Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden Teilbericht Gemeinde Kirchlinteln - Gemeinde Kirchlinteln 2017
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Wohnraumversorgungskonzept für
den Landkreis Verden
Teilbericht Gemeinde Kirchlinteln
Stand: 22.02.2018
Gemeinde Kirchlinteln
2017
Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden
Teilbericht Kirchlinteln
Auftraggeber und Ansprechpartner
Landkreis Verden
Der Landrat
Stabstelle Planung
Lindhooper Straße 67 | 27283 Verden (Aller)
Volker Lück
Telefon: 04231-15-335
E-Mail: volker-lueck@landkreis-verden.de
Karin Vesper
Telefon: 04231-15-205
E-Mail: Karin-Vesper@landkreis-verden.de
Bearbeitung
protze + theiling GbR
Am Hulsberg 23 | 28205 Bremen
Telefon: 0421-178647-70
E-Mail: post@pt-planung.de
Web: pt-planung.de
in Arbeitsgemeinschaft mit
akp_ Stadtplanung + Regionalentwicklung
Brandt Höger Kunze PG
Friedrich-Ebert-Straße 153 | 34119 Kassel
Telefon: 0561-70048-68
E-Mail: post@akp-planung.de
Web: akp-planung.de
Dipl.-Ing. Uwe Höger | akp_
Dipl.-Ing. Tim König | akp_
M.A. Lisa Morgenschweis | p+t
Dipl.-Ing. Christoph Theiling | p+t
22.02.2018Inhalt
1 Einleitung ....................................................................................................................... 1
Aufgabe und Ziel des Wohnraumkonzepts .............................................................. 1
Aufbau..................................................................................................................... 2
Regionale Einordnung, Gemeindestruktur ............................................................... 3
2 Demografieprofil ............................................................................................................. 6
2.1. Bevölkerungsentwicklung ........................................................................................ 6
2.2. Wanderungsbewegungen........................................................................................ 8
2.3. Bevölkerungsprognose............................................................................................ 9
2.4. Prognose der Altersstruktur ....................................................................................12
2.5. Prognose der Haushaltszahlen ..............................................................................12
3 Wohnungsmarktentwicklung ..........................................................................................14
3.1. Wohnungs- und Gebäudebestand ..........................................................................14
3.2. Haushalte und Wohnungsgrößen ...........................................................................17
3.3. Bautätigkeit ............................................................................................................18
3.4. Angebotslage auf dem Eigentumsmarkt .................................................................19
3.5. Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt ...........................................................21
3.7. Flächenpotenziale und Infrastruktur .......................................................................22
4 Wohnraumversorgung für einkommensschwache Haushalte ........................................26
4.1. Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein ...............................26
4.2. Empfänger*innen von Leistungen nach SGB II und SGB XII ..................................26
4.3. Wohngeldempfänger*innen ....................................................................................27
4.4. Empfänger*innen von Leistungen nach dem AsylbLG und Geflüchtete ..................28
4.5. Quote der einkommensschwachen Haushalte........................................................28
4.6. Menschen mit Behinderungen ................................................................................28
4.7. Bestand an belegungsgebundenem Wohnraum .....................................................29
4.8. Wohnraum für geflüchtete Menschen .....................................................................31
4.9. Wohnraum zu angemessenen Kosten für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II .......
und SGB XII ...........................................................................................................31
5 Wohnungsbedarfsprognose ..........................................................................................31
5.1. Methodik der Bedarfsprognose ..............................................................................31
5.2. Quantitative Bedarfe: Übersicht ..............................................................................35
5.3. Quantitative Bedarfe: Wohnraum für geflüchtete und asylsuchende Menschen .....36
5.4. Qualitative Bedarfe: Wohnungsgrößen und Preissegmente ...................................38
5.5. Qualitative Bedarfe: Altenwohnen, barrierefreier Wohnraum ..................................41
6 Fazit und Handlungsempfehlungen ...............................................................................42
7 Abkürzungsverzeichnis..................................................................................................46
8 Literatur und Quellen .....................................................................................................47Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln Seite 1
1 EINLEITUNG
Aufgabe und Ziel des Wohnraumkonzepts
Seit dem Tiefpunkt in den Jahren 2008 und 2009 sind steigende Neubauzahlen von Woh-
nungen in Niedersachsen zu verzeichnen. Der Neubau von preiswerten, geförderten Woh-
nungen steigt jedoch nicht im selben Maße, wie der Neubau auf dem freien Wohnungsmarkt.
Im Vergleich zum Jahr 2008 sind bezogen auf das gesamte Bauvolumen die neuen, geför-
derten und zweckgebundenen Wohnungen anteilig zurückgegangen. Auch der sogenannte
Sickereffekt, womit das Freimachen einer preiswerten Bestandswohnung nach einem Umzug
in eine neu errichtete, höherpreisige Wohnung gemeint ist, kommt nachweislich der Versor-
gung einkommensschwacher Haushalte mit preisgünstigem Wohnraum nicht zugute. Zudem
ist seit 2009 eine steigende Zahl der aus Kriegs- und Krisengebieten Flüchtenden zu ver-
zeichnen, deren Zahl 2015 einen Höhepunkt erreicht hatte und von denen ein größerer Teil
in Deutschland bleiben wird und günstigen Wohnraum benötigt.
Der nach wie vor aktuelle Bedarf an günstigem Wohnraum, verbunden mit dem Herausfallen
etlicher belegungsgebundener Wohnungen aus der Bindungsfrist, hat zu einer Neuorientie-
rung und Verstärkung der Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Niedersachsen geführt.
In Niedersachsen ist die Vergabe von Fördermitteln für den sozialen Wohnungsbau (die so-
genannte Objektförderung) an ein schlüssiges Wohnraumversorgungskonzept gebunden:
„Für alle Fördermaßnahmen muss ein kommunales Wohnraumversorgungskonzept vorge-
legt werden. Es sollte Aussagen zur Bestandsaufnahme und Bedarfsprognose für den örtli-
chen Wohnungsmarkt – darunter zur sozialen Wohnraumversorgung und zum Neubaubedarf
– treffen und Zielsetzungen, Handlungsempfehlungen und Maßnahmen für die örtliche
Wohnraumversorgung enthalten.“ (NBank, Internetseite, 26.10.2015)
Der Einsatz der Fördermittel ist an bestimmte Bedingungen gekoppelt. Die geförderten Woh-
nungen dürfen nur an Haushalte vermietet werden, deren Gesamteinkommen bestimmte
Einkommensgrenzen nicht übersteigen. Die Zweckbestimmung der Wohnungen ist auf eine
Dauer von 20 Jahren festgesetzt. Wird der im Jahr 2017 eingeführte Tilgungsnachlass in An-
spruch genommen, erhöht sich der Zeitraum der Zweckbestimmung auf 30 Jahre. Sie be-
ginnt, wenn die Wohnung bezugsfertig ist. Seit dem Herbst 2015 ist die mögliche Nutzung
des Wohnraums für Geflüchtete neu. Nach Bezugsfertigkeit der Wohnung ist eine zeitlich fle-
xible Vornutzung als Wohnraum für Flüchtlinge für eine Dauer bis zu 10 Jahren möglich.
(NBank, Produktinformation, Stand 02.05.2017)
Die vereinbarte Miete ist ab Bezugsfertigkeit für die Dauer von drei Jahren festgeschrieben
(Nettokaltmiete). Für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG (untere Einkommensgrenze) sind
dies 5,60 €, für Berechtigte nach § 5 Abs. 2 DVO-NWoFG (erhöhte Einkommensgrenze)
7,00 € je qm Wohnfläche und Monat (NBank, Produktinformation, Stand 02.05.2017).
