WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2017 - Februar 2018
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WKB-Immobilienindikator
Stand 4. Quartal 2017
Februar 2018
1190
180
170
Zusammenfassung
160
Preisindex Eigenheime
Indice logements en propriété Canton Valais
Indice logements en propriété Suisse
Preisentwicklung - Wohneigentum Wallis Schweiz
150
6 Monate (30.06.2017 – 31.12.2017) -2.0% 1.1%
12 Monate (31.12.2016 – 31.12.2017) -0.8% 2.5%
140
15 Jahre (31.12.2002 – 31.12.2017) 89.8% 69.8%
130
Die Preiskorrekturen am Walliser Immobilienmarkt setzen sich wurde oftmals bereits vor mehreren Jahren gefällt, als das Potenzial
120
fort. Mit -2.0% sind die Eigenheimpreise (Eigentumswohnungen noch weit grösser schien. Die tiefen Leitzinsen haben zudem eine
und Einfamilienhäuser) in den vergangenen sechs Monaten weiter indirekte Nebenwirkung: Auf der Suche nach Rendite fliesst viel
110
gesunken, während schweizweit mit +1.1% nach wie vor ein leichtes Kapital in den Bau von Mietwohnungen. Die Folge ist ein Über-
Wachstum zu beobachten ist. Der kantonale Immobilienmarkt angebot auf diesem Teilmarkt, wovon die überdurchschnittlich
dürfte
100 damit auf ein Überangebot reagieren, das sich im Tiefzins- hohe Zahl leerstehender Wohnungen im Kanton zeugt. Aus diesem
umfeld der vergangenen Jahre aufgebaut hat: Die dauerhaft tiefen Grund sinken die Mieten vielerorts, was die Attraktivität der Miete
Hypothekarzinsen haben die Attraktivität von Wohneigentum lange gegenüber dem Eigentum erhöht und zusätzlichen Druck auf die
90
gestützt und sorgten gemeinsam mit der Zuwanderung in den Kan- Eigenheimpreise ausübt.
ton für die Nachfrage. Mittlerweile stellen aber die Anforderungen
80 die Tragbarkeit für viele Interessenten eine hohe Hürde dar, wo-
an Nach Jahren des starken Wachstums ist der WKB-Immobilienindi-
mit die Absorption des Angebots ins Stocken gerät. kator deutlich abgeflacht, wie die untenstehende Abbildung zeigt.
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Der kumulierte Preiszuwachs seit 1998 ist nach mehreren Jahren
Die aktuelle Preiskorrektur im Kanton widerspiegelt somit eine wieder hinter die gesamtschweizerische Entwicklung zurückge-
für den Immobilienmarkt charakteristische Verzögerung von der fallen. Welchen Pfad der Markt in den folgenden Quartalen ein-
Planung einer Liegenschaft bis zur Schlüsselübergabe. Der Bauent- schlägt, hängt stark vom regionalen Konjunkturverlauf ab.
