2019 Update Büroimmobilienmarkt Großflughafen - bulwiengesa Blog
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2019 – Update
Büroimmobilienmarkt
am
Großflughafen
Berlin
Einleitung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Büroimmobilienmarkt Berlin. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Die Bürolage Schönefeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Perspektivisches Marktumfeld am Flughafen BER. . . . . . . 11 Aktueller Entwicklungsschwerpunkt: Neu-Schönefeld. . . 17 Zusammenfassung und Fazit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Einleitung
Es geht auch ohne –
Büro-Entwicklungen am BER
Air Gate-Entree des BER/Quelle: Pure rendering GmbH, Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Das Potenzial für Büros am Flughafen Berlin Brandenburg Trotz der weiter mit Unsicherheiten behafteten Flughafener-
„Willy Brandt“ (BER) ist riesig. Dies haben wir in der Studie zum öffnung überschlagen sich aktuell die Entwicklungen in Neu-
Büroimmobilienmarkt am BER gezeigt, die 2017 erstmals den Schönefeld. Nördlich des Flughafenareals und direkt an der
dortigen Markt für Büroimmobilien transparent gemacht hat. südöstlichen Berliner Stadtgrenze hat sich hier in kürzester
Nun liegt das Update dieser Studie vor. Erneut haben wir die Zeit einiges getan und das ganz ohne Flughafeneröffnung.
Entwicklungsgebiete rund um den Flughafen analysiert.
Diese Entwicklung ist höchst spannend für das bulwienge-
Dabei wird deutlich: die Eröffnung des BER ist und bleibt ent- sa-Team und Anlass für das Update der vorangegangenen
scheidend für einen Großteil der Projekte und Entwicklungen Studie. Ziel ist dabei eine schlanke Fassung, die die grund-
vor Ort. Aktuell ist die Inbetriebnahme des Großflughafens sätzlichen Inhalte auf den neuesten Stand bringt und den
für 2020 geplant. Fokus auf aktuelle Entwicklungen richtet.
© bulwiengesa AG 2019 1
Büroimmobilienmarkt
Berlin
Blick auf den Potsdamer Platz/Quelle: Nicolas Felder
Der Berliner Büroimmobilienmarkt zeigt in den letzten Jah- Büroflächenbestand und Fertigstellungen
ren eine sehr hohe Dynamik. Diese wird getragen durch eine in Berlin 2006–2018/2022*
äußerst rege Büroflächennachfrage, die sich in sinkenden Prognose
22 600
Leerständen und steigenden Mieten dokumentiert. Gestützt
wird diese Entwicklung durch gesunde Fundamentaldaten –
Beschäftigtenzahlen, Wertschöpfung und Löhne steigen, die 21 500
Arbeitslosigkeit sinkt entsprechend.
Im Detail stellen sich die Büromarktparameter wie folgt dar:
20 400
Fertigstellungen in Tsd. qm MFG
Angebotssituation 19 300
Bestand in Mio. qm MFG
Hohes Neubauvolumen bis 2022 erwartet
18 200
Die Bautätigkeit ist in der vergangenen Dekade einer hohen
Volatilität und Dynamik unterworfen. Nach einem verhalte- 17 100
nen Fertigstellungsvolumen im Jahr 2017 mit lediglich rund
100.000 qm stieg im Jahr 2018 das Neubauvolumen wieder
16 0
deutlich an und erreichte einen Wert von rund 260.000 qm. 06 08 10 12 14 16 18 20 22
Auch für die kommenden Jahre ist der Trend ansteigend.
Im Durchschnitt werden für die nächsten vier Jahre rund
460.000 qm MFG p. a. erwartet, mit Spitzen in den Jahren Quelle: bulwiengesa, * ab 2019 Prognose
2020 und 2021.
Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage und des gerin- Bestand und Neubauten
gen spekulativen Anteils wird dieses Volumen die aktuell im Stadtzentrum konzentriert
bestehende Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage
nur leicht entspannen. Regionale Schwerpunkte für geplante Der Berliner Flächenbestand verteilt sich dabei zum größten
Entwicklungen sind die Mediaspree, Mitte, Adlershof und die Teil auf Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings. Hier befinden
Europacity. sich mit 12,5 Mio. qm etwa zwei Drittel des Gesamtbestandes.
Unter Berücksichtigung einzelner Büroflächenabgänge Etwa ein Drittel enfällt auf periphere Lagen.
wird sich der Berliner Büroflächenbestand im Jahr 2020 Auch hier, abseits der Zentren, sind also einzelne Büroclus-
auf rund 20,4 Mio. qm MFG summieren und somit seinen ter vorhanden. Ihre Größe ist jedoch nicht ausreichend, um
Bestand um mehr als 1 Mio. qm MFG erhöhen im Vergleich einen eigenständigen Teilmarkt herauszubilden. Hierfür ist ent-
zu 2018. sprechend eine kritische Masse an Büroflächenbestand nötig.
2 © bulwiengesa AG 2019
Bürolagenkarte Berlin
Quelle: bulwiengesa
Peripherie-Nord
Reinickendorf
Hauptbahnhof/Europacity
Tiergarten Mitte
Friedrichshain
Mitte 1a
Peripherie-Tiergarten
Charlottenburg Peripherie-Ost
Potsdamer-/Leipziger Platz
Peripherie-West
Tiergarten Mediaspree
Ku’damm plus Seitenstr.
Kreuzberg
Wilmersdorf
Schöneberg
Adlershof
Peripherie-Süd
City
City-Rand
Bürozentrum
Peripherie
Flughafen Berlin
Brandenburg
© bulwiengesa AG 2019 3
Verteilung des Berliner Büroflächenbestandes 2018 (%) Büroflächenleerstand in Berlin 2006–2018/2022* (in %)
Prognose
10
17%
8
35 %
6
44 %
4
4%
2
City Bürozentrum 0
Cityrand Peripherie 06 08 10 12 14 16 18 20 22
Quelle: bulwiengesa Quelle: bulwiengesa, * ab 2019 Prognose
Die einzelnen Teilmärkte (Büromarkteinteilung nach bulwien- Leerstandsrate bleibt weiterhin
gesa) weisen dabei enorme Größenunterschiede auf. Die zwei auf niedrigem Niveau
größten Teilmärkte Mitte und Mitte 1a verfügen jeweils über
rund 2 Mio. qm MFG. Dem entgegen stehen mit der Europa Die hohe Flächennachfrage ließ die Leerstandsquote des
city, Adlershof, Friedrichshain und der Mediaspree Teilmärkte Berliner Büroimmobilienmarktes kontinuierlich sinken. Im
mit teils deutlich unter 500.000 qm MFG. Diese gehören auch Jahresverlauf 2018 fiel diese auf 1,7 %. Mittelfristig ist durch
zu den jüngsten Teilmärkten. die enorm hohe Nachfrage auf dem Berliner Büroimmobilien-
Trotz des geringen Anteils haben diese Lagen in der markt trotz steigender Fertigstellungszahlen mit einem wei-
jüngsten Vergangenheit regelmäßig Anteile im zweistelligen teren Absinken der Leerstandsrate zu rechnen – damit bleibt
Bereich am Gesamtberliner Neubauvolumen generiert. Dies der Berliner Büroimmobilienmarkt auch künftig weiter ange-
verdeutlicht die rege Bautätigkeit und das Entwicklungspo- spannt.
tenzial der Standorte. Insbesondere die City- und Cityrandteilmärkte weisen
In Summe lag der Fokus der Bautätigkeit erneut in den dabei ein Leerstandsniveau auf, welches noch einmal deutlich
City- und Cityrandbereichen der Stadt. Rund 81 % der neu- geringer ausfällt. Großflächige Gesuche innerhalb der Innen-
en Büroflächen der letzten fünf Jahre wurden innerhalb des stadt können daher fast nur noch mit Hilfe von Projektentwick-
S-Bahn-Rings realisiert. lungen realisiert werden.
