Immobilien aktuell - Interview Thomas Büscher, Leiter Immobilienverkauf, weiss, wie sich Häuser verkaufen - ZKB
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Immobilien
aktuell
Ausgabe April 2018
Schwerpunkt
Einfamilienhäuser
im Kanton Zürich
Detaillierte Analysen
von Nachfrage und
Angebot
Erstmals alle
Einfamilienhäuser
bewertet
Interview
Thomas Büscher, Leiter
Immobilienverkauf,
weiss, wie sich Häuser
verkaufen.
Editorial
Liebe Leserin, lieber Leser
Im Frühling erwacht nicht nur die Natur zu neuem Leben, mit der
Temperatur steigt auch das Interesse am Eigenheim. Der Erwerb oder
die Veräusserung eines Eigenheims sollten indessen gut überlegt sein.
In dieser Ausgabe beleuchten wir deshalb den Zürcher Eigenheim-
markt von verschiedenen Seiten:
Aus Risikosicht sind der weitere Verlauf der Zinsen und die Lage der
Immobilie entscheidend. Wir liefern die detaillierten Prognosen und zei-
gen anhand von Suchabo-Auswertungen, wo sich die risikoärmeren Lagen befinden.
Für Verkäufer von Wohneigentum ist das Käufer-Verhalten relevant. Unsere Ana-
lysen des Umzugsverhaltens der Erwerber von Eigenheimen ermöglichen ein
tieferes Verständnis für den Markt und helfen bei der erfolgreichen Vermarktung.
Für alle, die bereits auf der Suche nach einem passenden Eigenheim sind, zeigt
der Einfamilienhaus-Report Kanton Zürich die Preisverteilungen für alle Zürcher
Gemeinden im Detail. Und: Schauen Sie in unser brandneues Immobilienportal
«Clever suchen», damit auch Sie Ihr Wunschobjekt treffsicher finden.
Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre.
Peter Meier
Zürcher Kantonalbank, Immobilienresearch
Schwerpunkt Einfamilienhäuser
08 18 03
Eigenheimnachfrage «Das Gesamtpaket muss Marktmeinung und Prognose
Der Wunsch vom Eigenheim stimmen» Druck auf die Immobilienpreise
in der Stadt Interview Thomas Büscher, nimmt zu
Leiter Immobilienverkauf
12
04
Neue Immobiliensuchmaschine
20 Konjunktur und Zinsen
Clever suchen und finden
Marktreport Schweizer Wirtschaft nimmt
14 Alle Einfamilienhäuser im Fahrt auf
Umzugsverhalten im ange Kanton Zürich erstmals bewertet
spannten Eigenheimmmarkt
Impressum
Herausgeberin Analytics Immobilien, Zürcher Kantonalbank Redaktion Othmar Köchle Gestaltung JoosWolfangel, Winterthur
Druck Zürcher Kantonalbank Bilder Titelbild © Nik Hunger, Zürich; Editorial © Dominique Meienberg, Zürich Auflage 6’600 Expl.
Erscheint ½-jährlich Kontakt medien@zkb.ch Abonnement www.zkb.ch / immobilienpublikationen oder 0844 843 823
Dieses Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken. Alle Informationen und Daten in diesem Dokument stammen aus Quellen, welche die Zürcher Kantonalbank zum Zeit-
punkt der Erstellung dieses Dokuments für zuverlässig hielt. Alle Berechnungen wurden mit grösster Sorgfalt erstellt. Trotzdem kann keine Gewähr für deren Richtigkeit, Genauigkeit,
Vollständigkeit und Angemessenheit übernommen werden – weder ausdrücklich noch stillschweigend. Die Zürcher Kantonalbank lehnt diesbezüglich jegliche Haftungsansprüche ab.
2 Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher Kantonalbank
Marktmeinung und Prognose
Druck auf die Immobilienpreise nimmt zu
Mit dem weltweit breit abgestützten Konjunkturaufschwung steigt die Wahrschein
lichkeit eines Zinsanstiegs. Beim Wohneigentum dürften die Preise in den nächsten zwei
Jahren stagnieren, bei den Renditeimmobilien steigt das Risiko einer Preiskorrektur.
Von Peter Meier, Leiter Analytics Immobilien
Der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) ist im ers- Der Ausstieg aus der lockeren Geldpolitik der letzten
ten Quartal 2018 um 2,3 % angestiegen. Der Grund Jahre dürfte die Renditeimmobilien wegen sinkender
liegt aber nicht bei höheren Eigenheimpreisen, viel- Bewertungen stärker treffen als den Eigenheimmarkt.
mehr hat sich die Qualität der gehandelten Liegen- Wegen der hohen Leerstände im Bürobereich und
schaften verschlechtert. Wer ein älteres Objekt kauft, neu auch bei den Mietwohnungen werden Investoren
erhält weniger für sein Geld. Folglich steigt der Index. bei steigenden Zinsen die höheren Kosten nicht ein-
Diese Entwicklung zeigt, dass viele Nachfrager höhere fach auf die Mieten überwälzen können. Ein Zinsan-
Preise nicht mehr finanzieren können und immer stieg in einem Markt mit Überangebot ist deshalb
grössere Kompromisse bei Gebäudequalität und Lage eine gefährliche Kombination.
eingehen.
Aktuell sind die Preise von Renditeimmobilien aber
Die verschärfte Selbstregulation, die hohe Bautätig- noch sehr hoch. Mit der verschärften Selbstregulation
keit und die sinkende Zuwanderung erhöhen den konnte man 2014 den Überhitzungstendenzen am
Druck auf die Eigenheimpreise bereits seit längerem. Eigenheimmarkt erfolgreich begegnen. Bei den Ren-
Und jetzt verdichten sich zudem die Anzeichen, dass diteimmobilien dürfte diese Medizin aber nicht die
die wichtigste Kraft für den Preisanstieg der letzten gleiche Wirkung entfalten, denn der Einsatz von
Jahre wegfallen wird: Mit dem weltweit breit abge- Fremdkapital ist bei den Transaktionen von Rendi-
stützten Konjunkturaufschwung und den bereits teimmobilien viel geringer. Verschärfungen bei der
s teigenden Renditen in den USA scheint der Zyklus Fremdfinanzierung allein werden die Preisdynamik
der ultratiefen Zinsen langsam zu einem Ende zu deshalb nur schwer stoppen können.
kommen. Wir erwarten den ersten Zinsschritt der
Schweizer Nationalbank gegen Ende 2019.
Wirtschaftliche Eckdaten
Die Anzahl Baugesuche für neue Wohnungen im Konjunktur 2016 2017 20181 20191
Kanton war im vierten Quartal 2017 zwar auffallend BIP 1,4 % 1,3 % 2,0 % 1,8 %
Inflation* – 0,4 % 0,5 % 0,7 % 1,0 %
tief, im längeren Vergleich ist die Bautätigkeit aber
Arbeitslosenrate* 3,3 % 3,2 % 3,1 % 3,0 %
immer noch hoch. Bei der Zuwanderung scheint sich
die Abschwächung fortzusetzen. Wir erwarten 2018
mit 49’000 Personen einen weiteren Rückgang, für Zinsausblick
Zinsen 05.04.2018 in 3 Mt in 12 Mt
2019 gehen wir dann wieder von leicht höheren Wer-
3-Mt-Geldmarkt – 0,74 % – 0,70 % – 0,70 %
ten aus. Wegen der fehlenden Impulse, besonders bei
10-jährige Eidgenossen 0,01 % 0,20 % 0,20 %
den Zinsen, prognostizieren wir für das laufende Jahr
stabile Eigenheimpreise. Dabei beurteilen wir den
Wohnungsmarkt 2016 2017 20181 20191
Kanton Zürich im Vergleich zur Schweiz als leicht
neue Wohnungen CH 44’000 45’000 45’000 44’000
attraktiver: Im Kanton erwarten wir ein Nullwachs-
neue Wohnungen ZH 7’500 7’800 9’000 8’500
tum, schweizweit einen Preisrückgang von 1 %. Die Nettozuwanderung CH (Pers.) 60’300 53’200 49’000 52’000
Auswirkungen des Zinsanstiegs auf den Eigenheim- Neumieten Wohnen CH 0,1 % 0,1 % – 1,5 % – 2,5 %
markt sind also nur moderat, dies aus zwei Gründen: Neumieten Wohnen ZH 0,2 % 0,3 % – 1,0 % – 1,5 %
Erstens gehen wir erst gegen Ende 2019 von einem Preisentw. Wohneigentum CH 1,1 % 1,3 % – 1,0 % – 2,0 %
moderaten Zinsschritt aus, zweitens sind die Eigen- Preisentw. Wohneigentum ZH 3,4 % 4,9 % 0,0 % – 1,0 %
heimpreise im Vergleich zu den Renditeobjekten 1
Prognose Zürcher Kantonalbank * Jahresdurchschnitt
generell weniger zinssensitiv. Quelle: Datastream, Zürcher Kantonalbank
Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher Kantonalbank 3
Konjunktur und Zinsen
Zuwanderung fällt unter 50’000 Personen
Die Zuwanderung erhält vorerst trotz erfreulichen Schweizer Konjunkturaussichten
keine neuen Impulse, da auch die Wirtschaft in der Eurozone brummt.