Das hier vorliegende Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Verden bildet einer-
seits – auf der formalen Ebene – die Voraussetzung für eine mögliche Förderung des sozia-
len Mietwohnungsbaus durch das Land Niedersachsen. Andererseits soll das Konzept aber
auch – im politischen Bereich – eine mögliche abgestimmte, nachhaltige VorgehensweiseSeite 2 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln
bei der Errichtung von bezahlbaren Mietwohnungen unterstützen. Ziel des Wohnraumversor-
gungskonzeptes ist demnach, eine quantitative und qualitative Einschätzung zum Bedarf an
kostengünstigem Mietwohnraum aus vorhandenen Bestandsdaten und Prognosen zu erar-
beiten und dafür geeignete Handlungsempfehlungen zur Umsetzung zu entwickeln.
Grundlagen für das Wohnraumversorgungskonzept sind u.a. die Einwohnerstatistik der Ge-
meinde, welche teilweise aufgeschlüsselt nach Ortsteilen und Altersstruktur vorliegen, wei-
terhin die Zahlen zum Wohnraumbestand, der Bautätigkeit der letzten Jahre wie auch der
zweckgebundenen Wohnungen. Mit Hilfe der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose, er-
gänzt durch das Demografie- und Sozialprofil, sowie durch Gespräche mit Akteuren im Woh-
nungsmarkt wurde der voraussichtliche Bedarf an günstigem Wohnraum in den Kommunen
des Landkreises Verden ermittelt.
Die Städte Achim und Verden verfügen jeweils bereits über ein Wohnraumversorgungskon-
zept. Für den gesamten Landkreis Verden wird hiermit ein Wohnraumversorgungskonzept
vorgelegt, welches die bereits bestehenden Konzepte berücksichtigt und für die übrigen
6 Kommunen – Dörverden, Kirchlinteln, Langwedel, Ottersberg, Oyten und Thedinghausen
(SG) – jeweils kommunale Konzepte als Teilberichte enthält.
Auf Ebene des Kommunalverbunds Bremen/Niedersachsen e.V., dem im Landkreis Achim,
Ottersberg, Oyten, Thedinghausen und die Stadt Verden angehören, wird derzeit eine regio-
nale Wohnungsmarktbeobachtung und –strategie erarbeitet, welche als Zwischenbericht
2018 vorliegen wird.
Aufbau
Das Wohnraumversorgungskonzept (Teilbericht für die Gemeinde Kirchlinteln) beginnt in Ka-
pitel 1.3 mit einer regionalen Einordnung und einer Übersicht über die Gemeinde.
Im Demografieprofil (Kapitel 2) wird die Einwohner- und Haushaltsentwicklung in Kirchlinteln
betrachtet. Dazu dient die Darstellung der vorhandenen Bevölkerungsprognosen ebenso wie
die Darstellung der Alterung der verschiedenen Altersklassen bis zum Jahr 2020 und 2025
(sowie tendenziell 2030).
Dem gegenüber gestellt werden im Kapitel 3 der Wohnungsbestand und die Angebotsent-
wicklung auf dem Wohnungsmarkt. Dafür werden der Wohnungsbestand und die Bautätig-
keit (Baugenehmigungen und -fertigstellungen) differenziert nach Haustypen und nach Nut-
zung der Wohneinheiten ermittelt und dargestellt. Eine Analyse von Haushaltsgrößen und
Wohnungsgrößen auf Basis der Zensusdaten gibt Hinweise darauf, welche Wohnungsgrö-
ßen besonders stark nachgefragt werden. Für den Wohnungsbestand und die Bautätigkeit ist
auch das Preisniveau im Eigentumsmarkt wie das Mietniveau relevant. Beides wird u.a. auf
Basis der Daten der Grundstücksmarktberichte betrachtet.
Im Kapitel 4 wird die derzeitige Wohnraumversorgung von einkommensschwachen Haushal-
ten in Kirchlinteln dargestellt. Für den Bedarf werden die Leistungsempfänger*innen nach
SGB und AsylbLG sowie die Empfänger*innen von Wohngeld berücksichtigt. Ergänzt wird
der Bedarf noch durch Menschen mit einem niedrigen Einkommen, die ebenso auf eine kos-
tengünstige Wohnung angewiesen sind.
Das Angebot an kostengünstigen Mietwohnungen wird über die zweckgebundenen Wohnun-
gen und einem abzuschätzenden Anteil von Wohnungen mit einer günstigen Miete der aufWohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln Seite 3
dem Wohnungsmarkt verfügbaren Bestände ermittelt. Eine Stichprobe der Wohnungsange-
bote gibt Auskunft über die auf dem Markt angebotenen preiswerten Wohnungen. Dabei sind
dann auch Einschätzungen durch Wohnungsmarktakteure ergänzende Indizien.
Das Kapitel 5 beinhaltet die Wohnungsbedarfsprognose für die Gemeinde Kirchlinteln. Um
aus den beiden Parametern zu Bedarf und Angebot und die nach Größe sowie nach Eigen-
tum oder Miete differenzierte Menge an neuen Wohnungen ermitteln zu können, sind die
Faktoren der Entflechtung (prognostizierte Verringerung der Haushaltsgrößen, die zum
Mehrbedarf an Wohnungen führt) und der Ersatzbedarf (Neubau für abgerissene, nicht mehr
genutzte Wohnungen) darzustellen und dem Bedarf hinzuzurechnen. Für die Ermittlung einer
Größenordnung des Bedarfs und des hierfür angemessenen Angebots im Bereich der Miet-
wohnungen sind die allgemeinen Zahlen der demografischen Prognose und der sozialen
Kenndaten auf dieses Teilsegment des Wohnungsmarktes herunter zu brechen. Als Teil der
quantitativen Prognose ist die Betrachtung des Wohnraumbedarfs geflüchteter Menschen
nach wie vor von Bedeutung. Die quantitative Bedarfsprognose wird um die qualitative Be-
trachtung zu Wohnungsgrößen und Preissegmenten, Altenwohnen und barrierefreiem Wohn-
raum ergänzt.
Im Anschluss an die Bedarfsprognose werden im Kapitel 6 auf Basis der Analyse und Prog-
nose Handlungsempfehlungen gegeben.
Regionale Einordnung, Gemeindestruktur
Die Gemeinde Kirchlinteln bildet den östlichen Teil des Landkreises Verden und grenzt im
Westen an die Stadt Verden, im Süden an die Gemeinde Dörverden und im Osten an den
Landkreis Heidekreis und Landkreis Rotenburg. Mit etwa 10.000 Einwohner*innen ist Kirch-
linteln bevölkerungsmäßig eine der kleineren Gemeinden im Landkreis Verden. Flächenmä-
ßig ist sie jedoch die größte Gemeinde des Landkreises, was zusammengenommen zu einer
geringen Bevölkerungsdichte führt. Die Ortschaften liegen in der Lintelner Geest, südlich
reicht das Gemeindegebiet bis zur Aller. Zu der Gemeinde gehören 17 Ortschaften: Armsen,
Bendingbostel, Brunsbruck, Heins, Hohenaverbergen, Holtum (Geest), Kirchlinteln, Kreepen,
Kükenmoor, Luttum, Neddenaverbergen, Otersen, Schafwinkel, Sehlingen, Stemmen, Weitz-
mühlen und Wittlohe. Einige Ortschaften bestehen aus einzelnen Ortsteilen, ihre Größe
reicht von 92 Einwohner*innen bis über 2.500. Die Autobahn A27 läuft quer durch das Ge-
meindegebiet. Eine Zugstrecke existiert, die von Personen- und Güterzügen befahren wird,
der frühere Bahnhof wurde jedoch in den 1980er Jahren aufgegeben. Die Reaktivierung des
Personenbahnhaltepunktes in der Kernortschaft Kirchlintelns ist vorgesehen. Die Gemeinde
liegt in direkter Nähe zur Stadt Verden, einzelne Ortschaften – u.a. Kirchlinteln – gehen
räumlich fast in die Stadt Verden über.Seite 4 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln Tabelle 1: Bevölkerungszahl der Gemeinden, 2016 (Quelle: Gemeinde Kirchlinteln, Einwohnermeldeamt) Ortschaft Einwohner*innen Armsen 873 Bendingbostel 700 Brunsbruck 436 Heins 179 Hohenaverbergen 880 Holtum (Geest) 818 Kirchlinteln 2.530 Kreepen 195 Kükenmoor 205 Luttum 1.243 Neddenaverbergen 703 Otersen 518 Schafwinkel 392 Sehlingen 266 Stemmen 92 Weitzmühlen 418 Wittlohe 126 Infrastrukturell ist die Kernortschaft Kirchlinteln am besten ausgestattet, auch wenn hier keine Grundschule anzutreffen ist, dafür die einzige weiterführende Schule der Gemeinde, Kindergärten, Arztpraxen und Einkaufsmöglichkeiten. Weiter können die Ortschaften Ben- dingbostel und der städtebauliche Verpflechtungsbereich von Luttum und Hohenaverbergen mit verschiedenen Infrastruktureinrichtungen aufwarten. Otersen ist zwar vom ÖPNV her nicht gut angebunden, hat jedoch einen Kindergarten und Lebensmittelladen und eine sehr aktive Bewohnerschaft (die Ortschaft ist beim Wettbewerb „Unser Dorf hat Zukunft“ ein „Golddorf“ geworden). Busverbindungen führen nach Verden und teils nach Rotenburg (Wümme) und selten nach Walsrode. Ein Bürgerbussystem erschließt zusätzlich weitere Ort- schaften innerhalb des Gemeindegebietes. Durch die beabsichtigte Reaktivierung des Per- sonenbahnhaltepunkts in der Kernortschaft Kirchlinteln wird wahrscheinlich in Zukunft eine schnelle Verbindung nach Bremen und Soltau gegeben sein.
Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln Seite 5
Tabelle 2: vorhandene Infrastruktur in den Gemeinden (eigene Erhebung 20171 )
Vorhandene Infrastruktur Ortschaft
Kindergärten Kirchlinteln 2x, Luttum, Bendingbostel, Holtum (Geest),
Neddenaverbergen, Otersen
Grundschulen Bendingbostel, Luttum
Weiterführende Schulen Kirchlinteln
Bahnhöfe/Bahnhaltepunkte (evtl. Reaktivierung eines Bahnhaltepunktes)
SB-Märkte/Lebensmittelladen Kirchlinteln 2x, Hohenaverbergen, Neddenaverbergen,
Otersen, Bendingbostel
Abbildung 1: Übersichtsplan der Gemeinde Kirchlinteln und den Infrastruktureinrichtungen (Quelle: eigene Erhe-
bung 2017)
1Abfrage der Lebensmittelmärkte bei Rewe, Edeka, Lidl, Aldi, Kaufland, NP-Discount, Netto und
Landkreis Verden NavigatorSeite 6 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln
Von den in Kirchlinteln arbeitenden, sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wohnen etwa
38 % vor Ort. Die restlichen pendeln größtenteils aus den umgebenden Landkreisen ein,
47 % kommen aus dem Landkreis und nur etwa 11 % überqueren eine Bundeslandgrenze
um zur Arbeit zu gelangen und kommt demnach vermutlich aus Bremen oder Hamburg.
Deutlich mehr Einwohner*innen von Kirchlinteln pendeln jedoch zu ihrer Arbeitsstätte außer-
halb der Gemeinde. 63 % aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten überqueren die
Landkreisgrenze und arbeiten demnach in einem anderen Landkreis. 16 % pendeln über
eine Bundeslandgrenze, z.B. nach Bremen. Das Pendler*innensaldo ist demnach negativ,
d.h. es pendeln über 2.500 Beschäftigte weniger in die Gemeinde hinein als heraus.
Es wird deutlich, dass die Gemeinde Kirchlinteln stark in andere Landkreise wie Landkreis
Heidekreis und Landkreis Rotenburg orientiert ist. Als Wohnstandort sind die ruhige Lage der
Gemeinde und die gute Erreichbarkeit von Verden und Bremen von großer Bedeutung.
Tabelle 3: Pendler*innen- und Beschäftigtenstatistik (Quelle: LSN; Stichtag 30.06.2015)
Pendler*innensaldo
sozialversicherungspflichtig Pendler*innen-
je 1.000 Beschäf-
Beschäftigte am Arbeitsort saldo
tigte am Arbeitsort
Lk Verden 44.008 -7.134 -160
Kirchlinteln 1.475 -2.517 -1.706
2 DEMOGRAFIEPROFIL
2.1. Bevölkerungsentwicklung
Nach einem kontinuierlichen Wachstumsprozess in den neunziger Jahren hat sich die Bevöl-
kerungszahl der Gemeinde Kirchlinteln in den Jahren 2000 bis 2014 bei 10.500 bzw. seit
dem Zensus-Knick 2011 bei 10.000 Einwohner*innen eingependelt. Der Zensus 2011 bedeu-
tete wie in den meisten Gemeinden des Landkreises größere Einbußen2. Das Jahr 2015 hat
wie im gesamten Landkreis einen Anstieg der Bevölkerungszahlen zu verzeichnen, aller-
dings setzt der Anstieg in der Gemeinde mit 2015 spät ein, dafür fällt er mit einem Zuwachs
von 170 Einwohner*innen vergleichsweise stark aus.
Zum Stand 31.12.2015 lebten gemäß Landesstatistik 10.132 Menschen in Kirchlinteln, zum
Stand Oktober 2016 verzeichnet die Statistik mit 10.076 einen leichten Rückgang um 56 Per-
sonen3.
2 Ausnahmen sind im Landkreis Verden die Samtgemeinde Thedinghausen und der Flecken Otters-
berg, hier hat der Zensus 2011 zu keiner nennenswerten statistischen Korrektur der Einwohnerzahl
geführt.
3 Die Einwohner*innenzahlen zum Stichtag 31.12.2016 können nach Angaben des LSN voraussicht-
lich erst Anfang 2018 bereitgestellt werden.Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln Seite 7
11.000
10.500
10.000
9.500
9.000
8.500
8.000
1991
2001
1990
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung Gemeinde Kirchlinteln (Quellen: LSN; eigene Darstellung)
Betrachtet man die einzelnen Ortschaften der Gemeinde Kirchlinteln, dann fällt auf, dass die
größeren Ortschaften und insbesondere die Kernortschaft Kirchlinteln die meisten Zuwächse
zu verzeichnen haben, die meisten der größeren Ortschaften haben sich in den letzten 26
Jahren mehr als verdoppelt. Die kleinsten Ortschaften dagegen weisen nur ganz geringe Zu-
wächse auf.
3000
2500
2000
1500
1990
1000 2000
2016
500
0
Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung der Ortschaften der Gemeinde Kirchlinteln (1990/2000/2016) (Quelle:
LSN; eigene Darstellung)
Die ausländische Bevölkerung in Kirchlinteln ist in den zweitausender Jahren absolut zurück-
gegangen, bei gleichzeitigen Wachstum der Einwohner*innenzahl hat sich der Anteil der
Ausländer*innen an der Gesamtbevölkerung von 3,6 % im Jahr 1996 auf 2,2 % im Jahr 2011Seite 8 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln
reduziert4. Die Migrationsbewegungen der letzten Jahre haben wiederum zu einem deutli-
chen Anstieg der ausländischen Bevölkerung in der Gemeinde geführt. Nach Landesstatistik
(Stand 31.12.2015) betrug der Ausländer*innenanteil 4,1 %, was im kreisweiten Vergleich
gleichwohl ein unterdurchschnittlicher Wert ist (Quote Lk Verden 6,0 %).
