Handlungskonzept Wohnen Blomberg-Innenstadt Entwurf - Schulten
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Schulten Stadt- und Raumentwicklung Handlungskonzept Wohnen Blomberg- Innenstadt Entwurf
Impressum Auftraggeber Stadt Blomberg Bauen und Stadtentwicklung Marktplatz 2 32825 Blomberg Auftragnehmer SSR Schulten Stadt- und Raumentwicklung Standort Dortmund Kaiserstraße 22 44135 Dortmund kontakt@ssr-dortmund.de www.ssr-dortmund.de Fon 0231.39 69 43 0 Fax 0231.39 69 43 29 Bearbeiter: Dipl.-Ing. Marc Lucas Schulten Dipl.-Ing. Reinhard Schmidt Dipl.-Ing. Jörg Peter Schmitt Dipl.-Ing. Björn Maaß Bildnachweis Das Urheberrecht der verwendeten Bilder liegt bei SSR Schulten Stadt- und Raument- wicklung. Ausnahmen stellt folgendes Bild dar: S. 53 photocase.com (©cw-design ) Stand Dortmund, Juni 2012
Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Inhalt
1.0
Einleitung 07
2.0
Profilskizze Blomberger Wohnungsmarkt 11
3.0
Der Wohnungsmarkt im Untersuchungsraum Blomberg- 17
Innenstadt
3.1 Der Untersuchungsraum Blomberg-Innenstadt 18
3.2 Erfassung und Bewertung des Gebäudebestandes 22
und des Wohnumfeldes
3.3 Bewohner und Eigentümerbefragung 35
3.4 Expertengespräche 39
4.0
Zukunftsperspektive Wohnen 43
5.0
Handlungsfelder- und empfehlungen 47
6.0
Zusammenfassung und Ausblick 53
Abbildungs-
Anhang
und
Literaturverzeich-
46
59
nis
3
Handlungskonzept Wohnen Blomberg Abbildungsverzeichnis 09 Abb. 1: Ablaufdiagramm 12 Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung 2008 bis 2030 12 Abb. 3: Entwicklung der 25-45-jährigen 2008 bis 2030 13 Abb. 4: Prognose der Haushaltszahlen im Kreis Lippe 2011 13 Abb. 5: Mietpreise 14 Abb. 6: Anteil der Wohngebäude mit dem Baualter vor 1948 14 Abb. 7: Baulandpreise 15 Abb. 8: Stresstest Ü80 15 Abb. 9: Stresstest Ü70 16 Abb. 10: Stresstest Ü60 19 Abb. 11: Übersicht Untersuchungsraum 20 Abb. 12: Beispielfoto „Altstadt“ 20 Abb. 13: Beispielfoto „Erster Erweiterungsbereich“ 20 Abb. 14: Beispielfoto „Zweiter Erweiterungsbereich“ 21 Abb. 15: Zu- und Fortzüge (Saldo) 2007-2011 im Untersuchungsgebiet 21 Abb. 16: Altenquotient im Untersuchungsgebiet 21 Abb. 17: Jugendquotient im Untersuchungsgebiet 22 Abb. 18: Screenshot GIS-Kataster 23 Abb. 19: Ermittelte Wohnungsgrößen 23 Abb. 20: stark gestörte Fassadenstruktur im Erdgeschoss 24 Abb. 21: Anteil Wohnungen unter 45 m² in den Baublöcken 25 Abb. 22: Anteil Wohnungen zwischen 45 m² und 60 m² in den Baublöcken 26 Abb. 23: Anteil Wohnungen zwischen 60 m² und 75 m² in den Baublöcken 27 Abb. 24: Anteil Wohnungen zwischen 75 m² und 90 m² in den Baublöcken 28 Abb. 25: Anteil Wohnungen zwischen 90 m² und 105 m² in den Baublöcken 29 Abb. 26: Anteil Wohnungen über 105 m² in den Baublöcken 30 Abb. 28: Fassade mit Mängeln 30 Abb. 27: Erfasste Gebäudezustände 4
Handlungskonzept Wohnen Blomberg
30 Abb. 29: Fragwürdige Fassdengestaltung
31 Abb. 30: Anteil Wohngebäude mit Fassadenmängeln in den Baublöcken
32 Abb. 31: Anteil Wohngebäude mit Mängeln an Fenstern in den Baublöcken
33 Abb. 32: Anteil Wohngebäude mit Mängeln am Dach in den Baublöcken
34 Abb. 33: Wohnumfeld in der Kuhstraße
34 Abb. 34: Nördliche Brinkstraße
35 Abb. 35: Haushaltsgröße der Haushalte der Befragten
35 Abb. 36: Alter des Haushaltsvorstands der Befragten
36 Abb. 37: Bewertung einzelner Aspekte der Innenstadt
36 Abb. 38: Zufriedenheit mit der eigenen Wohnung
37 Abb. 39: Baualtersklasse der im Eigentum der Befragten befindlichen Gebäude
37 Abb. 40: Einschätzung des Immobilienstandortes Innenstadt
38 Abb. 41: Leerstände in Wohneinheiten und gewerblichen Einheiten
38 Abb. 42: Ausstattungsmerkmale der im Eigentum der Befragten befindlichen
Gebäude
49 Abb. 43: Beispielobjekt für ein Projekt Bauhütte?
49 Abb. 44: Beispielobjekt Leerstand
50 Abb. 45: Beispielobjekt gelungene Restaurierung
51 Abb. 46: Beispielobjekt gelungene Restaurierung
5
Handlungskonzept Wohnen Blomberg 6
Handlungskonzept Wohnen Blomberg
1.0
Einleitung
7
Handlungskonzept Wohnen Blomberg
1.0
Einleitung
Ausgangssituation Die Erfassung des Wohnungsbestandes, der
Die Stadt Blomberg wird sich aufgrund demogra- Entwicklungspotentiale und der Qualität des
fischer Entwicklungen auf eine deutliche Verän- Wohnumfeldes in der Blomberger Innenstadt
derung des Wohnungsmarktes einstellen müssen. Die Erhebung von Markteinschätzungen, Wohn-
Die Region Lippe wird einen absehbaren Verlust ansprüchen und Wohnzufriedenheit der Nutzer
von bis zu 12% ihrer Einwohner bis 2030 erfahren. sowie Investitionsvorhaben der Eigentümer in
Einhergehend mit einer deutlichen Alterung der der Blomberger Innenstadt
Bewohner werden die demografischen Verände- Die Ermittlung der Perspektive des Wohnungs-
rungen zu einer sich verändernden Nachfrage am bestandes in der Innenstadt
Blomberger Wohnungsmarkt führen. Die Woh- Die Ableitung von konkreten Handlungsansät-
nungsangebote müssen sich den verändernden zen, Maßnahmen und Instrumenten sowie
Ansprüchen der Bewohner anpassen, um den Prozessempfehlungen
Wohnungsmarkt für verschiedene Nachfragegrup-
pen attraktiv zu gestalten. Die Erarbeitung eines Handlungskonzeptes Woh-
nen wurde im städtebaulichen Entwicklungskon-
Insbesondere die Innenstadt von Blomberg soll als zept für die Blomberger Innenstadt empfohlen, um
zukunftsfähiger Wohnstandort gestärkt werden. die aktuelle Situation des Wohnstandortes zu ana-
Die Attraktivität eines Quartiers ergibt sich aus lysieren und Handlungsperspektiven zu entwickeln
dem Zusammenwirken verschiedener Faktoren. (vgl. Stadt Blomberg 2010). Der Untersuchungs-
Ein Basiselement ist die Art und die Qualität des raum entspricht daher auch dem Programmgebiet
vorhandenen Wohnungsbestandes. Daneben ent- des Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes.
