Das "K" wird auch die Immobilien-märkte prägen - Marktüberblick Ausgabe I / 2021 - Warburg-HIH Invest
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Marktüberblick Das „K“ wird auch die Immobilien- märkte prägen Ausgabe I / 2021
// Marktüberblick Ausgabe I / 2021 > Editorial > Makroökonomische Rahmenbedingungen > Investmentmärkte > Vermietungsmärkte > Wohnen als Stabilisator im Portfolio
// Marktüberblick Beschleunigung der Megatrends führt zu stärkerer Differenzierung („K“) und langfristigen Chancen Die COVID-19-Pandemie wird auch im Jahr 2021 das dominierende Thema an den Kapital- und Immobilienmärkten bleiben. Nach einer Schockstarre zu Beginn der Pande- mie zeichnet sich inzwischen immer stärker ab, dass die langfristigen Megatrends durch COVID-19 bereits kurzfristig an Bedeutung gewinnen. In Verbindung mit einer stärkeren Differenzierung zwischen Sektoren, Lagen und Objektqualitäten werden sie die Investi- tionsdynamik an den Immobilienmärkten nachhaltig prägen und lenken. Die verstärkte Integration von „Work, Live and Play“ bietet zusammen mit der steigenden Bedeutung von Nachhaltigkeit vor allem für in ihre Umgebung eingebettete Büro- und Wohninvestments in nachhaltigen Lagen und mit attraktiven Gebäudequalitäten Chancen. Investoren dürften diese Objekte stabile Cash Flows und eine hohe Wertstabilität liefern. Mit zunehmender Immunisierung der Bevölkerung sollte das anziehende Wirtschafts- wachstum im Jahresverlauf zu einer Belebung der Mietmärkte führen. Die Investment- märkte werden auch in 2021 von einem hohen Anlagedruck auf Grund des anhaltenden Niedrigzinsumfeldes und einem sehr begrenzten Angebot an Core-Objekten geprägt sein, wobei in allen Sektoren die Analyse und Selektion von Investmentopportunitäten noch stärker zu den Schlüsselfaktoren für den langfristigen Anlageerfolg werden. Ihre Carsten Demmler Alexander Eggert Hans-Joachim Lehmann Geschäftsführer Geschäftsführer Geschäftsführer Warburg-HIH Invest Warburg-HIH Invest Warburg-HIH Invest Real Estate Real Estate Real Estate
Makroökonomische
Rahmenbedingungen
BIP-Wachstum (real) – Euroraum
4,2 % (Prognose 2021)
Leitzins der EZB
0,0 % (Prognose 2021)
Inflation – Euroraum
1,2 % (Prognose 2021)
Quelle: Oxford Economics (Stand: 01/2021)
// Makroökonomische Rahmenbedingungen
Globales Umfeld nach BREXIT und neuer US-Regierung leicht
entspannt – Industrie im zweiten Lockdown robust
Global Economic Policy Uncertainty Einkaufsmanagerindex (PMI) im Euro-
(GEPU) Index raum
Verarbeitendes Gewerbe Dienstleistungen Leichte Entspannung durch neue US-
Regierung und Last Minute-Lösung
600,0 75,0 bei Brexit – zweiter Lockdown,
Mutationen sowie Lieferengpässe bei
Impfstoff belasten Frühindikatoren
500,0 62,5
400,0 50,0 Zunehmende Differenzierung im zwei-
ten Lockdown: Industrie profitiert von
Exportnachfrage – Dienstleistungen
300,0 37,5 mit Stimmungseinbruch nach synchro-
nem Einbruch im ersten Lockdown
200,0 25,0
100,0 12,5 Ausblick: Erwartung einer wirtschaft-
lichen Erholung ab dem zweiten
Quartal 2021 – sofern Immunisierung
0,0 0,0 der Bevölkerung voranschreitet
Quelle: Warburg-HIH Invest; Economic Policy Uncertainty (2021); investing.com (2021) 5
// Makroökonomische Rahmenbedingungen
