2018Büromarkt Schweiz - JLL Schweiz
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Büromarkt Schweiz 2018
2
Liebe Kunden
und Freunde von JLL
Schon bald fünf Jahre driftet der Absatz am Schweizer Büroflächenmarkt bestenfalls seitlich,
und man bekundet Mühe mit der Absorption von frei werdenden und neu entstehenden Flä
chen. 2018 wird nichtsdestotrotz ein spannendes Jahr werden. Kann die wirtschaftliche Erho
lung endlich positive Spuren in den Flächenmärkten zeigen? Die wichtigsten wirtschaftlichen
Parameter stehen auf Wachstum. Zumindest auf der Nachfrageseite sollten neue Impulse für
neue Chancen am Markt für Büroflächen sorgen.
Während in den grössten europäischen Metropolen die Büromieten im Zuge des wirtschaft
lichen Aufschwungs auf der ganzen Breite anziehen, wird es wohl in den grossen Schweizer
Büromärkten nur zu punktuellen Erholungen reichen. Nur wer zwingend eine ganz bestimmte
Grösse oder eine ganz bestimmte Lage anmieten muss, ist heute wieder mit anziehenden
Mieten konfrontiert. Wer diesbezüglich undifferenziert ist, hat die Auswahl.
Meine Damen und Herren, vor Ihnen liegt die neueste Ausgabe unserer Studie «Büromarkt
Schweiz». Wir haben unsere Prognosemodelle weitergeführt und versucht, die neuen Reali
täten entsprechend abzubilden. In unserer Prognose für die Nutzermärkte geben wir Ihnen
einen Ausblick für die nächsten fünf Jahre. Wie in den Vorjahren haben wir dies für die grös
seren Büromärkte wie Zürich, Genf, Lausanne, Bern, Basel und Zug getan. Neu haben wir
auch einen Blick auf die kleineren, aber nicht weniger wichtigen Märkte wie Luzern, Lugano,
St. Gallen, Winterthur und Fribourg geworfen. Diese regionalen Zentren spielen eine wich
tige Standortrolle innerhalb der «Schweiz AG». Sie bilden mit der Vielzahl dort ansässigen
KMU-Unternehmen nicht nur das Rückgrat der Schweizer Wirtschaft, sie bilden auch wichtige
Investitionsstandorte für Immobilienanleger. Insbesondere weil sich diese regionalen Märkte
nicht im Gleichtakt mit den viel öfter im Fokus stehenden Grossmärkten bewegen müssen,
lohnt sich ein vertiefter Blick auf sie.
Die Büroflächenmärkte in der Schweiz sind für uns bei JLL ein bedeutendes Geschäftsfeld.
Obwohl wir erst seit rund vier Jahren auch im Segment der Vermarktung aktiv sind, sind wir
inzwischen im Begriff, mit über zehn Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowohl in der Deutsch
schweiz als auch in der Romandie den Markt aufzumischen. Als internationales Unternehmen mit
über 80’000 Mitarbeitenden rund um den Globus hilft uns unser exzellentes globales Netzwerk,
potenzielle Mieter an neue Standorte zu führen, und bei der Vermarktung von kommerziellen
Flächen, unsere lokale Expertise mit den Vermarktungsmöglichkeiten eines globalen Konzerns
zu verbinden. Dabei kämpfen wir selbstverständlich engagiert um jeden Quadratmeter in der
Vermietung, speziell in diesem herausfordernden Umfeld.
Ich wünsche Ihnen nun viele Anregungen beim Lesen der verschiedenen Beiträge und freue
mich wie immer über Ihr Feedback und die Diskussion über den Schweizer Immobilienmarkt.
Jan Eckert
CEO JLL Schweiz
3 Büromarkt Schweiz 2018
Inhalt
Fokusthemen Marktüberblick
Seite 5 Seite 18
Wachstum der Bürobeschäftigung und Wirtschaftliches Umfeld
Prognosen für die Nutzermärkte Zunehmende Dynamik im Wirtschaftswachs
Die Absorption von Büroflächen durch das (en tum; kurzfristig höchstens leichte Zinsanstiege
dogene) Beschäftigtenwachstum ist nicht zu un
terschätzen. Dennoch wird der Büromarkt in den Seite 20
meisten Schweizer Städten wohl mieterfreund Investitionsmarkt Schweiz
lich bleiben. Die Angebotsquote in Zürich dürfte Anspruchsvolles Umfeld trotz nach wie vor
sich in den nächsten fünf Jahren auf dem aktuell attraktiven relativen Renditen
erhöhten Niveau bewegen, während ein weite
rer Anstieg in Genf und Zug wahrscheinlich ist. Seite 22
Büromarkt Zürich
Seite 11 Verbesserung der Leerstandssituation in der
Die Büromärkte der regionalen Zentren in Innenstadt; hohe Verfügbarkeit im Norden
der Schweiz
Nicht nur Grosszentren stehen im Fokus von na Seite 25
tionalen und internationalen Marktteilnehmern. Büromarkt Genf
Dieser Beitrag gibt eine Übersicht zu den aktu Schwierige Marktsituation; neues bedeutendes
ellen Marktdaten, Trends und Besonderheiten Subzentrum am Entstehen mit Pont-Rouge
der Büromärkte in Luzern, Lugano, St. Gallen,
Winterthur und Fribourg. Seite 28
Büromarkt Bern
Seite 13 Wenig Dynamik im grossflächigen Nutzermarkt;
Zinsrisiko verschiedener Immobilienarten: neue Entwicklungen für Eigenbedarf
Eine ökonomische Analyse
Steigende Zinsen sind nicht positiv für Immobi Seite 30
lienwerte. Doch je nach ökonomischem Umfeld Büromarkt Lausanne
kann es entgegenwirkende lindernde Faktoren Verknappung des Angebots auf dem Stadtge
geben. Auch reagieren verschiedene Segmente biet; bedeutendes Neuangebot ab 2022
mit unterschiedlicher Sensitivität.
Seite 32
Büromarkt Basel
Relativ tiefe Leerstände im grossflächigen Seg
ment; gute Vermietungssituation bei Neubauten
Seite 34
Büromarkt Zug
Hohe Dynamik von Angebot und Nachfrage;
steigende Leerstände erwartet
Seite 36
Übersicht Büromärkte regionale Zentren
Mieten und Leerstand
Seite 37
Büromarkt Europa
Expansion der Nutzermärkte; Spitzenrendite
erreicht neues Rekordtief
Fokusthemen
5
Wachstum der Bürobeschäftigung und Prognosen
für die Nutzermärkte
Die Absorption von Büroflächen durch das (endogene) Beschäftigten-
wachstum ist nicht zu unterschätzen. Dennoch wird der Büromarkt in den
meisten Schweizer Städten wohl mieterfreundlich bleiben. Die Angebots-
quote in Zürich dürfte sich in den nächsten fünf Jahren auf dem aktuell
erhöhten Niveau bewegen, während ein weiterer Anstieg in Genf und Zug
wahrscheinlich ist.