Von Ursina Kubli, Analytics Immobilien & David Marmet, Economic Research
Schweizer Wachstum erfreulich ährungsunion sorgen für einen anhaltenden Auf-
W
Vor über zehn Jahren brach die Finanzmarktkrise aus. schwung. Die Arbeitslosenrate ist in den letzten
Bekanntlich manövrierte sich die Schweizer Wirtschaft Monaten in allen Mitgliedsstaaten – teilweise mar-
vergleichsweise geschickt durch diese Zeit der Unsicher- kant – gesunken.
heit und zeitweiligen Schockstarre. Auch während der
nachfolgenden Euroschuldenkrise verbuchte die Kein abruptes Ende der Tiefzinsphase
Schweiz ein ansehnliches Wirtschafts Der bereits länger dauernde Wirtschaftsaufschwung
2,0%
wachstum. Zwischen September ebnet den Weg für eine langsame Normalisierung der
2011 und Januar 2015 tolerierte die Zinsen. In den USA dürften die Renditen der 10-jähri-
Schweizerische Nationalbank (SNB) gen Staatsanleihen in Kürze die 3 %-Marke über-
keinen Euro-Franken-Kurs unter schreiten. Schliesslich wird die US-Inflation in den
BIP Schweiz 18 1.20. In dieser Periode betrug das nächsten Wochen merklich anziehen. Zum einen
durchschnittliche BIP-Wachstum in infolge von Basiseffekten aufgrund fallender Öl- und
der Schweiz beachtliche 1,7 %. Nach Aufhebung des Mobilfunkpreise im Vorjahr, zum
0,2%
Mindestkurses haben sich die Zeiten geändert. Das anderen aufgrund der Überwälzung
durchschnittliche Wachstum beläuft sich seither der gestiegenen Löhne auf die End-
gerade mal auf 1,1 %. preise. Dies dürfte den Inflationser-
wartungen Auftrieb geben. Das Ren-
Nun hat sich der Ausblick wieder aufgehellt. Die kon- diteanstiegspotenzial in der Schweiz 10-J Zins Ende 19
junkturellen Vorlaufindikatoren in der Schweiz befin- und in der Eurozone erachten wir
den sich auf hohem Niveau und signalisieren ein hingegen als gering. Damit die Renditen in der
Wachstum für die nächsten Quartale, das über dem Schweiz deutlich ansteigen, müsste die SNB eine
sogenannten Potenzialwachstum liegen dürfte. Auch Änderung ihrer bisherigen Geldpolitik signalisieren,
die Unternehmen im Industriesektor schätzen die oder die Inflationserwartungen müssten deutlich stei-
Zukunft ausgesprochen optimistisch ein, sodass mit gen. Beides erachten wir als sehr unwahrscheinlich.
einer leichten Beschäftigungszunahme zu rechnen ist. Die SNB wird das weitere Vorgehen der Europäischen
Diese gute Lage am Arbeitsmarkt schlägt sich auch im Zentralbank (EZB) abwarten. Wir rechnen frühestens
Konsum nieder. Die Konsumentenstimmung erreichte für den Sommer 2019 mit einem ersten Zinsschritt
jüngst den höchsten Stand seit sieben Jahren. der EZB – und folglich auch mit einem der SNB.
Eurozone wächst kräftig Synchroner Wirtschaftsaufschwung
In der Eurozone sieht die konjunkturelle Lage nicht 6
minder rosig aus. 2017 resultierte eine Wachstumsrate
4
von 2,5 % – der höchste Wert seit 2007. Ein Blick auf
die Mitgliedsländer zeigt, dass der 2
2,5%
Aufschwung breit abgestützt ist. Die
0
Konjunkturperspektiven für das
aktuelle Jahr bleiben unverändert –2
positiv. Die vorlaufenden Indikato-
–4
BIP Eurozone 18 ren sind in den vergangenen Mona-
ten leicht gesunken. Sie befinden –6
sich im langjährigen Vergleich aber weiterhin auf 2000 2005 2010 2015 2020
hohem Niveau und signalisieren eine Fortsetzung des BIP Schweiz BIP Schweiz Prognose
robusten Wachstums. Die Breite der Belebung sowie BIP Eurozone BIP Eurozone Prognose
das starke Beschäftigungswachstum in der ganzen Quelle: Datastream, Zürcher Kantonalbank
4 Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher KantonalbankS inkende Zinsen, ein wichtiger Treiber für die steigen- Wirtschaftliche Abwägungen
den Eigenheimpreise im vergangenen Jahrzehnt, wer- Die hohen Zuwanderungsraten in die Schweiz aus
den keine neuen Impulse mehr setzen. dem europäischen Währungsgebiet waren vorwiegend
wirtschaftlich motiviert. Die Schweiz ist attraktiv als
Zuwanderung treibt Nachfrage Zuwanderungsland, sobald es bei uns wirtschaftlich
Neben den fallenden Zinsen kam der starke Nachfra- aufwärts geht. Sind die Konjunkturaussichten im Hei-
geschub für Eigenheime auch von der kräftigen matland zudem trübe, suchen umso mehr Ausländer
Zuwanderung und der damit einhergehenden Zusatz- ihr Arbeitsglück in der Schweiz. Entsprechend hoch
nachfrage nach Wohnraum. Mit der Einführung der war die Zuwanderung während der Finanzkrise, da die
Personenfreizügigkeit kurz nach der Jahrtausend- Schweizer Wirtschaft im Vergleich zu den anderen
wende stieg die Netto-Zuwanderung insbesondere in europäischen Ländern relativ glimpflich durch die Krise
den urbanen Ballungsräumen kräftig an. Mit einem kam. Wie erwähnt musste jedoch die Schweizer Wirt-
Anteil von durchschnittlich 70 % stammten die Zuwan- schaft ab dem Januar 2015 die Aufhebung des Min-
derer vorwiegend aus der Eurozone. Spitzenreiter war destkurses verdauen.
dabei Deutschland. Kurz nach dem Übergang vom
Kontingentenregime zur vollen Freizügigkeit erreichte Die europäischen Länder profitierten währenddessen
die Zuwanderung der Deutschen im Jahr 2008 ihren von einer Beruhigung der Eurokrise. Verbessern sich
Höhepunkt mit rund 30’000 Personen. Bei Italienern, die Beschäftigungsmöglichkeiten im Heimatland auf-
Spaniern und Portugiesen sind zu Beginn des Jahrtau- grund einer prosperierenden Konjunktur, bleiben die
sends viele Personen in ihr Heimatland zurückgekehrt. Menschen dem angestammten sozialen und kulturel-
Der Kollaps des spanischen Immobilienmarktes im Jahr len Umfeld treu. Dementsprechend haben sich seit
2007 führte abermals zu einem Zuwanderungsanstieg 2015 weniger Europäer in der Schweiz niedergelas-
der Iberer. Spätestens mit dem Ausbruch der Eurokrise sen. Wie wird die Wanderungsbilanz der Schweiz in
nahm dann auch der Zustrom an Portugiesen und Itali- den nächsten Jahren aussehen? Ein von uns neu ent-
enern zu. Seit 2015 hat die Zuwanderung wieder nach- wickeltes Zuwanderungsmodell soll diese Frage
gelassen. Sie ist nun bereits vier Jahre in Folge gesun- beantworten.
ken und betrug im Jahr 2017 gerade noch halb so viel
wie vor zehn Jahren.