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2000
2005
2010
2015
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2001
2002
2003
2004
2006
2007
2008
2009
2011
2012
2013
2014
Abbildung 4: Entwicklung der ausländischen Bevölkerung in der Gemeinde Kirchlinteln (Quelle: LSN)
2.2. Wanderungsbewegungen
Die Analyse der Bevölkerungssalden der letzten 10 Jahre zeigt für Kirchlinteln ein wechsel-
haftes Bild. Das natürliche Bevölkerungssaldo (Geburten minus Sterbefälle) war seit 2010
negativ, jedoch deutlich später als im Durchschnitt des Landkreises Verden, wo schon 2005
ein eindeutig negatives natürliches Bevölkerungssaldo festzustellen war.
Das Wanderungssaldo, d.h. die Summe aus Fort- und Zuzügen, bestimmt in Kirchlinteln wie
auch im Rest des Landkreises in stärkerem Maße die Änderung der Bevölkerungszahl. Es
schwankt stärker als die natürliche Bevölkerungsentwicklung und ist z.B. unter anderem von
klein- und großräumigen konjunkturellen Entwicklungen und politischen Entscheidungen ab-
hängig. In Kirchlinteln gab es Jahre mit einem positiven Wanderungs- und damit Bevölke-
rungssaldo (2005, 2010, 2012 und 2015), aber auch zwei deutliche Ausreißer ins Negative
im Jahr 2011 (verstärkt durch den Zensus-Knick) und 2014. Im Jahr 2015 weist die Ge-
meinde einen deutlichen Wanderungsüberschuss und dementsprechend auch eine wach-
sende Bevölkerungszahl auf. Im Jahr 2015 zogen 167 Personen mehr in die Gemeinde als
aus ihr heraus. Die Zahlen von 2016 zeigen jedoch, dass dieser Trend in Kirchlinteln nicht
angehalten hat (s. oben).
4Analog zur Gesamtbevölkerung hat der Zensus bei den Ausländerzahlen zu einer Reduzierung der
Personenzahl geführt.Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln Seite 9
200
150
100
50
Wanderungssaldo
0
natürliches
-50 Bevölkerungssaldo
-100
Bevölkerungssaldo
insgesamt
-150
-200
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 5: Bevölkerungssalden – Gemeinde Kirchlinteln (Quelle: LSN, eigene Darstellung)
Etwa 40 % der Zuzügler*innen im Jahr 2015 kamen aus anderen Kommunen des Landkrei-
ses Verden nach Kirchlinteln. 12 % bzw. 80 Personen zogen aus dem Ausland in die Samt-
gemeinde. Bei den Fortzügen bestanden ähnliche räumliche Bezüge. 46 % aller Menschen
sind von Kirchlinteln in andere Kommunen des Landkreises gezogen. Die Fortzüge in das
Ausland machten 7 % aus (48 Personen). Fortzüge bzw. Zuzüge in/aus anderen Bundeslän-
dern liegen bei 17/18 %.
2.3. Bevölkerungsprognose
Für die Gemeinde Kirchlinteln liegen verschiedene Bevölkerungsprognosen vor, deren Ver-
läufe ähnlich, jedoch von der Basis her versetzt sind. Im Jahr 2020 ermittelt die NBank eine
Bevölkerungszahl von 10.140, während die Bertelsmann-Prognose von 9.980 Personen aus-
geht. Im Jahr 2030 bewegt sich die Spanne der Prognosen zwischen 9.770 Einwohner*innen
(Bertelsmann) und 9.932 Personen (NBank). Diese Abweichung von etwa 1,6 % ist auf die
unterschiedlichen Berechnungsmethoden, Basisjahre und Vorannahmen über die künftige
Entwicklung der jeweiligen Prognose zurückzuführen.
Die aktuellen Zahlen von 2015 und 2016 aus der Landesstatistik scheinen derzeit eine Be-
völkerungsentwicklung nahezulegen, die innerhalb der Prognose-Spannen von NBank und
Bertelsmann liegt und bis 2030 gemäß der demografischen Entwicklung eine leichte
Schrumpfungstendenz bekommt. Die Spanne zwischen den Prognosen fällt in Kirchlinteln
jedoch deutlich geringer aus als in den anderen Gemeinden und ist für eine Prognose na-
hezu vernachlässigbar. Wie allerdings im vorangegangenen Kapitel erläutert, ist die Bevölke-
rungsentwicklung stark von den Wanderungstendenzen der Bevölkerung abhängig und diese
sind schwer statistisch zu prognostizieren.Seite 10 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln
10200
10100
10000
NBank (Basis 2015)
9900
Bertelsmann (Basis 2012)
9800
IST Bevölkerungsentwicklung
9700 (LSN)
9600
9500
2012
2030
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
Abbildung 6: Zusammenstellung der Bevölkerungsprognosen – Gemeinde Kirchlinteln (Quellen: LSN, Bertels-
mann-Stiftung, NBank)Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln Seite 11 Exkurs: Methodik der unterschiedlichen Bevölkerungsprognosen Die Bevölkerungsprognosen wenden unterschiedliche Methodiken an und arbeiten mit Grundannahmen, die gerade im Hinblick auf die Wanderungsbewegungen derzeit mit den realen Entwicklungen abgeglichen werden müssen. Die Bertelsmann-Stiftung (Wegweiser Kommune) führt mit Hilfe der Komponentenmethode eine qualitativ hochwertige Rechnung durch (Geburten, Sterbefälle, Zu- und Abwanderung, Mittelwerte 2009 bis 2012, Zuordnung der Gemeinde zu einem von 9 Clustertypen, jährliche Berechnung der Komponenten und Fortschreibung). Das Auslandswanderungssaldo beträgt rund 400.000 im Jahr 2013, rund 250.000 im Jahr 2017 und etwa 200.000 ab dem Jahr 2020. Für Niedersachsen berechnet die Bertelsmann-Prognose ein positives Wanderungs- saldo, welches im weiteren Prognoseverlauf zunimmt. Das angenommene Wanderungssaldo für den Landkreis Verden liegt über dem Landesdurchschnitt. Für Thedinghausen, Kirchlin- teln und zu Anfang der Prognose auch für Dörverden und Langwedel werden unterdurch- schnittliche oder zum Teil sogar negative Wanderungssalden angenommen. Die Bertels- mann-Prognose mit Basisjahr 2012 wurde zuletzt im März 2015 aktualisiert. Die Prognose der NBank beruht ebenfalls auf einer Komponentenmethodik, welche das CIMA-Institut für die NBank entwickelt hat. Hier ist einerseits ein kürzerer, teils gewichteter 3- Jahres-Zeitraum (Stützzeitraum) für die Schätzung der Sterbefälle und ein 5-jähriger Zeit- raum zur Bestimmung der Wanderungsraten zu Grunde gelegt. Andererseits sind Nieder- sachsen-spezifische Daten zur Demographie und insbesondere zur Erwerbstätigkeit und Wirtschaftsentwicklung berücksichtigt worden. Die Zu- und Fortzüge wurden über ge- schlechts- und altersspezifische Zu- und Fortzugsraten ermittelt, wobei davon ausgegangen wurde, dass die Zuwanderungen nach Niedersachsen zu Beginn des Prognosezeitraumes höher ausfallen werden als gegen Ende des Prognosezeitraums. Die NBank berechnet den Zuzug geflüchteter Menschen in einem eigenen Prognose-Modul, wobei Flüchtlinge ab der Registrierung in den Erstaufnahmeeinrichtungen als Teil der niedersächsischen Bevölkerung gelten. Auch für den Zuzug aus Kriegs- und Krisenländern wird eine rückläufige Entwicklung angenommen, obgleich über den gesamten Prognosezeitraum mit Zuzügen von Flüchtlingen gerechnet wird. Zugleich wurde eine relativ stabile Wanderung zwischen Niedersachsen und anderen EU-Ländern ermittelt, die ebenfalls in das Prognosemodell eingearbeitet worden ist. Eine Bewertung der Prognosen, an deren Sorgfältigkeit in allen Fällen kein Zweifel besteht, ist aufgrund ihrer Komplexität, der nicht immer direkt vergleichbaren Grundannahmen schwer möglich. Im Folgenden wird von der aktuellsten NBank-Prognose ausgegangen, wel- che auch eine Prognose der Altersstruktur und der Haushalte beinhaltet. Mit zu denken ist die im Prognosejahr 2030 um ca. 160 Einwohner*innen geringere Prognose von der Bertels- mann-Stiftung.