Hunderttausende Quadratmeter leer stehende Büroflä Abbildung 1
chen in der Schweiz suchen derzeit neue Mieter. Woher Jährliche Veränderung der Anzahl Beschäftigten in
sollen all die Mieter kommen in einem Umfeld von Fran der Schweiz (4 Quartale gleitender Durchschnitt)
kenstärke, anhaltender Konsolidierung bei Banken und 200’000
abnehmender Flächennutzung aufgrund von Konzepten
150’000
wie Desk Sharing, Coworking und Homeoffice? Einerseits
bleibt die Abwerbung bestehender Mieter mit besseren 100’000
Produkten und Preisen im Verdrängungswettbewerb. 50’000
Andererseits nimmt die landesweite Flächennachfrage 0
trotz allen Widrigkeiten jedes Jahr weiter zu und schafft –50’000
dadurch eine Zusatznachfrage. Dies geschieht in jüngs –100’000
ter Zeit weniger durch spektakuläre Neuansiedlungen,
–150’000
sondern durch den stetigen Arbeitsplatzaufbau neuer
und existierender Unternehmen. Wenn beispielsweise –200’000
Q2 92
Q2 93
Q2 94
Q2 95
Q2 96
Q2 97
Q2 98
Q2 99
Q2 00
Q2 01
Q2 02
Q2 03
Q2 04
Q2 05
Q2 06
Q2 07
Q2 08
Q2 09
Q2 10
Q2 11
Q2 12
Q2 13
Q2 14
Q2 15
Q2 16
die Finanzindustrie oder der Rohstoffhandel schwächeln, Q2 17
expandieren andere Branchen wie der Technologiesektor Industriesektor Dienstleistungssektor Total
oder auch die Immobilienindustrie. Quelle: Beschäftigungsstatistik (BESTA) des Bundesamts für Statistik
Jährlich über 50’000 neue Dienstleistungs
beschäftigte seit 2007 Dienstleistungsbeschäftigung ≠ Bürobeschäftigung
Die Anzahl Beschäftigte im Dienstleistungssektor wuchs Mehr Dienstleistungsbeschäftigung resultiert nicht auto
– zwar mit deutlichen Schwankungen – in den letzten 20 matisch in höherer Büroflächennachfrage. Abbildung 2
Jahren konstant an (graue Balken in Abbildung 1). Der zeigt, dass das Gesundheitswesen die Branche mit dem
Höhepunkt konnte mit jährlich beinahe 120’000 neuen höchsten jährlichen absoluten Wachstum in den letzten
Dienstleistungsbeschäftigten in den Boomjahren vor der zehn Jahren ist. Das Gesundheitswesen umfasst unter an
Finanzkrise verbucht werden. Der durchschnittliche Zu derem Krankenhäuser sowie Arzt- und Zahnarztpraxen.
wachs seit 2007 bzw. 2012 lag bei rund 54’000 bzw. bei Auch wenn ein Verwaltungsbedarf ebenfalls im Gesund
52’000 Beschäftigten. In den letzten beiden Jahren war heitswesen vorhanden ist, so ist der Büroflächenbedarf
die Dynamik, nicht zuletzt aufgrund der Frankenstärke, pro einzelnen Beschäftigten sicher um einiges geringer
leicht schwächer. Doch angesichts der sich aufhellenden als beispielsweise in der Finanzindustrie. Auf der anderen
Wirtschaftsaussichten ist es nicht unwahrscheinlich, dass Seite gibt es nicht nur im Dienstleistungssektor Bürobe
wir uns im Dienstleistungssektor in nächster Zeit wieder schäftigung, sondern auch zunehmend im verarbeiten
bei gegen 50’000 neuen Beschäftigten pro Jahr bewegen, den Gewerbe.
die alle einen Arbeitsplatz benötigen.
6 Büromarkt Schweiz 2018
Zusatznachfrage von rund 500’000 m² Bürof lächen einem Wachstum in der Bürobeschäftigung von rund
aufgrund von Dienstleistungswachstum 27’500 Personen oder in einer Zusatznachfrage nach
Auf Basis einer Modellierung auf Branchenebene kommt Büroflächen von rund 550’000 m² landesweit. Dies ent
man landesweit über den gesamten Dienstleistungs spricht grob 1 % des aktuellen Gesamtbestands an Bü
sektor auf eine Bürobeschäftigungsquote von rund roflächen. Das Netto-Wachstum der Gesamtnachfrage
55 % und im Industriesektor von rund 30 % (zusam nach Büroflächen in der Schweiz ist allerdings einiges
men: ca. 50 %). Gemäss der im Rahmen der letztjähri geringer, da gleichzeitig bestehende Büromieter ihren
gen Büromarktstudie breit angelegten Umfrage unter Flächenbedarf laufend optimieren. Die durchschnittli
Schweizer Unternehmen beträgt der Flächenverbrauch che Zielgrösse für den Flächenverbrauch pro Bürobe
pro Bürobeschäftigten nach wie vor rund 20 m². Das schäftigten liegt gemäss der letztjährigen Umfrage bei
heisst, wenn die landesweite Dienstleistungsbeschäf 17 m², was eine Reduktion um 15 % im Vergleich zu
tigung um 50’000 Personen wächst, resultiert dies in heute bedeutet.
Abbildung 2 Gibt es Unterschiede zwischen den Städten?
Jährliche Veränderung in der Anzahl Dienstleis Die Branchenzusammensetzung und damit die Bürobe
tungsbeschäftigten nach Wirtschaftsabteilung, schäftigungsquote unterscheiden sich je nach Stadt
Q2 2007 – Q2 2017 und Wirtschaftsregion. Nach unseren Schätzungen
Handel und Reparatur Motorfahrzeuge 680 weist per 2015 das Marktgebiet Zürich mit 61.8 % die
Grosshandel 2’270 höchste Bürobeschäftigungsquote (für Dienstleistungs-
Detailhandel –980 und Industriesektor zusammen) der sechs grossen
Landverkehr 1’420 Märkte aus, die Marktgebiete Basel und Zug mit je rund
Schiff- und Luftfahrt 380 54 % die tiefste. Abbildung 3 zeigt die durchschnittliche
Lagerei 460 jährliche Entwicklung der geschätzten Bürobeschäfti
Post-, Kurier- und Expressdienste –1’660 gung in den verschiedenen Marktgebieten zwischen
Beherbergung –510 2011 und 2015. Zug und Lausanne konnten über diesen
Gastronomie –1’610 Zeitraum das prozentual dynamischste Wachstum des
Medien –520 Büroflächenbedarfs verzeichnen. Absolut war Zürich
Telekommunikation 480 mit rund 5’600 neuen Bürobeschäftigten pro Jahr an
IT 2’420 der Spitze, was bei einer Flächenkennziffer von 20 m²
Finanzdienstleistungen –190 in einer Zusatznachfrage von rund 112’000 m² Büro
Versicherungen 70 flächen pro Jahr bzw. 450’000 m² über alle vier Jahre
Finanznahe DL 1’690 bedeutet. Über den gleichen Zeitraum kamen aber
Grundstücks- und Wohnungswesen 1’690 über 500’000 m² neue Flächen auf den Markt Zürich,
Rechts- und Steuerberatung,
Wirtschaftsprüfung
1’280 und bestehende Mieter optimierten ihren Flächenver
Unternehmensberatung 3’100 brauch. Als Folge stiegen die verfügbaren Büroflächen
Architektur- und Ingenieurbüros 3’140 von rund 300’000 m² im Jahr 2011 auf rund 400’000 m²
Forschung und Entwicklung 340 im Jahr 2015 an.
Andere freiberufliche,
320
wissenschaftliche DL
Arbeitskraftvermittlung 2’540
Sonstige wirtschaftliche DL 2’640
Öffentliche Verwaltung 2’450
Erziehung und Unterricht 6’200
Gesundheitswesen 10’490
Heime 4’610
Sozialwesen (ohne Heime) 3’390
Kunst und Freizeit 2’150
Sonstige DL 1’540
Quelle: JLL, Beschäftigungsstatistik (BESTA) des Bundesamts für Statistik
7
Abbildung 3 an Büroflächen aufgrund wachsender Bürobeschäftigung
Geschätztes jährliches Wachstum der Büro wieder. Die Effizienzkomponente erfasst den Minderbe
beschäftigung je Marktgebiet 2011–2015 (Grösse darf bestehender Mieter aufgrund effizienterer Anmie
der Bubbles = Anzahl der Bürobeschäftigten 2015) tung. Auf der Angebotsseite berücksichtigen wir die ak
tuellen Leerstände, die Neubautätigkeit sowie Abrisse
7’000
bzw. Konversionen in andere Nutzungsarten.
