Wohnungsmarktbericht 2021 - Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung Leverkusener Daten und Fakten - Stadt Leverkusen
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Leverkusener
Wohnungsmarktbericht 2021
Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung
>> Daten und Fakten
der Wohnungsmarktentwicklung 2020
Stadt Leverkusen
Vorwort
Mit dem vorliegenden Wohnungsmarkt- In dieser Ausga-
bericht 2021 dokumentiert die Stadt Le- be findet erstmalig
verkusen die aktuelle Situation und die auch eine Auswer-
Entwicklungen auf dem Leverkusener tung der Anzeigen
Wohnungsmarkt aus dem Jahr 2020. zu preisgebundenen
Wohnungen und zur
Im Jahr 2003 hat die Stadt Leverkusen Barrierefreiheit mit
das Instrument der kommunalen Woh- Informationen auf Stadtteilebene statt.
nungsmarktbeobachtung eingeführt, des-
sen wesentliche Ergebnisse seither jähr- Diese einzelnen Bausteine sollen gebün-
lich in einem Bericht dokumentiert wer- delt zur Markttransparenz beitragen und
den. die Agierenden am Wohnungsmarkt bei
ihren Entscheidungen unterstützen.
Das Ziel der Wohnungsmarktbeobach-
tung ist es, das aktuelle Geschehen auf An dieser Stelle möchte ich der Woh-
dem lokalen Wohnungsmarkt trans- nungsgesellschaft Leverkusen, dem Ge-
parent zu machen sowie Probleme und meinnützigen Bauverein Opladen, der
Handlungsfelder in den verschiedenen Wilhelm Sander-Stiftung, der Baugesell-
Marktsegmenten aufzuzeigen. Einige der schaft Filser sowie dem Wohnungsunter-
Entwicklungen sind dieses Jahr auch auf nehmen Vonovia herzlich dafür danken,
die Ereignisse der Covid-19-Pandemie dass sie es seit vielen Jahren durch ihr
zurückzuführen. Der Bericht dient den Sponsoring der Preisdaten möglich ma-
Entscheidungsträgern in Politik, Verwal- chen, den wichtigen Baustein der Ange-
tung und Wohnungswirtschaft als Infor- botspreise im Wohnungsmarktbericht
mationsgrundlage. zu erhalten. Weiterhin bedanke ich mich
bei allen, die sich an der Befragung betei-
Basis für den Bericht bildet ein Indikato- ligt haben und auch denjenigen, die für
rensystem, das aus kommunalen Daten diesen Bericht Informationen und Daten
und anderen öffentlichen Datenquellen zur Verfügung gestellt haben.
erstellt wird. Ein weiterer Baustein ist die
Auswertung einer durchgeführten Be-
fragung von Experten zum Leverkusener
Wohnungsmarkt (Wohnungsmarktbaro-
meter). Abgerundet wird der Bericht mit
einer Auswertung der im Internet bereit-
gestellten Mietwohnungs- und Immobi-
lienanzeigen, um den Leverkusener An-
gebotsmarkt transparenter zu machen
Andrea Deppe
und Bewegungen am Wohnungsmarkt
zu verdeutlichen. Beigeordnete für Planen und Bauen
Berichtsjahr 2020
1
Inhalt
1 Auf einen Blick 6
2 Wohnungsnachfrage 8
2.1 Bevölkerung 8
2.2 Geburten- und Sterbefälle 10
2.3 Zu- und Fortzüge 11
2.4 Innerstädtische Umzüge 12
2.5 Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf 13
2.6 Entwicklung der Arbeitslosen- und Hartz IV-Haushalte 14
3 Wohnungsangebot 17
3.1 Wohnungsbestand und Bauintensität 17
3.2 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 18
3.3 Wohnungsleerstände 19
3.4 Soziale Wohnraumförderung 21
4 Grundstücksmarkt 24
4.1 Kauffälle 24
4.2 Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 24
4.3 Bodenpreise im regionalen Vergleich 25
4.4 Wohnbauflächenbereitstellung 26
4.5 Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland 27
5 Miet- und Kaufpreise 28
5.1 Wohnungsmieten in NRW 28
5.2 Bestandsmieten nach Mietspiegel in Leverkusen 29
5.3 Kaufpreise in Leverkusen 29
6 Immobilien- und Mietangebote 31
6.1 Immobilienmarkt Leverkusen 31
6.1.1 Immobilienangebote im Neubau 32
6.1.2 Immobilienangebote im Bestand 33
6.1.3 Angebotspreise im regionalen Vergleich 34
Berichtsjahr 2020
2
Inhalt
6.1.4 Preisentwicklung 35
6.2 Mietwohnungsmarkt 38
6.2.1 Angebotene Mietwohnungen und Mietpreise 38
6.2.2 Wohnungsangebote nach Mietpreisen 39
6.2.3 Mietpreise in der Region 41
6.2.4 Entwicklung der Angebotsmieten 41
6.2.5 Angebotener Wohnraum für Hartz IV-Empfänger 42
6.2.6 Preisgebundene Wohnungen 43
6.3 Barrierefreie Wohnungen 43
7 Wohnungsmarktbarometer 2020 45
7.1 Aktuelle Wohnungsmarktlage 45
7.2 Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt 46
7.3 Mietwohnungsmarkt und Hartz IV 47
7.4 Aktuelles Investitionsklima 48
7.5 Faktoren des Investitionsverhaltens 49
7.6 Einschätzung der künftigen Nachfrage 51
8 Fazit 53
Berichtsjahr 2020
3
Abbildungen
Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung 1990 bis 2020 8
Abbildung 2: Prognose zur Entwicklung der einzelnen Altersgruppen
bis 2035 nach IT.NRW 9
Abbildung 3: Wanderungsüberschusse bzw. -verluste mit den Nachbar-
gemeinden 2000 bis 2020 11
Abbildung 4: Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen
2005 bis 2020 12
Abbildung 5: Entwicklung der Haushaltsgröße 2000 bis 2020 13
Abbildung 6: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen 2000 bis 2020 14
Abbildung 7: Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz IV) 15
Abbildung 8: Anteil Personen in Bedarfsgemeinschaften 2020 in den Stadtteilen 15
Abbildung 9: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen 1990 bis 2020 17
Abbildung 10: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 2010 bis 2020 19
Abbildung 11: Leerstandsquote in den statistischen Bezirken am 31.12.2020 21
Abbildung 12: Entwicklung der geförderten Wohnungen in Leverkusen 22
Abbildung 13: Geförderte Neubaumaßnahmen 2006 bis 2020 23
Abbildung 14: Bodenpreisgebirge in der Region 26
Abbildung 15: Kosten für Wohnungsbaukredite an private Haushalte 27
Abbildung 16: Immobilienanzeigen 2010 bis 2020 in Leverkusen 31
Abbildung 17: Durchschnittswerte Angebotspreise der Eigenheime in der
Region 2020 34
Abbildung 18: Angebotspreise der Eigentumswohnungen in Leverkusen 2020 35
Abbildung 19: Preisentwicklung der Neubauangebote 2010 bis 2020 36
Abbildung 20: Preisentwicklung der Bestandsangebote 2010 bis 2020 37
Abbildung 21: Preisentwicklung der Eigentumswohnungen 2010 bis 2020 37
Abbildung 22: Verteilung der Mietangebote 2020 38
Abbildung 23: Angebotene Wohnungen nach Preisen 40
Abbildung 24: Mietangebotspreise in der Region 2020 41
Abbildung 25: Mietpreise 2010 bis 2020 42
Berichtsjahr 2020
4
Abbildungen
Abbildung 26: Räumliche Verteilung und Mietpreis barrierefreier Mietwohn-
ungen auf Stadtteilebene 44
Abbildung 27: Bewertung der Wohnungsmarktlage 2010, 2019 und 2020 46
Abbildung 28: Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt 47
Abbildung 29: Mietwohnungsmarkt und Hartz IV 48
Abbildung 30: Aktuelles Investitionsklima 49
Abbildung 31: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Eigentumsbau 50
Abbildung 32: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Mietwohnungsbau 50
