CHANCENBURG. CITY REPORT REGION MAGDEBURG - MEINUNG. FAKTEN. TRENDS. AENGEVELT RESEARCH
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MEINUNG.
FAKTEN.
TRENDS.
AENGEVELT RESEARCH
CITY REPORT REGION MAGDEBURG.
CHANCENBURG.
2020/2021, Nr. 29.
PERSÖNLICH • PROFESSIONELL • PARTNERSCHAFTLICH
AENGEVELT RESEARCH
„EINE INVESTITION IN MAGDEBURG
IST EINE INVESTITION IN EINE
MODERNE, DYNAMISCHE UND
ZUKUNFTSORIENTIERTE STADT!“
Dr. Lutz Trümper, Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Magdeburg
2
INHALT.
MEINUNG.
Dr. Lutz Trümper. Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Magdeburg. 4
FAKTEN UND TRENDS.
Magdeburg auf einen Blick. 6
Trends.7
Rahmenbedingungen der Marktentwicklung. 8
Grundstrukturen des Marktes. 16
Investmentmarkt.22
Der Markt für Büroflächen. 30
Der Markt für Einzelhandelsflächen. 42
Der Markt für Industrie- und Gewerbeflächen. 52
Der Markt für Wohnimmobilien. 58
Aengevelt auf einen Blick. 70
3
AENGEVELT RESEARCH
Dr. Lutz Trümper
Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Magdeburg
Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
4
Magdeburg – eine Stadt mit Herz und Tradition, die in über 1.200 Jahren immer wieder ihre Wandelbarkeit unter
Beweis gestellt hat und heute mit zahlreichen innovativen und nachhaltigen Projekten in Wissenschaft, Kultur,
Wirtschaft und Gesellschaft beeindruckt. Der kulturelle Aufschwung wird dabei immer spürbarer: So ist Magdeburg
in der zweiten Runde auf dem Weg zur Kulturhauptstadt Europas 2025. Voller Selbstbewusstsein darf unsere
Stadt ein weiteres Bewerbungsbuch formulieren und immer noch auf den Titel hoffen, der im Herbst 2020 verkün-
det wird. Dabei schließen Kultur und Wirtschaft sich aber nicht aus – im Gegenteil: Sie arbeiten Hand in Hand. Der
Erfolg des Mottos des ersten Bewerbungsbuchs „Raus aus der Leere“ ist Beweis dafür, dass kulturelles Wachstum
unter anderem durch neu bespielte Flächen und die Wiederbebauung historisch bedeutsamer Orte erreicht werden
kann. Die „Leere“ ist dabei aber nicht negativ behaftet, sondern birgt Potenzial, das Magdeburg nutzen wird.
Die Sanierung der Stadthalle und der benachbarten Hyparschale im Stadtpark Rotehorn zeugen vom Ansporn, die
Geschichte Magdeburgs in die Zukunft zu tragen, um sie neu gestaltet wieder aufleben zu lassen. Ein weiteres
Ergebnis der wirtschaftlichen Progression ist die Erschließung der Flächen im Industrie- und Gewerbezentrum
Magdeburg-Rothensee, die vor allem für Projekte aus dem Bereich Logistik und E-Commerce angeboten wurden.
Mit dem REWE-Logistikzentrum entsteht dort eines der modernsten Lager Europas. Mit der Vermarktung des
gesamten Gewerbegebiets Rothensee kommt Internationalität nach Magdeburg.
Auch der Magdeburger Immobilienmarkt weckt die Aufmerksamkeit von Investoren weltweit. Die neuen Wohn-
und Geschäftsräume am Domplatz sollen die Innenstadt wirtschaftlich stärken. Ein weiteres Highlight könnte die
Bebauung des Kleinen Stadtmarsches werden: Deutschlands erstes energieautarkes Wohnviertel. Dieses böte
mehr Wohnraum für die wachsende Einwohnerzahl, denn Magdeburg ist Familienstadt, die es auszubauen gilt, um
weiterhin eine hohe Lebensqualität zu garantieren.
Zur Stadtplanung gehört aber auch der Ausbau der Infrastruktur. Der Bau der neuen Eisenbahnüberführung und
die Strombrückenverlängerung werden zukünftig dazu beitragen, die Mobilität zu verbessern. Mit der Verlängerung
der bestehenden Strombrücke gelingt nicht nur eine Entlastung, sondern auch die Wiederherstellung einer der
Schnittpunkte der kommunalen Infrastruktur.
Ich wünsche dem „City Report Region Magdeburg“ zahlreiche interessierte Leserinnen und Leser. Eine Investition
in Magdeburg ist eine Investition in eine moderne, dynamische und zukunftsorientierte Stadt!
Dr. Lutz Trümper
Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Magdeburg
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AENGEVELT RESEARCH
MAGDEBURG AUF EINEN BLICK.
237.500 133.400 142.500
EINWOHNER PRIVATHAUSHALTE WOHNUNGEN
23.000 m² 723 Mio. € 211 Mio. €
BÜROFLÄCHENUMSATZ GRUNDSTÜCKSMARKT GEWERBLICHE INVESTMENTS
73.000 m² 5,0 % / 4,2 % 207 Mio. €
BÜROLEERSTAND SPITZENRENDITEN P. A. WOHNINVESTMENTS
BÜRO UND WOHNEN
13,50 €/m² 68,00 €/m² 8,74 €/m²
BÜROSPITZENMIETE EINZELHANDELSSPITZENMIETE DURCHSCHNITTLICHE
ANGEBOTSMIETE
NEUBAUWOHNUNG
6
TRENDS.
Wir wagen eine Prognose
in unsicheren Zeiten.
In der Phase dynamischer Immobilienmärkte führt die
COVID-19 Krise zu maßgeblichen Änderungen der noch
bis März vorherrschenden Trends:
■■ Büroflächenumsätze sind rückläufig: Aufgrund ■■ Die Bewertung von Anlageimmobilien wird
aktueller Einschränkungen des öffentlichen Lebens schwieriger. Die Immobilienbewertung wird beein-
und der zukünftigen konjunkturellen Unsicherheit flusst von veränderten Rahmenbedingungen und
stellen Unternehmen Expansionspläne ein. Flächen- schwer prognostizierbaren Entwicklungen. Mögliche
verkleinerungen und Unternehmensinsolvenzen Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere
tragen zu einer Verringerung der Flächenumsätze Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor
bei. Erfolgreich in der Krise erprobte Home-Office- allem seitens risikoaverser Investoren.
Lösungen und digitale Meetings verstärken den Trend
sinkender Umsätze nachhaltig. ■■ Im Wohninvestmentsegment verunsichern
veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende
■■ Die Umsätze des stationären Einzelhandels März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium
brechen ein – kurz- bis mittelfristige Folgen sind: In- über den Mietendeckel hinaus. Gleichwohl bleibt die
solvenzen, Mietausfälle, Leerstände, sinkende Mieten Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere in den
- insbesondere jenseits der Top-Lagen. Aufgrund der meisten deutschen Großstädten hoch und damit die
gestiegenen finanziellen Unsicherheit stellen private Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse
Haushalte Investitionen zurück. Die vorherrschende wird sich verhältnismäßig robust entwickeln.
finanzielle Unsicherheit beeinflusst auch den Online-
Handel jenseits der Produkte des täglichen Bedarfs. ■■ Die Finanzierungsbedingungen verändern sich:
Banken prüfen kritischer und verlangen höhere
■■ Logistik ist der Gewinner der Krise – kurzfristig gilt Eigenkapital-Quoten. Upside-Szenarien werden
dies alle Male. Auch langfristig ist von einer weiteren zukünftig geringer bewertet und weniger berücksich-
Verlagerung zugunsten des Online-Handels auszuge- tigt. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird
hen. Eine Limitierung ergibt sich allerdings aus dem tendenziell sinken. Aber es werden zukünftig auch
knappen Flächenangebot. wieder mehr Produkte auf den Markt kommen.
