Wohnen und Wohlfühlen - Geschäftsbericht 2020 - WOGETRA
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Wohnen und
Wohlfühlen
Geschäftsbericht 2020
Impressum
Wohnungsgenossenschaft Transport eG Leipzig
Eutritzscher Markt 1
04129 Leipzig
E-Mail: wohnen@wogetra.de
Telefon: 0341 2238633
Telefax: 0341 9183210
www.wogetra.de
Aufsichtsratsvorsitzender:
Joachim Steinke
Vorstand:
Tobias Luft (Vorstandsvorsitzender), Béla Hambuch
Unsere Genossenschaft ist Mitglied im Verband
Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V.
Redaktion und Gestaltung:
IMMOCOM
Richterstraße 7
04105 Leipzig
IMMOCOM ist eine Marke der W&R Media KG.
E-Mail: info@immocom.com
Telefon: 0341 69769777-0
www.immocom.com
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WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
Inhaltsverzeichnis
WOGETRA Geschäftsbericht 2020
Editorial des Vorstandes 4
Grußwort von Prof. Dr. Andreas Pinkwart, Minister für Wirtschaft, Innovation, 6
Digitalisierung und Energie des Landes Nordrhein-Westfalen
Aktuelle Herausforderungen für den Leipziger Wohnungsmarkt 8
Digitalisierung 10
Soziales Engagement 12
Ökologie und Nachhaltigkeit 14
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020
1. Grundlagen des Unternehmens 17
2. Wirtschaftsbericht 18
2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen 18
2.2 Geschäftsverlauf 24
2.3 Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage 27
3. Prognosebericht 30
4. Chancen- und Risikobericht 31
. 5. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten 33
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2020
Bilanz 36
Gewinn- und Verlustrechnung 38
Anhang 39
Bericht des Aufsichtsrates zur Tätigkeit im 49
Geschäftsjahr 2020
3
Editorial
Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Mitglieder und Mieter,
trotz aller Herausforderungen in dieser beweg- tieren wir auch in den kommenden Jahren
ten Zeit fällt die Bilanz der WOGETRA auch für wieder einen Großteil unseres Ertrages in
das Geschäftsjahr 2020 abermals durchweg die Modernisierung und Instandhaltung un-
positiv aus. Unsere Genossenschaft steht wirt- serer Wohnanlagen. Zugleich nähert sich un-
schaftlich stabil da. Leerstand und Ertrags- ser Neubauvorhaben NordQuartier in Leipzig-
ausfälle konnten im Vorjahresvergleich wieder Wiederitzsch seiner Fertigstellung. Die ersten
erheblich reduziert, wichtige Investitionen in Mitglieder werden dort zum Jahreswechsel in
die Modernisierung des Wohnungsbestandes die vier modernen Mehrfamilienhäuser einzie-
und unsere Neubauaktivität getätigt werden. hen können und den Mitgliederbestand unse-
Auch unsere Mitgliederzahl wuchs erneut. rer Genossenschaft weiter erhöhen.
Eine solche Entwicklung kommt jedoch nicht
von alleine zustande. Deshalb blicken wir bei Die Zufriedenheit unserer Mitglieder und Mie-
allenErfolgen längst schon wieder nach vorn, ter*innen ist ein Hauptantrieb für unser ge-
um ebenso auf lange Sicht als wirtschaftlich meinsames stetiges Streben nach Verbesse-
gesundes Unternehmen unserem Mitglieder- rung. Dabei stellen wir uns auch in unserem
auftrag für modernen, attraktiven und bezahl- umfangreichen sozialen Engagement in be-
baren Wohnraum für alle Generationen nach- sonderer Weise den Herausforderungen einer
kommen zu können. immer älter werdenden Gesellschaft. Neben
zahlreichen Hilfsangeboten für ein weitgehend
Volle Kraft voraus heißt die Devise, mit der selbstbestimmtes Wohnen im Alter – allen
wir uns den Herausforderungen unserer Zeit voranunser Vorzeigeprojekt mit der AWO in der
und unserer Zukunft stellen. Allen voran: dem Offenburger Straße – erproben wir auch neue
Leipziger Wohnungsmarkt. Aufgrund falscher Wege, um den Alltag unserer Senior*innen
Signale aus Politik und Medien und teilweise zu erleichtern. So konnte 2020 etwa das drei-
schwieriger Rahmenbedingungen droht sich jährige Projekt „Präventive Hausbesuche“ mit
dieser mittlerweile in ein Überangebot zum Unterstützung der Stiftung Deutsches Hilfs-
Nachteil weniger beliebter Stadtteile zu dre- werk erfolgreich abgeschlossen werden. Die
hen. Das gesamte WOGETRA -Team arbei- daraus gesammelten Erkenntnisse fließen
tet daher tagtäglich in diesem Umfeld daran, künftig in unsere Arbeit ein.
den Erhalt und die Erhöhung der Attraktivi-
tät unseres Bestandes samt günstigen Mie- Angesichts globaler Probleme wie dem Klima-
ten zu gewährleisten. Entsprechend inves- wandel und dem Artensterben spielen für die
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WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
Vorstände der WOGETRA
Tobias Luft, Béla Hambuch
WOGETRA natürlich auch die Themen Ökologie künftig zu erreichen und uns in allen Bereichen
und Nachhaltigkeit in sämtlichen Unterneh- weiter zu verbessern, treiben wir zudem uner-
mensbereichen eine wichtige Rolle. Daher ent- müdlich die Digitalisierung unserer Genossen
wickeln wir eine umfassende Nachhaltigkeits- schaft voran. So ergreifen wir in Summe sämt-
strategie, die wir in den kommenden Jahren liche Maßnahmen, um auch in Zukunft sowohl
Schritt für Schritt umsetzen. Im Jahr 2021 be- als Unternehmen als auch für unsere Mitglieder
trifft dies etwa konkret die Errichtung von Fahr- und Mieter*innen die bestmögliche WOGETRA
radgaragen im Wohngebiet Mockau, die Vorbe- sein zu können.
reitung der Umrüstung unseres Fuhrparks auf
Elektromobilität und die tägliche Ausrichtung
der Arbeitsabläufe und Büroorganisation al-
ler Mitarbeiter. Der Einkauf von Energie, Ver-
sorgungs- und Dienstleistungen rund um den
Hausbestand erfolgt vorrangig regional und
sichert Arbeitsplätze in der Stadt Leipzig.
Um unsere Ziele als modernes, soziales und
nachhaltiges Wohnungsunternehmen auch Tobias Luft Béla Hambuch
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6
Grußwort
© MWIDE NRW / F. Wiedemeier
WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Mieterinnen und Mieter,
in jedem Unternehmen wird der Geschäfts- Wohnraumversorgung hinaus auch für Netz-
bericht des Jahres 2020 ein besonderer sein, werke und Angebote der sprichwörtlich „gu-
denn Corona trifft alle Bereiche des wirtschaft- ten Nachbarschaft“. In Pandemie-Zeiten sind
lichen und gesellschaftlichen Lebens. Die dabei kreative Ideen gefragt, die die Chancen
herausfordernden Rahmenbedingungen durch digitaler Tools und Kanäle nutzen. Die virtuelle
die Pandemie betreffen den Kernbereich der Wohnungsbesichtigung und Chatfunktionen
WOGETRA als Wohnungsgenossenschaft in zur Kontaktaufnahme sind dafür gute Beispiele.
besonderer Weise: In Zeiten von Lockdown Die aus solchen neuen Wegen ablesbare Hal-
und Kontaktreduzierung gewinnt das Thema tung, auch in herausfordernden Zeiten mit
Wohnen an Bedeutung, wird das Zuhause noch Kreativität und Initiative zu guten Lösungen
stärker zum zentralen Lebensmittelpunkt. kommen zu wollen, wird in der aktuellen Krise
mehr gebraucht als je zuvor.
