Handlungskonzept Wohnen Blomberg-Innenstadt Entwurf - Schulten

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Handlungskonzept Wohnen Blomberg-Innenstadt Entwurf - Schulten
Schulten
Stadt- und Raumentwicklung

Handlungskonzept
Wohnen Blomberg-
Innenstadt
Entwurf
Handlungskonzept Wohnen Blomberg-Innenstadt Entwurf - Schulten
Impressum
Auftraggeber
Stadt Blomberg
Bauen und Stadtentwicklung
Marktplatz 2
32825 Blomberg

Auftragnehmer
SSR Schulten Stadt- und
Raumentwicklung

Standort Dortmund
Kaiserstraße 22
44135 Dortmund
kontakt@ssr-dortmund.de
www.ssr-dortmund.de

Fon 0231.39 69 43 0
Fax 0231.39 69 43 29

Bearbeiter:
Dipl.-Ing. Marc Lucas Schulten
Dipl.-Ing. Reinhard Schmidt
Dipl.-Ing. Jörg Peter Schmitt
Dipl.-Ing. Björn Maaß

Bildnachweis
Das Urheberrecht der verwendeten Bilder
liegt bei SSR Schulten Stadt- und Raument-
wicklung. Ausnahmen stellt folgendes Bild
dar: S. 53 photocase.com
(©cw-design )

Stand
Dortmund, Juni 2012
Handlungskonzept Wohnen Blomberg-Innenstadt Entwurf - Schulten
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

Inhalt
1.0
Einleitung                                                                 07

2.0
Profilskizze Blomberger Wohnungsmarkt                                      11

3.0
Der Wohnungsmarkt im Untersuchungsraum Blomberg-                           17
Innenstadt
      3.1 Der Untersuchungsraum Blomberg-Innenstadt                        18
      3.2 Erfassung und Bewertung des Gebäudebestandes                     22
      und des Wohnumfeldes
      3.3 Bewohner und Eigentümerbefragung                                 35
      3.4 Expertengespräche                                                39

4.0
Zukunftsperspektive Wohnen                                                 43

5.0
Handlungsfelder- und empfehlungen                                          47

6.0
Zusammenfassung und Ausblick                                               53

  Abbildungs-
Anhang
              und
Literaturverzeich-
46
                                                                           59

nis
                                                                                3
Handlungskonzept Wohnen Blomberg-Innenstadt Entwurf - Schulten
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

Abbildungsverzeichnis
09        Abb. 1: Ablaufdiagramm
12        Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung 2008 bis 2030
12        Abb. 3: Entwicklung der 25-45-jährigen 2008 bis 2030
13        Abb. 4: Prognose der Haushaltszahlen im Kreis Lippe 2011
13        Abb. 5: Mietpreise
14        Abb. 6: Anteil der Wohngebäude mit dem Baualter vor 1948
14        Abb. 7: Baulandpreise
15        Abb. 8: Stresstest Ü80
15        Abb. 9: Stresstest Ü70
16        Abb. 10: Stresstest Ü60
19        Abb. 11: Übersicht Untersuchungsraum
20        Abb. 12: Beispielfoto „Altstadt“
20        Abb. 13: Beispielfoto „Erster Erweiterungsbereich“
20        Abb. 14: Beispielfoto „Zweiter Erweiterungsbereich“
21        Abb. 15: Zu- und Fortzüge (Saldo) 2007-2011 im Untersuchungsgebiet
21        Abb. 16: Altenquotient im Untersuchungsgebiet
21        Abb. 17: Jugendquotient im Untersuchungsgebiet
22        Abb. 18: Screenshot GIS-Kataster
23        Abb. 19: Ermittelte Wohnungsgrößen
23        Abb. 20: stark gestörte Fassadenstruktur im Erdgeschoss
24        Abb. 21: Anteil Wohnungen unter 45 m² in den Baublöcken
25        Abb. 22: Anteil Wohnungen zwischen 45 m² und 60 m² in den Baublöcken
26        Abb. 23: Anteil Wohnungen zwischen 60 m² und 75 m² in den Baublöcken
27        Abb. 24: Anteil Wohnungen zwischen 75 m² und 90 m² in den Baublöcken
28        Abb. 25: Anteil Wohnungen zwischen 90 m² und 105 m² in den Baublöcken
29        Abb. 26: Anteil Wohnungen über 105 m² in den Baublöcken
30        Abb. 28: Fassade mit Mängeln
30        Abb. 27: Erfasste Gebäudezustände

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Handlungskonzept Wohnen Blomberg

30   Abb. 29: Fragwürdige Fassdengestaltung
31   Abb. 30: Anteil Wohngebäude mit Fassadenmängeln in den Baublöcken
32   Abb. 31: Anteil Wohngebäude mit Mängeln an Fenstern in den Baublöcken
33   Abb. 32: Anteil Wohngebäude mit Mängeln am Dach in den Baublöcken
34   Abb. 33: Wohnumfeld in der Kuhstraße
34   Abb. 34: Nördliche Brinkstraße
35   Abb. 35: Haushaltsgröße der Haushalte der Befragten
35   Abb. 36: Alter des Haushaltsvorstands der Befragten
36   Abb. 37: Bewertung einzelner Aspekte der Innenstadt
36   Abb. 38: Zufriedenheit mit der eigenen Wohnung
37   Abb. 39: Baualtersklasse der im Eigentum der Befragten befindlichen Gebäude
37   Abb. 40: Einschätzung des Immobilienstandortes Innenstadt
38   Abb. 41: Leerstände in Wohneinheiten und gewerblichen Einheiten
38   Abb. 42: Ausstattungsmerkmale der im Eigentum der Befragten befindlichen
     Gebäude
49   Abb. 43: Beispielobjekt für ein Projekt Bauhütte?
49   Abb. 44: Beispielobjekt Leerstand
50   Abb. 45: Beispielobjekt gelungene Restaurierung
51   Abb. 46: Beispielobjekt gelungene Restaurierung

                                                                                         5
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Handlungskonzept Wohnen Blomberg

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Handlungskonzept Wohnen Blomberg-Innenstadt Entwurf - Schulten
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

1.0
Einleitung

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Handlungskonzept Wohnen Blomberg-Innenstadt Entwurf - Schulten
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

1.0
Einleitung
Ausgangssituation                                       Die Erfassung des Wohnungsbestandes, der
Die Stadt Blomberg wird sich aufgrund demogra-          Entwicklungspotentiale und der Qualität des
fischer Entwicklungen auf eine deutliche Verän-         Wohnumfeldes in der Blomberger Innenstadt
derung des Wohnungsmarktes einstellen müssen.           Die Erhebung von Markteinschätzungen, Wohn-
Die Region Lippe wird einen absehbaren Verlust          ansprüchen und Wohnzufriedenheit der Nutzer
von bis zu 12% ihrer Einwohner bis 2030 erfahren.       sowie Investitionsvorhaben der Eigentümer in
Einhergehend mit einer deutlichen Alterung der          der Blomberger Innenstadt
Bewohner werden die demografischen Verände-             Die Ermittlung der Perspektive des Wohnungs-
rungen zu einer sich verändernden Nachfrage am          bestandes in der Innenstadt
Blomberger Wohnungsmarkt führen. Die Woh-               Die Ableitung von konkreten Handlungsansät-
nungsangebote müssen sich den verändernden              zen, Maßnahmen und Instrumenten sowie
Ansprüchen der Bewohner anpassen, um den                Prozessempfehlungen
Wohnungsmarkt für verschiedene Nachfragegrup-
pen attraktiv zu gestalten.                          Die Erarbeitung eines Handlungskonzeptes Woh-
                                                     nen wurde im städtebaulichen Entwicklungskon-
Insbesondere die Innenstadt von Blomberg soll als    zept für die Blomberger Innenstadt empfohlen, um
zukunftsfähiger Wohnstandort gestärkt werden.        die aktuelle Situation des Wohnstandortes zu ana-
Die Attraktivität eines Quartiers ergibt sich aus    lysieren und Handlungsperspektiven zu entwickeln
dem Zusammenwirken verschiedener Faktoren.           (vgl. Stadt Blomberg 2010). Der Untersuchungs-
Ein Basiselement ist die Art und die Qualität des    raum entspricht daher auch dem Programmgebiet
vorhandenen Wohnungsbestandes. Daneben ent-          des Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes.
scheiden die Größe und Ausstattungsqualität der
Wohnungen im Zusammenspiel mit der Qualität          Methodisches Vorgehen
des Wohnumfeldes, der Lage und dem Image über        Für die Erarbeitung des Wohnkonzeptes wurde
die Entwicklungsperspektive. Die Innenstadt von      eine mehrtägige Vor-Ort-Erhebung zur Erfassung
Blomberg mit seinen historischen Beständen hat       der Qualität und des Unterhaltungszustandes des
einen schleichenden Bedeutungsverlust erlitten,      Wohngebäudebestandes durchgeführt (Sichtprü-
der sich in vereinzelten Leerständen, Alterung der   fung der Fassade und des Daches) woraus sich
Bewohner und geringer Nachfrage nach Immobili-       Hinweise auf Investitionstätigkeiten und zukünftige
en vor allem im Bereich der Altstadt zeigt.          Investitionsnotwendigkeiten ableiten lassen. In
                                                     einer Befragung von Bewohnern und Eigentümern
Aufgabenstellung                                     wurden Befunde zu Qualitäten des Immobilien-
Um diesen bereits spürbaren Veränderungen ef-        bestandes und zu Stärken und Schwächen des
fektiv begegnen und begrenzte Mittel zielgerich-     Wohnstandortes Blomberg Innenstadt erhoben.
tet einsetzen zu können, hat die Stadt Blomberg      Daneben wurden leitfadengestützte Interviews
das Büro Schulten Stadt- und Raumentwicklung         mit lokalen Wohnungsmarktakteuren (Sparkasse,
mit der Erarbeitung eines Handlungskonzeptes         Volksbank, Haus & Grund e. V., private Büros für
Wohnen für die Stadt Blomberg beauftragt. Der        Architektur und Immobilienprojektentwicklung
Schwerpunkt der Untersuchung soll auf der Blom-      u.a.) geführt. Über diese Experteninterviews wer-
berger Innenstadt liegen. Der Auftrag zum Wohn-      den die statistischen Befunde mit der Erfahrung
konzept beinhaltet:                                  lokaler Wohnungsmarktakteure abgeglichen.
                                                     In der Stadt Blomberg existiert eine Gesprächsrun-