scheiden die Größe und Ausstattungsqualität der
Wohnungen im Zusammenspiel mit der Qualität Methodisches Vorgehen
des Wohnumfeldes, der Lage und dem Image über Für die Erarbeitung des Wohnkonzeptes wurde
die Entwicklungsperspektive. Die Innenstadt von eine mehrtägige Vor-Ort-Erhebung zur Erfassung
Blomberg mit seinen historischen Beständen hat der Qualität und des Unterhaltungszustandes des
einen schleichenden Bedeutungsverlust erlitten, Wohngebäudebestandes durchgeführt (Sichtprü-
der sich in vereinzelten Leerständen, Alterung der fung der Fassade und des Daches) woraus sich
Bewohner und geringer Nachfrage nach Immobili- Hinweise auf Investitionstätigkeiten und zukünftige
en vor allem im Bereich der Altstadt zeigt. Investitionsnotwendigkeiten ableiten lassen. In
einer Befragung von Bewohnern und Eigentümern
Aufgabenstellung wurden Befunde zu Qualitäten des Immobilien-
Um diesen bereits spürbaren Veränderungen ef- bestandes und zu Stärken und Schwächen des
fektiv begegnen und begrenzte Mittel zielgerich- Wohnstandortes Blomberg Innenstadt erhoben.
tet einsetzen zu können, hat die Stadt Blomberg Daneben wurden leitfadengestützte Interviews
das Büro Schulten Stadt- und Raumentwicklung mit lokalen Wohnungsmarktakteuren (Sparkasse,
mit der Erarbeitung eines Handlungskonzeptes Volksbank, Haus & Grund e. V., private Büros für
Wohnen für die Stadt Blomberg beauftragt. Der Architektur und Immobilienprojektentwicklung
Schwerpunkt der Untersuchung soll auf der Blom- u.a.) geführt. Über diese Experteninterviews wer-
berger Innenstadt liegen. Der Auftrag zum Wohn- den die statistischen Befunde mit der Erfahrung
konzept beinhaltet: lokaler Wohnungsmarktakteure abgeglichen.
In der Stadt Blomberg existiert eine Gesprächsrun-
8
Handlungskonzept Wohnen Blomberg
de „Forum Wohnen“, die unter der Leitung des
Bürgermeisters in unregelmäßigen Abständen zu Erfassung und Bewertung des
den Entwicklungen der Blomberger Innenstadt Wohnungsbestandes
berät. SSR hat an zwei Gesprächsrunden teilgeno-
men, um zunächst Informationen zu Themen und Bewohner- und Eigentümerbefragung
Einschätzungen, die aus der Sicht der Blomber-
ger Akteure wichtig sind, zu erhalten. Im Weite-
ren wurden erste Untersuchungsergebnisse und
Expertengespräche
Handlungsansätze zum Handlungskonzept Wohnen
in einer Präsentation vorgestellt und mit lokalen
Wohnungsmarktakteuren diskutiert.
Forum Wohnen
Darüber hinaus wurden verschiedene Gutachten
und Datenbestände (Städtebauliches Entwick- Zukunftsperspektive Wohnstandort
lungskonzept, Einwohnermeldedaten, Eigentümer- Innenstadt
daten, IT.NRW, LEG-Wohnungsmarktreport NRW
etc.) ausgewertet.
Aufbau des Berichtes
Die Ergebnisse der Untersuchungen und die abge-
leiteten Empfehlungen werden in diesem Bericht Handlungsfelder
dargestellt. Das zweite Kapitel zeigt die regionale
Einordnung des Blomberger Immobilienmarktes
und definiert zukünftige Bestimmungsfaktoren.
In Kapitel drei werden die Ergebnisse der Vor-
Ort-Erhebung dargestellt und bewertet, sowie die
Ergebnisse der Bewohner-, Eigentümer- und Ex-
Handlungsempfehlungen / Maßnahmen
pertenbefragung dargestellt. Im anschließenden
Kapitel werden über eine Stärken-Schwächen-
Analyse Perspektiven und Entwicklungsziele sowie Abb. 1: Ablaufdiagramm
Zukunftsthemen für den Wohnstandort Blomberg
Innenstadt abgeleitet. In Kapitel fünf werden Hand-
lungsfelder und Maßnahmen für den Untersu-
chungsraum definiert. Im abschließenden Kapitel
werden die Ergebnisse des Wohnkonzepts zusam-
mengefasst und ein Ausblick gegeben.
9
Handlungskonzept Wohnen Blomberg 10
Handlungskonzept Wohnen Blomberg
2.0
Profilskizze Blomberger
Wohnungsmarkt
11Handlungskonzept Wohnen Blomberg
2.0
Profilskizze Blomberger Wohnungsmarkt
In diesem Kapitel wird die Entwicklung und die der relative Anteil der über 65-jährigen wird sich
Perspektive der für die Entwicklung des Blomber- stark erhöhen. Die Zahl der 25-45-jährigen wird
ger Wohnungsmarktes relevanten demografischen zurückgehen. Der Verlust von mehr als 23% der
Prozesse dargestellt. Darüber hinaus werden wei- Gruppe der Bauherren und Eigentumserwerber,
tere Wohnungsmarktindikatoren beleuchtet. wird zukünftig von erheblicher Bedeutung für die
Bestandsentwicklung in Blomberg sein.
Einordnung Blombergs in die Region
Die Stadt Blomberg liegt im Kreis Lippe in der Re- Grund für die negative Einwohnerentwicklung der
gion Ostwestfalen-Lippe am östlichen Randbereich letzten Jahre ist neben einer rückläufigen natür-
Nordrhein-Westfalens. Sie besteht aus der Kern- lichen Bevölkerungsentwicklung ein negatives
stadt Blomberg mit rund 8.000 Einwohnern und ei- Wanderungssaldo in den vergangenen Jahren. Ziel
ner Vielzahl kleinerer Ortsteile. In der Gesamtstadt der Abwanderung waren insbesondere größere
wohnen rund 16.000 Einwohner. Die Bebauung ist Städte und Gemeinden wie Lemgo und Detmold.
stark durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. Gewinne konnten aus kleineren Gemeinden im
In den Ortskernen ist ein großer Teil der histo- Kreis Lippe erzielt werden.
rischen Bausubstanz noch heute erhalten.
Entscheidender Faktor bei der quantitativen Nach-
Handlungskonzept Wohnen Blomberg 6
Bevölkerungsentwicklung und Haushalte frage nach WohnraumWohnen
Handlungskonzept ist die Zahl der
Blomberg 6 Haushalte.
Die Bevölkerungsentwicklung in Blomberg ist seit Gemäß Prognose des IT.NRW wird die Zahl der
etwas mehr als zehn Jahren rückläufig. Die Pro- Haushalte im Kreis Lippe insgesamt rückläufig
gnose des IT.NRW erwartet für die Stadt Blomberg sein. Bis 2030 wird es demnach rund 9.500 Haus-
einen Gesamtverlust von 12% der Einwohner bis halte weniger geben. Insbesondere die Zahl der
Der Blomberger
zumDer Blomberger
Jahr 2030. Der Kreis Lippe wird im gleichen Haushalte, in denen drei oder mehr Personen
Wohnungsmarkt
Wohnungsmarkt
Zeitraum gemäß Prognose etwa 11% seiner Ein- leben, wird demnach deutlich zurückgehen. Ledig-
Bevölkerungsentwicklung
wohner verlieren. Einhergehend mit dem absolu- lich die Zahl der Entwicklung
Einpersonenhaushalteder wird sich
Bevölkerungsentwicklung Entwicklung der
ten Rückgang der Bevölkerung ist eine
2008 Zunahme
- 2030 positiv entwickeln25-45-jährigen
(vgl. IT.NRW 2009).
2008
älterer Altersklassen: Die -absolute
2030 Zahl, aber auch 25-45-jährigen
-3,7 NRW -14,2 NRW
-3,7 NRW -14,2 NRW
-5,6 OWL -17,5 OWL
-5,6 OWL -17,5 OWL
-10,7 Kreis Lippe -22,7 Kreis Lippe
-10,7 Kreis Lippe -22,7 Kreis Lippe
-12,2 -12,2 BlombergBlomberg
-23,5 -23,5 Blomberg Blomberg
-15 -15
-10 -10
-5 -50 0 -30 -30
-20 -20
-10 -10
0 0
Entwicklung
Entwicklung in % in % Entwicklung
Entwicklung in % in %
Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung 2008 bis 2030 Abb. 3: Entwicklung der 25-45-jährigen 2008 bis 2030
Quelle: IT.NRW Quelle: IT.NRW
12Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Neben den demografischen Faktoren wird der 6,0% (vgl. Stadt Bielefeld et al. 2011 S.61).
