immobilières“) mindern.
26FACHBEGRIFFE UND
GLOSSAR
acquisition de copropriété Erwerb von Miteigentum
acte de vente Hauptvertrag
agent / mandataire immobilier Immobilienmakler
assurance garantie décennale
Zehnjahres-Bauleistungs-Versicherungsvertrag
avis d’imposition Steuerbescheid
Unterlagen der Hausverwaltung bezüglich
carnet d´entretien
der Instandhaltung des Gebäudes
carte professionnelle Gewerbeschein
centre des impôts fonciers Finanzamt
clause de dédit Entschädigungsklausel
clause pénale Strafklausel
compromis de vente Vorvertrag
compte séquestre Treuhandkonto
conditions suspensives aufschiebende Bedingungen
congé pour reprise Kündigung aufgrund von Eigenbedarf
congé pour vendre Kündigung wegen geplantem Verkauf
constat de risque d’exposition au plomb Gutachten über Blei im Baumaterial
contrat de vente définitif Hauptvertrag
contribution à l’audiovisuel public öffentliche Rundfunkgebühr
Gutachten über die bestehen-
diagnostic de conformité électrique
den Elektroinstallationen
diagnostic de performance énergétique Energieausweis
27FACHBEGRIFFE & GLOSSAR
droits de mutation Grunderwerbssteuer
émoluments de formalités Gebühren für Formalitäten
Notargebühren für das Füh-
émoluments de négociation
ren der Vorverhandlungen
état de l’installation d’assainissement non collectif Gutachten über den Zustand der Sickergrube
état de l’installation intérieure de gaz Gutachten über die bestehenden Gasinstallationen
état de présence ou absence de matériaux
Gutachten über Asbest im Baumaterial
ou produits contenant de l´amiante
état des risques naturels et technologiques Gutachten über die Naturgefahren
état descriptif de division Teilungserklärung
état parasitaire relatif aux termites Gutachten zum Schädlingsbefall durch Termiten
garantie de parfait achèvement Vollendungsgarantie
garantie des vices cachés Garantie für versteckte Mängel
hors taxes – H. T. ohne Mehrwertsteuer
imposition des plus-values immobilières Wertzuwachssteuer
lettre recommandée avec accusé de réception Einschreiben mit Rückschein
marchand de listes Immobilienvermittlungsbüro
mise en vente zum Verkauf stehen
Notaire Notar
pacte civil de solidarité – PACS anerkannte zivilrechtliche Lebenspartnerschaft
pro rata temporis Zeitanteilig
procès-verbal de l´assemblée générale Protokoll der Eigentümerversammlung
promesse unilatérale de vente Vorvertrag
redevance audiovisuelle öffentliche Rundfunkgebühren
règlement de copropriété Teilungserklärung
rémunération du mandataire Provision
taxe d’habitation Wohnsteuer
taxe de publicité foncière Katastersteuer
taxe foncière sur les propriétés bâties Grundsteuer
taxe sur la valeur ajoutée – TVA Mehrwertsteuer
28FACHBEGRIFFE & GLOSSAR
titulaire du bail emphytéotique Erbpachtberechtigter
toutes taxes comprises – TTC inklusive Steuern
usufruitier Nießbrauchsberechtigter
valeur locative Mietwert
29HILFREICHE ADRESSEN
Ihr Ansprechpartner GENERALKONSULAT STRASSBURG AGENCE DÉPARTEMENTALE
D’INFORMATION SUR LE LOGE-
für Immobilienrecht in 6, Quai Mullenheim
MENT (ADIL) DU BAS-RHIN
Frankreich F - 67000 Strasbourg
5, rue Hannong
0033 3 88 24 67 00
F - 67000 Strasbourg
ZENTRUM FÜR EUROPÄISCHEN 0033 3 88 75 79 82
VERBRAUCHERSCHUTZ E.V. 0033 3 88 21 07 06
www.allemagne.diplo.de
(deutsch-französische www.adil67.org
Verbraucherberatung) GENERALKONSULAT BORDEAUX
Bahnhofsplatz 3 DEUTSCHE SCHUTZVEREINIGUNG
Consulat Général de la AUSLANDSIMMOBILIEN E. V.