In der Stadt Leipzig, die ich in meiner Zeit
als Rektor der HHL Leipzig Graduate School In diesem Sinne wünsche ich der WOGETRA
of Management und Lehrstuhlinhaber für In- und ihren Mieterinnen und Mietern weiterhin
novationsmanagement und Entrepreneurship Freude und Erfolg beim Beschreiten traditio-
kennen und schätzen lernte, sind mit einer ge- neller und neuer, sozialer und digitaler Wege.
zielten Gestaltung des Strukturwandels wich-
tige Voraussetzungen für eine lebenswerte Mit besten Grüßen
Stadt mit einem vielfältigen Wohnungsange-
bot geschaffen worden. Unternehmen wie die Prof. Dr. Andreas Pinkwart
WOGETRA tragen dazu bei und engagieren Minister für Wirtschaft, Innovation, Digitalisierung und
sich über das genossenschaftliche Modell der Energie des Landes Nordrhein-Westfalen
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Aktuelle
Herausforderungen
für den Leipziger
Wohnungsmarkt
L
eipzig ist eine Mieterstadt. Die über- ten immer noch im Bereich des allgemein
wältigende Mehrheit der Bürger*innen Leistbaren von 30 Prozent des Haushaltsnet-
(86 Prozent) wohnt hier zur Miete. Ent- toeinkommens. Hinzu kommt ein rückläufiges
sprechend hoch ist das öffentliche und poli- Bevölkerungswachstum in der Messestadt
tische Interesse am Thema Wohnen. In den bei gleichzeitig baubedingt steigendem Woh-
letzten Jahren wurde Leipzig vielfach, sei es nungsangebot.
medial oder von politischer Seite, ein ange-
spannter Wohnungsmarkt attestiert, dem es Die Mär von der Wohnraumknappheit rührt
an bezahlbarem Wohnraum mangele. Diese von einem einseitigen Blick auf beliebte Stadt-
Behauptung entspricht jedoch nicht der Fak- teile wie Connewitz oder die Südvorstadt her,
tenlage. Die Nettokaltmiete lag mit Blick auf wo die Preise aufgrund extrem hoher Nach-
die Gesamtheit der vermieteten Wohnungen frage und zugleich fehlender Flächen unwei-
zuletzt bei durchschnittlich 6,03 € pro Qua- gerlich höher sind. Daran wird jedoch auch
dratmeter. Neuvertragsmieten erreichten eine verstärkte Neubautätigkeit nichts ändern.
einen Mittelwert von 6,90 € im Bestand und Letztendlich kreiert dies lediglich zusätzlichen
10,50 € im Neubau. Damit rangieren die Mie- Leerstand. Dabei ist letzterer schon jetzt groß
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WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
genug, um alle Leipziger*innen mit (bezahl- chen Sanierungs- und Modernisierungsmaß-
barem) Wohnraum zu versorgen: Momentan nahmen in ihrem Bestand. Doch auch diese An-
stehen etwa 10.000 Wohnungen leer, die so- strengungen für ein durchweg ansprechendes
fort bezogen werden könnten. Auch bei der Wohnraumangebot müssen bei immer höhe-
WOGETRA waren zum 31.12.2020 von zuletzt ren baulichen Auflagen und unserem gleich-
7.037 Wohnungen noch 488 (6,9 Prozent) unbe- zeitigen Anspruch an niedrige Mieten – unsere
wohnt. Eine weitere Erhöhung des Leerstandes Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 5,15 € kalt –
würde lediglich zu einer Schwächung weniger finanziert werden. Daher ist es zum anderen an
beliebter Stadtteile führen. Die eigentliche He- der Politik, beispielsweise über Fördermittel für
rausforderung besteht also nicht darin, in den Baumaßnahmen am Bestand, die wirtschaftli-
populären Lagen um jeden Preis neue Woh- chen und gesetzlichen Rahmenbedingungen für
nungen zu schaffen, die zwangsläufig wieder moderne, attraktive und bezahlbare Bestands-
teurer werden müssen, sondern Wohnungssu- quartiere zu schaffen. Für die sozial Schwächs-
chenden gemeinsam mit der Stadt und einer ten, deren Einkommen selbst für niedrige Mie-
fördernden Stadtentwicklung die zahlreichen ten nicht ausreicht, sollten zudem die Kosten
Stadtteile schmackhaft zu machen, die noch der Unterkunft und die Bemessungsgrenzen für
über jede Menge Wohnungsleerstand verfügen. Wohnberechtigungsscheine angepasst werden.
Um unseren Teil zu einer gesunden Weiterent-
Was wir dringend brauchen, ist sowohl medial wicklung des Leipziger Wohnungsmarktes bei-
als auch politisch eine Abkehr vom Wohnraum zutragen, stehen wir fortlaufend in Kontakt mit
mangel-Narrativ. Stattdessen bedarf es ei- dem Amt für Wohnungsbau und Stadterneue-
ner verstärkten Förderung von Wohnungs- rung sowie dem Baudezernenten. Unser Ziel ist
beständen in geschwächten Stadtteilen. es, entsprechende Vorteile für unsere Mitglie-
Hier sind zum einen wir selbst als Wohnungs- der und Mieter*innen zu generieren und somit
genossenschaft gefragt. Die WOGETRA stellt auch weiterhin ein attraktives Wohnungsange-
sich dieser Herausforderung mit kontinuierli- bot bereitstellen zu können.
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Digitalisierung 10
WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
D
ie Digitalisierung ist ein Megatrend un- beispielweise seit März 2020 virtuelle Woh-
serer Zeit, der mittlerweile das Leben nungsbesichtigungen durchgeführt. Schon vor
jedes Einzelnen wie die Gesellschaft der Pandemie, bereits ab Januar, richteten wir
im Ganzen prägt. Die WOGETRA folgt diesem zudem digitale Wohnungsabnahmen ein. Ins-
Trend und investiert seit Jahren in diesem Be- gesamt fanden im letzten Jahr etwa 600 auf
reich, um stets auf der Höhe der Zeit zu sein. diese virtuelle Art statt.
Der Grund dafür ist denkbar einfach: Digita-
lisierung macht schlichtweg vieles leichter Betrieblich erachten wir die Digitalisierung als
oder überhaupt erst möglich. Gerade die Co- wichtigen Potenzialhebel, um etwa Arbeits-
rona-Pandemie hat dies noch einmal verdeut- zeiten zu flexibilisieren und die Motivation
licht. Dank digitaler Hilfsmittel konnten weite unserer Mitarbeiter*innen zu erhöhen. Gleich-
Teile der Wirtschaft und des gesellschaftlichen sam sollen damit familienfreundliche Arbeits-
Lebens während der Lockdowns noch weiter zeit- und Arbeitsplatzmodelle ermöglicht und
agieren, die ohne diese Möglichkeiten praktisch berücksichtigt werden. Schon jetzt können
handlungsunfähig gewesen wären. Auch die WOGETRA-Mitarbeiter*innen zu 100 Prozent
WOGETRA machte erfolgreich von solchen im Homeoffice arbeiten, wenn es für sie erfor-
Mitteln Gebrauch, die wir in Zukunft für uns derlich ist. So fanden beispielweise 60 Prozent
weiternutzen werden. So wurden und werden unserer Meetings im letzten Jahr via Telefon-
konferenz oder Videochat statt.
Besonderes Augenmerk liegt zudem auf einem
optimierten Service und einer höheren Dienst-
leistungsdichte für unsere Mitglieder. Dazu
zählen momentan etwa unsere Neukundenbe-
fragung oder Reparaturmeldungen über On-
line-Formulare sowie ein Chat für allgemeine
Anfragen auf unserer Website. Natürlich bleibt
uns dabei auch weiterhin der persönliche Kon-
takt von Mensch zu Mensch sehr wichtig. Die
digitalen Services sollen aber, gerade in An-
betracht erheblicher gesundheitlicher Risiken,
unser Angebot an Ansprechmöglichkeiten er-
weitern und abrunden.
Akzeptanz und Nutzung der Digitalisierung
gehören fest zur Unternehmensstrategie der
WOGETRA für ihre Zukunftsfähigkeit. Daher
haben wir 2019 bereits mit Wodis Sigma von
Aareon ein hochmodernes cloudbasiertes
ERP-System eingeführt. Durch ERP (Enterprise
Resource-Planning) werden typische Arbeitsab-
läufe in einem Unternehmen digitalisiert und
über ein zentrales System geregelt und koordi-
niert. Mithilfe dieser Optimierung sämtlicher Ge-
schäftsbelange wie Buchhaltung oder Betriebs-
kostenabrechnung konnten wir mittlerweile
eine enorme Steigerung unserer Produktivität
erreichen, die sowohl unseren Mitarbeiter*in-
Arbeiten im Homeoffice: nen als auch unseren Mitgliedern zugutekommt.