Abbildung 33: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten in den Bestand 51
Abbildung 34: Einschätzung der künftigen Nachfrage nach Wohnraum 2020 52
Tabellen
Tabelle 1: Entwicklung Geburten- und Sterbefälle in Leverkusen 10
Tabelle 2: Entwicklung der Leerstände 2010 bis 2020 20
Tabelle 3: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in 2020 25
Tabelle 4: Entwicklung der Lebenshaltungskosten, Mieten, Nebenkosten und
Haushaltsenergien in NRW 2015 bis 2020 (2015 = 100, Basisjahr) 28
Tabelle 5: Mietspiegel 2019 29
Tabelle 6: Vergleichspreise für neue Einfamilienhäuser 2020 30
Tabelle 7: Neubauangebote 2020 im Vergleich zu den Vorjahren 33
Tabelle 8: Bestandsgebote 2020 im Vergleich zum Vorjahr 34
Tabelle 9: Mietangebote 2020 im Vergleich zum Vorjahr 39
Tabelle 10: Zusammensetzung der befragten Akteure 2020 45
Berichtsjahr 2020
5
1 Auf einen Blick
Veränderung
Indikator 2019 2020
zum Vorjahr
Bevölkerung 167.045 167.078
Wanderungssaldo + 161 + 317
Durchschnittsalter 43,9 44,0
Saldo Geburten-/ Sterbefälle -255 -278
Arbeitslosenquote 7,1 8,0
Bedarfsgemeinschaften -Haushalte (nach SGB II) 7.967 8.059
Haushaltsgröße (Anzahl Personen je Haushalt) 1,97 1,96
Typische Baulandpreise baureife Grundstücke
(€/m² für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser)
gute Lage 400 440
mittlere Lage 350 380
einfache Lage 300 340
Baugenehmigungen 725 355
Baufertigstellungen 230 413
Wohnungsbestand 83.586 83.914
Wohnungsleerstandsquote 1,1 1,1
Bestand geförderte Wohnungen 5.269 5.065
Neubau geförderte Mietwohnungen 0 48
Durchschnittliche Nettokaltmiete
8,19 8,55
der angebotenen Wohnungen (€/m²)
Verkaufspreis neue Eigentumswohnung
4.260 4.590
(Durchschnitt in €/m² Wohnfläche, gute Wohnlage)
Verkaufspreis gebrauchte Eigentumswohnung
(Durchschnitt in €/m² Wohnfläche, bis zu 5-geschos- 3.360 3.970
siger Bauweise, Baujahr 2010, gute Wohnlage)
Veränderung Veränderung
um mehr als - 10 % um + 1,1 % bis + 10 %
Veränderung Veränderung
um - 10 % bis - 1,1 % um mehr als + 10 %
Veränderung
um - 1,1 % bis + 1 %
Berichtsjahr 2020
6
Der Wohnungsmarkt in Leverkusen bleibt ist rückläufig, die Zahl der Baufertigstel-
– mit Ausnahme des oberen Mietpreis- lungen steigt. Die Leerstandsquote liegt
segments – weiterhin angespannt bis sehr 2020 mit 1,1 % auf gleichbleibend niedri-
angespannt. gem Niveau wie im Vorjahr und weiterhin
unterhalb der empfohlenen Fluktuations-
Einwohnerzahl bleibt stabil, Einwohner reserve von mindestens 2 %.
werden älter: Die Einwohnerzahl liegt
Ende 2020 bei 167.078 und steigt gegen- Kauffälle und Geldumsatz sinken: 2020
über dem Vorjahr geringfügig um 33 Per- sinken sowohl die Zahl der Kauffälle als
sonen. Die Leverkusener Bevölkerung wird auch der Geldumsatz. Am häufigsten wer-
immer älter; die am deutlichsten wach- den Eigentumswohnungen gekauft, ge-
senden Altersgruppen sind die der 65-Jäh- folgt von bebauten Grundstücken, das sind
rigen und Älteren. überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser.
Wanderungsplus aus Köln, Wanderungs- Kaufpreise für Bauland und Immobilien
minus aus dem Ausland: Trotz der Ein- teurer: Die Baulandpreise für Ein- und
schränkungen der Mobilität während der Zweifamilienhäuser sind in 2020 um rund
Corona Pandemie kann Leverkusen im 10 % gewachsen. Bauflächen für den Ge-
Jahr 2020 erneut einen Wanderungsge- schosswohnungsbau und gemischt ge-
winn mit +317 Personen für sich verzeich- nutzte Bauten sind ebenfalls um 10 %
nen. Insbesondere haben sich die Zuzüge teurer. Gebrauchte Einfamilienhäuser wer-
aus dem Ausland deutlich verringert. Die den im Durchschnitt rund 12 % teurer. Die
positiven Wanderungssalden sind über- Preise für Eigentumswohnungen sind zwi-
wiegend auf hohe Zuwanderungen aus schen 15 % (gebrauchte Eigentumswoh-
Köln zurückzuführen. An die bergischen, nungen) und 9 % (Neubauten) gestiegen.
eher ländlich geprägten Nachbarkommu-
nen verliert Leverkusen über die letzten Immobilienangebote im Neubau deut-
zehn Jahre hinweg und in diesem Jahr lich teurer: Das Volumen an Immobilien-
noch intensiver an Bevölkerung. und Mietanzeigen ist seit 2010 tendenziell
rückläufig, so auch in 2020. Freistehende
Wohnungsbedarf hält an: Nach der aktu- Eigenheime und Doppelhaushälften wer-
ellen IT.NRW-Prognose nehmen vor allem den im Neubau um rund 35 % teurer an-
Ein- und Zweipersonenhaushalte deutlich geboten. Mietwohnungsangebote wer-
zu. Der Bedarf an zusätzlichen Wohnun- den im Schnitt 4,4 % teurer.
gen hält vor dem Hintergrund einer wach-
senden Bevölkerung und entsprechend Angespannter bis sehr angespannter
zunehmenden Haushalten an. Wohnungsmarkt laut Experten: Nach
Einschätzung der Experten ist derzeit nur
Arbeitslosenquote und Zahl der Bedarfs- noch der Teilmarkt des oberen Mietpreis-
haushalte steigen: Die Arbeitslosenquote segments ausgewogen, tendiert aber in
beträgt 2020 8,0 % und steigt gegenüber Richtung Anspannung. Sowohl Kaufimmo-
2019 deutlich an. Die Anzahl der Haushalte, bilien als auch mittleres, preisgünstiges und
die Hartz IV beziehen, liegt in 2020 bei 8.059 gebundenes Mietsegment sind angespannt
und steigt leicht an. Mehr als ein Drittel der bis sehr angespannt. Gegenüber dem Vor-
Personen im Hartz IV-Bezug sind Kinder. jahr hat sich demnach die Wohnungsmarkt-
lage insbesondere im Eigenheimbau und
Bautätigkeit leicht gestiegen, Leerstands- unteren sowie öffentlich geförderten Miet-
quote weiterhin niedrig: Ende 2020 gibt preissegment verschlechtert. Das untere
es in Leverkusen 83.586 Wohnungen, das und gebundene Mietpreissegment soll in
ist ein Zuwachs von 0,4 % gegenüber dem den nächsten drei bis fünf Jahren unverän-
Vorjahr. Die Zahl der Baugenehmigungen dert angespannt bleiben.
Berichtsjahr 2020
7
2 Wohnungsnachfrage
Maßgeblich für den Bedarf an Wohnun- flussgröße auf die Wohnungsnachfrage
gen ist die Entwicklung der Zahl der Haus- sind Wanderungen von und nach Leverku-
halte, denn ein Haushalt entspricht im sen. Ein Umzug oder die Entscheidung für
Regelfall1 einer Wohnung. Verschiedene eine Familiengründung werden von so-
1 Ausnahmen bilden die Faktoren, wie zum Beispiel Einwohnerzu- zioökonomischen Faktoren, wie der Ent-
Wohnformen Wohnheime
und Wohngemeinschaften, wachs, Altersstruktur, Familienbildungs- wicklung von Einkommen Berufssituation
zum Beispiel Pflegewohn-
heime, Flüchtlingsunter-
verhalten und die allgemeine wirtschaft- bzw. Arbeitslosigkeit aber auch dem Woh-
künfte oder Wohnungen, liche Krisensituation oder Entwicklung nungsangebot, am Markt beeinflusst. Die
die als Wohngemeinschaft
genutzt werden, zum Bei- nehmen auf die Haushaltsentwicklung Entwicklung all dieser Faktoren in Lever-
spiel als Studentenwohnge-
meinschaft. Einfluss. Eine weitere wesentliche Ein- kusen wird im Folgenden dargestellt.