Renditen 10-jähriger Staatsanleihen (%) Deutschland als Spitzenreiter der Zuwanderung (Personen in Tsd.)
5 40
4
30
3
20
2
10
1
0
0
–1 – 10
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Schweiz Europa USA Deutschland Spanien Italien Portugal
Quelle: Datastream, Zürcher Kantonalbank Quelle: Bundesamt für Statistik, Staatssekretariat für Migration, Zürcher Kantonalbank
Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher Kantonalbank 5Konjunktur und Zinsen
Neu: Zuwanderungsprognosemodell
Bei einer wirtschaftlich motivierten Zuwanderung (sogenannte päische dergestalt, dass wir unsere Zuwanderungsprognosen auf die
«Pull-Immigration») bestimmen hauptsächlich die unterschiedlichen Eurozone beschränken können. Wie unsere Analyse zeigt, ist der
Konjunktur- und Arbeitsmarktentwicklungen der einzelnen Länder Zusammenhang zwischen den Wachstumsdifferenzen und der
die Intensität der Migration. Je grösser die Differenz zur Schweiz Zuwanderung statistisch hoch signifikant. Steigt das BIP in der Euro-
ist, desto grösser sind die Wanderungsströme. Wächst die Schwei- zone stärker an als in der Schweiz, nimmt die Nettozuwanderung
zer Wirtschaft stärker als anderswo, ist die Zuwanderung hoch. entsprechend ab. Ein Wachstumsunterschied von einem Prozent-
Sind die Arbeitsmarktperspektiven hingegen im Heimatland besser, punkt reduziert die Zuwanderung in die Schweiz um rund 9’000 Per-
werden sich weniger Ausländer in der Schweiz niederlassen. Zur sonen pro Jahr.
Bestimmung der Zuwanderungssaldi sind unsere Konjunkturprog-
nosen in den einzelnen Ländern bzw. Regionen der wichtigste Bei der Wahl des zukünftigen Wohn- und Arbeitsortes reagieren
Inputfaktor. Politisch bedingte Zuwanderungen (sogenannte die potenziellen Migranten auf länger andauernde Wachstumsun-
«Push-Immigration») infolge von militärischen Konflikten werden terschiede. Entsprechend verwenden wir in unserem Modell glei-
mit u nserem Prognoseansatz nicht abgedeckt. tende Durchschnitte der Wachstumsdifferenzen auf Dreijahresbasis.
Zudem zeigt sich, dass die Zuwanderungsströme eine gewisse Träg-
Wir verwenden in unserem Prognosemodell die Differenz der (erwar- heit haben. Mit grosser Wahrscheinlichkeit setzt sich ein eingeleite-
teten) europäischen und schweizerischen Wirtschaftswachstumsra- ter Trend auch im nächsten Jahr fort. Diese Tatsache wird in unse-
ten. Die Zuwanderung aus der Eurozone dominiert die gesamteuro- rem Modell mit einer sogenannter Lag-Variable aufgefangen.
Modell-Gleichung
Zuwanderung t = αt + β1 * BIPt (Differenz Eurozone und Schweiz) + β2 * Zuwanderung (t – 1) + ε t
1
Wachstumsunterschied 2
Zuwanderung Vorjahr
Zuwanderung und Konjunkturunterschiede (Personen in Tsd.) Nettozuwanderung fällt auf 49’000
120 4 Wie unsere Modellrechnung zeigt, wird die Zuwande-
rung in der Schweiz im Jahr 2018 das fünfte Jahr in
100 3
Folge sinken. Das kräftige Wachstum in der Eurozone
80
und die Aufhellung an den jeweiligen Arbeitsmärkten
2
dürften die erfreulichen Konjunkturaussichten der
60 1 Schweiz überlagern. Noch
49'000
weniger Europäer werden
40 0
aus wirtschaftlichen Grün-
den ihre Heimat verlassen.
20 –1
2000 2005 2010 2015 Konkret signalisiert unser
Netto-Zuwanderung Modell, dass die Nettozu- Zuwanderung 2018
Wachstumsdifferenz (BIP CH – BIP Eurozone 3 Jahre, rechte Skala) wanderung in die Schweiz
Quelle: Staatssekretariat für Migration, Datastream, Zürcher Kantonalbank im Jahr 2018 auf rund 49’000 Personen fallen wird.
Erst in den Jahren 2019 und 2020 dürfte die Zuwan-
Zuwanderungsprognose Schweiz (Personen in Tsd.) derung wieder leicht steigen, da der zyklische Wirt-
120 schaftsaufschwung in der Eurozone an Schwung ver-
lieren wird.
100
80 In einem nach wie vor robusten Wirtschaftsumfeld
der Eurozone werden in naher Zukunft die Zuwande-
60
rungsniveaus der Jahre 2006 – 2008 dennoch bei
40 Weitem nicht erreicht werden. Damit erhält die Woh-
20 nungsnachfrage in der Schweiz weniger Rückenwind.
Welche Implikationen hat dies für den Wohnimmo
0
bilienmarkt?
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Nettozuwanderung Schweiz ZKB Zuwanderungsprognosen
Quelle: Staatssekretariat für Migration, Zürcher Kantonalbank
6 Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher KantonalbankGut verdienende Zuwanderer mit hoher Eigenheimquote zu Hause kaufen eher Eigenheim
75’000
Irland
Norwegen
65’000
Reales BIP/Kopf im Heimatland 2016
55’000
Niederlande Schweden
Österreich Dänemark
45’000 Deutschland
Frankreich Vereinigtes Finnland
Königreich Italien Spanien
35’000
Ungarn Slowakei
25’000
Türkei
Kroatien
15’000
50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100
Eigenheimquote 2016
Quelle: Statista, Internationaler Währungsfond, Zürcher Kantonalbank
Implikationen für Wohnimmobilien Derzeit sehen wir die Gefahr, dass sich viele Immobili-
Die Zuwanderung beeinflusst in erster Linie den Miet- enakteure zu stark auf die erfreulichen Konjunkturaus-
markt. Die meisten Zuwanderer lassen sich zunächst sichten in der Schweiz fokussieren. Die starke wirt-
als Mieter in der Schweiz nieder. Sie suchen ihre Miet- schaftliche Dynamik in der Eurozone wird ausgeblen-
wohnung in der Stadt oder zumindest in Stadtnähe. det. Damit dürfte die Nettozuwanderung im Jahr 2018
Diese Zusatznachfrage für Wohnen trifft auf ein relativ von einigen Akteuren überschätzt und es dürften zu
knappes Angebot. Schliesslich sind die Wohnungsleer- viele Bauvorhaben realisiert werden. Dies wird die
standsquoten in den Städten aufgrund baulicher Res Eigenheimpreise im laufenden Jahr tendenziell dämp-
triktionen und der ohnehin grossen Nachfrage nach fen. Die Talsohle der Nettozuwanderung sollte gemäss
städtischem Wohnen notorisch tief. Die resultierenden unserer Prognosen jedoch in diesem Jahr erreicht wer-
Mietsteigerungen in den Städten wirken sich auch auf den. In den Folgejahren wird der Rückenwind der
die Mieten in den Agglomerationen aus. Wohnnachfrage allmählich wieder zunehmen.