Seite 12 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln
2.4. Prognose der Altersstruktur
3.000
2.500
2.000
2016
2020
1.500
2025
1.000 2030
2035
500
0
Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe
0-17 Jahre 18-29 Jahre 30-44 Jahre 45-59 Jahre 60-74 Jahre 75 und älter
Abbildung 7: Prognose der Altersstruktur – Gemeinde Kirchlinteln (Quelle: NBank, eigene Darstellung)
Auch in Kirchlinteln wird der demografische Wandel in Zukunft zu einem erheblichen Wachs-
tum der Altersgruppen der über 59-Jährigen führen. Die Personenzahl in diesen beiden Al-
tersgruppen wird nach der Prognose der NBank bis zum Jahr 2030 einen Zuwachs um mehr
als ein Drittel haben (+1.000 Personen von 2016 bis 2030). Die Altersgruppe der 18- bis 29-
Jährigen wird bis 2020 etwas anwachsen, bis 2030 jedoch wieder Personen verlieren
(ca. -30 von 2016 bis 2030). Alle anderen Altersgruppen werden bis 2030 deutlich verlieren,
insbesondere die 45- bis 59-Jährigen (ca. -840 von 2016 bis 2030) werden zurückgehen.
Im Jahr 2030 werden nach der Prognose in Kirchlinteln etwa 1.600 (16 %) Kinder und Ju-
gendliche, knapp 4.560 (46 %) Erwachsene von 18 bis 59 Jahren, ungefähr 2.470 (25 %)
Personen von 60 bis 74 Jahre und ca. 1.280 (13 %) über 74-Jährige wohnen.
Im Vergleich zur Prognose für den gesamten Landkreis Verden wird in Kirchlinteln mit einer
stärkeren Zunahme der Altersgruppe ab 75 Jahren und einem deutlicheren Rückgang der
anderen Altersgruppen (Ausnahme: 18- bis 29-Jährigen) gerechnet.
2.5. Prognose der Haushaltszahlen
Ziel der Haushaltsprognose der NBank ist, den zukünftigen Wohnungsbedarf abzuschätzen.
Die NBank erwartet von 2016 bis 2020 einen Rückgang der Haushaltszahl um 68 in Kirchlin-
teln auf dann insgesamt 4.265 Haushalte. Im weiteren Prognoseverlauf von 2021 bis 2030
wird mit einem Rückgang um 235 gerechnet.Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln Seite 13
4.400
4.333
4.300 4.265
4.200 4.158
4.100
4.030
4.000
3.887
3.900
3.800
3.700
3.600
2016 2020 2025 2030 2035
Abbildung 8: Prognose der Gesamtzahl der Privathaushalte – Gemeinde Kirchlinteln (Quelle NBank, eigene Dar-
stellung)
Die Entwicklung der Anzahl der Haushalte ist unterschiedlich einzuschätzen, je nach Größe
des Haushalts. Während in Kirchlinteln sogar die Einpersonen-Haushalte leicht zurückgehen
(im gesamten Landkreis sind sie gleichbleibend), ist mit einer Steigerung der 2-Personen-
Haushalte bis zum Jahr 2025 zu rechnen. Für alle größeren Haushaltstypen werden Rück-
gänge prognostiziert.
1.800
1.600
1.400
1.200
2016
1.000 2020
800 2025
600 2030
400 2035
200
0
Einpersonen-HH 2-Personen-HH 3-Personen-HH 4-Personen-HH 5 und mehr
Personen-HH
Abbildung 9: Prognose der Privathaushalte – Gemeinde Kirchlinteln (Quelle NBank, eigene Darstellung)
Eine fortschreitende Haushaltsentflechtung, d.h. die Verkleinerung der einzelnen Haushalte
und die zunehmend geringere Personenanzahl pro Haushalt, ist also auch in Kirchlinteln zu
erwarten. Ursache dafür sind u.a. neue Lebensstile in der vor- und nachfamiliären Phase so-
wie die Alterung der geburtenstarken Jahrgänge und die damit einhergehende Verkleinerung
der Haushalte.Seite 14 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln
Im Jahr 2030 werden nach der Prognose in Kirchlinteln ungefähr 2.820 Ein- und 2-Personen-
Haushalte leben, dies entspricht einem Anteil von 70 %, derzeit liegt der Anteil der kleinen
Haushalte bei 66 %.
3 WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG
3.1. Wohnungs- und Gebäudebestand
Im Jahr 2015 gab es in Kirchlinteln ca. 2.552 (78 %) Einfamilienhäuser, 565 (17 %) Zweifa-
milienhäuser sowie 168 (5 %) Mehrfamilienhäuser (Quelle: LSN) 5. Der Anteil der Ein- und
Zweifamilienhäuser liegt in Kirchlinteln etwas über dem Durchschnitt des Landkreises Ver-
den. Der Anteil der Mehrfamilienhäuser ist in Kirchlinteln dagegen geringer im Vergleich zum
gesamten Landkreis. Die Gemeinde ist als eine der ländlich strukturierten Kommunen des
Landkreises mit einer verhältnismäßig geringen Bebauungsdichte zu charakterisieren.
Der Wohnungsbestand in Kirchlinteln beläuft sich auf etwa 4.370 Wohneinheiten, von denen
sich ca. 680 bzw. 15 % (landkreisweit beläuft sich die Quote auf 25 %) in Mehrfamilienhäu-
sern befinden.
133
677
WE in EFH
WE in ZFH
WE in MFH
2552
1130 WE in Nichtwohngebäuden
Abbildung 10: Wohnungsbestand nach Gebäudetyp (2015) – Gemeinde Kirchlinteln (Quelle: LSN, eigene Darstel-
lung)
5Einfamilienhäuser werden hier der Einfachheit halber der Kategorie „Gebäude mit einer Wohnung“
nach der Gebäude- und Wohnungszählung gleichgesetzt. Es können aber auch Geschäftsgebäude
mit einer Wohnung unter diese Kategorie fallen, es sei denn diese werden aufgrund überwiegender
gewerblicher Nutzung als Nichtwohngebäude gezählt. Bei Zweifamilienhäusern können auch Ge-
schäftshäuser oder Doppelhäuser als „Gebäude mit 2 Wohnungen“ erfasst sein.Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln Seite 15
Im Rahmen der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus 2011 wurde auch die Nutzung
der Wohnungen erfasst. 2011 wurden insgesamt 4.374 Wohnungen in Kirchlinteln nachge-
wiesen, Wohnheime nicht inbegriffen. Der Mietwohnungsanteil betrug ca. 29 %6.
Insgesamt gab es 1.239 Mietwohnungen, wobei hierin auch mietfrei überlassene Wohnun-
gen enthalten sind (Quelle: Zensus 2011). Von den Einfamilienhäusern in Kirchlinteln wurden
ca. 12 % vermietet, bei 87 % bzw. ca. 2.180 Einfamilienhäusern handelte es sich um Eigen-
heime (Quelle: Zensus 2011).
Die Leerstandsquote betrug zum Zeitpunkt der Gebäude- und Wohnungszählung im Jahr
2011 etwa 2,5 %, dies entspricht ca. 110 ungenutzten Wohnungen. Eine Fluktuationsreserve
(Leerstände durch Umzüge und Instandsetzungen) in der Größenordnung von rund 2,5 %
des Wohnungsbestandes wird als notwendig erachtet (Quelle: Kühne-Bühning et. al.: 2005).