Starker Wirtschaftseinbruch durch ersten und zweiten Lockdown
– Länder mit hoher Tourismus-Abhängigkeit besonders betroffen
COVID-19 Government Response Stringency Index:
Entwicklung der staatlichen Maßnahmen im Jahresverlauf
Betroffenheit durch COVID-19, natio-
nale Wirtschaftsstrukturen und Um-
fang der staatlichen Maßnahmen zur
Eindämmung der Pandemie spiegeln
sich in wirtschaftlicher Entwicklung
wider
Südeuropa von COVID-19, aber auch
von Rückgang der Wirtschaftsleistung
stark betroffen – vor allem durch hohe
Abhängigkeit von Tourismus; Erwar-
tung einer stärkeren Erholung bei
Normalisierung der Gesamtsituation
Großbritannien mit zusätzlicher
Belastung durch Brexit-Unsicherheit –
finale Regelung bzgl. Finanzdienst-
leistungen weiterhin offen
Keine staatlichen Maßnahmen 0 100 Vollständiger Lockdown
Quelle: Warburg-HIH Invest; Oxford Economics (2021); Oxford University COVID-19 Government Response Tracker (2021) –
* Prognose 6
// Makroökonomische Rahmenbedingungen
Rückkehr an den Arbeitsplatz im Unternehmen nach erstem
Lockdown trotz Home Office-Angebot und mobilem Arbeiten
Bewegungstrends – EZH und Freizeit Bewegungstrends – Arbeitsplatz
(rollierender 7-Tages-Durchschnitt)* (rollierender 7-Tages-Durchschnitt)*
GER AUT FRA GER AUT FRA
Großer Anteil der Beschäftigten kehrt
GBR NDL ESP GBR NDL ESP nach Lockdown – trotz ausgeprägtem
20,0 20,0 Home Office-Angebot und mobilem
Arbeiten – an den Arbeitsplatz zurück;
Ausnahme: Großbritannien
0,0 0,0
-20,0 -20,0 Großbritannien mit schwächster
Erholung bei Rückkehr an den
-40,0 -40,0 Arbeitsplatz und verzögerter Erholung
bei privaten Aktivitäten durch späteren
und längeren Lockdown
-60,0 -60,0
-80,0 -80,0 Rückgang der Aktivitäten am Arbeits-
platz in den Sommermonaten durch
Urlaubssaison bedingt – zweite Jahres-
-100,0 -100,0 hälfte mit heterogenem Bild auf Grund
unterschiedlichem Infektionsgeschehen
Quelle: Warburg-HIH invest; Google Mobility Reports (2021) – * Die Basislinie (0) bezieht sich auf den Medianwert für jeden
entsprechenden Wochentag während des 5-Wochen-Zeitraums vom 3. Januar bis 6. Februar 2020. 7// Makroökonomische Rahmenbedingungen
COVID-19 mit differenzierten Auswirkungen auf Branchen –
Erwartung einer stärkeren Erholung im 2. Halbjahr 2021
Wachstumsbeitrag nach Wirtschaftsbereichen 2020 und Prognosen für 2021 innerhalb
des Euroraums (Veränderung gegenüber Vorjahr in %)
2020 2021* Rückgang der Wirtschaftsleistung im
Euroraum um >7,0 % in 2020 –
Öffentliche Verwaltung Überproportionaler Rückgang u.a. im
Land- und Forstwirtschaft, Fischerei produzierenden Gewerbe sowie in den
Information und Kommunikation tourismusnahen Bereichen Gastge-
Immobiliensektor werbe, Kultur und Freizeit
Finanz- und Versicherungsdienstleister
Freiberufliche und technische Dienstleistungen
Ausblick: Erholung in 2021 mit über-
Gesundheitswesen
proportionalem Wachstum im Gastge-
Bildungswesen
werbe sowie Unterstützung des produ-
Elektrizität, Gas- und Wasserversorgung
zierenden Gewerbe durch steigende
Baugewerbe
Exportnachfrage im Zuge des globa-
Groß- und Einzelhandel
len Aufschwungs
BIP gesamt
Produzierendes Gewerbe
Bergbau
Erreichen der Vor-COVID-19-Niveaus
Transport und Lagerung
auf BIP-Ebene nicht vor 2022 bzw.