Durch diese Flächenverknappung in den zentralen Lagen
Die zwei größten und kleinsten Teilmärkte verlagert sich die Nachfrage spürbar in dezentrale Bereiche.
des Berliner Büromarktgefüges nach Bestand* (2018) Allerdings reduziert sich auch hier das Angebot an großen
zusammenhängenden Flächen zusehends.
Rang Teilmarkt Büroflächenbestand
in qm MFG
1 Mitte 2.22 Mio.
2 Mitte 1a, City Ost 2.05 Mio.
... ... ...
... ... ...
13 Adlershof 0.41 Mio.
14 Europacity 0.25 Mio.
Quelle: bulwiengesa; * ohne periphere Teillagen
4 © bulwiengesa AG 2019
Nachfragesituation Bürobeschäftigtenentwicklung 2006–2018/2022* (in Tsd.)
Bürobeschäftigung weiterhin auf Wachstumskurs Prognose
900
Die Bürobeschäftigtenentwicklung und ihre Struktur ist nicht
nur ein Immobilienmarktindikator, sondern auch ein starker 800
Trendindikator für die regionale Wirtschaftskraft.
Aktuell weist Berlin rund 780.000 Bürobeschäftigte auf. In 700
den vergangenen zehn Jahren verzeichnete die Stadt rund
164.000 Bürobeschäftigte mehr, was einer Wachstumsrate
600
von 2,6 % p. a. entspricht.
Motor des Wachstums in den letzten Jahren war der tief-
500
greifende wirtschaftliche Strukturwandel in Berlin. Über Jahr-
zehnte wurde die Berliner Bürobeschäftigtenstruktur von
der öffentlichen Verwaltung dominiert. Trotz der steigen- 400
den Anzahl an Personal des Bundes in Berlin geht der Anteil 06 08 10 12 14 16 18 20 22
öffentlicher Bürobeschäftiger jedoch in den letzten Jahren
stetig zurück. Quelle: bulwiengesa nach Arbeitskreis Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen
der Länder; * ab 2019 Prognose
Getragen wurde der Bürobeschäftigtenanstieg im beson-
deren Maße durch unternehmensbezogene Dienstleistungen
und das TMT-Segment (Technologie/Medien/Telekommuni- Büroflächenumsatz Berlin 2006–2018 (Tsd. qm MFG)
kation).
Berlin profitiert dabei stark von der zunehmenden Digi- 1000
talisierung der Gesellschaft. Seit 2008 ist laut Berlin Part-
ner jeder 8. Arbeitsplatz in Digitalunternehmen entstanden.
800
Dabei wirkt sich diese Dynamik nicht allein in den reinen Tech-
nologieunternehmen aus, sondern auch in den klassischen
Branchen wie dem Dienstleistungswesen und dem Handel 600
(Bsp. Zalando).
Aufgrund der positiven Rahmenbedingungen wird sich
400
diese Entwicklung weiter fortsetzen. Bis 2022 wird die Zahl
der Bürobeschäftigten nach aktuellen Prognosen weiter auf
knapp unter 850.000 ansteigen. 200
Als Wachstumsmotor fungieren dabei vor allem vier Bran-
chen:
0
⊲⊲ Technologie/Medien/Telekommunikation (TMT) 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
⊲⊲ Beratung
⊲⊲ Sonstige unternehmensorientierte Dienstleistungen Quelle: bulwiengesa
⊲⊲ Gesundheit und Soziales/Bildungswesen
Büromiete in Berlin 2006–2018/2022* (Euro/qm MFG)
Prognose
Berliner Büroflächenumsatz auf Rekordniveau – 40
Nachfrage und Angebot im Ungleichgewicht
35
Das Wachstum der Bürobeschäftigung spiegelt sich auch
in der Nachfrage wider. Hier führt der Angebotsmangel auf
30
dem Berliner Büroimmobilienmarkt zu einem leicht sinkenden
Umsatzniveau von rund 845.000 qm MFG 2018, welches sich
allerdings auf einem weiterhin überdurchschnittlichen Niveau 25
bewegt.
Die Nachfrage konzentriert sich dabei besonders auf 20
Dienstleister und Digitalunternehmen, insbesondere aus dem
Bereich Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT). 15
10
Nachfragedruck setzt Preisspirale in Gang
06 08 10 12 14 16 18 20 22
Infolge des anhaltenden Nachfrageüberhangs stiegen die
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Büromieten in den letzten Jahren stetig an. Während der
Anstieg bis 2015 eher moderat verlief, hat das Wachstum Quelle: bulwiengesa, * ab 2019 Prognose
© bulwiengesa AG 2019 5
gerade in den vergangenen Jahren noch einmal deutlich an Büroinvestmentmarkt
Dynamik gewonnen.
Das Spitzenmietniveau stieg seit 2015 um rund 40 % Hohe Nachfrage hält Renditen unter Druck
von 24 Euro/qm MFG auf 33,5 Euro/qm MFG. Ein derart star-
kes Wachstum hat es seit Jahren nicht mehr gegeben. Das Deutschlandweit hat sich Berlin in den letzten Monaten zum
Mietpreiswachstum erstreckt sich dabei über das gesamte Standort mit der größten Dynamik im Investmentmarkt entwi-
Stadtgebiet und ist sowohl bei Spitzen- als auch bei Durch- ckelt. Dies dokumentiert sich nicht nur in einem hohen Invest-
schnittsmieten spürbar. mentvolumen, sondern auch in stetig steigenden Preisen.
Der extrem geringe Leerstand und die allgemeine Flä- Ursächlich ist hier vor allem die anhaltende Niedrigzinspoli-
chenverknappung auf dem Berliner Büromarkt werden auch tik und die Wahrnehmung Deutschlands im Allgemeinen und
zukünftig zu steigenden Mietpreisen beitragen. Berlins im Speziellen als „sicherer Investmenthafen“.
Begründet durch diese zunehmende Angebotsverknap- Entsprechend stehen die Renditen weiterhin unter Druck.
pung bei anhaltend hoher Nachfrage erscheinen nach den So liegt die Nettoanfangsrendite derzeit bei nur noch 2,8 %.
aktuellen Prognosen von bulwiengesa Spitzenmieten von In den kommenden Jahren wird u. a. aufgrund der Anhe-
deutlich über 35 Euro/qm in den kommenden Jahren rea- bung des Leitzinses (der Leitzins soll Ende 2019 um 25
listisch. Vereinzelt werden auch jetzt schon Mieten über 40 Basispunkte angehoben werden) und der steigenden Zins-
Euro/qm aufgerufen. erwartung in Europa von einem leichten Anstieg des Rendite-
Die Mieten werden einhergehend mit der Dynamik in allen niveaus ausgegangen. Bis zum Ende des Prognosezeitraums
Lagen steigen. Besonders deutlich wird das Mietpreiswachs- 2022 ist in Berlin mit einer Nettoanfangsrendite von leicht
tum in den zentralen Cityrandlagen mit hoher Urbanität. Die unter 3 % zu rechnen.
Teilmärkte Mitte, Kreuzberg und Mediaspree, aber auch die
Peripherie-Nord durch die Szenelage Prenzlauer Berg, sind
besonders bei Start-ups und Digitalunternehmen beliebt und
die Leerstände sind sehr gering.
Nettoanfangsrendite für Bürogebäude in Berlin
2006–2018/2022* (in %)
— Fazit —
6
Prognose Der Berliner Büromarkt ist in der jüngsten
Vergangenheit durch eine äußerst große
Dynamik gekennzeichnet. Dies dokumentiert
5
sich in einer sehr hohen Nachfrage, getra-
gen durch ein starkes Bürobeschäftigten-
4
wachstum. Besonders marktprägend ist dabei
Berlins Entwicklung zur europäischen Start-
up-Hauptstadt, was sich deutlich in den Nach-
3 fragestrukturen widerspiegelt.
Da dieser Entwicklung nur eine unzurei-
chende Bautätigkeit gegenübersteht, sinkt der
2 Leerstand stetig. Großflächige Gesuche inner-
06 08 10 12 14 16 18 20 22 halb der Innenstadt können fast nur noch mit
Hilfe von Projektentwicklungen bedient wer-
Quelle: bulwiengesa, * ab 2019 Prognose den. Zudem rücken dezentralere Standorte
in den Fokus. Die zunehmende Verknappung
führt dabei zu steigenden Mieten in nahezu
allen Lagen des Stadtgebietes.
