Monitoring Indirekte Immobilienanlagen Schweiz 2021
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Monitoring
Indirekte Immobilienanlagen
Schweiz 2021
Marketingmaterial
Inhaltsverzeichnis
Vorwort 3
1. Kennzahlen Analyse Rentabilität 4
1.1 Sharpe-Ratio 4
1.2 Performance 5
1.3 Anlagerendite 6
1.4 Eigenkapitalrendite (ROE) 7
1.5 Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 8
1.6 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 8
1.7 Ausschüttungsrendite 9
1.8 Ausschüttungsquote (Payout Ratio) 9
2. Kennzahlen Finanzierung 10
2.1 Fremdfinanzierungsquote 10
2.2 Fremdkapitalquote 11
2.3 Fremdfinanzierungskosten 11
3. Kennzahlen Finanzmärkte 12
3.1 Agio/Disagio 12
3.2 Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 13
3.3 Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) 13
3.4 Börsenkapitalisierung 14
3.5 Marktgängigkeit 14
4. Kennzahlen Portfolio 15
4.1 Verkehrswerte der Liegenschaften 15
4.2 Nutzungsmix 16
4.3 Bewirtschaftungskosten in % der Gesamterträge 16
4.4 Mietausfallrate 17
4.5 Nettorendite der fertigen Bauten 18
4.6 Mietausfallrate/Nettorendite der fertigen Bauten 18
4.7 Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV/MV) 19
Zusatzinformationen / Quellenangabe 21
Ihre Ansprechpartner 23
2 Schroder ImmoPLUS MonitoringVorwort
Als im Januar 2020 die ersten Meldungen durchgeführt. Davon entfiel der Hauptan-
über eine neue Lungenerkrankung in teil von rund CHF 3.3 Milliarden auf das
China bekannt wurden, da ahnte noch nicht kotierte Segment und CHF 1.6 Milli-
kaum jemand, dass sich daraus eine arden auf die kotierten Fonds sowie nur
weltweite Pandemie entwickeln würde. rund CHF 100 Millionen auf die kotierten
Kurze Zeit später war dann COVID-19 auch AGs. Damit sind die Immobilienwerte aller
in Europa angekommen und ab Mitte 39 kotierten Fonds von CHF 50 Milliarden
März befand sich die Schweiz im ersten auf über CHF 60 Milliarden seit dem letzten
Lockdown. Die Finanzmärkte korrigierten Monitoring vor 2 Jahren angestiegen.
deutlich. Von diesen Turbulenzen wurden Weitere Produkte stehen kurz vor dem
auch die Schweizer kotierten Immobilien- Börsengang wie zum Beispiel die Wohn-
anlagen nicht verschont. Ab Mitte April immobilienfonds der grossen Schweizer
setzte sich dann aber eine in der Deutlich- Versicherer. Nach dem erfolgreichen Bör-
keit nicht erwartete Erholung der globalen sengang von Swiss Life Fonds im letzten
Finanzmärkte ein, welche bis heute anhält. Jahr werden zuerst die Zürich Versiche-
In diesem Umfeld haben sich auch die rung und später dann auch die Basler und
Schweizer Immobilienanlagen von den Helvetia Versicherungen mit ihren Fonds
Verlusten wieder mehrheitlich erholt. folgen. Die Werte der AGs sind von CHF 30
Vor allem Wohnimmobilien erwiesen sich Milliarden auf aktuell CHF 35.5 Milliarden
einmal mehr als Fels in der Brandung. angestiegen. Das gesamte Segment der
Hingegen war beim Geschäftsimmo- Schweizer kotierten Immobilienanlagen
biliensegment die Kurserholung verhalte- ist damit in den vergangenen 2 Jahren
ner. Auch aktuell, im zweiten Lockdown, deutlich um CHF 14.1 Milliarden von
zeigt sich das Wohnsegment deutlich CHF 81.7 Milliarden auf CHF 95.8 Milliarden
robuster als das der kommerziellen gestiegen.
Immobilien.
Die Konkurrenz wird damit weiter zu-
So wiesen 2020 die auf Wohnen fokus- nehmen, was zwangsläufig auch zu einer
sierten Fonds eine Gesamtrendite von Konsolidierung bei den Fonds führen wird.
11.6 Prozent aus, verglichen mit 1.2 Pro- Kritische Grösse wird ein wichtiger Faktor.
zent bei den Geschäftsimmobilienfonds. Jüngstes Beispiel dafür ist die Fusion der
Mit durchschnittlichen Agios von beiden Realstone Fonds «Swiss Property»
35 Prozent sind die Wohnimmobilienfonds und «Development», welche im November
im Vergleich zu den Geschäftsimmo- erfolgreich abgeschlossen wurde.
bilienfonds mit 20 Prozent teuer geworden.
Die Performance der Immobilien-AGs war Auch 2021 werden Immobilien weiterhin
mit 4.1 Prozent ebenfalls deutlich tiefer als gefragte Anlageklasse bestehen
als jene der Wohnimmobilienfonds. Die bleiben. Es wird dabei aber zunehmend
durchschnittliche Prämie der AGs betrug herausfordernd werden, attraktive Immo-
25 Prozent per Ende 2020. bilien zu erwerben, welche die Rendite-
kriterien erfüllen. So liegen mittlerweile die
Seit dem letzten Monitoring vor zwei Renditen für Prime Wohn- und Büroimmo-
Jahren sind neun neue Anlagevehikel bilien in Zürich bei unter 2 Prozent. Damit
hinzugekommen. So wurden im vorliegen- werden die Investitionen in ausländische
den Monitoring erstmals die beiden AGs Immobilien weiter an Attraktivität gewin-
PLAZZA AG und Novavest Real Estate AG nen, nicht nur aus Renditeüberlegungen
aufgeführt. Diese beiden AGs fokussieren aber vor allem auch aus Gründen der
mehrheitlich auf das Wohnsegment. Die Diversifikation.
BFW Liegenschaften AG hat hingegen
anfangs Oktober die Börse verlassen. Bei Ein zentrales Thema bleibt die Nachhal-
den Fonds sind sieben neue Anlagevehikel tigkeit. Neben der finanziellen Rendite
erstmals ins Monitoring aufgenommen werden ESG-Faktoren wie Umwelt, Soziales
worden. Damit hat sich die Zahl der Immo- und Corporate Governance immer wich-
bilien-AGs auf 12 und die der Immobilien- tiger. Dieser Megatrend wurde durch die
fonds auf 39 erhöht. Pandemie noch weiter verstärkt. Entspre-
chend möchten Investoren vermehrt über
Neben der Lancierung von neuen Produk- die Strategien und die Massnahmen in
ten waren auch die Aktivitäten bei den Bezug auf ESG informiert werden. Auch
bestehenden Produkten überdurchschnitt- Benchmarks zur Messung von nachhalti-
lich hoch. Über das ganze Jahr wurden gen Investments werden immer wichtiger,
rund CHF 5 Milliarden Kapitalerhöhungen so dass Anbieter mit schlechtem Rating
bei den indirekten Immobilienanlagen zukünftig abgestraft werden könnten.
Schroder ImmoPLUS Monitoring 31. Kennzahlen Analyse
Rentabilität
Die meist beachtete Grösse zur Analyse der verschiedenen Anlagevehikel ist die
Gesamtrendite (Kursentwicklung und Ausschüttung). Neben der Börsenperformance
sollten aber auch andere wichtige Kennzahlen, wie zum Beispiel die Anlagerenditen
oder die Eigenkapitalrendite zur Analyse der Rentabilität berücksichtigt werden.
Im Monitoring handelt es sich jeweils um einen längeren Zeithorizont zu analysieren.
eine stichtagsbezogene Betrachtung. Kurzfristig können Kapitalerhöhungen
Um die verschiedenen Anlagevehikel oder grössere Investitionen während eines
untereinander vergleichen zu können, Geschäftsjahres die einzelnen Kennzahlen
empfiehlt es sich, die Kennzahlen über beeinflussen.
