Bebauungsplan Nr. 179 C - POTENBURG SÜDOST - Stadt Wilhelmshaven
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Bebauungsplan Nr. 179 C
POTENBURG SÜDOST
Begründung gemäß § 9(8) BauGB (Baugesetzbuch)
E N T W U R F
Stand: 09. Juli 2021
Bebaungsplan Nr. 179C POTENBURG SÜDOST - Begründung -
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INHALTSVERZEICHNIS:
1 PLANUNGSANLASS UND PLANUNGSZIEL...................................................................4
2 DAS PLANGEBIET ........................................................................................................4
2.1. LAGE, GRÖSSE UND ABGRENZUNG DES PLANGEBIETES ..........................................................4
2.2. STÄDTEBAULICHE SITUATION UND DERZEITIGE NUTZUNGEN ...................................................5
2.3. KARTENMATERIAL ...........................................................................................................5
2.4. PLANUNGSRECHTLICHE GRUNDLAGEN ................................................................................6
2.4.1. RAUMORDNUNG .............................................................................................................. 6
2.4.2. FLÄCHENNUTZUNGSPLAN ................................................................................................ 7
2.4.3. BEBAUUNGSPLÄNE .......................................................................................................... 9
2.5. DENKMALSCHUTZ ..........................................................................................................11
2.6. NATUR-, ARTEN- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ (LANDSCHAFTSRAHMENPLAN / LANDSCHAFTSPLAN
11
2.7. WALD ..........................................................................................................................12
2.8. ENTWÄSSERUNG ...........................................................................................................12
2.9. ERSCHLIESSUNG DES PLANGEBIETES / VERKEHR................................................................13
2.10. ÖFFENTLICHER PERSONENNAHVERKEHR (ÖPNV) ...........................................................13
2.11. TECHNISCHE INFRASTRUKTUR .....................................................................................14
2.12. ALTLASTEN UND SONSTIGE BODENBELASTUNGEN............................................................14
2.13. KAMPFMITTEL ...........................................................................................................14
2.14. GUTACHTEN ..............................................................................................................15
3 INHALT DES BEBAUUNGSPLANES ............................................................................17
3.1. BAUFLÄCHEN ...............................................................................................................18
3.1.1. ALLGEMEINES WOHNGEBIET ........................................................................................... 19
3.1.2. MASS DER BAULICHEN NUTZUNG, GRUNDSTÜCKSGRÖSSE.................................................. 19
3.1.3. ÜBERBAUBARE UND NICHT ÜBERBAUBARE FLÄCHEN......................................................... 22
3.1.4. ANZAHL DER VOLLGESCHOSSE / HÖHE ............................................................................. 22
3.1.5. BAUWEISE .................................................................................................................... 23
3.1.6. NEBENANLAGEN ........................................................................................................... 23
3.2. VERKEHRSFLÄCHEN.......................................................................................................24
3.2.1. STRASSENNAMEN.......................................................................................................... 24
3.2.2. PLANSTRASSE / QUERSCHNITT........................................................................................ 25
3.2.3. ERSCHLIESSUNG DER GRUNDSTÜCKE .............................................................................. 26
3.2.4. RAD- UND FUSSWEGE .................................................................................................... 26
3.2.5. VERKEHRSGRÜN ............................................................................................................ 27
3.3. GRÜNFLÄCHEN .............................................................................................................27
3.3.1. ÖFFENTLICHE GRÜNFLÄCHEN ......................................................................................... 28
3.4. WALD ..........................................................................................................................30
3.5. FLÄCHEN FÜR DIE WASSERWIRTSCHAFT UND REGELUNGEN DES WASSERABFLUSSES................30
3.6. IMMISSIONSSCHUTZ .......................................................................................................31
3.6.1. VERKEHRSLÄRM ............................................................................................................ 31
3.6.2. GEWERBELÄRM ............................................................................................................. 33
3.6.3. FLUGLÄRM .................................................................................................................... 38
3.6.4. LICHTIMMISSIONEN / LUFTSCHADSTOFFE ......................................................................... 39
3.7. VER- UND ENTSORGUNG .................................................................................................40
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3.7.1. VERSORGUNG................................................................................................................ 40
3.7.2. SCHMUTZ- UND OBERFLÄCHENWASSER ........................................................................... 41
3.7.3. VERWERTBAR ER ABFALL ............................................................................................... 42
3.8. FLÄCHEN FÜR DIE WASSERWIRTSCHAFT ...........................................................................42
3.9. NATURSCHUTZFACHLICHE UND GRÜNORDNERISCHE FESTSETZUNGEN ...................................42
3.9.1. NATURSCHUTZFACHLICHE FESTSETZUNGEN UND HINWEISE ............................................... 42
3.9.2. GRÜNORDNERISCHE FESTSETZUNGEN ............................................................................. 44
3.10. FLÄCHEN ODER MASSNAHMEN ZUM SCHUTZ, ZUR PFLEGE UND ZUR ENTWICKLUNG VON BODEN,
NATUR UND LANDSCHAFT / KOMPENSATIONSMASSNAHMEN ............................................................49
3.11. PFLANZLISTE: ...........................................................................................................50
3.12. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFT (ÖBV) ...............................................................................51
3.12.1. DACHFORM ................................................................................................................... 51
3.12.2. DACHNEIGUNG .............................................................................................................. 52
3.12.3. DACHMATERIALIEN ........................................................................................................ 52
3.12.4. EINFRIEDIGUNGEN......................................................................................................... 52
3.12.5. VORGARTENGESTALTUNG ............................................................................................... 52
4 BELANG VON NATUR UND LANDSCHAFT / UMWELTPRÜFUNG ................................53
4.1. EINLEITUNG .................................................................................................................53
4.2. UMWELTSCHUTZZIEL AUS ÜBERGEORDNETEN FACHGESETZEN UND FACHPLANUNGEN UND IHRE
BERÜCKSICHTIGUNG .................................................................................................................53
4.3. ARTENSCHUTZ ..............................................................................................................53
4.4. GESCHÜTZTE TEILE VON NATUR UND LANDSCHAFT .............................................................54
4.5. LANDSCHAFTSRAHMENPLAN DER STADT WILHELMSHAVEN (LRP) ........................................54
4.6. BESTAND UND BEWERTUNG VON NATUR UND LANDSCHAFT..................................................55
4.6.1. EMPFEHLUNGEN ........................................................................................................... 56
4.7. EINGRIFFSBILANZIERUNG ...............................................................................................57
4.8. FAZIT ..........................................................................................................................64
5 FLÄCHENBILANZIERUNG ..........................................................................................64
6 KOSTEN .....................................................................................................................65
6.1. FINANZIERUNG .............................................................................................................65
7 BODENORDNENDE MASSNAHMEN ...........................................................................65
8 VERFAHRENSVERMERKE ..........................................................................................65
8.1. RECHTSGRUNDLAGEN ....................................................................................................65
8.2. VERFAHRENSÜBERSICHT ................................................................................................66
8.3. BETEILIGUNG DER ÖFFENTLICHKEIT .................................................................................66
8.4. BETEILIGUNG DER BEHÖRDEN .........................................................................................66
9 UNTERSCHRIFTEN / VERFASSER..............................................................................67
10 ANHANG ....................................................................................................................68
11 HINWEISE ..................................................................................................................68
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BEGRÜNDUNG
1 PLANUNGSANLASS UND PLANUNGSZIEL
Im Stadtgebiet gibt es derzeit nur im Bereich POTENBURG Wohnbauflächen, die kurz- bzw.
mittelfristig für Einfamilienhausbebauung entwickelt werden können. Der Bebauungsplan Nr.
