WERTE IN WOHNEN ZBI WOHNWERT1 - WERBEMITTEILUNG - FONDSVERMITTLUNG24
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Werte in Wohnen
ZBI WohnWert1 ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. WohnWert 1
Geschlossene Investmentkommanditgesellschaft
Werbemitteilung
Exemplarisch: Fondsobjekt ZBI Professional 7, Magdeburg, Turmschanzenstraße 6
[ZBI WohnWert1]
Werte in Wohnen
ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. WohnWert 1
Geschlossene Investmentkommanditgesellschaft
3
[ZBI WohnWert1] Inhalt
Inhalt*
Vorwort 7
1 Das Wichtigste in Kürze 8
Eckdaten der Beteiligung am WohnWert 1 9
Merkmale der ZBI Fonds 10
Kennzahlen und Geschichte der ZBI Fonds 12
2 Das Angebot im Überblick 14
Prognosen 20
3 Der Markt für Wohnimmobilien 24
4 Ihr Partner, die ZBI Gruppe 28
Kernkompetenzen der ZBI Gruppe 30
„Alles-aus-einer-Hand-Konzept“ 31
Mitglieder des Vorstands der ZBI Gruppe 32
ZBI Fondsmanagement AG, die Kapitalverwaltungsgesellschaft der ZBI Gruppe 34
Einkauf und Verkauf 36
Vertrieb und Marketing 37
5 Investitionsbeispiele 38
6 Risikohinweise 42
Impressum 46
*Wichtiger Hinweis: Die in diesem Dokument enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung bzw. Empfehlung dar. Siehe hierzu auch die
Hinweise auf Seite 42.
4 5
Vorwort
Sehr geehrte Anlegerinnen und Anleger, tiven Investmentfonds (AIF). Gegenüber dem AIF kann
sehr geehrte Damen und Herren, das Direktinvestment einige Unwägbarkeiten bedeuten.
Dadurch, dass meist nur ein einziges Mietverhältnis exis-
wir möchten Sie mit diesem Kurzprospekt über den ZBI tiert, steht und fällt die Wirtschaftlichkeit der Anlage mit
WohnWert 1 informieren, unsere neue Investitionsmög- der Zahlungsfähigkeit nur eines Mieters.
lichkeit in die nach Einschätzung der ZBI Gruppe stabile In einem ZBI Fonds sind grundsätzlich weit über 1.000
Anlageklasse deutsche Wohnimmobilien. Mieterbonitäten vereint, was das Ausfallrisiko für den
Einzelnen reduziert.
Die ZBI Gruppe konnte bisher über 12.000 Kunden für
ihre Publikumsfonds gewinnen und zahlt regelmäßig Zudem profitieren die Anleger bei dem ZBI WohnWert 1
attraktive Beträge an die Anleger aus*. Dieses Jahr feiern von folgenden Vorteilen:
wir unser 15-jähriges Jubiläum als Emissionshaus für
Wohnimmobilienfonds und blicken auf eine erfolgreiche • Laufende, prognostizierte Auszahlungen von 3,00 %
Geschichte zurück. ansteigend bis 5,00 % p. a.
• Geringe Einstiegsgrößen ab 5.000 Euro
Gerade jetzt in Zeiten eines historisch niedrigen Zinsni- • Werthaltige Investments in Sachwerteinlagen mit
veaus sind Anleger auf der Suche nach rentablen Vermö- Partizipation an der Entwicklung auf dem deutschen
gensanlagen. In der Vergangenheit hatten Spar- und Ter- Wohnimmobilienmarkt
mineinlagen, Staatsanleihen und Lebensversicherungen • Ertragsorientierte breite Streuung durch Wohnobjekte
einen hohen Stellenwert bei privaten Investoren. in deutschen Ballungsräumen
Diese Anlageformen sind aber wegen der vergleichswei-
se geringen Erträge und des fehlenden Inflationsschut- Der ZBI WohnWert 1 unterliegt den regulatorischen Be-
zes zurzeit weniger erfolgreich. dingungen des Kapitalanlagegesetzbuches. Die Fonds
Stattdessen suchen die Anleger zu Recht Möglichkeiten, werden durch unsere eigene, von der BaFin zugelassene
in Sachwerte mit einem attraktiven Rendite-Risiko-Profil Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet. Diese Gesell-
zu investieren. Deutsche Wohnimmobilien gelten dabei schaft ist – nach den gesetzlichen Regelungen zum Anle-
nach unserer Einschätzung als wertstabil und eignen gerschutz – für das Portfolio- und das Risikomanagement
sich damit auch besonders für Anleger mit einem erhöh- unserer Fonds verantwortlich. Darüber hinaus steht wie
ten Sicherheitsbedürfnis. gewohnt das Know-how der gesamten ZBI Gruppe zur
Deutschland gilt als eines der wirtschaftsstärksten Län- Verfügung.
der in der Eurozone mit einer sehr guten Wirtschaftslage
und einem prosperierenden Wohnimmobilienmarkt, der Wir bedanken uns bei allen Anlegerinnen und Anlegern,
sich aktuell als wachstumsstark in Mietenentwicklung die uns ihr Vertrauen entgegengebracht haben, und freuen
Zentrale der ZBI Gruppe in Erlangen und Nachfrage erwiesen hat. Die Anlageklasse Wohn- uns auf eine langfristige und weiterhin erfolgreiche
immobilien ist aus unserer Sicht deshalb weiterhin sehr Zusammenarbeit.
interessant.
Erlangen, im Januar 2017
Für Investments in Immobilien gibt es grundsätzlich ver-
schiedene Möglichkeiten. Die bekanntesten sind das
Direktinvestment oder die Beteiligung an einem alterna-
*Aus der Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf künftige Dr. Bernd Ital Frank Auzinger
Entwicklungen / Ergebnisse geschlossen werden. Bitte beachten Sie Vorstand der Vorstand der
ZBI Vertriebs AG ZBI Vertriebs AG
hierzu die Darstellung der Risiken ab Seite 42
6 7
Das Wichtigste in Kürze
1
ECKDATEN DER BETEILIGUNG
1
Fondsgesellschaft / Publikums-AIF ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. WohnWert 1
(alternativer Investmentfonds) geschlossene Investmentkommanditgesellschaft (ZBI WohnWert 1)
Kapitalverwaltungsgesellschaft ZBI Fondsmanagement AG
(nachfolgend „KVG“)
Mindestbeteiligung 5.000 EUR zuzüglich 3,0 % Ausgabeaufschlag
Zeichnungsphase Das öffentliche Angebot beginnt frühestens mit Erteilung der Vertriebs-
(Zeitpunkt der Auflage des zulassung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
Investmentvermögens) (nachfolgend „BaFin“) gegenüber der KVG, längstens bis zum 31.12.2018.
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE Die KVG kann die Zeichnungsphase per Beschluss bis längstens zum
31.12.2019 verlängern.
Einzahlungstermine Innerhalb von 10 Tagen nach Annahme der Beitrittserklärung durch
die Treuhandkommanditistin.
Fondslaufzeit Bis zum Ende des fünfzehnten Jahres nach Beendigung der Zeichnungs-
phase; die Gesellschafter können durch Gesellschafterbeschluss mit einer
einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen die Laufzeit um bis zu fünf
Jahre verlängern, wenn nach Einschätzung der KVG eine Liquidation aus
wirtschaftlichen Gründen nicht im Interesse der Anleger ist.
Kommanditkapital 40 Mio. EUR (plangemäß), 200 Mio. EUR (maximal)
Platzierungsgarantie Die ZBI Zentral Boden Immobilien AG garantiert die Platzierung
des Gesellschaftskapitals bis zu einer Höhe von 10 Mio. EUR
Steuerliche Einkunftsart Vermögensverwaltend (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
Prognostizierte Auszahlungen* 3,00 % p. a. bis zum 31.12.2017, 3,25 % p. a. bis zum 31.12.2018,
3,50 % p. a. bis zum 31.12.2019, 4,00 % p. a. bis zum 31.12.2021,
4,50 % p. a. bis zum 31.12.2024, 5,00 % p. a. bis zum Ende der
planmäßigen Fondslaufzeit
Auszahlungstermine 31.05. und 30.11. eines jeden Jahres
Kapitalkontenverzinsung Max. 4 ,0 % p. a. bis zum 31.12.2017 sowie ab dem 01.01.2018 max.
aus Gewinnen vor Steuern 5, 0 % p. a. bis zum Ende der Fondslaufzeit, jeweils berechnet ab dem
(Hurdle Rate)* ersten auf die Einzahlung des zu verzinsenden Kommanditkapitals
folgenden Monatsersten; darüber hinaus mindestens 50 % Überschuss-
beteiligung aus den die Hurdle Rate überschreitenden Gewinnen.