Perspektivisch ist von einem Anhalten der
derzeitigen Marktdynamik auszugehen. Vor
diesem Hintergrund ist mit weiter sehr nied-
rigen Leerständen und steigenden Mieten zu
rechnen.
Von dieser Marktentwicklung kann das
Flughafenumfeld profitieren. Hier bietet sich
die Möglichkeit, als Alternativstandort eine sig-
nifikante Marktrelevanz zu erlangen und sich
überregional zu positionieren.
6 © bulwiengesa AG 2019
Die Bürolage
Schönefeld
Berlin-Brandenburg Airport Center/Quelle: Alexander Obst/Marion Schmieding, Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Klassische Out-of-town-Märkte, wie sie beispielsweise in Kleinere Cluster innerhalb des Teilmarktes bilden dabei:
Frankfurt in Form von Kaiserlei oder Eschborn existieren, sind
in Berlin bisher noch nicht vorhanden. Die Entwicklung der ⊲⊲ die Mittelstraße im Kernbereich Schönefeld
Bürolage im Flughafenumfeld stellt daher eine Besonderheit ⊲⊲ der Lilienthalpark in Waltersdorf
im Berliner Büromarktgefüge dar, die das Marktumfeld lang- ⊲⊲ der Flughafenbereich im Umfeld des neuen Terminals
fristig nachhaltig beeinflussen kann. Vor diesem Hintergrund ⊲⊲ der Flughafenbereich in Selchow
wird das Flughafenumfeld in seinen Strukturen nachfolgend ⊲⊲ Neu-Schönefeld
tiefergehend analysiert.
Das derzeitige Büromarktumfeld in Schönefeld ist dabei
überwiegend geprägt durch ältere Bestandsgebäude und nur Bestand geprägt durch Gebäude der
wenige Neubauten. Regionale Schwerpunkte befinden sich in 1990er und 2000er
Waltersdorf, im Umfeld des alten Terminals und am BER selbst.
Auf dieser Basis wurden von bulwiengesa Teilmarktgren- Der Büroflächenbestand am BER unterscheidet sich hinsicht-
zen festgelegt, die auch Entwicklungsgebiete mit entspre- lich der Baualtersstrukturen deutlich vom Berliner Gesamt-
chendem Büroflächenpotenzial berücksichtigen. markt. Gebäude mit Baujahren vor 1980 sind nicht existent.
Die Teillage umfasst daher neben dem Flughafenareal Die Baualtersklassen konzentrieren sich auf Objekte aus den
selbst auch Areale ohne Sichtbezug zum Flughafen. Die
Marktgrenzen verlaufen dabei grob entlang: Büroflächenbestand nach Baualter (in %)
Baualtersgruppen Berlin Teilmarkt
⊲⊲ der Flughafengrenze im Süden
BER-Airport
⊲⊲ der südöstlichen Berliner Stadtgrenze
⊲⊲ der Ortsgrenze Schönefeld im Westen ab 2015 4,3 12,9
⊲⊲ der Autobahnen A 117/A 113 im Osten
2010–2014 3,5 31,5
2005–2009 2,9 6,9
Bestandsvolumen noch kleiner als in der Europacity
2000–2004 7,5 0,3
In den definierten Grenzen weist die Teillage einen Büroflä-
chenbestand von knapp 140.000 qm MFG auf. Im Berliner 1995–1999 14,6 23,4
Marktkontext wäre dies aktuell noch der kleinste Teilmarkt,
1990–1994 4,1 19,8
noch deutlich hinter der Europacity mit ca. 250.000 qm MFG.
Mit der näher rückenden Eröffnung des Flughafens BER wird vor 1990 63,1 5,0
ein Anziehen der Bautätigkeit erwartet, welches sich bereits
im Flughafenumfeld abzeichnet. Quelle: bulwiengesa
© bulwiengesa AG 2019 7
Büroteilmarkt BER-Airport, Neu-Schönefeld
1990er Jahren mit 43 % und Bauten mit Fertigstellung nach Besonders hervorzuheben sind hierbei
dem Jahr 2000 mit 52 %.
In den 1990er Jahren lag der Entwicklungsschwerpunkt im ⊲⊲ das ²BAC Berlin Brandenburg Airport Center
Lilienthalpark und an der Mittelstraße. In den 2000er Jahren ⊲⊲ das Sozialgebäude der Bodenverkehrsdienste
entstanden Neubauten fast ausschließlich im Zuge der Ent- ⊲⊲ das Verwaltungsgebäude der Sicherheitsdienste
wicklung des Flughafens im Terminalumfeld.
Das ²BAC, unmittelbar am Terminal gelegen, weist eine Nutz-
fläche von rund 17.700 qm MFG auf und ist bis heute das
Wieder ansteigende Bautätigkeit einzige moderne Bürogebäude, welches dem klassischen
Vermietungsmarkt zugeführt wurde. Es ist nahezu voll vermie-
Die Ausrichtung auf den neuen Flughafen wird in den Neu- tet und Sitz von Airlines, zahlreicher weiterer flughafenaffiner
bauten auch darin deutlich, dass mit fast 40.000 qm MFG ein Nutzer und einigen Dienstleistern.
Großteil des Neubauvolumens im Jahr 2012 fertiggestellt wur- In den vergangenen Jahren lag der Schwerpunkt auf Büro-
de, dem ursprünglichen Eröffnungstermin des Hauptstadt- und Logistikentwicklungen wie dem Air Link Park und dem
flughafens. Segro Airport Park, die neben Gewerbeflächen auch relevan-
te Büroanteile aufweisen.
Mit einer starken Steigerung der Bautätigkeit ist erst mit
Fertigstellungen BER-Umfeld 2009–2018 (Tsd. qm MFG) bzw. nach der Flughafeneröffnung zu rechnen. Einzige Aus-
nahme stellt derzeit das Entwicklungsgebiet Neu-Schönefeld
dar, wo aktuell bereits zahlreiche Projekte realisiert werden.
40
Kaum Leerstand in modernen Gebäuden
30
Bürogebäude mit Baujahr nach 2000 weisen in Schönefeld
20 mit aktuell rund 8.300 qm MFG bzw. 5,9 % einen sehr gerin-
gen Leerstand auf.
Zudem ist zu beachten, dass im Vergleich zum Jahr 2017
10
der Leerstand aufgrund der Insolvenz von Air Berlin hier spür-
bar gestiegen ist. So steht das Technikzentrum von Air Berlin
0 (Baujahr 2016) mit 7.700 qm MFG seitdem leer. Kleinere Leer-
09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 stände sind auch im ²BAC und im SEGRO Airport Park Berlin
zu verzeichnen. Hier kam es allerdings in den letzten Monaten
Quelle: bulwiengesa zu einigen Vermietungsabschlüssen, sodass der dritte Bauab-
8 © bulwiengesa AG 2019Büroflächenleerstand BER-Airport 2018 (Tsd. qm MFG) Auch bei den Dienstleistungsunternehmen spielen flughafen-
affine Nutzer wie Betreibergesellschaften und Sicherheits
dienste eine wesentliche Rolle. Gleichzeitig haben sich
Bestand insbesondere in Waltersdorf auch die klassischen Dienstleis-
tungsstrukturen mit Beratern, Medizinern, Anwälten und Inge-
Leerstand nieuren etc. herausgebildet.
Die öffentliche Hand generiert ihren Anteil vor allem
Leerstand modern durch Verwaltungsfunktionen am Flughafen (Bundespolizei,
Zoll, Luftfahrtbehörde) sowie die Rathäuser der Gemeinden
00 20 40 60 80 100 120 140 Schönefeld und Waltersdorf.
