CITY REPORT 2018 HOTELMARKT KÖLN - HOTELMARKT KÖLN 2018 - BNP Paribas Real Estate
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FRANKFURT
KÖLN -- 2016
2018
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KÖLN
CITY REPORT 2018
RESEARCH
Immobilienberatung für eine Welt im Wandel 1
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Marktumfeld Köln KÖLN — EINE STADT, VIELE GESICHTER
ggü. Köln blickt auf eine mehr als 2.000-jährige Geschichte als Han-
Keyfacts 2017
Vorjahr delsstadt zurück und bekennt sich schon aus Tradition zu Weltof-
Bevölkerung (1.1.2017) 1.076 T. fenheit, Toleranz und Gastfreundlichkeit. Und genauso vielfältig
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: GfK, statistisches Landesamt NRW
Kaufkraftindex pro Einwohner (2018) 106,6 wie die Stadt an sich, sind auch die Anlässe, die Metropole am
Rhein zu besuchen - sei es geschäftlich, als Tourist oder zum
Zentralitätskennziffer (2018) 1,24
Karneval. So ist Köln als wichtiger Unternehmensstandort für die
Arbeitslosenquote 8,4%
Medien-, Handels-, Chemie-, Maschinenbau– und Finanzbranche
Gästeankünfte 3,33 Mio. für Geschäftsreisende aus dem In– und Ausland jederzeit ein loh-
Gästeübernachtungen 5,65 Mio. nendes Ziel. Darüber hinaus zählt die Domstadt zu den bedeu-
Anteil Inlandstourismus 67,9% tendsten Messestädten in Deutschland und gilt als Hochschul–
und Wissenschaftsstandort von internationalem Format. Und
Anteil internationaler Tourismus 32,1%
auch für Touristen gibt es in Köln eine Menge zu entdecken: Egal
Hotels 245
ob Kunstkenner, Musikliebhaber, Sportfan, Nachtschwärmer,
Hotelbetten 29.403 Feinschmecker, Shopaholic oder alles auf einmal: Köln hat für
jeden Geschmack etwas zu bieten.
Ankünfte und Übernachtungen, Anteil ausländischer Gäste REKORD BEI GÄSTEZAHLEN
Nachdem das Tourismusjahr 2016 etwas schwächer ausgefallen
Übernachtungen Ankünfte Anteil ausländischer Ankünfte
war, feierte das Kölner Hotelgewerbe 2017 ein starkes Comeback
6 Mio. 50% und erzielte mit 3,3 Mio. Ankünften einen neuen Gästerekord.
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: Statistisches Landesamt NRW
Gegenüber dem Vorjahr wurde dabei ein Zuwachs von satten 8 %
5 Mio.
40% erzielt; in absoluten Zahlen steht eine Zunahme der Gästezahlen
4 Mio.
um 247.000 zu Buche. Tritt man einen Schritt zurück, wird das
33% 32% 32% 32% 32%
31% 31% 31% 30% Bild noch deutlicher: Seit 2010 sind sowohl die Gästeankünfte als
3 Mio. auch die Übernachtungszahlen um gut 35 % gestiegen, was die
20% Attraktivität Kölns als Tourismusziel eindrucksvoll unterstreicht.
2 Mio. Der Anteil der ausländischen Besucher liegt wie in den Jahren
10% zuvor bei knapp einem Drittel. Auch aufgrund der kurzen Anreise
1 Mio.
stellen Niederländer und Belgier dabei mit die größten ausländi-
0 Mio. 0%
schen Besuchergruppen, aber auch Touristen aus Großbritannien
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 sind gern und häufig gesehene Gäste. Unterstützt durch einige
direkte Flugverbindungen aus dem Land der unbegrenzten Mög-
lichkeiten, stellen die USA den mit Abstand wichtigsten außereu-
ropäischen Quellmarkt dar. Aber auch Touristen aus China und
Hongkong sind immer häufiger in Köln anzutreffen.
