BILANZ LEISTUNGS - Jamestown
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LEISTUNGS BILANZ zum 1.1.2011 (mit Ergänzungen bis zum Redaktionsschluss am 26.08.2011)
Zur Leistungsbilanz Im Laufe des Jahres 2010 hat sich die konjunkturelle Erholung aus dem Vorjahr weiter fortgesetzt. Allerdings bestehen weiterhin zum Teil erhebliche Unsicherheitsfaktoren – insbesondere die hohe Staatsverschuldung und die Haushaltskrise sowie das im historischen Vergleich nach wie vor eher verhaltene Wirtschaftswachs- tum in den USA. Zugleich sind die Auswirkungen der Börsenkrise vom August 2011 auf die Realwirtschaft ungewiss. An den Immobilienmärkten der USA zeichnet sich inzwischen eine zunehmende Differenzierung nach Markt- segmenten und Standorten ab. Am Einzelhandelsimmobilienmarkt hat die Krise zu einer Marktbereinigung geführt, die durchaus positiv zu bewerten ist. Denn diejenigen Einzelhandelsketten, die die Krise überstanden haben, dürften auch in Zukunft eine gute Marktposition halten können und weiter expandieren. Damit sind sie aus Investorensicht gute und bonitätsstarke Mieter, und Objekte mit solchen Mietern in stark frequentierten Lagen bieten interessante Investmentchancen. An den US-Büroimmobilienmärkten sind die Mieten in der Krise stark eingebrochen, und vielerorts gibt es nach wie vor hohe Leerstände. Allerdings zeigt sich auch, dass all- gemeine Marktdaten oft wenig aussagekräftig sind, weil es inzwischen je nach Lage und Objektqualität gleich- zeitig interessante Chancen, aber auch potenzielle Problemfälle gibt. Obwohl vor allem in den von Investoren besonders bevorzugten Großstädten an der Ost- und Westküste der USA die Anfangsrenditen inzwischen spürbar zurückgegangen sind, dürften perspektivisch gerade diese Standorte weiter überproportional gewin- nen. Die hohen Markteintrittsbarrieren, das begrenzte Immobilienangebot sowie die Attraktivität dieser Metropolen für junge, gut ausgebildete und kreative Fachkräfte zählen zu deren langfristig positiven Standort- faktoren. Dabei werden die Preise kurzfristig von den jeweiligen Mikrotrends an den einzelnen Standorten be- stimmt – mit zum Teil sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Jenseits dieser regionalen Differenzen und kurzfristi- gen Trends werden die Marktperspektiven jedoch weiterhin durch den allgemeinen und langfristigen Trend des kontinuierlichen und stabilen Bevölkerungswachstums in den USA geprägt, das einen wichtigen Unterschied zu den meisten anderen Industriestaaten darstellt. Mehr denn je ist es für Investoren heute ein zentraler Erfolgsfaktor, die Mikrolage eines Objekts und die vor Ort relevanten Einflussfaktoren und Trends richtig einzuschätzen. In diesem Kontext erweist es sich einmal mehr als Vorteil, dass JAMESTOWN von Anfang an auf die Präsenz in den USA in Verbindung mit einem leistungs- fähigen eigenen Asset und Property Management gesetzt hat. Erstmals seit 1984 hatte JAMESTOWN im vergangenen Jahr keinen US-Immobilienfonds in der Platzierung. Der US-Immobilien Private Equity Fonds JAMESTOWN Co-Invest 5 war 2009 platziert worden und befand sich 2010 mitten in der Investitionsphase. Zugleich bot der Immobilienmarkt 2010 keine Gelegenheit für einen US- Vermietungsfonds mit akzeptablen jährlichen Ausschüttungen. Die beschriebene Marktentwicklung spiegelt sich auch in der Geschäftsentwicklung von JAMESTOWN wider. Insgesamt belief sich das von JAMESTOWN 2010 platzierte Eigenkapital ohne Agio auf 29,4 Millionen US-Dollar. Davon entfielen 20,8 Millionen US-Dollar auf den US-Forstfonds JAMESTOWN Timber 1 und 8,6 Millionen US-Dollar auf Zweitmarktumsätze. Vor dem Hintergrund der inzwischen wieder bestehenden selektiven Investitionschancen hat JAMESTOWN im Frühjahr 2011 nach rund sechsjähriger Abstinenz erstmals wieder einen neuen US-Vermietungsfonds aufgelegt. Der Fonds JAMESTOWN 27 fokussiert sich auf Einzelhandelsobjekte und hat mit dem Erwerb des Einkaufs- zentrums „Alameda Towne Centre“ im Großraum San Francisco seine erste Investition realisiert. Darüber hin- aus hat JAMESTOWN im April 2011 mit dem JAMESTOWN Timber 2 einen weiteren Fonds aus der jüngsten Produktlinie der US-Forstfonds an den Markt gebracht. Bis Ende August 2011 konnten für JAMESTOWN 27 knapp 130 Millionen US-Dollar und für JAMESTOWN Timber 2 rund 12 Millionen Dollar Eigenkapital von Pri- vatanlegern in Deutschland eingeworben werden.
Fonds im Bestand
Auch das Jahr 2010 hat gezeigt, dass die umfassende Marktexpertise und die starke Präsenz von
JAMESTOWN vor Ort in den USA wesentliche Erfolgsfaktoren sind, die den Anlegern der JAMESTOWN-Fonds
gerade in einem schwierigen Marktumfeld zugutekommen. So haben alle drei US-Vermietungsfonds,
JAMESTOWN 18, 24 und 25, dank sehr guter Vermietungsergebnisse die jeweils in den Prospekten prog-
nostizierten Ergebnisse übertroffen und konnten über Plan liegende Ausschüttungen leisten. Für 2010 erhiel-
ten die Anleger dieser Fonds Ausschüttungen, die zwischen 8,75% und 18,0% lagen. Außerdem belegen die
für diese Fonds auf dem JAMESTOWN-Sekundärmarkt von Verkäufern erzielten Anteilswerte zwischen 110%
und 300% die schon jetzt erreichte Wertsteigerung. Die durchschnittliche Vermietungsquote bei den vier Fonds-
immobilien der US-Vermietungsfonds lag Ende 2010 mit rund 98% sehr deutlich über dem Marktdurchschnitt.
Unverändert schlecht entwickelt sich der opportunistisch ausgerichtete US-Immobilien Private Equity Fonds
JAMESTOWN Co-Invest 4, der von der Finanz- und Wirtschaftskrise stark betroffen ist. Dieser Fonds hat in
den Jahren 2006 und 2007 insbesondere in Projekt- und Bestandsentwicklungen sowie in Grundstücke
investiert. Die schwache Nachfrageentwicklung an den US-Immobilienmärkten lässt für diesen Fonds mittel-
fristig niedrigere Marktmieten, geringere Verkaufspreise und einen längeren Zeithorizont für Fertigstellung,
Vermietung und Verkauf der Immobilien erwarten, als dies zum Zeitpunkt der Prospektierung dieses Fonds
absehbar war. Für diesen Fonds werden Gesamtrückflüsse an die Anleger in einer Bandbreite von weiterhin
75% - 100% der Eigenkapitaleinlage erwartet.
Deutlich besser entwickelt sich der ebenfalls opportunistisch agierende Fonds JAMESTOWN Co-Invest 5, an
dem sich über 8.000 Anleger beteiligt haben. Das Eigenkapital von knapp $ 450 Millionen US-Dollar war auf-
grund der Marktlage bis Herbst 2009 (ein Jahr nach dem Lehman-Schock) als kurzfristiges Termingeld auf Bank-
konten angelegt. Hiernach konnte der Fonds von einem günstigeren Investitionsumfeld profitieren. Ende 2009
wurden zwei, in 2010 ein und in 2011 drei weitere Investitionsobjekte erworben. Alle Objekte entwickeln sich
plangemäß bzw. leicht besser. Derzeit werden weitere Investitionsgelegenheiten geprüft.
Die Platzierung des US-Forstfonds JAMESTOWN Timber 1 wurde Ende 2010 mit einem Eigenkapitalvolumen
von knapp $ 53 Mio. abgeschlossen. Auch dieser Fonds kann von einem günstigeren Marktumfeld profitieren.
In 2010 und 2011 wurden drei weitere Forstgrundstücke erworben. Der Fonds ist damit vollständig investiert.
Aufgelöste Fonds
Die Qualität eines Initiators zeigt sich in den Ergebnissen bisher aufgelegter Fonds. Dabei steigt die Aus-
sagekraft der Resultate mit der Länge des Betrachtungszeitraums und der Anzahl abgeschlossener Investi-
tionen. Natürlich sind jährliche Vermietungsergebnisse und Ausschüttungen wichtig. Ob ein Investment jedoch
insgesamt erfolgreich ist, zeigt sich erst nach der Fondsauflösung, also nach dem Verkauf der Immobilien.
