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FREQUENZANKER
IM POST-CORONA-
ZEITALTER
5 THESEN FÜR DIE
NEUE ZUKUNFT
DES HANDELS
1
INHALT VORWORT
von Dr. Angelus
Bernreuther, Kaufland
SEITE 8–9
GRUSSWORTE
HIGH FIVE:
1 THEMA – 1 EXPERTE – 5 FRAGEN
SEITE 36–79
Neue Post-Corona-Welt für die Immobilienwirtschaft | Dr. Hans Volckens, KPMG
SEITE 40–43
von Christine Hager, GCSP
SEITE 10–11 Investment-Märkte post Corona | Henrike Waldburg, Union Investment
SEITE 44–47
von Stephanie Baden, ULI
SEITE 12–13 Finanzierung post Corona | Gero Bergmann, Berlin Hyp
SEITE 48–51
von Iris Schöberl, ZIA
SEITE 14–15 Fonds-Strategien post Corona | Daniel Herrmann, PATRIZIA
SEITE 52–55
Zukunft Lebensmitteleinzelhandel | Kathrin Andres, Nuveen
AUF DEM WEG IN EINE SEITE 56–59
NEUE NORMALITÄT Zukunft Shopping-Center | Alexander Otto, ECE
SEITE 60–63
SEITE 16–31 Zukunft Highstreet | Lars Heese, Redevco
SEITE 64–67
FÜNF THESEN FÜR DIE Zukunft Fachmärkte | Florian Lauerbach, ILG
SEITE 68–71
NEUE ZUKUNFT DES Blick von außen: Deutschland als Investmentmarkt | Johnnie Wilkinson, Greenman
SEITE 72–75
HANDELS Nachhaltigkeitsthemen post Corona | Dr. Christine Lemaitre, DGNB
SEITE 32–35 SEITE 76–79
4 5
INHALT NEUE NORMALITÄT –
EINE ZWISCHENBILANZ
SEITE 80–87
MANAGEMENT
SUMMARY „DIE NEUE ZUKUNFT WILL
Auf Deutsch und Englisch
SEITE 88–97
GESTALTET WERDEN.”
EXPANSIONS-
PROFIL
SEITE 98–103
IMPRESSUM
SEITE 104–105
6 7
VORWORT
Vieles ist nicht mehr, wie es war. Seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie
sind alle Länder weltweit gleichermaßen gefordert. Neben den medizinischen
und politischen Sofortmaßnahmen stehen die wirtschaftlichen Anstrengungen
im Fokus. Covid-19 ist ohne Zweifel die wohl gravierendste Herausforderung
seit dem Zweiten Weltkrieg.
Die Immobilienmärkte bleiben davon nicht unberührt. Quer durch alle Asset-
Klassen stellt sich die Frage nach der Zukunftsfähigkeit von Immobilienpro-
dukten. Dabei sind manche Asset-Klassen wie z. B. Hotels, aber auch Einzel-
handelsimmobilien mehr als andere durch die Folgen des Shutdowns und der
Corona-bedingt notwendigen Einschränkungen betroffen.
„MEHR DENN JE STELLT SICH DIE
Im Januar 2020 hatte Kaufland mit der Studie „Frequenzanker im Online-
Zeitalter – 10 Gründe für eine stabile Zukunft“ essentielle Rahmenbedingungen
FRAGE NACH DEM FREQUENZ-
aufgearbeitet, die den Handel und die Handelsimmobilien beeinflussen
werden. Die einschneidenden Veränderungen durch Corona haben wir ANKER IM HANDEL.“
zum Anlass genommen, diese Rahmenbedingungen in der aktuellen Aus-
gangssituation neu zu beleuchten. Mit dieser Folgestudie möchten wir für
Investoren, Projektentwickler, Händler und Kommunen die neue Situation
am Immobilienmarkt im Post-Corona-Zeitalter diskutieren.
Im Rahmen unserer Reihe HIGH FIVE: 1 Thema – 1 Experte – 5 Fragen erörtern
Branchenexperten die neue Zukunft von Handelsimmobilien. Sie bewerten
auch fünf Thesen, abgeleitet aus den aktuellen Rahmenbedingungen. Das Er-
gebnis ist ein umfassender Status quo zur Situation der Asset-Klasse Retail,
und zeigt Handlungsfelder der Zukunft auf.
Das Aussehen und die Funktion unserer Immobilien und Städte werden sich
ändern. Gehen wir es an!
Dr. Angelus Bernreuther
DR. ANGELUS BERNREUTHER
LEITER INSTITUTIONELLE INVESTOREN
UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT
KAUFLAND DIENSTLEISTUNG GMBH & CO. KG
8 9
GRUSSWORT
Und plötzlich war da Corona. Die vergangenen Monate und Wochen haben
die Businesspläne praktisch aller Marktteilnehmer durcheinandergewirbelt
und dabei kurz-, mittel- sowie langfristige Planungen in unterschiedlichster
Art und Weise beeinflusst. Es wurden aber auch Stärken deutlich und
vormalige Trends haben sich zu Tatsachen weiterentwickelt.
Hierzu zählt ohne Zweifel der „Quantensprung“ der Bereitschaft zur
Digitalisierung. Videokonferenzen sind State of the Art und aus dem
täglichen Miteinander nicht mehr wegzudenken, ebenso ist ein erfolgreicher
stationärer Handel ohne Digitalisierungsstrategie nicht mehr zukunftsfähig. „DER STATIONÄRE LEBENS-
Der stationäre Lebensmitteleinzelhandel hat seine Bedeutung während der
Krise manifestiert. Neben der Bewältigung des Nachfrage-Ansturmes in MITTELHANDEL HAT SEINE
der Lockdown-Phase mussten ad hoc neue, umfassende Hygienestandards
gesetzt und unmittelbar implementiert werden. Das hierzu nötige BEDEUTUNG WÄHREND DER
Personalmanagement der vor Ort tätigen Mitarbeiter, bei unkalkulierbaren
Einsatzzeiten wie Kundenströmen, musste möglichst flexibel und KRISE MANIFESTIERT.”
nach den jeweils gültigen Bestimmungen im Föderalismus koordiniert
werden – eine Mammutaufgabe. Heute kann man dem stationären
Lebensmitteleinzelhandel attestieren, dass er seine sehr bedeutende Rolle in
der Nahversorgung der Bevölkerung, aber auch als stabiler Frequenzbringer für
den gesamten Standort, das Quartier oder die Innenstadt mit allen Auflagen
und Anforderungen hervorragend erfüllt hat. Die Post-Corona-Trends, sei es
zum mobilen Arbeiten oder aber auch zum Leben im Grünen, beeinflussen die
Nahversorgungslandkarte Deutschlands. Neuentwicklungen oder aber auch
Anpassungen des Flächenbedarfs sowie Sortimentsergänzungen schaffen
Synergien und gehören seit jeher zu den Aufgaben der Branche. Damit das
gelingt, bedarf es Lockerungen im Baurecht und kurze Bearbeitungszeiten
– nicht nur in Zeiten der Pandemie, sondern auch vor dem Hintergrund des
Brandbeschleunigers Digitalisierung. Dass der Lebensmitteleinzelhandel
für die vor uns liegenden Herausforderungen bestens gerüstet ist, hat die
Branche in der Corona-Krise nachhaltig bewiesen.
Christine Hager CHRISTINE HAGER
VORSITZENDE DES VORSTANDS
DES GERMAN COUNCIL OF SHOPPING
CENTERS E. V. (GCSP) / MANAGING
DIRECTOR REDOS GRUPPE
10 11
GRUSSWORT
Post Corona? Solange wir dieses Virus noch nicht weggeimpft haben, wird es uns
weiterhin einschränken und in den Zustand eines New Normal zwingen, den die Germany/Austria/Switzerland
meisten von uns beim ersten Hören mit entsprechendem Fingertippen gegen die
Schläfe als absurd abgetan haben. Doch der Mensch ist anpassungs- und wand-
lungsfähig. Sind es unsere Städte auch?
Im Angesicht der Corona-Pandemie stehen Städte und Kommunen vor großen
Herausforderungen. Neben dem Handling wirtschaftlicher Einbußen gilt es
Wohnungen und Grünflächen umzugestalten, ein verändertes Mobilitätsverhal-
ten in den Blick zu nehmen, den öffentlichen Raum neu zu denken – und das
alles unter dem Damoklesschwert des Klimawandels. Wie wollen Städte dieser
Komplexität an Themen begegnen?