Sonstige Dienstleister
2023 – Erwartung einer asynchronen
Kultur und Freizeit
Erholung zwischen den Volkswirt-
Verwaltung und Backoffice
schaften und Wirtschaftsbereichen
Gastgewerbe
-40,0 -30,0 -20,0 -10,0 0,0 10,0 20,0 30,0
Quelle: Warburg-HIH Invest; Oxford Economics (2021) – * Prognose 8// Makroökonomische Rahmenbedingungen
Negativzinsen breiten sich nach globalen Zentralbank-
maßnahmen in 2020 über Länder und Laufzeiten weiter aus
Renditen von Staatsanleihen weltweit mit einer Restlaufzeit von …
Laufzeit der Staatsanleihen Globale Anleihen mit einem Volumen
von ca. 17,8 Billionen US-Dollar Ende
6 10 30 2020 mit negativer Verzinsung –
Land 1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 5 Jahre 7 Jahre
Monate Jahre Jahre Europa im Zentrum der Negativzinsen
bei global sehr flachen Zinsstruktur-
Australien k.A. 0,05 % 0,07 % 0,11 % 0,34 % 0,61 % 0,98 % 1,98 % kurven
Deutschland -0,76 % -0,73 % -0,71 % -0,77 % -0,74 % -0,69 % -0,58 % -0,17 % Zukünftige Ausrichtung der geldpoliti-
schen Strategie der EZB weiter in Dis-
Frankreich -0,62 % -0,61 % -0,74 % -0,73 % -0,65 % -0,56 % -0,34 % 0,36 % kussion – US-Notenbank mit „Flexible
Average Inflation Targeting“; ggfs.
Groß-
-0,04 % -0,13 % -0,16 % -0,11 % -0,08 % 0,02 % 0,20 % 0,76 % vorzeitiger Beginn des „Taperings“
britannien
durch US-Notenbank bei wirtschaft-
Japan -0,11 % -0,12 % -0,14 % -0,13 % -0,11 % -0,08 % 0,02 % 0,65 % licher Erholung
Italien -0,50 % 0,01 % -0,50 % -0,41 % -0,10 % 0,11 % 0,52 % 1,43 % Erwartung eines Inflationsanstiegs in
2021 gegenüber 2020 auf Grund von
k.A. 0,66 % 0,89 % 0,80 % 1,34 % k.A. 1,72 % 1,83 % Basiseffekten – mittelfristige
Südkorea
Auswirkungen der Geldpolitik unter
Beobachtung, allerdings weiterhin
Schweiz -0,79 % -0,75 % -0,78 % -0,76 % -0,70 % -0,63 % -0,49 % -0,32 %
geringe Kapazitätsauslastung
USA 0,09 % 0,11 % 0,12 % 0,17 % 0,36 % 0,65 % 0,92 % 1,65 %
Quelle: Warburg-HIH Invest; investing.com – Stand: 31.12.2020 9// Makroökonomische Rahmenbedingungen
COVID-19 als Katalysator für bestehende Megatrends
Hebung von Effizienzpotenzialen durch den Einsatz von Technologien, die sowohl für Unter-
Digitalisierung
nehmen als auch Endnutzer einen Mehrwert schaffen (Robotik, IoT, Plattform-Services)
Wachsende Bedeutung des (ökologischen) Nachhaltigkeitsgedankens sowie der sozialen
Nachhaltigkeit Verantwortung bei Verbrauchern, Mitarbeitern, Unternehmen, Institutionen und Investoren
(ESG, EU-Regulierung, CSR)
Verstärkte Verbreitung von alternativen Arbeitsmodellen und -formen, die den Mitarbeitern
New Work mehr Flexibilität und Individualität einräumen (Remote Work, Home Office) – mit hohen
soziologischen, ökonomischen und rechtlichen Herausforderungen
Zunehmende Verschränkung zwischen digitalem und stationärem Handel sowie
E-Commerce Neuausrichtung der Absatz- und Distributionskanäle (City-Logistik, Omni-Channel, Last Mile,
M-Commerce)
Steigerung der Performance und Produktivität durch den Umbau von Gebäuden, der
Gesundheit Neuorganisation von Arbeit und dem Einführen von Gesundheitskennzahlen
(Gebäudedesign, Raumaufteilung, krankheitsbedingte Fehlzeiten, Stimmungsanalyse)
Verstärkung des ohnehin strukturell bedingten Niedrigzinsumfelds durch Adjustierung der
Kapitalmarkt Geldpolitik der Zentralbanken – Cash Flow-stabile Real Assets als Alternative zu Anleihen