Absolut
6’000 Zürich
5’000 Annahmen für das Hauptszenario
4’000
Im Hauptszenario nehmen wir an, dass die Beschäftigung
in den einzelnen Branchen mit der durchschnittlichen
3’000
Genf Rate der letzten fünf Jahre wächst. Über die Branchen
2’000 Lausanne zusammensetzung in den einzelnen Marktgebieten und
1’000
Basel Zug die branchenspezifischen Bürobeschäftigungsquoten
0
Bern erhalten wir dann Prognosen für das Wachstum der
Bürobeschäftigung in den einzelnen Regionen. Für die
–1’000
0.0 % 0.5 % 1.0 % 1.5 % 2.0 % 2.5 % 3.0 %
Effizienzkomponente nehmen wir an, dass die bestehen
in % den Mieter ihren durchschnittlichen Flächenbedarf pro
Quelle: JLL, Statistik der Unternehmensstruktur (STATENT) des Bundesamts für Statistik Bürobeschäftigten in den nächsten fünf Jahren um 5 %
reduzieren. Dies ist ein Drittel der Reduktion von 15 %,
Modellierung von Angebot und Nachfrage welche die Unternehmen in der letztjährigen Umfrage
Um Aussagen über die zukünftige Entwicklung der frei als durchschnittliche Zielgrösse angegeben haben. Bei
stehenden Büroflächen treffen zu können, wollen wir der Neubautätigkeit wird im Hauptszenario angenom
die wichtigsten Nachfragekomponenten den einfluss men, dass 50 % aller «unsicheren» Projekte (d. h. noch
reichsten Angebotskomponenten entgegenstellen. Auf nicht im Bau befindlichen Projekte mit zu tiefen Vorver
der Nachfrageseite berücksichtigen wir die Wachstums mietungsquoten etc.) rechtzeitig realisiert werden. Die
komponente und die Effizienzkomponente. Die Wachs jährliche Rate von Abrissen und Konversionen in andere
tumskomponente gibt den oben erwähnten Mehrbedarf Nutzungsarten setzen wir bei 0.1 % des Bestands an.
Tabelle 1
Übersicht Ergebnisse Hauptszenario
Zürich Genf Bern Basel Lausanne Zug
Beschäftigung 2017 567’100 277’200 200’000 187’900 158’400 101’100
2022 611’500 296’700 216’900 201’000 172’400 109’100
% p.a. 1.5 % 1.4 % 1.6 % 1.4 % 1.7 % 1.5 %
Bürobeschäftigung 2017 351’800 158’700 122’400 100’600 93’000 55’000
2022 382’200 171’000 133’900 109’100 102’000 60’700
% p.a. 1.7 % 1.5 % 1.8 % 1.6 % 1.9 % 2.0 %
Veränderung Total 2017–2022 234’500 77’800 106’900 67’100 78’100 53’500
Flächennachfrage – Wachstumskomponente 612’500 245’200 248’800 181’700 175’100 112’000
– Effizienzkomponente –378’000 –167’400 –141’900 –114’600 –97’000 –58’500
Total p.a. 46’900 15’600 21’400 13’400 15’600 10’700
Netto-Zugang Flächen Total 2017– 2022 249’500 140’900 101’200 84’000 63’600 108’600
Total p.a. 49’900 28’200 20’200 16’800 12’700 21’700
Flächenangebot 2017 415’500 186’500 92’600 51’800 35’500 56’700
2022 430’500 249’600 86’900 68’700 21’000 111’800
Angebotsquote 2017 5.4 % 5.5 % 3.3 % 2.3 % 1.9 % 4.8 %
2022 5.4 % 7.0 % 3.0 % 2.9 % 1.1 % 8.7 %
Quelle: JLL
8 Büromarkt Schweiz 2018
Stabilisierung in Zürich, weiterer Anstieg Bürobeschäftigungswachstum und damit das höchste re
in Genf und Zug lative Wachstum in der Flächennachfrage im Modell hat.
Tabelle 1 und Abbildung 4 zeigen die wichtigsten Resultate Der Treiber für die Anstiege ist die Angebotsseite. Über
aus der einfachen Modellrechnung. In Zürich dürften sich die die nächsten zwei, drei Jahre werden einige bedeutende
gesamtmarktlichen Leerstände auf dem heutigen erhöhten Neubauprojekte fertiggestellt werden, die einerseits neue
Niveau als neues Normal etablieren. In Genf rechnen wir, externe Mieter anziehen, aber auch bereits im Marktgebiet
dass die Angebotsquote in den nächsten fünf Jahren noch ansässige Mieter abwerben.
weiter moderat ansteigen dürfte von momentan 5.4 % auf
knapp über 7 %. In Bern, Basel und Lausanne dürfte das Sensitivitätsanalyse
Flächenangebot gemäss dem Modell mehr oder weniger In einer Sensitivitätsanalyse erstellen wir für Zürich und Genf
stabil bleiben. Die deutlichsten Anstiege der Leerstände zwei Alternativszenarien: ein positives und ein negatives
werden gemäss unserer Analyse im Marktgebiet Zug zu hinsichtlich der Dynamik im Markt. Für das positive Szenario
beobachten sein, obwohl Zug das höchste prognostizierte nehmen wir ein 25 % höheres Beschäftigtenwachstum an
(negativ: 25 % tiefer), eine 25 % höhere Realisierungsrate
Abbildung 4 der «unsicheren» Entwicklungsprojekte (negativ: 25 % tiefer)
Prognose Büroangebotsquoten im Hauptszenario
10.0 % und eine 25 % tiefere Abbruchs- und Konversionsrate (nega
9.0 % tiv: 25 % höher). Tabelle 2 und Abbildungen 5 und 6 zeigen
8.0 %
die wichtigsten Resultate aus der Szenarioanalyse. Es zeigt
7.0 %
6.0 %
sich, dass die Prognosen in Zürich stärker von der Szenario
5.0 % wahl beeinflusst werden, während in Genf auch im positi
4.0 % ven Szenario keine fallende Angebotsquote prognostiziert
3.0 % wird. Der Grund hierfür ist das höhere Volumen «unsicherer»
2.0 %
1.0 %
Entwicklungsprojekte in Genf relativ zum Gesamtbestand
0.0 % an Büroflächen, welche die Effekte von der Nachfrageseite
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
je nach Szenario teilweise aufheben. In Zürich ist die Ange
Region Zürich Region Genf Region Bern
Region Basel Region Lausanne Region Zug botsseite für das Ergebnis der Sensitivitätsanalyse weniger
Quelle: JLL relevant, weshalb sich je nach Nachfrageentwicklung die
Angebotsquote stark nach oben oder unten bewegen kann.