Mit den per Ende 2010 aufgelösten 23 JAMESTOWN US-Vermietungsfonds verdienten die Anleger durch
Ausschüttungen und Verkaufsgewinne durchschnittlich über 18% jährlich vor Steuern. Das niedrigste
Gesamtergebnis eines Fonds liegt bei 8,5% p.a. und das beste bei 34,5% p.a.
Von den fünf aufgelegten JAMESTOWN US-Immobilien Private Equity Fonds wurden bislang drei Fonds mit
einem Investitionsvolumen von insgesamt 29 Millionen US-Dollar wieder aufgelöst. Bei einer durchschnittlichen
Kapitalbindungsdauer zwischen 1,4 Jahren und 4,1 Jahren erhielten die Anleger Gesamtrückflüsse vor Steuern
zwischen 115% und 201% jeweils bezogen auf das in den drei Fonds investierte Eigenkapital. Hieraus resul-
tieren Ergebnisse vor Steuern zwischen 10,6% und 46,6% jährlich, gemäß IRR-Methode.
In 2011 wurde mit dem Verkauf des letzten Fondsobjekts, Chelsea Market in New York, auch der Fonds
JAMESTOWN 24 aufgelöst. Aus den Verkaufserlösen der drei Fondsobjekte und den jährlichen Ausschüttun-
gen erzielten die Anleger über die mittlere Haltedauer von fünf Jahren und zwei Monaten ein durchschnittli-
ches Gesamtergebnis von jährlich 28,55 Prozent vor Steuern bezogen auf das Fondseigenkapital. Schließlich
wurde der Verkauf des Bürogebäudes 111 Eighth Avenue (Fondsobjekt in JAMESTOWN 25) in 2010 als die
größte Transaktion einer Einzelimmobilie in den USA gefeiert. Die Auflösung dieses Fonds erfolgt nach dem
Verkauf des letzten Fondsobjektes noch Ende 2011; nach bisheriger Einschätzung dürfte sich für die Anleger
von JAMESTOWN 25 über die mittlere Haltedauer von sechs Jahren und drei Monaten ein durchschnittliches
Gesamtergebnis von über 16 Prozent p.a. vor Steuern bezogen auf das Fondseigenkapital ergeben.
Diese Gesamtergebnisse sind nach unserer Kenntnis einzigartig für einen Initiator geschlossener Immobilien-
2 fonds in Deutschland.JAMESTOWN-Leistungsbilanz der US-Immobilienfonds
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 15 20 25 30 35
US- 1 8,74
Vermietungs- 2 9,06
fonds
3 8,49
4 9,77
5 9,61
6 9,59
7 22,03
8 12,02
9 11,25
10 10,88
11 15,11
12 12,08
13 18,68
14 9,51
15 28,55
16 10,01
17 16,84
12,05
18 10,42
19 21,70
20 9,75
21 34,58
22 8,59
23 18,03*
24 28,55*/ **
20,38*
25 8,38*
26 23,60*
% durchschnittlich p.a. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 15 20 25 30 35
US-Immobilien 1 10,6
Private Equity 2 46,6
Fonds 3 14,4
% gem. IRR p.a. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 20 30 40 50 60
* für kompakt-Anteile prospektgemäß 0,75% Abzug ** aufgelöst in 2011
Aufgelöste US-Vermietungsfonds(-objekte): Ausgewiesen ist das Gesamtergebnis vor Steuern, durchschnittlich pro Jahr
in Prozent des investierten Eigenkapitals. Berücksichtigt sind Ausschüttungen und Verkaufserlös, der Abzug von
Eigenkapital und Agio und die Anlagedauer.
US-Vermietungsfonds(-objekte) im Bestand: Durchschnittliche Barausschüttungen vor Steuern p.a. für alle Wirtschafts-
jahre bis 31.12.2010 in Prozent des investierten Eigenkapitals. Diese übersteigen die jeweilige Prospektprognose.
Aufgelöste US-Immobilien Private Equity Fonds: Ergebnisse p.a. vor Steuern gemäß IRR-Methode
3Marktführer in Deutschland
Seit vielen Jahren ist JAMESTOWN Marktführer in Deutschland im Segment geschlossener US-Immobilien-
fonds. In den vergangenen fünf Jahren konnte JAMESTOWN bei deutschen Anlegern ein Eigenkapitalvolumen
(ohne Agio) von 1,2 Milliarden US-Dollar platzieren. Im gleichen Zeitraum lag der Marktanteil bei Neuemissio-
nen in Deutschland bei durchschnittlich 29,2%*. Bislang haben sich insgesamt über 70.000 Anleger an Fonds
von JAMESTOWN beteiligt.
JAMESTOWN: Platziertes Eigenkapital und realisiertes Investitionsvolumen in Mio. $
1400,0
1.220,7
1200,0
1000,0
858,9
800,0
600,0
409,5
375,3 387,7
400,0
291,0
181,1
200,0 Investitionsvolumen
95,9
29,4 38,8 Eigenkapital ohne Agio
0,0
2006 2007 2008 2009 2010
Durch das Analysehaus Scope Analysis GmbH wurde ein Rating zur Management-Qualität von JAMESTOWN
erstellt, welches laufend aktualisiert wird. Zum Zeitpunkt der letzten Aktualisierung im Dezember 2010 war
JAMESTOWN der einzige Initiator für geschlossene Fonds, dessen Management-Qualität mit dem best-
möglichen Gesamt-Rating „AAA Hervorragende Qualität“ bewertet wurde.
4 * Quellen: Feri EuroRating Services AG, Gesamtmarktstudie der Beteiligungsmodelle 2010,
Platzierungszahlen von USA-Immobilienfonds 2006-2009, Kapitel 2, S. 18 f. und VGF Branchenzahlen 2010Überschaubare Laufzeit / Konsequente Exit-Strategie
Geschlossene Fonds sind zwar langfristige Anlagen, aber es sollte keine „unendliche Geschichte“ daraus wer-
den. Zu jedem Fonds gehört daher eine konsequent durchgeführte Strategie für den Wiederverkauf der Immo-
bilie. Welcher Zeitpunkt ideal ist, bestimmt sich aus der wirtschaftlichen Gesamtsituation und der Entwicklung der
betreffenden Immobilie. Generell ist JAMESTOWN der Überlegung gefolgt, lieber einen Gewinn sicherzustellen als
durch Spekulation auf einen noch höheren Gewinn den richtigen Verkaufszeitpunkt zu verpassen. Die mittlere
Laufzeit der bislang aufgelösten JAMESTOWN-Fonds beträgt fünf Jahre.
Gleiche Interessenlagen
Die Vergütung von JAMESTOWN in der Vermietungsphase und bei Verkauf ist eng an den wirtschaftlichen Erfolg
des Fonds gebunden. Daher werden auch für Anleger gewinnträchtige Verkaufszeitpunkte genutzt. Der Erfolg
dieses auf Interessengleichheit ausgerichteten Konzeptes zeigt sich sowohl für die Anleger als auch für
JAMESTOWN in dieser Leistungsbilanz.
Köln/Atlanta, den 26.08.2011
JAMESTOWN-Investitionsstandorte
Sitz der JAMESTOWN-
Zentrale in den USA
Standorte der Fondsobjekte
- JAMESTOWN Nr. 1 bis 27
- JAMESTOWN Land Investors
Nr. 1 bis 3 (JLI 1 bis 3)
- JAMESTOWN Co-Invest 4 und 5
- JAMESTOWN Timber 1 und 2
56
LEISTUNGSBILANZ
ZUM 01. JANUAR 2011
(mit Ergänzungen bis zum Redaktionsschluss am 26.08.2011)
Nach VGF-Leitlinien in der Fassung vom 27.06.2007, zuletzt geändert am 01.04.2009
Inhaltsverzeichnis Seite
1. Selbstauskunft 8
2. Zusammenfassung aller von JAMESTOWN initiierten US-Immobilienfonds 11
2.1. Allgemeine Angaben 12
2.2. Übersichten: 17
Eigenkapital, Fremdmittel und Investitionsvolumen 17
Ergebnisübersicht verkaufter Objekte und aufgelöster US-Vermietungsfonds 18
Ergebnisse der aufgelösten US-Immobilien Private Equity Fonds 19
Barausschüttungen der US-Vermietungsfonds im Bestand 20
Gesamtergebnis aufgelöster US-Vermietungsfonds vor US-Steuern 20
Soll-Ist-Vergleich: Gesamtergebnis aufgelöster US-Vermietungsfonds vor US-Steuern 21
Gesamtergebnis aufgelöster US-Vermietungsfonds nach US-Steuern 21
3. Zweitmarkt - Vorzeitige Veräußerbarkeit von Anteilen an US-Vermietungsfonds 22
4. Fonds und Objekte des Verwaltungs- und Betreuungsbereichs 23
5. Einzeldarstellung der JAMESTOWN US-Vermietungsfonds 27
5.1. Aufgelöste Fonds 27
5.2. Fonds im Bestand 56
5.3. Fonds in der Investitionsphase 62
6. Einzeldarstellung der JAMESTOWN US-Immobilien Private Equity Fonds 64
6.1. Aufgelöste Fonds 64
6.2. Fonds im Bestand 68
6.3. Fonds in der Investitionsphase 70
7. Einzeldarstellung der JAMESTOWN US-Forstfonds 72
7.1. Fonds im Bestand 72
7.2. Fonds in der Investitionsphase 74
8. Bescheinigung des Wirtschaftsprüfers 76
71. Selbstauskunft
Die JAMESTOWN-Unternehmensgruppe be- denen eine funktionale Aufteilung der zur Fonds-
steht aus rechtlich selbständigen Firmen in emission und -verwaltung notwendigen Auf-
Atlanta, USA, und Köln, Deutschland, zwischen gaben erfolgt.