Berechnungsperiode 5 Jahre
Total
Tiefst Höchst Annual-
Kurs per Return Sharpe-
1.1 Sharpe-Ratio Name
31.12.20
letzte
12 Monate
letzte
12 Monate
1 Jahr
(31.12.20)
isierte
Rendite
Volatilität
Ratio
Immobilienfonds
UBS Foncipars 136.80 97.20 136.80 21.88% 12.75% 9.84% 1.37
Die Sharpe-Ratio gibt das Verhältnis der Solvalor 61 342.00 250.50 347.50 18.38% 10.16% 8.75% 1.24
erzielten Rendite zum eingegangenen
Patrimonium 192.50 146.40 192.50 14.42% 10.18% 8.90% 1.23
Risiko wieder. Dabei wird die erzielte UBS SIMA 140.10 110.43 140.35 13.30% 9.22% 8.29% 1.20
Rendite um den Zinssatz risikofreier CS Siat 231.20 173.65 231.20 17.30% 8.48% 8.12% 1.14
Anlagen vermindert (vorliegend LIBOR Edmond de Rothschild* 159.10 119.13 159.10 10.71% 10.01% 9.65% 1.11
CHF 3 Monate) und zum eingegan- Swisscanto Ifca 171.00 130.60 176.00 21.07% 9.01% 9.14% 1.07
genen Risiko (Volatilität) in Relation La Foncière 141.60 103.10 141.60 12.88% 9.94% 10.58% 1.01
gesetzt. Je besser das Anlagevehikel im CS Green Property 169.00 132.30 176.40 12.93% 9.79% 10.73% 0.98
Beobachtungszeitraum (5 Jahre) bezüg- FIR 229.00 178.60 229.00 10.40% 8.38% 9.45% 0.96
lich Verhältnis Risiko-Ertrag abgeschnit- SF Sustainable Prop. Fund 156.00 116.27 156.00 10.25% 8.05% 9.43% 0.93
ten hat, umso grösser ist die Kennzahl. Immofonds 533.50 423.48 547.00 11.82% 7.39% 8.92% 0.91
Liegt die Sharpe-Ratio über eins, deutet UBS Anfos 89.80 67.00 91.25 22.51% 8.48% 10.24% 0.90
dies auf eine Überrendite hin. Bei CS LivingPlus 171.70 131.70 171.70 16.95% 8.30% 10.63% 0.85
einem Ergebnis zwischen null und eins Swissinvest 201.00 149.10 205.40 12.65% 7.08% 9.83% 0.79
ist eine Mehrrendite im Vergleich zur Bonhôte-Immobilier 155.10 117.29 155.20 10.39% 5.04% 9.07% 0.64
Verzinsung risikofreier Anlagen erzielt Polymen 158.00 131.60 166.70 7.52% 6.30% 11.75% 0.60
worden, die aber nicht dem eingegan- Schroder ImmoPLUS 171.00 138.00 188.50 2.43% 6.27% 12.25% 0.57
genen Risiko entspricht. Ist die Kenn- UBS Swissreal 75.50 66.55 87.00 -3.45% 5.44% 10.85% 0.57
ziffer negativ, so ist der Ertrag geringer Immo Helvetic 224.80 186.60 253.37 1.76% 4.67% 9.60% 0.56
als bei einer risikofreien Anlage. CS Interswiss 215.00 179.00 229.60 3.29% 4.84% 10.60% 0.53
Realstone Swiss Property 148.50 120.93 156.71 3.93% 5.44% 12.40% 0.50
UBS Direct Residential 19.30 13.60 19.30 14.89% 5.39% 12.43% 0.49
Berechnung Sharpe-Ratio:
Residentia 116.50 101.00 128.00 -5.07% 3.34% 8.60% 0.47
Procimmo 1 157.00 137.00 182.60 -5.76% 5.10% 12.86% 0.45
Überschussrendite Portfolio
UBS Direct Urban 14.20 11.10 14.44 22.84% 4.27% 12.58% 0.40
Standardabweichung Portfolio
CS 1a Immo PK 1’355.00 1’260.00 1’485.00 0.76% 1.67% 7.97% 0.30
Swisscanto Commercial 118.00 104.13 134.48 4.59% 2.24% 13.40% 0.22
Für die Berechnung der Überschuss- CS Hospitality 73.20 68.90 113.30 -19.43% 0.66% 11.79% 0.12
rendite der Sharpe-Ratio wurde die CS LogisticsPlus 150.00 108.00 154.00 20.30% n/a n/a n/a
annualisierte Rendite (basierend auf Dominicé Swiss Property Fund 117.40 103.70 125.90 -2.14% n/a n/a n/a
den monatlichen Schlusskursen der Good Buildings 129.00 115.00 129.00 10.50% n/a n/a n/a
letzten 5 Jahren) relativ zum risikolosen Helvetica Swiss Commercial Fund 109.00 105.00 129.80 -7.75% n/a n/a n/a
Zinssatz verwendet, gestützt auf den Realstone Development Fund 150.00 119.50 150.00 14.70% n/a n/a n/a
LIBOR CHF 3 Monate. Die Volatilität SF Retail Properties Fund 120.00 101.10 130.00 2.10% n/a n/a n/a
wurde ebenfalls auf der Basis der Streetbox 541.00 408.25 568.00 14.62% n/a n/a n/a
monatlichen Schlusskurse der letzten Suisse Romande Property Fund 115.50 90.00 120.00 3.58% n/a n/a n/a
5 Jahre berechnet. SF Commercial Properties Fund 91.70 91.70 105.10 -8.88% n/a n/a n/a
Swiss Life Swiss Properties 130.00 105.09 134.13 3.61% n/a n/a n/a
Für CS LogisticsPlus, Dominicé Swiss Durchschnitt 8.12% 6.82% 10.30% 0.76
Property Fund, Good Buildings, * SICAV-Fonds
Helvetica Swiss Commercial Fund,
Realstone Development Fund, SF Retail Immobilien-AG
Properties Fund, Streetbox, Suisse Warteck 2’380.00 1’900.00 2’380.00 19.52% 10.53% 7.61% 1.48
Romande Property Fund, SF Commer- Plazza 303.00 261.00 306.00 9.77% 10.76% 8.89% 1.29
Fundamenta Real Estate 18.20 14.75 18.20 22.32% 9.26% 8.17% 1.22
cial Properties Fund sowie Swiss Life
Novavest 44.00 41.81 47.49 5.28% 8.39% 8.30% 1.10
Swiss Properties sind noch keine
Allreal 203.50 161.80 222.00 9.75% 13.01% 12.61% 1.09
5-Jahres-Daten zur Berechnung der
Intershop 615.00 475.50 686.00 14.17% 13.82% 15.48% 0.94
Sharpe Ratio vorhanden.
Mobimo 286.00 234.50 319.00 2.91% 9.42% 12.94% 0.78
ZugEstates 2’030.00 1’795.00 2’410.00 -10.90% 8.73% 12.44% 0.76
PSP Swiss Property 118.30 101.00 153.70 -8.65% 9.89% 14.83% 0.72
SF Urban Properties 97.00 83.50 109.00 2.31% 7.10% 11.17% 0.70
Swiss Prime Site 86.90 74.75 123.70 -19.20% 6.62% 15.62% 0.47
HIAG Immobilien 109.50 73.80 117.00 1.39% 6.41% 16.52% 0.43
Durchschnitt 4.06% 9.50% 12.05% 0.92
4 Schroder ImmoPLUS Monitoring
Alle Immobilien-Anlagegefässe welche einen Geschäftsimmobilienanteil von über 60% aufweisen sind in den Grafiken
dunkel (blau/dunkelgrau) markiert. Wohnimmobilien-Anlagegefässe sind hell (türkis/hellgrau) markiert.1.2 Performance
Die Performance widerspiegelt die für 1 Jahr (Total Return)
einen Anteil, bzw. einer Aktie, während
einer bestimmten Periode erzielten 24%
Gesamtrendite. Diese wird in Prozent
des Börsen- bzw. Marktkurses zu Beginn 20%
der Berichtsperiode ausgewiesen. Die 16%
Gesamtrendite setzt sich dabei sowohl
12%
aus dem Ertrag (Ausschüttung) als auch
aus der Wertveränderung (Börsenkurs) 8%
zusammen, wobei Ausgabe- und Rück- 4%
nahmekommissionen bei der Berech-
nung unberücksichtigt bleiben. 0%
–4%
Im einem sehr anspruchsvollen Markt-
umfeld mit der weltweiten Pandemie –8%
haben sich die kotierten Schweizer Im- –12%
mobilienanlagen im 2020 ausgezeichnet
geschlagen. Die Performance war dabei –16%
vor allem vom Wohnsektor getrieben, –20%
welcher sich in Krisenzeiten einmal mehr
CS Interswiss
Schroder ImmoPLUS
SF Retail Properties Fund
Immo Helvetic
Fundamenta Real Estate
CS 1a Immo PK
Warteck
Intershop
Plazza
Allreal
Novavest
Mobimo
SF Urban Properties
HIAG Immobilien
PSP Swiss Property
Zug Estates
Swiss Prime Site
UBS Direct Urban
UBS Anfos
UBS Foncipars
CS LogisticsPlus
Swisscanto Ifca
Solvalor 61
CS Siat
CS LivingPlus
UBS Direct Residential
Realstone Development Fund
Streetbox
La Foncière
Bonhôte-Immobilier
SF Sustainable Prop. Fund
Polymen
Dominicé Swiss Property Fund
UBS Swissreal
Residentia
Procimmo 1
Helvetica Swiss Commercial Fund
SF Commercial Properties Fund
CS Hospitality
Patrimonium
UBS SIMA
CS Green Property
Swissinvest
Immofonds
Edmond de Rothschild
Good Buildings
FIR
Swisscanto Commercial
Realstone Swiss Property
Swiss Life Swiss Properties
Suisse Romande Property Fund
als Fels in der Brandung bewiesen hat.