„STÄDTE WANDELN SICH SEIT
Städte wandeln sich seit Jahrhunderten und sie müssen es auch. Corona bringt
JAHRHUNDERTEN UND SIE
nichts Neues zutage, sondern legt den Finger in die Wunde. Gerade Handelsla-
gen und Einrichtungen, die nicht der alltäglichen Lebensmittelversorgung die- MÜSSEN ES AUCH.”
nen, erfahren derzeit eine Zäsur. Von der integrierten Stadt nicht nur reden,
sondern entsprechend handeln. Leben und Arbeiten im Quartier ist nichts Neu-
es, aber nun dringt die Arbeitswelt bis in die Wohnung vor. Grünflächen, Parks
und Spielplätze spielen eine bedeutende Rolle, der Stadtrand gehört an den
Quartiersrand. Krisen bieten Chancen, jetzt ist die Bereitschaft da, anders hinzu-
schauen und flexibler zu planen und zu bauen. Corona zwingt Städte dazu, die
Lebensqualität zu schaffen, die alle Menschen suchen und brauchen. Die Korre-
lation zwischen unserer Gesundheit und der gebauten Umwelt ist so deutlich
wie selten zuvor, und positive Veränderungen sind bereits sichtbar. Mehr Men-
schen fahren Rad, mehr und breitere Radwege sind in Planung. Freiflächen, deren
Rasen man vorher nur anschauen durfte, dienen als Picknick-Liege-Entspan-
nungs-Grün. Wirklich gemischte Grundrisse sind in der Planung, Innovationen
auf dem Weg. Die Versorgungsfunktion und das gesellschaftliche Fenster in das
Quartierleben stellt oft der Lebensmittelhandel als Nukleus dar. Das alles kann
Stadt, wenn sie Bereitschaft zeigt. Aber nicht alleine, sondern immer im Schulter-
schluss mit der Immobilienwirtschaft – für den nötigen Dialog steht das ULI.
Menschen sichern die Zukunft der Stadt, und es ist so wie Jan Gehl, der großarti- STEPHANIE BADEN
ge Stadtplaner, sagt: „Menschen gehen dorthin, wo andere Menschen sind“.
EXECUTIVE DIRECTOR
ULI GERMANY/AUSTRIA/SWITZERLAND
Stephanie Baden
12 13
GRUSSWORT
Die Lage in manchen Branchen des Einzelhandels und in vielen deutschen
Innenstädten war schon vor der Corona-Pandemie alarmierend: Der Handel
im Allgemeinen und die Innenstädte im Besonderen leiden unter der Umsatz-
verschiebung hin zum Online-Handel und dem Wegfall der Konzept- und
Angebotsvielfalt an vielen Orten – das Thema Nahversorgung einmal aus-
genommen. Diese Entwicklung wird nun durch Corona beschleunigt. Zwangs-
läufig wird es in unseren Fußgängerzonen und Handelszentren daher Lücken
geben – das ganze Ausmaß wird aber erst Ende 2021 feststehen.
Fest steht aber jetzt schon: Ein weiterer Shutdown wäre der Todesstoß für
den Handelsbereich und damit auch für viele dahinterstehende Immobilien-
unternehmen. Ein solcher ist auch nicht notwendig, denn mir ist kein Fall
„WIR MÜSSEN DIE CORONA-
bekannt, bei dem in Handelsimmobilien ein Infektionsherd entstanden ist.
Aber davon abgesehen: Der Handel wird nur überleben, wenn er künftig
AUSWIRKUNGEN ALS CHANCE
auch die digitalen Kanäle im Blick hat. HDE und ZIA haben in ihrem Verhal-
tenskodex die Bundesregierung aufgefordert, für Händler Förderangebote zu BEGREIFEN.”
entwickeln, mit deren Hilfe sich diese auf Omnichannel ausrichten können.
Erste Ansätze sind im Konjunkturprogramm enthalten, aber insgesamt gehen
diese nicht weit genug. Wir müssen die Corona-Auswirkungen auf den Han-
del und etwa auch die angekündigten Schließungen der Warenhäuser als
Chance begreifen. In der öffentlichen Diskussion und in der Politik muss
ergebnisoffen über neue Wege und Konzepte der Immobiliennutzung im All-
gemeinen und der Innenstadtgestaltung im Speziellen nachgedacht werden.
Dazu gehört unter anderem, die Monostruktur des Konsums aufzubrechen –
neben dem Handel muss es Platz für Wohnen, Kultur, Freizeit, Gastronomie
und Büroflächen geben. Der Lebensmittelhandel wird sich dabei auch weiter-
hin integrieren und manche Lücke füllen.
Wir brauchen zudem neue publikumswirksame Erdgeschoss-Zonen, Löcher
dürfen dort nicht mit Wohnen gefüllt werden, sonst bricht das Flanieren
ab, auf das die Innenstädte angewiesen sind. Dem Quartiersmanagement
und den sogenannten Business Improvement Districts werden künftig eine
noch größere Rolle zuteil, denn hierdurch steht und fällt eine vielfältige und
erfolgreiche Neuausrichtung der Handelszentren und auch der Innenstädte.
IRIS SCHÖBERL
VORSITZENDE DES HANDELSAUSSCHUSSES
Diese sind Impulsgeber für eine lebendige Stadtentwicklung und das DES ZENTRALEN IMMOBILIENAUSSCHUSSES
wirtschaftliche Rückgrat der Städte – das sollte auch in Zukunft so bleiben. ZIA / MANAGING DIRECTOR BMO REAL ESTATE
Das Thema Nahversorgung wird hier sicherlich eine gewichtige Rolle als PARTNERS GERMANY
Frequenzbringer haben.
Iris Schöberl
14 15
AUF DEM WEG
IN EINE NEUE
NORMALITÄT
16 17
FMZ „Tor zu Stadt” in Eisenach, May & Co. Holding GmbH, Ax5 architekten
HIGH FIVE | RAHMENBEDINGUNGEN
„CORONA IST EIN BESCHLEUNIGER
FÜR VIELE RAHMENBEDINGUNGEN
UND INITIALPUNKT FÜR NEUE
ENTWICKLUNGEN.“
DR. ANGELUS BERNREUTHER
LEITER INSTITUTIONELLE INVESTOREN
UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT
KAUFLAND DIENSTLEISTUNG GMBH & CO. KG
18 19HIGH FIVE | RAHMENBEDINGUNGEN
LANGFRISTIGE RAHMENBEDIN- Vor diesem Hintergrund ist es Anlass genug, mit starke Investitionsprodukte und lebendige Lagen
GUNGEN UND CORONA ALS der vorliegenden Nachfolgerstudie „Frequenz- und Quartiere in unseren Städten und Gemeinden
EXTERNER EINSCHNITT anker im Post-Corona-Zeitalter“ zu analysieren, wie entstehen.
sich die bisherigen Trends durch Corona verändert
haben. Welche neuen Aspekte sind dabei hinzuge-
Covid-19 stellt viele vorab gekannte Verhaltenswei-
kommen? Welche Konsequenzen ergeben sich dar-
sen auf den Prüfstand. Im Gegensatz zu Trends, die
aus für den Handel und die Handelsimmobilien? Es
sich entweder durchsetzen oder wieder verschwin-
wird auch in Zukunft darum gehen, möglichst lang-
den, ist die weltweite Corona-Pandemie ein exter-
fristig betreibbare Immobilien zu schaffen. Nur so
ner Einschnitt, der “Schwarze Schwan”, der so we-
werden erfolgreiche Projektentwicklungen, rendite-
der für Politik, Wirtschaft oder die Gesellschaft
vorhersehbar war. Aufgrund der aktuellen Situation
treten einige bereits absehbare oder vorhandene
Trends und Rahmenbedingungen in den Hinter-
grund. Die Trends sind aber nicht verschwunden,
sondern werden sich, vielleicht in abgewandelter
Form, weiter fortsetzen. Die Corona-Krise war für MOBILITÄT
einige so etwas wie ein sehr radikaler Beschleuni-
ger. Das betrifft z. B. die Art, wie wir im Zeitalter
Sharing SOCIAL DISTANCING
der Digitalisierung einkaufen. Andere Themen er-
fahren durch Corona eine Neubewertung, etwa in
sowohl langfristige Trends abzuschätzen als auch
Elektro
Bike
HOME-Shopping
die aktuellen Herausforderungen einzubeziehen.
Bezug auf moderne Arbeitswelten oder digitale
Lernangebote an Schulen und Hochschulen.