Blomberger Wohnungsmarkt durch folgende Der Wohnungsbestand im Kreis Lippe wird im
Merkmale charakterisiert: Gegensatz zu NRW und OWL sehr stark von
Wohngebäuden mit einem Baualter von vor
Der Wohnungsmarkt im Kreis Lippe ist durch 1948 geprägt. Insbesondere die Städte und Ge-
stabile Mieten auf niedrigem Niveau geprägt. meinden im östlichen Kreisgebiet mit histo-
Der Kreis Lippe zählt zu den preiswertesten rischen Stadtkernen und einer Vielzahl alter
Wohnungsmarktregionen in NRW. Die Mieten in Dorfkerne verfügen über einen Anteil von bis zu
Blomberg liegen mit durchschnittlich 4,22 €/m² 38 % in dieser Baualtersklasse (Blomberg
Kaltmiete im Monat unter dem Kreisschnitt nimmt hier eine Spitzenposition ein). Erst die
(5,00 €/m²) (vgl. LEG 2011 S.167). Baualtersklassen ab 1968 weisen mit NRW und
Aufgrund der vergleichsweise günstigen Mieten OWL annähernd vergleichbare Werte auf (vgl.
und einer überdurchschnittlichen Haushalts- Stadt Bielefeld et al. 2011 S.61).
kaufkraft, kann eine geringe durchschnittliche Die Leerstandsquote für die Gesamtstadt Blom-
Mietbelastung für Blomberger Haushalte fest- berg bewegt sich mit 5% im Durchschnitt des
gestellt werden (vgl. LEG 2011 S.165). Kreises Lippe (Vgl.LEG 2011 S.167).
Die Baulandpreise liegen im Kreis Lippe mit
durchschnittlich 86 Euro pro Quadratmeter
Bauland (EFH mittlere Lage) unter dem Schnitt
für die Region Ostwestfalen-Lippe mit 109 €/m².
In Blomberg kostet der Quadratmeter Bauland
im Durchschnitt sogar nur 65 Euro (vgl. Stadt
Bielefeld et al. 2011 S.60).
Zwischen 1999 und 2009 hat der Wohngebäu-
debestand in Blomberg nur um 2,9% zugenom-
men und weist damit die niedrigste Rate im
Kreis Lippe (5,8%) auf. Der Zuwachs betrug im
gleichen Zeitraum in OWL 7,7% und in NRW
Prognose der Haushaltszahlen im Kreis Lippe
Handlungskonzept Wohnen Blomberg 10
120
12
Index (2008 = 100)
10
100
Der 1Blomberger
Pers.-HH
€/m² im Monat
7,5
Wohnungsmarkt
2 Pers.-HH 8
3 Pers.-HH 5,22 unteres Segment
80
4,13 oberes Segment
4+ Pers.-HH 4 3,21
3,64
Gesamt
60
2008 2010 2015 2020 2025 2030 0
Blomberg Kreis Lippe NRW
Jahr
Abb. 4: Prognose der Haushaltszahlen im Kreis Lippe Abb. 5: Mietpreise
Hauptmerkmale Mietwohnungsmarkt
Quelle: IT.NRW 2011 Quelle: LEG 2011
Kreis Lippe
Stabile Mieten auf niedrigem Niveau
Preiswerteste Wohnungsmarktregion in NRW 13Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Handlungskonzept Wohnen Blomberg 9
Baualter vor 1948
38 Generationenwechsel im
berger 40
Einfamilienhausbestand
in % des Gesamtbestandes
smarkt
Bedingt durch einen bereits heute hohen Anteil
30 25 24 älterer Bewohner wird sich in absehbarer Zeit ein
20 Generationen- und Besitzerwechsel in Einfamili-
enhausbeständen abzeichnen. Quartiere, die von
10 einer überdurchschnittlichen Wahrscheinlichkeit
eines Generationenwechsels betroffen sind, kön-
0 nen durch einen „siedlungsstrukturellen Stress-
Blomberg OWL NRW
test“ identifiziert werden. Der Stresstest zeigt die
Abb. 6:
Anteil der Wohngebäude
Bauintensität 2003mit dem Baualter vor 1948
- 2008 Adressen, in denen nur eine oder zwei Personen
Quelle: Stadt Bielefeld et al.WE
(fertiggestellt 2011
/100 WE Bestand) leben, und die ausschließlich von Einwohnern
Baulandpreis
Blomberg: (nahezu) 0 €/m²
Handlungskonzept Wohnen Blomberg 8
eines bestimmten Mindestalters bewohnt werden
160 (s. Abb. 8 - 10). Die Darstellung erfolgt auf Basis
OWL: 0,5
120 NRW: 0,4 kommunaler Einwohnermeldedaten. Die Daten
sind soweit anonymisiert, dass eine Rückführung
erger 80 auf Einzelpersonen nicht möglich ist. Dargestellt
markt
ist die absolute Anzahl der Adressen in den jewei-
40
ligen Altersklassen aggregiert auf Kacheln mit
0 einer Größe von zehn Hektar. Kacheln mit weni-
Blomberg Kreis Lippe OWL NRW ger als zehn Einwohnern sind nicht ausgewertet
Kaufkraftindex worden.
Abb. 7: Baulandpreise
120 Stadt Bielefeld et al. 2011
Quelle:
Zentrale Ergebnisse des „siedlungsstrukturellen
Stresstests“:
161 Einfamilienhäuser in Blomberg werden
100
ausschließlich von Einwohnern über 80 Jahre
bewohnt. Dies sind insgesamt drei Prozent des
gesamten Wohnungsbestandes.
80
Blomberg OWL NRW Zehn Prozent aller Wohngebäude werden aus-
schließlich von Einwohnern älter als 70 Jahre
bewohnt (518 Gebäude).
In 905 Wohngebäuden leben ausschließlich Per-
sonen über 60 Jahre. Dies sind 18% des gesam-
ten Wohnungsbestandes in Blomberg.
Die meisten „Stresstest-Adressen“ konzentrie-
ren sich im Stadtteil Blomberg.
14Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Stresstest-80-Gebäude (Kacheln mit mindestens 10 Einwohnern)
Wohngebäude, die ausschließlich von Personen
älter als 80 Jahre bewohnt werden
unter 3
3 bis 4
Insgesamt: 5 bis 6
161 Adressen mehr als 6
Abb. 8: Stresstest Ü80
Stresstest-70-Gebäude (Kacheln mit mindestens 10 Einwohnern)
Wohngebäude, die ausschließlich von Personen
älter als 70 Jahre bewohnt werden
unter 3
3 bis 6
Insgesamt: 7 bis 12
mehr als 12
508 Adressen
Abb. 9: Stresstest Ü70
15Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Stresstest-60-Gebäude (Kacheln mit mindestens 10 Einwohnern)
Wohngebäude, die ausschließlich von Personen
älter als 60 Jahre bewohnt werden
unter 3
3 bis 10
Insgesamt: 11 bis 20
905 Adressen mehr als 20
Abb. 10: Stresstest Ü60
Schlußfolgerungen:
Für die Stadt Blomberg kann insgesamt ein
entspannter Wohnungsmarkt in allen Seg-
menten festgestellt werden.
Die demografischen Prozesse werden die
Nachfragestrukturen nachhaltig verändern,
seniorengerechte und barrierefreie Wohnan-
gebote werden an Bedeutung gewinnen.
Die rückläufige Entwicklung der Zahl der
Haushalte wird zu Leerständen auf dem Blom-
berger Wohnungsmarkt führen.
Durch einen absehbaren Generationenwechsel
im Wohnungsbestand werden in den kommen-
den Jahren vermehrt Bestandsimmobilien an
den Markt kommen.