■■ Neubewertung der Risikoklassen wird relevant. ■■ Auch im Privatimmobilienbereich agieren Banken
Es sinken die Transaktionsumsätze, und Preisab- vorsichtiger. Eigennutzer erhalten bei kritischer
schläge im Investmentbereich sind aufgrund von Miet- Beurteilung keinen Kredit oder werden mit höheren
ausfall, Umsatzrückgängen bei vielen Nutzern und Eigenkapitalforderungen konfrontiert. Die Folge sind
Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen rückläufige Kauffälle und Geldumsätze sowie eine
denkbar. Für 2020 ist hier zumindest temporär von Dämpfung der in der Regel bislang positiven Kaufprei-
einer deutlich verhalteneren Nachfrage auszugehen. seentwicklung von Privatimmobilien.
Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere
die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei
Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf
Mieterebene in den Vordergrund rücken.
7
AENGEVELT RESEARCH
RAHMENBEDINGUNGEN
DER MARKTENTWICKLUNG.
8
9
AENGEVELT RESEARCH
Die Stadt Magdeburg. betont innovativen Maschinenbaus und wie einst zur
Blüte der Hanse insbesondere auch der Dienstleis-
Die „Ottostadt Magdeburg“ mit ihrer imponierenden, tungs- und Logistikbranche.
über 1.000-jährigen Geschichte kann mit großem
Stolz auf ihre zwei Namensgeber blicken: Im 10. Jahr- Die Stadt Magdeburg profitiert einst wie unverändert
hundert regierte Otto der Große das Heilige Römische auch heute von ihrer zentralen Lage im Schnittpunkt
Reich von Magdeburg aus. Im 17. Jahrhundert war bedeutender Verkehrsadern in Deutschland und
Otto von Guericke erfolgreicher Bürgermeister der Mitteleuropa. Im Mittelpunkt der großen Absatzmärkte
Stadt und prägte von hier aus die Wissenschaft. von Leipzig/Halle – Berlin/Potsdam – Hannover –
Braunschweig/Wolfsburg mit über 13 Millionen Ver-
Die traditionsreiche Hansestadt und Metropole des brauchern sind Standort und Region für die Wirtschaft
wiederhergestellten Sachsen-Anhalts hat sich seit der von vitalem Interesse. Als politisches Machtzentrum
politischen Wende 1989/1990 rasant entwickelt. Sie Sachsen-Anhalts werden in Magdeburg schnelle Ent-
ist nach durchgreifender Restrukturierung heute eine scheidungsfindungsprozesse begünstigt – hier treffen
Landeshauptstadt mit modernem Gesicht. Magdeburg sich Investoren, Entwickler, Dienstleister, Verbraucher
hat heute wieder einen bedeutungsvollen Rang als und Entscheidungsträger bedeutender Branchen auf
Standort für Wissenschaft und Forschung, als Ort des direktem Wege.
Magdeburg: SVP-Beschäftigte in Magdeburg nach Arbeits-
und Wohnort sowie Pendlersaldo*.
Anzahl Pendler in %
120.000 28
110.000 26
100.000 24
90.000 22
80.000 20
70.000 18
60.000 16
50.000 14
40.000 12
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Wohnort
Arbeitsort
Pendlersaldo (%)
Quelle:
Bundesagentur für Arbeit
* Stand jeweils zum 30.06. © Aengevelt Research
10Die beeindruckende Aussicht von einem der beiden Türme des Magdeburger Doms. Vordergründig sind massive Bauarbeiten im Domviertel zu erkennen,
im Hintergrund die Elbe und die berühmte Zugbrücke.
Wirtschaftliche Entwicklung. für diese bidirektionale Entwicklung der Wirtschafts-
zweige. Wohingegen also Bau- und Gastgewerbe
Nach Untersuchungen der Industrie- und Handels- weiterhin positives Wachstum und sogar teilweise
kammern Halle-Dessau und Magdeburg zeigte die Spitzenwerte vorweisen, werden andere Branchen
gewerbliche Wirtschaft im Berichtsjahr 2019 eine wie Industrie und Handel zunehmend von exogenen
marginale Abschwächung, die branchendifferenziert Faktoren getrübt: Konjunkturelle Risiken wie der sich
mit teilweise analogen bundesweiten Entwicklungen verschärfende Fachkräftemangel, steigende Arbeits-
im Einklang steht. Im Jahresverlauf wies der Ge- kosten, wettbewerbsnachteilig anziehende Energie-
schäftsklimaindex einen stetigen Rückgang auf und kosten, sowie internationale Handelskonflikte und der
verzeichnete im Dezember 2019 den niedrigsten Wert Austritt Großbritanniens aus der EU verursachen bei
der letzten fünf Jahre. vielen Unternehmen Unsicherheit.
Diese Entwicklung erfasst diverse Branchen, wobei Die Wirtschaft in Sachsen-Anhalt knüpfte an die im
bemerkenswerterweise das Bau- und das Gastgewer- Jahresverlauf 2018 begonnene Phase der verhaltenen
be außerhalb des Trends liegen. Die konsumfreundli- Entwicklung im Berichtsjahr 2019 an. Der Klimaindex
chen Rahmenbedingungen in Form historisch niedri- ging von 18,7 Punkten im vierten Quartal 2018 noch-
ger Zinsen, des relativ niedrigen Ölpreises und wach- mals zurück und erreichte im letzten Quartal 2019 nur
sender Beschäftigung bei gleichzeitig steigendem noch 11,5 Punkte. Da dieser Abschwung allerdings
Lohnniveau und geringer Inflation sind einige Gründe von einem sehr hohen Niveau aus begann, ist die
11AENGEVELT RESEARCH
tatsächliche Geschäftslage der Unternehmen und somit binnen Jahresfrist von 8,2% auf 8,0%. Im Laufe des
die Wirtschaft heute gleichwohl in einer robusten Lage. Berichtsjahres 2019 veränderte sich die absolute
So treiben die fortgesetzte deutliche Zunahme der Be- Arbeitslosenzahl von rd. 10.200 im Dezember 2018
schäftigung und der privaten Einkommen den Konsum auf ca. 9.900 Ende 2019.
und den Wohnungsbau, die beide zudem weiterhin vom
anhaltend niedrigen Zinsniveau profitieren. Am Arbeitsort Magdeburg blieb im Berichtsjahr
2019 mit rd. 108.700 Personen die Zahl der SVP-
Beschäftigten gegenüber dem Vorjahr auf hohem
Rückgang der Arbeitslosigkeit. Niveau konstant (2018: 108.900 SVP-Beschäftigte).
Als positiv stellt sich auch die seit 2009 sinkende
Die Anzahl der Arbeitslosen in Deutschland ist binnen Pendlerquote dar. Somit konnte die Landeshauptstadt
Jahresfrist um ca. 178.000 auf 2,23 Millionen im De- aufgrund ihrer objektiven Lebensqualität immer mehr
zember 2019 gesunken, was einer Arbeitslosenquote Arbeitnehmer innerhalb ihrer Stadtgrenzen halten.
von 4,9% entsprach. Analog dem gesamtdeutschen Im Mittel der jüngsten zehn Jahre pendelten im
Trend sank die Arbeitslosenquote in Magdeburg Saldo 19,5% der Beschäftigten zum Arbeiten nach
Arbeitslosenquoten* der Stadt Magdeburg und des Landes Sachsen-Anhalt.
in %
16
14
12
10
8
6
4
2
0
2015 2016 2017 2018 2019
Magdeburg
Sachsen-Anhalt
Quelle:
Bundesagentur für Arbeit
* Stand jeweils 31.12., bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen © Aengevelt Research
12Magdeburg ein, 2019 lag diese Quote demgegenüber erreichte. Im Gesamten blieb die Entwicklung der
deutlich reduziert bei 13,6%. Einwohnerzahl nach einer für alle fünf neuen Bundes-
länder zunächst typischen Anfangsphase anhaltender
Ein Vergleich der Struktur der SVP-Beschäftigten zwi- Wanderungsverluste in den 1990er Jahren seit der
schen dem Bundesland Sachsen-Anhalt und Magdeburg Jahrtausendwende stabil.