Tabelle 2
Übersicht Ergebnisse Sensitivitätsanalyse
Zürich Genf
Hauptszenario Positives Szenario Negatives Szenario Hauptszenario Positives Szenario Negatives Szenario
Beschäftigung 2017 567’100 567’100 567’100 277’200 277’200 277’200
2022 611’500 623’400 599’800 296’700 301’900 291’600
% p.a. 1.5 % 1.9 % 1.1 % 1.4 % 1.7 % 1.0 %
Bürobeschäftigung 2017 351’800 351’800 351’800 158’700 158’700 158’700
2022 382’200 390’500 374’200 171’000 174’400 167’800
% p.a. 1.7 % 2.1 % 1.2 % 1.5 % 1.9 % 1.1 %
Veränderung Total 2017–2022 234’500 397’100 77’300 77’800 142’400 15’200
Flächennachfrage – Wachstumskomponente 612’500 779’100 451’500 245’200 311’400 181’000
– Effizienzkomponente –378’000 –382’000 –374’100 –167’400 –169’000 –165’800
Total p.a. 46’900 79’400 15’500 15’600 28’500 3’000
Netto-Zugang Flächen Total 2017–2022 249’500 281’200 217’800 140’900 169’900 112’000
Total p.a. 49’900 56’200 43’600 28’200 34’000 22’400
Flächenangebot 2017 415’500 415’500 415’500 186’500 186’500 186’500
2022 430’500 299’600 556’000 249’600 214’000 283’200
Angebotsquote 2017 5.4 % 5.4 % 5.4 % 5.5 % 5.5 % 5.5 %
2022 5.4 % 3.8 % 7.0 % 7.0 % 6.0 % 8.0 %
Quelle: JLL
9
Abbildung 5 Abbildung 6
Prognose Büroangebotsquote Zürich nach Szenario
10.0 %
Prognose Büroangebotsquote Genf nach Szenario
10.0 %
9.0 % 9.0 %
8.0 % 8.0 %
7.0 % 7.0 %
6.0 % 6.0 %
5.0 % 5.0 %
4.0 % 4.0 %
3.0 % 3.0 %
2.0 % 2.0 %
1.0 % 1.0 %
0.0 % 0.0 %
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
Angebotsquote Hauptszenario Positives Szenario Negatives Szenario Angebotsquote Hauptszenario Positives Szenario Negatives Szenario
Quelle: JLL Quelle: JLL
Schlussfolgerungen
Der Paradigmenwechsel im Büromarkt von einem knap
pen zu einem langfristig offenen Markt bleibt in den
meisten Schweizer Städten ein Faktum. Nichtsdestotrotz
dürften sehr negative Einschätzungen übertrieben sein.
Die Bürobeschäftigung wächst in der Schweiz weiter an,
meist endogen, und generiert dadurch eine Zusatznach
frage nach Büroflächen, die auch im aktuell schwierigen
Marktumfeld Spielraum für Eigentümer von Büroliegen
schaften eröffnet.
Martin Bernhard
Senior Vice President
Alec Pfändler
Analyst
10 Büromarkt Schweiz 2018
Abbildung 7
Schweizerische Büro-Immobilienuhr 2018
Lugano
Zug
Luzern
Lausanne
Verlangsamtes Beschleunigter
Mietpreis- Mietpreis- Genf (Median)
wachstum rückgang
Bern
Beschleunigtes Verlangsamter
Zürich (Median)
Mietpreis- Mietpreis-
wachstum rückgang
Winterthur
Basel
Genf (Spitzenmieten)
Zürich (Spitzenmieten),
St. Gallen, Fribourg
Quelle: JLL
Die Uhr zeigt, wo sich die Schweizer Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende 2017 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit
verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und
Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich, falls nicht explizit anders angegeben, auf Medianmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen
9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.11
Die Büromärkte der regionalen Zentren
in der Schweiz
Nicht nur Grosszentren stehen im Fokus von nationalen und internationalen
Marktteilnehmern. Dieser Beitrag gibt eine Übersicht zu den aktuellen
Marktdaten, Trends und Besonderheiten der Büromärkte in Luzern, Lugano,
St.Gallen, Winterthur und Fribourg.
Die Definition der Marktgebiete gestaltet sich je nach dar. Mittelfristig dürften Neubauprojekte wie z. B. der Mat
Stadt unterschiedlich. In St. Gallen und Winterthur fo tenhof in Luzern Süd, wo bis im Jahr 2019 ca. 20’000 m²
kussieren wir uns auf das Stadtgebiet. In Luzern dagegen neue Büroflächen entstehen sollen, Abhilfe bieten. Auf
reicht der Markt über die Stadtgrenze in die Gemeinden dem Stadtgebiet kommt der grosse Schub erst mit dem
Kriens, Horw, aber auch Emmen hinaus. Ähnliches ist SBBProjekt «Perron» (18’000 m²), dessen Fertigstellung
in Lugano mit der westlichen Agglomeration (z. B. um aber frühestens auf das Jahr 2022 geplant ist.
Manno herum) und in Fribourg zu beobachten.
Abbildung 8
Generell tiefere Mieten und Leerstände Angebotsmieten nach Marktgebiet
Das Mietpreisband (ohne Topmiete) in Lugano ist etwa CHF/m2 pro Jahr
1’100
auf dem Niveau von Zürich und Lausanne. Die Mieten in
1’000
Winterthur, Luzern und Fribourg sind etwa vergleichbar 900
mit Bern und Basel, während sie in St. Gallen auf dem 800
breiten, nicht urbanen Schweizer Mietniveau liegen, das 700
tiefer ist (Abbildung 8). Die Angebotsquoten sind dagegen 600
500
in allen regionalen Zentren relativ tief (Abbildung 9). Aller 400
dings ist aufgrund der kleinen Marktgrössen die Sensiti 300
vität (positiv oder negativ) auf signifikante Veränderun 200
gen von Angebot oder Nachfrage hoch. Eine detaillierte 100
0
Übersichtstabelle mit den aktuellen Marktdaten in den Genf Zürich Lausanne Lugano Zug Bern Winterthur Basel Luzern Fribourg St. Gallen
regionalen Zentren ist auf Seite 38 zu finden. Mietband (25 %- bis 75 %-Quantil) Median Topmiete
Quelle: JLL
Büromarkt Luzern: Beschränkte Verfügbarkeit
grosser Flächen Büromarkt Lugano: Überschaubare Nachfrage nach
Die angebotenen Büroflächen in der Region Luzern san grossen Flächen
ken in den letzten 12 Monaten um knapp 29 % auf rund In den letzten 12 Monaten hat die Verfügbarkeit von Bü
18’000 m² bzw. 1.4 % des Bestands. Die meisten der an roflächen in der Region Lugano deutlich von ca. 13’000 m²
gebotenen Flächen sind kleinräumig oder weisen einen auf etwa 21’000 m² bzw. 2.1 % des Bestands zugenom
eher gewerblichen Charakter auf. Daher ist es für Unter men. Damit liegt sie nun wieder auf dem Niveau von
nehmen derzeit trotz den Leerständen kaum möglich, 2015. Nur eine eingeschränkte Anzahl Mieter benötigen
moderne, zusammenhängende Büroflächen von mehr als in der Region Lugano grössere zusammenhängende Bü
2’000 m² im Raum Luzern zu finden. Die fehlende unmit roflächen. Das Angebot widerspiegelt diese Tatsache.