Übernachtungen und Aufenthaltsdauer in wichtigen Städten
Übernachtungen 2016 Übernachtungen 2017 Ø Aufenthaltsdauer 2017
DRITTHÖCHSTES WACHSTUM IM STÄDTEVERGLEICH
Tage
30 Mio. 3,0 Im nationalen Städtevergleich zeigt Köln 2017 mit die höchste
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: Statistische Landesämter
Dynamik und liegt mit einem Anstieg der Übernachtungszahlen
25 Mio. 2,5 um 9 % gegenüber 2016 zusammen mit Leipzig auf dem zweiten
2,3
20 Mio. 2,0 2,0 2,0 Rang des Städteklassements; noch besser schneidet nur München
1,7 1,7
1,8 1,8 (+13 %) ab. Mit Ausnahme von Berlin, wo die Übernachtungszah-
1,6
15 Mio. 1,5 len nach dem extrem starken Wachstum der Vorjahre auf hohem
Niveau stagnieren, konnten die wichtigsten deutschen Hotelmärk-
10 Mio. 1,0
te allesamt weitere Zuwächse generieren. Hinsichtlich der durch-
5 Mio. 0,5 schnittlichen Aufenthaltsdauer der Hotelgäste liegt Köln mit 1,7
Tagen in etwa gleichauf mit Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und
0 Mio. 0,0
Ber- Mün- Ham- Frank- Köln Düssel- Stutt- Leip-
Leipzig. An der Spitze des Tableaus befinden sich Berlin, Hamburg
lin chen burg furt dorf gart zig und München, die ihre Größenvorteile ausspielen und ihre Gäste
durchschnittlich 2,3 bzw. 2,0 Tage beherbergen.
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Entwicklung Hotel- und Bettenangebot (2010 = 100) BALANCE ZWISCHEN ANGEBOT UND NACHFRAGE
Hotels Bettenanzahl Übernachtungen Der Kölner Hotelmarkt hat sich in den letzten Jahren dynamisch
140 weiterentwickelt und neue Übernachtungskapazitäten für Touris-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: Statistisches Landesamt NRW
135 ten und Geschäftsreisende geschaffen. Konkret stieg die Betten-
130 anzahl zwischen 2010 und 2017 von gut 23.000 auf über 29.000,
125
was einem Zuwachs von insgesamt 26 % entspricht. Die Zahl der
Hotelbetriebe konnte nicht ganz Schritt halten, sie kletterte wäh-
120
renddessen um gut 10 % von 222 auf 245. Was in Köln ganz be-
115
sonders ins Auge fällt, ist, dass die Entwicklung der Bettenanzahl
110
und der Übernachtungen seit 2010 einem sehr ähnlichen Muster
105 folgt und gewissermaßen schubhaft verläuft. Dabei spricht sehr
100 viel für die These, dass ein kräftiger Anstieg der Bettenkapazität -
95 so geschehen in den Jahren 2010 und 2013 - jeweils den Grund-
90 stein für den zeitgleichen Aufschwung bei den Übernachtungs-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 zahlen gelegt hat. Insofern kann resümierend von einer gesunden
Entwicklung des Kölner Hotelmarkts gesprochen werden.
BEI KAPAZITÄTSAUSWEITUNG IM MITTELFELD
Veränderung des Bettenangebots 2010-2017
Als Reaktion auf die langfristig stabile Aufwärtsentwicklung bei
den Besucherzahlen stiegen auch die Übernachtungskapazitäten
40 %
an den wichtigsten deutschen Hotelstandorten teils deutlich an.
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: Statistische Landesämter
35 % Dabei bildet Köln zusammen mit Hamburg mit einer Kapazitäts-
30 % ausweitung um jeweils 26 % zwischen 2010 und 2017 die goldene
Mitte des Städteklassements. Am stärksten fällt der Zuwachs an
25 %
Hotelbetten in Frankfurt (+37 %), München (+35 %) und Berlin
20 % (+32 %) aus. In Leipzig (+23 %), Stuttgart (+22 %) und Düsseldorf
15 % (+20 %) entwickelt sich das Bettenangebot dagegen vergleichs-
weise moderat. Positiv anzumerken ist, dass das Wachstum der
10 %
Übernachtungszahlen durchweg höher ausfiel als die Zunahme
5% der Bettenanzahl. Hieraus folgt, dass die Expansion an allen beo-
0% bachteten Hotelstandorten jederzeit von der Nachfrageseite ab-
FrankfurtMünchen Berlin Hamburg Köln Leipzig StuttgartDüsseldorf sorbiert wird und mithin keine Überkapazitäten zu erkennen sind.