Weiter wurden bei der Gebäude- und Wohnungszählung im Jahr 2011 insgesamt etwa 32
Ferien- und Freizeitwohnungen im Gemeindegebiet ermittelt. Auf dem Wohnungsmarkt spielt
dieses Wohnungssegment mit 0,7 % in Kirchlinteln keine nennenswerte Rolle. Ferienwoh-
nungen, die ständig gewerblich-hotelmäßig genutzt werden, sind jedoch bei der Gebäude-
und Wohnungszählung nicht miterfasst worden.
32 110
Insgesamt
1.239
Von Eigentümer/-in bewohnt
Zu Wohnzwecken vermietet
4.374
(auch mietfrei)
Ferien- und Freizeitwohnung
2.993
Leer stehend
Abbildung 11: Wohnungsbestand nach Nutzung (2011) (Quelle: Zensus/GWZ, eigene Darstellung)
Nach der Fortschreibung der Gebäude- und Wohnungszählung ist der Wohnungsbestand
von relativ großen Wohnungen mit 5 und mehr Zimmern7 geprägt (71 % aller Wohnungen),
worin sich u.a. der überdurchschnittlich hohe Anteil von Einfamilienhäusern ausdrückt. Kleine
Wohnungen mit ein bis drei Räumen nehmen in der Gemeinde knapp 12 % des Bestandes
ein, was einen unterdurchschnittlichen Wert im kreisweiten Vergleich darstellt.
6 Mietwohnungsanteil nach Zensusdaten 2011: Ferienwohnungen und leerstehende Wohnungen wer-
den hierbei bei der Gesamtzahl der Wohnungen nicht berücksichtigt.
7 Bei der Gebäude- und Wohnungszählung werden abgeschlossene Küchen als Zimmer mitgezählt.Seite 16 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln
Tabelle 4: Wohnungsbestand nach Anzahl der Räume – Gemeinde Kirchlinteln (Quelle: LSN – Fortschreibung
der Gebäude- und Wohnungszählung)
Wohnungen mit ... Räumen
Insgesamt 1 2 3 4 5 6 7++
2011 4.372 31 112 366 747 888 755 1.473
2012 4.390 31 112 366 750 889 761 1.481
2013 4.438 32 112 369 756 913 768 1.488
2014 4.455 33 113 369 757 917 775 1.491
2015 4.498 33 114 375 769 928 782 1.497
Aus der Analyse des Alters des Wohnungsbestands lassen sich in begrenztem Maße Hin-
weise über die Bauweise, den Zustand und die Barrierefreiheit der Wohnungen in Kirchlinteln
ableiten, sowie über anstehende Generationswechsel in den Bestandswohnungen.
Kirchlinteln verfügt über einen im Kreisvergleich überdurchschnittlichen Anteil von Wohnun-
gen in Altbauten aus der Zeit vor 1919 (16 %). Ein zweiter Schwerpunkt der Wohnungen liegt
in den Bauten der 1990er Jahre (17 %). Wohnungen und Häuser, die von den 80er Jahren
bis zur Jahrtausendwende gebaut wurden, haben in der Regel noch keinen Generations-
wechsel hinter sich, dies betrifft 28 % des Kirchlintelner Wohnungsbestands.
Das durchschnittliche Baualter der Wohnungen beträgt 51 Jahre, was etwas über dem Mittel-
wert des Landkreises Verden von 49 Jahren liegt (Quelle: NBank; Stand 2015).
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Abbildung 12: Baualter der Wohnungen (2015) – Gemeinde Kirchlinteln (Quelle: NBank, eigene Darstellung)Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln Seite 17
3.2. Haushalte und Wohnungsgrößen
Im Jahr 2015 standen den 1.313 Einpersonenhaushalten in Kirchlinteln 522 Wohnungen mit
einem bis drei Räumen8 gegenüber. Rund 800 Einpersonenhaushalte (74 % der Einperso-
nenhaushalte) wohnten zum Zeitpunkt des Zensus 2011 in Wohnungen mit vier oder mehr
Zimmern (vgl. Abbildung 16). Der Anteil der Einpersonenhaushalte in Wohnungen mit min-
destens vier Räumen liegt im ländlichen Kirchlinteln deutlich über dem Durchschnittswert in
Niedersachsen (54,5 %) und im gesamten Landkreis Verden (62 %). Bei den Zweipersonen-
haushalten in Wohnungen mit mindestens 5 Räumen liegt die Gemeinde mit 75 % ebenso
deutlich über dem Anteil im Land Niedersachsen (57 %) und im Landkreis Verden (65 %).
Für das Jahr 2020 prognostiziert die NBank einen steigenden Anteil von Ein- und
Zweipersonenhaushalte um insgesamt 10 Haushalte – wobei die Einpersonenhaushalte
sinken und die Zweipersonenhaushalte um knapp 50 Haushalte anwachsen – welche dann
68 % aller Haushalte in Kirchlinteln ausmachen werden. Zum Jahr 2015 hatten knapp 29 %
aller Wohneinheiten in Kirchlinteln max. 4 Zimmer, das liegt deutlich unter dem
landkreisweiten Durchschnitt von 39 %.
Die genannten Anteile von kleinen Haushalten in großen Wohnungen sind vor allem die
Folge des Verbleibs von kleinen Haushalten in für größere Familien ausgelegten Einfamilien-
häusern (Remanenzeffekt). Dies ist in Bezug auf den Wohnkomfort nicht negativ zu bewer-
ten. Jedoch besteht in Kirchlinteln eine deutliche Diskrepanz zwischen Haushaltsgrößen-
struktur und Wohnungsgrößenbestand, was auf einen Mangel an auf dem Markt verfügbaren
und attraktiven kleinen Wohnungen hindeutet. Hierdurch wird die Mobilität auf dem Woh-
nungsmarkt und die sinnvolle Wohnraumanpassung an die Haushaltsgröße stark verlang-
samt.
47 % der Ein-Personen-Haushalte und 25 % der 2-Personen-Haushalte sind Mieterhaus-
halte, landkreisweit eher unterdurchschnittliche Werte.
1 Person in 4+ Zimmern
Kirchlinteln
LK Verden
2 Personen in 5+ Zimmern
0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0%
Abbildung 13: Anteil der kleinen Haushalte, die in großen Wohnungen leben (Quelle: Zensus 2011, eigene Dar-
stellung)
8Küchen werden hierbei als Zimmer mitgezählt, wenn sie einen eigenen Raum in der Wohnung bil-
den.Seite 18 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln
3.3. Bautätigkeit
Die Analyse der Baugenehmigungen der letzten 10 Jahre zeigt eine relativ gleichbleibende,
wenn nicht sogar etwas zurückgehende Entwicklung bei den Genehmigungen für den Neu-
bau von Einfamilienhäusern bis 2016 Dagegen gibt es eine positive Entwicklung im Bereich
der Mehrfamilienhäusern und der Doppelhaushälften, welche als Mehrfamilienhäuser geplant
wurden (d.h. mit mehr als 2 Wohneinheiten). Mit dieser Bauweise lassen sich in einem ei-
gentlich für Einfamilien- und Doppelhäusern geplanten Gebiet mehr und kleinere Wohnun-
gen unterbringen, dieses Segment wird für (Klein-)Investoren offenbar immer spannender.
25
20
Einfamilienhaus freistehend
15
Doppelhaushälften /
Reihenhaus EFH
10 Mehrfamilienhaus freistehend
Doppelhaushälften /
5 Reihenhaus MFH
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Abbildung 14: Analyse der Baugenehmigungen und Bauanzeigen – Gemeinde Kirchlinteln (Quelle: LK Verden,
eigene Darstellung)
In der Landesstatistik der Baufertigstellungen zeigt sich für Kirchlinteln eine je nach Jahr sehr
unterschiedliche Bautätigkeit. 2015 wurden 21 Ein- und Zweifamilienhäuser und 3 Mehrfami-
lienhäuser fertiggestellt.