16Handlungskonzept Wohnen Blomberg
3.0
Der Wohnungsmarkt im
Untersuchungsraum
Blomberg-Innenstadt
17Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Die Untersuchungen zum Handlungskonzept Woh- Blomberger Innenstadt. Anschließend werden die
nen werden sich weitestgehend auf die Innenstadt Ergebnisse der Vor-Ort-Erhebung vorgestellt. Im
Blombergs fokussieren. In diesem Kapitel werden Anschluss werden die Ergebnisse der Bewoh-
die Ergebnisse der Analyse des Wohnungsmarktes ner- und Eigentümerbefragung beschrieben. Ab-
im Untersuchungsraum dargestellt. schließend werden die Einschätzungen der lokalen
Wohnungsmarktakteure zum Wohnungsmarkt in
Zunächst folgt eine Beschreibung der städtebau- der Innenstadt dargestellt, bevor eine Zusammen-
lichen sowie der demografischen Situation in der fassung der Ergebnisse folgt.
3.1
Der Untersuchungsraum Blomberg-Innenstadt
Der Untersuchungsraum wird im Süden und Osten als komplett erhaltenes mittelalterliches Stadttor
begrenzt durch den Verlauf der Bundesstraße 1, markiert. Den westlichen Abschluss bildet das
im Westen und Norden durch die topographische Ensemble der Burg Blomberg. Zahlreiche einge-
Gliederung und die dadurch vorgegebene Sied- tragene Baudenkmäler sind über den Bereich der
lungsgrenze entlang einer Linie nördlich der Neue Altstadt verteilt.
Torstraße.
Der erste Erweiterungsbereich aus dem späten
Die Phasen der städtebaulichen Entwicklung der 19. bis frühen 20. Jahrhundert schließt nordöstlich
Stadt lassen sich an der heutigen Baustruktur an die Altstadt an. Die traufständige, geschlossene
ablesen. Danach gliedert sich der Untersuchungs- bis offene Blockrandbebauung ist weniger dicht
raum in drei Teilräume: und die Blockinnenbereiche werden heute als
Hausgärten, vereinzelt auch gewerblich genutzt.
Die Altstadt Zwischen Altstadt und erstem Erweiterungsbereich
Der erste Erweiterungsbereich ist der Verlauf der ehemaligen Stadtmauer zur
Der zweite Erweiterungsbereich Abschließung der Stadt Richtung Osten erkennbar,
der heute zum Teil als öffentliche Grünflächen ge-
Die Altstadt zeigt noch ein weitgehend geschlos- nutzt wird.
senes historisches Ortsbild und wird geprägt durch
den hohen Anteil an giebelständigen Fachwerk- Der zweite Erweiterungsbereich wurde nach 1918
gebäuden aus dem 17.-19. Jahrhundert, ergänzt erschlossen und umfasst den östlichen Bereich
durch wenige Gebäude aus dem 20. Jahrhundert. der Innenstadt bis zur Bundestraße 1, die hier eine
Die Struktur ist mittelalterlich mit hoher Verdich- städtebauliche Zäsur markiert. Die städtebauliche
tung in den Innenbereichen und einem geringen Struktur zeigt eine offene Blockrandbebauung
Anteil an Grün- und Freiflächen. Stadtbildprägende mit Gartennutzung und gewerblicher Nutzung im
Bereiche sind der Marktplatz mit dem historischen Blockinnenbereich. Garagen und Stellplätze sind
Rathaus, dem anschließenden Bereich am Martini- hier vielfach auf den Grundstücken vorhanden.
turm und der Klosterkirche. Der südliche Ausgang
der Altstadt wird heute noch durch das Niederntor
18Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Erster
Erweiterungsbereich
Klosterkirche
Martiniturm Rathaus und
Markt
Altstadt
Blomberger
Burg
Zweiter
Stadttor Erweiterungsbereich
Abb. 11: Übersicht Untersuchungsraum
19Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Handlungskonzept Wohnen Blomberg 14
ltstadt
Insgesamt ergibt sich ein klar gegliederter Stadt-
raum, der in seinen Teilräumen die historische
Entwicklung der Stadt abbildet und bis heute er-
fahrbar macht.
Demografische Faktoren
Eine Auswertung der Einwohnermeldedaten zeigt,
dass der Anteil der unter 20-jährigen in der üb-
rigen Stadt höher ist als im Untersuchungsraum.
Handlungskonzept Wohnen Blomberg 15Im Untersuchungsraum hingegen ist der Anteil
der 20- bis 40-jährigen höher als in den anderen
Abb. 12: Beispielfoto „Altstadt“
Siedlungsbereichen der Stadt Blomberg. Die Daten
zeigen, dass die Bewohner im Untersuchungsraum
er Erweiterungsbereich insgesamt im Schnitt älter sind als in den weiteren
Stadtgebieten.
Abbildungen 16 und 17 zeigen den Altenquotient
(Anteil der über 65-jährigen an den 15-65-jäh-
rigen) und den Jugendquotienten (Anteil der unter
15-jährigen an den 15-65-jährigen) in den Baublö-
cken im Untersuchungsgebiet. Dargestellt sind nur
Blöcke mit mindestens zehn Einwohnern. Es zeigt
sich, dass der Altenquotient in den Baublöcken im
Bereich des Untersuchungsraumes mit wenigen
Ausnahmen wie beispielsweise zwischen Heutor-
Handlungskonzept Wohnen Blomberg und Diekmannstraße, östlich der Rosenstraße,
16
höher ist als der Jugendquotient. Insgesamt leben
Abb. 13: Beispielfoto „Erster Erweiterungsbereich“ also mehr Alte als Junge in der Blomberger Innen-
stadt. Dennoch zeigt sich kein einheitliches Muster
ter Erweiterungsbereich bei der räumlichen Verteilung der Altersklassen.
Wie in der Gesamtstadt konnte für die letzten
Jahre ein negatives Wanderungssaldo im Untersu-
chungsraum festgestellt werden. Insbesondere bei
den unter 18-jährigen und den 30- bis 50-jährigen
zogen mehr Personen aus dem Untersuchungs-
gebiet fort als zu. Insgesamt zogen zwischen 2007
und 2011 1.898 Personen in den Untersuchungs-
raum und 2.132 Personen aus der Innenstadt fort.
Auch bei den Wanderungen lassen sich keine ein-
heitlichen räumlichen Muster erkennen.
Abb. 14: Beispielfoto „Zweiter Erweiterungsbereich“
20Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Handlungskonzept Wohnen Blomberg 17
Untersuchungs- 65 und älter
raum
50 bis unter 65
Zu- und Fortzüge
Altersklasse
30 bis unter 50
Saldo 2007 bis 2011 gesamt
(Summe) 25 bis unter 30 außen
binnen
18 bis unter 25
unter 18
-150 -75 0 75 150
Anzahl Personen
Abb. 15: Zu- und Fortzüge (Saldo) 2007-2011 im Untersuchungsgebiet
insgesamt zogen 1.898 Personen zu und
Quelle: eigene Berechnung nach Stadt Blomberg
2.132 Person fort
Altenquotient Innenstadt (Blöcke mit mindestens 10 Einwohnern) Jugendquotient Innenstadt (Blöcke mit mindestens 10 Einwohnern)
bis 0,2 bis 0,2
0,2 bis 0,35 0,2 bis 0,35
0,35 bis 0,5 0,35 bis 0,5
über 0,5 über 0,5
Abb. 16: Altenquotient im Untersuchungsgebiet Abb. 17: Jugendquotient im Untersuchungsgebiet
Quelle: eigene Berechnung nach Stadt Blomberg Quelle: eigene Berechnung nach Stadt Blomberg
21Handlungskonzept Wohnen Blomberg
3.2
Erfassung und Bewertung des Gebäudebestandes
und des Wohnumfeldes
Die Wohnungsbestände und das Wohnumfeld der Grundsätzlich wurde die Bestandserhebung für
Blomberger Innenstadt wurden in einer mehrtä- jedes Gebäude aus dem öffentlichen Raum heraus
gigen Vor-Ort-Erhebung genauer untersucht. Da- durch Sichtprüfung durchgeführt und durch ein Fo-
bei konnten Aussagen zu den folgenden Bereichen to dokumentiert. Es wurden 799 Gebäude erfasst.
gewonnen werden:
Die Bewertung des Unterhaltungszustandes er-
Wohnungsgrößen folgte über eine qualitative Erfassung der Gebäu-
Unterhaltungszustand der Gebäude destraßenansichten mit den Funktionsbereichen
Ausstattungsmerkmale (Garten / Balkon) Dach, Fassade und Fenster. Bei dem hohen
Leerstände Alter und dem Bautypus der Gebäude in der Alt-
Nutzungsstrukturen in Blockinnenbereichen stadt (Fachwerkhäuser weisen häufig Mängel
Wohnumfeld auf, die durch eine Sichtprüfung nicht erfassbar
sind) bleibt die Aussagekraft für diesen Bereich
Die Ergebnisse der Untersuchung liegen in einem eingeschränkt.
gebäudescharfen GIS-Kataster vor.
