BERICHT MÜNCHEN MARKT- BÜRO- UND INVESTMENTMARKT
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MÜNCHEN MARKT- BERICHT BÜRO- UND INVESTMENTMARKT 2020 / 2021
52
2
Deutschland | Colliers International
MÜNCHEN | 2020 / 2021
City Survey Marktbericht MÜNCHEN
CITY FACTS MÜNCHEN Fast Facts
Einwohnerzahl in 1.000 1.484 Bürovermietung München 2020 Veränderung
gegenüber Vorjahr
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in 1.000 898
Flächenumsatz 567.800 m² – 26,3 %
Arbeitslosenquote in % 4,8
Vermietungsumsatz 512.300 m² – 18,3 %
Verfügbares Einkommen /Kopf in € 30.417
Spitzenmiete 39,50 € / m² 0,0 %
Durchschnittsmiete 21,50 € / m² 7,0 %
Leerstandsquote 3,5 % 130 bp
Flächenbestand 22,50 Mio. m² 0,7 %
Büromieten in € / m²
Teilmarkt Mietpreisspanne
Zentrum 22,00 - 41,00
Zentrum NW 18,00 - 34,50
Zentrum NO 20,00 - 35,00
Zentrum SO 17,00 - 34,00
Zentrum SW 16,50 - 34,00
Stadt NW 11,50 - 30,00
Stadt NO 11,00 - 29,50
Stadt SO 10,00 - 28,00
Stadt SW 10,50 - 26,00
Umland SW 10,00 - 18,00
Umland NW 8,00 - 15,00
Umland NO 8,00 - 15,00
Umland SO 10,00 - 18,00
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3
BÜROVERMIETUNG
City
Marktbericht
MÜNCHEN | 2020 / 2021
Survey Deutschland
Flächenumsatz München nach Vaterstetten-Parsdorf und
wird dort neben neuen Produktionsstätten
| Colliers International
Die Corona-Pandemie hat deutliche Spu-
auch 32.000 m² Bürofläche beziehen. Der
ren auf dem Münchner Bürovermietungs-
drittgrößte Abschluss kam von KPMG für
markt hinterlassen, der mit einem
| Colliers International
31.000 m² im Optineo im Werksviertel.
Flächenumsatz von 567.800 m² sein
niedrigstes Ergebnis seit 2009 erzielte.
Das Vorjahresergebnis wurde um 26 % Mieten
verfehlt. Während im 1. Halbjahr aufgrund
Die Durchschnittsmiete stieg im Ver-
einiger Großabschlüsse noch verhältnis-
gleich zu 2019 um 7 % auf 21,50 €/m².
mäßig hohe Umsätze zu registrieren wa-
Ihren Höchststand erreichte sie zur
ren, erfolgte vor allem in der zweiten
Jahresmitte, seitdem ist eine leichte Ab-
Jahreshälfte ein spürbarer Einbruch. Alle
wärtsbewegung feststellbar. Im Stadt-
Größensegmente waren von Rückgängen
gebiet wurden im Schnitt 24,20 €/m²
betroffen, wobei der kleinteiligere Bereich
entrichtet, was einem Plus von 6 %
geringere Einbußen zu verzeichnen hatte.
entspricht. Im Umland stieg der Schnitt
Das Verarbeitende Gewerbe war mit ei-
ebenfalls um 6 % auf 13,10 €/m². Die
nem Umsatzanteil von 20 % am aktivsten,
Spitzenmiete notierte mit 39,50 €/m²
knapp dahinter folgte die IT-Branche mit
auf Vorjahresniveau.
