Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2019/2020 Mülheim an der Ruhr
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Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2019/2020 · Mülheim an der Ruhr
MÜLHEIM AN DER RUHR
172.740 24.799 EUR 403 2,4 % 7,28 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Baufertigstellungen Leerstandsquote Ø-Angebotsmiete
+ 2,7 % (zu 2013) 106,3 (Kaufkraftindex) – 14,0 % (zu 2017) 82,5 (Leerstandsindex) + 3,4 % (zu 2018)
Am Mülheimer Markt für Wohn- und Geschäftshäuser In 2018 the transaction volume for the market for residen-
wurde 2018 ein Transaktionsvolumen von rund 90 Mio. EUR tial investment in Mülheim an der Ruhr was some 90 mil-
bei 217 verkauften Objekten erzielt – nach 2017 und lion euros, with 217 properties sold. This the third-highest
2016 der dritthöchste je erreichte Wert. Damit stehen figure ever achieved, surpassed only in 2017 and 2016.
Mülheimer Zinshäuser, auch aufgrund stabiler Funda- Thanks to stable basic economic parameters investment
mentaldaten, bei Anlegern nach wie vor hoch im Kurs. properties in the city are more popular than ever before
Im Rekordjahr 2017 betrug das Transaktionsvolumen, with investors, although sales must increase significantly
begünstigt durch großvolumige Verkäufe, noch rund if they are to match or surpass the record-breaking
186 Mio. EUR bei 277 veräußerten Anlageimmobilien. year 2017, when the transaction volume was around
Wie bereits im Vorjahr wurden 2018 die meisten Wohn- 186 million euros and 277 investment properties were
und Geschäftshäuser in den Stadtteilen Altstadt I und II sold. These figures were, however, influenced by a number
verkauft. Hier wechselten gemäß Gutachterausschuss of large-volume sales. As in the previous year, the majority
60 Objekte mit einem Transaktionsvolumen von rund of properties sold in 2018 were located in the Altstadt I and
33 Mio. EUR den Eigentümer. Danach folgen die Stadt- II districts. According to statistics published by the panel
teile Broich und Speldorf mit knapp 22 Mio. EUR. Im of experts for real estate values 60 objects changed hands
Vergleich zum Vorjahr ist in diesen Stadtteilen ein deut- in these areas, accounting for a transaction volume of some
lich aktiveres Handelsgeschehen zu beobachten. 33 million euros. Activity in the Broich and Speldorf dis-
Transaktionsanzahl Transaktionsvolumen
Number of transactions Transaction volume
186
277
300 200
243
240
in Mio. EUR/in mio. EUR
217
240
150
194
193
Anzahl/Number
110
180
100
90
100
120
215
61
57
50
90
60
0 0
2014 2015 2016 2017 2018 2019* 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
* Prognosespanne/Forecast range * Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mülheim an der Ruhr, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mülheim an der Ruhr, Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • Mülheim an der RuhrGegenwärtig gute Verkaufssituation tricts was also vigorous, with sales of just under 22 million
euros achieved.
Aufgrund eines zunehmenden Nachfrageüberhangs sind
die Preise für Mülheimer Zinshäuser 2019 überwiegend Sales situation currently good
gestiegen. Insbesondere in guten und mittleren Lagen
wie Saarn, Heißen und Broich sind Preissteigerungen A growing demand overhang has led to a general increase
von bis zu 10 % zu verzeichnen. Somit liegt Eigentümern in prices for investment properties in Mülheim in 2019.
gegenwärtig ein attraktiver Verkaufszeitpunkt vor, da Good and average locations, such as Saarn, Heissen and
selbst sanierungsbedürftige Objekte einen guten Verkaufs Broich, in particular have experienced rises of up to 10%.