1.1. Firma: JAMESTOWN, L.P., Atlanta
Postanschrift: Rechtsform:
(einschließlich aller amerikanischen Tochtergesellschaften) Limited Partnership
One Overton Park, Twelfth Floor, (mit Kommanditgesellschaft vergleichbar)
3625 Cumberland Boulevard nach dem Recht des Bundesstaates Georgia
Atlanta, Georgia 30339, USA
Tel.: 001-770-805-1000
Fax: 001-770-805-1001
1.1.1. Gründung:
Das Unternehmen wurde am 29. Juli 1983 unter 01. Juni 1985 wurde European American Mana-
dem Namen European American Management, gement umbenannt in JAMESTOWN Manage-
Ltd. gegründet und ab dem 01. April 1985 als ment Company, seit dem 01. Juli 1993 wird der
General Partnership geführt. Mit Wirkung zum Name JAMESTOWN geführt.
1.1.2. Gesellschafter/Lebensläufe:
Bis zum 31.12.2005 war JAMESTOWN eine und Gründer der JAMESTOWN US-Immo-
General Partnership. Mit Wirkung zum bilien GmbH, des Marktführers für geschlos-
01.01.2006 wurde JAMESTOWN reorganisiert sene US-Immobilienfonds in Deutschland.
als JAMESTOWN Limited Partnership (Kom- Er studierte 1973 bis 1977 an der Universität
manditgesellschaft). Komplementärin mit zu Köln (Abschluss: Diplom-Kaufmann).
einem Anteil von 0,1% ist die JAMESTOWN
Properties Corp., Atlanta. Kommanditist mit Schon kurz nach seinem Studium spezialisier-
einem Anteil von 99,9% ist Christoph Kahl, te sich Christoph Kahl auf US-Immobilien. Seit
Köln. Die Aktien der JAMESTOWN Properties 1. April 1979 widmet er sich – zunächst als
Corp. gehören zu 100% Christoph Kahl. Das Selbstständiger, später als Firmengründer –
Kapital beträgt $ 10.000 und ist voll eingezahlt. ausschließlich Gewerbeimmobilien in den
Als weitere Kapitaleinlage hat Christoph Kahl USA als Kapitalanlage für deutsche Anleger.
seine Anteile von 80% an der Vorgänger- In den USA wurde hierfür die JAMESTOWN,
gesellschaft JAMESTOWN General Partner- L.P. gegründet, bei der Christoph Kahl seit
ship eingebracht. Das Eigenkapital (Partner’s 1. April 1985 General Partner und seit dem
Equity) zum 31.12.2010 beträgt rund $ 330 1. April 2006 Managing Partner ist. Zur Betreu-
Mio. Die Komplementärfunktionen bei allen ung der Anleger in Deutschland dient die
JAMESTOWN-Fonds werden direkt bzw. indi- JAMESTOWN US-Immobilien GmbH, in der
rekt durch JAMESTOWN, L.P. ausgeübt. Christoph Kahl seit Ende 1990 Geschäfts-
führer und Gesellschafter ist.
Christoph Kahl, geboren am 18. Juli 1954 in
Köln, ist geschäftsführender Gesellschafter
1.1.3. Gegenstand des Unternehmens:
Gegenstand des Unternehmens JAMESTOWN (Komplementärin) der Beteiligungsgesellschaf-
sind Ankauf, Halten, Verbesserung, Betrieb, Kon- ten für die Fonds JAMESTOWN 18, JAMES-
trolle, Management und Verkauf von Immobilien TOWN Co-Invest 4, JAMESTOWN Co-Invest 5
und alle damit zusammenhängenden Geschäfts- und JAMESTOWN Timber 1 und erfüllt die damit
8 tätigkeiten. JAMESTOWN ist General Partner zusammenhängenden Aufgaben.1.1.4. Verbundene Unternehmen:
Die Funktion des General Partner übernehmen und Vermietung in der Objektgesellschaft zu-
bei den Fonds 24 und 25 die jeweils speziell zu ständig.
diesem Zweck gegründeten Gesellschaften Die zum 16.07.2004 gegründete JAMESTOWN
JAMESTOWN Investment Services ..., L.P. Casualty Company, L.P. ist eine in Georgia und
Diese Gesellschaften stehen zu 100% im Ei- anderen Bundesstaaten tätige Versicherungs-
gentum und unter Kontrolle von JAMESTOWN gesellschaft. Die Firma fungiert als Spezialversi-
bzw. deren Gesellschaftern. cherer für biologische, chemische und nukleare
Die folgenden sechs Gesellschaften sind jeweils Schäden der Investitionsobjekte.
zu 100% Tochtergesellschaften von JAMES- Zum 28.03.2008 wurde die JT Tax Services,
TOWN und werden in der Bilanz der Mutterge-
L.P. gegründet. Diese Gesellschaft übernimmt,
sellschaft konsolidiert.
sofern von den JAMESTOWN-Fondsanlegern
Zum 01. August 1987 wurde die JAMESTOWN jeweils beauftragt, die Bearbeitung der individu-
Management, Corporation gegründet. Seit ellen US-Steuererklärung und reicht diese bei
dem 01. August 1993 werden die Anteile voll- den US-Steuerbehörden ein.
ständig von JAMESTOWN gehalten. Die Gesell-
Mit Wirkung zum 24.11.2008 wurde das US-
schaft erbringt Verwaltungs- und Dienstleistun-
amerikanische Projektentwicklungs- und Bera-
gen gegenüber verbundenen Unternehmen.
tungsunternehmen Green Street Properties LLC,
Die zum 01.10.1988 gegründete JAMESTOWN Atlanta, erworben und in JT Green Street Pro-
Realty Company, L.P. ist ein in Georgia und perties, L.P. umgewandelt. Die unter Green
anderen Bundesstaaten über den General Part- Street Properties firmierende Gesellschaft plant,
ner lizensierter Real Estate Broker (Immobilien- konzipiert und begleitet umweltverträgliche, nach
makler). Die Firma fungiert bei An- und Verkauf LEED-Standard zertifizierte Projektentwicklun-
der Fondsimmobilien als Makler. gen und Stadtquartiere mit gemischten Nutzun-
Zum 26.03.2004 wurde die JAMESTOWN gen nach dem Prinzip des New Urbanism. Für
Advisory Company, L.P. gegründet. Die die umweltgerechte Ausrichtung bestehender
Gesellschaft ist Immobilienobjekt- und Asset- Immobilien und künftiger Projekte bietet das
Managerin und ist zusammen mit der Komple- Unternehmen Machbarkeitsstudien, technische
mentärin des jeweiligen Fonds für die Kontrolle und kaufmännische Analysen, Untersuchung
des Investitionsobjektes und Teilnahme an steuerlicher Fördermöglichkeiten und Fortbil-
wesentlichen Entscheidungen der Verwaltung dungen auch für Dritte an.
1.1.5. Managing Directors der JAMESTOWN, L.P.:
Matt Bronfman, Lee D. Wright, Michael
Phillips (seit 01.09.2010)
1.1.6. Angestellte:
In den USA werden über 100 Mitarbeiter
beschäftigt.
1.1.7. Eigenkapital:
Das Eigenkapital der JAMESTOWN Limited
Partnership beträgt zum 31.12.2010 rund
$ 330 Mio.
1.2. Firma: JAMESTOWN US-Immobilien GmbH
Postanschrift: Internet: www.jamestown.de
Marienburger Str. 17, 50968 Köln E-Mail: info@jamestown.de
Tel.: 0221/3098-0, Fax: 0221/3098-100 Amtsgericht Köln HRB 21384
1.2.1. Gründung:
Das Unternehmen wurde 1990 unter dem te die Umbenennung in JAMESTOWN
Namen USIS US-Immobilienservice GmbH US-Immobilien GmbH.
gegründet. Mit Wirkung zum 15.04.1996 erfolg-
1.2.2. Gesellschafter:
Am Stammkapital von € 102.258 sind Chri-
stoph Kahl zu 75,5% und Ute Kahl zu 24,5%
beteiligt. 91.2.3. Gegenstand des Unternehmens:
Gegenstand des Unternehmens sind die Kon- berin und Verantwortliche der Verkaufspro-
zeption und Vermittlung von Kapitalanlagen spekte übernommen. Derzeit werden von der
sowie die Fondsverwaltung und Betreuung der JAMESTOWN US-Immobilien GmbH über
Fondsanleger. Ab dem Fonds JAMESTOWN 17 47.000 Kommanditisten betreut.
hat die Gesellschaft die Funktion als Herausge-
1.2.4. Verbundene Unternehmen:
Am 11.02.2004 wurde die JAMESTOWN Treu- Am 17.04.2008 wurde die JAMESTOWN Ver-
hand GmbH, deren Anteile vollständig von der triebs-GmbH, eine hundertprozentige Tochter
JAMESTOWN US-Immobilien GmbH gehalten der JAMESTOWN US-Immobilien GmbH, ge-
werden, gegründet. Die Gesellschaft übernimmt gründet. Die Gesellschaft ist für die Vertriebs-
ausschließlich für die Anleger des Fonds 25 die koordination zuständig. Geschäftsführer sind Dr.