telbare Verfügbarkeit grosser Flächen stellt auch ein Pro Die aktuell angebotenen Büroflächen sind vorwiegend
blem für die potenzielle Ansiedlung neuer Unternehmen kleinere Einheiten von unter 250 m². Die unmittelbare12 Büromarkt Schweiz 2018
Projektpipeline ist relativ beschränkt. Nach dem Centro weltweiter Marktführer für Aroma und Duft stoffe, plant
Ambrosart in Manno, welches mit rund 11’000 m² im vier dort die Entwicklung eines neuen globalen Zentrums
ten Quartal 2017 fertiggestellt wurde, dürfte in diesem für Forschung und Entwicklung bis 2019. Danach soll in
Jahr ebenfalls in der westlichen Agglomeration die Büro Zusammenarbeit mit Investoren der Nordteil des Areals
und Gewerbeliegenschaft Cadempino 302 bezugsbereit für Drittnutzer entwickelt werden. Ein anderes aktuelles
werden. Projekt im Bürobereich ist die Wohn und Gewerbeüber
bauung KIM in Neuhegi, wo in einer ersten Etappe bis
Büromarkt St. Gallen: Verfügbarkeit verknappte 2021 rund 4’500 m² Büroflächen entstehen sollen.
sich weiter
Das Angebot an verfügbaren Büroflächen in der Stadt Büromarkt Fribourg: Stabiles Flächenangebot
St. Gallen reduzierte sich im Jahr 2017 zum dritten Mal Die Büroflächenverfügbarkeit in der Region Fribourg hat
in Folge. Mit einem Flächenangebot von derzeit rund sich in den letzten vier Jahren nicht gross verändert. Ak
13’000 m² erreichte die Angebotsquote tiefe 1.3 %. Ent tuell sind rund 15’900 m² Büroflächen bzw. 2.5 % des
lastung könnte mittelfristig durch Neubauprojekte er Bestands zur Miete ausgeschrieben. Angesichts der geo
folgen. Ein strategisch wichtiges städtisches Entwick grafischen Beschränktheit des traditionellen Stadtkerns
lungsgebiet ist die Gegend um den Bahnhof St. Fiden. finden bedeutende Neuentwicklungen am Stadtrand
In mehreren Phasen soll dort über die nächsten Jahre oder in den Nachbarsgemeinden statt. Unter anderem
ein neuer, durchmischter Stadtteil mit Wohn, Gewerbe will – wie in vielen anderen Schweizer Städten – die SBB
und Dienstleistungsnutzung entstehen. Im Büro und ein neues Bürogebäude an erstklassiger Lage direkt beim
Gewerbebereich ist das Projekt VIER WINKEL mit knapp Bahnhof Fribourg realisieren. Das Projekt mit dem Namen
8’000 m² Nutzfläche fortgeschritten im Planungsprozess Tour de l’Esplanade ist ein 16stöckiges Bürohochhaus
und könnte bis Ende 2019 realisiert werden, sofern die mit ca. 4’100 m² Nutzfläche.
Vorvermietungsquote erreicht wird.
Abbildung 9 Ale c Pfändler
Angebotsquote und Gesamtbürobestand Analyst
8’000
7’000
6.0 %
Martin Bernhard
6’000 4.5 % Senior Vice President
5’000
4’000 3.0 %
3’000
2’000 1.5 %
1’000
0 0.0 %
Zürich Genf Bern Basel Lausanne Luzern Zug Lugano St. Gallen Winterthur Fribourg
Bestand an Büroflächen (in ’000 m2) Angebotsquote (r. S.)
Quelle: JLL
Büromarkt Winterthur: Die Konversion ehemaliger
Industrieareale geht weiter
Ähnlich wie in St. Gallen reduzierte sich das Büroflächen
angebot auch in der Stadt Winterthur in den letzten Jah
ren stetig. Die angebotenen Büroflächen nahmen von ca.
47’000 m² im Jahr 2014 auf heute rund 19’000 m² bzw.
2.3 % des Bestands ab. Im unmittelbaren Stadtkern ist
das Angebot mit ca. 12’000–15’000 m² in den letzten Jah
ren relativ stabil geblieben. Ein für die Region wichtiges
Entwicklungsprojekt ist mit dem GivaudanAreal (ehem.
MaggiAreal) südlich der Stadt angesiedelt. Givaudan,13
Zinsrisiko verschiedener Immobilienarten:
Eine ökonomische Analyse
Steigende Zinsen sind nicht positiv für Immobilienwerte. Doch je nach
ökonomischem Umfeld kann es entgegenwirkende, lindernde F aktoren
geben. Verschiedene Immobilienarten reagieren dabei mit unter
schiedlicher S ensitivität.
In den letzten Jahren haben Anlageliegenschaften deut die relative Investitionsattraktivität verschiedener Immobi
lich an Wert gewonnen. Eine wesentliche Ursache dafür liensegmente in jedem der vier Hauptszenarien beleuchtet.
liegt im Tief- bzw. Negativzinsumfeld, in dem wir uns seit
der globalen Finanzkrise befinden, und den damit einher Erwartung eines Booms: De-Risking von zyklischen
gehenden Renditekompressionen. Durch eine eventuell Immobilienwerten
früher oder später anfallende Zinswende fürchten viele In diesem Szenario führt das hohe BIP-Wachstum zu einem
Marktakteure einen möglichen zukünftigen Wertverlust bei reduzierten Leerstands- und Mietzinsausfallsrisiko bei Lie
Immobilien. Unseres Erachtens muss die Beurteilung des genschaften, deren Cashflows stark konjunkturabhängig
Einflusses einer Zinserhöhung jedoch nach Segmenten sind (zyklische Immobilien; z. B. Büronutzung), und trotz
differenziert und unter Berücksichtigung weiterer wichtiger des aktuellen Angebotsüberhangs können teilweise höhere
volkswirtschaftlicher Variablen erfolgen. Mietabschlüsse realisiert werden. Gleichzeitig führen aber
steigende Zinsen bei den Renditen zu einem Aufwärtsdruck
Wahrscheinliche ökonomische Szenarien aus bzw. zu Abwertungspotenzial. Objekte, deren Bewertungen
heutiger Sicht in den letzten Jahren am meisten von den fallenden Dis
In volkswirtschaftlichen Szenarienanalysen können auf kontierungszinssätzen profitierten (z. B. Wohnliegenschaf
Basis BIP-Wachstum und Inflation / Zinsumfeld grob vier ten an Bestlagen), sind aufgrund der erhöhten Sensitivität
Hauptszenarien unterschieden werden: bei sehr tiefen Zinsen am stärksten davon betroffen und
empfehlen sich in einem solchen Szenario somit nicht
BIP-Wachstum als das bevorzugte Anlagesegment. In einem erwarteten
tief hoch Boom-Szenario empfiehlt es sich, in Immobilien mit Nut
zungen aus dem zyklischen Sektor und aus Value Add-Berei
hoch Stagflation Boom
Inflation / chen wie Büroobjekte an B- und C-Lagen, Industrie/Logistik
Zinsumfeld Deflationäres
tief Stagnation Wachstum
oder Fachmärkte zu investieren. Durch die konjunkturelle
Verbesserung reduziert sich deren Cashflow-Risiko, und
In der aktuellen Wirtschaftslage wird ein Tiefzinsumfeld bei diesbezügliche Risikoprämien in den Diskontierungszins
moderatem BIP-Wachstum beobachtet, wodurch die aktu sätzen können nach unten adjustiert werden. Bei den emp
elle Ausgangslage für die Szenarienbetrachtung am ehesten fohlenen Segmenten wird daher der Effekt der Zinswende
zwischen den oben definierten Szenarien «Stagnation» und abgeschwächt. Die Neubautätigkeit muss aber vor einer
«Deflationäres Wachstum» einzuordnen ist. Zukünftig sind Investition zwingend kritisch geprüft werden.
