Studie ECOSYSTEMS IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT - Die Immobilienwirtschaft - ZIA
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Die Immobilienwirtschaft Studie ECOSYSTEMS IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
INHALT
VORWORT 3
EINLEITUNG 5
Aktuelle Entwicklungen 5
COVID-19 Disclaimer 5
Aufbau der Studie 6
Definition von Immobilienwirtschaftlichen Ecosystems 7
Zielsetzung der Studie 7
ECOSYSTEMS IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 8
Grundlagen (Hypothese 0) 8
Vision und Strategie 10
Vision (Hypothese 1) 10
Strategie (Hypothese 2) 12
Positionierung (Hypothese 3) 14
Image und Kunden 17
Image (Hypothese 4) 17
Kunden (Hypothese 5) 18
Prozesse, Daten und Change 20
Prozesse & IT Systeme (Hypothese 6) 20
Daten (Hypothese 7) 22
Change (Hypothese 8) 24
Regulatorik und Nachhaltigkeit 26
Regulatorik (Hypothese 9) 26
Nachhaltigkeit (Hypothese 10) 27
SCHLUSSFOLGERUNGEN UND HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN 30
DIE AUTOREN 32
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S TU DIE: EC OS YS T E M S I N D E R I M M O B I LI E N W I RT S C H A F T
VORWORT
Liebe Leserinnen und Leser,
die digitale Transformation verändert die Wirtschaft und Wir brauchen mehr Kooperation, mehr Kollaboration und
ihre Unternehmen. Die Immobilienwirtschaft mit ihrem mehr Ecosystems. Mutige Unternehmen lassen gänz-
Anteil von 19 Prozent an der Bruttowertschöpfung in lich neue Wertschöpfungsprozesse entstehen und die
Deutschland und den drei Millionen Erwerbstätigen Entwicklung innovativer Angebote zu. Insbesondere für
bildet hier keine Ausnahme. Die Zahlen zeigen: Unsere die Bereiche Nachhaltigkeit und Klimaschutz kann die
Branche ist systemrelevant – das haben wir nicht zuletzt verstärkte Zusammenarbeit in Form von Ecosystems
in der Corona-Krise gesehen. Sei es die Nutzung von wichtige Mehrwerte schaffen. Seit Jahren leisten wir
neuen Kommunikationstechnologien oder die Einführung einen wichtigen Anteil, wenn es um die Erreichung der
digitaler Prozesse – die Immobilienwirtschaft war und Klimaziele geht. Wir tragen hier eine gesellschaftliche
ist in dieser schwierigen Zeit nicht gelähmt, sondern Verantwortung – und die Bedeutung dieses Themas wird
hat sich proaktiv auf die neuen Herausforderungen ein- in den kommenden Jahren und Jahrzehnten sicherlich
gestellt. noch weiter zunehmen.
Die Corona-Krise wirkt auf die fortschreitende Trans- Lassen Sie uns gemeinsam Großes schaffen.
formation wie ein Beschleuniger. Der Einsatz moderner Ich freue mich, dass wir zusammen mit Deloitte diese
Hard- und Software bringt bereits heute neue Ge- wichtige Studie veröffentlichen können.
schäftsmodelle hervor. Innovative PropTechs kommen
auf den Markt und treffen auf die etablierten Player Ihnen wünsche ich ein anregendes Lesevergnügen.
– beide Seiten ergänzen sich. Und das ist gut so, denn Ihr Dr. Andreas Mattner
angesichts neuer Anforderungen an die verschiedenen
Nutzungsklassen, des zunehmenden Mobilitätsgedan-
kens, der Smart Cities, aber auch des Klimawandels
wird deutlich: wir können die Aufgaben, die vor uns lie-
gen, nur gemeinsam und auch nur in enger Zusammen-
arbeit mit Akteuren aus Branchen wie der Mobilität, der
Energie und der Stadtgesellschaft lösen.
3
VORWORT
Liebe Leserinnen und Leser,
gewissermaßen gibt es Ecosystems zwischen den Be- die Branche bislang einem fragmentierten und weit-
teiligten entlang der Wertschöpfungskette schon lange. gehend analogen Ecosystem gleicht. Der Kunde bzw.
Hingegen sind digitale Ecosystems im Zuge der zuneh- Nutzer wird noch mehr im Fokus stehen, schließlich ge-
menden Digitalisierung von Teilbereichen der Immobi- neriert dieser eine Vielzahl von Daten, die sowohl für die
lienwirtschaft und ihrer Wertschöpfungskette(n) relativ Bewirtschaftung als auch Prozesseffizienz innerhalb der
neu und zeichnen sich dadurch aus, dass sie durch die Wertschöpfungskette genutzt werden können. Analyse-
digitalen Technologien definiert und transformiert wer- ergebnisse generierter Daten werden Entscheidungen
den. Die digitalen Technologien bilden dabei das Grund- hinsichtlich der Bewirtschaftung, der Planung und der
gerüst für das jeweilige Ecosystem und die Vernetzung finanziellen Performance unterstützen. Die Teilnahme an
der Unternehmen untereinander. digitalen Ecosystems wird damit zukünftig als ein stra-
Während wir einzelne Teilsysteme bereits in der Praxis tegischer Wettbewerbsvorteil gesehen. Die Erkenntnis,
sehen – so beispielsweise der Einsatz von BIM bei der dass sich ihr Erfolg durch ihre Offenheit und Kollabo-
integrierten Planung und Baufertigstellung oder ge- rationsmöglichkeiten der Beteiligten definiert, ist damit
meinsame Datenplattformen im Transaktionsmanage- gleichzeitig eine zentrale Herausforderung. Denn ein
ment – wird zwar viel vom digitalen Zwilling und von geschlossenes, nutzerorientiertes Ecosystem wie bspw.
digitalisierten „End to End“-Prozessen gesprochen, aber die Bereitstellung von Coworking-Flächen ermöglicht
noch nicht in der Realität umgesetzt, was weniger eine zwar dem Anbieter eine nutzerorientierte Transparenz
Frage fehlender Digitalisierung einzelner Prozessschritte – nicht jedoch dem Vermieter oder dem Dienstleister im
als vielmehr eine Frage fragmentierter Einzel- bzw. Facility Management.
Insel-Lösungen ist. Ganz herzlich möchte ich mich im Namen aller Be-
Die Studie geht den Fragen nach, ob es überhaupt ein teiligten bei den externen Impulsgebern zu einzelnen
gemeinsames Verständnis von digitalen Ecosystems Hypothesen bedanken – illustriert ihre Sicht sowohl die
in der Immobilienwirtschaft gibt, ob ein strategischer Bedeutung und den möglichen Nutzen von Ecosystems
Nutzen in solchen Verbindungen gesehen wird, ob Ex- sowie die Herausforderungen, die sich einer kurzfristi-
terne oder bestimmte Teilnehmer der Immobilienbranche gen Implementierung entgegenstellen. Ebenso danke ich
die Entwicklung treiben werden, an welchen Stellen ein dem ZIA, dass wir dieses Grundlagenthema gemeinsam
Kundennutzen entstehen kann, inwieweit digitale Eco- untersucht haben.
systems auf die Nachhaltigkeitsziele einzahlen und wie
offen ein digitales Ecosystem für Teilnehmer sein muss. Ich wünsche Ihnen eine inspirierende Lektüre.