und Suche nach sowie Fokussierung auf sichere(n) Häfen
Quelle: Warburg-HIH Invest 10Investmentmärkte
Transaktionsvolumen –
Deutschland (Prognose 2021)
Spitzenrendite – Büro –
Deutschland (Prognose 2021)
Internationales Kapital –
Deutschland (Prognose 2021)
Quelle: Warburg-HIH Invest// Investmentmärkte
Risikoprämie für Core-Immobilien bei über 300 Basis-
punkten konstant auf nahezu historisch hohem Niveau
Renditen 10-jähriger Bundesanleihen (in %), Spitzennettoanfangsrenditen in München
für Büro (in %) sowie Renditedifferenz für München (in %-Punkten)
Renditedifferenz München Rendite - 10-jährige deutsche Bundesanleihe
Spitzenrendite - München - Büro München zusammen mit Berlin mit
7,0 niedrigster Spitzennettoanfangsrendite
in Deutschland und Europa (2,60 %) –
6,0 Seitwärtsbewegung bei Spitzenren-
diten in 2020
5,0
4,0 Core-Objekte in den europäischen
Metropolen mit stabilen Renditen auf
3,0 niedrigem Niveau – leichte Renditean-
stiege in Süd- und Osteuropa sowie
2,0 sekundären Lagen und Standorten
1,0
Ausblick: Erwartung mittelfristig
0,0 stabiler Spitzenrenditen im Core-
Implizite Rendite für 10-jährige
Bereich bei gleichzeitig weiterhin
-1,0 Bundesanleihe in 5fürJahren
Implizite Rendite 10-jährige attraktiven Risikoprämien – am Markt
Bundesanleihe in 5 Jahren
eingepreiste Rendite für 10-jährige
Bundesanleihe in 5 Jahren Ende 2020
im negativen Bereich
Quelle: Warburg-HIH Invest; Oxford Economics (2021); PMA (2021) 12// Investmentmärkte
Rückgang der Investmentaktivitäten in 2020 um 26 % gegen-
über 2019 nach historisch stärkstem Auftaktquartal in Q1/2020
Transaktionsvolumen in Europa nach Entwicklung des Transaktionsvolumens
Ländern und Regionen (in Mrd. Euro) in Europa: 2020 versus 2019
GBR DEU FRA BeNeLux Durch COVID-19, Lockdowns und
Nordics Südeuropa CEE Sonstige ≤ -50 % Reiserestriktionen bedingter Rück-
gang der Investmentaktivitäten deut-
350,0 -25 % bis -50 %
lich geringer als in 2009; Transaktions-
0 % bis -25 % volumen im historischen Vergleich auf
300,0 weiterhin hohem Niveau
>0%
250,0 Heterogene Entwicklung an den
Investmentmärkten in Folge von
200,0 COVID-19: Deutschland, BeNeLux
und Nordics nach Rekordjahr 2019 in
2020 mit Rückgängen zwischen 13 %
150,0
und 23 %
100,0
Deutlicher Einbruch in Frankreich
50,0 (-36 %) und Südeuropa (-44 %) –
Großbritannien mit kontinuierlichem
Rückgang seit Rekordjahr 2015 (- 53 %)
0,0 und Brexit-Referendum in 2016
Quelle: Warburg-HIH Invest; RCA (2021) 13// Investmentmärkte
K-förmige Entwicklung bei den Nutzungsarten: Logistik und
Wohnen weitgehend stabil – Hotel mit stärksten Rückgängen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsarten Transaktionsvolumen in Europa nach
(in Mrd. EUR) und Veränderung ggü. 2019 Kapitalherkunft (in Mrd. EUR)
2019 2020 National Pan-Europa Global ex Europa Büro bleibt stärkster, liquidester und
140,0 350,0 transparentester Sektor; Wohnen
etabliert sich auf Platz 2; Logistik
überholt Einzelhandel
120,0 300,0
100,0 250,0
Produktknappheit im Core-Segment
80,0 200,0 bei Büro, Logistik und Wohnen sowie
-34% -18% -1% -15% -66% -7% bei Lebensmittel-geankerten Fach-
60,0 150,0 märkten limitiert Transaktionsvolumen
40,0 100,0
Deutlicher Rückgang bei grenzüber-
schreitenden Transaktionen (-30 %) –
20,0 50,0 Anteil sinkt auf unter 50 %; Ausblick:
Anhaltende Produktknappheit nach
0,0 0,0 Core-Objekten sowie verstärkte
Rückkehr internationalen Kapitals
Quelle: Warburg-HIH Invest; RCA (2021) 14// Investmentmärkte
Deutschland bleibt für nationale und internationale
Investoren der sichere Hafen an den Immobilienmärkten
Transaktionsvolumen in Deutschland Anzahl der gewerblichen Transaktionen
(in Mrd. EUR, rollierend über 12 Monate) in Deutschland (kumuliert)
Büro Einzelhandel
2018 2019 2020 Auftakt in 2020 mit historisch stärk-
Industrie / Logistik Wohnen stem 1. Quartal und zahlreichen groß-
Sonstige
volumigen Transaktionen – Lockdown
120,0 3.000,0
führt zu Verzögerung von Transak-
tionsprozessen sowie Zurückhaltung,
100,0 2.500,0 vor allem bei internationalen Investoren
Transaktionsvolumen in 2020 trotz
80,0 2.000,0
Rückgang gegenüber 2019 auf histo-
risch hohem Niveau – Wohnen legt
60,0 1.500,0 gegen den Trend zu, Logistik stabil,
Zurückhaltung bei Shopping Centern,
High Street und Hotel
40,0 1.000,0
Ausblick: Deutschland bleibt auf Grund
20,0 500,0 der makroökonomischen Rahmenbe-
dingungen und Struktur des Immobi-
lienmarktes auch 2021 der sichere
0,0 0,0 Hafen in Europa – auch für internatio-
nales Kapital mit Core-Ansatz
Quelle: Warburg-HIH Invest; Savills (2021) 15// Investmentmärkte
Verstärkte Differenzierung nach Nutzungsarten sowie Lage-
und Objektqualitäten – Stabile Renditen im Core-Segment
Entwicklung der Spitzenrenditen nach Entwicklung der Spitzenrenditen für Büro
Nutzungsart (netto – in %) nach Städtekategorien** (netto – in %)
Büro Geschäftshaus A-Städte B-Städte
FMZ / NVZ Shopping-Center C-Städte D-Städte
Logistik Wohnen* Fortsetzung der Renditekompression
8,0 bei Büro, Fachmärkten, Wohnen und
8,0
Logistik auch in 2020 – deutlicher
Rendite-Anstieg bei Shopping Centern
7,0 7,0
6,0 6,0
Attraktive Renditedifferenzen in
5,0 5,0 zukunftsfähigen Wachstumsstädten
gegenüber Top 7 bei gleichzeitig
4,0 4,0 hoher Stabilität der Mietmärkte –
Standortselektion entscheidend
3,0 3,0
2,0 2,0 Ausblick: Stabile Renditen im Core-
Segment sowie bei Objekten mit
1,0 1,0 hoher Cash-Flow-Stabilität auf Grund
zunehmender Betrachtung von Real
0,0 0,0 Assets als Alternative zu Anleihen und
weiterem Anlagedruck
Quelle: Warburg-HIH Invest; JLL (2021); Savills (2021); BulwienGesa (2021) – * Mehrfamilienhäuser im Bestand; ** gewichteter
Durchschnitt: 7 A-Städte, 14 B-Städte, 22 C-Städte und 84 D-Städte 16Vermietungsmärkte
Büro
Flächenumsatz –
Deutschland (Prognose 2021)
Leerstandsrate –
Deutschland (Prognose 2021)
Mietpreiswachstum –
Deutschland (Prognose 2021)
Quelle: Warburg-HIH Invest// Vermietungsmärkte
Starker Rückgang der Flächennachfrage: COVID-19 und
europaweite Rezession belasten Aktivitäten an den Mietmärkten
Büroflächenumsatz in den europäischen Kernmärkten* (in 1.000 m²)
Flächenumsatz mit deutlichem Rück-
1. Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal
gang – insbesondere im zweiten und
14.000,0 dritten Quartal 2020 mit leichter Erho-
2019 vs. 2020 lung zum Jahresende; Überproportio-
-40% naler Rückgang in den beiden Finanz-
12.000,0 zentren London und Paris
10.000,0
Anhaltende Zurückhaltung – gerade bei
Großanmietungen privater Unterneh-
8.000,0
men – mit Erwartung anziehender
-34%
Nachfrage bei einsetzender wirtschaft-
6.000,0 licher Erholung
-50%
4.000,0 Ausblick: Verschiebung der Nachfrage