in der Zinsdimension keine weiteren positiven Impulse für
Immobilien im Generellen zu erwarten. Bestenfalls bleiben Szenario mit deflationärem Wachstum: Aufschwung
die Zinsen tief und ermöglichen stabile Immobilienwerte (ce in Kombination mit tiefen Zinsen
teris paribus). Das zukünftige BIP-Wachstum kann sich aber Ähnlich wie beim Boom-Szenario sind zyklische Immo
sowohl negativ als auch positiv auswirken und impliziert biliensegmente präferiert. Das Abwertungspotenzial
differenzierte Investitionsüberlegungen. Nachfolgend wird aufgrund steigender Renditen ist aber bei deflationärem14 Büromarkt Schweiz 2018
Wachstum angesichts der anhaltend tiefen Zinsen relativ Gegebenheiten bietet. Sowohl steigende Zinsen als auch
gering. Investitionen in zyklische Liegenschaften mit be tiefes BIP-Wachstum haben negative Konsequenzen auf
reits hohen erfolgten Renditekompressionen können in Immobilienwerte. Dabei sind vor allem Segmente betrof
diesem Szenario darum durchaus Sinn machen. Folglich fen, die eine starke Renditekompression erfahren haben
bieten sich bei deflationärem Wachstum zusätzlich zu den und von zyklischer Natur sind. Wenn aber trotzdem in Im
erwähnten Segmenten im Boom-Szenario auch Core-Bü mobilien investiert werden muss, so sind Liegenschaften
roliegenschaften oder High-Street-Retail-Liegenschaften aus den Segmenten Retail-Basisgüter (Liegenschaften mit
mit zyklischen Gütern an, abhängig von der Risikopräfe Anbietern von Gütern des täglichen Bedarfs als Mieter) oder
renz des Anlegers. Wohnen-Agglomerationen am wenigsten negativ beein
flusst und bieten innerhalb der Anlageklasse Immobilien
Drohende Stagnation: Erhöhte Ertragsrisiken, die höchste relative Investitionsattraktivität. Beim Wohnseg
doch wenig Abwertungspotenzial aufgrund von ment ist zusätzlich auch die Migration zu beobachten.
Renditeerhöhungen
Eine Stagnation ist von schwacher Wirtschaftsleistung bei Segmentspezifische und ganzheitliche
tiefen Zinsen gekennzeichnet. Viele Anleger investieren in Analyse notwendig
diesem Szenario vor allem in sichere Anlageklassen wie Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der
zum Beispiel Staatsobligationen. In der Immobilienwelt Einfluss der Zinswende auf Immobilien segmentspezifisch
haben Wohnliegenschaften an Toplagen das niedrigste und in Kombination mit der konjunkturellen Entwicklung
Risikoprofil hinsichtlich der Cashflows und kommen damit und der zukünftigen Bautätigkeit analysiert werden muss.
am ehesten infrage. Die Cashflow-Sicherheit durch die Eine Zinserhöhung hat ceteris paribus grundsätzlich einen
sehr gute Lage wird über eine sehr tiefe Rendite erkauft, negativen Einfluss auf Immobilien, andere Einflussfaktoren
das Risiko von steigenden Zinsen bleibt beim erwarteten entwickeln sich aber ebenfalls dynamisch. Deshalb greift
Stagnationsszenario aber vorerst überschaubar. Obwohl die Ceteris-Paribus-Betrachtung zu kurz, um die potenzielle
Wohnliegenschaften an Bestlagen aus heutiger Sicht die Wertentwicklung zu analysieren. Bei einer ganzheitlichen
stärkste Renditekompression erfahren haben, sind sie bei Betrachtung wird es trotz eines potenziellen Zinsanstiegs
einer zukünftigen Stagnation trotzdem die präferierte Im in gewissen Immobiliensegmenten weiterhin attraktive
mobilienanlagemöglichkeit, vor allem auch angesichts der Investitionsgelegenheiten geben.
Neubautätigkeit in peripheren Regionen.
Drohende Stagflation: Ungünstigstes Investitions Wischiro Keo
klima für Immobilienwerte Senior Associate
Bei einer zukünftigen Stagflation sind Immobilien grund
sätzlich nicht empfehlenswert, da dieses Szenario für Im Gregor Strocka
mobilienanlagen die ungünstigsten v olkswirtschaftlichen Senior Vice President
Abbildung 10
Immobilienwerte und präferierte Segmente nach ökonomischem Szenario
Inflation / Zinsen
Stagflation hoch Boom
Immobilienwerte allgemein im Vergleich zu heute: Sehr negativ Immobilienwerte allgemein im Vergleich zu heute: neutral bis leicht negativ
Präferierte Immobiliensegmente: Präferierte Immobiliensegmente:
– Wohnen Agglomeration – Non-core Büro
– Retail Basisgüter – Industrie / Logistik
– Fachmärkte
BIP-Wachstum
tief hoch
Stagnation Deflationäres Wachstum
Immobilienwerte allgemein im Vergleich zu heute: Negativ Immobilienwerte allgemein im Vergleich zu heute: neutral bis leicht positiv
Präferierte Immobiliensegmente: Präferierte Immobiliensegmente:
– Core Wohnen – Core Büro
– Core Retail Basisgüter tief – High-Street-Retail zyklisch Quelle: JLL15
Quelle: Visualisierung für Velux Quelle: Publica
Neubauprojekt in Aarburg «Centralbahnstrasse 4/ Viaduktstrasse 1/3» in Basel
JLL war exklusiver Berater der VELUX Schweiz AG bei der Standortsuche (ca. 2’200 m²). JLL ist externer Schätzungsexperte der Pensionskasse des Bundes PUBLICA seit 2002.
Quelle: CC BYSA 3.0
«Haus der Kantone» in Bern
JLL ist externer Schätzungsexperte der AXA Investment Managers Schweiz AG seit 2013.
Quelle: Mobimo Holding AG
«Voie du Chariot 4 – 6» in Lausanne
JLL ist externer Schätzungsexperte der Mobimo Holding AG seit 2017.
Quelle: JLL
«Chemin du Pavillon 2» in Genf
JLL war exklusiver Transaktionsberater der Verkäuferin im Jahr 2017.
Quelle: BVK Quelle: Annick Wetter, Banque Syz
«Place de Bergues 3» in Genf «Quai des Bergues 1–7» in Genf
JLL ist externer Schätzungsexperte der BVK seit 2014. JLL ist Projektmanager für den Innenausbau der Bürofl ächen der Banque Syz.16 Büromarkt Schweiz 2018
Quelle: Flughafen Zürich AG
Quelle: JLL
«THE CIRCLE» beim Flughafen Zürich
JLL ist LeadPartner der Flughafen Zürich AG für die Vermarktung von ca. 70’000 m² «Hochhaus zur Palme» in Zürich
Bürofl ächen. JLL war exklusiver Transaktionsberater der Verkäuferin im Jahr 2017.
Quelle: JLL
«Leuenhof» in Zürich
JLL vermarktet für die Swiss Prime Anlagestiftung ca. 7’000 m² Bürofl ächen.
Quelle: JLL
«Linth-Park» in Uznach
JLL war exklusiver Transaktionsberater der Verkäuferin im Jahr 2017.
Quelle: JLL
«Bahnhofstrasse 20» in Zürich
JLL vermarktet für die BAKA Immobilien AG ca. 1’000 m² Bürofl ächen.
Quelle: Visualisierung der Alfred Müller AG Quelle: Mobimo Holding AG
«Quadrolith» in Baar «Seehallen» in Horgen
JLL war exklusiver Berater der Astra Zeneca AG bei der Standortsuche (ca. 2’700 m²). JLL war exklusiver Berater von Philips Schweiz bei der Standortsuche (ca. 1’600 m²).Marktüberblick
18
Wirtschaftliches Umfeld
Das Wirtschaftswachstum sollte an Dynamik gewinnen und so die Flächen
nachfrage im Büromarkt unterstützen. Für die Investitionsmärkte dürften
die Zeiten sinkender Zinsen vorüber sein, deutliche Zinsanstiege sind aber
vorerst unwahrscheinlich.