19 %. Beratungsunternehmen trugen 15 %
zum Gesamtumsatz bei. Die größten Ab-
schlüsse des Jahres waren allesamt Pro- Angebot und Leerstand
jektvermietungen und überschritten die
Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Leer-
Marke von 30.000 m². Amazon mietete
stand um knapp 300.000 m² auf
über 36.000 m² Bürofläche in einem Neu-
787.900 m² an. Die Leerstandsquote lag
bau in der Parkstadt Schwabing. Krauss-
damit bei 3,5 %. Im Stadtgebiet standen
Maffei verlagert seinen Firmensitz von
GRAFIK 1: Büroflächenumsatz in 1.000 m² GRAFIK 2: Büroflächenfertigstellung in 1.000 m²
1000 500 486
944
416
785
800 730 400
357
627
600 300 277 282
512
400 200
159
138
199
200 143 100
50 35 56
0 0
2016 2017 2018 2019 2020 2018 2019 2020 2021 2022
Vermietung Eigennutzer Fertigstellungen davon vorvermietet / Eigennutzung
54
4
2,8 % des Bestands kurzfristig für die An- Wirtschaftskrise über. In der Folge stell-
mietung zur Verfügung, im Umland 5,5 %. ten zahlreiche Mieter ihre Expansionsplä-
MÜNCHEN | 2020 / 2021
Deutschland | Colliers International
Bei rund 100.000 m² handelte es sich ne zurück, und auch bei Umzügen wurde
um Untermietflächen. Im abgelaufenen häufig weniger Fläche angemietet als ur-
Jahr wurden 276.500 m² fertiggestellt, sprünglich geplant. Viele Unternehmen
die zu Jahresende einen Belegungsstand agieren weiterhin abwartend, bis sich
von 93 % aufwiesen. Es befinden sich ihre geschäftliche Situation und auch
City Survey Marktbericht
rund 1 Mio. m² im Bau, die zu 54 % vermie- mögliche Veränderungen der Büroar-
tet oder eigengenutzt sind. beitswelten klarer darstellen. Daher ist
auch in den nächsten Quartalen mit einer
unterdurchschnittlichen Nachfrage zu
Entwicklungsschwerpunkte
rechnen. Es befinden sich jedoch einige
Der Münchner Osten zwischen St.-Martin- größere Gesuche im Markt, sodass ein
Straße über das Werksviertel bis Berg am Flächenumsatz von 600.000 m² möglich
Laim ist nach wie vor der Standort mit der ist. Angesichts der noch verhaltenen
größten Bautätigkeit. Über 200.000 m² Nachfrage und der gut gefüllten Fertig-
Bürofläche befinden sich in diesem Be- stellungspipeline ist im nächsten Jahr von
reich im Bau. Weitere Schwerpunkte sind weiter steigendem Leerstand auszuge-
der Münchner Norden zwischen Moosach hen. Es ist aber nicht zu erwarten, dass
und Frankfurter Ring sowie Obersendling die Schwelle von 5 % überschritten wird.
im Süden von München. Im Umland ist die Der starke Mietpreisanstieg der letzten
Entwicklungstätigkeit ebenfalls gestiegen. Jahre ist vorerst zum Stillstand gekom-
Erstmals seit längerem gibt es hier auch men, jedoch ist das Flächenangebot noch
wieder mehrere Projekte, die komplett so gering, dass Angebotsmieten nicht ab-
oder teilweise spekulativ errichtet werden. gesenkt werden. Die Spitzenmiete könnte
sogar zurückgehen, was auch daran liegt,
dass im absoluten Topsegment kaum Flä-
Fazit und Prognose
chen zur Verfügung stehen.
Die konjunkturelle Schwächephase Ende
2019 ging nahtlos in die Corona-bedingte
GRAFIK 3: Leerstandsquote in % GRAFIK 4: Spitzen- und Durchschnittsmieten
und Leerstand in 1.000 m² in ¤/m²
1.000 45
39,50 39,50
788 35,00 35,60 36,00
800
688 35
3,5 %
600 3,0 % 536
489
25 21,50
411 20,10
2,4 % 19,00
400 2,2 % 17,30
16,00
1,8 %
15
200
0 5
2016 2017 2018 2019 2020 2016 2017 2018 2019 2020
Leerstand Leerstandsquote Spitzenmiete Durchschnittsmiete55
5
INVESTMENT GEWERBEIMMOBILIEN
City
Marktbericht
MÜNCHEN | 2020 / 2021
Survey Deutschland
Transaktionsvolumen mie auf Wirtschaft und Immobilienmarkt.
Aber auch in Zeiten des ersten Lockdowns
| Colliers International
Der Markt für gewerblich genutzte Immo-
im Frühjahr wurden Produkte auf den
bilien zeigte sich im von der Corona-
Markt gebracht und fanden Käufer. In der
Pandemie überschatteten Krisenjahr
| Colliers International
zweiten Jahreshälfte bewegte sich der
weitgehend robust und erzielte ein Trans-
Markt wieder mehr in Richtung Normalität
aktionsvolumen von rund 5 Mrd. €. Damit
mit steigendem Transaktionsgeschehen
hat sich das Ergebnis im Vergleich zum
und einem starken Schlussquartal. Die
außergewöhnlichen Vorjahresergebnis
Zahl der abgeschlossenen Transaktionen
zwar um 56 % reduziert, das langjährige
ging um ein Drittel zurück, was angesichts
Mittel von 5,8 Mrd. € war aber in Sichtwei-
der bremsenden Wirkung der weltweiten
te. Limitierende Faktoren waren zum ei-
Einschränkungen jedoch zu erwarten
nen die Einschränkungen im Alltag und
war. Insgesamt wurden 12 Großtransakti-
zum anderen die über den Jahreswechsel
onen mit jeweils 100 Mio. € getätigt, davon
2020/2021 anhaltenden Ungewissheiten
entfallen 10 auf die zweite Jahreshälfte.
