Vom Aschenputtel zum Hans im Glück?! - Nachnutzung von Handelsimmobilien sinnvoll gestalten - Urbanicom
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Dokumentation der 37. Studientagung
Vom Aschenputtel zum Hans im Glück?!
Nachnutzung von Handelsimmobilien sinnvoll gestalten
19. | 20. Mai 2014
Chemnitz
Deutscher Verein für Stadtentwicklung und Handel e.V.
1
Impressum
Herausgeber: urbanicom
Deutscher Verein für Stadtentwicklung und Handel e.V.
c/o Handelsverband Deutschland e.V. (HDE)
Michael Reink (v.i.S.d.P.)
Am Weidendamm 1a
10117 Berlin
Tel. 030 72 62 50 25
Fax 030 72 60 51 25
E-Mail reink@urbanicom.de
Bearbeiter: LOKATION:S
Partnerschaft für Standortentwicklung
Liepe+Wiemken Dipl.-Ingenieure
Andris Fischer
Susann Liepe
Sanderstraße 29/30
12047 Berlin
Tel. 030.49 90 51 80
Fax 030.69 81 58 81
E-Mail mail@lokation-s.de
Web www.lokation-s.de
Layout: Irina Wöhl
Datum: Juni 2014
2
Vorwort
Die Bedeutung des stationären Handels für die Entwicklung unserer Innenstädte
steht auch in Zeiten der Digitalisierung im Einzelhandel außer Frage. Der Handel ist
und bleibt die Leitfunktion der Innenstädte.
Die Digitalisierung bewirkt jedoch nennenswerte Umsatzverschiebungen aus dem
stationären Handel in den E-Commerce. Sprich: aus unseren Innenstädten in das
Internet.
Der Einzelhandel findet Antworten in neuen Konzepten, Investitionen in
den Ladenbestand und die parallele Erschließung des neuen Vertriebswegs
E-Commerce. Es ergeben sich jedoch auch Konsequenzen für das städtische Denken
& Handeln. Insbesondere gilt es, innerstädtische Großimmobilien aufgrund ihrer
städtebaulichen Bedeutung zu erhalten oder einer neuen Funktion zuzuführen.
Die Stadt Chemnitz wurde als Tagungsort der 37. Studientagung gewählt, da
deren Zukunftsfähigkeit auch über den innovativen Umgang mit innerstädtischen
Einzelhandels-Großimmobilien positiv beeinflusst wurde.
Neben der anschaulichen Darstellung der Umnutzung von Großimmobilien wurde
auf der Tagung das Interesse der Immobilieneigentümer an der Handels- und
Stadtentwicklung beleuchtet und die Frage zur Nachhaltigkeit der Handelsimmobilie
durch Baukultur gestellt.
Lovro Mandac
Vorsitzender des Vorstands
Michael Reink
Geschäftsführendes Vorstandsmitglied
3
Dank
urbanicom dankt der Industrie- und Handelskammer Chemnitz für die freundliche
Einladung in die Stadt Chemnitz sowie die partnerschaftliche Unterstützung bei der
Vorbereitung und Durchführung der 37. Studientagung. Ein besonderer Dank gilt
den Sponsoren der Tagung, der Galeria Kaufhof GmbH sowie RKW Rhode, Keller-
mann, Wawrowsky Architektur + Städtebau, ohne die die herausragende Qualität
der Studientagung nicht möglich gewesen wäre.
4
Inhaltsverzeichnis
Einleitung
Begrüßung
Hans-Joachim Wunderlich (Hauptgeschäftsführer der IHK Chemnitz)
Petra Wesseler, stellv. Vorstandsvorsitzende, urbanicom e.V.
Umnutzung von großflächigen Einzelhandelsimmobilien
Umnutzung von Großimmobilien – Impulse für die Innenstadtentwicklung 10
Jens Imorde Geschäftsführer IMORDE Projekt- & Kulturberatung GmbH, Münster
Umnutzung von großflächigen Einzelhandelsimmobilien vor Ort - Das Beispiel Ludwigsburg 20
Frank Steinert, Wirtschaftsförderer der Stadt Ludwigsburg
Was passiert, wenn Stadt und Immobilieneigentümer nicht zusammenkommen? 25
Dr. Egbert Dransfeld, Institut für Bodenmanagement (IBoMa), Dortmund
Das Interesse der Immobilieneigentümer an Handelsimmobilien
Shopping-Center oder Stadt-Quartiere? 32
Entwicklungsperspektiven, Chancen und Risiken für neue Projekte und Altbestände
Urbane Erlebniswelt versus digitaler Bequemlichkeit
Gerd Wilhelmus, Geschäftsführer ECE Development GmbH, Hamburg
Podiumsdiskussion zur Nachhaltigkeit der Handelsimmobilie 40
Der Mehrwert der Handelsimmobilie
Nachhaltigkeit der Handelsimmobilie durch Baukultur 45
Reiner Nagel, Vorstandsvorsitzender Bundesstiftung Baukultur, Potsdam
Ist die Werthaltigkeit der Immobilie in Gefahr? 51
Prof. Dr. Diane Robers, EBS Universität für Wirtschaft und Recht
5
Resümee der Tagung 58
Anhang
urbanicom-Preis 2013 61
Chemnitz – Stadt der Moderne, Die neue Chemnitzer Mitte 64
Kontakte und weiterführende Informationen 74
Tagungsprogramm 77
6
Vom Aschenputtel zum Hans im Glück?!
Nachnutzung von Handelsimmobilien
sinnvoll gestalten
Begrüßung
Hans-Joachim Wunderlich (Hauptgeschäftsführer der IHK Chemnitz)
Petra Wesseler, stellv. Vorstandsvorsitzende, urbanicom e.V.
Hans-Joachim Wunderlich begrüßt als Gastgeber der 37. Studientagung den
Vorstand von urbanicom sowie die Referenten, Gäste und Tagungsteilnehmer. Für
die Tagung unter dem Titel „Vom Aschenputtel zum Hans im Glück!? Nachnutzung
von Handelsimmobilien sinnvoll gestalten“ ist Chemnitz ein geeigneter Tagungsort.
Davon konnten sich all diejenigen ein Bild machen, die am Vortag am Stadtrundgang
teilgenommen haben.
Mit der Entscheidung Ende der 1990er Jahre den Kaufhof neu zu errichten, fiel der Dokumentation des Stadtrund-
Startschuss für die Entwicklung der neuen Chemnitzer Innenstadt. Damit verbunden gangs & Vortrag siehe Anhang.
waren die Nachnutzungen der ehemaligen Kaufhäuser Tietz und Schocken, die von
der städtischen Grundstücks- und Gebäudewirtschafts-Gesellschaft mbH Chemnitz
(GGG) erworben wurden. Über die Entwicklung dieser beiden Häuser konnten sich
die Tagungsteilnehmer im Rahmen des Stadtrundgangs am ersten Tagungstag
informieren.
Dresden und Leipzig sind die bekannten großen Städte des Freistaates Sachsen.
Chemnitz und Umgebung als industrielles Herz braucht jedoch den Vergleich
mit den beiden großen Städten nicht zu scheuen. Im Volksmund wurde schon
früher folgende Arbeitsteilung verbreitet: In Chemnitz wird gearbeitet, in Leipzig
gehandelt und in Dresden wird der Gewinn verprasst. Diese Verteilung ist zum Teil
heute noch zu sehen.
Folgende Zahlen und Fakten charakterisieren den Kammerbezirk der IHK Chemnitz:
In der kreisfreien Stadt Chemnitz sowie den drei dazugehörigen Landkreisen
wohnen mit 1,5 Mio. Menschen ca. 37% der sächsischen Bevölkerung.
Die IHK hat 38.000 Mitgliedsunternehmen davon 16.000 Einzelhandels-Betriebe
mit über 21.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten.