Prognostizierter 212,5 %; entspricht 6,2 % p. a. durchschnittlicher Ertrag vor Steuern
Gesamtmittelrückfluss* (Prognose; jeweils bezogen auf die gezeichnete Kommanditeinlage
ohne Ausgabeaufschlag)
Exemplarisch: ZBI Professional 4, Lommatzscher Straße / Franz-Lehmann-Straße in Dresden
*Risikohinweis: Prognosen sind kein Indikator für zukünftige Entwicklungen.
8 9
[ZBI WohnWert1] Das Wichtigste in Kürze
MERKMALE DER ZBI FONDS
1. S tabile Vermögenskl asse 5. K apitalrückflüsse gemäS Prognose:
Wohnimmobilien – Rückzahlung des Kommanditkapitals
Besonders in bewegten Zeiten erweist sich die Investi- – Regelmäßige Auszahlungen (vor Steuern) von jähr-
tion in Wohnimmobilien als stabile Vermögensanlage. lich 3,00 % p. a. (2017) bis auf 5,00 % p. a.
Ein umsatzstarker Markt, der regelmäßige Cash-Flow ansteigend (2025)
aus den Mieteinnahmen und die Wertschöpfungspo- – Auffüllung der Kapitalkontoverzinsung bis auf
tentiale zeichnen diese Anlageklasse aus.* 5,00 % p.a. (Hurdle Rate) ab 01.01.2018
– Gesamtmittelrückfluss von 212,5 % entspricht
2 . die ZBI Gruppe – der Spezialist für einem durchschnittlichen Gesamtertrag vor
deutsche Wohnimmobilien Steuern von 6,20 % p. a.*
Die ZBI Gruppe bietet das komplette Spektrum der – Überschussbeteiligung aus den die Hurdle Rate
Immobiliendienstleistungen an. Seit dem Jahr 2002 überschreitenden Gewinnen
konzipiert die ZBI Gruppe Wohnimmobilienfonds für
private und institutionelle Anleger und verfügt über 6. Kundenzufriedenheit
eine positive Leistungsbilanz (Performance-Bericht Viele Anleger beteiligen sich an mehreren ZBI Fonds.
2015)*. Aktuell verwaltet sie ca. 16.500 Wohn- und Dadurch entsteht eine beachtliche Wiederanlagequo-
Geschäftseinheiten. Das aufgelegte Investmentvermö- te. Aktuell liegt diese gemessen am Kommanditkapital
gen liegt bei ca. 1,8 Mrd. Euro (Stand per 30.06.2016). bei über 60 % (siehe Grafik auf Seite 37).
3. Breite S treuung 7. Bisherige Leistungen für die Anleger
Die Diversifikation des Vermögens ist eine wichtige Die Attraktivität des jeweiligen ZBI Portfolios zeigt
Regel bei der Geldanlage. Die ZBI Fonds investieren in sich auch darin, dass bereits sechs Fonds erfolgreich
eine Vielzahl von Wohnimmobilien in verschiedenen verkauft werden konnten. Zusätzlich zur Einlage sind
Ballungszentren. Durch eine breitere Streuung der zu den Anlegern attraktive Gewinne ausbezahlt worden.*
erwerbenden Anlageobjekte sollen mögliche Ausfall-
risiken verringert und dadurch die Ertragschancen für 8. Ausge zeichne te Leis tung
Sie erhöht werden. Managementseriosität, Leistungen und Produkte der
ZBI Gruppe wurden mehrfach ausgezeichnet. Zuletzt
4. Das „Kunde-zuerst- Prinzip “ mit dem deutschen Beteiligungspreis 2015.*
Bevor die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) nach
dem Verkauf am Erfolg des Fonds partizipiert, müssen
die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sein: Jeder
Anleger muss am Ende der Fondslaufzeit die von ihm
geleistete Kommanditeinlage zuzüglich einer jährlichen
Kapitalkontoverzinsung (5,00 % p. a. ab 01.01.2018)
zurückerhalten, bevor darüber hinausgehende Gewin- * Bitte beachten Sie hierzu die Darstellung der Risiken ab Seite 42.
ne der Gesellschaft grundsätzlich hälftig zwischen Aus der Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf künftige
Anlegern und KVG geteilt werden. Entwicklungen / Ergebnisse geschlossen werden.
10 11
[ZBI WohnWert1] Das Wichtigste in Kürze
KENNZAHLEN UND GESCHICHTE
DER ZBI FONDS
DIE ZBI - KENNZ AHLEN DER A SSET- KL A SSE DEUT SCHE WOHNIMMOBILIEN*
1999 Gründung der ZBI Zentral Boden Immobilien AG
durch den Mehrheit sak tion är und Aufsicht srat s vorsit zenden
Pe ter Groner
2000 Aufbau des Bautr ägergeschäf t s, der S anierung und der Modernisierung
von Wohnungen. A nkauf diverser Immobilien für den Eigenbes ta nd
2002 Emission des ZBI Profession al 1
2004 Emission des ZBI Profession al 2
2005 Emission des ZBI Profession al 3
14 aufgelegte Fonds
2006 Emission des ZBI Professional 4
Berlin
2007 VVer
erkauf des ZBI Professional 1 und 2
k auf des ZBI Profes sion al 3 (5 0 %)
16.600 Zeichnungen* Magdeburg 2008 Emission des ZBI Professional 5
Leipzig
2009 Emission des Hannover Grund WP 01
15 Jahre Erfahrung im Fondssegment Duisburg Schwarzheide
Dresden
2010 Emission des ZBI Profession al 6
Frankfurt Erfurt Chemnitz Dresden
2011 Emission des ZBI Professional 7
754 Mio. Euro platziertes Kommanditkapital* Kronach 2012 V erkauf des ZBI Profession al 5
2013 Emission des ZBI Professional 8
Ver k auf des ZBI Profes sion al 3 (5 0 %)
Erlangen
18 Jahre Erfahrung in Sachwertinvestitionen 2014 Emission des ZBI Professional 9
Zulassung der ZBI Fondsman agement AG als K VG
V erkauf des ZBI Professional 4
V erkauf des Ha nnover Grund WP 01
2015 Emission des ZBI R egiofonds Wohnen
1.797 Mio. Euro aufgelegtes Investmentvermögen* 2016 Emission des ZBI Profession al 10
ZBI, ZENTRALE UND
2017 Emission des ZBI wohn Wert 1
GESCHÄFTSSTELLEN
* Stand: 30.06.2016
12 13
Das Angebot im Überblick
2
2
Gegenstand des vorliegenden Angebots ist die Betei- Der Fonds und die Be teiligung
ligung am unternehmerischen Erfolg eines auf Miet- im ÜberbliCK
erzielung und Veräußerungsgewinne am Ende der
Laufzeit ausgerichteten Immobilienportfolios. Fondsvolumen und Mindesteinlage
Das Kommanditkapital des ZBI WohnWert 1 beträgt
Der Anleger kann sich mittelbar als Treugeberkomman- planmäßig 40 Mio. Euro, wovon bereits 11.000 Euro
ditist an der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. durch die Gründungsgesellschafter gezeichnet wurden;
WohnWert 1 geschlossene Investmentkommandit- davon entfallen 1.000 Euro auf die geschäftsführende
gesellschaft mit Sitz in Erlangen beteiligen. Für die zu Kommanditistin und 10.000 Euro auf die Treuhand-
erwerbenden Immobilien bzw. Anteile an Immobilien- kommanditistin, während die Komplementärin keine
Das Angebot im Überblick gesellschaften sind in den Anlagebedingungen des ZBI Kapitaleinlage leistet. Gemäß den Regelungen des
WohnWert 1 Investitionskriterien und Anlagegrenzen Gesellschaftsvertrags darf das Kommanditkapital auf
geregelt. maximal 200 Mio. Euro erhöht werden. Das endgül-
tige Kommanditkapital steht daher zum Zeitpunkt
Die Anlages trategie der Prospektaufstellung noch nicht fest. Entschei-
dend für die Höhe des Fondsvolumens ist das am Ende
Der ZBI WohnWert 1 wird gemäß den aufgestellten der Zeichnungsphase gezeichnete Kommanditkapital.
