Wohnungsmarktbericht 2020 - Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung Leverkusener Daten und Fakten - Stadt Leverkusen
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Leverkusener
Wohnungsmarktbericht 2020
Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung
>> Daten und Fakten
der Wohnungsmarktentwicklung 2019
Stadt Leverkusen
Vorwort
Mit dem vorliegenden Wohnungsmarkt- Diese einzelnen Bau
bericht 2020 dokumentiert die Stadt Le- steine sollen gebün-
verkusen die aktuelle Situation und die delt zur Markttrans-
Entwicklungen auf dem Leverkusener parenz beitragen und
Wohnungsmarkt aus den Jahren 2018 die Agierenden am
und 2019. Wohnungsmarkt bei
ihren Entscheidungen
Im Jahr 2003 hat die Stadt Leverkusen das unterstützen.
Instrument der kommunalen Wohnungs-
marktbeobachtung eingeführt, dessen Darüber hinaus hat die Stadt Leverkusen
wesentliche Ergebnisse seither jährlich in mit externer Unterstützung eine pers-
einem Bericht dokumentiert werden. pektivische Gesamtstrategie, das Woh-
nungsbauprogramm 2030+ erarbeitet
Das Ziel der Wohnungsmarktbeobach- sowie ein Baulandkataster auf den städ-
tung ist es, das aktuelle Geschehen auf tischen Internetseiten veröffentlicht, das
dem lokalen Wohnungsmarkt transparent die vorhandenen Potentialflächen für den
zu machen sowie Probleme und Hand- Wohnungsbau darstellt. So sollen poten-
lungsfelder in den verschiedenen Markt- tielle Bauflächen für Bauwillige sichtbar
segmenten aufzuzeigen. Der Bericht dient gemacht und damit die Bautätigkeit von
den Entscheidungsträgern in Politik, Ver- Wohnungen vorangetrieben werden.
waltung und Wohnungswirtschaft als In-
formationsgrundlage. An dieser Stelle möchte ich der Woh-
nungsgesellschaft Leverkusen, dem Ge-
Basis für den Bericht bildet ein Indikato- meinnützigen Bauverein Opladen, der
rensystem, das aus kommunalen Daten Wilhelm Sander-Stiftung sowie der Bau-
und anderen öffentlichen Datenquellen gesellschaft Filser herzlich dafür danken,
erstellt wird. Ein weiterer Baustein ist die dass sie es seit vielen Jahren durch ihr
Auswertung einer durchgeführten Be- Sponsoring der Preisdaten möglich ma-
fragung von Experten zum Leverkusener chen, den wichtigen Baustein der Ange-
Wohnungsmarkt (Wohnungsmarktbaro- botspreise im Wohnungsmarktbericht zu
meter). Abgerundet wird der Bericht mit erhalten. Weiterhin bedanke ich mich bei
einer Auswertung der im Internet bereit- allen, die sich an den Befragungen betei-
gestellten Mietwohnungs- und Immobi- ligt haben und auch denjenigen, die für
lienanzeigen, um den Leverkusener An- diesen Bericht Informationen und Daten
gebotsmarkt transparenter zu machen zur Verfügung gestellt haben.
und Bewegungen am Wohnungsmarkt zu
verdeutlichen. In dieser Ausgabe werden
erstmalig auch die Ergebnisse einer Um-
frage der Leverkusener Wohnungsun-
ternehmen zu ihren Wohnungsbestän- Andrea Deppe
den vorgestellt. Beigeordnete für Planen und Bauen
Berichtsjahr 2019
1
Inhalt
1 Auf einen Blick 6
2 Wohnungsnachfrage 8
2.1 Bevölkerung 8
2.2 Geburten- und Sterbefälle 10
2.3 Zu- und Fortzüge 10
2.4 Innerstädtische Umzüge 11
2.5 Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf 12
2.5 Entwicklung der Arbeitslosen- und Hartz IV-Haushalte 12
3 Wohnungsangebot 16
3.1 Wohnungsbestand und Bauintensität 16
3.2 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 17
3.3 Wohnungsleerstände 18
3.4 Soziale Wohnraumförderung 19
4 Grundstücksmarkt 22
4.1 Kauffälle 22
4.2 Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 22
4.3 Bodenpreise im regionalen Vergleich 23
4.4 Wohnbauflächenbereitstellung 24
4.5 Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland 24
5 Miet- und Kaufpreise 26
5.1 Wohnungsmieten in NRW 26
5.2 Bestandsmieten nach Mietspiegel in Leverkusen 27
5.3 Kaufpreise in Leverkusen 27
6 Immobilien- und Mietsangebote 29
6.1 Immobilienmarkt Leverkusen 29
6.1.1 Immobilienangebote im Neubau 30
6.1.2 Immobilienangebote im Bestand 31
6.1.3 Angebotspreise im regionalen Bereich 32
Berichtsjahr 2019
2
Inhalt
6.1.4 Preisentwicklung 33
6.2 Mietwohnungsmarkt 35
6.2.1 Angebotene Mietwohnungen und Mietpreise 35
6.2.2 Wohnungsangebote nach Mietpreisen 37
6.2.3 Mietpreise in der Region 38
6.2.4 Entwicklung der Angebotsmieten 38
6.2.5 Angebotener Wohnraum für Hartz IV- Empfänger 39
7 Wohnungsmarktbarometer 2019 40
7.1 Aktuelle Wohnungsmarktlage 40
7.2 Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt 41
7.3 Mietwohnungsmarkt und Hartz IV 42
7.4 Aktuelles und künftiges Investitionsklima 43
7.5 Faktoren des Investitionsverhaltens 43
7.6 Einschätzung der künftigen Nachfrage 46
8 Erhebung der Wohnungsbestände 47
9 Fazit 50
Berichtsjahr 2019
3
Abbildungen
Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung 1990 bis 2019 8
Abbildung 2: Prognose zur Entwicklung der einzelnen Altersgruppen
bis 2035 nach IT.NRW 9
Abbildung 3: Wanderungsüberschusse bzw. -verluste mit den Nachbar-
gemeinden 2000 bis 2019 11
Abbildung 4: Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen 12
Abbildung 5: Entwicklung der Haushaltsgröße 2000 bis 2019 13
Abbildung 6: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen 2000 bis 2019 13
Abbildung 7: Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz IV) 14
Abbildung 8: Anteil Personen in Bedarfsgemeinschaften 2019 in den Stadtteilen 15
Abbildung 9: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen 1990 bis 2019 16
Abbildung 10: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 2009 bis 2019 18
Abbildung 11: Leerstandsquote in den statistischen Bezirken am 31.12.2019 19
Abbildung 12: Entwicklung der geförderten Wohnungen in Leverkusen 20
Abbildung 13: Geförderte Neubaumaßnahmen 2006 bis 2019 21
Abbildung 14: Bodenpreisgebirge in der Region 23
Abbildung 15: Kosten für Wohnungsbaukredite an private Haushalte 25
Abbildung 16: Immobilienanzeigen 2010 bis 2019 in Leverkusen 29
Abbildung 17: Durchnittswerte Angebotspreise der Eigenheime in der
Region 2019 32
Abbildung 18: Angebotspreise der Eigentumswohnungen in Leverkusen 2019 33
Abbildung 19: Preisentwicklung der Neubauangebote 2009 bis 2019 34
Abbildung 20: Preisentwicklung der Bestandsangebote 2009 bis 2019 34
Abbildung 21: Preisentwicklung der Eigentumswohnungen 2009 bis 2019 35
Abbildung 22: Verteilung der Mietangebote 2019 36
Abbildung 23: Angebotene Wohnungen nach Preisen 37
Abbildung 24: Mietangebotspreise in der Region 2019 38
Abbildung 25: Mietpreise 2009 bis 2019 39
Abbildung 26: Bewertung der Wohnungsmarktlage 2009, 2018 und 2019 40
Berichtsjahr 2019
4
Abbildungen
Abbildung 27: Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt 41
Abbildung 28: Mietwohnungsmarkt und Hartz IV 42
Abbildung 29: Aktuelles Investitionsklima 43