zeigt die erfolgreiche Ausrichtung der Landeshauptstadt
auf den Dienstleistungssektor. So liegt der Tertiärisie- Insgesamt verläuft die demographische Entwick-
rungsgrad hauptstadttypisch in Magdeburg bei 84%, im lung Magdeburgs seit 2005 positiv. Einerseits ist
gesamten Land Sachsen-Anhalt indessen bei 70%: das Wachstum zwar weiterhin durch einen – auch
bundestypischen - negativen natürlichen Bevölke-
■■ Im Vergleich zum landesweiten Mittel sind in der rungssaldo gekennzeichnet, doch wird dieses Minus
Region Magdeburg überdurchschnittlich viele durch einen positiven Saldo der Wanderungsbilanz
Personen in den Branchen der Finanz- und überkompensiert. Dabei wird dieser Wanderungsüber-
Wirtschaftsdienstleister (24%) sowie insbeson- schuss durch die in vielerlei Hinsicht „hochinteressan-
dere landeshauptstadtbedingt in der öffentlichen te und begehrte“ Altersgruppe der 18- bis 25-Jährigen
Verwaltung, dem Gesundheitswesen und im Bereich in nennenswertem Umfang erbracht. Diese Tatsache
Erziehung (38%) beschäftigt. spiegelt die Stellung Magdeburgs als Universitäts-
stadt und die wieder hohe Attraktivität ihrer weiteren
■■ In den Sektoren „Handel, Gastgewerbe und Verkehr“ Bildungseinrichtungen.
sowie „Information und Kommunikation“ entspricht
die Magdeburger Beschäftigtenquote mit ca. 22% Nach einer RIWIS Prognose wird, im Gegensatz zum
etwa dem landesweiten Mittel. Bundesland Sachsen-Anhalt, die Bevölkerung der
Landeshauptstadt Magdeburg noch bis zum Jahr
■■ Unterdurchschnittlich ist mit 16% versus 30% die 2028 wachsen, hernach ab 2029 sukzessive leicht
Beschäftigtenquote im Landesvergleich in den Bran- zurückgehen. Demnach könnte die Zahl der Einwoh-
chen des Produzierenden Gewerbes (inkl. Land- und ner Magdeburgs im Jahr 2035 mit einem Plus von rd.
Forstwirtschaft sowie Baugewerbe). 4.900 auf dann etwa 243.600 Einwohner steigen.
Für die quantitative Wohnungsnachfrage spielt die
Zahl der Einwohner allerdings eine eher nachgeord-
Bevölkerung und Haushalte. nete Rolle. Demgegenüber marktrelevanter ist die
Entwicklung der Zahl der privaten Haushalte, denn
Entgegen ursprünglicher Prognosen wuchs die die Haushalte sind Träger der Wohnungsnachfrage.
Bevölkerungszahl der Landeshauptstadt Magdeburg Die Zahl der Haushalte wird in den nächsten Jahren
in den Jahren 2005 bis 2018 kontinuierlich an. In den aufgrund weiterer Haushaltsverkleinerungstendenzen
letzten zehn Jahren (2008 bis 2018) ist die Einwoh- (Singularisierung, hoher Scheidungsquote, hoher ar-
nerzahl um rd. 12.100 Personen deutlich gestiegen, beitsmarktbedingter Pendlerzahl/ Wochenendpendler,
das entspricht einem Wachstum von 5,3% in diesem hohen Anteils der Studenten an der Wohnbevölkerung
Zeitraum. Für das Berichtsjahr 2019 wird hingegen etc.) ungeachtet des ab 2028 prognostizierten leichten
mit einem moderaten Rückgang gerechnet (etwa Bevölkerungsrückganges weiterhin wachsen. Diese
-1223 Einwohner), so dass die Bevölkerungszahl Analyse und Schlussfolgerung ist für die wohnungs-
nach Hochrechnungen von Aengevelt Research wirtschaftliche Entwicklung des Magdeburger Immobi-
zur Jahreswende 2019/2020 rd. 237.500 Personen lienmarktes von großer Bedeutung:
13AENGEVELT RESEARCH
In den letzten 29 Jahren ist die durchschnittliche Verkehrsinfrastruktur.
Haushaltsgröße in Magdeburg von 2,22 Personen
um rd. 20% auf rd. 1,78 Personen gesunken. Im Jahr Aufgrund seiner privilegierten geographischen
2019 waren in Magdeburg rd. 133.400 Haushalte Mittellage zählt Magdeburg innerhalb Deutschlands
registriert. Das waren ca. 7.800 Haushalte mehr zu den Städten mit optimalen Anbindungen an das
als noch vor 29 Jahren, obwohl die damalige Be- europäische Verkehrsnetz. Dies bietet insbesondere
völkerungszahl die heutige um 41.000 übertraf. Bis Wirtschaftsunternehmen sehr gute Ansiedlungsbedin-
zum Jahr 2035 wird unter Annahme des von RIWIS gungen und begünstigt die Etablierung Magdeburgs
prognostizierten weiteren Bevölkerungswachstums als bedeutendem Logistikstandort:
um rd. 4.900 Einwohner (2018: 238.700 Ew., 2035:
243.600 Ew.) erwartet, dass bei einer weiter sinken- Über die Bundesautobahnen A2 und A14 (nördlicher
den mittleren Haushaltsgröße auf ca. 1,74 Personen Ausbau bis zum Kreuz Schwerin bis 2030 geplant) ist
je Haushalt die Zahl der Haushalte mit rd. 140.600 die Gesamtregion optimal in das überregionale bzw.
gegenüber dem aktuellen Status-Quo sogar noch um transeuropäische Fernverkehrsstraßennetz integriert.
7.200 Haushalte zunehmen wird. Die Fahrzeiten zu benachbarten Wirtschafts- und
Bevölkerungsentwicklung in Magdeburg.
Einwohner in Tsd
245
240
235
230
225
220
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
Quellen:
Statistisches Landesamt
Sachsen-Anhalt
* Eigene Hochrechnung © Aengevelt Research
14Ballungsräumen (u. a. Bundeshauptstadt Berlin, und kostenwirksam deutlich kürzere Transport- und
Leipzig-Halle mit 24-Stunden-Airport, Hannover- Umschlagzeiten im Container- und Schüttgüterverkehr
Braunschweig-Wolfsburg) liegen jeweils bei lediglich erreicht. Der Ausbau des Hansehafens hat zu einer
ca. einer Stunde. Von Logistikrelevanz ist zudem, wesentlichen Attraktivitätssteigerung des Hafenstand-
dass das Hafengebiet Rothensee mit der Bundes- orts Magdeburg beigetragen. Dies gilt insbesondere
autobahn A2 direkt verbunden ist. Der Luftverkehr auch für die Erschließung neuer Ansiedlungsflächen
wird über den Regionalflughafen Magdeburg und den am Wirtschaftsstandort Magdeburg/Rothensee Hafen.
benachbarten Flughafen Cochstedt abgewickelt.
Der Ausbau des Bahnknotens Magdeburg besitzt
Des Weiteren liegt Magdeburg im Schnittpunkt von besondere Relevanz. Bund und Deutsche Bahn
Elbe, Mittellandkanal und Elbe-Havel-Kanal. Durch investieren dazu am Hauptbahnhof Magdeburg in
aufwändige Investitionen in die Wasserstraßeninf- Modernisierungsmaßnahmen von Gleis- bzw. Bahn-
rastruktur wurden spürbare Wettbewerbsverbesse- steiganlagen sowie Signal- und Sicherheitstechnik
rungen für Magdeburg durch Kapazitätserhöhungen zeitnah bis 2022 rd. eine halbe Milliarde Euro.
Magdeburg: Bevölkerung und Privathaushalte.
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
1990 2000 2010 2019* 2035**
Bevölkerung
Privathaushalte
Quellen:
Statistisches Landesamt
* Eigene Hochrechnung Sachsen-Anhalt
** 6. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung (Basisjahr 2014) © Aengevelt Research
15AENGEVELT RESEARCH
GRUNDSTRUKTUREN
DES MARKTES.
