Dauerstreit ums Rauchen - Neuer Angriff aufs Mietrecht - Nr. 6, September 2014 M&W
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M&W Nr. 6, September 2014 Dauerstreit ums Rauchen Neuer Angriff aufs Mietrecht
Editorial i nha l t
Liebe Leserinnen, liebe Leser 3 Kampagne
«Zahlbare Mieten für alle»
Der MV geht in die Offensive. Mit dem
Slogan «Zahlbare Mieten für alle» will er 4 Formularpflicht
die Öffentlichkeit mieterpolitisch sensi- Weitergehende Forderungen des SMV
bilisieren. Die Initiative kommt genau
zur richtigen Zeit. Nicht nur sind die 6 Zürich
Medien voll von Berichten über die ent- Wichtige Abstimmung über Wohn-Mindestanteile
gleisten Wohnungsmärkte in den Ballungsgebieten. Auch hat
der Bund die Notwendigkeit von Massnahmen erkannt. So 8 Mietrecht
Vermieterlobby will Mieten leichter erhöhen können.
führt er eine Vernehmlassung über die landesweite Einführung
der Formularpflicht durch.
9 Parteien
Die Chancen stehen gut, dass diese Forderung politisch Die Konservativen entdecken die Mieter.
durchkommt. Die Linke steht dahinter, aber auch Teile der Bür-
gerlichen. In diesem Zusammenhang ist das neue wohnpoliti- 11 Hotline
sche Papier der CVP von Bedeutung. Dass die Partei ein solches Ist ein fünfjähriger Mietvertrag erlaubt?
vorlegt, ist sehr begrüssenswert. Auch in ihrer Wählerschaft
sind die Mietenden in der Mehrheit. Sie setzt somit ein richtiges 12 Miettipp
und wichtiges Zeichen. Der Vorschlag, eine gesetzliche Pflicht Geht es auch ohne Mietvertrag?
für Vermieter einzuführen, bei gesunkenem Referenzzins auch
die Miete zu senken, ist ebenfalls zu begrüssen. Er eröffnet neue 13 Beratung
Eine «Mieterschutz»-Firma sorgt für Ärger.
Perspektiven im Bemühen, unser schwaches Mietrecht endlich
zu verbessern.
15 Service
Es ist also einiges in Bewegung. Vor allem in Zürich, dem Broschüre «Mietzinssenkung bei Veränderung des Referenzzinses»
Brennpunkt aller Wohnprobleme. Für alle Mietenden im Kan-
ton ist der 28. September ein Abstimmungsdatum, das sie kei- 16 International
nesfalls verpassen dürfen. Es geht darum, den Bau preisgünsti- Spekulationsgeschäfte mit Mini-Wohnungen
ger Wohnungen durch neue Planungsbestimmungen zu ermög-
lichen. Für die Zukunft ist das zentral. Wenn Neuwohnungen
Bild m&w
schon bei ihrer Entstehung teuer sind, besteht keine Aussicht
auf günstige Mieten. Es muss dafür gesorgt werden, dass Wohn-
träger bedürfnisgerecht, und das heisst bezahlbar, bauen. Ein
wuchtiges Ja an den Zürcher Urnen zeigt der ganzen Schweiz
den Weg auf.
Herzlich
hug@pressebuero-sg.ch
Herausgeber: Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz
Redaktion: Ralph Hug (rh), Pressebüro St.Gallen, Postfach 942,
9001 St.Gallen, Tel. 071 222 54 11
Administration und Adressverwaltung: M&W, Postfach 2271,
8026 Zürich, Tel. 043 243 40 40, Fax 043 243 40 41
info@mieterverband.ch, www.mieterverband.ch
Ständige Mitarbeiter/innen: Ruedi Spöndlin (rs), Basel;
Michael Töngi, Bern; Anita Thanei, Zürich;
Beat Leuthardt, Basel; Urs Thrier, Basel; Walter Angst, Zürich
Layout, Titelbild: Traber, St.Gallen
Druck: Ziegler Druck, Winterthur
Beglaubigte Auflage: 117’156 Exemplare
Erscheinen: 9 x pro Jahr
Abonnementspreis: Fr. 40.–/Jahr
Inserate und Beilagen: Judith Joss, judith.joss@mieterverband.ch
Tel. 043 243 40 40
Zahlbare Mieten für alle: Beim Start der neuesten MV-Kampagne in Bern.