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Handlungskonzept Wohnen Blomberg

de „Forum Wohnen“, die unter der Leitung des
Bürgermeisters in unregelmäßigen Abständen zu                 Erfassung und Bewertung des
den Entwicklungen der Blomberger Innenstadt                       Wohnungsbestandes
berät. SSR hat an zwei Gesprächsrunden teilgeno-
men, um zunächst Informationen zu Themen und             Bewohner- und Eigentümerbefragung
Einschätzungen, die aus der Sicht der Blomber-
ger Akteure wichtig sind, zu erhalten. Im Weite-
ren wurden erste Untersuchungsergebnisse und
                                                                     Expertengespräche
Handlungsansätze zum Handlungskonzept Wohnen
in einer Präsentation vorgestellt und mit lokalen
Wohnungsmarktakteuren diskutiert.
                                                                       Forum Wohnen
Darüber hinaus wurden verschiedene Gutachten
und Datenbestände (Städtebauliches Entwick-                Zukunftsperspektive Wohnstandort
lungskonzept, Einwohnermeldedaten, Eigentümer-                        Innenstadt
daten, IT.NRW, LEG-Wohnungsmarktreport NRW
etc.) ausgewertet.

Aufbau des Berichtes
Die Ergebnisse der Untersuchungen und die abge-
leiteten Empfehlungen werden in diesem Bericht                         Handlungsfelder
dargestellt. Das zweite Kapitel zeigt die regionale
Einordnung des Blomberger Immobilienmarktes
und definiert zukünftige Bestimmungsfaktoren.
In Kapitel drei werden die Ergebnisse der Vor-
Ort-Erhebung dargestellt und bewertet, sowie die
Ergebnisse der Bewohner-, Eigentümer- und Ex-
                                                       Handlungsempfehlungen / Maßnahmen
pertenbefragung dargestellt. Im anschließenden
Kapitel werden über eine Stärken-Schwächen-
Analyse Perspektiven und Entwicklungsziele sowie      Abb. 1: Ablaufdiagramm
Zukunftsthemen für den Wohnstandort Blomberg
Innenstadt abgeleitet. In Kapitel fünf werden Hand-
lungsfelder und Maßnahmen für den Untersu-
chungsraum definiert. Im abschließenden Kapitel
werden die Ergebnisse des Wohnkonzepts zusam-
mengefasst und ein Ausblick gegeben.

                                                                                                         9
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Handlungskonzept Wohnen Blomberg

10
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

2.0
Profilskizze Blomberger
Wohnungsmarkt

                                                 11
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

2.0
Profilskizze Blomberger Wohnungsmarkt
In diesem Kapitel wird die Entwicklung und die                              der relative Anteil der über 65-jährigen wird sich
Perspektive der für die Entwicklung des Blomber-                            stark erhöhen. Die Zahl der 25-45-jährigen wird
ger Wohnungsmarktes relevanten demografischen                               zurückgehen. Der Verlust von mehr als 23% der
Prozesse dargestellt. Darüber hinaus werden wei-                            Gruppe der Bauherren und Eigentumserwerber,
tere Wohnungsmarktindikatoren beleuchtet.                                   wird zukünftig von erheblicher Bedeutung für die
                                                                            Bestandsentwicklung in Blomberg sein.
Einordnung Blombergs in die Region
Die Stadt Blomberg liegt im Kreis Lippe in der Re-                          Grund für die negative Einwohnerentwicklung der
gion Ostwestfalen-Lippe am östlichen Randbereich                            letzten Jahre ist neben einer rückläufigen natür-
Nordrhein-Westfalens. Sie besteht aus der Kern-                             lichen Bevölkerungsentwicklung ein negatives
stadt Blomberg mit rund 8.000 Einwohnern und ei-                            Wanderungssaldo in den vergangenen Jahren. Ziel
ner Vielzahl kleinerer Ortsteile. In der Gesamtstadt                        der Abwanderung waren insbesondere größere
wohnen rund 16.000 Einwohner. Die Bebauung ist                              Städte und Gemeinden wie Lemgo und Detmold.
stark durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt.                            Gewinne konnten aus kleineren Gemeinden im
In den Ortskernen ist ein großer Teil der histo-                            Kreis Lippe erzielt werden.
rischen Bausubstanz noch heute erhalten.
                                                                            Entscheidender Faktor        bei der quantitativen Nach-
                                                                                                  Handlungskonzept Wohnen Blomberg 6
Bevölkerungsentwicklung und Haushalte                                       frage nach  WohnraumWohnen
                                                                                      Handlungskonzept  ist die Zahl der
                                                                                                             Blomberg   6 Haushalte.

Die Bevölkerungsentwicklung in Blomberg ist seit                            Gemäß Prognose des IT.NRW wird die Zahl der
etwas mehr als zehn Jahren rückläufig. Die Pro-                             Haushalte im Kreis Lippe insgesamt rückläufig
gnose des IT.NRW erwartet für die Stadt Blomberg                            sein. Bis 2030 wird es demnach rund 9.500 Haus-
einen Gesamtverlust von 12% der Einwohner bis                               halte weniger geben. Insbesondere die Zahl der
           Der Blomberger
zumDer  Blomberger
     Jahr  2030. Der Kreis Lippe wird im gleichen                           Haushalte, in denen drei oder mehr Personen
           Wohnungsmarkt
   Wohnungsmarkt
Zeitraum  gemäß Prognose etwa 11% seiner Ein-                               leben, wird demnach deutlich zurückgehen. Ledig-
                   Bevölkerungsentwicklung
wohner verlieren. Einhergehend    mit dem absolu-                           lich die Zahl der Entwicklung
                                                                                                Einpersonenhaushalteder wird sich
           Bevölkerungsentwicklung                                                  Entwicklung der
ten Rückgang der Bevölkerung    ist eine
                             2008        Zunahme
                                    - 2030                                  positiv entwickeln25-45-jährigen
                                                                                                  (vgl. IT.NRW 2009).
                    2008
älterer Altersklassen: Die -absolute
                             2030 Zahl, aber auch                                     25-45-jährigen

                                                 -3,7             NRW                            -14,2                  NRW
                                   -3,7                 NRW                          -14,2                  NRW

                                          -5,6                    OWL                         -17,5                     OWL
                            -5,6                        OWL                       -17,5                     OWL

                       -10,7                                      Kreis Lippe         -22,7                           Kreis Lippe
            -10,7                                       Kreis Lippe       -22,7                             Kreis Lippe

        -12,2       -12,2                               BlombergBlomberg
                                                                     -23,5           -23,5                  Blomberg Blomberg

      -15       -15
                  -10     -10
                            -5      -50                       0       -30          -30
                                                                                    -20     -20
                                                                                             -10      -10
                                                                                                        0           0
                        Entwicklung
                Entwicklung in %    in %                                                   Entwicklung
                                                                                  Entwicklung in %     in %

Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung 2008 bis 2030		                             Abb. 3: Entwicklung der 25-45-jährigen 2008 bis 2030
Quelle: IT.NRW                                                              Quelle: IT.NRW

