Stadt Lebach Bebauungsplan "Am Weiherberg, 5. Erweiterung" - Begründung Verfahrensstand: Öffentliche Auslegung
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Stadt Lebach Bebauungsplan „Am Weiherberg, 5. Erweiterung“ Begründung Verfahrensstand: Öffentliche Auslegung
Bebauungsplan „Am Weiherberg, 5. Erweiterung“ Stadt Lebach Am Markt 1 66822 Lebach Verfahrensbetreuung: ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH Gerberstraße 25 66424 Homburg Tel.: 06841 / 959327 0 E-Mail: info@argusconcept.com Internet: www.argusconcept.com Projektleitung: Dipl.-Geogr. Thomas Eisenhut Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Thomas Eisenhut M.Sc. Sara Morreale B.Sc. Jessica Weiland Stand: 04.03.2021
Inhaltsverzeichnis Seite
1 ANLASS, ZIELE UND ZWECK DER PLANAUFSTELLUNG 1
Schaffung von Wohnraum 1
Gründe für die Standortwahl 1
Konsequente Siedlungsentwicklung bei geringem Erschließungsaufwand 1
2 VERFAHRENSVERLAUF / RECHTLICHE GRUNDLAGEN 2
3 INFORMATIONEN ZUM PLANGEBIET 2
Lage des Plangebietes, Topographie 2
Räumlicher Geltungsbereich 3
Derzeitige Situation im Plangebiet und vorhandene Nutzungen 4
Grünordnerische Bestandsaufnahme 4
Naturraum 4
Geologie und Böden 5
Oberflächengewässer / Grundwasser 5
Klima und Lufthygiene 5
Arten und Biotope 6
Landschaftsbild und Erholungsnutzung 7
Land- und Forstwirtschaft 8
Festgelegte Ziele des Umweltschutzes gemäß Fachgesetzen und Fachplänen 8
4 VORGABEN FÜR DIE PLANUNG 8
Vorgaben der Raumordnung 8
LEP Siedlung 8
LEP Umwelt 11
Flächennutzungsplan 12
Restriktionen für die Planung 12
Wasserschutzgebiet 12
5 ERLÄUTERUNGEN ZU DEN PLANFESTSETZUNGEN 13
Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr.1 BauGB und §§ 1 – 15 BauNVO) – Allgemeines
Wohngebiet 13
Mass der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr.1 und Abs. 3 BauGB und §§ 16 – 21a BauNVO) 14
Grundflächenzahl (§§ 16,17 und 19 BauNVO) 15
Geschossflächenzahl 15
Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 und § 20 BauNVO ) 16
Höhe der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 16 Abs. 3 Nr. 4 und 18 BauNVO) 16
Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 BauNVO) 17
Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23
BauNVO) 18
Beschränkung der Zahl an Wohnungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) 18
Verkehrskonzeption 19
Verkehrliche Konzeption 19
Bauplanungsrechtliche Festsetzungen zur Umsetzung der Verkehrskonzeption 19
Ver- und Entsorgung 20
Allgemeine Grundlagen 20
Wasser-, Strom- und Gasversorgung 20
Abwasser/ Entwässerung 20
Festsetzungen zur Ver- und Entsorgung 20
Grün- und Landschaftsplanung 20
Flächen zum Anpflanzen und zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB) 21
Örtliche Bauvorschriften / Gestalterische Festsetzungen (§ 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. § 85 LBO) 22
Gestaltung (§ 85 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 22
Unbebaute Flächen der bebauten Grundstücke (§ 85 Abs. 1 Nr. 3 LBO) 22
Anlagen zum Sammeln und Verwenden von Niederschlagswasser (§ 85 Abs. 2 Nr. 2 LBO) 22
Ordnungswidrigkeiten (§ 87 LBO) 22
Nachrichtliche Übernahme (§ 9 Abs. 6 BauGB) 23
Wasserschutzgebiet „Lebach – Ost“ 23
Räumlicher Geltungsbereich 24
Hinweise 25
Denkmalschutz 25
Entwässerung 25
Schutz des Oberbodens 25
Baumpflanzungen 25
Rodungs- und Rückschnittarbeiten 25
Einhaltung der Grenzabstände 25
6 ABWÄGUNG / AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 25
Auswirkungen der Planung 26
Auswirkungen auf die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung 26
Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit
mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die
Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden
Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung 26
Auswirkungen auf die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau
vorhandener Ortsteile sowie Auswirkungen auf die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes
27
Auswirkungen auf die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der
Landschaftspflege 27
Auswirkungen auf besonders und streng geschützte Arten und Lebensräume
(Artenschutzrechtliche Prüfung, Umweltschäden) 28
Auswirkungen auf die Belange des Personenverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung,
einschließlich des ÖPNV und des nicht motorisierten Verkehrs, unter Berücksichtigung einer
auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung
33
Auswirkungen auf die Belange der Versorgung und des sachgerechten Umgangs mit Abwasser
34
Auswirkungen auf alle sonstigen Belange 34
Gewichtung des Abwägungsmaterials 34
Argumente für die Verwirklichung des Bebauungsplans 34
Argumente gegen die Verwirklichung des Bebauungsplanes 34
Fazit 34
7 BESTANDSAUFNAHME BIOTOPTYPEN IM PLANGEBIET – ARTENLISTEN (STAND FEBRUAR 2021) 35
8 QUELLENVERZEICHNIS UMWELTPRÜFUNG 36
STADT LEBACH
BEGRÜNDUNG AUSLEGUNG
1 ANLASS, ZIELE UND ZWECK DER PLANAUFSTELLUNG
Der Stadtrat Lebach hat am __.__.____ den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans „Am
Weiherberg, 5. Erweiterung“, gefasst.
Mit den Planungsarbeiten wurde die ARGUS CONCEPT – Gesellschaft für Lebensraumentwicklung
mbH, Gerberstraße 25, 66424 Homburg – beauftragt.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Am Weiherberg, 5. Erweiterung“ verfolgt die Stadt Le-
bach folgende Zielvorstellungen:
SCHAFFUNG VON WOHNRAUM
Im Erläuterungsbericht des Flächennutzungsplanes Lebach heißt es:
„Die Wohnung gehört zu den Grundbedürfnissen des Menschen. Es muss deshalb vorrangiges Ziel
der kommunalen Wohnungspolitik sein, im Rahmen der Daseinsvorsorge die zur Befriedigung die-
ser Bedürfnisse notwendigen Voraussetzungen zu schaffen, indem allen Haushalten menschen-
würdige Wohnbedingungen gesichert werden (§ 1 Abs. 5 BauGB). Dies bedeutet, dass die öffentli-
che Planung darauf ausgerichtet sein muss, die Vorstellungen der Wohnungsnachfrager mit einem
differenzierten Wohnungsangebot zu befriedigen. Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass zum ei-
nen Wohnbauflächen neu ausgewiesen werden, um Einfluss zu nehmen auf die unerwünschten
regionalen, verkehrlichen und finanziellen Konsequenzen einer Abwanderung der Wohnbevölke-
rung aus Lebach in andere Gemeinden. Zum anderen soll hinsichtlich beschränkter Flächenressour-
cen ein sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden unter Berücksichtigung der
Landschaftsqualitäten gemäß § 1a Abs. 1 BauGB vollzogen werden, um damit zu gewährleisten,
dass die Lebensqualität der Bevölkerung insgesamt erhalten bleibt. Zudem muss die geplante Ent-
wicklung der Stadt vereinbar sein mit der Tragfähigkeit der vorhandenen Infrastruktur.“
Weiterhin heißt es im Erläuterungsbericht des Flächennutzungsplanes im Hinblick auf die Bedarfs-
berechnung:
„Bei einem errechneten Bedarf von ca. 633 WE abzgl. der 343 Baulücken in bestehenden Bebau-
ungsplänen, steht der Stadt Lebach auf der Grundlage des „neuen“ LEP „Siedlung“ ein Kontingent
von 290 Wohneinheiten zur Verfügung.