Die Ergebnisse machen deutlich, dass wir am Anfang Jörg von Ditfurth
einer Entwicklung zu digitalen Ecosystems stehen und Lead Partner, Real Estate Consulting, Deloitte
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EINLEITUNG
Aktuelle Entwicklungen
Lange Zeit war das traditionelle Umfeld der deutschen Eine erfolgsversprechende Möglichkeit für die Akteure
Immobilienwirtschaft durch klar definierte Abgrenzun- der Immobilienwirtschaft stellt dabei der Aufbau von
gen, sowohl zu anderen Branchen, als auch zwischen Ecosystems dar, die eine offene und multidimensionale
den einzelnen immobilienwirtschaftlichen Unternehmen, Zusammenarbeit zwischen Unternehmen unterschied-
geprägt. Eine festgelegte Anzahl von Akteuren arbeitete licher Größe, Branche und Beschaffenheit ermöglichen.
mit internen Ressourcen und Fähigkeiten entlang etab- Doch die Gründung von Kollaborationsplattformen und
lierter Wertschöpfungsketten. Nun führt der fortschrei- digitalen Kooperationsnetzwerken wird die Strukturen
tende technologische Wandel dazu, dass dieses bisher innerhalb der Branche verändern, stabile Wertschöp-
bewährte Konstrukt hinterfragt wird. fungsketten in Frage stellen und einen Wandel in den
Innovative, digitale Technologien ermöglichen den Unternehmen fordern.
Unternehmen neue Formen der Kommunikation mit Diese Studie soll dabei helfen, einen Überblick über die
dem Kunden – zielgerichtet, individuell und in Echt- aktuelle Situation von Ecosystems in der Immobilienwirt-
zeit – und verändern die Art und Weise wie Produkte schaft zu erhalten. Dabei wird die aktuelle Einstellung der
und Leistungen angeboten werden. Das Internet, das unterschiedlichen Branchenteilnehmer und deren Ent-
eine enorme Angebotsvielfalt mit gleichzeitiger Möglich- wicklungsstand mit Hilfe einer Umfrage identifiziert, um
keit für persönliche Modifikationen (Customizing), die Informationen über die Auffassungen von Ecosystems zu
sofortige Verfügbarkeit von Informationen sowie eine generieren. Darüber hinaus zeigt die Studie potentielle
einfache und bequeme Abwicklung der (Kauf-) Prozesse Zukunftsszenarien in Bezug auf die weitere Entwicklung
möglich macht, hat maßgeblichen Einfluss auf das Kauf- von Ecosystems in der Immobilienwirtschaft und leitet
verhalten der Menschen und erhöht darüber hinaus die Handlungsempfehlungen für die Branchenteilnehmer ab.
Kundenerwartung bezüglich digitaler Lösungen, die aus
anderen Lebensbereich bereits bekannt sind. Zudem
COVID-19 Disclaimer
gewinnen Themen wie Smart Building und Smart Home,
Big Data, Blockchain und Künstliche Intelligenz weiter Die Idee zur vorliegenden Studie entstand im Jahr 2019
an Bedeutung und treiben die Entwicklung von neuen und damit vor den öffentlichen Einschränkungen der
Geschäftsmodellen voran. Maßnahmen zur Eindämmung von COVID-19. Ebenso
Diese dynamischen Entwicklungen machen Neuent- liegt der Zeitraum der Online-Umfrage (18.12.2019–
wicklungen und Kombinationen von Produkten oder 05.02.2020) im Wesentlichen vor Beginn der weltweiten
Dienstleistungen möglich, die ursprünglich getrennt Ausnahmesituation. Da wir die Bedeutung des Themas
und zusammenhangslos waren und rücken den Kun- „Ecosystems in der Immobilienwirtschaft“ jedoch un-
den und seine Bedürfnisse in den Mittelpunkt. Die abhängig davon als relevant für die deutsche Immobi-
Ressourcen eines einzelnen Unternehmens reichen lienwirtschaft erachten, haben wir uns bewusst zu einer
dabei jedoch meist nicht aus, um den neuen Anfor- Veröffentlichung der Studie entschieden. Dennoch ist an
derungen der Kunden gerecht zu werden. Deshalb dieser Stelle zu erwähnen, dass die Umfrageteilnehmer
gewinnen Methoden an Bedeutung, die eine Bünde- ihre Antworten vor COVID-19 abgegeben haben und
lung von Wissen und Fähigkeiten zulassen, sodass damit auch in unserer Auswertung und Interpretation
die Unternehmen weiterhin erfolgreich am Markt be- der Ergebnisse auf einen Verweis auf COVID-19 bewusst
stehen können. verzichtet wird.
5
Aufbau der Studie
Die Umfrage Ecosystems in der Immobilienwirtschaft Immobilienwirtschaft an der Umfrage teilgenommen. Die
wurde zwischen Mitte Dezember 2019 und Februar 2020 Antworten geben Hinweise auf den Entwicklungsstand
durchgeführt. Im Rahmen einer Onlineumfrage haben 75 der Branche, sind aufgrund der Stichprobengröße jedoch
Mitglieder des ZIA aus unterschiedlichen Bereichen der nicht vollumfänglich repräsentativ.
Asset / Property Manager 9
Berater / Vermittler 15
Facility Manager 4
Immobilieninvestor / Bestandshalter 11
Corporate 3
Projektentwickler 5
Planer 2
PropTech / ConTech 6
Wohnungs(bau)unternehmen 3
Stadtwerke / Versorger 0
Technische Gebäudedienstleister 4
Bau- / Handwerksunternehmen 0
Sonstige 13
Abb. 1: Übersicht der Studienteilnehmer
Die Online-Umfrage wurde im Zeitraum 18.12.2019 bis Fragen jeweils thematisch gebündelt zu Hypothesen zu-
05.02.2020 durchgeführt und dabei allen ZIA-Mitglie- sammengefasst werden, welche im Rahmen der Studie
dern die Möglichkeit zur Teilnahme eröffnet. Sie folgt Bestätigung oder Ablehnung erhalten.
hierbei einem Hypothesen basierten Ansatz, indem die
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Definition von Immobilienwirtschaftlichen Ecosystems
Das Konzept von Ecosystems betrachtet Unternehmens- Abgrenzung zum „normalem“ Unternehmens-
netzwerke auf der Systemebene des Marktes, auf der netzwerk
viele Branchen und Industrien eine vernetzte Struktur Es könnte argumentiert werden, dass Unternehmen
von Organisationen, Technologien, Konsumenten und schon immer Teilnehmer von Ecosystems waren oder
Produkten darstellen. Es fallen deshalb die Beschränkun- sich ihr eigenes Ecosystem aufgebaut haben. Bei-
gen von Definitionen eines klassischen Unternehmens- spielsweise benötigt ein Reifenhersteller Lieferanten,
netzwerkes weg und ermöglichen so einen kreativeren um sein Produkt herstellen zu können und Kunden, die
und gelösteren Blick auf die Beziehungen von Teilneh- ein Auto besitzen und seine Reifen kaufen. Das Auto
mern der Wirtschaft. Eine klare Trennlinie zu ziehen ist wiederum kommt von einem Autohändler, der von einem
kaum möglich und kann durch starre Gesetzmäßigkeiten Automobilhersteller mit Fahrzeugen versorgt wird. Die
nicht erreicht werden. Jedes Unternehmen sollte sein genannten Akteure bilden dabei ein Netzwerk, durch
Ecosystem deshalb zielgerichtet an den eigenen Interes- das sie miteinander verbunden sind und in welchem Ab-
sen und Absichten für die Teilnahme abgrenzen anstatt hängigkeiten entstehen. Der große Unterschied zu den
zu versuchen, eine eigene, individuelle Trennung anhand Ecosystems von heute liegt darin, dass diese durch die
von etablierten Konventionen herbeizuführen. Demzu- digitale Technologie sowohl definiert, als auch transfor-
folge ergibt sich unsererseits folgende Definition eines miert werden. Die Technologie bildet dementsprechend
immobilienwirtschaftlichen Ecosystems: das Grundgerüst, auf dem Ecosystems aufgebaut sind.
• dynamisches Netzwerk aus verschiedenen Teil- Da durch die Nutzung von Technologie die Kommuni-
nehmern (Unternehmen, Kunden / Endnutzer, For- kation erleichtert wird und mehr Daten mit größerer
schungseinrichtungen, Regierungen / Kommu- Geschwindigkeit bereitstellt werden können, sind Unter-
nen, etc.), die unterschiedliche Rollen einnehmen nehmen stärker denn je vernetzt.
