Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Einzelhandel im geplanten Quartier "MOTORWORLD Manufaktur" in der Stadt Rüsselsheim am Main
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Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Auswirkungsanalyse zur
Ansiedlung von Einzelhandel im
geplanten Quartier
„MOTORWORLD Manufaktur“
in der Stadt Rüsselsheim am Main
Auftraggeber: Activ Immobilien GmbH & Co. KG,
Schemmerhofen
Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck
Dipl.‐Soz.Ök. Silke Schüler
Ludwigsburg, am 14.02.2019
Gesellschaft für Markt‐
und Absatzforschung mbH
1
Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Urheberrecht
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des
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Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Vorbemerkung
Im Juli 2018 erteilte die Activ Immobilien GmbH & Co. KG, Schemmerhofen, der GMA, Gesell‐
schaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Aus‐
wirkungsanalyse zur Bewertung der Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen im geplanten Quar‐
tier „MOTORWORLD Manufaktur“ in der Innenstadt von Rüsselsheim am Main. Im Februar 2019
wurde dieser Bericht durch eine Auswirkungsanalyse zu einem Lebensmittelmarkt ergänzt.
Das Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ ist auf Flächen im östlichen Teil des Opel‐Altwerks
projektiert, wo die historischen Gebäude nicht mehr zur Automobilproduktion genutzt werden.
Der Standort befindet sich damit genau in der Schnittstelle zwischen Innenstadt, Bahnhof und
Opel‐Werk. Das Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ ist, wie die bisherige Innenstadt auch,
multifunktional strukturiert und soll neben Einzelhandel auch Wohnungen, Gastronomie, Hotel‐
lerie, Büros, Museen und Werkstätten umfassen. Seine Entwicklung dient somit zum einen der
Erweiterung der Innenstadt‐Nutzungen, zum anderen der Profilierung Rüsselsheims als Arbeits‐,
Wohn‐ und Einkaufsstadt.
Das gesamte Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ soll als Kerngebiet ausgewiesen werden. Da
die Planung mit einer angestrebten Verkaufsfläche von rund 15.000 m² VK als großflächiges Ein‐
zelhandelsvorhaben einzustufen ist, sollen mit diesem Gutachten die städtebaulichen und raum‐
ordnerischen Auswirkungen des Einzelhandelsvorhabens geprüft werden.
Für die Bearbeitung dieser Untersuchung standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen
Bundesamtes, des Hessischen Statistischen Landesamtes, der Stadt Rüsselsheim sowie der Auf‐
traggeberin zur Verfügung. Zudem wurden im August 2018 eine Standortbesichtigung, eine städ‐
tebauliche Analyse sowie eine Erhebung der relevanten Einzelhandelsbetriebe im Rüsselsheimer
Stadtgebiet und im näheren Umland vorgenommen.
Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und ‐findung für kommunal‐
politische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Rüsselsheim am Main. Alle Infor‐
mationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bes‐
tem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte
kann die GMA keine Gewähr übernehmen.
GMA
Gesellschaft für Markt‐ und
Absatzforschung mbH
Ludwigsburg, den 14.02.2019
SC
3
Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Inhaltsverzeichnis
Seite
I. Grundlagen 6
1. Ausgangssituation und Aufgabenstellung 6
2. Definitionen 7
3. Daten zum Vorhaben 9
4. Standortbeschreibung und Standortbewertung 14
4.1 Makrostandort Rüsselsheim am Main 14
4.2 Mesostandort Rüsselsheimer Innenstadt 17
4.3 Mikrostandort Weisenauer Straße / Marktstraße 20
4.4 Fazit der Standortbewertung 23
II. Projektrelevante Wettbewerbssituation 25
1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Rüsselsheim 25
1.1 Angebotssituation in der Innenstadt 27
1.2 Angebotssituation in den Nahversorgungszentren 31
1.3 Angebotssituation an peripheren Einkaufsschwerpunkten 31
2. Angebots‐ und Wettbewerbssituation im übrigen Einzugsgebiet 32
3. Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebiets 42
4. Fazit der Wettbewerbsbetrachtung 44
III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 45
1. Abgrenzung des Einzugsgebietes 45
2. Bevölkerungspotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet 48
3. Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet 48
IV. Umsatzerwartung und Umsatzherkunft 51
1. Methodisches Vorgehen 51
2. Umsatzerwartung der zu erwartenden Einzelhandelsnutzungen 53
3. Umsatzumlenkungen als Folge des Vorhabens 55
4
Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
V. Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen des
Vorhabens 58
1. Städtebauliche Auswirkungen 58
1.1 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Rüsselsheim 58
1.2 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Nachbargemeinden 60
1.2.1 Mittelzentrum Flörsheim am Main 60
1.2.2 Mittelzentrum Hochheim am Main 60
1.2.3 Mittelzentrum Groß‐Gerau 61
1.2.4 Mittelzentrum Mörfelden‐Walldorf 62
1.2.5 Unterzentren im Einzugsgebiet 63
1.2.6 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in umliegenden Oberzentren 63
1.3 Fazit der städtebaulichen Auswirkungen 65
2. Versorgungsstrukturelle Auswirkungen 66
2.1 Auswirkungen auf die zentralörtliche Funktion von Rüsselsheim 66
2.2 Auswirkungen auf zentralörtliche Funktionen von Nachbargemeinden 67
VI. Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines
großflächigen Lebensmittelmarkts 71
1. Standorteignung für den Lebensmittelmarkt 71
2. Projektrelevante Wettbewerbssituation und Einzugsgebiet des
Lebensmittelmarkts 72
2.1 Angebotssituation in Rüsselsheim 72
2.2 Angebotssituation in den angrenzenden Städten und Gemeinden 75
2.3 Schlussfolgerungen zum erschließbaren Einzugsgebiet des geplanten
Lebensmittelmarkts 76
2.4 Vorhabenrelevantes Bevölkerungs‐ und Kaufkraftpotenzial 77
3. Auswirkungsanalyse 79
3.1 Umsatzprognose und Marktbedeutung des geplanten Lebensmittelmarkts 79
3.2 Voraussichtliche Wettbewerbswirkungen und ausgelöste Kaufkraftbewegungen 80
3.3 Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen 81
3.4 Raumordnerische Bewertung gemäß Regionalplan Südhessen 83
VII. Fazit 86
5
Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
I. Grundlagen
1. Ausgangssituation und Aufgabenstellung
Die Stadt Rüsselsheim am Main (Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums) ist interna‐
tional durch den Automobilbauer Opel bekannt, der die Stadt nicht nur wirtschaftlich sondern
auch baulich prägt. Das Werksgelände von Opel reicht bis unmittelbar an die Innenstadt und den
Bahnhof heran. Die dortigen Gebäudekomplexe A – D sind mit historischen Gebäuden (ehema‐
lige Hauptverwaltung) bestanden, die seit Längerem nicht mehr von der Adam Opel AG genutzt
werden. Für dieses Areal in der Schnittstelle zwischen Innenstadt, Bahnhof und Opel‐Werk wird
seit Jahren eine Umnutzung als multifunktionaler Standort für Einzelhandel, Wohnen und In‐
dustriekultur (früheres Entwicklungsprojekt „Opel‐Forum“) angestrebt.
