Halbjahres-bericht H1 2021 - PSP Swiss Property
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Halbjahres- bericht H1 2021
2
Great Place to Work®
Great Place to Work ®, ein weltweit führendes Beratungsunternehmen im Bereich Arbeits-
platzkultur, hat bei PSP Swiss Property 2019 erstmals ein umfassendes Kultur-Audit inklusive
Mitarbeitenden-Befragung durchgeführt.
EPRA-Reporting
PSP Swiss Property ist seit 2000 EPRA-Mitglied (European Public Real Estate Association). Die
1999 gegründete EPRA, eine Non-Profit-Organisation, hat ihren Sitz in Brüssel. Sie fördert und
unterstützt die europäische Immobilienwirtschaft. In unserer Berichterstattung (Finanzkenn-
zahlen und Nachhaltigkeit) wenden wir die Best Practices Recommendations der EPRA an.
www.psp.info
Weitere Publikationen und Informationen finden sich auf www.psp.info.3
Inhalt
04 Vorwort
des Verwaltungsrats 17 Finanz-
bericht
06 Kenn-
zahlen 59 Zusatz-
informationen
08 Bericht
H1 2021 78 Kontaktstellen und
wichtige Daten
12 Portfolio
79 Kunden-
betreuung4 Vorwort des Verwaltungsrats
Vorwort des Verwaltungsrats
Die Lage und Qualität unserer Liegenschaften gehören
zu unseren wichtigsten Erfolgsfaktoren.
Geschätzte Leserin, geschätzter Leser dem Vor-Corona-Niveau. Der Transaktionsmarkt
und die Bautätigkeiten bewegen sich hingegen
Geschäftsverlauf wieder auf Vor-Corona-Niveau.
Die anhaltende Corona-Krise prägte auch das Insgesamt haben wir die Herausforderungen im
H1 2021. Trotzdem haben wir ein sehr zufrieden- H1 2021 also gut gemeistert. Offen ist, wie lange
stellendes operatives Ergebnis erzielt: Der Gewinn der Weg zurück in die Normalität dauern wird.
ohne Liegenschaftserfolge stieg auf CHF 112.6 Mio. Positiv stimmen die Lockerungsschritte, die der
Dies entspricht einer Zunahme um CHF 14.3 Mio. Bundesrat auf Ende Juni 2021 erlassen hat. Es
oder 14.6 % gegenüber H1 2020 (CHF 98.3 Mio.). bleibt zu hoffen, dass das Corona-Virus bald ein-
Bedingt durch die markante Portfolioaufwertung gedämmt werden kann und sich die von der Krise
um CHF 325.0 Mio. erhöhte sich der Reingewinn besonders betroffenen Teile der Wirtschaft rasch
um CHF 249.6 Mio. auf CHF 371.4 Mio. (H1 2020: und nachhaltig erholen werden.
CHF 121.8 Mio.). Der Leerstand blieb mit 3.1 % per
Ende Juni 2021 praktisch unverändert gegenüber Wir blicken aus mehreren Gründen grundsätzlich
Ende 2020 (3.0 %). Das Immobilienportfolio wies positiv in die Zukunft. Wir besitzen ein hoch
einen Gesamtwert von CHF 9.0 Mrd. auf. wertiges Qualitätsportfolio mit einer tiefen Leer-
standsquote; die Hauptnutzung besteht aus Büro-
Im Fokus der Vermietungsaktivitäten standen – flächen an zentralen Lagen, und der Mieter-Mix
trotz Corona-bedingten Hindernissen – die früh- ist breit diversifiziert; die mehrheitlich bereits vor
zeitige Bearbeitung der zur Verlängerung anste- Fertigstellung gut vermieteten Entwicklungspro-
henden Mietverträge sowie die aktive Vermarktung jekte werden weiteres Wachstum generieren. Im
von leerstehenden Flächen. Wir konzentrierten Weiteren verfügen wir über eine solide Eigenkapi-
uns auch weiterhin auf die Optimierung unseres talbasis und ausreichende Finanzierungsquellen.
Immobilienportfolios. Neben den Sanierungen
und Modernisierungen ausgewählter Anlage Nachhaltigkeit
liegenschaften trieben wir unsere Areal- und
Projekte ntwicklungen voran. Dazu kamen die Ver- Immer mehr Aktien- und Fremdkapital-Investoren
käufe des Entwicklungsprojekts in Kilchberg und achten bei ihren Anlagen spezifisch auf Nach
eines kleinen Teils des Restareals in Wädenswil. haltigkeit, sowohl in ökologischer als auch sozialer
Hinsicht. Ebenso steigt die Zahl von Anlagefonds,
Nach wie vor hat die Corona-Krise gewisse Mieter- die nach Sustainability-Kriterien investieren. In
segmente, namentlich Non-Food-Retail, Gastrono- dieser Beziehung kommt uns unser langjähriger
mie und Hotellerie – in unterschiedlichem Mass – Fokus auf Nachhaltigkeit zugute, die seit jeher
in Mitleidenschaft gezogen. Weiterhin angespannt integraler Bestandteil unserer Geschäftsphilo
bleibt der Non-Food-Retail-Vermietungsmarkt. sophie ist.
Unser wichtigstes Marktsegment, der Bürover-
mietungsmarkt, hat sich gegenüber 2020 leicht Wir werden insbesondere die spezifischen CO2-
verbessert. Insbesondere an Zentrumslagen hat Emissionen unserer Liegenschaften weiter redu-
die Nachfrage nach qualitativ guten Büroflächen zieren, um unseren Beitrag zur Erreichung der
seit einigen Wochen wieder angezogen. Die Nach- nationalen und internationalen Ziele zur Bekämp-
frage liegt jedoch gesamthaft immer noch unter fung des Klimawandels zu leisten. So haben wirVorwort des Verwaltungsrats 5
2020 namentlich ein neues CO2-Ziel und den da- den Leerständen rechnen wir per Ende 2021 neu
zugehörigen CO2-Absenkpfad bis 2050 festgelegt mit einer Quote von unter 4.5 % (bisher: rund 4.5 %,
und uns das Ziel gesetzt, bis 2035 die spezifi- Ende Juni 2021: 3.1 %).
schen CO2-Emissionen unseres Portfolios im Ver-
gleich zu 2019 zu halbieren. Die Prognosen betreffend Ebitda und Leerstände
stehen unter Vorbehalt der weiteren Entwicklung
Ausblick der Corona-Krise. Sie basieren auf der Annahme
einer weiteren schrittweisen Lockerung der be-
Ein Ausblick auf die Schweizer Wirtschaftsent- hördlich angeordneten Massnahmen und einer
wicklung bleibt schwierig, insbesondere wegen entsprechenden Normalisierung des wirtschaftli-
den Unsicherheiten rund um die weitere Entwick- chen Umfelds bis Ende 2021.
lung der Corona-Krise. Genauso schwierig ist es,
die Ausw irkungen auf den Immobiliensektor zu
prognostizieren. Die Lage ist unterschiedlich für
Büro- und andere gewerbliche Liegenschaften und
auch von der Standortqualität stark abhängig.
Wir gehen davon aus, dass sich die Nachfrage Dr. Luciano Gabriel
nach zeitgemässen Büroflächen an A-Lagen in Präsident des Verwaltungsrats
den kommenden Monaten weiter verbessern wird.
Der Markt für ältere Büroliegenschaften an B- 19. August 2021
und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-Flächen, der
schon vor dem Ausbruch der Corona-Krise
anspruchsvoll war, wird allerdings angespannt
bleiben. Der Vermietungserfolg wird somit auch
weiterhin vor allem von zwei marktrelevanten
Faktoren abhängen: Lage und Qualität. Bei bei-
dem ist PSP Swiss Property gut positioniert.
Unser Fokus bleibt unverändert: Wir
modernisieren ausgewählte Immo
bilien, entwickeln unsere Projekte
weiter und bleiben aktiv in der Ver
mietung. Zukäufe kommen nur in
Frage, wenn sie langfristig Mehr
wert in Aussicht stellen.
Bezüglich Finanzierung halten wir an unserer be-
währten konservativen Politik fest. Und wie in der
Vergangenheit werden wir bei Bedarf auch den
Kapitalmarkt prüfen.