179C POTENBURG SÜDOST nimmt daher die ursprüngliche Planung (Bebauungsplan Nr.179
POTENBURG) eines allgemeinen Wohngebietes als 3. Bauabschnitt wieder auf. In dem
anstehenden Verfahren sollen die Festsetzungen zur Verkehrsplanung (Straßenbreite), das
Maß d. baulichen Nutzung sowie Festsetzungen zur Lärmschutzanlage im Vergleich zum
Ursprungsplan überarbeitet und analog zum 1. und 2. Bauabschnitt (Bebauungsplan Nr.179A)
harmonisiert werden.
Die Grundzüge des ursprünglichen Bebauungsplanes Nr. 179 bleiben bestehen, daher kann
das Verfahren als einfaches Verfahren gem. §13 BauGB durchgeführt werden.
Ziele der Planung sind:
Entwicklung eines allgemeinen Wohngebietes
Erschließung des Wohngebietes
Sicherung von gesunden Wohnverhältnissen im Rahmen des Immissionsschutzes
(Lärmschutzanlage –Verkehrslärm)
Regelungen zum Umwelt und Klimaschutz
Planverfahren:
Das Verfahren wird im vereinfachten Verfahren gem. §13 Baugesetzbuch (BauGB) durchge-
führt. Der Bebauungsplan sattelt auf den (Ursprungs-) Bebauungsplan Nr. 179 POTENBURG
auf, der am 17.09.2016 rechtskräftig geworden ist und auf dieser Fläche Wohngebiete entwi-
ckelt. Die Festsetzungen des Ursprungbebauungsplan werden nur geringfügig verändert und
analog den Bestimmungen für den 1. und 2. Bauabschnitt (Bebauungsplan Nr.179A) ange-
passt. Die Grundzüge der Ursprungsplanung bleiben erhalten. Für das Verfahren bedeutet
dies, dass die Verfahrensverkürzungen des § 13 BauGB beansprucht werden =Verzicht auf die
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden. Außerdem wird von der Umweltprü-
fung (Umweltbericht) abgesehen und diese Belange im Kapitel 4 „Belang von Natur und Land-
schaft“ abgearbeitet.
2 DAS PLANGEBIET
Das Kapitel 2 informiert über die rahmengebenden Fakten zum Plangebiet und weist auf spe-
zielle rechtliche Grundlagen hin. Darüber hinaus werden Daten, übergeordnete Planungen
und die Bestandssituation erläutert, die den rechtlichen und sonstigen Rahmen für die nach-
folgende Planung bildet.
2.1. LAGE, GRÖSSE UND ABGRENZUNG DES PLANGEBIETES
Das Plangebiet Nr. 179C POTENBURG SÜDOST liegt im Südwesten der Stadt Wilhelmshaven
im Stadtteil Schaardeich zwischen der Maade und dem Europaviertel. Das Plangebiet grenzt
an die Westseite des Bebauungsplans Nr. 69 Lautsallee. Im Süden wird der Geltungsbereich
von der Südkante der Oldenburger Straße (B210) begrenzt. Im Westen begrenzt der Potenbur-
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ger Weg das Plangebiet. Im Norden grenzt das Plangebiet an den 1. und 2. Bauabschnitt PO-
TENBURG an. Das Plangebiet ist ca. 9,2 ha groß. Der exakte Zuschnitt des Plangebiets ergibt
sich aus der Planskizze wie folgt:
2.2. STÄDTEBAULICHE SITUATION UND DERZEITIGE NUTZUNGEN
Das Plangebiet wird noch landwirtschaftlich für die Weidewirtschaft genutzt. Der Grünzug
Lautsallee mit diversen Gärten und vereinzelten Wohnnutzungen im Osten des Plangebietes
wird größtenteils in der weiteren Planung erhalten. Der Potenburger Weg wird in die Planung
übernommen, die Wegeführung leicht nach Osten versetzt. Die nördlich gelegene Fläche des
1. Bauabschnittes (Bebauungsplan Nr. 179A mit Rechtskraft v. 17.04.2021) wurde inzwischen
mit dem Nahversorgungszentrum realisiert. Der 2. Bauabschnitt im Bebauungsplan Nr. 179A
wird zurzeit zur Erschließung vorbereitet, die Bautätigkeit soll 2021/22 beginnen.
2.3. KARTENMATERIAL
Die Planzeichnung des Bebauungsplanes Nr. 179C POTENBURG SÜDOST wurde unter Ver-
wendung der amtlichen Liegenschaftskarte der Niedersächsischen Vermessungs- und Katas-
terverwaltung – des LGLN Landesamtes für Geoinformationen und Landentwicklung Nieder-
sachsen, Katasteramt Wilhelmshaven im Maßstab 1:1000 erstellt. Die Daten sind georeferen-
ziert gemäß ETRS 89_UTM.
Die Genauigkeit und Vollständigkeit der Planunterlage muss dem Zweck, der mit dem Bebau-
ungsplan verfolgt wird, entsprechen. Die Planunterlage muss die vorhandenen baulichen An-
lagen, soweit sie städtebaulich von Bedeutung sind, sowie die öffentlichen, Straßen, Wege und
Plätze vollständig enthalten. Die Anforderungen an die Genauigkeit und Vollständigkeit ist ab-
hängig von den Auswirkungen des Bebauungsplanes auf die geometrische Form der Grund-
stücke. Bei Bebauungsplänen, die Festsetzungen von überbaubaren und nicht überbaubaren
Flächen enthalten, müssen mindestens hinsichtlich folgender Darstellungen geometrisch
einwandfrei sein:
Der Umringsgrenze für den Geltungsbereich des Bebauungsplans,
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derjenigen Grenzen, die bei der Durchführung des Bebauungsplans bestehen bleiben
sollen,
derjenigen Grenzen, die bei der Durchführung des Bebauungsplans fortfallen sollen,
aber zu einer neu zu bildenden Grenze in bestimmter geometrischer Beziehung stehen,
derjenigen baulichen Anlagen, die für die Festsetzungen der überbaubaren und der nicht
überbaubaren Grundstücksflächen von Bedeutung sind.