Die Umnutzung des Opel‐Forums ist ein wichtiger Teil des Maßnahmenprogramms im strategi‐
schen Entwicklungskonzept „Rüsselsheim 2020“ (sog. Rürup‐Studie von 2006). Mit dem Konzept
„Rüsselsheim 2020“1 will die ehemalige Industriestadt ihre Wandlung zu einem diversifizierten,
innovativen Standort mit Schwerpunkt Automobilbranche, die Partnerschaft für Wirtschaft, Bür‐
ger und Region sowie die Zukunftsorientierung des Standorts Rüsselsheim forcieren. In diesem
Stadtentwicklungskonzept wird das Opel‐Forum als wesentlicher Impuls für die Innenstadtent‐
wicklung, als Kern‐ und Keimzelle für eine positive Entwicklung der Gesamtstadt mit Strahlkraft
in die Region sowie als einzigartige Chance für die Schaffung neuer Wohn‐, Einkaufs‐ und Freizeit‐
formen in Rüsselsheim bewertet2.
Bereits in den Jahren 2008 und 2011 – 2014 erfolgten Planungen, die am Vorhabenstandort u. a.
ein innenstädtisches Shoppingcenter vorsahen. Zu den damaligen Einzelhandelsplanungen mit
ca. 24.000 m² Verkaufsfläche (VK) wurden Verträglichkeitsgutachten der GfK Prisma (2008) und
bulwiengesa AG (2014) vorgelegt, die die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen
des Shoppingcenters prüften. Im Ergebnis zeigten sich die Planungen mit den Zielen der Raum‐
ordnung und Landesplanung vollständig vereinbar. Das Vorhaben wurde als zentrales Leitprojekt
zur Revitalisierung und Ertüchtigung der vorgeschädigten Innenstadt sowie zur Attraktivitäts‐
steigerung der Gesamtstadt Rüsselsheim eingestuft. Alternative Standorte in Innenstadtlage für
die dringend erforderliche Angebotsentwicklung stehen nicht zur Verfügung. Für den Standort
Opel‐Forum wurde 2014 bereits ein entsprechender Bebauungsplan erarbeitet, der allerdings
keine Rechtskraft erlangte, da die Planung zur Ansiedlung eines klassischen Shoppingcenters
scheiterte.
1
Vgl. HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH, Prof. Dr. Reinhard Hujer, Prof. Dr. Dr. h.c. Bert Rürup: Rüs‐
selsheim 2020 – Zielsetzungen und Handlungsanleitungen für eine strategische Stadtentwicklung Rüssels‐
heims – im Rahmen des Programms Stadtumbau West – aus einer wirtschaftspolitischen Sicht und auf der
bisherigen Arbeitsbasis, Wiesbaden 2006 (nach: http://www.ruesselsheim2020.de/de/downloads/Stu‐
die_R2020.pdf). Nachfolgend zitiert als „Rüsselsheim 2020“.
2
Vgl. „Rüsselsheim 2020“, S. 153.
6
Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Mittlerweile planen die Projektentwickler Activ Immobilien GmbH & Co. KG am Standort des
Opel‐Forums die Realisierung eines Oldtimer‐ und Sportwagenzentrums „MOTORWORLD Ma‐
nufaktur Rüsselsheim Rhein‐Main“ (nachfolgend „MOTORWORLD Manufaktur“ genannt). Die
Planung beinhaltet ein multifunktionales Quartier, das v. a. Fahrzeughandel, Ausstellungsflächen
und Werkstätten, des Weiteren Dienstleister, Einzelhandel, Gastronomie, Event‐ und Konferenz‐
flächen, Büroflächen, ein Hotel und Boardinghouse sowie Wohnungen umfassen soll, außerdem
ein Parkhaus. Die historischen Gebäude sollen so weit wie möglich erhalten bleiben.
Die Bruttogeschossfläche des Quartiers „MOTORWORLD Manufaktur“ umfasst rund 100. 000 m²;
davon sollen höchstens 15.000 m² auf Verkaufsflächen für den Einzelhandel i. e. S. (ohne Handel
mit Kraftfahrzeugen und Lebensmittelmarkt) entfallen. Anders als in den Planungen 2008 und
2014 soll kein geschlossenes Einkaufszentrum entstehen sondern eine offene, durchlässige Ge‐
bäudestruktur, die eine organische Weiterentwicklung der Innenstadt darstellt (wie auch bereits
im Stadtentwicklungskonzept „Rüsselsheim 2020“ empfohlen3).
Für das gesamte Quartier ist demzufolge die Ausweisung eines Kerngebiets vorgesehen.
Da die angestrebte Verkaufsflächen von bis zu 15.000 m² VK für die Einzelhandelsnutzungen im
Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ über der allgemein anerkannten Grenze der Großflächig‐
keit von 800 m² VK bzw. 1.200 m² Geschossfläche liegen, sollen mit diesem Gutachten die städ‐
tebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Einzelhandelsvorhabens geprüft werden.
Gemäß § 2 Abs. 2 BauGB muss bei der Aufstellung des neuen Bebauungsplans eine Abstimmung
mit Nachbarkommunen erfolgen. Zentrale Prüfkriterien für dieses Gutachten sind somit der Er‐
halt von zentralörtlichen Funktionen sowie die Vermeidung von wesentlichen Auswirkungen
auf zentrale Versorgungsbereiche.
Die Stadt Rüsselsheim möchte außerdem einen leistungsfähigen Lebensmittelmarkt zur Nahver‐
sorgung des Quartiers bzw. der umliegenden Wohngebiete in das Quartier integrieren. Da diese
Planung unabhängig von dem Konzept der MOTORWORLD Manufaktur ist und die Verkaufsflä‐
chen des Markts auch nicht in den o. g. Verkaufsflächen‐Pool von 15.000 m² VK eingehen, werden
die Auswirkungen des geplanten Lebensmittelmarkts in diesem Gutachten in einem separaten
Kapitel dargelegt (vgl. Kapitel VI).
2. Definitionen
Als Verkaufsfläche eines Handelsbetriebes wird in diesem Bericht die Fläche definiert, auf der der
Verkauf abgewickelt wird und die dem Kunden zugänglich ist. Hierzu gehören zum einen die tat‐
sächlich mit Waren belegten Flächen (= Nettoverkaufsfläche) im Inneren und im Außenbereich
des Ladenlokals, zum anderen die hierfür erforderlichen Verkehrs‐ und Funktionsflächen, also
3
Vgl. „Rüsselsheim 2020“, S. 85.
7
Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Gangflächen, Thekenbereiche, Kassenzone, Kassenvorzone (inkl. Bereiche zum Einpacken der
Ware und zur Entsorgung des Verpackungsmaterials), Einkaufswagenzone, Leergutautomaten
und Windfang.4 Keine Verkaufsflächen sind Flächen, die dem Kunden nicht zugänglich sind, La‐
gerflächen, Flächen die der Vorbereitung / Portionierung der Waren oder als reine Serviceflächen
(z. B. Information) dienen sowie Sitzbereiche in der Gastronomie, WC‐Anlagen und Sozialräume.
Die in diesem Bericht verwendete Warengruppenstruktur orientiert sich an der Einteilung der
bulwiengesa AG, da die bisherigen Gutachten und städtebaulichen Verträge auf ihr basierten.
Eine Übersicht über die Warengruppenstruktur ist der Übersicht 1 zu entnehmen.