Funktion einer Treuhandkommanditistin. Klaus-Dieter Schmidt und Ralph Hassert.
1.2.5. Geschäftsführer der JAMESTOWN US-Immobilien GmbH:
Dr. P. Michael Huf, geboren am 04. Juli 1957 in Prokurist und seit Oktober 2006 Geschäftsfüh-
Köln, verheiratet, 2 Kinder, 1988 Zweites Juri- rer der JAMESTOWN US-Immobilien GmbH mit
stisches Staatsexamen, 1990 Promotion zum dem Schwerpunkt Fondskonzeption und
Dr. jur., Eintritt in das Unternehmen im Novem- Fondsverwaltung.
ber 1989, leitet seit 1993 als Proku-
rist, seit 1996 als Geschäftsführer die Fonds- Dr. Jürgen Gerber, geboren am 24. Mai 1963 in
verwaltung der JAMESTOWN US-Immobilien Freiburg i.Br., verheiratet, 3 Kinder, 1983 – 1995
GmbH. Studium und Promotion zum Dr. phil. an der
Universität Freiburg i.Br., Eintritt in das Unter-
Jochen Stockdreher, geboren am 21. Novem- nehmen am 01.04.2005, ab 2008 Prokurist und
ber 1966 in Bergisch Gladbach, verheiratet, 2 seit 01.09.2010 Geschäftsführer mit dem
Kinder, 1987-1994 Studium an der Universität
Schwerpunkt Fondsmanagement.
zu Köln, Abschluss Diplom-Kaufmann. Eintritt in
das Unternehmen am 01.08.1995; seit 2001 Christoph Kahl, s. Seite 8.
1.2.6. Angestellte:
Bei der JAMESTOWN US-Immobilien GmbH in
Köln sind über 40 Mitarbeiter tätig.
1.2.7. Eigenkapital:
Per 31.12.2010 beträgt das Eigenkapital
der JAMESTOWN US-Immobilien GmbH
€ 2,0 Mio.
10 Sitz der JAMESTOWN US-Immobilien GmbH · Marienburger Str. 17, 50968 Köln2. Zusammenfassung aller von JAMESTOWN initiierten
US-Immobilienfonds
112.1. Allgemeine Angaben
Fondsgeschäft aus einer Hand:
Alle Dienstleistungen im Zusammenhang mit tungsphase übernimmt JAMESTOWN Advisory
den Fondsinvestitionen deutscher Anleger wer- Company L.P. die Funktion der örtlichen Ver-
den aus einer Hand durch JAMESTOWN und waltungsgesellschaft bzw. die Kontrolle hierfür
deren Tochtergesellschaften erbracht. Die Funk- beauftragter Drittfirmen. JAMESTOWN US-
tionen von JAMESTOWN bzw. JAMESTOWN Immobilien GmbH ist für die Fondsverwaltung,
US-Immobilien GmbH in der Emissionsphase das Anlegerreporting und die Kunden-
sind Initiator, Prospektherausgeber und Kom- betreuung in Deutschland zuständig. Die US-
plementärin der Fonds. Die Vertriebskoordinati- Einkommensteuererklärung für die Fondszeich-
on erfolgt durch die JAMESTOWN Vertriebs- ner wird auf Wunsch durch JT Tax Services, L.P.
GmbH. In der Vermietungs- und Bewirtschaf- beim US-Finanzamt eingereicht.
Drei Produktlinien:
US-Vermietungsfonds / US-Immobilien Private Equity Fonds / US-Forstfonds
JAMESTOWN hat in den drei Produktlinien, US- cen-Risiko-Profil. Diese investieren in Grund-
Vermietungsfonds, US-Immobilien Private Equi- stücke sowie in Projekt- und Bestandsentwick-
ty Fonds und US-Forstfonds, bislang insgesamt lungen. Mit der Emission von JAMESTOWN
34 Fonds aufgelegt. Während die eher konser- Timber 1 im Oktober 2008 hat JAMESTOWN
vativ orientierten US-Vermietungsfonds JAMES- die dritte Produktlinie US-Forstfonds gestartet
TOWN 1 bis 27 in langfristig vermietete Be- und mit dem Nachfolger Timber 2 im Mai 2011
standsimmobilien investierten, haben die US- fortgesetzt. Alle 34 Fonds sind in dieser Lei-
Immobilien Private Equity Fonds (JAMESTOWN stungsbilanz vollständig und in separaten Ein-
Land Investors 1 bis 3 sowie JAMESTOWN Co- zeldarstellungen auf den Seiten 27-74 aufge-
Invest 4 und 5) ein stärker ausgeprägtes Chan- führt.
Die JAMESTOWN-Produktlinien
US-Immobilienfonds
US-Immobilien
US-Vermietungsfonds US-Forstfonds
Private Equity Fonds
JAMESTOWN
JAMESTOWN Land Investors 1 bis 3 JAMESTOWN Timber 1
1 bis 27 JAMESTOWN JAMESTOWN Timber 2
Co-Invest 4 und 5
Seit 1984 Seit 1992 Seit 2008
12Eigenkapital vollständig platziert: Kein Anleger ist dabei verpflichtet, an einer Kapi-
Alle von JAMESTOWN aufgelegten Fonds wur- talerhöhung teilzunehmen, jedoch haben die
den vollständig – überwiegend von Privatin- Gesellschafter des Fonds ein Vorkaufsrecht.
vestoren – gezeichnet. Keine Emission wurde Hiernach gegebenenfalls noch verfügbare
rückabgewickelt. Die Gesamtzahl der emittier- Eigenkapitalanteile werden von JAMESTOWN
ten Kommanditbeteiligungen beläuft sich auf bei Neuzeichnern platziert. Dieses Verfahren
rund 90.000. Die durchschnittliche Zeichnungs- führt zu einer Stärkung der Fonds, weil auf sich
summe beträgt rund 45.000 US-Dollar. ändernde Marktbedingungen effizient reagiert
werden kann.
Seit Mai 2011 befinden sich JAMESTOWN 27
und JAMESTOWN Timber 2 in der Platzierung.
Zum 26.08.2011 waren rund 129 bzw. rund 12 Informationen zum aktuellen steuerlichen
Millionen US-Dollar platziert. Sofern bei JAMES- Anerkennungsstand der Fonds:
TOWN Timber 2 bis zum 30.06.2012 weniger Die US-Immobilieneinkünfte der deutschen
als 25 Millionen US-Dollar Kommanditkapital Anleger unterliegen in den USA der Einkom-
gezeichnet sind, hat sich JAMESTOWN gemäß mensteuer (in Deutschland nur dem Progressi-
Gesellschaftsvertrag verpflichtet, den Rest der onsvorbehalt). Die US-Einkommensteuerer-
bis dahin nicht gezeichneten Anteile zu erwer- klärungen bei allen Objekten in allen Veranla-
ben und den vollständigen Kaufpreis am gungszeiträumen sind unbeanstandet ge-
30.06.2012 zu entrichten. blieben, d.h. die Veranlagung in den USA ent-
spricht den abgegebenen Steuererklärungen.
Das Agio bei JAMESTOWN-Fonds beträgt 5% Auseinandersetzungen mit der US-Finanzver-
bezogen auf das jeweils gezeichnete Eigenka-
waltung über die Anerkennung gibt es nicht.
pital. Die Platzierung des Eigenkapitals erfolgte
Ebenso wenig gibt es irgendwelche Auseinan-
über externe Vertriebe. Die tatsächliche Höhe
dersetzungen mit der deutschen Finanzverwal-
des angefallenen Agios ist daher nicht nach-
tung.
prüfbar.