Covid-19 hat einigen Themen zu einer neuen Be-
deutung verholfen. Social Distancing hat zu ein-
HOME-Office
Kaufland hatte im Januar 2020, kurz vor Beginn
schneidenden Verhaltensänderungen geführt. Das
Zuhause wurde zwangsläufig zum Dreh- und An-
WETTBEWERB HOME-Schooling
der Corona-Krise in Deutschland, die Studie „Fre- gelpunkt. Und das nicht nur für private Angelegen- Nahversorgung
quenzanker im Online-Zeitalter – 10 Gründe für heiten: Lernen, Arbeiten und verstärkt auch Einkau- Non-Food
eine stabile Zukunft“ veröffentlicht. Hintergrund
dieser Studie war es, aktuelle Trends zu analysieren,
fen von zu Hause aus haben deutlich zugenommen. Internet
Vieles davon wird bleiben. Gerade die akuten
die den Handel und die Handelsimmobilie bestim- Maßnahmen während des Lockdowns im Handel
men. Und zu fragen, welche Rolle dabei der groß- haben insbesondere die Händler im Non-Food-
flächige Lebensmittelhandel spielen wird. Bereich in wirtschaftliche Schwierigkeiten ge- KONSUM
Als übergeordnete Trends für die Entwicklung im URBANITÄT
bracht. Mittelbar auch Handelslagen wie etwa die Erlebnis
Handel wurden dabei insbesondere die Themen Fußgängerzonen der Innenstädte. In vielen Fällen Dichte
demografischer Wandel, Digitalisierung, Nachhal-
Zeitbudgets
wird es deshalb für Investoren, Projektentwickler Mixed-Use
tigkeit, Urbanität, Mobilität, Konsumverhalten und und vor allem auch Kommunen heißen, eine neue, Freizeit
Wettbewerb identifiziert. Diese Trends werden
Quartier
angepasste Lösung für bestehende Immobilien
auch in Zukunft weiter wirken. Die Facetten wer- und Lagen zu finden. Der Einzelhandel wird dabei
den sich vielleicht ändern. Die Geschwindigkeit sicherlich nach wie vor eine starke Rolle spielen. DIGITALISIERUNG
wird sich unter Umständen beschleunigen. Für die Dennoch werden ehemalige Handelslagen wohl NACHHALTIGKEIT
Entwicklung im Handel und im Bereich der Han-
Multi-Channel DEMOGRAFIE
vielschichtiger und mit weiteren Nutzungen ange- ESG
delsimmobilien gilt es unter dem Aspekt von Coro- reichert werden müssen. Das gilt auch für die Kon- Customer Journey Single-Haushalte
na, diese Trends weiter im Auge zu behalten. Um Online-Offline Hub Verantwortung Wanderungen
zeption von Immobilien, die mehr denn je auf Flexi-
zukünftig Handelsimmobilien zu entwickeln, gilt es Gerechtigkeit
bilität und Drittverwendbarkeit ausgelegt werden. Überalterung
20 21HIGH FIVE | RAHMENBEDINGUNGEN
UPDATE ERFOLGSFAKTOREN FÜR Infarm baut Kaufland Kräuter direkt in seinen Filialen
EINE STABILE ZUKUNFT an. Bis Ende 2020 sollen etwa 200 Filialen von die-
sem neuen Angebot profitieren. Das Infarm-Sorti-
ment wird zu Beginn glatte Petersilie, griechischen
In der Ausgangsstudie „Frequenzanker im On-
Basilikum, Minze und Bergkoriander umfassen. Der
line-Zeitalter“ wurden zehn Gründe identifiziert,
Anbau direkt in den Filialen bedeutet 90 Prozent we-
die für eine stabile Zukunft im Handel und bei
niger Transportwege. Das Anbausystem kommt ohne
Handelsimmobilien sprechen. Eine aktuelle Be-
Erde aus und spart 95 Prozent Wasser im Vergleich
wertung mit neuesten Beispielen zeigt, dass die-
zum herkömmlichen Anbau. Auf den Einsatz von
se vom Grundsatz her auch nach Corona gelten.
chemischen Pestiziden wird komplett verzichtet, auf
Wir stellen den Kernaussagen zu den zehn Grün-
Dünger bis zu 75 Prozent. Die Kräuter wachsen in ei-
den (grau) eine heutige Bewertung gegenüber.
ner kontrollierten Umgebung unter idealen Bedin-
gungen. Das Gewächshaus ist mit Infarms zentraler
Update #1 Frische und Convenience cloud-basierter Anbauplattform verbunden, die lau-
Update #2 Auswahl und Preis gehört zur Kernkompetenz von Kaufland. Durch-
fend dazulernt, sich automatisch anpasst und so die
schnittlich 30.000 Artikel bieten wir inkl. Drogerie-
„Das Thema Ernährung rückt immer mehr in den Fo- Anbaubedingungen immer wieder optimiert.
„Die deutschen Verbraucher gelten als äußerst preis- und Getränkemarkt auf der Fläche. Und das von
kus der Verbraucher. Eine ausgewogene Ernährung Zudem kaufen die Verbraucher bewusster ein, z. B.
sensibel. Auch wenn sie mittlerweile mehr Geld für Discount- bis hin zu besonders nachhaltigen Produk-
gehört zu einem modernen und gesunden Lebensstil. was die regionale Herkunft
höherwertige Lebensmittel ausgeben, zählt das ten. Eben echte Markenvielfalt. One-Stop-Shopping
Dabei gewinnen die Aspekte Frische, Regionalität und die Erzeugungsbedin-
Preis-Leistungs-Verhältnis weiterhin zu den wichtigs- wurde durch Corona nochmals beflügelt, jedenfalls
und Bio zunehmend an Bedeutung. Zudem geht der gungen der Produkte an-
ten Einkaufskriterien. Gleichzeitig möchten Kunden was den Lebensmittelhandel angeht. Durch die Ein-
Trend hin zu Convenience-Produkten, dabei ist die geht. Der kontinuierliche
ihre Nahversorgung in nur einem Lebensmittelmarkt haltung der Abstands- und Hygienemaßnahmen ist
Zeitersparnis ein wichtiges Kaufkriterium.“ Ausbau des Bio-Sorti-
erledigen. Eine attraktive Sortimentsbreite und -tiefe das Einkaufen etwas zeitintensiver geworden. Eine
ments ist Schwerpunkt
sind daher wichtige Erfolgsfaktoren.“ große Auswahl in der Nahversorgung und in ergän-
Wie wichtig der Lebensmittelhandel während der der Unternehmens- und
zenden Sortimentsbereichen bleibt ein wichtiger Er-
Corona-Krise war und ist, hat sich eindrucksvoll ge- Nachhaltigkeitsstrategie
Lebensmitteleinkauf ist Versorgungseinkauf. Nicht folgsfaktor. Auch ist die wirtschaftliche Zukunft für
zeigt. Zu Recht wird er als systemrelevant eingestuft. von Kaufland. Mit mittler-
zuletzt wegen immer knapper werdenden Zeitbud- viele Menschen ungewisser geworden. Das beflügelt
Die Versorgung der Bevölkerung mit Grundnahrungs- weile bis zu 2.600 Bio-Ar-
gets muss der Einkauf rationell ablaufen. Eine attrak- die Sensibilität für das Preis-Leistungs-Verhältnis ei-
mitteln, frischen Produkten und Dingen des täglichen tikeln macht Kaufland den
tive Auswahl ist ein Erlebnis für sich. Dafür lohnt es nes Händlers. Attraktive Eigenmarken werden ver-
Bedarfs stand hierbei im Vordergrund. Auch das The- Unterschied. Im Oktober
sich, in den Supermarkt zu kommen. Produkte, die es stärkt nachgefragt. Es freut uns daher, dass wir auch
ma Convenience war ein wichtiges Feld. Was bleibt, 2018 startete Kaufland eine Kooperation mit Deme-
in anderen Geschäften nicht gibt, bleiben in der Kun- in Zeiten von Corona mit unserem Konzept den Su-
ist sicherlich eine neue Lust am Kochen und dem ter zunächst mit Molkereiprodukten, mittlerweile fin-
denwahrnehmung. Eine Selbstverständlichkeit dabei: permarkt-Star gewonnen haben. Eine weitere Aus-
Umgang mit Lebensmitteln. Denn der Kunde bleibt det man bei Kaufland über 250 Demeter-Artikel im
Preis und Leistung müssen stimmen. Und das über zeichnung, die uns anspornt, uns für unsere Kunden
anspruchsvoll und rückt Frische in den Vordergrund. Sortiment. Demeter ist der anspruchsvollste Bio-Ver-
die gesamte Sortimentspalette: von den Eigen- bis zu stetig zu verbessern.
Kaufland inszeniert die Frischebereiche deshalb be- band in Deutschland mit der nachhaltigsten Form
der Landbewirtschaftung. Im Juli 2020 ging Kaufland den Herstellermarken. Auswahl zum günstigen Preis
sonders intensiv, von der großzügig gestalteten Obst-
und Gemüseabteilung, dem integrierten Frische- einen weiteren großen Schritt und trat, durch den
bäcker mit mehrmals täglich frischer Ware zu einem Abschluss eines Markennutzungsvertrags, dem Ver-
unschlagbaren Preis-Leistung-Verhältnis bis hin zu band als Mitglied bei. Damit setzen wir ein klares Zei-
den Fleisch-, Wurst- und Käsetheken mit fachlich ge- chen für mehr Bio, mehr Nachhaltigkeit und mehr
schultem Personal. Und die Kompetenz im Detail Unterstützung von Umwelt und Natur.
zeigt sich auch bei Fisch und Meeresfrüchten.