Quelle: bulwiengesa; Stichtag 31.12.2018
Spitzenmietniveau durch ²BAC definiert
schnitt des Gewerbeparks derzeit bereits zu 90 % vermietet
ist. Auch die ehemalige Air-Berlin-Fläche im SEGRO Airport Die Bestandsstrukturen in Schönefeld schlagen sich auch in
Park Berlin konnte bereits nach weniger als fünf Monaten voll-den zu erzielenden Mietniveaus nieder. Für die älteren Be-
ständig nachvermietet werden. standsgebäude liegt die Spanne der Mietpreise zwischen
Insgesamt stehen derzeit rund 33.000 qm MFG innerhalb 6,50 und 13,50 Euro/qm MFG. Die höchsten Preise werden
der Teilmarktgrenzen leer. Dies entspricht einer Leerstands- dabei in der Mittelstraße erzielt.
quote von 24,0 % und liegt damit deutlich über dem Leer- Für Neubauten werden aktuell zwischen 13,90 und 16,00
standsniveau der Berliner Teillagen. Dabei handelt es sich Euro/qm aufgerufen. Die Spitzenpreise werden dabei jedoch
allerdings hauptsächlich um ältere Bestandsgebäude, die ausschließlich am Willy-Brandt-Platz im ²BAC unmittelbar am
insbesondere für aktuelle Büroprojektierungen im Teilmarkt Terminal erreicht.
keine Wettbewerbsrelevanz darstellen. Mit dem dort 2012 errichteten ²BAC existiert aktuell nur ein
Bürogebäude, welches höhere Mietpreise generiert. Bereits
im Jahr 2010, zwei Jahre vor Fertigstellung, zog das erzielba-
Industrie, Transport und Handel dominieren re Spitzenmietniveau aufgrund einiger Vorvermietungen im
Nutzerstruktur ²BAC deutlich an. Dieses wird seitdem mit rund 16,00 Euro/qm
MFG definiert, wobei kleinteilig im Objekt auch höhere Preise
Die Nutzerstruktur wird in Schönefeld stark von dem Bereich erzielt wurden.
Industrie, Transport und Handel geprägt. Knapp die Hälf- Die anderen Mikrolagen in Schönefeld weisen aktuell ein
te der Flächen entfällt auf diese Branchen. Davon lässt sich Mietniveau noch leicht darunter auf. Aktuelle Angebote in
der Großteil der Transportunternehmen dem flughafenaffi- Neu-Schönefeld liegen zwischen 13,00 und 14,50 Euro/qm
nen Segment (Personen- und Frachtfluggesellschaften) oder MFG, in Alt-Schönefeld bei 12,00 bis 13,50 Euro/qm MFG und
Logistikern zuordnen. in Waltersdorf im Bereich von 8,00 bis 11,00 Euro/qm MFG.
Durch seine Nähe zu Berlin bietet sich zudem ein Ver-
Nutzerprofil Schönefeld (Stand 2018) in % * gleich zum angrenzenden Teilmarkt Peripherie-Süd an. Die
Spitzenmiete liegt derzeit bei 17,50 Euro/qm MFG. Nur in Ein-
0,4 zellagen, mit hoher Urbanität in Landmark-Objekten in Neu-
kölln, z. B. in der Alten Post oder am Landwehrkanal, werden
16,3 14,7 Mieten im Bereich von 20 Euro/qm erzielt.
5,6
18,7
Erzielbares Spitzenmietniveau am BER-Airport
2008–2018 (Euro/qm MFG)
44,3
20
15
Banken, Finanzdienstleister
Dienstleister
Technologie, Medien, Telekomm. 10
Industrie, Transport, Handel
Öffentliche Hand
5
Andere 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Quelle: bulwiengesa, * gewichtet nach Fläche Quelle: bulwiengesa, Immoscout 2018
© bulwiengesa AG 2019 9Ausgewählte Angebote für Büroobjekte im Teilmarkt BER-Airport 2018
Straße Eigentümer Status Fertigstellung Mietfläche Kaltmiete
(qm MFG) (Euro/qm)
Willy-Brandt-Platz 2 HCI Capital Fertig 2012 364 16,00
Hans-Grade-Allee _ in Planung _ 1.062 14,50
Mittelstraße 5a Alpine Finanz Bau GmbH Fertig 1999 430 13,50
Hans-Grade-Allee 3-3a n/a im Bau 2021 7.230 13,00
Mittelstraße 9 CREO Fertig 1988 250 – 2.850 12,50
Mittelstraße 7 Alpine Finanz Bau GmbH Fertig 1994 190 – 290 12,00
Savills Investment
Zeppelinstraße 1, 3 Fertig 1994 430 11,00
Management
Quelle: Immoscout November 2018
— Fazit —
Auf Basis der Bestandsstrukturen und der relevan-
ten Entwicklungsgebiete wurden von bulwiengesa
Teilmarktgrenzen definiert. Innerhalb dieser verfügt
das Flughafenumfeld über 138.000 qm MFG Bürobe-
standsfläche, die überwiegend in den 1990er Jahren
und nach 2000 entstanden ist. Reine Büroneubau-
ten sind aktuell noch die Ausnahme und konzentrie-
ren sich auf das direkte Flughafenumfeld. Diverse
Neubauten sind jedoch im Teilmarkt geplant.
Der Leerstand der Teillage fällt mit rund 24 %
vergleichsweise hoch aus. Zu berücksichtigen ist
aber, dass in Gebäuden mit Baujahren nach 2000
kaum Vakanzen vorhanden sind und aktuell ledig-
lich durch die zuvor von Air Berlin genutzten Flächen
überhaupt ins Gewicht fallen. Die belegten Flächen
werden dabei v. a. von Nutzern mit Flughafenaffini-
tät gemietet. Diese sind überwiegend aus den Berei-
chen Transport, Dienstleistungen und öffentliche
Hand.
Die Spitzenmieten werden aktuell ausschließ-
lich im ²BAC unmittelbar am Terminal realisiert. Mit
16,00 Euro/qm MFG wird das Niveau etablierter Ber-
liner Cityrandteilmärkte erreicht.
Derzeitiger Entwicklungsschwerpunkt ist Neu-
Schönefeld. Hier zeichnet sich aktuell die höchste
Dynamik in Form von konkreten Projektentwicklun-
gen und ansteigenden Mieten ab.
10 © bulwiengesa AG 2019Perspektivisches Marktumfeld
am Flughafen BER
Businesspark Berlin/Quelle: bünck+fehse visualisierung und animationsdesign GmbH, Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Der Flughafen Schönefeld wird im Zuge des Ausbaus zum ⊲⊲ Gatelands
BER um eine Fläche von 970 Hektar erweitert. Insgesamt wird ⊲⊲ Midfield Expo Gardens/Airgate
der neue Airport 1.470 Hektar (rund 2.000 Fußballfelder) groß ⊲⊲ Neu-Schönefeld
sein. Das ist geringfügig weniger als die 1.618 ha des Münch-
ner Flughafens – einem der größten Luftfahrt-Drehkreuze Neben den aufgeführten Entwicklungsgebieten befinden sich
Europas. noch weitere Projekte in der Ideenphase, sind aber zum jetzi-
Das Marktumfeld für Büroimmobilien endet auch in gen Zeitpunkt noch nicht konkret quantifizierbar. Diese befin-
Schönefeld nicht mit den Grenzen des Airports. So umfasst den sich unter anderem in Waltersdorf, Selchow und Groß
das Flughafenumfeld Entwicklungsgebiete, die sowohl auf Kienitz.
dem Areal des Flughafens als auch außerhalb liegen. Auf-
grund der Ausdehnung und der unterschiedlichen Verkehrs-
anbindung differieren die Standortqualitäten im Detail sehr Heterogene Eigenschaften und Zeitrahmen
stark.