Katrin Agsten und Sandy Eglitz
11Für ein Miteinander: Balkonkonzerte
S
oziales Agieren in allen Altersgruppen ist Wohnberatung zur Stelle. Darüber hinaus gin-
schon immer fest im Genossenschafts gen 70 Badumbauten sowie zwei Busreisen
gedanken verankert. Bei der WOGETRA (ins Elbsandsteingebirge und nach Erfurt) mit
geht dies jedoch weit über die reine Bereit- 120 Mitgliedern und Mieter*innen auf das Konto
stellung bezahlbaren Wohnraumes hinaus. unserer hauseigenen Helfer*innen.
Sozialarbeit und soziales Engagement für un-
sere Mitglieder und Mieter*innen bilden eine Mit Blick auf unsere älteren Mitglieder und
der Grundsäulen unserer Genossenschaft. Aus Mieter*innen ist unsere Partnerschaft mit der
diesem Grund haben wir ein Netz aus ver- Arbeiterwohlfahrt besonders hervorzuheben.
schiedenen Unternehmensabteilungen sowie In Zusammenarbeit mit der AWO bietet
Partnerschaften mit freien Trägern und Wohl- die WOGETRA in der Offenburger Straße ein
tätigkeitsverbänden aufgebaut, um unseren barrierefreies hochwertiges Wohnangebot,
Hausbewohner*innen in allen Lebenslagen das sowohl Tages- als auch ambulante Pfle-
aushelfen zu können und somit auch auf lange ge, einen Nachbarschaftsraum, 56 Stellplät-
Sicht ein lebendiges, vielfältiges Miteinander zefür Fahrräder und Elektromobile sowie
zu ermöglichen. zahlreiche Sitzgelegenheiten im Außenbe-
reich umfasst. Insgesamt betreuten dort
Allein 2020 war unser Sozialmanagement mit 60 AWO-Mitarbeiter*innen 165 vermietete Woh-
430 Hausbesuchen und 4.000 Telefonaten nungen und 30 Tagespflegeplätze. Neben die-
für Sozialberatung, Nachbarschaftskonflikte, sem Vorzeigeprojekt konnten wir zudem dank
Mietschuldenberatung, Krisenintervention und einer Vor-Ort-Betreuung durch die Caritas am
12WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
Soziales Engagement
Johannisplatz, in der Arno-Nitzsche-Straße 475 Wohnungen einen wichtigen Beitrag zum
nd in der Zwickauer Straße insgesamt
u interkulturellen Miteinander leistet.
725 seniorenfreundliche Wohnungen zur Ver-
fügung stellen. Das Projekt gegen Vereinsamung im Alter
„Präventive Hausbesuche“, bei dem Haus-
Ebenfalls in Kooperation mit der Caritas er- bewohner*innen anlässlich ihres Geburts-
möglichen wir in unserem preisgekrönten tages besucht und nach ihren Bedürfnissen
gemeinsamen Wohnkonzept Cura Maria in befragt wurden, brachten wir im letzten Jahr
Marienbrunn älteren Menschen ein weitge- erfolgreich zum Abschluss. 324 Besuche bei
hend selbstbestimmtes Wohnen. Die dazuge- 294 Personen mit einem Durchschnittsalter von
hörige Begegnungsstätte bietet insbesondere 83 Jahren, darunter 45 Fallberatungen und
den Besitzer*innen einer Servicecard – 2020 37 durchgeführte Maßnahmen, zum Beispiel
waren dies 70 Personen – zahlreiche Vorteile Wohnraumanpassungen und die Organisation
wie den Hausnotruf der Malteser, das Service- von Alltagsbetreuung, stehen nun am Ende
büro der Caritas oder Mittagsangebote. Ins- der dreijährigen Projektlaufzeit zu Buche. Die
gesamt fanden 2020 trotz Pandemie an allen daraus gesammelten Erkenntnisse und das
vier Begegnungsstätten 630 Veranstaltungen außerordentlich positive Feedback werden
statt. Besondere Aufmerksamkeit verdient uns auch in Zukunft dabei helfen, bestmög-
hier auch unser Standort am Johannisplatz, lich für unsere Mitglieder und Mieter*innen da
der mit 25 verschiedenen Nationalitäten in zu sein.
13Ökologie und
Nachhaltigkeit
A
ngesichts globaler Bedrohungen wie indes schon jetzt moderne Gebäudeleittech-
dem Klimawandel und dem Artenster- nik ein aktives Monitoring und Kostenmanage-
ben steht eine lebenswerte Zukunft auf ment der Verbräuche für Heizung und Wasser.
einem gesunden Planeten Erde zunehmend in Neubauvorhaben, aber auch Generalsanierun-
Frage. Klar ist wiederum: Ohne ökologisch ver- gen, werden konsequent an den Prämissen
antwortungsbewusstes und nachhaltiges Ver- ökologischer Nachhaltigkeit ausgerichtet. So
halten geht es nicht weiter. Daher zählen wir nutzt unser Nord Quartier etwa zum Heizen
Ökologie und Nachhaltigkeit, auch wenn diese einen Mix aus Gas und Solarthermie oder eine
derzeit durch die Corona-Pandemie etwas in Regenwasserentsorgung über Rigolen auf dem
den Hintergrund gerückt sind, zu den wichtigs- eigenen Grundstück. Generell steht bei unse-
ten Themen überhaupt. Um diesen gerecht zu ren Bauvorhaben der Erhalt großflächiger Au-
werden, entwickelt die WOGETRA eine umfas- ßenanlagen und natürlicher Lebensräume im
sende Nachhaltigkeitsstrategie, die sie in den Vordergrund, damit Verschlechterungen der
kommenden Jahren sukzessive umsetzt. örtlichen Vegetation durch Neubau oder Mo-
dernisierung verhindert werden. Momentan
Besonderes Augenmerk liegt auf unserer Ener- sind außerdem Untersuchungen zur energe-
giebilanz, die wir nach und nach verbessern. tischen Sanierung von Bestandsobjekten in
In der Verwaltung betrifft dies etwa die be- Arbeit, die Lösungen wie die intelligente Kom-
reits erfolgte Umstellung auf Fernwärme, den bination von Energieträgern und autarke Ener-
geplanten Einsatz von Photovoltaik oder die gieerzeugungen prüfen sollen.
schrittweise Umrüstung unseres Fuhrparks auf
Elektromobilität an unserem Geschäftssitz ab Beim essentiellen Energieeinkauf arbeiten wir
2022. Mit der fortschreitenden Digitalisierung vorrangig mit lokalen Partnern mit grünem
unseres Unternehmens sorgen wir zudem nicht Fußabdruck zusammen. Momentan beziehen
nur für einen geringeren Papierverbrauch, wir in erster Linie Fernwärme von den Leip-
sondern sparen zugleich die Energie für den ziger Stadtwerken, deren „Zukunftskonzept
Druck. Gleichzeitig reduziert die Nutzung von Fernwärme“ den baldigen Bau des saubersten
Homeoffice arbeitswegbedingte CO2-Emissi- Gaskraftwerkes der Welt vorsieht. Auch unsere
onen. Bei unserem Hausbestand ermöglicht Dienstleister suchen wir streng nach Nachhal-
14WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
Frühling: Permoser Straße
tigkeitskriterien aus und setzen beispielsweise MobilityGmbH und der Stadt Leipzig für eine
auf einen regionalen Einkauf sowie lokale, öko- flächendeckende Einführung eines Mietser-
logisch zertifizierte Partner wie etwa die 3B vices für E-Scooter.