12
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

Neben den demografischen Faktoren wird der                                                    6,0% (vgl. Stadt Bielefeld et al. 2011 S.61).
Blomberger Wohnungsmarkt durch folgende                                                       Der Wohnungsbestand im Kreis Lippe wird im
Merkmale charakterisiert:                                                                     Gegensatz zu NRW und OWL sehr stark von
                                                                                              Wohngebäuden mit einem Baualter von vor
            Der Wohnungsmarkt im Kreis Lippe ist durch                                        1948 geprägt. Insbesondere die Städte und Ge-
            stabile Mieten auf niedrigem Niveau geprägt.                                      meinden im östlichen Kreisgebiet mit histo-
            Der Kreis Lippe zählt zu den preiswertesten                                       rischen Stadtkernen und einer Vielzahl alter
            Wohnungsmarktregionen in NRW. Die Mieten in                                       Dorfkerne verfügen über einen Anteil von bis zu
            Blomberg liegen mit durchschnittlich 4,22 €/m²                                    38 % in dieser Baualtersklasse (Blomberg
            Kaltmiete im Monat unter dem Kreisschnitt                                         nimmt hier eine Spitzenposition ein). Erst die
            (5,00 €/m²) (vgl. LEG 2011 S.167).                                                Baualtersklassen ab 1968 weisen mit NRW und
            Aufgrund der vergleichsweise günstigen Mieten                                     OWL annähernd vergleichbare Werte auf (vgl.
            und einer überdurchschnittlichen Haushalts-                                       Stadt Bielefeld et al. 2011 S.61).
            kaufkraft, kann eine geringe durchschnittliche                                    Die Leerstandsquote für die Gesamtstadt Blom-
            Mietbelastung für Blomberger Haushalte fest-                                      berg bewegt sich mit 5% im Durchschnitt des
            gestellt werden (vgl. LEG 2011 S.165).                                            Kreises Lippe (Vgl.LEG 2011 S.167).
            Die Baulandpreise liegen im Kreis Lippe mit
            durchschnittlich 86 Euro pro Quadratmeter
            Bauland (EFH mittlere Lage) unter dem Schnitt
            für die Region Ostwestfalen-Lippe mit 109 €/m².
            In Blomberg kostet der Quadratmeter Bauland
            im Durchschnitt sogar nur 65 Euro (vgl. Stadt
            Bielefeld et al. 2011 S.60).
            Zwischen 1999 und 2009 hat der Wohngebäu-
            debestand in Blomberg nur um 2,9% zugenom-
            men und weist damit die niedrigste Rate im
            Kreis Lippe (5,8%) auf. Der Zuwachs betrug im
            gleichen Zeitraum in OWL 7,7% und in NRW

                             Prognose der Haushaltszahlen im Kreis Lippe
                                                                                                                                     Handlungskonzept Wohnen Blomberg 10
                       120

                                                                                                  12
  Index (2008 = 100)

                                                                                                                                           10
                       100
                                                               Der 1Blomberger
                                                                     Pers.-HH
                                                                                  €/m² im Monat

                                                                                                                              7,5
                                                               Wohnungsmarkt
                                                                  2 Pers.-HH                      8

                                                                    3 Pers.-HH                                 5,22                                  unteres Segment
                        80
                                                                                                                                    4,13             oberes Segment
                                                                    4+ Pers.-HH                   4     3,21
                                                                                                                       3,64

                                                                    Gesamt
                        60
                               2008 2010 2015 2020 2025 2030                                      0
                                                                                                       Blomberg       Kreis Lippe    NRW
                                            Jahr

Abb. 4: Prognose der Haushaltszahlen im Kreis Lippe                               Abb. 5: Mietpreise
                                                                                            Hauptmerkmale Mietwohnungsmarkt
Quelle: IT.NRW 2011                                                               Quelle: LEG 2011
                                                                                               Kreis Lippe

                                                                                                                Stabile Mieten auf niedrigem Niveau
                                                                                                                Preiswerteste Wohnungsmarktregion in NRW 13
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

                                                                         Handlungskonzept Wohnen Blomberg   9

                                                     Baualter vor 1948
                                                   38                                                           Generationenwechsel im
berger                              40
                                                                                                                Einfamilienhausbestand
         in % des Gesamtbestandes

smarkt
                                                                                                                Bedingt durch einen bereits heute hohen Anteil
                                    30                                   25                      24             älterer Bewohner wird sich in absehbarer Zeit ein
                                    20                                                                          Generationen- und Besitzerwechsel in Einfamili-
                                                                                                                enhausbeständen abzeichnen. Quartiere, die von
                                    10                                                                          einer überdurchschnittlichen Wahrscheinlichkeit
                                                                                                                eines Generationenwechsels betroffen sind, kön-
                                     0                                                                          nen durch einen „siedlungsstrukturellen Stress-
                                                Blomberg                 OWL                   NRW
                                                                                                                test“ identifiziert werden. Der Stresstest zeigt die
            Abb. 6:
                   Anteil der Wohngebäude
                      Bauintensität      2003mit    dem Baualter vor 1948
                                                 - 2008                                                         Adressen, in denen nur eine oder zwei Personen
            Quelle: Stadt  Bielefeld et al.WE
                      (fertiggestellt       2011
                                               /100 WE Bestand)                                                 leben, und die ausschließlich von Einwohnern
                                                    Baulandpreis
                                                Blomberg: (nahezu) 0 €/m²
                                                                    Handlungskonzept Wohnen Blomberg   8
                                                                                                                eines bestimmten Mindestalters bewohnt werden
                               160                                                                              (s. Abb. 8 - 10). Die Darstellung erfolgt auf Basis
                                               OWL: 0,5
                               120             NRW: 0,4                                                        kommunaler Einwohnermeldedaten. Die Daten
                                                                                                                sind soweit anonymisiert, dass eine Rückführung
erger                               80                                                                          auf Einzelpersonen nicht möglich ist. Dargestellt
markt
                                                                                                                ist die absolute Anzahl der Adressen in den jewei-
                                    40
                                                                                                                ligen Altersklassen aggregiert auf Kacheln mit
                                     0                                                                          einer Größe von zehn Hektar. Kacheln mit weni-
                                              Blomberg     Kreis Lippe        OWL            NRW                ger als zehn Einwohnern sind nicht ausgewertet
                                Kaufkraftindex                                                                  worden.
            Abb. 7: Baulandpreise
              120 Stadt Bielefeld et al. 2011
            Quelle:
                                                                                                                Zentrale Ergebnisse des „siedlungsstrukturellen
                                                                                                                Stresstests“:
                                                                                                                   161 Einfamilienhäuser in Blomberg werden
                                    100
                                                                                                                   ausschließlich von Einwohnern über 80 Jahre
                                                                                                                   bewohnt. Dies sind insgesamt drei Prozent des
                                                                                                                   gesamten Wohnungsbestandes.
                                     80
                                                Blomberg             OWL                   NRW                     Zehn Prozent aller Wohngebäude werden aus-
                                                                                                                   schließlich von Einwohnern älter als 70 Jahre
                                                                                                                   bewohnt (518 Gebäude).
                                                                                                                   In 905 Wohngebäuden leben ausschließlich Per-
                                                                                                                   sonen über 60 Jahre. Dies sind 18% des gesam-
                                                                                                                   ten Wohnungsbestandes in Blomberg.
                                                                                                                   Die meisten „Stresstest-Adressen“ konzentrie-
                                                                                                                   ren sich im Stadtteil Blomberg.

            14
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

                         Stresstest-80-Gebäude (Kacheln mit mindestens 10 Einwohnern)
                                                 Wohngebäude, die ausschließlich von Personen
                                                           älter als 80 Jahre bewohnt werden

                                                                                    unter 3
                                                                                    3 bis 4
Insgesamt:                                                                          5 bis 6
161 Adressen                                                                        mehr als 6

Abb. 8: Stresstest Ü80

                         Stresstest-70-Gebäude (Kacheln mit mindestens 10 Einwohnern)
                                                 Wohngebäude, die ausschließlich von Personen
                                                           älter als 70 Jahre bewohnt werden

                                                                                    unter 3
                                                                                    3 bis 6
Insgesamt:                                                                          7 bis 12
                                                                                    mehr als 12
508 Adressen

Abb. 9: Stresstest Ü70

                                                                                               15
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

                          Stresstest-60-Gebäude (Kacheln mit mindestens 10 Einwohnern)
                                                    Wohngebäude, die ausschließlich von Personen
                                                              älter als 60 Jahre bewohnt werden

                                                                                       unter 3
                                                                                       3 bis 10
Insgesamt:                                                                             11 bis 20
905 Adressen                                                                           mehr als 20

                                    Abb. 10: Stresstest Ü60

 Schlußfolgerungen:

     Für die Stadt Blomberg kann insgesamt ein
     entspannter Wohnungsmarkt in allen Seg-
     menten festgestellt werden.
     Die demografischen Prozesse werden die
     Nachfragestrukturen nachhaltig verändern,
     seniorengerechte und barrierefreie Wohnan-
     gebote werden an Bedeutung gewinnen.
     Die rückläufige Entwicklung der Zahl der
     Haushalte wird zu Leerständen auf dem Blom-
     berger Wohnungsmarkt führen.
     Durch einen absehbaren Generationenwechsel
     im Wohnungsbestand werden in den kommen-
     den Jahren vermehrt Bestandsimmobilien an
     den Markt kommen.