So war die durchschnittliche Gesamtren-
dite bei den Wohnimmobilienfonds mit
11.6 Prozent hervorragend. Bei den Ge-
schäftsimmobilienfonds war die Gesamt-
rendite mit durchschnittlich 1.2 Prozent
deutlich tiefer. Alle 39 Immobilienfonds
wiesen per Ende 2020 eine durchschnitt-
liche Gesamtrendite von 8.1 Prozent aus.
Die Immobiliengesellschaften wiesen
über ein Jahr eine durchschnittliche
Performance von 4.1 Prozent aus. Auch
in diesem Segment haben die AGs mit
Fokus auf Wohnimmobilien deutlich
besser abgeschnitten.
5 Jahre (Total Return)
Aufgrund der starken Performance sind
die Wohnimmobilienfonds mittlerweile 13%
teuer geworden. So beträgt die Differenz 12%
der Agios zwischen den Wohn- und
11%
Geschäftsimmobilienfonds hohe 15 Pro-
zent per Ende 2020. Abgesehen von der 10%
Situation in der Gastronomie, Hotellerie 9%
und Modebranche gibt es aber auch bei
8%
den Geschäftsimmobilien positives zu
vermelden. So sind zum Beispiel Food- 7%
Retail oder «DIY» Märkte weiterhin sehr 6%
robust. Auch in den Innenstadtlagen in
Genf und Zürich sind die Leerstände bei 5%
den Büroflächen tendenziell rückläufig. 4%
Grosse Büroflächen an guten und zentra-
3%
len Lagen sind dabei weiterhin rar. Wenn
sich die Situation um COVID-19 mit den 2%
neuen Impfstoffen entspannt, wird es 1%
interessant zu beobachten sein, ob die
Geschäftsimmobilien wieder Terrain gut 0%
machen können. Falls zukünftig dann
UBS Foncipars
Solvalor 61
CS Siat
Patrimonium
Edmond de Rothschild
La Foncière
CS Green Property
UBS SIMA
Swisscanto Ifca
UBS Anfos
FIR
CS LivingPlus
SF Sustainable Prop. Fund
Immofonds
Swissinvest
Polymen
Schroder ImmoPLUS
Realstone Swiss Property
UBS Swissreal
UBS Direct Residential
Procimmo 1
Bonhôte-Immobilier
CS Interswiss
Immo Helvetic
UBS Direct Urban
Residentia
Helvetica Swiss Commercial Fund
Swisscanto Commercial
CS 1a Immo PK
Swiss Life Swiss Properties
CS Hospitality
CS LogisticsPlus
Realstone Development Fund
Dominicé Swiss Property Fund
Good Buildings
SF Commercial Properties Fund
SF Retail Properties Fund
Streetbox
Suisse Romande Property Fund
Intershop
Allreal
Plazza
Warteck
PSP Swiss Property
Mobimo
Fundamenta Real Estate
Zug Estates
Novavest
SF Urban Properties
Swiss Prime Site
HIAG Immobilien
auch wieder einmal die Inflation ein
Thema wird, wären Geschäfts- gegen-
über Wohnimmobilien im Vorteil, da die
Mieten üblicherweise an die Teuerung
gekoppelt sind.
Auch über eine längere Betrachtungs-
periode von 5 Jahren sind indirekte
Immobilienanlagen eine attraktive
Anlageklasse. So betrug bei den Im-
mobilienfonds die durchschnittliche
Gesamtrendite 6.7 Prozent und bei den
Immobiliengesellschaften 9.5 Prozent.
Sämtliche kotierten Immobilienanlagen
weisen über 5 Jahre eine positive
Gesamtrendite aus.
Schroder ImmoPLUS Monitoring 51.3 Anlagerendite
Die Anlagerendite gibt Auskunft über Aktuell
die Immobiliengesamtrendite der
Anlagengefässe unter der Annahme, 14%
dass alle Ertrags- und Kapitalgewinn-
ausschüttungen reinvestiert werden.
12%
Sie zeigt die Veränderung des Netto-
inventarwertes zwischen Anfang und
Ende der Berichtsperiode inklusive 10%
sämtlicher Ausschüttungen. In dieser
Kennzahl werden die jährlichen Bewer-
8%
tungen der Immobilienportfolios be-
rücksichtigt, d.h. neben den realisierten
Kapitalgewinnen und Kapitalverlusten 6%
sind auch die nicht realisierten Gewinne
und Verluste eingerechnet.
4%
Bei den Immobilienfonds sind die
durchschnittlichen Anlagerenditen 2%
mit aktuell 5.0 Prozent gegenüber dem
letzten Monitoring mit 5.5 Prozent um
0.5 Prozent zurückgegangen. Die Band- 0%
breite zwischen den Fonds ist jedoch
sehr gross – so weist einerseits der –2%
-10.7
Fonds «UBS Foncipars» eine Anlageren-
UBS Foncipars
CS Interswiss
Streetbox
La Foncière
UBS SIMA
Immofonds
Swisscanto Ifca
Swissinvest
Helvetica Swiss Commercial Fund
UBS Anfos
Procimmo 1
CS Siat
Bonhôte-Immobilier
Patrimonium
Good Buildings
UBS Swissreal
CS LivingPlus
Solvalor 61
Realstone Development Fund
CS 1a Immo PK
CS Green Property
SF Retail Properties Fund
Immo Helvetic
Schroder ImmoPLUS
Swiss Life Swiss Properties
UBS Direct Residential
Polymen
Realstone Swiss Property
CS LogisticsPlus
FIR
SF Sustainable Prop. Fund
Swisscanto Commercial
Edmond de Rothschild
SF Commercial Properties Fund
UBS Direct Urban
CS Hospitality
Swiss Prime Site
Allreal
PSP Swiss Property
Zug Estates
Warteck
Intershop
Plazza
Novavest
Mobimo
Fundamenta Real Estate
SF Urban Properties
HIAG Immobilien
Residentia
Suisse Romande Property Fund
Dominicé Swiss Prop. Fund
dite von 10.3 Prozent aus und anderer-
seits der Dominicé Swiss Property Fund
eine von minus 1.7 Prozent aus. Die
durchschnittliche Anlagerendite bei
den Geschäftsimmobilienfonds ist mit
5.1 Prozent etwas höher als die der
Wohnimmobilienfonds mit 5.0 Prozent.
Die Immobiliengesellschaften weisen
mit durchschnittlich 7.0 Prozent eine
leicht tiefere Anlagerendite aus gegen-
über dem letzten Monitoring mit
7.2 Prozent, was hauptsächlich auf
HIAG Immobilien zurückzuführen ist,
welche zum ersten Mal im Monitoring
aufgeführt wird und eine negative
Entwicklung
Anlagerendite von –10.7 Prozent
ausweist.
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG
6 Schroder ImmoPLUS Monitoring1.4 Eigenkapitalrendite (ROE)
Die Höhe der Fremdfinanzierungen Aktuell
(Leverage) beeinflusst unter anderem
die Rentabilität des Eigenkapitals. 12%
Solange das Zinsniveau und damit
die Fremdkapitalkosten tiefer sind als
10%
die Nettorenditen der Immobilien,
ergibt sich eine positive Wirkung auf
die Eigenkapitalrendite. Im aktuellen 8%
Umfeld sind die Zinsdifferenzen in der
Schweiz zurzeit besonders attraktiv.
Mit einer Erhöhung des Fremdkapital- 6%
anteils steigt jedoch auch das Risiko.
Vor allem bei höherem Fremdkapital- 4%
anteil fehlt je nach Marktsituation
die nötige Flexibilität, um schnell auf
Änderungen am Immobilienmarkt 2%
agieren zu können.
0%
In dieser Kennzahl werden neben
den realisierten Kapitalgewinnen und
–verlusten auch die nicht realisierten –2%
Gewinne und Verluste berücksichtigt.