Dienstleistungen. Als erste Wohnungsgenos-
senschaft, die in Leipzig Car-Sharing einführte, Die größte Herausforderung bei der Umsetzung
ist die WOGETRA zudem längst ein Vorreiter dieser Agenda besteht darin, diese auch unter-
in Sachen nachhaltige Mobilität. Im Wohnge- nehmerisch sinnvoll zu gestalten. Insgesamt
biet Mockau knüpfen wir voraussichtlich noch gilt es ein Gleichgewicht zu finden zwischen
dieses Jahr daran an und werden im Rahmen ökologischem Nutzen und Wirtschaftlichkeit
eines Pilotprojektes Fahrradgaragen errichten, bei gleichzeitigem Blick auf die Gewährleis-
welche die über 1.000 Fahrradstellplätze im tung bezahlbaren Wohnraumes. Denn nur eine
Gesamtbestand aufstocken. Darüber hinaus stabile und planbare Ertragslage eröffnet letz-
befinden wir uns aktuell in Gesprächen mit ten Endes Möglichkeiten für Investitionen in
dem klimaneutralen Mobilitätsanbieter TIER Ökologie und Nachhaltigkeit.
15Schönes Zuhause: Spielplatz Frau-Holle-Weg 16
WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
Lagebericht für das
Geschäftsjahr 2020
gemäß § 289 i.V.m. § 336 Absatz 1 und 2 Handelsgesetzbuch
1. Grundlagen des Unternehmens
1.1 Geschäftsmodell
Die Wohnungsgenossenschaft Transport eG und sozial verantwortbare Wohnraumversor-
Leipzig (WOGETRA) wurde am 19. Mai 1954 gung. Darüber hinaus kann die Genossenschaft
gegründet und zählt heute zu einer der sechs Bauten aller Rechts- und Nutzungsformen er-
großen Wohnungsgenossenschaften in Leipzig. richten, bewirtschaften und veräußern. Auch
ist auf Grundlage der Satzung das Nicht-
Neben einem Wohnungsbestand von circa mitgliedergeschäft durch einen Beschluss
7.000 Einheiten besitzt die Genossenschaft von Vorstand und Aufsichtsrat zugelassen.
darüber hinaus circa 100 Gewerbeeinheiten
sowie circa 1.000 Garagen beziehungsweise Zusätzlich bietet die WOGETRA mit verschiede-
PKW-Stellplätze. Die Bestände befinden sich nen Kooperationspartnern den Mitgliedern und
ausschließlich im Stadtgebiet von Leipzig und Mietern der Genossenschaft eine Vielzahl von
wurden im Wesentlichen in der Zeit von 1954 Serviceleistungen „Rund um das Wohnen“ zur
bis 1990 in einer typisierten Block- und Plat- Vervollständigung ihres Leistungsangebotes.
tenbauweise errichtet. Mit der WS Wohnservice Haus- und Immobilien-
service GmbH wird durch die Genossenschaft
Satzungsrechtlich vorrangiger Zweck und Ge- das Leistungsspektrum um infrastrukturelle
genstand der Genossenschaft ist die Förde- Dienst- und Instandhaltungsleistungen durch
rung ihrer Mitglieder durch eine gute, sichere ein Tochterunternehmen ergänzt.
172. Wirtschaftsbericht
2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen
2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Weltwirtschaft war 2020 durch die Co- gekennzeichnet. Die deutsche Wirtschaft wur-
vid-19-Pandemie stark belastet und schrumpf- deebenfalls, wenn auch nicht so stark, von
te in der Folge um 3,4 Prozent. Weder die gro- der Pandemie ausgebremst. Nach einer un-
ßen Volkswirtschaften, wie die Vereinigten erwartet starken Erholung der Wirtschaft im
Staaten oder China, noch die Schwellenländer Sommer 2020, beeinflusste die zweite Infek-
konnten sich den Auswirkungen der Pandemie tionswelle die Wirtschaftsentwicklung wieder
entziehen. Auch der Euroraum war mit einem nachteilig, sodass es 2020 zu einem Rückgang
Rückgang des Wirtschaftswachstums von des deutschen Wirtschaftswachstums von
7,5 Prozent deutlich von den Pandemiefolgen 5,1 Prozent kam.
Reales Bruttoinlandsprodukt in Deutschland
2017 2018 2019 2020 2021 2022
(Veränderung gegenüber dem Vorjahr)
2,6 % 1,3 % 0,6 % - 5,1 % 5,3 % 2,6 %
Prognose Tendenz
Quelle: DIW Berlin - Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Wochenbericht 50 aus 2020
Die sächsische Wirtschaft ist 2020 preisberei- (2018: 116.100). Damit stieg die sächsische
nigt um 4,4 Prozent geschrumpft (2019: An- Erwerbslosenquote von 6,0 Prozent im Jahr
stieg um 0,5 Prozent). Im Baugewerbe verrin- 2019 auf 6,1 Prozent im Jahr 2020. Im Vergleich
gerte sich der Gesamtumsatz um 0,8 Prozent dazu erhöhte sich die Arbeitslosenquote im
(2019: Anstieg um 13,2 Prozent) auf 6,0 Milliar- Jahresdurchschnitt in Gesamtdeutschland um
den Euro. Die Verbraucherpreise 2020 stiegen 0,9 Prozentpunkte von 5,0 Prozent auf 5,9 Pro-
in Sachsen nach einem Vorjahresanstieg von zent. Am Leipziger Arbeitsmarkt wurde 2020
1,4 Prozent um 0,8 Prozentpunkte. ein höherer Anstieg bei den Arbeitslosenzah-
len als im Rest des Freistaates Sachsens ver-
Trotz des hohen Niveaus der sächsischen Bau- zeichnet. So betrug der Anstieg der Arbeits-
wirtschaft wirkten sich die Pandemiefolgen losenquote 1,8 Prozentpunkt auf 7,7 Prozent
stärker auf den Arbeitsmarkt in Sachsen aus. (Arbeitslosenquote 2019: 5,9 Prozent). Damit
2020 waren von den durchschnittlich 2,048 lag die Arbeitslosenquote Leipzigs mit 1,6 Pro-
Millionen Erwerbstätigen (2019: 2,072 Milli zent deutlich über dem sächsischen Durch-
onen) rund 128.700 Menschen ohne Arbeit schnitt.
18WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
Vorjahresvergleich der Eckzahlen der sächsischen Erwerbstätigkeit
2019 2020
Durchschnittliche Erwerbstätige in Sachsen (in 1.000 Personen) 2.072 2.048
Durchschnittliche Arbeitslosenquote in Sachsen 6,0 % 6,1 %
Durchschnittliche Arbeitslosenquote in Leipzig 5,9 % 7,7 %
Durchschnittliche Arbeitslosenquote in Deutschland 5,0 % 5,9 %
Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Stadt Leipzig
Grüner Hof: Hannoversche Straße
192.1.2 Branchenspezifische Rahmenbedingungen
Einwohnerentwicklung Einwohnern gerechnet (31. Dezember 2019:
4,072 Millionen Einwohner). Entgegen der Ver-
Im Vergleich zu 2019 ist 2020 die Einwohner- gangenheit, konnte 2020 lediglich die Stadt
zahl von Deutschland nicht gestiegen. Lebten Leipzig Bevölkerungszuwächse verbuchen. So
Ende 2019 rund 83,2 Millionen Menschen in lag die Einwohnerzahl in Leipzig am 31. De-
Deutschland, erhöhte sich diese Zahl nicht. zember 2020 bei 605.407 (31. Dezember 2019:
2020 betrug die Zahl der Geburten circa 601.668). Dabei betrug die Zahl der Haushalte
755.000 bis 775.000 (Geburten 2019: 778.090). nach Angaben der Stadtverwaltung am 31. De-
Die Zahl der Sterbefälle belief sich auf circa zember 2020 circa 342.000 (Anzahl der Haus-
980.000 (Sterbefälle 2019: 939.520). Die An- halte 31. Dezember 2019: circa 343.000).
zahl der Zuzüge aus dem Ausland sind auf
180.000 bis 240.000 zurückgegangen (Zuzü- Langfristig wird der Freistaat Sachsen weiter
ge 2019: 327.060). Der sich in der Folge 2020 schrumpfen. Das Statistische Bundesamt geht
ergebende Wanderungsgewinn konnte somit in seiner 14. koordinierten Bevölkerungsvoraus
das Geburtendefizit 2020 nahezu vollständig berechnung bis 2060 von einem Einwohner-
ausgleichen. rückgang für Sachsen auf 3,4 bis 3,7 Milli -
onen Einwohner aus. Auch mittelfristig spie-
Für den Freistaat Sachsen werden seitens des gelt sich dieser Trend bereits in der sechsten
Statistischen Landesamtes Bevölkerungszah- koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung
len für das Jahr 2020 erst im Laufe des Jahres des Statistischen Landesamtes des Freistaa-
2021 auf Grund der Veränderungen des sta- tes bis 2030 wider. Im besten Fall werden
tistischen Erhebungsverfahrens bereitgestellt. 2030 in Sachsen noch rund 3,997 Millionen
Daher wird für Ende 2020 mit einer Einwoh- Menschen leben, im schlechtesten Fall wä-
nerzahl von etwas weniger als 4,064 Millionen ren dies nur noch 3,851 Millionen Menschen.
20WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
Dabei wird sich das Durchschnittsalter der auch durch Wanderungsbewegungen zu ver-
sächsischen Bevölkerung bei rund 50 Jahren zeichnen haben. Den größten Leerstand gab
bewegen. Dieser hohe Altersdurchschnitt ist es in Sachsen mit rund 14 Prozent. Den nied-
bereits heute in Sachsen erkennbar. So be- rigsten Leerstand verzeichnete Hamburg mit
trug das Durchschnittsalter der Sachsen 2018 rund vier Prozent.
rund 47 Jahre, wobei das Durchschnittsalter
der Einwohner Leipzigs Ende 2020 mit 42 Jah- Sachsen hat nach wie vor mit einer hohen An-
ren deutlich geringer als im Rest des Frei- zahl leerstehender Wohnungen zu kämpfen.
staates ausfiel. Dresden und Leipzig haben Von 2,35 Millionen Wohnungen standen 2014
positive Bevölkerungsentwicklungsprogno- mehr als 332.000 leer. Insbesondere in den
sen. Die Stadt Leipzig geht in ihren Prognosen Regionen des Vogtlandes und des Erzgebirges
von einer Einwohnerzahl Ende 2040 von sind enorme Leerstände von bis zu 16,0 Pro-
665.000 aus, wobei die Anzahl der Haushalte zent zu verzeichnen. Leipzig ist von dem Woh-
auf Grund der demographischen Entwicklung nungsleerstand ebenfalls betroffen. Nach wie
und durch Zuwanderungen weiter steigen soll. vor ist es aber nicht möglich, auf verlässliche
statistische Leerstandserhebungen der Stadt
selbst zurückzugreifen. So ist dem „Monito-
Wohnungsbestand und Wohnungsleer- ringbericht Wohnen 2013/2014“ der Stadtver-
stand waltung nur zu entnehmen, dass von einem
Leerstand von 8,0 Prozent Ende 2012 auszuge-
Im Jahr 2014 standen von den deutschlandweit hen sei. Diese unzulängliche Datener hebung
circa 41 Millionen existierenden Wohnungen kommt auch in dem 2015 durch den Stadtrat
rund 3,1 Millionen Wohnungen leer. Dabei sind Leipzigs beschlossenen Wohnungspolitischen
von dem Leerstand besonders die Regionen be- Konzept zum Ausdruck. So geht die Stadt zum
troffen, die deutliche Bevölkerungsrückgänge 31. Dezember 2013 von einem Wohnungs
durch die demographische Entwicklung, aber bestand von 331.748 Wohnungen aus, von
21In der Dämmerung: Heilbronner Straße
denen circa 22.000 leer stehen. Im Monitoring- nehmen Mitglieder sind, ist kein Transparenz-
bericht Wohnen 2018 schätzt die Stadt Leipzig wille der Stadt zu Leerstandsangaben zu ver
das von den Ende 2017 vorhandenen 336.885 zeichnen.
Wohneinheiten rund vier Prozent (circa 14.000
Einheiten) leer stehen, wobei die Leerstands Einzig und allein die Leerstandserhebungen
quote des marktaktiven Leerstandes weniger der Plattform Leipziger Wohnungsgenossen-
als zwei Prozent (weniger als 7.000 Einheiten) schaften (Baugenossenschaft Leipzig, Woh-
betragen soll. Selbst in dem durch die Stadt nungsgenossenschaft UNITAS, Vereinigte
Leipzig 2020 einberufenen „Bündnis für Woh- Leipziger Wohnungsgenossenschaft, Woh-
nen“, in dem alle großen Immobilienunter- nungsgenossenschaft Transport) bilden eine
22WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
verlässliche Datengrundlage. So standen zum Für den Regionalmarkt Leipzig sieht die Stadt-
31. Dezember 2020 von den insgesamt 25.893 verwaltung derzeit ein jährliches Neubauvolu-
„Plattform-Wohnungen“ 1.855 leer (Leerstands- men von circa 5.000 bis 6.000 Wohneinheiten
quoten der Plattform 31. Dezember 2020: als notwendig an. Weit davon entfernt sind die
7,2 Prozent; 31. Dezember 2019: 7,5 Prozent; tatsächlichen Baufertigstellungen 2020 mit
31. Dezember 2018: 7,9 Prozent; 31. Dezem- geschätzt 2.000 neu gebauten Wohneinhei-
ber 2017: 8,6 Prozent; 31. Dezember 2016: ten (Baufertigstellung Wohnungsneubau 2019:
8,7 Prozent; 31. Dezember 2015: 9,4 Prozent; 2.356 Wohnungen; 2018: 2.314 Wohnungen;
31. Dezember 2014: 10,6 Prozent; 31. Dezem- 2017: 1.654 Wohnungen; 2016: 1.736 Wohnun-
ber 2013: 11,3 Prozent). gen; 2015: 1.837 Wohnungen). Darüber hin-
aus werden zusätzlich etwa 1.000 Wohnungen
pro Jahr durch Sanierung reaktiviert. Dieser
Wohnungsprognose verhaltene Entwicklungstrend ist der Tatsache
geschuldet, dass man in Leipzig immer noch
Geschätzt betrug 2020 das Neubauvolumen in ein Überangebot von schätzungsweise 15.000
der Bundesrepublik Deutschland rund 300.000 Wohnungen vorfindet. In der Folge werden
Wohnungen (2019: rund 292.000). Damit wur- vorwiegend Sanierungs- und Modernisierungs-
den wieder mehr Wohnungen als im Jahr zuvor maßnahmen vor dem Hintergrund der steuer-
gebaut. In seiner Neubauprognose geht das lichen Förderung stattfinden, wobei mit einem
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumfor- Wohnungsneubau lediglich an exponierten
schung von einem notwendigen Neubauvolu- Standorten zu rechnen ist. Wesentliche Ein-
men von mittelfristig jährlich 400.000 Woh- flussfaktoren bei der Umsetzung dabei werden
nungen aus. die Baukapazitäten und Baupreise sein.
Programme zum Stadtumbau – Wohnungspolitisches Konzept und
Integriertes Stadtentwicklungskonzept der Stadt Leipzig –
Förderung des sozialen Wohnungsbaus
Auch nach dem Auslaufen des Altschuldener- gung der Interessen der Immobilienmarktak-
lasses unterstützen der Bund und die Länder teure zu gewährleisten. Hier darf die in der
die Entwicklungen des Wohnungsmarktes mit Vergangenheit einseitige Sichtweise auf den
verschiedenen Förderprogrammen. Insbeson- Immobilienmarkt von Leipzig nicht durch die
dere in Sachsen werden nach Angaben der Stadtverwaltung fortgesetzt werden. Auf lan-
Sächsischen Aufbaubank nicht alle jährlich ge Sicht fände dann weiterhin eine ungesunde
zugewiesenen Fördermittel durch die sächsi- Marktentwicklung statt. Darüber hinaus wurde
schen Unternehmen in Anspruch genommen. am 31. Mai 2018 das Integrierte Stadtentwick-
Insbesondere ist es in Leipzig weiterhin sehr lungskonzept für Leipzig durch den Stadtrat
schwierig, Fördermittel für zwingend notwen- beschlossen. Dabei verwob man alle wesentli-
dige Rückbaumaßnahmen im Bereich der Plat- chen Elemente der Stadtentwicklung miteinan-
tenbauten zu generieren. der, wobei eine kritische Auseinandersetzung
mit einer allzu optimistischen Stadtentwick-
Im September 2015 wurde das Wohnungspo- lung beziehungsweise einzelner Teilberei-
litische Konzept der Stadt Leipzig durch den che durch den Stadtrat in Zukunft notwendig
Stadtrat beschlossen. Die im Rahmen der öf- ist. Die bestehenden Förderprogramme zum
fentlichen Konzepterarbeitung stattgefundene Sozialen Wohnungsbau sind politischer Natur
Beteiligung der Immobilienmarktakteure war und gehen vielfach an den Marktbedürfnissen
konstruktiv. Nun ist die Stadt Leipzig bei der und Unternehmensinteressen vorbei. Daher
Konzeptumsetzung gefordert, weiterhin die werden diese nur verhalten in Anspruch ge-
Akteure zu beteiligen, um eine Berücksichti- nommen.