Investitionskriterien und Anlagegrenzen Wohnimmo- Der Anleger deklariert die Höhe seiner Beteiligung
bilien und / oder Gewerbeimmobilien erwerben. (Zeichnungssumme) in der Beitrittserklärung. Der Aus-
Investitionen erfolgen zu Zwecken einer dauerhaften gabepreis entspricht der Zeichnungssumme zuzüglich
Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien über die des Ausgabeaufschlags. Unabhängig von der Höhe der
Fondslaufzeit. Der Schwerpunkt der zu erwerbenden Zeichnungssumme ist von dem Anleger ein Ausgabe-
Immobilien wird im Bereich der Wohnimmobilien liegen. aufschlag in Höhe von 3,00 % der Zeichnungssumme
Immobilien, die vom ZBI WohnWert 1 erworben werden, zu entrichten. Unabhängig von der Höhe der Zeich-
sollen am Ende der Fondslaufzeit im Rahmen der Fonds- nungssumme werden pro Anleger jeweils 500 Euro
abwicklung wieder veräußert werden. Die Anzahl der zu als Hafteinlage ins Handelsregister eingetragen. Die
erwerbenden Immobilien ist noch nicht bekannt. Mindestzeichnungssumme beträgt 5.000 Euro. Die
Zeichnungssumme muss durch 1.000 ohne Rest teilbar
Gegenstand des ZBI WohnWert 1 ist die Anlage und sein.
Verwaltung seiner Mittel nach einer festgelegten Anla-
gestrategie zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage nach Zeichnungsphase
den §§ 261 bis 272 des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) Das öffentliche Angebot beginnt frühestens am Tag, an
zum Nutzen der Anleger. Der ZBI WohnWert 1 wird dem die BaFin der KVG die Vertriebszulassung erteilt
durch die ZBI Fondsmanagement AG als externe Kapital- hat. Die Schließung der Fondsgesellschaft erfolgt am
verwaltungsgesellschaft (nachfolgend auch „KVG“ oder 31.12.2018. Die KVG kann die Zeichnungsphase per Be-
„Fondsverwaltung“ genannt) verwaltet. Zum Zeitpunkt schluss bereits zu einem früheren Zeitpunkt beenden
der Prospekterstellung stehen die Investitionsobjekte oder bis längstens zum 31.12.2019 verlängern.
noch nicht fest. Für dieses sogenannte Blind-Pool-Kon-
zept sind die Investitionskriterien für den Erwerb von Platzierungsgarantie
Vermögensgegenständen in den Anlagebedingungen Sollte bis zum 31.12.2019 nicht mindestens ein Kom-
verbindlich festgelegt. Das Immobilienportfolio soll manditkapital von 10 Mio. Euro gezeichnet sein, wird
mittel- bis langfristig Wertsteigerungspotentiale seitens der ZBI Zentral Boden Immobilien AG die
realisieren. Kommanditeinlage auf 10 Mio. Euro aufgefüllt.
Exemplarisch: ZBI Regiofonds Wohnen, Moststraße in Fürth
14 15
[ZBI WohnWert1] Das Angebot im Überblick
Entgegennahme der Beitrit t serkl ärung Dauer der Be teiligung, Übertragung,
Einschr änk ung der Handelbarkeit
Die auf den Erwerb einer Beteiligung gerichtete Willens-
erklärung nimmt der ZBI WohnWert 1, Henkestraße 10, Der ZBI WohnWert 1 ist befristet bis zum Ende des
91054 Erlangen, entgegen. Diese Willenserklärung fünfzehnten Jahres nach Beendigung der Zeichnungs-
wird zur Entscheidung über die Annahme an die Treu- phase. Die Laufzeit der Fondsgesellschaft kann durch
handkommanditistin, die Erlanger Consulting GmbH, Gesellschafterbeschluss, der einer einfachen Mehrheit
Rathsberger Straße 6, 91054 Erlangen, weitergeleitet. der abgegebenen Stimmen bedarf, um bis zu fünf Jahre
verlängert werden. Hierzu muss nach Einschätzung der
KVG eine Verlängerung der Laufzeit im Interesse der
Ge winnbe teiligung, laufende Auszah - Anleger liegen. Nach Ablauf dieser Befristung wird sie
lungen und Rechte der Anleger aus der aufgelöst und liquidiert.
Vermögensanlage
Die Beteiligung wird vom Anleger grundsätzlich bis zur
An dem im Jahresbericht der Gesellschaft festgestellten Beendigung der Liquidation übernommen. Die ordentli-
Ergebnis sind die Anleger im Verhältnis ihrer Kapitalkonten che Kündigung von Gesellschafts- und Treuhandvertrag
anteilig beteiligt. Grundlage für die Beteiligung am Ergebnis ist ausgeschlossen. Das Recht zur fristlosen Kündigung
ist die Zeichnungssumme des Anlegers, wie sie sich auch aus wichtigem Grund bleibt unberührt. Eine Beendigung
aus seinem Kapitalkonto I ergibt. seiner Beteiligung kann der Anleger durch Übertragung
Die geplanten Erträge resultieren während der Laufzeit der seiner Beteiligung auf Dritte erreichen. Die Übertragung
Fondsgesellschaft aus der nachhaltigen Bewirtschaftung der mittelbaren Beteiligung erfolgt durch vertraglichen
der Immobilien. Am Ende der Fondslaufzeit werden die Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten aus
unterjährig bewirtschafteten Immobilien im Rahmen der dem Treuhandvertrag und dem Gesellschaftervertrag
Fondsabwicklung veräußert, woraus entsprechende wei- anstelle des ausscheidenden Treugebers. Bei einem
tere Erträge resultieren sollen. Die KVG des ZBI WohnWert 1 Direktkommanditisten vollzieht sich die Übertragung
entscheidet über die Höhe der jährlichen Auszahlungen. durch Abtretung des Kommanditanteils. Verfügungen
Allen Anlegern stehen neben der Ergebnisbeteiligung und über Teile des Gesellschaftsanteiles sind nur zuläs-
dem Recht auf Teilhabe an beschlossenen Auszahlungen sig, wenn der verbleibende und der von der Verfügung
alle wesentlichen, mit einer Kommanditbeteiligung verbun- betroffene Gesellschaftsanteil mindestens 5.000 Euro
denen Gesellschafterrechte bzw. Treugeberrechte zu. Dies beträgt und durch 1.000 ohne Rest teilbar ist. Die Ver-
sind insbesondere das Recht auf Teilnahme an Abstimmun- äußerung des Geschäftsanteils ist grundsätzlich nur
gen in Gesellschafterversammlungen, Informations- und per Stichtag 30.06. eines jeden Jahres möglich. Einen
Kontrollrechte, das Recht auf Gewinnbeteiligung (Gewin- geregelten Markt wie bei börsennotierten Wertpapie-
ne, welche die Hurdle Rate, bis 31.12.2017 4,00 % p. a., ren gibt es für die hier gegenständlichen Beteiligungen
ab 01.01.2018 5,00 % p. a., überschreiten, werden zwi- nicht, sodass sich ein Verkauf schwierig gestalten kann.
schen Anlegern und der KVG hälftig aufgeteilt; hierbei Es besteht die Möglichkeit, dass eine Beteiligung gar
darf der Anteil der erfolgsabhängigen Vergütung der nicht oder nur zu einem geringeren als dem gewünsch-
KVG 10 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes ten Preis oder nur unter dem tatsächlichen Wert veräußert
des ZBI WohnWert 1 während der Fondslaufzeit nicht werden kann. Weitere Ausführungen können dem Ver-
überschreiten), gesetzliche Kündigungsrechte, Recht kaufssprospekt unter 6.2.14., „Eingeschränkte Verfüg-
auf Erhalt eines Auseinandersetzungsguthabens sowie barkeit, Gefahr des gewerblichen Grundstückshandels“
gegen die Treuhandkommanditistin auf Herausgabe im Kapitel 6, „Risiken im Zusammenhang mit dem vorlie-
desselben. genden Angebot“ entnommen werden.