Ein gutes Beispiel zur Veranschaulichung neuer An-
sätze bei Frische und Convenience ist der Ultra-Fri-
sche-Bereich. Gemeinsam mit dem Farmingnetzwerk
22 23HIGH FIVE | RAHMENBEDINGUNGEN
Update #3 Erlebniseinkauf und Gastronomie ter aus. Die Folge: ein Plus an Aufenthaltsqualität, Udpdate #4 Digitalisierung und der schen Republik, Kroatien, Bulgarien und Rumänien
Verweildauer und häufigere Besuche der Kunden. neue Verbraucher testet das Unternehmen integrierte Kundenkarten-
“Der stationäre Handel muss den Kunden mehr Ganz klar, der Kunde möchte auch weiterhin eine systeme, Click & Collect-Angebote sowie Kooperatio-
bieten als den reinen Vertrieb von Waren und auch positive Einkaufsatmosphäre. Dies ist durch Corona „Die Digitalisierung ist ein gesellschaftlicher Mega- nen mit Online-Lieferplattformen. Und nicht zuletzt
einen Gegenpol zum Online-Handel darstellen. eher noch verstärkt worden. Trotz vielfältiger neuer trend, der sich stark auf den Einzelhandel auswirkt, mit der Übernahme des Online-Marktplatzes real.de
Ohne ein Einkaufserlebnis fehlt vielen Kunden der Kommunikationsmöglichkeiten, etwa über Video- denn die Verbraucher sind heute permanent on- durch die Schwarz Gruppe wird der Weg der Digitali-
Anreiz, eine Verkaufsfläche zu betreten. Die Integ- plattformen, bleiben physische Treffpunkte zentral line. Die Digitalisierung im Handel ist jedoch weit sierung weiter ausgebaut. Real.de gehört zu einem
ration gastronomischer Angebote ist dabei ein für unser Leben. Wir alle sind soziale Wesen und mehr als E-Commerce. Digitale Features sowie neue der größten Online-Marktplätze in Deutschland und
wichtiger Baustein, denn der Außer-Haus-Konsum nutzen gerne soziale Treffpunkte. Gerade weil Möglichkeiten der Kundeninteraktion verändern heu- verfügt über eine langjährige Expertise und Erfah-
steigt deutlich an.“ Nahversorgung hier öfter, meist mehrmals die Wo- te die Customer Journey. In Zukunft wird sich dies rung im Online-Geschäft. Die Online-Plattform wird
che, stattfindet, sind diese ergänzenden Bereiche weiter verstärken.“ das stationäre Geschäft als weiterer Absatzkanal
Im Zeitalter der Digitalisierung geht es im Handel in Zukunft wichtiger denn je. Kaufland setzt des- ideal ergänzen und das Unternehmen noch stärker
um mehr als nur Versorgung. Auch der Supermarkt halb konsequent die Inwertsetzung dieser Potenzi- Die Digitalisierung bleibt ein Haupttreiber von Ent- für die Zukunft aufstellen. Perspektivisch ist die Wei-
wird verstärkt zum Erlebnisort. Daran hat Corona ale durch Food-Court-Konzepte um: wertige wicklungen im Handel. Online und Offline wachsen terführung des Online-Marktplatzes unter dem Na-
nichts geändert. Es geht zunächst um eine klare Gestaltung der Konzessionärsbereiche mit gemein- immer mehr zusammen, wenngleich im Lebensmit- men Kaufland sowie die Ausweitung der Kunden-
Inwertsetzung der Verkaufsfläche. Danach kommt samen Sitzbereichen, wenn möglich sogar mit Au- telhandel die Prognosen für das Online-Geschäft und Händlerservices als Teil des Digitalgeschäfts der
es auf die Schaffung eines umfassenden Einkaufs- ßenbestuhlung. Die Rolle von Gastronomie und Er- weiter verhalten sind. Es geht um mehr als den reinen Schwarz Gruppe geplant. Den Kunden von real.de
erlebnisses an. Mit zusätzlichen Kundenmagneten, lebniskomponenten wird für alle Handelsimmobilien Online-Absatzkanal. Die Digitalisierung erlaubt es, und den Händlern, die den Marktplatz nutzen, wer-
vor allem aus der Gastronomie. Der Kunde möchte und -lagen in Zukunft weiter zunehmen. Es bleibt den Kunden entlang der gesamten Customer Journey, den Angebote und Dienstleistungen weiterhin wie
ein Plus an Wohlfühlen, Verweilen und Genuss. Und dabei: Es geht um mehr als Versorgung, eben um von der Planung bis zum Check-Out, zu begleiten. gewohnt zur Verfügung stehen.
gerade in den Vorkassenzonen von Kaufland bie- umfassende Nahversorgung. Vom Place-to-shop Das wird in Zukunft noch intensiver der Fall sein.
ten sich diese Erlebniskomponenten an. Wir bauen zum Place-to-be! Keine Frage: Corona hat gezeigt, dass die Digitalisie-
deshalb neu inszenierte Food-Court-Konzepte wei- rung ein Kern für die Handlungsfähigkeit unserer Ge-
sellschaft geworden ist. Ob für Unternehmen, Schu-
len oder den Handel. Für letzteren muss das Thema
allerdings weiterhin differenziert betrachtet werden.
Der stationäre Non-Food-Handel hat einen noch
stärkeren Wettbewerb mit dem Web. Oder positiv
ausgedrückt: Multi-Channel vertriebene Marken Dass Digitalisierung mehr als nur der Absatzkanal ist,
kommen beim Kunden, der ebenfalls auf verschiede- zeigt sich aber auch in einer neuen Kommunikation
nen Einkaufskanälen unterwegs ist, gut an. Beim Le- mit dem Kunden. Die Interaktion nimmt z. B. über
bensmittelhandel verhält es sich nach wie vor anders. Apps weiter zu. Und damit auch ganz gezielt über
Auch in diesem Bereich gab es zweifellos Umsatzzu- Kundenaktionen. Wir freuen uns über die Anerken-
wächse im Online-Bereich. Diese basieren jedoch auf nung wie den Deutschen Digital Award für unsere K-
einem sehr niedrigem Niveau von etwa zwei Prozent Master App. Diese App war Bestandteil einer cross-
Marktanteil, der in Summe nur unwesentlich gestei- medialen Weihnachts-Kampagne: das ganze
gert wurde. Die logistischen Grenzen im Lebensmit- Star-Wars-Imperium in einer App. Möge die digitale
telonlinehandel traten vielerorts und vor allem au- Macht mit euch sein!
ßerhalb von Verdichtungsräumen zu Tage. Für ein
polyzentrisches Land wie Deutschland weiterhin ein
klarer Vorteil für den stationären Lebensmittelhan-
del. Die Digitalisierung nimmt insgesamt zu und wird
den Handel und die Handelsimmobilien verändern.
Kaufland geht diesen Weg mit. In Polen, der Tschechi-
24 25HIGH FIVE | RAHMENBEDINGUNGEN
Update #5 Urbanität und Mixed-Use chen der starren Grenzen zwischen den Asset-Klassen, Update #6 Architektur und Darstellung erlebbar zu machen, wird schon viel erreicht. Wie
zu einem noch stärkeren Umdenken führen. Dies z. B. bei einer unserer neuesten Eröffnungen in Ber-
„Der Trend zur Urbanisierung zeigt sich deutlich. betrifft zum einen eine größere Bedeutung von Re- „Über nahezu alle Konzepte im Lebensmitteleinzel- lin-Spandau mit klaren Linien und einem betonen
Der ländliche Raum ist dünner besiedelt, städtische vitalisierungen bestehender Immobilien z. B. in der handel erfolgt der Trend zur Aufwertung der Märk- Eingangsbereich.