40
35
30
25
20 EFH/ZFH
MFH
15
10
5
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Abbildung 15: Entwicklung der Baufertigstellungen nach Anzahl der Wohnungen im Gebäude – Gemeinde Kirch-
linteln (Quelle: LSN, eigene Darstellung)Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln Seite 19
Die genauere Betrachtung der fertiggestellten Wohnungen der letzten zehn Jahre bietet ein
ähnliches, aber differenzierteres Bild. Am meisten wurden in der Gemeinde Kirchlinteln mit-
telgroße Wohnungen mit 4-6 Räumen gebaut, durchschnittlich 17 pro Jahr, mit zeitlichen Hö-
hepunkten 2005, 2013 und 2015. Darauf folgen mit durchschnittlich 8 Wohnungen pro Jahr
die großen Wohnungen mit mehr als 7 Räumen. Kleine Wohnungen mit 1-3 Räumen wurden
pro Jahr in Kirchlinteln 5 Einheiten hergestellt, mit seit 2011 wieder steigender Tendenz.
Durchschnittlich wurden in den letzten zehn Jahren etwa 30 Wohnungen jährlich gebaut.
40
35
30
25 Wohnungen mit ...
Räumen 1-3
20
Wohnungen mit ...
15 Räumen 4-6
10
Wohnungen mit ...
5 Räumen 7++
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
-5
Abbildung 16: Entwicklung der Baufertigstellungen von Wohneinheiten nach Anzahl der Räume – Gemeinde
Kirchlinteln (Quelle: LSN, eigene Darstellung)
3.4. Angebotslage auf dem Eigentumsmarkt
Der Wohneigentumsmarkt im Landkreis Verden ist nach den Krisenjahren 2007/2008 wieder
von einer wachsenden Dynamik gekennzeichnet. Zwischen 2007 und 2015 ist die Anzahl der
jährlichen Kaufverträge – Summe aller Teilmärkte - um knapp 40 % gestiegen, das dabei
umgesetzte Geld sogar um mehr als 90 %. Besonders stark ist der Handel mit Eigentums-
wohnungen gestiegen.
Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Landkreis stiegen um ca. 20 % im genannten Zeit-
raum. Im Vergleich des Preisniveaus der einzelnen Kommunen tut sich eine erhebliche
Spanne auf. Der Bodenrichtwert für Baugrundstücke beträgt im Landkreis Verden 108 €/qm
(2015, mittlerer Preis inkl. Erschließungskosten; Quelle: Grundstücksmarktbericht 2016). Die
Bodenrichtwerte in Kirchlinteln liegen mit 52 €/qm in 2015 (der Durchschnitt der letzten zehn
Jahre liegt bei 54 €/qm, der letzten fünf Jahre bei 61 €/qm) deutlich unter dem Durchschnitt,
jedoch schwanken die Werte mit jedem Jahr sehr deutlich. Die Schwankungen sind einer-
seits durch geringe Fallzahlen, andererseits aber auch durch eine unterschiedliche Vertei-
lung auf „teurere“ und „günstige“ Ortschaften begründet. Dies ist auch stark von der Verfüg-
barkeit der Bauflächen abhängig. In Oyten lagen die Preise mehr als doppelt so hoch, auch
in Langwedel und Ottersberg liegen sie nur knapp unter dem landkreisweiten Durchschnitt.
In Dörverden und Thedinghausen sind die Bodenrichtwerte auch sehr niedrig. Die Wohnbau-
landpreise in den Kommunen im direkteren Einzugsgebiet der Großstadt mit guter Anbin-
dung an Bremen liegen also deutlich höher.Seite 20 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln
140
120
100
80 LK Verden
Kirchlinteln
60
Linear (Kirchlinteln)
40
20
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 17: Entwicklung des Bodenpreises für individuelles Wohnbauland, mittlerer Preis für Baugrundstücke
inkl. Erschließungskosten €/qm (Quelle: Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses 2016)
Die Steigerung der Bodenpreise für Baugrundstücke ging mit einer deutlichen Steigerung der
Baukosten pro qm Wohnfläche einher.
100%
80% Baukosten pro qm Wohnfläche
im LK Verden
60%
Kaufpreise Baugrundstücke für
40% individuellen Wohnungsbau -
mittlerer Preis inkl.
Erschließungskosten pro qm im
20% LK Verden
Kaufpreise Baugrundstücke für
individuellen Wohnungsbau-
0% mittlerer Preis inkl.
Erschließungskosten pro qm in
Kirchlinteln
-20%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 18: Entwicklung der Baukosten und der Kaufpreise für Baugrundstücke seit 2006 (Quelle: Grund-
stücksmarktbericht des Gutachterausschusses; LSN)
Zum Preisniveau von bebauten Grundstücken liegen nur die kreisweiten Zahlen des Gut-
achterausschusses vor. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern lag der Preis imWohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln Seite 21 Jahr 2015 bei ca. 1.400 € pro qm Wohnfläche (+20 % seit 2007), bei Reihen- und Doppel- häusern wurden sogar 1.500 € pro qm erzielt (+31 % seit 2007) und für Mehrfamilienhäuser 825 € pro qm (+27 %). Besonders starke Preissteigerungen sind bei den Eigentumswohnun- gen im Neubau zu beobachten. In diesem Segment lag das Preisniveau bei etwa 2.250 € pro qm (+84 %). Die Wohnungsmarktexpert*innen schätzen den Eigentumsmarkt bei Bestandsimmobilien auch räumlich differenziert ein. Immobilen in den ländlichen Lagen mit schlechterer infra- struktureller Versorgung werden deutlich weniger nachgefragt und erzielen geringere Preise. Eigentumswohnungen sind sowohl als Anlageobjekte wie auch bei „Empty-Nest“-Haushalten (Haushalten nach der Familienphase) als Alternative zum Eigenheim gefragt. 3.5. Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt Für freifinanzierte Wohnungen mit 80 qm, einem Baujahr von 1980 und dem für die Ge- meinde Kirchlinteln maßgeblichen durchschnittlichen Bodenrichtwert ermittelt der Grund- stückmarktbericht einen mittleren Preis aus Neuvermietungen und Bestandsmieten von 5,10 € pro qm (nettokalt). Für eine entsprechende Wohnung mit Baujahr 2010 wird ein Quad- ratmeterpreis von 5,70 € ermittelt. Für kleine Wohnungen von 30 bis 50 qm Wohnfläche sind die Quadratmetermieten zwischen 13 % und 26 % höher. Für Einfamilienhäuser (freistehend, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften) sind Aufschläge von 18 % ermittelt worden. Die Aus- wertung der Wohnungsmieten für den Grundstückmarktbericht umfasst sowohl Neu- als auch Bestandsmietverträge, allerdings keine Mietwohnungen in Altbauten. Für die Stadt Verden und die Umlandgemeinden Dörverden, Kirchlinteln und Langwedel liegt ein Mietspiegel vor, der zum 1.1.2016 für den Zeitraum von zwei Jahren in Kraft getreten ist, und der vom Mieterverein Verden und Umgebung e.V. sowie dem Verein der Haus- und Wohnungseigentümer Verden e.V. anerkannt wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung mit 80 qm, einem Baujahr von 1980, in mittlerer Wohnlage sowie normaler Aus- stattung ohne Vor- oder Nachteile beträgt 5,05 € bis 6,45 €. Für eine entsprechende Woh- nung mit Baujahr ab 2010 werden 7,50 € bis 9,50 € angesetzt. Für die Umlandgemeinden und Ortschaften mit weiten Entfernungen zu infrastrukturellen Einrichtungen sind prozentuale Abzüge von 5 bis 12 % vorgesehen. Bei vermieteten Häusern werden Aufschläge von 15 % (Doppelhaushälften, Reihenhäuser) bzw. 20 % (freistehende Einfamilienhäuser) vorgesehen. Eine im Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes erhobene Stichprobe der Angebots- mieten der Inserate zwischen Januar und Mai 20179 hat höhere durchschnittliche Angebots- mieten in Kirchlinteln erfasst als der Grundstücksmarktbericht, allerdings ähnliche Preise wie der Mietspiegel. Der Mietmedian liegt in Kirchlinteln bei ungefähr 5,80 €/qm. Es liegt ein rela- tiv breit gefächertes Angebot an Mietwohnungen mit einzelnen Angeboten auch unter 5,5 €/qm Nettokaltmiete in der Kommune vor, insgesamt liegt das Mietpreisniveau zusam- men mit Dörverden am unteren Ende der untersuchten Kommunen. Während der von den Verfasser*innen durchgeführten Stichprobe wurden insgesamt 255 Wohnungen mit auswertbaren Angaben zur Nettokaltmiete zur Vermietung angeboten. In al- len untersuchten Kommunen lagen die Angebotsmieten nur selten unter 4,50 €/qm (4 % der 9Stichprobe der öffentlich inserierten Wohnungen im Lk Verden von Juni bis Dezember 2017 bei in Portalen immonet, immowelt, immobilienscout24 und ebay-kleinanzeigen sowie im Weser Kurier und der Kreiszeitung
Seite 22 Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln
Angebote), es wurde insgesamt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 6,60 €/qm (Me-
dian) ermittelt. Die durchschnittliche Wohnfläche lag bei allen Angeboten knapp 90 qm, bei
den Angeboten in Kirchlinteln sogar bei 100 qm.