Exemplarisch: ZBI Professional 9, Lange Straße in Hagen
16 17
[ZBI WohnWert1] Das Angebot im Überblick
Im Falle des Todes eines Gesellschafters wird die Gesell- bedeutsamen Steuervorschriften – Steuerliche Grundla-
schaft von den verbleibenden Gesellschaftern mit den gen“ entnommen werden.
nachrückenden Erben des verstorbenen Gesellschafters
fortgesetzt. Die Erben haben sich durch Vorlage eines Das Profil des t ypischen Anlegers
notariellen Testaments nebst Eröffnungsprotokoll oder
eines Erbscheines jeweils im Original oder in beglaubig- Die Anteile der Fondsgesellschaft sind in erster Linie für
ter Kopie zu legitimieren. Mehrere Erben können die aus den Vermögensaufbau sowie die Vermögensoptimierung
der Beteiligung des Erblassers resultierenden Stimm- deutscher Anleger bestimmt. Sie eignen sich besonders
und sonstigen Gesellschafterrechte nur einheitlich durch für Anleger mit entsprechender Kapitalanlagenerfahrung
einen gemeinsamen Vertreter ausüben. Die Erben sind und erhöhter Risikobereitschaft. Der Anleger sollte einen
verpflichtet, einen solchen gemeinsamen Vertreter zu langfristigen Anlagehorizont haben. Die aus den Anteilen
benennen. erzielten Erträge und auch der Wert der Anteile selbst
können sowohl fallen als auch steigen. Anleger können
Die K apitalverwalTungsesellschaft (K VG) unter Umständen angelegte Beträge nicht zurückerhal-
ten oder keine Rendite auf ihre Kapitalanlage erzielen
Der ZBI WohnWert 1 hat die ZBI Fondsmanagement AG (vgl. zum Risiko des maximalen Verlustes auch Kapitel 6
als K VG beauftragt. Die ZBI Fondsmanagement AG des Verkaufsprospektes „Risikohinweise“). Eine Anlage
ist Inhaberin einer Erlaubnis für die Tätigkeit als AIF- in Anteile dieses Investmentvermögens sollte dement-
Kapitalverwaltungsgesellschaft nach §§ 20, 22 K AGB sprechend – auch im Hinblick auf die mit dem Erwerb
zur Verwaltung von u. a. geschlossenen „Publikums- der Anteile verbundenen Kosten und die mangelnde
AIF und Spezial-AIF“ in der Assetklasse Immobilie. Verfügbarkeit des Kapitals – als mittel- bis langfristige
Die Aufgaben der K VG sind die Sicherstellung und Investition angesehen werden. Im Hinblick auf die damit
die Verantwortung der Portfolioverwaltung und des verbundenen Risiken wird von einem Erwerb der Anteile
Risikomanagements. Sie übernimmt bzw. koordiniert auf Kreditbasis ausdrücklich abgeraten. Interessierten
alle Aufgaben hinsichtlich des Erwerbs, der Bewirt- Erwerbern wird geraten, sich über die entsprechenden
schaftung und der Veräußerung der Immobilien. rechtlichen Erfordernisse und Steuern, die sich auf den
Durch den Einsatz von geeigneten Verfahren stellt Besitz oder die Veräußerung von Anteilen auswirken
sie außerdem wesentliche Risiken für die Fonds- können, bei fachkundigen Steuerberatern und / oder
gesellschaft fest und bewertet, steuert und über- Rechtsanwälten zu informieren.
wacht diese. Auch hinsichtlich der Liquidität hat die
K VG die Überwachung von Liquiditätsrisiken der ZusAmmenfassung
Fondsgesellschaft sicherzustellen. Hierzu hat sich Exemplarisch: ZBI Professional 9, Hafendamm in Flensburg
die K VG im Geschäftsbesorgungsvertrag gegenüber Eine Investition in den ZBI WohnWert 1 bietet Chancen
der Fondsgesellschaft verpflichtet. unter anderem die Pf licht zur Überprüfung der Grundlagen der s teueRlichen und Risiken einer unternehmerischen Beteiligung. Der
Eigentumsverhältnisse bezüglich der Vermö- Konzep tion ZBI WohnWert 1 ermöglicht in Zeiten unruhiger Kapital-
Die Verwahrs telle gensgegenstände der Fondsgesellschaf t und der märkte und einem Niedrigzinsumfeld eine Sachwertin-
Führung eines stets ak tuellen Bestandsverzeich- Der ZBI WohnWert 1 hat eine vermögensverwaltende vestition in deutsche Wohnimmobilien. Informationen
Die Funk tion der Ver wahrstelle als Kontrollorgan nisses. Daneben überwacht sie die Zahlungsströme Konzeption. Der jeweilige Anleger erzielt insoweit keine zur Performance der durch die ZBI Gruppe emittierten
übernimmt Hauck & Auf häuser Privatbankiers der Fondsgesellschaft. Sie soll insbesondere Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Seine Einkünfte unter- Fondsgesellschaften der vergangenen Jahre können
KGaA mit Sitz in Frank fur t am Main. Die Ver- sicherstellen, dass das Geld der Anleger und die Bar- liegen, zusammen mit seinen übrigen Einkünften, bei unter www.zbi-ag.de angefordert werden.*
wahr-stelle ist von der K VG zu beauf tragen mittel der Fondsgesellschaft ordnungsgemäß seinem Wohnsitzfinanzamt der individuellen Besteu-
und hat unabhängig vom separaten Por t folio- auf Konten verbucht werden, welche im Namen erung. Einzelheiten zur steuerlichen Behandlung des * Bitte beachten Sie hierzu die Darstellung der Risiken ab Seite 42.
und Risikomanagement der K VG die Interessen der Fondsgesellschaf t oder der für sie tätigen Beteiligungsangebotes können dem Kapitel 10 des Ver- Aus der Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf künftige
der Anleger zu wahren. Die Ver wahrstelle hat Ver wahrstelle eröf fnet wurden. kaufsprospektes, „Angaben zu den für die Anleger Entwicklungen / Ergebnisse geschlossen werden.
18 19[ZBI WohnWert1] Das Angebot im Überblick
Prognosen
Prognoserechnung dungsdauer (unter Berücksichtigung der Einzahlungs-
punkte) von 18 Jahren und drei Monaten – entfallen auf
Bei einem Rechenbeispiel mit einem Anlagebetrag von jedes Laufzeitjahr Erträge in von Höhe von prognosti- Prognostizierte Auszahlungen und Auszahlungstermine
100.000 Euro prognostizieren wir den Erfolg dieser Kapi- ziert 6,20 % p. a. Bei dieser Berechnung ist zu berück-
talanlage. Hierbei wurden die geplanten Auszahlungen sichtigen, dass es sich nicht um eine auf finanzmathema-
(Entnahmen), die rechnerische Kapitalkontoverzinsung tischen Methoden basierende Renditeberechnung 3,00 % p. a. bis zum 31.12.2017 Auszahlungstermine sind jeweils der
sowie die anteiligen Gewinne berücksichtigt. handelt. Bei einer solchen Berechnung würden nicht nur 3,25 % p. a. bis zum 31.12.2018 31.05. und 30.11. eines jeden Jahres
die insgesamt erwirtschafteten Überschüsse, sondern 3,50 % p. a. bis zum 31.12.2019
auch der jeweilige Auszahlungszeitpunkt berücksichtigt. 4,00 % p. a. bis zum 31.12.2021
Prognose pro 100.000 Euro Kommanditanteil
Eine unter vollständiger Beachtung dieser Faktoren 4,50 % p. a. bis zum 31.12.2024
ermittelte Effektivverzinsung würde unterhalb des dar- 5,00 % p. a. bis zum Ende der plan-
Zahlungseingänge 212.485 €
gestellten Wertes liegen. Die Art der gewählten über- mäßigen Fondslaufzeit
schlägigen Ermittlung ist jedoch geeignet, dem Anleger
Abzüglich Kommanditkapital - 100.000 €
aufzuzeigen, von welchem auf ihn entfallenden Erfolg
Jährliche Auszahlungen gemessen am Kommanditkapital (Prognose, vor Steuern)
der Vermögensanlage in der Prognoserechnung ausge-
Überschuss vor Steuern 112.485 €
gangen wurde.