Verdichtungsräume verzeichnen Bevölkerungsge- Umnutzung klassischer Handelsimmobilien wie te. Die Architektur eines Marktes ist ein Merkmal
winne. Das urbane Kundenpotenzial nimmt deut- Shopping-Center. Zum anderen beflügelt dies den zur Differenzierung von den Wettbewerbern und
lich zu. Flächenkonkurrenzen zwischen dem Handel Trend zu mehr Mixed-Use-Immobilien. kann dazu beitragen, die Aufenthaltsdauer sowie
und weiteren Nutzungen, insbesondere dem Woh- Kaufland geht diesen Weg seit jeher konsequent Frequenz zu erhöhen. Das Design sollte dabei im-
nen, sind die Folge. Bei hohem Druck auf die Fläche mit. Flexibles Bauen ist bei Kaufland eine Selbstver- mer der Funktion folgen, denn der Lebensmittel-
werden neue Standorte immer häufiger als Mixed- ständlichkeit. Standortangepasst bauen wir auch in einkauf bleibt ein Versorgungseinkauf.“
Use entwickelt.“ Zukunft ebenerdig, aufgeständert oder mit Tiefga-
ragenlösungen. Mit unseren verschiedenen Bauty- Corona wird an folgendem Fakt nichts ändern:
Der Trend zu mehr Urbanität dominiert weiterhin pen können wir somit gezielt auf die Erfordernisse Gute Architektur ist immer auch eine Visitenkarte.
die Immobilienmärkte und damit auch die Stadt- der Kommunen vor Ort eingehen. Und nach oben? Der Kunde bezieht dies unbewusst in den Marken-
entwicklung. Corona hat, nicht zuletzt durch die Sind wir offen! Ob Wohnen, Büro, Sport oder sons- auftritt eines Unternehmens mit ein. Letztendlich
stärkere Fokussierung auf das Leben und Arbeiten tige Nutzungen. Es kommt auf die gemeinsame trägt es damit zur Erhöhung der Zufriedenheit und
daheim, bei vielen zwar eine „neue Sehnsucht“ Lösung für einen Standort an. Wie z. B. in einer zur Kundenbindung an einem Standort bei. Mehr
nach Natur und dem ländlichen Raum entfacht. Es unserer neuesten Eröffnungen im Winter 2020 in denn je muss dabei jedoch die Funktionalität in den
bleibt jedoch abzuwarten, ob dies eine entschei- Eisenach. Integriert in die Innenstadt findet dort Vordergrund rücken. Dabei geht es oftmals nicht
dende Trendwende darstellt. neben Einkaufen mit Kaufland als starkem Mieter, um große Dinge. Mit offenen Formelementen, um
Für Städte und Kommunen werden die ökonomi- ein Hotel seinen Platz. Ein neuer, lebendiger und die Immobilie von außen nach innen dem Kunden
schen Umwälzungen, der weiterhin starken Nach- multifunktionaler Anlaufpunkt in Eisenach.
frage nach Wohnen und ein zunehmendes Aufbre-
Update #7 Verträglichkeit und Frequenzanker Corona-Zeitalter fragen sich deshalb viele Immobi-
lieneigentümer und Kommunen: Wer wird in
„Lebensmittel werden stationär und wohnortnah Zukunft Frequenz in eine Stadt bringen?
eingekauft. Entgegen dem Trend in anderen Bran- Die Corona-Krise hat deutlich unterstrichen, welche
chen droht keine Substitution durch den Online- gewichtige Rolle die Nahversorgung spielt – mehr
Handel. Aufgrund seiner Versorgungsfunktion ist noch, sie ist sogar systemrelevant. Die Bedeutung
der Lebensmitteleinzelhandel ein wichtiger Fre- wird in Zukunft noch zunehmen. Auch weiterhin
quenzbringer in Städten jeder Größenordnung. Ins- bleibt der Warenkorb der Nahversorgung bei etwa
besondere die Ansiedlung großflächiger Formate der Hälfte der durchschnittlichen Pro-Kopf-Einzel-
bietet die Chance, Kaufkraft am Standort zu bün- handelsausgaben – und ist damit nach wie vor der
deln und die Einzelhandelszentralität zu erhalten größte und damit wichtigste Posten für Umsatzpo-
bzw. zu erhöhen.“ tenziale vor Ort, zumal die Online-Anteile niedrig
bleiben. Übersetzt heißt dies, dass der Lebensmittel-
Die Handelslandschaft wandelt sich. Durch die Kri- handel der Hauptfrequenzbringer für einzelne La-
se haben sich aber einige Trends vor allem mit Blick gen oder Kommunen ist. Zumal dies an immer zent-
auf die Digitalisierung im Non-Food-Bereich dras- raleren Lagen erfolgen wird, etwa durch die
tisch beschleunigt. Ehemalige Magneten wie z. B. Umnutzung von ehemaligen Warenhausstandorten.
Warenhäuser oder rein Fashion-dominierte Ein- Demgegenüber stehen raumplanerische Vorgaben
kaufszentren stehen noch mehr unter Druck. Die und kommunalpolitische Leitlinien zur Einzelhan-
deutschlandweit vielen neuen Innenstadtinitiati- delsentwicklung, die schon vor Corona oftmals den
FMZ „Tor zu Stadt” in Eisenach, May & Co. Holding GmbH, Ax5 architekten ven zeigen den Handlungsbedarf. Gerade im Post- neuen Rahmenbedingungen hinterherhinkten, mit
26 27HIGH FIVE | RAHMENBEDINGUNGEN
Corona aber dem aktuellen und zukünftigen Hand- sen. Durch die Sicherstellung eines überörtlichen
lungs- und Erneuerungsdruck wohl nur unzurei- Einzugsgebiets und einer maßgeblichen Stärkung
chend entsprechen. Um private und öffentliche der Einzelhandelszentralität einer Stadt wird ins-
Investitionen in die Stadtgestaltung und Einzelhan- besondere der große Supermarkt für alle Handels-
delslandschaft passgenauer zu steuern, muss hier lagen ein besonders effektiver Frequenzanker. Es
ein Umdenken stattfinden. Nur so werden sich geht um die Abrundung des Betriebstypenmix und
neue Entwicklungen unter dem gestiegenen Druck zwar im Sinne einer umfassenden Nahversorgung
von Ökonomie und drohenden weiteren Leerstän- im gesamten Einzugsgebiet. Ohne schädliche Aus-
den schnell und zukunftsgerichtet realisieren las- wirkungen. Mit mehr Frequenz.
Ein weiteres gutes Beispiel für gelebtes ESG ist der Mit dem Bekenntnis zu den zehn Prinzipien der Ini-
Beitritt zum UN Global Compact. Die Schwarz tiative in den Bereichen Menschenrechte, Sozial-
Gruppe mit ihren Handelssparten Lidl und Kauf- standards, Umwelt und Korruptionsbekämpfung
land sowie GreenCycle und der Schwarz Produktion erklärt Kaufland damit das über Jahre gewachse-
hat den Beitritt zum UN Global Compact erklärt, ne, umfangreiche Engagement für Umwelt- und
der weltweit größten und wichtigsten Initiative für Nachhaltigkeitsbelange zu einem strategischen
verantwortungsvolle Unternehmensführung. Anliegen.
Update #8 Nachhaltigkeit und Wir werden auch weiterhin den Ausbau biologi-
Verantwortung scher und regionaler Produkte in unseren Super-
märkten begleiten, wie z. B. mit der vertieften Ko-
„Nachhaltigkeitsaspekte spielen eine zentrale operation mit Demeter. Wir forcieren neue
Rolle in unserem täglichen Handeln. Die Sensibili- Mobilitätskonzepte mit unseren Supermärkten als
tät der Verbraucher für ihr Konsumverhalten Anlaufpunkte, als intermodale Hubs. Beispielsweise
nimmt zu. Die Nachfrage nach zertifizierten Pro- mit WeShare, einer Kooperation zusammen mit
dukten steigt. Der Lebensmitteleinzelhandel ist Volkswagen, bei der unsere öffentlichen Ladepunk-
gefordert, den Kunden ein adäquates Sortiment te für Elektroautos außerhalb der Öffnungszeiten
anzubieten. Ergänzend zur Sortimentsgestaltung dem Car-Sharing-Anbieter WeShare zur Verfügung
tragen die Händler auch Verantwortung für eine stehen. Dafür haben wir zusammen mit Lidl den
nachhaltige Bauweise.“ EHI-Energie-Management-Award gewonnen. Und
natürlich auch weiterhin durch nachhaltige Immo-
Die Relevanz des Themas Nachhaltigkeit ist unge- bilien, z. B. mit modernen LED-Beleuchtungen,
brochen. Nachhaltigkeit bleibt weiterhin eine der Photovoltaik und Kälte-Klima-Verbund. Mit REset
größten Herausforderungen für die Weltgemein- Plastic sind wir Teil der Plastikstrategie der Schwarz
schaft, und damit auch Environment-Social-Gover- Gruppe. Diese hat eine ganzheitliche, internationa-
nance (ESG) für den Handel und die Immobilien- le Strategie entwickelt, die sich in fünf Handlungs-
wirtschaft. Wir werden deshalb weiterhin an einer felder gliedert: Vermeidung, Design, Recycling, Be-
noch nachhaltigeren Sortimentspolitik arbeiten. So seitigung sowie Innovation und Aufklärung. Damit
sind zum Beispiel unsere Baumwolltextilien der Ei- wird unsere Vision „Weniger Plastik – geschlossene
genmarke zu 100% GOTS und Grüner Knopf (die in Kreisläufe“ Wirklichkeit.
Deutschland verkauft werden) zertifiziert.