BREITES ANGEBOT IM MIDSCALE-SEGMENT
Die Klassifizierung der deutschen Hotellandschaft nach Hotelster-
Verteilung klassifizierter Sternehotels in Köln nen gemäß DEHOGA-Definition verweist traditionell auf ein deut-
liches Übergewicht des mittleren Angebotssegments. Auch in Köln
2,1% 2,1%
stellen die 3- und 4-Sterne-Hotels in Summe rund 89 % der klas-
7,2%
sifizierten Hotelbetriebe. Wenngleich in Köln aktuell nur knapp
40 % der Hotels eine DEHOGA-Zertifizierung besitzen und damit
nicht der gesamte Markt abgebildet wird, wird deutlich, dass es
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: Hotelstars.eu
1* in der Domstadt tendenziell an Hotels mangelt, die den aller-
37,1%
2* höchsten Ansprüchen genügen. So wird die unzureichende Verfüg-
3* barkeit von gehobenen 4- und 5-Sterne-Hotels seitens der Mes-
4* sewirtschaft als echtes Hindernis für die avisierte Steigerung des
5* Besucheraufkommens der Koelnmesse angeführt. Dieses Problem
51,5%
könnte sich mittelfristig insofern noch weiter verschärfen, als die
Koelnmesse derzeit ein umfangreiches Investitionsprogramm
auflegt und unter anderem durch den Neubau eines Kongress-
zentrums vermehrt Tagungen und Firmenpräsentationen nach
Köln locken will.
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Ausgewählte Eröffnungen FACETTENREICHE NEUZUGÄNGE
Die jüngste Entwicklung des Kölner Hotelmarkts zeigt, dass klei-
Eröffnung Hotelname Zimmer Sterne
ne, ungebundene Hotels noch immer attraktive Marktnischen
1 01/2015 B&B Hotel Köln Messe 109 2* besetzen können, vor allem wenn sie sich durch innovative Kon-
2 03/2015 Hotel zur Malzmühle 37 3* zepte von der Masse abheben. So empfängt das Qvest hidaway
Cologne seine Gäste in einem revitalisierten neogotischen Gebäu-
3 04/2015 Courtyard by Marriott Cologne 236 4*
de aus dem Jahr 1867 unter Rippengewölbe und Spitzbögen, wäh-
4 08/2015 The Qvest hidaway Cologne 34 5*
rend das Hotel zur Malzmühle das zugehörige Bier in Szene setzt
5 08/2015 Hotel Fortune 37 3* und als besondere Attraktion mit einer „Braumeistersuite“ mit
6 08/2016 Steigenberger Hotel Köln (Rebranding) 301 5* eigener Kölsch-Leitung aufwartet. Und obwohl die Stellung der
7 10/2017 Hyatt Regency Köln (Refurbishment) 306 5* Privathotellerie in Köln tendenziell stärker ist als an den anderen
deutschen Top-Standorten, wird dennoch deutlich, dass der über-
8 10/2017 Holiday Inn Express Köln City Centre 323 3*
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: tophotelprojects.com, BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
geordnete Trend zu markengebundenen Hotelkonzepten weiter-
hin intakt ist. Denn anders als bei inhabergeführten Privathotels
stellen Betriebsgrößen von 300 Zimmern und mehr für die großen
Kettenhotels keine Ausnahme dar, was über die Zeit eine entspre-
chende Verschiebung der Marktanteile bewirkt.