-48%
hin zu TMT / IT sowie zu Lasten von
2.000,0 Finanzdienstleistern und damit auch
-28% Verlagerung zwischen den Teilmärkten
– bewusste Differenzierung der Tech-
0,0
Unternehmen bei Objekt- und Lage-
eigenschaften
Quelle: Warburg-HIH Invest; JLL (2021) – * 27 ausgewählte europäische Kernmärkte 18// Vermietungsmärkte
Europaweit leichter Anstieg der Leerstandsraten auf weiter-
hin sehr niedrigem Niveau – vor allem in den CBD-Lagen
Aktuelles Niveau und Bandbreite der Leerstandsraten in europäischen Metropolen von
2009 bis 2020 (in % des Flächenbestandes)
Bandbreite der Leerstandsrate 2009-2018 Leerstandsrate 2019 Leerstandsrate 2020
Leichter Anstieg der Leerstandsraten
20,0
in 2020 in den europäischen Metropo-
len auf niedrigem Niveau – nahezu
Vollvermietung bei modernen Gebäu-
16,0
den mit attraktiven Flächen in CBD-
Lagen
12,0
Ausblick: Erwartung eines moderaten
Anstiegs der Leerstandsraten bei
8,0 partiell erhöhter Bautätigkeit mit
zunehmend differenziertem Blick auf
die Metropolen und ihre Teilmärkte
4,0
0,0
Quelle: Warburg-HIH Invest; JLL (2021) 19// Vermietungsmärkte
Mobiles Arbeiten wird für viele Beschäftigte zum Alltag – Büros
bleiben Keimzelle für soziale Interaktion und Innovationen
Durchschnittliche tägliche Pendelzeiten Anteil der Beschäftigten, die von zu
(in Minuten) Hause arbeiten (in %)*
Hauptstadt übriges Land gelegentlich gewöhnlich
Work from Home (WFH) in
Paris Finnland Skandinavien und Niederlanden vor
COVID-19 deutlich ausgeprägter als in
Amsterdam Niederlande Südeuropa und Großbritannien
London Dänemark
Stockholm Frankreich
Gesellschaftliche Akzeptanz und
Rom Schweden rechtliche Grundlage neben
Pendelzeiten und Art der Tätigkeit
Helsinki EU 27 weitere entscheidende Faktoren für
WFH-Affinität
Berlin Deutschland
Kopenhagen Spanien
Wien Großbritannien Standorte mit höherem Home Office-
Warschau** Polen Anteil besitzen per se keine gering-
eren Büroflächen pro Beschäftigtem
Madrid Italien
0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0
Quelle: Warburg-HIH Invest; Eurostat (2020) – * Daten beziehen sich auf 2019; ** Warschau vs. 7 Städte in Polen 20// Vermietungsmärkte
Stabile Mietpreise in 2020 trotz COVID-19 – Erwartung
stärkerer Differenzierung nach Lage- und Objektqualitäten
Entwicklung des Büro-Flächenumsatzes Büro-Spitzenmieten – Top 7-Städte sowie
nach Städtekategorien (in 1.000 m²) selektierte Wachstumsstädte* (in EUR/m²)
Top 7 B-Städte C-Städte Ø - Top 7 Ø - Wachstumsstädte
Rückgang des Flächenumsatzes am
35,0 deutschen Büromarkt durch Mangel
7.000,0
an Großanmietungen (internationaler)
Unternehmen – vor allem in den Top 7
6.000,0 30,0
5.000,0 25,0
Wachstumsstädte außerhalb der
Top 7 mit über Zyklen hinweg höherer
4.000,0 20,0
Mietpreis-Stabilität gegenüber den
Metropolen und hoher Standorttreue
3.000,0 15,0 der Mieter
2.000,0 10,0
Ausblick: Stärkere Ausbildung des „K“
1.000,0 5,0 zwischen den Teilmärkten mit attrak-
tivem Renditeprofil und hoher Stabili-
0,0 0,0 tät in den Wachstumsstandorten
Quelle: Warburg-HIH Invest; BulwienGesa (2021) – * Aachen, Augsburg, Bonn, Bremen, Darmstadt, Dortmund, Essen, Freiburg,
Hannover, Leipzig, Mannheim, Münster, Nürnberg, Regensburg, Wiesbaden 21// Vermietungsmärkte
Hohe Vermietungsstände auch in den Wachstumsregionen
abseits der Top 7 bei gleichzeitig geringer Volatilität