Abb. 18: Screenshot GIS-Kataster
22Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Bei historischen Gebäuden wurde auch die Qualität Wohnungsstruktur
etwaiger Sanierungs- oder Modernisierungsmaß- Für die Ermittlung der Wohnungsgrößen wurde
nahmen mit den Kategorien historisch/unhisto- in der Vor-Ort-Erhebung zunächst die Anzahl der
risch bewertet, um den Grad der Überformung des Wohnungen je Gebäude erfasst. Durch Einbezie-
historischen Erscheinungsbildes der Altstadt zu hung der Grundflächen der Wohngebäude aus der
erfassen. Als unhistorisch wurden z.B. der Einbau ALK konnten unter Abzug der Verkehrsflächen in
großflächiger, ungegliederter Fenster oder der den Gebäuden die Wohnungsgrößen ermittelt wer-
Aufbruch der Fassade im Erdgeschoss für Han- den. Das Verfahren ist geeignet, um die Wohnungs-
delsnutzungen bewertet. Daneben lässt die Fassa- größen in Einzelgebäuden nach Größenklassen
denansicht meist Rückschlüsse auf die Nutzungs- hinreichend abzuschätzen.
struktur des Gebäudes und Leerstände zu.
Im Ergebnis zeigt sich, dass rund ein Drittel von
Die Erfassung der Nutzungsstrukturen in den In- den 1.499 erfassten Wohnungen in der Blomber-
nenbereichen sollte Möglichkeiten zur Entkernung ger Innenstadt größer als 105 m² sind (s. Abb. 19).
abklären. In der Altstadt sind die Häuser oft über Die restlichen Wohnungen verteilen sich in etwa
die Jahrhunderte in den rückwärtigen Bereich „ge- gleichmäßig auf die verschiedenen Wohnungsgrö-
wachsen“, indem Nebengebäude zu Wohnzwecken ßenklassen kleiner als 105 m². Bei der Verteilung
umgebaut wurden. Die Untersuchungsergebnisse der Wohnungsgrößenklassen über das Unter-
sind in diesem Bereich nur eingeschränkt aussa- suchungsgebiet lassen sich keine klaren Muster
gefähig, da eine gesicherte Erhebung auch unter erkennen. Sowohl kleinere Wohnungen als auch
Auswertung von Luftbildern ohne Zugang zu den große Wohnungen sind in allen Bereichen der In-
Innenbereichen, kaum möglich ist. Auch die Zu-
ordnung der wenigen Gartenflächen zu einzelnen
Häusern und die Erfassung vorhandener Balkone
erwiesen sich hier als schwierig.
Handlungskonzept Wohnen Blomberg 20
Ergebnis der
Vor-Ort-Erfassung
Wohnungsgrößen*
186
12% unter 45m²
480
32% 216 45 bis unter 60m²
14%
60 bis unter 75m²
75 bis unter 90m²
234 90 bis unter 105m²
166 16%
11% mehr als 105m²
217
15%
*vorläufige
Ergebnisse
Abb. 19: Ermittelte Wohnungsgrößen Abb. 20: stark gestörte Fassadenstruktur im Erdgeschoss
* da die Auswertung der Wohnungsgrößen zum Zweitpunkt der Er-
stellung des Berichtes noch nicht abgeschlossen war, handelt es sich
hierbei um vorläufige Ergebnisse.
23Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Anteil der Wohnungen unter 45qm
an allen Wohnungen je Block
bis 5%
5 bis 10%
10 bis 20%
über 20%
Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden
Abb. 21: Anteil Wohnungen unter 45 m² in den Baublöcken
24Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Anteil der Wohnungen zwischen 45 und 60qm
an allen Wohnungen je Block
bis 10%
10 bis 20%
20 bis 30%
über 30%
Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden
Abb. 22: Anteil Wohnungen zwischen 45 m² und 60 m² in den Baublöcken
25Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Anteil der Wohnungen zwischen 60 und 75qm
an allen Wohnungen je Block
bis 8%
8 bis 16%
16 bis 24%
über 24%
Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden
Abb. 23: Anteil Wohnungen zwischen 60 m² und 75 m² in den Baublöcken
26Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Anteil der Wohnungen zwischen 75 und 90qm
an allen Wohnungen je Block
bis 10%
10 bis 20%
20 bis 30%
über 30%
Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden
Abb. 24: Anteil Wohnungen zwischen 75 m² und 90 m² in den Baublöcken
27Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Anteil der Wohnungen zwischen 90 und 105qm
an allen Wohnungen je Block
bis 5%
5 bis 10%
10 bis 20%
über 20%
Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden
Abb. 25: Anteil Wohnungen zwischen 90m² und 105m² in den Baublöcken
28Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Anteil der Wohnungen über 105qm
an allen Wohnungen je Block
bis 20%
20 bis 30%
30 bis 40%
über 40%
Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden
Abb. 26: Anteil Wohnungen über 105 m² in den Baublöcken
29Handlungskonzept Wohnen Blomberg
nenstadt vorzufinden. mangelhaft. Die Fenster in 16% der Wohngebäude
Gebäudezustände weisen Mängel auf. Die größten Mängel sind bei
Über ein dreistufiges Merkmalsystem (Neuwer- den Fassaden zu erkennen: 27% der erfassten
tig/ohne Schaden, optische Mängel/Gebrauchs- Wohngebäude weisen zumindest in einem der er-
spuren, Schäden) wurde der Zustand der einzel- fassten Merkmale einen Mangel auf. Die Wohnge-
nen Gebäudeteile bewertet. Folgende Merkmale bäude, die Mängel in einer der erfassten Merkmale
wurden für die Bewertung der Fassaden, Fen- aufweisen, konzentrieren sich auf den Kernbereich
ster und Dächer untersucht: der Altstadt. Hier ist der Anteil unsanierter Gebäu-
de signifikant höher als in den anderen Bereichen
Fassaden: Schäden in der Außenwand (Farbe, der Innenstadt.
Klinker, Fensterrahmen etc.), Verschmutzung
der Außenwand, Wasserflecken, Wasser- Auffällig hingegen ist der Zustand der Gebäude mit
schäden, Risse im Mauerwerk, Graffiti, Ein- historischer Bausubstanz. Rund 60% dieser Ge-
gangsbereich (Haustür, Klingel, Briefkästen) bäude sind nicht „historisch saniert“, tragen also
Fenster: Verglasung (Doppelverglasung, kei- zu einer Überformung des historischen Stadtbildes
ne Doppelverglasung) bei.
Dächer: Funktionalität der Dachfläche, Dach-
first, Regenrinne Handlungskonzept Wohnen Blomberg 21
Bei den nachfolgend dargestellten Ergebnissen 100% 5%
16%
der Zustände von Fassaden und Dächern han- 27%
Ergebnis der
delt es sich um aggregierte Auswertungen der 75%
Vor-Ort-Erfassung
erfassten Einzelmerkmale. Bei Fenstern weist
ein Mangel auf eine Einfachverglasung oder eine
Gebäudezustände 50% 95%
mit Mängeln
Beschädigung hin. 84%
73% ohne Mängel
25%
Gemessen an den erfassten Merkmalen weisen
die Wohngebäude in der Innenstadt insgesamt 0%
einen guten Zustand auf. Lediglich fünf Prozent Fassade Fenster Dach
der durch Sichtprüfung erfassten Dächer sind Abb.