Der Schwerpunkt der Verteilung der Wohneinheiten soll gemäß Ziffer 34 des Entwurfs des Landes-
entwicklungsplans „Siedlung“ auf dem jeweiligen zentralen Ort, hier der Stadt Lebach liegen.
Bei einer Mindestsiedlungsdichte von mind. 30 Wohneinheiten pro Hektar im Mittelzentrum Le-
bach sowie von mind. 20 WE pro Hektar im Nahbereich (s. Ziffer 39 des Entwurfes des Landesent-
wicklungsplans, Teilabschnitt „Siedlung“ vom 28. Oktober 2005) können im zentralen Ort rd. 6,5
ha neuer Wohnbaufläche und im Nahbereich insgesamt rd. 4,8 ha neuer Wohnbauflächen im Flä-
chennutzungsplan dargestellt werden. Zusammen genommen sind damit also rd. 11,3 ha neuer
Wohnbauflächen darstellbar.“
Mit dem Bebauungsplan „Am Weiherberg, 5. Erweiterung“ soll nun ein Teil dieses Wohnbedarfes
der Stadt Lebach gedeckt werden.
GRÜNDE FÜR DIE STANDORTWAHL
Konsequente Siedlungsentwicklung bei geringem Erschließungsaufwand
Der Bereich des Weiherbergs war der Bereich der Stadt Lebach, in dem sich seit den 1990er Jahren
der überwiegende Teil der Wohnbaulandentwicklung der Stadt abspielte. Sukzessive wurden hier
immer wieder neue Abschnitte beplant und als Wohnbauland erschlossen.
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
Seite 1
BEBAUUNGSPLAN
„AM WEIHERBERG, 5. ERWEITERUNG“
So handelt es sich bei dem Plangebiet um die letzte verbliebene innerörtliche Freifläche im Bereich
des Weiherberges. Verkehrliche und infrastrukturelle Anschlusspunkte zur weiteren Entwicklung
des Planungsgebietes wurden bei der Erschließung des Weiherberges schon vor vorgesehen, so
dass die Bebauung und Schließung dieser Freifläche im Sinne einer innerstädtischen Nachverdich-
tung die bisherige Entwicklung auf dem Weiherberg konsequent fortgesetzt und mit einem relativ
geringen Aufwand neues Bauland erschlossen werden kann.
Gleichzeitig wird eine flächige Ausdehnung des Siedlungskörpers so vermieden und wertvolle Flä-
chen im Außenbereich geschont.
2 VERFAHRENSVERLAUF / RECHTLICHE GRUNDLAGEN
Die Aufstellung des Bebauungsplans „Am Weiherberg, 5. Erweiterung“ erfolgt im „beschleunigten
Verfahren“ nach § 13a BauGB. Dieses Verfahren wurde im Rahmen einer Novelle des BauGB zum
1. Januar 2007 eingeführt. Ziel der Gesetzesnovelle war es unter anderem, die Verfahren für die
Aufstellung von Bebauungsplänen, die der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdich-
tung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dienen, wesentlich zu beschleunigen.
Im § 13a BauGB, der neu ins Gesetz aufgenommen wurde, wird das so genannte „beschleunigte
Verfahren“ geregelt. Danach können Bebauungspläne aufgestellt werden, „wenn in ihnen eine
zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO oder eine Größe der Grundfläche von
insgesamt weniger als 20.000 m² (…) festgesetzt wird.
Bei dem zu überplanenden Gebiet handelt es sich um einen von Wiesen- und Gehölzflächen ein-
genommenen Bereich mit einer Größe von ca. 1,2 ha, der inselartig inmitten der umliegenden
Wohnbebauung des Weiherberges liegt.
Die Aufstellung des Bebauungsplanes „Am Weiherberg, 5. Erweiterung“ dient der Innenentwick-
lung und Nachverdichtung. Mit dem Bebauungsplan wird eine Grundflächenzahl von weniger als
20.000 m² festgelegt. Eine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder
nach Landesrecht unterliegen, wird mit dem Bebauungsplan nicht begründet.
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten
Schutzgüter (Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes) sind nicht
gegeben. Ebenso gibt es keine Anhaltspunkte, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder
Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissions-
schutzgesetzes zu beachten sind.
Damit sind die in § 13a BauGB definierten Voraussetzungen erfüllt, um den Bebauungsplan im
beschleunigten Verfahren aufzustellen. Der Stadtrat Lebach hat daher beschlossen, den Bebau-
ungsplan „Am Weiherberg, 5. Erweiterung“ im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 2
BauGB aufzustellen.
Der Bebauungsplan „Am Weiherberg, 5. Erweiterung“ wurde unter Berücksichtigung der aktuellen
relevanten Bau- und Umweltgesetzgebung erstellt. Die verwendeten gesetzlichen Grundlagen
sind der entsprechenden Rubrik der Planzeichnungen zu entnehmen.
3 INFORMATIONEN ZUM PLANGEBIET
LAGE DES PLANGEBIETES, TOPOGRAPHIE
Das ca. 1,2 ha große Planungsgebiet befindet sich inmitten des Wohngebietes am Weiherberg, wo
es inselartig von der Bebauung der Straßen „In der Sandkaul“, „Pastor-Haag-Weg“ und „Anna-
Simon-Weg“ umschlossen wird.
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
Seite 2
STADT LEBACH
BEGRÜNDUNG AUSLEGUNG
Das Planungsgebiet befindet sich auf einem Niveau zwischen 247 m und 251 m über NN.
Abbildung 1: Lage im Raum (Quelle: Open Street Map)
RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Am Weiherberg, 5. Erweiterung“ umfasst aktuell die
Parzellen 79/1, 80/154, 80/172, 94/8 und 94/19 in Flur 8 der Gemarkung Lebach.
Innerhalb des Geltungsbereiches wird derzeit ein Umlegungsverfahren durchgeführt. Durch die
Umlegung sollen die im Umlegungsgebiet liegenden Grundstücke in der Weise neu geordnet wer-
den, dass nach Lage, Form und Größe, zur Nutzung gemäß den Festsetzungen des Bebauungspla-
nes, zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen.
Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches ist der unten stehenden Abbildung zu entnehmen.
Abbildung 2: Geltungsbereich Plangebiet
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
Seite 3
BEBAUUNGSPLAN
„AM WEIHERBERG, 5. ERWEITERUNG“
Der in der Örtlichkeit wahrnehmbare Geltungsbereich des Bebauungsplanes lässt sich in etwa wie
folgt beschreiben:
Im Norden und Westen: durch die rückwärtigen Grenzen der Bebauung „In der Sandkaul“
Im Süden: durch die nördliche Grenze der Bebauung „Anna-Simon-Weg“
Im Osten: durch die westliche Grenze der Bebauung „Pastor-Haag-Weg
DERZEITIGE SITUATION IM PLANGEBIET UND VORHANDENE NUTZUNGEN
Der größte Teil des Planungsgebietes wird von Wiesenflächen eingenommen. Im Norden, Osten
und Süden des Plangebietes befinden sich zudem verschiedene Gebüsche. Ein anthropogener Ein-
fluss ist im kompletten Plangebiet offensichtlich. Die Wiese wird überwiegend von Hundebesit-
zern genutzt. Zudem werden Bereiche als Grünschnittablage genutzt. Die Gebüsche sind zum Teil
stark zurückgeschnitten. Die Umgebung wird von der umliegenden Wohnbebauung des Wohnge-
bietes am Weiherberg eingenommen.