• nicht zwingend nur innerhalb der Immobilien-
branche
Zielsetzung der Studie
• sowohl Kollaboration als auch Wettbewerb auf
Augenhöhe Die Studie ist eine Momentaufnahme der aktuellen
• Kunde steht im Mittelpunkt und wird ganzheitlich Situation von Ecosystems in der Immobilienwirtschaft
betrachtet und identifiziert die jeweiligen Einstellungen der unter-
• basiert häufig auf digitaler Plattform (z. B. Immo- schiedlichen Brancheteilnehmer und deren aktuellen
bilienscout24) Entwicklungsstand. Aus den Ergebnissen der Umfrage
• neuer Wertschöpfungsprozess durch gemeinsa- werden Informationen über die Gemeinsamkeiten und
me Entwicklung und Bereitstellung von innovati- Unterschiede der verschiedenen Akteure gewonnen.
ven Produkten / Leistungen Zum Schluss zeigt die Studie mögliche, zukünftige Ent-
wicklungen von Ecosystems in der Immobilienwirtschaft
auf und leitet Handlungsempfehlungen ab.
7
ECOSYSTEMS IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
Grundlagen
(Hypothese 0) was sich beispielweise in den im Vergleich dazu gerin-
gen Investitionen in Start-ups und internen Corporate
HYPOTHESE: Die deutsche Immobilienwirtschaft Accelerator Programmen zeigt.1
steht am Anfang der Begriffsdefinition immobilien- Die Umfrageergebnisse dieser Studie zeigen ebenfalls,
wirtschaftlicher Ecosystems. dass lediglich 31 % der Teilnehmer der Aussage, ihr
Unternehmen habe ein eine klare Vorstellung von Eco-
Nachhaltiges Wachstum und langfristiger, wirtschaft- systems in der Immobilienwirtschaft, uneingeschränkt
licher Erfolg von Unternehmen hängt stark von deren zustimmten, während 35 % noch keine klare Vorstellung
Innovationskraft ab. Die Fähigkeit sich stetig weiterzu- von Ecosystems für sich entwickelt haben. Zudem gaben
entwickeln, neue Marktchancen zu identifizieren und zu ca. dreiviertel der Befragten an, dass aus ihrer Sicht der
besetzen stellt einen wesentlichen Faktor für langfristi- Begriff Ecosystems in der Immobilienwirtschaft stark
gen, wirtschaftlichen Erfolg und nachhaltiges Wachstum unterschiedlich interpretiert wird. Zur Steigerung der
dar. Studien haben gezeigt, dass Innovationen zu einem Innovationsfähigkeit der Immobilienwirtschaft durch
großen Teil von externen Einflussfaktoren abhängen. gezielte Einbindung von Akteuren und Einflussfaktoren
Aus diesem Grund setzen Unternehmen in den letzten außerhalb des eigenen Unternehmens, bedarf es daher
Jahren verstärkt auf die Bildung von Netzwerken und zunächst einer einheitlichen Definition und Interpreta-
Ecosystems. Durch die gezielte Kooperation mit For- tion des Begriffs Ecosystem, sowie einer gemeinsamen
schungsinstituten, Bildungseinrichtungen, Zulieferern, Vorstellung darüber, wie ein solches System aufgebaut
Kunden und Wettbewerbern, wird aktiv versucht, den sein kann, wie die Zusammenarbeit gestaltet sein soll,
notwendigen Input von außen zu generieren, um die welche Ziele zu erreichen sind und welche Rollen besetzt
eigene Innovationskraft zu steigern. Dies zeigt sich vor werden müssen.
allem in innovationsstarken Branchen wie beispielsweise
der Automobilindustrie oder bei Technologieunterneh-
men, welche sich besonders stark für externen Input
und Wissen geöffnet haben. Im Vergleich dazu ist die
Bau- und Immobilienbranche in Europa vergleichsweise
verschlossen gegenüber externen Innovationsquellen,
1 Quelle: Deloitte: Innovationsreport Europa 2019,
https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/es/Documents/acerca-de-deloitte/
Deloitte-ES-Innovation-in-Europe.pdf, abgerufen am 26.11.2019
8S TU DIE: EC OS YS T E M S I N D E R I M M O B I LI E N W I RT S C H A F T
Aus meiner Sicht wird der Begriff Ecosystem in der Immobilienwirtschaft stark unterschiedlich interpretiert.
1%
8%
11 %
39 %
trifft zu
trifft eher zu
trifft eher nicht zu
41 % trifft nicht zu
keine Angabe
Abb. 2: Begriffsinterpretation immobilienwirtschaftlicher Ecosystems
HYPOTHESE bestätigt:
• Ein kleiner Teil der Unternehmen der Immobilien-
wirtschaft verfügt bereits über eine klare Vorstel-
lung von Ecosystems, die Mehrheit der Befragten
hat jedoch eine weniger klare Vorstellung bzw. noch
gar keine feste Auffassung des Begriffs
• Zudem wird der Begriff des Ecosystems in der
Branche unterschiedlich interpretiert, da es an einer
einheitlichen Definition mangelt
9Vision und Strategie
Vision (Hypothese 1) wirtschaft getrieben wird und nur 3 % der Befragten
nehmen an, dass die Entwicklung von Ecosystems
Hypothese: Die Bedeutung von kollaborativen Ge- von Akteuren der Immobilienwirtschaft selbst aus-
schäftsmodellen (Ecosystems) wird in der Immo- geht. Ein möglicher Grund hierfür könnte darin liegen,
bilienwirtschaft zunehmen. dass der Erfolg von Ecosystems in anderen Branchen
maßgeblich durch die Etablierung von digitalen Platt-
Neben der zunehmenden Bedeutung von Netzwerken formen getrieben wurde und das hierfür notwendige,
zur Steigerung der Innovationsfähigkeit haben Beispiele technische Knowhow von den Teilnehmern nicht als
aus anderen Branchen gezeigt, dass der Aufbau von Kernkompetenz der immobilienwirtschaftlichen Ak-
Ecosystems etablierte Geschäftsmodelle und Märkte teure wahrgenommen wird. Dies spiegelt sich auch
disruptiv verändern kann. Bekannte Beispiele hierfür darin wieder, dass laut den Befragten vor allem die
finden sich im Einzelhandel (z. B. eBay, Amazon), dem Akteure, welche über die notwendigen technischen und
Taxigewerbe (z. B. Uber, Lyft) oder der Reisebranche digitalen Kompetenzen verfügen (PropTechs / ConTechs,
(z. B. Airbnb). Vor diesem Hintergrund stellt diese Studie branchenfremde BigTechs und technischen Gebäude-
die These auf, dass diesen Beispielen folgend auch in dienstleister), an Relevanz gewinnen werden. Die be-
der Immobilienwirtschaft die Bedeutung von kollabo- fragten Unternehmen gehen demnach davon aus, dass
rativen Geschäftsmodellen zukünftig zunehmen wird. der Aufbau neuer, kollaborativer Geschäftsmodelle vor
Die Mehrheit der Umfrageteilnehmer (78 %) ist der Auf- allem von neuen und branchenfremden Unternehmen
fassung, dass durch die Entwicklung von Ecosystems gestaltet wird. Für die Unternehmen der Immobilien-
der deutsche Immobilienmarkt grundlegend verändert wirtschaft kann diese passive Rolle eine Gefahr für ihre
wird. Auffallend ist dabei jedoch, dass 65 % der Um- etablierten Geschäftsmodelle und Marktpositionen
frageteilnehmer davon ausgehen, dass die Entwicklung darstellen. Auch dies zeigen die Beispiele aus anderen
vor allem von Teilnehmern außerhalb der Immobilien- Branchen.
Die Entwicklung von Ecosystems wird vor allem von Teilnehmern aus der Immobilienwirtschaft getrieben werden.
1%
3%
24 %
31 %
trifft zu
trifft eher zu
trifft eher nicht zu
trifft nicht zu
41 %
keine Angabe
Abb. 3: Treiber der Entwicklung immobilienwirtschaftlicher Ecosystems
10S TU DIE: EC OS YS T E M S I N D E R I M M O B I LI E N W I RT S C H A F T
HYPOTHESE bestätigt:
• Nach Ansicht der Befragten wird die Entstehung
von Ecosystems den deutschen Immobilienmarkt
grundlegend verändern.