27: Erfasste Gebäudezustände
Wohngebäude „mit Mängeln“ konzentrieren sich
auf den Kernbereich der Altstadt
Rund 60% der historischen Gebäude sind nicht
„historisch saniert“
Abb. 28: Fassade mit Mängeln Abb. 29: Fragwürdige Fassdengestaltung
30Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Anteil Wohngebäude pro Block
mit Fassadenmängel
bis 15%
15 bis 30%
30 bis 45%
über 45%
Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden
Abb. 30: Anteil Wohngebäude mit Fassadenmängeln in den Baublöcken
31Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Anteil Wohngebäude pro Block
mit Mängeln an Fenstern
bis 10%
10 bis 20%
20 bis 30%
über 30%
Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden
Abb. 31: Anteil Wohngebäude mit Mängeln an Fenstern in den Baublöcken
32Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Anteil Wohngebäude pro Block
mit Mängeln am Dach
bis 5%
5 bis 10%
10 bis 15%
über 15%
Blöcke mit weniger als 10 Wohngebäuden
Abb. 32: Anteil Wohngebäude mit Mängeln am Dach in den Baublöcken
33Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Ausstattungsmerkmale und Leerstände schnitte sind im wesentlichen angemessen, in
Durch die Vor-Ort-Erhebung wurden weitere Merk- Teilbereichen wirken sie sogar überdimensioniert
male der Wohngebäude erfasst. Zum einen wurde (vgl. Stadt Blomberg 2010). In weiten Bereichen
die Zugänglichkeit der Wohngebäude erfasst. Im herrscht eine kaum gestörte, ruhige Wohnge-
Hinblick auf die demografischen Veränderungen ist bietsatmosphäre vor. Die Wohnumfeldqualitäten
ein barrierefreier Zugang zum Wohnhaus ein ent- bestätigen im Zusammenspiel mit den Immobili-
scheidendes Kriterium für die Wohnungswahl vie- enbeständen, eine gute Marktposition beider Teil-
ler Senioren. Auffällig ist, dass nicht nur 80% der räume im Hinblick auf die weitere Entwicklung als
Wohngebäude über keinen ebenerdigen Hausein- Wohnstandort.
gang verfügen, sondern dass das Betreten des
Hauses bedingt duch die historische Archtektur Anders ist die Situation in der hochverdichteten
durch einen Treppenaufgang erschwert wird. Altstadt. Die Straßenquerschnitte sind deutlich
enger und entsprechen der mittelalterlichen Stadt-
Andererseits lässt sich durch die Erhebung fest- struktur. Daher ist kaum Platz für großvolumige
stellen, dass ein Großteil der Gebäude in den Begrünungsmaßnahmen. Die Straßenflächen sind
Erweiterungsbereichen über Gärten und/oder Bal- in weiten Bereichen niveaugleich gepflastert und
kone verfügt. Im Bereich der Altstadt ist die Erfas- in gutem Unterhaltungszustand. Wohnungsnahe
sung der rückwärtigen Bereich der Wohngebäude Grün- und Freiflächen sind kaum vorhanden. Auf-
durch die kleinteilige Struktur erschwert, so dass fällig sind die Bemühungen der Anwohner (z.B. in
für diesen Bereich diesbezüglich keine validen der Kuhstraße und der Petersilienstraße) hier mit
Aussagen getroffen werden können. Zum Zeitpunkt kleinen Begrünungsmaßnahmen, Blumenanpflan-
der Erfassung standen rund 13% der Wohngebäu- zungen und Sitzgelegenheiten vor dem Haus eine
de in der Innenstadt leer. angenehme Aufenthaltsqualität zu schaffen.
Wohnumfeld Die Blockinnenbereiche sind stark überbaut (vgl.
Das Wohnumfeld im Untersuchungsraum zeigt Stadt Blomberg 2010). Viele Blockinnenbereiche
entsprechend der Stadtstruktur unterschiedliche entziehen sich einer intensiveren Analyse, weil sie
Qualitäten. Im ersten und zweiten Stadterweite- nicht öffentlich zugängig sind. In Bereichen, die
rungsbereich ist in weiten Bereichen eine Ausstat- einsehbar sind (z.B. Brauhausgasse) ist feststell-
tung mit wohnungsnahen Grün- und Freiflächen bar, dass hier auch in neuerer Zeit PKW-Abstell-
im Blockinnenbereich gegeben. Die Straßenquer- flächen oder Carports angelegt worden sind. Der
Abb. 33: Wohnumfeld in der Kuhstraße Abb. 34: Nördliche Brinkstraße
34Handlungskonzept Wohnen Blomberg
nördliche Blockinnenbereich zwischen Brinkstraße wicklungskonzept formulierten Planungsziel von
und Langer Steinweg ist im Zuge der Neubebau- begrünten Blockinnenbereichen deutlich sichtbar.
ung Langer Steinweg vollkommen überbaut und Dennoch bleibt die Restrukturierung der Innenhöfe
als asphaltierter Parkplatz ausgeführt worden. eine Aufgabe zur Verbesserung des Wohnumfeldes
Hier wird der Konflikt zwischen dem Anspruch und der Wohnqualität in der Altstadt.
auf Parkplätze in unmittelbarer Nähe zum Haus/
zur Wohnung und dem im städtebaulichen Ent-
3.3
Bewohner- und Eigentümerbefragung
Im Folgenden werden die Kernergebnisse der Be- sendung an die Bewohner im Untersuchungsge-
wohner- und Eigentümerbefragung dargestellt. Ei- biet verteilt. Die Rücklaufquote lag bei 8% (die
ne Darstellung aller Befragungsergebnisse ist dem Personen, die die jeweiligen Fragen beantwortet
Anhang dieses Berichtes zu entnehmen. haben, werden nachfolgend als „die Befragten“ be-
zeichnet). Die geringe Rücklaufquote bedingt eine
Bewohnerbefragung vergleichsweise eingeschränkte Repräsentativität
Im Untersuchungsgebiet wurde eine Befragung der dargestellten Ergebnisse.
aller Bewohner zur Ermittlung der Wohnzufrieden-
heit durchgeführt. Die Stärken und Schwächen der Der Haushaltsvorstand der Befragten ist zu we-
Blomberger Innenstadt sollten benannt werden niger als zehn Prozent jünger als 35 Jahre und zu
sowie Einschätzungen zu qualitativen Aspekten der etwa einem Viertel älter als 75 Jahre. Die Zahl der
Innenstadt gegeben werden. Zudem wurden Wan- Haushalte, in denen mehr als drei Personen leben,
derungsmotive der Bewohner im Untersuchungs- liegt bei etwa zwölf Prozent. Die Zweipersonen-
gebiet erfasst. haushalte nehmen mit 44% den größten Anteil un-
ter den Befragten ein. 64% der Befragten wohnen
Insgesamt wurden rund 1.750 Fragebögen wäh- zur Miete und 57% leben bereits seit mehr als zehn
rend der Vor-Ort-Erhebung in einer Hauswurf- Jahren in der Blomberger Innenstadt.
1 Person jünger als
5 3 8
13 25 Jahre
3% 39 36 2% 5%
9% 26-35 Jahre
2 Personen 25%
26%
26 38 36-50 Jahre
18% 3 Personen 26%
51-65 Jahre
4 Personen 24
66-75 Jahre
17%
66 5 Personen 36 älter als 75
44% oder mehr 25% Jahre
Abb. 35: Haushaltsgröße der Haushalte der Befragten Abb. 36: Alter des Haushaltsvorstands der Befragten
35Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Unabhängig von Wohndauer, Einkommen, Alter Verkehrs- und Parksituation. Auch die Einzelhan-
oder Haushaltsgröße sind 85% der Befragten mit delssituation wird in einer offenen Fragestellung
dem Wohnen in der Innenstadt zufrieden oder sehr als Schwäche der Innenstadt benannt.
zufrieden. Gut oder eher gut bewertet werden die
Versorgung mit Ärzten und Apotheken, das allge- Von den befragten Bewohnern sind 96% mit der
meine Wohnungsangebot, das soziale Umfeld so- eigenen Wohnung zufrieden oder sehr zufrieden.
wie das Angebot mit Grün- und Erholungsflächen. Auch einzelne Merkmale der Wohnung wie die
Hingegen werden die Einkaufssituation (Lebens- Größe, der Grundriss oder die nachbarschaftliche
mittelgeschäfte) und die Angebote für Jugendliche Situation werden weitestgehend positiv bewertet.