Abbildung 30: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Eigentumsbau 44
Abbildung 31: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im
Mietwohnungsbau 45
Abbildung 32: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten in den Bestand 45
Abbildung 33: Einschätzung der künftigen Nachfrage nach Wohnraum 46
Abbildung 34: Aktuelle Mietwohnungsbestände 49
Tabellen
Tabelle 1: Entwicklung Geburten- und Sterbefälle in Leverkusen 10
Tabelle 2: Entwicklung der Leerstände 2009 bis 2019 18
Tabelle 3: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in 2019 22
Tabelle 4: Entwicklung der Lebenshaltungskosten, Mieten, Nebenkosten und
Haushaltsenergien in NRW 2015 bis 2019 (2015 = 100, Basisjahr) 26
Tabelle 5: Mietspiegel 2019 27
Tabelle 6: Vergleichspreise für neue Einfamilienhäuser 2019 28
Tabelle 7: Neubauangebote 2019 im Vergleich zu den Vorjahren 31
Tabelle 8: Bestandsgebote 2019 im Vergleich zum Vorjahr 32
Tabelle 9: Mietangebote 2019 im Vergleich zum Vorjahr 36
Berichtsjahr 2019
51 Auf einen Blick
Veränderung
Indikator 2018 2019
zum Vorjahr
Bevölkerung 167.150 167.045
Wanderungssaldo +677 +161
Durchschnittsalter 43,8 43,9
Saldo Geburten- Sterbefälle -260 -255
Arbeitslosenquote 7,0 7,1
Bedarfsgemeinschaften -Haushalte (nach SGB II) 8.260 7.967
Haushaltsgröße (Anzahl Personen je Haushalt) 1,98 1,97
Typische Baulandpreise baureife Grundstücke
(€/m² für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser)
gute Lage 390 400
mittlere Lage 340 350
einfache Lage 290 300
Baugenehmigungen 235 725
Baufertigstellungen 336 230
Wohnungsbestand 83.243 83.586
Wohnungsleerstandsquote 1,0 1,1
Bestand geförderte Wohnungen 5.239 5.269
Neubau geförderte Mietwohnungen 45 0
Durchschnittliche Nettokaltmiete
7,91 8,19
der angebotenen Wohnungen (€/m²)
Verkaufspreis neue Eigentumswohnung
4.100 4.260
(Durchschnitt in €/m² Wohnfläche, gute Wohnlage)
Verkaufspreis gebrauchte Eigentumswohnung (Durch-
schnitt in €/m² Wohnfläche, bis zu 5-geschossiger 2.975 3.360
Bauweise, Baujahr 2010, gute Wohnlage)
Veränderung Veränderung
um mehr als - 10 % um + 1,1 % bis + 10 %
Veränderung Veränderung
um - 10 % bis - 1,1 % um mehr als + 10 %
Veränderung
um - 1,1 % bis + 1 %
Berichtsjahr 2019
6Der Wohnungsmarkt in Leverkusen ist Die Zahl der Baufertigstellungen ist weiter
– mit Ausnahme des oberen Mietpreis- rückläufig. Die Leerstandsquote liegt 2019
segments – angespannt bis sehr ange- mit 1,1 % auf fast gleichbleibend niedri-
spannt. gem Niveau wie im Vorjahr und weiterhin
unterhalb der empfohlenen Fluktuations-
Einwohnerzahl sinkt leicht, Einwohner reserve von mindestens 2 %.
werden älter: Die Einwohnerzahl liegt
Ende 2019 bei 167.045 und sinkt gegen- Kauffälle und Geldumsatz steigen: 2019
über dem Vorjahr um 105 Personen. Die ist die Zahl der Kauffälle mit 1.243 gering-
Leverkusener Bevölkerung wird immer fügig, der Geldumsatz deutlich um 19 %
älter; die am deutlichsten wachsenden gestiegen. Am häufigsten werden Eigen-
Altersgruppen sind die der 65-Jährigen tumswohnungen gekauft, gefolgt von be-
und Älteren. bauten Grundstücken, das sind überwie-
gend Ein- und Zweifamilienhäuser.
Wanderungsplus aus Köln und dem
Ausland: Im Jahr 2019 kann Leverkusen Kaufpreise für Bauland und Immobilien
erneut einen Wanderungsgewinn für sich teurer: Die Baulandpreise für Ein- und
verzeichnen mit + 161 Personen, der je- Zweifamilienhäuser sind in 2019 um rund
doch deutlich schwächer ausfällt als die 4 % gewachsen. Bauflächen für den Ge-
Jahre zuvor. Die positiven Wanderungs- schosswohnungsbau und gemischt ge-
salden sind überwiegend auf hohe Zu- nutzte Bauten sind deutlich um 15 %
wanderungen aus Köln und dem Ausland teurer. Gebrauchte Einfamilienhäuser
zurückzuführen. An die bergischen, eher werden im Durchschnitt rund 10 % teu-
ländlich geprägten Nachbarkommunen rer. Die Preise für Eigentumswohnungen
vierliert Leverkusen hingegen Einwohner. sind zwischen 14 % (gebrauchte Eigen-
tumswohnungen) und 4 % (Neubauten)
Wohnungsbedarf hält an: Nach der ak- gestiegen.
tuellen IT.NRW-Prognose nehmen vor
allem Ein- und Zweipersonenhaushalte Immobilien- und Mietangebote leicht
deutlich zu. Der Bedarf an zusätzlichen teurer: Das Volumen an Immobilien- und
Wohnungen hält vor dem Hintergrund Mietanzeigen ist seit 2010 tendenziell
einer wachsenden Bevölkerung und ent- rückläufig, so auch in 2019, mit Ausnah-
sprechend zunehmenden Haushalten an. me der Bestandseigentumswohnungen.
Freistehende Eigenheime und Doppel-
Arbeitslosenquote leicht gestiegen, Zahl haushälften werden im Neubau um rund
der Bedarfshaushalte sinkt: Die Arbeits- 15 % teurer angeboten. Mietwohnungs-
losenquote beträgt 2019 7,1 % und steigt angebote werden im Schnitt 3,5 % teurer.
gegenüber 2018 geringfügig an. Die Anzahl
der Haushalte, die Hartz IV beziehen, liegt Angespannter bis sehr angespannter
in 2019 bei 7.967 und sinkt um 293 Perso- Wohnungsmarkt laut Experten: Nach
nen seit 2018. Beinahe ein Drittel der Per- Einschätzung der Experten ist derzeit nur
sonen im Hartz IV-Bezug sind Kinder. noch der Teilmarkt des oberen Mietpreis-
segments ausgewogen, tendiert aber in
Bautätigkeit niedrig, Leerstandsquote Richtung Anspannung. Sowohl Kaufim-
weiterhin niedrig: Ende 2019 gibt es in mobilien als auch mittleres, preisgünsti-
Leverkusen 83.586 Wohnungen, das ist ges und gebundenes Mietsegment sind
ein Zuwachs von 0,4 % gegenüber dem angespannt bis sehr angespannt. Das un-
Vorjahr. Die Zahl der Baugenehmigungen tere und gebundene Mietpreissegement
ist enorm gestiegen und stellt damit den soll in den nächsten drei bis fünf Jahren
höchsten Wert seit mehr als 20 Jahren dar. unverändert angespannt bleiben.
Berichtsjahr 2019
72 Wohnungsnachfrage
Maßgeblich für den Bedarf an Woh- Wohnungsnachfrage sind Wanderungen
nungen ist die Entwicklung der Zahl der von und nach Leverkusen. Ein Umzug
Haushalte, denn ein Haushalt entspricht oder die Entscheidung für eine Fami-
im Regelfall1 einer Wohnung. Verschie- liengründung werden von sozioökono-
1 Ausnahmen bilden die dene Faktoren, wie zum Beispiel Ein- mischen Faktoren, wie der Entwicklung
Wohnformen Wohnheime
und Wohngemeinschaften, wohnerzuwachs, Altersstruktur, Famili- von Einkommen, Berufssituation bzw.
zum Beispiel Pflegewohn-
heime, Flüchtlingsunter-
enbildungsverhalten und die allgemeine Arbeitslosigkeit aber auch dem Woh-
künfte oder Wohnungen, Wirtschaftsentwicklung nehmen auf die nungsangebot am Markt beeinflusst. Die
die als Wohngemeinschaft
genutzt werden, zum Bei- Haushaltsentwicklung Einfluss. Eine wei- Entwicklung all dieser Faktoren in Lever-
spiel als Studentenwohnge-
meinschaft. tere wesentliche Einflussgröße auf die kusen wird im Folgenden dargestellt.
