RHEINRIVALEN: IMMOBILIENMÄRKTE DÜSSELDORF UND KÖLN IM VERGLEICH - Konii.de
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RHEINRIVALEN: IMMOBILIENMÄRKTE DÜSSELDORF UND KÖLN IM VERGLEICH Online Pressekonferenz 01.02.2022
AGENDA RHEINRIVALEN: IMMOBILIENMÄRKTE DÜSSELDORF UND KÖLN IM VERGLEICH 01 Begrüßung 02 Kurzvorträge der Referenten 03 Diskussion und Fragerunde
DIE REFERENTEN
BEDARF UND CHANCE. ZUR UMNUTZUNG VON HOTELS IN GEWERBLICHES
WOHNEN
Felix Meyen Herwig Lieb Klaus Küppers
Head of Transaction Management Regional Manager NRW Niederlassungsleiter Köln
HIH Invest Real Estate Colliers Deutschland Pandion AG
Herwig Lieb
Geschäftsführer
Regional Manager | NRW
Colliers
Market Inside
Rheinrivalen
Düsseldorf / Köln
Januar 2022
Accelerating success.
Colliers 2022 | 2 Agenda 1 Bürovermietungsmarkt 2 Investmentmarkt Gewerbeimmobilien 3 Residential Investment
1 Bürovermietungsmarkt
Colliers 2022 | 4 Düsseldorf und Köln Büromärkte im Vergleich KENNZAHLEN DÜSSELDORF TREND KÖLN TREND Büroflächenbestand 7,92 Mio. m² 8,05 Mio. m² Flächenumsatz 2021 280.000 m² 270.000 m² ∅-Flächenumsatz (2011-2020) 335.000 m² 289.000 m² Leerstand 542.500 m² 256.300 m² … davon A-Qualität 145.000 m² (27 %) 56.300 m² (22 %) Leerstandsquote 6,9 % 3,2 % Spitzenmiete 28,50 €/m² 25,75 €/m² Durchschnittsmiete 17,00 €/m² 16,20 €/m² ➢ Für 2022 ist in Düsseldorf mit einem ähnlich Flächenumsatz wie in 2021 zu rechnen. ➢ Der Kölner Bürovermietungsmarkt könnte in 2022 erneut an das umsatzstarke Ergebnis anknüpfen, sofern weiterhin Großabschlüsse verzeichnet werden.
Colliers 2022 | 5
Düsseldorf und Köln: Büroflächenumsatz 2021
Stärkste Branchen & Zahlungsbereitschaft
Düsseldorf Köln
Information und Telekommunikation Bildungseinrichtungen
Ø 15,80 €/m² Ø 16,70 €/m²
Beratungsunternehmen Öffentliche Hand
Ø 20,10 €/m² 9% Ø 15,10 €/m²
Gesundheits- und Sozialwesen
15% Ø 16,30 €/m²
27% 10%
Versicherungen
Ø 18,00 €/m² 18% Beratungsunternehmen 13% 53%
Ø 21,40 €/m²
22%
15%
18%
Handel und Gastronomie Öffentliche Hand Information und Telekommunikation
Ø 16,40 €/m² Ø 16,40 €/m² Ø 13,60 €/m²
➢ Ausgewogener Branchenmix. ➢ Die öffentliche Hand dominiert als Umsatztreiber.
Colliers 2022 | 6
Düsseldorf und Köln: Projektentwicklungen
Definitive Projekte & Vorvermietungsquoten
Fertigstellungen Pipeline
120.000
72 %
100.000
% = Vorvermietungsquote
90 % 65 %
80.000
72 %
31 %
in m²
60.000
26 %
40.000
20.000
0
2021 2022p 2023p
2 Investmentmarkt Gewerbeimmobilien
Colliers 2022 | 8
Düsseldorf und Köln: Gewerbliche Investmentmärkte
Transaktionsvolumina im Vergleich
Prognose
4,0
3,5
3,0
Ø 10-Jahre Düsseldorf: 2,5 Mrd. €
2,5
in Mrd. €
2,0 Ø 10-Jahre Köln: 1,8 Mrd. €
1,5
1,0
0,5
0,0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022p
Düsseldorf Köln
➢ Der Investmentmarkt Köln wird sich voraussichtlich in 2022 auf ein Transaktionsvolumen von ca. 2,0 Mrd. € einpendeln.