Mit ca. 2,8 Mio. qm Verkaufsfläche verfügt der Kammerbezirk über eine
Hans-Joachim Wunderlich
(Foto: Ulf Dahl)
7
Ausstattung von 1,8 qm pro Einwohner und damit über einen hohen
Flächenbesatz (Bundesdurchschnitt 1,5 qm). In Chemnitz liegt die
Verkaufsflächenausstattung sogar bei 2,3 qm pro Einwohner. Allerdings liegt ein
Großteil der Verkaufsflächen außerhalb der Kernbereiche, was die Problematik
für den Innenstadthandel verdeutlicht.
DieVerkaufsflächenausstattung spiegelt sich nicht in der einzelhandelsrelevanten
Kaufkraft wieder, die im Kammerbezirk bei 89% des Bundesdurchschnittes
liegt, in Chemnitz bei 94%.
Der Handel unterliegt gegenwärtig und auch in Zukunft einem dynamischen
Wandlungsprozess. Unter Beachtung der demografischen Entwicklung bleibt
die Flächenproduktivität des stationären Einzelhandels unter erheblichem
Druck, was u.a. zu Geschäftsaufgaben im inhabergeführten Einzelhandel und
zu einer Verschiebung bei den Betriebstypen führt. Verbunden damit ist auch
eine standortbezogene Verschiebung der Einzelhandelsbedeutung. Das Thema
Nachnutzung von Einzelhandelsimmobilien ist also auch ein Zukunftsthema. IHK ist Partner einer integrierten
Standortentwicklung
Die IHK setzt sich mit der Spannung der Problemfelder abwägend und ausgleichend
auseinander. Sie steht für einen fairen Wettbewerb auch zwischen den verschiedenen
Betriebsformen im Handel und setzt sich für funktionsfähige, urbane Kernbereiche
in den Innenstädten ein. Zur Urbanität zählt nicht nur ein funktionierender Handel,
sondern auch Ladenhandwerk und Gastronomie, welche sich in ein (städtebaulich)
attraktives Umfeld einbetten. So werden weiche Standortfaktoren geprägt, die als
Wirtschaftsfaktor einer Kommune z.B. bezüglich der Fachkräftegewinnung von
wachsender Bedeutung sind.
Die Unterstützung der integrierten Stadtentwicklung, d.h. attraktiver Innenstädte
und Stadtteilzentren, ist in den Leitlinien der IHK unverrückbar verankert. Dabeit
steht die Region im Vordergrund. Die IHK sieht ihre Hauptaufgabe im Appell an
die Gebietskörperschaften für eine geordnete Städteentwicklung. Für den Handel
müssen faire und verlässliche Voraussetzungen in den Innenstädten geschaffen
werden. Die IHK wird deshalb nicht müde, den Freistaat aufzufordern, Prozesse in
den Kommunen anzustoßen.
Die IHK erbringt u.a. in der regelmäßigen Erstellung der Handelsatlanten einen
Beitrag. Aus diesen können – vor allem im Monitoring der Standortentwicklung -
Empfehlungen für die Entwicklung einzelner Handelsstandorte gegeben werden,
insbesondere für die zentralen Orte. Der nächste Handelsatlas für den Kammerbezirk
Chemnitz ist für 2015 geplant.
Die Bürgermeisterin und Leiterin
Außerdem haben sich die Handelskammern jahrelang für die Erarbeitung und des Dezernats für Stadtentwicklung
Verabschiedung eines BID-Gesetzes im Freistaat eingesetzt. Die IHK unterstützt auch und Bau Frau Wesseler begrüßt die
heute das Thema, gleichwohl klar ist, dass es nur in Einzelfällen zu einer Gründung Tagungsteilnehmer.
von BIDs kommen wird.
Hans-Joachim Wunderlich wünscht auch im Namen seiner Kollegen der IHK
Chemnitz eine gute Fachtagung und freut sich auf die Diskussion.
Petra Wesseler begrüßt ebenfalls die Tagungsteilnehmer und dankt Hans-Joachim
Wunderlich, dass die 37. Studientagung in der IHK Chemnitz veranstaltet werden
kann. Sie spricht ihren Dank an Frau Roth aus, die die Organisation vor Ort unterstützt
hat.
Ein Schwerpunktthema auf der diesjährigen Tagung ist die Rolle des
Immobilieneigentümers bei der Entwicklung von Handelsimmobilien. Die Aktualität
des Tagungsthemas ist auch personell auf der Tagung zu spüren. Petra Wesseler
übernimmt die Begrüßung in Vertretung des Vorsitzenden Lovro Mandac. Dieser
ist in Verhandlungen bzgl. des Erwerbs von Kaufhof-Immobilien eingebunden. Die
Galeria Kaufhof Warenhaus AG überlegt wieder in einigen Städten in die Rolle des
Immobilieneigentümers der von ihr genutzten Warenhäuser zu treten.
8
Weitere Schwerpunkte sind die Nachnutzung von Handelsimmobilien. Dazu
konnten sich die Teilnehmer gestern schon vor Ort mit der Entwicklung der
ehemaligen Kaufhäuser Tietz und Schocken vertraut machen. Im Tietz sind heute als
Eigenbetrieb die Stadtbibliothek, die Volkshochschule, das Museum für Naturkunde,
die Neue Sächsische Galerie sowie Einzelhandelseinrichtungen angesiedelt. Im
ehemaligen Kaufhaus Schocken ist das staatliche Museum für Archäologie Chemnitz
untergebracht.
Vor dem Hintergrund der Marktverschiebung Richtung Online-Handel sowie dem
demografischen Wandel werden neue Anforderungen an Handelsimmobilien
erwachsen. Diese und die damit einhergehenden qualitativen Anforderungen an
den öffentlichen Raum gilt es auf der Tagung zu beleuchten.
Petra Wesseler wünscht allen eine anregende Diskussion.
Weitere Informationen bzw.
Informationsmöglichkeiten zur
Nachnutzung der ehemaligen
Kaufhäuser Tietz und
Schocken finden sich in der
Fotodokumentation im Anhang.
9
Umnutzung von großflächigen Einzelhandelsimmobilien
Umnutzung von Großimmobilien
Impulse für die Innenstadtentwicklung
Jens Imorde
Jens Imorde beschäftigt sich im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und
Raumforschung im Forschungsfeld Innovative Innenstädte, welches aus der
Debatte um das Weißbuch Innenstadt entstanden ist, mit der Nachnutzung
leerstehender Großstrukturen. Die folgenden Ausführungen sind Ergebnisse aus
dem Forschungsfeld.
Er war viele Jahre Geschäftsführer des Landesbüros Stadtmarketing NRW und ist
Geschäftsführer des Netzwerkes Innenstadt NRW sowie seit mehr als 20 Jahren
Geschäftsführender Gesellschafter der IMORDE Projekt- & Kulturberatung
GmbH und seit 2006 der Lewil GmbH. Das Büro IMORDE ist aktuell mit
dem Kommunikationsprozess sowie der Öffentlichkeitsarbeit des für das
Stadtentwicklungskonzept Berlin 2030 entwickelten Leitbildes beauftragt. Zu
Herrn Imordes Tätigkeitsschwerpunkten zählen Projektmanagement, Beratung,
Veranstaltungs- und Kongressmanagement, Kommunikationsstrukturen sowie
Presse- und Öffentlichkeitsmanagement.
In vielen Kommunen gibt es Immobilien, die eine innenstadtrelevante und historische
Bedeutung für das Gedächtnis der Stadt besitzen, ohne vom Handel genutzt zu sein.
Deshalb legt Herr Imorde im Folgenden den Blick auf Großimmobilien generell,
nicht nur auf Handelsimmobilien.
Anhand von Beispielen werden folgende Fragen angerissen:
Was passiert mit Immobilien und ihrem Umfeld, wenn diese jahrelang leer
stehen?
Wie kann mit der Minderung bestehender Nutzungsgefüge umgegangen
werden?
Lässt sich mit der Entwicklung ein Trading-Down-Effekt stoppen oder
umkehren?
Wie können Interessenskonflikte gelöst werden? Wo gibt es keine
Lösungsmöglichkeiten?
Welche Akteure spielen neben der Immobilienwirtschaft eine Rolle?
Können integrierte Handlungskonzepte (kommunale Weißbücher) ein
Steuerungsinstrument sein?