Tabelle 5: Stichprobe der öffentlich inserierten Wohnungen in Dörverden, Kirchlinteln, Langwedel, Ottersberg,
Oyten und Thedinghausen, SG von Juni bis Dezember 2017 bei den Portalen immonet, immowelt, immobilien-
scout24 und ebay-kleinanzeigen sowie im Weser Kurier und der Kreiszeitung
Mietmedian Höchstwert Anzahl Anzahl Angebote pro 1.000
€ / qm unteres Drittel Angebote Mietwohnungen
Kirchlinteln 5,76 5,24 22 17,8
Summe der 6,60 6,00 255 24,1
Kommunen
Von den in Kirchlinteln angebotenen Wohnungen in der Stichprobe hatten 41 % ein oder
zwei Zimmer, 27 % drei Zimmer, 18 % vier Zimmer und 14 % fünf oder mehr Zimmer.
Tabelle 6: Anteile der Wohnungsgrößen bei den Wohnungsangeboten der Stichprobe 2017 (Juni bis Dezember,
eigene Erhebung)
Anzahl 1 2 3 4 5 6+ insge-
Zimmer samt
Kirchlinteln Anzahl An- - 9 6 4 2 1 22
gebote
prozentual - 41% 27% 18% 9% 5% 100 %
Summe der Anzahl An- 9 65 106 56 17 2 255
Kommunen gebote
prozentual 4% 25 % 42 % 22 % 7% 1% 100 %
3.7. Flächenpotenziale und Infrastruktur
Die Flächenpotenziale für den Wohnungsbau in Kirchlinteln können unterschieden werden in
unbebaute Flächen innerhalb von Bebauungsplänen und Bebauungspläne im Verfahren, die
in Kürze Rechtskraft erhalten, und andererseits in Baulücken im Innenbereich.
Bei den vorhandenen Baulücken im Innenbereich und den Flächennutzungsplan-Reserven
ist die Flächenverfügbarkeit jedoch sehr unterschiedlich (siehe Tabelle 7). Einige wenige Ge-
meindegrundstücke sind in Otersen, Weitzmühlen und der Kernortschaft Kirchlinteln vorhan-
den. Die vorhandenen Flächen in den bestehenden Bebauungsplänen haben meist eine Be-
schränkung auf eine eingeschossige Bauweise oder maximal 2 Wohnungen.
Zusammengerechnet besteht langfristig ein Wohnbaupotenzial von mindestens 25 ha in der
Gemeinde Kirchlinteln, von denen die größten Flächen in der Kernortschaft Kirchlinteln lie-
gen. Kurz- bis mittelfristig sind etwa 3,5 ha Fläche für den Wohnungsbau verfügbar, von de-
nen allerdings nicht alle zentral gelegen sind.Wohnraumversorgungskonzept für den LK Verden – Teilbericht Kirchlinteln Seite 23
Tabelle 7: Flächenpotenziale Gemeinde Kirchlinteln – Stand: November 2017 (Quelle: Gemeinde Kirchlinteln, ei-
gene Darstellung)
Wohn-
Pkte Ortschaft bauland Bauflächenvermerke Informationen zur Fläche
(in ha)
1+3 Otersen 1,5 F-Plan Reserve (W und M) Kein Interesse der Eigentümer bekannt
Problem: Waldumwandlung erforderlich;
B-Plan in Aufstellung bzw. Abstand zum Wald; Nicht alle Eigentü-
2+5 Otersen 3,1
Vorgespräche mer haben Interesse an einer Hinterlie-
gerbebauung
Baulücke im Innenbereich; verfügbar;
4 Otersen 0,13 Baulücke nach § 34 BauGB
Gemeindegrundstück
6 freie Bauflächen mit unterschiedlicher
6 Otersen k.A. Baulücke nach § 34 BauGB
Größe
Otersen > 4,73
Kein Interesse der Eigentümer bekannt;
7 Wittlohe 1,4 F-Plan Reserve (W und M) Erschließung problematisch (Freie Stre-
cke der L 159)
Wittlohe 1,4
Bauen in zweiter Reihe Wohn-/ Dorfge-
8 Hohenaverbergen 0,34 B-Plan beschlossen
biet
Problem: Abstand zum Wald; geschützte
9 Hohenaverbergen 1,6 F-Plan Reserve (W und M) Dünen im Wald; Entfernung zu Infra-
struktureinrichtungen
Hohenaverbergen 1,94
10+ Keine Bereitschaft der Eigentümer; Prob-
11+ Luttum 5,2 F-Plan Reserve (W und M) lem: Abstand zum Wald; Immissionen
14 Landstraße
Innenbereich, vermutlich verfügbar, teil-
12 Luttum 0,18 Baulücke nach § 34 BauGB
weise bebaut
Problem: Immissionen Landesstraße u.
B-Plan in Aufstellung bzw. benachbarter Landwirtschaft, Abstand
13 Luttum 0,78
Vorgespräche zum Wald; Erste Gespräche mit Eigentü-
mern
Luttum 6,16
Kein Interesse der Eigentümer bekannt;
15+
Armsen 5,5 F-Plan Reserve (W und M) Einige Eigentümer weisen ablehnende
16
Haltung auf
Armsen 5,5
17+ Freie Flächen z.Zt. Landwirtschaftliche
Weitzmühlen k.A. Baulücke nach § 34 BauGB
19 Nutzung
Freie Flächen z.Zt. Landwirtschaftliche
18 Weitzmühlen k.A. F-Plan Reserve (W und M)
Nutzung
20+ Nicht interessierte/ ablehnende Eigentü-
Weitzmühlen 8 F-Plan Reserve (W und M)
21 mer
22 Weitzmühlen k.A. B-Plan Reserve Freie Bauflächen: vier
B-Plan in Aufstellung bzw.
Festsetzungen: WA, I-geschossige Bau-
23 Weitzmühlen 0,24 Vorgespräche; Änderung B-
weise, Gemeindegrundstück
Plan Nr. 38 läuft
Weitzmühlen > 8,24
24 Kirchlinteln Süd k.A. Baulücke nach § 34 BauGB
Festsetzungen: WA, I-geschossige Bau-
25 Kirchlinteln Süd 0,95 B-Plan Reserve (Nr. 18) weise, GRZ 0.3, GFZ 0.3; Flächen nicht
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