Ausländische Mieter haben aber auch einen Effekt auf Nationalität spielt eine Rolle
die Eigenheimpreise in der Schweiz. Schliesslich Der Effekt der Zuwanderung auf den Immobilien-
machen höhere Mieten Wohneigentum vergleichs- markt hängt auch davon ab, aus welchen Ländern die
weise attraktiv, sodass die Nachfrage für letzteres Leute emigrieren. So ist die Wahrscheinlichkeit,
steigt. Nach einigen Jahren wirkt aber nicht nur dieser Wohneigentum zu erwerben, nicht bei allen Nationa-
indirekte Effekt, sondern es kommt auch ein direkter litäten gleich hoch. Das wichtigste Kriterium für
Effekt zum Tragen. Einige Zuwanderer werden selber Wohneigentum der Zugewanderten ist – nicht über-
Eigenheimbesitzer und wirken so direkt auf die Preise raschend – ihr Einkommen. Es stellt sich schlicht die
von Wohneigentum. Frage, ob sie sich Wohneigentum leisten können.
Neben dem Einkommensaspekt gibt es aber auch kul-
Der Preiseffekt der Zuwanderung ist dann am gröss- turell bedingte unterschiedliche Wohnpräferenzen.
ten, wenn die Zuwanderung von den allgemeinen Ausländer mit einer hohen Eigenheimquote im Hei-
Erwartungen abweicht. Ist sie viel stärker als von den matland bevorzugen in der Schweiz ebenfalls Wohn-
Immobilien-Akteuren erwartet, hinkt die Bautätigkeit eigentum. Den grössten Preiseinfluss auf den Schwei-
dem Nachfrageschub hinterher, sodass es zu kräftigen zer Immobilienmarkt haben demnach einkommens-
Preissteigerungen kommt. Im umgekehrten Fall wären starke Zuwanderer mit einer hohen Eigentumsquote
die Immobilienentwickler etwas zu euphorisch, und im Heimatland (siehe oberer rechter Quadrant der
ihre Neubauten würden nicht so schnell absorbiert wie Grafik).
von ihnen erhofft.
Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher Kantonalbank 7Eigenheimnachfrage
Der Wunsch vom Eigenheim in der Stadt
Immer mehr Leute verlagern ihre Immobiliensuche ins Internet. Die gestiegenen
Nutzerzahlen der Onlineplattformen bescheren nützliche Daten zur Messung
der regionalen Nachfrage. Weil gute Lagen sehr gefragt sind, ist das Risiko für
Preiskorrekturen tiefer. Von Emanuel Roos und David Wüthrich, Analytics Immobilien
Die stark sinkenden Zinsen wirkten während der letz- können, so beobachten sie den Markt in der Stadt
ten Dekade als grosser Preistreiber im Immobilien- dennoch und hoffen auf eine Gelegenheit. Dies führt
markt. Nun stehen wir wohl am Ende dieses Zyklus. zu einer grossen Zahl an Kaufwilligen, die bereitste-
Seit Mitte 2016 beobachten wir leicht steigende Zin- hen, wenn die Preise purzeln. Diese «Käufer auf der
sen. Die Finanzierung von Eigenheimen wird wieder Lauer» sind aus Risikosicht ein Vorteil der viel gesuch-
teurer. Auch für das kommende Jahr gehen wir von ten Lagen. Sollten die Zinsen unerwartet stark steigen
leicht steigenden Zinsen aus. Einen Zinsschock kombi- und die Immobilienpreise sinken, dann wäre das an
niert mit einem Preiseinbruch erachten wir zwar als diesen Lagen weniger der Fall.
unwahrscheinlich. Dennoch ist es wichtig, sich mit
den damit verbundenen Folgen und Risiken auseinan- Gesuchte Zentren
derzusetzen. Was würde passieren, wenn es uner- Tausende Suchabos für Eigenheime auf homegate.ch zei-
wartet zu einem starken Zinsanstieg käme? Wo gen ein grosses Interesse der Suchenden für die urbanen
würde es zu grossen Preisrückgängen kommen? Und Zentren und die schönen, aber auch teuren Lagen.
wo federt eine hohe Zahl potenzieller Nachfrager Die Karte auf der nächsten Seite stellt die Anzahl
diese ab? Suchabos für Wohneigentum pro Postleitzahl dar.
Die Daten zum Suchverhalten auf Onlineplattformen Mit Abstand am häufigsten wird Wohneigentum in
geben Antworten auf diese Fragen. Sie ermöglichen der Stadt Zürich gesucht. Es folgen Winterthur und
uns neuartige Methoden zur Messung der Immobilien- Zug sowie die Gemeinden an beiden Ufern des
nachfrage. Typischerweise wird diese Nachfrage indi- Zürichsees. Stark abfallend ist das Suchinteresse aus-
rekt über Faktoren wie Zinsen, Zuwanderung und serhalb der Stadt Zürich Richtung Limmattal und
Wirtschaftsleistung geschätzt. Daten aus den Such Bülach. Auffällig ist auch, dass der ganze Kanton Zug
abos und weitere Inseratedaten wie die Anzahl Klicks sehr beliebt ist, wohingegen die westlich davon gele-
sind eine Möglichkeit, die Nachfrage direkt und vor genen aargauischen Gemeinden viel weniger im
allem lokal zu messen. Auch diese Methoden haben Fokus stehen. Im Kanton Aargau suchen die Leute
ihre Tücken. So muss ein grosses Suchinteresse im vorwiegend in Baden und Wettingen, wohl auch
Internet beispielsweise noch nicht zwingend viele wegen der schnellen ÖV-Anbindung an Zürich.
zukünftige Käufe bedeuten. Es kann auch einfach Zurück im Kanton Zürich fällt auf, dass auch die Dör-
Neugierde für eine bestimmte Lage widerspiegeln. fer rund um den Greifensee gesucht sind. Im idylli-
Ausserdem stehen an den gesuchten Lagen oft nur schen Zürcher Weinland, wo man sich das schmucke
wenige Objekte zum Verkauf. Einfamilienhaus mit Umschwung gut vorstellen kann,
fällt das Suchinteresse geringer aus.
Die Daten ermöglichen uns aber aufschlussreiche
Erkenntnisse: Wir beobachten, dass sehr viele nach Das heisst allerdings nicht, dass sich auf dem Land
Eigenheimen in den Zentren suchen und Inserate sol- keine Häuser mehr verkaufen lassen (siehe Artikel ab
cher Objekte entsprechend oft angeklickt werden. Seite 14). Es bedeutet vielmehr, dass zentrale und
Viele Wohnungssuchende träumen heutzutage offen- schöne Lagen äusserst gesucht sind, wenngleich sich
sichtlich von den eigenen vier Wänden im urbanen viele Suchende schliesslich mangels finanzieller Mittel
Gebiet. Wenn sie es sich auch (noch) nicht leisten doch für ländliches Wohneigentum entscheiden.
8 Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher KantonalbankSuchabos im Wirtschaftsraum Zürich
Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank
Schaffhausen
!
Schaffhausen
!
Frauenfeld
Frauenfeld !
!
Bülach
Bülach !
!
Winterthur
Winterthur !
!
Baden
Baden Kloten Kloten
! ! ! !
Zürich
!
Zürich
! Uster
!
Uster
!
Affoltern am Albis
!
Affoltern am Albis
!
Zug
!