Abbildung 3 und 4: Wiesenflächen (links) und Gebüsche (rechts) (Quelle: ARGUS CONCEPT GmbH)
Abbildung 5 und 6: Wohnbebauung in der Umgebung des Plangebietes (Quelle: ARGUS CONCEPT GmbH)
GRÜNORDNERISCHE BESTANDSAUFNAHME
Naturraum
Das Plangebiet befindet sich innerhalb der Naturräumlichen Einheit „Lebacher Talweitung“
(190.41), die als Teil des „Prims-Theel-Tal“ (190.4) zum „Prims-Blies-Hügelland“ (190) gehört. Laut
H. SCHNEIDER (1972) handelt es sich hierbei um einen „trogförmig zwischen den bewaldeten Steil-
abfall des Hoxberg-Elmesberg-Rückens (190.11) im Süden und die waldumkränzten Hänge der
Theel-Alsbach-Höhen (190.10) im Norden eingeschobener, klimatisch begünstigter und dicht be-
siedelter unterer Teilabschnitt der Theel, deren zunächst schmale Talsohle im Mündungsbereich
mehrere Seitentäler sich bei Lebach in Lockergestein erheblich ausweitet.“
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
Seite 4STADT LEBACH
BEGRÜNDUNG AUSLEGUNG
Geologie und Böden
Gemäß der Quartärkarte des Saarlandes (Geoportal Saarland, Kartendienst des Ministeriums für
Umwelt und Verbraucherschutz) befindet sich das Plangebiet innerhalb periglaziärer Lagen über
Sandsteinen und -konglomeraten des Buntsandsteins und der Kreuznach Formation des Rotlie-
genden. Laut Geologischer Karte des Saarlandes (1989, 1:50.000) liegt das Plangebiet innerhalb
der zum Oberen Rotliegenden gehörenden Kreuznacher Schichten (ro3). Hierbei handelt es sich
um nahezu geröllfreie und mürbe Sandsteine.
Gemäß der Bodenübersichtskarte des Saarlandes im Geoportal des Saarlandes (Kartendienst des
Ministeriums für Umwelt und Verbraucherschutz) im Plangebiet Braunerden und podsolige Braun-
erden ausgebildet.
Als Bodentyp stellt die Bodenübersichtskarte des Saarlandes (BÜK) (Landesamt für Umwelt- und
Arbeitsschutz: Kartendienst im Internet) für das Plangebiet den Bodentyp 21 „ Braunerde und Po-
dsolige Braunerde, im Homburger Becken auch Regosol, aus Hauptlage über älteren Deckschich-
ten (Basislage) aus Sandsteinverwitterung (Buntsandstein und Rotliegendes; Kreuznach, im Süden
an der Basis auch Wadern Formation)“ vor. Die Durchlässigkeit dieses Bodens ist hoch bis sehr
hoch. Die Entwicklungstiefe ist vorwiegend groß, bei ackerbaulicher Nutzung häufig mittel und in
Steilhanglagen gering.
Gem. Karte der „Standorttypisierung und des Biotopentwicklungspotenzial“ handelt es ich um
Standorte mit ausgeglichenem Wasserhaushalt und um carbonatfreie Böden mit geringem Was-
serspeichervermögen.
Weiterhin treten im Plangebiet keine seltenen Böden und keine Böden mit hohem Erfüllungsgrad
der natürlichen Bodenfunktionen auf. Das Ertragspotenzial ist als mittel einzustufen und Archiv-
böden i.S.d § 2 Abs. 2 Nr. 2 BBodSchG sind nicht zu erwarten. (Geoportal, Fachanwendung Boden-
schutz)
Oberflächengewässer / Grundwasser
Innerhalb des Plangebiets sind keine Oberflächengewässer vorhanden. Das nächstgelegene Ober-
flächengewässer ist der Lebacher Mandelbach, der etwa 170 m östlich des Plangebietes verläuft.
Gemäß der Hydrogeologischen Karte (1:100.000, 1987) befindet sich das Plangebiet innerhalb von
Festgesteinen von hohem Wasserleitvermögen und hier innerhalb des Hauptgrundwasserleiters
(Mittlerer Buntsandstein). Das Plangebiet befindet sich innerhalb eines Raumes, der aufgrund sei-
ner Lage im Hauptgrundwasserleiter des Saarlandes eine hohe Bedeutung für den Grundwasser-
haushalt besitzt. Dementsprechend liegt das Plangebiet innerhalb des nach Verordnung vom
12.05.2000 festgesetzten Wasserschutzgebiet „WSG Lebach – Ost“ (C55).
Klima und Lufthygiene
Das Plangebiet ist derzeit komplett unversiegelt und setzt sich auch Wiesen und Gehölzbereichen
zusammen. Den Gehölzflächen kommt die klimaökologische Bedeutung der Ausfilterung von Luft-
schadstoffen zu. Sie wirken gleichzeitig ausgleichend hinsichtlich der Temperatur- und Feuchte-
verläufe im Plangebiet, ihnen kommt innerhalb der Siedlungsflächen eine ausgleichende klima-
ökologische Bedeutung zu. Aufgrund der relativ geringen Flächengröße der Gehölzflächen ist de-
ren klimaökologische Bedeutung allerdings insgesamt relativ gering. Die Wiesenfläche tragen nur
in geringem Maße zur Kaltluftproduktion bei. Das Plangebiet besitzt insgesamt keine besondere
klimaökologische Bedeutung für den Frischluftaustausch der Siedlungslage von Lebach mit der
offenen Landschaft.
Innerhalb des Plangebietes ist aufgrund der Lage innerhalb eines Wohngebietes lediglich mit ge-
ringen Vorbelastungen hinsichtlich der Immissionssituation zu rechnen. Lärmquellen befinden
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
Seite 5BEBAUUNGSPLAN
„AM WEIHERBERG, 5. ERWEITERUNG“
sich nicht im Umfeld des Plangebietes, nennenswerte Vorbelastungen durch Abgasemissionen
sind im Plangebiet ebenfalls nicht gegeben.
Arten und Biotope
Die Kartierung der Biotoptypen erfolgte im Februar 2021. Nachfolgend werden alle im Plangebiet
erfassten Biotoptypen im Einzelnen erläutert, die Artenlisten der Biotoptypen befinden sich im
Anhang. Die Differenzierung und Beschreibung der Einheiten orientiert sich am Leitfaden für Ein-
griffsbewertung von 2001 des saarländischen Ministeriums für Umwelt, Energie und Verkehr.
Dementsprechend werden auch die Nummerncodes für die Erfassungseinheiten aus diesem Leit-
faden vergeben. Eine Übersicht über die vorhandenen Biotoptypen ist dem beigefügten Biotopty-
penplan zu entnehmen.
Sonstige Gehölze (1.8.3)
Im Norden, Osten und Süden des Plangebietes befinden sich Gebüsche, überwiegend bestehend
aus Hänge-Birke (Betula pendula), Eiche (Quercus spec.), Besenginster (Cystisus scoparius) und
Haselnuss (Corylus avellana).
Das Gebüsch ist laut Anwohner innerhalb der letzten zwei Jahre entstanden. Ein anthropogener
Einfluss ist offensichtlich. Die Gebüsche sind immer wieder zerschnitten, da die Anwohner durch
diese auf die angrenzende Wiesenfläche gelangen.
Abbildung 7 und 8: Gebüschstreifen im Norden des Geltungsbereiches (links) und Sonstiges Gebüsch mit Zerschnei-
dung (rechts) (Quelle: ARGUS CONCEPT GmbH)
Sonstige Wiese (2.2.14)
Der Geltungsbereich besteht zu einem großen Teil aus Wiese.