2.1 Bevölkerung
Die Einwohnerzahl liegt am 31.12.2019 welle 2014/2015 verstärkt wurde und
bei 167.045 und sinkt gegenüber dem durchgehend bis 2018 anhielt. Ob sich
Vorjahr um 105 Einwohner. Zum ersten ab 2019 eine Trendwende abzeichnet,
Mal seit mehr als zehn Jahren zeichnet bleibt zu beobachten.
sich eine leicht negative Entwicklung ab.
Durch positive Wanderungssalden auf- Lange war bei stabiler Bevölkerungs-
grund höherer Zu- als Abwanderungen zahl die Entwicklung der sozialversiche-
verbuchte Leverkusen bis dahin jahre- rungspflichtig Beschäftigten (kurz SVP)
lang eine konstante bis wachsende Ein- rückläufig. Seit 2007 wächst die Zahl der
wohnerzahl, die durch die Flüchtlings- SVP-Beschäftigten kontinuierlich.
Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung 1990 bis 2019
168.000
78.000
166.000
75.000 Einwohner
SVP- Beschäftigte
72.000 164.000
Einwohner
69.000 162.000
66.000
160.000
63.000 SVP-Beschäftigte
158.000
60.000
57.000 156.000
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Berichtsjahr 2019
8Laut aktueller Bevölkerungsprognose des Status Quo-Variante ist vom Ausschuss
Landesbetriebes Information und Tech- für Stadtentwicklung, Bauen und Planen
nik Nordrhein-Westfalen (kurz IT.NRW) der Stadt Leverkusen als Leitlinie für die
von 20182 wächst die Bevölkerung bis weitere Planung und Entwicklung auch
2035 auf 172.400 Einwohner an. Das ist gegenüber übergeordneten Planungen
ein Zuwachs gegenüber 2019 von über beschlossen und vom Rat der Stadt zur
5.000 Einwohnern. Kenntnis genommen worden3.
Die Stadt Leverkusen hat mit externer In beiden Prognosen werden anhaltende
Unterstützung das Wohnungsbaupro- Zuwanderungsüberschüsse nach Leverku-
gramm 2030+ als Fortschreibung des sen angenommen als in früheren Progno-
Handlungsprogramms Wohnen erarbei- sen. Die außerordentlich hohen Zuwäch-
tet. Unter der Ratsvorlage Nr. 2019/3124 se durch die Flüchtlingsbewegungen in
wurde das Wohnungsbauprogramm 2015/2016 sind in beiden Prognosen nicht
2030+ letztes Jahr von den politischen berücksichtigt worden.
Gremien zur Kenntnis genommen.
Da tendenziell eher junge Menschen zu- 2künftigen
Modellrechnung zur zu-
Bevölkerungsent
Nach Berechnungen des beauftragten wandern, werden die anhaltenden Zuwan- wicklung in den kreisange-
hörigen Städten und Gemein-
Gutachterbüros F+B (Forschung und derungen den jüngeren Alterskohorten in den Nordrhein-Westfalens
2018 bis 2040, IT.NRW 2019
Beratung für Wohnen, Immobilien und Leverkusen zahlenmäßig einen leichten Zu-
Umwelt GmbH aus Hamburg) wächst Le- wachs bescheren. Am stärksten wachsen
verkusen in der untersten Status Quo-Va- jedoch nach wie vor die älteren Jahrgänge, 3Status
Vgl. Vorlage 2019/2821
Quo-Variante, Woh-
riante bis 2035 auf 178.650 Einwohner vor allem wird die Zahl der Einwohner ab nungsbauprogramm 2030+,
Zwischenergebnisse nach
an. Das ist ein Zuwachs von 11.500 Ein- 65 Jahren deutlich steigen. Der Prozess der der 5. Sitzung der AG Woh-
nungsbauprogramm 2030+
wohnern und damit eine deutlich höhere Alterung wird durch die Zuwanderung ab- und Vorlage 2019/3124
Wohnungsbauprogramm
Zuwachsprognose als bei IT.NRW. Diese gemildert, aber nicht aufgehalten. 2030+, Endbericht
Abbildung 2: Prognose zur Entwicklung der einzelnen Altersgruppen bis 2035
nach IT.NRW
65-Jährige und Ältere + 25
-4
19- bis 65-Jährige
unter 19-Jährige + 13
Zuwachs/Abnahme in Prozent
-10 -5 0 5 10 15 20 25 30
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW, Bevölkerungsvorausberechnung 2018/2040
Berichtsjahr 2019
92.2 Geburten- und Sterbefälle
Seit Mitte der 1970er Jahre sind in Le- Geburten wieder leicht zurück und er-
verkusen die Sterbezahlen höher als die reichen die Werte wie vor zwei Jahren.
Geburtenzahlen (= Sterbeüberschuss). Die Sterbefälle liegen nach wie vor über
Dieser Trend setzt sich seither fort. Al- den Geburtenzahlen, so dass sich auch
lerdings ist erkennbar, dass die Gebur- in 2019 ein negatives Saldo ergibt.
tenzahlen seit einigen Jahren steigen,
und dadurch die Sterbeüberschüsse, Leverkusen ist trotz Sterbeüberschüs-
wenn auch mit Schwankungen, tenden- sen aufgrund eines seit Jahren anhal-
ziell leicht rückläufig sind. Dieser Trend tenden positiven Wanderungssaldos in
ist landesweit zu beobachten und in der Lage, seine Bevölkerungszahl kons-
der aktuellen IT.NRW-Prognose berück- tant zu halten bzw. sogar Zuwächse zu
sichtigt worden. In 2019 gehen die Ge- erzielen.
burtenzahlen in Leverkusen mit 1.582
Tabelle 1: Entwicklung Geburten- und Sterbefälle in Leverkusen
Jahr Geburten Sterbefälle Saldo Geburten-/
Sterbefälle
2010 1331 1700 -369
2011 1376 1632 -256
2012 1286 1695 -409
2013 1462 1820 -358
2014 1473 1768 -295
2015 1583 1932 -349
2016 1523 1762 -239
2017 1584 1869 -285
2018 1613 1873 -260
2019 1582 1837 -255
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
2.3 Zu- und Fortzüge
Die positiven Wanderungssalden (mehr positives Wanderungssaldo auf, das
Zuwanderungen als Abwanderungen) allerdings deutlich schwächer ausfällt
der letzten Jahre tragen wesentlich zur als noch im Vorjahr. Ein Plus ist dabei
wachsenden Einwohnerzahl in Leverku- sowohl bei den Nah- als auch bei den
sen bei. In 2019 weist die Wanderungs- Fernwanderungen zu verzeichnen. Vor
statistik für Leverkusen wiederum ein allem hohe Zuzüge aus dem Ausland
Berichtsjahr 2019
10(+ 1.863) und aus Köln (+ 1.495) bei gleich- Aus Köln bezieht Leverkusen stets ein
zeitig geringeren Fortzugszahlen führen zu Wanderungsplus aufgrund der hohen
einem Wanderungsüberschuss von insge- Zuzüge. An die benachbarten, kleinstäd-
samt + 161 Personen. Zum Vergleich: Die tischen und zum Teil ländlich geprägten
hohe Flüchtlingszuwanderung im Rekord- Gemeinden verliert Leverkusen über die
jahr 2015 bescherte Leverkusen damals ein letzten zehn Jahre hinweg an Bevölke-
positives Saldo von fast 2.500 Personen. rung. Das Plus bei den Nahwanderun-
gen, also aller angrenzenden Kommunen
Wird ausschließlich die Nahwanderun- zusammengenommen, resultiert aus-
gen (unmittelbar angrenzende Nachbar- schließlich aus dem hohen Plus aus Köln.
gemeinden4) betrachtet, ist die Bilanz in Abgesehen von wenigen Jahren, verliert
2019 mit + 398 Personen ebenfalls positiv. Leverkusen seit beinahe zwanzig Jahren
Es gibt jedoch unterschiedliche Wande- Einwohner an die bergischen Nachbarn.
rungsströme mit der großen Nachbarstadt 4 Benachbarte Kommunen:
Köln und mit den übrigen, kleineren und Monheim,Langenfeld, Leich-
lingen, Burscheid, Odenthal,
zum Teil ländlich geprägten Kommunen. Bergisch Gladbach
Abbildung 3: Wanderungsüberschusse bzw. -verluste mit den Nachbargemeinden
2000 bis 2019
800
600
+ 400 Köln
200
0
-200
-400 Benachbarte Kommunen,
- -600
kleinstädtisch bis ländlich geprägt
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
2.4 Innerstädtische Umzüge
Die Zahl der stadtweiten Umzüge ist, Miet- und Immobilienpreise deuten auf
wie auch schon in den letzten Jahren eine angespannte Situation am Woh-
zuvor, rückläufig. In 2019 geht die Um- nungsmarkt hin: Wo die Nachfrage groß
zugstätigkeit deutlich auf 50 Umzüge je ist und die Angebote schwinden, kann
1.000 Einwohner zurück. Sinkende Um- nur wenig umgezogen werden. Die 2019
zugstätigkeit, niedrige Fertigstellungs- dramatisch niedrige Zahl an Umzügen stellt
zahlen im Wohnsegment und steigende einen Tiefstand der letzten fast 15 Jahre dar.
