UniInstitutional European Real Estate - Halbjahresbericht zum 31.3.2021
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UniInstitutional European Real Estate Halbjahresbericht zum 31.3.2021
UniInstitutional European Real Estate auf einen Blick
Wertpapier-KennNr. 980 554 A1H9KC
ISIN DE0009805549 DE000A1H9KC2
Auflegungstermin 2.1.2004 1.7.2011
Kennzahlen zum 31.3.2021 Gesamt Anteilklasse Anteilklasse
UniInstitutional UniInstitutional
European Real European Real
Estate Estate FK
Fondsvermögen (netto) EUR 3.494,8 Mio. EUR 3.214,1 Mio. EUR 280,7 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1 EUR 3.505,1 Mio.
• davon direkt gehalten EUR 2.396,9 Mio.
• davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2 EUR 1.108,2 Mio.
Anzahl direkt gehaltener Immobilien 36
Anzahl Immobilien-Gesellschaften 23 3 4
Gebundene Mittel (gesamt) 5 EUR 95,8 Mio.
Gesamtliquidität EUR 355,1 Mio.
Fremdfinanzierungsquote 8,4%
Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag) 96,2%
Ausgabepreis EUR 49,63 EUR 49,31
Anteilwert (Rücknahmepreis) EUR 49,63 EUR 48,11
Sonstige Kennzahlen
Ankäufe 6 27
Verkäufe 6 18
Mittelaufkommen einschließlich Ertragsausgleich EUR – 1,0 Mio. EUR – 0,5 Mio. EUR – 0,5 Mio.
1
Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert.
2
Zum anteiligen Verkehrswert.
3
Davon eine Immobilien-Gesellschaft mit zwei Immobilien.
4
Davon sechs Gesellschaften, die keine Immobilie halten.
5
Liquidität, die für geplante Objektankäufe, die nächste Ausschüttung und die laufende Bewirtschaftung sowie die gesetzliche Mindestliquidität von 5 % vorgehalten wird.
6
Bestandsübergang im Berichtszeitraum erfolgt. Siehe „Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften“, Seite 12.
7
Davon eine Gesellschaft, die keine Immobilie hält.
8
Auflösung einer Immobilien-Gesellschaft.
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu
den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2021 2
Halbjahresbericht 1
zum 31. März 2021 des UniInstitutional European Real Estate
Inhalt
1 Bericht der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.1 Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.1.2 Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.1.3 Anteilwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1.4 Fondsvermögen (netto) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1.5 Immobilienvermögen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1.6 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.3 Zahlen, Daten, Fakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
1.3.6 Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte,
die nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
1.3.7 Bestand der Liquidität / Kredite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
1.3.8 Übersicht: Immobilieninformationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
2 Anhang gem. § 7 Nr. 9 KARBV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
3 Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
Titelfoto: Birmingham, 55 Colmore Row (Großbritannien)
Die Aushändigung dieses Halbjahresberichts an neue Anleger erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes.
1
Zeitraum 1.10.2020 – 31.3.2021
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2021 3
1 Bericht der Geschäftsführung
Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres 2020 / 2021
weist das Portfolio des UniInstitutional European Real
Estate mit 55 direkt gehaltenen Immobilien und Beteiligun-
gen an Immobilien-Gesellschaften eine breite Diversifika-
tion über insgesamt 16 europäische Ländermärkte auf. Die
Streuung der Fondsimmobilien über die Hauptnutzungs
arten Büro (54,3 %), Einzelhandel (23,7 %), Hotel (11,6 %)
sowie Logistik (10,4 %) soll das Portfoliorisiko zusätzlich
reduzieren. Die Vermietungsquote nach Mietertrag liegt
zum Berichtsstichtag bei 96,2 %. Gern weisen wir auf das
aktuelle Scope-Rating vom 16.6.2020 hin. Dabei wurde
der UniInstitutional European Real Estate mit der guten
Ratingnote „aAIF“ ausgezeichnet.
Als verantwortlich handelndes Unternehmen haben wir
Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH
das Thema Nachhaltigkeit in Bezug auf die Investitionen
v. li. n. re. Martin J. Brühl, Volker Noack, Dr. Michael Bütter (Vorsitzender), und das Management der Fondsimmobilien zum festen
Dr. Christoph Holzmann, Jörn Stobbe
Bestandteil unserer Geschäftsstrategie gemacht. Im Sinne
der Werthaltigkeit des Immobilienvermögens haben wir
Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, entsprechende Managementsysteme entwickelt und um-
gesetzt, in die wir sowohl die Nutzer der Fondsobjekte als
der UniInstitutional European Real Estate hat das Ge- auch unsere Dienstleister einbeziehen. Unser Ziel ist die
schäftshalbjahr 2020 / 2021 mit einem wiederum positiven systematische Weiterentwicklung unseres Bestandsport
Ergebnis abgeschlossen. Der Zwölf-Monats-Erfolg unseres folios unter Aspekten der ökologischen, soziokulturellen
europäisch ausgerichteten institutionellen Immobilien- und wirtschaftlichen Nachhaltigkeit. Unsere Fortschritte
Publikumsfonds liegt zum 31.3.2021 für die Anteilklasse wollen wir sowohl mit dem jährlichen Geschäfts- und Cor-
UniInstitutional European Real Estate bei 2,8 % und für porate Social Responsibility-Bericht der Union Investment
die Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate FK Gruppe als auch mit dem vorliegenden Fondsbericht trans-
bei 2,6 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband parent gestalten.
Investment und Asset Management e. V.). Im Vorjahr (Stich-
tag 31.3.2020) hatte der Anlageerfolg für die Anteilklasse Die globale Verbreitung des Coronavirus und seiner
UniInstitutional European Real Estate 2,8 % und für die hochinfektiösen Mutationen hat im Berichtszeitraum zu
Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate FK 2,6 % teilweise deutlichen Einschnitten der wirtschaftlichen
betragen. Aktivität geführt. Weltweit sind länderspezifisch unter-
schiedlich strenge behördliche Auflagen in Kraft getreten.
In einem konjunkturellen Umfeld, welches vor allem durch Aktuell befinden sich viele europäische Länder zum wie-
die Ausbreitung des Coronavirus bestimmt war, zeigte der derholten Male im Lockdown. Gleichzeitig wurden bereits
UniInstitutional European Real Estate eine im Vergleich zu mit Ausbruch der Pandemie umfangreiche staatliche Un-
anderen Anlageklassen geringe Wertschwankung. Die Sta- terstützungsprogramme für betroffene Unternehmen
bilität auf der Anlageseite bestätigt die hohe Attraktivität und Privatpersonen verabschiedet. Zudem starteten welt-
unseres für die Zukunft gut aufgestellten Europa-Fonds. weit Impfprogramme gegen das Coronavirus.