bezüglich der Auswirkungen der Pande-
Fast Facts
Investment München 2020 2019
Transaktionsvolumen 4.969 Mio. € 10.904 Mio. €
Portfoliotransaktionen 13 % 17 %
Internationale Käufer 32 % 39 %
Internationale Verkäufer 29 % 38 %
Wichtigste Nutzungsart Büro 58 % Büro 74 %
Spitzenrendite Büro 2,70 % 2,75 %
GRAFIK 5: Transaktionsvolumen in Mio. ¤ GRAFIK 6: Transaktionsvolumen
nach Assetklasse 2020 Anteil in %
12.000
12.000 10.904
Büro 57 %
10.904
Büro 57 %
10.000 Mischnutzung 16 %
10.000 Mischnutzung 16 %
8.000 Industrie/
8.000 6.860
6.531 Industrie/
Logistik 9%
6.860 6.170 6.531 Logistik 9 %
6.170
6.000 4.969
6.000 4.969 Grundstücke 7 %
Grundstücke 7 %
4.000
4.000
Hotel 6 %
Hotel 6 %
2.000 Einzelhandel 3 %
2.000 Einzelhandel 3 %
Sonstige 2 %
Sonstige 2 %
0
0
2016
2016 2017
2017 2018
2018 2019
2019 2020
202056
6
Angebot und Nachfrage den Anlegern noch weiter in den Fokus
und werden auch in diesem Jahr eine ent-
MÜNCHEN | 2020 / 2021
Deutschland | Colliers International
Die Nachfrage nach Büroinvestments war
scheidende Rolle auf dem Investment-
mit einem Anteil von 2,9 Mrd. € oder 57 %
markt spielen.
weiterhin mit Abstand am höchsten. Ins-
gesamt wechselten 2020 mehr als
Auf Verkäuferseite konnten Projektent-
580.000 m² Bürofläche am Münchner
wickler Neubauten oder Forward-Deals
Markt den Eigentümer, wovon knapp
City Survey Marktbericht
in Höhe von mehr als 1,6 Mrd. € veräußern
100.000 m² nicht vermietet waren. Es fol-
und zeichneten damit für rund ein Drittel
gen Mischnutzungsobjekte mit 800 Mio. €
des gesamten Volumens verantwortlich.
bzw. einem Anteil von 16 % am Gesamt-
Mit deutlichem Abstand folgen Privatin-
volumen sowie deutlich dahinter die stark
vestoren mit 17 % und Corporates / Eigen-
gefragten Lager- und Logistikobjekte mit
nutzer mit 12 %.
465 Mio. € bzw. 9 %. Zu den größten Ein-
zeltransaktionen zählte der Teilverkauf
des Weißen Quartiers an einen Fonds der Renditen
Deka sowie der Verkauf eines Neubaupro-
Investoren haben ihre Risikoprofile den
jekts auf dem Campus Neue Balan an ei-
Gegebenheiten angepasst und sichere
nen Fonds der Union Investment für je-
Anlagen noch stärker in den Fokus ge-
weils dreistellige Millionenbeträge.
rückt. Das hat dazu geführt, dass der auf
Core-Transaktionen entfallende Anteil mit
Internationale Investoren waren durch die
56 % den höchsten Wert der vergangenen
Reiseeinschränkungen zwar noch stärker
Jahre erreicht hat. Zuletzt lag der Core-
beeinträchtigt, konnten ihren gewichtigen
Anteil im Bereich von 30 bis 38 %. Insge-
Anteil von 32 % auch durch die Unterstüt-
samt hat sich an der Risikoeinschätzung
zung lokaler Investmentmanager am Ge-
der Investoren aber wenig verändert, und
samtvolumen halten. Das meiste Kapital
München bietet weiterhin für risikoaverse
stammte aus den USA, Frankreich und
Investoren auch abseits der Zentrums-
Österreich. Stabile Märkte wie München
lagen sichere Investitionsmöglichkeiten.