Eine Eigenheit des Gesamtareals ist die Grenzlage auf Die untersuchten Entwicklungsareale unterscheiden sich in
den Gemeindegebieten von Berlin und Schönefeld. Die hier ihren Eigenschaften teils erheblich. Mit ihren unterschiedli-
präsentierten Standorte befinden sich überwiegend in der chen Voraussetzungen hinsichtlich Lage, Größenordnung
Gemeinde Schönefeld. und Eigentümerzusammensetzung gehen zudem unter-
Mit Umsetzung der vielfältigen Planungen im Flughafen- schiedliche Entwicklungshorizonte einher. So könnte auf eini-
teilmarkt wird sich das dortige Marktumfeld komplett verän- gen Arealen sofort losgebaut werden, auf anderen steht der
dern. Die großflächigen Projektierungsflächen bieten Platz B-Plan noch aus.
für diverse Nutzungen und verfügen über sehr heterogene Die derzeit konkretesten Büroentwicklungen konzentrie-
Eigenschaften, Entwicklungskapazitäten und potenzielle ren sich im Rahmen von Quartiersentwicklungen überwie-
Standortprofile. gend auf Neu-Schönefeld, u. a. mit den Sonnenhöfen und der
Nachfolgend werden in Steckbriefform die Größenord- Mizarstraße. Entwicklungsaktivitäten gibt es zudem im Busi-
nungen, Entwicklungspotenziale und Eigentumsverhältnisse ness Park Berlin, inkl. Segro Airport Park. Hierbei handelt es
der besonders büromarktrelevanten Areale aufgeführt und sich aber eher um Gewerbe-/Logistikflächen mit Büroanteilen.
anschließend zusammengefasst und bewertet. Klassische Büroobjekte befinden sich auch dort noch im Pla-
nungsstadium.
Im Detail werden folgende Entwicklungsgebiete dargestellt: Teilweise sind Projekte bezüglich der Umsetzung noch
⊲⊲ Airport City wenig konkret, das betrifft insbesondere Entwicklungen in
⊲⊲ AirTown Terminalnähe, die stark von der Eröffnung des Flughafens
⊲⊲ Business Park Berlin inkl. Segro Airport Park Berlin abhängig sind. Hier sind sehr hohe Volumina möglich. Die
⊲⊲ Business Park Waßmannsdorf und Umgebung Grundstücke befinden sich überwiegend in öffentlicher Hand.
⊲⊲ Büro- und Gewerbepark Schönefelder Kreuz Erst 2025 werden diese voraussichtlich in die Vermarktung
© bulwiengesa AG 2019 11gehen, dadurch bleibt viel Zeit für die Entwicklung anderer Viel Bauland vorhanden
Gebiete.
Das klassische Modell von Flughafenstandorten mit einer Die betrachteten Grundstücke vereinen eine bebaubare
Airport City als Zentrum, ergänzt um Businessparks mit aus- Grundstücksfläche von deutlich mehr als 400 Hektar auf
geprägter Mischnutzung, lässt sich anhand der einzelnen Ent- sich. Hinzu kommen weitere Areale unter Verwaltung der
wicklungsareale auch am BER bereits identifizieren. Flughafen Berlin Brandenburg GmbH. Private und öffentliche
Flächen summieren sich somit auf mehrere 100 Hektar bebau-
bare Grundstücksfläche im unmittelbaren Flughafenumfeld.
Eigentumsverhältnisse sehr vielschichtig Die Größenordnungen der Entwicklungsgebiete liegen
dabei in einer Spanne von sieben bis 150 Hektar. In Ver-
Die Besitzverhältnisse in den einzelnen Entwicklungsge- bindung mit den Lageeigenschaften, der Nutzung und den
bieten unterscheiden sich erheblich und reichen von einem Eigentumsverhältnissen wirkt sich dies auf die Entwicklungs-
Eigentümer bis zu mehr als einem Dutzend. horizonte aus.
Den nah am Terminal verorteten Arealen ist dabei gemein, Kleinere Areale weisen dabei bessere Perspektiven für
dass sie von der Abteilung Liegenschaften der Flughafen Ber- eine Entwicklung des Gesamtbereiches auf, gerade wenn
lin Brandenburg GmbH, also der öffentlichen Hand, verwaltet diese für die jeweilige Nutzungsart gut gelegen sind. Für die
werden. Investoren können hier Grundstücke erwerben und größeren Entwicklungsgebiete ist davon auszugehen, dass
diese entwickeln, wie dies in der Airport City bereits umge- sich diese erst sukzessive füllen werden und zunächst die
setzt wurde. Hier hat Fay Projects das Berlin Brandenburg Bereiche mit besonderen Lagequalitäten entwickelt werden.
Airport Center (²BAC) entwickelt und an den geschlossenen
Fonds HCI Berlin Airport Center verkauft. In der Nachbar-
schaft hat die ECE ein Vier-Sterne-Superior-Hotel realisiert. Diversifiziertes Nutzungsprofil
Vier Parkhäuser und ein Mietwagencenter ergänzen das
Umfeld. Das vielfältige Spektrum der Nutzungsprofile der einzelnen
Andere Grundstücke befinden sich bereits seit Längerem Lagen reicht von logistisch und infrastrukturell orientierten
in der Hand privater Investoren. Teilweise wurden die Grund- Standorten über hochwertige Gewerbelagen bis zu Misch-
stücke einzelner Entwickler aufgrund der räumlichen Zusam- quartieren. Die möglichen Büronutzungen variieren dabei
menhänge zu einem Entwicklungsgebiet zusammengefasst zwischen hochwertigen Lagen und ergänzenden Ausweichs-
– so geschehen in Neu-Schönefeld. Hier existiert eine Vielzahl standorten für die Verwaltungen großer Unternehmen.
von Baufeldern, die unterschiedlichen Investoren gehören. So sind die unter Verwaltung der Flughafen Berlin Bran-
Besonders aktiv zeigen sich hier die Projektentwickler Bona- denburg GmbH befindlichen Service Areas South und North
va und die DIE AG, welche das Erscheinungsbild von Neu- sowie die Maintenance Area und das Westgate vor allem auf
Schönefeld auch zukünftig nachhaltig mit prägen werden. luftverkehrsnahe Bereiche ausgerichtet. Neben Flughafenin-
frastruktur und technischen Dienstleistungen sind hier auch
Legende
Entwicklungsgebiete im Überblick
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Neu-Schönefeld Siche
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A113 ← Ersch
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Business Park Berlin
SMR-Turm Nord
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Östliche Schienenanbindung
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Midfield Expo Gardens
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Pier Nord
ZKS Terminal
ZKS Ost
Parkhaus August-Heinrich-Euler-Straße Georg-Wulf-St
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Hugo-Junkers-Ring
Cargo Center e
Melli-Beese-Ring
Parkhaus Parkhaus Service Area North
Hugo-Junkers-Ring
Hangar
Melli-Beese-Ring
DFS Tower
Elly-Beinhorn-Ring
LHT Brunolf-Baade-Str.
Energie-
Taxiway Tango
Büro Büro
Wolfgang-von-Gronau-Allee
zentrale Berliner Chaussee
Selchow
Walter-Rieseler-Straße
Ramp B Terminal Airport City Midfield Expo Gardens
Airtown
Mainpier
Kienberger Brücke
Maintenance Area BVD
Willy-Brandt-Platz
Schönefelder Allee
Airgate
Georg-von-Tschudi-Str.
Hotel Hotel
Pabst-von-Ohain-Str.
Arthur-Müller-Str.
Margarete-von-Etzdorf-Str.