von den Befragten als schlecht oder eher schlecht Weniger oder gar nicht zufrieden Handlungskonzept
sind rundWohnen einBlomberg 25
bewertet. Viertel der Befragten mit dem Sanierungszustand,
der Ruhe und den Wohnkosten. Für rund 57% der
Nach Meinung der Befragten zählt die Erreichbar-
Ergebnisse der
keit der Blomberger Innenstadt zu dessen größ-
Bewohner-
ten Stärken. Daneben wird das Stadtbild alsbefragung
eine Sanierungszustand
große Stärke durch die Befragten hervorgehoben,
ebenso wie die allgemeine Versorgungssituation. Ruhe der Wohnung / des
Hauses
Das Freizeitangebot wird von den Befragten zwar
auch als eine Stärke betrachtet, aber gleichfalls
Zufriedenheit mit Wohnkosten
von etwa gleich vielen Befragten als Schwäche
der eigenen
angesehen. Auch das Stadtbild wird von denWohnung
Be-
Senioren- und
fragten als Schwäche benannt. Diese Einschätzung Behindertenfreundlichkeit
bezieht sich aber weitestgehend auf bestehende
Leerstände und vereinzelt heruntergekommene 0% 25% 50% 75% 100%
Wohngebäude. Die größte Schwäche der Innen- zufrieden oder sehr zufrieden weniger oder gar nicht zufrieden
stadt ist nach Meinung der befragten Bewohner die
Abb. 38: Zufriedenheit mit der eigenen Wohnung
gut eher gut eher schlecht schlecht
100%
Abb. 37: Bewertung
einzelner Aspekte
der Innenstadt 75%
50%
25%
0%
gut eher gut eher schlecht schlecht
100%
36
75%
50%Handlungskonzept Wohnen Blomberg
befragten Bewohner der Blomberger Innenstadt Insgesamt wurden 850 Fragebögen verschickt. Die
ist die Senioren- und Behindertenfreundlichkeit Rücklaufquote lag bei 20%. Etwa die Hälfte der
ein Mangel ihrer Wohnung oder ihres Wohnhauses. Eigentümer besitzt alles in allem nur eine einzige
Die Wohnungen bzw. Wohnhäuser, in denen die Wohneinheit, 43% zwischen zwei und fünf Wohn-
Befragten leben, verfügen zu einem Großteil über einheiten. 60% der befragten Eigentümer besitzen
Gärten oder Balkone und Stellplätze. Nur in sechs in der Blomberger Innenstadt lediglich eine Wohn-
Wohngebäuden der Befragten befindet sich ein einheit. 46% der Befragten haben ihr Eigentum
Fahrstuhl oder ein Aufzug. zum Eigenbedarf erworben, 27% vermieten ihr Ei-
gentum oder leben in ihrer eigenen Wohnung und
Rund acht Prozent der Befragten planen in den sind zeitgleich noch Vermieter weiterer Immobilien.
kommenden sechs Monaten einen Umzug. Die Die gemachten Angaben beziehen sich zu 68% auf
Gründe hierfür sind einerseits wohnungsbezogen, ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Sechs Prozent der
andererseits begründen die Befragten ihre Fort- Nennungen beziehen sich auf ein eingetragenes
zugsabsicht durch die Lage ihrer Wohnung. Denkmal.
Eigentümerbefragung Die Gebäude, auf die sich die Auswertungen bezie-
Neben den Bewohnern wurde auch allen Eigen- hen, sind zu 57% vor 1918 errichtet worden. Rund
tümern einer Wohnimmobilie in der Blomberger ein Viertel der Gebäude wurde zwischen 1918 und
Innenstadt ein Fragebogen zur Ermittlung von 1948 gebaut und nur drei Prozent nach 1980.
Investitionstätigkeit und -bereitschaft zugestellt.
Ferner sollten die Eigentümer den Immobili- 58% der befragten Eigentümer bewerten den Im-
enstandort Innenstadt bewerten, Auskünfte zu mobilienstandort Innenstadt als gut oder eher gut.
Ausstattungsmerkmalen der Wohngebäude, Art Rund zwei Drittel räumen ihm hingegen schlechte
und Anzahl durchgeführter Modernisierungs- oder eher schlechte Zukunftschancen ein.
maßnahmen sowie geplanter Modernisierungs-
maßnahmen geben. Darüber hinaus wurden die Die Auswertung der Befragung zu den Ausstat-
Eigentümer zu Nutzung und Kenntnisstand von tungsmerkmalen spiegeln die Ergebnisse der Be-
Fördermöglichkeiten befragt. wohnerbefragung wieder: Der Großteil der im Ei-
100%
13 5
8% 3%
18 vor 1918
75%
10% Schlecht
1918 bis 1948
50% Eher schlecht
1949 bis 1959
101 Eher gut
39 1960 bis 1979
57% 25% Gut
22% ab 1980
n=176 0%
Heutige Situation Zukunftschancen
Abb. 39: Baualtersklasse der im Eigentum der Befragten be- Abb. 40: Einschätzung des Immobilienstandortes Innenstadt
findlichen Gebäude
37Handlungskonzept Wohnen Blomberg
gentum der Befragten befindlichen Wohngebäude und Ertrag sowie der fehleden Bedarf bzw. ein
verfügt über Gärten oder Balkone und Stellplätze fehlendes Interesse werden von den Befragten als
bzw. Garagen. Etwa ein Viertel der Befragten gibt Gründe aufgeführt, warum in den letzten Jahren
an, dass ihr Wohnhaus über einen ebenerdigen keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt
Eingang verfügt. Die Ergebnisse korrespondieren wurden oder warum keine Maßnahmen geplant
mit den erfassten Merkmalen in Kapitel 3.2. sind.
Die Angaben der Eigentümer zu den Leerständen Nur wenige der Befragten geben an, für durch-
zeigen folgenden Befund: In zwölf Prozent der geführte Modernisierungsmaßnahmen Förder-
Wohngebäude steht eine Wohneinheit, in zwei Pro- mittel genutzt zu haben. Auch für zukünftige
zent mehr als eine Wohneinheit leer. Maßnahmen planen nur wenige Eigentümer
Fördermittel zu akquirieren. Rund zehn Prozent
Rund 80% der Befragten geben an, in den letzten der Einwohner wünschen sich mehr Informa-
10 Jahren wertsteigernde oder werterhaltende tionen zu Fördermitteln für die verschiedenen
Maßnahmen an ihrer Immobilie durchgeführt zu Modernisierungsmaßnahmen.
haben. In elf Prozent der Gebäude fand die letzte
Modernisierungsmaßnahme zwischen 1990 und
100%
1999 statt, in zwölf Prozent der Fälle vor 1990. 44%
der Eigentümer planen in den kommenden fünf 75%
Jahren werterhaltende oder wertsteigernde Maß- mehr als eine
Einheit
nahmen an ihren Objekten durchzuführen. Neun 50%
eine Einheit
Prozent der befragten Eigentümer planen ihr Ei-
gentum zu verkaufen. 25%
keine Einheit
Modernisierungsmaßnahmen wurden durchge- 0%
führt bzw. sind geplant an der Haustechnik (Bad/ Wohnnutzung Gewerbliche
(157) Nutzung (43)
WC, Wohnraumlüftung etc.), der Gebäudehülle
(Wärmedämmung) sowie der Heizung. Fehlende Abb. 41: Leerstände in Wohneinheiten und gewerblichen
finanzielle Mittel, das Missverhältnis von Aufwand Einheiten
Garten / Gemeinschaftsgarten
Balkon / Terrasse
Stellplätze / Garagen
Fahrradraum
Ebenerdiger barrierefreier Hauseingang
Gemeinschaftsräume oder -einrichtungen
Regenerative Energien
Fahrstuhl
0 50 100 150
Abb. 42: Ausstattungsmerkmale der im Eigentum der
Befragten befindlichen Gebäude Anzahl Nennungen
38Handlungskonzept Wohnen Blomberg
3.4
Expertengespräche
Um die statistisch erfassbare Datenlage zum Woh- zusammenhängender Bestände aus, weil es keine
nungsmarkt Blomberg mit Einschätzungen lokaler „Verfallsquartiere“ oder „Abrisszeilen“ gäbe. Der
Akteure ergänzen zu können, wurden acht leitfa- hohe Anteil an Einzeleigentümern mache den zeit-
dengestützte Experteninterviews durchgeführt. Die gleichen Aufkauf zusammenhängender Bestände
Fragen umfassten die Themen zu Angebots- und ziemlich unwahrscheinlich.