10Strategie: Ausweichen auf andere Standorte
Das industriell geprägte Mittelzentrum Elmshorn liegt im Nordwesten der
Metropolregion Hamburg. Da in der Innenstadt Potentialflächen zur Erweiterung
fehlen, soll die künftige Stadtentwicklung in der erweiterten Innenstadt stattfinden.
Eine Profilerung der Innenstadt ist aufgrund funktionaler und gestalterischer
Defizite erforderlich.
Steckbrief:
Name: Knechtsche Hallen
Bisherige Nutzung: Teppichlager
Eigentümer: privat
Grundstücksfläche: ca. 1.500 qm
Nutzbare Gebäudefläche:
ca. 5.400 qm
Gebäudetyp: Gewerbebau
Geplante Nutzung:
Bürgerkulturhalle
(Quelle: www.bbsr.bund.de)
In den seit 10 Jahren leerstehenden Knechtschen Hallen soll ein Kulturzentrum
mit überregionaler Ausstrahlung entstehen. Auch der Mangel an Wohnraum in der
Innenstadt soll mit der Integration von „Wohnen in Gemeinschaft“ ausgeglichen
werden. Die Verhandlungen zu einer Kooperationsvereinbarung mit dem
Eigentümer sind bisher ergebnislos geblieben. Der Eigentümer, der ebenfalls
Flächen an der Autobahn besitzt und dort ein FOC errichten möchte, nutzt die
Knechtschen Hallen als Verhandlungsmasse.
Da es seitens des Eigentümers keine Zustimmung für eine Untersuchung des
Bauzustandes gibt, soll die Prüfung der Gebäudesubstanz im Rahmen des
besonderen Städtebaurechts (hier Sanierungsrecht) durchgeführt werden. Mit
der Untersuchung soll die grundlegende Machbarkeit einer kulturellen Nutzung
geprüft werden, um der Stadt eine Entscheidungsgrundlage zum weiteren Umgang
an die Hand zu geben.
Der Eigentümer ist zugleich der größte Steuerzahler der Stadt, was ein einheitliches
11politisches und Verwaltungshandeln unter Ausnutzung aller Instrumente erschwert.
Da als Folge dessen auch die geplanten (kulturellen) Zwischennutzungen in den
Knechtschen Hallen nicht umgesetzt werden konnten, erwarb die Stadt 2013
eine Immobilie auf einem Nachbargrundstück, was wiederum Bewegung in den
Verhandlungsprozess mit dem Eigentümer gebracht hat.
Das Beispiel verdeutlicht die Problematik der Interessenkonflikte unterschiedlicher
Akteure, die bei der Entwicklung von Großimmobilien eine Rolle spielen.
Problem: Gewerbebestand nicht im Gedächtnis des Eigentümers –
Das Beispiel Dessau-Roßlau
Das Oberzentrum Dessau-Roßlau gehört zur Metropolregion Mitteldeutschland und
profitiert von der Nähe zu Berlin, Magdeburg und Halle/Leipzig. Die Stadt ist Sitz
zahlreicher Landesbehörden und –institutionen, des Umweltbundesamtes und der
Stiftung Bauhaus Dessau. Die Innenstadt entspricht noch nicht den Anforderungen
eines wettbewerbsfähigen Oberzentrums bei vorhandenem Versorgungspotential.
Ziel ist seit Jahren die Konzentration von Maßnahmen in der Innenstadt.
Steckbrief:
Name:
Ehemalige Schadebrauerei
Bisherige Nutzung:
Brauerei/ Restaurant, im
Quartier: Dienstleistung und
Wohnen
Eigentümer: Brauerei – Bayer-
ische Hausbau GmbH&Co.
KG, im Quartier: Land, Stadt,
Wohnungsbaugenossen-
schaft, privat
Grundstücksfläche: im
Quartier ca. 12.500 qm, davon
7.000 qm Brauerei
Nutzbare Gebäudefläche:
6.000 qm
Gebäudetyp: Gewerbebau
Geplante Nutzung: Mischnut-
zung
(Quelle: www.bbsr.bund.de)
Die seit 12 Jahren leerstehende ehemalige Schadebrauerei befindet sich im Quartier
„Lange Gasse“, welches in seinen Randbereichen durch eine Nutzungsmischung
aus Wohnen, Handel, Verwaltung und Gastronomie geprägt ist. Schlüsselprojekt
zur Entwicklung des Quartiers ist die Aktivierung der ehemaligen Brauerei unter
Einbeziehung der angrenzenden mindergenutzten Gewerbestandorte sowie der
Wohngebäude.
12Die größte Schwierigkeit im Entwicklungsprozess war die Suche nach dem
Eigentümer. Bei der Bayerischen Hausbau, die den Block 1993 mit Wohnungen und
Gewerbe erworben hatte, war der Besitz dieser Immobilie in Vergessenheit geraten.
Zirka drei Jahre hat es gedauert, bis eine Möglichkeit bestand, Zutritt zur Immobilie
zu erhalten und ein Baugutachten zu erstellen. Das Gutachten bescheinigt nur einem
kleinen Gebäudeteil eine Resttragfähigkeit, der Rest der Immobilie muss abgerissen
und neu gebaut werden. Auf Basis eines Verkehrswertgutachtens werden nun die
Abstimmungen mit dem Eigentümer fortgeführt.
Ein fundamentales Problem der Stadtentwicklung ist die Integration
REFLEXION
des Bodenmarktes in der Stadt in den weltweiten Kapitalmarkt und die
damit einhergehende Trennung von Eigentum und Nutzung, nicht nur
von Handelsimmobilien. Sehr schön auch das Beispiel mit den desolaten
Eigentümerstrukturen mit nicht auffindbaren Personen und Firmen die hinter
den Phantasienamen stecken. Hier kann jede Stadt Beispiele nennen.
(Stephan Reiß-Schmidt)
Strategie: Zwischennutzung – Das Beispiel Offenbach
Die kreisfreie Stadt Offenbach grenzt süd-östlich an Frankfurt am Main. Die einstige
Industriestadt ist heute ein wichtiges Dienstleistungszentrum im Rhein-Main-
Gebiet. Die Innenstadt hat aufgrund der starken Konkurrenz im Umland einen
Teil ihres Einzugsbereichs verloren, was einen Image- und Funktionsverlust des
Einkaufsstandortes zur Folge hatte. Die negative Wahrnehmung wird durch massive
Leerstände insbesondere von Bürogebäuden in zentralen Lagen verstärkt.
Steckbrief:
Name: Ehemaliges IHK-Gebäude
Bisherige Nutzung: IHK
Eigentümer: Eduard Geisheimer
GF/Deutschland
Grundstücksfläche: ca. 800 qm
Nutzbare Gebäudefläche: ca. 2.500
qm
Gebäudetyp: Gewerbebau
Geplante Nutzung: Wohnen
(Quelle: www.bbsr.bund.de)
13Das seit 10 Jahren leerstehende ehemalige IHK-Gebäude steht als Solitär in Das Zwischennutzungsmodell
integrierter Lage und wirkt sich negativ auf die anliegenden öffentlichen Räume aus. Wohnen und Arbeiten auf Zeit
stößt im Raum Frankfurt/Main auf
Der Eigentümer der Immobilie ist bekannt und bereit die Immobilie zu entwickeln. großes Interesse und wurde bereits
mehrfach kopiert.
Innerhalb des BBSR-Forschungsprojektes Forschungsfeld Innovative Innenstädte
wurde eine Zwischennutzung auf drei Etagen zum Thema Wohnen und Arbeiten
umgesetzt. Die größte Herausforderung in der Umsetzung war die Klärung von
Haftungs- und Versicherungsfragen.
Eine Machbarkeitsstudie soll nun dem Hauseigentümer und möglichen zukünftigen
Nutzern als belastbare Grundlage zur weiteren Umsetzung dienen. Hauptgegenstand
der Untersuchung wird der wirtschaftlich tragfähige Nutzungsmix von Wohnen und
Arbeiten sein.