Überschuss vor Steuern (in %) 5,00 %
112,5 %
des eingesetzten Kapitals Dars tellung der PROGNOS TIZIERTEN
Auszahlungen 4,00 %
Linear p. a. vor Steuern 6,2 %
3,00 %
Die folgenden Darstellungen stellen zusammenfassend
die geplanten laufenden prognostizierten Auszahlungen 2,00 %
Erl äuterungen in den Jahren 2017 bis 2026 des geplanten normalen
1,00 %
Verlaufs dar. Es wurde unterstellt, dass an die Anleger
Die Summe der Auszahlungen einschließlich der bei Gelder nur in der Höhe ausbezahlt werden, dass dem 0%
Investitionsende auszuzahlenden Überschüsse (vor AIF stets eine angemessene Liquiditätsreserve zur bis 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Steuern) beträgt gemäß Prognose anteilig für den Inves- Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Fortführung der Auszahlung (Prognose)
tor 212.485 Euro. Nach Abzug der hierin enthaltenen Geschäfte bzw. zur Erfüllung von Zahlungsverpflichtun-
Rückzahlung des Nominalkapitals in Höhe von 100.000 gen oder zur Substanzerhaltung der Fondsgesellschaft
Euro verbleibt ein Gesamtüberschuss von 112.485 Euro, verbleibt.
der insgesamt 112,50 % des Kommanditkapitals ent-
spricht. Der Gesamtüberschuss wird durch die Einkom- Alternative S zenarien Grafisch dargestellt werden dort Berechnungen des
mensteuer (zzgl. Solidaritätszuschlag) des Anlegers auf prognostizierten Ertrages, der prognostizierten Kapital-
die Einkünfte aus der Beteiligung gemindert.1) Die Kapital- Um aufzuzeigen, wie sich der Anlageerfolg bei geänder- rückzahlung und des Ertrages am Ende der Fondslauf-
bindungsdauer für die Berechnung der Verzinsung p. a. ten Parametern darstellt, wurden (siehe Seite 22) die zeit, in denen mit Annahmen gearbeitet wurde, da der
ermittelt sich anhand der geplanten Kommanditkapital- Ergebnisse eines für die Fondsgesellschaft ungünstige- ZBI WohnWert 1 einen Blindpool-Charakter aufweist und
einzahlungen (jeweils zum Monatsersten) in 2017 und ren Verlaufes, des prognostiziert normalen Verlaufes sich eine verlässliche Prognose schwierig gestaltet.
2018 sowie bis zum Ende der planmäßigen Fondslaufzeit. 1) Siehe Verkaufsprospekt “Angaben zu den für die Anleger bedeutsa-
und eines günstigeren Verlaufes einander gegenüberge-
Es wird unterstellt 2), dass bis Ende der planmäßigen men Steuer-Vorschriften – Steuerliche Grundlagen“ ab Seite 89. stellt. Dabei wurden die für den Anlageerfolg des Fonds- Der tatsächliche Verlauf der Vermögensanlage kann von
Fondslaufzeit das Kommanditkapital vollständig zurück- 2) Die Zahlen beziehen sich auf das Kommanditkapital vor Steuern. konzepts entscheidenden Prämissen (Ankaufsfaktor, Ver- den hier getroffenen Annahmen, auch über die hier gra-
bezahlt ist und nur eine Liquiditätsreserve zur Abwick- Die KVG kann die Zeichnungsfrist per Beschluss zu einem früheren kaufsfaktor, Erhaltungsaufwand) in der Planung verändert. fisch dargestellten Szenarien hinaus, in positiver wie
lung des Fonds einbehalten wird, die im Anschluss ggf. Zeitpunkt beenden oder längstens bis zum 31.12.2019 verlängern. Aus den so genannten Stresstestszenarien ergab sich negativer Hinsicht abweichen.
an die Anleger ausbezahlt wird. Bezogen auf die Fonds- Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertent- der Gesamtmittelrückfluss vor Steuern für die einzelnen
laufzeit – unterstellt wurde eine gemittelte Kapitalbin- wicklung des ZBI WohnWert 1. Verläufe wie umseitig dargestellt.
20 21[ZBI WohnWert1] Das Angebot im Überblick
Alternative Szenarien
Verlauf: ungünstig günstig
Ankaufsfaktor +2,0-fach -1,0-fach
Verkaufsfaktor -2,0-fach +1,0-fach
Erhaltungsaufwand +10 % -10 %
Jährlicher Ertrag p. a. in % des Kommanditkapitals ohne
Ausgabeaufschlag (Prognose vor Steuern)
10,00 %
8,6 %
7,50 %
5,00 % 6,2 %
2,9 %
2,50 %
0%
ungünstig normal günstig
Gesamtmittelrückfluss vor Steuern
(Prognose; bezogen auf die gezeichnete Kommanditeinlage
ohne Ausgabeaufschlag)
250 %
257,3 %
200 %
212,5 %
150 %
152,0 %
100 %
50 %
0%
ungünstiger Verlauf normaler Verlauf günstiger Verlauf
Anmerkung: Es liegt auf der Hand, dass naturgemäß keine Gewissheit darüber besteht, dass sich der Anlageerfolg ausschließlich inner-
halb der aufgezeigten Bandbreite bewegt. Insbesondere stellt der hier dargestellte „ungünstige Verlauf“ keinesfalls den schlechtest-
möglichen Verlauf (Worst-Case) dar. Bereits die ausgewiesenen Ergebnisse zeigen auf, dass selbst geringfügige Änderungen bei den
unterstellten Parametern größere Abweichungen zur Folge haben können. Wenngleich die Prognoserechnungen auf Basis langjähriger
Erfahrungen erstellt wurden, kann für das zukünftige Eintreten der diesbezüglichen Annahmen keine Gewähr übernommen werden.
Exemplarisch: ZBI Professional 9, Podbielskistraße in Hannover
22 23Der Markt für Wohnimmobilien
3
3
Der deutsche Immobilienmarkt, insbesondere im Bereich 2030 schließen wird. Das Empirica lnstitut und LBS-
der Wohnimmobilien, zählt nach Einschätzung der Kapi- Research erwarten, dass die Pro-Kopf-Wohnfläche in
talverwaltungsgesellschaft zu einer der attraktivsten Westdeutschland zwischen 2010 und 2030 von 47 m² auf
aktuell gegebenen Investitionsmöglichkeiten (beachten rund 55 m² ansteigen wird. Die steigende Zahl der Haus-
Sie bitte die Darstellung der Risiken ab Seite 42). Dafür halte geht einher mit einer regionalen Verschiebung
existieren verschiedene Gründe. Investitionen in Sach- innerhalb des Bundesgebiets. In Großstädten und Metro-
werte bieten insbesondere in Zeiten konjunkturell unsi- polregionen konnten steigende Einwohnerzahlen festge-
cherer Phasen einen vergleichsweise hohen Schutz vor stellt werden.
Inflation. Daneben weist der deutsche Immobilienmarkt,
auch im Vergleich zu anderen Anlageformen, eine verhält- Dabei stehen hauptsächlich die Regionen, die eine gute
nismäßig geringe Volatilität auf. Diese grundsätzlich gege- wirtschaftliche Entwicklung und ein differenziertes Bil-
Der Markt für Wohnimmobilien
bene Wertstabilität sowie der Inflationsschutz führen dungsangebot in Form von Universitäten und For-
dabei vor dem Hintergrund der aktuellen konjunkturellen schungseinrichtungen anbieten, im Fokus. Auch für die
Lage zu einer erhöhten Nachfrage nach Sachwertanlagen. Zukunft geht das statistische Bundesamt in einer Studie
zu „Bevölkerung und Erwerbstätigkeit, Entwicklung der
Neben dieser konjunkturell bedingten Nachfrageerhö- Privathaushalte bis 2030“ (2010) davon aus, dass es starke
hung lassen demografische Prozesse (z. B. die steigende Unterschiede bei der regionalen Haushalts- bzw. Einwoh-
Anzahl an Privathaushalten) sowie ortsspezifische Beson- nerentwicklung geben wird. So wird beispielsweise für
derheiten (zunehmende Verstädterung) in Verbindung mit Sachsen-Anhalt prognostiziert, dass die Anzahl an Privat-
den derzeit niedrigen Zinsen die Nachfrage nach adäqua- haushalten im Vergleich von 2009 bis 2030 um rund
ten Wohn- und Gewerbeimmobilien steigen. 15,4 % sinken wird, wobei sie im gleichen Zeitraum in
Hamburg um rund 9,9 % zunehmen soll. Neben dem
Vor allem die steigende Anzahl der Privathaushalte wird norddeutschen Stadtstaat werden vor allem die beiden
vermutlich in der Zukunft ein wichtiger Aspekt hinsichtlich Flächenländer Baden-Württemberg und Bayern mit ca.
der Nachfrage nach Wohnraum sein. Dabei spielt zum 7,3 % und ca. 7,1 % die höchsten Steigerungsraten der Pri-
einen die unerwartet hohe Zuwanderung eine Rolle, auf- vathaushaltsanzahl erfahren. Durch die wachsende
grund derer nach aktuellen Publikationen der Bertels- Anzahl an Privathaushalten steigt entsprechend auch der
mann Stiftung („Wer, wo, wie viele? Bevölkerung in Deutsch- Wohnflächenbedarf. Hierdurch wird es in manchen Regio-
land 2030“, Verlag Bertelsmann Stiftung, 2015) die Zahl nen in Zukunft durch das relativ konstant bleibende
der Einwohner in Deutschland weit weniger stark abneh- Angebot an Wohnraum zu einem starken Nachfrageüber-
men wird als bisher prognostiziert. Die Alterung der hang kommen.