–4%
Der Anteil der nicht realisierten Wert- -10.5
veränderungen im Verhältnis zum
UBS Foncipars
CS Interswiss
Streetbox
UBS SIMA
La Foncière
Immofonds
Swisscanto Ifca
Swissinvest
Helvetica Swiss Commercial Fund
UBS Anfos
Procimmo 1
CS 1a Immo PK
Patrimonium
CS Siat
Good Buildings
Solvalor 61
UBS Swissreal
Realstone Development Fund
CS LivingPlus
Bonhôte-Immobilier
CS Green Property
CS LogisticsPlus
SF Retail Properties Fund
Swiss Life Swiss Properties
UBS Direct Residential
Realstone Swiss Property
Swiss Prime Site
Intershop
PSP Swiss Property
Allreal
Immo Helvetic
Polymen
Edmond de Rothschild
Schroder ImmoPLUS
FIR
SF Sustainable Prop. Fund
Swisscanto Commercial
SF Commercial Properties Fund
UBS Direct Urban
CS Hospitality
Residentia
Suisse Romande Property Fund
Dominicé Swiss Prop. Fund
Warteck
Zug Estates
Mobimo
Plazza
Fundamenta Real Estate
SF Urban Properties
Novavest
HIAG Immobilien
Gesamterfolg ist daher genau zu
analysieren. Deutliche Aufwertungen
der Immobilienportfolios, ohne realen
Mehrwert, verringern die Rentabilität
und bergen zukünftiges Korrektur-
potential.
Gegenüber dem letzten Monitoring
vor 2 Jahren ist die durchschnittliche
Eigenkapitalrendite bei den Immo-
bilienfonds von 5.3 Prozent (Monitoring
2019) um 0.5 Prozent auf 4.8 Prozent
zurückgegangen. Dabei sind die durch-
schnittlichen Eigenkapitalrenditen
bei den Wohnimmobilienfonds mit
4.8 Prozent nahezu identisch mit deren
Entwicklung
der Geschäftsimmobilienfonds mit
4.9 Prozent. 9%
8%
Bei den Immobiliengesellschaften
beträgt die durchschnittliche Eigen- 7%
kapitalrendite 6.5 Prozent (Monitoring
2019: 6.7 Prozent). Die Gründe für die 6%
höhere Eigenkapitalrendite bei den
Aktiengesellschaften liegen zum 5%
Teil beim deutlichen höheren Fremd-
4%
kapitalanteil gegenüber den Fonds.
3%
2%
1%
0%
–1%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG Rendite 10yr Benchmark Eidgn.
Schroder ImmoPLUS Monitoring 71.5 Rendite des investierten Kapitals (ROIC)
7%
Die Rendite des investierten Kapitals
setzt den bereinigten Gesamterfolg 6%
(Gesamterfolg + Ausrichtung laufende
5%
Erträge bei Rücknahmen – Einkauf
in laufende Erträge bei Ausgabe von 4%
Anteilen) zuzüglich Zinsaufwand in 3%
Relation zum durchschnittlichen Ge-
samtfondsvermögen und gibt Auskunft 2%
über die Rendite des Gesamtfonds- 1%
vermögens. Die Gesamtkapitalrendite
der Immobilienfonds ist mit 3.7 Prozent 0%
ebenfalls um 0.5 Prozent tiefer gegen- –1%
über dem letzten Monitoring mit
–2%
4.2 Prozent.
–3%
Bei den Immobiliengesellschaften ist
–4%
die Rendite von 4.0 Prozent gegenüber
UBS Foncipars
La Foncière
CS Interswiss
Solvalor 61
UBS SIMA
Streetbox
Immofonds
Helvetica Swiss Commercial Fund
UBS Anfos
Swisscanto Ifca
CS 1a Immo PK
Procimmo 1
Patrimonium
Swissinvest
Good Buildings
CS LogisticsPlus
CS LivingPlus
CS Siat
Bonhôte-Immobilier
UBS Swissreal
Realstone Development Fund
CS Green Property
SF Retail Properties Fund
Polymen
Realstone Swiss Property
Swiss Life Swiss Properties
FIR
UBS Direct Residential
Schroder ImmoPLUS
Immo Helvetic
SF Sustainable Prop. Fund
Edmond de Rothschild
Swisscanto Commercial
SF Commercial Properties Fund
UBS Direct Urban
CS Hospitality
Residentia
Suisse Romande Property Fund
Dominicé Swiss Prop. Fund
PSP Swiss Property
Intershop
Allreal
Swiss Prime Site
Plazza
Warteck
Zug Estates
Mobimo
SF Urban Properties
Novavest
Fundamenta Real Estate
HIAG Immobilien
dem letzten Monitoring unverändert.
1.6 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Die EBIT-Marge setzt den Betriebs- 90%
gewinn vor Steuern und Zinsen (EBIT)
in Relation zu den Netto-Mietzins-
einnahmen. Diese Kennzahl gibt Aus- 80%
kunft über die Qualität des Portfolios,
die Effizienz der Verwaltung, und die 70%
Kostenstruktur des Anlagevehikels. Je
höher die Marge, desto mehr Erträge
verbleiben in der Gesellschaft bezie- 60%
hungsweise beim Investor.
In der EBIT-Marge werden Aufwen- 50%
dungen und Erträge infolge Desinvesti-
tionen und Neubewertungen nicht
40%
berücksichtigt. Allgemein kann fest-
gestellt werden, dass Portfolios
mit Geschäftsimmobilien eine höhere 30%
EBIT-Marge aufweisen, was aufgrund
CS Hospitality
CS LogisticsPlus
Schroder ImmoPLUS
CS Green Property
Good Buildings
CS LivingPlus
CS Interswiss
Immo Helvetic
Immofonds
CS 1a Immo PK
Streetbox
Swisscanto Commercial
UBS Swissreal
Swissinvest
UBS SIMA
CS Siat
Edmond de Rothschild
SF Retail Properties Fund
UBS Anfos
UBS Direct Residential
Solvalor 61
Helvetica Swiss Commercial Fund
UBS Direct Urban
UBS Foncipars
Swiss Life Swiss Properties
Plazza
PSP Swiss Property
Intershop
Swiss Prime Site
Novavest
Allreal
Warteck
Zug Estates
Patrimonium
Swisscanto Ifca
Realstone Swiss Property
Procimmo 1
Realstone Development Fund
SF Commercial Properties Fund
Polymen
Bonhôte-Immobilier
Dominicé Swiss Prop. Fund
SF Sustainable Prop. Fund
Residentia
FIR
La Foncière
Suisse Romande Property Fund
Mobimo
Fundamenta Real Estate
SF Urban Properties
HIAG Immobilien
der tieferen Unterhaltskosten gegen-
über Wohnimmobilien wenig über-
rascht. So sind die durchschnittlichen
EBIT-Margen bei den Geschäftsimmo-
bilienfonds mit 73 Prozent im Vergleich
zu den Wohnimmobilienfonds mit
65 Prozent deutlich höher. Der Durch-
schnitt bei den Immobilienfonds be-
trägt 68 Prozent.
Die durchschnittlichen EBIT-Margen bei
den Immobiliengesellschaften betragen
aktuell 78 Prozent. Bei diesen sind
jedoch auch Fremdaktivitäten ent-
halten, wie zum Beispiel bei der Allreal
die Generalunternehmung oder bei
der SPS die Bewirtschaftung WINCASA.
Daher ist ein Vergleich der EBIT-Mar-
gen zwischen den Immobilienfonds
und den Immobiliengesellschaften nur
beschränkt möglich.
8 Schroder ImmoPLUS Monitoring1.7 Ausschüttungsrendite
Diese Kennzahl gibt den Anteil bzw. 5,0%
den zuletzt ausgeschütteten Brutto- 4,5%
betrag in Prozent des Börsenkurses pro
Aktie wieder. Die Aktiengesellschaften 4,0%
weisen mit durchschnittlich 3.0 Prozent 3,5%
(Monitoring 2019: 3.6 Prozent) nur
3,0%
noch eine leicht höhere Ausschüttungs-
rendite als die Immobilienfonds mit 2,5%
2.6 Prozent aus (Monitoring 2019:
2,0%
2.8 Prozent).
1,5%
Die Geschäftsimmobilienfonds haben 1,0%
mit 3.5 Prozent eine deutlich höhere
Ausschüttungsrendite gegenüber den 0,5%
Wohnimmobilienfonds mit 2.1 Pro- 0,0%
zent und den Aktiengesellschaften mit
CS Hospitality
UBS Foncipars
FIR
Solvalor 61
Suisse Romande Property Fund
SF Urban Properties
Swiss Prime Site
Intershop
Novavest
Mobimo
Allreal
PSP Swiss Property
Warteck
Fundamenta Real Estate
Zug Estates
Plazza
HIAG Immobilien
SF Commercial Properties Fund
Helvetica Swiss Commercial Fund
CS 1a Immo PK
SF Retail Properties Fund
CS Interswiss
UBS Swissreal
Procimmo 1
Swisscanto Commercial
Immo Helvetic
Streetbox
Schroder ImmoPLUS
CS LogisticsPlus
Realstone Development Fund
Realstone Swiss Property
Swissinvest
CS Siat
CS LivingPlus
Bonhôte-Immobilier
UBS Anfos
Swiss Life Swiss Properties
Polymen
SF Sustainable Prop. Fund
Edmond de Rothschild
CS Green Property
UBS Direct Residential
Swisscanto Ifca
Patrimonium
Immofonds
Good Buildings
Dominicé Swiss Prop. Fund
La Foncière
UBS Direct Urban
UBS SIMA
Residentia
durchschnittlich 3.0 Prozent
In Zukunft wird es interessant zu
beobachten, ob die zum Teil hohen
Ausschüttungsrenditen nachhaltig sind
und sich auf dem Niveau etablieren
bzw. halten können. Dies vor allem
vor dem Hintergrund, dass wenn die
Aufwertungsgewinne in den nächsten
Jahren tiefer ausfallen, es für Anlagege-
fässe mit hohen Ausschüttungsquoten
anspruchsvoller werden wird.