Per saldo ergibt sich für den Fonds im Berichtszeitraum
ein Netto-Mittelabfluss einschließlich Ertragsausgleich von Die Immobilienmärkte befinden sich nach wie vor in
EUR 1,0 Mio. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres ergab einer vergleichsweise robusten Position. Niedrige Leer-
sich ein Netto-Mittelzufluss von EUR 6,3 Mio. Das Fonds- stände und moderate Fertigstellungsvolumina neuer Flä-
vermögen (netto) des Gesamtfonds sank leicht unter der chenangebote bilden die Grundlage für eine weiterhin
Berücksichtigung der erfolgten Ausschüttung im Novem- stabile Entwicklung. Zudem erzielen die Immobilien grund-
ber 2020 gegenüber dem Beginn des Geschäftsjahres sätzlich attraktive Mieteinnahmen, die sich mit der Rück-
2020 / 2021 von EUR 3.539,9 Mio. auf EUR 3.494,8 Mio. kehr zur Normalität auch wieder deutlich bemerkbar in der
Zum Berichtsstichtag beträgt die Gesamtliquidität EUR Fondspreisentwicklung niederschlagen werden. Unsere
355,1 Mio. Die zukunftsorientierte Struktur des Fonds wurde Bestandsmanager sind mit Mietern, die stärker von der
im Berichtszeitraum durch den wirtschaftlichen Übergang Krise getroffen sind, zudem im kontinuierlichen Austausch
einer Büroimmobilie in Birmingham, 55 Colmore Row und suchen im Sinne unserer Anleger nach zufriedenstel-
ausgebaut. Das Gesamtinvestitionsvolumen belief sich in lenden Lösungen für beide Seiten. Die Auswirkungen der
Summe auf EUR 119,4 Mio. Pandemie sind aktuell vor allem individuell und objekt
spezifisch zu managen.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2021 4
Die Nachfrage nach Büroflächen hängt – und das gilt nicht gnosen ändern sich nahezu wöchentlich, die Branche kann
nur in diesen herausfordernden Zeiten – in entscheiden- aktuell nur „auf Sicht“ fahren. Wir haben unsere Planung
dem Maße von den Konjunkturerwartungen der Nutzer an dieses unsichere Umfeld angepasst und Objektstrate-
ab. In einer längeren Rezession könnten sich infolge von gien auf den Prüfstand gestellt. Aufgrund unserer Funk-
zurückgestellten Expansionsplänen oder bei vermehrter tion als Treuhänder und der komplexen Situation gehen
Anzahl von Insolvenzen naturgemäß auch auf den Büro wir dabei mit Bedacht vor und suchen nach ausgewoge-
märkten Effekte auf die Flächennachfrage zeigen. nen Lösungen, die sowohl unsere Anleger als auch unsere
Hotelpartner zufriedenstellen. Wir handeln dabei objektbe-
Das Arbeiten im Homeoffice hat während der Pandemie zogen und mit Augenmaß. Um strategisch bedeutsame
erheblich an Bedeutung gewonnen. Jedoch werden klas Hotelbetriebe für die Fonds abzusichern, werden in Teilen
sische Büroarbeitsplätze keineswegs zum Auslaufmodell. individuelle Vereinbarungen getroffen. Fest steht: Die Pan-
Langfristig gesicherte Büroflächen werden für Unterneh- demie hat zu einer unverschuldeten Krise geführt und ist
men in Zukunft weiterhin wesentlicher Bestandteil eines eine zeitlich begrenzte Herausforderung für die Hotellerie,
hybriden Arbeitsplatz-Ökosystems sein: als Ankerfläche für keine strukturelle Krise.
Markenidentität, Talentmagnet und für die Ausführung
unabdingbarer Präsenzfunktionen. Diese Ankerflächen Der Logistiksektor wurde nur temporär durch den kon-
werden ergänzt um flexible, mobile und zunehmend digi- junkturellen Einbruch und die beeinträchtigten Liefer
talbasierte Arbeitsplatzmodelle in einem Verhältnis, das ketten negativ beeinflusst, profitiert aber grundsätzlich
sich branchenabhängig in den kommenden Jahren heraus- vom gestiegenen Flächenbedarf einiger Händler des Nah-
bilden wird. versorgungssektors und einer zunehmenden Tendenz
zur Lagerhaltung aufgrund der in der Pandemie deutlich
Büroobjekte in guten bis sehr guten Lagen und mit einer gewordenen Anfälligkeit internationaler Lieferketten.
attraktiven Anbindung an den ÖPNV dürften auch in der
aktuellen weltwirtschaftlichen Krisenphase auf der Nach- Im Bereich Wohnen ergeben sich durch die Pandemie nur
frageseite eine sehr stabile Entwicklung zeigen und robust sehr moderate Auswirkungen, da es sich hierbei um ein
durch die Krise kommen. krisenunabhängiges Grundbedürfnis für jeden Bürger
handelt. Es ist nicht auszuschließen, dass es bei Mietwoh-
Das Einzelhandelssegment leidet besonders stark unter nungen im gehobenen Preissegment aufgrund eines in
dem coronabedingten Lockdown. Insbesondere Läden des wirtschaftlich schwierigen Zeiten ausgeprägteren Kosten-
nicht täglichen Bedarfs, wie beispielsweise Bekleidungs bewusstseins zu einer etwas geringeren Nachfrage kom-
geschäfte oder Einrichtungshäuser, verzeichnen deutliche men könnte. Die Nachfrage nach Mietwohnungen im mitt-
Umsatzeinbußen. Ein Teil der Umsätze hat sich zudem in leren Preissegment dürfte sich aufgrund der weiterhin be-
Richtung des Onlinehandels verschoben, wovon der Lo- stehenden Angebotsknappheit, insbesondere in den durch
gistiksektor wiederum profitiert. Mögliche Konsolidierun- weiteren Zuzug geprägten Ballungsräumen, allerdings
gen im Einzelhandel und damit temporäre Mietertrags stabil zeigen.
ausfälle oder auch Leerstände können angesichts der er-
neuten Lockdowns nicht ausgeschlossen werden. Grundsätzlich ist das Portfolio des UniInstitutional European
Real Estate für die Zukunft gut aufgestellt, um die aktuelle
Unsere Immobilienfonds sind im Einzelhandelsbereich vor Marktphase vergleichsweise stabil durchlaufen zu können.
allem in dominante Shopping-Center investiert, also in die Wir werden Sie über die weitere Entwicklung unseres Son-
größten und damit auch stärksten Einkaufszentren der je- dervermögens über die gewohnten Medien informiert hal-
weiligen Region. Mit diesen Top-Centern sind die Sonder- ten und danken Ihnen sehr für Ihr geschätztes Vertrauen.
vermögen sehr gut aufgestellt, um künftig von einer sich
belebenden Konsumnachfrage profitieren zu können. Shop- Über die Entwicklung des UniInstitutional European Real
pen in einem Ambiente mit hoher Aufenthaltsqualität und Estate im ersten Geschäftshalbjahr 2020 / 2021 werden wir
Zusatzangeboten, wie zum Beispiel Entertainment, wird Sie im Folgenden informieren.
auch zukünftig gefragt sein.
Mit ihren langen Mietverträgen gehören Hotels grund-
sätzlich zu den Nutzungsarten, die in den Fonds für eine
hohe und zuverlässige Ertragskraft sorgen. Durch die breite
Verteilung der Hotelportfolios über unterschiedliche Hotel-
marken, Pächter und Standorte ist zudem eine hohe Risiko-
diversifikation gegeben. Zugleich leidet die Assetklasse
aber aufgrund der Reisebeschränkungen stark unter der
globalen Pandemie. Die Rahmenbedingungen und Pro
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2021 5
1.1 Entwicklung im ersten Büroleerstandsquoten wesentlicher
Investitionsstandorte des UniInstitutional
Geschäftshalbjahr European Real Estate (in %)
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte Helsinki
Die Corona-Pandemie führte im Jahr 2020 zu einem deut
Warschau
lichen Einbruch der weltweiten Konjunktur. Auf den Immo-
bilien-Investmentmärkten machte sich dies insbesondere
zwischen März und September durch eine spürbare Inves- Brüssel
torenzurückhaltung, ein deutlich verringertes Angebot an
Kaufobjekten und folglich einen Rückgang der Transaktions- Stockholm
aktivität bemerkbar. Am Ende des Jahres 2020 lag das glo-
bale gewerbliche Transaktionsvolumen bei EUR 467,1 Mrd. Paris
und somit 31,0 % unter dem sehr hohen Wert des Vorjahres.