Bevölkerung und die mit ihr einhergehenden höheren
Anforderungen an verfügbaren Wohnraum spielen eben- Ergänzend zur demografischen Entwicklung und Haus-
falls eine Rolle, was zu einem Anstieg der durchschnittli- haltsanzahlentwicklung spielt auch der Wohnungsleer-
chen Wohnfläche pro Kopf führen wird. Die Anzahl der stand eine maßgebliche Rolle bei der Wohnraumnachfra-
kleineren Haushalte mit ein oder zwei Personen ist über ge. Auch in diesem Rahmen sind die starken regionalen
die Jahre stetig gewachsen und liegt inzwischen bei rund Unterschiede zu berücksichtigen. Nach Angaben des
drei Viertel aller deutschen Haushalte. Sie wird laut Prog- CBRE-empirica-Leerstandsindex lag der Leerstandsdurch-
nose des Statistischen Bundesamtes (Destatis) auch schnitt im Jahr 2013 bei allen bezugsfähigen Wohnungen
weiter leicht steigen. deutschlandweit bei 3,1 % bei leicht abnehmender
Tendenz im Vergleich zum Vorjahr (2012: 3,3 %). Der
Zwischen der durchschnittlichen Wohnungsgröße pro Gesamtleerstand lag im historischen Vergleich betrachtet
Kopf im Osten und der im Westen Deutschlands klafft auf einem relativ niedrigen Niveau, wobei große regionale
weiterhin eine Lücke, die sich voraussichtlich bis zum Jahr Unterschiede, insbesondere zwischen Ost- und West-
Exemplarisch: ZBI Professional 9, Leipziger Straße in Halle
24 25[ZBI WohnWert1] Der Markt für Wohnimmobilien
deutschland, zu konstatieren sind. So lag der Leerstand in ment. Grundsätzlich zeigt der Miet- und Investmentmarkt
Sachsen-Anhalt bei 7,0 % (2012: 7,2 %) und in Sachsen bei einen starken Ost-West- und einen moderaten Nord-Süd- Langfristige Entwicklungen der Wohnungen in Deutschland
6,8 % (2012: 7,2 %), im Stadtstaat Hamburg lediglich bei Unterschied. In 2015 stiegen die Mieten in Berlin, Leipzig
0,7 % und im Flächenland Bayern bei 1,6 % (2012: 1,8 %). und Dresden um 2,4 % – 5,2 %. Leipzig verzeichnete den
Berlin weist im Jahr 2013 mit 1,8 % (2012: 2,0 %) eine eben- stärksten Mietanstieg der östlichen Städte mit durch-
falls im bundesdeutschen Durchschnitt vergleichsweise schnittlich 5,80 Euro / m2 bis 6,10 Euro / m2. Neben den 165
162,0
geringe Leerstandsquote auf. anderen Städten zeigte Stuttgart die stärkste Verände- 160
157,2
rung der Mietpreise. Im Jahresvergleich stiegen die Durch- 155
153,4
Während der Finanzkrise hat der deutsche Wohnimmobi- schnittsmieten bei Mehrfamilienhäusern um 6 %. Allge- 150
145,4
lienmarkt seine Robustheit bewiesen. Das Interesse der mein zeigen größere Städte mit einer florierenden lokalen 145 144,2
139,9
Investoren an deutschen Immobilien wuchs in Folge von Wirtschaft einen stärkeren Mietpreisanstieg als kleinere 140
135,7
attraktiveren Rendite-Risiko-Profilen. Aus Angst vor stei- und mittlere Städte. Als Reaktion auf den in Teillagen (Mik- 135
131,0 132,8
gender Inflation und der Vorstellung von einem sicheren rolagen der Topstandorte) beobachteten starken Anstieg 130
124,9
Wohnimmobilienmarkt boomt die Privatisierung von der Mietpreise und den Rückgang des Angebots an 125 123,8
122.2 129,0
117,8 125,1
Wohneinheiten aktuell und lässt die meisten Wohnmarkt- erschwinglichem Wohnraum erfolgte seitens des Gesetz- 120 118,0
122,4
114,0 120,3
indizes auf einen Zehnjahreshöchststand steigen. Wegen gebers die Einführung der Mietpreisbegrenzung bei der 115
111,7 117,1
109,6 108,8 109,5 114,4
der stabilen Finanzierungsstruktur im Wohnsegment und Wiedervermietung („Mietpreisbremse“). Ziel ist es, bezahl- 110
102,9 104,2
107,0
110,9
101,6
dem stark regulierten Mietrecht zeigte sich der deutsche bare Mieten für alle Einkommensgruppen in Ballungsräu- 105
101,2
102,4
106,8 106,2
100,0 104,1 105,4
Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren alles in men zu sichern. Viele Länder (Baden-Württemberg, 100
100,4
102,6
100,3 98,8 98,6
98,2
allem relativ robust im Hinblick auf sozio-ökonomische Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, 95
März Januar September Mai Januar September Mai Januar September Mai Januar September Mai Januar September
Trends. Die Preisdynamik auf dem deutschen Wohnimmo- Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein 2007 2008 2008 2009 2010 2010 2011 2012 2012 2013 2014 2014 2015 2016 2016
bilienmarkt ist nach Einschätzung der KVG weniger volatil und Thüringen) haben von dieser Möglichkeit inzwischen Angebotspreise
als auf den Märkten anderer Länder. Im Vergleich zu Gebrauch gemacht und Gebiete definiert, in denen die Neubau
anderen europäischen Ländern sind die Eigenkapitalan- Mietpreisbremse gilt oder eingeführt wird. Dies ist bei der Bestand
Miete
forderungen im Kreditwesen höher. Des Weiteren ist die Standortwahl für mögliche Investitionen zu beachten und
Finanzierung langfristig ausgelegt, was sich in Zeiten vola- in Investitionsüberlegungen einzubeziehen. Über die
tiler Zinsraten auf Kaufpreise schlichtend auswirkt. Wirksamkeit und Umsetzung der Mietpreisbremse wird
Entwicklungen IMX Wohnungen Deutschland, März 2007 bis September 2016 (März 2007 entspricht 100)
derweil vielfältig diskutiert. Derzeit sieht es so aus, als
Quelle: IMX - Der Immobilienindex, IMX September 2016, www.immobilienscout24.de
Folglich verhielten sich Mieten und Kaufpreise relativ zeige die Regelung keine bzw. eher eine negative Tendenz
stabil. Starke positive oder negative Veränderungen in Bezug auf ihre zugrunde liegende Zielstellung.
wurden nur in Regionen mit sozio-ökonomischen Entwick- Die Darstellung zeigt den allgemeinen Trend der Wertent-
lungen (Emigration und Immigration) und / oder regional wicklungsmöglichkeiten von Investitionen in Immobilien
ökonomischen Trends (Booms oder Abschwüngen) deutlich: Entscheidendes Kriterium ist der Standortfaktor.
bemerkt. Die mögliche Wertentwicklung eines Anlageobjektes kann
aufgrund gegebener Standortfaktoren bereits prognosti-
Alle deutschen Metropolregionen gelten gegenwärtig als ziert werden. Insoweit ist insbesondere zwischen der
beliebte Wohngegenden und weisen dementsprechend Lage im ländlichen oder städtischen Raum und der Attrak-
stabile bzw. steigende Miet- und Kaufpreise auf. Die Mie- tivität des Umfelds sowohl im Hinblick auf Arbeitsplatz,
ten auf dem deutschen Wohnungsmarkt der Top-Städte Ausbildungsmöglichkeiten und Möglichkeiten einer attrak-
sind in den letzten Jahren – in Toplagen z. T. stark – gestie- tiven Freizeitgestaltung, aber auch hinsichtlich rechtlicher
gen. Der Anstieg schwächte sich jedoch ab. Die Mieten in Einschränkungen auf den jeweiligen Märkten zu differen-
Deutschlands bedeutenden Städten wie Berlin, München, zieren.