1.8 Ausschüttungsquote (Payout Ratio)
Die Aussage «Je höher die Ausschüt- Kennzahl weniger aussagekräftig. Promotion von Eigentumswohnungen
tung desto besser die Anlage» scheint Insbesondere bei den Immobilien- ist ein Vergleich mit den Immobilien-
auf den ersten Blick plausibel, denn gesellschaften mit Fremdaktivitäten fonds problematisch, da sich diese
Investoren suchen nach ertragsstarken wie Bewirtschaftung, Entwicklung oder Aktivitäten einen Einfluss auf die
Alternativen. Die entscheidende Frage Kennzahl haben.
lautet jedoch: Wurde die Ausschüt-
tung operativ erwirtschaftet? Einzelne 153%
145%
Anlagevehikel haben in den letzten
Jahren mehr ausgeschüttet als operativ 140%
verdient wurde. Ein möglicher Grund
für dieses Vorgehen liegt darin, dass 120%
indirekte Immobilienanlagen einseitig
an der Ausschüttungsquote gemessen 100%
werden, weshalb versucht wird, diese
möglichst hoch zu halten. Dies geht 80%
jedoch oft auf Kosten des Unterhalts
der Liegenschaften, was langfristig die 60%
nachhaltige Ertragssituation gefährden
kann. 40%
Ob die Anlagen mit einer hohen
20%
Ausschüttungsquote auch in einem
anspruchsvolleren Marktumfeld, auf
0%
dem die Aufwertungsgewinne tiefer
ausfallen werden, das Dividenden-
CS LogisticsPlus
La Foncière*
CS 1a Immo PK
Procimmo 1
SF Sustainable Prop. Fund
Patrimonium
UBS SIMA
UBS Swissreal
Realstone Swiss Property
Good Buildings
Residentia
Polymen
SF Commercial Properties Fund
UBS Direct Urban
Bonhôte-Immobilier
CS LivingPlus
Edmond de Rothschild
CS Interswiss
FIR
Swiss Life Swiss Properties
Swissinvest
Dominicé Swiss Prop. Fund
UBS Anfos
CS Green Property
CS Siat
Immo Helvetic
Solvalor 61
Helvetica Swiss Commercial Fund
Schroder ImmoPLUS
Immofonds
Swisscanto Ifca
SF Retail Properties Fund
UBS Direct Residential
Swisscanto Commercial
CS Hospitality
UBS Foncipars
Suisse Romande Property Fund
Streetbox
Realstone Development Fund
Mobimo
Novavest
SF Urban Properties
Fundamenta Real Estate
Allreal
Intershop
Plazza
PSP Swiss Property
Warteck
Swiss Prime Site
Zug Estates
HIAG Immobilien
niveau halten können, wird interessant
zu beobachten. Auf die Empfehlungs-
liste gehören daher Anlagegefässe mit
attraktiven und nachhaltigen Ausschüt-
tungsquoten.
Bei dieser Kennzahl wird auf die Fach-
information des SFAMA «Kennzahlen
von Immobilienfonds» abgestützt. Laut
dieser Information werden realisierte
und nicht realisierte Kapitalgewinne/
* Aufgrund einer ordentlichen- und ausserordentlichen Ausschüttung.
und -verluste nicht berücksichtigt.
Bei Anlagen, die in einem Geschäfts-
jahr einen hohen Gewinnanteil durch
Aufwertungen (nicht realisiert) oder Schroder ImmoPLUS Monitoring 9
Verkäufe (realisiert) ausweisen, ist diese2. Kennzahlen Finanzierung
Die Finanzierungsstruktur, insbesondere die
Fremdkapitalquote, prägt in hohem Mass das Ertrags-
risiko-profil einer Vermögensanlage. Im aktuellen
Tiefzinsumfeld macht ein moderater Fremdkapitalanteil
durchaus Sinn, solange der Handlungsspielraum für ein
aktives Immobilienmanagement gewährleistet ist.
Für Immobiliengefässe mit Qualitätsimmobilien vehikel mit höherer Fremdfinanzierung genau zu
an guten Lagen können weiterhin Fremdfinan- analysieren, da deren zukünftigen Gewinne emp-
zierungen zu historisch tiefen Konditionen abge- findlich auf Zins- und Risikoprämienänderungen
schlossen werden. Der Zinsunterschied zwischen sowie Marktkorrekturen reagieren könnten. Bei
den Nettorenditen bei bestehenden Portfolien den Immobilienfonds gibt es eine regulatorische
und einer langfristigen Hypothekarfinanzierung Obergrenze der Fremdfinanzierung von einem
ist mit über 2 Prozent weiterhin sehr attraktiv. Drittel der Verkehrswerte.
Es empfiehlt sich allerdings trotzdem, Anlage-
2.1 Fremdfinanzierungsquote
Die Fremdfinanzierungsquote zeigt 60%
den Grad der Fremdfinanzierung der
Immobilie auf. 50%
Die gesetzliche Obergrenze für Immo-
bilienfonds liegt bei einem Drittel der 40%
Verkehrswerte. Die durchschnittliche
Hypothekarbelastung bei den Immo- 30%
bilienfonds liegt aktuell mit knapp
23 Prozent deutlich unter der gesetz-
20%
lichen Obergrenze. Es gibt jedoch
grosse Unterschiede zwischen den
einzelnen Immobilienfonds. 10%
Die Immobilienaktiengesellschaften 0%
kennen keine gesetzliche Obergrenze
bei der Fremdfinanzierung. Sie weisen
Streetbox
Suisse Romande Property Fund
Residentia
UBS Direct Urban
Dominicé Swiss Prop. Fund
Realstone Development Fund
Procimmo 1
Realstone Swiss Property
Immo Helvetic
Schroder ImmoPLUS
Swiss Life Swiss Properties
Swisscanto Commercial
Bonhôte-Immobilier
Polymen
Immofonds
CS Interswiss
Patrimonium
SF Commercial Properties Fund
Helvetica Swiss Commercial Fund
Swisscanto Ifca
UBS Swissreal
UBS SIMA
CS Hospitality
Swissinvest
UBS Direct Residential
UBS Foncipars
SF Sustainable Prop. Fund
La Foncière
Edmond de Rothschild
CS LivingPlus
Good Buildings
CS 1a Immo PK
Solvalor 61
UBS Anfos
CS Siat
SF Retail Properties Fund
CS LogisticsPlus
CS Green Property
FIR
Mobimo
Fundamenta Real Estate
Novavest
HIAG Immobilien
Allreal
Swiss Prime Site
Warteck
SF Urban Properties
Intershop
Zug Estates
PSP Swiss Property
im Vergleich zu den Immobilienfonds Plazza
mit durchschnittlich 43 Prozent einen
deutlich höheren Anteil an Fremdfinan-
zierungen aus.
Interessant ist die Entwicklung des An-
teils von kurzfristigen Verbindlichkeiten
unter einem Jahr, welcher bei einigen
Immobilienfonds mittlerweile einen
substantiellen Anteil der Fremdfinan-
zierung ausmacht.