D - 77694 Kehl République fédérale d’Allemagne
Zähringerstrasse 373
0049 7851 991 48 0 377, boulevard du Président Wilson
D - 79108 Freiburg
0049 7851 991 48 11 F - 33200 Bordeaux-Caudéran
0761 55012
info@cec-zev.eu 0033 5 56 17 12 22
0761 55013
www.cec-zev.eu 0033 5 56 42 32 65
info@dsa-ev.de
www.allemagne.diplo.de
www.dsa-ev.de
GENERALKONSULAT LYON
CONSEIL DES NOTARIATS DE L’UNION
Consulat Général de la
Weitere Adressen République fédérale d’Allemagne
EUROPÉENNE (RAT DER NOTARIATE
DER EUROPÄISCHEN UNION)
CONSEIL SUPÉRIEUR DU NOTARIAT 33, boulevard des Belges Avenue de Cortenbergh, 120
(Kammervorstand der Notare) F - 69006 Lyon B - 1000 Brüssel
60, Boulevard de la Tour - Maubourg 0033 4 72 69 98 98 0032 2 513 95 29
F - 75007 Paris 0033 4 72 43 06 94 0032 2 513 93 82
0033 1 44 90 30 00 www.allemagne.diplo.de info@cnue.be
www.notaires.fr www.notaries-of-europe.eu
GENERALKONSULAT MARSEILLE
CONSEIL SUPÉRIEUR DU NOTARIAT Consulat Général d’Allemagne
(Notarkammer in Straßburg) 338, Avenue du Prado
2, rue des Juifs F - 13008 Marseille
CS 40001 0033 4 91 16 75 20
F - 67080 Strasbourg Cedex 00 33 4 91 16 75 28
0033 3 88 32 10 55 www.allemagne.diplo.de
0033 3 88 23 40 39
chambre-bas-rhin@notaires.fr
www.chambre-bas-rhin.notaires.fr
30HILFREICHE ADRESSEN
Hilfreiche Links
Um Sie bei der Suche nach einem • Liste deutschsprachiger Notare im Amtsbezirk
deutschsprachigen Rechtsanwalt, Notar des Generalkonsulats Marseille, die nach eige-
oder Steuerberater zu unterstützen, haben nen Angaben über deutsche Sprachkenntnisse
die deutschen Generalkonsulate, geglie- oder deutschsprachige Mitarbeiter verfügen(4)
dert nach Amtsbezirken, Kontaktlisten ers-
tellt. Diese stehen unter folgenden Links
zum Download bereit: • Liste deutschsprachiger Rechtsanwälte, Notare
und Berater in Steuerfragen im Amtsbezirk des
Generalkonsulats Bordeaux (Poitou-Charentes,
• Liste deutschsprachiger Rechtsanwälte, No- Limousin, Aquitaine, Midi-Pyrénées)(5)
tare und Steuerberater im Amtsbezirk des
Generalkonsulats Straßburg (Alsace, Lorraine,
Champagne, Ardennes) (1)
• Liste deutschsprachiger Rechtsanwälte im
Amtsbezirk des Generalkonsulats Lyon(2)
• Liste deutschsprachiger Rechtsanwälte im
Amtsbezirk des Generalkonsulats Marseille(3)
(1) www.allemagne.diplo.de/contentblob/3969206/Daten/5539017/04ralistestrassburgdatei.pdf
(2) www.allemagne.diplo.de/contentblob/3531414/Daten/3945940/02anwaeltedatei.pdf
(3) www.allemagne.diplo.de/contentblob/3473134/Daten/5171844/02anwltedatei.pdf
(4) www.allemagne.diplo.de/contentblob/3514510/Daten/5171819/04notaredatei.pdf
(5) www.allemagne.diplo.de/contentblob/3400028/Daten/5360265/02anwaeltedatei.pdf
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