Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2019/2020 Düsseldorf - Engel & Völkers
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Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2019/2020 · Düsseldorf
DÜSSELDORF
642.304 28.448 EUR 2.575 1,4 % 11,06 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Baufertigstellungen Leerstandsquote Ø-Angebotsmiete
+ 4,7 % (zu 2013) 118,5 (Kaufkraftindex) – 8,5 % (zu 2017) 50 (Leerstandsindex) + 4,3 % (zu 2018)
Die Dynamik des Düsseldorfer Markts für Wohn- und The investment market for residential and commercial
Geschäftshäuser setzte sich auch 2018 fort. Mit 345 ver- property in Düsseldorf continued on its growth trajectory
kauften Anlageimmobilien hat die Transaktionszahl in 2018. With 345 investment properties sold, the number
gegenüber dem Vorjahr leicht zugenommen. Das Trans- of transactions increased slightly on the previous year.
aktionsvolumen belief sich auf 578 Mio. EUR und The transaction volume was 578 million euros, almost
bewegte sich damit knapp 7 % unter dem Fünf-Jahres- 7% down on the five-year average. Although the low
Durchschnitt. Obwohl die niedrige Leerstandsquote vacancy rate decreased as compared with the previous
gegenüber dem Vorjahr abermals abgenommen hat (um year (by 0.1 percentage points), the number of property
0,1 Prozentpunkte), gibt die Zahl der Inserate ein gutes ads reflects a good range of rented apartments available.
Angebot an Mietwohnungen wieder. Die Preise für The prices for residential and commercial premises are
Wohn- und Geschäftshäuser vollziehen zunehmend eine increasingly undergoing a sideways trend, although we
Seitwärtsbewegung, in einfachen Lagen ist jedoch noch can expect to see increases still in more modest locations.
mit einer Steigerung zu rechnen.
Transaktionsanzahl Transaktionsvolumen
Number of transactions Transaction volume
365
400 800
350
345
684
676
334
331
329
in Mio. EUR/in mio. EUR
595
578
320 640
540
536
Anzahl/Number
240 480
320
160 320
540
80 160
0 0
2014 2015 2016 2017 2018 2019* 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
* Prognosespanne/Forecast range * Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Düsseldorf, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Düsseldorf, Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • DüsseldorfAnhaltende Marktdynamik Market growth remains steady
Die Preisanstiege der vergangenen Jahre motivieren The price increases of recent years are still motivating
Eigentümer weiterhin, sich von ihren Objekten zu tren- property owners to sell. The key buyer group in particu-
nen. Insbesondere die wichtige Käufergruppe der finanz- lar, financially solvent business people, is making the
starken Unternehmer nutzt das Angebot, um ihren Immo- most of the demand to expand its real estate portfolios
bilienbestand in Düsseldorf lageunabhängig auszubauen. in Düsseldorf, irrespective of location. For institutional
Für institutionelle Investoren dagegen sind die angebote- investors, however, the property volumes available are
nen Objektvolumina oftmals zu klein. Aktuell befindet often too small. Currently, the majority of properties
sich der überwiegende Teil der angebotenen Objekte in available are in average and modest locations such as
mittleren und einfachen Lagen wie Oberbilk, Fried- Oberbilk, Friedrichstadt and Rath. In the city’s premium
richstadt oder Rath. In den sehr guten Lagen der Stadt locations, top prices are 4,700 euros/m2 for the second
bewegt sich der Spitzenpreis im zweiten Jahr in Folge year in a row. Top price-to-rent ratios have also levelled
bei 4.700 EUR/m2. Ebenso haben sich die Spitzenfak off in these locations, attracting 27.1 times the net annual
toren für Objekte in diesen Lagen eingependelt, hier basic rent. In good, average and modest locations, the
wird das 27,1-Fache der Jahresnettokaltmiete aufge maximum prices have increased, although we can expect
rufen. In den guten, mittleren und einfachen Lagen to see these increases tail off soon. There was a more
haben die Maximalpreise zugelegt, jedoch ist ein Ab- varied picture in terms of the development of average
flauen der Preisanstiege absehbar. Bei der Entwicklung basic rent for existing properties in 2018 as compared
der durchschnittlichen Kaltmiete im Bestand zeichnet with the previous year. While the average quoted rent
sich 2018 gegenüber dem Vorjahr ein differenziertes Bild increased year on year throughout the city by 4.3%,
ab. Während die durchschnittliche Angebotsmiete im around half of the city’s locations experienced a decrease.