16
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

3.0
Der Wohnungsmarkt im
Untersuchungsraum
Blomberg-Innenstadt

                                              17
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

Die Untersuchungen zum Handlungskonzept Woh-          Blomberger Innenstadt. Anschließend werden die
nen werden sich weitestgehend auf die Innenstadt      Ergebnisse der Vor-Ort-Erhebung vorgestellt. Im
Blombergs fokussieren. In diesem Kapitel werden       Anschluss werden die Ergebnisse der Bewoh-
die Ergebnisse der Analyse des Wohnungsmarktes        ner- und Eigentümerbefragung beschrieben. Ab-
im Untersuchungsraum dargestellt.                     schließend werden die Einschätzungen der lokalen
                                                      Wohnungsmarktakteure zum Wohnungsmarkt in
Zunächst folgt eine Beschreibung der städtebau-       der Innenstadt dargestellt, bevor eine Zusammen-
lichen sowie der demografischen Situation in der      fassung der Ergebnisse folgt.

3.1
Der Untersuchungsraum Blomberg-Innenstadt
Der Untersuchungsraum wird im Süden und Osten         als komplett erhaltenes mittelalterliches Stadttor
begrenzt durch den Verlauf der Bundesstraße 1,        markiert. Den westlichen Abschluss bildet das
im Westen und Norden durch die topographische         Ensemble der Burg Blomberg. Zahlreiche einge-
Gliederung und die dadurch vorgegebene Sied-          tragene Baudenkmäler sind über den Bereich der
lungsgrenze entlang einer Linie nördlich der Neue     Altstadt verteilt.
Torstraße.
                                                      Der erste Erweiterungsbereich aus dem späten
Die Phasen der städtebaulichen Entwicklung der        19. bis frühen 20. Jahrhundert schließt nordöstlich
Stadt lassen sich an der heutigen Baustruktur         an die Altstadt an. Die traufständige, geschlossene
ablesen. Danach gliedert sich der Untersuchungs-      bis offene Blockrandbebauung ist weniger dicht
raum in drei Teilräume:                               und die Blockinnenbereiche werden heute als
                                                      Hausgärten, vereinzelt auch gewerblich genutzt.
     Die Altstadt                                     Zwischen Altstadt und erstem Erweiterungsbereich
     Der erste Erweiterungsbereich                    ist der Verlauf der ehemaligen Stadtmauer zur
     Der zweite Erweiterungsbereich                   Abschließung der Stadt Richtung Osten erkennbar,
                                                      der heute zum Teil als öffentliche Grünflächen ge-
Die Altstadt zeigt noch ein weitgehend geschlos-      nutzt wird.
senes historisches Ortsbild und wird geprägt durch
den hohen Anteil an giebelständigen Fachwerk-         Der zweite Erweiterungsbereich wurde nach 1918
gebäuden aus dem 17.-19. Jahrhundert, ergänzt         erschlossen und umfasst den östlichen Bereich
durch wenige Gebäude aus dem 20. Jahrhundert.         der Innenstadt bis zur Bundestraße 1, die hier eine
Die Struktur ist mittelalterlich mit hoher Verdich-   städtebauliche Zäsur markiert. Die städtebauliche
tung in den Innenbereichen und einem geringen         Struktur zeigt eine offene Blockrandbebauung
Anteil an Grün- und Freiflächen. Stadtbildprägende    mit Gartennutzung und gewerblicher Nutzung im
Bereiche sind der Marktplatz mit dem historischen     Blockinnenbereich. Garagen und Stellplätze sind
Rathaus, dem anschließenden Bereich am Martini-       hier vielfach auf den Grundstücken vorhanden.
turm und der Klosterkirche. Der südliche Ausgang
der Altstadt wird heute noch durch das Niederntor

18
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

                         Erster
                         Erweiterungsbereich

 Klosterkirche

        Martiniturm               Rathaus und
                                  Markt

                                  Altstadt
   Blomberger
        Burg

                                                Zweiter
                       Stadttor                 Erweiterungsbereich

Abb. 11: Übersicht Untersuchungsraum

                                                                                       19
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

                                                  Handlungskonzept Wohnen Blomberg 14

ltstadt

                                                                                        Insgesamt ergibt sich ein klar gegliederter Stadt-
                                                                                        raum, der in seinen Teilräumen die historische
                                                                                        Entwicklung der Stadt abbildet und bis heute er-
                                                                                        fahrbar macht.

                                                                                        Demografische Faktoren
                                                                                          Eine Auswertung der Einwohnermeldedaten zeigt,
                                                                                          dass der Anteil der unter 20-jährigen in der üb-
                                                                                          rigen Stadt höher ist als im Untersuchungsraum.
                                                   Handlungskonzept Wohnen Blomberg     15Im Untersuchungsraum hingegen ist der Anteil

                                                                                          der 20- bis 40-jährigen höher als in den anderen
              Abb. 12: Beispielfoto „Altstadt“
                                                                                          Siedlungsbereichen der Stadt Blomberg. Die Daten
                                                                                          zeigen, dass die Bewohner im Untersuchungsraum
er Erweiterungsbereich                                                                    insgesamt im Schnitt älter sind als in den weiteren
                                                                                          Stadtgebieten.

                                                                                        Abbildungen 16 und 17 zeigen den Altenquotient
                                                                                        (Anteil der über 65-jährigen an den 15-65-jäh-
                                                                                        rigen) und den Jugendquotienten (Anteil der unter
                                                                                        15-jährigen an den 15-65-jährigen) in den Baublö-
                                                                                        cken im Untersuchungsgebiet. Dargestellt sind nur
                                                                                        Blöcke mit mindestens zehn Einwohnern. Es zeigt
                                                                                        sich, dass der Altenquotient in den Baublöcken im
                                                                                        Bereich des Untersuchungsraumes mit wenigen
                                                                                        Ausnahmen wie beispielsweise zwischen Heutor-
                                                    Handlungskonzept Wohnen Blomberg    und Diekmannstraße, östlich der Rosenstraße,
                                                                                        16

                                                                                        höher ist als der Jugendquotient. Insgesamt leben
              Abb. 13: Beispielfoto „Erster Erweiterungsbereich“                        also mehr Alte als Junge in der Blomberger Innen-
                                                                                        stadt. Dennoch zeigt sich kein einheitliches Muster
ter Erweiterungsbereich                                                                 bei der räumlichen Verteilung der Altersklassen.

                                                                                        Wie in der Gesamtstadt konnte für die letzten
                                                                                        Jahre ein negatives Wanderungssaldo im Untersu-
                                                                                        chungsraum festgestellt werden. Insbesondere bei
                                                                                        den unter 18-jährigen und den 30- bis 50-jährigen
                                                                                        zogen mehr Personen aus dem Untersuchungs-
                                                                                        gebiet fort als zu. Insgesamt zogen zwischen 2007
                                                                                        und 2011 1.898 Personen in den Untersuchungs-
                                                                                        raum und 2.132 Personen aus der Innenstadt fort.
                                                                                        Auch bei den Wanderungen lassen sich keine ein-
                                                                                        heitlichen räumlichen Muster erkennen.

              Abb. 14: Beispielfoto „Zweiter Erweiterungsbereich“

              20
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

                                                                                                  Handlungskonzept Wohnen Blomberg 17

 Untersuchungs-                                    65 und älter
 raum
                                                 50 bis unter 65

 Zu- und Fortzüge
                                  Altersklasse

                                                 30 bis unter 50
 Saldo 2007 bis 2011                                                                                                           gesamt
 (Summe)                                         25 bis unter 30                                                               außen
                                                                                                                               binnen
                                                 18 bis unter 25

                                                       unter 18

                                                                   -150       -75             0            75         150
                                                                                       Anzahl Personen
                                     Abb. 15: Zu- und Fortzüge (Saldo) 2007-2011 im Untersuchungsgebiet
                                                        insgesamt zogen 1.898 Personen zu und
                                     Quelle: eigene Berechnung nach Stadt Blomberg

                                                         2.132 Person fort

 Altenquotient Innenstadt (Blöcke mit mindestens 10 Einwohnern)           Jugendquotient Innenstadt (Blöcke mit mindestens 10 Einwohnern)

    bis 0,2                                                                  bis 0,2
    0,2 bis 0,35                                                             0,2 bis 0,35
    0,35 bis 0,5                                                             0,35 bis 0,5
    über 0,5                                                                 über 0,5

Abb. 16: Altenquotient im Untersuchungsgebiet                             Abb. 17: Jugendquotient im Untersuchungsgebiet
Quelle: eigene Berechnung nach Stadt Blomberg                             Quelle: eigene Berechnung nach Stadt Blomberg