16Nach der weltweiten Finanzkrise 2008 und einer EUR 700 Mio. generiert werden. In der Gruppe der
zunächst lokalen US Hypothekenblase lag das jährli- deutschen Wachstumszentren war auch in der Haupt-
che Umsatzvolumen auf dem Grundstücksmarkt der stadt von Sachsen-Anhalt insbesondere die Nachfrage
Landeshauptstadt Magdeburg zwischen EUR 211 Mio. nach Büro- und Geschäftshäusern und Wohnanlagen
und EUR 235 Mio. in den Jahren 2009 und 2010. Ab besonders akzentuiert.
2011 erholte sich der Magdeburger Immobilienmarkt
im Zuge eines konjunkturellen Aufschwunges, so dass
ein Zuwachs der Umsätze auf über EUR 300 Mio. in Zweithöchster Umsatz der jüngsten 20
den Jahren 2012 bis 2014 und sogar über einer halben Jahre.
Milliarde Euro in 2015 und 2016 zu verzeichnen war.
Das Transaktionsvolumen am Magdeburger Immo-
In Fortsetzung dieser Aufwärtsentwicklung konnte bilienmarkt im Berichtsjahr 2019 in Höhe von rd.
in Magdeburg im Vorjahr, im Rahmen der Niedrig- EUR 723 Mio. (Asset-Deals) übertraf den Mittelwert
zinsphase und im Zuge der anhaltenden positiven der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: EUR 420 Mio.
Wirtschaftsentwicklung, ein Umsatzergebnis von über p. a.) markant um rd. 73% (plus EUR 303 Mio.).
Magdeburg: Umsatzentwicklung auf dem Grundstücksmarkt.
Geldumsatz (100 Mio. €)
Kauffälle (1.000 Fälle) In ha
8 1.600
7 1.400
6 1.200
5 1.000
4 800
3 600
2 400
1 200
0 0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Geldumsatz
Quelle:
Kauffälle Landesamt für Vermessung und
Geoinformation Sachsen-Anhalt
Flächenumsatz © Aengevelt Research
17AENGEVELT RESEARCH
Gegenüber dem Vorjahr (2018: EUR 646 Mio.) nahm
das aktuelle Umsatzvolumen somit um 12% zu. Dabei
wurde im Segment der unbebauten Grundstücke ein
Umsatzanstieg binnen Jahresfrist um 34% und bei
den bebauten Grundstücken um 6% registriert. Auch
der Umsatz beim Wohnungs- und Teileigentum zog
um 29% an.
Im Berichtsjahr 2019 ist in der Landeshauptstadt
TOP-Büro-Adresse Klausenerstraße. Aengevelt ist exklusiv mit dem Verkauf
Sachsen-Anhalts analog zum Umsatzanstieg auch des Bürogebäudes Klausenerstraße 16 beauftragt.
die Zahl der Verkaufsfälle gestiegen. Im Kalenderjahr
2018 wurden in Magdeburg 2.284 Immobilien gehan-
delt, im Folgejahr 2019 wurden 2.383 Abschlüsse
erfasst (+4,3% bzw. plus 99 Transaktionen). Im Markt-
bereich der unbebauten Grundstücke ging die Zahl von bebauten Grundstücken sank mit einem Minus
der Verkaufsfälle um rd. 3% zurück (328 gegenüber von 5,7% (2019: 701; 2018: 743) noch markanter. Der
338 im Vorjahr). Auch die Zahl der Beurkundungen allgemeine Umsatzanstieg ist somit zum größten Teil
Magdeburg: Der Markt für bebaute Grundstücke.
Geldumsatz (Mio. EUR)/Flächenumsatz (ha)
Kauffälle
700 1.400
600 1.200
500 1.000
400 800
300 600
200 400
100 200
0 0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Geldumsatz (Mio. EUR)
Quelle:
Flächenumsatz (ha) Landesamt für Vermessung und
Geoinformation Sachsen-Anhalt
Kauffälle © Aengevelt Research
18auf die positive Entwicklung im Segment Wohnungs- Hohe Nachfrage nach bebauten
und Teileigentum zurückzuführen, welches mit einer Grundstücken.
Steigerung binnen Jahresfrist um 14% abschnitt.
69% des auf dem Magdeburger Immobilienmarkt
Der erfasste Flächenumsatz stieg binnen Jah- realisierten Geldumsatzes entfielen im Jahr 2019
resfrist von rd. 295 ha in 2018 um ca. 1,4% auf auf Verkäufe bebauter Grundstücke. Damit sank die
299 ha im Berichtsjahr und lag damit trotzdem entsprechende Marktquote gegenüber dem Vorjahr
25% unter dem Mittel der jüngsten Dekade um vier Prozentpunkte, lag damit aber etwa auf dem
(Ø 2009-2018: 398 ha p. a.). Niveau der mittleren Marktquote der jüngsten Dekade
(Ø 2009-2018: 74%).
Das mittlere Kaufpreisvolumen pro Transaktion
lag 2019 bezogen auf alle Immobiliensegmente Mit insgesamt rd. EUR 499 Mio. steigerte sich
mit ca. EUR 304.000 rund 8% über dem Vor- der Geldumsatz in diesem Angebotssegment um
jahresniveau (EUR 283.000). Damit wurde das ca. 6% bzw. EUR 28 Mio. gegenüber dem Vorjahr
mittlere absolute Kaufpreisvolumen der jüngsten (rd. EUR 471 Mio.) und markierte damit das zweit-
zehn Jahre (Ø 2009-2018: EUR 199.000) um mehr höchste Marktergebnis seit 1997 (EUR 924 Mio.). Mit
als 50% überboten. 701 Beurkundungen (2018: 743) sank die Zahl der
Magdeburg: Der Markt für unbebaute Grundstücke.
Geldumsatz (Mio. EUR)/Flächenumsatz (ha)
Kauffälle (10 Fälle)
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Geldumsatz (Mio. EUR)
Quelle:
Flächenumsatz (ha) Landesamt für Vermessung und
Geoinformation Sachsen-Anhalt
Kauffälle (10 Fälle) © Aengevelt Research
19AENGEVELT RESEARCH
Kauffälle im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr Baulandgrundstücke.
moderat um 42 Transaktionen (-5,7%). Der Flächen-
umsatz lag im aktuellen Berichtsjahr mit 117 ha 13% Die Anzahl der Verkäufe unbebauter Grundstücke
unter dem Vorjahresniveau (2018: 135 ha). belief sich 2019 auf 328 Transaktionen (2018: 338).
Damit gaben die Verkaufsfälle mit einem Minus von
Der Markt für bebaute Grundstücke war vor allem rd. 3% bzw. 10 Notarverträgen binnen Jahresfrist
durch die Nachfrage nach hochpreisigen Objekten geringfügig nach. Im Mittel der jüngsten Dekade
geprägt. Nachdem 2009 der niedrigste durchschnitt wurden jährlich 405 Verkäufe unbebauter Grundstü-
liche Kaufpreis der letzten 20 Jahre in diesem cke registriert.
Segment registriert wurde (EUR 166.000), setzte
sich die seit 2010 beobachtete Aufwärtstendenz Der realisierte Geldumsatz 2019 summierte sich in
auch 2019 fort. Der im Berichtsjahr 2019 kontrahierte diesem Marktsegment auf rd. EUR 44 Mio. und lag
durchschnittliche Preis lag bei rd. EUR 712.000 damit EUR 11 Mio. bzw. 34% über dem Vorjahreser-
und somit ca. 12% über dem Vorjahresniveau von gebnis. Das jüngste Umsatzvolumen stellt ein neues
EUR 634.000. Der mittlere Verkaufspreis der jüngsten Rekordergebnis der letzten 15 Jahre dar, in denen
10-Jahres-Periode (2009-2018) beträgt EUR 434.000. jährlich zwischen EUR 19 Mio. und EUR 42 Mio.
Magdeburg: Der Markt für Wohn- und Teileigentum.