Abbildung 9: Sonstige Wiese (2.2.14) (Quelle: ARGUS CONCEPT GmbH)
Anhand der derzeit vorhandenen Vegetation mit Glatthafer (Arrhenatherum elatius), Storchschna-
bel (Geranium spec.), Wilde Möhre (Daucus carota), Spitzwegerich (Plantago lanceolata), kann
man davon ausgehen, dass es sich um eine Wiese frischer Standorte handelt.
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
Seite 6STADT LEBACH
BEGRÜNDUNG AUSLEGUNG
Der Grasanteil ist sehr hoch und es ist deutlich ersichtlich, dass das Gebiet überwiegend von Hun-
debesitzern der Siedlung genutzt wird (Hundekot, Trampelpfade). Des Weiteren wird die Wiese
zum Teil als Grünschnittablagefläche genutzt, Müll wird dort ebenfalls zum Teil entsorgt. Der
Standort unterliegt dementsprechend regelmäßigen Störungen und ist vorbelastet.
Weg/Trittrasen (3.5.1)
Die Wiesenfläche wird von einem Trampelpfad (kartiert als 3.5.1 Trittrasen) durchzogen. Dieser
ist wohl überwiegend durch Hundebesitzer entstanden, die hier regelmäßig ihre Hunde ausfüh-
ren. Dieser durchzieht die gesamte Wiesenfläche.
Abbildung 10: Trittrasen (3.5.1) (Quelle: ARGUS CONCEPT GmbH)
Sonstige Wiesenbrache (2.7.2.2)
Innerhalb des Geltungsbereiches, jeweils angrenzend zu den Gärten der Anwohner, befinden sich
Wiesenbrachen. Der Anteil an Gräsern nimmt im Vergleich zur restlichen Wiese ab und Arten wie
die Wilde Möhre (Daucus carota), Storchschnabel (Geranium spec.), Beifuß (Artemisia vulgaris),
wie auch Brombeere (Rubus fruticosus) und Kanadische Goldrute (Solidago canadensis) sind des
Öfteren vertreten.
Eine Parzelle im Norden des Gebietes besteht überwiegend aus Efeu (Hedera helix).
Abbildung 11: Sonstige Wiesenbrache (2.7.2.2) (Quelle: ARGUS CONCEPT GmbH)
Zusammenfassend kann man das Plangebiet als ein anthropogen überprägtes Gebiet bezeichnen.
Es wird regelmäßig genutzt und die Spuren dieser Nutzung sind deutlich.
Landschaftsbild und Erholungsnutzung
Das Landschaftsbild im Plangebiet ist geprägt durch anthropogen beeinflusste Grünflächen und
der inselartigen Lage innerhalb der Siedlungsflächen des Wohngebietes am Weiherberg. Bebaute
Flächen, die abschnittsweise durch Grünflächen (Rasen, Gärten) mit gestalterischen Pflanzungen
unterbrochen sind, charakterisieren diesen Raum. Eine besondere Bedeutung für das Landschafts-
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
Seite 7BEBAUUNGSPLAN
„AM WEIHERBERG, 5. ERWEITERUNG“
bzw. Stadtbild kommt dem Plangebiet aufgrund des Fehlens besonderer, das Landschafts- oder
Stadtbild prägender oder sogar aufwertender Strukturen nicht zu.
Dem Plangebiet kommt hinsichtlich einer überörtlichen Erholungsnutzung derzeit keine dahinge-
hende Bedeutung zu. Entsprechende Strukturen der Freizeit- und Erholungsnutzung wie beispiels-
weise Wege befinden sich nicht innerhalb des Plangebietes. Lediglich für die Hundebesitzer des
angrenzenden Wohngebietes war die Grünfläche bisher von Bedeutung hinsichtlich einer Erho-
lungsnutzung.
Land- und Forstwirtschaft
Innerhalb und auch im direkten Umfeld um das Plangebiet befinden sich keine forstwirtschaftlich
genutzten Flächen.
Aufgrund der verhältnismäßig geringen absoluten Flächengröße der Wiesen sowie ihrer ruderalen
Ausprägung ist davon auszugehen, dass sie keine besondere Bedeutung für die Landwirtschaft
besitzen.
Festgelegte Ziele des Umweltschutzes gemäß Fachgesetzen und Fachplänen
Das Plangebiet liegt inmitten des Wasserschutzgebietes „WSG Lebach – Ost“ (C55), in welchem
der Schutz der öffentlichen Wasserversorgung (Trinkwasserversorgung) an erster Stelle steht. Ent-
sprechend erfolgt die nachrichtliche Übernahme des Wasserschutzgebietes (siehe 5.10.1). Wei-
terhin sind bei Umsetzung des Bauvorhabens die Ge- und Verbote der entsprechenden Wasser-
schutzgebietsverordnung zu beachten.
Nationalparke, Landschaftsschutzgebiete, Naturschutzgebiete, Naturparks, Biosphärenreservate,
Vogelschutzgebiete und FFH-Gebiete befinden sich nicht innerhalb des Plangebietes oder seiner
Umgebung. Die nächstgelegenen Schutzgebiete (Landschaftsschutzgebiete L 3.02.19 und L
3.02.20) sind mehr als einen Kilometer entfernt und werden durch das Vorhaben sicher nicht be-
einträchtigt.
Flächen der Offenland-Biotopkartierung III des Saarlandes oder des Arten- und Biotopschutzpro-
gramm des Saarlandes (ABSP) wurden im Plangebiet ebenfalls nicht erfasst und bewertet.
Das Landschaftsprogramm des Saarlandes (Entwurf 2009) sieht für das Plangebiet keine Maßnah-
men oder sonstigen planerischen Vorgaben vor.
4 VORGABEN FÜR DIE PLANUNG
VORGABEN DER RAUMORDNUNG
Die Ziele der Raumordnung, denen nach § 1 Abs. 4 BauGB die Bauleitpläne anzupassen sind, wer-
den im Saarland in den Landesentwicklungsplänen „Siedlung“ und „Umwelt“ festgelegt.
LEP Siedlung
Der Landesentwicklungsplan Siedlung (LEP Siedlung) schafft die Rahmenbedingungen für einen
Anpassungsprozess der Siedlungsstruktur des Landes zu Gunsten einer dauerhaft umweltverträg-
lichen Siedlungsweise. Die wichtigsten Elemente des LEP Siedlung sind:
die Festlegung von Zielen für die Wohnsiedlungstätigkeit,
die Festlegung von Wohneinheiten-Zielmengen,
die Festlegung von Zielen für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtun-
gen.
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
Seite 8STADT LEBACH
BEGRÜNDUNG AUSLEGUNG
Grundlage für die Festlegungen auf Gemeindeebene ist dabei die Einordnung der Kommunen nach
der Lage in bestimmten Strukturräumen und innerhalb bestimmter Siedlungsachsen sowie die
Einordnung in das System der „Zentralen Orte“.
Nach dem derzeit wirksamen LEP Siedlung vom 14. Juli 2006 ist die Stadt Lebach als Mittelzentrum
ausgewiesen. Lebach wird hierbei der Randzone des Verdichtungsraums zugeordnet. Zudem liegt
Lebach an zwei Siedlungsachsen 2. Ordnung und zwar den Achsen:
Rehlingen-Siersburg – Dillingen – Nalbach – Lebach – Eppelborn – Illingen – Neunkirchen
– Homburg (– Zweibrücken/Pirmasens) und
Saarbrücken – Riegelsberg – Heusweiler – Lebach
Die Randzone des Verdichtungsraumes ist ein an die Kernzone angrenzendes Gebiet mit erhebli-
cher Siedlungsverdichtung und starken ökonomischen, infrastrukturellen und kulturellen Aus-
tauschbeziehungen mit der Kernzone. Die Randzone ist zwar ebenso wie der Verdichtungsraum
selbst durch eine über dem Landesdurchschnitt liegende städtebauliche Verdichtung gekenn-
zeichnet, im Verhältnis zur Kernzone nimmt diese ebenso wie die Verflechtungsbeziehungen je-
doch deutlich ab. Diese Raumkategorie zeichnet sich durch einen teilweise hohen Flächenver-
brauch für Wohn-, Verkehrs- und gewerbliche Zwecke aus sowie durch Beeinträchtigungen der
Umweltqualitäten. Durch die annähernd gleichwertigen Standort- und Erreichbarkeitsvorteile be-
sitzt die Randzone Entlastungs- und Ergänzungsfunktionen für die Kernzone.