• Dabei nehmen die immobilienwirtschaftlichen
Akteure eher eine passive Rolle ein, was branchen-
fremden Unternehmen den Markteintritt ermög-
licht.
• Der Einfluss von Unternehmen und Start-ups mit
technischen und digitalen Kompetenzen wird zu-
nehmen.
Zusatzfrage
Welche Herausforderungen ergeben sich Ihrer Mei-
nung nach für branchenfremde Akteure bei der Eta-
blierung immobilientwirtschaftlicher Ecosystems?
Dr. Thomas Herr, Vorstandsvorsitzender EVANA AG
„Die Herausforderungen liegen auch für branchen- Geschäftsmodelle – durch die notwendige Zusam-
fremde Akteure in den Besonderheiten der Immobilien- menarbeit von Investment-, Portfolio-, Transaktions-,
wirtschaft – hohe Kapitalbindung bei relativ geringer Asset-, Property-, Facility- und Corporate Real Estate-
Bewirtschaftungsrendite, lange Produktzyklen, Orts- Managern, unterstützt von diversen Planern, Projekt-
abhängigkeit mit der Bindung an diverse Jurisdiktionen entwicklern, Bauunternehmen, Ver- und Entsorgern,
und großer räumlicher Verteilung, Individualität der Banken, Versicherungen. Das ist ein großes, nur eben
Objekte, fehlende Standards, fehlende und uneinheit- dysfunktionales und analoges Ecosystem. Branchen-
liche Prozesse, fragmentierte Wertschöpfungskette fremde Akteure müssten, um das zu disruptieren so
mit vielen kleinen Playern – in Summe all die Punkte, tiefe Taschen haben wie die BigTech’s. Allerdings
die auch den Branchenakteuren Probleme bei der stellt sich die Frage, ob deren Kapital woanders nicht
Digitalisierung und Effizienzsteigerung bereiten. Für profitabler investiert werden kann. Kooperationen von
Branchenfremde kommt fehlendes immobilienwirt- innovativen Immobilienunternehmen und PropTechs
schaftliches und -technisches Domänenwissen hinzu. können ein mehr inkrementaler Weg zur Steigerung der
Im Prinzip gibt es in Branche schon kollaborative Innovationsfähigkeit sein.“
11Strategie (Hypothese 2) mit der eigentlichen Transaktion verknüpft sind. Inso-
fern resultiert aus der Teilnahme an Ecosystems eine
HYPOTHESE: Die Teilnahme an immobilienwirt- gewisse Anpassung der strategischen Ausrichtung eines
schaftlichen Ecosystems wird zukünftig ein zentraler Unternehmens, was durch die Ergebnisse dieser Studie
Bestandteil der Unternehmensstrategie sein. bestätigt wird.
Für 76 % der Befragten wird die Teilnahme an immobi-
Ecosystem bzw. Plattform Strategien verfolgen den An- lienwirtschaftlichen Ecosystems zukünftig ein zentraler
satz, dass die Teilnehmer eines Ecosystems gegenseitig Bestandteil der Unternehmensstrategie sein. Dies ist
voneinander profitieren. Während klassische Wettbe- unter anderem dadurch begründet, dass sich ein Groß-
werbsstrategien davon ausgehen, dass der Kunde seine teil (84 %) der Akteure in der Immobilienbranche durch
Kaufentscheidung unabhängig trifft, erzeugen Ecosys- die Teilnahme an einem Ecosystem einen Wettbewerbs-
tems einen Mehrwert durch die Teilnahme und Inter- vorteil verspricht, während nur 15 % davon ausgehen,
aktion mehrerer Akteure: die Kaufentscheidung wird keinen zusätzlichen Nutzen aus der Teilnahme generie-
beispielsweise dadurch beeinflusst, wie viele Anbieter ren zu können. Insbesondere PropTechs und ConTechs
über die Ecosystem-Plattform erreichbar sind, wie viele sowie technische Gebäudedienstleister sehen in der
Kunden nützliche Bewertungen abgegeben haben und Partizipation an Ecosystems eine große Chance, sich von
wie reibungslos Zahlungs- und Logistikdienstleistungen der Konkurrenz abzuheben und einen Vorteil zu erlangen.
Die Teilnahme an einem immobilienwirtschaftlichen Ecosystem verschafft meinem Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil.
1%
4%
11 %
trifft zu
41 %
trifft eher zu
trifft eher nicht zu
43 % trifft nicht zu
keine Angabe
Abb. 4: Wettbewerbsvorteil durch die Teilnahme an Ecosystems
Die Adjustierung der Unternehmensstrategie hin zu einem branchenfremden Unternehmen, weniger stark
einer Ecosystem- und Plattform- Strategie wird dabei ist. Hier zeigt sich ein Widerspruch zu der eher passiven
vor allem durch die angestrebte Form der Kollaboration Rolle der Befragten beim Aufbau von immobilienwirt-
innerhalb des Ecosystems beeinflusst. Derzeit können schaftlichen Ecosystems. Dies deutet daraufhin, dass
sich die Befragten vor allem eine interne und externe es weniger an der Bereitschaft der Immobilienwirtschaft
vertikale Zusammenarbeit innerhalb eines Ecosystems mangelt den Aufbau aktiv zu gestalten, sondern vielmehr
vorstellen, während die Bereitschaft zur externen hori- eine klare Vision und Strategie fehlt, wie ein solches Eco-
zontalen, wie beispielsweise mit einem Wettbewerber im system aussehen und umgesetzt werden könnte.
Kerngeschäft, und zur lateralen Kollaboration, z. B. mit
12S TU DIE: EC OS YS T E M S I N D E R I M M O B I LI E N W I RT S C H A F T
Mein Unternehmen wird in einem Ecosystem folgende Formen der Kollaboration eingehen:
60 %
52 % 51 %
50 % 45 % 47 %
40 %
40 % 35 % 36 %
32 % 31 %
30 %
24 %
20 %
20 % 16 %
13 %
8% 9%
10 % 5% 5% 5% 7% 5%
4% 3%
1% 3% 3%
0%
interne Kollaboration externe, horizontale externe, vertikale externe, vertikale externe, laterale
(z. B. mit anderen Abteil- Kollaboration Kollaboration Kollaboration Kollaboration
ungen / Standorten inner- (z. B. Mitbewerber (z. B. Lieferanten / mit dem Endkunden (z. B. branchenfremde
halb des Unternehmens) im Kerngeschäft) Produzenten) Unternehmen)
trifft zu trifft eher zu trifft eher nicht zu trifft nicht zu keine Angabe
Abb. 5: Formen der Kollaboration im Ecosystem
Beobachtungen in anderen Industrien, wie beispiels- Zusatzfrage
weise der Automobilindustrie, zeigen jedoch, dass sich Welche Formen der Kollaboration in einem immo-
mit der zunehmenden Bedeutung von Ecosystems und bilienwirtschaftlichen Ecosystem steht für Sie im
steigendem Wettbewerbsdruck durch branchenfremde Vordergrund? Welche Potentiale sehen Sie in der
Akteure auch die Kollaborationsformen verändern und Kollaboration mit Wettbewerbern?