Berichtsjahr 2019
11Abbildung 4: Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen
75 74
70 69 68
67 67 66
65 65
65 64 64 64
je 1.000 Einwohner
60
60
54
55 53
50
50
45
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
2.5 Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf
Die zunehmende Zahl an Haushalten er- Grundsätzlich gibt es für geringer beleg-
höht die Nachfrage nach Wohnraum am te Haushalte demografische (Remanenz-
Wohnungsmarkt. Nach der aktuellen effekt6) und wohlstandsbedingte Grün-
Prognose des IT.NRW 2018 nehmen die de, die beide zur Zunahme von Single-
Haushalte insgesamt bis zum Jahr 2040 und Zweipersonenhaushalten führen. In
um rund 6 % zu5. Dabei wachsen Einper- der Summe führt dies zu einem anstei-
sonenhaushalte absolut am deutlichsten, genden Wohnflächenverbrauch und zu
gefolgt von den Zweipersonenhaushal- einem anhaltenden Wohnungsbedarf.
ten. Die Zahl der Drei- und Vierpersonen-
haushalte ist hingegen leicht rückläufig. Der verlangsamte Trend der Haushalts-
verkleinerungen seit 2010 hängt mit dem
5 Bevölkerungsvoraus-
Die durchschnittliche Haushaltsgröße in anhaltenden Bevölkerungswachstum auf
berechung 2018 bis 2040/
2060, IT.NRW 2019
Leverkusen, also die Anzahl der Perso- der einen Seite und einer gleichbleibend
nen je Wohnung, war bis 2009 tenden- eher moderaten Wohnungsneubautätig-
6 Remanenzeffekt: Begriff ziell rückläufig. Seit 2010 verlangsamt keit auf der anderen Seite zusammen, die
für das städtebauliche
Phänomen der Pro-Kopf-
Zunahme der Wohnfläche.
sich dieser Trend. In den Jahren 2014 bis zu Engpässen am Wohnungsmarkt füh-
Dieses resultiert daraus, 2017 nahm die Belegung pro Wohnung ren. Der Bedarf an zusätzlichem Wohn-
dass die (Rest-)Familien
in einmal bezogenen sogar leicht zu, so dass der Wert fast auf raum in Leverkusen hält vor dem Hinter-
Wohnungen verbleiben,
obwohl sich durch fami- einem konstanten Niveau blieb. Sowohl grund einer auch in Zukunft wachsenden
liäre Veränderungen, wie
Auszug der Kinder und/
im Vorjahr als auch wieder 2019 ist eine Bevölkerung und entsprechend zuneh-
oder Tod eines Partners, Abnahme auf durchschnittlich 1,97 Per- menden Haushalten weiter an.
der Bedarf an Wohnfläche
eigentlich vermindert hat. sonen pro Wohnung zu verzeichnen.
Berichtsjahr 2019
12Abbildung 5: Entwicklung der Haushaltsgröße 2000 bis 2019
2,07 2,05
2,05
Anzahl Personen je Wohnung
2,05 2,04 2,04
2,03 2,03
2,03 2,02
2,01
2,01 2,00 1,99
1,98 1,98 1,98
1,98 1,97 1,99 1,98
1,99 1,98 1,97 1,97
1,97
1,95
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
2.6 Entwicklung der Arbeitslosen- und Hartz IV-Haushalte
Die Zahl der Arbeitslosen beträgt Ende Prozentpunkte gestiegen. Leverkusen liegt
2019 6.191 Personen. Das entspricht ei- über dem Landesdurchschnitt von 6,5 %
ner Arbeitslosenquote7 von 7,1 %. Sie ist (Wert vom 31.12.2019). 7 Arbeitslosenquote ge-
messen an allen zivilen Er-
gegenüber dem Vorjahr minimal um 0,1 werbspersonen
Abbildung 6: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen 2000 bis 2019
12.000 14,6 16,0
13,0 14,0
10.000 10,6 11,3 10,6 12,0
9,5 9,9 10,6 9,8
8.000 8,4 8,4 8,4
8,1 8,3 10,0
7,4 7,9 7,4 7,0 7,1
7,3
6.000 8,0
6,0
4.000
4,0
2.000
2,0
0 0,0
Arbeitslose Arbeitslosenquote
(SGB II und SGB III) (SGB II und SGB III)
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle (Werte jeweils vom 30.06 des Jahres)
Berichtsjahr 2019
13Ende 2019 gibt es 7.967 (Vorjahr: 8.260) Einkommensersatzleistungen für Perso-
Bedarfsgemeinschaften in Leverkusen. nen ohne Erwerbseinkommen sind ein
Darin leben 17.198 (Vorjahr: 17.732) wesentlicher Ausgabenbereich der Stadt
Personen - knapp ein Drittel hiervon Leverkusen. Die Übernahme der Unter-
sind Kinder - und beziehen Arbeitslosen- kunftskosten für Arbeitslose und Sozial-
geld II, besser bekannt als Hartz IV. Das hilfeempfänger machen einen großen
sind 534 Leverkusener weniger als im Teil des kommunalen Sozialetats aus.
Vorjahr und rund 10 % der Bevölkerung. Die Leistungsempfänger verteilen sich
Sowohl die Zahl der Personen im Hartz im Jahr 2019 dabei sehr unterschied-
IV-Bezug als auch generell die Zahl aller lich über das Stadtgebiet (vgl. Abbildung
Personen, die Transferleistungen bezie- 8). Während in Hitdorf nur 2 % der Be-
hen, zum Beispiel Hilfe zum Lebensun- völkerung Hartz IV beziehen, sind es in
terhalt (SGB XII) oder Asylleistungen, ist Alkenrath und Wiesdorf-West jeweils 21
nach jahrelangem Anstieg erst seit den %. Die Stadtteile Küppersteg, Wiesdorf
letzten drei Jahren konstant bis leicht (Ost + West), Steinbüchel, Rheindorf,
rückläufig. Manfort und Alkenrath liegen zum Teil
deutlich über dem städtischen Durch-
schnitt von 10 % (vgl. Abbildung 8).
Abbildung 7: Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz IV)
30.000
24.780 25.552
25.000 24.126
23.053 23.106 22.988
21.379 21.883
20.812 20.303
20.000 17.364 18.042 17.763 17.732 17.198
15.794 16.363
Personen
14.408 14.719 15.034
15.000
10.000
5.000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
darunter Personen in Bedarfsgemeinschaften (Hartz IV-Bezug)
Alle Personen mit Bezug von Transferleistungen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Berichtsjahr 2019
14Abbildung 8: Anteil Personen in Bedarfsgemeinschaften 2019 in den Stadtteilen
25
Bedarfsgemeinschaften in Prozent
21% 21%
20
Anteil der Personen in
16%
15 14%
13%
12%
11%
10% 10% 10%
10
8%
7%
6%
5
3% 3% 3%
2%
0
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Die Ausgaben für Sozialhilfe steigen je- ansteigen wird und die Renten tenden-
des Jahr an. Der Anteil der Empfänger ziell immer geringer ausfallen, ist davon
von Einkommensersatzleistungen vari- auszugehen, dass in Zukunft mehr äl-
iert laut Sozialbericht Leverkusen 20198 tere Menschen Sozialleistungen in An-
zwischen den einzelnen Generationen spruch nehmen werden als heute und
deutlich. Verhältnismäßig wenig ältere auf preiswerte Wohnungen angewiesen
Menschen sind derzeit auf Sozialleistun- sein werden.
gen angewiesen, was mit dem relativ
hohen Rentenniveau und einer starken Darüber hinaus ist zu vermuten, dass
Kaufkraft der älteren Bevölkerung zu- als Folge der Covid-19-Pandemie die Ar-
sammenhängt. Anders sieht dies bei den beitslosigkeit steigen wird, wodurch sich
jüngeren Altersgruppen aus. Besonders die Zahl der Leistungsempfänger erhö-
der Anteil junger Leistungsempfänger hen kann und die Nachfrage nach preis-
im Alter unter 25 Jahren ist in den letz- günstigen Wohnungen entsprechend
ten Jahren angestiegen. In Leverkusen wachsen wird.
stehen daher in Verbindung mit unter-
stützenden Leistungen Kinder, Jugend-
liche und Familien im Mittelpunkt.