Vergleich zum Vorjahr stadtweit um 4,3 % gestiegen ist,
kam es in rund der Hälfte der Lagen zu einer Abnahme.
Enhancements as a result
Aufwertung durch Stadtentwicklung of urban development
Die Stadt Düsseldorf sorgt mit dem städtebaulichen With its EKISO urban development concept, the city of
Entwicklungskonzept EKISO für eine großflächige Auf Düsseldorf is bringing about the wide-scale enhancement
wertung der Innenstadt. Durch die Schaffung von Geh of its inner-city locations. By creating wider pavements
wegverbreiterungen sowie Aufenthalts-, Fahrradabstell- and recreation areas, bike parking and outdoor seating,
und Terrassenflächen sollen die Graf-Adolf-, Fried- Graf-Adolf-Strasse, Friedrich-Ebert-Strasse, Immermann
rich-Ebert-, Immermann- und Bismarckstraße sowie strasse and Bismarckstrasse, as well as Worringer Platz,
Angebotspreise nach Städtekategorien* Rendite versus Inflation
Quoted prices by category of cities* Yield versus inflation
A 3.545 8
6,2 5,9
6 5,4
B 1.753 5,0 4,9
5,4 5,4 4,5
4 4,9 4,6
1.771 4,3 4,0
in %
C
2
D 1.306
0
A Düsseldorf 3.049
–2
0 1.000 2.000 3.000 4.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019
in EUR/m 2 gute Lage/good location mittlere Lage/average location
* 2018 Klassifikation nach bulwiengesa/2018 according to bulwiengesa Inflationsrate/inflation rate Pfandbriefe (10 J.)/covered bonds (10 Y.)
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers CommercialAngebotsmieten 2019*
Quoted rents 2019*
Anzahl der Ø-Kaltmiete (Bestand) Spanne der Kaltmieten Ø-Kaltmiete (Neubau)
Stadtteil Wohnungsangebote in EUR/m² (zu 2018) (Bestand) in EUR/m² in EUR/m²
Carlstadt, Golzheim, Oberkassel 249 13,13 (+ 6,7 %) 8,50 – 20,99 –
Himmelgeist, Niederkassel 47 12,34 (+ 3,8 %) 8,90 – 16,46 –
Kaiserswerth, Wittlaer,
Angermund 97 11,38 (+ 7,4 %) 6,67 – 18,75 –
Lörick, Heerdt, Lohausen 133 11,20 (+ 2,5 %) 6,03 – 15,00 –
Flingern-Nord, Düsseltal 391 10,98 (+ 4,3 %) 8,40 – 14,68 –
Pempelfort, Derendorf 466 10,73 (– 2,3 %) 8,00 – 15,30 14,00
Stadtmitte, Friedrichstadt 333 10,18 (– 3,1 %) 10,67 – 14,71 14,92
Bilk, Unterbilk, Flehe 449 10,13 (– 6,3 %) 8,13 – 16,42 14,33
Rath, Unterrath 211 10,07 (+ 5,4 %) 7,95 – 13,49 –
Eller, Vennhausen, Lierenfeld 195 9,54 (+ 3,1 %) 6,82 – 12,50 –
Wersten, Holthausen, Reisholz 181 9,51 (– 0,5 %) 6,60 – 12,38 –
Benrath, Urdenbach, Unterbach 177 9,49 (– 4,1 %) 7,46 – 13,02 12,59
Mörsenbroich, Grafenberg,
Gerresheim 243 9,08 (– 7,1 %) 7,80 – 13,64 –
Flingern-Süd, Oberbilk 284 8,90 (– 7,3 %) 7,75 – 14,71 12,30
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal/referring to 1. Quarter
der Worringer Platz als Verbindungsachsen zum Haupt- are to increase in appeal as streets that lead to the main
bahnhof an Attraktivität gewinnen. Obwohl dem Woh- train station. Although the construction of new apart-
nungsneubau weiterhin höchste Priorität seitens der Stadt ments is still the city’s top priority, the number of proper-
eingeräumt wird, liegt die Zahl der Baufertigstellungen ties completed in 2018 was around 8.5% lower than the
2018 mit 2.575 rund 8,5 % unter dem Vorjahreswert. previous year at 2,575.