beispielsweise die partnerschaftliche Zusammenarbeit
mit Konkurrenten zunehmen kann. Ein Beispiel hierfür ist Annette Kröger, CEO North & Central Europe, Allianz
die Kollaboration von Daimler und BMW bei dem Aufbau Real Estate
einer gemeinsamen digitalen Mobilitätsplattform. „Ecosystems sehen wir als Möglichkeit, in der Zukunft
verbessert entlang der gesamten Wertschöpfungs-
kette zusammen zu arbeiten. So könnte z. B. durch
HYPOTHESE bestätigt: die Vernetzung von Eigentümer und Dienstleister um
• Dreiviertel der Befragten bestätigen, dass die Teil- die Immobilie, kombiniert mit einer guten Datenbasis,
nahme an immobilienwirtschaftlichen Ecosystems klaren KPIs und gemeinsamen Zielen, das Servicele-
zukünftig ein zentraler Bestandteil ihrer Unterneh- vel gegenüber dem Mieter verbessert werden. Auch
mensstrategie sein wird Kollaborationen mit Wettbewerbern können von Vorteil
• 84 % der Teilnehmer sehen in der Teilnahme an sein, insbesondere, wenn ein höheres und gebündeltes
einem Ecosystem einen Wettbewerbsvorteil für das Angebot eine höhere Nachfrage hervorruft. Dies könnte
eigene Unternehmen zum Beispiel bei einer gemeinsamen Plattform für die
• Die Teilnahme an einem Ecosystem erfordert für die kurzfristige Vermietung von Büroflächen der Fall sein.
meisten Unternehmen eine Adjustierung der Unter- Erfahrung haben wir hiermit aber auch schon in der
nehmensstrategie – die Form der angestrebten Schweiz, wo wir einen Marktplatz für Handwerkerleis-
Kollaboration nimmt dabei eine zentrale Rolle ein tungen kreiert haben.“
13Positionierung (Hypothese 3) einen Mehrwert für das Ecosystem schaffen, sowie auf
die Strategie und die Voraussetzungen dafür, wie die
HYPOTHESE: Die gewählte Positionierung in immo- angestrebte Positionierung erreicht werden soll. Für den
bilienwirtschaftlichen Ecosystems ist entscheidend nachhaltigen Erfolg eines Ecosystems ist sowohl die
für die strategische Ausrichtung des Unternehmens. Positionierung der Teilnehmer als auch die Zusammen-
setzung der verschiedenen Rollen essenziell. Erfolgrei-
Neben der Form der Kollaboration ist die angestrebte che Ecosystems zeichnen sich in der Regel durch eine
Positionierung innerhalb eines Ecosystems für deren ausgewogene Balance bei der Anzahl der Akteure pro
Teilnehmer von zentraler Bedeutung. Die Positionierung Position sowie einer hohen Qualität der Anbieter in den
hat einen entscheidenden Einfluss auf die Rolle im Eco- jeweiligen Rollen aus. In der vorliegenden Studie werden
system und damit auch auf das zugrundeliegende Ge- daher drei wesentliche Rollen eines Ecosystems unter-
schäftsmodell, also auf die Weise auf die die Teilnehmer sucht: „Keystone“, „Anbieter“ und „Kunde“ (s. Tabelle 1)2.
Positionierung Beschreibung Anzahl Beispiele
Keystone • formt und orchestriert das Ecosystem Wenige eBay, Amazon
• definiert das Geschäftsmodell
• oftmals Betreiber einer zentralen (digitalen) Plattform
und stellt Ressourcen für die anderen Akteure im
System bereit
• bietet oftmals zusätzliche Services / Tools um
Attraktivität zu erhöhen
• definiert Standards
Anbieter • ist auf bestimmte Serviceleistung / Produkt spezialisiert Viele App Entwickler, die Apps
und grenzt sich dadurch von anderen Anbietern ab entwickeln und über bestehende
• für einen Großteil der Innovation / Leistungsbereit- Software Plattformen vertreiben
stellung im Ecosystem verantwortlich (z. B. iOS, Android)
Kunde • steht im Fokus der Leistungserbringung Viele Privatkunden,
• erhält durch Kooperation der Akteure einen zusätz- Firmenkunden
lichen Nutzen
• wird in Ecosystems tendenziell enger in die Entwick-
lungsprozesse von Produkten und Dienstleistungen
eingebunden
• nimmt meist eine gewisse, aktive Rolle ein
(z. B. Kundenbewertungen) und gestaltet somit
das Ecosystem mit
Tabelle 1: Rollen in Ecosystems
2 Die gängige Literatur differenziert bei den Rollen eines Ecosystems in
der Regel stärker als es für die Zwecke dieser Studie notwendig und ziel-
führend ist (vergleiche hierzu beispielsweise Harvard Business Review (2004).
Strategy as ecology)
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Aus den Ergebnissen der Umfrage ist zu erkennen, dass nehmer hat: Über zwei Drittel der Befragten gibt an, dass
die Positionierung in einem Ecosystem einen entschei- die gewählte Rolle im Ecosystem die strategische Aus-
denden Einfluss auf die Unternehmensstrategie der Teil- richtung ihres Unternehmens maßgeblich beeinflusst.
Die strategische Ausrichtung meines Unternehmens wird durch die gewählte Positionierung in immobilienwirtschaftlichen
Ecosystems entscheidend beeinflusst.
1%
8%
29 %
trifft zu
23 %
trifft eher zu
trifft eher nicht zu
trifft nicht zu
39 % keine Angabe
Abb. 6: Bedeutung strategischen Ausrichtung im Ecosystem
Bei der Frage nach der angestrebten Rolle in einem wodurch der Wettbewerb um diese Positionierung und
immobilienwirtschaftlichen Ecosystem verteilen sich den Aufbau eines immobilienwirtschaftlichen Ecosys-
Studienteilnehmer zu etwa gleichen Teilen auf die drei tems zwischen diesen Akteuren entsprechend hoch
Rollen „Keystone“, „Anbieter“ und „Kunde“. Auffällig ist sein wird. Bei der Betrachtung nach Unternehmenskate-
in diesem Zusammenhang, dass die Rolle des „Kunden“ gorien zeigt sich, dass sich die Gruppe der Projektent-
den größten Anteil darstellt (37 %), was sich jedoch in wickler und Planer verhältnismäßig stark in der Rolle des
gewisser Weise mit der eher passiven Rolle bei der Ent- Keystone sieht, während sich PropTechs / ConTechs und
wicklung immobilienwirtschaftlicher Ecosystems deckt, Technische Gebäudeausrüster tendenziell eine Positio-
welche sich bereits bei der Vision gezeigt hat. Betrachtet nierung als Anbieter anstreben. Zieht man die Begriffs-
man die Antworten nach Unternehmenskategorie zeigt definition des Keystone hinzu, scheint dieses Ergebnis
sich, dass sich insbesondere Immobilieninvestoren / hervorhebenswert. Während die Rolle des Keystone das
Bestandshalter und Corporates in der Rolle des Kunden Ecosystem formt und orchestriert bzw. die dazugehörige
eines immobilienwirtschaftlichen Ecosystems sehen. digitale Plattform betreibt, sind diese Eigenschaften in
Während bei der Gruppe der Corporates diese Rolle einem ganzheitlichen Ecosystem in erster Instanz nicht
nachvollziehbar ist, sind die Ergebnisse der Investoren mit Projektentwicklern und / oder Planern assoziiert. Ein
und Bestandshalter aufgrund ihrer Größe und oftmals potentieller Grund für diese Ausprägung stellt jedoch
bereits integrierten Geschäftsmodelle überraschend. sicherlich die Schnittstellenfunktion dieser Gruppe im
Auf der anderen Seite bildet der ebenfalls recht hohe An- Rahmen der Immobilienwirtschaft dar.
teil an Teilnehmern, die eine Positionierung als Keystone Interessant wird daher sein, wie sich die angestrebte
anstreben, einen Konflikt zu der Anzahl der zur Verfü- Positionierung zukünftig auf die Unternehmensstrategie
gung stehenden Rollen in einem Ecosystem (s. Tabelle 1), der Akteure auswirken wird.