28 29HIGH FIVE | RAHMENBEDINGUNGEN
Update #9 Synergien und Kopplungspotenziale Verbrauchern bieten sie Auswahl, Zeitersparnis und haltig. Das gibt Händlern, Investoren und Kommu- wörtlich zukünftig die Fahne eines Core-Assets
einen Erlebniseinkauf. Kaufland ist einer der größ- nen eine langfristige Perspektive und Planbarkeit. hoch. Die Entwicklungen im Handel sind durch Co-
„Die Verbraucher werden immer zeit- und distanz- ten Vermieter von Handelsflächen in Deutschland Kaufland als großer Supermarktbetreiber belegt rona ungewisser geworden. Keine Entwicklung
sensibler. Sie suchen bevorzugt Standorte auf, an mit starken Partnern, z. B. aus den Bereichen Mode, Standorte auch weiterhin mit einer langfristigen ohne neue Chancen. Kaufland stellt sich der Her-
denen sie Synergieeffekte nutzen können. Der rich- Drogerie, Sport sowie meist regionalen Anbietern Perspektive. Wir kommen auch weiterhin, um zu ausforderung. Wir sagen weiterhin selbstbewusst,
tige Kopplungspartner kann die Attraktivität des in der Vorkassenzone. Wir pflegen auch in Zukunft bleiben. Wir stehen auch in Zukunft für stabile gerade auch in der herausfordernden Situation:
Händlers steigern. Der Lebensmitteleinzelhandel eine gute Nachbarschaft: ob als Stand-alone- Cashflows und Spitzenrenditen. Wir halten sprich-
ist einer der beliebtesten Kopplungspartner für an- Standort, in der Agglomeration, im Fachmarkt- und
dere Händler, denn durch sein Angebot bringt er Shopping-Center oder in der Innenstadt. Partner-
automatisch Frequenz an einen Standort.“ schaft ist dabei das Stichwort der Corona-Krise
W I R . S I N D.
zwischen Vermieter und Mieter. Es geht immer um
Vor allem durch den Shutdown war die Handels- zielgerichtete und an der Zukunftsfähigkeit ausge-
landschaft massiv beeinträchtigt. Für viele Händler richtete Lösungen zwischen den Parteien. Ein pau-
GROSSFLÄCHE!
aber auch Dienstleistungsbetriebe und Gastrono- schaler Mietverzicht wird hier niemandem
men waren und sind die Nachwirkungen der Krise langfristig helfen. Partnerschaft auf der Basis ge-
existenzbedrohend. Insolvenzen und damit Leer- schlossener und zu schließender Verträge ist eines
stände sind nicht ausgeschlossen, sogar vielerorts der Fundamente der Immobilienwirtschaft, an
wahrscheinlich. Für die Stärke und Attraktivität von dem nicht zu rütteln ist. Gemeinsam meistern wir
Handelsstandorten bleiben Synergien und Kopp- die anstehenden Herausforderungen.
lungspotenziale jedoch auch zukünftig unerläss-
lich. Die Einhaltung der Corona-Maßnahmen be-
deutete für die Konsumenten zeit- und
distanzrelevante Verhaltensänderungen. Zudem
sollte der Einkauf, aufgrund der geforderten Ab-
stands- und Hygieneregelungen, noch effizienter
werden. Heute und in Zukunft haben Verbund-
standorte daher eine wichtige Bedeutung. Für
Kommunen als attraktive Handelslagen, für Einzel-
händler, um gemeinsam mehr zu erreichen und den
Update #10 Core-Asset und Verlässlichkeit Corona hat die differenzierte Betrachtung von Ein-
zelhandelsimmobilien noch weiter vorangetrieben.
„Der Handel befindet sich in einem stetigen Wan- Durch die allgemeinen Rahmenbedingungen, allen
del. Die Veränderung der Formate spiegelt sich voran die Digitalisierung sowie die aktuellen Aus-
auch auf dem Immobilienmarkt wider. Dabei sind wirkungen durch die Krise, erfahren ehemalige
Handelsimmobilien nicht gleich Handelsimmobi- Core-Investitionsprodukte wie Einkaufszentren und
lien. Investitionen in Nahversorgungsimmobilien die Asset-Klasse Retail insgesamt eine Neubewer-
sind höchst attraktiv. Das niedrige Zinsniveau so- tung. Eines bleibt jedoch und wird sich sogar noch
wie die stabilen Rahmenbedingungen im Lebens- verstärken: Lebensmittelgeankerte Immobilien sind
mittelhandel steigern die Attraktivität der Invest- höchst gefragt, da sie krisenresistent sind. Nahver-
ments.“ sorgung garantiert Frequenz für einen Standort.
Nahversorgung stabilisiert damit Standorte nach-
30 31FÜNF THESEN
FÜR DIE NEUE
ZUKUNFT DES
HANDELS
32 33HIGH FIVE | 5 THESEN
enwirtschaft hat sich aus der Verknappung und Dafür gibt die Bevölkerung im Handel etwa die
den deutlich gestiegenen Baukosten die Notwen- Hälfte des verfügbaren Einkommens aus. Eine im-
digkeit ergeben, das begrenzte Gut des Bodens mense Summe. Die bislang und wohl auch auf
„NEUE ZEIT, NEUE HERAUS- möglichst effektiv zu nutzen. Ehemals eher mono-
strukturierte Nutzungskonzepte, bezogen auf eine
Sicht nicht durch den Online-Handel nennenswert
umverteilt wird. Durch die bleibende stationäre
FORDERUNGEN, NEUE CHANCEN.“
Asset-Klasse, werden zunehmend aufgefächert: Präsenz und die hohe und regelmäßige Versor-
Mixed-Use ist das neue Thema. Anders als noch vor gungsnotwendigkeit der Kunden steht die Nahver-
einigen Jahren stößt diese „neue“ Asset-Klasse sorgung für einen langfristigen Frequenzgaranten.
mittlerweile auf Resonanz als Investment-Produkt, Schon vor Corona stand die Nahversorgung im Fo-
ob auf der Ebene einzelner Immobilien oder als kus von Kommunen und Investoren. Dies wird sich
ganze Quartiersentwicklung. in Zukunft verstärken, zumal der Lebensmittelhan-
Am stetigen Wandel im Handel hat sich auch Aufgrund der Analyse der langfristigen Rahmen- Dieser Trend wird anhalten. Durch Corona müssen del zunehmend nachverdichten wird, z. B. durch
durch Corona nichts geändert. Sicherlich werden bedingungen und einer aktuellen Bewertung der viele Standorte, ob im Bestand oder in der Neuent- freiwerdende Flächenpotenziale in zentralen La-
einige Einschnitte radikaler und die Geschwindig- Corona-Krise haben wir fünf Thesen zur Zukunft wicklung, völlig neu gedacht werden. Mixed-Use ist gen. Aus diesen Gründen: „Nahversorgung wird zum
keit des Wandels beschleunigt. Umso mehr bietet des Handels und von Handelsimmobilien heraus- dafür die logische Konsequenz und der Handel bie- wichtigsten Frequenzanker bei Handelsimmobilien.“
die genaue Analyse der Rahmenbedingungen die gearbeitet. Diese wollen wir zusammen mit Exper- tet sich dabei als ein Teil des Konzeptes an. Des-
Chance, die Zukunft weiter aktiv zu gestalten. ten im Rahmen der nachfolgenden HIGH-FIVE- wegen: „Mixed-Use-Immobilien mit Handelsantei- These 5: Nachhaltigkeitsthemen werden den
Interviews genauer analysieren (siehe auch nach- len werden deutlich steigen.“ Handelsimmobilienmarkt noch intensiver be-
In der Tat: Vieles bleibt derzeit ungewiss. Viele The- folgendes Kapitel, insbesondere zur Vorgehenswei- einflussen.