➢ In Düsseldorf ist durch eine wieder anziehende Dynamik ein Transaktionsvolumen von ca. 2,5 Mrd. € zu erwarten.Colliers 2022 | 9
Deutschland Top-7-Städte
Bruttoanfangsrenditen im Vergleich
7
6
5
4
3
2
1
2,60
3,10
3,25
4,40
3,05
3,40
3,25
4,30
2,75
2,80
3,25
3,75
3,00
3,40
3,25
3,75
3,05
3,40
3,25
4,10
2,65
2,85
3,25
3,70
2,85
3,30
3,25
4,10
0
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart
Büro Highstreet/Geschäftshaus Logistik Hotel
➢ Köln und Düsseldorf weisen innerhalb der Top 7 mit 3,05 % die attraktivsten Renditen für die Assetklasse Büro auf.
➢ Der Druck auf die Spitzenrenditen im Core-Segment für Büroimmobilien bleibt 2022 weiterhin bestehen.3 Residential Investment
Colliers 2022 | 11
Düsseldorf und Köln
Preise für Wohnen im Vergleich
Ähnliche Entwicklungen in beiden Städten – insbesondere ETW mit starkem Preiswachstum
ETW-Angebotspreise Angebotsmieten
8.000 16,00 14,90 (+ 18 %)
7.000 14,00 14,70 (+ 22 %)
6.850 (+ 48 %)
6.400 (+ 46 %)
€ pro m² pro Monat
6.000 12,00 12,00 (+ 20 %)
11,00 (+ 16 %)
5.000 4.850 (+ 69 %) 10,00
€ pro m²
4.620 (+ 68 %)
4.000 8,00
3.000 6,00
2.000 4,00
1.000 2,00
- -
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Düsseldorf Neubau Düsseldorf Bestand Düsseldorf Neubau Düsseldorf Bestand
Köln Neubau Köln Bestand Köln Neubau Köln Bestand
➢ Wohnen als Substitut für Büroinvestments?Colliers 2022 | 12
Düsseldorf und Köln: Wohnimmobilienmärkte
Transaktionsvolumina* im Vergleich
800
700 Ø 10-Jahre Düsseldorf: 479 Mio. €
Ø 10-Jahre Köln: 440 Mio. €
600
500
in Mio. €
400
300
200
100
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Düsseldorf Köln
➢ Transaktionsvolumina insbesondere in Düsseldorf mit rückläufigen Zahlen.
*Nur institutionelles Segment: Portfolios und größere Einzelassets.Colliers 2022 | 13 Kontakt Herwig Lieb Geschäftsführer Regional Manager | NRW Herwig.Lieb@colliers.com +49 211 862062-0 Colliers International Deutschland GmbH Königsallee 60 C Kaiser-Wilhelm-Ring 15 40212 Düsseldorf 50672 Köln +49 211 862062-0 +49 221 986537-0
Colliers 2022 | 14 Über uns Colliers International Unsere Dienstleistungen Colliers International ist einer der führenden Immobiliendienstleister Basis aller unserer Dienstleistungen ist das Know-how und die Expertise weltweit – geprägt durch seinen Unternehmergeist. Durch eine Kultur unserer Immobilienexperten. Unsere Mitarbeiter verfügen über umfassen- höchster Dienstleistungsqualität und Eigeninitiative führen wir die des Know-how und höchste Kompetenz. Auf unsere jahrelange unmittel- Ressourcen von Immobilien-spezialisten weltweit zusammen, um den Erfolg bare Erfahrung auf den lokalen Märkten können Sie jederzeit bauen – wir unserer Kunden zu steigern. Als unser Kunde arbeiten Sie nicht nur mit kennen die Regionen und Branchen wie unsere eigene Westentasche. Colliers-Mitarbeitern zusammen, die ausgewiesene Experten auf ihrem Unabhängig davon, ob Sie ein lokal, national oder global agierendes jeweiligen Fachgebiet sind, sondern ihren Beruf mit Leidenschaft ausüben. Unternehmen sind – Wir bieten kreative Lösungen für Ihre Denn