8 Vgl. Gerechte Teilhabe
Da die Zahl der Rentner demografie- in Leverkusen; Sozialbe-
richt 2019 der Stadt Lever-
bedingt in den nächsten Jahren weiter kusen
Berichtsjahr 2019
153 Wohnungsangebot
3.1 Wohnungsbestand und Bauintensität
Im Jahr 2019 gibt es in Leverkusen lich zurückgegangen. Insbesondere ist
83.586 Wohnungen, davon sind 56.945 der Zuwachs an Wohnungen in Ein- und
bzw. 68 % Geschosswohnungen. Der Zweifamilienhäusern so niedrig wie
Wohnungszuwachs entspricht gegen- noch nie. Dies ist auf die niedrigen Fer-
über dem Vorjahr + 0,4 %. Das Gebäu- tigstellungszahlen in 2019 und die be-
deverhältnis Ein� zu Mehrfamilienhäu- grenzte Flächenverfügbarkeit zurückzu-
sern liegt bei 72:28. führen.
Im Jahr 2019 werden 12 Bauabgänge9 In den 1990er Jahren, als eine hohe
gemeldet, die ausschließlich unter die To- Nachfrage nach Wohnungen herrschte,
talabbrüche fallen. In 11 von 12 Fällen ist lag die Bauintensitätskennziffer mit jähr-
der Grund für den Totalabriss die Errich- lichen Durchschnittswerten von 8,8 auf
tung eines neuen Gebäudes. Bei den 12 hohem Niveau - vor allem in der ersten
Bauabgängen handelt es sich in rund Hälfte des Jahrzehnts. So wurden etwa
60 % der Fälle um Gebäude, die bis 1948 1993 bis 1998 jährlich durchschnittlich
errichtet worden waren. Weitere rund rund 570 Wohnungen gebaut.
30 % entfallen auf Gebäude, die zwischen
9 Bauabgang meint Abriss,
Teilabriss und Umnutzun- 1949 und 1962 gebaut wurden. Etwa 8 % Seit 1999 bewegte sich die Baukennzif-
gen von Wohn- in Nicht-
wohngebäude. sind Gebäude, die nach 1963 erbaut wurden. fer auf niedrigerem, seit 2009 zum Teil
auf sehr niedrigem Nievau unter 2. Im
10 Die Bauintensität ist Die Bautätigkeit, gemessen an der Bau- Jahr 2017 erhöhte sich zwar der Wert,
die Zahl der fertig gestell-
ten Wohnungen je 1.000 intensitätsziffer10, beträgt 2019 2,76 doch seither zeichnet sich wieder ein
Bestandswohnungen am
31.12. des Vorjahres und ist gegenüber dem Vorjahr deut- negativer Trend ab.
Abbildung 9: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen 1990 bis 2019
2.000 16
Zuwachs Wohnungen
14
Bauintensität
1.500 12
10
1.000 8
6
500 4
2
0 0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Wohnungszuwachs in Mehrfamilienhäusern
Wohnungszuwachs in Ein-/Zweifamilienhäusern
Bauintensität*
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Berichtsjahr 2019
16Eine niedrige Bautätigkeit verschärft nungen. Mit nur 2,8 % ist der Anteil an
angesichts der anhaltenden Nachfrage Einzimmerwohnungen sehr klein, liegt
das ohnehin knappe Wohnangebot am aber im Vergleich zur Landesebene auf
Markt und verteuert das Wohnen ins- beinahe gleichem Wert (NRW: 3,1 %).
gesamt. Wird die Bautätigkeit in den
nächsten Jahren wieder ein höheres Ni- Mit knapp 30 % gibt es in Leverku-
veau wie in 2017 erreichen und auch so sen weniger größere Wohnungen ab 5
verbleiben, kann dies zu Entspannungen Zimmer als in NRW mit rund 37 %. Im
am Wohnungsmarkt führen. Vergleich zu 2010 ist der Wohnungs-
bestand der größeren Wohnungen um
Fast die Hälfte aller Gebäude, näm- 4,2 % gewachsen. Die durchschnittliche
lich 46 %, sind Bauten aus den 1950er Wohnungsgröße in Leverkusen liegt bei
bis 1970er Jahren. Altbauten vor 1949 84,6 m² (Regierungsbezirk Köln: 91,7 m²,
nehmen einen Anteil von 25 % an allen NRW: 90,5 m²)12. In Leverkusen werden
Gebäuden ein. 9 % aller Gebäude sind ca. 34 % der Wohnungen von den Eigen-
nach 2000 gebaut worden11. Ende 2019 tümern selbst genutzt und 63 % vermie-
sind rund 40 % aller Wohnungen in Le- tet13.
verkusen Zwei- oder Dreizimmerwoh-
3.2 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen
Nach Angaben des IT.NRW werden im 3.174 Wohnungen genehmigt und 2.524
Jahr 2019 landesweit 1,2 % mehr Woh- Wohnungen tatsächlich gebaut. Das sind
nungen fertiggestellt als noch im Jahr jährlich durchschnittlich 289 genehmigte
zuvor. Überdurchschnittlich erhöht sich und 229 fertig gestellte Wohnungen. Der
die Zahl der fertiggestellten Einfamilien- Bauüberhang steigt deutlich an aufgrund
häuser. Der Anstieg bei den fertiggestell- der hohen Anzahl an Baugenehmigun-
ten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gen und den sinkenden Fertigstellungen
verläuft eher moderat. In Leverkusen un- in 2019 auf 566 genehmigte, aber noch
terscheiden sich die Entwicklungen von nicht gebaute Wohnungen.
dem landesweiten Trend. 11 Vgl. Zensus 2011
Laut dem Wohnungsbauprogramm
In 2019 steigt die Zahl der Baugenehmi- 2030+ müssen bis zum Jahr 2035 jähr-
12 Vgl. Wohnungsbestand
in Nordrhein-Westfalen am
gungen für Neubauvorhaben außeror- lich 520 Wohnungen neu gebaut wer- 31.12.2019 (Fortschreibung
auf Basis der endgültigen
dentlich an. Mit 725 (Vorjahr: 235) Bau- den, um den Bedarf decken zu kön- Ergebnisse der Gebäude-
und Wohnungszählung vom
genehmigungen stellt es den höchsten nen14. Die tatsächliche Neubaurate in 9. Mai 2011)
Wert seit mehr als 20 Jahren dar. 2019 liegt mit 230 Wohneinheiten deut-
13 Vgl. IT.NRW 2013 und
lich unter diesem errrechneten Bedarfs- Zensus 2011, die restli-
Bei den Fertigstellungen gibt es 2019 wert. Bleibt die Baufertigstellungszahl chen 3 % der Wohnungen
sind Ferien- oder Freizeit-
eine Verringerung gegenüber dem Vor- auf diesem Niveau, wirkt sich das nega- wohnungen oder stehen
leer.