2.4. PLANUNGSRECHTLICHE GRUNDLAGEN
In diesem Kapitel wird darüber informiert, welche planungsrechtlichen Vorgaben bei der vor-
liegenden Planung zu berücksichtigen sind.
2.4.1. Raumordnung
Im Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) wird der Stadt Wilhelmshaven die
Funktion eines Oberzentrums zugewiesen.
Abbildung 1: Auszug aus dem LROP Neubekanntmachung 2017
Vollumfänglich kann das LROP im Raumordnungsportal Niedersachsen eingesehen werden:
https://sla.niedersachsen.de/raumordnung/FIS-RO/
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Regionales Raumordnungsprogramm: als kreisfreie Stadt besteht für Wilhelmshaven gem.
§5 (2) NROG die Option, von der Aufstellung eines Regionalen Raumordnungsprogrammes ab-
zusehen. Stattdessen tritt an diese Stelle der Flächennutzungsplan. Davon macht die Stadt
Gebrauch.
2.4.2. Flächennutzungsplan
Für die Wohnbauflächen der „Wohnstadt West“ (Bebauungspläne Nr. 175, 176A, 178, 179A,
180, 181, 182) wurde die 22. Änderung des Flächennutzungsplans 1994 als Grundlage für die
Entwicklung im Stadtteil Schaardeich wirksam. Mit der Aufstellung des (Ursprungsplanes)
Bebauungsplanes Nr. 179 POTENBURG wurde im Parallelverfahren die 47. Änderung des Flä-
chennutzungsplanes hinsichtlich der Sonderbaufläche Möbel/Nahversorgungszentrum aktu-
alisiert und die Wohnbauflächen im Geltungsbereich integriert.
Die Bauflächen im Geltungsbereich der 47. Flächennutzungsplanänderung werden durch zwei
sich kreuzende Grünflächen in vier Bereiche gegliedert. Im Bereich östlich des Potenburger
Weges werden Wohnbauflächen dargestellt, während auf den westlichen Flächen Sonderge-
biete entwickelt werden. Parallel zur Hooksieler Landstraße liegt im Nordwesten das Sonder-
gebiet Nahversorgung und im Südwesten zur Oldenburger Straße (B210) befindet sich das
Sondergebiet Möbel.
Der Bebauungsplan Nr. 179C – Potenburg Südost- wird aus den Darstellungen des Flächen-
nutzungsplans entwickelt (§8(2) BauGB).
Verfahrensdaten der 47. Ä. Flächennutzungsplan:
Aufstellungsbeschluss: 17.03.2010 Rat der Stadt
Frühzeitige Bürgerbeteiligung 29.10. – 11.11.2013
Frühzeitige Behördenbeteiligung 30.09. – 31.10.2013
Entwurfsbeschluss 17.02.2016 Rat der Stadt
Öffentliche Auslegung 01.03. – 04.04.2016
Feststellungsbeschluss 15.06.2016 Rat der Stadt
Genehmigung 21.07.2016 Bezirksregierung Weser-Ems
Veröffentlichung/Wirksamkeit 17.09.2016
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Abbildung 2: Auszug 47. Änderung FNP
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2.4.3. Bebauungspläne
Der Bebauungsplan Nr. 179C POTENBURG SÜDOST wird aus dem Südostteilgebiet des Ur-
sprungsbebauungsplans Nr. 179 entwickelt. Er grenzt in jeder Richtung an Bereiche, für die
rechtskräftige Bebauungspläne vorliegen.
Bebauungsplan Nr. 179 (Ursprungsbebauungsplan) /179A POTENBURG
Der Bebauungsplan Nr.179 wurde am 17.09.2016 rechtskräftig, der nördlich des Grünzuges
gelegene Bereich ist durch den Bebauungsplan Nr. 179A mit Rechtskraft vom 17.04.2021
überplant worden. In diesem Gebiet sind Allgemeine Wohngebiete sowie ein Nahversorgungs-
zentrum festgesetzt. Außerdem sind Grünachsen enthalten, die die benachbarten Gebiete mit-
einander verknüpfen. So entsteht ein Grünflächenring der von der Kirchreihe bis an die Maade
reicht und in Nord-Südausrichtung entlang des Potenburger Wegs die Schaarreihe mit der
Oldenburger Straße verbindet.
Abbildung 3: Bebauungsplan Nr. 179 (Ursprungsplan –Nordteil überholt durch Bebauungsplan Nr. 179A s.u.)
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Abbildung 4 Bebauungsplan Nr. 179A (Rechtskraft v. 17.04.2021)
2.Bauabschnitt - Städtebaulicher Entwurf, Bebauungs-
plan Nr. 179A
Die Vorbereitungen für die Erschließung und Vergabe
der Grundstücke im 2. Bauabschnitt werden 2021 durch-
geführt. Die Bebauung der Grundstücke kann im An-
schluss daran begonnen werden.
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Bebauungsplan Nr. 179B POTENBURG
Der Rat hat am 25.09.2019 die Aufstel-
lung des Bebauungsplanes mit dem
Ziel beschlossen ein „Sondergebiet
Möbel“ für großflächigen Einzelhan-
del zu entwickeln. Hierzu sind vorge-
lagerte Verfahren (u.a. Regionales Ein-
zelhandelskonzept / Moderationsver-
fahren) abzuarbeiten.
Bebauungsplan Nr. 69 mit 69/2.Ä + 69/5.Ä. LAUTSALLEE
Der Bebauungsplan ist 1967 rechtswirksam geworden und setzt Reine Wohngebiete fest. Die
Wohngebiete sind als III – IV geschossige Bauzeilen für den Geschosswohnungsbau entwickelt
worden.
Bebauungsplan Nr. 36 A EBKERIEGE WEST
Der Bebauungsplan ist 1981 rechtswirksam geworden und setzt Gewerbe- und Mischgebiete
fest. Die zur Oldenburger Straße (B 210) orientierten Nutzungen sind als eingeschränkte Ge-
werbegebiete festgesetzt.
2.5. DENKMALSCHUTZ
Innerhalb des Änderungsbereiches sind keine Baudenkmale, Bodendenkmale oder denkmal-
geschützte Anlagen bekannt.
2.6. NATUR-, ARTEN- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ (LANDSCHAFTSRAHMENPLAN /
LANDSCHAFTSPLAN
Geschützte oder schutzwürdige Teile von „Natur und Landschaft“ sind der geschützte Land-
schaftsbestandteil LB 79 „Lautsallee“, etwa 6,5 ha mesophiles Grünland (sonstige naturnahe
Fläche gem. § 22 NAGBNatSchG i. V. m. § 29 BNatSchG) sowie vier gem. § 30 BNatSchG ge-
setzlich geschützte Biotope (Kleingewässer). Durch die Vernässung von „Bombentrichtern“
sind diese Kleingewässer entstanden. Eine Genehmigung zur Inanspruchnahme dieser Bio-
tope wird durch die UNB Wilhelmshaven in Aussicht gestellt, soll aber erst im Zuge konkreter
Bauvorhaben erteilt werden. Die Grundstückskäufer werden auf die erforderliche Genehmi-
gung hingewiesen. Der Hinweis hierzu wird in die Planurkunde aufgenommen.