Die zentralen Orte sollen dabei bevorzugt Flächen auch über den Eigenbedarf hinaus aktivieren,
um eine weitere Dispersion der Siedlungsentwicklung in die Randzone des Verdichtungsraumes
bzw. den Ländlichen Raum zu vermeiden.
Im LEP Teilabschnitt Siedlung wird als Siedlungsdichteziel für die Kernstadt von Mittelzentren im
Verdichtungsraum mit 30 Wohneinheiten / ha (Bruttowohnbauland) definiert.
Der Kernstadt Lebach wird als Mittelzentrum der größte Wohnungsbaubedarf innerhalb der Ge-
meinde zugestanden. Demnach stehen der Kernstadt 3,5 Wohneinheiten pro Jahr und 1.000 Ein-
wohnern zu.
Um zum einen eine kontrollierte Siedlungsentwicklung zu gewährleisten und zum anderen die In-
anspruchnahme von Freiflächen / Freiraum zu minimieren, sind brachliegende oder untergenutzte
innerstädtische Flächen besonders geeignet. Diesem Vorrang erschlossener Baugebiete ist gemäß
dem LEP Siedlung dadurch nachzukommen, dass die vorhandenen Baulücken auf den festgelegten
örtlichen Wohneinheitenbedarf anzurechnen sind.
Gemäß Ziffer 33 des LEP Siedlung ist seitens der Gemeinde für die Ermittlung des örtlichen Bau-
flächenbedarfs der Nachweis über die in der Gemeinde und den Gemeindebezirken vorhandenen,
örtlichen Baulücken im Sinne des LEP Siedlung sowie über die Siedlungsdichte zu führen und im
Rahmen der Bauleitplanung der Landesplanungsbehörde vorzulegen.
In den nachfolgenden Tabellen wird der Bedarf der Stadt Lebach an Wohneinheiten für die nächs-
ten fünfzehn Jahre auf Grundlage der gültigen Berechnungsmethode des LEP Siedlung aufgeführt.
Baulücken rechtskräftiger Bebauungspläne sowie Reserveflächen im Flächennutzungsplan wer-
den für Neuausweisungen von Bauflächen auf den Wohneinheitenbedarf angerechnet.
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
Seite 9BEBAUUNGSPLAN
„AM WEIHERBERG, 5. ERWEITERUNG“
Baulücken in rechtskräftigen Bebauungsplänen /Vorhaben- und
Ortsteil
Erschließungsplänen/Abrundungssatzungen B-Plan-Aufstellung
Anrechenbare
beschlossen, Vorhaben
Baulücken
genehmigt
gesamt/Stadtteil
gezählt/anrechenbar
seit 01.01.1995 01.01.1980 - 31.12.1994 vor dem 01.01.1980
gezählt/anrechenbar gezählt/anrechenbar gezählt/anrechenbar
100% 100% 100% 100% 100%
Lebach 13 13 28 28 61 61 - - 102
Einwohner Zielgrößen gem. Bedarf an Bedarf bis Bedarf bis Bedarf bis
31.08.2020 LEP für neuen WE 2025 2030 2035
Wohnungsbedarf in pro 1.000
WE pro 1.000 EW EW und Jahr
und Jahr
7.619 3,5 26,7 133,3 240,0 400,0
Stadtteil
Lebach
(Dichte:
30WE/ha)
Geplante
6,5 ha
Wohnbauflächen FNP
... in WE 195
Wohneinheiten in
Baulücken (Anzahl 133
Baulücken x 1,3)
Bedarf WE bis 2025 133,3
Bedarf WE bis 2030 240,0
Bedarf WE bis 2035 400,0
Bilanz bis 2025* -194,27
Bilanz bis 2030 -87,60
Bilanz bis 2035 72,40
Tabelle 1 - 3: Baulückenbilanzierung und zukünftiger Wohnflächenbedarf der Stadt Lebach (ARGUS CONCEPT GmbH)
Durch die Aufstellung des Bebauungsplans „Am Weiherberg, 5. Erweiterung“ werden 16 Grund-
stücke neu erschlossen. Geht man (wie im Bebauungsplan festgesetzt) von maximal drei Wohnein-
heiten aus, die pro Grundstück zulässig wären, ist der sich hieraus ergebende Wert von 48
Wohneinheiten ausreichend groß um die laut LEP Siedlung vorgegebenen Dichtewerte von 30 WE
pro Hektar zu erreichen.
Die in der Tabelle enthaltenen 102 Baulücken sind aufgrund der gemäß LEP „Siedlung“ anzuneh-
menden Dichtewerte mit ca. 133 Wohnungen gleichzusetzen. Diese 133 Wohnungen sind von
dem o.g. Bedarf in Abzug zu bringen, so dass Lebach bis 2035 rund 72 neue Wohneinheiten zu-
stehen.
Damit stimmt der Bebauungsplan „Am Weiherberg, 5. Erweiterung“ mit den Vorgaben der Raum-
ordnung und Landesplanung überein.
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
S e i t e 10STADT LEBACH
BEGRÜNDUNG AUSLEGUNG
LEP Umwelt
Vorranggebiet für Grundwasserschutz (VW)
Der Landesentwicklungsplan Teilabschnitt Umwelt in der Fassung vom 13. Juli 2004, welcher am
20. Oktober 2011 letztmals aktualisiert wurde, legt für das Plangebiet und dessen Umfeld ein Vor-
ranggebiet für den Grundwasserschutz fest.
In Ziffer 56 der textlichen Erläuterungen zum LEP Umwelt heißt es:
„Vorranggebiete für Grundwasserschutz (VW) sind als Wasserschutzgebiete festzusetzen. In VW
ist das Grundwasser im Interesse der öffentlichen Wasserversorgung vor nachtteiligen Einwirkun-
gen zu schützen. Eingriffe in Deckschichten sind zu vermeiden. Soweit nachteilige Einwirkungen
durch unabweisbare Bau- und Infrastrukturmaßnahmen zu befürchten sind, für die keine vertret-
baren Standortalternativen bestehen, ist durch Auflagen sicherzustellen, dass eine Beeinträchti-
gung der Trinkwasserversorgung nicht eintritt.“
Abbildung 12: LEP Umwelt (Auszug)
Dies bedeutet, dass vor allem im Zuge der Baumaßnahmen zur Errichtung des Wohngebietes ent-
sprechende Maßnahmen zum Schutz des Grundwassers festzulegen und gegebenenfalls im Rah-
men einer ökologischen Baubegleitung zu überwachen sind.
Im vorliegenden Fall ist das Planungsgebiet bereits Teil des Wasserschutzgebietes „Lebach - Ost“.
Dieses wird nachrichtlich gem. § 9 Abs. 6 BauGB in den Bebauungsplan übernommen.
Bei Berücksichtigung der Belange des Grundwasserschutzes steht die Planung nicht im Wider-
spruch zu den Aussagen des Landesentwicklungsplanes. Ansonsten trifft der LEP Umwelt keine
planungsrelevanten Aussagen.