Ihr Erfolg steht im Mittelpunkt unseres Handelns. Immobilienentscheidungen. Dieser Grundsatz spiegelt sich auf allen Ebenen unseres Unternehmens Colliers International bietet Immobiliennutzern, Eigentümern, Investoren wider – angefangen von der Colliers University, unserer und Projektentwicklern ein umfangreiches Leistungsspektrum auf lokaler, unternehmenseigenen Aus- und Weiterbildungsplattform, über unseren nationaler und internationaler Ebene. Zusätzlich zu diesen Bereichen Ansatz der Kundenbetreuung, der die bereichs-übergreifende Integration bieten wir spezialisierte Beratungsdienstleistungen für bestimmte von Dienstleistungen umfasst, bis hin zu unserer Kultur der sozialen Branchen an, wie zum Beispiel für Rechtsanwälte, das Gesundheitswesen Verantwortung. Uns verbinden gemeinsame Werte, die ein und die IT-Branche. partnerschaftliches Umfeld formen, das ganz Colliers prägt und in der Immobilien-wirtschaft seinesgleichen sucht.
Colliers 2022 | 15
2,8 €
Mrd. Umsatz
67 Länder 180
Mio. Quadratmeter unter Verwaltung
18.000+
MitarbeiterColliers 2022 | 16 Haftungsausschluss Diese Präsentation wurde ausschließlich zum internen Gebrauch erstellt. Die Offenlegung oder Verbreitung der in dieser Präsentation enthaltenen Informationen an Dritte ist untersagt. Weder die gesamte Präsentation noch einzelne Bestandteile dürfen zu anderen als den genannten Zwecken ohne schriftliche Zustimmung der Colliers International Deutschland GmbH genutzt werden. Die Informationen in dieser Präsentation beziehen sich auf den Zeitpunkt, zu dem die Präsentation erstellt wurde. Änderungen bleiben vorbehalten. Bei der Erstellung der Präsentation hat Colliers International Deutschland GmbH die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen aus öffentlichen oder anderen uns zur Verfügung gestellten Quellen unterstellt und keine weitere Prüfung vorgenommen.
ABOUT
DAS UNTERNEHMEN 200
Mitarbeiter*innen an den vier
Standorten Köln, München, Berlin
PANDION ist ein inhabergeführtes und Stuttgart
Immobilienunternehmen mit Sitz in Köln.
5 Mrd. €
Seit 2002 beschäftigen wir uns mit der
Entwicklung, dem Bau und dem Vertrieb
hochwertiger Wohn-, Büro und Hotelobjekte. Verkaufsvolumen,
Neben Bauvorhaben an unserem davon 2 Mrd. € im Gewerbe-Bereich
Heimatstandort in Köln realisieren wir Projekte
in Berlin, Bonn, Düsseldorf, Mainz, München
und Stuttgart. Top 3
Projektentwickler A-Städte
Bulwiengesa-Projektentwickler-Studie 2021
1PROJEKTE DÜSSELDORF
PANDION OFFICEHOME RISE
- EHEMALS MINDERGENUTZTER BÜROSTANDORT
- 35.000 QM BÜROFLÄCHE (+ RUND 150 WOHNEINHEITEN)
- HOHE LEERSTANDSQUOTE 7-8% (KÖLN 3%)
- HOHE ENTWICKLUNGSDYNAMIK, HOHES FLÄCHENANGEBOT
- VIELZAHL AN CORPORATES, ABER ABWARTEND
- NACHFRAGE STEIGT AB 4.Q 2021 AUCH IN DÜSSELDORF
- MEHRZAHL AN HOCHPUNKTEN IN DÜSSELDORF
KÖLN EHER AUSNAHME
Stand 09 | 09 | 2020
2 | PANDION UnternehmenspräsentationPROJEKTE DÜSSELDORF PANDION BELSENPARK II
- EHEMALIGER HOLZHANDEL UND GÜTERBAHNHOF
- RUND 1.000 WOHNUNGEN UND 10.000 QM BÜROFLÄCHEN
- SCHNELLE BAURECHTSCHAFFUNG ERWARTET; QUALIFIZIERUNGSVERFAHREN LFD.