Barcelona
Europäische Büromärkte
Auf den europäischen Büroimmobilienmärkten agierten Frankfurt / Main
die Mieter im Jahr 2020 vielfach zurückhaltend und die
Vermietungsleistung ging aufgrund der Coronakrise im Amsterdam
Jahresvergleich zurück. Dennoch profitierten viele euro
päische Bürostandorte von einer jahrelangen Angebots- Hamburg
knappheit. Obwohl die durchschnittliche Leerstandsrate
auf den zwölf bedeutendsten Büromärkten zum Jahres- Stuttgart
ende 2020 leicht anstieg, lag sie mit einem Wert von 7,8 %
im historischen Kontext weiterhin auf einem relativ niedri- 0 5 10 15
gen Niveau. Die somit vielerorts nach wie vor begrenzte Ver-
2019 2020
fügbarkeit von modernen Flächen in zentralen Lagen stützte
Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis.
das Spitzenmietniveau, das sich in Europa trotz der Corona
krise im Jahresvergleich weitgehend stabil entwickelte.
Lediglich London, Madrid und Stockholm registrierten im
Jahresverlauf leichte Mietpreisrückgänge, wohingegen Pa- deutlich zu spüren. Da es in den meisten Ländern Lock-
ris sogar ein deutliches Plus von 8,1 % verzeichnen konnte. downs gab, sanken die Kundenfrequenzen und Umsätze
temporär. Von der Pandemie profitieren konnte der Le-
Deutsche Büromärkte bensmitteleinzelhandel, in diesem Segment stiegen die
Auf den fünf größten deutschen Büromärkten Berlin, Düs- Umsätze zum Teil deutlich. Gleiches galt auch für den On-
seldorf, Frankfurt / Main, Hamburg und München machte linehandel, der ebenfalls im vergangenen Jahr von der Krise
sich die Corona-Pandemie im Jahr 2020 durch eine rück- profitierte. Vor diesem Hintergrund war eine Korrektur
läufige Flächennachfrage und einen Rückgang der Miet- der Mietpreise bei Einzelhandelsflächen in vielen europä
vertragsabschlüsse bemerkbar. Nach Angaben von Jones ischen Metropolen zu beobachten. Stabil zeigten sich die
Lang LaSalle ging der summierte Flächenumsatz der Im- Einzelhandelsmieten in London und Oslo.
mobilienhochburgen im Vergleich zum Vorjahr um 31,6 %
zurück. Weiterhin blieb die Neubautätigkeit im vergange- Die Corona-Pandemie war auch auf den deutschen Einzel-
nen Jahr erneut relativ moderat und die Flächenverfüg- handelsmärkten spürbar. Bedingt durch den Lockdown
barkeit in den Bestlagen der deutschen Immobilienhoch- und die Zurückhaltung der Konsumenten war der Umsatz
burgen war nach wie vor gering. Trotz der gesunkenen im stationären Einzelhandel niedriger als im Vorjahr. Profi-
Nachfrage registrierten die fünf Top-Standorte zum Jah- tiert von der Krise haben in Deutschland ebenfalls der
resende lediglich eine durchschnittliche Leerstandsrate von Lebensmitteleinzel- und der Onlinehandel. Die Spitzen-
4,4 %. Vor diesem Hintergrund entwickelten sich die Spit- mieten zeigten sich in den großen deutschen Metropolen
zenmieten im Jahr 2020 an drei der fünf Standorte gegen- im Jahresverlauf 2020 dennoch stabil, während in klei-
über dem Vorjahr stabil, während Hamburg und Berlin so- neren Städten leicht nachgebende Einzelhandelsmieten
gar ein weiteres Mietpreiswachstum von 6,9 % bzw. 2,7 % registriert wurden.
verzeichnen konnten.
Europäische und deutsche Hotelmärkte
Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte Lockdown-Maßnahmen und Reisebeschränkungen sorg-
Im Jahresverlauf 2020 waren die Auswirkungen der Corona- ten im Jahr 2020 auf den europäischen Hotelmärkten für
Pandemie auf den europäischen Einzelhandelsmärkten einen weitgehenden Einbruch der Nachfrage. Teilweise
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2021 6
Spitzenmietpreisentwicklung 1 für Büroflächen
130
115
100
85
70
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Index Europa Index Deutschland
Quellen: Property Market Analysis, eigene Berechnungen.
1
Index-Basisjahr 2000.
sahen sich Hotels aufgrund äußerst niedriger Belegungs- land wurden im Jahr 2020 Gewerbeimmobilien im Wert
raten zu temporären Schließungen gezwungen. Einige von EUR 45,5 Mrd. gehandelt. Damit machte das Transak-
Feriendestinationen zeigten während der Sommerferien- tionsvolumen für Gewerbeimmobilien fast ein Viertel des
zeit aber eine Erholung der Auslastung und des Zimmer- gesamten europäischen Handelsvolumens aus. Corona
erlöses. Im Durchschnitt über die bedeutenden Hotelstand- bedingt lag das Transaktionsvolumen in Deutschland aber
orte Amsterdam, London, Paris, Warschau und Wien wurde dennoch 16,2 % unter dem hohen Wert des Vorjahres.
im Jahr 2020 dementsprechend ein Rückgang des durch-
schnittlichen Zimmererlöses (RevPAR) um 77,7 % gegen- Ausblick
über dem Vorjahr registriert. Trotz des eingeschränkten Transaktionsgeschehens zeig-
ten sich die Immobilienpreise im Jahr 2020 weitgehend
Die Nachfrage auf den deutschen Hotelmärkten brach im stabil. Vor dem Hintergrund der Verfügbarkeit eines Impf-
Jahr 2020 im Zuge der Lockdown-Maßnahmen und Reise- stoffes gegen das Coronavirus sowie der prognostizierten
beschränkungen nahezu vollständig ein. Einige Feriendes- konjunkturellen Erholung wird eine Belebung der Immo-
tinationen zeigten während der Sommerferienzeit eine bilienmärkte in der zweiten Jahreshälfte 2021 angenom-
Erholung der Auslastung und des Zimmererlöses, wovon men. Auch die Investmentmärkte werden sich relativ dy-
die fünf größten deutschen Metropolen Berlin, Düssel- namisch entwickeln und die Preise für Immobilien dürften
dorf, Frankfurt / Main, Hamburg und München aber kaum im Jahresverlauf vielerorts steigen.