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
S e i t e 11BEBAUUNGSPLAN
„AM WEIHERBERG, 5. ERWEITERUNG“
FLÄCHENNUTZUNGSPLAN
Nach § 8 Abs. 2 BauGB ist ein Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Der
derzeit gültige Flächennutzungsplan der Stadt Lebach stellt für das Plangebiet eine Wohnbauflä-
che gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO dar. Somit entspricht die geplante
Nutzung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) der Darstellung im Flächennutzungsplan und
kann als aus diesem entwickelt betrachtet werden.
Abbildung 13: Ausschnitt aus dem derzeit gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Lebach mit ungefährer Lage des
Plangebietes (ARGUS CONCEPT GmbH)
RESTRIKTIONEN FÜR DIE PLANUNG
Die Bebaubarkeit bzw. sonstige Nutzbarkeit des Plangebietes für bauliche Zwecke wird bereichs-
weise durch Restriktionen bestimmt. Die daraus resultierenden Vorgaben für die Freihaltung von
Schutz- und Abstandsflächen sowie sonstige Nutzungsbeschränkungen sind bei der Ausweisung
von Bauflächen zu berücksichtigen und planungsrechtlich zu sichern.
Wasserschutzgebiet
Das gesamte Plangebiet befindet sich innerhalb der Schutzzone III des mit Verordnung vom
12.05.2000 festgesetzten Wasserschutzgebietes „Lebach – Ost“.
(1) Soweit es das Wohl der Allgemeinheit erfordert,
Gewässer im Interesse der derzeit bestehenden oder künftigen öffentlichen Wasserversor-
gung vor nachteiligen Einwirkungen zu schützen,
das Grundwasser anzureichern oder
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
S e i t e 12STADT LEBACH
BEGRÜNDUNG AUSLEGUNG
das schädliche Abfließen von Niederschlagswasser sowie das Abschwemmen und den Ein-
trag von Bodenbestandteilen, Dünge- oder Pflanzenschutzmitteln in Gewässer zu vermei-
den,
kann die Landesregierung durch Rechtsverordnung Wasserschutzgebiete festsetzen. In der
Rechtsverordnung ist die begünstigte Person zu benennen. Die Landesregierung kann die
Ermächtigung nach Satz 1 durch Rechtsverordnung auf andere Landesbehörden übertra-
gen.
§ 52 WHG
(1) In der Rechtsverordnung nach § 51 Absatz 1 oder durch behördliche Entscheidung können
in Wasserschutzgebieten, soweit der Schutzzweck dies erfordert,
bestimmte Handlungen verboten oder für nur eingeschränkt zulässig erklärt werden,
die Eigentümer und Nutzungsberechtigten von Grundstücken verpflichtet werden,
o bestimmte auf das Grundstück bezogene Handlungen vorzunehmen, insbesondere
die Grundstücke nur in bestimmter Weise zu nutzen,
o Aufzeichnungen über die Bewirtschaftung der Grundstücke anzufertigen, aufzube-
wahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen,
o bestimmte Maßnahmen zu dulden, insbesondere die Beobachtung des Gewässers
und des Bodens, die Überwachung von Schutzbestimmungen, die Errichtung von
Zäunen sowie Kennzeichnungen, Bepflanzungen und Aufforstungen,
Begünstigte verpflichtet werden, die nach Nummer 2 Buchstabe c zu duldenden Maßnah-
men vorzunehmen.
Durch nachrichtliche Übernahme des Wasserschutzgebietes in den Bebauungsplan gem. § 9 Abs.
6 BauGB wird der Lage im Wasserschutzgebiet Rechnung getragen. Im Zuge der Planumsetzung
werden die Inhalte der Wasserschutzgebietsverordnung beachtet. Nach Auffassung des zuständi-
gen Landesamtes für Umweltschutz bestehen keine Bedenken gegen die vorliegende Planung im
Wasserschutzgebiet.
5 ERLÄUTERUNGEN ZU DEN PLANFESTSETZUNGEN
ART DER BAULICHEN NUTZUNG (§ 9 ABS. 1 NR.1 BAUGB UND §§ 1 – 15 BAUNVO) –
ALLGEMEINES WOHNGEBIET
Festsetzung
Das Plangebiet wird als Allgemeines Wohngebiet im Bebauungsplan festgesetzt.
Zulässige Arten von baulichen Nutzungen im Allgemeinen Wohngebiet:
Gem. § 4 Abs. 2 BauNVO
Wohngebäude,
die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften
sowie nicht störenden Handwerksbetriebe
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke
Ausnahmsweise zulässige Arten von Nutzungen
Betriebe des Beherbergungsgewerbes
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
S e i t e 13BEBAUUNGSPLAN
„AM WEIHERBERG, 5. ERWEITERUNG“
Nicht zulässige Arten von Nutzungen
Gem. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wird festgesetzt, dass die gem. § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise
zulässige Arten von Nutzungen:
Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
Anlagen für Verwaltungen
Gartenbaubetriebe
Tankstellen
nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden.
Erklärung / Begründung:
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 2 BauNVO werden im Bebauungsplan Bauflächen
nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung als Baugebiete festgesetzt. Diese werden in den
§§ 2 - 14 BauNVO näher bestimmt, d.h. ihr Gebietscharakter wird definiert und die jeweils allge-
mein oder ausnahmsweise bzw. nicht zulässigen Nutzungen werden hierin festgelegt. Die allge-
meine Zweckbestimmung des jeweiligen Baugebietes ergibt sich aus den Absätzen 1 der §§ 2 - 9
BauNVO. Die Absätze 2 regeln die zulässigen Arten von Nutzungen, während die Absätze 3 der §§
2 - 9 BauNVO Aussagen zu den ausnahmsweise zulässigen Arten von Nutzungen treffen. Nach § 1
Abs. 3 Satz 2 BauNVO werden diese Nutzungsregelungen Inhalt des Bebauungsplanes, soweit
nicht über die Absätze 4 - 9 des § 1 BauNVO konkret etwas anderes für den Bebauungsplan be-
stimmt wird.
Die Stadt Lebach verfolgt mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Am Weiherberg, 5. Erweite-
rung“ das Ziel, den bestehenden Bedarf an Wohnbauland durch die Bereitstellung entsprechend
geeigneter Flächen zu decken. Dieser Zielsetzung entspricht die Festsetzung eines Allgemeinen
Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO. Allgemeine Wohngebiet dienen vorwiegend dem Wohnen,
d.h. der Wohncharakter steht im Vordergrund kann aber durch andere, das Wohnen nicht stö-
rende Nutzungen ergänzt werden. Dazu gehören z.B. die o.g. Nutzungen, die der Versorgung des
Allgemeinen Wohngebietes mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs dienen.
Weitere Nutzungen sind im Allgemeinen Wohngebiet nach BauNVO ausnahmsweise zulässig. Bis
auf die Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden diese Nutzungen, d.h. sonstige nicht stö-
rende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Tankstellen und Gartenbaubetriebe aller-
dings ausgeschlossen. Aufgrund ihres Platzbedarfes und ihrer baulichen Gestaltung sowie im Falle
der Tankstellen aufgrund der damit verbundenen Verkehrs- und Lärmzunahme fügen sie sich nicht
in das Plangebiet ein. Zudem entspricht diese Festsetzung hinsichtlich ihres Nutzungsausschlusses
den Festsetzungen für die im unmittelbaren Umfeld gelegenen und über die Bebauungspläne „Am
Weiherberg, 3. Erweiterung“ und „4. Erweiterung Weiherberg“ gesicherten Wohngebiete.