Für das Geschäftsjahr 2021 erwarten wir weiter-
hin einen Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von
rund CHF 275 Mio. (2020: CHF 271.1 Mio.). Bei6 Kennzahlen
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen Einheit 2020 Q2 2020 Q2 2021 H1 2020 H1 2021 +/–1
Liegenschaftsertrag CHF 1 000 296 274 72 646 75 851 146 689 153 284 4.5 %
EPRA like-for-like Veränderung % – 0.2 – 2.2 – 0.6 – 0.9 – 1.42
Bewertungsdifferenzen der
Liegenschaften CHF 1 000 101 578 31 366 291 833 31 131 324 985
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen
(Vorräte) CHF 1 000 16 115 484 2 109 1 335 15 349
Total übrige Erträge CHF 1 000 12 571 3 848 642 4 872 1 265
Reingewinn CHF 1 000 292 091 73 852 282 543 121 780 371 357 204.9 %
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge 3 CHF 1 000 215 795 50 135 50 744 98 251 112 583 14.6 %
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge 3 CHF 1 000 271 058 64 390 63 919 127 691 142 378 11.5 %
Ebitda-Marge % 83.4 83.6 81.3 83.5 83.8
Bilanzsumme CHF 1 000 8 665 045 9 031 599 4.2 %
Eigenkapital CHF 1 000 4 579 165 4 791 446 4.6 %
Eigenkapitalquote % 52.8 53.1
Eigenkapitalrendite % 6.5 6.6 24.3 5.5 15.9
Zinspflichtiges Fremdkapital CHF 1 000 3 057 204 3 136 801 2.6 %
Zinspflichtiges Fremdkapital
in % der Bilanzsumme % 35.3 34.7
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften Stück 160 159
Bilanzwert Anlageliegenschaften CHF 1 000 7 681 998 8 111 296 5.6 %
Brutto-Rendite 4 % 3.8 3.9 3.7 3.9 3.7
Netto-Rendite 4 % 3.3 3.4 3.2 3.4 3.2
Leerstandsquote (CHF) 4, 5 % 3.0 3.1
Anzahl Areale und
Entwicklungsliegenschaften Stück 16 17
Bilanzwert Areale und
Entwicklungsliegenschaften CHF 1 000 895 091 850 229 – 5.0 %
Personalbestand
Mitarbeitende Personen 96 98
Vollzeitstellen Stellen 89 89
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)6 CHF 6.37 1.61 6.16 2.66 8.10 204.9 %
Gewinn pro Aktie ohne
Liegenschaftserfolge 3, 6 CHF 4.70 1.09 1.11 2.14 2.45 14.6 %
EPRA EPS CHF 4.32 1.08 1.09 2.12 2.20 4.0 %
Ausschüttung pro Aktie CHF 3.657 n.a. n.a. n.a. n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV) 8 CHF 99.83 104.46 4.6 %
Eigenkapital pro Aktie vor
Abzug latenter Steuern 8 CHF 119.57 125.91 5.3 %
EPRA NRV CHF 123.19 129.45 5.1 %
Aktienkurs Periodenende CHF 118.30 117.50 – 0.7 %
1 Differenz zu Vorjahresperiode 1. Januar bis 30. Juni 2020 bzw. zu Bilanzwert per 31. Dezember 2020.
2 EPRA like-for-like Veränderung ohne Covid-19 Mietzinserlasse beträgt + 1.3 % (2020: + 1.5 %, H1 2020: + 0.7 %).
3 Vgl. dazu Definition auf Seite 36, Anmerkung 12.
4 Gilt für Anlageliegenschaften.
5 Entspricht dem entgangenen Mietertrag in % der Miete bei Vollvermietung, per Periodenende.
6 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
7 Für das Geschäftsjahr 2020. Barauszahlung erfolgte am 8. April 2021.
8 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.Kennzahlen 7
Immobilienportfolio Eigenkapital
9.0
8.6
8.0
7.4
7.0
4.6 4.8
4.5
4.2
8.2 %
4.0
15.9%
5.0 %
3.5 %
10.5 %
3.1%
3.0%
7.6 %
6.6 %
6.5 %
2017 2018 2019 2020 H1 2021 2017 2018 2019 2020 H1 2021
Portfoliowert in CHF Mrd. Eigenkapital in CHF Mrd.
Leerstandsquote in % Eigenkapitalrendite in %
Ebitda Zusammensetzung
Reingewinn
271.1
256.1 238.2
241.7
83.8%
83.5%
258.8
131.9
76.3
83.4%
82.0 %
80.8 %
142.4
127.7 215.8
215.2
176.2
23.5
112.6
98.3
2018 2019 2020 H1 2020 H1 2021 2018 2019 2020 H1 2020 H1 2021
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge in CHF Mio. Gewinn ohne Liegenschaftserfolge in CHF Mio.
Ebitda-Marge in % Beitrag Liegenschaftserfolge in CHF Mio.8 Bericht H1 2021
Bericht H1 2021
Das Marktumfeld war im ersten Halbjahr 2021 heraus
fordernd – eine Herausforderung allerdings, die wir mit
Erfolg bewältigten.
Geschäftsverlauf jedoch, dass sich der Bürovermietungsmarkt ge-
genüber 2020 leicht verbessert hat. Insbesondere
In der Berichtsperiode erwirtschafteten wir einen an Zentrumslagen hat die Nachfrage nach qualitativ
operativen Gewinn ohne Liegenschaftserfolge von guten Büroflächen seit einigen Wochen wieder an-
CHF 112.6 Mio. – eine Zunahme um CHF 14.3 Mio. gezogen. Der Vermietungsmarkt für ältere Büro-
oder 14.6 % gegenüber H1 2020 (CHF 98.3 Mio.). liegenschaften an B- und C-Lagen sowie Non-Food-
Diese Steigerung ist ertragsseitig auf höhere Retail-Flächen, der schon vor dem Ausbruch der
Mieteinnahmen und höhere Gewinne aus dem Corona-Krise anspruchsvoll war, präsentierte sich
Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stock- weiterhin angespannt.
werkeigentum zurückzuführen. Kostenseitig konn-
ten die Finanzierungskosten gesenkt werden. Nach wie vor unklar ist, wie lange der Büromarkt
Bedingt durch die markante Portfolioaufwertung die Lockdown-Auswirkungen noch spüren und
um CHF 325.0 Mio. erhöhte sich der Reingewinn sich insbesondere der Home-Office-Trend mittel-
um CHF 249.6 Mio. auf CHF 371.4 Mio. (H1 2020: bis langfristig entwickeln wird. Wir sind der
CHF 121.8 Mio.). Meinung, dass das Company-Office und der Aus-
tausch am Arbeitsplatz für die Leistungsfähigkeit
Wir konzentrierten uns im H1 2021 – abgesehen eines Unternehmens entscheidend sind und blei-
von der Bewältigung der Auswirkungen der Corona- ben. Die Gesamtnachfrage nach Büroflächen an
Krise – unverändert auf die Optimierung unseres attraktiven Standorten wird sich somit nicht zwin-
Immobilienportfolios. Neben den Sanierungen und gend verringern. Eher werden sich die Qualitäts-
Modernisierungen ausgewählter Anlageliegen- ansprüche ändern; so zum Beispiel vermehrt hin
schaften trieben wir unsere Areal- und Projekt- zu grosszügigen und flexiblen Büroflächen an
entwicklungen voran. Dazu kamen die Verkäufe attraktiven Lagen mit einer sicheren Arbeits
des Entwicklungsprojekts «Seestrasse» in Kilch- umgebung für die Mitarbeitenden.
berg und eines kleinen Teils des Restareals in
Wädenswil. Investitionsmarkt
Um noch näher an den Basler Liegenschaften und Der Investitionsmarkt zeichnete sich im H1 2021
Kunden zu sein, haben wir unsere bisherige durch die anhaltend starke Nachfrage nach Immo-
Geschäftsstelle Olten nach Basel verlegt. Die bilieninvestitionen und bescheidene Rendite
Räumlichkeiten an der Kirschgartenstrasse 12 erwartungen der Investoren aus. Insbesondere
bieten moderne Arbeitsplätze. für Objekte an guten Lagen mit hoher Cash-Flow-
Visibilität ist der Anlagebedarf weiterhin hoch.