15Bei der strategischen Positionierung meines Unternehmens innerhalb eines immobilienwirtschaftlichen Ecosystems
sehe ich mein Unternehmen tendenziell als:
32 %
37 %
Keystone
Anbieter
31 % Kunde
Abb. 7: Strategische Positionierung innerhalb des Ecosystems
HYPOTHESE bestätigt:
• 68 % stimmen der Aussage zu, dass die gewählte • Die von einem relativ hohen Anteil der Befragten
Positionierung im Ecosystem einen entscheidenden angestrebte, führende Positionierung (Keystone) in
Einfluss auf die strategische Ausrichtung ihres einem Ecosystem steht im Konflikt zur verfügbaren
Unternehmens hat Anzahl entsprechender Rollen, wodurch ein hoher
• Der größte Teil der Befragten sieht sich als Kunde Wettbewerb um diese Rolle zu erwarten ist, wobei
eines immobilienwirtschaftlichen Ecosystems, was sich einige Akteure letztlich als Anbieter werden
die eher passive Rolle der Immobilienwirtschaft behaupten müssen
beim Aufbau eines solchen Ecosystems bestätigt
16S TU DIE: EC OS YS T E M S I N D E R I M M O B I LI E N W I RT S C H A F T
Image und Kunden
Image (Hypothese 4)
HYPOTHESE: Die Teilnahme an Ecosystems hat
einen wesentlichen Einfluss auf das Image der ein-
zelnen Akteure.
Die Teilnahme an einem immobilienwirtschaftlichen Ecosystem hat einen positiven Einfluss auf das Image meines Unternehmens.
1%
3%
11 %
45 % trifft zu
trifft eher zu
40 % trifft eher nicht zu
trifft nicht zu
keine Angabe
Abb. 8: Einfluss der Teilnahme am Ecosystem auf das Image des Unternehmens
Vor dem Hintergrund, dass die Teilnahme an einem Eco-
system mit einer gewissen Integration und Standardisie- HYPOTHESE bestätigt:
rung innerhalb des Ecosystems einhergeht (s. Hypothese • Der überwiegende Teil der Unternehmen erwartet
6), stellt sich die Frage, wie sich dies auf das Image der einen positiven Einfluss auf das Unternehmens-
einzelnen Beteiligten auswirkt. Interessant ist in diesem image durch die Teilnahme an einem immobilien-
Zusammenhang, dass nur etwas mehr als die Hälfte der wirtschaftlichen Ecosystem
Befragten angeben, ihr Unternehmen sei aktuell in der
breiten Öffentlichkeit bekannt. In Folge dessen ist sich
die überwiegende Mehrheit der Befragten (85 %) einig,
dass sich die Teilnahme an einem Ecosystem positiv auf
das Image des eigenen Unternehmens auswirke. Dem-
nach sehen die Umfrageteilnehmer eher die Chancen
durch die erhöhte Reichweite eines Ecosystems gegen-
über den möglichen Risiken, die sich aus der gegen-
seitigen Abhängigkeit der Akteure in einem Ecosystem
ergeben könnten.
17Kunden (Hypothese 5)
HYPOTHESE: Eine ganzheitliche Serviceerbringung (zur
Steigerung der Servicequalität) für den Endkunden steht
im Zentrum immobilienwirtschaftlicher Ecosystems.
Eine ganzheitliche Serviceerbringung für den Endkunden steht im Zentrum von immobilienwirtschaftlichen Ecosystems.
1%
3%
12 %
trifft zu
43 %
trifft eher zu
trifft eher nicht zu
41 %
trifft nicht zu
keine Angabe
Abb. 9: Ganzheitliche Serviceerbringung im Zentrum von Ecosystems
Für die überwiegende Mehrheit der Befragten (84 %) vor allem in PropTechs / ConTechs einen wesentlichen
steht eine ganzheitliche Serviceerbringung für den Partner zur Bedienung der eigenen Endkunden sehen.
Endkunden im Zentrum von immobilienwirtschaftlichen PropTechs / ConTechs bringen bezüglich der Steigerung
Ecosystems. Folglich sehen die Umfrageteilnehmer in der Innovationskraft oftmals wichtige Eigenschaften
der Bereitstellung neuer Serviceleistungen den größten wie technisches Know-How, eine innovative Denk- und
Zusatznutzen für die Endkunden. Dies deutet an, dass Arbeitsweise sowie flexible Organisationsstrukturen mit,
ein erfolgreiches immobilienwirtschaftliches Ecosystem die sie als Partner für die etablierten Akteure der Immo-
sowohl auf eine vertikale Integration entlang des Immo- bilienwirtschaft attraktiv machen.
bilienlebenszyklus als auch eine laterale Kollaboration
mit branchenfremden Akteuren setzen sollte. Neben HYPOTHESE bestätigt:
einem breiteren Serviceangebot sehen die Befragten vor • Für den überwiegenden Teil der Befragten steht
allem in vereinfachten und schnelleren Prozessen (75 %) eine ganzheitliche Serviceerbringung für den End-
einen erheblichen Zusatznutzen für die Endkunden. kunden im Zentrum eines Ecosystems
Wie zu Beginn dieses Abschnitts bereits erläutert liegt ein • Insbesondere neue Serviceleistungen sowie schnel-
wesentlicher Vorteil von Ecosystems in der Steigerung lere und einfachere Prozesse bringen einen Zusatz-
der Innovationskraft durch die Kollaboration mit anderen nutzen für den Endkunden
Unternehmen und die Einbeziehung neuer, externer Fak- • PropTechs / ConTechs stellen aufgrund ihrer hohen
toren im Innovationsprozess. Dies zeigt sich auch darin, Innovationskraft attraktive Partner für die Akteure
dass über alle Unternehmenskategorien die Teilnehmer eines immobilienwirtschaftlichen Ecosystems dar
18S TU DIE: EC OS YS T E M S I N D E R I M M O B I LI E N W I RT S C H A F T
Zusatzfrage StartUp-Accelerator hubitation so etwas wie einen
Inwiefern sehen Sie bzw. ihr Unternehmen laterale Katalysator, einen Übersetzer geschaffen. Er bringt das
Kollaborationsmöglichkeiten mit branchenfremden innovative Ökosystem der StartUps und die Wohnungs-
Akteuren? Wie beurteilen sie die Zukunftsfähigkeit wirtschaft zusammen, damit wir wertvolle Erfahrungen
lateraler Kollaborationsmöglichkeiten mit branchen- in der Umsetzung von Pilotprojekten sammeln können.
fremden Akteuren? Auch die Zusammenarbeit mit ,traditionellen‘ Partnern
hilft uns dabei, bestehende Ideen, wie bspw. Car-Sha-
Marko Bohm, Geschäftsführer REM, STRABAG ring-Angebote oder Lastenräder unseren Mietern
Property and Facility Management Services schneller zur Verfügung zu stellen. Ferner bieten wir in
„Wir teilen die Auffassung, dass eine ganzheitliche Kooperation mit unseren Partnern ein umfangreiches
Serviceerbringung ein entscheidender Faktor zur Stei- Angebot an Dienstleistungen, die nicht zu unserem
gerung der Servicequalität ist und sehen uns als inte- eigenen Portfolio gehören; hier wären u. a. die Wohnbe-
grierter Anbieter hier gut positioniert. Kollaborationen ratung für ältere und pflegebedürftige Mieter, wie auch
mit anderen (brancheninternen und auch branchen- die Bereitstellung von Gemeinschaftswaschmaschinen
fremden) Akteuren sind wesentliche Erfolgsfaktoren. zu nennen. Zudem ermöglicht die Kooperation eine
Deshalb haben wir unsere Serviceplattform in Ko- Risikominimierung, da viele Dienstleistungen nicht im
operation mit Microsoft entsprechend offen konzipiert Kerngeschäft eines Wohnungsunternehmens verortet
um andere Beteiligte zu integrieren. Wesentliche Ver- sind.“
einfachungen und Prozessverbesserungen sind aus
unserer Sicht jedoch ganz wesentlich bereits durch
Optimierung der Schnittstellen, Leistungsbilder und
der Zusammenarbeit innerhalb der Immobilienbranche
möglich. Entscheidend wird sein, Komplexität aus
den Schnittstellen herauszunehmen und keine neue
Komplexität durch die Einbindung weiterer Partner zu
erzeugen.“
Dr. Thomas Hain, Ltd. Geschäftsführer, Unterneh-
mensgruppe Nassauische Heimstätte / Wohnstadt
„Hypothese bestätigt: Als Unternehmensgruppe Nas-
sauische Heimstätte / Wohnstadt arbeiten wir sowohl
mit PropTechs / ConTechs als auch mit ,traditionellen‘
Unternehmen zusammen, um das Wohnen für Men-
schen in der Zukunft noch besser, angenehmer und
nachhaltiger zu machen. Jede Kooperation ist jedoch
auch eine eigenständige Herausforderung.