Strategie: Maßvolle Umnutzung – Das Beispiel Illingen
Die in der geografischen Mitte des Saarlandes gelegene Gemeinde Illingen ist einer
der wichtigsten Wirtschaftsstandorte des Landkreises Neunkirchen und übernimmt
die Funktion eines Grundzentrums. Ein zentraler Teil des Illinger Ortskerns zwischen
dem sanierten Bahnhof und der Haupteinkaufsstraße ist durch eine große
Industrieanlage, das Höll-Areal, geprägt. Das Areal steht seit 2001 leer und bildet eine
städtebauliche Barriere. Der zunehmende Verfall der Industriebrache führt zudem
zu Trading-Down-Effekten im Umfeld. Die Aktivierung der Brache zur Sicherung der
Funktionsfähigkeit des Ortskerns steht im Fokus der aktuellen Planungen.
Das Höll-Areal soll als Eingangsbereich und Verbindung zwischen Zentrum
und Bahnhof erschlossen werden. Einerseits ist ein multifunktionaler
öffentlicher und privater Raum geplant, andererseits wird eine Mischung aus
nahversorgungsrelevantem Einzelhandel, barrierefreiem Wohnen und sozialen
Einrichtungen favorisiert.
Die Insolvenz des Eigentümers bot einer landeseigenen Gesellschaft die Möglichkeit,
das Grundstück erwerben zu
können. Die Gemeinde war zu
Steckbrief:
diesem Schritt finanziell nicht
Name: Höll-Areal
in der Lage. Gleichzeitig wurde
durch den Gemeinderat das Bisherige Nutzung: Fleischfabrik
Ansinnen für die Umsetzung Eigentümer: SBB Saarland Bau und
von großflächigem Einzelhandel Boden Projektgesellschaft mbH
mit ca. 18.000 qm Verkaufsfläche Grundstücksfläche: 18.500 qm
abgelehnt. In einem Werkstatt- Nutzbare Gebäudefläche: ca.
verfahren mit den Bürgern steht 1.000 qm
eine kleinteilige Entwicklung Gebäudetyp: Gewerbebau
im Vordergrund, die zwar Geplante Nutzung:Mischnutzung
langwieriger ist, aber auch
(Quelle: www.bbsr.bund.de)
maßstabsgerechter für den
Standort.
14Unterschiedliche Problemlagen bei der Entwicklung ehemaliger Handelsimmobilien
Ehemaliger Kaufhof, Mühlheim/Ruhr
t%JF,BVGIPG*NNPCJMJFTPMMBMT)BOEFMTTUBOEPSU
zwischen der mit repräsentativen Geschäfts-
häusern neu bebauten Schloßstraße und der
Ruhrpromenade, in deren Umfeld hochwertiger
Wohnraum entsteht, entwickelt werden.
t%JF7FSIBOEMVOHFOEFT&JHFOUàNFST )PòNFJTUFS
Gruppe/Mülheim) führten bisher nicht zum
gewünschten Erfolg. Der gezahlte Kaufpreis
wird vermutlich nicht die gewünschte Rendite
erbringen, da eine adäquate Nachnutzung nicht
in Sicht ist.
Ehemaliger Kaufhof, Nürnberg Aufseßplatz
t %JF 4DIMJFVOH EFT OJDIU NFIS [FJUHFNÊFO
Kaufhofes wird als Chance verstanden, den
Nürnberger Süden stadtgestalterisch und
funktional zu stärken.
t%JF.&5301301&35*&4(NC)$P,(TUSFCU
eine nahtlose Verwertung als Handelsimmobilie
an. Verschiedene Projektentwickler und Betreiber
haben Planungen jedoch ad acta gelegt.
t 5SPU[ LMBSFO #BVSFDIUT VOE ,PPQFSBUJPO NJU
dem Eigentümer stockt die Realisierung des
Projektes, ohne das die Stadt eine Handhabe hat
die Entwicklung zu forcieren.
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U-Bahn-Bau als innenstadtrelevante Maßnahme verantwortlich. Dadurch hat der Straßenbahnhalt in unmittelbarer
Nähe massiv an Frequenz eingebüßt.
15Ehemaliges Hertie in Peine
Das seit 2009 leerstehende ehemalige Hertie-Gebäude im
Zentrum der Stadt war aufgrund hoher Buchwerte und ungeklärter
Verkaufsverhältnisse schwer zu veräußern.
Die Situation stellte sich, insb. in der Fußgängerzone, als städtebaulicher
Missstand dar.
Die Stadt entschloss sich zu einer temporären Intervention und der
Verkleidung des Missstandes mit einer Fassadenkulisse.
Anfang 2013 hat die Stadt Peine nach langen Verhandlungen das
Gebäude und den Großteil des gesamten CityCenters erworben.
Auf Grundlage des Innenstadtkonzeptes soll nun eine
innenstadtverträgliche Nutzung für den Standort gefunden werden.
Hierzu wurden vorbereitende Untersuchungen abgeschlossen, in deren
Ergebnis die Einrichtung eines Sanierungsgebietes empfohlen wird. Ein
Antrag auf Aufnahme in das Programm der Städtebauförderung führte
bislang noch nicht zum Erfolg und wird daher wiederholt.
16Ehemaliger Hertie in Bocholt
Mit der Errichtung zweier Einkaufzentren
am Rand des historischen Innenstadtkerns
wurde zwar insgesamt ein Zentralitätsgewinn
erreicht, für Teile der Innenstadt resultierten
daraus allerdings auch Strukturschwächen.
So kam es zu Leerständen von insgesamt drei
Kaufhäusern.
Das ehemalige Hertie-Kaufhaus wurde durch
die Stadtsparkasse erworben und wird zu
einer mischgenutzten Immobilie umgeplant.
Ein Ankermieter ist die Sparkasse, auch
Einzelhandelsnutzungen sollen angesiedelt
werden. Städtebaulich gewinnen wird der
Standort durch die Herstellung des Zugangs
zur Ahr.
Wir haben es in unseren Städten noch nicht gelernt, das gilt für Politik
ebenso wir für unsere Profession der Stadtplaner und –entwickler, dass wir
das Schneeballsystem Stadtentwicklung nicht weiter betreiben können. Ein
Schneeballsystem, das darin besteht, dass wir Investitionen in die Zukunft,
REFLEXION
die durchaus aus dem Augenblick heraus notwendig erscheinen, damit
finanzieren, dass wir auf immer weiteres künftiges Wachstum bauen. Das
gilt derzeit in Europa noch für einen Teil der Städte, aber längst nicht für alle.
Aber selbst in den wachsenden Städten gibt es Investitionsfelder, räumliche
Teilbereiche die eben nicht wachsen, wo nicht auf weiteres Wachstum
spekuliert werden kann.
Insofern lehrt uns das Beispiel leerfallender Handelsimmobilien - die ja
nur eine weitere Welle sind, davor gab es z.B. die Industrieimmobilien - wir
brauchen ein grundlegend anderes Paradigma, was nicht die Investitionen
von heute mit einem Wachstum von morgen finanziert.
(Stephan Reiß-Schmidt)
17Schlussfolgerungen bzgl. Akteursstrukturen
Es gibt drei Anspruchsgruppen bei der Entwicklung bzw. Nachnutzung von
Großimmobilien.
Auf der einen Seite steht die Stadt, mit ihrer Verwaltung, der Stadtpolitik und
externen Dritten, die den Prozess (beratend) unterstützen. Hier lässt sich feststellen,
dass die Stadt eingeschränkte Möglichkeiten zur Aktivierung bzw. Umnutzung
von Großimmobilien hat. Durch das Eigentumsrecht hat der Eigentümer gute
Möglichkeiten, die Immobilie liegen zu lassen, vor allem wenn diese noch
nicht den Status einer Schrottimmobilie hat. Trotzdem schafft die Stadt die
Rahmenbedingungen und die Investitionssicherheit für die Standortentwicklung.