Übersicht 1: Warengruppen‐Erläuterung
Bedarfsgruppen Hauptwarengruppen Untersortimente
Periodischer Bedarf Nahrungs‐ und Genuss‐ Lebensmittel, Biolebensmittel, Reformwaren
mittel Getränke, Spirituosen
Brot‐ und Backwaren, Konditorwaren
Fleisch‐ und Wurstwaren
Drogerie / Gesundheit Drogeriewaren, Wasch‐ und Putzmittel, Kosmetik
Parfümerie
Apothekenwaren, Pharmazeutika
Zeitungen / Tabak Zeitungen, Zeitschriften
Tabakwaren
Zoobedarf (periodisch) Heimtiernahrung, ‐pflegeartikel, ‐hygieneartikel
Aperiodischer Bedarf Modischer Bedarf Damen‐, Herren‐, Kinderbekleidung, Wäsche
Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle
Schuhe
Sportbekleidung, ‐schuhe, ‐kleinartikel
Elektro / Technik Elektrohaushaltsgeräte (Weiße Ware)
Unterhaltungselektronik (Braune Ware), Tonträger,
Foto, Video
Informationstechnologie (Computer, Zubehör usw.)
Telekommunikation
DIY / Garten / Freizeit Bau‐ und Heimwerkerbedarf, Holz, Eisenwaren / Be‐
schläge, Fliesen
Gartenbedarf, Freilandpflanzen
Zimmerpflanzen, Schnittblumen / Floristik
Fahrräder und ‐zubehör
Kfz‐Zubehör
Sportgeräte, Campingartikel
4
Definition gemäß EHI Retail Institute: EHI handelsdaten aktuell 2017, Köln 2017, S. 367. Vgl. hierzu auch
die Gerichtsurteile BVerwG 4C 10.04 und 4C 14.04 vom 24.11.2005.
8
Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Übersicht 1: Warengruppen‐Erläuterung (Fortsetzung)
Bedarfsgruppen Hauptwarengruppen Untersortimente
Einrichtungsbedarf Möbel, Küchen, Gartenmöbel
Leuchten
Haus‐ und Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen, Stoffe
Bodenbeläge, Teppiche
Sonst. Hartwaren / Per‐ Glas / Porzellan / Keramik (GPK), Haushaltswaren
sönlicher Bedarf Bücher, Poster
Schreibwaren, Bürobedarf, Schulbedarf, Papier
Spielwaren
Uhren, Schmuck, Edelmetalle
Sanitätsbedarf, Optik, Hörgeräteakustik
Sonstige Gebrauchsgüter (Lederwaren, Musikalien etc.)
Zoobedarf (aperiodisch), Haustiere
Quelle: bulwiengesa AG 2014; ergänzt durch Sortimentsliste im Regionalplan Südhessen 2010
3. Daten zum Vorhaben
Das Vorhabenareal für das Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ umfasst die Gebäudekom‐
plexe A – D im Opel‐Altwerk. Diese liegen im direkten südwestlichen Anschluss an die bisherige
Innenstadt zwischen der Weisenauer Straße, der Marktstraße bzw. der Sophienpassage, der
Bahntrasse der Mainbahn und der Verlängerung der Heinrichstraße.
Geplant ist die Schaffung und Öffnung eines neuen, frei zugänglichen Quartiers mit rund 100.000
m² BGF (auf fünf Geschossen), das eng mit der Innenstadt verzahnt werden soll. Die Gebäude
sollen v. a. der Ansiedlung von Unternehmen des Kfz‐Handels, des Handwerks, des Dienstleis‐
tungsgewerbes, des Einzelhandels, der Gastronomie und der Hotellerie dienen. Das Konzept des
Oldtimer‐ und Sportwagenzentrums „MOTORWORLD Manufaktur Rüsselheim | Rhein‐Main“
umfasst im Kern Glasboxen, Handel, Werkstätten und Dienstleister für Oldtimer, hochwertige
Autos und Motorräder. Außerdem sollen Räume für Events, Kultur‐ und Tagungsveranstaltungen,
ein Themenhotel mit Boardinghouse, Büros, Wohnungen und ein Parkhaus entstehen (vgl. Kar‐
ten 1 und 2). Aufgrund der historischen Prägung des Areals als Keimzelle der Adam Opel AG sollen
alle Nutzungen im thematischen Zusammenhang mit hochwertigen Fahrzeugen bzw. einem da‐
mit verbundenen gehobenen Lifestyle stehen (Schlagwort „Mobile Leidenschaft mit Tradition“).
Die multifunktionale Nutzungsmischung der MOTORWORLD Manufaktur mit Werkstätten, Aus‐
stellungsflächen, Handel, Gastronomie, Hotellerie, Büros und Wohnungen (vgl. Karten 1 und 2)
führt dazu, dass nur ein geringer Teil des Gesamtkonzepts auf Einzelhandel entfällt (max. 15.000
m² VK in den Erdgeschossen). Damit liegt gegenüber den bisher verfolgten Planungen 2008 und
2014, die rund 24.000 m² VK vorsahen, eine deutliche Reduzierung des Einzelhandelsanteils vor.
9
Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Karte 1: Nutzungskonzept „MOTORWORLD-Manufaktur Rüsselsheim Rhein-Main“ (Erdgeschoss)
Heinrichstr.
Ludwigstr.
Marktstr.
Weisenauer Straße
Marktstraße
Bahnhofs-
platz
Sophienpassage
Quelle:
A°ID Architektur + Industrial Design
Hellweg Bornschein GbR, Groß Umstadt:
Projekt „Motorworld“ im Opel Altwerk
– EG Konzept , Stand 03.11.2017;
GMA‐Bearbeitung
10Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Karte 2: Nutzungskonzept „MOTORWORLD Manufaktur Rüsselsheim Rhein-Main“ (Obergeschosse)
1. OG 2. OG
3. OG 4. OG
Quelle:
A°ID Architektur + Industrial Design
Hellweg Bornschein GbR, Groß Umstadt:
Projekt „Motorworld“ im Opel Altwerk
– 1.OG Konzept, 2.OG Konzept, 3. OG Konzept,
4.OG Konzept; Stand 03.11.2017
11Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Anders als in den Planungen 2008 und 2014 ist kein geschlossenes Einkaufszentrum vorgesehen
sondern eine Quartiersentwicklung im Sinne einer räumlichen Weiterentwicklung der bisherigen
Innenstadt. Die Konzeption beinhaltet eine durchlässige Gebäudestruktur, deren umgebende
Wege nicht nur für Kunden, Beschäftigte und Bewohner sondern auch für Passantenströme zwi‐
schen Bahnhof, Innenstadt, Opel‐Werk und den Schulen und Wohnquartieren in den angrenzen‐
den Bereichen der Innenstadt nutzbar sein sollen. Das Areal wird zur bisherigen Innenstadt ge‐
öffnet und soll für die Öffentlichkeit grundsätzlich zugänglich5 gemacht werden (wie auch bereits
im Entwicklungskonzept „Rüsselsheim 2020“ empfohlen6).
Das Vorhaben stellt kein Shopping Center (bzw. Einkaufszentrum) dar. Unter einem Shopping
Center versteht man eine als Einheit geplante, errichtete und verwaltete Agglomeration einer
größeren Zahl von Einzelhandels‐, Dienstleistungs‐ und Gastronomiebetrieben. Das „klassische
Einkaufszentrum“ verfolgt das Konzept von einigen wenigen Magnetbetrieben (Ankermietern)
und zahlreichen anderen Einzelhandels‐, Dienstleistungs‐ und Gastronomiebetrieben, die von der
Attraktivität der Magnetbetriebe (z. B. Warenhäuser, große Fachmärkte) profitieren. Die Mag‐
netbetriebe werden im Shopping Center so angeordnet, dass die Kunden auf dem Weg zu oder
zwischen ihnen an den „Frequenznutzern“ vorbeikommen. Wenngleich gemäß der o. g. Defini‐
tion auch Einkaufszentren in offener Bauweise möglich sind (z. B. Fachmarktzentren), werden in
der Praxis die meisten innerstädtischen Einkaufszentren in geschlossener Bauweise, d. h. in ei‐
nem abschließbaren Gebäudekomplex errichtet. Die vorliegende Planung unterscheidet sich von
einem solchen Shopping Center insbesondere durch die umfangreichen Anteile an Werkstatt‐
und Ausstellungsflächen sowie Büro‐ und Wohnnutzungen.
