Bewertung von Retail-Flächen - im Umfeld der negativen Entwicklung des Detail-handels - ImmoServer AG
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Bewertung von Retail-Flächen im Umfeld der negativen Entwicklung des Detail- handels Peter Pickel MRICS Zürich, 8. November 2016
Kompetenz – Leistungsfähigkeit – Glaubwürdigkeit
Wir haben mehr als 18 Jahre intensive Erfahrung in der Bewertung von Immobilien aller Art in der ganzen Schweiz
und zunehmend international und wir investieren laufend in die Weiterbildung unserer Mitarbeitenden.
Mit einem gut organisieren Team von über 70 internen und mehr als 30 externen Schätzungsexperten sowie
leistungsfähiger Software und modernste Applikationen sind wir in der Lage, jede Art von Bewertungsmandaten
jederzeit wahrnehmen zu können.
Unsere Analysen und Bewertungen geniessen im Markt ein Höchstmass an Glaubwürdigkeit und Anerkennung.
Peter Pickel MRICS
Director
T +41 44 289 90 15
peter.pickel@wuestpartner.com
2
Retailmarkt – aktuelle Situation Konsum, Flächen und Mietpreise
Inlandkonsum
Bevölkerung und Detailhandel - Ausgewählte Kennzahlen
Jahresdaten, Index 2005=100
120
110
100
90
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Detailhandelsumsatz (GFK)
Bruttogeschossflächen Verkaufsnutzungen (W&P)
Konsum / m2 Verkaufsfläche abzüglich Online- und Versandhandel (Schätzung)
Bevölkerung (BFS)
4
Baugesuche Verkaufsflächen
Neubauvolumen in Millionen CHF
1'000
900
800
700
600
500
Anstieg 2015/2016:
400
- Gesuch für die Erweiterung
300 «centro tenero Coop»
200 - Gesuche für neue Einkaufs-
zentren im Kanton Sion
100 («Nouveaux Ronquoz») und
Waadt (Vufflens-la-Ville)
0
2010.1 2011.1 2012.1 2013.1 2014.1 2015.1 2016.1
Quelle: Baublatt Info-Dienst;
Zürich Basel Bern Genf Restschweiz Baubewilligungen Wüest Partner
5
Flächenentwicklung und Mietpreise
Angebotene Verkaufsflächen (in m2 pro Quartal) Spitzenmieten (CHF/m2 und Jahr, durchschn. Jahreswerte)
Am stärksten betroffen:
Klein- und Mittelzentren
Auffällig dabei:
Angebot in grenznahen
Gebieten steigt spürbar
stärker an
Quelle: Baublatt Info-Dienst; Quelle: Immo-Monitoring
Immo-Monitoring Wüest Partner Wüest Partner
6
Retailmarkt – Spannungsfelder für die Bewertung
Grössen und Spannungsfelder bei der Bewertung von Retailflächen
Eigentümer Markt Beeinflusser
Erträge
Eigentümer Kosten Renditen Markt
8
Retailmarkt – Spannungsfeld Rendite
Renditen: Staatsobligationen vs. Retail
Spitzenrenditen und Bundesobligationen
6%
Spitzenrenditen netto (2.Q. 2016)
5%
Zürich 2.3%
4%
Genf 2.6%
3%
Basel 3.1%
2%
Lausanne 3.3%
1% Bern 2.9%
0%
Pfeile zeigen die Veränderung
-1% ggü. der Vorperiode
2006.1 2007.1 2008.1 2009.1 2010.1 2011.1 2012.1 2013.1 2014.1 2015.1 2016.1
Yield spread Spitzenrenditen (netto): Verkauf Zürich Bundesobligationen (20 Jahre)
Quelle: Wüest Partner
(Immo-Monitoring), SNB
10Renditen: Transaktionen Geschäftsliegenschaften
Anzahl Transaktionen
98 37 44 55 52 68 34 45 43 45 23
9%
8%
7%
6%
Rendite (NIY)
5%
4%
3%
2%
Bundesobligationen (10 Jahre)
1%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
-1%
Quelle: Wüest Partner
(Transaktionsdatenbank), SNB
11Retailmarkt – Spannungsfeld Erträge
Relevante Faktoren in der Bewertung
- (Mikro-)Lage und Passantenfrequenz
- Visibilität und Wahrnehmung
- (Flächen-)Erschliessung
- Fläche
- Nutzung Mieter / Umsatz
- Cluster
13(Mikro-)Lage und Passantenfrequenz
Beispiel: Marktplatz St. Gallen
Quelle: Wüest Partner (GeoInfo)
14(Flächen-)Erschliessung
Haupteingang
15Fläche (und Marktmieten)
Beispiel: Eff. Mietabschlüsse Retailflächen
am Marktplatz St. Gallen
Quelle: Wüest Partner (GeoInfo)
16Retailmarkt - Zusammenfassung und Ausblick
Trends 2017 – Einfluss auf Angebotspreise
Angebotsumfeld Nachfrageumfeld
• Baumarkt: Versorgung Markt mit • Nachfrage: Stagnierende inländische
Neubauflächen abnehmend; jedoch Konsumausgaben, steigende
einzelne Grossprojekte vor Realisierung Bedeutung Onlinehandel und
mit lokaler Zunahme des Angebotes Auslandeinkäufen
• Angebotsentwicklung: Zahl der • Flächen: Kleinere Flächen im Vergleich
inserierten Flächen steigt nochmals an, zu grösseren Flächen im Vorteil
aktuell ca. 550‘000 m2 im Angebot
• Lage: Zentraler Faktor für die Stabilität
• Ladenöffnungszeiten: Erhoffte Impulse der Mietpreise bleibt die Passanten-
bleiben aus (Entscheid Schweizer frequenz
Ständerat gegen Harmonisierung)
Pfeilrichtung zeigt Wirkung auf aktuelle Preisprognose Quelle: Wüest Partner (Immo-Monitoring)
18Trends 2017 – Entwicklung der Angebotspreise
Quelle: Wüest Partner (Immo-Monitoring)
19Fazit
Der Retail-Markt ist angespannt und Erholung ist noch nicht in Sicht
- Entspannung bei Renditeentwicklung bzgl. Spitzenrenditen in Sicht
- Umsatzrückgang im gesamten Detailhandel durch Auslandeinkäufe und nachlassendes
Bevölkerungswachstum
- Markanter Umsatzrückgang im inländischen pro Kopf Konsum (ohne Online- und Versandhandel)
- Branchen wie Food-Handel, Anbieter von Pharma- und Beauty-Artikeln sowie persönliche Dienstleister
mit stabilen Umsatzzahlen, restliche Retailer mit sinkenden Margen und Absatzproblemen
- Weiter sinkende Mietpreise von Detailhandelsflächen
- Langfristige Mietvertragsabschlüsse (> 10 Jahre) immer seltener, Ausnahme Food-Branche an teilweise
neuen Standorten
- Flächennutzung wird interaktiver und flexibler (z.B. Vermittlung Flächen für Zwischennutzungen über
Dritte), neue Vertragsmodelle gefragt
- Incentive-Zahlungen (Mieterausbaubeteiligungen, rent free-Perioden, Mietzinsstaffelungen u.a.) zu
Lasten der Eigentümer haben nach den Büroflächen nun auch bei den Retail-Flächen Einzug gehalten
20Herzlichen Dank! Bei Fragen stehe ich Ihnen Gerne zur Verfügung. Peter Pickel MRICS T +41 44 289 90 15 peter.pickel@wuestpartner.com Wüest Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 8001 Zürich Schweiz wuestpartner.com
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