Hangar Parkhaus Parkhaus
ZKS West Air Berlin/
Parkhaus NZ BAW
Germania Melli-Beese-Ring
Parkhaus Hugo-Eckener-Allee Hugo-Eckener-Allee
Hugo-Junkers-Ring Waltersdorfer Allee
Ludwig-Bölkow-Straße
Mietwagencenter Umspannwerk
SMR-Turm Süd FWO SD Büro e.on. E.dis
ZKS Süd
Pier Süd Energiezentrale
Tankstelle
Käthe-Paulus-Allee
Service Area South Umspannwerk
Halle BVD BVD
FOC Gasregelstation EWE
A117
TIA
Pabst-von-Ohain-Straße
Berlin ExpoCenter Airport / ILA
FWW Ramp C
Hermann-Köhl-Straße
Airgate
Fritz-Horn-Straße
Henrich-Focke-Allee
Taxiway Bravo
Airport City Taxiway Bravo
BVD BVD
Betriebsstraße
mbH
Taxiway Alpha Taxiway Alpha
Corporate Communications
Büro- und Gewerbepark
00 Waltersdorfer Dreieck Schönefelder Kreuz
Südliche Start- und Landebahn
en
Waltersdorf
esd
← Dr
A113
realisation
Legende
Quelle: bulwiengesa nach Flughafen Berlin Brandenburg
Co. KG Landesgrenze Berlin/Brandenburg Städtebauliche Planung Weitere Eigentumsflächen der FFN Feuerwache Nord LHT Lufthansa Technik 0 100 200 300 400 500 600 700 800 m
State border Berlin/Brandenburg Urban planning Flughafen Berlin Brandenburg GmbH Fire Station North Lufthansa Technik
man press law
Legend Other land owned by Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Erschließung in Planung Grenze Baufelder FFO Feuerwache Ost NZ Notstromzentrale
Planned development Construction site perimeter Fire Station East Emergency power centre
N
BAW Betriebliche Abfallwirtschaft
ary 2017 Planfestgestellte Flughafenfläche Realisierte Projekte Realisierte Flugbetriebsflächen Operational waste management FFW Feuerwache West SD Sicherheitsdienste
Airport area stipulated by planning Completed Projects Existing aircraft movement areas Fire Station West Security services
BVD Bodenverkehrsdienste
Sicherheitszaun Projekte in Planung Flugbetriebsflächen in Planung Ground traffic services GAT General Aviation Terminal TIA Technische Instandhaltung
mbH
Security fence Planned projects Planned aircraft movement areas General aviation terminal Technical Maintenance
00 FOC Flight Operation Center
Bestandsobjekte Flight Operation Center ILA Internationale Luft- und Raumfahrtausstellung ZKS Zugangskontrollstelle
Existing properties Berlin Air Show Access control point
12 © bulwiengesa AG 2019Dienststellen einzelner Sicherheits- und Infrastrukturbereiche Büroflächen sind bis dato unterrepräsentiert. Innerhalb der
angesiedelt. definierten Teilmarktgrenzen verfügt das Flughafenumfeld
In unmittelbarer Nähe der Service Areas schließen sich über rund 140.000 qm MFG. Hierbei handelt es sich jedoch
hochwertige Gewerbelagen an. Lagen wie die Airport City, überwiegend um Bestandsobjekte der 1990er und 2000er
Midfield Expo Gardens, Airgate, Airtown und Gatelands sind Jahre, außerhalb der analysierten Entwicklungsfläche.
als Büro- und Hotelstandorte konzipiert, die durch Gastrono- Büroneubauten stellen bisher eine Ausnahme dar. Einzi-
mie- und Konferenzbereiche ergänzt werden. Der Büroanteil ge Neubauprojekte im Flughafenumfeld sind das ²BAC, die
kann hier durchschnittlich mit rund 80 % beziffert werden. Sozial- und Verwaltungsgebäude der Bodenverkehrs- und
Entferntere Areale mit guter infrastruktureller Anbindung Sicherheitsdienste sowie das Technikzentrum von Air Berlin
sind hingegen eher als Büro- und Logistikstandorte ausge- im Westgate. Letzteres steht nach der Insolvenz der Fluglinie
richtet, zum Teil ergänzt um leichtindustrielle Nutzungen und leer. Einzig das Entwicklungsgebiet Neu-Schönefeld weist
Hotelbetriebe. Büronutzungen konzentrieren sich hier auf die bereits zahlreiche Projekte in Bau bzw. konkrete Projektent-
hochwertigen Lagen in „1. Reihe“ bzw. ergänzende Backof- wicklungen auf, die das Gebiet nachhaltig weiterentwickeln.
fice-Bereiche innerhalb der Areale. Dazu kommt, dass hier in den letzten Jahren auch schon
Eine Besonderheit stellt der Kernbereich der Gemeinde einige Wohnprojekte realisert wurden, bspw. das Quartier am
Schönefeld an der Hans-Grade-Allee dar (Neu-Schönefeld). Park und die Reihenhäuser an der Christa-Wolf-Straße der
Im Vergleich zu den weiteren Entwicklungsgebieten rund um Bonava Deutschland GmbH. Auch der erste Block der Theo-
den BER weist Neu-Schönefeld aktuell die höchste Dynamik dor-Fontane-Höfe, welcher durch die DIE AG entwickelt und
auf, auch weil sich die Relevanz des Entwicklungsgebietes von der Becker & Kries Unternehmensgruppe schlüsselfertig
schon ohne Flughafen zeigt. Hier entwickelt sich bereits ein übernommen wird, ist bereits bezugsfertig.
gemischtgenutztes Quartier, welches auch relevante Büro-
nutzungen beinhaltet.
Mehr als 1,8 Mio. qm Bürofläche möglich
Geringer Büroflächenbestand Da sich ein Großteil der Areale noch in einem frühen Pla-
nungsstadium befindet, sind die tatsächlichen Volumina und
In den Entwicklungsarealen wurden bis dato nur eingeschränkt
Projekte umgesetzt. Diese konzentrieren sich auf infrastruktu- Flächenpotenzial der Entwicklungsgebiete am BER
relle Einrichtungen am Flughafen und Logistiknutzungen.
Logistikflächen wurden in Neu-Schönefeld vor allem im Entwicklungsgebiet Gesamtpoten- davon Büro
westlichen Teil umgesetzt, wo sich Nutzer wie Dachser, Parxel, zial in qm BGF* in qm BGF*
Unitax und die Deutsche Post niedergelassen haben. Annä-
hernd 200.000 qm wurden hier realisiert. Ein zweiter regiona- Airport City 210.000 ca. 160.000
ler Schwerpunkt ist der Segro Airport Park Berlin. Hier wurden
bis jetzt drei Bauabschnitte des Citylogistikparks umgesetzt
und sind nahezu voll vermietet. Weitere Abschnitte sind in Pla- Airtown 240.000 ca. 190.000
nung bzw. Bau.