Zug
!
stark gesucht gesucht wenig gesucht
Andere bleiben in der Mietwohnung, weil sie ihr Gute Lage schützt vor Risiko
Traumobjekt noch nicht gefunden haben. Die Auswer- Die allgemein grosse Nachfrage veranschaulicht folgen-
tung der Suchabos zeigt eindrücklich, dass nach wie des Beispiel: Im Mai 2017 wurde auf homegate.ch ein
vor eine grosse latente Nachfrage nach Objekten an Einfamilienhaus in Männedorf (775 m2 Grundstückflä-
zentralen und schönen Lagen vorhanden ist. Gerade che, Baujahr 1958) für 1,5 Mio. Franken ausgeschrie-
in den Städten wohnen heute sehr viele finanzkräftige ben, was gut 30 % unter dem Preis für vergleichbare
Mieter, die ins Eigenheim wechseln, aber nicht aus der Objekte an dieser Lage ist. Das Haus weckte grosse
Stadt fortziehen möchten. Bei Preisrückgängen und Begehrlichkeiten. Es wurde mit täglich 186 Abrufen
zunehmendem Verkaufsangebot werden sie zum Zuge weit überdurchschnittlich häufig angeklickt. Ein Inserat
kommen. muss grundsätzlich preislich attraktiv sein, damit es auf
Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher Kantonalbank 9Eigenheimnachfrage
Klicks nach Preisattraktivität für Einfamilienhäuser
300
250
Klicks pro Tag (Mittelwert)
200
150
100
50
Angebot < Marktpreis Angebot > Marktpreis
0
20 – 30 % 10 – 20 % 0 – 10 % 0 – 10 % 10 – 20 % 20 – 30 %
stark gesucht mittel gesucht wenig gesucht Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank
Interesse stösst und von vielen angeschaut wird. Dies deutlich. Sie zeigt den Zusammenhang zwischen Klicks
gilt für alle Wohnlagen. Wir beobachten jedoch, dass und der Preisattraktivität für die drei Regionen. In der
gute Lagen (wie im Beispiel oben) eine viel höhere rechten Hälfte sind die Inserate, bei denen der inse-
Zusatznachfrage generieren, wenn der Preis unterhalb rierte Preis über dem Marktpreis liegt. Diese Inserate
des üblichen Niveaus liegt. werden nicht so häufig angeklickt. Die linke Hälfte
zeigt die Inserate mit einem Inseratepreis unter dem
Zur Verdeutlichung dieses Befundes haben wir den Marktpreis, sie erzielen bedeutend mehr Klicks. Man
Wirtschaftsraum Zürich anhand der in der Karte sieht, dass die mit den Suchabos stark gesuchten
gezeigten Suchabos in drei Regionen aufgeteilt – Objekte viel öfter angeklickt werden als die wenig
wenig gesucht, mittel gesucht, stark gesucht – und gesuchten. Der zweite, entscheidende Unterschied zwi-
dann die Anzahl Klicks in diesen Regionen ausgezählt. schen den Regionen ist, dass die viel gesuchten Lagen
Zusätzlich haben wir jeweils pro Region geschaut, ob stärker auf günstige Preise reagieren. Wird ein Objekt
ein Inserat dem erwarteten Marktpreis entspricht. in einer stark gesuchten Region 10 % unter Markt
Dank unserer hedonischen Bewertungsmodelle für angeboten, führt das zu einer grossen Zusatznachfrage
Angebotspreise können wir den Preis jedes Eigenheims (blaue Kurve). In den wenig gesuchten Gemeinden hin-
in der Schweiz schätzen. Die Bewertung berücksichtigt gegen generiert eine Preisofferte von 10 % unter Markt
die Lage sowie strukturelle Merkmale (wie Grösse oder kaum zusätzliche Nachfrage, wie die rote Kurve zeigt.
Alter) eines Objekts und kann daher als Marktpreis Dies bestätigt den risikorelevanten Vorteil von Wohnei-
interpretiert werden. gentum an gesuchten Lagen. Durch eine kleine Preisre-
duktion können viele zusätzliche Interessenten gewon-
Man würde also erwarten, dass überrissene Preisvor- nen werden. Auf dem Land hingegen bewirkt das nicht
stellungen (Angebotspreis über Marktpreis), mit ent- viel, der Preis muss verhältnismässig stark gesenkt wer-
sprechend wenig Klicks abgestraft werden. Umgekehrt den, um Zusatznachfrage zu erzielen. Ein Eigenheim an
kann ein Angebot unter Markt grosses Interesse erzie- zentraler Lage kann also auch in einer Marktphase mit
len, das sich in entsprechend vielen Klicks äussert. Die sinkenden Preisen innert nützlicher Frist zu einem
Grafik oben bestätigt zumindest die zweite These guten Preis verkauft werden.
10 Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher KantonalbankWas uns die Suchabos sonst noch verraten …
Suchabos nach Suchradius Viele wissen, wohin sie wollen
50 % Während der letzten drei Jahre wurden über
45 % 150’000 Suchabos von Personen aufgeschaltet,
40 % die eine Eigentumswohnung, ein Einfamilien-
35 % haus oder beides im Wirtschaftsraum Zürich
Anteil Suchabos
30 % suchen. 14 % von ihnen suchen in mehr als
25 % 100 Postleitzahlgebieten. Dabei dürfte es sich
20 % um Marktbeobachter halten, die nicht explizit
15 % auf der Suche nach Wohneigentum sind. Knapp
10 % die Hälfte der Abos beschränkt sich auf einen
5% engen Suchradius mit weniger als 10 Postleit-
0% zahlgebieten. Zum Vergleich: Die Stadt Zürich
1 – 10 11 – 20 21 – 30 31 –40 41 – 50 51 – 60 61 – 70 71 – 80 81 – 90 91 – 100 > 100 wird beispielsweise in 25 Postleitzahlgebiete ein-
Anzahl Postleitzahlen, die gesucht werden Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank geteilt, die Stadt W
interthur in 10.
STWE-Suchabos pro Bezirk und Zimmerzahl In der Stadt darf’s auch mal kleiner sein
100 % Etwa ein Fünftel aller Abos bezieht sich explizit
auf eine Eigentumswohnung. Wie gross diese
80 % mindestens sein sollte, unterscheidet sich je
nach Suchregion. Wenig überraschend sind
Anteil Suchabos
60 %
Suchende in Zürich und Winterthur eher bereit,
eine 2- oder 2½-Zimmer-wohnung zu kaufen,
40 %
als in anderen Gebieten. Je ländlicher das Such-
gebiet wird, desto grösser muss die Wohnung
20 %
sein. In Andelfingen sollte für die Hälfte der
0% Suchenden die Wohnung mindestens 4 oder
4½ Zimmer haben. Eine Ausnahme bilden
Zürich
Dielsdorf
Winterthur
Dietikon
Pfäffikon
Bülach
Hinwil
Horgen
Andelfingen
Affoltern
Meilen
Uster
Meilen und Uster. Trotz ihrer unmittelbaren
Nähe zu Zürich sind die Ansprüche bezüglich
n < 2,5 n 3 – 3,5 n 4 – 4,5 n 5 und mehr Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank der Zimmeranzahl eher hoch.
Zahlungsbereitschaft im Wirtschaftsraum Zürich Warum 1’000’001 Franken ein
100 % schlechter Preis ist
Jedes zweite Suchabo im Wirtschaftsraum Zürich
90 %
Mittleres STWE-Inserat: verfügt über eine Preisangabe. Typischerweise
80 % Fr. 825’000
wird der Maximalpreis angegeben, den der
70 % Psychologische Suchende gerade noch zu zahlen bereit ist.
Grenzen Schaut man sich die Verteilung der Zahlungsbe-
Anteil Suchabos
60 % Mittleres Suchabo:
reitschaft an, zeigt sich, dass die Suchenden die
Fr. 1’200’000
50 % aktuelle Marktlage gut einschätzen. Die in den
Suchabos dokumentierte mittlere Zahlungsbereit-
40 %
schaft liegt leicht höher als der mittlere Angebots
30 % preis. Zudem zeigt sich, dass die Verteilung der
Zahlungsbereitschaft Sprünge aufweist. Diese
20 %
treten vor allem bei psychologischen Schwellen-
10 % werten auf. So w eisen 73 % der Abos eine maxi-
male Zahlungsbereitschaft von 1,0 Mio. Franken
0%
auf, aber nur 62 % sind bereit, 1,01 Mio. Franken
0,1 0,3 0,5 0,7 0,9 1,1 1,3 1,5 1,7 1,9 2,1 2,3 2,5 2,7 2,9 3,1 3,3 3,5 zu zahlen. Verkäufer sind also gut beraten, ihre
Maximale Zahlungsbereitschaft (in Mio. Fr.) Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank Angebotspreise besonnen zu setzen.