2 Mieten & Wohnen 6.2014
K ampagne
Für zahlbare Mieten!
Der Mieterinnen- und nung zu finden und ihren Miet-
zins bezahlen zu können. Ob Fa-
Mieterverband startet milien, Singles, Paare oder
eine Kampagne für Patchworkfamilien: Wer kein
gut gefülltes Portemonnaie hat,
zahlbares Wohnen. wird vor allem in den Ballungs-
Sie soll Schub für Ver- gebieten und grösseren Städten
gnadenlos aus den Zentren in
besserungen beim die Peripherie verdrängt. Dass
Mietrecht und für die die Kampagne nötig ist, zeigen
Das Logo der neuen MV-Kampagne für zahlbare Mieten. die ernüchternden Zahlen des
Förderung günstiger Bundes. Auch die letzte Sen-
Wohnungen geben. können. Nicht selten steigen die sollen. Hier sind neben dem kung des Referenzzinssatzes vor
Mieten bei einem Wechsel um Bund auch die Gemeinden ge- nunmehr einem Jahr von 2,25
20 bis 30 Prozent. Oft haben Mie- fordert. Während in den Städ- auf 2 Prozent ist bei den Miet-
U nter dem Titel «Zahlbare
Mieten für alle» lanciert
der MV eine neue Kampagne.
tende, die sich wehren, gute
Chancen, solche überhöhten Auf-
schläge abzuwenden. Vorausge-
ten die Land- und Wohnpolitik
längst als wichtiges Anliegen
verankert ist, muss in vielen Ag-
haushalten nicht angekommen.
Weniger als 20 Prozent der Mie-
terinnen und Mieter haben seit-
Die Kräfte sollen gebündelt und setzt, sie haben dank dem For- glomerationsgemeinden das Be- her eine Mietzinssenkung er-
unter ein einheitliches Motto mular zur Mitteilung der Vor- wusstsein für die kommunale halten. Wie schon bei den voran-
gestellt werden, damit die ak- miete überhaupt Kenntnis vom Bodenpolitik und für die Folgen gegangenen Senkungsrunden
tuellen Forde- überrissenen Aufschlag. falscher Entscheide noch wach- hat sich einzig das Tempo der
rungen für In einer zweiten Phase der sen. Allzuoft werden Grundstü- Mietzinserhöhung etwas ver-
Verbesserun- Kampagne wird die Förderung cke an Investoren verscherbelt, langsamt – insgesamt steigen
gen im Miet- des gemeinnützigen Wohnungs- um kurzfristig die Gemeinde- die Mieten trotz rekordtiefen
recht und für baus ins Zentrum rücken. Auf rechnung aufzubessern. Zinsen weiter. Besonders wenn
die Förde- Bundesebene werden derzeit Spielfiguren und ein variab- eine Wohnung neu vermietet
rung des ge- verschiedene Massnahmen dis- les Logo begleiten die Kampa- wird, nutzen Immobilienfirmen,
meinnützi- kutiert, die den Genossenschaf- gne. Die verschiedenen Logo-Va- Pensionskassen und einzelne
Michael Töngi gen Woh- ten, Stiftungen und der öffentli- rianten zeigen, dass heute ver- Privatvermieter diese Gelegen-
nungsbaus chen Hand zu einem besseren schiedenste Mieterhaushalte Pro- heit für teils massive Preiserhö-
auch in die Tat umgesetzt wer- Zugang zu Bauland verhelfen bleme haben, eine günstige Woh- hungen.
den. Treffpunkt und Kernstück
der Kampagne ist die neue Web-
seite www.zahlbaremieten.ch G eme i nn ü t z i ge
mit den Forderungen des MV, ak-
tuellen Nachrichten und Mög-
lichkeiten, bei der Kampagne
mitzumachen.