Für die Einzelhandelsnutzungen in der MOTORWORLD Manufaktur werden neue, insbesondere
hochwertige Angebote angestrebt. Dies entspricht dem angestrebten Image eines gehobenen
Lifestyles, außerdem der historischen Bausubstanz in den eher kleinteilig strukturierten und
durch zahlreiche Stützen unterteilten Gebäuden. Zudem sollen damit Überschneidungen mit be‐
stehenden Einzelhandelsbetrieben in der Rüsselsheimer Innenstadt minimiert werden.
Ein genauer Nutzungsmix oder ein detailliertes Branchen‐ und Sortimentskonzept für den Ein‐
zelhandel liegt nicht vor. Ohnehin wären Sortiments‐ oder Verkaufsflächenbeschränkungen in
diesem innenstädtischen Quartier nicht sinnvoll, denn eine hohe Flexibilität bei der Nutzung der
vorgesehenen Verkaufsflächen entspricht bei Kerngebieten der Praxis und der Zielsetzung.
5
Ausnahmen während der Nachtzeit aus Sicherheitsgründen.
6
Vgl. „Rüsselsheim 2020“, S. 85.
12Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Vor dem Hintergrund der typischen Branchenstruktur in Citylagen geht die GMA für die nach‐
folgende Prüfung der Planung „MOTORWORLD Manufaktur“ für den Einzelhandelsbranchen‐
mix (max. 15.000 m² VK) von folgender Zusammensetzung aus:
Ganz überwiegend zentrenrelevante Sortimente mind. 80 %:
modischer Bedarf (Bekleidung, Schuhe, Sport) mit größtem Anteil max. 70 %
Hartwaren / Persönlicher Bedarf (Hausrat, Bücher, Schreib‐ und
Spielwaren, Uhren / Schmuck, Optik, Lederwaren, sonstige
Gebrauchsgüter) max. 20 %
Elektro / Technik (Elektro, HiFi, EDV, Telekommunikation, Foto) max. 10 %
Periodischer Bedarf (Nahrungs‐ und Genussmittel7, Drogerie /
Gesundheit) max. 6 – 7 %
Zur thematischen Ergänzung auch nicht‐zentrenrelevante Sortimente max. 20 %.
Anbieter von DIY / Garten / Freizeit (insbesondere Kfz‐Zubehör) max. 20 %
ggf. auch Einrichtungsbedarf (z. B. Designermöbel) max. 10 %.
Im Sinne einer Worst‐Case‐Analyse wurden die einzelnen Warengruppen als Obergrenzen ange‐
geben, sodass die o. g. Warengruppen über die Summe von 100 % hinausgehen. Ausgehend von
einer maximalen Dimensionierung der Einzelhandelsflächen im geplanten Quartier „MOTOR‐
WORLD Manufaktur“ (15.000 m² VK) errechnen sich für die Warengruppen folgende Teilflächen:
max. 10.500 m² VK für modischen Bedarf
max. 3.000 m² VK für Hartwaren / persönlichen Bedarf
max. 3.000 m² VK für DIY / Garten / Freizeit
max. 1.500 m² VK für Elektro / Technik
max. 1.500 m² VK für Einrichtungsbedarf
max. 1.000 m² VK für periodischen Bedarf.
Anzumerken ist hierzu, dass die zu Grunde gelegten Dimensionierungen für die meisten zentren‐
relevanten Sortimente – insbesondere modischer Bedarf, Elektro / Technik und periodischer Be‐
darf – geringer sind als in dem 2014 von bulwiengesa geprüften Branchenmix des damals geplan‐
ten Shoppings Centers. Somit wird bereits an dieser Stelle absehbar, dass die heutige Planung
der MOTORWORLD Manufaktur zu geringeren Auswirkungen in zentralen Versorgungsberei‐
chen führen wird als in der Auswirkungsanalyse 2014 prognostiziert.
7
Ohne den von der Stadt zur Nahversorgung gewünschten Lebensmittelmarkt.
13Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
4. Standortbeschreibung und Standortbewertung
4.1 Makrostandort Rüsselsheim am Main
Die Stadt Rüsselsheim am Main liegt zentral im Ballungsraum Frankfurt / Rhein‐Main und ist dort
mit aktuell rund 64.900 Einwohnern größte Stadt im Landkreis Groß‐Gerau8. Das rd. 58 km²
große Stadtgebiet erstreckt sich südlich des Mains und wird dort von den Nachbarkommunen
Ginsheim‐Gustavsburg, Bischofsheim, Raunheim, Mörfelden‐Walldorf, Nauheim und Trebur (alle
LK Groß‐Gerau) und der Stadt Frankfurt am Main umrahmt. Auf dem nördlichen Mainufer liegen
die Städte Hochheim am Main und Flörsheim am Main (Main‐Taunus‐Kreis).
In der Region Südhessen ist Rüsselsheim im Verdichtungsraum als Mittelzentrum mit Teilfunk‐
tion eines Oberzentrums ausgewiesen. In dem im LEP zugeordneten Mittelbereich von Rüssels‐
heim befinden sich außerdem die Mittelzentren Mörfelden‐Walldorf und Groß‐Gerau sowie die
Unterzentren Bischofsheim, Büttelborn, Ginsheim‐Gustavsburg, Nauheim, Raunheim und Trebur
(vgl. Karte 3). Die Oberzentren Mainz, Wiesbaden, Darmstadt und Frankfurt am Main liegen je‐
weils nur ca. 15 – 30 km entfernt und entfalten somit eine erhebliche Konkurrenzwirkung.
Rüsselsheim weist eine sehr gute verkehrliche Anbindung aus der Region auf. Die überregionale
Erreichbarkeit per Straße wird durch die Autobahnen A 60 (Bingen – Mainz – Rüsselsheimer Drei‐
eck) und A 67 (Mönchhof‐Dreieck – Darmstadt – Mannheim) sowie die Bundesstraßen B 43
(Mainz – Frankfurt), B 486 (Rüsselsheim – Mörfelden – Langen) und B 571 (Königstein – Flörsheim
– Rüsselsheim) sichergestellt. Diese verbinden Rüsselsheim auch direkt mit anderen Hauptver‐
kehrsadern im Rhein‐Main‐Gebiet (u. a. A 3, A 5, A 671, B 40, B 44). Weitere Landes‐ und Kreis‐
straßen binden die Nachbarkommunen an. Auch in das regionale ÖPNV‐Netz ist die Stadt durch
Regionalbahn‐ und S‐Bahn‐Anschlüsse, u. a. nach Mainz, Darmstadt, Wiesbaden, Frankfurt und
Offenbach sowie zum Frankfurter Flughafen (viertelstündliche Taktung), sehr gut integriert.
Als Wirtschaftsstandort gehört Rüsselsheim mit derzeit rund 34.400 Arbeitsplätzen zu den füh‐
renden Städten im Rhein‐Main‐Gebiet. Die Zahl der Arbeitsplätze konnte seit dem Jahr 2010 kon‐
tinuierlich gesteigert werden. Angesichts der aktuell rund 26.200 Einpendler9 (insbesondere zu
Opel) besteht prinzipiell ein beträchtliches Potenzial für Kaufkraftzuflüsse für den Einzelhandel.