Geldumsatz (Mio. EUR)/Durchschnittlicher Kaufpreis (1.000 EUR)/Kauffälle (10 Fälle)
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Geldumsatz (Mio. EUR)
Quelle:
Kaufpreis (1.000 EUR) Landesamt für Vermessung und
Geoinformation Sachsen-Anhalt
Kauffälle (10 Fälle) © Aengevelt Research
20kontrahiert wurden. Der registrierte Flächentransfer
blieb binnen Jahresfrist nahezu konstant (2019: 71
ha, 2018: 65 ha) und übertraf damit das Mittel der
jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: 61 ha) um 10 ha.
Die mittlere Größe der verkauften unbebauten Grund-
stücke im Jahr 2019 erreichte rd. 2.200 m² und über-
schreitet den Vorjahreswert (2018: 1.900 m²) um 300 m².
Die durchschnittliche Grundstücksgröße der verkauften
Liegenschaften der letzten zehn Jahre stellt sich auf rd.
Nachgefragte Curie-Siedlung: Aengevelt verkaufte im Exklusivauftrag zwei
1.530 m². Der mittlere Geldumsatz pro Grundstücks- Mehrfamilienhäuser mit rund 80 Wohnungen an einen privaten und einen
verkauf stieg im Berichtsjahr (rd. EUR 135.000) im institutionellen Investor. Aktuell ist Aengevelt mit dem Verkauf weiterer Mehr-
familienhäuser mit ca. 120 Wohnungen beauftragt.
Vergleich zum Vorjahr (ca. EUR 98.000) um rd. 38% und
erreichte damit den höchsten Wert seit über 20 Jahren.
In der langjährigen Betrachtung übertraf die aktuelle
Umsatzquote den Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø Auch das mittlere Kaufpreisvolumen ist binnen Jahres-
2009-2018: EUR 70.000) markant um 93%. frist gestiegen. Die Bewegung von rd. EUR 126.000
(2018) auf aktuell rd. EUR 141.000 bedeutet eine Kauf-
preiszunahme um 13%. Damit liegt der aktuelle Durch-
Steigende Umsatzdynamik im schnittspreis markant über dem mittleren Preisniveau
Marktbereich Wohn- und Teileigentum. der jüngsten zehn Jahre (Ø 2009-2018: EUR 88.000) in
Magdeburg und erreichte das höchste Preisniveau der
Von 2000 bis 2015 lag das jährliche Magdeburger letzten 25 Jahre.
Transaktionsvolumen im Wohn- und Teileigentums-
segment in einer Spanne zwischen rd. EUR 50 Mio.
und EUR 85 Mio. Die Geldvolumina lagen außer im Ausblick.
konjunkturell sehr erfolgreichen Jahr 2007 und nach-
folgend im Jahr 2008 unter EUR 70 Mio. In nachfra- Für das Jahr 2020 fällt die Prognose von
geschwächeren Jahren, wie z. B. 2005 und 2010 lag Aengevelt Research auf Grund der weltweit aktuellen
das Geldvolumen dabei knapp unter EUR 50 Mio. Der Corona-Krise zwangsläufig deutlich verhaltener aus.
Umsatz in Magdeburg stieg seit 1999 (EUR 169 Mio.) Da temporär mit erheblichen Abschlägen in diversen
im Jahr 2016 auf (EUR 100 Mio.), lag im Jahr 2018 Branchensegmenten zu rechnen ist, wird sich dies auch
bei (EUR 139 Mio.) und erreicht aktuell im Berichts- auf dem Immobilienmarkt in Magdeburg auswirken.
jahr 2019 (EUR 179 Mio.) eine neue Höchstmarke in Insbesondere der Einzelhandel, die Gastronomie, das
diesem Jahrtausend. Hotelsegment und die Tourismusbranche werden davon
betroffen sein. Durch Einzelhandelsschließungen,
Im Berichtsjahr 2019 wurden insgesamt 1.264 Verkäufe Veranstaltungsverboten und Reisebeschränkungen
von Wohn- und Teileigentum in Magdeburg gezählt. wirken sich die möglichen Abschwünge hier maßgeblich
Im Vergleich zum Vorjahr (2018: 1.109) nahm die Zahl aus. Das bedeutet, dass das Transaktionsvolumen 2020
der beurkundeten Einheiten um 14% bzw. 150 Trans- für Magdeburg erkennbar sinken wird. Da der entschei-
aktionen zu. Auch im Vergleich zum Durchschnitt der dende Faktor für eine mögliche Erholung am Markt die
jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: 863 Kauffälle p. a.) liegt Dauer der Krise sein wird, sind seriöse Prognosen bei
die aktuelle Verkaufszahl um 50% höher. Drucklegung soweit kaum möglich.
21AENGEVELT RESEARCH
INVESTMENTMARKT.
22Im Szene-Stadtteil Buckau konnte Aengevelt drei Mehrfamilienhäuser „en bloc“ an einen Magdeburger Bestandshalter verkaufen.
Im Zuge des fortgesetzten Konjunkturaufschwunges nach dem Vorjahresergebnis von rd. EUR 390 Mio.
im Jahresverlauf 2019 konnte der Magdeburger ein Umsatzwachstum um rd. EUR 21 Mio. auf
Immobilieninvestmentmarkt die bisherige hohe rd. EUR 418 Mio. Das Umsatzplus von 7,1% binnen
Dynamik aufrechterhalten und ungeachtet diverser Jahresfrist bedeutet das zweitbeste Transaktionser-
Unsicherheiten aufgrund außenpolitischer Krisensze- gebnis der letzten 20 Jahre und liegt damit rd. 62%
narien das zweitbeste Transaktionsergebnis seit 1997 über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018:
erzielen. Die Umsatzverteilung zwischen gewerbli- EUR 257,5 Mio. p. a.). Mit rd. EUR 211 Mio. entfielen
chen und wohnwirtschaftlichen Investments im Jahr 50,5% des Umsatzvolumens im Berichtsjahr auf
2019 betrug 50,5% zu 49,5%. Im Mittel der jüngsten gewerbliche Investments (2018: rd. 60%). Im Vergleich
Dekade (2009-2018) pendelt sich diese Relation auf zum Vorjahr (2018: rd. EUR 233 Mio.) ist der Umsatz
62,4% Gewerbe und 37,6% Wohnen ein. im Bereich Gewerbeinvestments in der Landeshaupt-
stadt um ca. 9,4% gesunken.
Hohe Umsatzdynamik am Das aktuelle Ergebnis liegt damit dennoch rd. 24%
Investmentmarkt. über dem mittleren Niveau der jüngsten Dekade
(Ø 2009-2018: rd. EUR 170 Mio. p. a.). Im Zuge des
Das Transaktionsvolumen durch Verkäufe von niedrigeren Marktvolumens ging auch die Zahl der In-
Wohn- und gewerblichen Investmentprodukten vestmenttransaktionen geringfügig zurück: Im Berichts-
verzeichnete in Magdeburg im Berichtsjahr 2019 jahr 2019 wurden mit 341 Verkaufsfällen von Wohn-,
23AENGEVELT RESEARCH
Büro- und Geschäftshäusern 4 Transaktionen weniger ■■ Aengevelt vermittelte eine höchst repräsentative
als im Vorjahr (2018: 345) getätigt. Zur Gruppe der Bürovilla im Lenné-Viertel mit 1.200 m² an einen
größeren Immobilientransaktionen in Magdeburg im privaten Investor. Der ehemalige Hauptsitz der
Jahr 2019 gehören u. a. folgende Geschäftsvorgänge: Handwerkskammer soll langfristig vermietet werden.
■■ TONI IMMOBILIEN Dr. Krafft KG verkauft über ■■ Aengevelt vermittelt exklusiv den Verkauf eines rd.
Aengevelt ein Büroobjekt in Premiumlage. Das 7.250 m² umfassenden attraktiven Bürogebäudes
voll vermietete, moderne, fünfgeschossige Büro- in Zentrumsnähe und erhält anschließend den
haus hat rd. 1.700 m² Mietfläche und verfügt über Auftrag, die Vermietung der vakanten Büroflächen
objekteigene Stellplätze in der Tiefgarage. sicherzustellen.