profitieren konnten. Im Schnitt verzeichneten diese fünf
Hotelmärkte einen Rückgang des RevPAR um 69,4 % ge- Geld- und Kapitalmarkt
genüber dem Vorjahr. Die steigenden Corona-Infektionszahlen sorgten am Markt
für Euro-Staatsanleihen bereits zu Beginn des Geschäfts-
Immobilien-Investitionsmärkte halbjahres für Verunsicherung. Im weiteren Verlauf muss-
Die gewerblichen Immobilien-Investitionsmärkte wurden ten dann viele Länder einen zweiten Lockdown verab-
im Jahr 2020 stark durch die weltweite Corona-Pandemie schieden. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen fiel
beeinträchtigt. Aufgrund der wirtschaftlichen und gesell- aber nur leicht. Angesicht der schon stark negativen Ver
schaftlichen Einschränkungen sowie der daraus resultie- zinsung mangelte es offenbar vielen Investoren an Kurs-
renden Reisebeschränkungen ging die Zahl der Immobi fantasie. Papiere aus den europäischen Peripherieländern
lientransaktionen und damit auch das gewerbliche Immo- verloren in diesem schwierigen Umfeld nicht wie sonst üb-
bilien-Transaktionsvolumen vor allem im zweiten Quartal lich an Wert. Ihre Kurse waren vielmehr durch die Anleihen-
stark zurück. Das globale Transaktionsvolumen für Gewer- käufe der Europäischen Zentralbank (EZB), umfangreiche
beimmobilien im Jahr 2020 lag mit EUR 467,1 Mrd. 31,0 % Fälligkeiten und nicht zuletzt die Anfänge einer Entwick-
unter dem Ergebnis des Vorjahres. lung der Europäischen Union zur Fiskalunion gut unter-
stützt. Insgesamt konnten sich Euro-Staatsanleihen den
In Europa lag das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmo- negativen Entwicklungen in den USA aber nicht entziehen
bilien am Jahresende 2020 bei EUR 183,6 Mrd., womit es und gaben nach. Ein geringer Impffortschritt, zum Ende
um 22,0 % geringer ausfiel als im Jahr 2019. In Deutsch- der Berichtsperiode wieder steigende Infektionszahlen
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2021 7
und die größere Unterstützung seitens der Notenbank lie- seien und das starke Wirtschaftswachstum mit einem In
ßen die Verluste jedoch relativ gering ausfallen. Die EZB flationsanstieg einhergehen könnte. Darüber hinaus stieg
weitete ihre täglichen Käufe im Rahmen des Pandemic mit dem Paket die Staatsverschuldung weiter an und An-
Emergency Purchase Programme aus. Staatsanleihen aus leger sorgten sich, die US-Notenbank könne nun doch
den Peripherieländern waren stärker gesucht als Titel aus früher mit der Rückführung ihrer Anleihenkäufe beginnen.
den Kernländern. Italienische Anleihen profitierten von Gemessen am JP Morgan US Global Bond Index verloren
dem Regierungswechsel. Mit dem ehemaligen EZB-Chef US-Staatsanleihen im Berichtszeitraum 4,5 % an Wert.
Mario Draghi konnte ein wirtschaftlich wie politisch in
Europa bestens vernetzter Technokrat und Verfechter der Rückläufige Risikoaufschläge bei europäischen Unterneh-
Währungsgemeinschaft gefunden werden. Gemessen mensanleihen konnten die steigenden Renditen kompen-
am iBoxx Euro Sovereign Index verbuchten Euro-Staats sieren. Auf Ebene des ICE BofA Merrill Lynch Euro Corporate
anleihen einen Verlust von 2,1 %. Index verzeichneten Unternehmensanleihen ein leichtes
Plus in Höhe von 0,5 %.
US-Staatsanleihen standen zunächst unter dem Einfluss
der Präsidentschaftswahlen, da der zuvor prognostizierte
klare Sieg Joe Bidens überraschend ausblieb. Aufgrund der 1.1.2 Risikobericht
anfänglich fehlenden eindeutigen Mehrheit im US-Kon-
gress wurde die Umsetzbarkeit seiner Agenda angezwei- Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Ma-
felt. Darüber hinaus gelang es Demokraten und Republi- nagementprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig
kanern für einige Zeit nicht, sich auf ein weiteres Konjunk- zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für das
turprogramm zu einigen. Hier konnte erst kurz vor dem Sondervermögen abzuwenden. Union Investment hat zur
Jahreswechsel 2020 / 2021 ein Kompromiss erzielt werden. Identifizierung, Beurteilung, Steuerung und Überwachung
Ermutigende Ergebnisse von Impfstoffstudien und später der Risikosituation der Sondervermögen ein umfangreiches
dann der Beginn der ersten Impfungen ließen den Kon- Risikomanagementsystem im Einsatz. Eine wesentliche
junkturoptimismus vieler Anleger steigen und sorgten bei Aufgabe der Risikoüberwachung besteht in der Bereit-
US-Staatsanleihen für leichte Kursverluste. Die US-Noten- stellung von Planungs-, Steuerungs- und Kontrollinforma
bank Fed gab bekannt, im Kalenderjahr 2021 nicht mit ei- tionen für verschiedene Adressaten sowie in der Risiko
ner Rückführung ihrer Anleihenkäufe zu beginnen. Damit berichterstattung.
setzte sich mit hoher Dynamik der Trend zu höheren Ren-
diten in den folgenden Monaten fort. Die Rendite zehn- Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt:
jähriger US-Staatsanleihen, die zu Beginn des Geschäfts-
halbjahres noch bei ca. 0,7 % lag, kletterte Ende März auf Adressenausfallrisiken
knapp 1,8 %. Als belastend erwies sich vor allem ein weite- Adressenausfallrisiken betreffen Ausfälle von Vertrags-
res umfangreiches Konjunkturpaket der Biden-Regierung partnern, insbesondere von Mietern und Kreditinstituten,
in Höhe von bis zu USD 1.900 Mrd. Marktteilnehmer gerie- die erheblichen negativen Einfluss auf die Wertentwick-
ten in Sorge, ob die Maßnahmen nicht zu umfangreich lung des Anteilpreises haben können. Daher erfolgt ein
Entwicklung des UniInstitutional European Real Estate
31.3.2021 31.3.2020 Veränderungen
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Immobilien (direkt gehalten) 2.396,9 2.319,8 77,1
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1 684,5 616,2 68,3
Liquiditätsanlagen 355,1 352,3 2,8
Sonstige Vermögensgegenstände 386,5 396,1 – 9,6
. /. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 328,2 301,4 – 26,8
Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate
Fondsvermögen (netto) 3.214,1 3.210,6 3,5
Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 64,8 64,8 0,0
Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate FK
Fondsvermögen (netto) 280,7 172,5 108,2
Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 5,8 3,6 2,2
1
Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2021 8
regelmäßiges Monitoring des Mieterportfolios und der weitgehend abgesichert werden. Die Absicherung der Wäh-
Bankpartner. rungspositionen erfolgt durch Abschluss von Devisenter-
mingeschäften sowie durch Fremdkapitalaufnahme in der
Bei Mietvertragsabschluss und Mietvertragsverlängerung Investitionswährung.
wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Be-
züglich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt zudem Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene De-
ein regelmäßiges Monitoring. Zusätzlich wird bei Ankäufen visenposition ermittelt und überwacht. Monatlich erfolgt da-
und Nachvermietungen auf einen angemessenen Mieter- rüber hinaus ein Währungsstresstest der offenen Positionen.
mix geachtet, um das Mietausfallrisiko auf Portfolioebene
gut zu diversifizieren. Sonstige Marktpreis- / Immobilienrisiken
Die Wertänderungen des Immobilienportfolios stellen
Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Banken wer- eine wesentliche Risikoart in einem Immobilienfonds dar.
den Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard &
Poor’s, Moody’s und Fitch herangezogen und eine Durch- Durch eine breite geografische und sektorale Streuung im
schnittsbonität berechnet. Aktuelle krisenbehaftete Ent- Rahmen der Anlagerestriktionen wird ein diversifiziertes
wicklungen bei Bankpartnern werden ad hoc analysiert. Immobilienportfolio angestrebt, um wirtschaftliche Schwan-
Darüber hinaus wird die Konzentration der Liquiditäts- kungen in einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu
anlagen im Limitsystem täglich überwacht. können. Die Entwicklung auf Portfolioebene wird durch
regelmäßige Stresstests sowie ein aktives Portfoliomana
Zinsänderungsrisiken gement überwacht. Darüber hinaus wird im Rahmen der
Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen Ankaufsprüfung ein ausgewogener Länder-, Nutzungs
bei auslaufenden Zinsbindungen und / oder auslaufenden arten- sowie Branchenmix im Rahmen der Anlagerestrik-
Krediten, die Bewertung der Devisentermingeschäfte sowie tionen angestrebt, um das Portfolio nachhaltig weiter zu
die Kapitalanlage. diversifizieren.
Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremd- Operationelle Risiken
finanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Lauf- Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten opera
zeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das tionellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Operationelle
Gesamtbild der Zinsfestschreibungen im UniInstitutional Risiken existieren auf der Ebene der Kapitalverwaltungs
European Real Estate geachtet. Zur Steuerung der Zins- gesellschaft. Union Investment ist diesbezüglich in das
und Darlehensprolongationen verfügt Union Investment OpRisk-Management der DZ BANK AG integriert.
über eine tagesaktuelle Übersicht der Zins- und Darlehens-
restlaufzeiten sowie der Zinskosten. Diese werden separat Liquiditätsrisiken
pro Darlehenswährung und über das gesamte Darlehens- Liquiditätsrisiken beschreiben die Gefahr, dass eingegange-
buch des Investmentvermögens dargestellt, inklusive der ne Zahlungsverpflichtungen aus rechtsgültig abgeschlos-
von den Immobilien-Gesellschaften aufgenommenen Dar- senen Verträgen, der laufenden Bewirtschaftung sowie
lehen. Die Darlehensrestlaufzeiten sind breit diversifiziert. Anteilscheinrückgaben nicht fristgerecht bedient werden
können. Sie umfassen insbesondere das Risiko aus uner-
Ein Großteil der Liquidität im UniInstitutional European wartet hohen Mittelrückflüssen sowie das Risiko, dass be-
Real Estate wird im Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds nötigte oder gewünschte Kredite zur (Re-)Finanzierung
Nr. 577, einem Fonds der Union Investment Institutional von Assets nicht oder nur mit erheblichen Risikoaufschlägen
GmbH, gehalten. Das Fondsmanagement von Union Invest am Markt beschafft werden können.
ment begleitet und überwacht zeitnah die Anlagepolitik
und Steuerung des Fonds. Das Zinsänderungsrisiko inner- Liquiditätsrisiken werden im UniInstitutional European
halb des UIN-Fonds Nr. 577 wird vom verantwortlichen Real Estate intensiv überwacht und gesteuert. Ein Großteil
Portfoliomanager gesteuert. der Liquidität wird im Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds
Nr. 577 verwaltet. Der Fonds investiert vorrangig in Papiere
Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die mit einer hohen Bonität und geringem Risiko.
Auswirkungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten
aus Devisentermingeschäften sowie der UIN-Fonds auf Darüber hinaus werden regelmäßig Stresstests zur Liquidi-
den Wert des UniInstitutional European Real Estate mo- tätssituation und ein tägliches Monitoring der Liquiditäts-
natlich überwacht. situation u. a. durch regelmäßige Bonitätsanalysen der
Bankpartner durchgeführt.
Währungsrisiken
Der UniInstitutional European Real Estate verfolgt grund- Nachrichtliche Sonderinformation zur Coronakrise
sätzlich eine risikoarme Währungsstrategie, bei der Wäh- Das Infektionsgeschehen in Deutschland entwickelte sich
rungsrisiken für Vermögenspositionen in Fremdwährung vielerorts, insbesondere aufgrund der zunehmenden An-
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2021 9
zahl von Infektionen mit Virusmutationen bis Ende des befindet sich durchgängig seit dem 28.10.2020 im Sonder-
ersten Quartals 2021, leider weiterhin sehr dynamisch. Vor geschäftsbetrieb. Im Sondergeschäftsbetrieb arbeitet der
diesem Hintergrund werden die aktuellen Entwicklungen überwiegende Teil der Mitarbeitenden mobil von zu Hause
weiterhin eng verfolgt und zeitnah berücksichtigt. aus. Gemäß Notfallkonzept stellt der dafür notwendige
Teil der Belegschaft den Geschäftsbetrieb vor Ort unter
Union Investment überwacht weiterhin sehr intensiv die Einhaltung der bekannten und bewährten Hygiene- und
Adressenausfall- und Liquiditätsrisiken. Für jedes Sonder- Abstandsregeln sicher. Der Sondergeschäftsbetrieb läuft
vermögen basiert die Liquiditätsüberwachung auf unter- weiterhin sehr stabil und es wird kein erhöhtes Risiko hin-
schiedlichen Kennzahlen in verschiedenen Zeitscheiben sichtlich der Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs und
sowie auf unterschiedlichen Liquiditätsstresstests. Diese damit auf operationelle Risiken gesehen.
werden situationsabhängig, mindestens einmal monatlich
aktualisiert. Durch den seit November andauernden Lock-
down ist die wirtschaftliche Situation bei einigen Mietern, 1.1.3 Anteilwert
insbesondere im Einzelhandel und im Hotel- und Gastro-
nomiegewerbe, weiterhin angespannt. Es wurden zum Teil Der Ausgabe- und Rücknahmepreis eines UniInstitutional
Mietstundungen vereinbart. Union Investment betrachtet European Real Estate-Anteils beträgt zum 31.3.2021 EUR
differenziert die unterschiedlichen Entwicklungen in den 49,63. Unter Berücksichtigung der am 29.11.2019 erfolg-
einzelnen Nutzungsarten sowie den regionalen Teilmärk- ten Ausschüttung in Höhe von EUR 1,30 je Anteil für das
ten und steht in engem Kontakt zu den Mietern. Weiter- vergangene Geschäftsjahr 2019 / 2020 erhöhte sich der
hin stehen auf Mieterseite viele Expansions- und Anmiet Anteilwert im ersten Geschäftshalbjahr 2020 / 2021 um
entscheidungen auf dem Prüfstand. EUR 0,68. Dies entspricht einem Zwölf-Monats-Erfolg von
2,8 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband In-
Ein Einfluss der Coronakrise auf Zinsänderungs- und Wäh- vestment und Asset Management e. V.).
rungsrisiken wird aktuell nicht gesehen. Das Sonderver-
mögen verfolgt grundsätzlich eine risikoarme Währungs- Der Ausgabepreis eines UniInstitutional European Real
strategie und es erfolgt durchgängig ein enges Monitoring Estate FK-Anteils beträgt zum 31.3.2021 EUR 49,31. Der
der Kapital- und Währungsmärkte. Anteilwert sowie der Rücknahmepreis betragen EUR 48,11.
Unter Berücksichtigung der am 29.11.2019 erfolgten Aus-
Die Immobilienmärkte sind weiterhin durch das vorhandene schüttung in Höhe von EUR 1,25 je Anteil für das vergan-
Krisenumfeld beeinträchtigt. Das Investmentvolumen und gene Geschäftsjahr 2019 / 2020 erhöhte sich der Anteil-
die Vermietungsaktivitäten stehen weltweit auf einem im wert im ersten Geschäftshalbjahr 2020 / 2021 um EUR 0,62.
Vergleich zum Vor-Corona-Markt geringen Niveau. Die Dies entspricht einem Zwölf-Monats-Erfolg von 2,6 % (Be-
Auswirkungen auf die Immobilienwerte sind im aktuel- rechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment
len Marktgeschehen zunehmend differenziert zu betrachten. und Asset Management e. V.).