Die Schweizer Wirtschaft verfügt seit Jahren über robus zeigt sich stabil. Die Arbeitslosenquote verharrt schon
te und stabile Fundamentaldaten. Das durchschnittli seit Jahren um die 3 %Marke. Die Flächennachfrage
che BIPWachstum in den letzten zehn Jahren betrug im Büromarkt dürfte sich 2018 vor diesem Hintergrund
rund 1.6 %, was zwar im internationalen Vergleich tief positiv entwickeln.
ist, aber dafür mit einer hohen Konstanz und tiefer
Varianz erzielt wird.
Wachstum: positive Aussichten Prognosen Schweiz
Der konjunkturelle Tiefpunkt als Folge der Franken 2016 2017E 2018E 2019E
aufwertung ist bereits Ende 2015 durchschritten wor BIPWachstum 1.4 % 0.8 % 2.2 % 1.9 %
den. Auch wenn der Schweizer Franken weiterhin als LIKInflation –0.4 % 0.4 % 0.4 % 0.5 %
hoch bewertet gilt, hat die Abschwächung gegenüber Arbeitslosenquote 3.3 % 3.2 % 3.1 % 3.0 %
dem Euro im letzten Jahr die zuvor deutliche Über
Rendite 10jährige
bewertung reduziert. Dies, zusammen mit der aktuell Bundesobligation (ø)
– 0.4 % – 0.1 % 0.1 % 0.4 %
guten Weltkonjunktur, sollte auch die Dynamik in der
Schweiz beleben. Die Konjunkturforschungsstelle der Quelle: KOF Herbstprognose 2017, Oxford Economics, Datastream, JLL
ETH (KOF) erwartete in ihrer Herbstprognose, nach
einem moderaten Wachstum von 0.8 % im Jahr 2017,
eine Beschleunigung auf 2.2 % in diesem und auf 1.9 %
im nächsten Jahr. Auch der Schweizer Arbeitsmarkt
Abbildung 11 Abbildung 12
Reales BIPWachstum (YoY) Arbeitslosenquote
% %
6 14
4 12
10
2
8
0
6
–2
4
–4 2
–6 0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Schweiz Eurozone Schweiz Eurozone
Quelle: KOF, Oxford Economics, Datastream, JLL Quelle: KOF, Oxford Economics, Datastream, JLL19 Büromarkt Schweiz 2018
Inflation: Kurzfristig wenig Risiken Abbildung 13
Die Inflation in der Schweiz ist nach wie vor sehr tief, was Entwicklung Schweizer Franken
sich auch im Zinsumfeld der Schweiz widerspiegelt. Die 2.0
Schweizerische Nationalbank (SNB) verfolgt nach wie 1.8
vor eine expansive Geldpolitik zwecks Wechselkurssta 1.6
bilisierung und Stützung der Schweizer Wirtschaft. Auch 1.4
im Euroraum und in Japan wird an einer TiefzinsPolitik 1.2
festgehalten. Die USZinsen sollten sich dagegen mittel
1.0
fristig weiter normalisieren.
0.8
0.6
Die bedingte Inflationsprognose der SNB für die Schweiz 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
(d. h. bei einer Festhaltung des 3MonatsLIBORReferenz EUR / CHF USD / CHF
zinssatzes bei –0.75 %) weist per Mitte September 2017 Quelle: Datastream, JLL
eine stetige Zunahme der Inflation bis 2020 in Richtung
2.0 % aus. Die KOFHerbstprognose ist mit 0.4 % Inflation Abbildung 14
in 2018 und 0.5 % in 2019 konservativer. Konsumentenpreise (YoY)
%
6
Zinsen dürften tief bleiben
In der kurzen Frist sind aus Preisstabilitätsgründen keine 4
Zinserhöhungen zu erwarten. Die Zinsen am langen Ende
der Zinskurve müssen aber genau beobachtet werden. 2
2017 ist die Rendite von 10jährigen Schweizer Staatsan
leihen mehrmals aus dem negativen Bereich und leicht 0
über null ausgebrochen. Der zukünftige Verlauf bleibt
–2
schwierig abzuschätzen. Die Schweizer Zinsen sind un 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
ter anderem von der weiteren Entwicklung im Euroraum Schweiz Eurozone
abhängig. Sollten die Langfristzinsen in den nächsten Quelle: KOF, Oxford Economics, Datastream, JLL
Quartalen aber unter Aufwärtsdruck kommen, dann wohl
nur leicht. Ein deutlicher Anstieg signifikant weg von den Abbildung 15
0 % ist vorerst nicht absehbar. Noch stärkere negative Zinsen in der Schweiz
Referenzzinsen erscheinen dagegen ebenfalls sehr un %
4
wahrscheinlich. Das heisst, es dürfte kurzfristig von der
Zinsseite her weder deutlich positive noch deutlich ne
gative Impulse für die Immobilienrenditen geben. 2
0
–2
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
10-jährige Bundesobligationen 3-Monats-Libor
Quelle: KOF, Oxford Economics, Datastream, JLL20
Investitionsmarkt Schweiz
Generell verfügen Immobilien im aktuellen Anlageuniversum und Zins
umfeld weiterhin über attraktive Renditen. Der Investitionsmarkt für
Renditeliegenschaften ist dennoch anspruchsvoller geworden. Neben den
Mietermärkten rückt nun zunehmend auch die Diskussion um eine Zins
wende in den Fokus.
Das durch JLL registrierte Transaktionsvolumen kom Durchschnittliche BüroKapitalwerte (CHF pro m2)
merzieller Bestandsimmobilien (d. h. ohne Bauland und Prime ALage BLage CLage
Entwicklungsprojekte) bewegte sich im Jahr 2017 um Zürich 26’750 15’750 8’000 3’500
die CHF 3.5 Mrd. Das wahre Transaktionsvolumen dürfte Genf 24’000 15’500 7’750 3’750
noch einiges höher gelegen haben. Einheimische insti Bern 9’250 8’000 5’000 3’000
tutionelle Investoren aus dem Vorsorgebereich bleiben Lausanne 11’750 8’000 5’500 3’250
die dominante Käufergruppe im CoreBereich. Kotierte Basel 9’750 8’250 5’750 3’250
Immobiliengesellschaften und Schweizer Immobilien Zug 11’500 8’250 5’250 3’000
fonds müssen höhere Renditeanforderungen erfüllen,
was zu einer weniger hohen Zahlungsbereitschaft führt. Quelle: JLL
Ausländische institutionelle Investoren sind weiterhin
kaum aktiv.