Genossenschaften sind günstiger
Die Kampagne wurde am 4. Von Genossenschaf- diesen Mieten schlägt die ABZ je- kannten Leistungen streichen
September mit einer Medien- ten errichtete Woh- de gewinnorientierte Immobili- die Gemeinnützigen heute ver-
konferenz gestartet. Das inhalt- enfirma oder Pensionskasse bei mehrt heraus. Dies wegen dem
liche Schwergewicht liegt bei nungen sind klar weitem. «Das gilt auch für Neu- Abstimmungskampf um Min-
günstiger. Das zeigt bauwohnungen», betont Hans destanteile im Kanton Zürich.
Rupp. Nicht nur die ABZ, son- Die Genossenschaften wehren
Das Bewusstsein für sich am Beispiel der dern auch viele andere Gemein- sich damit auch gegen Vorurtei-
Bodenpolitik muss Allgemeinen Bauge- nützige bieten in Zürich und in
anderen Städten preiswerte
le, die ständig gegen sie aus Im-
mobilienkreisen geschürt wer-
wachsen. nossenschaft Zürich. Wohnungen an. Diese oft ver- den (siehe S. 6).
den Anfangsmieten und der lau-
fenden Vernehmlassung zur
D ie ABZ ist die grösste ge-
meinnützige Genossenschaft
der Schweiz. In Zürich und Um-
ABZ-Siedlungen Stadt Zürich
Nettomieten und Wohnungstypen
Formularpflicht. Vorgängig ha- gebung führt sie rund 60 Sied- 1600
ben sich die Geschäftsleiterin- lungen. Mehr als 10’000 Men-
1400
nen und Geschäftsleiter aus den schen wohnen in ihren Wohnun-
MV-Sektionen zu einer Eröff- gen. Und zwar zu einem günsti- 1200
nungsveranstaltung getroffen. gen Preis, weil die ABZ nicht auf 1000
Erstes Ziel des Austausches war Gewinn aus ist, sondern die Kos-
800
die Bekämpfung der massiven tenmiete anwendet. Wie Ge-
Mietzinserhöhungen bei Mie- schäftsführer Hans Rupp kürz- 600
terwechsel. lich ausführte, hat die durch- 400
Anhand von konkreten Bei- schnittliche ABZ-Wohnung ei-
200
spielen zeigten betroffene Sek- nen Nettomietzins von 10’986
tionsvertreter, mit welchen Er- Franken pro Jahr. Das sind gut 0
er er er er er er
höhungen Mietende konfron- 900 Franken pro Monat. m m m m m m
im im im im im im
tiert werden und wie Anfech- Eine Zusammenstellung zeigt,
5 -Z 5 -Z 5 -Z 5 -Z -Z 5 -Z
1, 2, 3, 4, 5 6,
tungen dieser Aufschläge mit dass sämtliche ABZ-Wohnungen 5,
Hilfe des MV erfolgreich sein günstig sind (siehe Grafik). Mit 1- 2- 3- 4- 5- 6-
Mieten & Wohnen 6.2014 3
F o rmu l arpf l i ch t
Warum nur für Wohnungen?
Der Bundesrat will,
Bild m&w
dass bei Mieterwech-
seln überall der frühe-
re Mietzins bekannt
gegeben wird. Der
SMV stellt aber noch
einige weitergehende
Forderungen.
N ach dem Willen der Landes-
regierung soll landesweit
ein Formular eingeführt wer-
den, auf dem die Vermieter bei
Mieterwechseln die vorherige
Miete angeben müssen (siehe
M&W 5/2014). Derzeit läuft dazu
die Vernehmlassung. Der Schwei-
zerische Mieterinnen- und Mie-
terverband (SMV) begrüsst die
Formularpflicht, hat er sie doch
selber schon lange gefordert.