Zum einen kann festgestellt werden, dass sich der positive
bzw. stabile Wertverlauf der Immobilien im Büro- und Lo-
gistik-Segment seit Beginn der Krisensituation zunehmend 1.1.4 Fondsvermögen (netto)
verstetigt hat. In den Segmenten Einzelhandel und Hotel
hat sich die Entwicklung der Verkehrswerte nach einer im Das Fondsvermögen (netto) des Gesamtfonds sank im
letzten Jahr tendenziell negativen Veränderung in den letz- Verlauf des ersten Geschäftshalbjahres 2020 / 2021 von
ten Monaten vor allem im Hotel-Segment weitestgehend EUR 3.540,0 Mio. auf EUR 3.494,8 Mio. Die Anzahl der
stabilisiert – dies in Abhängigkeit von den jeweils vorhande- umlaufenden Anteile verringerte sich für die Anteilklasse
nen Lage- und Objektqualitäten. Der weitere Verlauf der UniInstitutional European Real Estate von 64.776.871 am
Krise und der damit einhergehenden makroökonomischen 31.3.2020 auf 64.776.326 am 31.3.2021. In der Anteil-
Verwerfungen sowie der Erholungspfad der Volkswirtschaf- klasse UniInstitutional European Real Estate FK erhöhte
ten bleibt abzuwarten. Damit einhergehend ebenso der sich die Anzahl der umlaufenden Anteile von 3.584.645
konkrete Einfluss auf die jeweiligen Immobilienmärkte am 31.3.2020 auf 5.835.219 am 31.3.2021. Zu den Kun-
mit ihren nutzungs- und länderspezifischen Besonderheiten. den zählen Banken, Versicherungen, Versorgungswerke,
Mit der Erhöhung der Impfquoten in den jeweiligen Län- Industrieunternehmen sowie Non-Profit-Organisationen
dern ist zu erwarten, dass sich die allgemeine Situation und Firmenkunden.
normalisiert. Dies wird sich sodann entsprechend auf die
Immobilienmärkte stabilisierend auswirken.
1.1.5 Immobilienvermögen, Beteiligungen
Nach dem Abklingen der zweiten Infektionswelle im Januar an Immobilien-Gesellschaften
und bis in den Februar hinein entwickeln sich die Infektions-
zahlen aufgrund zunehmender Infektionen mit Virusmuta- Das direkt gehaltene Immobilienvermögen erhöht sich im
tionen leider wieder sehr dynamisch. Union Investment Berichtszeitraum um 0,7 % von EUR 2.381,0 Mio. auf EUR
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2021 102.396,9 Mio. Es setzt sich zum 31.3.2021 aus 36 Immobilien beträgt der Durchschnittswert der fertigen Objekte zum
zusammen. Weiterhin werden 23 Beteiligungen an Immo- Berichtsstichtag EUR 64,7 Mio. Der Wert je Quadratmeter
bilien-Gesellschaften mit einem Wert von EUR 684,5 Mio. Nutzfläche aller fertigen Immobilien beträgt zum Berichts-
gemäß Vermögensaufstellung gehalten. stichtag durchschnittlich EUR 2.975.
Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaften Der Nutzflächenbestand der direkt gehaltenen Immobilien
gehaltenen Immobilien (zum anteiligen Verkehrswert) sowie der durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaf-
ten gehaltenen Immobilien (jeweils anteilig) stieg im Laufe
Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher des ersten Geschäftshalbjahres 2020 / 2021 von insgesamt
Altersstruktur (in %) 1.165.122 m2 auf 1.173.797 m2. Zum Berichtsstichtag liegt
die Vermietungsquote bei 96,2 % des Mietertrages oder
älter als 20 Jahre 97,8 % der Gesamtnutzfläche.
(2000 und früher)
Bei nachfolgender Immobilie hat sich im Laufe des Be-
16 bis 20 Jahre
(2005 bis 2001)
richtszeitraums folgende Änderung ergeben:
11 bis 15 Jahre Saarbrücken, „Europa-Galerie“
(2010 bis 2006) Bei diesem Objekt erhöhte sich die Gesamtnutzfläche durch
Umbaumaßnahmen für einen Mieter und Umnutzung von
6 bis 10 Jahre
(2015 bis 2011) Flächen um 332 m2.
bis 5 Jahre
(2016 und später)
1.1.6 Immobilienaktivitäten
0 10 20 30 40
Objektalter gemäß Verkehrswertgutachten 1 Im Berichtszeitraum wurden für den Fonds ein Büro
Zeitraum nach letztem Umbau gemäß „Vermögensaufstellung Teil I“ 2 gebäude in Bestlage von Birmingham (Großbritannien)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
1 erworben. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert. auf EUR 119,4 Mio.
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
2
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die
ausschließlich Grundstücke halten).
Immobilienentwicklungen
Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1 Brüssel, „Le Président“
(in %) Die Büroimmobilie „Le Président“ im Quartier Louise in
Brüssel (Belgien) wurde im Jahr 2004 erworben. Das Ge-
größer EUR 200 Mio. bäude wird nach Auszug des Hauptmieters nun moderni-
1 Objekt siert und befindet sich aktuell im Status der Bestandspro-
EUR 150 bis 200 Mio.
jektentwicklung. Im Zuge der Sanierungsarbeiten wird das
2 Objekte Gebäude entkernt und erweitert. Mit Fertigstellung soll
das Gebäude eine Gesamtmietfläche von rund 8.430 m²
EUR 100 bis 150 Mio. aufweisen. Außerdem wird für das Gebäude das Nachhal-
6 Objekte
tigkeitszertifikat BREEAM „Excellent“ angestrebt. Das Pro-
EUR 50 bis 100 Mio. jekt soll im ersten Quartal 2023 abgeschlossen werden und
19 Objekte modernste, hochwertige Büroflächen bieten.
EUR 25 bis 50 Mio.
15 Objekte
Ankäufe
EUR 10 bis 25 Mio.
10 Objekte Birmingham, 55 Colmore Row
Am 29.9.2020 erfolgte die Unterzeichnung des Kaufvertra-
bis EUR 10 Mio.
1 Objekt ges für ein Grade-A-Bürogebäude in Birmingham (Großbri-
tannien) mit einer Gesamtmietfläche von rund 14.600 m².
0 10 20 30 40
Das 1875 erbaute Gebäude mit denkmalgeschützter viktori-
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
anischer Fassade steht in der Colmore Row 55, eine der bes-
1
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesell-
schaften gehaltenen Immobilien in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ten Geschäftsadressen Birminghams. Aufgrund seiner Eck-
ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen Verteilung im
Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Beteiligungsgrad
lage hat das Objekt eine sehr hohe Visibilität. Direkt gegen-
herangezogen. über befindet sich die St. Philip’s Kathedrale. Das Gebäude
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2021 11Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften 1
Lfd. Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft Erwerbs- / Verkaufs- / Kaufpreis /
Nr. Gründungs- / Verkehrswert
Auflösungsdatum in Mio. EUR 2
Ankäufe
Immobilien-Gesellschaften, die im Geschäftsjahr gegründet wurden
51 „ECF Colmore S.á.r.l.“, Luxemburg 10/2020 —
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Euro-Währung
55 „UI 55 Colmore Row Limited“, London 3
Birmingham, 55 Colmore Row 10/2020 115,2
Verkäufe
Auflösung von Immobilien-Gesellschaften
„SCS Atrium Boulogne“, Paris 12/2020
1
Sämtliche Objekte / Beteiligungen wurden von Unternehmen / Personen erworben, die in keiner Weise mit der Union Investment Gruppe / Union Investment Real Estate GmbH
gesellschaftlich verbunden sind.