men müssen weiter feinjustiert werden. Es lohnt se der Bewertung). Wir erheben dabei keinen An- These 3: Die Digitalisierung wird Handelsimmo- Nachhaltigkeit als gesellschaftlicher Oberbegriff
sich daher, in einen fortwährenden Dialog mit allen spruch auf statistische Repräsentativität. Vielmehr bilien noch stärker bestimmen. und Environment-Social-Governance (ESG) als
Marktteilnehmern der Immobilienwirtschaft zu tre- geht es darum, anstehende Herausforderungen Die Digitalisierung wird in allen Lebensbereichen Handlungsmaxime haben, nicht zuletzt durch die
ten. In diesem Sinne wollen wir diesen Prozess be- möglichst breit zu diskutieren und damit neue voranschreiten. Insbesondere der Non-Food-Han- Probleme des Klimawandels, deutlich an Relevanz
gleiten – und Denkanstöße geben. Chancen zu identifizieren. del war schon vor Corona davon betroffen. Umsatz gewonnen. Das Thema Nachhaltigkeit wird breit
wird mehr und mehr über Multi-Channel-Prozesse gesellschaftlich diskutiert und ist eine der größten
getätigt. Es geht aber nicht nur um den Absatzka- Herausforderungen für die Gesellschaft. Für die
nal. Die Digitalisierung wird das stationäre Ge- Immobilienwirtschaft stehen dabei Aspekte des
These 1: Revitalisierungen bei Handelsimmobi- Revitalisierungen werden zunehmen, da Handelsla- schäft und die Immobilie weiter verändern. Es geht nachhaltigen Baus und Betriebs einer Immobilie
lien werden stark zunehmen. gen neu gedacht werden müssen und die Handels- verstärkt um die neue Interaktion zwischen dem stark im Vordergrund. Das gilt auch für Handels-
Deutschland hat im internationalen Vergleich immobilien der alten Generation nicht mehr zu die- Kunden und dem Geschäft auf der Fläche. Es geht immobilien. Für Kommunen, um Fläche möglichst
schon jetzt eine der höchsten Verkaufsflächenaus- ser Notwendigkeit der Flexibilisierung in der neuen um intelligente Besucherlenkung sowie um die digi- effizient und klimafreundlich zu gestalten. Für
stattungen. Dies ist vor allem dem Wachstum, z. B. Generation passen. Von daher: „Revitalisierungen bei tale Positionierung eines Standorts, einer Immobilie Händler, um Immobilien möglichst klimafreundlich
im Fachmarktsegment, der letzten zwei bis drei Handelsimmobilien werden stark zunehmen.“ gegenüber dem Kunden. zu betreiben. Und für Investoren, die ESG verstärkt
Jahrzehnte geschuldet. Durch die Digitalisierung Wie wichtig digitale Themen sind, nicht nur im Han- in ihren Investmentstatuten festschreiben.
kam es schon vor Corona zu einer Umkehrung und These 2: Mixed-Use-Immobilien mit Handelsan- del, sondern in allen Lebensbereichen, hat Corona Durch Corona wurden Nachhaltigkeitsthemen
damit zu einem Verkaufsflächenüberhang. Viele teilen werden deutlich steigen. eindrucksvoll gezeigt. Dieser Megatrend wird weiter kurzfristig aus der öffentlichen Diskussion gerückt.
ehemals starke Handelslagen wie Innenstädte und Der Trend zu mehr Urbanität wird bleiben. Die Flä- Fahrt aufnehmen. Darum: „Die Digitalisierung wird Die Notwendigkeit bleibt. Für langfristig orientierte
Betriebstypen wie Shopping-Center spüren dies chenkonkurrenzen, vor allem in begehrten Lagen Handelsimmobilien noch stärker bestimmen.“ Branchen wie die Immobilienwirtschaft ist das
seit längerem, vor allem außerhalb der Metropolen. der Metropolen, werden weiterhin zunehmen. Für Thema nach wie vor präsent. Deshalb: „Nachhal-
Durch Corona hat sich diese Entwicklung weiter Kommunen bleibt die Herausforderung, mit be- These 4: Nahversorgung wird zum wichtigsten tigkeitsthemen werden den Handelsimmobilien-
verschärft und beschleunigt. Sicherlich auch, was grenztem Raum dennoch ein attraktives Stadtbild Frequenzanker bei Handelsimmobilien. markt noch intensiver beeinflussen.“
die potenzielle Mieterverfügbarkeit an einem mit möglichst vielfältigen Nutzungen zu schaffen. Nahrungsmittel, Drogeriewaren, Getränke und er-
Standort betrifft – eine besondere Herausforde- Nicht zuletzt, um auch die Themen Nachhaltigkeit gänzende Bereiche stellen eine Notwendigkeit für
rung für Investoren und Kommunen. und neue Mobilität umzusetzen. Für die Immobili- jeden dar. Es geht um die Basisversorgung.
34 35HIGH FIVE:
1 THEMA
1 EXPERTE
5 FRAGEN
36 37HIGH FIVE | KONZEPTION
„MIT HIGH FIVE BELEUCHTET KAUFLAND
IMMOBILIEN AKTUELLE THEMEN IN DER
IMMOBILIENWIRTSCHAFT.“
HIGH FIVE – das ist das explorative Format von Für die vorliegende Studie haben wir im Rahmen
Kaufland Immobilien. Zusammen mit namhaften von HIGH FIVE ausgewiesene Spezialisten der Im-
Experten erörtern wir dabei kurz und prägnant mobilienbranche gewinnen können, die nicht nur
aktuelle Themen der Immobilienwirtschaft. Be- die eingangs aufgestellten Thesen bewerten, son-
wusst zugespitzt, bewusst auf das Wesentliche dern zu aktuellen Fachthemen eine Einschätzung
reduziert: geben. Folgende Bereiche mit Bezug zur Zukunft
des Handels und von Handelsimmobilien betrach-
1 Thema – 1 Experte – 5 Fragen ten die Experten dezidiert:
•N eue Post-Corona-Welt für die • Zukunft Shopping-Center
Immobilienwirtschaft • Zukunft Highstreet
• Investment-Märkte post Corona • Zukunft Fachmärkte
• Finanzierung post Corona • Blick von außen: Deutschland als
• Fonds-Strategien post Corona Investmentmarkt
•Z ukunft Lebensmitteleinzelhandel • Nachhaltigkeitsthemen post Corona
Im Rahmen der HIGH-FIVE-Interviews wird durch die Experten eine Bewertung der vorab aufgestellten
Thesen vorgenommen. Hier finden Sie die dafür verwendete Bewertungsskala:
Stimme der Stimme der These Stimme der These
These zu teilweise zu nicht zu
38 39HIGH FIVE | DR. HANS VOLCKENS
NEUE POST-
CORONA-
WELT FÜR DIE
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
„DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT
WIRD SICH ZU EINEM GEWISSEN
GRAD NEU ERFINDEN MÜSSEN.“
DR. HANS VOLCKENS
HEAD OF REAL ESTATE & ASSET MANAGEMENT
KPMG, DEUTSCHLAND
40 41HIGH FIVE | DR. HANS VOLCKENS
die deutsche Wirtschaft als Ganzes aber auch den
Immobilienmarkt.
EINSCHÄTZUNG ZU DEN 5 THESEN DER ENTWICKLUNG BEI
Kaufland: Corona hat uns vor Augen geführt, welche HANDELSIMMOBILIEN POST CORONA
Bereiche unserer Gesellschaft und der Wirtschaft
besonders systemrelevant sind. Welche sind dies in 1. REVITALISIERUNGEN bei Handelsimmobilien werden stark zunehmen.
erster Linie mit Bezug zur Immobilienwirtschaft?
2. MIXED-USE-IMMOBILIEN mit Handelsanteilen werden deutlich steigen.
Dr. Hans Volckens: In der Krise hatte die
Grundversorgung der Bevölkerung oberste Priorität.
Diese wurde von den Nahversorgern sichergestellt, 3. Die DIGITALISIERUNG wird Handelsimmobilien noch stärker bestimmen.
die damit systemrelevant waren. Dasselbe galt
INTERVIEW
für Logistikzentren sowie den Gesundheits- und 4. NAHVERSORGUNG wird zum wichtigsten Frequenzanker
Pharmasektor. Hiervon profitieren letztendlich die bei Handelsimmobilien.
damit verbundenen Immobilien.
Kaufland: Corona ist ein Schock für die weltweite
5. NACHHALTIGKEITSTHEMEN werden den Handelsimmobilienmarkt
Wirtschaftsentwicklung. Inwiefern ist die Immobilien- Kaufland: Home-Office, Home-Schooling, Home-
noch intensiver beeinflussen.
wirtschaft langfristig davon betroffen? Shopping. Nur einige Schlagwörter, die in Corona-
Zeiten fast zwangsweise eine Relevanz erhalten
Dr. Hans Volckens: Die Covid-19-Krise wirkt als haben. Wo liegen hier die Herausforderungen für die
Katalysator für strukturelle Veränderungen bei Immobilienwirtschaft? Wird der Handel insbesondere
allen großen Gewerbeimmobiliensegmenten (Büro, in Zukunft nur noch online funktionieren?
Einzelhandel, Logistik, Hotel). Für Wohnen sind die
Effekte wahrscheinlich überschaubar. Das Reise-, Dr. Hans Volckens: Auch die Immobilienwirtschaft
Konsum- und Arbeitsverhalten wird sich langfristig wird sich zu einem gewissen Grad neu erfinden
ändern mit Auswirkungen auf die Nachfrage nach müssen. Neue Arbeitskonzepte erfordern eine andere
Fläche für die jeweiligen Immobiliensegmente. Art von Büroflächen. Der Anteil von E-Commerce wird
Als Resultat davon verändern sich nachhaltig weiter steigen mit vor allem negativen Auswirkungen
erzielbare Mieten und Auslastungsgrade. Vor diesem auf Einzelhandel in B- und C-Lagen. Es wird immer eine
Hintergrund wird sich das Rendite-Risiko-Profil für Mischung aus Online- und Offline-Handel bleiben,
gewisse Immobiliensegmente verschieben. allerdings wird der Online-Anteil noch deutlich steigen.