Aktuelles Niveau und Bandbreite der Leerstandsraten von 2009 bis 2020 für die Top 7
sowie eine Auswahl an Wachstumsstädten (in % des Flächenbestandes)
Bandbreite der Leerstandsrate (2009-2018) Leerstandsrate 2019 Leerstandsrate 2020
Niedrige Leerstandsraten in den Top 7
24,0 und Wachstumsstädten stabilisieren
die Büromärkte in 2020 und 2021
20,0
16,0
Wachstumsstädte mit sehr hohem
Anteil nachfrageinduzierter,
12,0
auftragsbezogener Bautätigkeit und
damit hohen Vorvermietungsständen
8,0
4,0
Ausblick: Moderne Flächen in den
zentralen Lagen mit einsetzender
0,0 wirtschaftlicher Erholung noch stärker
im Fokus der Unternehmen
Quelle: Warburg-HIH Invest; JLL (2021); BulwienGesa (2021) 22Wohnen als Stabilisator
im Portfolio
Vervielfältiger –
Deutschland (Prognose 2021)
Mietpreiswachstum –
Deutschland (Prognose 2021)
Leerstandsrate –
Deutschland (Prognose 2021)
Quelle: Warburg-HIH Invest// Wohnen als Stabilisator im Portfolio
Transformation der Lebensverhältnisse: Gesellschaftlicher Wandel unterstreicht
die Attraktivität von Wohnen in Städten und Metropolregionen
Gesellschaftliche Treiber auf den Wohnungsmärkten
Urbanisierung Demografischer Wandel
Anhaltender Zuzug in die Metropolregionen Anhaltende Alterung der Gesellschaft und
führt zu Nachfrageüberhang in den Ballungs- steigende Bedeutung von barrierefreiem
räumen Wohnraum
Singularisierung der Gesellschaft Mobilität, Vernetzung und Lebensqualität
Zunahme der Ein-Personen-Haushalte um Hoher Stellenwert von Freizeitangeboten,
knapp 30 % zwischen 2000 und 2019 Infrastruktur und touristischen Destinationen
Städtebauliche Nutzungsmischung Akademisierung
Entstehung von lebendigen Stadtquartieren Hohe Wohnraumnachfrage an Hochschul-
für ein lebendiges Miteinander (Stadt der standorten durch Anstieg des allgemeinen
kurzen Wege) Bildungsgrades
Die seit Jahren anhaltenden gesellschaftlichen Trends verstärken die Attraktivität von städtisch geprägten
Wohnstandorten und sorgen für eine langfristig stabile Wohnungsnachfrage
Quelle: Warburg-HIH Invest 24// Wohnen als Stabilisator im Portfolio
Risikoaufschlag für Wohnimmobilien auf hohem Niveau – Nach-
frageüberhang sorgt für überproportionale Mietpreissteigerungen
Spitzennettoanfangsrendite für Mehr- Wohnimmobilien- vs. Verbraucherpreisin-
familienhäuser vs. Bundesanleihe (in %) dex in Deutschland (Veränderung in % p.a.)
Renditedifferenz (in %-Punkten) Wohnungsmiete - Neubau
Rendite - 10-jährige deutsche Bundesanleihe Wohnungsmiete - Bestand Wohnimmobilien trotz Renditekom-
Spitzenrendite - Mehrfamilienhäuser Verbraucherpreisindex pression von 200 Basispunkten in 10
6,0 8,0 Jahren mit weiterhin attraktivem Ren-
diteaufschlag gegenüber deutschen
5,0 7,0 Staatsanleihen
4,0 6,0
3,0 5,0 Mietpreissteigerungen neben Rendite-
kompression als zweite Komponente
2,0 4,0 für reale Wertsteigerungen bei gleich-
zeitig sehr hoher Cash-Flow-Stabilität
1,0 3,0
0,0 2,0
-1,0 1,0 Wachstumsstarke Metropolregionen
und Universitätsstädte mit höchstem
-2,0 0,0 Nachfrageüberhang und partiell
deutlich stärkerem Mietwachstum
Quelle: Warburg-HIH Invest; Destatis (2020); Oxford Economics (2021); Savills (2021); BulwienGesa (2021) 25// Wohnen als Stabilisator im Portfolio
Wohnen in Wachstumsregionen: Leerstand faktisch nicht vorhan-