Auch einige Hotels wurden bereits realisiert. Neubauten Business Park Berlin
> 500.000 ca. 75.000
befinden sich in der Airport City (Steigenberger), unweit des (inkl. Segro Airport Park)
alten Terminals (Intercity), in den Gatelands (B&B) sowie im
Business Park Berlin (Meininger). Business Park Waßmanns-
> 1.000.000 ca. 250.000
dorf und Umfeld
Büro- und Gewerbepark
Blick auf das Bauprojekt Sonnenhöfe in Neu-Schönefeld > 200.000 ca. 50.000
Schönefelder Kreuz
Gatelands 290.000 ca. 230.000
Midfield Expo Gardens/
635.000 ca. 500.000
Airgate
Neu-Schönefeld > 1.000.000 ca. 300.000
Weitere Areale* > 400.000 ca. 100.000
Summe > 4.500.000 > 1.850.000
Quelle: bulwiengesa 2018 Quelle: bulwiengesa, * zum Teil geschätzt
© bulwiengesa AG 2019 131 Airport City (Quelle: Flughafen Berlin Brandenburg GmbH) Business Park Berlin inkl. SEGRO Airport Park
2 (Quelle: eigene Aufnahme)
Standort Unmittelbares Terminalumfeld Standort Airportnah in Berlin und Schönefeld
Gesamtgröße Rd. 10 ha Gesamtgröße Rd. 109 ha (rd. 41 ha SEGRO)
Bestand 17.770 qm Bürofläche, 20.000 qm Hotelfläche 120.000 qm Logistikfläche (inkl. 11.000 qm Büro)
Bestand
7.500 qm Hotelfläche
Potenzial 210.000 qm BGF (75 % Büro)
Potenzial > 500.000 qm BGF (15 % Büro)
Nutzungsprofil Büro, Hotel, Gastronomie, Handel, Konferenz
Nutzungsprofil Büro, Logistik, Light Industrial, Hotel
Deutsche Anlagen-Leasing, ECE, HCI Capital,
Investoren SEGRO, ANH Hausbesitz, PROJECT
Fay Projects, öffentliche Hand Investoren
Immobilien, öffentliche Hand
Anbindung MIV Anbindung MIV
BAB 113/117 B 96a, BAB 113/117
perspektivisch perspektivisch
Anbindung ÖPNV Diverse S- und Fernbahnanschlüsse (S9, S45 Anbindung ÖPNV
perspektivisch RE 7 etc.); Bus (X7, X11, 263, 736, 741 etc.) S-Bhf. Grünbergallee, Bus (163)
perspektivisch
3 AirTown (Quelle: Airtown KapHag)
Business Park Waßmannsdorf und Umgebung
4 (Quelle: eigene Aufnahme)
Standort An der Flughafen-Zufahrtsstraße gelegen Standort Nördlich des Flughafengeländes an der B 96a
Gesamtgröße Rd. 10 ha Gesamtgröße Rd. 150 ha (davon Alpine: 8 ha)
Bestand – Bestand –
Potenzial 240.000 qm BGF (80 % Büro) Potenzial > 1 Mio. qm BGF (25 % Büro)
Nutzungsprofil Büro, Hotel, Gastronomie, Konferenz Nutzungsprofil Büro, Logistik, Light Industrial, Hotel
Alpine Finanz Bau, SEGRO, Freiberg &
Investoren KapHag Immobilien Holding GmbH, Max Bögl Investoren
Partner, diverse private Eigentümer
Anbindung MIV Anbindung MIV
BAB 113/117 B 96a
perspektivisch perspektivisch
Anbindung ÖPNV Anbindung ÖPNV S-Bhf. Waßmannsdorf/Schönefeld-Flughafen,
Bus (734, 735, 736, 738, 741)
perspektivisch perspektivisch Bus (742)
14 © bulwiengesa AG 2019Büro- & Gewerbepark Schönefelder Kreuz
5 (Quelle: 6 Gatelands (Quelle: eigene Aufnahme)
eigene Aufnahme)
Standort Südl. Airport (Kiekebusch) an BAB 113 Standort Nahe der Flughafen-Zufahrtsstraße gelegen
Gesamtgröße Rd. 37 ha Gesamtgröße Rd. 10 ha
Bestand – Bestand 7.000 qm Hotelfläche
Potenzial > 200.000 qm BGF (20 % Büro) Potenzial 290.000 qm GF (80 % Büro)
Nutzungsprofil Büro, Logistik Nutzungsprofil Büro, Hotel
Investoren Öffentliche Hand OFB Projektentwicklung GmbH, Kolb und
Investoren
Partner, Vastint
Anbindung MIV Anbindung MIV
BAB 113, L 402 BAB 113/117
perspektivisch perspektivisch
Anbindung ÖPNV Anbindung ÖPNV
Bus (741) Bus (734, 735, 736, 738)
perspektivisch perspektivisch
Midfield EXPO Gardens /Airgate Neu-Schönefeld
7 8 (Quelle:
(Quelle: GRAFT/Flughafen Berlin Brandenburg GmbH) DIE AG)
Nördlich der S-Bahntrasse, direkt an der
Standort An der Flughafen-Zufahrtsstraße gelegen Standort
südöstlichen Berliner Stadtgrenze
Gesamtgröße Rd. 10/14 ha Gesamtgröße Rd. 60 ha
185.000/22.000/10.000/10.000/30.000 qm
Bestand – Bestand
Logistik, Hotel, Büro, Handel und Wohnen
Potenzial 360.000/275.000 qm BGF (80% Büro) Potenzial > 1 Mio. qm BGF
Logistik, Wohnen, Büro, Hotel,
Nutzungsprofil Büro, Hotel, Gastronomie, Konferenz Nutzungsprofil
Light Industrial, Einzelhandel
DIE AG, Hawridge, Segro, Verdion,
Investoren Öffentliche Hand Investoren
Deutsche Post, Daimler, Bonava etc.
Anbindung MIV Anbindung MIV
BAB 113/117 B 96a, BAB 113
perspektivisch perspektivisch
Anbindung ÖPNV Bus (734, 735, 736, 738), zukünftig Anbindung ÖPNV S-Bhf. Schönefeld-Flughafen, Bus (741/742);
perspektivisch Shuttle-Service zum Terminal perspektivisch Dresdner Bahn, Regio, Verlängerung der U7
© bulwiengesa AG 2019 15Nutzungszuordnungen nur schwer konkret zu identifizieren.
Airgate Areal Simulation
Im Vergleich zur Studie aus dem Jahr 2017 sind in diesem
Jahr allerdings schon mehr Vorhaben bekannt, wodurch das
mögliche Volumen im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen
ist. Auf Basis der Grundstücksgrößen, möglicher Dichten und
einer angenommenen Nutzungsstruktur lassen sich zusätzlich
grobe Orientierungen zu den Flächenpotenzialen ableiten.
So ist auf dieser Grundlage in den analysierten Lagen ein
Gesamtvolumen von rund 4,5 Mio. qm BGF möglich. Davon
entfallen mehr als 1,85 Mio. qm auf Büroflächen. Getrieben
wird dies vor allem von den Arealen, die direkt am Flughafen
liegen. Allein an der Zufahrt und im Eingangsbereich zum Ter-
minal sind mehr als 1 Mio. qm Büroflächen realisierbar.
Die Spanne an möglichen Bürovolumina reicht in den ein-
zelnen Lagen des Teilmarktes von knapp 50.000 qm bis zu
mehr als 500.000 qm BGF. Durch den hohen Anteil in den ter-
minalnahen Teilmarktbereichen handelt es sich vor allem um
Quelle: Pure rendering GmbH/Flughafen Berlin Brandenburg GmbH
Lagen mit hoher Standortqualität. Diese wird getragen von
der guten Anbindung mittels Pkw, der Möglichkeit der hohen
Verdichtung und dem repräsentativen Charakter durch die lagen in der „1. Reihe“ vor. Innerhalb der Gebiete gehen die
sehr guten Sichtbeziehungen. Qualitäten in die von Backoffice-Standorten über mit Nutzer-
Die anderen Areale mit hohem Logistikanteil sind in Teilen und Zielgruppen aus den Bereichen Corporates, flughafenaf-
anders einzustufen. Auch hier liegen zum Teil sehr gute Büro- fine Finanzdienstleistungen und Transport.
— Fazit —
Das zukünftige Marktumfeld am Flughafen
zeichnet sich durch sehr unterschiedliche
Lagen mit heterogenen Eigenschaften und
Strukturen aus.
Auf mehreren 100 Hektar Bauland sind in
Summe mehr als 4,5 Mio. qm BGF möglich.
Mehr als 1,85 Mio. qm sind in Form von Büroflä-
chen realisierbar.
Aufgrund der Vielzahl an Entwicklungs-
gebieten ist von einer ansteigenden Wett-
bewerbsintensität auszugehen. Ein hohes
Fertigstellungsvolumen birgt dabei das Risiko
eines Angebotsüberhangs im Teilmarkt.
Regionaler Schwerpunkt bildet dabei der
Eingangsbereich zum Flughafen. Allein hier
sind mehr als 1 Mio. qm Bürofläche möglich.
Dies definiert entsprechend auch die Qualitä-
ten der Bürolagen nachhaltig mit, die in diesen
Lagen sehr hochwertig ausfallen.
Ergänzt werden die Lagen um Areale mit
hohem Logistikanteil. Hier werden sehr gute
Bürolagen mit Backoffice-Qualitäten kombi-
niert.
Die Entwicklung eines gemischtgenutz-
ten Quartiers mit Wohn- und Büronutzung im
Kernbereich Schönefeld räumt dem Entwick-
lungsgebiet Neu-Schönefeld langfristig eine
Sonderstellung mit besonderer Positionierung
im Teilmarktgefüge ein.