rücken in Krisenzeiten bei global agieren-
GRAFIK 7: Käufergruppen in Mio. ¤ / Anteil in % GRAFIK 8: Verkäufergruppen in Mio. ¤ / Anteil in %
Offene Immobilienfonds/ 25 % Projektentwickler/ 31 %
Spezialfonds Bauträger
Versicherungen 19 % Private Investoren/ 17 %
Family Offices
Projektentwickler/ 14 % Corporates/ 12 %
Bauträger Eigennutzer
Vermögensverwalter 12 % Opportunity Fonds/ 11 %
(Asset/Fund Manager) Private Equity Fonds
Private Investoren/ 12 % Vermögensverwalter 6%
Family Offices (Asset/Fund Manager)
Sonstige Investoren 18 % Sonstige Investoren 23 %
0 500 1.000 1.500 2.000 0 500 1.000 1.500 2.00057
7
Die Delle auf dem Vermietungsmarkt wird Fazit und Prognose
auch auf dem Investmentmarkt spürbar
City
Marktbericht
MÜNCHEN | 2020 / 2021
Kaum ein Markt in Deutschland zeigte
werden, sich jedoch aufgrund des weiter-
Survey Deutschland
sich in den vergangenen Jahren ähnlich
hin bestehenden Nachfrageüberhangs
stabil wie die auch in Krisenzeiten resili-
und der sehr niedrigen Zinsen nur punk-
| Colliers International
ente bayerische Landeshauptstadt. Mün-
tuell in den Kaufpreisen widerspiegeln.
chen steht auf den Einkaufslisten natio-
Bei Core-Transaktionen deutet sich sogar
naler und internationaler Investoren nach
| Colliers International
eine weitere leichte Kompression ab, da
wie vor weit oben und wird in diesem Jahr
sich der Wettbewerb in diesem Segment
wieder ein Transaktionsvolumen über
abermals verschärft hat. Der Anlage-
dem langjährigen Mittel erreichen kön-
druck bleibt sehr hoch. Signifikante Aus-
nen, sofern sich die Rahmenbedingungen
wirkungen auf die Renditen sind aufgrund
wieder normalisieren. Im letzten Quartal
des Zins- und Investitionsumfelds derzeit
des Vorjahres wurden bereits zahlreiche
nicht erkennbar. Während bei Hotels und
Verkaufsprozesse angeschoben, die in
ausgewählten Einzelhandelsobjekten das
der ersten Jahreshälfte zum Abschluss
höhere Risiko bereits eingepreist wird,
gebracht werden, sodass ein Transakti-
haben Renditen bei Industrie- und Logis-
onsvolumen von rund 6 Mrd. € im Jahr
tikobjekten nochmals spürbar nachgege-
2021 erreichbar ist.
ben und rangieren bei 3,70 % und damit
einen Prozentpunkt über der Bürospit-
zenrendite von 2,70 %.
Der Nachfrageüberhang bei Core-Produkten wird in
München dieses Jahr noch deutlich spürbar sein, da
noch mehr Kapital auf sichere Anlageprodukte allokiert
wird. Renditen geraten weiter unter Druck, wobei die
Schere zu anderen Assetklassen und Randlagen zu-
mindest vorläufig wieder etwas größer werden dürfte.
KONTAKT
Tobias Seiler Director | Research
+49 89 624294-63, tobias.seiler@colliers.comANSPRECHPARTNER RESEARCH Alexander de Oliveira Kaeding Tobias Seiler Rouven Helfenbein Director I Research Director I Research Consultant I Research +49 89 62 42 94-894 +49 89 62 42 94-63 + 49 89 624294-880 alexander.deoliveirakaeding@colliers.com tobias.seiler@colliers.com rouven.helfenbein@colliers.com Bildnachweis Titelseite: M8 Work & Create, Optimus-Aegidius Firmengruppe, Fotograph: Edzard Probst Innenseite: Thinkstock, Michael Abid Copyright © 2021 Colliers International Deutschland GmbH. Die Informationen in dieser Broschüre / diesem Dokument sind von Colliers International nach bestem Wissen und Gewissen Colliers International zusammengestellt worden und sollen einem Überblick über den benannten Markt zum Zeitpunkt des Erscheinens vermitteln. Trotz sorgfältiger Recherche kann ein Anspruch weder auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit der Informationen erhoben Deutschland GmbH werden. Die Covid-19-Pandemie hat die Marktaktivitäten in vielen Sektoren beeinträchtigt. Wie diese Pandemie den Immobi- Dachauer Straße 63 lienmarkt weiter beeinflussen wird, ist derzeit ungewiss. Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument dargestellten Preisan- gaben und Einschätzungen basieren auf den heute erkennbaren Eindrücken. Da es zu Veränderungen am Vermietungs- und 80335 München Investitionsmarkt kommen kann, die zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Einschätzung in keiner Weise vorhergesagt werden können, ist es wichtig, die Informationen unter Berücksichtigung der Entwicklungen regelmäßig neu zu beurteilen. Eine Haftung hinsichtlich der Inhalte wird ausgeschlossen. Die Broschüre ist nicht geeignet als Basis für kaufmännische Ent- scheidungen und kann mithin eine eigene Prüfung der Marktgegebenheiten in keinem Fall ersetzen. Diese Broschüre / dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber. © 2021. Alle Rechte vorbehalten.
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