Ein solches offizielles Formular
ist gar nichts Neues. Es gibt es
bereits, etwa bei Kündigungen
und bei Mietzinserhöhungen.
Die Formularpflicht exisiert
heute in sechs Kantonen. Nun
soll für alle Kantone ein identi-
sches Formular entwickelt wer- Mehr Tansparenz bei den Mieten ist nötig. Aber das allein genügt nicht.
den. Die Frage ist, welche Infor-
mationen auf dem einheitli- cher Grundlage dieser beruht. hier ist das Formular wichtig, lang nach dem Einzug vor über-
chen Formular aufgeführt sein Also soll der massgebende Stand um die Verteuerung des Mietob- raschenden Sanierungen schüt-
sollen. Hier verlangt der SMV des Referenzzinssatzes ebenfalls jekts transparent zu machen zen. Diese Frist sei zu kurz, ar-
mehr als der Bundesrat, der sich angegeben werden. und Kündigungen zwecks Miet- gumentiert der SMV. Es sei wich-
nur auf die Bekanntgabe des Ein weiteres Problem sind zinsoptimierung einen Riegel tig, dass Mietende nicht damit
früheren Mietzinses beschrän- die ausufernden Nebenkosten. zu schieben», so der SMV. rechnen müssen, dass ihr Miet-
ken will. Für Mietende ist es Siehe den Fall Livit, über den Heute sind Mieterhöhungen zins in kurzer Zeit massiv er-
nämlich wichtig, dass sie nicht M&W ausführlich berichtet hat. nichtig, wenn sie nicht begrün- höht wird. Grössere Aufschläge
nur den Vormietzins kennen, Der SMV verlangt, dass auf dem det sind. Der SMV fordert zu- müssten vorhersehbar sein. Dem
sondern auch wissen, auf wel- neuen Formular auch die effek- sätzlich, dass auch eine Begrün- dient eine dreijährige Frist am
tiven Nebenkostenzahlungen dung, die offensichtlich falsch besten.
Formularpflicht allein der letzten Jahre aufgeführt sein ist, zu einer Nichtigkeit führt. Es ist aber klar, dass die For-
genügt nicht müssen. Nur so kann jemand be- Damit könnten schwarze Scha- mularpflicht nur ein Tropfen
urteilen, ob er oder sie nicht mit auf den heissen Stein ist (siehe
Mit der landesweiten Einführung
viel zu tiefen Akontobeträgen Box). Daher bedauert es der
der Formularpflicht will der Bun- Die Formularpflicht
geködert wird und hohe Nach- SMV, dass der Bundesrat keine
desrat einen Beitrag zur Transpa-
zahlungen berappen muss. weiteren wirksamen Massnah-
renz und zur Dämpfung des
Laut Bundesrat soll die For-
ist nur ein Tropfen men vorschlägt. Gerade Zentren
Mietpreisanstiegs leisten. Der
Schweizerische Mieterinnen-
mularpflicht nur für Wohnun- auf den heissen Stein. mit einer starken Wirtschafts-
gen gelten. Warum nicht auch entwicklung brauchten solche.