23Musterwohnung WOGETRA
2.2 Geschäftsverlauf
Entwicklung des Wohnungsbestandes und des Wohnumfeldes
7.037 7.039 493.644 493.644 853 969 87 83
m² m²
2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019
Wohnungsbestand im Grundbuch Garagen / Pkw-Stellplätze Gewerbeobjekte
zum 31. Dezember eingetragene zum 31. Dezember zum 31. Dezember
Grundstücksfläche
zum 31. Dezember
24WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
Mietenentwicklung
Das Sollmietenaufkommen 2020 stieg ge-
genüber dem Vorjahr um insgesamt 267,6 T€
(2020: 25.784,8 T€; 2019: 25.517,2 T€). Die
Veränderung ergibt sich dabei im Wesent-
lichen aus Mietanpassungen bei Neuvermie-
tungen und vorgenommenen Mieterhöhungen.
Betriebskostenentwicklung
Die durchschnittlichen Betriebskosten für
Wohn- und Nutzflächen betrugen im Ge-
schäftsjahr 2,53 €/m² (Geschäftsjahr 2019:
2,38 €/m²). Der Anstieg im Kalenderjahr 2020
ist vor allem den klimatischen Bedingungen
der Abrechnungsperiode, gestiegenen Fern-
wärmekosten und den gestiegenen nutzungs-
abhängigen Kosten durch die Zunahme der
Wohnungsnachfrage Vermietung geschuldet.
Im Geschäftsjahr 2020 wurden 588 Mietverträ-
ge abgeschlossen (2019: 522 abgeschlossene Forderungen aus Vermietung
Mietverträge). Im gleichen Zeitraum wurden
521 Wohnungen gekündigt (2019: 504 Woh- Auf Grund der im Januar 2015 stattgefun-
nungskündigungen). denen Betriebsprüfung wurde das Bewer-
tungsverfahren für Mietforderungen von der
Einzelwertberichtigung auf die Pauschalwert-
Wohnungsleerstand berichtigung zum 31. Dezember 2014 umge-
stellt. Die pauschalwertberichtigten Mietforde-
Zum 31. Dezember 2020 standen 488 Wohnun- rungen belaufen sich zum 31. Dezember 2020
gen leer (31. Dezember 2019: 550). Somit er- auf 306,0 T€ (31. Dezember 2019: 376,0 T€).
gibt sich eine Leerstandsquote von 6,9 Prozent Damit betragen die Forderungen aus Vermie-
(Vorjahr: 7,8 Prozent). Darüber hinaus standen tung in Relation zu dem Sollmietenaufkommen
am Bilanzstichtag 150 Wohnungen in dem Still- einschließlich abgerechneter Betriebskosten
legungsobjekt Breisgaustraße 67 bis 73 leer. 0,83 Prozent (2019: 1,03 Prozent).
25Investitionen in den Bestand
Die Investitionssumme für 2020 entfiel mit
14,9 Millionen € (Vorjahr: 13,2 Millionen €)
auf Anlagen im Bau (3,6 Millionen €) und In-
standhaltungsleistungen (11,3 Millionen €).
Damit wurden seit 1994 insgesamt 341 Milli
onen € in die Sanierung des Gesamtobjektbe-
standes der Genossenschaft investiert. Die
Kosten je Geschäftsjahr haben sich dabei wie
folgt entwickelt:
Entwicklung der Instandsetzungs- und Instandhaltungsleistungen
2016 2017 2018 2019 2020
15 € 16 € 20 € 30 € 26 €
(Angaben gerundet je m² Wohn-/Nutzfläche)
Die Sanierungs- und Investitionsschwerpunkte Entwicklung des Personalbereiches
lagen im Geschäftsjahr in Wohnwertverbesse-
rungen im Bestandskundengeschäft und Neu- Die Genossenschaft wird von zwei hauptamt-
bezugsvorrichtungen im Neukundengeschäft lichen Vorstandsmitgliedern geführt. Das
sowie dem Bau des Neubauprojektes im Stadt- Durchschnittsalter der Mitarbeiter beträgt
teil Wiederitzsch. Der Sanierungsgrad des Woh- 46 Jahre. Von den 41 Mitarbeitern haben 22
nungsbestandes am Ende des Geschäftsjahres einen Hochschul- / Fachschulabschluss oder
beträgt 78,0 Prozent (Vorjahr: 78,0 Prozent), einen Abschluss der Berufsakademie. Alle
wobei der unsanierte Bestand sich im Wesentli- übrigen Mitarbeiter besitzen die in ihrem je-
chen im Stadtgebiet Grünau konzentriert. weiligen Aufgabengebiet erforderlichen Be-
rufsabschlüsse und Fachkenntnisse.
Entwicklung des Mitgliederwesens Qualifizierungs- und Weiterbildungsmaßnah-
men werden den wirtschaftszweigtypischen
Im Jahre 2020 wurden in die Genossenschaft Anforderungen entsprechend durchgeführt.
745 neue Mitglieder aufgenommen (2019: 685).
Demgegenüber steht die Anzahl der wegen Die Vergütung der Mitarbeiter orientiert sich
Kündigung, Tod, Ausschluss oder Übertragung am Tarif der Wohnungswirtschaft unter Inan-
von Geschäftsguthaben ausgeschiedenen Mit- spruchnahme der tarifvertraglichen Öffnungs-
gliedern von 594 (2019: 493). klausel des Manteltarifvertrages und des Ver-
gütungstarifvertrages für die Beschäftigten
Am 31. Dezember 2020 gab es 8.299 Mitglieder der Wohnungswirtschaft.
(31. Dezember 2019: 8.156) mit 55.456 Antei-
len zu je 155 €. Die darauf geleisteten Einzah- Wesentliche Vertragsbestandteile dabei sind
lungen auf die Geschäftsguthaben betragen seit 2004 der Verzicht auf das Urlaubsgeld so-
insgesamt 8.531,1 T€ (31. Dezember 2019: wie die Aussetzung der tarifvertraglichen An-
8.344,5 T€). passungen der Löhne und Gehälter.
26WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
Einladend: Hannoversche Straße
2.3 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
2.3.1 Vermögenslage
Entwicklung der Bilanzsumme Entwicklung des Eigenkapitals
Die Bilanzsumme zum 31. Dezember 2020 Die Vermögenslage ist durch einen nach wie
beträgt 187.655,5 T€ (31. Dezember 2019: vor angemessenen Eigenkapitalanteil ge-
192.225,2 T€). Der Rückgang der Bilanzsumme kennzeichnet. Die Eigenkapitalquote beträgt
um 4.569,7 T€ resultiert insbesondere auf der 41,1 Prozent (31. Dezember 2019: 38,4 Pro-
Aktivseite aus den Abschreibungen auf das An- zent) gemessen an der Bilanzsumme.
lagevermögen sowie der Abnahme der liquiden
Mittel und auf der Passivseite aus der Erhöhung Auf den Anstieg des Eigenkapitals gegenüber
des Eigenkapitals durch den Jahresüberschuss dem Vorjahr um 3.412,9 T€ nahm insbesonde-
sowie der Tilgung von langfristigen Krediten. re der Jahresüberschuss Einfluss.