PANDION ALBERTUSSEE - OFFENHEIT FÜR NEUES MIXED USE HOCHHAUS BIS 90 METER
- EHEMALIGE KIESGRUBE BZW. BÜROSTANDORT
- BAURECHT ZÜGIG IN 3 JAHREN FÜR 750 EINHEITEN
- HOHE NACHFRAGE IM HÖHERPREISIGEN SEGMENT
- INTERNATIONALE KÄUFER MIT SCHWERPUNKT AUF
DEM ASIATICHEN RAUM
- ENGE KOOPERATION MIT VERWALTUNG
Stand 09 | 09 | 2020
3 | PANDION UnternehmenspräsentationPROJEKTE KÖLN
PĀN
- EHEMALIGER SCHROTTPLATZ
- 17,3 HA MODERNSTES URBANES QUARTIER
- 4.000 EINWOHNER, 4.000 ARBEITSPLÄTZE
Stand 09 | 09 | 2020
- VERGLEICHBARE GROßPROJEKTE IN KÖLN
FAST ALLE IN ÖFFENTL. HAND
VS. DÜSSELDORF MEIST IN PRIVATER HAND
- ENGE KOOPERATION MIT VERWALTUNG
- HOHE VORLAUFZEIT VOR EIGENTLICHEM
BAULEITPLANVERFAHREN
VERKÜRZUNG EIGENTL. VERFAHREN
4 | PANDION UnternehmenspräsentationDie HIH-Gruppe:
Ganzheitlicher Qualitätsanbieter rund um die Immobilie
HIH-Gruppe
Standorte in Europa
11 Die HIH-Gruppe ist flächendeckend in
Europa vertreten und ebenfalls in
Übersee in Immobilien investiert
49,5 Betreutes Immobilienvermögen
Dienstleistungen Investmentlösungen Objektmanagement Service-KVG
Mrd. Einer der größten unabhängigen
▪ Asset Management ▪ Strategiefonds ▪ Kaufmännisches PM ▪ Partnerfonds Immobilienmanager Deutschlands
▪ Center Management ▪ Club Deal & Private ▪ Technisches PM ▪ KVG-Services
Placement
▪ Vermietungs- ▪ Infrastrukturelles PM ▪ IT-Lösungen Mitarbeiter in der HIH-Gruppe
management ▪ Individuallösung
▪ Projektmanagement
>900 931 erfahrene Spezialisten stellen das
▪ Projektentwicklung ▪ Multi Manager Immobilienmanagement und die
Business Konzeption von Investmentlösungen
▪ Institutional Advisory
sicher
1Einflussfaktor Corona / Trend Home Office
Umgestaltung und Well-being-Aspekte verstärkt im Fokus
Future of Work im Mittelpunkt langfristiger Strategien Geplante Anpassung im Bürobestand in den nächsten
bei Investoren und Nutzern zwölf Monaten (in %)
▪ Home Office und Büro schließen sich gegenseitig nicht aus – Erkennen Umgestaltung* Reduzierung**
zukünftige Nutzung von Synergieeffekten wird immer mehr zur
Herausforderung 1 bis 49 Beschäftigte 16,4
6,4
▪ Professionalisierung des Managements von Büroflächen zur optimalen 50 bis 249 Beschäftigte 24,6
5,6
Nutzung der Flächen, wobei eine Umgestaltung nicht zwangsläufig mit
einer Reduktion einhergeht ab 280 Beschäftigte 41,1
9,7
▪ Büros als wesentlicher Treffpunkt zur Stärkung von Kreativität, Interaktion Sonstige Industrie und Bau 14,3
und Gemeinschaftsgefühl sowie zur Förderung der Unternehmenskultur 3,1
Metall- und Elektroindustrie 19,3
▪ Verstärkte Verbreitung von alternativen Arbeitsmodellen- und formen 2,9
führt zu neuen und gesteigerten Anforderungen an die Qualität von 24,2