■■ Aengevelt verkaufte im Exklusivauftrag zwei Die Landeshauptstadt verfügt neben transaktionsregen
Mehrfamilienhäuser mit rund 80 Wohnungen in internationalen und bundesweiten Entwicklern und
der Curie-Siedlung an einen privaten und einen Anlegern auch über eine potente lokale Investoren-
institutionellen Investor. Aktuell ist Aengevelt mit Szene, die in der Vergangenheit auch in Zeiten
dem Verkauf weiterer Mehrfamilienhäuser mit ca. verhaltenerer überregionaler Nachfrage nach Magde-
120 Wohnungen beauftragt. burger Investmentprodukten ein stabil strukturiertes
Magdeburg: Transaktionsvolumen* auf dem Investmentmarkt.
Mio. EUR
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2015 2016 2017 2018 2019
Wohninvestments
Gewerbeinvestments Quelle:
Landesamt für Vermessung und
Geoinformation Sachsen-Anhalt
*Asset-Deals © Aengevelt Research
24Attraktiver Bürokomplex in Stadtteillage: Aengevelt vermittelt exclusiv den Verkauf des rd. 7.250 m² umfassenden Bürohauses und erhält anschließend
den Auftrag, die Vermietung der vakanten Büroflächen zu begleiten.
Umsatzgeschehen sicherstellten. Es handelt sich dabei orientieren sich internationale Investoren daher neu.
vorrangig um Privatinvestoren und Family Offices mit Sie wenden sich nun gezielt den hochgradig interes-
dem Vorteil zügigerer Prüf- und Kaufentscheidungen santen sog. B- und C-Städten mit höherer qualifizierter
auf Basis guter persönlicher Marktkenntnis und fachli- Objektauswahl und Renditeerwartung zu. So nähern
cher fundierter Begleitung. sich zwar die Spitzenrenditen von unter 4,2% für
Top-Wohnobjekte in Magdeburger Citylagen dem
Institutionelle lokale Investoren (z. B. Wohnungsunter- Renditeniveau der Metropolen, doch bieten Immobilien
nehmen) sind weiterhin auf dem Magdeburger Transak- in gefragten Stadtteilen und Wohnquartieren in Magde-
tionsmarkt sehr aktiv. Neben Investments im Wohnungs- burg nach wie vor eine deutlich höhere Verzinsungs-
sektor werden z. B. in guten Stadtlagen Büroobjekte mit und zudem oft auch Wertzuwachsperformance als
Leerstands-Potential und Wertschöpfungschancen via vergleichbare Objekte in den Big Seven.
Umwandlung zu Wohnzwecken vor allem von lokalen
Investoren nachgefragt. Auch der Erwerb von Gewerbe- Die Aktivitäten der lokalen Wohnungsbaugesellschaften,
objekten zur Kapitalanlage in Kombination mit Teil-Ei- die z. B. durch Ankauf und Arrondierungsmaßnahmen in
gennutzung wird von lokalen Investoren, die gleichzeitig der Magdeburger Innenstadt erfolgreich in Erscheinung
als potentielle Büronutzer auftreten, realisiert. treten, tragen nachhaltig zur Stabilität des Mietniveaus in
den Bereichen Einzelhandel und Büro bei. Die gezielte
In der Vergangenheit waren für internationale Kapi- professionelle Aufwertung von innerstädtischen Quar-
talanleger zunächst die deutschen Big Seven (Berlin, tieren führt zu markanten Stadtbildverbesserungen
Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, und erhöht dadurch die transaktionsfähige Immobili-
Stuttgart und München) vorrangig für Immobilieninvest- ennachfrage und Wertperformance in der Innenstadt.
ments relevant. Aufgrund des dort mittlerweile zu ge- Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research eine
ringen marktgerechten Produktangebotes und dadurch coronabedingte verhaltenere Umsatzentwickllng des
noch weiter sinkender Renditen in den Top-Metropolen, Magdeburger Investmentmarktes.
25AENGEVELT RESEARCH
Mehrfamilienhäuser: Umsatz geht
durch die Decke und erzielt neuen
Rekord.
Das Transaktionsvolumen durch Verkäufe von
Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen erreichte
im Berichtsjahr 2019 in Magdeburg einen Wert von
Hegelstraße 23: TONI IMMOBILIEN Dr. Krafft KG verkauft über Aengevelt
rd. EUR 207 Mio. und damit einen Allzeitrekord. Das Büroobjekt in Top-Lage an in Berlin ansässiges Family Office. Das voll
jüngste Marktvolumen (plus rd. EUR 50 Mio.) markier- vermietete moderne , fünfgeschossige Bürohaus hat rd. 1.700 m² Mietfläche
und verfügt über wertvolle objekteigene Stellplätze in einer Tiefgarage.
te das höchste Umsatzniveau in diesem Jahrtausend.
Zum Vergleich: Der mittlere Absatz von Mehrfa- Mehrfamilienhäusern lag mit 169 Kauffällen eben-
milienhäusern in den jüngsten zehn Jahren lag falls deutlich über Vorjahresniveau (149 Kauffälle).
bei weniger als der Hälfte des aktuellen Ergebnis- Nachdem das Kaufpreisvolumen je Verkaufsfall
ses (Ø 2009-2018: rd. EUR 102 Mio. p. a.). Die im Krisenjahr 2009 auf ein Preisniveau von rd.
Anzahl der im Jahr 2019 erfassten Verkäufe von EUR 194.000 gefallen war, konnte von 2010 bis
Magdeburg: Der Markt für Mehrfamilienhäuser.
Mio. EUR 1.000 EUR je Verkauf
Anzahl
250 1.500
200 1.200
150 900
100 600
50 300
0 0
2015 2016 2017 2018 2019
Kauffälle
Quelle:
Geldumsatz (Mio. EUR) Landesamt für Vermessung und
Geoinformation Sachsen-Anhalt
Kaufpreisvolumen (1.000 EUR) © Aengevelt Research
262019 eine nahezu stetige Aufwärtsentwicklung des Büro- und Geschäftshäuser: Umsatz
durchschnittlichen Kaufpreises beobachtet werden. Im weiter rückläufig.
Berichtsjahr hat sich der realisierte mittlere Kaufpreis
(2019: EUR 1,22 Mio.) gegenüber dem Vorjahr (2018: Die im Berichtsjahr vergleichsweise niedrigeren
EUR 1,05 Mio.) auf hohem Niveau stabilisiert. Das Umsätze auf dem Magdeburger Gewerbeinvestment-
jüngste Kaufpreisvolumen pro Objekt erreichte somit markt wurden vor allem durch einen geringeren Anteil
mit deutlichem Abstand den höchsten Wert der jüngs- der Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern am
ten 20 Jahre und übertraf den Dekadenreferenzwert Gesamtvolumen verursacht.
(Ø 2009-2018: EUR 644.500) markant um rd. 89%.
Das realisierte Transaktionsvolumen durch Verkäufe
Im Vergleich zum Vorjahr stiegen im Berichtsjahr in diesem Segment sank gegenüber dem Vorjahr
die kontrahierten Wohnflächenpreise der verkauften deutlich (2018: EUR 151 Mio.) und belief sich im
Mehrfamilienhäuser in Magdeburg weiter an, und zwar Berichtsjahr auf EUR 95 Mio. Dieses Transaktions-
um 17,3% von EUR 1.033,-/m² auf EUR 1.212,-/m². ergebnis liegt folglich EUR 30 Mio. bzw. -24% unter
Damit lag das aktuelle Marktpreisniveau rd. 89% dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018:
über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre rd. EUR 125 Mio. p. a.). Die Anzahl der Verkäufe
(Ø 2009-2018: EUR 640,-/m²). von Büro- und Geschäftshäusern sank moderat von
Magdeburg: Der Markt für Büro- und Geschäftshäuser.