In der Folge verharren die Renditen auf tiefem
Marktumfeld Schweiz Niveau; für erstklassige Objekte an Toplagen sind
sie sogar weiter gesunken.
Vermietungsmarkt, Büro und Detailhandel
Die Nachfrage nach Büroflächen, vor allem für
langfristige Mietverhältnisse, präsentiert sich
insgesamt weiterhin verhalten. Wir beobachtenBericht H1 2021 9
Portfolio umklassifiziert. Derzeit sind die Mieter mit ihrem
individuellen Innenausbau beschäftigt.
Unser Immobilienportfolio umfasste
per Ende Juni 2021 159 Anlagelie In der Berichtsperiode haben wir zudem die Anlage
liegenschaften an der Zeughausgasse 26/28
genschaften. Dazu kamen 17 Areale in Bern sowie der Zollstrasse 6 und der Garten-
und Entwicklungsliegenschaften. Der strasse 32, beide in Zürich, als Entwicklungspro-
jekte umklassifiziert.
Bilanzwert des gesamten Portfolios
betrug CHF 9.0 Mrd. Das heutige Hotel Metropole an der Zeughaus
gasse 26/28 in der Berner Altstadt wird seit Januar
2021 umfassend renoviert (Projekt «Metropole»).
Anlageliegenschaften Das historische Gebäude erhält ein neues Hotel-
konzept sowie eine erweiterte Restaurantnutzung.
Für unsere Wachstumsstrategie ist die laufende Die Flächen sind bereits zu 100 % vorvermietet. Der
Optimierung unseres Liegenschaftsportfolios durch Umbau wird bis Sommer 2022 dauern, die Investi-
Renovationen und Modernisierungen sowie Neu- tionssumme beläuft sich auf rund CHF 20 Mio.
bauten ein wichtiger Erfolgsfaktor. Dabei orientie-
ren wir uns konsequent an den Kundenbedürf Die Liegenschaften an der Zollstrasse 6 und an
nissen hinsichtlich Qualität und Flexibilität der der Gartenstrasse 32 in Zürich werden komplett
Mietflächen und zunehmend an Nachhaltigkeits- saniert. An der Zollstrasse 6 bleiben die Verkaufs-
aspekten. flächen im Erdgeschoss während der Bauarbei-
ten, die bis Ende 2021 dauern werden, offen. Die
Leerstand Investitionssumme beträgt rund CHF 4 Mio. Für
die Renovationsarbeiten an der Gartenstrasse 32
Ende Juni 2021 betrug die Leerstandsquote 3.1 % bis Mitte 2022 sind rund CHF 7 Mio. vorgesehen.
(Ende 2020: 3.0 %). Von den 2021 auslaufenden
Mietverträgen (CHF 52.4 Mio.) waren per Ende Weitere Informationen zu den laufenden Projek-
Juni 2021 79 % erledigt. Per Jahresende 2021 ten finden sich auf den Seiten 74 bis 75.
erwarten wir eine Leerstandsquote von unter
4.5 %. Bewertung der Immobilien
Die sogenannte Wault (weighted average unex Die Neubewertung der Liegenschaften durch den
pired lease term) des Gesamtportfolios betrug unabhängigen Schätzungsexperten ergab eine
4.0 Jahre. Die Wault der zehn grössten Mieter, Aufwertung um CHF 325.0 Mio. Davon entfielen
die rund 30 % der Mieterträge beitragen, lag bei CHF 254.9 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF
4.8 Jahren. 70.1 Mio. auf die Areale und Entwicklungsliegen-
schaften. Die Aufwertung resultierte hauptsäch-
Areale und Entwicklungsliegenschaften lich aus dem tieferen Diskontierungssatz sowie
aus fertiggestellten Neubauten und Sanierungen
Derzeit besitzen und entwickeln wir 17 Areale und und diversen Vermietungen. Dagegen wirkten sich
Projekte. Für unsere Areale und Entwicklungslie- vorsichtigere Ertragsprognosen im Zusammen-
genschaften haben wir in den kommenden Jahren hang mit Covid-19 vereinzelt wertvermindernd
Investitionen von rund CHF 165 Mio. eingeplant. aus. Der durchschnittlich gewichtete Diskontie-
rungssatz für das gesamte Portfolio betrug per
Bereits im Q1 2021 hatten wir den Neubau Mitte 2021 nominal 3.10 % (Ende 2020: 3.20 %).
«ATMOS» in Zürich-West erfolgreich abgeschlos-
sen und die Liegenschaft ins Anlageportfolio10 Bericht H1 2021
Konsolidiertes Halbjahresergebnis Kapital-Management
(Januar bis Juni 2021)
Mit einem Eigenkapital von CHF 4.791 Mrd. per
In der Berichtsperiode erwirtschafteten wir einen Ende Juni 2021 – entsprechend einer Eigenkapital
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge1 von CHF 112.6 quote von 53.1 % – bleibt die Eigenkapitalbasis
Mio., was einer Zunahme um CHF 14.3 Mio. oder solide (Ende 2020: CHF 4.579 Mrd. bzw. 52.8 %).
14.6 % gegenüber der Vorjahresperiode entspricht Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.137
(H1 2020: CHF 98.3 Mio.). Diese Steigerung Mrd. bzw. 34.7 % der Bilanzsumme (Ende 2020:
ist hauptsächlich auf höhere Mieteinnahmen CHF 3.057 Mrd. bzw. 35.3 %). Per Ende Juni 2021
(+ CHF 6.6 Mio.) sowie höhere Gewinne aus dem lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz
Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stock- bei tiefen 0.37 % (Ende 2020: 0.47 %). Die durch-
werkeigentum (+ CHF 14.0 Mio.) zurückzuführen. schnittliche Zinsbindung betrug 5.0 Jahre (Ende
Bei den Mieteinnahmen ist zu berücksichtigen, 2020: 5.0 Jahre).
dass im H1 2021 Corona-bedingt Mietzinserlasse
in der Höhe von CHF 3.5 Mio. gewährt wurden Aktuell verfügen wir über CHF 975 Mio. offene
(H1 2020: CHF 2.3 Mio.). Kostenseitig konnten die Kreditfazilitäten; davon sind CHF 700 Mio. zuge
Finanzierungskosten gesenkt werden (– CHF 1.3 sichert. Diese Finanzierungsquellen reichen ins-
Mio.). Der gesamte Betriebsaufwand ist gegen- besondere aus für die laufende Geschäftstätig-
über der Vorjahresperiode (CHF 25.9 Mio.) um keit, die Refinanzierung der im Jahr 2021 fälligen
CHF 2.4 Mio. auf CHF 28.2 Mio. gestiegen. Der Finanzfazilitäten sowie die Finanzierung der ge-
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge pro Aktie, wel- planten Ausgaben für die Entwicklungsprojekte
cher die Basis für die Dividendenausschüttung und die Anlageliegenschaften.
bildet, betrug CHF 2.45 (H1 2020: CHF 2.14).
PSP Swiss Property hat von Moodyʼs
Der Reingewinn erreichte CHF 371.4 Mio. (H1 2020: ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior
CHF 121.8 Mio.). Die Steigerung des Reingewinns
um CHF 249.6 Mio. gegenüber der Vorjahres Unsecured Rating A3.
periode erklärt sich einerseits durch die oben
erwähnten Effekte, andererseits aber vor allem
durch die Portfolioaufwertung in der Höhe von Ausführungen im Zusammenhang
CHF 325.0 Mio. (H1 2020: CHF 31.1 Mio.). Haupt- mit der Corona-Krise
grund für die Aufwertung war die Reduktion der
Diskontierungssätze der Bewertung infolge der Lockdown und weitere Massnahmen
weiter gesunkenen Renditeerwartungen der Inves-
toren. Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 8.10 Die vom Bundesrat und den Kantonen 2020 und
(H1 2020: CHF 2.66). im laufenden Jahr angeordneten Einschränkungen
und Massnahmen zur Bekämpfung des Corona-
Per Ende Juni 2021 betrug das Eigenkapital pro Virus haben die Bevölkerung und die Wirtschaft
Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 104.46 (Ende stark belastet und werden sie auch weiterhin beein-
2020: CHF 99.83); zu beachten ist hierbei die am trächtigen – trotz staatlicher und privater Mass-
8. April 2021 erfolgte Dividendenausschüttung von nahmen zur Unterstützung direkt betroffener Per-
CHF 3.65 pro Aktie. Der NAV vor Abzug latenter sonen und Betriebe. Wie lange der Weg zurück in
Steuern belief sich auf CHF 125.91 (Ende 2020: die Normalität dauern wird, ist zum heutigen Zeit-
CHF 119.57). punkt noch nicht abschätzbar. Dies hängt nach
wie vor entscheidend davon ab, wie die Ausbrei-
Die EPRA-Kennzahlen sind auf den Seiten 47 bis tung des Corona-Virus eingedämmt werden kann
57 dargestellt. und wie schwer und nachhaltig die Wirtschaft ge-
schädigt ist bzw. wie rasch sie sich erholen wird.