2
Beim Ankauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten wird, wird bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate
der Kaufpreis anstelle des Mittelwertes der Verkehrswerte der externen Bewerter ausgewiesen. Bei im Bau befindlichen Objekten, die nach Baufortschritt bezahlt werden, wird der
Verkehrswert gemäß Bautenstand angegeben. Beim Verkauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten wird, wird der
Verkehrswert zum Nutzen-Lasten-Übergang ausgewiesen. Bei Immobilien-Gesellschaften wird der anteilige Verkehrswert zum Nutzen-Lasten-Übergang ausgewiesen.
3
Die Gesellschaft wurde am 8.7.2020 gegründet.
liegt zudem verkehrsgünstig zwischen den beiden Haupt- 23.722 m2 auf die Verlängerung von Bestandsverträgen.
bahnhöfen Birminghams, New Street und Snow Hill, die in Die Immobilien zeigten sich im Verlauf des ersten Ge-
jeweils fünf Gehminuten erreichbar sind. Das sechsgeschos- schäftshalbjahres 2020 / 2021 weiterhin sehr wettbe-
sige Gebäude wurde bisher zweimal umfassend renoviert. werbsfähig.
Die letzte Renovierung im Jahr 2017/ 2018 beinhaltete auch
die denkmalgeschützte acht Meter hohe Empfangshalle, Erfreuliche Vertragsverlängerungen und die Reduzierung
welche dem ohnehin schon prominenten Gebäude einen von vorhandenem Leerstand konnten u. a. in den Objekten
besonderen Charakter verleiht. Das BREEAM „Excellent“ zer- „K2 Dolce“ in Luxemburg (Luxemburg), „Riviera“ in Gdingen
tifizierte Objekt wurde nach der Renovierung im Jahr 2018 (Polen), „Bühl Center“ in Krems (Österreich), „Falkenried
durch den „British Council for Offices (BCO)“ mit dem BCO Piazza“ in Hamburg sowie „U7“ in Solna (Schweden) reali-
Award prämiert, der Büroobjekte für Design und Funktio- siert werden.
nalität auf höchstem Niveau auszeichnet. Der wirtschaftliche
Übergang erfolgte am 1.10.2020.
1.2 Ausblick
Verkäufe
Im aktuellen Berichtszeitraum fanden keine Verkäufe statt. Zins- und Devisenkursentwicklungen
Das Coronavirus wird den Beginn der 2020er Jahre an den
Vermietungssituation Kapitalmärkten entscheidend prägen. Der konjunkturelle
Die Vermietungsquote nach Mietertrag liegt zum Berichts- Einbruch ist sehr viel tiefer als in der Finanzmarktkrise 2008
stichtag bei 96,2 %. und erfolgte in deutlich kürzerer Zeit. Nach den Berechnun-
gen von Union Investment ist das Bruttoinlandsprodukt in
Insgesamt konnten im ersten Geschäftshalbjahr 27.784 m2 der Euro-Zone im Jahr 2020 um 6,8 % geschrumpft. Die
Nutzfläche neu- und nachvermietet werden. Von dieser konjunkturelle Talsohle dürfte jedoch bereits im zweiten
Fläche entfallen 4.062 m2 auf Neuvermietungen und Quartal 2020 erreicht worden sein. Die umfangreichen
Immobilienaktivitäten ohne Nutzen-Lasten-Übergang
Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft Art der Nutzung voraussichtlicher wirtschaftlicher Übergang
Ankäufe
Es haben keine Ankäufe ohne Nutzen-Lasten-Übergang stattgefunden.
Verkäufe
Direkt gehaltene Immobilien in Euro-Währung
Dreieich, „Red Square“ Büro 6/2021
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2021 12Leerstandsangaben einzelner Objekte 1
Lfd. Objekt Anteil am Brutto- Anteil am Brutto- Leerstehende Anteil am Brutto-
Nr. sollmietertrag 2 sollmietertrag 2 Mietfläche in m2 sollmietertrag 2
des Objektes in % des Objektes in % des Fonds in %
zum 31.3.2021 zum 30.9.2020 zum 31.3.2021
39 Kopenhagen, Frederiksborggade 5, „F5“ 43,03 49,81 939 0,23
46 Helsinki, Eteläesplanadi 12, „The 12“ 40,27 37,07 2.145 0,39
Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsquote.
1
Mehrwertsteuer nicht enthalten.
2
wirtschafts- und geldpolitischen Stützungsmaßnahmen nisses und fest in den Strategien und Prozessen verankert.
lindern den Einbruch und verbessern die mittelfristige Per- Dabei wurden Managementsysteme an Standards ausge-
spektive. Durch eine ab Mitte des Jahres 2021 einsetzende richtet, die im Leitfaden „Nachhaltigkeit in der Immobilien-
nachhaltige Erholung sollten die Volkswirtschaften wieder wirtschaft – Kodex, Berichte und Compliance“ des ZIA Zen-
auf den Wachstumspfad zurückfinden. Im Zuge der robusten traler Immobilien Ausschuss e. V. festgelegt sind. Zudem
Daten sowie des erwarteten US-Fiskalstimulus hat Union hat Union Investment als Unterzeichnerin der „United
Investment ihre Wachstumserwartungen für die USA auf Nations Principles for Responsible Investment“ (UN PRI)
5,5 % und für den Euro-Raum auf 4,9 % für 2021 erhöht. wesentliche Grundsätze für verantwortungsbewusstes
Wirtschaften im Rahmen einer „Leitlinie für verantwort
Eine Prognose über den weiteren Pandemieverlauf ist trotz liches Investieren“ (VI) in ihr Handeln integriert. Im Sinne
aller Fortschritte in der Medizin und im generellen Umgang der Umwelt, der Nutzer und der Investoren hat sich Union
mit Corona sowie den gestarteten Impfprogrammen mit Investment über alle Geschäftsbereiche verpflichtet, ihre
erheblichen Unsicherheiten behaftet. Ein wesentlicher Stütz- Nachhaltigkeitswerte, unter Einhaltung der gesetzlichen
pfeiler der Krisenbekämpfung sind die Hilfsmaßnahmen Mindestanforderungen, kontinuierlich zu verbessern. Be-
von Regierungen und Notenbanken und damit eine Ab- reits seit vielen Jahren ist ein umfassendes Umweltmanage-
kehr von der Austerität. Auch künftig wird der wirtschafts- mentsystem etabliert und Union Investment hat sich er-
politische Fokus auf Wachstumsförderung und nicht auf folgreich nach dem internationalen Standard DIN EN ISO
Bekämpfung öffentlicher Haushaltsdefizite liegen. Um die 14001 zertifizieren lassen. Im Rahmen des Umweltmanage-
Tragfähigkeit der weltweiten Staatsschulden zu gewährleis- mentsystems werden Prozesse qualitätsgesichert und de-
ten, ist aber eine fortgesetzte geldpolitische Unterstützung ren Fortschritt überwacht.