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Abbildung 5: Stadtkarte 2016, Schutzgebiete
2.7. WALD
Ein Gehölzbestand innerhalb des geschützten Landschaftsbestandteils Lautsallee ist als ca.
0,4 ha großen Wald i. S. des § 2 (3) des Niedersächsischen Gesetzes über den Wald und die
Landschaftsordnung (NWaldLG) kategorisiert. Danach ist Wald jede mit Waldbäumen be-
stockte Grundfläche, die aufgrund ihrer Größe und Baumdichte einen Naturhaushalt mit eige-
nem Binnenklima aufweist. Nach einer Erstaufforstung oder wenn sich aus natürlicher Ansa-
mung mindestens kniehohe Waldbäume entwickelt haben, liegt Wald vor, wenn die Fläche den
Zustand nach Satz 1 wahrscheinlich erreichen wird. Zum Wald gehören nach § 2 (4) NWaldLG
auch die dort unter Nr. 1 - 3 aufgeführten Landschaftselemente wie z. B. verlichtete Grund-
flächen, Waldblößen, Gewässer. Die gesetzlich notwendigen Kriterien erfüllt das betroffene
Gehölz; der im Osten verlaufende Wasserzug, in welchem bereits Bäume wachsen, hindert
nicht die Waldeigenschaft. Der betroffene Wald ist im Wesentlichen ein aus Sukzession ent-
standener Laubmischwald, überwiegend mit den Baumarten Erle, Ahorn, Weide, in den
Wachstumsstadien Jungwuchs bis mittleres Baumholz.
Der Umbau der Oldenburger Straße betrifft die weiter im Westen gelegenen Flächen, wie in
dem städtebaulichen Entwurf aufgezeigt wird. Es wird keine Waldfläche für die Straße in An-
spruch genommenen.
2.8. ENTWÄSSERUNG
Durch die Erschließung und Bebauung der Wohn- und Sondergebiete ändert sich der Befesti-
gungsgrad und somit die Abflussverhältnisse. Im Rahmen eines Oberflächenentwässerungs-
konzeptes wurden die geänderten Abflüsse dargestellt. Weiterhin wurden Lösungsvorschläge
für die zukünftige Oberflächenentwässerung erarbeitet. Mit Rechtskraft des „Ursprungbebau-
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ungsplanes Nr. 179“ wurden die Planungen der Oberflächenentwässerung weitgehend umge-
setzt. Die Verlegung und der Neubau der Regenrückhaltebecken sind für die nördlich gelege-
nen Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 179A) abgeschlossen. Im Geltungs-
bereich dieses Bebauungsplans (Nr.179 C) sind noch die Regenrückhalteanlagen entlang des
Potenburger Weges fertig zu stellen.
Für die Einleitung von Niederschlagswasser in die Oberflächengewässer oder den Untergrund
ist in Abhängigkeit von Art und Umfang der Flächennutzung eine wasserrechtliche Einlei-
tungserlaubnis bei der unteren Wasserbehörde zu beantragen. Es sind Rückhaltemaßnahmen
und in Abhängigkeit von der Flächennutzung Abwasservorbehandlungsmaßnahmen vorzuse-
hen.
2.9. ERSCHLIESSUNG DES PLANGEBIETES / VERKEHR
Das geplante Baugebiet wird an mehreren Stellen mit dem Stadtgebiet vernetzt. Als nächste
übergeordnete Straße ist die Hooksieler Landstraße über die Neue Friedenstraße zu errei-
chen. Die Hauptanbindung des Baugebiets Potenburg erfolgt somit über die „Neue Frieden-
straße“. Ein 200 m langer Abschnitt der „Neuen Friedenstraße“ ist zur Erschließung des nörd-
lich gelegenen Wohngebietes Schaar West gebaut worden und schließt auch die Baugebiete
Potenburg an. Der 3. Bauabschnitt wird künftig über die Hundertwasserallee und außerdem
den Europaring erschlossen.
Das Europaviertel und die Wohngebiete Potenburg sollen über die Straßen -Straßburger Allee
und Europaring - miteinander verbunden werden. Die Straßburger Allee (Brüsseler Straße)
und der Europaring sind bereits in der Form hergestellt worden, dass eine Verlängerung nach
Westen gut realisiert werden kann. Im 3. Bauabschnitt (Bebauungsplan Nr. 179C) befindet sich
der Anschluss an den Europaring.
Hierdurch ergibt sich auch für das Europaviertel den Vorteil zusätzlicher Zufahrten. Bisher ist
das Europaviertel nur mit dem Europaring an das Straßennetz angeschlossen. In einem Not-
fall sind die Quartiere nur durch diese eine Zufahrt erreichbar. Falls im Havarie Fall ausge-
rechnet diese Straße versperrt sein sollte, ergeben sich für Anwohner keine Gelegenheiten,
per Kfz die Gebiete zu verlassen oder anzufahren. Auch Rettungsfahrzeuge können das Gebiet
dann nicht erreichen. Außerdem können Umwege mit der geplanten Vernetzung in Richtung
Westen vermieden werden.
Durch die Erreichbarkeit westlich gelegener Hauptstraßen wird die vorliegende Situation
deutlich verbessert werden und der Nachteil einer einzigen Zufahrt entfällt. Insgesamt wer-
den im System durch die zweite Anbindung und der daraus resultierenden Umverteilung we-
niger Kilometer gefahren, was sich positiv auf die Umweltbilanz auswirkt. (Siehe auch Kapitel:
3.2Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. „Verkehrsflächen“).
2.10. ÖFFENTLICHER PERSONENNAHVERKEHR (ÖPNV)
Der ÖPNV ist ein wichtiger Bestandteil der Urbanität unserer Stadt und trug zu einem erheb-
lichen Teil an der Auszeichnung des European Energie Award bei. Eines der Ziele ist es, den
Anteil des motorisierten Individualverkehres weiter zu senken (Modal Split, NVP 2014 Punkt
3. Ziele und Maßnahmen zur Entwicklung des straßengebundenen ÖPNV).
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Im Bereich der Baugebiete ist es nicht vorgesehen, dass eine Buslinie durch dieses Gebiet
geführt wird, da die Querschnitte zu gering sind. Um das Baugebiet an den ÖPNV anzuschlie-
ßen, ist eine Führung der Linie 4 von der Schaarreihe in die Neue Friedenstraße mit einem
neuen Haltepunkt und einem Wendepunkt im Bereich der Kreisverkehrsanlage denkbar. Dies
setzt mindestens einen Anschluss der Neuen Friedenstraße bis zur Schaarreihe voraus.