1 Vgl. dazu Definition auf Seite 36, Anmerkung 12.Bericht H1 2021 11
Massnahmen bei PSP Swiss Property des Immobiliensektors vorauszusehen. Die ver-
schiedenen Teilsegmente sind jedenfalls nach wie
Bei uns steht die Gesundheit unserer Mitarbei- vor differenziert zu betrachten. Die Lage ist unter-
tenden im Vordergrund. Gleichzeitig stellen wir schiedlich für Büro- und andere gewerbliche Lie-
sicher, dass das operative Geschäft sowie die genschaften und auch von der Standortqualität
Kommunikation und Interaktion mit unseren Mie- stark abhängig. Wir gehen davon aus, dass die
tern, Geschäftspartnern und Behörden reibungs- Nachfrage nach Büroflächen gesamthaft gesehen
los weitergeführt werden. Mit den getroffenen verbessern wird, insbesondere für attraktive Flä-
Vorsichtsmassnahmen und dem lobenswerten chen an guten Standorten. Der Markt für Retail-
Einsatz unserer Mitarbeitenden konnten und kön- Flächen bleibt wohl bis auf weiteres angespannt.
nen wir weiterhin allen ein sicheres Arbeitsumfeld
bieten und gleichzeitig die Geschäftskontinuität Unser Fokus bleibt unverändert: Wir
sicherstellen. modernisieren ausgewählte Immo
Von Geschäftsschliessungen bilien, arbeiten an unseren Entwick
betroffene Mieter lungsprojekten und bleiben aktiv
in der Vermietung. Zukäufe kommen
Dank unserer breiten Portfolio-Diversifikation
und unserem Fokus auf Büronutzung an zentralen nur in Frage, wenn sie langfristig
Lagen ist unser Exposure in den von der Corona- Mehrwert in Aussicht stellen.
Krise betroffenen Branchen überschaubar. Mieter
aus diesen Branchen sind zudem in unterschied Bezüglich Finanzierung halten wir an unserer be-
lichem Ausmass betroffen. währten konservativen Politik fest. Und wie in der
Vergangenheit werden wir bei Bedarf auch den
Wir haben rund 2 300 Mieter. Davon waren im Kapitalmarkt prüfen.
Frühling 2020 rund 220 von der behördlichen
Schliessung ihrer Betriebe direkt betroffen. Circa Für das Geschäftsjahr 2021 erwarten wir weiter-
350 Mieter hatten damals einen Antrag auf Zah- hin einen Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von
lungsaufschub oder Mietzinsermässigung gestellt. rund CHF 275 Mio. (2020: CHF 271.1 Mio.). Bei
Aktuell sind 20 Fälle offen bzw. in Verhandlung. den Leerständen rechnen wir per Ende 2021 neu
Wir bearbeiten und beantworten alle Gesuche von mit einer Quote von unter 4.5 % (bisher: rund
Mietern individuell. Als Sofortmassnahme haben 4.5 %, Ende Juni 2021: 3.1 %).
wir, sofern angemessen, Zahlungsaufs chübe ge-
währt. In besonders kritischen Fällen sind wir Die Prognosen betreffend Ebitda und Leerstände
auch mit Mietzinserlassen entgegengekommen. stehen unter Vorbehalt der weiteren Entwicklung
In der Berichtsperiode wurden Mietzinserlasse in der Corona-Krise. Sie basieren auf der Annahme
der Höhe von CHF 3.5 Mio. erfolgswirksam einer anhaltenden schrittweisen Lockerung der
erfasst (H1 2020: CHF 2.3 Mio., 2020: CHF 4.6 behördlich angeordneten Massnahmen und einer
Mio.). Die durch den Lockdown bedingten offenen entsprechenden Normalisierung des wirtschaftli-
Mietzinsforderungen betrugen per Ende Juni 2021 chen Umfelds bis Ende 2021.
CHF 9.1 Mio. (Ende 2020: CHF 5.4 Mio.).
Die Geschäftsleitung, im August 2021
Ausblick
Ein Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr ist auf-
grund der anhaltenden Unsicherheiten schwierig.
Folglich ist es ebenso schwierig, die Entwicklung12 Portfolio
Portfolioübersicht
Projekt-Pipeline1
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
1 Paradiso, «Residenza Parco Lago»
CHF 80 Mio.
2 Zürich, «Bahnhofquai/-platz»
CHF 55 Mio. (Etappe 1)
CHF 45 Mio. (Etappe 2)
CHF 19 Mio. (Etappe 3)
3 Bern, «Bärenplatz»
CHF 16 Mio.
4 Basel, «Baufeld C»
CHF 37 Mio.
5 Zürich, «B2Binz»
CHF 35 Mio.
Portfoliokennzahlen2
A Region Zürich 53 % B Region Genf 14 %
Portfoliowert CHF 4.8 Mrd. Portfoliowert CHF 1.2 Mrd.
Liegenschaftsertrag CHF 84.2 Mio. Liegenschaftsertrag CHF 19.3 Mio.
Netto-Rendite 3.2 % Netto-Rendite 2.7 %
Leerstandsquote 2.2 % Leerstandsquote 4.1 %
Vermietbare Fläche 529 139 m² Vermietbare Fläche 81 080 m²
C Region Basel 8% D Region Bern 6%
Portfoliowert CHF 0.7 Mrd. Portfoliowert CHF 0.5 Mrd.
Liegenschaftsertrag CHF 14.1 Mio. Liegenschaftsertrag CHF 9.3 Mio.
Netto-Rendite 3.2 % Netto-Rendite 3.2 %
Leerstandsquote 3.8 % Leerstandsquote 4.7 %
Vermietbare Fläche 107 362 m² Vermietbare Fläche 92 241 m²
1 Details siehe Seiten 74 bis 75.Portfolio 13
Regionen
4
14 Projekte
C 2 5
A
3 Areale
3 D
E
B
1
E Region Lausanne 5% Übrige Standorte 5%
Portfoliowert CHF 0.5 Mrd. Portfoliowert CHF 0.4 Mrd.
Liegenschaftsertrag CHF 9.8 Mio. Liegenschaftsertrag CHF 10.0 Mio.
Netto-Rendite 3.7 % Netto-Rendite 4.0 %
Leerstandsquote 5.7 % Leerstandsquote 3.9 %
Vermietbare Fläche 82 660 m² Vermietbare Fläche 84 376 m²
2 Portfoliowert nach Regionen, Areale und Entwicklungsliegenschaften 9 %14 Portfolio
Miete nach Nutzungsart
65% Büro
16 % Verkauf
5 % Parking
4 % Gastronomie
10 % Übrige
Miete nach Mieterart
7 % Übrige
20 % Dienstleistungen 5 % Öffentliche Hand
8 % Gastronomie
9 % Gesundheitswesen
18 % Verkauf
9 % Technologie
14 % Finanzdienstleistungen 10 % Telekommunikation
Miete nach grössten Mietern
9 % Swisscom
4 % UBS
4 % Google
2 % Edmond de Rothschild
2 % Bär & Karrer
8 % Nächste fünf
grösste Mieter
72 % ÜbrigePortfolio 15 Stauffacherstrasse 31 in Zürich Die Liegenschaft Stauffacherstrasse 31 wurde 1896 im klassizistischen Stil erbaut. Zum Ende des 19. Jahrhunderts galt die Stauffacherstrasse als die «Prachtstrasse» von Aussersihl und brachte einen erhöhten Wohnstandard in das Arbeiterquartier. 2000 wurde die Liegenschaft vollständig saniert. Ankermieter im Erdgeschoss ist eine bekannte Schweizer Restaurantkette. In den Obergeschossen finden sich Büro- und Wohnflächen. Das Gebäude liegt direkt am «Stauffacher», einem der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte des öffentlichen Verkehrs in der Stadt Zürich.