EIGENTÜMER
hat zentrale und bestimmte Rolle / braucht Stadt
Eigentümer
ÖFFENTLICHKEIT
besitzen, verwalten, investieren
hat Ideen und Anregungen / beobachtet und kann blockieren
Investor / Projektentwickler
entwickel, vermarkten, investieren
Bürger
begleiten, akzeptieren, blockieren
Interessengruppem
fordern, verhindern
Politik (Zwischen-)nutzer
entscheiden, begleiten überbrücken, nutzen
Verwaltung Medien
konzipieren, koordinieren, steuern transportieren, kommunizieren
STADT
hat eingeschränkten Zugriff / formuliert und schafft Rahmen
Externe Dritte
unterstützen
Die Eigentümer verfolgen klare wirtschaftliche Interessen. An diese Gruppe sind Die Entwicklung des ehemaligen
die Projektentwickler und Investoren angedockt. Die Eigentümer haben die bestim- Kaufhauses Schocken hat 12 Jahre
gedauert. 12 Jahre sind ein ver-
mende Rolle bei der Verwertung oder Entwicklung von Großimmobilien. Der Ei- gleichsweise kurzer Zeitraum. Die
gentümer wiederum braucht die Stadt. Das Handeln der öffentlichen Akteure ist im Entwicklung von brachgefallenen
Sinne einer tragfähigen Innenstadtentwicklung auf den Konsens zwischen diesen Großimmobilien benötigt Zeit.
Parteien bedacht. Wenn an einer Stelle der Konsens gestört wird, kann die Entwick-
lung eines ganzen Areals stocken.
Die dritte Gruppe wird von der Öffentlichkeit, also den Bürgerinnen und Bürgern,
den Medien oder von Interessensgruppen, gebildet. Diese hat oft eine emotio-
nale Bindung an (historische) Orte und möchte in Entwicklungsprozessen beteiligt
werden. Wie aktuell das Beispiel des ehemaligen Flughafens Tempelhof zeigt, kann
die Öffentlichkeit eine Entwicklung blockieren, wenn diese nicht „mitgenommen“
wird.
18Einen ganz zentralen Punkt zeigt das Beispiel von Berlin Tempelhof, wo eine
Umnutzung in ein genetisches Profil einer Stadt eingeht. Es gab eine Vielzahl
von kreativen Ideen für die Nutzung des Feldes. Ein von mir besonders
favorisiertes Projekt war„the berg“, dass mitten auf dem Feld einen künstlichen
REFLEXION
Berg errichten lassen wollte – ein Kreativprojekt, dass das genetische Profil
der Kreativstadt Berlin sehr schön transportieren kann. Das aus den Ruinen
dieser Flugpisten ein Berg entsteht, der eine touristische Freizeitnutzung
erlebt und der eine massive virale Kraft entwickelt hat. Es wurde mit diesem
Projekt auch der Begriff der Emotionen geprägt, wie sehr sind Menschen
emotional an städtische Dinge gebunden. Ich glaube eine Innenstadt ist
immer ein Epizentrum der Emotionen. Dort finden wir die Identität. Wenn
das bedroht wird, werden wir in Zukunft (wie bei Stuttgart 21) noch viel mehr
Bürgereffekte haben. Es wird dann zwischen Eigentümern und Bevölkerung
sehr große Interessenskonflikte in der Stadt geben.
(Andreas Reiter)
Allerdings sind die Formen der Bürgerbeteiligung auch zu überdenken. Wenn
Planungen erst 12 Jahre nach der Beteiligung der Bürger (in einem Planverfahren)
realisiert werden, sind diese ggf. für den Bürger nicht mehr nachvollziehbar. Hier
müssen neue Modelle gefunden werden. Erfolgsfaktor für die Entwicklung von
Großimmobilien und damit die positive Entwicklung von Innenstädten ist die
sensible Verbindung der genannten Akteursgruppen.
19Umnutzung von großflächigen Einzelhandelsimmobilien
Einzelhandelsimmobilien vor Ort - Das Beispiel Ludwigsburg
Frank Steinert
Frank Steinert ist Leiter der Wirtschaftsförderung in Ludwigsburg. Diese ist
im Referat für nachhaltige Stadtentwicklung angesiedelt. Zuvor war Herr
Steinert als Vorstandsmitglied im Ludwigsburger Innenstadtverein tätig. Bei
der Stadtverwaltung Ludwigsburg ist er unter anderem Eigenbereichsleiter
der Altenpflegeeinrichtungen, Geschäftsführer der Film- und Medienzentrum
Ludwigsburg GmbH, Stellvertretender Leiter des Fachbereichs Wirtschaft, Medien,
Tourismus sowie Geschäftsführer der Unteren Stadt Ludwigsburg GmbH und
Vorstandsmitglied im Ludwigsburger Innenstadt Verein (LUIS e.V.).
Daten und Fakten zur Einordnung des Beispiels Ludwigsburg:
Hohe Zentralität
Einwohner: ca. 89.200 (Landkreis: 520.000, Region Stuttgart: 2.650.000)
Stadtgebietsfläche: ca. 4.335 ha, davon ca. 4,2% Gewerbe-/Industriefläche
Positives Pendleraufkommen (Einpendler: ca. 33.500, Auspendler: ca. 21.200)
EH-Zentralitätskennziffer: ca. 170
Ludwigsburg liegt in Konkurrenz zu den Standorten Heilbronn (ca. 38 km Konkurrenz in der Region, im Stadt-
nördlich) und Stuttgart (ca. 17 km südlich) gebiet sowie in der Innenstadt
Heilbronn hat durch die Entwicklung von zwei innerstädtischen
Einkaufszentren in den letzten Jahren eine positive Einzelhandelsentwicklung
genommen
In Stuttgart sollen in den nächsten Jahren noch zusätzlich 100.000 qm
Einzelhandelsfläche entstehen.
In Ludwigsburg gibt es ein Gewerbegebiet an der Autobahn mit dem ECE- Handel tragende Säule
Center Breuninger Land mit ca. 41.000 qm (dritterfolgreichstes ECE-Center in
Deutschland nach Aussagen der ECE) sowie einem IKEA.
2008 entstand in der Innenstadt die WilhelmGalerie mit ca. 15.000 qm
Verkaufsfläche.
Der Handel ist neben den Branchen Maschinenbau, Finanzdienstleistungen,
Automobilzulieferer und Kreativwirtschaft wichtige Säule des
Wirtschaftsstandortes.
20Das Marstall-Center liegt wie ein Ufo
im barocken Stadtgrundriss
Problemlage:
Das Marstall-Center wurde 1975 mit ca. 23.000 qm Verkaufsfläche auf 54
Einzelhandelsflächen verteilt, eröffnet. Gründungsmieter waren Karstadt,
C&A, Tengelmann und Aldi. Zuletzt gab es 21 verschiedene Eigentümer für 43
Einzelhandelsflächen auf zwei Geschossen. Neben den Einzelhandelsflächen
existieren noch ca. 200 Wohneinheiten mit fast ebenso vielen Einzeleigentümern
sowie eine Parkierungsanlage.
Schon 2006 wurden aufgrund städtebaulicher und sich abzeichnender
wirtschaftlicher Missstände Gespräche zwischen Stadt und Eigentümervertretern
bzgl. möglicher Aufwertungsmaßnahmen geführt. Die Eröffnung der
innerstädtischen WilhelmGalerie hat zur Beschleunigung des Trading-Down-
Prozesses geführt. 2010 und 2011 haben dann Karstadt bzw. C&A das Marstall-
Center verlassen.
Die Eigentumsverhältnisse im Marstall-Center waren bzw. sind sehr vielschichtig.
Neben Einzeleigentümern für die Wohneinheiten gab es v.a. drei große Fonds, die
Eigentümer der Gewerbeeinheiten waren sowie einen Eigentümer der Tiefgarage.
21Ludwigsburg: Eigentümerstandortgemeinschaften (EG) im Marstall Center
Lösungsansätze:
Die großen Eigentümer der Gewerbeeinheiten sollten schon 2006 im eigenen
Interesse bewogen werden bzgl. der Entwicklung des Marstall-Centers zu handeln,
auch vor dem Hintergrund des Baus der WilhelmGalerie. Der Erfolg blieb aus, was v.a.
auf die vielschichtigen Eigentumsverhältnisse zurückzuführen war. Der Leerstand
nahm weiter zu.