                                                                                                                                        21
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

3.2
Erfassung und Bewertung des Gebäudebestandes
und des Wohnumfeldes

Die Wohnungsbestände und das Wohnumfeld der       Grundsätzlich wurde die Bestandserhebung für
Blomberger Innenstadt wurden in einer mehrtä-     jedes Gebäude aus dem öffentlichen Raum heraus
gigen Vor-Ort-Erhebung genauer untersucht. Da-    durch Sichtprüfung durchgeführt und durch ein Fo-
bei konnten Aussagen zu den folgenden Bereichen   to dokumentiert. Es wurden 799 Gebäude erfasst.
gewonnen werden:
                                                  Die Bewertung des Unterhaltungszustandes er-
     Wohnungsgrößen                               folgte über eine qualitative Erfassung der Gebäu-
     Unterhaltungszustand der Gebäude             destraßenansichten mit den Funktionsbereichen
     Ausstattungsmerkmale (Garten / Balkon)       Dach, Fassade und Fenster. Bei dem hohen
     Leerstände                                   Alter und dem Bautypus der Gebäude in der Alt-
     Nutzungsstrukturen in Blockinnenbereichen    stadt (Fachwerkhäuser weisen häufig Mängel
     Wohnumfeld                                   auf, die durch eine Sichtprüfung nicht erfassbar
                                                  sind) bleibt die Aussagekraft für diesen Bereich
Die Ergebnisse der Untersuchung liegen in einem   eingeschränkt.
gebäudescharfen GIS-Kataster vor.

Abb. 18: Screenshot GIS-Kataster

22
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

              Bei historischen Gebäuden wurde auch die Qualität                                Wohnungsstruktur
              etwaiger Sanierungs- oder Modernisierungsmaß-                                    Für die Ermittlung der Wohnungsgrößen wurde
              nahmen mit den Kategorien historisch/unhisto-                                    in der Vor-Ort-Erhebung zunächst die Anzahl der
              risch bewertet, um den Grad der Überformung des                                  Wohnungen je Gebäude erfasst. Durch Einbezie-
              historischen Erscheinungsbildes der Altstadt zu                                  hung der Grundflächen der Wohngebäude aus der
              erfassen. Als unhistorisch wurden z.B. der Einbau                                ALK konnten unter Abzug der Verkehrsflächen in
              großflächiger, ungegliederter Fenster oder der                                   den Gebäuden die Wohnungsgrößen ermittelt wer-
              Aufbruch der Fassade im Erdgeschoss für Han-                                     den. Das Verfahren ist geeignet, um die Wohnungs-
              delsnutzungen bewertet. Daneben lässt die Fassa-                                 größen in Einzelgebäuden nach Größenklassen
              denansicht meist Rückschlüsse auf die Nutzungs-                                  hinreichend abzuschätzen.
              struktur des Gebäudes und Leerstände zu.
                                                                                               Im Ergebnis zeigt sich, dass rund ein Drittel von
              Die Erfassung der Nutzungsstrukturen in den In-                                  den 1.499 erfassten Wohnungen in der Blomber-
              nenbereichen sollte Möglichkeiten zur Entkernung                                 ger Innenstadt größer als 105 m² sind (s. Abb. 19).
              abklären. In der Altstadt sind die Häuser oft über                               Die restlichen Wohnungen verteilen sich in etwa
              die Jahrhunderte in den rückwärtigen Bereich „ge-                                gleichmäßig auf die verschiedenen Wohnungsgrö-
              wachsen“, indem Nebengebäude zu Wohnzwecken                                      ßenklassen kleiner als 105 m². Bei der Verteilung
              umgebaut wurden. Die Untersuchungsergebnisse                                     der Wohnungsgrößenklassen über das Unter-
              sind in diesem Bereich nur eingeschränkt aussa-                                  suchungsgebiet lassen sich keine klaren Muster
              gefähig, da eine gesicherte Erhebung auch unter                                  erkennen. Sowohl kleinere Wohnungen als auch
              Auswertung von Luftbildern ohne Zugang zu den                                    große Wohnungen sind in allen Bereichen der In-
              Innenbereichen, kaum möglich ist. Auch die Zu-
              ordnung der wenigen Gartenflächen zu einzelnen
              Häusern und die Erfassung vorhandener Balkone
              erwiesen sich hier als schwierig.

                                                         Handlungskonzept Wohnen Blomberg 20

Ergebnis der
Vor-Ort-Erfassung
                               Wohnungsgrößen*
                                        186
                                        12%                    unter 45m²
                     480
                     32%                       216             45 bis unter 60m²
                                               14%
                                                               60 bis unter 75m²
                                                               75 bis unter 90m²
                                              234              90 bis unter 105m²
                       166                    16%
                       11%                                     mehr als 105m²
                                  217
                                  15%
*vorläufige
Ergebnisse

              Abb. 19: Ermittelte Wohnungsgrößen                                               Abb. 20: stark gestörte Fassadenstruktur im Erdgeschoss
              * da die Auswertung der Wohnungsgrößen zum Zweitpunkt der Er-
              stellung des Berichtes noch nicht abgeschlossen war, handelt es sich
              hierbei um vorläufige Ergebnisse.

                                                                                                                                                         23
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

  Anteil der Wohnungen unter 45qm
  an allen Wohnungen je Block
      bis 5%
      5 bis 10%
      10 bis 20%
      über 20%
      Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden

Abb. 21: Anteil Wohnungen unter 45 m² in den Baublöcken

24
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

  Anteil der Wohnungen zwischen 45 und 60qm
  an allen Wohnungen je Block
     bis 10%
     10 bis 20%
     20 bis 30%
     über 30%
     Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden

Abb. 22: Anteil Wohnungen zwischen 45 m² und 60 m² in den Baublöcken

                                                                                                    25
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

  Anteil der Wohnungen zwischen 60 und 75qm
  an allen Wohnungen je Block
      bis 8%
      8 bis 16%
      16 bis 24%
      über 24%
      Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden

Abb. 23: Anteil Wohnungen zwischen 60 m² und 75 m² in den Baublöcken

26
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

  Anteil der Wohnungen zwischen 75 und 90qm
  an allen Wohnungen je Block
     bis 10%
     10 bis 20%
     20 bis 30%
     über 30%
     Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden

Abb. 24: Anteil Wohnungen zwischen 75 m² und 90 m² in den Baublöcken

                                                                                                    27
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

  Anteil der Wohnungen zwischen 90 und 105qm
  an allen Wohnungen je Block
     bis 5%
     5 bis 10%
     10 bis 20%
     über 20%
     Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden

Abb. 25: Anteil Wohnungen zwischen 90m² und 105m² in den Baublöcken

28
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

  Anteil der Wohnungen über 105qm
  an allen Wohnungen je Block
     bis 20%
     20 bis 30%
     30 bis 40%
     über 40%
     Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden

Abb. 26: Anteil Wohnungen über 105 m² in den Baublöcken

                                                                                       29
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

nenstadt vorzufinden.                                mangelhaft. Die Fenster in 16% der Wohngebäude
Gebäudezustände                                      weisen Mängel auf. Die größten Mängel sind bei
Über ein dreistufiges Merkmalsystem (Neuwer-         den Fassaden zu erkennen: 27% der erfassten
tig/ohne Schaden, optische Mängel/Gebrauchs-         Wohngebäude weisen zumindest in einem der er-
spuren, Schäden) wurde der Zustand der einzel-       fassten Merkmale einen Mangel auf. Die Wohnge-
nen Gebäudeteile bewertet. Folgende Merkmale         bäude, die Mängel in einer der erfassten Merkmale
wurden für die Bewertung der Fassaden, Fen-          aufweisen, konzentrieren sich auf den Kernbereich
ster und Dächer untersucht:                          der Altstadt. Hier ist der Anteil unsanierter Gebäu-
                                                     de signifikant höher als in den anderen Bereichen
     Fassaden: Schäden in der Außenwand (Farbe,      der Innenstadt.
     Klinker, Fensterrahmen etc.), Verschmutzung
     der Außenwand, Wasserflecken, Wasser-          Auffällig hingegen ist der Zustand der Gebäude mit
     schäden, Risse im Mauerwerk, Graffiti, Ein-    historischer Bausubstanz. Rund 60% dieser Ge-
     gangsbereich (Haustür, Klingel, Briefkästen)   bäude sind nicht „historisch saniert“, tragen also
     Fenster: Verglasung (Doppelverglasung, kei-    zu einer Überformung des historischen Stadtbildes
     ne Doppelverglasung)                           bei.
     Dächer: Funktionalität der Dachfläche, Dach-
     first, Regenrinne                                                                 Handlungskonzept Wohnen Blomberg 21