Einen besonderen Stellenwert für die Stadt hat das Opelwerk, in dem am Ort rund 14.200 Ange‐
stellte10 in Produktion, Verwaltung, Forschung und Entwicklung tätig sind. Auch die Autofirmen
Hyundai, Kia, Mitsubishi und Chevrolet sind in Rüsselsheim ansässig. Neben der Mobilitätswirt‐
schaft sind Logistik, Luftfahrt, Digitalwirtschaft, Gesundheitswesen / Medizintechnik, Energiewirt‐
schaft und Gebäudewirtschaft weitere Branchenschwerpunkte, die die frühere Monostruktur
8
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Stand 31.12.2017.
9
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte zum Arbeitsort Rüsselsheim. Quelle: Agentur für Arbeit, Stand
30.06.2017.
10
Quelle: https://www.opel.de/ueber‐opel/produktionsstaetten.html#_tab‐02‐opel‐plants; abgerufen am
12.09.2018.
14Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Karte 3: Lage der Stadt Rüsselsheim am Main und zentralörtliche Funktion in der Region
Legende
Oberzentrum
Mittelzentrum mit
Teilfunktion Oberzentrum
Mittelzentrum
Unterzentrum
Grundzentrum
Mittelbereich Rüsselsheim –
Mörfelden‐Walldorf –
Groß‐Gerau
Main
Main
S
erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA‐Bearbeitung
15Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
auflockern und die starke Abhängigkeit von Opel verringern. Als bedeutende Infrastruktureinrich‐
tungen beherbergt die Stadt das GPR Gesundheits‐ und Pflegezentrums Rüsselsheim, eine Au‐
ßenstelle der Agentur für Arbeit, die Hochschule RheinMain (Fachbereich Ingenieurwissenschaf‐
ten mit derzeit rund 3.500 Studierenden)11 sowie rund 20 Schulen. Auch hierdurch ergeben sich
Potenziale für Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland.
Das Stadtgebiet umfasst außer der Kernstadt noch die Stadtteile Bauschheim (im Südwesten),
Haßloch und Königstädten (im Südosten). Innerörtliche Hauptverkehrswege sind der Rugbyring
(B 43), die Darmstädter Straße (B 519 – L 3012) sowie die Achsen Haßlocher Straße – Varkaus‐
straße (B 486), Adam‐Opel‐Straße (L 3040) und Kurt‐Schumacher‐Ring – Evreuxring – Cranach‐
straße – Waldweg – Bonner Straße. Einzige Querungsmöglichkeit des Mains ist die Mainbrücke
(B 519) nach Flörsheim. Die Innenstadt, die sich zwischen dem Main, dem Opel‐Altwerk und der
Bahntrasse der Mainbahn erstreckt, ist durch die Achse Mainzer Straße – Frankfurter Straße, die
Friedensstraße und die Grabenstraße erreichbar. Zäsuren im Kernstadtgebiet stellen das Opel‐
werk, die Bahntrasse und der Rugbyring dar.
Die Bevölkerung der Stadt umfasst aktuell ca. 64.920 Einwohner12 und damit rund 4.600 Perso‐
nen mehr als noch Ende 2010. Mit ihrer Einwohnerzunahme von ca. 7,7 % zwischen 2010 und
2017 liegt Rüsselsheim über dem Durchschnitt des Kreises Groß‐Gerau, wo die Einwohnerzahl
um ca. 6,5 % stieg.13 Auch die Nachbarkommunen von Rüsselsheim verzeichnen im Zeitraum
2010 – 2017 Einwohnerzuwächse, allerdings, mit Ausnahme von Frankfurt (+9,9 %), weniger
hohe als Rüsselsheim.
Für die Zukunft wird ein weiteres Einwohnerwachstum für Rüsselsheim erwartet, wenn auch et‐
was abgeschwächt. Die Bevölkerungsvorausschätzung der HessenAgentur für das Ende des Jah‐
res 2030 von rund 66.800 Einwohnern aus14. Dies sind rund 2.200 mehr als im Jahr 2017.
Das Niveau der örtlichen Kaufkraft liegt in der Stadt Rüsselsheim mit einem Indexwert von 99,2
geringfügig unter dem Bundesdurchschnitt (100,0).15 Hieraus errechnet sich ein örtliches Kauf‐
kraftvolumen von aktuell ca. 358,6 Mio. € (GMA‐Berechnung).
Der Einzelhandelsstandort Rüsselsheim befindet sich wegen seiner Nähe zu anderen Mittel‐ und
Oberzentren (v. a. Frankfurt, Mainz, Wiesbaden, Darmstadt, Weiterstadt) in einer schwierigen
Situation. Derzeit weist er nur bedingt eine überörtliche Ausstrahlung16 auf, was der gehobenen
zentralörtlichen Funktion der Stadt nicht gerecht wird.
11
Studierende im Sommersemester 2018, Stand 15.05.2018. Quelle: https://www.hs‐rm.de/de/hoch‐
schule/profil/#zahlen‐und‐fakten‐933; abgerufen am 12.09.2018.
12
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Stand 31.12.2017.
13
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Stand jeweils 31.12.
14
Quelle: Bevölkerungsvorausschätzung der Hessen Agentur, Stand Oktober 2017.
15
Quelle: Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg, 2018.
16
Nicht alle Einkaufsanbieter strahlen gleichmäßig ins Umland aus. In Rüsselsheim erreichen v. a. die Anbie‐
ter im EKZ Rhein‐Main‐Center einen großen Anteil an auswärtigen Kunden (auch wegen der peripheren
Lage und der guten Erreichbarkeit des Standorts aus Bischofsheim, Ginsheim‐Gustavsburg und Nauheim.
16Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Im Jahr 2018 erzielte der Rüsselsheimer Einzelhandel rund 370 Mio. € Umsatz. Eine verhältnis‐
mäßig niedrige Zentralitätskennziffer (94,3)17 weist auf erhebliche Kaufkraftabflüsse hin, beson‐
ders zu den o. g. Mittel‐ und Oberzentren, aber auch in die Nachbargemeinde Raunheim.
4.2 Mesostandort Rüsselsheimer Innenstadt
Die Einkaufsinnenstadt von Rüsselsheim („Versorgungskern“ gemäß Regionalplan Südhessen /
RegFNP, vgl. Karte 4) erstreckt sich zwischen der Frankfurter Straße, dem Friedensplatz bzw. der
Friedensstraße, der Bahntrasse und der Marktstraße. Es handelt sich um ein stadtgeschichtlich
gewachsenes Stadtzentrum, das mit rund 400 m maximaler Ausdehnung recht kompakt ist. Die
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs gemäß Regionalplan Südhessen / RegFNP um‐
fasst außerdem auch Teile des Opel‐Geländes (Planstandort des Quartiers „MOTORWORLD Ma‐
nufaktur“), wo somit die Entwicklung großflächigen Einzelhandels ebenfalls möglich ist.