Mio. EUR 1.000 EUR je Verkauf
Kauffälle
350 3.500
300 3.000
250 2.500
200 2.000
150 1.500
100 1.000
50 500
0 0
2015 2016 2017 2018 2019
Kauffälle
Quelle:
Geldumsatz (Mio. EUR) Landesamt für Vermessung und
Geoinformation Sachsen-Anhalt
Kaufpreisvolumen (1.000 EUR) © Aengevelt Research
27AENGEVELT RESEARCH
Chice Bürovilla im Lenné-Viertel: Den ehemaligen Hauptsitz der Handwerkskammer verkaufte Aengevelt bereits Ende 2012 einmal an einen Dienst-
leister der Medizinbranche. Von ihm wiederum erhielt Aengevelt aus Zentralisierungsgründen erneut den Verkaufsauftrag. Die rd. 1.170 m² Nutzfläche
umfassende Bürovilla in der Humboldtstraße 16 soll nun im Auftrag des privaten Investors langfristig vermietet werden.
66 Transaktionen (2018) auf 60 Beurkundungen im Sinkende Anfangsrenditen
Berichtsjahr. Im Mittel der jüngsten Dekade (2009 bis weiterhin höher als in anderen
2018) wurden jährlich 90 Kauffälle registriert. Immobilienzentren.
Nachdem sich das durchschnittlich realisierte Kauf-
preisvolumen je Eigentumswechsel von 2007 bis 2009 Im Vergleich zur Mehrzahl der anderen deutschen Im-
krisenbedingt kontinuierlich reduzierte und in 2009 nur mobilienzentren ist das Renditeniveau in Magdeburg
noch ein Volumen von EUR 357.000 erreichte, konnte weiterhin überdurchschnittlich hoch und entsprechend
in den Jahren 2010 bis 2017 wieder ein markanter attraktiv und damit auch robust wettbewerbsfähig:
Anstieg auf EUR 2,93 Mio. registriert werden.
Nach Analysen von Aengevelt Research bewegen sich
Im Berichtsjahr 2019 reduzierte sich zwar der durch- die Anfangsrenditen für Mietwohnhäuser im Bestand
schnittliche Objektpreis gegenüber dem Vorjahr zu Beginn des Jahres 2020 in einer Bandbreite
markant um rd. 30% auf aktuell rd. EUR 1,6 Mio., zwischen 4,3% und 5,5%, wobei die Spitzenverzin-
dennoch handelt es sich dabei um den vierthöchsten sung bis zu 4,2% erreicht. Die Anfangsrenditen für
Mittelwert der jüngsten 20 Jahre. Bürohäuser bewegen sich in Magdeburg aktuell je
28nach Lage und Vermietungs- und Bauqualität in einer bewerkstelligen sind. Das grundsätzliche Investoren-
Spanne zwischen 5,3% und 7,3% (Spitzenrendite: und Anmietungsinteresse besteht indessen weiter,
5,0%) und für Geschäftshäuser zwischen 5,8% und gleichwohl ist unter den gegebenen Bedingungen
7,3% (Spitzenrendite: 4,4%). im Gesamtjahresergebnis von einem Rückgang des
Absatzvolumens auszugehen.
Auf Grund der Corona-Pandemie fällt die Prognose
von Aengevelt Research für das Jahr 2020 deutlich Aengevelt Research geht von einem Umsatzvolumen
verhaltener aus. Für das Segment Wohnimmobilien von 15- bis 19.000 m² für das Jahr 2020 aus (2019:
ist davon auszugehen, dass sich dieses auch weiter- 23.000 m²). Besonders das Segment Einzelhandel wird
hin stabil entwickelt. Zum gegenwertigen Zeitpunkt von den Folgen der Corona-Pandemie betroffen. Hier
läuft das Geschäft ohne bemerkbare Abweichungen. ist auf Grund von Schließungen von einem temporär
Im Bürosegment für Magdeburg ist aktuell eine rückläufigen Preisniveau vor allem im Bereich Neuver-
Zurückhaltung der Investoren zu beobachten, was mietungen auszugehen. Aktuell ist bereits eine gerin-
Teils der Tatsache geschuldet ist, dass Objektbesich- gere Nachfrage festzustellen. Das gleiche gilt für das
tigungen und komplexe Bewertungsanalysen unter Hotel- und Gaststättengewerbe, für das mit deutlich
den aktuellen Bedingungen logistisch schwerer zu rückläufigen Zahlen zu rechnen ist.
Magdeburg: Spitzenrenditen* von Büroimmobilien und Mehrfamilienhäusern.
in %
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
2015 2016 2017 2018 2019
Bürohäuser in Citylagen
Bestandsmehrfamilienhäuser
Quelle:
Eigene Erhebungen
* Nettoanfangsrendite © Aengevelt Research
29AENGEVELT RESEARCH
DER MARKT FÜR
BÜROFLÄCHEN.
3031
AENGEVELT RESEARCH
Überdurchschnittlicher Erlangung der fachlichen Aussagekraft der objektivie-
Büroflächenumsatz. renden Analyse: Besonders in den Jahren, in denen
eine hohe Transaktionsdichte der öffentlichen Hand zu
Nach der Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahre 2008 beobachten ist („Landeshauptstadteffekt“), kann auch
hat sich die Konjunktur in Deutschland in den Jahren ein überproportionales Flächenumsatzvolumen in Mag-
2011 bis 2019 wieder erholt. Trotz zeitweiliger Konjunk- deburg realisiert werden. So z. B. im Jahre 2011 als
turabschwächungen aufgrund geopolitischer Krisen das außerordentlich hohe Gesamtmarktergebnis von
wirkt sich die Entwicklung auf den Bürovermietungs- 29.500 m² u. a. mit Hilfe des singulären Großabschluss
markt der sachsen-anhaltinischen Landeshauptstadt des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt (MLU)
insgesamt positiv aus. des Landes Sachsen-Anhalt (rd. 15.500 m²) zustande
kam. Damit zeigt auch der Magdeburger Büroflächen-
Dementsprechend bewegte sich der kumulierte markt exakt die typische Volatilität anderer Landes-
Flächenumsatz im Berichtsjahr 2019 gegenüber dem hauptstädte und der Bundeshauptstadt:
Vorjahr auf einem konstant hohen Niveau von ca.
23.000 m² (2018: ca. 23.000 m² 2017: ca. 18.500 m²) In Jahren weitgehender bis totaler Transakti-
und liegt damit rd. 2,6% über dem jüngsten Deka- onszurückhaltung der öffentlichen Hand und ihr
denmittel (Ø 2009-2018: 22.400 m² p. a.). Allerdings „nahestehender“ Einrichtungen wie z. B. öffentliche
bedarf diese zunächst rein quantitative Betrachtung zur Rundfunk- und Fernsehanstalten, Landesbanken,
Büromarkt Magdeburg: Entwicklung von Flächenumsatz, Angebotsreserve und Spitzenmiete.
Flächenumsatz (1.000 m²) Spitzenmiete (EUR/m²)
Angebotsreserve (1.000 m²)
200 14,00
150 12,50
100 11,00
50 9,50
0 8,00
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Flächenumsatz
Angebotsreserve Quelle:
Eigene Erhebungen
Spitzenmiete © Aengevelt Research
32Hegelstraße 4: Das Büro- und Geschäftshaus befindet sich in exponierter Citylage in der repräsentativen und hirstorisch bedeutsamen Hegelstraße.
Aengevelt ist im Auftrag des privaten Eigentümers bei Flächenvakanzen vermittelnd tätig, wie zuletzt beim Abschluß von rd. 220 m² Mietfläche, die ein
privater Dienstleister für Unternehmesrestrukturierung langfristig gemietet hat.
Universitätsinstitute, Landeskrankenhäuser etc. 1.400 m² in der Halberstädter Straße, an die Bürger-
können auch keine rekordnahen Ergebnisse geleistet schaftsbank Sachsen-Anhalt GmbH über 1.200 m² in
werden. Vor diesem Hintergrund ist das Markt- einem Neubauprojekt in der Otto-von-Guericke-Straße
ergebnis des Jahres 2019, das ohne fünfstellige oder an den Arbeitsmedizinischen Dienst TÜV (AMD)
Großabschlüsse aus dem kommunalen/staatlichen mit rd. 850 m² in der Carl-Miller Straße 6.