scheid für Wohneigentum, welches heute auf den Markt kommt,
Preisindex Eigenheime
200
190
180
170
Eigenheimindex Kanton Wallis
160
Eigenheimindex Schweiz
150
140
130
120
110
100
90
80
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2017 2Preisindex Eigenheime Subregionen
Indice des prix des logements en propriété dans les sous-régions
200 Region Region Region Touristische
Preisentwicklung - Wohneigentum Oberwallis Mittelwallis Unterwallis Gemeinden1)
190
6 Monate (30.06.2017 – 31.12.2017) -2.8% -2.8% -0.6% -1.9%
180
12 Monate (31.12.2016 – 31.12.2017) -3.5% -2.6% 3.0% -0.2%
15 Jahre Indice– logements
(31.12.2002 31.12.2017) en propriété Haut-Valais 75.0% 90.2% 98.9% 84.9%
170
Indice logements en propriété Valais Central
160
Indice logements en propriété Bas-Valais
Dass der Walliser Immobilienmarkt kein homogenes Gebilde ist, hende Abbildung zeigt. Umso deutlicher tritt auf Jahresbasis der
150 Indice logements en propriété
zeigt die Preisentwicklung von Eigenheimen in dans les kantona-
den drei régions touristiques
anhaltende duPreisrückgang
VS in der Region Oberwallis hervor: Mit
len
140 Regionen und in den touristischen Gemeinden. Zwar resultieren -3.5% ist die stärkste Korrektur seit 1998 zu beobachten. Rückläu-
in den letzten sechs Monaten von der Furka bis an den Genfersee fig, wenn auch weniger deutlich, sind die Werte über zwölf Monate
130
durchgehend negative Vorzeichen. Bei näherer Betrachtung sind auch in der Region Mittelwallis (-2.6%), während das Jahr 2017 für
aber je nach Gebiet teils beträchtliche Unterschiede sichtbar. So die Eigenheimpreise in den touristischen Gemeinden faktisch eine
120
gaben die Preise in den Regionen Oberwallis und Mittelwallis mit Nullrunde darstellte (-0.2%).
jeweils
110 -2.8% im vergangenen Halbjahr am deutlichsten nach. Im
Unterwallis hingegen fällt der Rückgang mit -0.6% verhältnismässig Was bringt das Jahr 2018 für den Walliser Immobilienmarkt?
100
moderat aus. Rückläufig sind die Werte auch in den 13 Gemeinden, Dies hängt unter anderem von der allgemeinen wirtschaftlichen
die gemäss der Definition des Bundesamts für Statistik als touris- Entwicklung ab. Schweizweit sind die Prognosen erfreulich, und
90
tisch bezeichnet werden (siehe unten). Mit -1.9% liegt die dortige aus wichtigen Walliser Industriezweigen ertönen derzeit ebenfalls
Wertkorrektur
80 im Bereich des kantonalen Durchschnitts. positive Meldungen. Der seit einigen Monaten wieder schwächere
1998 2000 2002 2004 2006 2008Schweizer2010Franken gegenüber
2012 dem 2014
Euro könnte 2016
in einer weiteren
2018
Aufschlussreich ist auch eine Erweiterung des Beobachtungszeit- kantonalen Schlüsselbranche, dem Tourismus, zu steigenden Über-
raums auf die vergangenen zwölf Monate. Sie zeigt, dass der Markt nachtungszahlen und einer lange ersehnten Entlastung führen.
im Unterwallis erst im letzten Halbjahr leicht korrigiert hat, weist Sollten sich die positiven Vorhersagen bewahrheiten, dürfte dies –
die Region doch über das ganze Jahr 2017 gesehen immer noch mit einer gewissen Verzögerung – auch auf dem Immobilienmarkt
eine Steigerung von 3.0% aus. Insgesamt deutet der Index-Trend Folgen zeitigen. Wie dauerhaft das derzeitige Überangebot tatsäch-
im Unterwallis auf eine Seitwärtsentwicklung hin, wie untenste- lich ist, müssen jedoch die folgenden Quartale weisen.