2010 traf der Oberbürgermeister eine Entscheidung, da der Trading-Down-Effekt Durch den Bau der Wilhelm Galerie
sich auf die Fußgängerzone ausgeweitet hatte. Daraufhin wurde das Gebiet um entstanden weitere 15.000 qm
das Marstall-Center zum Sanierungsgebiet erklärt. Um das Gleichgewicht der innerstädtischer Verkaufsfläche.
Insgesamt stehen ca.
Verkaufsflächen vor den Toren der Stadt und der Innenstadt zu gewährleisten, wurde 70.000 qm innerstädtischer
die Entwicklung der brachgefallenen Einzelhandelsflächen im Marstall-Center als Einzelhandelsfläche ca. 72.500
dringend erforderlich gesehen und im Stadtentwicklungskonzept festgeschrieben. qm in Ludwigsburg Nord und
90.000 qm im weiteren Stadtgebiet
gegenüber.
Die Stadt beauftragte ein Wertgutachten und nahm dieses zum Anlass, eine
städtische GmbH mit dem Ziel zu gründen, die gewerblichen Einheiten in der
„Unteren Stadt GmbH“ zu vereinen. Die bisherigen Eigentümer hatten sich bis dato
gescheut ihr Eigentum zusammenzuführen. Die Stadt wollte mit diesem Schritt
die Grundlagen für die Entwicklung des Centers schaffen, keineswegs jedoch
Betreiberin eines Einkaufszentrums werden. Zur Überraschung der involvierten
Projektentwickler führten die Verhandlungen der„Unteren Stadt GmbH“ sehr schnell
zur Zusammenführung der Flächen, obwohl die Eigentümer nicht die errechneten
Werte des Wertgutachtens als Verkaufserlös erzielen konnten.
Um das Risiko für die Stadt gering zu halten, wurden aufgabenverschiebende
Verträge geschlossen. Die Umsetzung der Entwicklung musste in einem engen
Zeitraum erfolgen. 2013 wurde ein Andienungsvertrag mit der ECE geschlossen.
Die Eigentumsanteile wurden in diesem Zusammenhang an ECE übertragen. Im
September 2015 soll das revitalisierte Center eröffnet werden.
22In Verbindung mit der Revitalisierung des Centers ist eine Aufwertung des Umfeldes
im Rahmen der städtebaulichen Sanierung geplant. Hier setzt die Stadt kommunale
Mittel ein, die sich aus der Differenz des erzielten Verkaufserlöses zu den Werten aus
dem Wertgutachten ergeben.
Marstall-Center Ludwigsburg
Die innere und äußere Gestaltung soll die Historie des Standortes aufnehmen und
eine große Ausstrahlung auf den öffentlichen Raum haben.
23Wie gehen wir mit Lebenszyklen um? Es ist der Begriff des Trading Downs
gefallen. Eine weitere Gefahr besteht außerdem in der Musealisierung alter
Ruinen der Industriekultur. Ich frage mich, was das für eine Gesellschaft ist,
die nur noch darauf abzielt bzw. nicht mehr genügend Lebenskraft hat, als
alte Dinge zu bewahren oder zu konservieren und es nicht schafft neue vitale
Begegnungszentren zu schaffen.
REFLEXION
(Andreas Reiter)
Einzig an den Symbolen darf es nicht hängen. Aber Symbole haben auch eine
starke Kraft, weil sie die Kultur und damit Gemeinschaft stärken. Zukünftig
wird es deshalb immer stärker auch um soziale Innovationen gehen, bei
denen über die Umgestaltung der Handelsimmobilie hinaus auch die
Platzgestaltung ein Thema sein wird. Zentrale Fragen werden diesbezüglich
sein, welche Sozial- und Begegnungsräume geschaffen werden, die abseits
des Konsumierens wichtig sind. Diese konsumfreien Zonen sind ein wichtig-
es und ausbaufähiges Spannungsfeld der Zukunft, das Begegnungsräume
für Kommunikation schafft.
(Stephan Reiß-Schmidt)
24Umnutzung von großflächigen Einzelhandelsimmobilien
Was passiert, wenn Stadt und Immobilieneigentümer nicht zu-
sammenkommen?
Dr. Egbert Dransfeld
Herr Dr. Dransfeld ist Mitbegründer (1993) und seit 2002 alleiniger Inhaber des
Institutes für Bodenmanagement (IBoMa). Vorrangiges Ziel des Institutes ist es,
den öffentlichen sowie privaten Sektor bei der Mobilisierung von Boden für die
Stadtentwicklung zu unterstützen, dabei aber auch zum haushälterischen Umgang
mit der knappen Ressource „Boden“ anzuregen. “Stadt braucht Boden!” Das Institut
möchte dazu beitragen, dass jederzeit das richtige Grundstück, am richtigen Ort
und zu einem vertretbaren Preis zur Verfügung steht. Herr Dr. Dransfelds Institut
ist bundesweit in der Planimplementierung und dem besonderen Städtebaurecht
beratend tätig, erstellt Grundstückswertgutachten und ist ausserdem im Feld der
Forschung und Bildung aktiv.
Ausgangslage bei leerstehenden Immobilien ist oft ein langfristiger Stillstand.
Die Grundprobleme der Entwicklung von (Einzelhandels)Immobilien sind meist
schwierige Eigentumsstrukturen, die zu Stadtentwicklungsproblemen werden.
Oft führen diese zu Trading Down Prozessen. Wie kann eine Kommune darauf
reagieren und welche Instrumente können eingesetzt werden? Keine seltene
Ausgangssituation ist der Umstand, dass ein ehemaliges Kaufhaus leer steht, sich
kein Käufer findet oder der Eigentümer unbekannt bzw. uninteressiert an der
Immobilie ist. Da Stadtentwicklung Zeit braucht, ist ein beispielsweise halbjähriger
Leerstand noch kein Problem. Handlungsbedarf ist erst gegeben, wenn negative
Auswirkungen auf die Umgebung erkennbar werden. Betrachtet man große
ehemalige Handelsimmobilen lassen sich drei Typologien, basierend auf ihren
Umgebungsbezug, charakterisieren:
Gebietsbezogenheit vs.
!"#$%&$'()*+$,-.(-+/.-01,-'2 !"#$%%&$,-.(-+/.-01,-'2 !"#$%%%&$875'9/+:)32
Einzelgrundstück
$$$$$$$3-('$4567+(-7/.-05, $$$$$$$$$$4567+(-7/.-05, %;;1.(Immobilienwirtschaftliches
Problem: Leerstand führt zu
Wertverlust
positive Jahresreinerträge negative
Jahresreinerträge
!"# !"$ !"#$
!"# %&'!()*+!",&-".&/'**-"-!0)+!)0&11&*
2&&0-!3*,&-4"2&&0-!3*,"5678-!
!"$ %&'!()*+!9"3:",&;"*&/3!'Für den „Zugriff“ bzw. die Mobilisierung stehen den Kommunen verschiedene
Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung:
1. Privatrecht – Preis ist Verkehrswert: Das Vorkaufsrecht bei Zwangs-
Es wird abgewartet, da die Immobilienpreise gegebenenfalls sinken. Hierdurch versteigerung für Kommunen ist
kann die Möglichkeit entstehen, relativ preiswert an die Immobilie zu gelangen. nicht in der letzten BauGB-Novelle
verankert worden.
2. Zwangsversteigerungen:
Über Zwangsversteigerungen können Kommunen in Einzelfällen zum Erwerb
kommen. Da Gemeinden jedoch keine Sonderrechte innehaben, können sie zwar
mit bieten, ein Erfolg ist aber nicht garantiert. Zudem gibt es gelegentlich fingierte
Geschäfte, die nur das Ziel haben, den Preis hochzutreiben.
3. Vorkaufsrecht:
Wird dann interessant, wenn die verlangten Preise nicht dem Marktwert entsprechen.
Wird der Preis für zu hoch gehalten, kann die Kommune dagegen vorgehen.
4. Zwangsankauf:
Der Zwangskauf kann in Gebieten mit Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen
erfolgen. Es greift das besondere Bodenrecht, § 165 Absatz 3. Die Städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme kann als „schärfstes Schwert“ von der Kommune genutzt
werden, ist jedoch bei Handelsimmobilien eher hintergründig.