den – Nahezu gleiche Mietpreis-Dynamik über Städte-Cluster
Marktaktive Leerstands- Angebotsmieten – Bestand Angebotsmieten – Neubau
quote (in %) (in EUR/m²) (in EUR/m²)
Extremer Nachfrageüberhang nach
2019 2012 2020 2012 2020 Wohnraum in den Metropolregionen
der A-Städte, aber auch in Wachs-
tums- und Universitätsstädten wie
Darmstadt, Erlangen, Freiburg,
Ø A-Städte + 33,5 % + 29,6 %
Münster, Potsdam, Regensburg
Mietpreisniveaus in den Wachstums-
Ø B-Städte + 31,1 % + 30,1 % städten deutlich unter den Niveaus der
A-Städte – Dynamik der Mietpreise
über Städte-Cluster hinweg im
Durchschnitt sehr ähnlich
Ø C-Städte + 29,6 % + 27,6 %
B-, C- und D-Städte mit deutlich
Ø D-Städte + 28,5 % + 29,7 % höherer Cluster-Heterogenität als A-
Städte – Selektion in diesen Clustern
für Anlageerfolg entscheidend
0,0 1,5 3,0 4,5 0,0 5,0 10,0 15,0 0,0 5,0 10,0 15,0
Quelle: Warburg-HIH Invest; empirica systeme (2021); CBRE-empirica-Leerstandsindex (2020) 26// Wohnen als Stabilisator im Portfolio
Geringe Eigentumsquoten und wachsender Flächenbedarf
sorgen für stetige Nachfrage am Vermietungsmarkt
Eigentümerquote nach Bundesländern Entwicklung der Wohnfläche/Kopf (in m²)
(in %) und der Haushaltsgröße (in Personen)*
Wohnfläche in m²/ Kopf - l.A. An Deutschland führt kein Weg vorbei:
2018 Ø 2018
Ø Haushaltsgröße - r.A. Deutschland mit größtem und histo-
75,0 50,0 2,04
risch etabliertem Mietwohnungsmarkt
in Europa
60,0 48,0 2,00
Steigender Pro-Kopf-Bedarf und
45,0 44,9 46,0 1,96
sinkende Haushaltsgrößen sorgen für
anhaltend hohe Nachfrage nach
Wohnraum in den Metropol- und
30,0 44,0 1,92 wachstumsstarken Regionen
15,0 42,0 1,88
Weiteres Potenzial für steigende
0,0 40,0 1,84 Wohnfläche pro Kopf durch
verstärktes mobiles Arbeiten
Quelle: Warburg-HIH Invest; Statistisches Bundesamt (2020) – * Prognose bis 2030 27// Wohnen als Stabilisator im Portfolio
Ausblick: Prosperierende Schwarmstädte und Metropolregionen
mit hohem Nachfrageüberhang und weiterem Wachstum
Leerstandsquote auf Kreisebene 2019 Bevölkerungsprognose auf Kreisebene
(in %) zwischen 2018 – 2030 (in %)
Leerstandsquote 2019
unter 1,0 %
Bevölkerugnsprognose (2018-2030)
unter -10,00 %
Hoher Wohnraumbedarf in den Metro-
1,0 %
2,0 %
bis unter
bis unter
2,0 %
3,0 %
-10,00 %
-5,00 %
bis unter -5,00 %
bis unter 0,00 % polen und prosperierenden Schwarm-
0,00 % bis unter 5,00 %
städten auf Grund positiver Bevölker-
3,0 % bis unter 5,0 %
5,0 % bis unter 7,0 % 5,00 % bis unter 10,00 %
7,0 % und mehr 10,00 % und mehr
ungsprognosen, Alterung des Woh-
nungsbestands und zu geringer
Bautätigkeit
Attraktivitätsanalyse der lokalen
Wohnungsmärkte auf Basis einer
multidimensionalen Betrachtung unter
Berücksichtigung von Charakteristika
des Wohnungsmarktes sowie wirtschaft-
lichen und sozio-demographischen
Rahmenbedingungen
Zukünftige Potenziale – in Ergänzung
zu den Städten selbst – auch in Stand-
orten in den Speckgürteln der Metro-
polen mit guter Infrastrukturanbindung
und hohem Freizeitwert
Kartengrundlage: © Lutum+Tappert Kartengrundlage: © Lutum+Tappert
Quelle: Warburg-HIH Invest; Oxford Economics (2020); CBRE-empirica-Leerstandsindex (2020) 28// Kontakt
Ihr Ansprechpartner
Prof. Dr. Felix Schindler MRICS
Head of Research & Multi Manager Business
+49 40 3282 3617
fschindler@warburg-hih.com
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