Bei der Zusammenarbeit mit PropTechs besteht
unsere Verantwortung als Wohnungsunternehmen
darin, die Interessen unserer Mieter und die innova-
tiven Tech-Ideen in ein Verhältnis zu setzen. Hierzu
haben wir in der Unternehmensgruppe mit unserem
19Prozesse, Daten und Change
Prozesse & IT Systeme (Hypothese 6) bestehender Prozesse der Unternehmen muss sich dabei
also stets einem gesamtwirtschaftlichen Ziel unterord-
HYPOTHESE: Der Erfolg eines immobilienwirt- nen. Vorausgesetzt, dass einem immobilienwirtschaft-
schaftlichen Ecosystems wird stark vom Grad der lichen Ecosystem eine Plattform zu Grunde liegt, welche
Standardisierung, Offenheit und Kollaboration der die Nutzer zusammenbringt, wird deutlich, dass ein
betreffenden Plattform abhängen. gewisses Maß der Standardisierung der Plattform und
der darauf stattfindenden Prozesse eine Grundvoraus-
Die schnelle, einfache und dennoch ganzheitliche Ser- setzung für den Erfolg eines immobilienwirtschaftlichen
viceerbringung gegenüber dem Endkunden stellt also Ecosystem zu sein scheint.
die zentrale Bedeutung immobilienwirtschaftlicher Eco- So zeigen auch die Ergebnisse der Umfrage eine hohe
systems dar. Insofern muss sich eine entsprechende Er- Übereinstimmung (90 %) unter den Befragten, dass der
folgsbewertung an der Beantwortung der Frage messen Erfolg eines immobilienwirtschaftlichen Ecosystems
lassen, inwiefern das Ecosystem dem Endkunden des vom Grad der Standardisierung, Offenheit und Kollabo-
Teilnehmers erfolgreich dienen konnte. Die Optimierung ration der betreffenden IT-Plattform abhängig ist.
Der Erfolg eines immobilienwirtschaftlichen Ecosystems ist abhängig vom Grad der Standardisierung,
Offenheit und Kollaboration der betreffenden IT Plattform.
1%
1%
8%
trifft zu
47 %
trifft eher zu
43 % trifft eher nicht zu
trifft nicht zu
keine Angabe
Abb. 10: Bedarf zur Standardisierung, Offenheit und Kollaboration im Ecosystem
Darüber hinaus sind sich die Befragten einig, dass eine zustimmen, während 39 % nicht zweifelsfrei bereit wä-
stärkere Standardisierung und Harmonisierung der ren sich anzupassen und 31 % lehnen es eher ab, sich
Geschäftsprozesse aller Teilnehmer des Ecosystems an die vorgegebenen Prozesse anzupassen. Dabei zeigt
den Erfolg ebenfalls beeinflusst. Demgegenüber steht sich, dass besonders Facility Manager, Corporates und
jedoch eine mangelnde Bereitschaft der Unternehmen, Projektentwickler eher avers gegenüber Anpassungen
die eigenen Prozesse und Systeme an die Standards der sind.
Plattform im Ecosystem anzupassen. Nur 23 % würden Wenngleich dies nicht in grundsätzlichem Kontrast zu
einer Prozess- und Systemanpassung uneingeschränkt den vorherigen Fragen steht, erscheint diese Auswer-
20S TU DIE: EC OS YS T E M S I N D E R I M M O B I LI E N W I RT S C H A F T
tung insofern interessant, als dass sie deutliche Unter- Zusatzfrage
schiede zwischen der allgemeinen Bewertung einer Wie beurteilen Sie den Kontrast zwischen über-
Notwendigkeit einerseits sowie der Bereitschaft zum wiegender Notwendigkeit zur Standardisierung von
eigenen Beitrag andererseits aufzeigt. Sicherlich kann Prozessen und Systemen einerseits und der einge-
dies nicht zuletzt auch auf unterschiedliche Geschäfts- schränkten Bereitschaft zur eigenen Anpassung an
modelle, Nutzungsarten und allgemeine Positionen der Standards andererseits?
Umfrageteilnehmer im Rahmen der immobilienwirt-
schaftlichen Wertschöpfungskette zurückzuführen sein. Martin Rodeck, Vorsitzender der Geschäftsführung
Insbesondere in Kombination mit den Erkenntnissen aus von EDGE in Deutschland
Kapitel 1 (Vision), in welchem Unternehmen außerhalb „Wesentliches Hemmnis ist die Kleinteiligkeit der Im-
der Immobilienwirtschaft als Kerntreiber der Entwick- mobilienbranche mit einer durchschnittlichen Unter-
lung immobilienwirtschaftlicher Ecosystems identifiziert nehmensgröße von unter zehn Mitarbeiten in mehreren
wurden, bedeutet dies ebenfalls, dass die Umfrageteil- 10.000 Unternehmen. So findet Innovation oft im
nehmer sehr wohl bei der Entwicklung solcher Systeme Kleinen und in vielen Fällen „unsichtbar“ statt. Best
einbezogen werden wollen, um eigene Prozesse und practice Beispiele bleiben trotz der Anstrengungen
Standards mit einbringen zu können, ohne dabei Kern- des ZIA, der seit Jahren einen Innovationsbericht
treiber für die Entwicklung solcher zu sein. hierzu herausgibt, verborgen. Branchenweite Lösun-
gen und Standards existieren selten bis gar nicht, da
sowohl berufsständische Organisationen, NGOs aber
HYPOTHESE bestätigt: auch Verbände keine ausreichende Reichweite ha-
• Fast alle Teilnehmer der Umfrage bestätigen, dass ben. Staatliche Regulierungen wie etwa die Vorgabe
der Erfolg des Ecosystems vom Grad der Standar- eines einheitlichen BIM-Frameworks stecken in den
disierung, Offenheit und Kollaboration abhängig ist Kinderschuhen. Gleichzeitig existieren aufgrund der
• Eine stärkere Standardisierung und Harmonisierung disziplinären Heterogenität praktisch keine integrierten
der Geschäftsprozesse beeinflusst positiv den Er- Konzerne, die den kompletten Lebenszyklus abbilden
folg des Ecosystems und somit „automatisch“ standardsetzend wären. An
• Die eigene Bereitschaft zur Anpassung an beste- den Schnittstellen entstehen Friktionen zwischen Lö-
hende Standards und Prozesse einer kollaborativen sungen und die meisten Digitalisierungsmaßnahmen
Plattform anzupassen ist reduziert, sodass vermu- bleiben bis dato im Wesentlichen Insellösungen.“
tet werden kann, dass die frühzeitige Einbeziehung
der Akteure zur Formung des Ecosystems entschei-
dend sein wird
21Daten (Hypothese 7) kollaborativer Ecosystems, stellt sich zunächst die Frage
zum eigenen Beitrag und deren allgemeiner Verwendung
HYPOTHESE: Den für die Serviceerbringung in Eco- aus Perspektive potentieller Ecosystem Teilnehmer.
systems generierten Daten wird ein hohes Moneta- Rund 75 % der Befragten geben dabei an, die durch ein
risierungspotential zugeschrieben. Allerdings besteht Ecosystem und dessen Plattform zur Verfügung gestell-
innerhalb der teilnehmenden Akteure Zurückhaltung ten Daten im gesetzlichen Rahmen nutzen zu wollen.
hinsichtlich des Austauschs und der Nutzung von Daten. Leicht weniger, jedoch mit rd. 67 % der Befragten wei-
terhin die Mehrheit, ist bereit dem Ecosystem Daten aus
Betrachtet man den Austausch und die Verwendung dem eigenen Unternehmen bereitzustellen, ganz im Sin-
von Daten im Allgemeinen als notwendigen Bestandteil ne der Kollaboration unter Teilnehmern des Ecosystems.