Bei den nachfolgend dargestellten Ergebnissen        100%                              5%
                                                                            16%
der Zustände von Fassaden und Dächern han-                       27%
                                   Ergebnis der
delt es sich um aggregierte Auswertungen der          75%
                                   Vor-Ort-Erfassung
erfassten Einzelmerkmale. Bei Fenstern weist
ein Mangel auf eine Einfachverglasung oder eine
                                   Gebäudezustände    50%                             95%
                                                                                                        mit Mängeln
Beschädigung hin.                                                           84%
                                                                 73%                                    ohne Mängel
                                                     25%
Gemessen an den erfassten Merkmalen weisen
die Wohngebäude in der Innenstadt insgesamt           0%
einen guten Zustand auf. Lediglich fünf Prozent                Fassade    Fenster     Dach
der durch Sichtprüfung erfassten Dächer sind         Abb.
                                                       27: Erfasste Gebäudezustände
                                                          Wohngebäude   „mit Mängeln“ konzentrieren sich
                                                            auf den Kernbereich der Altstadt

                                                       Rund 60% der historischen Gebäude sind nicht
                                                        „historisch saniert“

Abb. 28: Fassade mit Mängeln                         Abb. 29: Fragwürdige Fassdengestaltung

30
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

  Anteil Wohngebäude pro Block
  mit Fassadenmängel
     bis 15%
     15 bis 30%
     30 bis 45%
     über 45%
     Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden

Abb. 30: Anteil Wohngebäude mit Fassadenmängeln in den Baublöcken

                                                                                                 31
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

  Anteil Wohngebäude pro Block
  mit Mängeln an Fenstern
      bis 10%
      10 bis 20%
      20 bis 30%
      über 30%
      Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden

Abb. 31: Anteil Wohngebäude mit Mängeln an Fenstern in den Baublöcken

32
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

  Anteil Wohngebäude pro Block
  mit Mängeln am Dach
     bis 5%
     5 bis 10%
     10 bis 15%
     über 15%
     Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden

Abb. 32: Anteil Wohngebäude mit Mängeln am Dach in den Baublöcken

                                                                                                 33
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

Ausstattungsmerkmale und Leerstände                    schnitte sind im wesentlichen angemessen, in
Durch die Vor-Ort-Erhebung wurden weitere Merk-        Teilbereichen wirken sie sogar überdimensioniert
male der Wohngebäude erfasst. Zum einen wurde          (vgl. Stadt Blomberg 2010). In weiten Bereichen
die Zugänglichkeit der Wohngebäude erfasst. Im         herrscht eine kaum gestörte, ruhige Wohnge-
Hinblick auf die demografischen Veränderungen ist      bietsatmosphäre vor. Die Wohnumfeldqualitäten
ein barrierefreier Zugang zum Wohnhaus ein ent-        bestätigen im Zusammenspiel mit den Immobili-
scheidendes Kriterium für die Wohnungswahl vie-        enbeständen, eine gute Marktposition beider Teil-
ler Senioren. Auffällig ist, dass nicht nur 80% der    räume im Hinblick auf die weitere Entwicklung als
Wohngebäude über keinen ebenerdigen Hausein-           Wohnstandort.
gang verfügen, sondern dass das Betreten des
Hauses bedingt duch die historische Archtektur         Anders ist die Situation in der hochverdichteten
durch einen Treppenaufgang erschwert wird.             Altstadt. Die Straßenquerschnitte sind deutlich
                                                       enger und entsprechen der mittelalterlichen Stadt-
Andererseits lässt sich durch die Erhebung fest-       struktur. Daher ist kaum Platz für großvolumige
stellen, dass ein Großteil der Gebäude in den          Begrünungsmaßnahmen. Die Straßenflächen sind
Erweiterungsbereichen über Gärten und/oder Bal-        in weiten Bereichen niveaugleich gepflastert und
kone verfügt. Im Bereich der Altstadt ist die Erfas-   in gutem Unterhaltungszustand. Wohnungsnahe
sung der rückwärtigen Bereich der Wohngebäude          Grün- und Freiflächen sind kaum vorhanden. Auf-
durch die kleinteilige Struktur erschwert, so dass     fällig sind die Bemühungen der Anwohner (z.B. in
für diesen Bereich diesbezüglich keine validen         der Kuhstraße und der Petersilienstraße) hier mit
Aussagen getroffen werden können. Zum Zeitpunkt        kleinen Begrünungsmaßnahmen, Blumenanpflan-
der Erfassung standen rund 13% der Wohngebäu-          zungen und Sitzgelegenheiten vor dem Haus eine
de in der Innenstadt leer.                             angenehme Aufenthaltsqualität zu schaffen.

Wohnumfeld                                             Die Blockinnenbereiche sind stark überbaut (vgl.
Das Wohnumfeld im Untersuchungsraum zeigt              Stadt Blomberg 2010). Viele Blockinnenbereiche
entsprechend der Stadtstruktur unterschiedliche        entziehen sich einer intensiveren Analyse, weil sie
Qualitäten. Im ersten und zweiten Stadterweite-        nicht öffentlich zugängig sind. In Bereichen, die
rungsbereich ist in weiten Bereichen eine Ausstat-     einsehbar sind (z.B. Brauhausgasse) ist feststell-
tung mit wohnungsnahen Grün- und Freiflächen           bar, dass hier auch in neuerer Zeit PKW-Abstell-
im Blockinnenbereich gegeben. Die Straßenquer-         flächen oder Carports angelegt worden sind. Der

Abb. 33: Wohnumfeld in der Kuhstraße                   Abb. 34: Nördliche Brinkstraße

34
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

nördliche Blockinnenbereich zwischen Brinkstraße           wicklungskonzept formulierten Planungsziel von
und Langer Steinweg ist im Zuge der Neubebau-              begrünten Blockinnenbereichen deutlich sichtbar.
ung Langer Steinweg vollkommen überbaut und                Dennoch bleibt die Restrukturierung der Innenhöfe
als asphaltierter Parkplatz ausgeführt worden.             eine Aufgabe zur Verbesserung des Wohnumfeldes
Hier wird der Konflikt zwischen dem Anspruch               und der Wohnqualität in der Altstadt.
auf Parkplätze in unmittelbarer Nähe zum Haus/
zur Wohnung und dem im städtebaulichen Ent-

3.3
Bewohner- und Eigentümerbefragung
Im Folgenden werden die Kernergebnisse der Be-             sendung an die Bewohner im Untersuchungsge-
wohner- und Eigentümerbefragung dargestellt. Ei-           biet verteilt. Die Rücklaufquote lag bei 8% (die
ne Darstellung aller Befragungsergebnisse ist dem          Personen, die die jeweiligen Fragen beantwortet
Anhang dieses Berichtes zu entnehmen.                      haben, werden nachfolgend als „die Befragten“ be-
                                                           zeichnet). Die geringe Rücklaufquote bedingt eine
Bewohnerbefragung                                          vergleichsweise eingeschränkte Repräsentativität
Im Untersuchungsgebiet wurde eine Befragung                der dargestellten Ergebnisse.
aller Bewohner zur Ermittlung der Wohnzufrieden-
heit durchgeführt. Die Stärken und Schwächen der           Der Haushaltsvorstand der Befragten ist zu we-
Blomberger Innenstadt sollten benannt werden               niger als zehn Prozent jünger als 35 Jahre und zu
sowie Einschätzungen zu qualitativen Aspekten der          etwa einem Viertel älter als 75 Jahre. Die Zahl der
Innenstadt gegeben werden. Zudem wurden Wan-               Haushalte, in denen mehr als drei Personen leben,
derungsmotive der Bewohner im Untersuchungs-               liegt bei etwa zwölf Prozent. Die Zweipersonen-
gebiet erfasst.                                            haushalte nehmen mit 44% den größten Anteil un-
                                                           ter den Befragten ein. 64% der Befragten wohnen
Insgesamt wurden rund 1.750 Fragebögen wäh-                zur Miete und 57% leben bereits seit mehr als zehn
rend der Vor-Ort-Erhebung in einer Hauswurf-               Jahren in der Blomberger Innenstadt.