16
17
17 Finanzbericht
18 Konsolidierte Erfolgsrechnung
(April bis Juni)
19 Konsolidierte Gesamtergebnis-
rechnung (April bis Juni)
20 Konsolidierte Erfolgsrechnung
(Januar bis Juni)
21 Konsolidierte Gesamtergebnis-
rechnung (Januar bis Juni)
22 Konsolidierte Bilanz
23 Konsolidierte Geldflussr echnung
(Januar bis Juni)
25 Konsolidierter Eigenkapital-
nachweis
26 Anhang zum konsolidierten
Zwischenabschluss per
30. Juni 2021
38 Bericht über die Review
39 Immobilienbewertungsbericht
47 EPRA Reporting
56 Bericht des unabhängigen
Wirtschaftsprüfers zum EPRA
Reporting18 Finanzbericht
Konsolidierte Erfolgsrechnung
(April bis Juni)
Anmer-
(in CHF 1 000) Q2 2020 Q2 2021 kung
Liegenschaftsertrag 72 646 75 851
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 31 366 291 833
Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 1 874 7 080
Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) – 1 391 – 4 971
Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen –0 –0
Aktivierte Eigenleistungen 637 637
Übriger Ertrag 3 211 5
Total Betriebsertrag 108 345 370 434
Betriebsaufwand Liegenschaften – 2 474 – 2 724
Unterhalt und Renovationen Liegenschaften – 3 660 – 4 370
Personalaufwand – 4 893 – 5 478
Honorare an Dritte –8 –8
Betriebs- und Verwaltungsaufwand – 1 553 – 2 102
Abschreibungen – 329 – 349
Total Betriebsaufwand – 12 917 – 15 030
Betriebserfolg (Ebit) 95 428 355 404
Finanzertrag 65 76
Finanzaufwand – 3 280 – 2 940
Gewinn vor Steuern 92 212 352 540
Ertragssteueraufwand – 18 360 – 69 998
Reingewinn, den Aktionären der
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 73 852 282 543
Gewinn pro Aktie in CHF (unverwässert und verwässert) 1.61 6.16
Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses.Finanzbericht 19
Konsolidierte Gesamtergebnis
rechnung (April bis Juni)
Anmer-
(in CHF 1 000) Q2 2020 Q2 2021 kung
Reingewinn, den Aktionären der
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 73 852 282 543
Positionen, die nachträglich in die Gewinn- und
Verlustrechnung umgegliedert werden können:
– Veränderung Zinsabsicherungen 649 918
– Zurechenbare Steuern – 69 – 98
Positionen, die nicht nachträglich in die Gewinn- und
Verlustrechnung umgegliedert werden können:
– Veränderung Personalvorsorge – 269 1 232
– Zurechenbare Steuern 54 – 246
Sonstiges Ergebnis 365 1 806
Gesamtergebnis, den Aktionären der
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 74 217 284 348
Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses.20 Finanzbericht
Konsolidierte Erfolgsrechnung
(Januar bis Juni)
Anmer-
(in CHF 1 000) H1 2020 H1 2021 kung
Liegenschaftsertrag 146 689 153 284 4
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 31 131 324 985 5
Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 4 673 47 581
Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) – 3 339 – 32 232
Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 4 0
Aktivierte Eigenleistungen 1 657 1 259 5
Übriger Ertrag 3 211 5
Total Betriebsertrag 184 026 494 883
Betriebsaufwand Liegenschaften – 4 974 – 5 267
Unterhalt und Renovationen Liegenschaften – 7 227 – 8 114
Personalaufwand – 9 764 – 10 250
Honorare an Dritte – 16 – 17
Betriebs- und Verwaltungsaufwand – 3 223 – 3 872
Abschreibungen – 658 – 697
Total Betriebsaufwand – 25 863 – 28 217
Betriebserfolg (Ebit) 158 164 466 666
Finanzertrag 159 165 6
Finanzaufwand – 7 216 – 5 921 6
Gewinn vor Steuern 151 108 460 910
Ertragssteueraufwand – 29 328 – 89 554 7
Reingewinn, den Aktionären der
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 121 780 371 357
Gewinn pro Aktie in CHF (unverwässert und verwässert) 2.66 8.10 12
Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses.Finanzbericht 21
Konsolidierte Gesamtergebnis
rechnung (Januar bis Juni)
Anmer-
(in CHF 1 000) H1 2020 H1 2021 kung
Reingewinn, den Aktionären der
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 121 780 371 357
Positionen, die nachträglich in die Gewinn- und
Verlustrechnung umgegliedert werden können:
– Veränderung Zinsabsicherungen 564 4 349
– Zurechenbare Steuern – 76 – 463
Positionen, die nicht nachträglich in die Gewinn- und
Verlustrechnung umgegliedert werden können:
– Veränderung Personalvorsorge – 730 5 608
– Zurechenbare Steuern 146 – 1 122
Sonstiges Ergebnis – 96 8 372
Gesamtergebnis, den Aktionären der
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 121 684 379 729
Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses.22 Finanzbericht
Konsolidierte Bilanz
Anmer-
(in CHF 1 000) 31. Dezember 2020 30. Juni 2021 kung
Flüssige Mittel 32 335 14 423
Forderungen 16 353 17 442
Vertragsaktiven 11 934 3 227
Aktive Rechnungsabgrenzungen 5 252 3 862
Laufende Steuerguthaben 3 668 16 820
Derivative Finanzinstrumente 5 0 8/9
Zum Verkauf bestimmte
Areale und Entwicklungsliegenschaften 112 681 91 159 5
Total Umlaufvermögen 182 227 146 933
Mobile Sachanlagen 454 424
Immaterielle Anlagen 1 298 1 020
Derivative Finanzinstrumente 1 733 1 334 8/9
Forderungen 5 853 5 160
Finanzbeteiligungen 9 9
Anteile an assoziierten Unternehmen 76 76
Areale und Entwicklungsliegenschaften 782 410 759 070 5
Selbstgenutzte Liegenschaften 36 454 36 233 5
Anlageliegenschaften 7 645 544 8 075 063 5
Latente Steuerguthaben 8 986 6 277
Total Anlagevermögen 8 482 818 8 884 666
Total Aktiven 8 665 045 9 031 599
Verbindlichkeiten 26 186 29 737
Passive Rechnungsabgrenzungen 50 088 56 283
Laufende Steuerverbindlichkeiten 6 364 6 196
Finanzverbindlichkeiten 40 000 70 000 10
Anleihen und Kassascheine 390 003 390 103 10
Leasingverbindlichkeiten 383 385 10
Derivative Finanzinstrumente 399 0 8/9
Total kurzfristiges Fremdkapital 513 422 552 704
Finanzverbindlichkeiten 980 000 930 000 10
Anleihen 1 631 267 1 730 955 10
Leasingverbindlichkeiten 15 552 15 358 10
Derivative Finanzinstrumente 15 386 11 031 8/9
Vorsorgeverpflichtungen 15 789 9 971
Latente Steuerverpflichtungen 914 464 990 134
Total langfristiges Fremdkapital 3 572 457 3 687 449
Aktienkapital 4 587 4 587
Kapitalreserven 503 113 503 082
Gewinnreserven 4 080 756 4 284 695
Neubewertungsreserven – 9 290 – 918
Total Eigenkapital 4 579 165 4 791 446
Total Passiven 8 665 045 9 031 599
Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses.Finanzbericht 23
Konsolidierte Geldflussrechnung
(Januar bis Juni)
Anmer-
(in CHF 1 000) H1 2020 H1 2021 kung
Reingewinn, den Aktionären der
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 121 780 371 357
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften – 31 131 – 324 985 5
Aktivierung/Auflösung von Rent-Free-Periods 1 278 – 1 652 5
Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen –4 –0
Aktivierte Eigenleistungen – 1 657 – 1 259 5
Erfolgswirksame Veränderung von Vorsorgeverpflichtungen 249 – 210
Aktienbasierende Entschädigungen 2 031 1 479
Abschreibungen 658 697
Finanzerfolg 7 056 5 756 6
Ertragssteueraufwand 29 328 89 554
Veränderung zum Verkauf bestimmte
Areale und Entwicklungsliegenschaften – 11 050 21 684
Veränderung Forderungen – 4 612 – 1 098
Veränderung Vertragsaktiven – 4 303 8 707
Veränderung Verbindlichkeiten – 6 308 3 533
Veränderung aktive Rechnungsabgrenzungen – 2 898 1 391
Veränderung passive Rechnungsabgrenzungen – 4 441 10 125
Bezahlte Zinsen – 12 996 – 10 547
Erhaltene Zinsen 159 165
Bezahlte Steuern – 32 044 – 26 079
Geldfluss aus Betriebstätigkeit 51 095 148 617
Käufe von Entwicklungsliegenschaften – 33 540 0 5
Investitionen Anlageliegenschaften – 17 841 – 21 197 5
Investitionen selbstgenutzte Liegenschaften – 394 – 168 5
Investitionen Areale und Entwicklungsliegenschaften – 50 963 – 56 703 5
Rückzahlungen Darlehen 764 693
Investitionen in immaterielle Anlagen – 34 0
Geldfluss aus Investitionstätigkeit – 102 009 – 77 376
(Fortsetzung auf der nächsten Seite)24 Finanzbericht
(Fortsetzung von vorheriger Seite)
Anmer-
(in CHF 1 000) H1 2020 H1 2021 kung
Käufe von eigenen Aktien – 2 386 – 1 510 11
Aufnahme Finanzverbindlichkeiten 350 000 180 000 10
Rückzahlung Finanzverbindlichkeiten – 310 000 – 200 000 10
Emission Anleihen und Kassascheine 372 935 340 922 10
Emissionskosten Anleihen und Kassascheine – 956 – 974 10
Rückzahlung Anleihen und Kassascheine – 200 000 – 240 000 10
Amortisation Leasingverpflichtungen – 276 – 191
Gewinnausschüttung – 165 107 – 167 400 13
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 44 209 – 89 153
Veränderung flüssiger Mittel – 6 704 – 17 911
Flüssige Mittel am Anfang der Periode 19 673 32 335
Flüssige Mittel am Ende der Periode 12 969 14 423
Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses.Finanzbericht 25
Konsolidierter
Eigenkapitalnachweis
Neube- Total
Aktien- Kapital- Eigene Gewinn- wertungs- Eigen-
(in CHF 1 000) kapital reserven Aktien reserven reserven kapital
1. Januar 2020 4 587 503 468 0 3 953 790 – 11 625 4 450 220
Reingewinn, den Aktionären der
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 121 780 121 780
Veränderung Zinsabsicherungen 564 564
Veränderung Personalvorsorge – 730 – 730
Zurechenbare latente Steuern 70 70
Sonstiges Ergebnis – 96 – 96
Gesamtergebnis, den Aktionären der
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 0 0 0 121 780 – 96 121 684
Ausschüttung an die Aktionäre – 165 124 – 165 124
Erwerb eigener Aktien – 2 386 – 2 386
Aktienbasierende Entschädigungen – 355 2 386 2 031
30. Juni 2020 4 587 503 113 0 3 910 445 – 11 720 4 406 424
31. Dezember 2020 4 587 503 113 0 4 080 756 – 9 290 4 579 165
Reingewinn, den Aktionären der
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 371 357 371 357
Veränderung Zinsabsicherungen 4 349 4 349
Veränderung Personalvorsorge 5 608 5 608
Zurechenbare latente Steuern – 1 584 – 1 584
Sonstiges Ergebnis 8 372 8 372
Gesamtergebnis, den Aktionären der
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 0 0 0 371 357 8 372 379 729
Ausschüttung an die Aktionäre – 167 418 – 167 418
Erwerb eigener Aktien – 1 510 – 1 510
Aktienbasierende Entschädigungen – 30 1 510 1 479
30. Juni 2021 4 587 503 082 0 4 284 695 – 918 4 791 446
Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses.26 Finanzbericht
Anhang zum konsolidierten
Zwischenabschluss per
30. Juni 2021
1 Allgemeine Informationen
Die PSP Swiss Property AG ist eine Publikumsgesellschaft, deren Aktien an der Schweizer Börse SIX Swiss
Exchange gehandelt werden. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich am Kolinplatz 2, 6300 Zug.
PSP Swiss Property besitzt schweizweit 159 Anlageliegenschaften sowie 17 Areale und Entwicklungs
liegenschaften. Die Liegenschaften befinden sich vorab an zentralen Lagen in Zürich, Genf, Basel, Bern
und Lausanne. Per Ende Juni 2021 beschäftigte PSP Swiss Property 98 Mitarbeitende, entsprechend 89
Vollzeits tellen (Ende 2020: 96 bzw. 89).
Der verkürzte konsolidierte Zwischenabschluss per 30. Juni 2021 basiert auf den nach einheitlichen Richt-
linien erstellten Einzelabschlüssen der kontrollierten Gruppengesellschaften und wurde durch den
Verwaltungsrat am 19. August 2021 zur Veröffentlichung freigegeben.
2 Zusammenfassung der wesentlichen Grundsätze der Rechnungslegung
2.1 Grundlagen der Rechnungslegung
Für den vorliegenden Zwischenabschluss per 30. Juni 2021 wurden die gleichen Konsolidierungs-,
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze angewendet wie im Geschäftsbericht von PSP Swiss Property
für das Geschäftsjahr 2020 auf den Seiten 50 bis 61 beschrieben.
Die Rechnungslegung der Gruppe erfolgt in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting
Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) und entspricht dem schweizerischen
Gesetz sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung RLR) der SIX Swiss
Exchange.
Der verkürzte konsolidierte Zwischenabschluss per 30. Juni 2021 wurde gemäss den Anforderungen von
IAS 34 (Interim Financial Reporting) für die Zwischenberichterstattung erstellt. Er enthält nicht alle Infor-
mationen und Offenlegungen, welche im Rahmen der jährlichen Berichterstattung verlangt werden, und
sollte deshalb zusammen mit den finanziellen Berichterstattungen des Geschäftsjahrs 2020 gelesen werden.
Die Liegenschaften werden halbjährlich (Ende Juni und Ende Dezember) durch eine externe, unabhängige
Liegenschaftenbewertungsfirma bewertet. Um jeweils per Ende des 1. bzw. 3. Quartals mögliche substan-
zielle Wertveränderungen festzustellen, wird PSP-intern eine systematische Wertanalyse durchgeführt.