Alternativ stehen die Haltestellen in Nr. 11 Europaviertel, Nr. 12 Gartenweg und Nr. 13 Schaar-
reihe zur Verfügung. Außerdem ist auch die Bedienung über die Linie 3 Haltestelle 15 Wohn-
stadt West in der Kurt-Schumacher-Straße möglich. Die Alternativen entsprechen mit ihren
Entfernungen zu den o.g. Haltestellen nicht dem gültigen Nahverkehrsplan der Stadt Wil-
helmshaven, der Einzugsbereiche für Kern- Kernrand und die Außenzone festlegt. Selbst im
Bereich der Außenzone wird der Einzugsbereich von 600 m überschritten. Diesen Maßgaben
des Nahverkehrsplans könnte durch den konsequenten Ausbau (Verlängerung) der Frieden-
straße entsprochen werden. Der überwiegende Anteil aller Anwohner würde in einem Halte-
stelleneinzugsbereich unter 450 Meter liegen.
2.11. TECHNISCHE INFRASTRUKTUR
Richtfunkstrecken/ Radar
Das Plangebiet befindet sich im Interessengebiet der militärischen LV-Radaranlage Brockze-
tel. Die Bundeswehr hat keine Bedenken, wenn bauliche Anlagen einschließlich untergeord-
neter Gebäudeteile eine Höhe von 30 m unterschreiten. Die Bundesnetzagentur teilt mit, dass
Beeinflussungen von Richtfunkstrecken durch neue Bauwerke unter einer Bauhöhe von ca. 20
m nicht sehr wahrscheinlich sind. Messeinrichtungen des Prüf- und Messdienstes der BNetzA
werden durch die Planung nicht beeinträchtigt. Im Bebauungsplan Nr. 179C Potenburg Südost
wird die max. Gebäudehöhe über konkrete Festsetzungen in folgender Weise geregelt:
Die maximale Höhe der Gebäude im den Wohngebieten beträgt 9,50 m (für das WA 1 max.
Firsthöhe).
2.12. ALTLASTEN UND SONSTIGE BODENBELASTUNGEN
Altlasten und Bodenbelastungen sind derzeit nicht bekannt.
2.13. KAMPFMITTEL
Kampfmittel
Das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen Regionaldirektion
Hameln-Hannover – Kampfmittelbeseitigungsdienst – hat im Rahmen der Aufstellung des Ur-
sprungbebauungsplans Nr. 179 am 13.07.2015 mitgeteilt, dass die vorhandenen alliierten
Luftbilder ausgewertet wurden. Die Aufnahmen zeigen Bombardierungen, Flakstellungen und
Schützenlöcher im Planbereich (siehe farbig gekennzeichnete Flächen der folgenden Abb.).
Daher ist davon auszugehen, dass noch Bombenblindgänger vorhanden sein können, von de-
nen eine Gefahr ausgehen kann. Aus Sicherheitsgründen werden in den rot markierten Flä-
chen Gefahrenerforschungsmaßnahmen empfohlen.
Die Stadt Wilhelmshaven als derzeitige Grundstückseigentümerin hat eine Sondierung des
Plangebietes beauftragt. Eine durchgeführte oberflächennahe Kampfmittelsondierung hat im
Ergebnis ergeben, dass zur Feststellung der Kampfmittelfreiheit im Bereich der Verdachts-
flächen eine punktuelle Bergung empfohlen wird; die Kampfmittelfreiheit ist hierbei bis eine
Tiefe von max. 3,50 m u. GOK beschränkt. Eine tieferreichende Kampfmittelfreiheit (> 3,50 m
u. GOK) kann nur durch eine entsprechende Tiefensondiermaßnahme (bis 10 m u. GOK, im
Raster 1,50 x 1,50 m) erreicht werden.“
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Die Tiefensondierung wird erforderlich, wenn Pfahlgründungen notwendig sind. Dieses wird
wahrscheinlich auch bei den Einfamilienhäusern notwendig sein.
Im Bebauungsplan erfolgt ein dahingehender Hinweis mit folgender Ergänzung: hinsichtlich
der erforderlichen Gefahrenerforschungsmaßnahmen wenden Sie sich bitte an die Stadt Wil-
helmshaven, Amt für Umweltschutz und Bauordnung, Abteilung Wasserwirtschaft, Küsten-
und Bodenschutz, Freiligrathstraße 420 in Wilhelmshaven.
Da bei Sondierungen auch Munition aufgefunden werden kann, deren Entsorgung aus Billig-
keitsgründen kostenfrei erfolgt, sollten im Interesse eines eventuellen Erstattungsanspru-
ches die Sondierungen erst nach einer erfolgten Preisabfrage (drei Firmen) vergeben werden.
Abbildung 6 Kampfmittelräumkataster, Stand: 13.07.2015
Quelle: LGLN Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen – Kampfmittelbeseiti-
gungsdienst –
2.14. GUTACHTEN
Für die Grundlagenermittlung wurden Konzepte berücksichtigt, Untersuchungen
durchgeführt und Gutachten erstellt:
1 „Untersuchungen im Bereich Potenburg“ Oktober 2014 - Ingenieurbüro Dr.Schwerdhelm
& Tjardes (IST), Schortens zur Thematik: Erschließung / Anbindung des Plangebiets
(ohne Sondergebiet Möbel)
2 „Oberflächenentwässerungskonzept Bebauungsplan Nr. 179 Potenburg“ September
2015 - Ingenieurbüro Dr.Schwerdhelm & Tjardes (IST), Schortens
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3 Schalltechnischer Bericht Nr. LL 9726.1/01 über die Ermittlung der Verkehrs- und Ge-
werbelärmsituation im Bereich des Bebauungsplangebietes Nr. 179 „Potenburger Weg“
der Stadt Wilhelmshaven, 12.11.2015 Ingenieurgesellschaft Zech, Lingen
4 „Sinning, Frank - Büro für Ökologie, Naturschutz und räumliche Planung (2011): B-Plan
179 „Potenburg“ – Kartierungsergebnisse zu den Gruppen Brutvögel, Amphibien, Fleder-
mäuse und Biotoptypen (Stadt Wilhelmshaven). Stand 09.01.2011
5 Von der Mühlen & Dietrich – Bürogemeinschaft Landschaftsplanung (2010/2011): Be-
standserhebungen von Biotoptypen im Stadtgebiet Wilhelmshavens einschließlich der
Erfassung besonders geschützter und bestandsgefährdeter Farn- und Blütenpflanzen
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3 INHALT DES BEBAUUNGSPLANES
Im Plangebiet wird ein „Allgemeines Wohngebiet“ entwickelt, das den 3. Bauabschnitt im Neu-
baugebiet Potenburg markiert und das Konzept der vorherigen Bauabschnitte fortsetzt.