Nachfragestrukturen, zum regionalen Markt, zu
Standortqualitäten der Blomberger Innenstadt und Die Erfahrung zeige, dass die Häuser häufig im
zu den Zukunftsaufgaben und Chancen der Blom- Besitz der Familie verbleiben. Einzelne aus der
berger Innenstadt als Wohnstandort. Erbengeneration, die endgültig aus der Region
wegzögen, seien beim Verkauf der Häuser eher
Sämtliche Befragten bewerteten das historische unproblematisch und hätten realistische Preisvor-
Stadtbild als herausragend positiven Faktor für stellungen. Ein Befragter bezeichnet die Bestände
den Wohnstandort Blomberg Innenstadt. Die noch als intakt, absolut renovierungsfähg und ideale Ob-
vorhandene „Stadt der kurzen Wege“ und die jekte zur Eigentumsbildung für jüngere Menschen.
Überschaubarkeit des Ortes seien wesentliche At-
tribute, die einen hohen Wohnwert ausmachten. Die größten Probleme für die zukünftige Entwick-
Zwei Befragte benannten die historischen Bauten lung sehen die Befragten einheitlich in den Fach-
der Altstadt aber auch gleichzeitig als entschei- werkbeständen der Altstadt, während die beiden
dende Schwäche. Sie sehen hier große Hemmnisse Stadterweiterungsbereiche, die zum Untersu-
für die Entwicklung attraktiver Neubauprojekte chungsraum gehören, im Prinzip als unproblema-
(Eigentumswohnungen mittlerer Größe mit Stell- tisch angesehen werden. Wegen des Flächenan-
platz), die für die Innenstadtentwicklung wichtig gebotes in den Blockinnenbereichen können sich
seien. Die historischen Bestände entsprächen in zwei Befragte in den Erweiterungsbereichen eine
ihren Grundrissen und der technischen Ausstat- Nachverdichtung vorstellen. Mehrere Befragte se-
tung nicht mehr den Ansprüchen an modernes hen für die Altstadt ein eher schlechtes Image und
Wohnen. Umbauten und Weiterentwicklungen begründen dies mit den „verfallenden Häusern“
seien ohne Beeinträchtigung der historischen Sub- z.B. in der Kuhstraße oder der Petersilienstraße.
stanz nicht machbar und unter den Vorgaben der
Denkmalbehörde nur schwer zu realisieren. Viele Mehrfach genannt wurden Probleme bei der
Bestände in der Altstadt hätten ein schlechtes Markttransparenz. Danach werden freie Mietwoh-
Image und wären im Prinzip Abrissobjekte. nungen nicht zentral erfasst und erscheinen auch
nicht auf den einschlägigen Netzportalen. Zweimal
Drei Befragte sehen den Aufkauf zusammenhän- wurde angemerkt, dass Investitionen unterblie-
gender Bestände zum Abriss bzw. die Zahlung ei- ben, weil die Nachfrage unklar sei, daneben wurde
ner Rückbauprämie durch die Stadt als geeignetes ein zukünftiges Nachfragepotential im Bereich
Mittel zur Entwicklung der Blomberger Altstadt an. von Wohnraum für ältere Bewohner benannt, weil
ältere Blomberger, die vor 30-40 Jahren in die Pe-
Die Möglichkeiten durch Abriss Platz für Neubau- ripherie gezogen sind, gerne wieder ins Zentrum
projekte zu schaffen werden aber kontrovers gese- ziehen würden. Ältere Menschen, die gern im Zen-
hen. Für vier Befragte scheiden die angedachten trum blieben, fänden ebenfalls keine passenden
Quartierslösungen mit dem Aufkauf und Abriss Angebote.
39Handlungskonzept Wohnen Blomberg
Zweimal wurden Studenten der regionalen (Fach-) werden nicht gesehen. Einzelne merkten an, dass
Hochschulen und Auszubildende als potentielle der Marktplatz zwar in ordentlichem Zustand sei,
Nachfrager benannt. Die Blomberger Innenstadt aber weitestgehend brach läge. Auch fehle ein he-
habe durchaus eine Chance als Wohnstandort für rausragendes gastronomisches Angebot und ein
Studenten, weil kleine Wohnungen mit einfacher Ort an dem sich Jugendliche treffen können.
Ausstattung in der Region durchaus Mangelwa-
re seien. Dagegen steht die Meinung, dass die Das Thema Parken wurde unter zwei Gesichts-
typische studentische Infrastruktur in Blomberg punkten als für den Standort Innenstadt relevant
fehle und Blomberg daher kein Standort für stu- benannt. Die Mehrheit der Befragten erkennt kein
dentisches Wohnen sei. Parkplatzproblem und bezeichnet die Anzahl der
Parkplätze als ausreichend. Schwieriger sei die
Mehrfach wurde eine Nachfrage nach eher kleine- Situation im Bereich der privaten Stellplätze. Diese
ren Wohnungen genannt, größere stünden länger seien aufgrund des historischen Stadtgrundrisses
leer. Als Grund wurden zu hohe Mietforderungen nur selten auf den Privatgrundstücken realisiert.
vermutet. Darin sehen drei Befragte einen erheblichen Man-
gel, wenn diese Häuser zum Verkauf stehen. Der
Das Angebot im Bereich Handel und Dienstlei- Anspruch an modernes Wohnen beinhalte grund-
stungen in der Blomberger Innenstadt wird von sätzlich einen privaten Stellplatz am Haus. Beson-
den meisten Befragten als noch gut bezeichnet ders Familien seien auf einen solchen Parkplatz
und als positiver Standortfaktor im Hinblick auf die angewiesen. Junge Familien gingen ohnehin eher
Wohnfunktion bewertet. Zwar fehle ein Supermarkt ins Umland, auch in die Region.
mit Angeboten im Bereich frischer Lebensmittel,
aber die Supermärkte außerhalb der Innenstadt Die Perspektiven für den Wohnstandort Blomberg
seien auch ohne PKW gut erreichbar. Der Wochen- Innenstadt werden unterschiedlich gesehen. Zwei
markt sei qualitativ gut besetzt und die vorhan- Befragte sehen weiteren Verfall, der dann mittel-
denen Supermärkte bieten Lieferdienste an. bis langfristig zum Abriss führt. Der schleichende
Verfall würde auch das Image weiter absenken.
Dass die Stadt Blomberg über ein komplettes Dagegen steht die Meinung, dass es zwar kei-
Schulangebot verfügt, wurde von drei Befragten als nen großen Wurf zur Lösung der differenzierten
besonderer Vorteil für die Gesamtstadt aber auch Probleme in der Blomberger Innenstadt geben
für die Innenstadt bewertet. In diesem Zusammen- werde, aber über eine längerfristige Strategie zur
hang wurden auch das nahegelegene Schwimmbad Beratung für Besitzer und Käufer zur Erhaltung
und die verfügbaren Sporteinrichtungen positiv der Häuser eine positive Entwicklung möglich sei.
benannt. Dazu gehöre auch Kompromissbereitschaft bei
der Denkmalpflege. Abgelehnt werden einzelne
Die Aussagen zur Grünausstattung sind uneinheit- „Leuchtturmprojekte“.
lich. Einerseits wird die Grünausstattung als gut
bezeichnet, aber eine bessere Pflege angemahnt.
Andererseits sei fehlendes Grün, vor allem bei
hausnahen privaten Grünflächen, ein Mangel, der
insbesondere die Marktfähigkeit von Häusern in
der Altstadt negativ beeinflusst.
Das Wohnumfeld wurde mehrheitlich als intakt
bezeichnet, soziale oder bauliche Problembereiche
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