5. Enteignung:
Die letzte zu nutzende Möglichkeit ist eine Enteignung. Oft reicht es für die
Kommune indes aus, zu wissen, dass diese Anwendung finden kann um den
Immobilieneigentümer unter Druck zu setzen. Eine Enteignung ist aber auf nur
wenige Fälle anwendbar; die Anwendungsvorraussetzungen sind „streng“ (i.d.R.
nur planakzentrisch möglich; Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme).
Das Thema Boden und der Bodenwert ist der Schlüssel für das Thema
REFLEXION
dieser Tagung. Das Bodenrecht muss dringend reformiert und den
aktuellen Gegebenheiten angepasst werden. Aber selbst bei einem
noch so guten Bodenrecht ist die Durchführung der Instrumente eine
aufwendige Management-, Koordinations- und Kommunikationsaufgabe,
für die Kommunen quantitativ und qualitativ personell nicht ausreichend
ausgestattet sind.
(Stephan Reiß-Schmidt)
Insbesondere mit dem Besonderen Städtebaurecht stehen den Kommunen
Instrumente zur Verfügung, um die Entwicklung von Immobilien anzustoßen, v.a.
wenn die Eigentümer diese verhindern.
27Übersicht über potentielle
1234156( Instrumente
LM6',/N-7/+-(,-75',
!"#$%&"'"#()*+&*",-.'"/0* L(N($?19-7'(/(-75',/,-.1+2%'/+6'9/-+05',/,-.1+
@>$A:)3.65,-.1+
B>$C+69+5;.65
D>$CEF 7889":";%"#()*+&*",-.'"/0*
G>$CH? O17365P/7-)*+
I>$JH7*6Kostenbeteiligung der Eigentümer
Bei Städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen nach §§ 136 ff BauGB muss
rechtssicher abgewogen werden, ob ein städtebaulicher Missstand vorliegt,
bspw. wenn die Immobilie so groß ist, dass diese als einzelnes Sanierungsgebiet
ausgewiesen werden kann. Ist dies der Fall, sind zwei unterschiedliche Verfahren
einsetzbar: Beim „vollen” Verfahren besteht ein Bodenrechtsansatz, jedoch auch ein
hoher Verwaltungsaufwand. Das „einfache” Verfahren ist gemäß § 142 Abs. 4 BauGB
weniger aufwendig.
Der Verfahrensablauf startet mit dem Beschluss über den Beginn vorbereitender
Untersuchen, welche anschließend durchgeführt werden. Darauf folgt die Satzung
zur Festlegung des städtebaulichen Sanierungsbereiches (Satzungsbeschluss),
die Durchführung der Sanierungsmaßnahme und am Ende die Aufhebung der
Sanierungssatzung. Es ist zu beachten, dass die Maßnahmen heutzutage nicht
länger als 15 Jahre dauern dürfen.
Das „volle” Verfahren mit seinen Genehmigungsvorbehalten im Sanierungsrecht
kann angewendet werden, wenn folgende Vorraussetzungen vorliegen:
sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen (nur insoweit diese die
Maßnahmenkosten nicht überschreiten) zu erwarten sind,
die Stadt Grundstücke kauft und
Spekulation vermieden werden sollen.
Beim „vollen” Verfahren hat die Kommune erhebliche ordnungspolitische
Mitspracherechte, wie die Genehmigungspflicht der Grundstückskaufverträge
sowie Grundschuldbestellungen und die Bestellung von belastenden Rechten.
Die sanierungsbedingten Wertsteigerungen sind der Allgemeinheit durch
Wertabschöpfung zuzuführen und müssen wieder zweckgebunden im
Quartier eingesetzt werden. Es wird jedoch nur „abgeschöpft”, was durch die
Sanierung qualitativ verbessert wurde; die konjunkturelle Wertsteigerung bleibt
unberücksichtigt.
29Die Finanzierungssystematik im
vollen Sanierungsverfahren
REFLEXION
Man wird neue ordnungspolitische Instrumente entwickeln müssen, um den
Auswüchsen der Globalisierung und den zunehmenden Bodenspekulationen
entgegenwirken zu können.
(Andreas Reiter)
Das Thema Enteignung ist als solches schwierig. Das Enteignungsrecht bietet zunächst
keine allgemeine Rechtsgrundlage für die Enteignung von Großleerständen. Bei
bestimmten Fallkonstellationen kann diese jedoch trotzdem in Frage kommen.
So kann beispielsweise die „planakzessorische Enteignung“ angewendet werden,
wenn die Kommune z.B. an der Stelle der Immobilie öffentlichen Freiraum schaffen
möchte. Auch im Rahmen von Stadtumbaumaßnahmen ist eine Enteignung
theoretisch möglich vgl. §85 Abs.1 Nr. 7 BauGB, verlangt aber eine strenge
Anwendungsprüfung.
Als Fazit zu diesem Themenkomplex kann festgehalten werden, dass ein Kauf
durch die Kommune durch ordnungspolitische Erwägungen gerechtfertigt sein
sollte. Zudem empfiehlt sich bei heterogenen Problemlagen von Großimmobilien
die Durchführung von Voruntersuchungen. Dadurch erfolgen eine umfassende
Analyse der Ist-Situation und die problembezogene Schärfung der städtebaulichen
Ziele. Mit der Gestaltung einer Vorkaufssatzung ist das Grundproblem vielleicht
auch schon lösbar.
30Es gibt eine Fülle von Instrumenten, die nicht immer alle und überall
anwendbar sind. Wir brauchen zudem ein grundsätzlich anderes
Verständnis von öffentlichem Interesse und privatem Eigentum. Man muss
berücksichtigen, dass das Baurecht Eigentumsbestandteil ist und nicht auf
Zeit verliehen wird. Es führt kein Weg daran vorbei, wir müssen uns mit den
REFLEXION
nicht kooperationswilligen Eigentümern auseinandersetzen und wir müssen
uns auf ein Nichtwachstum und neue Paradigmen einstellen. Wir müssen neu
denken.
(Stephan Reiß-Schmidt)
Derzeit erleben wir in der Stadtentwicklung, ähnlich wie in der Konsumpolitik,
einen Retrotrend. Im Moment fehlt der große Wurf, der uns in die Zukunft
blicken lässt. Die Besinnung auf das Vergangene ist eine Pause zum Luft
holen, um den Sprung in die Zukunft vorzubereiten.
(Andreas Reiter)
31Das Interesse der Immobilieneigentümer an Handelsimmobilien
Shopping-Center oder Stadt-Quartiere?
Entwicklungsperspektiven, Chancen und Risiken für neue
Projekte und Altbestände
Urbane Erlebniswelt versus digitaler Bequemlichkeit
Gerd Wilhelmus
Herr Wilhelmus ist seit 18 Jahren bei der ECE und seit 2003 als Geschäftsführer der
ECE Development G.m.b.H & Co. KG tätig. In seiner beruflichen Laufbahn war er in der
kommunalen Wirtschaftsförderung & Stadtentwicklung tätig. Der Projektentwickler
ECE beschäftigt Spezialisten aller immobilienrelevanten Fachbereiche und
entwickelt ganze Stadtquartiere. Speziell ausgebildete Center-Manager lassen die
Einkaufszentren der ECE zu lebendigen Marktplätzen werden.
Digital-Shopping – Erlebnis-Shopping
Die Entwicklungen im Einzelhandel sind durch den eCommerce bestimmt.
Smartphones revolutionieren den Einzelhandel. Multichannel oder Crosschanel
sind Erfordernisse für Unternehmen, um sich auf das veränderte Kaufverhalten
einzustellen. Der digitale Einkauf hat mittlerweile ein Marktvolumen von ca.