preis erzielen. Die Gruppe der lokalen Bestandshalter The present time is an attractive one for owners to sell
dominiert nach wie vor den Verkäufermarkt. Ältere their properties, since even buildings which are in need of
Eigentümer von Wohn- und Geschäftshäusern, die selbst renovation are fetching good prices. Local portfolio holders
im Objekt wohnhaft sind, nutzen zunehmend die Mög- continue to dominate the sales market, with older owners
lichkeit, auch nach dem Verkauf des Objekts als Mieter in of mixed use commercial and residential properties who
der Immobilie zu verbleiben – z. B. mit der Option eines live in the building themselves increasingly taking advan-
lebenslangen Mietrechts. Als Käufergruppen treten tage of the opportunity to continue living there as tenants
vermehrt Anleger aus Düsseldorf und Essen in den Vorder after the sale – for example by agreeing a life-long ten-
grund, da sie Mülheim a. d. Ruhr als interessanten Inves- ancy right. The number of investors from Düsseldorf and
titionsstandort für sich entdeckt haben. Mit einem durch- Essen purchasing properties in Mülheim is growing,
schnittlichen Angebotspreis von rund 1.336 EUR/m2 since this group has discovered the city as an attractive
liegt Mülheim immer noch deutlich unter dem Preis investment location. At an average of 1,336 euros/m2 the
niveau anderer C-Standorte. price level in Mülheim is still significantly lower than
that in other C-level locations.
Mischobjekte zunehmend
attraktiver Mixed-use properties increasingly
attractive
In Mülheim a. d. Ruhr weisen reine Mehrfamilienhäuser
die kürzesten Vermarktungszeiten auf. Da davon nur The properties which sell fastest in Mülheim an der Ruhr
wenige Objekte gehandelt werden, erfahren aufgrund der are those which are purely residential apartment blocks.
ungebrochen hohen Nachfrage zunehmend auch Misch- Since only a small number of them are available for pur-
objekte eine größere Beliebtheit. Besonders teilgewerb- chase but demand continues to be strong, mixed-used
lich genutzte Zinshäuser in der Altstadt I und II sind für properties are becoming increasingly popular with inves-
renditebewusste Anleger interessant. Sicherheitsorien- tors. Yield-oriented investors will find buildings which
tierte Käufer werden aufgrund der sehr guten Vermietbar- include some commercial use and are located in the
Angebotspreise nach Städtekategorien* Rendite versus Inflation
Quoted prices by category of cities* Yield versus inflation
10 9,5 9,3 9,3 9,1 9,1
A 3.545 8,7
8
8,2 8,0 8,0 8,0 8,0 7,8
B 1.753
6
1.771
in %
C
4
D 1.306 2
0
C Mülheim 1.336
–2
0 1.000 2.000 3.000 4.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019
in EUR/m 2 gute Lage/good location mittlere Lage/average location
* 2018 Klassifikation nach bulwiengesa/2018 according to bulwiengesa Inflationsrate/inflation rate Pfandbriefe (10 J.)/covered bonds (10 Y.)
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers CommercialAngebotsmieten 2019*
Quoted rents 2019*
Anzahl der Ø-Kaltmiete (Bestand) Spanne der Kaltmieten Ø-Kaltmiete (Neubau)
Stadtbezirk Wohnungsangebote in EUR/m² (zu 2018) (Bestand) in EUR/m² in EUR/m²
Menden-Holthausen 37 7,90 (+ 1,4 %) 6,40 – 10,30 11,00
Saarn 98 7,69 (– 1,5 %) 5,60 – 9,90 10,67
Heißen 66 7,62 (+ 11,7 %) 5,40 – 9,40 –
Speldorf 90 7,28 (+ 2,0 %) 5,40 – 9,50 –
Broich 103 7,25 (+ 2,4 %) 5,60 – 9,00 –
Dümpten 124 7,06 (+ 6,6 %) 5,20 – 8,70 9,48
Altstadt I 109 7,01 (+ 0,4 %) 5,00 – 9,70 –
Altstadt II 132 6,98 (+ 5,4 %) 5,50 – 8,80 –
Styrum 99 6,42 (+ 1,3 %) 5,00 – 9,00 –
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal/referring to 1. Quarter
keit in den Stadtteilen Broich, Dümpten und Heißen fün- Altstadt I and II districts of particular interest, while pur-
dig, zumal hier perspektivisch von einer Aufwertung der chasers who place more value on security should focus
Wohnlage auszugehen ist. Besonders gefragt sind hier their attention on the Broich, Dümpten and Heissen dis-
Mehrfamilienhäuser mit acht bis zehn Wohneinheiten. tricts. Properties in these areas are very easy to rent and,
in addition to this, offer the potential for upgrading.
2019: Anstieg des Demand is particularly strong for apartment blocks with
Transaktionsvolumens erwartet eight to ten units.