2.1 Bevölkerung
Die Einwohnerzahl liegt am 31.12.2020 höherer Zu- als Abwanderungen jahre-
bei 167.078 und steigt gegenüber dem lang eine konstante bis wachsende Ein-
Vorjahr lediglich um 33 Einwohner. Be- wohnerzahl, die durch die Flüchtlings-
reits im letzten Jahr hatte Leverkusen welle 2014/2015 verstärkt wurde und
zum ersten Mal seit zehn Jahren Be- durchgehend bis 2018 anhielt. Ob sich
völkerungsverluste zu verzeichnen. Be- eine Trendwende abzeichnet, bleibt zu
dingt durch die Covid-19-Pandemie und beobachten. Sicherlich werden die Ent-
die eingeschränkten Einreisemöglichkei- wicklungen aufgrund der Corona-Krise
ten fällt der Bevölkerungszuwachs auch die Bevölkerungsentwicklung auch zu-
in diesem Jahr sehr gering aus. Noch vor künftig beeinflussen, vermutlich mit
einiger Zeit verbuchte die Stadt durch einer konstanten oder weiter fallenden
positive Wanderungssalden aufgrund Tendenz.
Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung 1990 bis 2020
168.000
78.000
Einwohner 166.000
75.000
SVP- Beschäftigte
Einwohner
72.000 164.000
69.000 162.000
66.000
SVP-Beschäftigte 160.000
63.000
60.000 158.000
57.000 156.000
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Berichtsjahr 2020
8Lange war bei stabiler Bevölkerungs- der Stadt Leverkusen als Leitlinie für die
zahl die Entwicklung der sozialversiche- weitere Planung und Entwicklung auch
rungspflichtig Beschäftigten (kurz SVP) gegenüber übergeordneten Planungen
rückläufig. Seit 2007 wuchs die Zahl der beschlossen und vom Rat der Stadt zur
SVP-Beschäftigten bis zum letzten Jahr Kenntnis genommen worden3.
kontinuierlich. In diesem Jahr ist ein deut-
licher Rückgang der SVP-Beschäftigten zu In beiden Prognosen werden anhaltende
erkennen, der auf die Corona-Situation Zuwanderungsüberschüsse nach Leverku-
auf dem Arbeitsmarkt zurückzuführen ist. sen angenommen als in früheren Progno-
sen. Die außerordentlich hohen Zuwäch-
Laut aktueller Bevölkerungsprognose 2 des se durch die Flüchtlingsbewegungen in
Landesbetriebes Information und Tech- 2015/2016 sind in beiden Prognosen nicht
nik Nordrhein-Westfalen (kurz IT.NRW) berücksichtigt worden. Die jüngsten Ent-
von 2018 wächst die Bevölkerung bis wicklungen während der Covid-19-Pande-
2035 auf 172.400 Einwohner an. Das ist mie haben dennoch gezeigt, dass sich die
ein Zuwachs gegenüber 2020 von über Zuwanderung aufgrund der Einreisebe-
5.000 Einwohnern. schränkungen zwar abgeschwächt hatte,
aber ein geringes Bevölkerungswachstum
Nach den Berechnungen im Wohnungs- dennoch stattgefunden hat.
bauprogramm 2030+ durch das beauf- 2 Modellrechnung zur zu-
tragte Gutachterbüro F+B (Forschung und Da tendenziell eher junge Menschen zu- künftigen Bevölkerungsent
wicklung in den kreisange-
Beratung für Wohnen, Immobilien und wandern, werden die anhaltenden Zuwan- hörigen Städten und Gemein-
den Nordrhein-Westfalens
Umwelt GmbH aus Hamburg) wächst Le- derungen den jüngeren Alterskohorten in 2018 bis 2040, IT.NRW 2020
verkusen in der untersten Status Quo-Va- Leverkusen zahlenmäßig einen leichten Zu-
riante bis 2035 auf 178.650 Einwohner wachs bescheren. Am stärksten wachsen 3 Vgl. Vorlage 2019/2821
Status Quo-Variante, Woh-
an. Das ist ein Zuwachs von 11.500 Ein- jedoch nach wie vor die älteren Jahrgän- nungsbauprogramm 2030+,
wohnern und damit eine deutlich höhere ge, vor allem wird die Zahl der Einwohner Zwischenergebnisse nach
der 5. Sitzung der AG Woh-
Zuwachsprognose als bei IT.NRW. Diese ab 65 Jahren deutlich steigen. Der Prozess nungsbauprogramm 2030+
und Vorlage 2019/3124
Status Quo-Variante ist vom Ausschuss der Alterung wird durch die Zuwanderung Wohnungsbauprogramm
2030+, Endbericht
für Stadtentwicklung, Bauen und Planen abgemildert, aber nicht aufgehalten.
Abbildung 2: Prognose zur Entwicklung der einzelnen Altersgruppen bis 2035
nach IT.NRW
65-Jährige und Ältere +25
-4 19 bis 65-Jährige
unter 19-Jährige +13
Zuwachs/Abnahme in Prozent
-10 -5 0 5 10 15 20 25 30
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW, Bevölkerungsvorausberechnung 2018/2040
Berichtsjahr 2020
92.2 Geburten- und Sterbefälle
Seit Mitte der 1970er Jahre sind in Le- Die Sterbefälle sind gegenüber dem
verkusen die Sterbezahlen höher als die Vorjahr unter anderem bedingt durch
Geburtenzahlen (= Sterbeüberschuss). die Covid-19-Pandemie leicht gestiegen
Dieser Trend setzt sich seither fort. Al- und liegen nach wie vor über den Ge-
lerdings erhöhen sich die Geburtenzah- burtenzahlen, so dass sich auch in 2020
len seit einigen Jahren leicht, wodurch ein negativer Saldo ergibt. Im Jahr 2020
die Sterbeüberschüsse, wenn auch mit sind insgesamt 32 Leverkusener und Le-
Schwankungen, tendenziell auf dem verkusenerinnen an bzw. mit Corona-In-
gleichen Niveau bleiben. In 2020 stei- fektion verstorben.
gen die Geburtenzahlen in Leverkusen
mit 1.610 Geburten wieder leicht an Leverkusen ist trotz der Sterbeüber-
und erreichen die Werte wie vor zwei schüsse aufgrund eines seit Jahren an-
Jahren. haltenden positiven Wanderungssaldos
in der Lage, seine Bevölkerungszahl kon-
stant zu halten bzw. sogar Zuwächse zu
erzielen.
Tabelle 1: Entwicklung Geburten- und Sterbefälle in Leverkusen
Jahr Geburten Sterbefälle Saldo Geburten-/
Sterbefälle
2010 1331 1700 -369
2011 1376 1632 -256
2012 1286 1695 -409
2013 1462 1820 -358
2014 1473 1768 -295
2015 1583 1932 -349
2016 1523 1762 -239
2017 1584 1869 -285
2018 1613 1873 -260
2019 1582 1837 -255
2020 1610 1888 -278
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Berichtsjahr 2020
102.3 Zu- und Fortzüge
Die positiven Wanderungssalden (mehr Zum Vergleich: Die hohe Flüchtlingszu-
Zuwanderungen als Abwanderungen) der wanderung im Rekordjahr 2015 bescherte
letzten Jahre tragen wesentlich zur wach- Leverkusen damals einen positiven Saldo
senden Einwohnerzahl in Leverkusen bei. von fast 2.500 Personen.
In 2020 schränkt die Corona-Pandemie
die Mobilität der Menschen massiv ein, Werden ausschließlich die Nahwanderun-
was sich auch in den Statistiken wider- gen (unmittelbar angrenzende Nachbar-
spiegelt. gemeinden)4 betrachtet, ist die Bilanz in
2020 mit + 296 Personen ebenfalls positiv.
