Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2018/2019 Düsseldorf - Engel & Völkers

 
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Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2018/2019 Düsseldorf - Engel & Völkers
Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment
Marktreport 2018/2019 · Düsseldorf
Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2018/2019 Düsseldorf - Engel & Völkers
639.407                   26.690 EUR                                      3.753                                           1,5 %                      10,59 EUR/m²
              Bevölkerung                      Kaufkraft pro Kopf                         Baugenehmigungen                                  Leerstandsquote                 Ø-Angebotsmiete
           + 7,8 % (zu 2012)                    + 8,2 % (zu 2012)                         – 19,4 % (zu 2016)                              51 (Leerstandsindex)              + 2,8 % (zu 2017)

        Im Jahr 2017 zeigte sich der Düsseldorfer Markt für                                                 In 2017 the market for residential investments in Düssel-
        Wohn- und Geschäftshäuser gewohnt dynamisch. Mit 331                                                dorf was as dynamic as usual. At 331 transactions the
        gehandelten Objekten wurde der Fünf-Jahres-Schnitt von                                              number of investment properties sold fell only slightly
        350 verkauften Anlageimmobilien nur leicht unterschritten.                                          short of the five-year average of 350 deals, while the
        Das Transaktionsvolumen belief sich auf 676 Mio. EUR.                                               transaction volume was 676 million euros. The market
        Marktprägend ist weiterhin der starke Nachfrageüber-                                                continues to be characterised by a strong excess in
        hang nach Anlageobjekten in der Landeshauptstadt.                                                   demand for investment properties.

                              Lukrative Preisanstiege                                                                                    Lucrative price rises

        Üblicherweise trennen sich Eigentümer derzeit aus Alters­                                           At present property owners are generally deciding to sell
        gründen oder aus mangelndem räumlichem Bezug zur                                                    because they are getting older or lack a geographical con-
        Stadt von ihren Objekten. Dabei lassen sich aufgrund                                                nection to the city. The price rises of recent years also
        der Preis­anstiege in den vergangenen Jahren lukrative                                              mean that lucrative profits can be achieved when selling.
        Gewinne mitnehmen. Durch den derzeit hohen Eigen­                                                   Thanks to the current high level of equity in the resi-
        kapitalanteil bei Investments in Wohn- und Geschäfts-                                               dential investment sector the speed and security of trans-

                               Transaktionsanzahl                                                                                       Transaktionsvolumen
                              Number of transactions                                                                                     Transaction volume

                        450                                                                                                       800
                                                                                                                                                                                              690
                                390

                                                                                                                                                                    684
                                                                                                                                        675

                                                                                                                                                                                676
                                        365

                                                                                          340

                                                                                                        in Mio. EUR/in mio. EUR
                                                    334

                                                                            331
                                                                329

                        360                                                                                                       640
                                                                                                                                                  540

                                                                                                                                                           536
      Anzahl/Number

                        270                                                                                                       480
                                                                                                                                                                                              650

                        180                                                                                                       320
                                                                                          310

                         90                                                                                                       160

                          0                                                                                                         0
                                2013   2014        2015        2016        2017       2018*                                             2013    2014      2015     2016        2017       2018*
        * Prognosespanne/Forecast range                                                                     * Prognosespanne/Forecast range

        Quelle:/Source: Gutachterausschuss Stadt Düsseldorf, Engel & Völkers Commercial                     Quelle:/Source: Gutachterausschuss Stadt Düsseldorf, Engel & Völkers Commercial

Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Düsseldorf
häuser sind Transaktionsgeschwindigkeit und Trans­                              actions are guaranteed. The majority of properties on
aktionssicherheit gewährleistet. Aktuell befindet sich der                      offer at this time are situated in average and basic loca-
überwiegende Teil der angebotenen Objekte in mittleren                          tions such as Oberbilk, Friedrichstadt or Rath. A key
und einfachen Lagen wie Oberbilk, Friedrichstadt oder                           group of purchasers on the market are financially strong
Rath. Als eine bedeutende Käufergruppe sind finanz-                             entrepreneurs, who are establishing or expanding their
starke Unternehmer am Markt aktiv, die mit viel Profes-                         portfolios in Düsseldorf – which are not restricted to
sionalität ihre Bestände in Düsseldorf lageunabhängig                           particular locations – in a highly professional manner.
auf- oder ausbauen.
                                                                                            Lateral movement of top prices
  Seitwärtsbewegung beim Spitzenpreis
                                                                                In the city’s prime locations, such as Düsseltal or
In den sehr guten Lagen der Stadt, beispielsweise in                            Golzheim, the top price has levelled off at 4,700 euros/m2.
Düsseltal oder Golzheim, hat sich der Spitzenpreis bei                          The prices quoted for properties in such locations con-
4.700 EUR/m2 eingependelt. Für Objekte in solchen                               tinue to be up to 27.1 times the annual net rent. Maxi-
Lagen wird weiterhin das bis zu 27,1-Fache der Jahres-                          mum price development differs, however, depending on
nettokaltmiete aufgerufen. Davon unterscheidet sich die                         whether a location is good, average or basic. Compared
Entwicklung der Maximalpreise in den guten, mittleren                           with the previous year prices in these locations have
und einfachen Lagen. Im Vergleich zum Vorjahr haben                             improved, although a general tendency for them to
diese zugelegt, auch wenn sich in der Breite ein Ab­flachen                     plateau is apparent. The rents quoted throughout the
der Preisanstiege beobachten lässt. Die Angebotsmieten                          city have risen on average by almost 3% in comparison
sind im Vergleich zum Vorjahr stadtweit um fast 3 % im                          to the previous year, with Carlstadt, Golzheim and
Schnitt gestiegen. Mit durchschnittlich 12,27 EUR/m2                            Oberkassel the most expensive districts with an average
werden in Carlstadt, Golzheim und Oberkassel die                                rent of 12.27 euros/m2. The highest price increases of
teuersten Angebotsmieten aufgerufen. Die höchsten                               just under 10% were recorded in Lörick, Heerdt and
Preissteigerungen waren mit fast 10 % in Lörick, Heerdt                         Lohausen.
und Lohausen zu registrieren.
                                                                                          Focus on residential new building
              Wohnungsneubau im Fokus
                                                                                The City of Düsseldorf has set itself ambitious urban
Die Stadt Düsseldorf hat sich für das laufende Jahr ambi-                       development goals for the current year. Large-scale
tionierte Ziele in Bezug auf die Stadtentwicklung gesetzt.                      upgrading measures around the main rail station between
Die großflächigen Aufwertungsmaßnahmen rund um den                              Worringer Platz and Mintropplatz are intended to create
Hauptbahnhof, zwischen Worringer Platz und Mintropplatz                         a new gateway to the city centre. These measures include
sollen ein neues Tor zur Stadt schaffen. Dazu zählt auch                        the large Grand Central project, which incorporates the

Angebotspreise nach Städtekategorien*                                                              Rendite versus Inflation
  Quoted prices by category of cities*                                                              Yield versus inflation

A                                                                  2.948                       8
                                                                                                      6,3         6,2       5,9
                                                                                               6                                        5,4        5,0
B                                         1.800                                                                                                           4,9
                                                                                                      5,5         5,4       5,4
                                                                                                                                        4,9        4,6
                                                                                               4                                                          4,3
                                            1.894
                                                                                in %

C
                                                                                               2
D                                 1.460
                                                                                              0
A Düsseldorf                                                    2.740
                                                                                             –2
    0         500         1.000       1.500         2.000      2.500    3.000                      2013        2014      2015         2016         2017    2018
                                  in EUR/m²                                            gute Lage/good location           mittlere Lage/average location
* 2017 Klassifikation nach bulwiengesa/2017 according to bulwiengesa                   Inflationsrate/inflation rate     Bundesanleihen (10 J.)/German fed. bonds
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial                    Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
Angebotsmieten 2018*
                                                                 Quoted rents 2018*