Ausgewählte Hotelprojekte
Eröffnung Hotelname Zimmer Sterne
UMFANGREICHE HOTELPIPELINE
1 Q3/2018 V8 Hotel @ Motorworld 110 4* Trotz einiger Veränderungen in den letzten Jahren verlief die Mo-
2 Q3/2018 25hours Hotel Köln - The Circle 207 4* dernisierung des Kölner Hotelmarktes weniger dynamisch als in
3 Q1/2019 Motel One Köln Neumarkt 424 2*
den meisten anderen deutschen Metropolen. Vor allem im Upsca-
le-Segment ist eine Erweiterung der Übernachtungskapazitäten
4 Q4/2019 niu Hotel Köln 120 4*
fast überfällig. Allerdings haben Projektentwickler, Betreiber und
5 2019 R'14 - H'Otello Köln 70 4* Investoren die Zeichen der Zeit erkannt und reagieren auf die
6 Q1/2020 Adina Apartment Hotel MesseCity Köln 171 4* anziehende Nachfrage. Insgesamt beläuft sich die Projektpipeline
7 Q1/2020 Motel One MesseCity Köln 300 2* bis 2020 auf etwa 4.300 Hotelbetten, was gut 15 % der derzeit
verfügbaren Bettenkapazität entspricht. Viele der Projekte wie
8 Q2/2020 Urban Loft Hotel Köln 213 2*
etwa das Ruby Hotel, das 25hours Hotel, oder das R‘14 (H‘Otello)
9 Q3/2020 Ruby Hotel Köln 186 4*
wenden sich mit einem zeitgemäßen und originellen Design an
10 2020 Althoff Dom Hotel Köln 130 5* ein anspruchsvolles Klientel. Sehnlichst erwartet wird die Wie-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: tophotelprojects.com
dereröffnung des altehrwürdigen Dom-Hotels, das Ende 2019 mit
der Althoff-Gruppe als neuem Betreiber an den Start gehen soll.
Lage ausgewählter Eröffnungen Lage ausgewählter Hotelprojekte
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
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ADR und RevPAR in Köln AUFWÄRTSTREND BEI PERFORMANCE-KENNZIFFERN
ADR RevPAR RevPAR Veränderung zum Vorjahr Das Auf und Ab der letzten Jahren bei den Übernachtungszahlen
140 € 20% spiegelt sich auch in der Entwicklung der Performance-
Kennziffern wider: So wurden für die Jahre 2014 und 2016 zwar
120 € 16%
15,6% sinkende Erlöse pro verfügbarer Zimmerkapazität (RevPAR) regis-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: STR Global, Ltd.
100 € 12% triert, in den beiden Folgejahren explodierten die Werte jedoch
11,5%
geradezu. Konkret kletterte der RevPAR im Jahr 2017 um satte
80 € 8% 11,5 % auf einen Rekordwert von 86 €, nachdem die Gästeüber-
6,9%
4,4% nachtungen im gleichen Jahr um knapp 471.000 (+9 %) gegenüber
60 € 4%
dem Vorjahr zugelegt hatten. Der Aufschwung auf dem Kölner
40 € 0,4% 0% Hotelmarkt äußert sich aber auch in einer steigenden Auslas-
-1,3%
tungsquote und einem höheren Preisspielraum der Hotelbetrei-
20 € -3,9% -4%
ber, die zwischen 2010 und 2017 einen Anstieg des durchschnitt-
0€ -8% lichen Netto-Zimmerpreises (ADR) um gut 22 % durchsetzen
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 konnten. In Bezug auf den RevPAR vermelden die Kölner Hoteliers
im gleichen Zeitraum ein Plus von knapp 37 % und bezeugen da-
mit auf eindrucksvolle Weise die steigende Attraktivität ihrer
Stadt als Tourismus– und Businessdestination.
RevPAR-Veränderung 2017 zu 2016
15% IM STÄDTEVERGLEICH HÖCHSTER RevPAR-ANSTIEG
12% 11,5% Der Kölner Hotelmarkt präsentierte sich 2017 in überragender
Verfassung und distanziert alle anderen großen Hotelstandorte
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: STR Global, Ltd.