Rechtliche Struktur:
Gesamtinvestitionssummen eingehalten:
Mit Ausnahme von JAMESTOWN 25, der in der
Die prospektierte Gesamtinvestitionssumme,
einschließlich Kapitalerhöhungen zur Erweite- Rechtsform einer deutschen Kommanditgesell-
rung von Fonds, wurde bei allen von JAMES- schaft geführt wird, sind alle JAMESTOWN-
TOWN aufgelegten US-Immobilienfonds ein- Fonds Limited Partnerships (ähnlich der Kom-
gehalten. Dies wird für die Fondszeichner manditgesellschaft) nach dem Recht des Bun-
dadurch sichergestellt, dass prospektgemäß desstaates Georgia. Daher gilt in jeder Hinsicht
Kostenüberschreitungen (bzw. Einsparungen) das Recht dieses Bundesstaates. Allerdings ist
im Investitionsplan zu Lasten (zu Gunsten) von in der Regel im Gesellschaftsvertrag festgelegt,
JAMESTOWN gehen. Im übrigen sehen JAMES- dass sich die Gesellschafter der Rechtspre-
TOWN US-Vermietungsfonds nur den Ankauf chung der Gerichte in Deutschland für alle Strei-
fertiggestellter und vermieteter Immobilien vor, tigkeiten unterwerfen und als ausschließlichen
so dass der Anleger keine Fertigstellungs- oder Gerichtsstand das Landgericht Köln vereinba-
Erstvermietungsrisiken zu übernehmen hat. ren. Ein unzufriedener Anleger ist also nicht
gezwungen, seine Rechte in einer fremden
In zahlreichen Fonds (Nr. 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12 Sprache und an einem fernen Ort zu den in den
und 19) sind nach der ursprünglichen Platzie- USA geltenden Stundensätzen für Anwaltsho-
rung Erhöhungen des Eigenkapitals bzw. norare geltend zu machen. Weiterhin gilt für alle
Fremdkapitals vorgenommen worden. JAMES- JAMESTOWN-Fonds: Die Geschäftsführung
TOWN-Fonds sehen diese Möglichkeit konzep- und Vertretung der Gesellschaft liegt bei der
tionsgemäß vor, um sich neu entwickelnde Komplementärin. Jedoch ist nach den Gesell-
Chancen wahrnehmen zu können. Erweite- schaftsverträgen der Fonds vorgesehen,
rungspläne von Mietern wie Bertelsmann (s. dass der Jahresabschluss durch einen unab-
Fonds Nr. 10) umzusetzen oder Vergrößerun- hängigen Wirtschaftsprüfer geprüft und den
gen bestehender Shopping Center durchzu- Anlegern übersandt wird, wichtige Entschei-
führen, bedeutet in der Regel, das Investitions- dungen bei den US-Vermietungsfonds (z.B. Ver-
objekt langfristig sicherer und attraktiver zu kauf, Kapitalerhöhung, Änderung des Gesell-
gestalten. Zum Konzept gehört, dass JAMES- schaftsvertrages) die mehrheitliche Zustimmung
TOWN eine Kapitalerhöhung nur vorschlägt, der Anleger erfordern und die Komplementärin
wenn durch entsprechende Mietverträge sicher- bei Unzufriedenheit der Anleger durch Votum
gestellt ist, dass zumindest die gleiche Aus- von mehr als 66% der Kommanditisten ausge-
schüttung für das zusätzlich investierte Eigen- tauscht werden kann. Besonders die Bedeu-
kapital, wie anfangs prospektiert, erreicht wird. tung des letzten Punkts wird oft unterschätzt. 13Mit der Entscheidung zum Beitritt vertraut der schuss der Folgejahre ausgeglichen, bevor der
Zeichner auf die Leistungsfähigkeit der Kom- Miteigentümer seinen Anteil beanspruchen
plementärin. Wenn diese nicht gegeben ist, ist kann. Diese Vorzugsstellung gilt auch im Ver-
eine durchsetzbare Auswechslung der Komple- kaufsfall: Die Nettoverkaufserlöse gehen
mentärin von entscheidender Bedeutung. Viele zunächst zu 100% an die Anleger, bis diese ihr
Gesellschaftsverträge sehen vor, dass die Kom- eingesetztes Eigenkapital bzw. darüber hinaus
plementärin nur „bei vorsätzlichem oder grob einen mit der Anlagedauer wachsenden Anteil
fahrlässigem Verhalten“ ersetzt werden kann. Da erhalten haben. Die Joint-Venture-Struktur gibt
dies im Zweifel durch Gerichtsbeschluss nach- dem Fonds ein höheres Maß an Einnahmensi-
zuweisen ist, stellen solche Regelungen kaum cherheit als bei Alleinerwerb. Dies hat sich z.B.
eine praktikable Möglichkeit dar, eine unfähige bei den Fonds 20 und 23 bewährt: Trotz der
Komplementärin zu ersetzen. unter den Erwartungen liegenden Bewirtschaf-
tungserträge änderten sich die Ausschüttungen
nicht, der Joint-Venture-Partner musste die
Steuerliche Konzeption: negative Abweichung alleine tragen.
Die aus laufenden Mieteinnahmen erzielten
Immobilieneinkünfte („ordinary income“) der
deutschen Anleger unterliegen in den USA der Transparente und zukunftsorientierte
Einkommensteuer, während in Deutschland Fondsinformationen / Umfassende
hierfür nur der Progressionsvorbehalt greift. Bei Anlegerbetreuung:
Verkauf einer Immobilie in den USA unterliegt Mindestens zweimal pro Jahr erhalten die
auch ein Veräußerungsgewinn („capital gain“, JAMESTOWN-Fondsanleger ausführliche Infor-
Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert) mationen zum aktuellen Stand und zur voraus-
der Besteuerung. Es ist daher typisch für US- sichtlichen Entwicklung ihres Investments. In der
Immobilienfonds, dass der Anleger in der Ver- Berichterstattung für die US-Vermietungsfonds
mietungsphase keine oder nur geringe US-Ein- wird aufgezeigt, wie sich der Fonds im Vergleich
kommensteuern bezahlt, zum Verkaufszeitpunkt zu den im Verkaufsprospekt getroffenen Pro-
jedoch eine nicht zu vernachlässigende Steuer- gnosen entwickelt. Über einen mehrjährigen
belastung eintritt. Deshalb sind Nachsteuerbe- Soll-Ist-Vergleich und eine Vorausschau kann
trachtungen bei US-Immobilienfonds nur sinn- der Anleger die tatsächlich erzielten Ergebnisse
voll, wenn diese für die Gesamtdauer der Inve- und die zukünftige Entwicklung des Fonds mit
stition, einschließlich des Verkaufs, erfolgen. Die der ursprünglichen Prospektprognose verglei-
in der Darstellung auf Seite 21 enthaltenen chen und die Managementleistung des Initiators
Nachsteuerergebnisse pro Jahr belegen, dass überprüfen. Vor dem Hintergrund der Blindpool-
die JAMESTOWN-Fonds auch unter steuer- Konzeption bei den US-Immobilien Private Equi-
lichen Gesichtspunkten interessant gewesen ty Fonds und den US-Forstfonds informiert
sind. JAMESTOWN hier detailliert über den Ankauf
jedes einzelnen Fondsobjekts. Darüber hinaus
wird in regelmäßigen Gesellschafterschreiben
Sicherheit durch Partnerschaft – dokumentiert, wie die im Prospekt dargestellte
Joint Venture mit Vorzugsstellung: Investitionsstrategie des Fonds umgesetzt und
das angestrebte Anlageziel erreicht werden soll.
In einer Reihe von Fonds (Nr. 14, 16, 20, 23, 24,
25, 26) haben die Fondsgesellschaften statt des Investoren wollen eine bequeme Anlage, d.h.
vollständigen Erwerbs Mehrheitsbeteiligungen verständliche Informationen, klare Abrechnun-
an Objekten erworben, in denen in der Regel gen, wenig eigenen Verwaltungsaufwand, kun-
der Verkäufer als zukünftiger Joint-Venture-Part- denfreundlichen Service zu allen individuellen
ner mit einer Minderheitsbeteiligung beteiligt Anfragen und gute Anlageergebnisse. Nach
bleibt. Dabei erhält der Fonds eine Vorzugsstel- Auflösung der Fonds 10 bis 26 (ohne 14,18, 24
lung hinsichtlich der Aufteilung der laufenden und 25) wurden über 40.000 Anleger bis Anfang
Bewirtschaftungserträge wie auch der späteren 2008 um eine Bewertung nach Schulnoten
Verkaufserlöse gegenüber dem Joint-Venture- gebeten, überdurchschnittlich viele – rund 59%
Partner, der dafür bei guter Entwicklung über- – sandten den Fragebogen zurück. Mit durch-
proportional partizipiert. JAMESTOWN hat die schnittlich um 1,5 wurden die Qualität der Fonds-
Joint-Venture-Beteiligungen bei seinen Fonds informationen, die steuerliche Abwicklung und
so konzipiert, dass der nach Schuldendienst die Bearbeitung persönlicher Anfragen während
verfügbare Barüberschuss zu 100% an die der gesamten Fondslaufzeit bewertet.