jahr auf 230 fertig gestellte Wohnungen tiv auf die zukünftige Entwicklung des
(Vorjahr: 336). Insgesamt wurden in bereits angespannten Wohnungsmark- 14 Vgl. Vorlage 2019/3124:
Wohnungsbauprogramm
den letzten zehn Jahren (2009 bis 2019) tes aus. 2030+ - Endbericht
Berichtsjahr 2019
17Abbildung 10: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 2009 bis 2019
800
700
600
Baufertigstellungen
500 403
400 336
282
300 238 232 230
177 166 149
158 153
200
100 Baugenehmigungen
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
3.3 Wohnungsleerstände
Als Definition für den Leerstand wurde nungen leer. Das sind 101 Wohnungen
15 Seit Anfang des Jahres eine Mindestfrist von 90 Tagen fest- mehr als im Vorjahr. Trotz des geringfü-
2004 wird im Auftrag der
Stadtentwicklungsplanung
gelegt. Dauert ein Leerstand länger als gig gestiegenen Wertes entspricht dies
die Leerstandsquote für drei Monaten an, d. h. die Wohnung ist einer Leerstandsquote von 1,1 %. Damit
Wohngebäude durch die
Energieversorgung Lever- in der Zeit nicht bewohnt, so wird das bleibt die Leerstandsquote auf einem
kusen GmbH & Co. KG (EVL)
ermittelt. Anhand eines Objekt als Leerwohnung betrachtet. niedrigem Niveau und liegt unterhalb
Programms, werden dabei
die abgemeldeten Strom-
der empfohlenen Fluktuationsreserve,
zähler und damit die Leer- Nach den aktuellen Stromzählerauswer- die mindestens bei 2 % liegen sollte.
stände in den privaten
Wohnungen festgelegt. tungen15 stehen Ende 2019 940 Woh-
Tabelle 2: Entwicklung der Leerstände 2009 bis 2019
Leerstand Leerstand Leerstand Wohnungen Leerstands-
Jahr bis 1 Jahr mehr als 1 gesamt gesamt quote
Jahr
2009 459 619 1078 80.023 1,3
2010 743 710 1453 80.404 1,8
2011 749 654 1403 80.663 1,7
2012 632 816 1448 81.000 1,8
2013 607 759 1366 81.244 1,7
2014 599 634 1233 81.635 1,5
2015 347 484 831 82.074 1,0
2016 387 451 838 82.400 1,0
2017 371 444 815 82.881 1,0
2018 387 452 839 83.243 1,0
2019 449 491 940 83.586 1,1
Quelle: Statistikstelle Leverkusen nach Daten der EVL GmbH (Stromzählerauswertung)
Berichtsjahr 2019
18Die niedrige Quote an leer stehenden Generell stellen leer stehende Wohnun-
Wohnungen deutet auf einen hohen gen bis zu einem Jahr den notwendigen
Nachfragedruck am Wohnungsmarkt Renovierungs- und Fluktuationsleer-
und eine hohe Auslastung des Woh- stand dar. Bei Leerständen, die ein Jahr
nungsbestandes hin. und länger andauern, bestehen hinge-
gen oftmals strukturelle Probleme, zum
Die Leerstände verteilen sich stadtweit Beispiel eine nicht mehr marktgängige
sehr unterschiedlich. Die Spanne reicht Wohnung, Renovierungsstau oder un-
von 1,8 % in Rheindorf bis 0,7 % in Al- günstige Wohnlage.
kenrath. Die unterschiedlichen Leer-
standsquoten in den Stadtteilen lassen
sich in der Regel mit dem Alter, dem
Gebäudetyp, der Qualität, dem Wohn-
umfeld und damit einhergehenden At-
traktivitätssteigerungen bzw. -verlusten
des Wohnungsangebotes erklären.
Abbildung 11: Leerstandsquote16 in den statistischen Bezirken am 31.12.2019
2,0 1,8
Leerstandquote in Prozent
1,75
1,8
1,6 1,5
1,4
1,2 1,1 1,1 1,1 1,2 1,2
1,0
1,0 0,9 1,0 1,0
0,8
0,8 0,7 0,8 0,8 0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
16 Anteil der leer stehen-
den Wohnungen an allen
Wohnungen in statistischen
Bezirken
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
3.4 Soziale Wohnraumförderung
Der Bestand an geförderten Wohnungen Aktuell sind 5,9 % des mehrgeschossigen
beträgt Ende 2019 5.269 Wohnungen Wohnungsbestandes öffentlich geförder-
(Miete und Eigentum) und hat gegenüber te Mietwohnungen. Damit ist der Wert
2018 um 30 Wohneinheiten zugenommen. gegenüber dem Vorjahr nahezu stabil.
Berichtsjahr 2019
19Nach aktuellen Fortschreibungsdaten Seit Anfang der 1990er Jahre, als im
der NRW.BANK von 201817 reduziert sich Schnitt jährlich ca. 300 Mietwohnungen
der preisgebundene Mietwohnungsbe- gefördert wurden, ist der Wert im Lau-
stand in NRW um 36 % bis 2030. Dies fe der Jahre deutlich gesunken und zwi-
liegt zum einen an auslaufenden Miet- schenzeitlich immer wieder bei Null ge-
preisbindungen im Bestand und an nicht wesen. Nach dem Rekordjahr 2015 mit
ausreichend kompensierender Neubau- 83 Mietwohnungen im preisgebundenen
aktivität. Bedingt durch die hohe Zahl Segment, bewegte sich die Zahl in den
neuer Bewilligungen für den geförderten letzten Jahren zwischen 45 und 64 Woh-
Mietwohnungsbau konnte der Rückgang nungen. Auch im Jahr 2019 werden ledig-
der preisgebundenen Bestände gegen- lich 3 Eigentumsmaßnahmen und keine
über dem Vorjahr zwar etwas verringert Mietwohnungen gefördert. Der Grund
werden, dennoch, so die NRW.BANK, dafür ist, dass im Jahr 2019 für den Neu-
reicht die Bautätigkeit in den meisten bau von Mietwohnungen keine Förder-
Regionen nicht aus, um die wachsende anträge gestellt werden. Die teilweise für
Nachfrage zu decken und den Preisdruck 2019 gemeldeten Förderanträge werden
von den Beständen zu nehmen. Dies gilt in das kommende Jahr verschoben.
insbesondere für Großstädte und Bal-
lungsräume, darunter sehr angespannte Seit 2009 sind insgesamt rund 500 Woh-
Märkte wie Düsseldorf oder Köln. nungen mit öffentlicher Förderung gebaut
worden, davon sind mehr als die Hälfte,
Auch in Leverkusen soll der preisgebun- nämlich 307, geförderte Mietwohnungen.
dene Bestand bis 2030 um rund 35 %
zurückgehen. Leverkusen soll dann nur
noch rund 3.000 gebundene Mietwoh-
nungen aufweisen. Seit 2011 hat sich der
17 Vgl. Preisgebundener Rückgang der gebundenen Mietwohnun-
Wohnungsbestand 2018,
NRW.BANK (Hrsg.) gen jedoch etwas verlangsamt.
Abbildung 12: Entwicklung der geförderten Wohnungen in Leverkusen
12.000
Anzahl Wohnungen
Fortschreibung
NRW.Bank
8.000
4.000
0
Mietwohnungen Eigentumswohnungen/Eigenheime
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle, NRW.BANK 2018
Berichtsjahr 2019
20Abbildung 13: Geförderte Neubaumaßnahmen 2009 bis 2019
100
Anzahl Wohnungen
80
60
40
20
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Eigentumswohnungen/Eigenheime Mietwohnungen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Im Rückblick auf die vergangenen För- den sozialen Wohnungsbau sollen dar-
derjahre (Förderungen 2015 - 2018) und auf – soweit die Stadt Eigentümerin ist –
mit Blick auf die für das Förderjahr 2020 bis zu 25 % der entstehenden Wohnun-
in Aussicht gestellten Förderanträge ist gen mit Förderung realisiert werden.
festzustellen, dass in Leverkusen weiter- Bei Privatflächen soll die bauliche Um-
hin in den geförderten Wohnungsbau in- setzung mit den Investoren verhandelt
vestiert wird und der Tiefstand der geför- werden18.