Gegenüber dem Vorjahr gibt es sowohl Es gibt jedoch unterschiedliche Wande-
deutlich weniger Zuzüge nach Leverku- rungsströme mit der Millionenstadt Köln
sen (- 1.098) als auch Fortzüge (- 1.254). und mit den übrigen, kleineren und zum
Obwohl es Veränderungen sowohl bei Teil ländlich geprägten Kommunen. Aus
den Nah- als auch den Fernwanderungen Köln bezieht Leverkusen stets ein Wande-
gibt, weist die Wanderungsstatistik für rungsplus aufgrund der hohen Zuzüge. An
Leverkusen für dieses Jahr einen positiven die benachbarten, kleinstädtischen und
Wanderungssaldo auf, der zwar schwä- zum Teil ländlich geprägten Gemeinden
cher ausfällt als noch vor zwei Jahren, al- verliert Leverkusen über die letzten zehn
lerdings ist er fast doppelt so hoch als im Jahre hinweg und in diesem Jahr noch in-
Vorjahr. Obwohl sich die Zuzüge aus dem tensiver an Bevölkerung. Das Plus bei den
Ausland (+ 1.282) seit dem letzten Jahr Nahwanderungen, also aller angrenzenden
um 581 verringern, führen sie mit den un- Kommunen zusammengenommen, resul-
veränderten Zuzügen aus Köln (+ 1.495) tiert ausschließlich aus dem hohen Plus
bei gleichzeitig geringeren Fortzugszahlen aus Köln. Abgesehen von wenigen Jahren, 4Monheim,
Benachbarte Kommunen:
Langenfeld,
zu einem Wanderungsüberschuss von ins- verliert Leverkusen seit zwanzig Jahren Ein- Leichlingen, Burscheid,
Odenthal, Bergisch Gladbach
gesamt + 317 Personen. wohner an die bergischen Nachbarn.
Abbildung 3: Wanderungsüberschüsse bzw. -verluste mit den Nachbargemeinden
2000 bis 2020
800
600
400
Köln
+
200
0
-200
- Benachbarte Kommunen,
-400
kleinstädtisch bis ländlich
-600 geprägt
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Berichtsjahr 2020
112.4 Innerstädtische Umzüge
Die Zahl der stadtweiten Umzüge ist, ben, aber nicht gemeldet wurden). Sin-
wie auch schon in den letzten Jahren kende Umzugstätigkeit, niedrige Fertig-
zuvor, rückläufig. In 2020 geht die Um- stellungszahlen im Wohnsegment und
zugstätigkeit deutlich auf 45 Umzüge je steigende Miet- und Immobilienpreise
1.000 Einwohner zurück, was unter an- deuten vor allem aber auf eine ange-
derem mit der Covid-19-Pandemie und spannte Situation am Wohnungsmarkt
der Lebenslage der Menschen zusam- hin: Wo die Nachfrage groß ist und die
menhängt. Ein Teil der Rückgänge könn- Angebote schwinden, kann nur wenig
te auch durch die mangelnde Erreich- umgezogen werden. Die 2020 drama-
barkeit des Bürgerbüros während des tisch niedrige Zahl an Umzügen stellt
Lock-downs verursacht worden sein einen Tiefstand der letzten 15 Jahre dar.
(d. h. dass die Umzüge stattgefunden ha-
Abbildung 4: Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen 2005 bis 2020
75
74
70
je 1.000 Einwohner
69 68
65 67 67
65 66
64 64 65 64
60
60
55
54
50 53
50
45
45
40
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Berichtsjahr 2020
122.5 Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf
Die zunehmende Zahl an Haushalten Grundsätzlich gibt es für geringer be-
erhöht die Nachfrage nach Wohnraum legte Haushalte demografische (Rema-
am Wohnungsmarkt. Nach der aktuel- nenzeffekt6) und wohlstandsbedingte
len Prognose des IT.NRW 20185 neh- Gründe, die beide zur Zunahme von
men die Haushalte in Leverkusen ins- Single- und Zweipersonenhaushalten
gesamt bis zum Jahr 2040 um rund 6 % führen. Dabei leben sowohl jüngere als
zu. Dabei wachsen Einpersonenhaus- auch immer mehr ältere Menschen al-
halte absolut am deutlichsten, gefolgt lein. Die zunehmende Lebenserwartung
von den Zweipersonenhaushalten. Die und auch eine höhere Lebensqualität im
Zahl der Drei- und Vierpersonenhaus- Alter ermöglichen ein langes und selb-
halte ist hingegen leicht rückläufig. ständiges Leben in Ein- oder Zweiperso-
nenhaushalten. Auch die niedrigen Ge-
Die durchschnittliche Haushaltsgröße burtenraten oder eine immer spätere 5 Bevölkerungsvoraus-
berechung 2018 bis 2040/
in Leverkusen, also die Anzahl der Per- Familiengründung bei jungen Menschen 2060, IT.NRW 2020
sonen je Wohnung, war bis 2009 ten- beeinflussen die Haushaltsgröße. In der 6 Remanenzeffekt: Begriff
denziell rückläufig. Seit 2010 verlang- Summe führt dies zu einem ansteigen- für das städtebauliche
Phänomen der Pro-Kopf-
samt sich dieser Trend. In den Jahren den Wohnflächenverbrauch. Zunahme der Wohnfläche.
2014 bis 2017 nahm die Belegung pro Dieses resultiert daraus,
dass die (Rest-)Familien
Wohnung sogar leicht zu, so dass der Der Trend zu kleineren Haushalten wird in einmal bezogenen
Wohnungen verbleiben,
Wert fast auf einem konstanten Niveau sich auch in der Zukunft fortsetzen, so obwohl sich durch fami-
liäre Veränderungen, wie
blieb. Seither und auch wieder 2020 dass der Bedarf an zusätzlichem Wohn- Auszug der Kinder und/
oder Tod eines Partners,
ist eine Abnahme auf durchschnittlich raum in Leverkusen vor dem Hintergrund der Bedarf an Wohnfläche
1,96 Personen pro Wohnung zu ver- einer wachsenden Bevölkerung und ent- eigentlich vermindert hat.
zeichnen. sprechend zunehmenden Haushalten
weiter anhalten wird.
Abbildung 5: Entwicklung der Haushaltsgröße 2000 bis 2020
2,07 2,05
2,05
Anzahl Personen je
2,05 2,04 2,04
2,03 2,03
2,02
Wohnung
2,03 2,01
2,01 2,00 1,99
1,98
1,98 1,98 1,97 1,98 1,98 1,99 1,98
1,99 1,97 1,97
1,96
1,97
1,95
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Berichtsjahr 2020
132.6 Entwicklung der Arbeitslosen- und Hartz IV-Haushalte
Die Zahl der Arbeitslosen beträgt Ende stark mit den Schwankungen auf dem
2020 7.073 Personen. Das entspricht ei- Arbeitsmarkt zusammen, bedingt durch
ner Arbeitslosenquote7 von 8,0 %. Sie ist die Corona Pandemie. Die eingebroche-
gegenüber dem Vorjahr deutlich um fast ne Nachfrage nach Arbeitskräften, Kurz-
einen Prozentpunkt gestiegen. Leverku- arbeit oder Unternehmensschließungen
sen liegt über dem Landesdurchschnitt während des Lockdowns haben Einfluss
7 Arbeitslosenquote ge-
messen an allen zivilen Er- von 7,5 % (Wert vom 31.12.2020). Die auf die Arbeitslosenentwicklungen.
werbspersonen
Zunahme der Arbeitslosigkeit hängt
Abbildung 6: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen 2000 bis 2020
12.000 16,0
12.000 16,0
14,0
10.000 14,6 14,0
10.000 14,6 12,0
Arbeitslosenquote
13,0
12,0
Arbeitslosenquote
8.000 13,0
10,0
Arbeitslose
8.000 11,3
10,6 10,6 10,6 10,0
Arbeitslose
11,3
6.000 9,5 9,9 10,6 10,6 10,69,8 8,0
9,9 9,8
6.000 9,5 8,1 7,9 8,3
8,4 8,4 8,4 8,0 8,0
8,1 7,3 7,4 7,9 8,3 8,4 8,4 8,4 7,4 7,0 7,1 8,0 6,0
4.000 7,3 7,4 7,4 7,0 7,1 6,0
4.000 4,0
2.000 4,0
2.000 2,0
2,0
0 0,0
0 0,0
Arbeitslose Arbeitslosenquote
Arbeitslose (SGB II und SGB III) (SGB II und SGB III)
Arbeitslosenquote
(SGB II und SGB III) (SGB II und SGB III)
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Ende 2020 gibt es 8.059 (Vorjahr: 7.967) terhalt (SGB XII) oder Asylleistungen, ist
Bedarfsgemeinschaften in Leverkusen. nach jahrelangem Anstieg erst seit den
Darin leben 17.256 (Vorjahr: 17.198) letzten vier Jahren beinahe konstant bis
Personen – mehr als ein Drittel hier- in diesem Jahr wieder leicht steigend.