9% 7,8% mit einem RevPAR-Anstieg um 11,5 % um Längen. Mit einem Plus
von 7,8 % folgt Hamburg mit deutlichem Abstand auf dem zweiten
6% 4,7%
4,2% Platz. Auch Stuttgart, Frankfurt und Berlin können beim RevPAR
3,0% zulegen, während sich Leipzig, Düsseldorf und München unter
3% 2,0%
dem Strich wiederfinden. Der Hauptgrund für die schwache Per-
0% formance des Münchener Hotelmarkts (-4,2 %) liegt in einer
-0,7%
-1,2% sprunghaften Ausweitung der Bettenkapazität in den letzten zwei
-3%
Jahren und entsprechend negativen Folgen für den ADR und die
-4,2%
-6% Auslastungsquote. Allerdings nährt ein neuer Gästerekord 2017
Mün- Düssel- Leip- Ber- Frank- Stutt- Ham- Köln Deutsch- die Hoffnung auf baldige Besserung. In absoluten Größen positio-
chen dorf zig lin furt gart burg land
niert sich Köln mit einem RevPAR von 86,10 € gemeinsam mit
Düsseldorf (82,70 €) und Frankfurt (85,40 €) im Mittelfeld. Die
höchsten Erlöse werden weiterhin in den Touristen-Hochburgen
Hamburg (94,60 €) und München (93,00 €) erzielt. Die Nachhut
Zimmerauslastung in wichtigen Städten bilden Stuttgart (76,80 €), Berlin (73,90 €) und Leipzig (57 €).
85%
80% AUSLASTUNGSQUOTE STEIGT
Hamburg Die anhaltend positive Entwicklung des Kölner Hotelmarkts beim
Tourismusaufkommen findet in den Belegungszahlen den ent-
© BNP Paribas Real Estate GmbH, Quelle: STR Global, Ltd.
75% Berlin
München sprechenden Widerhall: Zwischen 2010 und 2017 verbesserte
70% Köln sich die Auslastungsquote von 65,4 % sukzessive auf einen Spit-
Stuttgart zenwert von 73,2 %. Damit liegt die rheinische Metropole gleich-
65% Leipzig auf mit Stuttgart im Mittelfeld des Städteklassements. Grund-
Düsseldorf sätzlich ist festzuhalten, dass alle wichtigen Hotelstandorte für
Frankfurt das Jahr 2017 im Vergleich zum Referenzjahr 2010 eine deutlich
60%
höhere durchschnittliche Zimmerauslastung vermelden. In dieser
55% Hinsicht belegt Köln mit einem Zuwachs um insgesamt 7,7 Pro-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 zentpunkte wiederum einen der mittleren Plätze. Den höchsten
Anstieg der Auslastungsquote verzeichnen Stuttgart (+12,6 Pro-
zentpunkte), Düsseldorf (+9,7) und Hamburg (+9,3). Am wenigsten
dynamisch entwickelten sich Frankfurt (+4,1) und München
(+3,3).
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Hotel-Investmentvolumen in Köln HOTEL-INVESTMENTS STABIL
Hotelinvestments Durchschnitt Mit einem Investmentvolumen von knapp 120 Mio. € beendet
Köln das Investmentjahr 2017 zum vierten Mal in Folge oberhalb
175 Mio. €
der Marke von 100 Mio. €. Das durchschnittliche Dealvolumen fiel
150 Mio. € dabei mit 40 Mio. € vergleichsweise hoch aus. Aufgrund der gerin-
geren Dealanzahl sank der Gesamtumsatz jedoch um knapp 19 %
125 Mio. €
im Vergleich zu 2016. Grundsätzlich lässt sich konstatieren, dass
100 Mio. € der Engpass auf dem Hotel-Investmentmarkt eindeutig auf der
Angebotsseite zu suchen ist, während die Nachfrage vor allem
© BNP Paribas Real Estate GmbH
75 Mio. €
von Seiten institutioneller Investoren weiterhin sehr stark aus-
50 Mio. € fällt. Von daher besteht in den nächsten Jahren ein großes Poten-
25 Mio. €
tial für noch höhere Investmentumsätze, sofern sich die entspre-
chenden Kaufgelegenheiten am Markt finden. In diesem Sinne
0 Mio. € fängt das Investmentjahr 2018 äußerst vielversprechend an: Al-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
lein durch den Verkauf des in Köln sehr prominenten Maritim
Hotels am Heumarkt wurde das gesamte Investmentvolumen des
Vorjahres bereits im ersten Quartal erreicht. Auch dank einer um-
fangreichen Deal-Pipeline kann für 2018 also mit einem Top-
Ergebnis gerechnet werden.