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Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher Kantonalbank 13Umzugsverhalten der Wohneigentümer
Umzugsverhalten im angespannten
Eigenheimmarkt
Im Laufe des Erwerbslebens investieren Familien vermehrt in Wohneigentum.
Besonders gefragt sind Eigenheime in den Städten. Aufgrund der in den letzten Jahren
stark gestiegenen Immobilienpreise weichen Käufer jedoch immer mehr auf das
Umland aus. Von Jörn Schellenberg, Analytics Immobilien
Wer wissen will, wer in ein Eigenheim zieht, muss wis- Viele leisten sich den Traum vom Eigenheim allerdings
sen, dass die Umzugsmotive stark von den Lebensum- erst mit fortschreitendem beruflichem und finanziellem
ständen abhängen. Mehrere Hunderttausend Umzüge Werdegang. Die meisten kaufen im Alter zwischen 35
der letzten Jahre ermöglichen detaillierte Einblicke in und 45 Jahren. Um das Pensionierungsalter herum
das Umzugsverhalten in Zeiten eines angespannten werden Eigenheime vermehrt geerbt. Der Zuwachs der
Immobilienmarktes. Erstmals ist es gelungen, die Eigenheimbewohner flacht dennoch wieder ab (Phase 3).
Umzüge in die eigenen vier Wände von denen inner- Mit zunehmendem Alter gewinnt die Mietwohnung
halb des Mietsegmentes zu unterscheiden. Der fol- erneut an Bedeutung (Phase 4). Das Altersheim wird in
gende Beitrag stellt die Umzüge in und aus dem Eigen- der Regel erst relativ spät, ab ca. 75 Jahren, bezogen.
heim in den Vordergrund. Er gibt damit nicht zuletzt Dieses Muster der Eigenheimkarriere im Laufe des
den Immobilienanbietern spannende Einblicke in die Lebenszyklus zeigen auch die von der Zürcher Kanto-
Motive, Haushaltsstrukturen und räumlichen Orientie- nalbank erfassten Umzugsdaten.
rungen von Eigenheimkäufern.
Mehr als die Hälfte der Umzüge von einem Eigenheim
Umzugsmotive in die Miete entfällt auf die Altersklasse der unter
Der Blick auf die aktuelle Altersverteilung der Eigen- 30-Jährigen (s. Grafik unten, Phase 1). Nach dem
heimbewohner verdeutlicht die sehr stark von der Auszug aus dem Elternhaus ist das eigene Heim
Lebensphase abhängigen Umzugsmotive. Viele Kinder zumeist noch nicht finanzierbar, zumal die im Eigen-
wachsen heute schon im Eigenheim auf. Von den heim aufgewachsenen jungen Haushaltsgründer
5-Jährigen wohnen im Wirtschaftsraum Zürich bereits überwiegend aus der preisgünstigeren Agglomera-
40 % im elterlichen Eigentum. Viele Familien schaffen tion in die Stadt (s. Karte rechts oben) streben. Das
es bis zum Ende der Schulzeit der Kinder noch ins Umland der Städte, insbesondere im Zürcher Ober-
Eigenheim. So wohnt knapp die Hälfte der älteren land, aber auch in der Region Winterthur, zeigt bei
Schüler im Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum den Segmentswechseln vom Eigenheim in die Miete
(Phase 0). Bei jungen Erwachsenen folgt der Auszug deutlich negative Saldi (orange bis rot). Das heisst
aus dem elterlichen Eigenheim in die Mietwohnung diese Gemeinden verlieren mehr Haushalte, die aus
(Phase 1), bevor mit der Familiengründung das Woh- einem Eigenheim in die Miete ziehen, als sie über
nen im Eigenheim wieder verbreiteter ist (Phase 2). Zuzüger aus dem Eigenheim in die Mietwohnung
Wohnsituation nach Alter Alter Haushaltsvorstand nach Umzugssegment
90 % 20’000
1 2 3 4
80 %
70 % 15’000
60 %
Anzahl Haushalte
50 %
10’000
40 %
30 %
20 % 5’000
10 %
0 1 2 3 4
0% 0
5 15 25 35 45 55 65 75 85 unter 30 30 – 44 45 – 69 70 und älter
Alter Eigenheim à Miete Miete à Eigenheim Eigenheim à Eigenheim
Miete Eigenheim Altersheim Quelle: Zürcher Kantonalbank Quelle: Zürcher Kantonalbank
14 Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher KantonalbankQuelle: Zürcher Kantonalbank
Bülach Bülach
! !
Winterthur Winterthur
! !
Kloten Kloten
! !
Zürich Zürich
! !
Uster Uster
! !
Wetzikon Wetzikon
! !
Affoltern Affoltern
am! Albis am Albis
!
Wädenswil Wädenswil
! !
Saldo Eigenheim --> Miete (Haushaltsvorstand unter 30 Jahre) Saldo Eigenheim --> Eigenheim (alle)
101 - 3'500 f Miete (Haushaltsvorstand
Saldo Eigenheim 1 - 25 -50
unter 30- Jahre)
-26 21 - 40
Saldo Eigenheim 1 - 5 (alle)
f Eigenheim -10 - -6
51 - 100 0 -100 - -51 11 - 20 0 -20 - -11
101 – 3’500 51 –100 26 –50 1 – 10 0 21 – 40 11 – 20 6 – 10 1–5 0
26 - 50 -25 - -1 -150 - -101 6 - 10 -5 - -1 -30 - -21
– 10 – –1 –50– –11 – 100 – –51 – 150 – –100 – 10 – –1 –50– –11 – 100 – –51 – 30 – –21
Bülach
!
Winterthur
!
Kloten
!
Zürich
!
Uster
!
Wetzikon
!
Affoltern
am Albis
!
Wädenswil
!
Saldo Miete --> Eigenheim (alle)
101 - 170 1 - 10 -49 - -10
Saldo Miete f Eigenheim (alle)
51 - 100 0 -99 - -50
101 – 170 51 – 100 11 – 50 1 – 10 0
11 - 50 -9 - -1 -5500 -100
– 10 – –1 –50 – –11 – 100 – –51 – 5’500 – –101
Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher Kantonalbank 15gewinnen. Sie werden aber den Ansprüchen dieser Veränderung Wohnlage (Anzahl Umzüge)
Nachfragegruppe offenbar nicht gerecht. Die Gründe 16’000
für den Umzug der Jungen in die Stadt dürften über- 14’000
wiegend beruflicher Natur bzw. mit der Ausbildung 12’000
verbunden sein. Unter Einbezug der älteren Segments- 10’000
wechsler wird die Wanderungstendenz in die Stadt 8’000
sogar noch deutlicher. Wer in fortgeschrittenem Alter 6’000
noch das Eigenheim verlässt – sei es aufgrund von
4’000
Scheidung oder veränderten Ansprüchen im Alter –,
2’000
will andernorts vom grösseren Versorgungs-, Kultur-
0
und Freizeitangebot profitieren oder einfach nur die deutliche Lagever- gleichwertige Lagever deutliche
Anonymität der Stadt geniessen. Lagever- schlechterung Lage besserung Lagever
schlechterung besserung
Eigenheim à Miete Miete à Eigenheim Eigenheim à Eigenheim
Wer umgekehrt von der Mietwohnung in die eigenen Quelle: Zürcher Kantonalbank
vier Wände wechselt, zieht ab dem Familiengründungs-
alter (Phase 2) – nicht zuletzt mangels Angebot – bevor- Passenderes Heim, bessere Lage?