Ergeben sich daraus liegenschaftsspezifische Wertveränderungen (mehr als 2 % im Vergleich zum gesamten
Wert der Liegenschaften pro Quartal bzw. mehr als CHF 5 Mio. pro Einzelliegenschaft), werden die
betroffenen Liegenschaften auch per Quartalsende durch die externe Liegenschaftenbewertungsfirma
bewertet. In der Berichtsperiode neu erworbene Liegenschaften werden per Quartalsende extern bewertet.Finanzbericht 27 Die Veränderung des Marktwerts wird dabei erfolgswirksam verbucht. Anlageliegenschaften bzw. zum Verkauf bestimmte Anlageliegenschaften, welche bis zur Bilanzerrichtung verkauft werden, bei denen der Übergang von Nutzen und Gefahr jedoch erst in einer späteren Rechnungslegungsperiode erfolgt, werden grundsätzlich zum vertraglich vereinbarten Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten bewertet. Eine entsprechende Bewertungsänderung wird erfolgswirksam verbucht. 2.2 Konsolidierungskreis Der Konsolidierungskreis hat sich gegenüber dem Jahresabschluss per 31. Dezember 2020 nicht verändert. Ausser der Holdinggesellschaft PSP Swiss Property AG ist keine Gesellschaft an einer Börse kotiert. 2.3 Änderungen von Rechnungslegungsgrundsätzen Die angewendeten Rechnungslegungsgrundsätze entsprechen grundsätzlich denjenigen der Vorperiode. Die folgenden neuen, für PSP Swiss Property relevanten, IFRS-Neuerungen traten in der Berichtsperiode in Kraft: Änderungen zu IFRS 7, IFRS 9 und IAS 39 Zinssatz Benchmark Reform (Phase 2) Im Rahmen der Reform der Interbank Offered Rates (IBOR) wird in der Schweiz der LIBOR per Ende 2021 durch den SARON ersetzt. Die vom IASB im Rahmen der Phase 2 seines Projekts zur IBOR-Reform ver öffentlichten Änderungen sind für Berichtsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2021 beginnen. Eine frühere Anwendung ist jedoch zulässig. Die Änderungen betreffen Rechnungslegungs- fragen im Zusammenhang mit der Einführung alternativer, risikofreier Referenzzinssätze für Finanz instrumente, die bisher die Interbank Offered Rates (IBOR) als Referenzzinssatz zugrunde legen. Phase 2 konzentriert sich auf Sachverhalte, die sich zum Zeitpunkt der Ablösung eines bislang geltenden Benchmark-Zinssatzes durch einen alternativen, risikofreien Zinssatz auf die Finanzberichterstattung auswirken könnten. PSP Swiss Property nutzt Interest Rate Swaps um laufende sowie künftige Kredite in Form von festen Vorschüssen gegen ein steigendes Zinsniveau abzusichern (Cash-Flow-Hedges). Im Q2 2021 erfolgte die Umstellung aller Swap Verträge auf SARON. Für diese Sicherungsgeschäfte macht PSP Swiss Property von den gewährten Erleichterungen Gebrauch und führt daher das Hedge-Accounting unverändert weiter. PSP Swiss Property entstehen keine finanzielle Risiken aus der Umstellung der Verträge. Der Effekt auf den Abschluss der PSP Swiss Property ist unwesentlich. Ansonsten traten per 1. Januar 2021 keine neuen für die PSP Swiss Property relevanten Rechnungs legungsstandards in Kraft.
28 Finanzbericht
3 Segmentberichterstattung
PSP Swiss Property erzielt Erträge in den Bereichen Bewirtschaftung und Verwaltung von Liegenschaften
und durch die Veräusserung von zum Verkauf bestimmten Entwicklungsprojekten. Der Zeitpunkt und die
Höhe dieser Erträge werden gemäss den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen realisiert und in den
Positionen «Liegenschaftsertrag», «Erlöse aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte)», «Bewirtschaftung» und
«Übriger Ertrag» gezeigt.Finanzbericht 29
Segmentinformation H1 2020
Immo-
Immo- bilien-
bilien- bewirt- Zwischen- Elimina- Total
(in CHF 1 000) anlagen schaftung Holding summe tionen Gruppe
Liegenschaftsertrag 147 515 147 515 – 826 146 689
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 31 131 31 131 31 131
Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 4 673 4 673 4 673
Aufwand der verkauften Liegenschaften
(Vorräte) – 3 339 – 3 339 – 3 339
Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 4 4 4
Bewirtschaftung 6 533 6 533 – 6 533 0
Aktivierte Eigenleistungen 1 322 335 1 657 1 657
Übriger Ertrag 3 211 537 9 959 13 707 – 10 496 3 211
Total Betriebsertrag 183 192 8 396 10 294 201 881 – 17 855 184 026
Betriebsaufwand Liegenschaften – 11 507 – 11 507 6 533 – 4 974
Unterhalt und Renovationen Liegenschaften – 7 614 – 7 614 387 – 7 227
Personalaufwand – 5 830 – 3 984 – 9 814 50 – 9 764
Honorare an Dritte – 16 – 16 – 16
Betriebs- und Verwaltungsaufwand – 9 765 – 2 348 – 1 995 – 14 108 10 885 – 3 223
Abschreibungen – 377 – 281 – 658 – 658
Total Betriebsaufwand – 29 262 – 8 476 – 5 979 – 43 717 17 855 – 25 863
Betriebserfolg (Ebit) 153 930 – 80 4 314 158 164 158 164
Finanzertrag 159
Finanzaufwand – 7 216
Gewinn vor Steuern 151 108
Ertragssteueraufwand – 29 328
Reingewinn, den Aktionären der
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 121 780
Erträge mit Dritten 154 573 154 573 154 573
Erträge mit anderen Segmenten 826 8 392 10 294 19 512 – 17 855 1 657
Total Umsatzerlöse 155 400 8 392 10 294 174 085 – 17 855 156 230
Das Segment Immobilienanlagen investiert ausschliesslich in die Anlagekategorie Geschäftsliegenschaften.
Auf geografische Segmentinformationen wird verzichtet, da die PSP Swiss Property ausschliesslich in der Schweiz aktiv ist.30 Finanzbericht
Segmentinformation H1 2021
Immo-
Immo- bilien-
bilien- bewirt- Zwischen- Elimina- Total
(in CHF 1 000) anlagen schaftung Holding summe tionen Gruppe
Liegenschaftsertrag 154 204 154 204 – 920 153 284
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 324 985 324 985 324 985
Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 47 581 47 581 47 581
Aufwand der verkauften Liegenschaften
(Vorräte) – 32 640 – 32 640 408 – 32 232
Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 0 0 0
Bewirtschaftung 7 084 7 084 – 7 084 0
Aktivierte Eigenleistungen 1 259 1 259 1 259
Übriger Ertrag 498 11 119 11 617 – 11 612 5
Total Betriebsertrag 494 130 8 842 11 119 514 091 – 19 208 494 883
Betriebsaufwand Liegenschaften – 12 351 – 12 351 7 084 – 5 267
Unterhalt und Renovationen Liegenschaften – 8 457 – 8 457 343 – 8 114
Personalaufwand – 6 055 – 4 245 – 10 300 50 – 10 250
Honorare an Dritte – 17 – 17 – 17
Betriebs- und Verwaltungsaufwand – 11 221 – 2 679 – 1 703 – 15 603 11 731 – 3 872
Abschreibungen – 389 – 309 – 697 – 697
Total Betriebsaufwand – 32 418 – 9 059 – 5 948 – 47 425 19 208 – 28 217
Betriebserfolg (Ebit) 461 713 – 217 5 171 466 666 466 666
Finanzertrag 165
Finanzaufwand – 5 921
Gewinn vor Steuern 460 910
Ertragssteueraufwand – 89 554
Reingewinn, den Aktionären der
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 371 357
Erträge mit Dritten 200 866 5 200 871 200 871
Erträge mit anderen Segmenten 920 8 837 11 119 20 875 – 19 616 1 259
Total Umsatzerlöse 201 785 8 842 11 119 221 746 – 19 616 202 130
Das Segment Immobilienanlagen investiert ausschliesslich in die Anlagekategorie Geschäftsliegenschaften.
Auf geografische Segmentinformationen wird verzichtet, da die PSP Swiss Property ausschliesslich in der Schweiz aktiv ist.Finanzbericht 31
4 Liegenschaftsertrag
(in CHF 1 000) H1 2020 H1 2021
Miete bei Vollvermietung 161 616 169 626
Leerstand – 9 973 – 10 185
Mietzinserlasse – 2 258 – 3 539
Mietzinsverluste – 196 – 1 349
Ertrag aus Stromverkauf 159 126
Übriger Erfolg – 2 659 – 1 395
Total Liegenschaftsertrag 146 689 153 284
In der Berichtsperiode wurden im Zusammenhang mit dem Covid-19 Lockdown Mietzinsen über CHF 3.5 Mio.
(H1 2020: CHF 2.3 Mio., 2020: CHF 4.6 Mio.) erlassen. Mietzinserlasse in diesem Zusammenhang wer-
den grundsätzlich in derselben Periode erfasst, in welcher der Erlass vereinbart wird beziehungsweise
ein entsprechendes Gesetz in Kraft tritt. Für weitere mögliche Mietzinserlasse wurde keine Wertberichti
gung vorgenommen.