Anleger fließt, bis deren prospektgemäße Aus-
schüttung erreicht ist. Zusätzlich gilt diese Vor-
zugsstellung kumulativ, d.h. sollte in einem Jahr
der erwirtschaftete Barüberschuss aus dem Vermögensaufbau in US-Dollar/
Objekt nicht ausreichen, um die prospekt- Wiederanlage der Ausschüttungen:
gemäße Ausschüttung für die Anleger zu bedie- JAMESTOWN ermöglicht bei den US-Vermie-
14 nen, wird der Restbetrag aus dem Barüber- tungsfonds den konsequenten Vermögensauf-Umfrage unter Anlegern aufgelöster Fonds
JAMESTOWN-Fonds Gesamt Fonds 10 - 13 15 19 20 21 22 23 26
und 16, 17
Zeitpunkt der Umfrage 2002 bis 2005 09/2007 03/2006 11/2006 11/2006 10/2006 10/2006 02/2008
Fondsanleger 40.400 3.232 466 2.369 5.027 5.952 3.864 9.211 10.279
Umfragerücklauf 23.741 2.133 358 1.679 2.960 3.725 2.052 4.458 6.376
Beteiligung in % 58,8% 66,0% 76,8% 70,9% 58,9% 62,6% 53,1% 48,4% 62,0%
1. Gesamtergebnis
a wie erwartet 8.805 850 62 316 1.771 332 1.098 1.714 2.662
b besser 14.087 1.237 292 1.344 955 3.375 522 2.841 3.521
c schlechter 1.112 35 1 11 251 24 426 200 164
2. Serviceleistung Note
a Fondsinfo 1,49 1,42 1,38 1,40 1,51 1,37 1,61 1,55 1,54
b Steuer 1,53 1,45 1,49 1,42 1,50 1,47 1,65 1,65 1,59
c persönliche Anfragen 1,55 1,50 1,46 1,48 1,57 1,46 1,68 1,65 1,61
3. Zeitaufwand
a gering 22.918 2.078 352 1.633 2.862 3.628 1.941 4.277 6.147
b hoch 617 27 5 26 68 68 90 133 200
4. Weiterempfehlung?
a ja 18.289 1.832 305 1.445 2.284 3.110 1.382 3.295 4.636
b prinzipiell nein 5.159 280 52 239 621 597 563 1.110 1.697
c nein 211 9 1 2 43 3 93 40 20
bau in US-Dollar. Hierzu hatte der Anleger TOWN „classic“-Anleger, dessen Beteiligung
bei den Fonds 23-26 die Möglichkeit, bei mindestens 30.000 US-Dollar beträgt, kann
Fondsbeitritt den Wiederanlageplan zu wählen. alternativ zum oben beschriebenen Wiederan-
Dabei werden die jährlich entstehenden Bar- lageplan die verteilte Einzahlung des Beteili-
überschüsse, die der Anleger aus der Gesamt- gungsbetrages wählen.
zahlung seiner Eigenkapitaleinlage für das jewei-
lige Wirtschaftsjahr erzielt, zum Zukauf weiterer Dabei zahlt der „classic“-Anleger nach Bei-
Fondsanteile und damit zur Aufstockung der trittsannahme 50% des Beteiligungsbetrages
Eigenkapitaleinlage verwendet. Da der Bar- plus Agio und erbringt die verbleibenden 50%
überschuss auf das jeweils eingezahlte Eigen- des Beteiligungsbetrages innerhalb der näch-
kapital berechnet wird, entsteht ein „Zinseszins- sten 24 Monate. Im Rahmen der persönlichen
effekt“, bei dem die wiederangelegten Mittel Liquiditätsplanung kann der „classic“-Anleger
ohne Zeitverlust von den jährlichen Fondsüber- hierdurch sonstige Einkünfte zur Resteinzahlung
schüssen profitieren. Zusätzlich führt der Wie- der Beteiligung verwenden. Mit JAMES-
deranlageplan zu einem erhöhten Anteil an der TOWN „kompakt“ können sich Anleger bereits
Wertentwicklung beim Verkauf der Fondsim- mit einem Beteiligungsbetrag von 10.000 US-
mobilie, da sich der Verkaufsrückfluss auf die Dollar bis maximal 20.000 US-Dollar an einer
durch die Wiederanlage erhöhte Eigenkapital- sicherheitsorientierten US-Immobilieninvestition
einlage des Anlegers bezieht. beteiligen. Auch der „kompakt“-Anleger kann
optional den Wiederanlageplan wählen. Er pro-
fitiert darüber hinaus von einer vereinfachten
Flexibilität für den Anleger: US-Steuerabwicklung – ohne Einbehalt bzw.
JAMESTOWN „classic“/ Rückerstattung der US-Quellensteuer – bei
JAMESTOWN „kompakt“: einer im Gegenzug um 0,75% reduzierten Aus-
Mit den bei den US-Vermietungsfonds beste- schüttung. Bei den jährlichen Barausschüttun-
henden Beteiligungsmodellen JAMESTOWN gen sowie bei der Auszahlung von Verkaufser-
„classic“ und JAMESTOWN „kompakt“ (Fonds lösen können „classic“-Anleger zwischen der
23-26) erhält der Anleger höchstmögliche Fle- Auszahlung auf ein Euro-Konto oder US-Dollar-
xibilität sowohl bei der Höhe der Beteiligung, der Konto in Deutschland, ein US-Dollar-Konto bei
Einzahlung des Beteiligungsbetrags als auch bei einer US-Bank oder einem US-Dollar-Scheck
den jährlichen Ausschüttungen. Der JAMES- flexibel wählen. 15Garantiertes Rückgaberecht der Fonds- gaberecht“ für diese Fälle zu 95% des Ver-
anteile in persönlichen Notsituationen: kehrswertes (bei JAMESTOWN Co-Invest 4,
Die persönlichen Umstände des Anlegers kön- JAMESTOWN Co-Invest 5 und JAMESTOWN
nen sich nach Beitritt entscheidend verändern. Timber 1 und 2 zu 100% des Verkehrswertes
Deshalb gibt es ein Rückgaberecht für die abzüglich bereits erfolgter Ausschüttungen) der
Gesellschaftsanteile in bestimmten persönlichen Fondsanteile eingeführt, dessen Erfüllung von
Notfällen. Dazu zählen beispielsweise Arbeits- der Komplementärin jederzeit garantiert wird.
losigkeit, Berufsunfähigkeit, private Insolvenz, Allein in 2010 und 2011 konnte hiermit 124
Pflegebedürftigkeit ab Pflegestufe II, Scheidung Anlegern in persönlichen Notsituationen gehol-
oder Tod. JAMESTOWN hat daher ab dem fen werden.
Fonds JAMESTOWN 23 das „garantierte Rück-
Hinweise zur Darstellung in der In den Einzeldarstellungen der Fonds im
Leistungsbilanz Bestand beziehen sich die Angaben hinsicht-
Die bei den aufgelösten Fonds verwendeten lich Anzahl der Investoren und Fremdkapital
Begriffe „Haltedauer“ bzw. „Investitionsdauer“ auf den 31.12.2010. Die Einnahmen- und
benennen den Zeitraum zwischen dem mitt- Ausgabenpositionen im Soll-Ist-Vergleich und
leren Beitrittsdatum aller Fondsanleger und die Mieteinnahmen im Abschnitt Vermie-
dem Objektverkauf. In den Fällen, in denen tungssituation beziehen sich auf das gesam-
der Fonds in mehreren Objekten investiert te Kalenderjahr 2010. Mietvertragslaufzeiten
war, wurde die Haltedauer bzw. Investitions- von Hauptmietern wurden in der Spalte „Miet-
dauer für den Gesamtfonds nach dem jeweils vertrag bis“ zum Redaktionsschluss aktuali-
auf das einzelne Objekt entfallenden Eigen- siert. Sonstige wesentliche Veränderungen
kapitalanteil gewichtet. sind seither nicht eingetreten bzw. im Text
erwähnt.