10%, wobei sich dieser in den einzelnen Branchen unterschiedlich darstellt. Beim
Buchhandel liegt der Marktanteil schon bei 40%, bei Fashion bei 25%. Der deutsche Der stationäre Einzelhandel hat
Einzelhandel hat es lange versäumt sich auf diese Entwicklung einzustellen. Seit mehr mit dem eCommerce einen starken
als zwei Jahren werden Konzepte entwickelt, die Vertriebs- und Marketingstrategien Konkurrenten bekommen, den es
zu nutzen gilt.
auf unterschiedlichen Kanälen berücksichtigen. Das gilt auch für Betreiber von
Einkaufszentren, die sich stärker auf die Entwicklungen einstellen müssen.
Eine große Chance liegt bei Click und Collect. ECE hat in Kooperation mit Roland Multi- und Crosschanneling-
Berger umfangreiche Befragungen durchgeführt und festgestellt, dass das Thema Konzepte werden zukünftig
den Erfolg von Unternehmen
Zuhause bequem bestellen aber im Laden abholen, einen großen Pluspunkt bei den
bestimmen
Kunden und Mehrwert für den Handel hat. Der Kunde kann die Auswahl im Geschäft
anprobieren, der Händler hat ggf. weitere Mitnahmeeffekte, da beispielsweise noch
Accessoires gekauft werden.
Der stationäre Einzelhandel muss künftig das Thema Erlebnisshopping noch Multisensorische Ladenkonzepte
stärker in den Vordergrund stellen; Stichwort Showrooming. Die Vorteile des geben dem stationären Handel
stationären Einzelhandels, die u.a. in der haptischen Wahrnehmung der Produkte, einen Wettbewerbsvorteil
in der sofortigen Produktmitnahme sowie im Aufbau von Emotionalität und
Erlebnisatmosphäre liegen, müssen weiter gestärkt werden. Ladenlokale die
multisensorisch auf ihre Kunden einwirken sind erfolgreich.
32So nimmt Abercrombie + Fitch die Lebenswelt der jungen Bevölkerung auf und
schafft für diese Authentizität. Im Laden gibt es laute Musik, sportliche junge Männer
begrüßen die Kundinnen mit freiem Oberkörper. Allerdings sind die Halbwertzeiten
derartiger Modelle kürzer. Es müssen immer wieder neue Erlebniskonzepte
entwickelt werden.
Foto aus Folienvortrag ausschneiden?
Ein anderes Beispiel ist Globetrotter. Sie setzen nicht nur im stationären Verkauf auf
Erlebnis, sondern haben schon lange verschiedene Vertriebswege mit stationärem
Verkauf, Online-Plattform und klassischem Versandhandel etabliert.
Anhand der Apple-Stores lässt sich der Trend zum Showrooming ablesen, der
zukünftig noch an Bedeutung gewinnen wird.
33Braucht der Handel weniger Stadt?
Mit dem Handel wandelt sich die Stadt. Damit stellt sich die Frage, ob der Handel
zukünftig mehr oder weniger Stadt braucht. Die Ausgangssituation ist durch einen
Hyperwettbewerb auf allen Kanälen gekennzeichnet: zwischen online und offline,
zwischen Innenstadt und Peripherie, zwischen Groß- und Kleinstadt, zwischen
Fachgeschäft und Fachmarkt, zwischen lokalem Shopping und Weltstadtshopping
rund um den Globus.
Auf der anderen Seite steht jedoch auch eine Renaissance der Innenstädte. Wir
sprechen von neuer Urbanität. Es ist ein Trend zum Wohnen in der Innenstadt zu
verzeichnen, nachdem jahrzehntelang vor den Toren der Stadt gelebt wurde.
Allerdings werden die Städte vor allem in ihren Citylagen und Shoppingcentern
immer uniformer und austauschbarer. Das liegt natürlich v.a. am hohen
Filialisierungsgrad.
Der Strukturwandel im Handel ist nicht zu stoppen. Wir sehen dieses an der
Entwicklung der Warenhäuser, die zur Disposition stehen. Der Druck auf die
Innenstädte nimmt zu. Es sind weitere Flächenexpansionen zu erwarten, damit
steigt der Druck auf die Flächenproduktivitäten weiter und es besteht die
Notwendigkeit zur permanenten Flächenanpassung. Der Marktanteil der Filialisten
wird sich zudem weiter erhöhen. Internationale Anbieter mit neuen Konzepten
drängen auf den deutschen Markt und besetzen die besten Standorte, da sie die
höchsten Mieten zahlen können. Die Folg ist ein verschärfter Standortwettbewerb
bei gleicher Verteilungsmasse. Der Kunde entscheidet nach Bequemlichkeit und/
oder nach Einzigartigkeit bzw. Erlebnisqualität. Er sucht die Individualität in der
Innenstadt, das Alleinstellungsmerkmal der Handelsformate, die Positionierung
oder Profilierung von Shoppingcentern.
Aber auch der Kunde verändert sich. Gesundheit und Nachhaltigkeit spielen eine
immer größere Rolle, was sich z.B. in der neuen, urbanen Zielgruppe der LOHAS
(Lifestyles Of Health And Sustainability) widerspiegelt. Hinzu kommt eine neue
Kultur der Selbstverwirklichung. Die Konsumenten haben neue Wünsche, z.B.
nach Nähe und Vertrauen. Auch Service wird zunehmend wichtiger, vor allem
da die Kunden mittlerweile durch das Internet viel informierter sind als früher. In
Deutschland herrscht nach wie vor eine Markenorientierung vor. Marken sind
Anerkennungs- und Statussymbole, was in anderen Ländern, z.B. in Skandinavien,
schon nicht mehr so ist.
Projektentwicklung von Handelsimmobilien im Konflikt der Interessen
Bei der Projektentwicklung von Immobilien stoßen unterschiedliche Interessen
aufeinander. Due Diligence Prozesse stehen bei Entwicklern wie der ECE auf der
Tagesordnung. Die Mieter stellen klare Anforderungen hinsichtlich Flächengröße,
Flächenzuschnitt, der Lage innerhalb des Centers sowie flexibler Öffnungszeiten.
34Die Städte erwarten von einem Projektentwickler multifunktionale Konzepte, die
möglichst (geförderten) Wohnungsbau integrieren. Städtebauliche Integration
und Verträglichkeit mit dem vorhandenen Bestand stehen für die Kommunen an
erster Stelle. Die Städte möchten bestimmte (großflächige) Wunschmieter haben,
die noch nicht am Standort sind und möglichst wenige Kleinflächen. Gleichwohl
sind die kleinen Flächen für die Shoppingcenterbetreiber wichtig, da aus diesen ein
Großteil der Mieten generiert werden.
Auf der Seite der Investoren werden verlässliche Investitionsstrukturen, d.h.
möglichst langfristige Mietverträge, gewünscht. Angesichts der Entwicklung
des Handels tritt hier ein Konflikt auf. Die Handelsformate haben immer kürzere
Laufzeiten, die eigentlich einen Betreiber veranlassen müssten, nur noch 5-jährige
Mietverträge abzuschließen. Das ist nicht im Interesse des Investors, hier kommt es
zu Interessenkonflikten auch zwischen Entwicklern und Investoren. Die Investoren
möchten nachhaltige Nutzungskonzepte, die noch in 20 Jahren funktionieren.
Zudem soll der Anteil an vermietbarer Fläche hoch sein, um eine gute Rendite
zu gewährleisten. Allerdings sind in einem Center nur ca. 60% der gebauten
Flächen auch Mietflächen. Die restlichen Flächen werden für die Mall, Fluchtwege,
Treppenhäuser, Anlieferung, Parken etc. benötigt.
Projektentwicklung von Handelim-
mobilien im Konflikt der Interessen
Zusammengefasst gibt es aus Sicht der ECE wachsende Anforderungen der Städte
an die Entwickler:
Hohe städtebauliche und architektonische Ansprüche
Begrenzung der Verkaufsflächen („Wettbewerbsschutz“)
Quer-Subvention öffentlicher Infrastruktur (z.B. Integration einer Bibliothek)
(geförderter) Wohnungsbau
„Neuansiedlungsquoten“ (50% der gewerblichen Mieter sollen noch nicht in
der Stadt vorhanden sein)
Mitentscheidung der Bürger, nicht nur Mitsprache
Belebung ohne Verdrängung
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