von sind Minderjährige – und beziehen
Arbeitslosengeld II, besser bekannt als Einkommensersatzleistungen für Per-
Hartz IV. Das sind rund 10 % der Bevöl- sonen ohne Erwerbseinkommen sind
kerung. ein wesentlicher Ausgabenbereich der
Stadt Leverkusen. Die Übernahme der
Sowohl die Zahl der Personen im Hartz Unterkunftskosten für Arbeitslose und
IV-Bezug als auch generell die Zahl aller Sozialhilfeempfänger machen einen
Personen, die Transferleistungen bezie- großen Teil des kommunalen Sozialetats
hen, zum Beispiel Hilfe zum Lebensun- aus.
Berichtsjahr 2020
14Abbildung 7: Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz IV)
30.000
25.000
25.552
24.780
24.126
23.455
23.106
23.053
22.988
20.000
21.883
21.379
20.812
20.303
Personen
18.042
17.763
17.732
17.364
17.256
17.198
15.000
16.363
15.794
15.034
14.719
14.408
10.000
5.000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
darunter Personen in Bedarfsgemeinschaften (Hartz IV-Bezug) Alle Personen mit Bezug von Transferleistungen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Die Leistungsempfänger verteilen sich Alkenrath und Wiesdorf-West rund 20 %.
im Jahr 2020 dabei sehr unterschied- Die Stadtteile Küppersteg, Wiesdorf
lich über das Stadtgebiet (vgl. Abbil- (Ost + West), Steinbüchel, Rheindorf,
dung 8). Während in Hitdorf, wie auch Manfort und Alkenrath liegen zum Teil
schon das Jahr zuvor, nur 2 % der Be- deutlich über dem städtischen Durch-
völkerung Hartz IV beziehen, sind es in schnitt von 10 %.
Abbildung 8: Anteil Personen in Bedarfsgemeinschaften 2020 in den Stadtteilen
25
Bedarfsgemeinschaften in Prozent
20
Anteil der Personen in
21
20
15 17
14
13
10 12
11
10 10 10
8
5 7 7
4
2 3 3
0
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Berichtsjahr 2020
15Die Ausgaben für Sozialhilfe steigen je- spruch nehmen werden als heute und
des Jahr an. Der Anteil der Empfänger auf preiswerte Wohnungen angewiesen
von Einkommensersatzleistungen vari- sein werden. Die Zahl der Haushalte, die
iert laut Sozialbericht Leverkusen 20198 Wohngeld beziehen, steigt im Vergleich
zwischen den einzelnen Generationen zum Vorjahr um 14 % an. Die meisten
deutlich. Verhältnismäßig wenig ältere Wohngeldhaushalte sind Einpersonen-
Menschen sind derzeit auf Sozialleistun- haushalte, gefolgt von Vierpersonen-
gen angewiesen, was mit dem relativ haushalten.
hohen Rentenniveau und einer starken
Kaufkraft der älteren Bevölkerung zu- Darüber hinaus kann davon ausgegan-
sammenhängt. Anders sieht dies bei den gen werden, dass die Folgen der Co-
jüngeren Altersgruppen aus. Besonders vid-19-Pandemie auf dem Arbeitsmarkt
der Anteil junger Leistungsempfänger und die Lebensverhältnisse der Men-
im Alter unter 25 Jahren ist in den letz- schen auch in den kommenden Mona-
ten Jahren angestiegen. In Leverkusen ten spürbar sein werden, wodurch sich
stehen daher in Verbindung mit unter- die Zahl der Leistungsempfänger erhö-
stützenden Leistungen Kinder, Jugend- hen kann und die Nachfrage nach preis-
liche und Familien im Mittelpunkt. günstigen Wohnungen entsprechend
wachsen wird.
Da die Zahl der Rentner demografie-
bedingt in den nächsten Jahren weiter
ansteigen wird und die Renten tenden-
8 Vgl. Gerechte Teilhabe in ziell immer geringer ausfallen, ist davon
Leverkusen; Sozialbericht
2019 der Stadt Leverkusen
auszugehen, dass in Zukunft mehr äl-
tere Menschen Sozialleistungen in An-
Berichtsjahr 2020
163 Wohnungsangebot
3.1 Wohnungsbestand und Bauintensität
Im Jahr 2020 gibt es in Leverkusen lichen Durchschnittswerten von 8,8 auf
83.914 Wohnungen, davon sind 57.224 hohem Niveau - vor allem in der ersten
bzw. 68 % Geschosswohnungen. Der Hälfte des Jahrzehnts. So wurden etwa
Wohnungszuwachs entspricht gegen- 1993 bis 1998 jährlich durchschnittlich
über dem Vorjahr + 0,4 %. Das Gebäu- rund 570 Wohnungen gebaut.
deverhältnis Ein- zu Mehrfamilienhäu-
sern liegt bei 72:28. Seit 1999 bewegte sich die Baukennzif-
fer auf niedrigerem, seit 2009 zum Teil
Im Gegensatz zum Vorjahr werden im auf sehr niedrigem Niveau unter 2. Im
Jahr 2020 keine Bauabgänge9 gemeldet. Jahr 2017 erhöhte sich zwar der Wert,
9 Bauabgang meint Abriss,
Teilabriss und Umnutzun-
gen von Wohn- in Nicht-
Die Bautätigkeit, gemessen an der Bau- doch in den letzten Jahren zeichnete wohngebäude.
intensitätsziffer10, beträgt 2020 4,94 sich wieder ein negativer Trend ab. Es
und ist gegenüber dem Vorjahr deut- bleibt abzuwarten, ob die Anzahl der 10 Die Bauintensität ist
die Zahl der fertig gestell-
lich gestiegen. Nach dem Tiefstand im aktuellen Baufertigstellungen und die ten Wohnungen je 1.000
Bestandswohnungen am
letzten Jahr ist auch wieder ein leich- Bauintensität in den kommenden Jah- 31.12. des Vorjahres
ter Zuwachs an Wohnungen in Ein- und ren weiterhin anhalten werden.
Zweifamilienhäusern zu verzeichnen.
Der jährlicher Wohnungszuwachs in
In den 1990er Jahren, als eine hohe Mehrfamilienhäusern liegt weiterhin
Nachfrage nach Wohnungen herrschte, unter dem Niveau der letzten vier Jahre.
lag die Bauintensitätskennziffer mit jähr-
Abbildung 9: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen 1990 bis 2020
2.000 16
Zuwachs Wohnungen
14
1.500 12 Bauintensität
10
1.000 8
6
500 4
2
0 0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Wohnungszuwachs in Mehrfamilienhäusern
Wohnungszuwachs in Ein-/Zweifamilienhäusern
Bauintensität
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Berichtsjahr 2020
17Eine niedrige Bautätigkeit verschärft verkusen Zwei- oder Dreizimmerwoh-
angesichts der anhaltenden Nachfrage nungen. Mit nur 2,8 % ist der Anteil an
das ohnehin knappe Wohnangebot am Einzimmerwohnungen sehr klein, liegt
Markt und verteuert das Wohnen ins- aber im Vergleich zur Landesebene auf
gesamt. Wird die Bautätigkeit in den beinahe gleichem Wert (NRW: 3,2 %).
nächsten Jahren wieder ein höheres Ni-
veau wie in 2020 erreichen und auch so Mit knapp 30 % gibt es in Leverkusen we-
verbleiben, kann dies zu Entspannungen niger größere Wohnungen ab 5 Zimmer
am Wohnungsmarkt führen. als in NRW mit rund 37 %. Im Vergleich zu
2010 ist der Wohnungsbestand der grö-
Fast die Hälfte aller Gebäude, nämlich ßeren Wohnungen um 4,5 % gewachsen.