und Mieterverband (SMV) hat
für Geschäftsräume? Auch La- Laut SMV wäre es durchaus mög-
diesen Schritt schon lange gefor-
denbesitzer und kleine und fe bekämpft werden, und dies lich, Beschränkungen ohne
dert. Er hält ihn aber nur für ein
mittlere Unternehmen leiden zwinge die Vermieter, ihre Be- grundlegende Änderungen am
Minimum im Kampf gegen die
unter Raumknappheit und ho- gründung richtig zu wählen. bestehenden Mietrecht einzu-
Mietexplosion vor allem in den
hen Anfangsmieten. Es gibt kei- Auch schütze dies jene Mieten- führen. So wäre ein Bundesbe-
grossen Städten. Der SMV fordert
nen Grund, Geschäftsräume von den, die in gutem Glauben die- schluss über Massnahmen ge-
zusätzlich drei weitergehende
der Formularpflicht auszuneh- se Begründung akzeptieren. gen Missbräuche im Mietwesen
Massnahmen:
men. Nicht einverstanden ist der Schliesslich stellt der SMV noch wie im Jahre 1972 möglich. Da-
eine Begrenzung von Auf-
SMV mit der bundesrätlichen eine weitere wichtige Forde- mals wurden eine Mietzinskon-
schlägen bei Neuvermietungen
Absicht, dass bei der Wiederver- rung: Nach Abschluss eines Miet- trolle und ein schärferer Kündi-
(Mietpreisbremse)
mietung nach einer Sanierung vertrags soll es während drei gungsschutz für Gebiete mit
einen besseren Kündigungs-
keine Formularpflicht nötig sei. Jahren nicht möglich sein, den chronischer Wohnungsnot ein-
schutz
«Sanierungen werden in den Mietzins wegen einer Sanie- geführt, um den schlimmen
eine Erhöhung des Anteils an
Hotspots vermehrt als Kündi- rung zu erhöhen. Der Bundesrat Auswüchsen der damaligen Spe-
preisgünstigen Wohnungen.
gungsgrund angegeben. Gerade will Mieter nur gerade ein Jahr kulation zu begegnen.
4 Mieten & Wohnen 6.2014
R auchen
Blauer Brief für blauen Dunst?
Raucher sorgen in Bei den zahlreichen Mietverhält- te Raucher nach Helmut Schmidt», müsse es ein Vermieter nicht
nissen habe ein neu einziehen- hiess es in Anspielung auf den hinnehmen, wenn der Rauch im
Mehrfamilienhäusern der Mieter nicht erwarten kön- ex-Bundeskanzler, der als notori- Treppenhaus zu einer Belästi-
für Ärger. Das zeigt nen, dass im Haus überhaupt scher Raucher bekannt ist. gung für die Nachbarn werde.
nicht geraucht wird. Die Miete- Adolfs’ Zigarettenkonsum lös- Die Kündigung sei daher rech-
sich – grenzüber- rin, die sich beschwert hat, habe te in dem Mietshaus, in dem er tens. Adolfs ging in die Beru-
schreitend – an zwei erst nach mehreren Jahren nach wohnt, etliche Beschwerden bei fung. Das Landgericht fand nun
dem Einzug über die Immissio- den Nachbarn aus. Doch davon ebenfalls, dass Rauchen allein
neueren Fällen. nen geklagt. Dies obwohl die liess sich der Mann nicht beein- nicht vertragswidrig und daher
Nachbarn schon immer ge- drucken. Er rauchte einfach wei- auch kein Kündigungsgrund sei.
E s geschah im Kanton Waadt.
Eine Mieterin stiess sich am
häufigen Tabakgeruch in ihrer
raucht hätten. In der Gesamtbe-
trachtung, so das Gericht, sei es
den Klägern nicht gelungen auf- Darf Rauchen ein
Doch habe Adolfs einen
schwerwiegenden Pflichtverstoss
begangen: Er habe Massnahmen
Wohnung. Zwei Jahre reagierte zuzeigen, dass die Immissionen unterlassen, dass der Rauch nicht
sie nicht, doch dann hatte sie die die Grenze des Tolerierbaren
Kündigungsgrund ins Treppenhaus gelangt. Ja, er
Nase voll. Sie tat sich mit weite- überschritten. Fazit: Wer in ein sein? habe sogar noch die Belästigung
ren Nachbarn zusammen. Am Mehrfamilienhaus mit vielen gefördert, indem er seine Woh-
Schluss waren es zwanzig Miet- Mietern ohne Zusage einzieht, nung nicht genug gelüftet und
parteien, die sich gegen die Ge- dass es sich um ein Haus mit ter. Schliesslich mahnte ihn der seine zahlreichen Aschenbecher
ruchsimmissionen wehrten. Wo- Nichtrauchern handelt, muss Vermieter ab. Doch auch das half nicht geleert habe. Jetzt muss
her diese genau stammten, war mit Immissionen aus Tabak- nichts. Adolfs blieb seinem Las- Adolfs bis Ende Jahr ausziehen,
unklar. Es liess sich keine ein- rauch rechnen. ter unverändert treu. Nachbarn, sofern er nicht noch an den Bun-
deutige Quelle ausmachen, le- In Deutschland lag der Fall et- die sich durch den ins Treppen- desgerichtshof gelangen will.