Index Entwicklung Eigenheime Sub-Regionen
200
190
180
Eigenheimindex Region Oberwallis
170
Eigenheimindex Region Mittelwallis
160
Eigenheimindex Region Unterwallis
150 Eigenheimindex touristische Gemeinden Kanton Wallis
140
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110
100
90
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1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Touristische Gemeinden 1)
Anniviers Crans-Montana Ayent Nendaz Bagnes Fiesch Riederalp
Grächen Saas-Fee Leukerbad Saas-Grund Leytron Zermatt
1)
gemäss Gemeindetypen-Definition von BFS, Stand 2017
(https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/querschnittsthemen/raeumliche-analysen/raeumliche-gliederungen.html)
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2017 3Indice appartements en propriété CH
150
140
130
120
Preisindex Eigentumswohnungen
110
Preisentwicklung – Eigentumswohnungen Wallis Schweiz
100
6 Monate (30.06.2017 – 31.12.2017) -2.9% 0.3%
90
12 Monate (31.12.2016 – 31.12.2017) -1.8% 1.9%
15 Jahre (31.12.2002 – 31.12.2017) 88.4% 77.0%
80
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Zur Beurteilung des kantonalen Immobilienmarktes dient auch ein Nimmt man die Wertentwicklung seit 1998 zum Massstab, liegt das
Blick auf die Wertentwicklung nach Segment. So liegen die für kumulierte Preiswachstum für Stockwerkeigentum im Wallis aktu-
Eigentumswohnungen bezahlten Preise um 2.9% tiefer als noch ell bei knapp 84%. Damit ist das Niveau wieder auf den Stand des
vor sechs Monaten, was einer deutlichen Korrektur entspricht. Im ersten Halbjahres 2016 gesunken. Dies dürfte eine Folge der
Unterschied dazu bewegt sich der schweizweite Markt für Stock- wachsenden Konkurrenz des Mietwohnungsmarktes sein. Mit
werkeigentum mit einem Plus von 0.3% seitwärts. Auf Jahresbasis einem Zuwachs von gut 88% über die letzten 20 Jahre übertrifft
zeigt sich der Preisrückgang im Kanton mit -1.8% deutlich gemäs- die schweizweite Entwicklung die kantonalen Werte wieder.
sigter, während die Werte im nationalen Durchschnitt in diesem
Zeitraum um 1.9% gewachsen sind.
Preisindex Eigentumswohnungen
200
190
180
170
Eigentumswohnungen Kanton Wallis
160
Eigentumswohnungen Schweiz
150
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120
110
100
90
80
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2017 4Viège Brigue-Glis
Sierre
Monthey Sion
Martigny
Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen
Die Preise für Eigentumswohnungen variieren je nach Standort Zermatt und in den bekannten Tourismusdestinationen
nahe des Genfersees
beträchtlich. Für den Vergleich in untenstehender Preisniveaukarte wie Zermatt und Saas-Fee. Im Bereich des Walliser Durchschnitts
dient eine typische Musterwohnung mit einer Nettowohnfläche von rund CHF 550‘000 bewegen sich die Preise etwa in Naters
von 120m2, die nicht als Ferienobjekt gehandelt wird (siehe unten- oder Savièse. Deutlich tiefere Preise erzielt das typische Objekt in
stehende Tabelle). An den kantonalen Top-Standorten wechselt die einigen Gemeinden der Bezirke Raron und Visp, in welchen das
Musterwohnung teils für über CHF 650‘000 die Besitzer, so etwa im Musterobjekt mit den entsprechenden Eigenschaften vereinzelt für
Kantonshauptort Sion, in einigen Gemeinden des Bezirks Monthey unter CHF 450‘000 gehandelt wird.