46 %, sind Bauten aus den 1950er bis Die durchschnittliche Wohnungsgröße in
1970er Jahren. Altbauten vor 1949 neh- Leverkusen liegt bei 84,6 m² (Regierungs-
men einen Anteil von 25 % an allen bezirk Köln: 91,8 m², NRW: 90,6 m²). In
Gebäuden ein. 9 % aller Gebäude sind Leverkusen werden ca. 34 % der Woh-
nach 2000 gebaut worden11. Ende 201912 nungen von den Eigentümern selbst ge-
sind rund 40 % aller Wohnungen in Le- nutzt und 63 % vermietet13.
3.2 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen
Nach Angaben des IT.NRW werden im 3.346 Wohnungen genehmigt und 2.760
Jahr 2020 landesweit 2,3 % mehr Woh- Wohnungen tatsächlich gebaut. Das sind
nungen fertiggestellt als noch im Jahr zu- jährlich durchschnittlich 304 genehmig-
vor. Insbesondere ist ein Anstieg bei den te und 251 fertig gestellte Wohnungen.
fertiggestellten Wohnungen in Mehr- Der Bauüberhang liegt immer noch sehr
familienhäusern festzustellen. Die Zahl hoch bei 508 genehmigten, aber noch
der fertiggestellten Einfamilienhäuser nicht gebauten Wohnungen aufgrund
verringert sich hingegen um 3,3 %. In Le- der hohen Anzahl an Baugenehmigun-
verkusen unterscheiden sich die Entwick- gen und den wenigen Fertigstellungen
lungen von dem landesweiten Trend. In aus dem Vorjahr.
11 Vgl. Zensus 2011 2020 fällt die Zahl der Baugenehmigun-
12 Vgl. Wohnungsbestand gen für Neubauvorhaben im Vergleich Laut dem Wohnungsbauprogramm
in Nordrhein-Westfalen am
zum Rekordwert letztes Jahr ab. Mit 355 2030+ müssen bis zum Jahr 2035 jähr-
31.12.2020 (Fortschreibung
auf Basis der endgültigen (Vorjahr: 725) Baugenehmigungen liegt lich 520 Wohnungen neu gebaut wer-
Ergebnisse der Gebäude-
und Wohnungszählung vom sie dennoch auf einem hohen Niveau den, um den Bedarf decken zu können14.
9. Mai 2011)
und erreicht die Zahlen von ungefähr vor Die tatsächliche Neubaurate in 2020 liegt
13 Vgl. IT.NRW 2013 und 5 Jahren. mit 413 Wohneinheiten zwar höher als
Zensus 2011, die restli- im Vorjahr aber dennoch unter diesem
chen 3 % der Wohnungen
sind Ferien- oder Freizeit- Bei den Fertigstellungen gibt es 2020 eine errechneten Bedarfswert. Bleibt die Bau-
wohnungen oder stehen
leer. deutliche Steigerung gegenüber dem fertigstellungszahl auf einem niedrigen
Vorjahr auf 413 fertig gestellte Wohnun- Niveau, wirkt sich das negativ auf die zu-
14 Vgl. Vorlage 2019/3124:
Wohnungsbauprogramm gen (Vorjahr: 230). Insgesamt wurden in künftige Entwicklung des bereits ange-
2030+ - Endbericht
den letzten zehn Jahren (2010 bis 2020) spannten Wohnungsmarktes aus.
Berichtsjahr 2020
18Abbildung 10: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 2010 bis 2020
800 725
700
600 Baufertigstellungen
500 428 403 413
336
400 282 293 310
238 232 215 232 230
300 166 158 153 355
200 257 235
100 168 149 Baugenehmigungen
128
0
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
3.3 Wohnungsleerstände
Als Definition für den Leerstand wurde gen weniger als im Vorjahr. Die Zahl der 15 Seit Anfang des Jahres
2004 wird im Auftrag der
eine Mindestfrist von 90 Tagen festge- Wohnungen, die länger als 24 Monate Stadtentwicklungsplanung
legt. Dauert ein Leerstand länger als drei leer stehen, ist gestiegen. Trotz des ge- die Leerstandsquote für
Wohngebäude durch die
Monate an, d. h. die Wohnung ist in der ringfügig gefallenen Gesamtwertes ent- Energieversorgung Lever-
kusen GmbH & Co. KG (EVL)
Zeit nicht bewohnt, so wird das Objekt spricht dies einer Leerstandsquote von ermittelt. Anhand eines
Programms, werden dabei
als Leerwohnung betrachtet. 1,1 %. Damit bleibt die Leerstandsquote die abgemeldeten Strom-
zähler und damit die Leer-
weiterhin auf einem niedrigen Niveau stände in den privaten
Nach den aktuellen Stromzähleraus- und liegt unterhalb der empfohlenen Wohnungen festgelegt.
wertungen15 stehen Ende 2020 905 Fluktuationsreserve, die mindestens bei
Wohnungen leer. Das sind 35 Wohnun- 2 % liegen sollte.
Berichtsjahr 2020
19Tabelle 2: Entwicklung der Leerstände 2010 bis 2020
Leerstand Leerstand Leerstand Wohnungen Leerstands-
Jahr bis 1 Jahr mehr als 1 gesamt gesamt quote
Jahr
2010 743 710 1453 80.404 1,8
2011 749 654 1403 80.663 1,7
2012 632 816 1448 81.000 1,8
2013 607 759 1366 81.244 1,7
2014 599 634 1233 81.635 1,5
2015 347 484 831 82.074 1,0
2016 387 451 838 82.400 1,0
2017 371 444 815 82.881 1,0
2018 387 452 839 83.243 1,0
2019 449 491 940 83.586 1,1
2020 369 536 905 83.914 1,1
Quelle: Statistikstelle Leverkusen nach Daten der EVL GmbH (Stromzählerauswertung)
Die niedrige Quote an leer stehenden Generell stellen leer stehende Woh-
Wohnungen deutet auf einen hohen nungen bis zu einem Jahr den notwen-
Nachfragedruck am Wohnungsmarkt digen Renovierungs- und Fluktuations-
und eine hohe Auslastung des Woh- leerstand dar. Bei Leerständen, die ein
nungsbestandes hin. Jahr und länger andauern, bestehen
hingegen oftmals strukturelle Prob-
Die Leerstände verteilen sich stadtweit leme, zum Beispiel eine nicht mehr
sehr unterschiedlich. Die Spanne reicht marktgängige Wohnung, Renovie-
von 2,0 % in Rheindorf bis 0,4 % in Al- rungsstau oder ungünstige Wohnlage.
kenrath. Die meisten länger als ein Jahr
leer stehenden Wohnungen befinden
sich in Opladen und Rheindorf. Die
unterschiedlichen Leerstandsquoten
in den Stadtteilen lassen sich in der
Regel mit dem Alter, dem Gebäude-
typ, der Qualität, dem Wohnumfeld
und damit einhergehenden Attraktivi-
tätssteigerungen bzw. -verlusten des
Wohnungsangebotes erklären.
Berichtsjahr 2020
20Abbildung 11: Leerstandsquote16 in den statistischen Bezirken am 31.12.2020
2,0
Leerstandsquote in Prozent
1,8 2,0
1,6
1,4
1,4 1,5
1,2
1,0 1,1 1,1 1,1
1,0 1,0
0,8 0,9 0,9 1,0
0,8 0,9 0,9 0,9
0,6
0,6
0,4
0,2 0,4
0,0
16 Anteil der leer stehen-
den Wohnungen an allen
Wohnungen in statistischen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle Bezirken
3.4 Soziale Wohnraumförderung
Der Bestand an geförderten Wohnungen allen preisgebundenen Mietwohnungen
in Leverkusen beträgt Ende 2020 5.065 inzwischen bei über 40 %. Zum anderen
Wohnungen (Miete und Eigentum) und liegt es an nicht ausreichend kompen-
reduziert sich gegenüber 2019 um 204 sierender Neubauaktivität, aber auch
Wohneinheiten. an neuen, außerplanmäßig vorzeitigen
Darlehenstilgungen für geförderte Miet-
Aktuell sind 5,6 % des mehrgeschossigen wohnungen. Die nach wie vor anhalten-
Wohnungsbestandes öffentlich geförder- de Niedrigzinsphase trägt weiterhin dazu
te Mietwohnungen. Damit sinkt der Wert bei, dass voraussichtlich auch zukünftig
gegenüber dem Vorjahr geringfügig. eine relevante Zahl an Darlehen außer-
planmäßig vorzeitig zurückgezahlt wird.