derten Wohnungen in 2019 lediglich eine
Momentaufnahme darstellt. Darüber hinaus hat der Rat der Stadt Le-
verkusen am 10.02.2020 beschlossen,
Aufgrund des insgesamt rückläufigen dass bei Neubauvorhaben mit Planungs-
Sozialwohnungsbestandes hat der Rat recht eine verbindliche Mindestquote
der Stadt Leverkusen am 15.07.2013 von 30 % für sozialen Wohnungsbau
beschlossen, den Neubau geförderter festgesetzt wird19. Da stadtweit nicht
Mietwohnungen voranzutreiben und ausreichende Flächen für den Geschoss-
preiswerten Wohnraum im Bestand zu wohnungsbau vorhanden sind, wurde
sichern. Eine der beschlossenen Zielset- im Rahmen der Erstellung des Woh-
zungen ist es, bis 2030 zusätzlich 1.000 nungsbauprogramms 2030+ geprüft, in-
neue Mietwohnungen mit Förderung wieweit zusätzliche Potentialflächen für
18 Vgl. Vorlage 2013/2204
zu errichten. Um dies zu erreichen, sol- den Wohnungsbau identifiziert und wei- Handlungsprogramm Zu-
kunft Wohnen in Leverku-
len Wohnbauflächen mit vorgesehener tergehend betrachtet werden könnten. sen, Geschosswohnungs-
Geschosswohnungsbebauung gesichert bau und Preiswerter
Wohnraum in Leverkusen.
bzw. künftig dem Wohnungsbau zufal-
lende Flächen mit vorrangiger Festset- 19 Vgl. Vorlage 2019/3139
Mehr bezahlbarer Wohn-
zung Geschosswohnungsbau geprüft raum und Vorlage 2019/
2743 Bezahlbar Wohnen
werden. Bei Eignung dieser Flächen für in Leverkusen
Berichtsjahr 2019
214 Grundstücksmarkt
4.1 Kauffälle
Im Jahr 2019 steigen laut Grundstücks- hauptsächlich Ein- und Zweifamilien-
marktbericht 2020 die Kauffälle mit häuser. 105 Verkaufsfälle (8 %) fallen auf
1.243 (2018: 1.202) gegenüber dem Vor- unbebaute Grundstücke, hauptsächlich
jahr kaum an. Der Geldumsatz erhöht Bauflächen für Ein- und Zweifamilien-
sich mit rund 453 Mio. € (2018: 382 Mio. €) häuser. Der höchste Geldumsatz wird
deutlicher. Der hohe Geldumsatz bei ge- 2019, wie auch schon im Vorjahr bei den
ringer Steigerung der Kauffälle ist auf die bebauten Grundstücken (65 %), über-
gestiegenen Grundstücks- und Immobi- wiegend aus dem Verkauf von Ein- bis
lienpreise zurückzuführen. In 619 Fällen Zweifamilienhäusern erzielt. Mit größe-
(50 %) werden Eigentumswohnungen rem Abstand folgen Eigentumswohnun-
gekauft. 519 Kauffälle (42 %) werden für gen (29 %) und unbebaute Grundstücke
bebaute Grundstücke getätigt, das sind (6 %).
4.2 Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Bodenpreise der Bauflächen für Ein- gegenüber dem Vorjahr. Ein Grundstück
und Zweifamilienhäuser steigen seit Ende zum Bau eines freistehenden Einfamilien-
der 1980er Jahre stetig an. So kostete ein hauses in guter Lage kostet durchschnitt-
Quadratmeter Bauland für Ein- und Zwei- lich 400 €/m².
familienhäuser in mittlerer Lage im Jahr
1990 160 €/m². Anfang 2020 sind es be- Der Baulandpreis für Geschosswohnungs-
reits 350 €/m². Damit hat sich der Preis bau steigt ebenfalls deutlich auf 450 €/m².
mehr als verdoppelt. Während die Preise für Bauflächen für
Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber
Laut dem Grundstücksmarktbericht 2020 dem Vorjahr moderat wachsen, ist im Ge-
steigen die Baulandpreise für Ein- und schosswohnungsbau ein Preisanstieg der
Zweifamilienhäuser in 2019 um rund 4 % Bauflächen um 15 % zu verzeichnen.
Tabelle 3: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in 2019
Baulandpreise in €/m²
Art der baulichen Nutzung Lage
gut mittel einfach
Freist. Ein- und Zweifamilienhäuser
400 350 300
(Grundstücksfläche: 350 m² - 800 m²)
Reihenmittelhäuser (Grundstücksflä-
440 380 330
che: 150 m² - 300 m²)
Geschosswohnungsbau
450 360 320
(GFZ ca. 1,2; Geschosse III-V)
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen,
Grundstücksmarktbericht 2020
Berichtsjahr 2019
224.3 Bodenpreise im regionalen Vergleich
Hinsichtlich der Baulandpreise ist Lever- Ein deutlicher Abfall der Bodenpreise ist
kusen innerhalb der hochpreisigen Regi- im ländlichen Raum ab Kürten zu erken-
on Rheinland mit 350 €/m² in mittlerer nen. Diese Gemeinden bilden den „zwei-
Lage günstiger als die direkten Nachbar- ten suburbanen Zuwanderungsring“ in
städte Köln, Monheim und Langenfeld, der Region mit niedrigeren Bodenprei-
aber auch Bergisch Gladbach. Köln als sen, in denen in den letzten zehn Jahren
Oberzentrum ist mit 670 €/m² mit Ab- geringfügige Preisbewegungen statt-
stand am teuersten, gefolgt von Langen- finden. Die verstädterten Kernbereiche
feld und Bergisch Gladbach mit jeweils in der Region sind stark nachgefragt.
rund 500 €/m². Gemeinsam bilden die Im Umkehrschluss ist die Nachfrage im
drei Städte die Preisgipfel in der Region ländlichen Raum mit schlechterer ver-
(vgl. Abbildung 14). kehrlicher Anbindung deutlich geringer.
Der Vergleich mit den Bodenpreisen vor
zehn Jahren macht deutlich, dass das
Preisniveau in der Kernstadt Köln sowie
in den an die Rheinmetropolen Köln und
Düsseldorf angrenzenden Städten deut-
lich steigt. Ein Zeichen dafür, dass der
städtische Raum innerhalb der Region
nachgefragt ist und sich entsprechend
verteuert.
Abbildung 14: Bodenpreisgebirge in der Region
750 670
650 2019
500 500
550
420
€ / m²
450 350 340 360
350 270
215 210
250 325 330 155 135
280 310
150 2009 255 265
230 220 200
170 120 110
50
Kilometer-Entfernung (Luftlinie) von Leverkusen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen, Grundstücks-
marktberichte 2010 und 2020 sowie Daten des oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im
Land Nordrhein-Westfalen, Grundstücksmarktberichte 2010 und 2020, unbebaute Grundstücke, mittlere Lage
Berichtsjahr 2019
234.4 Wohnbauflächenbereitstellung
Im derzeit gültigen Flächennutzungs- nutzungsplans voraussichtlich nicht
plan für Leverkusen sind ca. 109 Hektar ausreichen, um die Wohnbevölkerung
Reserveflächen für den Wohnungsbau angemessen mit Wohnraum zu versor-
dargestellt. Für diese Reserveflächen gen. In der errechneten Flächenbedarfs-
bestehen Steckbriefe mit allen pla- prognose im Rahmen des Wohnungs-
nungsrechtlichen und umweltrelevan- bauprogramms 2030+ ist in der Status
ten Aspekten. Durch diese Dokumenta- quo-Variante bis zum Jahr 2035 ein zu-
tion und Fortschreibung ist es möglich, sätzlicher Baulandbedarf von 174 Hek-
das vorhandene Wohnbauflächenange- tar Bruttobauland errechnet worden.
bot zukünftig besser steuern zu können. Die derzeit vorhandenen Bauflächenpo-
tenziale für den Wohnungsbau müssen
Darüber hinaus wurde Anfang 2018 das deshalb in Gänze einer Wohnnutzung
Baulandkataster online gestellt. Einseh- zugeführt werden, um der wachsenden
bar sind dort alle innerörtlichen unbe- Wohnbevölkerung gerecht zu werden
bauten Baugrundstücke, die kurzfristig und den Wohnungsbedarf zu decken.
bebaubar sind, weil sie im Geltungs- Weiterhin ist zur Deckung des Bedarfes
bereich eines Bebauungsplanes oder eine verstärkte Aktivierung von Wohn-
im Zusammenhang bebauter Ortsteile baupotenzialflächen notwendig.
liegen. Dieses Kataster soll die Transpa-
renz vorhandener Potentialflächen für Im Wohnungsbauprogramm 2030+
Bauwillige optimieren und so die Ver- wurden die beschriebenen Entwicklun-
marktung und eine erhöhte Wohnungs- gen analysiert und passgenaue Ziele
bautätigkeit im Innenbereich erzielen. und Instrumente zur Umsetzung für Le-
verkusen formuliert. Ein Bestandteil des
Vor dem Hintergrund der seit einiger Wohnungsbauprogramms 2030+ ist der
Zeit deutlich zunehmenden Wohnbe- Vorschlag von 62 Hektar zusätzlichen
völkerung in Leverkusen sowie der ak- Potenzialflächen, bei denen eine wohn-
tuellen Bevölkerungsvorausberechnung bauliche Aktivierung vorstellbar wäre.
des IT.NRW und F+B werden die vor-
handenen Reserveflächen des Flächen-
4.5 Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland
Immobilienkäufe können derzeit in Die Angebote der Kreditgeber weichen
Deutschland nach wie vor günstig fi- dabei um circa +/- 0,5 Prozentpunkte
nanziert werden. Der Effektivzinssatz voneinander ab. Gegenüber 2018 ist
für Hypotheken auf Wohngrundstücke der Effektivzinssatz von knapp 2 % auf
mit einer Zinsfestschreibung von über weit unter 1,5 % deutlich gesunken.
zehn Jahren liegt Ende 2019 bei 1,27 %.