MASS DER BAULICHEN NUTZUNG (§ 9 ABS. 1 NR.1 UND ABS. 3 BAUGB UND §§ 16 –
21A BAUNVO)
Das Maß der baulichen Nutzung ist ein die städtebauliche Entwicklung entscheidend prägendes
Element. So bestimmen Höhe, Dichte und Art der Bebauung das äußere Erscheinungsbild, haben
aber auch Auswirkungen auf den Flächenverbrauch. Die Nutzungsschablone enthält die Werte
über das Maß der baulichen Nutzung und gilt für die zusammenhängend dargestellten überbau-
baren Flächen. Zum Maß der baulichen Nutzung werden folgende Festsetzungen getroffen:
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
S e i t e 14STADT LEBACH
BEGRÜNDUNG AUSLEGUNG
Grundflächenzahl (§§ 16,17 und 19 BauNVO)
Festsetzung
GRZ 0,4
Bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche sind die Grundflächen von:
Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten
Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO
baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück ledig-
lich unterbaut wird
mitzurechnen.
Gem. § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO wird festgesetzt, dass eine Überschreitung der zulässigen Grund-
fläche durch die Grundflächen der oben genannten Anlagen nicht zulässig ist.
Erklärung / Begründung
Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter überbaute Grundfläche je Quadratmeter
Grundstücksfläche zulässig sind. Die zulässige Grundfläche ist der Anteil des Baugrundstücks, der
von baulichen Anlagen überdeckt werden darf und dient daher der Einhaltung der Mindestfreiflä-
che auf den Baugrundstücken.
Die städtebauliche Zielvorstellung der Gemeinde ist ein Wohngebiet, das in Anlehnung an die um-
liegende Bestandsbebauung durch eine mäßig verdichtete Bebauung charakterisiert ist. Die Ge-
meinde plant eine Bebauung mit freistehenden Gebäuden, die der aktuellen Wohnbaulandnach-
frage Rechnung trägt. Mit dem Ausschluss der Überschreitungsmöglichkeit der festgesetzten GRZ
um die in § 19 Abs. 4 BauGB genannten Anlagen (Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten,
Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche,
durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird) soll die Einhaltung einer Mindestfreifläche auf
den jeweiligen Baugrundstücken erreicht werden und der Umfang der zulässigen Bodenversiege-
lung aus ökologischen Gründen auf ein Minimum reduziert werden. Auch hier wird die Festset-
zung der im Umfeld bestehenden Bebauungspläne „Weiherberg, 3. Erweiterung“ und „4. Erwei-
terung Weiherberg“ aufgegriffen.
Geschossflächenzahl
Festsetzung
Die Geschossflächenzahl innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes wird auf 0,6 festgesetzt.
Erklärung / Begründung
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grund-
stücksfläche zulässig sind. Die Geschossfläche ist hierbei nach den Außenmaßen der Gebäude in
allen Vollgeschossen zu ermitteln. Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Nebenanlagen
im Sinne des § 14 BauNVO, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach
Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksich-
tigt. Die Festsetzung der Geschossflächenzahl greift hier ebenfalls die Vorgaben der Bebauungs-
pläne „Weiherberg, 3. Erweiterung“ und „4. Erweiterung Weiherberg“ auf und ergibt sich auch
aus dem Zusammenspiel von zulässiger GRZ und zulässiger Vollgeschosszahl, wobei hier im Sinne
einer reduzierten Verdichtung nicht die maximal mögliche Geschossflächenzahl von 0,8 ausge-
nutzt wird.
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
S e i t e 15BEBAUUNGSPLAN
„AM WEIHERBERG, 5. ERWEITERUNG“
Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 und § 20 BauNVO )
Festsetzung
Die Zahl der Vollgeschosse wird gem. §16 Abs. 2 Nr. 3 BauGB auf maximal II Vollgeschosse festge-
setzt.
Erklärung / Begründung
Gemäß § 20 Abs. 1 BauNVO gelten als Vollgeschosse die Geschosse, die nach landesrechtlichen
Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden.
Vollgeschosse sind nach § 2 Abs. 4 LBO:
“Geschosse, die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben und im Mittel mehr als 1,40 m
über die Geländeoberfläche hinausragen.
Ein Geschoss im Dachraum und ein gegenüber mindestens einer Außenwand des Gebäu-
des zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss), wenn es diese Höhe über min-
destens drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses hat.
Garagengeschosse, wenn sie im Mittel mehr als 2 m über die Geländeoberfläche hinaus-
ragen."
Die Festsetzung der maximalen Zahl der Vollgeschosse im Geltungsbereich dient der Umsetzbar-
keit von Bauvorhaben, die sich optisch in die umliegende Bebauung eingliedern. Die Festsetzung
gewährleistet weiterhin, dass keine erheblich unterschiedliche Höhenentwicklung im Vergleich
zur umgebenden Bebauung möglich ist. Überdimensionierte Baukörper, die sich nicht in das Orts-
bild einfügen, werden so vermieden.
Da die Festsetzung der Vollgeschosszahl die Höhenentwicklung der Bebauung nicht steuern kann
- in der Landesbauordnung ist keine maximale Höhe eines Vollgeschosses definiert - ist zusätzlich
die Festsetzung der maximalen Wand- bzw. Firsthöhe erforderlich (zur weiteren Begründung,
siehe Höhe baulicher Anlagen).
Höhe der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 16 Abs. 3 Nr. 4 und 18
BauNVO)
Festsetzung
Für das Allgemeine Wohngebiet wird die Höhe der baulichen Anlagen durch die max. Traufhöhe
TH (Schnittlinie der aufgehenden Wand der Gebäudelängsseite mit der Oberkante der Dachhaut
bzw. der Fortführung dieser Linie an der Giebelseite) und die max. Firsthöhe FH (Oberste Dachbe-
grenzungskante), jeweils über dem Niveau der Achse der angrenzenden Straße im Endausbau,
gemessen in der Mitte der an die Straße angrenzenden Gebäudeseite senkrecht zur Straßenachse
festgesetzt:
TH: 7,00 m
FH: 11,00 m
Erklärung / Begründung
Zur eindeutigen Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung in einem Bebauungsplan ist stets
eine dreidimensionale Maßfestsetzung erforderlich. Hier ist die Festsetzung der Gebäudehöhe mit
eindeutiger Bestimmung der Bezugspunkte das am besten geeignete Mittel, um die Höhenent-
wicklung eines Baukörpers zu beschränken. Im vorliegenden Fall erfolgt die Festsetzung bezogen
auf die jeweilige Anliegerstraße. Aufgrund der topografischen Verhältnisse ist eine Ausrichtung
der Bezugshöhe an der anliegenden Straße notwendig, um unverhältnismäßigen Höhenentwick-
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
S e i t e 16STADT LEBACH
BEGRÜNDUNG AUSLEGUNG
lungen entgegenzuwirken. Die Festsetzung der maximalen Trauf- und Firsthöhe der Gebäude ori-
entiert sich an den Maßen von üblicherweise zwei Vollgeschossen mit Satteldach. Durch Festset-
zung der Anzahl an Vollgeschossen wird die Höhenentwicklung darüber hinaus genauer definiert.
Durch die Festsetzungen zur Höhenentwicklung der Gebäude wird gewährleistet, dass keine über-
dimensionierte Höhenentwicklung der Baukörper und eine damit verbundene Beeinträchtigung
des Orts- und Landschaftsbildes stattfinden kann. So wird innerhalb des Baugebietes ein gestalte-
rischer Rahmen vorgegeben, innerhalb dessen sich ein relativ einheitliches Erscheinungsbild der
neuen Wohngebäude entwickeln kann, ohne dass die individuelle Gestaltungsfreiheit maßgeblich
eingeschränkt wird.
Diese Festsetzung ist damit zur Erreichung einer hochwertigen Ortsgestalt notwendig.