Nach aktuellen Fortschreibungsdaten
der NRW.BANK von 202017 reduziert sich Bedingt durch die hohe Zahl neuer Be-
der preisgebundene Mietwohnungsbe- willigungen für den geförderten Miet-
stand in NRW um rund 46 % bis 2030. wohnungsbau und den angestiegenen
Dies liegt zum einen an auslaufenden Mitteleinsatz aus der öffentlichen Wohn-
Mietpreisbindungen im Bestand. Die Zahl raumförderung hat sich insgesamt der
der Wohnungen in der Nachwirkungs- Rückgang des preisgebundenen Miet-
frist, bei denen in absehbarer Zeit die wohnungsbestands in Nordrhein-West-
Belegungsbindung entfällt, steigt auch falen seit 2011 etwas verlangsamt und
2020 weiter an. In über 18 Gemeinden in in den vergangenen Jahren deutlich ab-
Nordrhein-Westfalen liegt der Anteil von geschwächt. Dennoch, so die NRW.BANK, 17 Vgl. Preisgebundener
Wohnungsbestand 2020,
Wohnungen in der Nachwirkungsfrist an wird der Wegfall von Belegungsbindungen NRW.BANK (Hrsg.)
Berichtsjahr 2020
21künftig zu einer weiteren Verschärfung Mieterhöhung zur Folge haben, so dass
der Marktlage im preisgünstigen Segment sich Haushalte mit niedrigem Einkommen
beitragen, sofern nicht durch Fördermaß- die bislang erschwingliche Wohnung nach
nahmen ein Kompensationseffekt eintritt. einigen Jahren nicht mehr leisten können.
In nahezu allen Kommunen, insbesonde- Gleichzeitig ist das Angebot an preisgüns-
re aber in den größeren Städten mit sehr tigen Wohnungen begrenzt.
angespannten Märkten wie z. B. in Düs-
seldorf oder Aachen werden die Bestän- Auch in Leverkusen soll der preisgebun-
de preisgebundener Wohnungen ohne dene Bestand bis 2030 um rund 36 %
Neuförderung deutlich zurückgehen. Der zurückgehen. Leverkusen soll dann nur
Wegfall der Mietpreisbindung kann in noch rund 3.000 gebundene Mietwoh-
den angespannten Städten eine deutliche nungen aufweisen.
Abbildung 12: Entwicklung der geförderten Wohnungen in Leverkusen
12.000
Anzahl Wohnungen
Fortschreibung
NRW.Bank
8.000
4.000
0
Mietwohnungen Eigentumswohnungen/Eigenheime
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle, NRW.BANK 2020
Seit Anfang der 1990er Jahre, als im fördert. Nach dem Tiefstand vom letzten
Schnitt jährlich ca. 300 Mietwohnun- Jahr bewegt sich die Zahl nun auf dem
gen gefördert wurden, ist der Wert im konstanten Niveau der letzten Jahre. Zu-
Laufe der Jahre deutlich gesunken und künftig wird weiterhin in den geförder-
zwischenzeitlich immer wieder bei null ten Wohnungsbau investiert, um den
gewesen. Nach dem Rekordjahr 2015 Neubau im preisgebundenen Segment
mit 83 Mietwohnungen im preisgebun- deutlich zu erhöhen.
denen Segment, bewegte sich die Zahl
in den letzten Jahren zwischen 45 und Seit 2010 sind insgesamt rund 450
64 Wohnungen. Wohnungen mit öffentlicher Förderung
gebaut worden, davon sind rund 80 %,
Im Jahr 2020 werden 48 Mietwohnun- nämlich 355, geförderte Mietwohnun-
gen und eine Eigentumsmaßnahme ge- gen.
Berichtsjahr 2020
22Abbildung 13: Geförderte Neubaumaßnahmen 2010 bis 2020
100
Anzahl Wohnungen
80
60
40
20
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Eigentumswohnungen / Eigenheime Mietwohnungen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Aufgrund des insgesamt rückläufigen dass bei Neubauvorhaben mit Planungs-
Sozialwohnungsbestandes hat der Rat recht eine verbindliche Mindestquote
der Stadt Leverkusen am 15.07.2013 von 30 % für sozialen Wohnungsbau
beschlossen, den Neubau geförderter festgesetzt wird19.
Mietwohnungen voranzutreiben und
preiswerten Wohnraum im Bestand zu Da stadtweit nicht ausreichende Flächen
sichern. Eine der beschlossenen Zielset- für den Geschosswohnungsbau vor-
zungen ist es, bis 2030 zusätzlich 1.000 handen sind, wurde im Rahmen der Er-
neue Mietwohnungen mit Förderung stellung des Wohnungsbauprogramms
zu errichten. Um dies zu erreichen, sol- 2030+ geprüft, inwieweit zusätzliche
len Wohnbauflächen mit vorgesehener Potentialflächen für den Wohnungsbau
Geschosswohnungsbebauung gesichert identifiziert und weitergehend betrach-
bzw. künftig dem Wohnungsbau zufal- tet werden könnten.
lende Flächen mit vorrangiger Festset-
zung Geschosswohnungsbau geprüft
werden. Bei Eignung dieser Flächen für
den sozialen Wohnungsbau sollen dar-
auf – soweit die Stadt Eigentümerin ist –
bis zu 25 % der entstehenden Wohnun- 18 Vgl. Vorlage 2013/2204
Handlungsprogramm Zu-
gen mit Förderung realisiert werden. kunft Wohnen in Leverku-
Bei Privatflächen soll die bauliche Um- sen, Geschosswohnungs-
bau und Preiswerter
setzung mit den Investoren verhandelt Wohnraum in Leverkusen.
werden18.
19 Vgl. Vorlage 2019/3139
Mehr bezahlbarer Wohn-
Darüber hinaus hat der Rat der Stadt Le- raum und Vorlage 2019/
2743 Bezahlbar Wohnen
verkusen am 10.02.2020 beschlossen, in Leverkusen
Berichtsjahr 2020
234 Grundstücksmarkt
4.1 Kauffälle
Im Jahr 2020 sinkt laut dem Grundstücks- Geldumsatz bei fehlender Steigerung der
marktbericht die Zahl der Kauffälle um 5 Kauffälle ist in den gestiegenen Grund-
% von 1.243 in 2019 auf 1.185. Auch der stücks- und Immobilienpreisen begrün-
Geldumsatz fällt von 453 Mio. € in 2019 det. Neue Eigentumswohnungen werden
auf rund 425 Mio. €. Die Entwicklung dagegen deutlich mehr veräußert als im
hängt auch womöglich mit dem anfangs Vorjahr.
im Frühjahr eingebrochenen Marktange-
bot, aufgrund der Covid-19-Pandemie, 493 Kauffälle (42 %) werden für bebau-
das sich aber relativ schnell wieder nor- te Grundstücke getätigt, das sind haupt-
malisiert hat, zusammen. sächlich Ein- und Zweifamilienhäuser. 117
Verkaufsfälle (10 %) fallen auf unbebaute
In 575 Fällen (48 %) werden Eigentums- Grundstücke, hauptsächlich Bauflächen
wohnungen gekauft. Im Vergleich zum für Ein- und Zweifamilienhäuser. Der
Vorjahr fällt die Zahl der Kauffälle um höchste Geldumsatz wird 2020, wie auch
rund 7 %, der Geldumsatz steigt in die- schon in den letzten fünf Jahren bei den
sem Teilsegment dagegen um rund 8 %. bebauten Grundstücken (65 %), überwie-
Die gesunkene Zahl der Kauffälle ist auf gend aus dem Verkauf von Ein- bis Zwei-
den Teilmarkt der gebrauchten Eigen- familienhäusern erzielt. Mit größerem Ab-
tumswohnungen (Zweiterwerb und Um- stand folgen Eigentumswohnungen (29 %)
wandlungen) zurückzuführen. Der hohe und unbebaute Grundstücke (6 %).