zugt aus der Stadt in das erschwinglichere Umland, wo Umzüge kosten Zeit und Geld. So vielfältig die Motive
sich der wachsende Wohnflächenbedarf leichter finan- im Detail sein mögen, letztlich geht es immer darum,
zieren lässt (s. Karte S. 15 unten). Familien schätzen eine besser zur jeweiligen Lebensphase und finanziel-
ferner häufig den eigenen Garten und nehmen die len Situation passende Wohnung zu beziehen. Obwohl
weniger dicht bebaute und damit natürlichere Umge- die Einkommen eher steigen und Umzüger neben
bung als kinderfreundlicher wahr. einer geeigneteren Wohnung wohl auch eine bessere
Wohnlage bevorzugen, zeigen die Umzüge der letzten
Auch diejenigen, die das Eigenheim wechseln, verlas- Jahre eine leichte Tendenz zur Lageverschlechterung
sen oftmals die grösseren Städte (s. Karte S. 15 oben (s. Grafik oben). Dies zeigt unser hedonisches Immobi-
rechts). In der Stadt Zürich beispielsweise stehen 346 lienpreismodell. Lediglich bei denen, die von Wohnei-
Zuzüger 374 Wegzügern gegenüber, die von einem gentum in eine Mietwohnung ziehen (gelbe Säule),
Eigenheim in ein Eigenheim ziehen. Die Städte Winter- können die meisten ihre Lage verbessern.
thur, Kloten und Uster weisen ebenfalls einen negati-
ven Saldo unter den Eigenheimwechslern auf. Eigen- Wer umgekehrt aus der Mietwohnung ins Eigenheim
heimwechsel erfolgen erwartungsgemäss überwie- zieht, verlässt häufig zugunsten der eigenen vier
gend erst am Ende oder nach dem Berufsleben, wenn Wände die gefragten, teuren Stadtlagen. Jeder fünfte
die Kinder aus dem Haus sind. Einerseits steigen dann der einstigen Mieter verschlechtert die Wohnlage mit
die Ansprüche an eine altersgerechte Immobilie, ande- dem Bezug des Eigenheims sogar deutlich. Insbeson-
rerseits gewinnt mit dem Entfall des Erwerbseinkom- dere diejenigen, die aufgrund von Nachwuchs eine
mens zunehmend auch die finanzielle Absicherung im grössere und somit teurere Wohnung benötigen, müs-
Alter an Bedeutung. Mit dem Verkauf oder der Ver- sen dies häufig mit Abstrichen in der Lage kompensie-
mietung eines grösseren Eigenheims und dem Kauf ren. Neben der zusätzlichen Wohnfläche sind die
eines kleineren, besser auf die aktuellen Bedürfnisse Eigenheime immerhin in der Regel besser ausgestattet
abgestimmten Objekts lässt sich beides realisieren. So und weisen einen höheren Neubauanteil auf als Miet-
wird verständlich, dass 60 % derer, die im hohen Alter wohnungen. Bei Eigenheimwechslern zeigt sich ange-
das Eigenheim wechseln, ihr Einfamilienhaus für den sichts der wachsenden Bedeutung der Alterssicherung
Erwerb einer Eigentumswohnung aufgeben. Weitere ebenfalls die Tendenz zur Lageverschlechterung. Selbst
20 % wechseln die Eigentumswohnung. bei den zahlreichen Umzügen innerhalb des Mietseg-
mentes steht ein Umzugsanteil von 42 % mit Lageverbes-
16 Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher KantonalbankQuelle: Zürcher Kantonalbank
Bülach Bülach
!
!
Winterthur Winterthur
! !
Kloten Kloten
!
!
Zürich Zürich
!
!
Uster Uster
! !
Wetzikon Wetzikon
!
!
Affoltern Affoltern
am! Albis am Albis
!
Wädenswil Wädenswil
! !
Mittlere Zuzugsdistanzen beim Umzug ins Eigenheim (km) Mittl. zum Eigenheimverkauf erford. Einzugsbereich (in tausend Pers.)
Mittlere Zuzugsdistanzen beim Umzug Mittlerer zum Eigenheimverkauf erforderlicher
unter 3 (km) 5.1 - 6 8.1 - 10 weniger als 20 50.1 - 75 125.1 - 150
ins Eigenheim Einzugsbereich (in tausend Personen)
3.1 - 4 6.1 - 7 10.1 - 12 20.1 - 35 75.1 - 100 150.1 - 200
unter 34.1 - 5 3,1 – 4 7.14,1
- 8– 5 5,1über
– 6 12 6,1 – 7 weniger als 20
35.1 - 50 20,1 –35 100.1
35,1 – 50
- 125 50,1 – 75 75,1
mehr als – 100
200
7,1 – 8 8,1 – 10 10,1 – 12 über 12 100,1 – 125 125,1 – 150 150,1 – 200 mehr als 200
serung einem Anteil von 47 % mit einer Lageverschlech- Anbieter schon aufgrund der geringeren Anzahl der in
terung gegenüber. Ein wesentlicher Grund für die insge- unmittelbarer räumlicher Umgebung wohnenden Per-
samt beim Umzug leicht dominierende Tendenz zur sonen über eine grössere Distanz nach geeigneten
Lageverschlechterung liegt darin, dass die besten Lagen Käufern suchen. Für einen fairen Vergleich werfen wir
längst bebaut sind. Neubau entsteht daher überwie- daher einen Blick auf die Bevölkerung im Umkreis der
gend an den vergleichsweise schlechteren Lagen. tatsächlich erfolgten Zuzüge in ein Eigenheim. Die auf
Gemeindeebene gemittelte Anzahl ergibt den in der
Wie weit müssen Anbieter suchen? Karte oben rechts dargestellten Einzugsbereich, der für
Obwohl Eigenheimkäufer oftmals auf günstigere, eine erfolgreiche Vermarktung erforderlich ist. Dieser
weniger urbane Bereiche ausweichen, sind die mittleren bringt Interessantes zutage: Nicht nur in den teuren
Umzugsdistanzen erstaunlich gering (s. Karte links). Dies Seegemeinden, sondern auch in der Stadt Zürich ist der
gilt insbesondere für die vom Mietsegment dominierten sich aus den Umzugsdistanzen ergebende Einzugsbe-
Städte. Wer in Zürich, einigen angrenzenden Gemein- reich relativ gross. Am See wie in der Stadt können sich
den Richtung See, Dietikon, Kloten oder in Winterthur viele die hohen Eigenheimpreise nicht leisten. Verkäufer
ein Eigenheim zum Verkauf anbietet, findet durch- sind daher auf eine grössere Bevölkerungsbasis ange-
schnittlich schon im Umkreis von weniger als drei Kilo- wiesen, um einen geeigneten Käufer zu finden. Auf der
metern einen Käufer. Stimmt der Preis, lässt sich offen- anderen Seite brauchen einige ländliche Gemeinden des
bar bereits mit der Tafel an der Baustelle genügend Weinlandes wie Rheinau, Marthalen und Trüllikon eine
Nachfrage wecken. Viele Eigenheimkäufer in den Städ- recht geringe Anzahl potenzieller Nachfrager. War eine
ten möchten ihre Wohnsituation offenbar am liebsten geringe Umzugsdistanz in dünn besiedelten Bereichen
im unmittelbaren Umfeld optimieren. Insgesamt ver- einst noch eher ein Problem, da es peripheren Gemein-
bleibt ein knappes Drittel der Eigenheimkäufer in seiner den oftmals schwerfiel, ihre Qualitäten in einem grösse-
Wohngemeinde. Das Ausweichen auf das Umland ren räumlichen Umfeld zu vermarkten, sind die Ver-
erfolgt augenscheinlich mangels Angebot in den marktungsdauern auf dem Land inzwischen bereits nur
gefragten Grossstädten und ihren Nachbargemeinden. noch geringfügig länger als am See und in den verstäd-
In dünner besiedelten Regionen dagegen müssen terten Bereichen.
Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher Kantonalbank 17Interview
«Das Gesamtpaket muss stimmen»
Lage, Lage, Lage: So klingt es, wenn man Immobilienprofis nach dem Schlüsselfaktor
für den Wert einer Liegenschaft fragt. Das ist bestimmt richtig. Noch wichtiger als
nur die Lage ist aber, dass das Gesamtpaket stimmt. Das sagt Thomas Büscher, Leiter
Immobilienverkauf der Zürcher Kantonalbank, im Interview.
Interview: Othmar Köchle; Bild: Nik Hunger
Thomas Büscher, Sie und Ihr Team verkaufen im Wenn Sie die Käufer nach Lebensphase gruppie
Mandatsverhältnis 175 Immobilien pro Jahr. Wenn ren, welche Trends können Sie ausmachen?
Sie eine Traumimmobilie beschreiben müssten, die Nach wie vor sind Paare/Familien im Alter von 35 bis
sich momentan von selbst verkauft, wie sähe etwas über 40 potenziell an Wohneigentum interessiert.
diese aus? Später, so ab 55, sind die Verkäufer nicht selten auch
Thomas Büscher: Spontan müsste sie im mittleren Preis- Käufer. Diese Gruppe gibt häufig ein zu gross geworde-
segment liegen, bis 1,5 Millionen Franken. Traum vieler nes Einfamilienhaus auf und sucht sich eine Wohnung,
ist immer noch ein Einfamilienhaus an möglichst guter die leichter zu bewirtschaften und allenfalls zentraler
Lage, mit etwas Aussicht. Seesicht gibt es für diesen gelegen ist.
Preis nicht. Objekt und Umschwung nicht zu gross,
sagen wir 150 m2 Wohnfläche und ca. 500 m2 Land. Ein Wenn Sie heute bauen würden, was und wo
bis zwei Garagenplätze müssten dabei sein. Das Objekt würden Sie hinsichtlich Wiederverkauf planen?
darf 10 bis 15 Jahre alt sein und liegt in der Agglomera- Ganz wichtig scheint mir, dass das Paket stimmt. Lage,
tion von Zürich. Objekt und Preis müssen zusammenpassen. Es ist aus
meiner Erfahrung falsch, eine Villa an einer unvorteil-
Ältere und ungünstiger gelegene Immobilien sind haften Lage zu bauen. Das mag für den Erstbesitzer
offenbar weniger beliebt. Ist dieses Segment stark vorerst stimmen, wird spätestens aber beim Verkauf
im Markt vertreten? zum Problem. Beim Objekt selbst würde ich versuchen,
Natürlich sind solche Immobilien auf dem Markt. Dazu ein nicht zu individuelles Raumprogramm umzusetzen.
kommt, dass die Angebote länger sichtbar sind, gerade Eine eher «zeitlose» Architektur, aber mit Charakter und
wenn die Preisvorstellungen unrealistisch sind. Bei der möglichst natürlicher Materialisierung.
Zürcher Kantonalbank sind von den jährlich 175 ver-
kauften Objekten 60 bis 70 im Stockwerkeigentum. Ein gutes Beispiel sind für mich Jugendstilbauten: ein-
Nicht wenige davon sind ältere Immobilien an nicht sehr fache Grundrisse, eher quadratische Räume, wenig
zentraler Lage. Von daher kennen wir dieses Marktseg- nutzenspezifisch, gute Raumgrössen und -höhen,
ment gut und haben Lösungen parat. charaktervolle, wertige Materialisierung, dazu eine
Küche und eine bis zwei Nasszellen.
Sehen Sie über die letzten Jahre Verschiebungen
in der Nachfrage nach Eigenheimen? Was raten Sie Immobilienbesitzern, die schwierige
Die Nachfrage im Wirtschaftsraum Zürich ist immer Objekte auf den Markt bringen wollen?
noch gut. Verschiebungen sind in erster Linie preisge- Als erstes sollte jeder Verkäufer eine fachmännische
trieben. Wir stellen fest, dass an guten Lagen Eigen- Aussensicht einholen. Nicht selten erkennen die Besitzer
heime ein so hohes Preisniveau erreicht haben, dass nicht oder nur sehr widerstrebend, welche Schwächen
Verdrängungen in die Agglomeration stattfinden. ihr Objekt hat. Viele haben beim Verkauf des Nachbar-
Stockwerkeigentum wird für viele deshalb zur Option, objekts eine Zahl aufgeschnappt und vergleichen dann
weil es aufgrund der kleineren Wohnfläche und des Immobilien, die man eigentlich nicht vergleichen kann.
geringeren Landanteils erschwinglicher und weniger Eine professionelle Bewertung hilft bezüglich Preisfin-
zeitaufwendig ist. dung immer und ist die Basis für jeden erfolgreichen
18 Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher Kantonalbank«Ein Haus verkauft man
nicht x-mal im Leben. Jemanden
hinzuzunehmen, der das täglich
macht, ist ein enormer Vorteil.»
Thomas Büscher, Leiter Immobilienverkauf
Verkauf. Danach braucht es viel Erfahrung und gute Thomas Büscher studierte Architektur an der ETH
Zürich. Er war als Architekt und Designer tätig und
Marktkenntnisse, um das richtige Zielpublikum mit dem
machte sich anschliessend im Immobilienverkauf
passenden Angebot zu erreichen. Zudem ist vielleicht
selbständig, während er sich zum diplomierten Im-
das Objekt nicht im optimalen Zustand für den Verkauf. mobilienbewerter und später zum Immobilientreu-
Gewisse Mängel kann man leicht beheben und damit händer weiterbildete. Nach einer weiteren Station
die Verkaufschancen erheblich steigern. als Immobilienvermarkter und -bewerter für die
BDO AG wechselte er in den Immobilienverkauf der
Welchen Mehrwert kann ein Makler bringen? Zürcher Kantonalbank, den er seit sechs Jahren leitet.
Ein Makler nimmt einem erst einmal eine Menge Thomas Büscher lebt mit seiner Frau in Effretikon,
begeistert sich für Architektur sowie Design und ist
Arbeit ab. Von der Objektaufnahme über die Vermark-
passionierter Biker und Wanderer.
tung bis zur Eigentumsübertragung sind viele Arbeits-
schritte gezielt und professionell durchzuführen. Ein
Haus verkauft man nicht x-mal im Leben, und so fehlt
im Normalfall das Fachwissen und in jedem Fall die
Erfahrung. Jemanden hinzuzunehmen, der das täglich angeboten kommt. Der private Verkäufer tappt hier
macht, ist ein enormer Vorteil. Ein Beispiel: Bei einer im Dunkeln. Als letztes und nicht maklertypisches
Hausbesichtigung mit dem Besitzer wird sich der Käu- Beispiel geben wir als Zürcher Kantonalbank dem
fer immer bedeckt halten. Der Makler erfährt viel Verkäufer auch die Sicherheit, dass das Objekt zu
genauer, worauf der Interessent wert legt und was ihn den ausgeschriebenen Konditionen bei uns finanziert
stört. Womit er in der Lage ist, darauf zu reagieren. werden kann, und stehen somit voll und ganz hinter
Ein weiterer Vorteil ist, dass er durch die vielen Ver- dem Verkaufsangebot. Ein Vorteil, den wir als Bank
käufe über Erfahrungswerte und Vergleichsmöglichkei- dem Verkäufer bieten können.
ten verfügt und so beurteilen kann, ob die Nachfrage
stimmt und ob man im weiteren Verlauf zu Kauf www.zkb.ch/immobilien-dienstleistungen
Immobilien aktuell April 2018 | Zürcher Kantonalbank 19Sie können auch lesen