Die Baugebiete in Potenburg werden durch Grünflächen gegliedert. Diese Grünflächen sind
mit benachbarten Grünflächen der angrenzenden Quartiere vernetzt. Ein Grundzug der Pla-
nung sind die überörtlichen Rad- und Fußwegeverbindungen (Schulwege), die innerhalb der
Grünflächen integriert sind. Mit der Entwicklung des Baugebietes Potenburg wird die Lücke
zwischen dem Europaviertel und dem westlich gelegenen Bereich Schaardeich/Maadetal ge-
schlossen. Es entsteht somit ein großräumig vernetztes attraktives Naherholungsgebiet mit
Wasserflächen im Grünen.
Die Wasserflächen in den Grünzügen dienen ebenfalls der Rückhaltung von Oberflächenwas-
ser (Regenrückhaltung). Auch werden hier Kompensationsmaßnahmen umgesetzt.
Abbildung 7: Grünordnungsplan (Anhang 2 zum Bebauungsplan Nr. 179 – Ursprungsplan)
Das allgemeine Wohngebiet soll die ungebrochene Nachfrage nach Grundstücken für
Einfamilienhäuser befriedigen. Die Stadt Wilhelmshaven hat als Oberzentrum unter anderem
auch die Aufgabe Bauland zu entwickeln und zur Verfügung zu stellen. Dieses Angebot an
Bauland ist auch wichtig, um Neubürger und insbesondere junge Familien für einen Wohnsitz
in Wilhelmshaven zu interessieren und dem Trend der rückläufigen Einwohner entgegen
wirken zu können. Insbesondere aufgrund der derzeitigen europäischen Zinspolitik besteht
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ein Bedarf an Grundstücken, um Geld in ein Eigenheim zu investieren und somit für das Alter
Vorsorge treffen zu können.
3.1. BAUFLÄCHEN
In Potenburg (Bebauungsplan Nr. 179A POTENBURG – mit Rechtskraft vom 17.04.2021) wurde
der 1. Bauabschnitt für Einfamilien- und Doppelhäuser inzwischen (2017-2021) realisiert. Für
den 2. Bauabschnitt werden die Erschließungsmaßnahmen derzeit vorbereitet, damit Ende
2021 die Bebauung beginnen kann. Das Versorgungszentrum mit zwei Discountern und einem
Drogeriemarkt wurde 2020 eröffnet.
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan Nr. 179C soll der 3. Bauabschnitt entwickelt werden.
Abbildung 8: Auszug Städtebaulicher Entwurf, Stand Feb. 2021 Aktualisieren
Mit dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf Nr. 179C POTENBURG SÜDOST wird der (seit
17.09.2016 rechtskräftige) Ursprungsplan Nr. 179 überarbeitet und die Festsetzungen des 3.
Bauabschnittes an die Festsetzungen des 1+2. Bauabschnittes angepasst.
Im Städtebaulichen Entwurf werden 57 Grundstücke für Einfamilienhäuser parzelliert. Die
Grundstücke gliedern sich in 34 Grundstücke für klassische ortstypische Einfamilienhäuser,
8 Grundstücke für ebenerdige, seniorengerechte Bungalows und 15 Grundstücke für Stadt-
villen.
Mit dem geplanten Wohngebiet soll die Möglichkeit eröffnet werden, dass die Bauherren ihre
unterschiedlichen Träume von Baustilen (Haustypen) verwirklichen können. Um dennoch ein
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geordnetes Stadtbild zu erzielen, werden Rahmenbedingungen geschaffen, die neben der
Bauweise auch die Kubatur der Wohngebäude und die max. zulässige Verdichtung betreffen.
Das Stadtbild dient Städten und Regionen oder auch dem Wohnquartier und Baugebiet als
Merkmal der regionalen Identifikation und schafft neben einzelnen Wahrzeichen einen
Wiedererkennungswert. Daher werden verwandte gleichartige Formen und Kubatoren für
Baukörper in abgegrenzten Bereichen zu Blöcken zusammengefasst. Insgesamt werden drei
verschiedene Gebäudetypen festgesetzt. Diese rahmenbildenden Festsetzungen sind ein
wesentlicher Grundzug der Planung zur Gestaltung der Wohngebiete und des Stadtbildes.
3.1.1. Allgemeines Wohngebiet
Die Wohnbauflächen im Bebauungsplan Nr. 179C POTENBURG werden als Allgemeines
Wohngebiet (WA) gem. §4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt.
Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen, Wohngebäude sind die wichtigste
den Gebietscharakter prägende Nutzungsart. Neben der Wohnnutzung ist allerdings auch ein
Fächer von Anlagen und Betrieben der öffentlichen und privaten Nahversorgung der
Bevölkerung allgemein zulässig, die mit der Wohnruhe in diesem Gebietstyp vereinbar sind.
Das allgemeine Wohngebiet gewährt ein hohes Maß an Wohnruhe.
Das allgemeine Wohngebiet wird in die Baugebiete WA1 bis WA3 untergliedert. Die
Unterscheidung betrifft die Kubatur der Gebäude, die Mindestgrundstücksgröße und die
zulässige Anzahl von Wohneinheiten/Grundstück.
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets gilt, dass die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen
gem. §4 (3) Nr. 1 bis 5 BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht
störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) gem.
§1 (6) BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. Diese Ausnahmen des §4 (3)
BauNVO werden ausgeschlossen, um die Anwohner nicht durch Betriebe mit hohem
Besucherverkehr und flächenintensiven Nutzungen zu belasten.
3.1.2. Mass der baulichen Nutzung, Grundstücksgrösse
Für das neue Wohngebiet wird eine familiengerechte Wohnbebauung mit verschiedenen
Haustypen angestrebt. Die Haustypen werden durch geeignete Festsetzungen gegliedert und
sollen gestalterisch einheitliche Blöcke bilden, um ein geordnetes Stadtbild und eine Identifi-
kation mit dem Wohngebiet durch gleiche Rahmenbedingungen zu erreichen.
Um für die Festsetzungen realistische Größen für die Rahmenbedingungen zu erhalten, wur-
den Wilhelmshavener Bauakten analysiert, die den geplanten Bautypen entsprechen. Die in
diesem Zusammenhang ermittelten Daten bilden die Grundlage für die Grundflächenzahl
(GRZ), Grundstückgröße und Kubatur (ÖBV).
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Die nachfolgend abgebildeten Haustypen1 sind im allgemeinen Wohngebiet entsprechend ih-
rem festgesetzten Standort zulässig.
Abbildung 9: Übersicht Zuordnung der Wohngebiete und ihre Haustypen
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird im WA 1 und WA 2 auf 0,3 festgesetzt. Bezeichnet wird diese
GRZ als GRZ I.
Der Berechnung der GRZ I = 0,3 werden zugrunde gelegt:
Hauptgebäude mit Dach,
Balkone, Loggien, Terrassen (verbunden mit der Hauptanlage)
mit der Hauptanlage baulich oder funktional verbundene Swimmingpools
Die GRZ I kann gem. §19(4) Satz 2 BauNVO durch Nebenanlagen überschritten werden, dies
ist dann die GRZ II. Die GRZ II = GRZ I + zulässige Überschreitung.