                                                  Anzahl der          Ø-Kaltmiete (Bestand)        Spanne der Kaltmieten                 Ø-Kaltmiete (Neubau)
Stadtteil                                      Wohnungsangebote        in EUR/m² (zu 2017)          (Bestand) in EUR/m²                      in EUR/m²

Carlstadt, Golzheim, Oberkassel                           266             12,27   (– 3,3 %)                8,40 – 16,10                                  –

Himmelgeist, Niederkassel                                  45             11,85   (+ 2,5 %)                9,30 – 14,60                                  –

Pempelfort, Derendorf                                     485             11,00   (+ 3,0 %)                7,80 – 14,80                                  –

Lörick, Heerdt, Lohausen                                  109             10,94   (+ 9,8 %)                7,90 – 14,50                                  –

Bilk, Unterbilk, Flehe                                    365             10,80   (+ 5,0 %)                7,90 – 14,90                                  –

Flingern-Nord, Düsseltal                                  382             10,61   (+ 2,0 %)                8,00 – 13,90                               12,53
Kaiserswerth, Wittlaer,
Angermund                                                 102             10,56   (+ 2,9 %)                8,30 – 12,90                                  –

Stadtmitte, Friedrichstadt                                329             10,44   (+ 5,9 %)                7,60 – 14,00                               14,27

Benrath, Urdenbach, Unterbach                             184              9,94   (+ 6,0 %)                7,70 – 13,00                                  –
Mörsenbroich, Grafenberg,
Gerresheim                                                271              9,76   (+ 0,1 %)                7,60 – 12,80                                  –

Flingern-Süd, Oberbilk                                    257              9,61   (+ 1,6 %)                6,90 – 12,30                               11,34

Wersten, Holthausen, Reisholz                             170              9,56   (+ 7,7 %)                7,80 – 11,70                                  –

Rath, Unterrath                                           193              9,53   (+ 5,4 %)                7,60 – 11,90                                  –

Eller, Vennhausen, Lierenfeld                             218              9,25   (– 0,2 %)                7,40 – 11,40                                  –
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial                                                             * bezogen auf 1. Quartal/referring to 1. Quarter

das Großprojekt Grand Central mit dem Neubau von                                     construction of 1,000 new homes and three hotels. Resi-
1.000 Wohneinheiten und drei Hotels. Dem Wohnungs-                                   dential new building continues to be given the highest
neubau wird weiterhin die höchste Priorität seitens der                              priority by the city’s government, with 3,753 building
Stadt eingeräumt. Im Jahr 2017 wurden aus diesem Grund                               permits issued for homes in 2017.
3.753 neue Wohnungen genehmigt.
                                                                                                Popular investment target
                     Gefragtes Anlageziel
                                                                                     This year Düsseldorf will once again be one of Germany’s
Düsseldorf wird auch im laufenden Jahr eines der gefrag-                             most popular investment targets. Investors should also
testen Anlageziele in Deutschland sein. Investoren sollten                           consider investment alternatives, such as the neighbouring
dabei auch Anlagealternativen wie das benachbarte Neuss                              city of Neuss. It is anticipated that a possible rise in interest
berücksichtigen. Es ist davon auszugehen, dass sich ein                              rates could have a dampening effect on sales prices in the
möglicher Zinsanstieg mittelfristig dämpfend auf die                                 city in the mid-term, thus making purchases at the present
Verkaufspreise in der Landeshauptstadt auswirken kann.                               time an attractive proposition. Engel & Völkers Commercial
Dies macht Verkäufe aktuell attraktiv. Engel & Völkers                               forecasts a transaction volume of 650 to 690 million euros
Commercial prognostiziert für das laufende Jahr ein                                  for this year.
Trans­aktionsvolumen zwischen 650 und 690 Mio. EUR.