Klare Präferenz für CoreLiegenschaften Abbildung 16
Viele Immobilienanleger sind aufgrund der Mietmarkt Renditespread erstklassiger Büroimmobilien zu
aussichten schon seit einiger Zeit selektiver beim An 10jährigen Schweizer Bundesobligationen
kauf kommerzieller Renditeliegenschaften geworden. Basispunkte
Während hochwertige Liegenschaften, d. h. Liegen 400
350
schaften an guten Lagen mit guten Vermietungsständen
300
und Gebäudequalitäten, nach wie vor Spitzenpreise
250
erzielen, besteht für «schwierige» Liegenschaften mit
200
Leerständen und Investitionsbedarf eine signifikant 150
geringere Nachfrage sowie eine risikobewusstere und 100
unterproportionale Preisbereitschaft. 50
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Zürich Genf
Quelle: JLL21 Büromarkt Schweiz 2018
Weiterhin attraktive Renditen von Immobilien Abbildung 17
Die Spitzenrenditen für Büroliegenschaften verharrten Von JLL registriertes Transaktionsvolumen kom
in den letzten 12 Monaten bei 2.7 % in Zürich und 3.0 % merzieller Immobilien in der Schweiz (Mio. CHF)
in Genf, was einen attraktiven Spread zu Staatsanleihen 5’000
von rund 250 –300 Basispunkten bedeutet. Unmittelbare 4’500
deutliche Zinsanstiege, und damit Aufwärtsdruck auf die 4’000
3’500
Spitzenrenditen, sind derzeit nicht absehbar. Mittelfristig 3’000
ist das Risiko der Zinswende jedoch nicht auszuschlies 2’500
sen. Marktteilnehmer begannen bereits, etwas vorsich 2’000
1’500
tiger in ihrer Portfolioallokation zu agieren, allerdings 1’000
auf hohem Niveau. Schweizer Immobilienanlagevehikel 500
0
haben beispielsweise im Jahr 2017 im Rahmen von Ka 2012 2013 2014 2015 2016 2017
pitalerhöhungen und Neuemissionen wohl wieder über Q1 Q2 Q3 Q4
CHF 2.5 Mrd. Kapital einsammeln können. Zwar ist ein Quelle: JLL
derartiger Kapitalfluss im langfristigen historischen Ver
gleich immer noch beachtlich, aber geringer als in den Abbildung 18
beiden Vorjahren. Geschätztes Transaktionsvolumen nach Sektor
in den Jahren 2014 –2017
0.5 %
11.2 %
9.2 %
Büro
Retail
Gewerbe und Logistik
Hotel
57.1 %
Andere
22.0 %
Quelle: JLL22
Büromarkt Zürich
Der gesamte Markt dürfte mittelfristig mieterfreundlich bleiben. Die Leer
standsituation in der Innenstadt verbessert sich dagegen langsam. Bedeu
tende Anmietungen erfolgen derzeit vorwiegend aufgrund von Umzügen
und Konsolidierungen bereits ansässiger Unternehmen.
Übersichtsstatistik 2017 YoY Ausblick 12 Monate Innenstadt: Langsame Verbesserung setzt sich fort
Spitzenmiete (pro m ) 2
CHF 800 1.3 % Das Flächenangebot in den Kreisen 1 und 2 sank im Jahr
Spitzenrendite (%) 2.7 0 bps 2017 von über 80’000 m² auf rund 67’300 m² bzw. 4.3 %
Flächenangebot (’000 m2) 416 1.4 % des Bestands. Bei den Neumietern handelt es sich gröss
Angebotsquote (%) 5.4 3 bps tenteils um bereits in Zürich ansässige Unternehmen, die
Projektpipeline (’000 m2) 332 – das erhöhte Angebot nutzen, um ihre Bürosituation zu
optimieren. So kündigte die Boston Consulting Group
beispielsweise im Verlauf des letzten Jahres an, aufgrund
Die in der Region Zürich angebotenen Büroflächen stie von Kapazitätsengpässen per Ende 2018 ihren Sitz von
gen im Jahresvergleich um 1.4 % auf rund 415’500 m² der Münstergasse in eine andere CBDLiegenschaft zu
bzw. 5.4 % des Bestands an. Der Anstieg ist vor allem der verlegen. Die moderate Verbesserung der Situation in der
Angebotsausweitung geschuldet. Auf der Nachfrageseite Innenstadt dürfte sich auch in den nächsten Quartalen
wurden in den letzten 12 Monaten neben dem organi fortsetzen. Die Spitzenmiete im CBD stieg aus diesem
schen Wachstum einige grössere Umzüge innerhalb des Hintergrund zum ersten Mal seit dem Jahr 2011 wieder
Marktgebiets angekündigt. leicht an und liegt nun bei rund CHF 800/m² pro Jahr.
Abbildung 19 Abbildung 20
Angebots und Spitzenmiete Region Zürich Angebot Region Zürich
CHF/m2 pro Jahr ’000 m2 Angebotsquote %
1’100 500 8
1’000
900 400
800 6
700
300
600
4
500
200
400
300 2
200 100
100
0 0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Mietband (25 %- bis 75 %-Quantil) Median Topmiete Angebotene Fläche Angebotsquote
Quelle: JLL Quelle: JLL23 Büromarkt Schweiz 2018
Dynamik in Zürich West per Ende Oktober 2017) im Glattpark und Andreasturm
Im Kreis 5 stieg das unmittelbare Angebot an Büroflächen (19’600 m², ca. 65 % Vorvermietung) beim Bahnhof Oer
im Jahresvergleich zwar an, doch insgesamt bleiben die likon bezugsbereit sein. Per Ende 2019 ist dann mit der
Entwicklung und die Attraktivität des Standorts positiv. Fertigstellung des Gebäudekomplexes THE CIRCLE mit
Die Geschäft sliegenschaft «Am Schiff bauplatz» von All rund 75’000 m² Büroflächen direkt beim Flughafen zu
real war zum Zeitpunkt der Fertigstellung im Herbst 2017 rechnen. Der Teilmarkt Zürich Nord dürfte daher mittel
bereits komplett vorvermietet, und für das anstehende bis langfristig mieterfreundlich bleiben.
Neuprojekt «Prime 2» konnte mit dem Beratungsun
ternehmen Deloitte ebenfalls eine prominente Anker
mieterin gefunden werden. Die Bank ZKB wird zudem
über die nächsten Jahre weitere Abteilungen in den Ge
schäft shäusern Neue Hard und Steinfels konsolidieren.
Bei den betroffenen Abteilungen handelt es sich unter
anderem um Geschäft seinheiten, die derzeit in Düben
dorf/Stettbach tätig sind. Letztlich konkretisierte die Im Abbildung 22
mobilienfirma PSP Swiss Property die Pläne ihres grossen Baupipeline Zürich nach Marktgebiet
Ersatzneubauprojekts «Orion» an der Förrlibuckstrasse/ ’000 m2
250
Hardturmstrasse, das bis 2021 realisiert werden sollte,
und Allreal schrieb das Neubauprojekt Hardstrasse 301 200
erstmals zur Miete aus.
150
Zürich Nord: Epizentrum der Leerstände
Die bedeutendsten Büroleerstände der Region sind in 100
Zürich Nord, d. h. in der Gegend vom Bahnhof Oerlikon
bis zum Flughafen, zu finden. Der Wettbewerb dort wird 50
zusätzlich durch die anhaltende Angebotsausweitung
0
verschärft. Im Verlauf des ersten Halbjahrs 2018 werden 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
die beiden grossen Um bzw. Neubauprojekte Ambassa CBD
Zürich Nord
City
Rest Stadtgebiet
Zürich West
Region
dor House (38’000 m² Büroflächen, 50 % Vorvermietung Quelle: JLL
Abbildung 21 Abbildung 23
Beschäftigtenstruktur Zürich (2015) Baupipeline Zürich nach Status
’000 m2
Gesundheits- und Sozialwesen
250
Erziehung und Unterricht
Öffentliche Verwaltung 200
Finanzdienstleistungen
150
Information und Kommunikation
100
Gastgewerbe
Handel, Verkehr und Lagerei 50
Andere Dienstleistungen
0
0% 5% 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Region Zürich Schweiz Fertiggestellt Im Bau: vorvermietet Im Bau: nicht vorvermietet
In Planung: vorvermietet In Planung: nicht vorvermietet
Quelle: BfS, JLL Quelle: JLLSie können auch lesen