diglich: In der Nachbarschaft was anders. Dort sorgte der haus ziehenden Qualm belästigt Die deutsche Raucher-Gemein-
wird irgendwo geraucht. 75jährige rauchende Rentner fühlten, verlangten nun vom de hat in Adolfs eine neue Ikone
Die Mieter verlangten nun Friedhelm Adolfs aus Düsseldorf Vermieter, dass er Adolfs aus der gefunden. Man lud ihn bereits
vom Vermieter, den Mangel zu für Aufsehen. Er muss nach 40 Wohnung werfe. Tatsächlich er- an Raucher-Demos ein, und er
beseitigen und für die Zeit der Jahren aus seiner Wohnung aus- hielt Adolfs die Kündgung und dient nunmehr als jüngster Be-
Belästigung den Mietzins zu sen- ziehen. Dies befand das Düssel- auch gleich eine Räumungskla- weis für eine intolerante Gesell-
ken. So musste sich das Gericht dorfer Landgericht im vergange- ge. Doch der überzeugte Rau- schaft im Gesundheitswahn,
mit dem waadtländischen Rau- nen Juni. Dem war ein längerer cher wehrte sich mit einem An- welche die Raucher vollständig
cherproblem befassen. Dieses ord- Rechtsstreit vorausgegangen, der walt. Beim Amtsgericht verlor er eliminieren will. Adolfs erhielt
nete zuerst ein Beweisverfahren den Rentner im ganzen Land zu allerdings: Dieses meinte, ein auch Spenden von Sympathisan-
an. Weitere Zeugen wurden ein- einer bekannten Figur machte. Mieter dürfe zwar grundsätzlich ten für seine Prozesskosten. Ob
vernommen. Dabei stellte sich Er sei jetzt der «zweitbekanntes- in seiner Wohung rauchen. Doch es ihm nützt?
heraus, dass in der Wohnung der
Bild m&w
Kläger eindeutig Geruchsimmis-
sionen wegen rauchenden Nach-
barn wahrnehmbar waren. Doch
was die Intensität und die Häu-
figkeit anging, gingen die Aussa-
gen ziemlich auseinander.
Das Gericht stand vor der Fra-
ge, ob die Mieter dies hinnehmen
müssen oder ob ganz klar ein
Mangel vorliegt, den der Vermie-
ter beseitigen muss. Das Waadt-
länder Mietgericht kam in sei-
nem erst jetzt bekannt geworde-
nen Urteil vom 2. Februar 2013
(CdB 2/2014 S. 58) zu folgendem
Schluss: Der Vermieter hat sei-
nen Mietern im Mietvertrag kein
rauchfreies Haus zugesichert.
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Mieten & Wohnen 6.2014 5
A bs t i mmung
Ein Entscheid mit Signalc
Bald fällt im Kanton
Bild m&w
Zürich ein zentraler
mieterpolitischer Ent-
scheid von landes-
weiter Bedeutung. Es
geht um mehr preis-
günstigen Wohnraum
durch Mindestanteile.
D er Kanton Zug war im Jahr
2010 der erste. Es folgten
folgten weitere Städte und Ge-
meinden. Sie alle erkannten:
Wer günstige Wohnungen will,
muss planerisch dafür sorgen,
dass sie entstehen können. Zug
erliess erstmals Vorschriften
für Mindestanteile von preis-
günstigen Wohnungen. Dieser
Schritt machte als «Zuger Mo-
dell» Furore. Dieses Modell soll
nun, leicht abgewandelt, auch
in Zürich zum Zug kommen. Ei-
ne Mitte-Links-Mehrheit setzte
dies im Kantonsrat durch.