Zu den Nebenanlagen zählen: unterirdische Anlagen (Tiefgaragen), Wege zur Erschließung
der Hauptanlage, Garagen und überdachte Stellplätze, Stellplätze, Zufahrten zu Garagen und
(überdachten) Stellplätzen, Feuerwehrumfahrungen, Standflächen für Abfallbehälter, befes-
tigte Lagerflächen, freistehende Überdachungen, Swimmingpool (nicht mit der Hauptanlage
verbunden), Zisternen, Öl- und Gastanks, Gartenhütten, Gewächshäuser, Ställe zur Kleintier-
haltung, wesentliche Einfriedigungen, Zaunanlagen, Stützmauern, Solaranlagen (nicht mit
der Hauptanlage verbunden), Funk- und Fernmeldetechnik
Die GRZ II wird im WA 1+2 abweichend von §19(4) Satz 2 BauNVO mit einer maximalen Über-
schreitung von 25 % festgesetzt. Damit soll eine lockere Bebauung mit entsprechend großen
Gartenflächen entstehen, die typisch für die Einfamilienhausgebiete sind. Außerdem kann mit
1 (Fotos, u.a. Archiv Stadt Wilhelmshaven, Fachbereich Stadtplanung und Stadterneuerung
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einer reduzierten GRZ die Bebauungsdichte und insbesondere das Maß der Bodenversiege-
lung pro Grundstück begrenzt werden.
In der Vergangenheit wurde festgestellt, dass Bauträger die Wirtschaftlichkeit in den Vorder-
grund gestellt und keine realistischen Dichtewerte über die Versiegelung in ihren Antragsun-
terlagen berücksichtigt haben. In den Unterlagen wird die zulässige GRZ bei Vorhaben mit
zwei Wohneinheiten insbesondere durch die Nebenanlagen gerade eingehalten, aber tatsäch-
lich benötigte Nebenanlagen werden nicht aufgeführt.
Hierzu zählen fehlende Verbindungen zwischen dem Stellplatz / Garage und der Haustür, die
einen Umweg über die Verkehrsfläche zur Zuwegung zur Haustür verursacht. Oder es wurden
keine Abstellräume für Gartengeräte und –möbel bzw. für Fahrräder berücksichtigt. Dies
führt in der Praxis zu einer nachträglichen illegalen Versiegelung, da die GRZ bereits ausge-
schöpft wurde. Um Abhilfe zu schaffen, wird eine Ausnahme von den Festsetzungen getroffen,
die für die allgemeinen Wohngebiete WA 1 + 2 eine weitere Überschreitung ausschließlich für
untergeordnete Nebenanlagen gem. §14 BauNVO (z.B. Gartenhäuser) -die gem. NBauO ge-
nehmigungsfrei sind- bis zu einer GRZ von max. 0,4 zulässt. Damit liegt die Gesamtversiege-
lung (=GRZ I+II) der Einfamilienhausgrundstücke bei 40%.
Für das Allgemeine Wohngebiet WA 3, wird die Grundflächenzahl auf 0,4 festgesetzt, dies ist
gemäß § 17 (1) BauNVO die Obergrenze, außerdem gilt eine zulässige Überschreitung der GRZ
II von 50% für Nebenanlagen. Die in diesem Baugebiet zulässigen Haustypen sind Bungalows.
Bungalows sind ebenerdige Gebäude, die ihr Raumprogramm auf der Erdgeshossebene un-
terbringen. Dieser Gebäudetyp ist durch einen höheren Versiegelungsgrad geprägt. Die hö-
here GRZ im Bereich des WA 3 ist insofern diesem speziellen Haustyp geschuldet.
Mindest-Grundstücksgröße / Wohneinheiten
Ziel des Bebauungsplans ist eine aufgelockerte Bebauungsstruktur aus freistehenden Einzel-
häusern. Insbesondere ist im Rahmen des 1. Bauabschnittes aufgefallen, dass bei den Bun-
galows Probleme bei der Unterbringung der Nebenanlagen und Stellplätze entstanden sind.
Deshalb ist analog zu gelungenen Beispielen zur Siedlungsdichte in den benachbarten Wohn-
gebieten sowie zur Gewährleistung einer dem städtischen Raum angepasste Grundstücks-
größe bei der Vergabe der Grundstücke eine Mindestgrundstücksgröße (F) einzuhalten. Dane-
ben wird die zulässige Zahl der Wohneinheiten (WE) pro m² angefangene Grundstücksfläche
begrenzt.
Die Festsetzung der Mindestgrundstückgrößen wird wie folgt festgelegt:
WA 1: F = 600 m² je Einzelhaus
WA 2: F = 500 m² je Einzelhaus
WA 3: F = 500 m² je Einzelhaus
In Wohngebäuden ist je angefangene m² Grundstücksfläche maximal folgende Anzahl an
Wohneinheiten (WE) zulässig:
WA 1: 1 WE / 800 m²
WA 2: 1 WE / 700 m²
WA 3: 1 WE / 800 m²
Als absolute Obergrenze sind max. 2 WE / Wohngebäude zulässig.
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3.1.3. Überbaubare und nicht überbaubare Flächen
Die bebaubare Fläche wird mittels Baugrenzen gebildet. Diese sind so festgesetzt, dass groß-
zügige, zusammenhängende bebaubare Flächen entstehen.
Die Baugrenzen werden in einem Abstand von 3 m zu den öffentlichen Verkehrsflächen und 5
m zu den Grünflächen festgesetzt, abgesehen von dem südöstlich gelegenen WA2 und dem
WA3. In diesem Baugebiet ist ein 3 m Abstand zur öffentlichen Grünfläche (Bereich Lautsallee)
festgesetzt, da die Bautiefen durch die geschwungene Erschließungsstraße geringer sind. Im
Bereich des WA3 soll eine ausreichende Tiefe der bebaubaren Fläche vorgehalten werden.
Dem Bebauungsplan liegt ein städtebaulicher Entwurf zugrunde, der aufzeigt, wie eine Be-
bauung der Grundstücke realisierbar ist und die die angedachte Parzellierung aufzeigt.
Zur Schaffung einer einheitlichen Gebäudeflucht und zur Gewährleistung einer harmonischen
Straßenraumsituation, sind auf der straßenseitigen, nicht überbaubaren Grundstücksfläche
Garagen und überdachte Einstellplätze (Carports) gem. § 12 (6) BauNVO sowie Nebenanlagen
in Form von Gebäuden gem. § 14 (1) BauNVO unzulässig. Auch die an öffentlichen Grünflächen
(Potenburger Weg und „Ost-West-Grünzug“) angrenzenden Grundstücke sollen von Garagen
und überdachte Einstellplätze (Carports) gem. § 12 (6) BauNVO freigehalten werden. In diesem
Bereich sollen die privaten Gartenflächen den Übergang zur öffentlichen Grünfläche ergän-
zen. Andere Nebenanlagen, wie genehmigungsfreie Gartenhäuser sind zulässig, da es sich um
kleinere Anlagen handelt.