Aufgrund der breiten Kundenbasis besteht bei den Forderungen aus Mietverhältnissen kein Klumpen
risiko. Per Bilanzstichtag entsprach das maximale Kreditrisiko den Buch- bzw. Marktwerten der Forde-
rungen in Höhe von CHF 22.6 Mio. (Ende 2020: CHF 22.2 Mio.). Die Forderungen gegenüber Mietern, die
vom Lockdown direkt betroffen waren, betrugen per Ende Juni 2021 CHF 9.1 Mio. (Ende 2020: CHF
5.4 Mio.) Die Mietzinsforderungen gegenüber Mietern, die nicht direkt vom Lockdown betroffen waren,
betrugen per Ende Juni 2021 CHF 5.9 Mio. (Ende 2020: CHF 4.8 Mio.).
5 Liegenschaften
In der Berichtsperiode wurde das Projekt «Seestrasse» in Kilchberg für CHF 20.0 Mio. verkauft. Weitere
Teilabgänge wurden bei den Objekten Parco Lago in Paradiso, Salmenpark in Rheinfelden und Areal
Wädenswil in Wädenswil verzeichnet. Es wurden keine Anlageliegenschaften gekauft oder verkauft. Wei-
tere Informationen dazu finden sich auf den Seiten 76 bis 77.
Die Neubewertung der Liegenschaften durch den unabhängigen Schätzungsexperten ergab eine Auf-
wertung um CHF 325.0 Mio. Davon entfielen CHF 254.9 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 70.1 Mio.
auf die Areale und Entwicklungsliegenschaften. Der durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz für
das gesamte Portfolio betrug per Mitte 2021 nominal 3.10 % (Ende 2020: 3.20 %). Die Aufwertung resul-
tierte hauptsächlich aus dem tieferen Diskontierungssatz sowie aus fertiggestellten Neubauten und
Sanierungen und diversen Vermietungen. Dagegen wirkten sich vorsichtigere Ertragsprognosen im
Zusammenhang mit Covid-19 vereinzelt wertvermindernd aus.
In der Berichtsperiode fanden folgende Umklassifizierungen statt:
Klassifizierung Klassifizierung
Liegenschaft Anfangs Berichtsperiode Ende Berichtsperiode
Bern, Zeughausgasse 26/28 Anlageliegenschaft Areal- und Entwicklungsliegenschaft
Zürich, Gartenstrasse 32 Anlageliegenschaft Areal- und Entwicklungsliegenschaft
Zürich, Hardturmstrasse 181, 183 /
Förrlibuckstrasse 160, 190, 192 Areal- und Entwicklungsliegenschaft Anlageliegenschaft
Zürich, Zollstrasse 61 Anlageliegenschaft Areal- und Entwicklungsliegenschaft
1 Die Liegenschaft an der Zollstrasse 6, Zürich wurde von der Liegenschaft Konradstrasse 1 / Zollstrasse 6, Zürich abgesplittet.
Für laufende Entwicklungs- und Renovationsarbeiten bestanden per Ende Juni 2021 Zahlungsver-
pflichtungen von insgesamt CHF 104.5 Mio. (Ende 2020: CHF 99.9 Mio.).32 Finanzbericht
Areale und Zum Verkauf
Selbst- Entwick- bestimmte
genutzte lungsliegen- Entwick- Total
Anlage- Liegen- schaften zu lungs- Liegen-
(in CHF 1 000) liegenschaften schaften Marktwert projekte schaften
IAS 40 IAS 16 IAS 40 IAS 2
Bilanzwert 1. Januar 2020 7 223 187 36 254 650 690 71 533 7 981 664
Käufe 214 692 0 146 951 0 361 644
Aktivierung/Auflösung von
Rent-Free-Periods1 – 1 556 0 0 0 – 1 556
Umklassifizierungen 77 809 0 – 122 079 44 270 0
Wertvermehrende Investitionen 37 150 955 95 388 26 712 160 205
Aktivierte Eigenleistungen 3 356 0 2 520 335 6 211
Aktivierte Bauzinsen 370 0 1 078 355 1 803
Abgänge – 3 180 0 0 – 30 524 – 33 704
Bewertungsdifferenzen
der Liegenschaften 93 716 n.a. 7 862 n.a. 101 578
Abschreibungen n.a. – 755 n.a. n.a. – 755
Bilanzwert 31. Dezember 2020 7 645 544 36 454 782 410 112 681 8 577 089
Ursprüngliche Anschaffungskosten 40 747
Kumulierte Abschreibungen – 4 293
Netto-Buchwert 36 454
Bilanzwert 1. Januar 2021 7 645 544 36 454 782 410 112 681 8 577 089
Aktivierung/Auflösung von
Rent-Free-Periods1 1 652 0 0 0 1 652
Umklassifizierungen 151 089 0 – 151 089 0 0
Wertvermehrende Investitionen 21 197 168 56 703 10 507 88 576
Aktivierte Eigenleistungen 577 0 623 60 1 259
Aktivierte Bauzinsen 101 0 340 102 544
Abgänge 0 0 0 – 32 191 – 32 191
Bewertungsdifferenzen
der Liegenschaften 254 902 n.a. 70 083 n.a. 324 985
Abschreibungen n.a. – 389 n.a. n.a. – 389
Bilanzwert 30. Juni 2021 8 075 063 36 233 759 070 91 159 8 961 526
Ursprüngliche Anschaffungskosten 40 915
Kumulierte Abschreibungen – 4 682
Netto-Buchwert 36 233
1 Lineare Erfassung/Auflösung der den Mietern gewährten Mietanreizen.Finanzbericht 33 6 Finanzerfolg (in CHF 1 000) H1 2020 H1 2021 Zinsertrag 159 165 Total Finanzertrag 159 165 Zinsaufwand 8 144 6 625 Aktivierte Bauzinsen – 861 – 544 Amortisation Emissionskosten Anleihen und Kassascheine – 67 – 160 Total Finanzaufwand 7 216 5 921 Total Finanzerfolg 7 056 5 756 Gesamtzinsaufwand für Finanzpositionen zu amortisierten Kosten 8 077 6 465 Der Finanzaufwand der Berichtsperiode beinhaltet Zinsaufwand aus Leasingverbindlichkeiten von CHF 0.08 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 0.09 Mio.). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug per Ende Juni 2021 CHF 3.137 Mrd. (Ende 2020: CHF 3.057 Mrd.). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz über die letzten vier Quartale betrug 0.45 % (Vorjahres periode: 0.66 % bzw. Gesamtjahr 2020: 0.53 %). Per Ende Juni 2021 lag der durchschnittliche Fremdkapital kostensatz bei 0.37 % (Ende 2020: 0.47 %). 7 Ertragssteuern (in CHF 1 000) H1 2020 H1 2021 Laufende Ertragssteuern der Berichtsperiode 12 830 13 639 Anpassungen für periodenfremde laufende Ertragssteuern – 35 – 881 Total laufende Ertragssteuern 12 795 12 758 Latente Ertragssteuern aus Veränderung temporärer Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften 16 404 76 140 Latente Ertragssteuern aus Steuersatzänderungen – 203 0 Verbrauch von nicht angesetzten latenten Steuern aus Verlustvorträgen 258 0 Latente Ertragssteuern aus Veränderung temporärer Bewertungsdifferenzen auf übrigen Bilanzpositionen 75 – 428 Neueinschätzung STAF Step-up 0 1 083 Total latente Ertragssteuern 16 533 76 795 Total Ertragssteueraufwand 29 328 89 554 8 Fair-Value-Hierarchie Finanzinstrumente, Renditeliegenschaften und andere zum Fair Value bilanzierte Liegenschaften werden anhand der dreistufigen Fair-Value-Hierarchie bewertet. Die Fair-Value-Definition wird in drei Kategorien unterteilt. Level 1 betrifft Instrumente mit Kursnotierung in einem liquiden Markt. Falls für eine Position kein liquider Markt vorhanden ist und keine offiziellen Kursnotierungen verfügbar sind, erfolgt die Ermittlung des Fair Value mithilfe einer anerkannten Bewertungsmethode. Bei Level 2 basiert die Bewertungsmethode hauptsächlich auf Inputparametern mit beobachtbaren Marktdaten. Bei Level 3 basiert die Bewertungs- methode auf einem oder mehreren auf dem Markt nicht beobachtbaren Inputparametern.
Sie können auch lesen