Berichtsjahr 2019
24Die anhaltende Niedrigzinspolitik, auch gebot verknappt bzw. verteuert. Kredit-
als Reaktion auf die Finanz- und Wirt- nehmer profitieren dennoch von den
schaftskrise in einigen europäischen niedrigen Zinsen. Es wird erwartet, dass
Ländern, wird durchaus kritisch gese- sich am derzeit niedrigen Zinsstand
hen. Es wird befürchtet, dass die anhal- - auch in 2020 - nichts ändern wird. Ab-
tende Vergabe von günstigen Baukre- bildung 15 zeigt die Entwicklung des Ef-
diten die Immobiliennachfrage weiter fektivzinssatzes für Wohnungsbaukredi-
erhöht und damit das Immobilienan- te von Ende 2017 bis Ende 2019.
Abbildung 15: Kosten für Wohnungsbaukredite an private Haushalte
2,40
effektiver Jahreszins in Prozent
2,20
1,96 1,97 1,97 1,97 1,94
2,00 1,86 1,92
1,85
2,0 1,98 1,72
1,80
1,92 1,98 1,95 1,94 1,95 1,61
1,60 1,79 1,49
1,67 1,36
1,40 1,24 1,25
1,20
1,27
1,22
1,00
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Deutschen Bundesbank; effektiver Jahreszinssatz einschl. Kosten, über 10 Jahre Zins-
bindung
Berichtsjahr 2019
255 Miet- und Kaufpreise
5.1 Wohnungsmieten in NRW
Im Zeitraum 2015 bis 2019 stiegen die wurden in den zwei Folgejahren leichte
Nettokaltmieten in Nordrhein-West- Preisrückgänge verzeichnet. Ab 2018
falen laut Verbraucherpreisindex NRW stiegen die Preise für Haushaltsener-
201920 um rund 5 % und haben sich gien wieder stärker an.
genauso stark verteuert wie die allge-
20 Der Verbraucherpreis- meinen Lebenshaltungskosten (+ 5,3 %). Insbesondere wirken politische Span-
index stellt die Preisent-
wicklung von Waren und Im Vergleich zum Vorjahr steigen die nungen oder Handelskriege verstärkt
Dienstleistungen des pri- Nettokaltmieten 2019 um 1,3 % an, die auf die Preisveränderungen der Ener-
vaten Verbrauchs dar. Die
Bedeutung und die Anteile Lebenshaltungskosten (ohne Netto- gieträger. In erster Linie werden da-
dieser Güter und Dienst-
leistungen unterliegen Ver- kaltmieten und Wohnungsnebenkos- durch der Rohölmarkt sowie die Heiz-
änderungen und sind ab-
hängig von verschiedenen ten) um 1,6 %. Die Wohnnebenkosten ölpreise beeinflusst und damit folglich
Einflussfaktoren wie zum
Beispiel Änderungen der Ein-
sind ebenfalls seit dem letzten Jahr um auch die Mieten, Neben- und Energie-
kommensverhältnisse der
privaten Haushalte, wandeln-
1,3 % gewachsen. Der anhaltende An- kosten. Insgesamt erhöhen sich 2019
de Warenangebote, techni- stieg der Nettokaltmieten deutet auf gegenüber dem Vorjahr die Preise für
scher Fortschritt oder poli-
tische Entscheidungen. eine erhöhte Nachfrage am Mietwoh- Haushaltsenergien um rund 3 %.
nungsmarkt hin.
Wohnnebenkosten:
Trinkwasser, Müllabfuhr, Ab-
wasserbeseitigung, Straßen-
reinigung, Schornsteinfeger- Während der Preisindex für Haushalts-
gebühren, Dienstleistungen
für Gartenpflege und Grund- energien noch in den Jahren vor 2015
steuer.
einen enormen Anstieg verzeichnete,
Haushaltsenergien:
Elektrizität, Gas und andere der im Zusammenhang mit den star-
Brennstoffe ken Preiserhöhungen für Heizöl stand,
Tabelle 4: Entwicklung der Lebenshaltungskosten, Mieten, Nebenkosten und Haus-
haltsenergien in NRW 2015 bis 2019 (2015 = 100, Basisjahr)
Jahr Lebenshaltungs- Nettokaltmieten Wohnneben- Haushalts-
kosten kosten energien
2015 100,0 100,0 100,0 100,0
2016 100,5 101,0 101,4 95,6
2017 102,0 102,4 102,3 96,7
2018 103,7 103,7 103,3 100,0
2019 105,3 105,0 104,6 103,1
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW.
Berichtsjahr 2019
265.2 Bestandsmieten nach Mietspiegel in Leverkusen
Nach dem aktuellen Mietspiegel21 vom altersklassen beispielhaft für einen in 21 In Leverkusen wur-
de 2017 erstmalig ein
vom 01.04.2019 steigen die Bestands- Leverkusen weit verbreiteten Woh- qualifzierter Mietspiegel
erstellt und heraus gege-
mieten gegenüber 2017 um rund 3,7 %. nungstyp zwischen 50 m² bis 70 m² ben. Die Einteilung in Bau-
Tabelle 5 zeigt die Mittelwerte der Bau- Wohnfläche. altersklassen und Wohn-
flächen wurde jedoch in
etwa beibehalten, um die
Vergleichbarkeit zu den
Werten früherer Mietspie-
gel zu gewährleisten. Der
qualifizierte Mietspiegel
wurde anhand des Preis-
Tabelle 5: Mietspiegel 2019 index am 01.04.2019 an
die Marktentwicklung an-
gepasst.
Mittelwert für den
Baualtersklasse nicht preisgebundenen Wohnraum
Bis 1949 (Altbau) 5,73
1950 - 1968 5,72
1969 - 1978 6,01
1979 - 1994 6,78
1995 - 2009 7,06
2010 - 2016 8,85
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des aktuellen Mietspiegels Leverkusen 2019, Wohnungen 50 m² bis unter 70 m², quali-
fizierter Mietspiegel für den nicht preisgebundenen Wohnraum Leverkusen 2019
5.3 Kaufpreise in Leverkusen
Wie schon in den zwei Jahren zuvor, in Laut aktuellem Grundstücksmarktbericht
denen in fast allen Teilmärkten ein Preis- 2020 betragen die Preise für neue, frei-
anstieg zu verzeichnen war, setzt sich der stehende Einfamilienhäuser zwischen
Trend auch im Jahr 2019 weiterhin fort. 624.500 € und 693.500 €. Die Preise für
Die Zahl der verkauften Einfamilienhäu- neue Doppelhaushälften und Reihen-
ser steigt im Jahr 2019 gegenüber dem endhäuser liegen zwischen 532.000 €
Jahr 2018 geringfügig an. Neue Einfami- und 562.500 €. Ein neues Doppelhaus
lienhäuser werden im Berichtsjahr fast mit ca. 130 m² Wohnfläche kostet dem-
ausschließlich in einem Neubaugebiet nach 2019 mehr als eine halbe Million
(in Hitdorf) gehandelt. Gebaut werden Euro. Gebrauchte Einfamilienhäuser stei-
dort überwiegend Doppelhaushälften gen im Preis um bis zu 10 %.
und freistehende Einfamilienhäuser.
Berichtsjahr 2019
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