Köln, Frankfurt a. M., Stuttgart und Dresden zeigten
durchweg einen Aufwärtstrend im Mehrfamilienhausseg-
26 27Ihr Partner, die ZBI Gruppe
4
4
„Ein Dach über dem Kopf zu haben, zählt zu den wichtigsten Grundbedürf-
nissen des Menschen. Was liegt somit näher, als dieses Fundament auch für
die Vermögensanlage zu nutzen? Während börsennotierte Wertpapiere oder
Währungen oftmals hohe Volatilitäten aufweisen, gilt der deutsche Markt
für Wohnimmobilien als sehr beständig und wird oft als sicherer Hafen
gesehen.“
(Peter Groner, Vorsitzender des Aufsichtsrats
und Gründer der ZBI Zentral Boden Immobilien AG)
Ihr Partner, die ZBI Gruppe
Die ZBI Gruppe ist als Spezialist für deutsche Wohn- boten, die auf ihre Eignung für unsere Fonds sehr sorgfältig
immobilien der Partner für den Fondsanleger. Dazu geprüft werden. Das Einkaufsprofil fokussiert dabei neben
bedarf es der Erfahrung einer Vielzahl von Kompetenz- etlichen weiteren Faktoren auf Wohnimmobilien mit Wert-
trägern. In diesem Sinne haben wir das Unternehmen steigerungspotential in den großen deutschen Ballungs-
entwickelt und unsere Angebote laufend verbessert. zentren und guten bis mittleren Lagen. – Die richtige Ein-
Dabei betrachten wir unsere Arbeit stets selbstkritisch, schätzung basiert auf der langjährigen Erfahrung und legt
um sicher sein zu können nach bestem Wissen und den Grundstein für den Ertrag der Fonds durch die dafür
Gewissen das uns anvertraute Kapital zu verwalten. erworbenen Immobilien.
Seit inzwischen 15 Jahren liegt der Schwerpunkt der Am Ende der Laufzeit der Fonds wird angestrebt die
Investitionstätigkeit der ZBI Gruppe im Bereich der ge- Objekte mit Gewinn zu veräußern. Bisherige Ergebnisse
schlossenen Wohnimmobilienfonds. Das ursprünglich für die Anleger liegen bei den sechs verkauften Fonds
von der ZBI Zentral Boden Immobilien AG ausgehende zwischen ca. 5,25 % p. a. und 15,50 % p. a. (Durch-
Fondsgeschäft wurde durch Einführung des Kapitalanla- schnittsertrag vor Steuern)*.
gegesetzbuches in die Hände der ZBI Fondsmanagement
AG, der Kapitalverwaltungsgesellschaft der ZBI Gruppe, Die ZBI Gruppe bietet zudem Kapitalanlegern, die z. B.
gelegt. Sie bündelt alle Kompetenzen der Gruppe im unter dem Gesichtspunkt einer langfristigen sachwert-
Fondsgeschäft und stützt sich auf ein Know-how, das die bezogenen Altersversorgung bzw. -absicherung investie-
Gruppe erfolgreich aufgebaut hat. ren möchten, mit dem unmittelbaren Erwerb von Wohn-
immobilien eine Vermögensanlage in Form von Eigen-
Die ZBI Gruppe gilt am Markt als verlässlicher und erfah- tumswohnungen an.
rener Initiator. Pünktliche Zahlungen der Kaufpreise und
Ausschüttungen gehören für uns zur Selbstverständlich- Eine positive Resonanz erfährt die ZBI auf den Gesell-
keit eines Unternehmens, welches das Wort „Boden“ schafterversammlungen. Viele Anleger schätzen das
nicht nur im Namen, sondern diesen auch unter den familiengeführte Haus insbesondere wegen der Kunden-
Füßen hat. nähe.
Um attraktive Immobilien auch in Zeiten gesteigerter Nach-
frage zu angemessenen Konditionen zu akquirieren, bieten *Aus der Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf künftige
unsere guten Kontakte Zugang zu exklusiven Offerten. Uns Entwicklungen / Ergebnisse geschlossen werden. Bitte beachten Sie
erreichen eine Vielzahl von interessanten Immobilienange- hierzu die Darstellung der Risiken ab Seite 42.
28 29[ZBI WohnWert1] Ihr Partner, die ZBI Gruppe
„Alles-aus-einer-Hand-Konzept“
Die ZBI Gruppe deck t die gesamte
Leistungspalet te im Lebensz yklus EINER
Immobilie ab
Unterschiedliche Aufgaben werden im Sinne einer
KERNKOMPETENZEN DER ZBI gruppe effizienten Unternehmensstruktur von Einzelunterneh-
men wahrgenommen, diese bilden das stabile Gerüst
der ZBI Gruppe.
So fügen sich die Kernkompetenzen der ZBI Gruppe zu
unserem „Alles-aus-einer-Hand-Konzept“ zusammen
Kapitalverwaltungsgesellschaft Vertrieb und Marketing und bilden alle Segmente der Wertschöpfungskette
einer Immobilie ab. Denn wer Wohnimmobilien voll-
Ausführendes Organ für die Vorschriften Anlegerfreundliche Produktsteuerung umfänglich betreut, erkennt leichter, wo sich Wert-
Dr. Bernd Ital
des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) Wichtige Informationen an die Anleger schöpfungspotentiale erschließen lassen.
Verantwortung für die Fondsverwaltung und Vertriebspartner „Ein effektives Management innerhalb
und das Portfolio-Management Kontinuierliche Steigerung der Insgesamt arbeiten bei der ZBI Gruppe deutschlandweit
Durchführung des Risikomanagements Kundenzufriedenheit rund 270 Mitarbeiter an elf Standorten. Die langjährige
der ZBI Gruppe erhöht für die Anleger
Überwachung des Liquiditätsrisikos Öffentlichkeitsarbeit Erfahrung und hohe Kompetenz im Bereich der deut- die Rentabilität ihrer Investition.“
schen Wohnimmobilien spiegelt sich unter anderem in
der Kontinuität und Werthaltigkeit der zehn bisher auf-
gelegten ZBI Professional Fonds und dem vermögens-
Immobilieneinkauf Immobilienverkauf
verwaltenden ZBI Regiofonds Wohnen wider.
Selektion von Kaufangeboten Vorschlag der Verkaufsstrategie
Durchführung der Due Diligence Durchführung des Verkaufsprozesses
Unterstützung des Ankaufsprozesses Vermarkten der Objekte
nach Beschluss
Exemplarisch: ZBI Professional 9, Kösters Hof in Rostock
30 31[ZBI WohnWert1] Ihr Partner, die ZBI Gruppe
Mitglieder des Vorstands der ZBI Gruppe*
Dr. Bernd Ital Mark Münzing Thomas Wirtz (FRICS) Frank Auzinger
Vorstandsvorsitzender Vorstand Vorstand Vorstand
ZBI Zentral Boden Immobilien AG ZBI Zentral Boden Immobilien AG ZBI Zentral Boden Immobilien AG ZBI Vertriebs AG
Fonds und Finanzen Objektbewertung, Immobilienvertrieb und Ausland Vertrieb und Marketing
Einkauf und Finanzierung
Der studierte Diplom-Kaufmann, Immobilienökonom Der ausgebildete Bankkaufmann arbeitet seit 1989 in
Nach dem Studium der Betriebswirtschaftslehre leitete Der studierte Jurist (Ass. jur.) und Immobilienökonom (ebs), MBA (IREBS) und Chartered Surveyor arbeitete der Finanzbranche und hat über 20 Jahre als Mitarbeiter
er einige Jahre als wissenschaftlicher Referent das Büro (ebs) trat nach einer Anwaltstätigkeit (Schwerpunkt Bau- zunächst einige Jahre im HOCHTIEF-Konzern, bevor er im einer deutschen Großbank vermögende Privatkunden
eines Bundestagsabgeordneten, bevor er promovierte. recht) 1990 in die Mercedes-Benz AG ein und war in den Jahr 2000 für über ein Jahrzehnt ins Investment Banking und Firmenkunden bei Immobilieninvestitionen und
Nach verschiedenen Führungspositionen in Industrie Folgejahren maßgeblich am Aufbau des Immobilienbe- Sal. Oppenheim wechselte, wo er zuletzt als Managing Immobilienfinanzierungen beraten.