Preise für eine Musterwohnung
> 650’000
600’000 - 650’000
550’000 - 600’000
500’000 - 550’000
450’000 - 500’000
< 450’000
Naters
Crans-Montana
Visp Brig-Glis
Sierre
Monthey Sion
Martigny
Zermatt
Muster-Eigentumswohnungen per Q4 2017 (in CHF) Muster-Eigentumswohnung per Q4 2017
Gemeinde Preis 4Q17 Preis 3Q17 Diff. Wohnungstyp Etagenwohnung
Brig-Glis 607’000 650’000 -6,6% Alter 5 Jahre
Naters 586’000 604’000 -3,0% Lage im Ort Gut
Bagnes 735’000 743’000 -1,1% Qualität Standort der Wohnung im Gebäude Gut
Martigny 631’000 647’000 -2,5% Nettowohnfläche in m 2
120
Champéry 704’000 715’000 -1,5% Anzahl Zimmer 4
Monthey 683’000 679’000 0,6% Anzahl Badezimmer 2
Sierre 605’000 645’000 -6,2% Balkon-/Terrassenfläche in m 2
20
Crans-Montana 680’000 696’000 -2,3% Bauqualität Gut
Sion 692’000 723’000 -4,3% Zustand des Gebäudes Gut
Saas-Fee 726’000 774’000 -6,2% Parkplätze in der Tiefgarage 1
Visp 600’000 590’000 1,7% Luxusobjekt Nein
Zermatt 967’000 976’000 -0,9% Ferienwohnung Nein
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2017 5190
180
170
Indice villas VS
160
Preisindex
150
IndiceEinfamilienhäuser
villas CH
Preisentwicklung - Einfamilienhäuser Wallis Schweiz
140
6 Monate (30.06.2017 – 31.12.2017) -0.9% 1.9%
130
12 Monate (31.12.2016 – 31.12.2017) 0.4% 3.2%
15 Jahre (31.12.2002 – 31.12.2017) 90.6% 64.5%
120
110
Ebenfalls rückläufig, aber weit gemässigter als im Segment der Verwendet man das Jahr 1998 als Referenzpunkt, so entspricht der
Eigentumswohnungen, sind die Preise für Einfamilienhäuser. So kumulierte Preiszuwachs seit diesem Zeitpunkt mit rund 77% in
100
haben die Werte von letzteren in den vergangenen sechs Monaten etwa dem Schweizer Mittel. Nach markanten Preissteigerungen im
mit -0.9% nur leicht nachgegeben. Gleichzeitig sind die Häuser- Wallis zwischen den Jahren 2013 und 2015 hat die schweizweite
90
preise landesweit nochmals um 1.9% gestiegen. Über das ganze Marktentwicklung die Lücke zum Kanton somit wieder geschlossen.
Jahr 2017 gesehen ebnen sich Zunahmen und Rückgänge im Wallis In den kommenden Quartalen könnte die nationale wie regionale
80
praktisch aus, es resultiert ein geringes Plus von 0.4%. Der kanto- Wirtschaftsentwicklung Fahrt aufnehmen. Ein solch positiver Verlauf
1998
nale Markt für 2000 2002 bewegt 2004
Einfamilienhäuser 2006einigen 2008dürfte sich2010
sich bereits seit jedoch erst 2012 2014 auf dem 2016
mit Verzögerung 2018
Walliser Immobi-
Quartalen seitwärts, wie die untenstehende Abbildung des Preisindi- lienmarkt zeigen.
kators zeigt.
Preisindex Einfamilienhäuser
200
190
180
170
Einfamilienhäuser Kanton Wallis
160
Einfamilienhäuser Schweiz
150
140
130
120
110
100
90
80
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2017 6Martigny
Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser Zermatt
Auch bei den Einfamilienhäusern ist die Lage im Kanton mass- genutzt werden. Bei Ferienhäusern ist häufig ein noch höheres
geblich für den Preis, wie die Preisniveaukarte zeigt. Sie stellt die Preisniveau festzustellen. Das kantonale Mittel liegt bei rund
Marktpreise für ein typisches Objekt mit einer Nettowohnfläche CHF 750‘000, in diese Kategorie fällt etwa die Gemeinde und
von 160m2 und einer Grundstücksfläche von 600m2 dar. Die höchs- Fiesch. Eher unter diesem Wert bewegt sich das Preisniveau für das
ten Preise erzielt das Musterhaus in den Tourismusorten Zermatt, Musterhaus in einigen Gemeinden im Oberwallis. Dort erzielt das
Saas-Fee oder Bagnes mit der Ortsgemeinde Verbier. In diesen wird Musterhaus teils Preise von CHF 600‘000 und weniger.