Unternehmensnahe Dienstleister
physischen Büros – Optimierung und Anpassung der 8,6
Arbeitsplatzgestaltung als ein zentrales Thema 11,7
Gesellschaftsnahe Dienstleister 6,2
▪ Offene, moderne Flächengestaltung, Gesundheit, Wohlbefinden und 16,9
gesamt
auch die Lage sind hierbei zentrale Themen für zukunftsfähige 6,4
Büroimmobilien
0,0 20,0 40,0 60,0
Quelle: Warburg-HIH Invest; CBRE (2021); IW Köln (2021) – * z.B. größere Abstände zwischen Arbeitsplätzen, Umwidmung von Großraumbüros in kleinere Büroeinheiten; ** im Zuge
eines Umzugs oder eines neues Mietvertrages, durch Untervermietung oder Rückgabe an Vermieter
2ESG-Standard als Strategischer Bestandteil der Ankaufsprüfung
ESG-Ausschlüsse & ESG Due Diligence + Transparenz in Übergang Ankaufsobjekt
Mindestkriterien Scoring Erwerbsvorlagen ins Immobilien-Portfolio
Immobilien- Objekt- Kaufvertrags-
Exklusivität Investorfreigabe Durchführung Due Diligence
markt auswahl verhandlungen
HIH ESG-Score Primärenergiebedarf und Klimaschutzfahrplan
Energieeffizienz
100%
80%
60%
Zertifizierung / 40%
Soziale Performance
Governance 20%
0%
Ökonomische Nutzerkomfort & -
Performance sicherheit
Gesamtscore 52%
Energetischen Einordnung des Ankaufsobjektes anhand des Energieausweises. Im
Der HIH ESG-Score wird im Zuge der Ankaufsprüfung für jedes Objekt Verlauf der Ankaufsprüfung wird ein ausführlicher Klimaschutzfahrplan inklusive
erstellt. Der Score umfasst einen ausführlichen Fragenkatalog zu den oben Maßnahmenkatalog (Dekabonisierungspfad) zur energetischen Optimierung sowie
genannten Kategorien. Es werden Optimierungsmaßnahmen aufgezeigt eine entsprechende Kostenaufstellung erstellt.
und ein internes Benchmarking ermöglicht.
3Unterschiede und Gemeinsamkeiten der Standorte Köln und
Düsseldorf
▪ Die Renditeniveaus bewegen sich in beiden Städten auf einem ähnlichen Level, wobei Düsseldorf einen
höheren Leerstand und eine höhere Spitzenmiete aufweist als Köln
▪ Die A-Lagen befinden sich in Düsseldorf rechts-rheinisch und in Köln links-rheinisch
▪ Die Mieterstruktur in Köln verzeichnet zu einem Großteil Mieter aus dem Bereich Medien /
Versicherungen während in Düsseldorf eine Vielzahl von Banken sowie Unternehmen aus Japan
ansässig sind
▪ Köln als größte Stadt in NRW vs. Landeshauptstadt Düsseldorf
▪ In Köln jahrzehntelang eingeschränkter Marktzugang
▪ Düsseldorfer Internationaler – Köln nationaler
▪ Citylage jeweils beliebt, in Köln außerdem Deutz und Rheinauhafen, in Düsseldorf neben Innenstadt
und CBD auch der Medienhafen
▪ Rising Stars – Köln Deutz/Ehrenfeld, Düsseldorf Airport City
▪ Lame ducks - Düsseldorf Seestern, Köln Mühlheim/Ossendorf/Porz
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