Gefragtes Anlageziel Hot investment location
Düsseldorf ist auch im laufenden Jahr eines der gefrag- Düsseldorf is still one of the hottest investment loca-
testen Anlageziele Deutschlands. Jedoch sollten Inves tions in Germany. However, investors should also take
toren auch Anlagealternativen wie das benachbarte Neuss into account alternative investments, such as nearby
berücksichtigen. Ein möglicher Zinsanstieg könnte sich Neuss. A potential increase in interest rates could have a
mittelfristig dämpfend auf die Verkaufspreise in der medium-term dampening effect on selling prices in the
Landeshauptstadt auswirken, was Verkäufe aktuell state capital, which could make it more attractive to
attraktiv macht. Für das laufende Jahr prognostiziert sell. Engel & Völkers Commercial forecasts a transaction
Engel & Völkers Commercial ein Transaktionsvolumen volume amounting to between 540 and 595 million euros
zwischen 540 und 595 Mio. EUR. for the current year.
D er Wohnungsbestand der 50er und 60er Jahre bekommt in Düsseldorf zunehmend Konkurrenz durch
jüngst realisierte Neubauten. Diese bieten potenziellen Mietern mehr Komfort (Tiefgarage, Aufzug, Balkone
etc.). Ferner bringen Verschärfungen der EnEV sowie die Mietpreisbremse für Eigentümer älterer Bestände
weitere Aufgaben mit sich, die teils ungeplante Investitionen nach sich ziehen. Auf Käuferseite überwiegt
das Interesse bonitätsstarker heimischer Investoren, in der Landeshauptstadt Düsseldorf zu investieren.
Marc Müller-Kurzwelly, Engel & Völkers Commercial Düsseldorf
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • DüsseldorfDüsseldorf - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Düsseldorf - Residential Investment locations
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Prime location Good location Average location Basic location Commercial/Industrial area
Gewässer Grünfläche
Waters Green area
Wittlaer
© Engel & Völkers Commercial
Angermund
Kalkum
Kaisers- A52
werth
Lichten-
A44
broich A44
Lohausen
Unterrath Rath
Stockum
A57
RH
EIN Golz- Mörsenbroich
heim Ludenberg
Lörick Derendorf Hubbelrath
Grafen-
Niederkassel Pempelfort berg
A52
Heerdt Düsseltal
Oberkassel Alt- Stadt- A3
Gerresheim
stadt mitte Flingern
Hafen Carlstadt (-Nord/-Süd)
Friedrichstadt Lierenfeld
Unterbilk Vennhausen
Hamm Oberbilk Unterbach
Bilk Eller
Flehe
Volmerswerth A46
Wersten
Reisholz Hassels
A46 Holthausen
Itter Benrath
A59
Himmel-
geist
Garath
Urdenbach
Hellerhof
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
Market data for Residential Investment: Multiplier and prices
2017 2018 2019 Prognose/forecast
Faktor 21,3 – 27,1 21,6 – 27,1 24,5 – 29,8
Multiplier 20,0 – 24,0 20,8 – 26,0 22,2 – 27,6
17,9 – 21,8 18,5 – 22,0 20,1 – 24,6
15,0 – 18,0 15,5 – 19,0 18,0 – 20,4
Preis EUR/m2 2.800 – 4.700 2.900 – 4.700 3.000 – 4.700
Price in EUR/m2 2.200 – 3.200 2.300 – 3.400 2.400 – 3.400
1.800 – 2.350 1.900 – 2.500 2.100 – 2.650
1.500 – 2.050 1.550 – 2.100 1.600 – 2.200
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • DüsseldorfAlle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni 2019. Die Standortkennzahlen haben folgende Quellen und Bezüge: Bevölkerung (31.12.2018, Stadt Düsseldorf), Kaufkraft (2019, MB-Research), Marktaktive Leerstandsquote (2017, empirica-Leerstandsindex), Baufertigstellungen (2018, Destatis), Ø-Angebotsmiete (1. Q. 2019, empirica-systeme). Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and datapublished: June 2019. The location key figures have the following sources and references: Population (31.12.2018, City of Düsseldorf), purchasing power (2019, MB-Research), market-active vacancy rate (2017, empirica vacancy index), construction completions (2018, Destatis), ø-quoted rents (Q1 2019, empirica-systeme). Duplication only with reference to source. Source: Engel & Völkers Commercial GmbH. EVC Rheinland GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Toulouser Allee 3 · 40211 Düsseldorf Tel. +49-(0)211-863 20 40 · DuesseldorfCommercial@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/duesseldorfcommercial www.engelvoelkers.com/commercial/research
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