Kurzfristige Laufzeit (1 Jahr)
10 Schroder ImmoPLUS Monitoringbiliengesellschaften 1.2 Prozent.
Immobilienfonds mit 27 Prozent.
das Risikoprofil einer Anlage und
lichen Fremdfinanzierungskosten
kapitals am Gesamtvermögen ist.
erzielbaren Nettorendite und den
Aufgrund des weiterhin historisch
Fremdkapitalquote ist bei den Im-
tiefen Zinsniveaus ist die Differenz
Immobilienfonds und Immobilien-
an, wie hoch der Anteil des Fremd-
Die Höhe der Fremdfinanzierungs-
betragen bei den Immobilienfonds
gesellschaften. Diese Kennzahl gibt
kurz- und langfristigen Verbindlich-
Analyse mit zu berücksichtigen. Die
die höhere Zinssensibilität ist in der
attraktiv. Gezielt eingesetzt, ermög-
Indikator für die Bilanz-Struktur der
Fremdkapitalquote steigt aber auch
tiefe 0.8 Prozent und bei den Immo-
machen: Je höher der Fremdkapital-
Mitberücksichtig werden neben den
keiten auch die Liquidationssteuern.
Generell lässt sich folgende Aussage
kosten hängt neben der Qualität der
beinahe doppelt so hoch wie bei den
Liegenschaften von der Struktur und
licht das Fremdkapital eine Erhöhung
zwischen der mit direkten Immobilien
der Gesamtrendite. Mit zunehmender
anteil und je länger die Laufzeiten des
mobiliengesellschaften mit 51 Prozent
finanzierungskosten. Die durchschnitt-
Fremdkapitals, desto höher die Fremd-
der Laufzeit der Fremdfinanzierung ab.
Die Fremdkapitalquote ist ein wichtiger
2.2 Fremdkapitalquote
Fremdkapitalkosten (Zinsdifferenz) sehr
–0.2%
0.0%
0.2%
0.4%
0.6%
0.8%
1.0%
1.2%
1.4%
1.6%
1.8%
2.0%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
55%
60%
65%
Polymen Suisse Romande Property Fund
Patrimonium Streetbox
2.3 Fremdfinanzierungskosten
Edmond de Rothschild Immofonds
Realstone Development Fund Schroder ImmoPLUS
Suisse Romande Property Fund CS Interswiss
La Foncière Immo Helvetic
Streetbox Helvetica Swiss Commercial Fund
Procimmo 1 UBS SIMA
Immofonds Residentia
Realstone Swiss Property UBS Direct Urban
Swisscanto Ifca Swissinvest
UBS SIMA Realstone Development Fund
Residentia Swisscanto Ifca
CS Interswiss Dominicé Swiss Prop. Fund
UBS Foncipars UBS Swissreal
CS Hospitality Swisscanto Commercial
Bonhôte-Immobilier Polymen
Schroder ImmoPLUS Swiss Life Swiss Properties
Dominicé Swiss Prop. Fund Procimmo 1
UBS Anfos Realstone Swiss Property
CS LivingPlus Bonhôte-Immobilier
CS LogisticsPlus SF Commercial Properties Fund
Good Buildings Patrimonium
Helvetica Swiss Commercial Fund UBS Foncipars
CS Green Property CS Siat
Immo Helvetic La Foncière
UBS Swissreal SF Sustainable Prop. Fund
Swissinvest UBS Anfos
FIR UBS Direct Residential
CS Siat CS Hospitality
Swiss Life Swiss Properties CS LivingPlus
CS 1a Immo PK CS 1a Immo PK
SF Retail Properties Fund Good Buildings
SF Sustainable Prop. Fund SF Retail Properties Fund
SF Commercial Properties Fund CS Green Property
Swisscanto Commercial FIR
Solvalor 61 Edmond de Rothschild
UBS Direct Residential CS LogisticsPlus
UBS Direct Urban Solvalor 61
Mobimo HIAG Immobilien
Intershop Mobimo
Warteck Novavest
SF Urban Properties Fundamenta Real Estate
Zug Estates Swiss Prime Site
Allreal Warteck
Schroder ImmoPLUS Monitoring
Swiss Prime Site Allreal
HIAG Immobilien Intershop
Fundamenta Real Estate SF Urban Properties
Novavest PSP Swiss Property
PSP Swiss Property Zug Estates
11
Plazza Plazza3. Kennzahlen Finanzmärkte
Neben den fundamentalen Finanzkennzahlen ist bei börsenkotierten
Vehikeln die Marktpreisbildung ein wichtiger Entscheidungsfaktor
für die Anleger. Das Verhältnis der Börsenkapitalisierung zum inneren
Wert (NAV) schwankt von Anlage zu Anlage sehr stark. Je nach
Anlagehorizont spielt zudem das durchschnittliche Handelsvolumen
eine wichtige Rolle.
3.1 Agio/Disagio
Die durchschnittlichen Agios aller Aktuell
39 Immobilienfonds betragen 30 Pro-
zent per 31. Dezember 2020. Dabei hat 80%
sie die Differenz zwischen den Wohn- 75%
und Geschäftsimmobilienfonds im 70%
aktuell anspruchsvollen Umfeld weiter 65%
vergrössert. So betragen die Agios
60%
bei den Wohnimmobilienfonds hohe
35 Prozent und liegen bei den Ge- 55%
schäftsimmobilienfonds deutlich tiefer 50%
bei rund 20 Prozent. Auf den aktuellen 45%
Kursniveaus scheinen die Geschäfts- 40%
immobilienfonds trotz der Krise attrak-
35%
tiv bewertet zu sein. Wenn sich in
den nächsten Monaten mit den Impf- 30%
stoffen die COVID-19 Situation deutlich 25%
verbessert, könnten sich die Aufpreise 20%
zwischen den Wohn- und Geschäfts- 15%
immobilienfonds wieder annähern.
10%
Die Bandbreite der Agios zwischen 5%
den verschiedenen Fonds ist jedoch 0%
erheblich. Auf der einen Seite weisen –5%
acht Immobilienfonds Agios zwischen –10%
rund 50 und 80 Prozent aus. Auf der
–15%
anderen Seite weisen vier Fonds
Disagios zwischen minus 0.8 Prozent –20%
Streetbox
Solvalor 61
La Foncière
CS LivingPlus
UBS Foncipars
FIR
Immofonds
Swisscanto Ifca
UBS Anfos
UBS SIMA
CS Green Property
CS Siat
CS LogisticsPlus
Schroder ImmoPLUS
Realstone Swiss Property
Polymen
CS Interswiss
SF Retail Properties Fund
Swiss Life Swiss Properties
Swisscanto Commercial
Good Buildings
Procimmo 1
Realstone Development Fund
CS 1a Immo PK
Helvetica Swiss Commercial Fund
Suisse Romande Property Fund
Residentia
Dominicé Swiss Prop. Fund
SF Commercial Properties Fund
CS Hospitality
Intershop
Warteck
Allreal
HIAG Immobilien
PSP Swiss Property
Mobimo
Fundamenta Real Estate
Zug Estates
Swiss Prime Site
Novavest
Plazza
SF Urban Properties
Patrimonium
Swissinvest
UBS Direct Residential
Edmond de Rothschild
SF Sustainable Prop. Fund
Bonhôte-Immobilier
Immo Helvetic
UBS Direct Urban
UBS Swissreal
und minus 16.2 Prozent auf.
Aktuell betragen die durchschnittlichen
Prämien bei den Immobiliengesell-
schaften rund 25 Prozent. Die Prämien-
unterschiede sind auch hier erheblich.
So weist Intershop mit 77 Prozent wei-
terhin die höchste Prämie aus, während
SF Urban Properties mit 1.4 Prozent die
tiefste Prämie ausweist.
Allgemein kann festgestellt werden,
dass Immobilienanlagen mit Investi- Entwicklung
tionen im Wohnsegment weiterhin die
höchsten Agios und Prämien erzielen. 36%
Ausnahmen von dieser Regel bilden 32%
dabei der Streetbox Immobilienfonds 28%
mit einem Agio von rund 79 Prozent 24%
und die Intershop AG mit einer Prämie 20%
von 77 Prozent.
16%
12%
Aufgrund der grossen Differenzen lohnt
sich eine detailliertere Analyse 8%
der Fonds und Gesellschaften. 4%
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
–4%
–8%
–12%
–16%
–20%
–24%
ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG
12 Schroder ImmoPLUS Monitoring29.2 aus.
Viele Investoren betrachten das
Immobilienanlage kann sich der
Die Immobilienfonds weisen mit
fonds weisen mit 27.0 gegenüber
und Risikoprofile zurückzuführen.
ten-/realisierten Kapitalgewinnen.
ein höheres Risiko oder ein tieferes
gesetzt. Als Cashflow gemäss Swiss
zum Cashflow pro Anteil in Relation
42.4 ein deutlich höheres P/CF Ratio
Bei der Evaluierung einer indirekten
mit 13.1 ein markant höheres Kurs-/
den Immobilienaktiengesellschaften
als die Immobiliengesellschaften mit
Heranziehen von Gewinnkennzahlen
Kennzahl setzt den Börsenkurs eines
Anlagen mit tieferem Kurs-/ Gewinn-
skeptisch und bevorzugen den Cash-
der Abschreibung auf Grundstücken,
der realisierten und nicht realisierten
Investor unter anderem auch auf das
um auf die unterschiedlichen Ertrags-
Gewinnverhältnis auf. Dies ist wieder-
Anteils zum bereinigten Gesamterfolg
pro Anteil in Relation. Die Immobilien-
flow als Bewertungsbasis. Zur Berech-
der Bildung von Rückstellungen sowie
Ertrags- und Wachstumspotential aus.