Umrahmt wird die Einkaufsinnenstadt von Wohn‐ und Mischgebieten, in denen vereinzelt auch
Einzelhandels‐, Dienstleistungs‐ und Gastronomiebetriebe ansässig sind. Gemäß Regionalplan
Südhessen / RegFNP sind auch diese Bereiche noch zum zentralen Versorgungsbereich zu rech‐
nen (vgl. Karte 4). Allerdings ist in den Bereichen, die vorwiegend durch enge Wohnstraßen ge‐
kennzeichnet sind, nur noch punktuell Einzelhandel vorhanden (z. B. ethnische Anbieter an der
Waldstraße). In der Nutzungsstruktur der gesamten Innenstadt ist jedoch in der Angebotsvielfalt
und der Durchmischung privater und öffentlicher Einrichtungen die mittelzentrale Versorgungs‐
bedeutung der Stadt Rüsselsheim ablesbar. Das Angebot der öffentlichen Infrastruktur umfasst
u. a. Bahnhof, Rathaus, Grundschule, Ev. Stadtkirche, Gemeindehaus, Haus der Senioren und –
etwas außerhalb der Einkaufsinnenstadt – Stadthalle, Festung / Stadtmuseum und Opel‐Villen
sowie weitere schulische und administrative Einrichtungen.
In der Einkaufsinnenstadt besteht ein breiter Nutzungsmix aus Einzelhandelsbetrieben, Dienst‐
leistern, Kreditinstituten, gastgewerblichen Betrieben, öffentlichen Einrichtungen und Wohnnut‐
zungen. Insbesondere aufgrund des multifunktionalen Angebots, der optimalen Erreichbarkeit
mit dem ÖPNV und der kompakten, fußläufig erreichbaren Struktur ist der Bereich der Einkaufs‐
innenstadt als zentraler Versorgungsbereich i. S. des BauGB einzustufen.
Allerdings sind auch vielerorts Leerstände, insbesondere in den Randbereichen sichtbar. Beson‐
ders deutlich wird dies im Norden der Einkaufsinnenstadt, wo die ehemalige Immobilie des Kar‐
stadt‐Warenhauses an der Frankfurter Straße nach wie vor leer steht. Dies hat im dortigen Um‐
feld (Frankfurter Straße, Friedensplatz, Löwenplatz) zu einer Abwärtsspirale geführt und hat ei‐
nen erheblichen Frequenz‐ und Attraktionsverlust der gesamten Innenstadt befördert. Aufgrund
des Wegfalls des ehemaligen Magneten Karstadt hat sich der Einzelhandelsschwerpunkt in den
17
Quelle: Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg und CIMA Beratung + Management GmbH / BBE Han‐
delsberatung GmbH, München, 2018.
17Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Karte 4: Festlegungen des Regionalen Flächennutzungsplans für die Stadt Rüsselsheim am Main
(Auszug aus der Hauptkarte)
Versorgungs‐
kern
Zentraler Versorgungs‐
bereich
M
Vorhabenstandort
Bischofsheim
Rhein‐Main‐
Center
18Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
letzten Jahren zunehmend in den südlichen Teil der Einkaufsinnenstadt verlagert. Die größten
einzelhandelsbezogenen Nutzungsintensitäten liegen heute an der Marktstraße, der Graben‐
straße und der Bahnhofstraße vor. Auch hier besteht aber nur abschnittsweise ein geschlossener
Geschäfts‐ und Dienstleistungsbesatz, sodass kein attraktiver Kundenrundlauf gegeben ist. Dies
wirkt sich ungünstig auf die Kundenfrequenzen aus.
Die räumlich‐funktionalen Zusammenhänge der Innenstadt werden wesentlich durch die ver‐
kehrlichen Rahmenbedingungen bestimmt. Die vorhandene Fußgängerzone erstreckt sich von
der Frankfurter Straße über die Marktstraße bis zum Bahnhofsplatz, wird allerdings durch den
Straßenzug Europaplatz / Weisenauer Straße unterbrochen. Sie bietet den Innenstadtbesuchern
einen überwiegend zusammenhängenden, fußläufigen Erlebnisbereich. Überregionale Verkehrs‐
achsen (Bundes‐, Landesstraßen) verlaufen nicht durch die Innenstadt; die Anfahrt aus den um‐
liegenden Kommunen erfolgt entweder von der Mainzer Straße (bzw. Weisenauer Straße), der
Frankfurter Straße, der Friedensstraße oder der Grabenstraße. Gleichwohl sind verkehrliche Bar‐
rieren dafür verantwortlich, dass die Aufenthaltsqualität der Innenstadt durch den Kfz‐Verkehr
beeinträchtigt wird. Diese Bewertung gilt insbesondere für die Straßenzäsur der Frankfurter
Straße, in abgeschwächter Form auch für den Bereich Europaplatz / Weisenauer Straße. Auch
Parksuchverkehr trägt zur Minderung der Aufenthaltsqualität bei, denn das Angebot an Kfz‐Stell‐
plätzen ist für Besucher und Bewohner der Innenstadt nicht überall ausreichend.
Die Angebotsstruktur im Einzelhandel besteht fast ausschließlich aus kleinflächigen Betrieben
und nur wenig Filialisten. Dabei ist eine deutliche Prägung durch ethnische, inhabergeführte Ge‐
schäfte feststellbar. Es dominieren Angebotskonzepte mit niedrigem Preis‐ und Qualitätsniveau.
Die einzig großflächigen Anbieter sind das C&A‐Textilkaufhaus am Bahnhofsplatz sowie ein
Norma‐Lebensmitteldiscounter an der nördlichen Marktstraße. Somit sind keine echten Magnet‐
betriebe mit überörtlicher Attraktivität vorhanden. Weitere frequenzstiftende Anbieter sind ein
Drogeriefachmarkt (Rossmann), zwei Kleinkaufhäuser (Woolworth, Tedi) und zwei mittelgroße
Textilhäuser (Hartmann Mode, KiK).
Das städtebauliche und werbliche Erscheinungsbild der Innenstadt wird durch erhebliche Mängel
belastet, welche die Attraktivität und die Einkaufsatmosphäre abwertet. So sind nur wenige his‐
torische Gebäude und neuere, anspruchsvoll gestaltete Gebäude standortbestimmend. Als posi‐
tive stadtbildprägende Elemente sind u. a. das Rathaus, die Platzrandbebauung des Marktplatzes
mit der Ev. Stadtkirche, die Grundschule an der Schulstraße sowie die Fassaden der Opel‐Verwal‐
tungsgebäude an der Marktstraße anzuführen. Ansonsten dominieren Bauformen, die sehr
schlicht und funktional gestaltet sind und teilweise noch als Nachkriegsbebauung erkennbar sind.
Vielfach uneinheitliche Baustile, Gebäudehöhen und Schaufensterfluchten, teilweise erhebliche
Sanierungsmängel und werbliche Überfrachtung der Geschäfte und Schaufenster‐Vorzonen be‐
einträchtigen ebenfalls die Aufenthaltsqualität in der Innenstadt.
19Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
4.3 Mikrostandort Weisenauer Straße / Marktstraße
Das Vorhabenareal für das Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ umfasst den Standort des sog.
Opel‐Forums (Gebäudekomplexe A – D im Opel‐Altwerk) im Südwesten der Rüsselsheimer Innen‐
stadt, zwischen der Weisenauer Straße, der Marktstraße bzw. der Sophienpassage, der
Bahntrasse der Mainbahn und der Verlängerung der Heinrichstraße (vgl. Karte 5). Der Vorhaben‐
standort liegt im unmittelbaren Anschluss an die bisherige Innenstadt, ist also städtebaulich und
siedlungsstrukturell integriert. Im Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan ist
er als Teil des Zentralen Versorgungsbereichs ausgewiesen.
Das Standortumfeld ist durch eine Gemengelage verschiedener Nutzungen geprägt:
Nördlich der Weisenauer Straße erstreckt sich ein vorwiegend durch Wohnfunktionen
geprägtes Quartier bis zum Main; außerdem befinden sich hierin auch die Grundschule
Innenstadt, eine Kindertagesstätte und einige Gaststätten.