                                              1 Person                                                    jünger als
                   5                                                              3 8
               13                                                                                         25 Jahre
                  3%          39                                        36       2% 5%
               9%                                                                                         26-35 Jahre
                                              2 Personen               25%
                             26%
         26                                                                                  38           36-50 Jahre
        18%                                   3 Personen                                    26%
                                                                                                          51-65 Jahre
                                              4 Personen              24
                                                                                                          66-75 Jahre
                                                                     17%
                      66                      5 Personen                           36                     älter als 75
                     44%                      oder mehr                           25%                     Jahre

Abb. 35: Haushaltsgröße der Haushalte der Befragten        Abb. 36: Alter des Haushaltsvorstands der Befragten

                                                                                                                         35
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

Unabhängig von Wohndauer, Einkommen, Alter                   Verkehrs- und Parksituation. Auch die Einzelhan-
oder Haushaltsgröße sind 85% der Befragten mit               delssituation wird in einer offenen Fragestellung
dem Wohnen in der Innenstadt zufrieden oder sehr             als Schwäche der Innenstadt benannt.
zufrieden. Gut oder eher gut bewertet werden die
Versorgung mit Ärzten und Apotheken, das allge-              Von den befragten Bewohnern sind 96% mit der
meine Wohnungsangebot, das soziale Umfeld so-                eigenen Wohnung zufrieden oder sehr zufrieden.
wie das Angebot mit Grün- und Erholungsflächen.              Auch einzelne Merkmale der Wohnung wie die
Hingegen werden die Einkaufssituation (Lebens-               Größe, der Grundriss oder die nachbarschaftliche
mittelgeschäfte) und die Angebote für Jugendliche            Situation werden weitestgehend positiv bewertet.
von den Befragten als schlecht oder eher schlecht            Weniger oder gar nicht zufrieden Handlungskonzept
                                                                                              sind rundWohnen  einBlomberg 25
bewertet.                                                    Viertel der Befragten mit dem Sanierungszustand,
                                                             der Ruhe und den Wohnkosten. Für rund 57% der
Nach Meinung der Befragten zählt die Erreichbar-
                                            Ergebnisse der
keit der Blomberger Innenstadt zu dessen größ-
                                            Bewohner-
ten Stärken. Daneben wird das Stadtbild alsbefragung
                                             eine                Sanierungszustand
große Stärke durch die Befragten hervorgehoben,
ebenso wie die allgemeine Versorgungssituation.            Ruhe der Wohnung / des
                                                                    Hauses
Das Freizeitangebot wird von den Befragten zwar
auch als eine Stärke betrachtet, aber gleichfalls
                                            Zufriedenheit mit           Wohnkosten
von etwa gleich vielen Befragten als Schwäche
                                            der eigenen
angesehen. Auch das Stadtbild wird von denWohnung
                                              Be-
                                                                Senioren- und
fragten als Schwäche benannt. Diese Einschätzung          Behindertenfreundlichkeit
bezieht sich aber weitestgehend auf bestehende
Leerstände und vereinzelt heruntergekommene                                           0%       25%       50%       75%      100%

Wohngebäude. Die größte Schwäche der Innen-                    zufrieden oder sehr zufrieden    weniger oder gar nicht zufrieden

stadt ist nach Meinung der befragten Bewohner die
                                                             Abb. 38: Zufriedenheit mit der eigenen Wohnung
                                             gut      eher gut      eher schlecht         schlecht
                              100%
Abb. 37: Bewertung
einzelner Aspekte
der Innenstadt                  75%

                                50%

                                25%

                                 0%

                                                                 gut      eher gut       eher schlecht           schlecht
                                                   100%

36
                                                   75%

                                                   50%
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

befragten Bewohner der Blomberger Innenstadt                 Insgesamt wurden 850 Fragebögen verschickt. Die
ist die Senioren- und Behindertenfreundlichkeit              Rücklaufquote lag bei 20%. Etwa die Hälfte der
ein Mangel ihrer Wohnung oder ihres Wohnhauses.              Eigentümer besitzt alles in allem nur eine einzige
Die Wohnungen bzw. Wohnhäuser, in denen die                  Wohneinheit, 43% zwischen zwei und fünf Wohn-
Befragten leben, verfügen zu einem Großteil über             einheiten. 60% der befragten Eigentümer besitzen
Gärten oder Balkone und Stellplätze. Nur in sechs            in der Blomberger Innenstadt lediglich eine Wohn-
Wohngebäuden der Befragten befindet sich ein                 einheit. 46% der Befragten haben ihr Eigentum
Fahrstuhl oder ein Aufzug.                                   zum Eigenbedarf erworben, 27% vermieten ihr Ei-
                                                             gentum oder leben in ihrer eigenen Wohnung und
Rund acht Prozent der Befragten planen in den                sind zeitgleich noch Vermieter weiterer Immobilien.
kommenden sechs Monaten einen Umzug. Die                     Die gemachten Angaben beziehen sich zu 68% auf
Gründe hierfür sind einerseits wohnungsbezogen,              ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Sechs Prozent der
andererseits begründen die Befragten ihre Fort-              Nennungen beziehen sich auf ein eingetragenes
zugsabsicht durch die Lage ihrer Wohnung.                    Denkmal.

Eigentümerbefragung                                         Die Gebäude, auf die sich die Auswertungen bezie-
Neben den Bewohnern wurde auch allen Eigen-                 hen, sind zu 57% vor 1918 errichtet worden. Rund
tümern einer Wohnimmobilie in der Blomberger                ein Viertel der Gebäude wurde zwischen 1918 und
Innenstadt ein Fragebogen zur Ermittlung von                1948 gebaut und nur drei Prozent nach 1980.
Investitionstätigkeit und -bereitschaft zugestellt.
Ferner sollten die Eigentümer den Immobili-                  58% der befragten Eigentümer bewerten den Im-
enstandort Innenstadt bewerten, Auskünfte zu                 mobilienstandort Innenstadt als gut oder eher gut.
Ausstattungsmerkmalen der Wohngebäude, Art                   Rund zwei Drittel räumen ihm hingegen schlechte
und Anzahl durchgeführter Modernisierungs-                   oder eher schlechte Zukunftschancen ein.
maßnahmen sowie geplanter Modernisierungs-
maßnahmen geben. Darüber hinaus wurden die                   Die Auswertung der Befragung zu den Ausstat-
Eigentümer zu Nutzung und Kenntnisstand von                  tungsmerkmalen spiegeln die Ergebnisse der Be-
Fördermöglichkeiten befragt.                                 wohnerbefragung wieder: Der Großteil der im Ei-

                                                              100%
              13 5
              8% 3%
         18                                 vor 1918
                                                               75%
        10%                                                                                              Schlecht
                                            1918 bis 1948
                                                               50%                                       Eher schlecht
                                            1949 bis 1959
                               101                                                                       Eher gut
        39                                  1960 bis 1979
                               57%                             25%                                       Gut
       22%                                  ab 1980

                                            n=176               0%
                                                                     Heutige Situation Zukunftschancen

Abb. 39: Baualtersklasse der im Eigentum der Befragten be- Abb. 40: Einschätzung des Immobilienstandortes Innenstadt
findlichen Gebäude

                                                                                                                       37
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

gentum der Befragten befindlichen Wohngebäude              und Ertrag sowie der fehleden Bedarf bzw. ein
verfügt über Gärten oder Balkone und Stellplätze           fehlendes Interesse werden von den Befragten als
bzw. Garagen. Etwa ein Viertel der Befragten gibt          Gründe aufgeführt, warum in den letzten Jahren
an, dass ihr Wohnhaus über einen ebenerdigen               keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt
Eingang verfügt. Die Ergebnisse korrespondieren            wurden oder warum keine Maßnahmen geplant
mit den erfassten Merkmalen in Kapitel 3.2.                sind.

Die Angaben der Eigentümer zu den Leerständen              Nur wenige der Befragten geben an, für durch-
zeigen folgenden Befund: In zwölf Prozent der              geführte Modernisierungsmaßnahmen Förder-
Wohngebäude steht eine Wohneinheit, in zwei Pro-           mittel genutzt zu haben. Auch für zukünftige
zent mehr als eine Wohneinheit leer.                       Maßnahmen planen nur wenige Eigentümer
                                                           Fördermittel zu akquirieren. Rund zehn Prozent
Rund 80% der Befragten geben an, in den letzten            der Einwohner wünschen sich mehr Informa-
10 Jahren wertsteigernde oder werterhaltende               tionen zu Fördermitteln für die verschiedenen
Maßnahmen an ihrer Immobilie durchgeführt zu               Modernisierungsmaßnahmen.
haben. In elf Prozent der Gebäude fand die letzte
Modernisierungsmaßnahme zwischen 1990 und
                                                            100%
1999 statt, in zwölf Prozent der Fälle vor 1990. 44%
der Eigentümer planen in den kommenden fünf                  75%
Jahren werterhaltende oder wertsteigernde Maß-                                                           mehr als eine
                                                                                                         Einheit
nahmen an ihren Objekten durchzuführen. Neun                 50%
                                                                                                         eine Einheit
Prozent der befragten Eigentümer planen ihr Ei-
gentum zu verkaufen.                                         25%
                                                                                                         keine Einheit

Modernisierungsmaßnahmen wurden durchge-                      0%
führt bzw. sind geplant an der Haustechnik (Bad/                       Wohnnutzung    Gewerbliche
                                                                          (157)       Nutzung (43)
WC, Wohnraumlüftung etc.), der Gebäudehülle
(Wärmedämmung) sowie der Heizung. Fehlende                 Abb. 41: Leerstände in Wohneinheiten und gewerblichen
finanzielle Mittel, das Missverhältnis von Aufwand         Einheiten