Kurs-/Gewinnverhältnis stützen. Diese
verhältnis weisen sich entweder durch
von Rückstellungen und nicht realisier-
Fund & Asset Management Association
nung wird der Börsenkurs eines Anteils
(SFAMA) gilt der Gesamterfolg inklusive
Kapitalverluste abzüglich der Auflösung
–20%
–15%
–10%
–5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
55%
60%
–10
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Suisse Romande Property Fund
Suisse Romande Property Fund
236
CS Hospitality
92.1
La Foncière
UBS Direct Urban
Solvalor 61
Residentia
101
Realstone Development Fund
FIR
Patrimonium
Edmond de Rothschild
FIR
SF Sustainable Prop. Fund
Edmond de Rothschild
UBS Direct Residential
Polymen
Solvalor 61
Swisscanto Ifca
CS Green Property
3.2 Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio)
Swiss Life Swiss Properties
CS LogisticsPlus
Bonhôte-Immobilier
CS LivingPlus
UBS Anfos
Swisscanto Commercial
3.3 Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio)
SF Sustainable Prop. Fund
SF Commercial Properties Fund
CS LivingPlus
Immo Helvetic
Residentia
Schroder ImmoPLUS
UBS SIMA
Polymen
CS Green Property
Realstone Swiss Property
UBS Foncipars
SF Retail Properties Fund
CS Siat
CS Siat
Streetbox
Swiss Life Swiss Properties
UBS Direct Residential
Bonhôte-Immobilier
UBS Direct Urban
UBS Anfos
Swissinvest
Swisscanto Ifca
CS LogisticsPlus
Patrimonium
Realstone Swiss Property
Streetbox
Dominicé Swiss Prop. Fund
UBS Swissreal
Immofonds
Swissinvest
Immo Helvetic
La Foncière
Good Buildings
Realstone Development Fund
CS 1a Immo PK
Immofonds
Procimmo 1
Good Buildings
UBS Swissreal
UBS SIMA
Schroder ImmoPLUS
CS 1a Immo PK
CS Interswiss
Procimmo 1
Swisscanto Commercial
UBS Foncipars
SF Retail Properties Fund
Helvetica Swiss Commercial Fund
Helvetica Swiss Commercial Fund
CS Interswiss
SF Commercial Properties Fund
Dominicé Swiss Prop. Fund
CS Hospitality
Fundamenta Real Estate
–57,3
SF Urban Properties
Mobimo
Plazza
SF Urban Properties
Mobimo
Intershop
Fundamenta Real Estate
Novavest
Allreal
Warteck
PSP Swiss Property
Plazza
Schroder ImmoPLUS Monitoring
Novavest
Allreal
Warteck
Zug Estates
Intershop
PSP Swiss Property
Zug Estates
–16.2
Swiss Prime Site
Swiss Prime Site
13
HIAG Immobilien
HIAG Immobilien3.4 Börsenkapitalisierung / 3.5 Marktgängigkeit
Die Marktgängigkeit bzw. Handelbar- Börsenkapitalisierung
keit einer Anlage korreliert stark mit
der Börsenkapitalisierung. Das heisst je in Mio. CHF
höher die Börsenkapitalisierung desto 10’000
höher die Marktgängigkeit. 9’500
9’000
Bei den Immobilienfonds sind in den
8’500
vergangenen 6 Monaten durchschnitt-
lich Anteile im Gegenwert von CHF 8’000
761‘000 pro Tag an der Börse gehan- 7’500
delt worden. Gegenüber dem letzten 7’000
Monitoring ist der Wert um CHF 23‘000 6’500
pro Tag nur leicht zurückgegangen.
6’000
Der SIMA Fond der UBS hat als grösster
Schweizer Immobilienfonds nach wie 5’500
vor die höchste Marktgängigkeit mit 5’000
durchschnittlich CHF 4.4 Millionen 4’500
Umsatz pro Börsentag. 4’000
3’500
Bei den Immobilienaktiengesellschaf-
ten weisen die beiden grössten Gesell- 3’000
schaften Swiss Prime Site mit durch- 2’500
schnittlich CHF 15.9 Millionen Umsatz 2’000
pro Börsentag und PSP Swiss Property 1’500
mit durchschnittlich CHF 15.3 Millionen
1’000
Umsatz pro Börsentag die höchste
Marktgängigkeit auf. Die beiden Gesell- 500
schaften Allreal und Mobimo folgen 0
mit rund CHF 4.5 Millionen respektive
CS LogisticsPlus
UBS Swissreal
Schroder ImmoPLUS
FIR
Solvalor 61
Edmond de Rothschild
UBS Direct Residential
Procimmo 1
CS Hospitality
UBS SIMA
CS Siat
CS Green Property
CS LivingPlus
UBS Anfos
Swisscanto Ifca
CS Interswiss
UBS Foncipars
La Foncière
Immofonds
Swiss Life Swiss Properties
SF Sustainable Prop. Fund
Swissinvest
Bonhôte-Immobilier
Immo Helvetic
Patrimonium
SF Retail Properties Fund
Realstone Swiss Property
Realstone Development Fund
Helvetica Swiss Commercial Fund
Swisscanto Commercial
UBS Direct Urban
Suisse Romande Property Fund
Dominicé Swiss Property Fund
Polymen
Good Buildings
Streetbox
SF Commercial Properties Fund
Residentia
CS 1a Immo PK
Swiss Prime Site
PSP Swiss Property
Allreal
Mobimo
Intershop
Zug Estates
HIAG Immobilien
Plazza
Warteck
Fundamenta Real Estate
SF Urban Properties
Novavest
CHF 2.6 Millionen pro Tag. Bei Intershop
werden pro Tag Anteile im Gegenwert
von CHF 0.9 Millionen gehandelt. Bei
den sieben kleineren Immobilien AGs
(HIAG Immobilien, Fundamenta Real
Estate, Zug Estates, Plazza, Novavest,
Warteck und SF Urban Properties) ist
die Handelbarkeit der Aktien zwischen
240’00 und 70’000 pro Tag deutlich
geringer.
Marktgängigkeit in Mio. CHF
(Ø Umsatz pro Börsentag über 6 Monate)
15.9 15.3
7
6
5
4
3
2
1
0
UBS SIMA
CS LivingPlus
CS Siat
UBS Anfos
CS Green Property
Edmond de Rothschild
Solvalor 61
UBS Swissreal
Swisscanto Ifca
Schroder ImmoPLUS
Immofonds
UBS Foncipars
Swiss Life Swiss Properties
CS Interswiss
CS LogisticsPlus
La Foncière
Realstone Swiss Property
SF Sustainable Prop. Fund
Bonhôte-Immobilier
Procimmo 1
UBS Direct Residential
Patrimonium
UBS Direct Urban
Realstone Development Fund
FIR
CS Hospitality
Immo Helvetic
Swissinvest
Helvetica Swiss Commercial Fund
Dominicé Swiss Property Fund
Good Buildings
Swisscanto Commercial
SF Retail Properties Fund
Residentia
Polymen
Suisse Romande Property Fund
Streetbox
SF Commercial Properties Fund
CS 1a Immo PK
Swiss Prime Site
PSP Swiss Property
Allreal
Mobimo
Intershop
HIAG Immobilien
Fundamenta Real Estate
Zug Estates
Plazza
Novavest
Warteck
SF Urban Properties
14 Schroder ImmoPLUS Monitoring4. Kennzahlen Portfolio
Diese immobilienspezifischen Kennzahlen
geben Hinweise auf die Qualität des Immobilien-
portfolios. Vor allem bei der Analyse über einen
längeren Zeithorizont können daraus interessante
Rückschlüsse gezogen werden.