39 %
Mein Unternehmen wird Kundendaten innerhalb 37 %
des gesetzlich erlaubten Rahmens 16 %
von anderen Parteien im Ecosystem nutzen.
3%
5%
28 %
Mein Unternehmen wird Kundendaten innerhalb 39 %
des gesetzlich erlaubten Rahmens 19 %
mit den anderen Parteien im Ecosystem teilen. 8%
7%
0% 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 %
trifft zu trifft eher zu trifft eher nicht zu trifft nicht zu keine Angabe
Abb. 11: Bereitschaft zum Teilen von Daten im Rahmen des Ecosystems
Dies lässt darauf schließen, dass die Umfrageteilneh- In Bezug auf den Mehrwert, den die generierten Daten
mer den Austausch von Daten als Teil einer offenen des Ecosystems liefern können, sehen die Befragten
und kollaborativen Arbeitsweise in einem Ecosystem vor allem Potential in den Gebäudedaten, die für die
sehen. Gleichzeitig deutet dies an, dass ein Fehlen Optimierung der Gebäude genutzt werden können.
dieser Bereitwilligkeit der Teilnehmer den Erfolg eines Durch den stärkeren Einsatz von BIM oder der Ent-
immobilienwirtschaftlichen Ecosystems negativ beein- wicklung von Smart Buildings werden immer mehr
flussen kann. Zurückhaltung bei der Bereitstellung von Gebäudedaten generiert, die von den Teilnehmern des
Daten für die anderen Teilnehmer besteht insbesondere Ecosystems z. B. für die Verbesserung der Energieeffi-
bei Wohnungsbauunternehmen und Beratern, was u. a. zienz oder eine bessere Instandhaltung der technischen
sicherlich auf erhöhte Datenschutzanforderungen zu- Anlagen genutzt werden können.
rückzuführen ist.
22S TU DIE: EC OS YS T E M S I N D E R I M M O B I LI E N W I RT S C H A F T
60 % 59 %
55 %
51 %
50 %
40 %
40 %
33 % 33 %
30 % 28 %
23 %
20 %
20 %
15 %
12 %
10 % 8%
5% 7% 7%
4%
0% 1% 0% 0%
0%
Daten liefern meinem Daten liefern meinem Gebäudedaten liefern Daten liefern meinem
Unternehmen einen Unternehmen einen meinem Unternehmen Unternehmen einen
Mehrwert in Bezug auf die Mehrwert in Bezug auf einen Mehrwert in Bezug Mehrwert in Bezug auf
Identifikation von Kunden- die Identifikation von auf Optimierungspotential die Entwicklung von
bedürfnissen. potentiell neuen Kunden. von Gebäuden. neuen Services.
trifft zu trifft eher zu trifft eher nicht zu trifft nicht zu keine Angabe
Abb. 12: Mehrwert von Daten für Teilnehmer des Ecosystems
Der Digital Twin und die damit verbundene frühzeitige Partner für den effizienten Betrieb der Immobilie ein-
Erzeugung betriebsrelevanter Daten ermöglicht die bezogen und gemeinsam neue Services entwickelt
ebenso frühzeitige Einbeziehung von Geschäftspartnern werden. Diese Kunden- und Gebäudefokussierung in
bzw. Teilnehmern eines immobilienwirtschaftlichen Bezug auf die Verwendung generierter Daten spiegelt
Ecosystems. Kann eine Immobilie also weit vor der Bau- sich u. a. in der Beantwortung zur Frage hinsichtlich des
oder Nutzungsphase bereits digital zum Leben erweckt Monatearisierungspotentials von Daten wieder.
werden, können hierbei auch frühzeitig die relevanten
Daten, die in Ecosystems für die Serviceerbringung generiert werden, besitzen ein hohes Monetarisierungspotenzial.
0%
4%
19 % 29 %
trifft zu
trifft eher zu
trifft eher nicht zu
trifft nicht zu
48 % keine Angabe
Abb. 13: Monetarisierungspotential von Daten im Ecosystem
23HYPOTHESE bestätigt: vielfältig diese sind zeigen Beispiele wie Airbnb, wo
• Daten wird allgemein ein hohes Monetarisierungs- durch die Analyse des Nutzerverhaltens die Konver-
potential zugeschrieben, wenngleich durch die Um- sionsrate von Buchungsanfragen deutlich gesteigert
frageteilnehmer unterschiedlich bewertet wurde oder UPS, wo jedes Jahr mehrere 100 Millionen
• Der Einsatz von Daten liefert insbesondere im ge- USD durch Routenoptimierung gespart werden. Dabei
bäudenahen Kontext sowie in der Identifikation handelt es sich um Optimierungen der eigenen opera-
von Kundenbedürfnissen und Entwicklung neuer tiven Prozesse. Aber auch mit dem Verkauf von Daten
Services enormes Potential für Analysen kann Geld verdient werden – seien es
gesammelter Marktdaten wie bei Bloomberg oder Co-
star oder der Verkauf der aus den eigenen Zahlungs-
Zusatzfrage prozessen gewonnenen Datenanalysen, mit denen
Inwiefern sehen sie bzw. ihr Unternehmen Monetari- VISA im vergangenen Jahr 3 Milliarden Dollar Umsatz
sierungspotential in der Verwendung von Daten? generierte. Die Immobilienbranche ist noch weit von
datengetriebenen, digitalen Geschäftsmodellen ent-
Dr. Thomas Herr, Vorstandsvorsitzender EVANA AG fernt. Der Großteil von Digitalisierungsprojekten zielt
„Für Daten gibt es zwei grundsätzliche Verwendungen derzeit auf Automatisierung und Effizienzsteigerung
– in analytischen Anwendungsfällen zur Verbesserung in den Unternehmensprozessen. Die Monetarisierung
von Entscheidungsprozessen und in operativen Anwen- von Daten durch Verkauf an Dritte ist für die meisten
dungsfällen wie der Einbettung von datengetriebener In- Unternehmen noch Zukunftsmusik. Doch, wie auch die
telligenz in Produkte und Services. Entsprechend unter- Befragung ergab, haben Gebäudedaten und mehr noch
scheiden sich auch die Monetarisierungspotentiale. Wie Nutzerdaten ein hohes, noch ungenutztes Potential.“
Change (Hypothese 8)
eigenen Unternehmenskultur an neue, kollaborative
HYPOTHESE: Die erfolgreiche Teilnahme an Ecosys- Arbeitsumgebungen zu erkennen. Auffällig ist hierbei,
tems führt zu einem Veränderungsbedarf der Unter- dass gerade bei den befragten PropTechs / ConTechs
nehmen, insbesondere hinsichtlich der benötigten keine eindeutige Mehrheit die Hypothese bestätigt, was
Kompetenzen der Mitarbeiter. auf eine bereits stattgefundene bzw. seit Bestehen des
Unternehmens vorhandene kollaborative Arbeitsumge-
Ecosystems als zeitgemäße Form der unternehmens- bung hinweist. Der Faktor Change scheint bei diesen
übergreifenden Kollaboration haben deutliche Auswir- also weniger dringend bewertet zu werden als bei einem
kungen auf die strategische Ausrichtung der befragten Großteil der weiteren Teilnehmer der Umfrage.
Unternehmen (vgl. Kapitel „Vision und Strategie“). So Im Umkehrschluss ist anzunehmen, dass bei dem Groß-
stellt sich die Frage, welchen Einfluss diese mögliche teil der befragten Akteure momentan noch wenig Fokus
Neuausrichtung auf die etablierte Unternehmenskultur auf der Kollaboration liegt und deshalb die Arbeitsumge-
nehmen kann. Hierzu haben ein Großteil der Umfrage- bung an die neuen Anforderungen in einem Ecosystem
teilnehmer angegeben, einen Anpassungsbedarf der angepasst werden muss.
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