162.2. Übersichten
Übersicht zu Eigenkapital, Fremdmitteln und Investitionsvolumen der JAMESTOWN-Fonds
Angaben in US-$ Kapital-
Gründungs- erhöhung Investitions-
Fonds jahr im Jahr ... Eigenkapital Fremdmittel volumen
JAMESTOWN 1 1984 3.500.000 0 3.500.000
JAMESTOWN 2 1985 4.200.000 0 4.200.000
JAMESTOWN 3 1986 3.776.000 1.225.000 5.001.000
JAMESTOWN 4 1988 5.950.000 5.800.000 11.750.000
JAMESTOWN 5 1989 1993 4.875.000 5.325.000 10.200.000
JAMESTOWN 6 1991 1996 5.865.000 5.000.000 10.865.000
JAMESTOWN 7 1991 4.000.000 13.500.000 17.500.000
JAMESTOWN 8 1992 1993 7.750.000 11.700.000 19.450.000
JLI 1 1992 670.000 0 670.000
JAMESTOWN 9 1993 1995 13.995.000 19.200.000 33.195.000
JAMESTOWN 10 1993 1995 16.000.000 17.990.000 33.990.000
JLI 2 1993 4.000.000 2.000.000 6.000.000
JAMESTOWN 11 1994 1995 26.735.000 38.825.000 65.560.000
JAMESTOWN 12 1994 1996 30.600.000 30.250.000 60.850.000
JAMESTOWN 13 1995 17.400.000 21.200.000 38.600.000
JAMESTOWN 14 1995 30.000.000 25.000.000 55.000.000
JLI 3 1995 13.274.756 9.055.035 22.329.791
JAMESTOWN 15 1996 25.750.000 31.300.000 57.050.000
JAMESTOWN 16 1996 37.500.000 48.160.000 85.660.000
JAMESTOWN 17 1997 41.700.000 50.334.000 92.034.000
JAMESTOWN 18 1997 152.500.000 197.500.000 350.000.000
JAMESTOWN 19 1998 1999 126.200.000 164.000.000 290.200.000
JAMESTOWN 20 1999 254.300.000 186.265.000 440.565.000
JAMESTOWN 21 1999 300.000.000 350.000.000 650.000.000
JAMESTOWN 22 2001 186.400.000 230.000.000 416.400.000
JAMESTOWN 23 2002 311.000.000 339.724.000 650.724.000
JAMESTOWN 24 2003 269.850.000 358.250.000 628.100.000
JAMESTOWN 25 2004 431.200.000 603.650.000 1.034.850.000
JAMESTOWN 26 2005 350.000.000 540.984.000 890.984.000
JAMESTOWN 27** 2011 128.973.000 111.375.000 240.348.000
JAMESTOWN Co-Invest 4* 2006 648.400.000 469.165.000 1.117.565.000
JAMESTOWN Co-Invest 5* 2007 448.921.392 194.292.180 643.213.572
JAMESTOWN Timber 1* 2008 52.805.000 0 52.805.000
JAMESTOWN Timber 2** 2011 11.721.000 0 11.721.000
Summe
* Investitionsstand per 31.12.2010
3.969.811.148 4.081.069.215 8.050.880.363
17
** Investitionsstand per 26.08.2011Übersicht zum Gesamtergebnis verkaufter Objekte und aufgelöster US-Vermietungsfonds
Fonds JT 1 JT 2 JT 3 JT 4 JT 5
Objekt(e) verkauft 1 1 3 1 1
vollständig/Teilverkauf vollständig vollständig vollständig vollständig vollständig
Kauf Jan 84 Jan 85 Sep 86 Jan 89 Jan 90
Verkauf Aug 99 Jul 98 Mrz 98 Mai 99 Sep 98
Haltedauer 15 J. 8 M. 13 J. 7 M. 11 J. 7 M. 10 J. 5 M. 8 J. 9 M.
durchschn. Haltedauer, in J. 15,67 13,58 11,58 10,42 8,75
Folgende Angaben in %, bezogen auf die Eigenkapitalanteile, vor Steuern
Ausschüttungen total 140,00 126,00 101,35 89,06 64,00
Verkaufserlös 100,00 100,00 100,00 112,74 125,06
Rückflüsse gesamt 240,00 226,00 201,35 201,80 189,06
abzgl. eingesetztes Kapital,
inkl. Agio -103,00 -103,00 -103,00 -100,00 -105,00
Überschuss 137,00 123,00 98,35 101,80 84,06
Durchschnittliches
Ergebnis p.a. 8,74 9,06 8,49 9,77 9,61
Fonds JT 6 JT 7 JT 8 JT 9 JT 10
Objekt(e) verkauft 1 1 3 2 2
vollständig/Teilverkauf vollständig vollständig vollständig vollständig vollständig
Kauf Apr 91 Nov 91 Okt 92 Jan 93 Jan 94
Verkauf Sep 98 Apr 95 Sep 98 Sep 98 02/96 bzw. 08/02
Haltedauer 7 J. 6 M. 3 J. 6 M. 6 J. 5 J. 9 M. 6 J. 1 M.
durchschn. Haltedauer, in J. 7,50 3,50 6,00 5,75 6,12
Folgende Angaben in %, bezogen auf die Eigenkapitalanteile, vor Steuern
Ausschüttungen total 66,25 11,10 56,14 52,71 52,40
Verkaufserlös 110,68 166,00 121,00 117,00 119,20
Rückflüsse gesamt 176,93 177,10 177,14 169,71 171,60
abzgl. eingesetztes Kapital,
inkl. Agio -105,00 -100,00 -105,00 -105,00 -105,00
Überschuss 71,93 77,10 72,14 64,71 66,60
Durchschnittliches
Ergebnis p.a. 9,59 22,03 12,02 11,25 10,88
Fonds JT 11 JT 12 JT 13 JT 14 JT 15
Objekt(e) verkauft 3 3 3 1 3
vollständig/Teilverkauf vollständig vollständig vollständig vollständig vollständig
Kauf Jul 94 Jan 95 Sep 95 Jan 96 Jun 96
Verkauf Dez 04 Dez 04 Sep 04 Nov 01 Mrz 07
Haltedauer 10 J. 6 M. 10 J. 9 J. 1 M. 5 J. 11 M. 10 J. 9 M.
durchschn. Haltedauer, in J. 10,50 10,00 9,08 5,93 10,22
Folgende Angaben in %, bezogen auf die Eigenkapitalanteile, vor Steuern
Ausschüttungen total 88,15 84,25 79,50 49,41 83,00
Verkaufserlös 175,50 141,53 195,17 112,00 313,66
Rückflüsse gesamt 263,65 225,78 274,67 161,41 396,67
abzgl. eingesetztes Kapital,
inkl. Agio -105,00 -105,00 -105,00 -105,00 -105,00
Überschuss 158,65 120,78 169,67 56,41 291,66
Durchschnittliches
18 Ergebnis p.a. 15,11 12,08 18,68 9,51 28,55Übersicht zum Gesamtergebnis verkaufter Objekte und aufgelöster US-Vermietungsfonds
Fonds JT 16 JT 17 JT 18 JT 19 JT 20
Objekt(e) verkauft 3 3 2 von 3 3 1
vollständig/Teilverkauf vollständig vollständig anteilig ca. 57% vollständig vollständig
Kauf Okt 96 Jun 97 Okt 97 Jan 99 Aug 99
Verkauf Apr 05 Mai 04 Sep 04/05 Dez 05 Jul 06
Haltedauer 8 J. 7 M. 7 J. 7 J. 3 M. 7 J. 7 J.
durchschn. Haltedauer, in J. 7,80 7,00 7,26 6,45 7,00
Folgende Angaben in %, bezogen auf die Eigenkapitalanteile, vor Steuern
Ausschüttungen total 61,06 60,48 58,10 49,09 53,29
Verkaufserlös 122,03 162,42 134,44 195,84 119,92
Rückflüsse gesamt 183,09 222,90 192,54 244,93 173,22
abzgl. eingesetztes Kapital,
inkl. Agio -105,00 -105,00 -105,00 -105,00 -105,00
Überschuss 78,09 117,90 87,54 139,93 68,22
Durchschnittliches
Ergebnis p.a. 10,01 16,84 12,05 21,70 9,75
Fonds JT 21 JT 22 JT 23 JT 24 JT 25 JT 26
Objekt(e) verkauft 1 1 1 3 3 von 4 1
vollständig/Teilverkauf vollständig vollständig vollständig vollständig anteilig ca. 80% vollständig
Kauf Apr 00 Okt 01 Sep 02 Sep 03 Mai 04 Jun 05
Verkauf Sep 06 Mai 06 Apr 06 Jul 11 Mai 11 Dez 06
Haltedauer 6 J. 5 M. 4 J. 8 M. 3 J. 8 M. 5 J. 2 M. 6 J. 3 M. 1 J. 6 M.
durchschn. Haltedauer, in J. 6,40 4,67 3,67 5,17 6,22 1,51
Folgende Angaben in %, bezogen auf die Eigenkapitalanteile, vor Steuern
Ausschüttungen total 46,42 37,33 28,42 42,16 50,77 9,81
Verkaufserlös 279,78 107,77 142,70 210,50 181,05 130,81
Rückflüsse gesamt 326,20 145,10 171,12 252,70 231,83 140,62
abzgl. eingesetztes Kapital,
inkl. Agio -105,00 -105,00 -105,00 -105,00 -105,00 -105,00
Überschuss 221,20 40,10 66,12 147,65 126,83 35,62
Durchschnittliches
Ergebnis p.a. 34,58 8,59 18,03 28,55 20,38 23,60
Ergebnisse der aufgelösten JAMESTOWN US-Immobilien Private Equity Fonds
50 % 250 %
46,6
201,3
40 % 174,6 200 %
30 % 150 %
115,0
20 % 100 %
14,4
Ergebnisse p.a. vor Steuern gemäß IRR-Methode
10,6
Rückflüsse gesamt vor Steuern bezogen auf das inve-
10 % 50 % stierte Eigenkapital
Eine ausführliche Einzeldarstellung der hier aufgeführten
Fonds JLI 1 JLI 2 JLI 3 Fonds JAMESTOWN Land Investors 1 bis 3 befindet sich auf
durchschnittliche Kapitalbindungsdauer den Seiten 64- 67.