Bereich resultiert, als dennoch potent einzustufen. So
bestätigen die seit der Wiedervereinigung auch für Für das Jahr 2020 geht Aengevelt Research aufgrund
Magdeburg systematisch durchgeführten Analysen der anhaltenden Corona-Krise von einem verhältnis-
von Aengevelt Research die nachhaltige Robustheit mäßigen Rückgang des Büroflächenumsatzes aus.
des Magdeburger Büroflächenmarktes. Zahlreiche Unternehmen stellen ihre Optimierungs-
oder Expansionspläne vorübergehend zurück oder
Zu den zahlreichen von Aengevelt zustande gebrach- verkleinern sich, was temporär eine geringere Nach-
ten Mietvertragsabschlüssen des Jahres 2019 zählte frage nach Bürofläche zur Folge hat. Krisenbedingt
z.B. die Vermittlung von rd. 1.500 m² Bürofläche an die kommt es hierbei auch zu einer sinkenden Anzahl an
DKB Service GmbH in der Schwiesaustraße 11. Ein Unternehmensneugründungen.
wichtiger Faktor für die Anmietungsentscheidung in
dieser Liegenschaft war die Möglichkeit, die bisher auf Mit Überwindung der Krise bietet Magdeburg allerdings
vier Etagen verteilten Arbeitsplätze flächeneffizient in im bundes- und europaweiten Wettbewerb weiterhin ein
einer Etage zusammenzuführen und somit die Arbeits- betont ansiedlungs- und damit wirtschaftsfreundliches
abläufe weiter zu optimieren. Weitere größere von Potential an modernen, preis-/leistungsgerechten und
Aengevelt vermittelte Abschlüsse waren beispielsweise damit wettbewerbstauglichen Büroflächen zur Standor-
Vermietungen an die AOK Sachsen-Anhalt über rd. toptimierung und zur Neuansiedlung von Unternehmen.
33AENGEVELT RESEARCH
Flächenumsatz nach Branchen. einer Marktquote von 55% am Gesamtumsatz. Im
jüngsten Berichtsjahr 2019 lag der Marktanteil des
Als führender Verwaltungs- und Behördenstandort öffentlichen Bereiches und der Organisationen ohne
Sachsen-Anhalts lagen die Flächenanmietungen Erwerbszweck (Verwaltung, Verbände, Institute)
seitens öffentlicher Träger in den letzten 20 Jahren mit rd. 25% leicht über dem mittleren Dekadenwert
stets recht hoch. Den absoluten Höhepunkt markierte (Ø 2009-2018: 20%) und markant über der sehr
das Jahr 2005 als u. a. mit der Anmietung des neuen niedrigen Quote aus 2018 (6%).
Justizzentrums im umgebauten und modernisierten
historischen Gebäudekomplex „Alte Hauptpost“ Die Marktquote im Bereich IT/Telekommunikation/
(ca. 26.000 m² Bürofläche) rd. 80% der Umsätze allein Medien stieg in den letzten vier Jahren konstant
von der öffentlichen Hand kontrahiert wurden. Auch an und stellte sich 2019 auf 13%. Damit konnte
im Berichtsjahr 2011 wurde der Büroflächenmarkt der das jüngste Dekadenmittel (Ø 2009-2018: rd. 14%)
Landeshauptstadt von der öffentlichen Hand domi- nahezu erreicht werden. Sehr viel dynamischer
niert, und zwar von der Anmietung des Ministeriums entwickelte sich mittelfristig der Marktanteil der unter-
für Landwirtschaft und Umwelt des Landes Sachsen- nehmensbezogenen und sonstigen Dienstleister. Er
Anhalt in der Leipziger Straße (rd. 15.500 m²) mit konnte im Berichtsjahr 2019 das langjährige Mittel von
Büromarkt Magdeburg: Flächenumsatz nach Branchen.
Anteil (%) am Gesamtflächenumsatz
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Sonstige (u.a. Industrie, Handel)
Sonstige/unternehmensbezogene Dienstleistungen
IT/Medien/Telekommunikation
Öffentliche Hand Quelle:
Eigene Erhebungen
Banken/Finanzdienstleister © Aengevelt Research
34rd. 38% (2009-2018) mit dem jüngsten Umsatzanteil Räumliche Verteilung der
von 29% allerdings nicht erreichen, was indessen auf Flächennachfrage.
den überdurchschnittlichen Vorjahreswert (2018) von
55% und den damit verbundenen Vorzieheffekt und Nachdem im Vorjahr bei der räumlichen Verteilung der
temporären Sättigungsgrad zurückzuführen ist. Vermietungen eine hohe Konzentration auf die Cityrand-
lagen zu verzeichnen war, hat sich im Berichtsjahr diese
Die Marktquote der Banken, Finanzdienstleister und jüngste Nachfragepräferenz abgeschwächt. So reduzier-
Versicherungen zeigte mit aktuell 16% einen gering- te sich die Marktquote der Cityrandlagen von 51% (ca.
fügigen Rückgang (2018: 21%). In der langjährigen 11.800 m²) im Vorjahr auf aktuell 42% (rd. 9.600 m²) im
Betrachtung ist das jüngste Ergebnis allerdings Berichtsjahr.
immer noch als überdurchschnittlich zu betrachten
(Ø 2009-2018: 13%). Eine ähnliche Quote verzeichnen City- und Innenstadt-
lagen, die mit einem Gesamtumsatz von rd. 41% einen
Der Marktanteil der sonstigen Unternehmen (u. a. höheren Anteil der Nachfrage im Berichtsjahr auf sich
Industrie-, Handels- und Verkehrsunternehmen) erfuhr ziehen können. Der jüngste Marktanteil lag absolut und
im Berichtsjahr eine markante Steigerung: Die Quote relativ höher als im Vorjahr (2019: 9.400 m² bzw. 41%,
verdoppelte sich binnen Jahresfrist nahezu von 9% 2018: 6.800 m² bzw. 30%). Der mittlere City-Umsatzan-
auf nunmehr 17%. teil der letzten Dekade betrug rd. 35% (2009-2018).
Büromarkt Magdeburg: Flächenumsatz nach Lagen.
Anteil (%) am Gesamtflächenumsatz
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Stadtteil-/Nebenlage
Cityrand Quelle:
Eigene Erhebungen
City © Aengevelt Research
35AENGEVELT RESEARCH
Moderne Büros im Wissenschaftshafen: Zwischen Elbe und Uni, zusätzlich umgeben vom Max-Planck-Institut und Fraunhofer VDTC, Fraunhofer IFF,
von der Experimentellen Fabrik sowie von der Denkfabrik wächst Magdeburgs Forscher-City.
Die diesjährige Büronachfrage nach peripheren wurde diese Tendenz im Berichtsjahr erneut bestätigt.
Lagen bewegt sich gegenüber dem Vorjahr auf Der Flächenanteil für Mietvertragsabschlüsse ab
konstantem Niveau (2019: 4.000 m² bzw. 17%, 500 m² ist gegenüber dem Vorjahr um 10,7 Prozent-
2018: 4.400 m² bzw. 19%). punkte gestiegen und lag mit einer Quote von 63%
im Berichtsjahr auch über dem langjährigen Mittel
(Ø 2009-2018: 59%).
Flächennachfrage nach
Größenstruktur. Demgegenüber war die Marktquote im mittleren Grö-
ßensegment zwischen 250 m² und 500 m² rückläufig.
Hohe Marktvolumina sind wie bereits ausgeführt nur Hier sank der Marktanteil binnen Jahresfrist von ca.
über eine hinreichende Zahl von größeren Abschlüs- 30% im Vorjahr auf nunmehr rd. 20% im Berichtsjahr.
sen erreichbar. Nachdem schon in den Vorjahren Bei kleinvolumigeren Vertragsabschlüssen unter
der Schwerpunkt der Vermietungstransaktionen bei 250 m² Mietfläche stabilisierte sich die Marktquote
größeren Flächen ab 500 m² zu beobachten war, und zeigt mit aktuell rund 17% Konstanz.
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