Abbildung 14: Bestimmung der Höhe der baulichen Anlagen
BAUWEISE (§ 9 ABS. 1 NR. 2 BAUGB I. V. M. § 22 BAUNVO)
Festsetzung
Im gesamten Plangebiet gilt nur die offene Bauweise. Die Gebäude sind mit seitlichem Grenzab-
stand zu errichten. Es sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig.
Erklärung / Begründung
Mit der Bauweise wird festgelegt, wie bauliche Anlagen auf den Grundstücksflächen anzuordnen
sind. Die BauNVO unterscheidet dabei folgende Bauweisen:
offene Bauweise: Gebäude mit einer Länge bis 50 m sind mit Grenzabstand zu errichten
geschlossene Bauweise: Gebäude werden ohne seitlichen Grenzabstand errichtet
abweichende Bauweise: Bauweise ist weder als offen noch als geschlossen zu bezeichnen
Die Festsetzung der offenen Bauweise orientiert sich an den in der baulichen Umgebung des Plan-
gebietes bereits vorhandenen Strukturen, die im hier überplanten Gelände fortgesetzt werden
soll. Dies trägt dazu bei, dass sich die neu ermöglichte Bebauung in die bauliche Umgebung ein-
fügt.
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
S e i t e 17BEBAUUNGSPLAN
„AM WEIHERBERG, 5. ERWEITERUNG“
ÜBERBAUBARE UND NICHT ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE (§ 9 ABS. 1 NR. 2
BAUGB I. V. M. § 23 BAUNVO)
Festsetzung
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungs-
plans bestimmt durch die Festsetzung von:
Baugrenzen (§ 23 Abs. 3 BauNVO)
Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß (bis max. 0,5 m) kann gestattet wer-
den.
Erklärung / Begründung
Die überbaubare Grundstücksfläche ist eine Teilfläche der Grundstücksfläche, die in der vorge-
schriebenen Art und bis zum festgesetzten Maß der baulichen Nutzung bebaut werden darf. Die
Baugrenze gem. § 23 Abs. 3 BauNVO umschreibt die überbaubare Fläche, wobei lediglich Gebäu-
deteile in geringfügigem Ausmaß die Baugrenze überschreiten dürfen.
Durch die Anordnung von Baugrenzen werden gestalterische und raumwirksame Akzente gesetzt.
Gleichzeitig wird durch die Abgrenzung der überbaubaren Grundstücksfläche dem Grundsatz des
sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden Rechnung getragen, da zusammen-
hängende Freiflächen ebenfalls klar definiert werden und eine übermäßige innere Erschließung
der Grundstücke entfällt.
Der Verlauf der Baugrenzen orientiert sich an den Darstellungen des Städtebaulichen Entwurfs
der Stadt Lebach. Gleichzeitig soll durch Darstellung eines durchgängigen Baufensters ein mögli-
cher Spielraum für die Anpassungen an die Gegebenheiten vor Ort gewährleistet werden. Ande-
rerseits wird der Baukörper auf die Fläche innerhalb der Baugrenzen limitiert, sodass keine Über-
dimensionierung entstehen kann.
Städtebaulich nicht relevante Überschreitungen der Baugrenzen durch ein Vortreten von unter-
geordneten Gebäudeteilen bis ca. 0,5 m (z. B. Vordächer etc.) sind zulässig.
BESCHRÄNKUNG DER ZAHL AN WOHNUNGEN (§ 9 ABS. 1 NR. 6 BAUGB)
Festsetzung
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB wird festgesetzt, dass die höchstzulässige Zahl der Wohnungen pro
Wohngebäude auf max. drei beschränkt ist.
Erklärung / Begründung
Durch die Festsetzung wird lenkend in die städtebauliche Dichte eingegriffen und ein einheitliches
Erscheinungsbild im Plangebiet selbst und in Bezug auf die angrenzende ortstypische Bau- und
Siedlungsstruktur sichergestellt. Es werden kleinteilige Gebäudestrukturen festgeschrieben, die
sich in die umgebende Wohnbebauung einpassen. Großvolumige, massige Mehrfamilienhäuser
mit appartmentartigen Wohnungen, die im Widerspruch zu der umgebenden Gebietsart stehen,
sollen mit dieser Festsetzung vermieden werden. Einer negativen Beeinträchtigung des Land-
schaftsbildes wird ebenso entgegengewirkt.
Durch die Begrenzung der Zahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude wird zudem auch das im
Gebiet entstehende Verkehrsaufkommen auf ein entsprechendes Maß begrenzt.
Auch in den nahegelegenen Wohngebieten „Weiherberg, 3. Erweiterung“ und „4. Erweiterung
Weiherberg“ wird die gleiche städtebauliche Dichte vorgegeben.
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
S e i t e 18STADT LEBACH
BEGRÜNDUNG AUSLEGUNG
VERKEHRSKONZEPTION
Verkehrliche Konzeption
Verkehrsanbindung des Plangebietes
Die östlichen acht geplanten Grundstücke werden über den „Anna-Simon-Weg“ erschlossen, wel-
che in die Straße „In der Sandkaul“ einmündet. Die restlichen acht Grundstücke werden an die
Straße „In der Sandkaul“ angeschlossen. Die Straße „In der Sandkaul“ mündet in die Saarlouiser
Straße. Von hier aus kann über die L 142 die B 268 erreicht werden, welche als wichtigste Nord-
Süd-Achse durch die Stadt Lebach bei Heusweiler in Richtung Süden auch einen Autobahnan-
schluss an die BAB A 8 (Luxemburg – Neunkirchen – Karlsruhe) sicherstellt. In Richtung Norden
kann vom Planungsgebiet aus über die B 269 bzw. B10 auch die BAB A 1 erreicht werden.
Innere Erschließung
Die innere Erschließung des Plangebietes findet durch stichartige Verlängerung der oben genann-
ten Straßen „In der Sandkaul“ und „Anna-Simon-Weg“ statt. Diese werden als Sackgasse mit Wen-
dehammer ausgestaltet.
Die Verkehrsanlage orientiert sich zum einen an den topografischen Gegebenheiten des Plange-
bietes sowie dessen Zuschnitt, zum anderen an einer möglichst optimalen Nutzung des Gebietes,
der Schaffung geordneter Grundstücksverhältnisse sowie dem schonenden Umgang mit Grund
und Boden.
ÖPNV
Die vom Planungsgebiet ausgehend nächstgelegene Bushaltestelle „Lebach – Weihermühle“ be-
findet sich in der B 268 (ca. 220m) östlich des Plangebietes. Hier verkehrt die Buslinie K 463 (Le-
bach – Saarlouis) sowie die RSW-Linie R 9 (Saarbrücken – Lebach) in regelmäßigen Abstand.
Außerdem hat Lebach noch einen Bahnanschluss. Über die Stadtbahnlinie S 1 ist Saarbrücken zu
erreichen, ebenso über die Regionalbahnlinie RB 72 über Merchweiler durch das Fischbachtal. Der
Bahnhof Lebach ist ca. 1,6 km vom Planungsgebiet entfernt.
Ruhender Verkehr
Der ruhende Verkehr soll künftig überwiegend auf den privaten Grundstücken organisiert werden.
Fußläufiger Verkehr
Fußläufig ist das Plangebiet über straßenbegleitende Fußwege erreichbar.
Bauplanungsrechtliche Festsetzungen zur Umsetzung der Verkehrskonzeption
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, § 12 BauNVO)
Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsflächen sind im Plangebiet innerhalb der überbaubaren
Grundstücksfläche und den seitlichen Abstandsflächen zulässig. Zusätzlich sind Stellplätze auch
auf den Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze zulässig.
Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Die neuen Erschließungsstraßen werden als Straßenverkehrsfläche festgelegt.
ARGUS CONCEPT Gesellschaft für Lebensraumentwicklung mbH
S e i t e 19Sie können auch lesen