1,4 1,8 4,1
Jahre Jahre Jahre
19Barausschüttungen der US-Vermietungsfonds im Bestand
Fonds JAMESTOWN 25** JAMESTOWN 24** JAMESTOWN 18
Beginn, zum 1. des Monats*.. Mai 04 Sep 03 Okt 97
2010 8,75% 10,00% 18,00%
2009 8,75% 10,00% 18,00%
2008 8,75% 10,00% 14,00%
2007 8,75% 9,00% 12,00%
2006 8,75% 7,25% 10,00%
2005 7,25% 7,25% 8,00%
2004 4,83% 7,25% 8,00%
2003 2,42% 8,00%
2002 8,00%
2001 8,00%
2000 8,00%
1999 8,00%
1998 8,00%
1997 2,00%
tatsächlich (IST)
kumuliert: 55,83% 63,17% 138,00%
durchschnittlich p.a.: 8,38% 8,61% 10,42%
prospektiert (SOLL)
kumuliert 48,33% 53,17% 106,00%
durchschnittlich p.a.: 7,25% 7,25% 8,00%
* Der Ausschüttungssatz im Jahr der Fondsauflegung wurde aufgrund der individuell unterschiedlichen Beitrittsdaten bezogen auf ein mittleres
Beitrittsdatum ausgewiesen.
** für kompakt-Anteile prospektgemäß 0,75% Abzug
Gesamtergebnis aufgelöster US-Vermietungsfonds vor US-Steuern
34,58
35 %
30 %
28,55 28,55*/**
25 %
23,60*
22,03 21,70
20 %
18,68 18,03*
16,84
15,11 15 %
12,02 12,08
11,2510,88
9,77 9,61 9,59 9,51 10,01 9,75 10 %
9,06
8,59
8,74 8,49
5%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 19 20 21 22 23 24 26
0%
* für kompakt-Anteile projektgemäß 0,75% Abzug hiervon Fonds
** aufgelöst in 2011
Ausgewiesen ist das Gesamtergebnis vor Steuern, durchschnittlich pro Jahr in Prozent des investierten
Eigenkapitals. Berücksichtigt sind Ausschüttungen und Verkaufserlös, der Abzug von Eigenkapital und Agio
und die Anlagedauer.
20Soll-Ist-Vergleich: Gesamtergebnis aufgelöster US-Vermietungsfonds vor US-Steuern
Diese Darstellung beginnt mit dem Fonds JAMESTOWN 11, da in früheren Fonds kein Gesamtergebnis in der Prospekt-
prognose ausgewiesen wurde.
Das Investitionsvolumen der nachfolgend aufgeführten Fonds betrug $ 4.421.727.000, das Verkaufsvolumen
lag bei $ 7.042.642.000. Insgesamt hatten sich über 47.000 Anleger an diesen vierzehn Fonds beteiligt.
Fonds* Laufzeit Durchschn. Verkaufs- Gesamt- Gesamt- Abweichung
Jahre Ausschüttung erlös ergebnis p.a. ergebnis p.a. in %
p.a. (Ist-Ergebnis)* (Prospekt-
prognose)*
JAMESTOWN 11 10,50 8,51% 175,50% 15,11% 12,00% 25,92%
JAMESTOWN 12 10,00 8,43% 141,53% 12,08% 10,95% 10,32%
JAMESTOWN 13 9,08 8,75% 195,17% 18,68% 13,00% 43,69%
JAMESTOWN 14 5,93 8,33% 112,00% 9,51% 8,50% 11,88%
JAMESTOWN 15 10,22 8,12% 313,66% 28,55% 12,40% 130,24%
JAMESTOWN 16 7,80 7,83% 122,03% 10,01% 11,60% -13,71%
JAMESTOWN 17 7,00 8,64% 162,42% 16,84% 12,58% 33,86%
JAMESTOWN 19 6,45 7,60% 195,84% 21,70% 9,77% 122,05%
JAMESTOWN 20 7,00 7,61% 119,92% 9,75% 10,04% -2,92%
JAMESTOWN 21 6,40 7,27% 279,78% 34,58% 11,66% 196,64%
JAMESTOWN 22 4,67 8,00% 107,77% 8,59% 12,55% -31,57%
JAMESTOWN 23 3,67 7,75%** 142,70% 18,03%** 9,95%** 81,21%
JAMESTOWN 24*** 5,17 8,61%** 210,50% 28,55%** 8,23%** 246,90%
JAMESTOWN 26 1,51 6,50%** 130,81% 23,60%** 7,77%** 203,73%
* Ausgewiesen ist das Gesamtergebnis vor Steuern, durchschnittlich pro Jahr in Prozent des investierten Eigenkapitals.
Berücksichtigt sind Ausschüttungen und Verkaufserlös, der Abzug von Eigenkapital und Agio und die Anlagedauer.
** für kompakt-Anteile prospektgemäß 0,75% Abzug hiervon
*** aufgelöst in 2011
Gesamtergebnis aufgelöster US-Vermietungsfonds nach US-Steuern*
29,05 30 %
26,80**/***
25 %
23,09
22,39**
19,42 20 %
17,07**
16,75
15,14 14,81
13,38 15 %
10,53 10,87
9,83 9,12 10 %
9,04
8,11 8,25 8,49 8,65
8,02 7,99 8,87
7,73 7,11
5%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 19 20 21 22 23 24 26
0%
Fonds
* Berücksichtigt wurde die US-amerikanische Verkaufsgewinnbesteuerung für Anleger mit einer Beteiligung von
$ 30.000 und keinen weiteren US-amerikanischen Einkünften. Aufgrund der Freibeträge und Abschreibungen sind
bei dieser Beteiligungshöhe während der Vermietungsphase i.d.R. keine US-Steuern angefallen.
** für kompakt-Anteile 0,75% Abzug hiervon *** aufgelöst in 2011
Ausgewiesen ist das Gesamtergebnis nach US-Steuern, durchschnittlich pro Jahr in Prozent des investierten Eigenkapitals.
Berücksichtigt sind Ausschüttungen und Verkaufserlös, der Abzug von Eigenkapital und Agio und die Anlagedauer.
213. Zweitmarkt – Vorzeitige Veräußerbarkeit von Anteilen an Vermietungsfonds
Die für JAMESTOWN-Kunden angebotenen gegenüber. Verkaufswünsche konnten in der
Anteile sind eingeschränkt veräußerbare Betei- Regel innerhalb weniger Wochen umgesetzt
ligungen, für die ein öffentlicher Handel nicht exi- werden. Bei den Einzeldarstellungen der lau-
stiert. JAMESTOWN ist jedoch behilflich, für fenden JAMESTOWN-Fonds sind die jeweiligen
Anleger, die ihre Gesellschaftsanteile verkaufen Zweitmarktumsätze und -preise aufgeführt.
wollen, Anleger mit entsprechendem Kaufinter-
esse zu ermitteln und sich daraus ergebende Mit dem in 2.1. beschriebenen Wiederanlage-
Übertragungen durchzuführen. plan, der zu einer natürlichen Nachfrage nach
Fondsanteilen auf dem Zweitmarkt führt, und
Auf dem von JAMESTOWN organisierten dem garantierten Rückgaberecht (s. auch 2.1.)
Zweitmarkt wurden im Jahr 2010 Eigenkapi- hat JAMESTOWN sowohl auf der Nachfrage-
talanteile in Höhe von $ 8,6 Mio. ($ 7,2 Mio. in als auch auf der Angebotsseite eigenständige
2009, $ 11,4 Mio in 2008) umgesetzt. Die Prei- Instrumente geschaffen, die die Fungibilität der
se für Anteile sind dabei nicht auf die Höhe des Anteile erleichtern.
ursprünglichen Kaufpreises festgeschrieben,
sondern der „Verkehrswert“ der Anteile ent- Es kann keine Garantie für die Verfügbarkeit
wickelt sich je nach Erfolg der Beteiligungsge- bzw. die Veräußerbarkeit (abgesehen vom
sellschaft. Der gewichtete Durchschnitt der von garantierten Rückgaberecht) von Anteilen oder
Verkäufern in 2010 erzielten Zweitmarktpreise den erzielbaren Preis gegeben werden. Die
lag für JAMESTOWN-Anteile bei über 108,5% beschriebenen Möglichkeiten bedeuten jedoch
des nominalen Eigenkapitals – nach Be- eine wesentlich höhere Flexibilität zum Vorteil
rücksichtigung der Verkaufskosten. Den 263 des Anlegers, als dies typischerweise bei einem
Verkäufern standen insgesamt 261 Käufer geschlossenen Immobilienfonds möglich ist.
JAMESTOWN-Zweitmarkt Verkaufspreise am Zweitmarkt
Vermitteltes Eigenkapital 2006-2010 für JAMESTOWN-Fonds 2010
$ 16 Mio.
15,4
$ 14 Mio.
11,4 $ 12 Mio.
$ 10 Mio.
8,5 8,6
$ 8 Mio.
7,2
$ 6 Mio. $ 3,9
Mio.
$ 4 Mio. $ 2,1
Mio. $ 1,5
Mio. $ 1,1
Mio.
$ 2 Mio.
2007
2006
2008
2009
2010
< 100% 100-119% 120-145% 146-235%
$0 Umsätze in der ausgewiesenen Preisspanne für
Verkäufer, in % des investierten Eigenkapitals
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