16 © bulwiengesa AG 2019Aktueller Entwicklungs-
schwerpunkt: Neu-Schönefeld
Büroneubau Mizarstraße/Quelle: DIE AG
Eine der dynamischsten Regionen Deutschlands liegt nörd- kommenden Jahren werden hier enorme Bevölkerungs- und
lich des Hauptstadtflughafens Berlin Brandenburg „Willy Arbeitsplatzzuwächse erwartet. So entstehen zwischen der
Brandt“ (BER) und grenzt direkt an den Süden der Metropo- Stadtgrenze und dem neuen Großflughafen in Schönefeld
le Berlin. Schönefeld, insbesondere das Entwicklungsgebiet aktuell und künftig Quartiere für Tausende neuer Bewohner
Neu-Schönefeld, befindet sich momentan im Aufbruch. In den und Arbeitnehmer – ein wahrer Bauboom und die Nachfrage
wird steigen.
Die Gemeinde Schönefeld
Vom Logistikstandort zum urbanen Quartier
zum Wohnen, Arbeiten und Leben
Lange Zeit erschien die Entwicklung in Neu-Schönefeld
abseits von Logistikhallen undenkbar. Neu-Schönefeld schien
ausschließlich für die Logistikunternehmen wie Dachser und
die Deutsche Post prädestiniert – ein vollkommen falscher
Ansatz, wie sich aktuell zeigt. Heute ist die Entwicklung hin
zum urbanen Quartier bereits unaufhaltsam vorangeschritten.
Den Startschuss gab die Bonava Deutschland GmbH, die mit
ihrem Quartier am Park bereits mehr als 200 Mietwohnungen
und rund 50 Eigentumswohnungen in Neu-Schönefeld fertig-
gestellt hat. Ergänzt wird das Angebot durch weitere 105 Rei-
henhäuser, die ebenfalls durch die Bonava errichtet und 2015
bzw. 2018 fertiggestellt wurden. Ein weiterer Bauabschnitt mit
140 Eigentumswohnungen samt Tiefgarage wird derzeit vor-
bereitet.
Die Eröffnung des City Centers Schönefeld, eine Einkaufs-
passage mit rund 3.000 qm Verkaufsfläche, ergänzt die Nut-
zungsstrukturen des Entwicklungsgebiets weiter. Das Joint
Venture hat hier bereits erfolgreich verkauft, wodurch die
Akzeptanz des Standorts für Investments noch deutlich unter-
strichen wird.
2017 wurde zudem der Grundstein für die Theodor-Fonta-
ne-Höfe im sogenannten Dichterviertel gelegt. Hier werden
Quelle: paulichwewerke.de durch die DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG (DIE AG)
© bulwiengesa AG 2019 17Zukunftsperspektive Sonnenhöfe in Neu-Schönefeld Immobilienprojekt im Rahmen von rund 170 Mio. Euro reali-
sieren. Dabei sollen 17 Gebäude mit 450 Wohneinheiten und
einer Wohnfläche von über 29.300 Quadratmetern errichtet
werden. Darüber hinaus sind Büroflächen von ca. 23.400
Quadratmetern sowie rund 690 Stellplätze geplant. Für
einen Teil des Projekts liegt bereits ein Bebauungsplan vor.
Die Fertigstellung des ersten Abschnitts ist für das Frühjahr
2022 vorgesehen. Mit einem Abschluss des Gesamtprojek-
tes kann 2024 gerechnet werden.
Auch die Bonava Deutschland GmbH realisiert weitere
Projekte am Standort. Aktuell befinden sich die „Stadthäuser
am Park“ in konkreter Planung. Weitere 140 Wohnheiten wer-
den das Gebiet Neu-Schönefeld bald bereichern.
Somit konkretisieren sich am Standort auch zukünftig wei-
Quelle: DIE AG tere Wohn- und Büroentwicklungen, die das Erscheinungsbild
Neu-Schönefelds von Grund auf verändern werden.
zwölf Mehrfamilienhäuser mit mehr als 300 Mietwohnungen Eine Entwicklung hin zum prosperierenden Quartier,
und über 22.000 qm Wohnfläche errichtet. das sowohl die Vorteile eines ländlichen Idylls als auch
Nur wenig später folgte der Startschuss für die Sonnen- die der pulsierenden Großstadt verbindet, ist bereits abzu-
höfe, südöstlich des Holiday Inn Hotels. Für dieses Projekt sehen. In Kombination mit der dynamischen Entwicklung
hat sich die DIE AG in einem Joint Venture mit der EYEMAXX Berlins und dem noch zu eröffnenden Hauptstadtflugha-
Real Estate AG zusammengeschlossen. Geplant sind rund fen erscheinen somit die Perspektiven für Neu-Schönefeld
560 Wohnungen. Hinzu kommen Büroflächen, die das rund sehr positiv.
11.000 qm große Quartier positiv ergänzen werden. Zur detaillierten Betrachtung Neu-Schönefelds werden
Und ein weiteres großvolumiges Immobilienprojekt steht die Mikrostandortqualitäten des Entwicklungsgebietes im Fol-
bereits in den Startlöchern: das Komponistenviertel. Auch genden dargestellt und zusammen mit den weiteren Arealen
hier will die EYEMAXX Real Estate AG ein Wohn- und Büro- im Umfeld des BER verglichen.
Quartiersentwicklung Neu-Schönefeld im Zeitraffer
Komponistenviertel
ab 2020
Büroneubau Mizarstraße Stadthäuser am Park Sonnenhöfe
2019
2017
Theodor-Fontane-Höfe City Center Schönefeld
Quartier Wohnen am Park
2010
Holiday Inn
18 © bulwiengesa AG 2019Ausgewählte Entwicklungen mit hoher Standortprägung für Neu-Schönefeld
Ausgewählte Entwicklungen für die Quartiersentwicklung in Neu-Schönefeld
Nr. Name Adresse Nutzung Investor Größe Status Jahr der
in qm Fertigstellung
Holiday Inn Berlin
1 Hans-Grade-Allee 5 Hotel n/a 22.350 Fertiggestellt 2010
Schönefeld
Reihenhäuser Bonava Deutschland GmbH
2 Rudower Chaussee Wohnen 9.700 Fertiggestellt 2015
Bonava (ehem. NCC)
Quartier Wohnen am Industria Wohnen / Bonava
Rudower Chaussee/
3 Park Wohnen Deutschland GmbH (ehem. 7.545 Fertiggestellt 2017
Bertolt-Brecht-Allee
1. - 3. Bauabschnitt NCC)
City Center Hans-Grade-Allee/ Handel / Ho- ANTAN RECONA Invest-
4 3.800 Fertiggestellt 2019
Schönefeld Rudower Chaussee tel / Wohnen ment GmbH
Theodor-Fontane-
Theodor-Fontane- DIE Deutsche Immobilien Teilfertig
5 Allee / Rudower Wohnen 22.404 2019
Höfe Entwicklungs AG stellung
Chaussee
Stadthäuser am Park Bertolt-Brecht-Allee/ Bonava Deutschland GmbH Planung
6 Wohnen 11.200 2020
(WA 1) 1. BA Alfred-Döblin-Allee (ehem. NCC) konkret
DIE Deutsche Immobilien Planung
7 Büroneubau Mizarstraße Büro 18.600 2021
Entwicklungs AG konkret
Hans-Grade-Allee/ EYEMAXX Real Estate AG
Wohnen/
8 Sonnenhöfe Angerstraße /Alde- DIE Deutsche Immobilien 51.700 Im Bau 2022
Büro
baranstraße Entwicklungs AG
Reiß & Co. Real Estate Planung
9 Hotelneubau + Büro Hans-Grade-Allee Hotel/Büro 20.000 2021
GmbH konkret
Wohnen/ Argon GmbH / GW-K Planung
10 Rathausquartier Hans-Grade-Allee 38.790 2021
Büro Grundwert-Konzept GmbH konkret
Entwicklungsgrund- Mischnut- Ideenphase,
11 Hans-Grade-Allee n/a - 2024
stück zung Wettbewerb
Hans-Grade-Allee /
Komponistenviertel/ Wohnen/ Planung
12 Nördliche Rand- EYEMAXX Real Estate AG 52.700 2024
Vivaldi-Höfe Büro konkret
straße
Quelle: bulwiengesa
© bulwiengesa AG 2019 19Sie können auch lesen