4.1 Verkehrswerte der Liegenschaften
in Mrd. CHF
Die Immobilienwerte aller erfassten
Anlagevehikel sind gegenüber dem 12
letzten Monitoring um CHF 14.1 Milliar-
11
den von CHF 81.7 Milliarden auf CHF
95.8 Milliarden deutlich angestiegen. 10
Das Segment der Immobilienfonds 9
hat sich von rund CHF 50 Milliarden
8
auf CHF 60 Milliarden über die ver-
gangenen 24 Monaten deutlich erhöht. 7
Einerseits war dies auf das Wachstum
der Verkehrswerte bei den bestehen- 6
den Fonds von rund CHF 5.6 Milliarden 5
zurückzuführen und anderseits auf
die neu erfassten Immobilienfonds 4
CS LogisticsPLUS, Dominicé Swiss Pro-
3
perty Fund, Good Buildings, Helvetica
Swiss Commercial Fund, SF Commercial 2
Porperty Fund, Swiss Life Swiss Proper-
ties und Suisse Romande Property 1
Fund mit Verkehrswerten über rund
0
CHF 4.2 Milliarden.
UBS SIMA
CS 1a Immo PK
CS Siat
CS LivingPlus
UBS Anfos
CS Green Property
CS Interswiss
Schroder ImmoPLUS
UBS Swissreal
Realstone Development Fund
Immofonds
CS Hospitality
UBS Direct Residential
Helvetica Swiss Commercial Fund
CS LogisticsPlus
Swisscanto Ifca
UBS Foncipars
La Foncière
Edmond de Rothschild
Swiss Life Swiss Properties
FIR
Solvalor 61
Swiss Prime Site
PSP Swiss Property
Allreal
Immo Helvetic
Realstone Swiss Property
SF Sustainable Prop. Fund
Bonhôte-Immobilier
Swissinvest
Procimmo 1
Patrimonium
SF Retail Properties Fund
Swisscanto Commercial
UBS Direct Urban
Polymen
Suisse Romande Property Fund
Dominicé Swiss Prop. Fund
SF Commercial Properties Fund
Good Buildings
Residentia
Streetbox
Mobimo
HIAG Immobilien
Zug Estates
Intershop
Fundamenta Real Estate
Warteck
Plazza
SF Urban Properties
Novavest
Die Aktiengesellschaften sind im glei-
chen Zeitraum von rund CHF 30 Milliar-
den auf CHF 35.5 Milliarden gewachsen.
Den grössten Anteil davon machten
Swiss Prime Site mit CHF 969 Millionen
und PSP Swiss Property mit CHF 715
Millionen Wachstum aus. Die erstmalig
im Monitoring erfassten Aktiengesell-
schaften Novavest (CHF 630 Millionen),
PLAZZA (CHF 686 Millionen) haben
zusammen einen Verkehrswert von
rund CHF 1.3 Millionen. Entwicklung
Getrieben von der ungebrochen in Mrd. CHF
starken Nachfrage nach Immobilien 70
mangels Anlagealternativen und des
begrenzten Angebotes an attraktiven
60
Investitionsmöglichkeiten bewegen sich
die Preise auf historisch hohem Niveau.
So liegen mittlerweile die Renditen für 50
Prime Wohn- und Büroimmobilien in
Zürich bei unter 2 Prozent. Eine attrak-
tive Wiederanlage der zur Verfügung 40
stehenden Mittel wird damit immer
schwieriger. Die Käufer müssen in die- 30
sem Umfeld entweder bei den Renditen
oder aber bei der Standortqualität
Kompromisse eingehen. Aufgrund 20
des hohen Anlagedrucks wird sich die
Situation nicht so schnell ändern. 10
Wichtig im aktuellen Umfeld ist die
Qualität der Portfolios, denn attraktive 0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Wohn- und Geschäftsimmobilien an
guten Lagen bieten auch in Zukunft
stabile Ertragsaussichten. ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG
Schroder ImmoPLUS Monitoring 154.2 Nutzungsmix
Zwei Drittel der Immobilienfonds inves- 100
tieren mehrheitlich in Wohnliegenschaf-
ten; ein Drittel der Fonds – nämlich 90
der CS Green Property, CS Hospitality,
80
CS Interswiss, CS 1a Immo PK,
CS LogisticsPlus, Helvetica Swiss 70
Commercial Fund, Procimmo1,
Schroder ImmoPLUS, SF Commercial 60
Properties Fund, SF Retail Properties
Fund, Swisscanto Swiss Commercial, 50
UBS Swissreal und Streetbox – investie-
40
ren mehrheitlich, das heisst zu über
60 Prozent in Geschäftsimmobilien. 30
Die grossen Immobilienaktiengesell- 20
schaften sind dagegen mehrheitlich
auf Geschäftsimmobilien fokussiert. 10
Ausnahme bildet dabei die Fundamenta
0
Real Estate AG, welche zu 83 Prozent im
SF Sustainable Prop. Fund
Solvalor 61
Schroder ImmoPLUS
Swisscanto Ifca
Immofonds
FIR
UBS Direct Residential
Good Buildings
Patrimonium
UBS Anfos
UBS Foncipars
Swissinvest
CS LivingPlus
Bonhôte-Immobilier
La Foncière
CS Siat
Fundamenta Real Estate
Swiss Life Swiss Properties
Plazza
Residentia
Dominicé Swiss Prop. Fund
Immo Helvetic
Edmond de Rothschild
Polymen
UBS Direct Urban
Suisse Romande Property Fund
CS 1a Immo PK
CS Interswiss
CS Green Property
CS Hospitality
UBS Swissreal
SF Retail Properties Fund
Procimmo 1
CS LogisticsPlus
Swisscanto Commercial
SF Commercial Properties Fund
Streetbox
Helvetica Swiss Commercial Fund
Warteck
Mobimo
Novavest
Allreal
SF Urban Properties
HIAG Immobilien
Swiss Prime Site
Intershop
PSP Swiss Property
Zug Estates
UBS SIMA
Realstone Development Fund
Realstone Swiss Property
Wohnsegment investiert ist. PLAZZA AG
hat mit 68 Prozent den zweitgrössten
Wohnanteil gefolgt von Warteck mit
50 Prozent, Mobimo mit 41 Prozent und
Novavest mit 31 Prozent. Bei den übri-
gen Gesellschaften liegt der Wohnanteil
unter 30 Prozent.
Wohnen
Büro-/Geschäftsliegensch.
Gewerbliche Bauten
Gemischte Liegenschaften
Angef. Bauten/Bauland
4.3 Bewirtschaftungskosten in % der Gesamterträge
Geschäftsliegenschaften weisen im 45%
Vergleich zu Wohnimmobilien wichtige
Vorteile auf: So gehen der Grossteil der 40%
Unterhaltskosten zu Lasten der Mieter.
35%
Dasselbe galt bisher auch für den
Mieterausbau im Bürobereich. Auf-
30%
grund der erhöhten Konkurrenzsitua-
tion gehört jedoch die Vermietung von
25%
ausgebauten Räumlichkeiten immer
mehr zum Standard.
20%
Portfolios mit einem höheren Ge- 15%
schäftsimmobilienanteil weisen daher
einen geringeren Bewirtschaftungs- 10%
aufwand auf. Dagegen müssen
Immobilienfonds mit älteren Wohn- 5%
liegenschaften und entsprechend
hohen Aufwendungen einen grossen 0%
Anteil der Erträge in werterhaltende
Suisse Romande Property Fund
La Foncière
FIR
Solvalor 61
Immo Helvetic
Dominicé Swiss Prop. Fund
Residentia
Realstone Swiss Property
Helvetica Swiss Commercial Fund
*UBS Direct Residential
Realstone Development Fund
Edmond de Rothschild
Swissinvest
Bonhôte-Immobilier
Polymen
SF Sustainable Prop. Fund
SF Commercial Properties Fund
*UBS Foncipars
Patrimonium
Procimmo 1
CS Siat
CS 1a Immo PK
Swiss Life Swiss Properties
CS Interswiss
*UBS Anfos
Streetbox
*Swisscanto Ifca
*UBS Swissreal
CS LivingPlus
Good Buildings
Schroder ImmoPLUS
CS LogisticsPlus
Swisscanto Commercial
CS Green Property
*UBS SIMA
*Immofonds
SF Retail Properties Fund
*UBS Direct Urban
CS Hospitality
SF Urban Properties
HIAG Immobilien
Zug Estates
Novavest
Warteck
Swiss Prime Site
Mobimo
PSP Swiss Property
Allreal
Fundamenta Real Estate
Intershop
Plazza
statt wertsteigernde Massnahmen
investieren. Die Anlagevehikel, welche
über eine längere Periode höhere
Unterhaltskosten aufweisen, sollten
daher genauer analysiert werden.
Unterhalt/Reparaturen
Liegenschaftenaufwand
Verwaltungsaufwand * Verwaltungsaufwand wird aus
Total Bewirtschaftungskosten der reglementarischen Vergütung
16 Schroder ImmoPLUS Monitoring Durchschnitt an die Fondsleitung bezahlt.Sie können auch lesen