Östlich des Vorhabenareals befindet sich die Marktstraße (Fußgängerzone), die als
zentrale Achse der Innenstadt vom Bahnhofsplatz bis zum Rathaus verläuft. Unmittel‐
bar gegenüber des Vorhabenstandorts sind an der Marktstraße ein Buchgeschäft, zwei
Frisörsalons und ein Zigarrenhaus ansässig, an der nördlichen Seite des Bahnhofsplat‐
zes das Kundencenter der Gewobau, eine Bankfiliale sowie das Textilkaufhaus C&A. In
den Obergeschossen bestehen vielfach Wohnungen.
Die Sophienpassage führt als stark frequentierte Fußgängerunterführung unter den
Bahngleisen zur Darmstädter Straße und zum Quartier auf der Bahnhofssüdseite.
Direkt südlich der Bahnlinie befanden sich früher weitere Gebäude der Opelwerke (Ge‐
bäudekomplexe F); diese werden mittlerweile durch das Neue Gymnasium nachge‐
nutzt. Daneben wird das Quartier auf der Bahnhofssüdseite v. a. durch Büro‐ und Gast‐
ronomienutzungen geprägt. Im Südwesten schließt sich das Entwicklungs‐ und Design‐
zentrum von Opel (Gebäudekomplexe N und P) mit großen Parkierungsbereichen an,
im Südosten ein großes Wohnquartier bis zum Rugbyring (Stadtteil Ramsee).
Im westlichen Anschluss an das Vorhabenareal erstreckt sich das Werkgelände von
Opel (Gebäudekomplexe G – K) über rund 2 km bis zum Rugbyring am westlichen
Stadtrand. Dorthin bestehen direkte Fuß‐ und Fahrwege aus dem Vorhabenareal.
Bedingt durch die Lage am Bahnhof, an der Mainbahn und der Weisenauer Straße besteht eine
sehr gute Einsehbarkeit des Areals.
Aus dem Opel‐Altwerk besteht über den sog. Adamshof ein direkter Zugang zur Marktstraße und
zum Bahnhofsplatz. Marktstraße und Sophienpassage sind verkehrsberuhigt (Teil der Fußgänger‐
zone), können allerdings in Schrittgeschwindigkeit befahren werden.
20Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Karte 5: Lage des Vorhabenstandortes in der Rüsselsheimer Innenstadt
Legende
Vorhabenstandort
„MOTORWOLRD
Manufaktur“
6
4 Haupteinkaufslagen
2 Innenstadt
Einzelhandelsbetriebe
7 Magnetbetriebe
(Betriebe ab 300 m² VK):
3 1 = C&A
2 = Norma
5 3 = Woolworth
4 = Hartmann Mode
5 = KiK
6 = Tedi
1 7 = Rossmann
Bahnhof / S‐Bahn‐Halt
Opel Bushaltestellen
Kartengrundlage: googlemaps
Neues Gymnasium GMA‐Bearbeitung 2019
21Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Foto 1: Fassade zur Marktstraße Foto 2: Sicht von der Bahnhofssüdseite
Foto 3: Adamshof Foto 4: Marktstraße
Foto 5: Bahnhofsplatz und Bahnhof Foto 6: Sicht aus der Darmstädter Straße
GMA‐Aufnahmen Juli 2018
Der Standort ist insbesondere mit dem ÖPNV sehr gut erreichbar, da der Bahnhof Rüsselsheim
(Haltestelle für Regionalzüge zwischen Wiesbaden, Mainz und Darmstadt sowie für S‐Bahnen
zwischen Wiesbaden, Mainz und Frankfurt bzw. dem Flughafen) nur etwa 100 m entfernt vom
Haupteingang „Adamshof“ zum Opel‐Altwerk liegt. Im unmittelbaren östlichen Anschluss an den
Bahnhof liegt die zentrale Bushaltestelle. Außerdem gibt es auch an der Südseite des Bahnhofs,
vor dem Gymnasium, eine Bushaltestelle.
Mit dem Pkw ist das Vorhabenareal am besten von Westen her über die Weisenauer Straße er‐
reichbar, die ca. 1 km weiter westlich in die Mainzer Straße einmündet, welche dann in ihrem
22Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
weiteren Verlauf in Höhe der Stadtgrenze in der B 43 (Rugbyring) endet. Von Osten her erfolgt
die Zufahrt zur Innenstadt über die Frankfurter und Mainzer Straße und dann über eine der Quer‐
straßen zur Weisenauer Straße. Von Süden her besteht, bedingt durch die Zäsur der Bahntrasse,
keine direkte Zufahrtsmöglichkeit zum Vorhabenstandort; hier muss entweder über die Friedens‐
straße zur Frankfurter Straße gefahren oder aber weiträumig über den Rugbyring ausgewichen
werden.
4.4 Fazit der Standortbewertung
Die wesentlichen Eigenschaften des Vorhabenareals der „MOTORWORLD Manufaktur“ als Stand‐
ort für den Einzelhandel sind wie folgt zusammenzufassen:
Positive Standortfaktoren:
+ zentrale Lage Rüsselsheims im Ballungsraum Frankfurt / Rhein‐Main, mit sehr guter Anbin‐
dung an die regionalen und überregionalen Hauptverkehrsstraßen (Autobahnen, Bundes‐
und Landesstraßen)
+ Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums im Verdichtungsraum
+ erhebliches Einwohnerpotenzial in Rüsselsheim (größte Stadt im Landkreis), positive Be‐
völkerungsprognose
+ überdurchschnittliche Kaufkraft im Untersuchungsraum
+ großzügiges Flächenpotenzial, auch im Hinblick auf die Schaffung der erforderlichen Pkw‐
Stellplatzkapazitäten
+ Areal mit langjähriger Tradition eines weltweit bekannten Automobilherstellers (Alleinstel‐
lungsmerkmal); gute Werbewirksamkeit des Standorts
+ sehr gute überörtliche Erreichbarkeit per ÖPNV (Bahn, S‐Bahn, Bus) aus dem Stadtgebiet,
den Nachbarkommunen und umliegenden Oberzentren
+ Vorhabenstandort bereits langjährig zur Angebotsergänzung im zentraler Versorgungsbe‐
reich vorgesehen
+ Ausweisung als Kerngebiet geplant
+ attraktives, multifunktionales Nutzungskonzept mit Alleinstellungsmerkmal „MOTOR‐
WORLD Manufaktur“ schafft neue Chancen für die Innenstadt und Gesamtstandort Rüs‐
selsheim
+ Kundenzuführungseffekte (Beschäftigte und Besucher) für umliegende Innenstadtnutzun‐
gen (Bahnhof, Einzelhandel, Gastronomie, Büros, Dienstleister, Schulen etc.)
+ enge Anbindung der bisherigen Innenstadt durch direkte Zugänge (insb. Adamshof)
+ Entwicklung neuer hochwertiger Wohn‐ und Arbeitsstätten im geplanten Quartier
„MOTORWORLD Manufaktur“ und angrenzende Wohnquartiere bedingen Eigenbedarf.
23Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Negative Standortfaktoren:
Erreichbarkeit per Pkw für auswärtige Kunden teilweise problematisch
Planareal langjährig monothematisch durch Industrieunternehmen geprägt, bisher nicht
als Einzelhandelsstandort etabliert
Rüsselsheimer Innenstadt derzeit schwacher Einzelhandelsstandort mit geringer überört‐
licher Attraktivität
intensiver Wettbewerb durch Einkaufszentren und City‐Standorte in den umliegenden
Ober‐ und Mittelzentren (vgl. Kapitel III).
24Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
II. Projektrelevante Wettbewerbssituation
Die Beurteilung der projektrelevanten Wettbewerbssituation für die möglichen Einzelhandels‐
nutzungen in der MOTORWORLD Manufaktur beruht auf einer aktuellen Vor‐Ort‐Erhebung des
projektrelevanten Einzelhandels in Rüsselsheim und dem überörtlichen Einzugsgebiet.
Im besonderen Fokus der Untersuchung stehen die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbe‐
reiche gemäß BauGB sowie auf den Erhalt der zentralörtlichen Funktionen. Somit sind neben dem
Einzelhandelsbestand in faktischen zentralen Versorgungsbereichen auch die möglichen Auswir‐
kungen des Vorhabens auf strukturprägende Anbieter außerhalb der Innenstädte darzulegen.
Untersucht wurden an den strukturprägenden Angebotsorten alle zentrenrelevanten18 Sorti‐
mente, außerdem Anbieter von Autozubehör.
1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Rüsselsheim
Die Einzelhandelsstruktur in Rüsselsheim wird von folgenden Standorten geprägt (vgl. Karte 6):
Innenstadt: Der faktische zentrale Versorgungsbereich19 erstreckt sich vom Rathaus
nach Süden entlang der Fußgängerzone (Marktstraße – Darmstädter Straße) über den
Bahnhof bis zur Friedensstraße. Hier besteht ein breiter Nutzungsmix aus Einzelhan‐
delsbetrieben, Dienstleistern, Kreditinstituten, gastgewerblichen Betrieben, öffentli‐
chen Einrichtungen und Wohnnutzungen.
EKZ „Rhein‐Main‐Center“: Die langjährig etablierte und kürzlich revitalisierte Fach‐
marktagglomeration mit ihren großflächigen Einzelhandelsbetrieben (u. a. Globus SB‐
Warenhaus, Globus‐Bau‐markt, Adler‐Mode) liegt im Norden des Stadtteils Bausch‐
heim. Sie ist im RegFNP als „Sonstiger Einzelhandelsstandort, Bestand“ erfasst.
Alzeyer Straße: Im Westen der Kernstadt befinden sich im Gewerbegebiet Alzeyer
Straße mit dem SB‐Warenhaus Kaufland und dem Bau‐ und Heimwerkermarkt OBI
zwei weitere großflächige Magnetbetriebe des Einzelhandels. Im RegFNP ist dieser Be‐
reich als Ergänzungsstandort für nicht‐zentrenrelevanten Einzelhandel benannt.
Adam‐Opel‐Straße: Der Standortbereich zwischen der Adam‐Opel‐Straße und der
Schreiberstraße befindet sich im südlichen Kernstadtgebiet in der Nähe vom Klinikum,
der Hochschule und verschiedener Schul‐ und Sporteinrichtungen. Er wird vornehm‐
lich von Lebensmittelmärkten (REWE, Lidl, Penny) und weiteren Fachmärkten des kurz‐
fristigen Bedarfs (dm‐Drogeriemarkt, Fressnapf‐Heimtiermarkt) geprägt.
18
Zentrenrelevanz gemäß Regionalplan Südhessen 2010 / Regionalem Flächennutzungsplan.
19
Identisch mit „Versorgungskern“ gemäß Regionalplan Südhessen 2010 / RegFNP.
25Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
Karte 6: Wesentliche Versorgungsstandorte im Stadtgebiet von Rüsselsheim
Legende
M Vorhabenstandort
„MOTORWORLD Manufaktur“
Innenstadt
Berliner Platz
Nahversorgungslagen
Haßloch‐Nord
M Weitere Einzelhandelsschwerpunkte
Kaufland / OBI Stadtgrenze Rüsselsheim
A.‐Opel‐Str.
Rhein‐Main‐
Zentrum
Kartengrundlage:
© OpenStreetMap‐Mitwirkende;
GMA‐Bearbeitung 2019
26Auswirkungsanalyse Einzelhandelsansiedlungen im Quartier „MOTORWORLD Manufaktur“ in Rüsselsheim 2019
NVZ Haßloch‐Nord: Das Nahversorgungszentrum liegt zwischen Feuerbachstraße und
Adolf‐von‐Menzel‐Straße, eingebettet in ein Wohngebiet. Der Einzelhandelsbesatz be‐
steht aus 10 Betrieben, die vornehmlich Nahversorgungsbedarf anbieten. Der einzige
großflächige Anbieter ist ein REWE‐Supermarkt, außerdem ist ein älterer Netto‐Le‐
bensmitteldiscountmarkt standortprägend. Der Einzelhandel wird durch ein recht brei‐
tes Angebot von Dienstleistern, Filialen von Kreditinstituten, Arztpraxen und Gastro‐
nomiebetrieben umfassend ergänzt.
NVZ Berliner Platz: Der Standortbereich liegt im nordöstlichen Kernstadtgebiet von
Rüsselsheim in Mitten eines Wohngebiets. Der Einzelhandelsbesatz im Nahversor‐
gungszentrum umfasst nur noch 5 kleine Anbieter, die ausschließlich auf die Nahver‐
sorgung ausgerichtet sind (u. a. stark veralteter Netto‐Lebensmitteldiscounter). Sie
werden von Gaststätten, Dienstleistern und einer Schule ergänzt.
Vereinzelte Betriebe an Solitärstandorten (v. a. Lebensmittelmärkte20, Bäckereien, Getränkehan‐
del, Anbieter von Bau‐ und Heimwerkerbedarf) ergänzen die Versorgungsstruktur.
Die Verkaufsflächenbestände und Bestandsumsätze in diesen strukturprägenden Versorgungs‐
standorten sind den Tabellen 3 und 4 zu entnehmen. Demnach ist nicht die Innenstadt sondern
das Globus‐Zentrum in Bauschheim der stärkste Einzelhandelsstandort im Rüsselsheimer Stadt‐
gebiet. Zugleich ist dieser autokundenorientierte und auch aus den Nachbarkommunen sehr gut
erreichbare Standort wesentlich für Kaufkraftzuflüsse ins Stadtgebiet verantwortlich.
1.1 Angebotssituation in der Innenstadt
Die Angebotsstruktur im Einzelhandel besteht fast ausschließlich aus kleinflächigen Betrieben
und nur wenig Filialisten. Dabei ist eine deutliche Prägung durch ethnische, inhabergeführte Ge‐
schäfte feststellbar. Es dominieren Angebotskonzepte mit niedrigem Preis‐ und Qualitätsniveau.
Großflächige Magnetbetriebe mit überörtlicher Attraktivität sind nicht vorhanden.
Im Rahmen der Bestandserhebungen der GMA im Juli 2018 wurden im zentralen Versorgungs‐
bereich (= Versorgungskern + Randbereiche) insgesamt 85 Einzelhandelsbetriebe mit einer Ge‐
samtverkaufsfläche von 9.650 m² festgestellt (vgl. Tabelle 6). Dabei wurden die einzelnen Be‐
triebe nach Angebotsschwerpunkt erfasst. Hinzu kommen zahlreiche Leerstände, die insbeson‐
dere in den nördlichen Teilen der Innenstadt standortprägend sind (vgl. hierzu Kapitel I.4.2).
20
Edeka am Konrad‐Adenauer‐Ring, Aldi am Rugbyring und an der Stahlstraße, Lidl an der Darmstädter
Straße, Penny an der Berliner Straße und Im Reis, Netto an der Virchowstraße (Dicker Busch).
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