27Entwicklung des Verschuldungsgrades 2.3.2 Finanzlage
Neue Kreditmittel wurden im Geschäftsjahr Das Geschäftsjahr 2020 war – wie auch die
nicht aufgenommen. Im Dezember 2020 be- zurückliegenden Jahre – durch ständige Zah-
trägt der Verschuldungsgrad des Sachanlage- lungsfähigkeit gekennzeichnet. Auf Grund
vermögens der Genossenschaft 55,5 Prozent von langfristigen Planungsrechnungen ergibt
(31. Dezember 2019: 59,8 Prozent). sich für die Zukunft eine gesicherte Liquidität,
welche die Zahlungsfähigkeit gewährleistet.
Die Verschuldung je Quadratmeter Wohn-/
Nutzfläche beträgt zum Bilanzstichtag 219 €
nach 234 € im Vorjahr. Der Rückgang ergibt Zinsbelastung
sich durch die laufende Tilgung.
Die Zinsdeckung beläuft sich im Geschäftsjahr
Das langfristig gebundene Vermögen wird auf 8,7 Prozent (2019: 9,9 Prozent) bei einem
durch ausreichende Eigen- und langfristige durchschnittlichen Zinssatz der Objektfinanzie-
Fremdmittel finanziert. rungsmittel von 2,13 Prozent (2019: 2,21 Prozent).
Entwicklung des Cashflows
Für das Geschäftsjahr 2020 ergibt sich im Vergleich zum Vorjahr folgender vereinfachter
Cashflow:
2020 in T€ 2019 in T€
Jahresüberschuss 3.137,7 913,4
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 2.823,1 2.844,8
Veränderung Pensionsrückstellung 3,1 89,8
Vereinfachter Cashflow 5.963,9 3.848,0
Die finanziellen Verhältnisse sind geordnet. Es
konnte ein ausgewogenes Verhältnis der Ein-
nahmen und Ausgaben erzielt werden. Die
Finanzierung der begonnenen und geplanten
Investitionen ist durch Eigen- und Fremdmittel
gesichert.
28WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
2.3.3 Ertragslage
Die Ertragslage wird durch den Wohnungsleer-
stand belastet. Die Leerstände führten zu ei-
ner Ertragsminderung in Höhe von insgesamt
1.712,5 T€ beziehungsweise 6,6 Prozent (2019:
2.190,9 T€ beziehungsweise 8,6 Prozent).
Das Ergebnis stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
2020 in T€ 2019 in T€
Jahresüberschuss 3.137,7 913,4
Buchgewinn/Buchverlust aus Anlagenabgängen 0,0 - 3,4
Bereinigtes Ergebnis 3.137,7 910,0
Die Erhöhung des Ergebnisses um 2.227,7 T€ stellt sich im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen
wie folgt dar:
2020 in T€
Im Bereich der Erträge
Zunahme Mieteinnahmen (Mieterhöhungen und Neuvermietungen) 270,0
Abnahme der Umsatzerlöse aus Lieferung und Leistung - 200,0
Im Bereich der Aufwendungen
Abnahme der Erlösschmälerungen 475,0
Abnahme der Instandhaltungskosten 1.705,0
Abnahme der Zinsaufwendungen 190,0
Zunahme der Abschreibungen auf Forderungen - 130,0
Zunahme sonstiger Bewirtschaftungskosten - 80,0
293. Prognosebericht
Für das Geschäftsjahr 2021 wird ein Jahres- Fremdmittel – finanziert werden. Die Leer-
überschuss von rund 3.728,5 T€ erwartet. standsaufwendungen werden dabei rückläufig
Dabei werden im Wesentlichen die Neuver- sein. Dennoch belasten sie die künftigen Jah-
mietungen sowie die Mietanhebungen im resergebnisse.
Bestand die Einnahmesituation verbessern.
Zudem sind ab dem Jahr 2021 auf Grundla- Auf Grund der Umschuldung des L-Bank-En-
ge der Finanz- und Wirtschaftsplanung regel- gagements 2017 werden die ab 2018 sinken-
mäßig hohe Sanierungs- und Investitionsaus- den Zinsaufwendungen trotz der Finanzierung
gaben von durchschnittlich 10,5 Millionen € der Vorfälligkeitsentschädigungen die künfti-
jährlich vorgesehen, die durch Eigenmittel – gen Jahresergebnisse um mindestens 2,0 Milli-
der 2020 begonnene Neubau mit 6,0 Millionen € onen € pro Jahr entlasten.
Sanierter Bestand: Geutebrückstraße
30WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
4. Chancen- und Risikobericht
4.1 Risikobericht
Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus eingeschränktere finanzielle Möglichkeiten
(COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch in der Wohnungsunternehmen wären die Fol-
Deutschland hat die Pandemie seit Februar ge, was die Attraktivität der Stadt wiederum
2020 zu deutlichen Einschnitten sowohl im nachhaltig beeinflusst. Allmählich steigende
sozia
len als auch im Wirtschaftsleben ge- Zinsen für Sanierungs- und Modernisierungs-
führt. Von einer Eintrübung der gesamtwirt- darlehen können dabei auch eine negative
schaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die Rolle spielen. Das Förderprogramm zum so-
Geschwindigkeit der Entwicklung macht es zialen Wohnungsbau wird wohl auf Grund der
schwierig, die Auswirkungen zuverlässig ein- überwiegend ablehnenden Haltung der Leip-
zuschätzen. Es ist jedoch mit Risiken für den ziger Immobilienwirtschaft eine geringe Rolle
zukünftigen Geschäftsverlauf der Genossen- bei der Entwicklung des Immobilienmarktes
schaft zu rechnen. spielen. Stark beeinflussend sein dürfte hinge-
gen die Investitionstätigkeit durch die steigen-
Auch Sachsen und Leipzig wird auf Grund der de Nachfrage nach Baukapazitäten bei stei-
Pandemie eine Eintrübung in allen Lebens- und genden Baupreisen.
Wirtschaftsbereichen erfahren. Ob es Sachsen
und Leipzig gelingt, eine negative Entwicklung Das monatliche Reporting der Genossenschaft
weitestgehend zu verhindern beziehungswei- bietet im Zusammenhang mit der jährlichen
se abzumildern, hängt entscheidend von der Finanz- und Wirtschaftsplanung eine verläss-
Vergabe von Fördermitteln und dem privaten liche Basis, Risiken bei der Unternehmensent-
Konsumverhalten ab. wicklung frühzeitig zu erkennen. Darüber hin-
aus unterstützen das Projektcontrolling sowie
Die Einwohnerzahlen von Sachsen werden anlassbezogene Auswertungen beziehungs-
in der Zukunft weiter rückläufig sein. Leipzig weise Systemprüfungen diese Schutzmecha-
hingegen kann mit einem jährlichen Bevölke- nismen. Weiterhin bieten Abstimmungen zwi-
rungswachstum von circa 5.000 Einwohnern schen den Genossenschaften der Plattform
pro Jahr rechnen, was die Kosten des Ausfalls Leipziger Wohnungsgenossenschaften sowie
durch Leerstand bei den Wohnungsunterneh- der Arbeitsgruppe der Leipziger Immobilien-
men und der Genossenschaft perspektivisch marktakteure Gewähr dafür, dass frühzeitig
reduzieren wird. Jedoch beeinflussen die ver- verschiedene Entwicklungstrends erkannt wer-
fügbaren Haushaltseinkommen der Leipziger den, denen sodann entweder einzeln oder ge-
Einwohner die Möglichkeit weiterer Mieter- meinsam entgegnet werden kann.