und Handel war er vor seinem Wechsel zur ZBI Gruppe reichs des Daimler-Konzerns beteiligt. Schwerpunkt Director und Head of Real Estate Industries maßgeblich Zuletzt war er bei einem renommierten Münchner Emis-
im Jahr 2009 kaufmännischer Geschäftsführer in einem seiner 17-jährigen Tätigkeit für den Konzern war die zuständig war. Im Anschluss daran war er als Managing sionshaus erfolgreich im Vertrieb für geschlossene Publi-
mittelständischen Unternehmen. Entwicklung und spätere Führung des Asset Manage- Director für den Aufbau eines Real Estate Investment kums- und Spezialfonds tätig. Zusätzlich zu seiner Bank-
ments Potsdamer Platz in Berlin. Er leitete mehrere Teil- Banking Teams für einen auf Mid Caps spezialisierten ausbildung absolvierte er den Zertifikatsstudiengang
projekte des 2-Mrd.-Euro-Bauvorhabens, die Nachtrags- Dienstleister verantwortlich. Vor seinem Eintritt in die Certified Alternative & Real Estate Investment Manager
abwehr sowie den Umbau des Staatsratsgebäudes in ZBI Gruppe Ende 2014 leitete Herr Wirtz als Geschäfts- der Frankfurt School of Finance & Management und ist
Berlin (heute die ESMT). Nach seinem Ausscheiden 2007 führer eines unabhängigen Finanzdienstleisters den geprüfter Finanzanlagenfachmann IHK.
arbeitete er als Einkaufsvorstand für ein britisch-deut- Bereich Real Estate Corporate Finance. Zu seinen
sches Unternehmen in Berlin, das größere Portfolien im Kunden gehörten u. a. (notierte) Wohnungsunterneh-
Wohnungsbereich strukturierte und erwarb. Im Jahr men, Banken, Versicherungen, Pensionskassen, Versor-
2009 übernahm er die Leitung der Akquisition bei der gungswerke sowie die öffentliche Hand.
ZBI Gruppe.
* (ohne Bauträgermaßnahmen und KVG)
32 33[ZBI WohnWert1] Ihr Partner, die ZBI Gruppe
Die ZBI Fondsmanagement AG,
Kapitalverwaltungsgesellschaft der ZBI Gruppe
Mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches Hinsichtlich des Risikomanagements besteht die Anfor- DIE MITGLIEDER DES VORSTANDS DER ZBI FONDSMANAGEMENT AG
wurde insbesondere der Markt für geschlossene Invest- derung der funktionalen und hierarchischen Trennung
mentvermögen umfassend der Regulierung unterwor- von den operativen Einheiten, insbesondere des Portfo-
fen. Die Verwaltung jedes Fonds wird durch die Kapital- lio-Managements zur Vermeidung von Interessenkonflik-
verwaltungsgesellschaft (nachfolgend auch „KVG“) ten. Durch den Einsatz von geeigneten Systemen sind
wahrgenommen. Für Anleger wirkt sich diese Regulie- wesentliche Risiken für die Fondsgesellschaft festzustel-
rung vorteilhaft aus, da dadurch ein erhöhtes Maß an len, zu bewerten, zu steuern und zu überwachen. Auch
Transparenz und Kontrolle geschaffen wurde. hinsichtlich der Liquidität hat die KVG Verfahren zur
Überwachung von Liquiditätsrisiken der Fondsgesell-
Die Kapitalverwaltungsgesellschaft der ZBI Gruppe ist schaft sicherzustellen. Es sind regelmäßige Stresstests
die ZBI Fondsmanagement AG. Sie ist eine Tochtergesell- zur Bewertung und Überwachung der Liquiditätsrisiken
schaft der ZBI Zentral Boden Immobilien AG. Die KVG unter Berücksichtigung der Anlagestrategie durchzufüh-
übernimmt neben dem Fonds- und dem Vertriebsma- ren.
nagement auch alle Aspekte rund um die erfolgreiche
Betreuung der Fondsimmobilien. So z. B. die Identifizie- Verantwortlichkeit der K VG
rung und den Kauf der Objekte, die Planung und Durch-
führung notwendiger Renovierungen sowie die Vermie- Die KVG ist für die Einhaltung der Anforderungen des Dirk Meißner Michiko Schöller Carsten Schimmel
tung und die laufende Betreuung. Sie hat die Möglichkeit, KAGB im Rahmen der Verwaltung und des Vertriebs des Vorstandsvorsitzender Risikomanagement Asset Management
im Rahmen ihrer Tätigkeit auf Dienstleister und Ausla- vorliegenden Investmentvermögens verantwortlich. Die Anlegerverwaltung Property Management
gerungspartner zurückzugreifen. Dabei kann die KVG KVG ist des Weiteren verantwortlich für die Prospekt-
Dienstleistungen ganz oder teilweise durch die Unter- haftung. Sind in dem vorliegenden Verkaufsprospekt Der gelernte Immobilienkaufmann Nach kaufmännischer Ausbildung Der Jurist führte von 2000 bis 2005
nehmen der ZBI Gruppe erbringen lassen und damit den Angaben, die für die Beurteilung der Anteile von wesent- und -fachwirt war einige Jahre in und BWL-Studium begann ihr beruf- als Rechtsanwalt einer überregiona-
Fonds und insbesondere die Anleger von dem vollum- licher Bedeutung sind, unrichtig oder unvollständig, so Führungspositionen sowie als Unter- licher Werdegang in einem mittel- len Sozietät ein immobilienrechtli-
fänglichen Know-how der ZBI Gruppe und ihrem guten kann derjenige, der auf Grund des Verkaufsprospekts nehmensberater für die Immobilien- ständischen Immobilienunterneh- ches Dezernat. Neben dem Studium
Netzwerk profitieren lassen. Anteile gekauft hat, Ansprüche gegen die KVG geltend wirtschaft tätig, insbesondere im men, bevor sie als Referentin des zum Kaufmann der Grundstücks-
machen. Darüber hinaus trifft die KVG auch die Haftung Bereich des Asset Managements, Konzernrechnungswesens zu einem und Wohnungswirtschaft weiterge-
Rechtsgrundl agen und Aufgaben für die wesentlichen Anlegerinformationen. der Vermietung und Verwaltung. Seit Hamburger Großhandelsunterneh- bildet, begleitete und gestaltete er
der K apitalverwaltungsgesell schaft Ende 2005 war er zunächst als men wechselte. Vor ihrem Eintritt in ab 2005 zunächst als Leiter der Ver-
Berater Asset Management / Einkauf die ZBI Gruppe 2014 war sie 12 Jahre waltung, seit 2011 als Geschäftsfüh-
Die KVG hat mit dem ZBI WohnWert 1 einen Geschäfts für Grainger plc, ab 2007 als Director für lang in verschiedenen Funktionen rer das Wachstum einer Berliner
besorgungsvertrag abgeschlossen („Fondsverwaltungs die Grainger Deutschlandplattform bei Initiatoren von Immobilien-Son- Immobilien- und Vermögensverwal-
vertrag“), der in Verbindung mit den im KAGB nieder tätig. Hier verantwortete er die Ge- dervermögen tätig, zuletzt als Proku- tungsgesellschaft um über 10.000
gelegten Regelungen die Rechtsgrundlage der Tätigkeit samtperformance des im mittleren ristin und Leiterin des Bereiches Einheiten auf etwa 27.000 Einheiten.
der KVG bildet. dreistelligen Millionenbetrag liegen- Compliance & Risikomanagement Die dortigen Tätigkeiten umfassten
Die Aufgaben der KVG sind die Sicherstellung und die den Deutschlandportfolios. Seit 2011 bei einer Investmentgesellschaft in die Durchführung von Ankaufsunter-
Verantwortung der Portfolioverwaltung und des Risiko- ist er in der ZBI Gruppe tätig, zuerst München. suchungen, die Realisierung von in-
managements. Die Portfolioverwaltung enthält hierbei als Vorstand der ZBI AG für das Im- vestiven und strategischen Bestands-
die Portfolioplanung und -realisation einschließlich mobilienmanagement und ab Januar optimierungen sowie die Begleitung
Investition, Bewirtschaftung und Verkauf sowie erforder- 2014 als Vorstand Portfolio-Manage- von Verkaufsprozessen. Er wechsel-
licher Portfoliokontrolle. Hierfür sind gegenüber der ment der ZBI Fondsmanagement AG, te 2016 in den Vorstand der ZBI
BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) zu deren Vorstandsvorsitzenden er Fondsmanagement AG.
sowohl organisatorische als auch administrative Voraus- im April 2016 berufen wurde.
setzungen und deren Einhaltung nachzuweisen.
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