4.2 Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Bodenpreise der Bauflächen für Ein- gegenüber dem Vorjahr. Ein Grundstück
und Zweifamilienhäuser steigen seit Ende zum Bau eines freistehenden Einfamilien-
der 1980er Jahre stetig an. So kostete ein hauses in guter Lage kostet durchschnitt-
Quadratmeter Bauland für Ein- und Zwei- lich 440 €/m².
familienhäuser in mittlerer Lage im Jahr
1990 160 €/m². Anfang 2021 sind es be- Der Baulandpreis für Geschosswoh-
reits 380 €/m². Damit hat sich der Preis nungsbau steigt ebenso deutlich auf
mehr als verdoppelt. 490 €/m². Im Geschosswohnungsbau ist
ein Preisanstieg der Bauflächen eben-
Laut dem Grundstücksmarktbericht 2021 falls um 10 % über dem Niveau des Vor-
steigen die Baulandpreise für Ein- und jahres zu verzeichnen.
Zweifamilienhäuser in 2020 um rund 10 %
Berichtsjahr 2020
24Tabelle 3: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in 2020
Baulandpreise in €/m²
Art der baulichen Nutzung Lage
gut mittel einfach
Freist. Ein- und Zweifamilienhäuser
440 380 340
(Grundstücksfläche: 350 m² - 800 m²)
Reihenmittelhäuser
490 420 360
(Grundstücksfläche: 150 m² - 300 m²)
Geschosswohnungsbau
490 390 350
(GFZ ca. 1,2; Geschosse III-V)
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen,
Grundstücksmarktbericht 2021
4.3 Bodenpreise im regionalen Vergleich
Hinsichtlich der Baulandpreise ist Le- Ein deutlicher Abfall der Bodenpreise ist
verkusen innerhalb der hochpreisigen im ländlichen Raum ab Kürten zu erken-
Region Rheinland mit 380 €/m² in mitt- nen. In den letzten zehn Jahren finden
lerer Lage und günstiger als die direkten dort geringfügige Preisbewegungen statt,
Nachbarstädte Köln, Monheim, Langen- so dass diese Gemeinden den „zweiten
feld und Leichlingen, aber auch Bergisch suburbanen Zuwanderungsring“ in der
Gladbach. Köln als Oberzentrum ist mit Region mit niedrigeren Bodenpreisen
810 €/m² mit Abstand am teuersten, ge- bilden. Die verstädterten Kernbereiche
folgt von Langenfeld und Bergisch Glad- in der Region sind stark nachgefragt. Im
bach mit jeweils rund 550 €/m². Gemein- Umkehrschluss ist die Nachfrage im länd-
sam bilden die drei Städte die Preisgipfel lichen Raum mit schlechterer verkehrli-
in der Region (vgl. Abbildung 14). cher Anbindung deutlich geringer.
Der Vergleich mit den Bodenpreisen vor
zehn Jahren macht deutlich, dass das
Preisniveau in der Kernstadt Köln sowie
in den an die Rheinmetropolen Köln und
Düsseldorf angrenzenden Städten deut-
lich steigt. Auch in der Pandemiezeit
sind die Preise nach oben gegangen. Ein
Zeichen dafür, dass der städtische Raum
innerhalb der Region nachgefragt ist
und sich entsprechend verteuert.
Berichtsjahr 2020
25Abbildung 14: Bodenpreisgebirge in der Region
850 810
750
650 550 550
550
380
450
400 400 2020
€ / qm
450 310
350 235 225 2010
250 325 155
280 330 135
255 260 310
150 230 225 200
170 120
50 110
Kilometer-Entfernung (Luftlinie) von Leverkusen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen, Grundstücks-
marktberichte 2011 und 2021 sowie Daten des oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im
Land Nordrhein-Westfalen, Grundstücksmarktberichte 2011 und 2021, unbebaute Grundstücke, mittlere Lage
4.4 Wohnbauflächenbereitstellung
Im derzeit gültigen Flächennutzungs- Zudem hat der Rat der Stadt Leverkusen
plan für Leverkusen sind ca. 109 Hektar im Frühjahr 2021 neue Handlungsemp-
Reserveflächen für den Wohnungsbau fehlungen zum Umgang mit städtischen
dargestellt. Für diese Reserveflächen be- Erbbaurechtsgrundstücken beschlossen.
stehen Steckbriefe mit allen planungs- Diese Maßnahme soll zukünftig den
rechtlichen und umweltrelevanten As- strategischen Erwerb weiterer Flächen
pekten. Durch diese Dokumentation und zur städtebaulichen Entwicklung unter-
Fortschreibung ist es möglich, das vorhan- stützen. Vor dem Hintergrund der seit
dene Wohnbauflächenangebot zukünftig einiger Zeit deutlich zunehmenden
besser steuern zu können. Wohnbevölkerung in Leverkusen sowie
der aktuellen Bevölkerungsvorausbe-
Darüber hinaus können im online gestell- rechnung des IT.NRW und F+B werden
ten Baulandkataster alle innerörtlichen die vorhandenen Reserveflächen des
unbebauten Baugrundstücke eingesehen Flächennutzungsplans voraussichtlich
werden, die kurzfristig bebaubar sind, weil nicht ausreichen, um die Wohnbevöl-
sie im Geltungsbereich eines Bebauungs- kerung angemessen mit Wohnraum zu
planes oder im Zusammenhang bebauter versorgen. In der errechneten Flächen-
Ortsteile liegen. Dieses Kataster soll die bedarfsprognose im Rahmen des Woh-
Transparenz vorhandener Potentialflächen nungsbauprogramms 2030+ ist in der
für Bauwillige optimieren und so die Ver- Status quo-Variante bis zum Jahr 2035
marktung und eine erhöhte Wohnungs- ein zusätzlicher Baulandbedarf von 174
bautätigkeit im Innenbereich erzielen. Hektar Bruttobauland errechnet worden.
Berichtsjahr 2020
26Die derzeit vorhandenen Bauflächenpo- und den Wohnungsbedarf zu decken.
tenziale für den Wohnungsbau müssen Weiterhin ist zur Deckung des Bedarfes
deshalb in Gänze einer Wohnnutzung eine verstärkte Aktivierung von Wohn-
zugeführt werden, um der wachsenden baupotenzialflächen notwendig.
Wohnbevölkerung gerecht zu werden
4.5 Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland
Immobilienkäufe können trotz der Co- Die Niedrigzinspolitik mit anhaltender
rona-Krise in Deutschland nach wie vor Vergabe von günstigen Baukrediten kann
günstig finanziert werden. Der Bedarf an die Immobiliennachfrage noch weiter
Wohnungsbaukrediten ist deutlich ge- erhöhen und damit das Immobilienan-
stiegen. Seit Jahren sinken die Zinssätze gebot verknappen bzw. verteuern. Kre-
für Wohnungsbaukredite und erreichen ditnehmer profitieren dennoch von den
Ende 2020 einen neuen historischen niedrigen Zinsen. Es wird erwartet, dass
Tiefpunkt. Der Effektivzinssatz für Hypo- sich am derzeit niedrigen Zinsstand auch
theken auf Wohngrundstücke mit einer in 2021 nichts ändern wird. Abbildung 15
Zinsfestschreibung von über zehn Jahren zeigt die Entwicklung des Effektivzinssat-
liegt im Dezember 2020 bei 1,11 %. Ge- zes für Wohnungsbaukredite von Ende
genüber 2018 ist der Effektivzinssatz von 2018 bis Ende 2020.
knapp 2 % auf rund ein Prozent deutlich
gesunken.
Abbildung 15: Kosten für Wohnungsbaukredite an private Haushalte
2,40
effektiver Jahreszins in Prozent
2,20
1,94
2,00 1,85
1,95 1,72
1,80
1,61
1,79
1,60 1,67
1,36 1,35
1,40 1,49 1,22
1,27 1,26 1,22
1,28 1,24
1,20 1,17
1,17 1,14
1,20 1,24
1,11
1,25 1,27
1,18
1,00
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Deutschen Bundesbank; effektiver Jahreszinssatz einschl. Kosten, über 10 Jahre Zinsbindung
Berichtsjahr 2020
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