höhungen erheblich. Darüber hinaus wirkt
sich die Haushaltspolitik der Stadt bei den Das durch den Stadtrat im September 2015
Betriebskosten und der Entwicklung bei den beschlossene Wohnungspolitische Konzept der
Kosten der Unterkunft aus. Sollten auch nach Stadt Leipzig sowie das Integrierte Stadtent-
der Umstrukturierung des Stadtkonzerns die wicklungskonzept vom Mai 2018 versprechen
Gewinnabführungen der kommunalen Ver- eine solide Stadtentwicklung unter Berück-
sorgungsunternehmen zu Gunsten des öf- sichtigung der Interessen der Immobilien-
fentlichen Personennahverkehrs wachsen, so marktakteure. Jedoch wird durch die Haltung
lassen diese die Aufwendungen für Betriebs- der zuständigen Behörden hinsichtlich des
kosten steigen und reduzieren gleichzeitig die Stilllegungsprojektes Breis
gaustraße 67 bis
Möglichkeit, Mietanhebungen durchzuführen. 73 deutlich, dass zwischen der Stadt Leipzig
Geringere Instandhaltungsmaßnahmen durch und der Genossenschaft weiterhin keine zeit-
31nahe Lösung zu dieser Standortentwicklung Insbesondere spielte dabei die Entflechtung
unter Ausnutzung von Bundes- und Landes- der Beleihungsobjekte und der Grundschuld-
fördermitteln gefunden wird. Insbesondere situation eine wesentliche Rolle, um Finanzie-
werden seitens der Stadt die sehr geringen rungsspielräume für Sanierungsmaßnahmen
Einwohnerzuwächse im Stadtteil Grünau nur in der Zukunft zu schaffen. Darüber hinaus
unzureichend für die künftige Standort- und Ob- wurden alle bis 2030 anstehenden Prolonga-
jektentwicklung berücksichtigt. Dennoch ist die tionen vertraglich gebunden, sodass im We
Genossenschaft weiterhin bestrebt, mittelfristig sentlichen alle Sanierungsmaßnahmen der
eine wirtschaftlich vernünftige Lösung auf Kom- Vergangenheit bis 2030 getilgt sind.
munal- und Landesebene im Sinne des Unter-
nehmens und seiner Mitglieder herbeizuführen. Der Support des bisher durch die Genossen-
schaft verwandten ERP-Programms „GES“
der Aareon Deutschland GmbH wurde zum
4.2 Chancenbericht 31. Dezember 2020 eingestellt. Im Rahmen ei-
nes durchgeführten gutachterlichen Prüfver-
Leipzig und seine Bevölkerung wachsen weiter. fahrens hatte die Genossenschaft entschieden,
Dies bietet den Wohnungsunternehmen die zum 1. Oktober 2019 auf das ERP-Programm
Möglichkeit, dass bisher weniger nachgefragte „Wodis Sigma“ der Aareon Deutschland GmbH
Stadtbezirke künftig einen höheren Zuspruch zu migrieren. Die Migration wurde Ende 2019
erfahren und in Folge dessen die Leerstände erfolgreich abgeschlossen. Damit wurde die
sinken. Auch ergeben sich sodann Potenziale, technische Grundlage geschaffen, künftig den
bisher nicht vorgenommene Standortentwick- Kundenverkehr vollständig elektronisch abzu-
lungen und Gebäudesanierungen nunmehr bilden und den begonnenen Ausbau der digi-
durchzuführen. talen Infrastruktur der Genossenschaft erfolg-
reich fortzusetzen. Insoweit ist 2021 geplant,
In diesem Zusammenhang wird jährlich im mit der Implementierung eines Kundenportals
Zuge der Finanz- und Wirtschaftsplanung der zu beginnen.
Genossenschaft geprüft, in welchem Umfang
Sanierungsmaßnahmen wirtschaftlich zweck- Mit dem Erwerb der WS Wohnservice Haus-
mäßig und Mietanhebungen auf Grundlage des und Immobilienservice GmbH zum 31. Dezem-
jeweils gültigen Mietspiegels möglich sind. Ne- ber 2018 und der Integration in eine Konzern-
ben den an fünf Standorten sich befindenden struktur ist eine engere Verbindung zwischen
seniorenfreundlichen Wohnanlagen bieten sich der Verwaltung und der Erbringung infrastruk-
auf Grund der demographischen Entwicklung tureller Dienstleistungen (Hausmeister- und In-
Möglichkeiten, weitere Projekte zur Schaffung standhaltungsleistungen) geschaffen worden.
von seniorenfreundlichen Wohnungen umzu- Hierdurch wurden deutliche Mehrwerte für die
setzen. Darüber hinaus sind auf Grund der Ver- Mitglieder und Mieter*innen der Genossen-
jüngung der Leipziger Bevölkerung Maßnah- schaft geschaffen, die in Zukunft durch wei-
men für Familien mit Kindern vielversprechend. tere Dienstleistungsbereiche ergänzt werden
Ende 2021 plant daher die Genossenschaft auf sollen. Dabei siedelten 2020 beginnend weite-
einem eigenen Grundstück im Stadtteil Wie- re Geschäftsfelder bei der GmbH an.
deritzsch die Fertigstellung von 40 Wohnun-
gen für Familien.
4.3 Gesamtaussage
Die Überarbeitung der Finanzierungsstruktur
des Immobilienportfolios durch den Rückzug der Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der
L-Bank bot der Genossenschaft die Möglichkeit Genossenschaft entwickelt sich stabil. Pro-
der Schaffung einer ausgewogenen und lang- jekte, die darauf wesentlichen Einfluss ha-
fristig orientierten Lösung unter Ausnutzung ben, werden sorgsam geplant und unter allen
der günstigen Lage an den Kapitalmärkten. handels-, steuer- und wirtschaftsrechtlichen
32WOGETR A Geschäf tsbericht 2020
Gesichtspunkten systemgerecht abgebildet. und damit zusammenhängender Kostenstei-
Durch die Corona-Pandemie ergeben sich gerungen sowie Verzögerungen bei geplanten
für die Genossenschaft Risiken, die derzeit Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem An-
nur sehr schwer einzuschätzen sind. Zu nen- stieg der Mietausfälle zu rechnen. Diese Ris-
nen sind Risiken aus der Verzögerung bei der ken gefährden jedoch nicht den Bestand der
Durchführung von Baumaßnahmen jeder Art Genossenschaft.
5. Risikoberichterstattung über die Verwendung
von Finanzinstrumenten
Die flüssigen Mittel der Genossenschaft wer- Derivative Finanzinstrumente kamen und kom-
den im Rahmen eines täglichen Liquiditäts- men weder bei Geldanlagen noch bei Finanzie-
managements bei Banken im Rahmen kon- rungen zur Anwendung.
servativer Geldanlagen kurz- und mittelfristig
angelegt. Dabei wird in regelmäßigen Abstän- Forderungen der Genossenschaft gegenüber
den die Art und Höhe der Einlagensicherung ihren Mitgliedern, Mietern und Dritten werden
der Banken an Hand öffentlich zugänglicher im Rahmen eines aktiven Mahn- und Klagewe-
Informationssysteme abgefragt. sens durch zwei Rechtsanwaltsfachangestellte
täglich überwacht. Die Mitarbeiter werden da-
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bei durch zwei Sozialarbeiter der Genossen-
bestehen nur im Rahmen konservativer Finan- schaft unterstützt. Ratenzahlungen werden
zierungsgeschäfte, die mit Grundpfandrech- auf Antrag des Schuldners unter Berücksich-
ten gesichert sind. Unter Ausnutzung des tigung der Vorgaben der Beschlussfassung der
günstigen Kapitalmarktniveaus wurde vor dem Vertreterversammlung durch den Vorstand ge-
Hintergrund des Rückzuges der L-Bank die Fi- währt.
nanzierungsstruktur 2017 vollständig neu ge-
ordnet und einer nahezu vollständigen Tilgung
zum Zinsauslauf in 15 Jahren langfristig ge-
bunden. Dabei kamen konservative Finanzie- Leipzig, den 26. März 2021
rungs- und Beleihungsformen zur Anwendung. Der Vorstand
Darüber hinaus wurden die übrigen, für 2019
und 2021 anstehenden Prolongationen, bereits
2017 vertraglich gebunden. Die Auswirkungen
werden regelmäßig an Hand von Planungsrech-
nungen auf deren Solidität geprüft. Das Darle-
hen zur Finanzierung des Neubaus im Stadtteil
Wiederitzsch wurde im Laufe des Geschäftsjah-
res 2020 in Form eines Kapitalmarktdarlehen in
Höhe von 6,0 Millionen € aufgenommen, das im
Geschäftsjahr 2021 vollständig zufließen soll. Tobias Luft Béla Hambuch
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