                                            D    ie Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern bewegt sich in Düsseldorf auf einem dauerhaft hohen
                                            Niveau. Der langjährige Aufwärtstrend der Kaufpreise geht aktuell in eine Seitwärtsbewegung über. Dies
                                            ist der Tatsache geschuldet, dass Investoren kaum noch eine Verbesserung der preisbeeinflussenden Para-
                                            meter wie Fremdkapitalzinsen oder Entwicklung der Miethöhen (Mietpreisbremse) erwarten. Bei den
                                            Trans­aktionszahlen gehe ich für das laufende Jahr von einer leichten Erholung aus.

                                            Marc Müller-Kurzwelly, Engel & Völkers Commercial Düsseldorf

                                                                              Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Düsseldorf
Düsseldorf - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
                                       Düsseldorf - Residential Investment locations

     Sehr gute Lage                          Gute Lage                             Mittlere Lage                       Einfache Lage                  Gewerbe-/Industriefläche
      Prime location                         Good location                         Average location                    Basic location                 Commercial/Industrial area

     Gewässer                                Grünfläche
      Waters                                 Green area

                                                                Wittlaer
                                                                            Angermund

                                                                          Kalkum
                                                               Kaisers-                    A52

                                                                                   Lichten-
                                             A44
                                                                                   broich                        A44
                                                             Lohausen

                                                                            Unterrath              Rath
                                                              Stockum
                        A57
                                                               RH
                                                             EIN        Golz-     Mörsenbroich
                                                                         heim                     Ludenberg
                                                        Lörick            Derendorf                         Hubbelrath
                                                                                        Grafen-
                                                        Niederkassel Pempelfort            berg
                                   A52
                                                    Heerdt                       Düsseltal
                                                           Oberkassel Alt- Stadt-                                   A3
                                                                                                Gerresheim
                                                                      stadt mitte Flingern
                                                          Hafen     Carlstadt     (-Nord/-Süd)
                                                                    Friedrichstadt Lierenfeld
                                                                    Unterbilk                 Vennhausen
                                                               Hamm             Oberbilk                 Unterbach
                                                                     Bilk                   Eller
                                                                        Flehe
                                                                Volmerswerth                              A46
                                                                                         Wersten
                                                                                                     Reisholz Hassels
                           A46                                                              Holthausen

                                                                                                                                                                              © Engel & Völkers Commercial
                                                                                           Itter                 Benrath
                                                                                                                       A59
                                                                                     Himmel-
                                                                                      geist

                                                                                                                           Garath
                                                                                                             Urdenbach
                                                                                                                            Hellerhof

                       Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
                        Market data for Residential Investment: Multiplier and prices

                                                                2016                                  2017                                 2018                   Trend

Faktor                                                       20,2 – 26,0                          21,3 – 27,1                           21,6 – 27,1

Multiplier                                                   18,5 – 22,5                          20,0 – 24,0                           20,8 – 26,0

                                                             16,5 – 20,5                          18,1 – 21,8                           18,5 – 22,0

                                                             13,9 – 17,2                          15,0 – 18,0                           15,5 – 19,0

Preis EUR/m2                                              2.650 – 4.500                          2.800 – 4.700                      2.900 – 4.700

Price in EUR/m2                                           2.000 – 3.000                          2.200 – 3.200                      2.300 – 3.400

                                                          1.750 – 2.300                          1.800 – 2.350                      1.900 – 2.500

                                                          1.450 – 2.000                          1.500 – 2.050                      1.550 – 2.100
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

                                                                                              Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019 • Düsseldorf
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Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Mai 2018. Die Standortkennzahlen haben folgende Quellen und Bezüge: Bevölkerung (31.12.2017, Stadt Düsseldorf), Kaufkraft (2017, MB-Research), Marktaktive
Leerstandsquote (2016, empirica-Leerstandsindex), Baugenehmigungen (2017, Destatis), Ø-Angebotsmiete (1. Q. 2018, empirica-systeme). Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH.
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