Verteilung des Hotel-Investmentvolumens 2017
3,4% 2,1% MÜNCHEN MIT TOP-UMSATZ
3,8%
5,0% Die wichtigsten deutschen Hotelstandorte profitierten auch 2017
München von einer starken Nachfrage aus dem In– und Ausland und errei-
29,7% Berlin chen wie im Vorjahr ein Investmentvolumen von gut 3,1 Mrd. €.
Dabei zeigt die Verteilung der Investmentumsätze, dass Köln trotz
Hamburg
14,4% des guten Jahresergebnisses bislang noch nicht ganz im Konzert
Frankfurt
der Großen mitspielen kann und 2017 lediglich 3,8 % zum Ge-
Düsseldorf
© BNP Paribas Real Estate GmbH
samtergebnis beitragen konnte. Auch Düsseldorf, Leipzig, und
Köln
Stuttgart werden derzeit nur unter ferner liefen geführt. Stattdes-
Leipzig
16,4% sen waren auch 2017 alle Augen auf die Tourismus-
25,2% Stuttgart
Schwergewichte Berlin, Hamburg, München und Frankfurt gerich-
tet. Mit außerordentlichen 934 Mio. € setzt sich München an die
Spitze des Städteklassements; auf den Plätzen folgen die Haupt-
stadt Berlin (790 Mio. €) und Hamburg (515 Mio. €). Frankfurt
belegt mit einem Investmentumsatz von 452 Mio. € Rang vier.
Ausgewählte Transaktionen
Jahr Sterne Name Zimmer Verkäufer Käufer
2016 3* Holiday Inn Express Cologne City Center 323 GBI Deka Immobilien
2016 4* Mercure Hotel Köln City Friesenstraße 103 Geschlossener Fonds HR Group
2016 4* Radisson Blu Hotel Köln 393 Invesco Pandox
2017 4* 25hours Hotel The Circle Cologne 200 Immofinanz Quantum / Proximus
2017 3* Holiday Inn Express Cologne Mühlheim 107 Apollo Invesco
© BNP Paribas Real Estate GmbH
2017 4* Park Inn Hotel Köln City West 205 Institutional Investment Partners GEG German Estate Group
2018 4* Maritim Hotel Köln 454 Commerz Real Art-Invest
2018 5* Hotel im Wasserturm 88 Beteiligungsgesellschaft Vicus Group
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AUSBLICK
Köln besitzt seit jeher eine hohe wirtschaftliche und kulturelle tengebunden Hotelkonzepten zeigt sich Köln bislang etwas kon-
Bedeutung und hat in den letzten Jahren nicht zuletzt durch stetig servativer. Für die nähere Zukunft ist aufgrund des ungebrochenen
steigende Einwohnerzahlen weiter an Strahlkraft gewonnen. Dies Trends zu Städtereisen mit einer weiteren Zunahme des Gästeauf-
macht sich auch in der Tourismus-Statistik bemerkbar, die mit kommens zu rechnen, zumal Köln oftmals Bestandteil der organi-
großer Regelmäßigkeit neue Übernachtungsrekorde vermeldet. In sierten Reiseroute asiatischer Europa-Touristen ist. Darüber hin-
der Folge stieg auch das Bettenangebot spürbar an, wenngleich aus verfolgt auch die Koelnmesse ambitionierte Pläne und möchte
die Kapazitätsausweitung auf dem Kölner Hotelmarkt mit den noch mehr Messebesucher an den Rhein locken. Hieraus könnten
anderen großen deutschen Hotelstandorten nicht ganz Schritt sich besonders für das in Köln derzeit noch etwas unterentwickel-
gehalten hat. Auch in Bezug auf die Marktdurchdringung von ket- te Luxus-Segment neues Potential ergeben.
Immobilienberatung für eine Welt im Wandel 7IHR KONTAKT
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