                                Garten / Gemeinschaftsgarten
                                             Balkon / Terrasse
                                          Stellplätze / Garagen
                                                    Fahrradraum
                      Ebenerdiger barrierefreier Hauseingang
                    Gemeinschaftsräume oder -einrichtungen
                                        Regenerative Energien
                                                       Fahrstuhl

                                                                   0            50             100             150
Abb. 42: Ausstattungsmerkmale der im Eigentum der
Befragten befindlichen Gebäude                                                 Anzahl Nennungen

38
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

3.4
Expertengespräche
Um die statistisch erfassbare Datenlage zum Woh-     zusammenhängender Bestände aus, weil es keine
nungsmarkt Blomberg mit Einschätzungen lokaler       „Verfallsquartiere“ oder „Abrisszeilen“ gäbe. Der
Akteure ergänzen zu können, wurden acht leitfa-      hohe Anteil an Einzeleigentümern mache den zeit-
dengestützte Experteninterviews durchgeführt. Die    gleichen Aufkauf zusammenhängender Bestände
Fragen umfassten die Themen zu Angebots- und         ziemlich unwahrscheinlich.
Nachfragestrukturen, zum regionalen Markt, zu
Standortqualitäten der Blomberger Innenstadt und     Die Erfahrung zeige, dass die Häuser häufig im
zu den Zukunftsaufgaben und Chancen der Blom-        Besitz der Familie verbleiben. Einzelne aus der
berger Innenstadt als Wohnstandort.                  Erbengeneration, die endgültig aus der Region
                                                     wegzögen, seien beim Verkauf der Häuser eher
Sämtliche Befragten bewerteten das historische       unproblematisch und hätten realistische Preisvor-
Stadtbild als herausragend positiven Faktor für      stellungen. Ein Befragter bezeichnet die Bestände
den Wohnstandort Blomberg Innenstadt. Die noch       als intakt, absolut renovierungsfähg und ideale Ob-
vorhandene „Stadt der kurzen Wege“ und die           jekte zur Eigentumsbildung für jüngere Menschen.
Überschaubarkeit des Ortes seien wesentliche At-
tribute, die einen hohen Wohnwert ausmachten.        Die größten Probleme für die zukünftige Entwick-
Zwei Befragte benannten die historischen Bauten      lung sehen die Befragten einheitlich in den Fach-
der Altstadt aber auch gleichzeitig als entschei-    werkbeständen der Altstadt, während die beiden
dende Schwäche. Sie sehen hier große Hemmnisse       Stadterweiterungsbereiche, die zum Untersu-
für die Entwicklung attraktiver Neubauprojekte       chungsraum gehören, im Prinzip als unproblema-
(Eigentumswohnungen mittlerer Größe mit Stell-       tisch angesehen werden. Wegen des Flächenan-
platz), die für die Innenstadtentwicklung wichtig    gebotes in den Blockinnenbereichen können sich
seien. Die historischen Bestände entsprächen in      zwei Befragte in den Erweiterungsbereichen eine
ihren Grundrissen und der technischen Ausstat-       Nachverdichtung vorstellen. Mehrere Befragte se-
tung nicht mehr den Ansprüchen an modernes           hen für die Altstadt ein eher schlechtes Image und
Wohnen. Umbauten und Weiterentwicklungen             begründen dies mit den „verfallenden Häusern“
seien ohne Beeinträchtigung der historischen Sub-    z.B. in der Kuhstraße oder der Petersilienstraße.
stanz nicht machbar und unter den Vorgaben der
Denkmalbehörde nur schwer zu realisieren. Viele      Mehrfach genannt wurden Probleme bei der
Bestände in der Altstadt hätten ein schlechtes       Markttransparenz. Danach werden freie Mietwoh-
Image und wären im Prinzip Abrissobjekte.            nungen nicht zentral erfasst und erscheinen auch
                                                     nicht auf den einschlägigen Netzportalen. Zweimal
Drei Befragte sehen den Aufkauf zusammenhän-         wurde angemerkt, dass Investitionen unterblie-
gender Bestände zum Abriss bzw. die Zahlung ei-      ben, weil die Nachfrage unklar sei, daneben wurde
ner Rückbauprämie durch die Stadt als geeignetes     ein zukünftiges Nachfragepotential im Bereich
Mittel zur Entwicklung der Blomberger Altstadt an.   von Wohnraum für ältere Bewohner benannt, weil
                                                     ältere Blomberger, die vor 30-40 Jahren in die Pe-
Die Möglichkeiten durch Abriss Platz für Neubau-     ripherie gezogen sind, gerne wieder ins Zentrum
projekte zu schaffen werden aber kontrovers gese-    ziehen würden. Ältere Menschen, die gern im Zen-
hen. Für vier Befragte scheiden die angedachten      trum blieben, fänden ebenfalls keine passenden
Quartierslösungen mit dem Aufkauf und Abriss         Angebote.

                                                                                                      39
Handlungskonzept Wohnen Blomberg

Zweimal wurden Studenten der regionalen (Fach-)        werden nicht gesehen. Einzelne merkten an, dass
Hochschulen und Auszubildende als potentielle          der Marktplatz zwar in ordentlichem Zustand sei,
Nachfrager benannt. Die Blomberger Innenstadt          aber weitestgehend brach läge. Auch fehle ein he-
habe durchaus eine Chance als Wohnstandort für         rausragendes gastronomisches Angebot und ein
Studenten, weil kleine Wohnungen mit einfacher         Ort an dem sich Jugendliche treffen können.
Ausstattung in der Region durchaus Mangelwa-
re seien. Dagegen steht die Meinung, dass die          Das Thema Parken wurde unter zwei Gesichts-
typische studentische Infrastruktur in Blomberg        punkten als für den Standort Innenstadt relevant
fehle und Blomberg daher kein Standort für stu-        benannt. Die Mehrheit der Befragten erkennt kein
dentisches Wohnen sei.                                 Parkplatzproblem und bezeichnet die Anzahl der
                                                       Parkplätze als ausreichend. Schwieriger sei die
Mehrfach wurde eine Nachfrage nach eher kleine-        Situation im Bereich der privaten Stellplätze. Diese
ren Wohnungen genannt, größere stünden länger          seien aufgrund des historischen Stadtgrundrisses
leer. Als Grund wurden zu hohe Mietforderungen         nur selten auf den Privatgrundstücken realisiert.
vermutet.                                              Darin sehen drei Befragte einen erheblichen Man-
                                                       gel, wenn diese Häuser zum Verkauf stehen. Der
Das Angebot im Bereich Handel und Dienstlei-           Anspruch an modernes Wohnen beinhalte grund-
stungen in der Blomberger Innenstadt wird von          sätzlich einen privaten Stellplatz am Haus. Beson-
den meisten Befragten als noch gut bezeichnet          ders Familien seien auf einen solchen Parkplatz
und als positiver Standortfaktor im Hinblick auf die   angewiesen. Junge Familien gingen ohnehin eher
Wohnfunktion bewertet. Zwar fehle ein Supermarkt       ins Umland, auch in die Region.
mit Angeboten im Bereich frischer Lebensmittel,
aber die Supermärkte außerhalb der Innenstadt          Die Perspektiven für den Wohnstandort Blomberg
seien auch ohne PKW gut erreichbar. Der Wochen-        Innenstadt werden unterschiedlich gesehen. Zwei
markt sei qualitativ gut besetzt und die vorhan-       Befragte sehen weiteren Verfall, der dann mittel-
denen Supermärkte bieten Lieferdienste an.             bis langfristig zum Abriss führt. Der schleichende
                                                       Verfall würde auch das Image weiter absenken.
Dass die Stadt Blomberg über ein komplettes            Dagegen steht die Meinung, dass es zwar kei-
Schulangebot verfügt, wurde von drei Befragten als     nen großen Wurf zur Lösung der differenzierten
besonderer Vorteil für die Gesamtstadt aber auch       Probleme in der Blomberger Innenstadt geben
für die Innenstadt bewertet. In diesem Zusammen-       werde, aber über eine längerfristige Strategie zur
hang wurden auch das nahegelegene Schwimmbad           Beratung für Besitzer und Käufer zur Erhaltung
und die verfügbaren Sporteinrichtungen positiv         der Häuser eine positive Entwicklung möglich sei.
benannt.                                               Dazu gehöre auch Kompromissbereitschaft bei
                                                       der Denkmalpflege. Abgelehnt werden einzelne
Die Aussagen zur Grünausstattung sind uneinheit-       „Leuchtturmprojekte“.
lich. Einerseits wird die Grünausstattung als gut
bezeichnet, aber eine bessere Pflege angemahnt.
Andererseits sei fehlendes Grün, vor allem bei
hausnahen privaten Grünflächen, ein Mangel, der
insbesondere die Marktfähigkeit von Häusern in
der Altstadt negativ beeinflusst.

Das Wohnumfeld wurde mehrheitlich als intakt
bezeichnet, soziale oder bauliche Problembereiche

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