3.1.4. Anzahl der Vollgeschosse / Höhe
Das Allgemeine Wohngebiet wird hinsichtlich der Höhen und der Bauweise in drei Gruppen
gegliedert: Stadtvillen, klassische Einfamilienhäuser mit geneigtem Dach, Bungalows.
Zur Steuerung der baulichen Höhenentwicklung und zur Entwicklung eines geordneten Stadt-
bildes wird innerhalb der Baublöcke der allgemeinen Wohngebiete (WA) die maximale First-
höhe (FH) und die Traufhöhe (TH) festgesetzt. Die Traufhöhe wird als maximale Höhe bzw.
Mindesthöhe festgesetzt, abhängig von der beabsichtigten städtebaulichen Wirkung der Ku-
batur und Formen in dem Baugebiet.
Um für die Festsetzungen realistische Größen zu erhalten, wurden Wilhelmshavener Bauak-
ten auch zu diesem Thema analysiert.
Die Baublöcke des WA 1 grenzen an die öffentlichen Grünflächen und bilden ein Rahmen nach
Norden und Westen. Im WA 1 sind große Grundstücke vorgesehen, hier können II-geschossige
Stadtvillen mit höheren (Mindestmaß) Traufen errichtet werden. Diese Gebäudetypen sind vor-
nehmlich durch ihre hohen Fassaden charakterisiert, daher werden eine Mindesttraufhöhe
von 6 m sowie eine maximale Firsthöhe von 9 m festgesetzt. Auf die Festsetzung der Dachform
wird verzichtet, da diese bei diesen Gebäuden im Verhältnis zur Kubatur von untergeordneter
Bedeutung ist. Diese Haustypen (z.B. als Toskana-Haus) sind zurzeit zwar besonders gefragt
aber auch sehr kostspielig.
Im innenliegenden Bereich und zur Lautsallee ist das WA 2 festgesetzt. Im WA2 können die
typischen norddeutschen Haustypen errichtet werden (Friesenhäuser mit Walmdächern bzw.
Krüppelwalmdächern sowie übliche Satteldachhäuser). Im WA2 wurden die für diesen Stil
charakteristischen Rahmenbedingungen (Dachtyp, First- und Traufhöhe) festgesetzt. Eine
Ausnahme wird von der I-Geschossigkeit zugelassen, wenn die o. g. Rahmenfestsetzungen
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erfüllt sind. Dadurch ist auch das Obergeschoss für Aufenthaltsräume gut geeignet und die
Kubatur fügt sich trotzdem in diesen Baugebietsabschnitt ein.
Das WA 3 grenzt an den Lärmschutzwall zur Oldenburger Straße (B210). Im WA 3 sind nur
eingeschossige Gebäude ohne Obergeschoss zulässig. Daher wird auch eine entsprechend
niedrige Trauf- und Firsthöhe festgesetzt. Dieser Bereich wird durch Lärmschutzwälle ge-
schützt. Die für einen dauerhaften Aufenthalt geeigneten Räume sollen nicht über die Höhe
der Lärmschutzwälle hinausragen. Im Schallgutachten wird diese Höhenbeschränkung und
Nutzung vorgegeben. Bei der Zulässigkeit für Obergeschossnutzungen müsste der Lärm-
schutzwall um das gleiche Maß erhöht werden, was in der Konsequenz zum Verlust dieser
Grundstücksreihe führen würde. Jeder Höhenmeter Wall bedeutet mindestens 3 m Standflä-
che, bei einem sehr steilen Steigungsverhältnis von 1:1,5. Das WA 3 eignet sich daher insbe-
sondere für ebenerdige, senioren- und behindertengerechte Bebauung, wie Bungalows.
Höhen- Definition der Bezugspunkte
Maßgebend für die Bestimmung der Bauhöhe sind die in der textlichen Festsetzung definier-
ten Höhenbezugspunkte (§ 18 (1) BauNVO). Als unterer Bezugspunkt gilt die Straßenoberkante
(Fahrbahnmitte) der Planstraßen, die Höhen ü. NN sind im Bebauungsplan eingetragen. Die
obere Firstkante ist der obere Bezugspunkt für die maximale Firsthöhe (FH), als obere Ge-
bäudehöhe gilt der Gebäudeabschluss. Die Traufhöhe wird als Schnittpunkt zwischen der Au-
ßenfläche des aufgehenden Mauerwerks und der Dachhaut des obersten Vollgeschosses de-
finiert. Für untergeordnete und andere Bauteile, die in den Festsetzungen besonders aufge-
zählt wurden, gelten die Höhenfestsetzungen nicht. Damit besteht für die Bauherren ein Spiel-
raum für individuelle Lösungen innerhalb des festgesetzten Gestaltungsrahmens.
3.1.5. Bauweise
Die Gebäude im Allgemeinen Wohngebiet werden in offener Bauweise gem. § 22(1) Baunut-
zungsverordnung (BauNVO) mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser festgesetzt. Diese
Festsetzung entspricht dem Standard bei einer lockeren Einfamilienhausbebauung.
3.1.6. Nebenanlagen
Regelungen für Nebenanlagen werden insbesondere im Hinblick auf die Grundstückserschlie-
ßung sowie der Lage innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen getroffen. Hierzu
siehe Kapitel 3.1.3 „Überbaubare und nicht überbaubare Flächen“.
Es ist nicht vorgesehen, dass Müllfahrzeuge durch den befahrbaren Wohnweg fahren, aber es
soll auch zu keinen Gefährdungen durch herumstehende Müllbehälter im Verkehr kommen.
Daher wird im Bereich des Kreisplatzes eine Abstellfläche für Müllbehälter festgesetzt, die
den Mittelgrundstücken des befahrbaren Wohnweges zugeordnet ist. Pro Wohngebäude wird
dabei von einer Fläche von 1,5 m² ausgegangen. Die Abstellfläche hat daher eine Dimension
von 3 m².
Aus den Erfahrungen im 1. Bauabschnitt (Bebauungsplan Nr. 179A) hat sich gezeigt, dass Re-
gelungen zu den Grundstückserschließungsanlagen erforderlich sind.
In den Verkehrsflächen sollen Parkplätze mit begleitenden Baumbeeten untergebracht wer-
den. Die große Anzahl von überbreiten privaten Zufahrten und Zuwegungen haben dazu ge-
führt, dass die Fläche für die Parkflächen nicht ausreichend berücksichtigt wurde. Im 1. Bau-
abschnitt mussten die Parkplätze daher um 1 m gekürzt werden und sind nur noch zum Rück-
wärtseinparken geeignet. Auch die Baumbeete mussten verkleinert werden. Im 3. Bauab-
schnitt sollen die Parkplätze mit ihren Baumbeeten ohne diese Einschränkungen umgesetzt
werden.
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