Kaufland: Konjunkturprogramme zur Belebung der Kaufland: Krisen zeigen uns Grenzen und Risiken auf.
Wirtschaft und des Arbeitsmarktes wurden in bislang Gibt es auch positive Aspekte und Lerneffekte, die wir
nicht gekanntem Ausmaß angeschoben. Werden aus der Krise für die Immobilienwirtschaft mitnehmen
diese auch der Immobilienwirtschaft helfen? können?
Dr. Hans Volckens: Soweit sie kurzfristig Dr. Hans Volckens: Aktives Immobilienmanage-
Arbeitsplätze erhalten und den Konsum stützen ment unter Berücksichtigung von strukturellen
werden sie das tun. Mittel- und langfristig allerdings Veränderungen stellt einen klaren Wettbewerbs-
hilft kein Konjunkturprogramm, sondern muss der vorteil dar.
strukturelle Wandel in der Industrie gelingen. Auch KPMG ist ein Firmennetzwerk mit rund 220.000 Mitarbeitern in 147 Ländern und
die starke Abhängigkeit vom Export ist in Zeiten mit Territorien. Auch in Deutschland gehört KPMG zu den führenden Wirtschaftsprüfungs- und
steigenden Handelskonflikten problematisch für Beratungsunternehmen und ist mit rund 12.600 Mitarbeitern an 25 Standorten präsent.
42 43HIGH FIVE | HENRIKE WALDBURG
INVESTMENT-
MÄRKTE
POST CORONA
„DIE GEWICHTUNG DER
HANDELSIMMOBILIENARTEN
IN PORTFOLIEN DÜRFTE SICH
VERSCHIEBEN.“
HENRIKE WALDBURG
HEAD OF INVESTMENT MANAGEMENT RETAIL
UNION INVESTMENT REAL ESTATE GMBH
44 45HIGH FIVE | HENRIKE WALDBURG
Immobilien-Investments mehr denn je ein selektives historisch etwa 20 bis 30 Prozent des weltweiten nach Corona nun endgültig ein Core-Anlageobjekt?
Vorgehen und eine besondere Expertise bei der Be- gewerblichen Transaktionsmarktes dar. Sogar der
wertung der nachhaltigen Ertragsstärke und Zu- rollierende Vergleich des Jahres 2020 kommt auf Henrike Waldburg: Viele Investoren betrachten
kunftsperspektive von Ankaufsobjekten. Erst dann ist einen ähnlich hohen Wert. Die Verteilung auf die den Handel aktuell insgesamt mit Sorge. Neben
die Ermittlung eines fairen Kaufpreises möglich, ins- einzelnen Handelsimmobilienarten ist allerdings sehr der faktischen Realität des Lockdowns – von dem
besondere wenn mittelbare oder unmittelbare Ver- unterschiedlich. So waren im europäischen Vergleich der Lebensmittelhandel weitgehend verschont
mietungsherausforderungen bestehen. für 2020 vorwiegend Convenience-, dafür kaum blieb – stehen die Sorgen um die erwarteten
Shopping-Center- oder Highstreet-Transaktionen Implikationen einer wirtschaftlichen Rezession. Der
Kaufland: Die Nutzungssegmente sind durch Corona zu verzeichnen. Shopping-Center- und Highstreet- Lebensmittelhandel ist mit seiner Versorgungsfunktion
unterschiedlich betroffen. Welche Asset-Klassen wer- Immobilien werden von Investoren aktuell deutlich gut aufgestellt. Aber auch hier kann ein
den langfristig die Gewinner sein? risikoreicher beurteilt. Für Multi-Asset-Portfolien rezessionsbedingter Konsumrückgang kombiniert
gehen wir davon aus, dass Handelsimmobilien auch mit einem ohnehin preissensitiven Publikum, wie
INTERVIEW
Henrike Waldburg: Der globale Hotelmarkt ist durch weiterhin Bedeutung für Immobilieninvestoren z. B. in Deutschland, negative Auswirkungen haben.
die Reiserestriktionen und den Lockdown spürbar ein- haben werden – wenngleich sich die Gewichtung Handel ist und bleibt Wandel. Unternehmen wie
gebrochen, mit unmittelbaren Auswirkungen auf der unterschiedlichen Handelsimmobilienarten Immobilieneigentümer müssen diesen im Blick haben
Kaufland: Die Immobilienmärkte haussierten vor Co- Pacht-Cashflows. Auch haben die behördlich ange- verschieben dürfte. und vorausschauend darauf reagieren.
rona. Bleibt „Beton-Gold“ auch nach Corona Liebling ordneten temporären Schließungen den Handel fast
der Investoren? Wo entwickeln sich die Renditen hin? durchgehend schwer getroffen. Insbesondere der Kaufland: Der Lebensmittelhandel steht zuneh-
Modehandel und die Gastronomie – die die Haupt- mend im Fokus von Investoren. Sind Supermärkte Das Interview wurde im August 2020 geführt.
Henrike Waldburg: Die Attraktivität von Immobilien nachfrage in Geschäftshäusern und Shopping-Cen-
als Anlage-Klasse mit vergleichsweise geringer Vola- tern darstellen – sind durch den Umsatzausfall stark
tilität, geringer Korrelation zu anderen Asset-Klassen beeinflusst. Demgegenüber haben die Frequenzen EINSCHÄTZUNG ZU DEN 5 THESEN DER ENTWICKLUNG BEI
und als Inflationsschutz ist nach wie vor hoch. Auf der im Online-Handel zuletzt stark zugenommen. Logi- HANDELSIMMOBILIEN POST CORONA
anderen Seite ist die Immobilie als „Dienstleistungs- stik-Immobilien gelten daher weiterhin als vergleichs-
produkt“ nicht entkoppelt von der realwirtschaftli- weise stabile Asset-Klasse. Auf den Büromärkten be- 1. REVITALISIERUNGEN bei Handelsimmobilien werden stark zunehmen.
chen Entwicklung. fanden sich die Leerstandsquoten fast überall in
Marktakteure müssen zunächst Klarheit darüber ge- Europa auf historisch niedrigen Niveaus. In einigen 2. MIXED-USE-IMMOBILIEN mit Handelsanteilen werden deutlich steigen.
winnen, wie sich – bedingt durch die Auswirkungen Bürozentren wie beispielsweise Berlin, München, Paris,
der Pandemie – Mietpreise in der darauf folgenden Amsterdam oder Stockholm herrscht akute Flächen-
3. Die DIGITALISIERUNG wird Handelsimmobilien noch stärker bestimmen.
Rezessionsphase entwickeln werden. Aktuell zeigen knappheit. In einem Rezessionsszenario wird die Ver-
sich die Immobilienpreise weitgehend stabil und es mietungsleistung auf den Büromärkten jedoch auch
gibt keine Anzeichen für Verkäufe unter Zwang mit sinken, Vorvermietungen für Projektentwicklungen 4. NAHVERSORGUNG wird zum wichtigsten Frequenzanker
hohen Preisabschlägen (Fire Sales). Core-Objekte er- werden zunehmend seltener werden. Darüber hinaus bei Handelsimmobilien.
fahren in Zeiten erhöhter Unsicherheit eine erhöhte bleibt abzuwarten, wie sich Lockdown und Home-
Nachfrage und weisen eine deutlich geringere Preis- Office-Tätigkeit auf das Nutzerverhalten und die 5. NACHHALTIGKEITSTHEMEN werden den Handelsimmobilienmarkt
elastizität auf als andere Risiko-Klassen oder sekun- Büroflächennachfrage auswirken. noch intensiver beeinflussen.
däre Lagen (Flight-to-Safety).
Kaufland: Einzelhandel galt als Kern-Investitionsseg-
Kaufland: Corona zwingt uns, Immobilienprodukte ment. Bleiben Einzelhandelsimmobilien auch in Zu- Union Investment ist einer der führenden Immobilien-Investment-
ganz neu zu betrachten. Muss ein Investor zukünftig kunft eine nennenswerte Asset-Klasse für Invest- Manager in Europa. Das über 23 Ländermärkte und fünf Konti-
deshalb verstärkt Risiken eingehen und gezielt Re- ments? nente diversifizierte Immobilienportfolio umfasst rund 430 Objek-
strukturierungen als Teil des Businessplans vorsehen? te in den Segmenten Büro, Hotel, Einzelhandel und Logistik. Das europäische Einzelhandelsportfolio mit
rund 10 Milliarden Euro Volumen umfasst aktuell 82 Bestandsobjekte, darunter das CityQuartier FÜNF
Henrike Waldburg: Die aktuelle Lage erfordert bei Henrike Waldburg: Handelsimmobilien stellen
HÖFE in München, das ALEXA in Berlin und das PALLADIUM in Prag.
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