unerlässlich. Die Zentralbanken werden ihre Gläubigerrolle
im Markt für Staatsanleihen ausbauen und auf Jahre hin- Weitere Nachhaltigkeitsinstrumente von Union Investment
aus die Renditen drücken. Die Inflationsbekämpfung rückt werden in dem gesamten Lebenszyklus der jeweiligen
zwar nicht in den Hintergrund, die Zentralbanken werden Immobilien eingesetzt. Transparenz über Verbräuche (wie
aber temporär auch höhere Inflationsraten zulassen. Für Energie oder Wasser), deren Analyse und die Ermittlung
die Geldpolitik steht dabei unterstützend zur Fiskalpolitik von Gebäudepotenzialen ermöglichen die Ableitung von
weiter die Förderung des Wachstums im Fokus. Mit Anhe- gezielten Maßnahmen, um sowohl die ökologische als
bungen der Leitzinsen ist dieses Jahr weder in den USA noch auch die ökonomische Performance der Immobilie lang-
im Euro-Raum zu rechnen. fristig zu stützen, sie zukunftsfähig zu halten und eine
nachhaltige Ausrichtung des Gesamtportfolios zu errei-
An den Anleihenmärkten bleiben aus diesem Grund die chen. Dazu gehört auch eine partnerschaftliche Zusam-
kurzfristigen Zinsen durch die Notenbanken fest verankert, menarbeit mit den Mietern. In grünen Mietverträgen
während die langfristigen Renditen im Zuge der sich ver- vereinbaren Mieter und Vermieter gemeinschaftlich die
bessernden Konjunktur tendenziell ansteigen dürften. Die nachhaltige Nutzung und den nachhaltigen Betrieb der
starke Bewegung seit Februar 2021 sollte sich aber abschwä- Immobilie. Neben eigenen Nachhaltigkeitsbewertungen
chen, sodass Union Investment zum Jahresende 2021 für legt Union Investment Wert auf externe Einschätzungen
zehnjährige Bundes- bzw. US-Staatsanleihen Renditen von und nimmt somit an Ratings wie Scope und UN PRI teil,
– 0,1 % bzw. + 1,9 % erwartet. die Nachhaltigkeit und deren Umsetzung bei Immobilien-
fonds evaluieren.
Nachhaltigkeit
Für Union Investment gehen nachhaltiges Handeln und Für Union Investment bedeutet ein ganzheitlich nachhal-
wirtschaftlicher Erfolg Hand in Hand, denn nur wer nach- tiges Immobilienmanagement außerdem, politische The-
haltig wirtschaftet, bleibt zukunftsfähig. Aus diesem Grund men und Entwicklungen, wie z. B. den Klimaschutzplan der
ist Nachhaltigkeit keine neue Herausforderung, sondern in- Bundesregierung mit dem Ziel einer deutlichen CO2-Emis-
tegraler Bestandteil des unternehmerischen Selbstverständ- sionsreduktion, strategisch zu berücksichtigen und einen
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2021 13kontinuierlichen, offenen Dialog mit relevanten Interes Die Corona-Auswirkungen konnten im Bestandsportfolio
sengruppen zu führen. Das Unternehmen steht im steti bisher überwiegend ohne größere Performancerückgänge
gen Austausch mit der Branche und ist u. a. in diversen kompensiert werden. Wir werden versuchen, diesen Ma
Arbeitsgruppen aktiv, in denen die aktuellen Herausfor nagementansatz auch in den nächsten Monaten weiter
derungen der Energiewende diskutiert und passende zu verfolgen.
Lösungsansätze erarbeitet werden. Ebenso wird die Ent
wicklung hinsichtlich des EU Action Plan on Sustainable Auf Gesamtportfolioebene sollte der Fonds durch seine
Finance intensiv beobachtet und findet nach und nach hohe Vermietungsquote, seine breite europaweite Auf
Berücksichtigung in den vorhandenen Nachhaltigkeits stellung und den hohen Diversifizierungsgrad in der Lage
instrumenten. Der Austausch mit Mietern, Kunden und sein, eine überwiegend stabile Ertragssituation abzubil
Geschäftspartnern zu nachhaltigen Immobilien ist eben den.
falls von großer Bedeutung. Dazu bietet Union Investment
beispielsweise ein Internetportal an, welches den Wissens- Der UniInstitutional European Real Estate hat sich in der
und Erfahrungsaustausch ermöglicht. Zu erreichen ist das Vergangenheit auch im ruppigen Fahrwasser immer als
zweisprachige Portal unter www.nachhaltige-immobilien- sehr stabil bewiesen und ist robust aufgestellt auch in die
investments.de. Coronakrise gegangen.
Union Investment legt Wert darauf, Transparenz und eine Die Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und qualitati
branchenspezifische Vergleichbarkeit herzustellen. Des ven Weiterentwicklung des Immobilienportfolios sollen
halb macht der Fondsdienstleister seine Erkenntnisse über zu einer nachhaltigen Stärkung des Portfolios beitragen.
das nachhaltige Immobilienmanagement, Fortschritte und
Herangehensweisen sowie die aggregierten Verbrauchs Weiterhin bleibt eine möglichst geringe Volatilität und
zahlen der Fondsobjekte öffentlich zugänglich. Darüber ein attraktives Performanceniveau im Fokus des aktiven
hinaus wird über die stetig wachsende Anzahl von Gebäu Fondsmanagements. Wir sind der Überzeugung, dass der
dezertifizierungen nach nationalen und internationalen UniInstitutional European Real Estate in Ihrer Vermögens
Standards berichtet. anlage einen festen und verlässlichen Baustein der gewerb
lichen Immobilienallokation abbilden kann.
Portfoliostrategie
Der UniInstitutional European Real Estate ist ein breit di Für Ihr bisheriges Vertrauen, sehr geehrte Anlegerin, sehr
versifizierter institutioneller Immobilien-Publikumsfonds geehrter Anleger, danken wir Ihnen.
mit Fokus auf europäische Gewerbeimmobilien.
Der Fonds weist eine ebenso ausgewogene wie risikoarme Hamburg, im Mai 2021
Streuung nach Regionen, Nutzungsarten und Mietern auf.
Zur Vermeidung von größeren Länderrisiken wurde eine ma
ximale Anlagegrenze für einzelne Länder bestimmt. In Ab Union Investment Real Estate GmbH
hängigkeit der Verfügbarkeit stehen für den UniInstitutional
European Real Estate vermietete Büroobjekte im Fokus der
Akquisitionstätigkeiten. Darüber hinaus soll das Portfolio Die Geschäftsführung
durch die Beimischung von Logistik-, Hotel- und Einzelhan
delsimmobilien sowie in geringerem Umfang auch durch
Ankäufe im Segment Wohnen weiter diversifiziert werden.
Vor allem in den Segmenten Einzelhandel und Hotel waren
in den vergangenen Monaten Mietzugeständnisse oder
auch Stundungen notwendig, so dass weitere Investitionen Dr. Michael Bütter
in diesen Nutzungsarten sehr selektiv und nur mit attrakti (Vorsitzender)
ven Chance-Risiko-Verhältnissen realisiert werden würden.
Die Investitionsentscheidungen des Managements fokus
sieren sich auf die Erzielung von Ordentlichen Mieterträgen.
Zur Gewährleistung eines stetigen Mietertrages stehen Martin J. Brühl Dr. Christoph Holzmann
Objekte mit vornehmlich bonitätsstarken Mietvertrags
partnern und möglichst langfristigen Mietvertragslauf
zeiten im Fokus. Um eine gewisse Flexibilität im Ankauf zu
ermöglichen, kann in geringem Maße auch in spekulative
Projektentwicklungen oder Objekte mit Wertsteigerungs Volker Noack Jörn Stobbe
potenzialen investiert werden.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2021 14Sie können auch lesen