Die positiven wirtschaftlichen und demographischen 2019: Increased transaction
Rahmenbedingungen haben die Wohnungsnachfrage in volume expected
Mühlheim a. d. Ruhr in der Vergangenheit kontinuierlich
erhöht. Aufgrund der guten Vermietbarkeit sind die Positive economic and demographic conditions mean
durchschnittlichen Angebotsmieten im Vorjahresver- that demand for housing in Mülheim an der Ruhr continues
gleich weiter angestiegen (+3,4 %). Die höchsten Steige- to be high. The ease with which properties can be rented
rungen wurden in den Stadtteilen Heißen, Dümpten und has led to a further rise in rents in comparison to the pre-
Altstadt II registriert. Diese Entwicklung spiegelt sich vious year (+3.4%), with the highest increases recorded
auch in der geringen Leerstandsquote von rund 2,4 % in the Heissen, Dümpten and Altstadt II districts. The low
wider. Engel & Völkers Commercial geht angesichts von vacancy rate, which is around 2.4%, confirms this trend.
weiter steigenden Preisen im Segment der Wohn- und Based on the continuing rise in prices for residential
Geschäftshäuser von einem Zuwachs des Transaktions- investment properties Engel & Völkers Commercial
volumens in diesem Jahr auf bis zu 110 Mio. EUR aus – anticipates that turnover volume will again increase in
bei einer gleichzeitig leicht ansteigenden Zahl an ver- 2019, possibly to as much as 110 million euros, while
kauften Anlageimmobilien. slightly more properties will be sold.
D ie Nachfrage in Mülheim a. d. Ruhr ist weiterhin steigend. Davon profitieren insbesondere die ein
fachen und mittleren Lagen. Im Fokus der Anleger liegen vermehrt die Stadtteile Heißen, Broich und Alt
stadt. Gründe für den kontinuierlichen Preisanstieg sind das knappe Immobilienangebot und das steigende
Interesse überregionaler Anleger. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in allen Stadtteilen sorgt für
nachhaltige und lückenlose Mieteinnahmen und somit für ein geringeres Anlagerisiko.
Daniel Wiese, Engel & Völkers Commercial Mülheim an der Ruhr
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • Mülheim an der RuhrMülheim an der Ruhr - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Mülheim an der Ruhr - Residential Investment locations
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Prime location Good location Average location Basic location Commercial/Industrial area
Gewässer Grünfläche
Waters Green area
© Engel & Völkers Commercial
Dümpten
Styrum
A40
B223 Altstadt II
Heißen
B1
Speldorf
Altstadt I
Broich
A3
Saarn Menden-
Holthausen
B1
A52
RU
HR
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
Market data for Residential Investment: Multiplier and prices
2017 2018 2019 Prognose/forecast
Faktor 13,2 – 15,7 13,2 – 15,7 13,2 – 16,2
Multiplier 11,5 – 13,5 11,5 – 13,5 11,8 – 13,8
9,5 – 12,5 9,5 – 12,5 10,2 – 12,9
7,0 – 9,5 8,0 – 10,5 8,3 – 10,8
Preis EUR/m2 1.425 – 2.355 1.425 – 2.355 1.425 – 2.355
Price in EUR/m2 1.035 – 1.470 1.035 – 1.470 1.095 – 1.530
700 – 1.060 700 – 1.060 780 – 1.140
405 – 720 530 – 775 550 – 810
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • Mülheim an der RuhrAlle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni 2019. Die Standortkennzahlen haben folgende Quellen und Bezüge: Bevölkerung (31.12.2018, Stadt Mülheim an der Ruhr), Kaufkraft (2019, MB-Research), Marktaktive Leerstandsquote (2017, empirica-Leerstandsindex), Baufertigstellungen (2018, Destatis), Ø-Angebotsmiete (1. Q. 2019, empirica-systeme). Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and datapublished: June 2019. The location key figures have the following sources and references: Population (31.12.2018, City of Mülheim an der Ruhr), purchasing power (2019, MB-Research), market-active vacancy rate (2017, empirica vacancy index), construction completions (2018, Destatis), ø-quoted rents (Q1 2019, empirica-systeme). Duplication only with reference to source. Source: Engel & Völkers Commercial GmbH. EVC Rheinland GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Düsseldorfer Straße 106 · 45481 Mülheim a. d. Ruhr Tel. +49-(0)208-46 68 31 0 · MuelheimCommercial@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/muelheimcommercial www.engelvoelkers.com/commercial/research
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