ein typisches Haus teils zu weit über CHF 1 Mio. gehandelt, wobei
sich die Analyse nur auf Häuser bezieht, die nicht als Ferienobjekte
Preise für ein Musterhaus
> 1’000’000
900’000 - 1’000’000
800’000 - 900’000
700’000 - 800’000
600’000 - 700’000
< 600’000
Naters
Crans-Montana
Visp Brig-Glis
Sierre
Monthey Sion
Martigny
Zermatt
Muster-Einfamilienhaus per Q4 2017 (in CHF) Muster-Einfamilienhaus per Q4 2017
Gemeinde Preis 4Q17 Preis 3Q17 Diff. Objekttyp freistehend
Brig-Glis 839’000 896’000 -6,4% Alter 11 Jahre
Naters 806’000 827’000 -2,5% Lage im Ort Gut
Bagnes 1’015’000 1’021’000 -0,6% Grundstücksfläche in m 2
600
Martigny 866’000 883’000 -1,9% Nettowohnfläche in m2 160
Champéry 964’000 971’000 -0,7% Anzahl Zimmer 5.5
Monthey 936’000 927’000 1,0% Anzahl Badezimmer 2
Sierre 830’000 880’000 -5,7% Raumvolumen in m 3
800
Crans-Montana 909’000 934’000 -2,7% Bauqualität Gut
Sion 919’000 947’000 -3,0% Zustand des Gebäudes Gut
Saas-Fee 1’016’000 1’080’000 -5,9% Parkplätze in separater Garage 1
Visp 829’000 811’000 2,2% Luxusobjekt Nein
Zermatt 1’384’000 1’398’000 -1,0% Ferienhaus Nein
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2017 7Kurzbeschrieb Hedonische Methode
WKB-Immobilienindikator Die Transparenz auf den Schweizer Immobilienmärkten hat sich
vor allem dank der hedonischen Preis- und Performanceindizes
Seit dem Herbst 2016 analysiert IAZI1) im Auftrag der Walliser Kan- erheblich verbessert. Die hedonische Bewertung ist die Anwendung
tonalbank den regionalen Immobilienmarkt und publiziert speziell der statistischen multiplen Regressionsanalyse auf effektive Immo-
für den Kanton Wallis den WKB-Immobilienindikator. Als Grund- bilienhandänderungen. Der Immobilienpreis wird dabei durch
lage für die Auswertungen dienen seit 1994 IAZI anonymisierte ca. 20 Eigenschaften zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage
Angaben zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich erklärt. Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliess-
also auf echten Markttransaktionen und nicht auf in Inseraten lich Freihandtransaktionen, wobei jährlich über die Hälfte der
publizierten Wunschpreisen. schweizweit erfolgten Handänderungen einfliessen.
Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin, dass mit der
Grundidee von Indizes Zerlegung der Immobilie in die einzelnen Eigenschaften der Markt
abgebildet wird und keine Glättung der Preisentwicklung entsteht.
Gemäss Definition ist ein Index ein statistisch erzeugtes Produkt, Ebenso verändert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in
welches einen Pool von Daten zusammenfasst und eine Messung einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimmten Preislage
von Veränderungen über einen bestimmten Zeitraum ermöglicht. gehandelt werden. Gewisse Grenzen sind der Methode bei der
Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann Beurteilung von Spezialobjekten jedoch gesetzt, da für diese in der
zu dieser Zahl in Relation gebracht. Regel die Zahl der beobachteten Transaktionen limitiert ist.
Spezialfall Immobilienindizes
Die Berechnung von Immobilienindizes ist im Vergleich zur Berech-
nung von Preis- und Performanceindizes für andere Anlageformen
wie Aktien oder Obligationen komplex. Keine einzige Immobilie
gleicht genau einer anderen. Zudem ist die Liquidität der Märkte
relativ gering und die regionalen Unterschiede erheblich. Die
klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen
oder auf Schätzungen, bringen daher gewisse Probleme und syste-
matische Verzerrungen mit sich. Um diese zu vermeiden, wird für
den WKB-Immobilienindikator die sogenannte hedonische Methode
als Berechnungsgrundlage angewendet.
1)
IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilien markt zu erhöhen.
Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch www.iazi.ch)
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2017 8Sie können auch lesen