Am 28. September folgt nun
eine Volksabstimmung, weil die
Ein Ja könnte eine
kleine Revolution im
Wohnungsmarkt Mindestanteile für preiswerte Wohnungen sorgen dafür, dass auch wirklich bezahlbare Wohnungen entstehen.
auslösen. winnorientierte Immobilienfir- statt fürs Doppelte erstellen. Al- eigentümerlobby wehrt sich
men mit teuren Wohnungen zu so genau das, was Durchschnitts- verbissen gegen jede noch so
unterlegene Rechte dagegen das bevorzugen, kämen vermehrt verdienende und Familien heu- kleine Einschränkung ihrer
Referendum ergriffen hat. Im gemeinnützige Bauträger mit te brauchen und was der Markt Pfründe. Albert Leiser, Direktor
kantonalen Planungs- und Bau- preiswerten Wohnungen zum zunehmend weniger bereitstellt. des HEV Zürich, spricht von ei-
gesetz (PBG) soll ein neuer Arti- Zug. Diese würden Vierzimmer- Diese Lösung ist vernünftig. nem «staatlichen Mietzinsdik-
kel 49b eingefügt werden. Die- wohnungen für 2000 Franken Doch die Immobilien- und Haus- tat», was überhaupt nicht zu-
ser gibt den Gemeinden die
Kompetenz, bei Ein- und Aufzo-
nungen Mindestanteile an preis- Anonyme Inserate: Gegner der Zürcher Wohnvorlage schiessen zum Kampagnenstart
günstigem Wohnraum vorschrei- Am 8. August erschien in den aufgefordert, sich zu melden. An- «Enttäuschten Wohngenossen-
ben zu können. Eine solche Vor- Zürcher Tageszeitungen ein gro- gegeben war nur ein Postfach na- schaftern» steckten also gar keine
schrift würde es den nicht ge- sses Inserat mit dem Titel «Su- mens «Enttäuschte Wohngenos- Genossenschafter, sondern der
winnorientierten Bauträgern, chen Sie eine günstige Woh- senschafter». Verband der privaten Hausbesitzer.
den gemeinnützigen Genossen- nung?». Es wurden aber keine Es dauerte nicht lange, bis die Schnell wurde auch klar, dass das
schaften, erlauben, mehr preis- günstigen Wohnungen angebo- Drahtzieher dieser Aktion aufflo- Manöver Teil der Abstimmungs-
werte Wohnungen zu bauen. ten. Vielmehr wurden Leute, die gen. Der Zürcher HEV-Präsident Al- kampagne für den 28. September
Um zahlbare Mieten sicher- schlechte Erfarungen mit Genos- bert Leiser musste die Urheber- war, wo es um die Förderung von
zustellen, gilt das Prinzip der senschaften gemacht haben, schaft einräumen. Hinter den preisgünstigen Wohnungen durch
Kostenmiete. Für den Investor
ist damit eine faire Rendite ga-
rantiert, nicht jedoch eine Ma-
ximalrendite. Weiter können die
Gemeinden Belegungsvorschrif-
ten erlassen, damit auch die
richtige Zielgruppe in den Ge-
nuss dieser Wohnungen kommt.
Dies alles könnte, flächendek-
kend angewendet, zu einer klei-
nen Revolution im Wohnungs- Hinter diesem anonymen Inserat steckte niemand anders als der Zürcher Hauseigentümer-Verband.
markt führen: Statt nur ge-
6 Mieten & Wohnen 6.2014
K o mmen t ar
harakter Gemeinden brauchen
günstige Wohnungen
welche Freiheit wichtiger ist: je- Anfang August haben Zürichs Sta- verhindert werden, dass die in den
ne des Investors mit Maximalge- tistiker mitgeteilt, dass sich die Zahl Städten arbeitenden Menschen im-
winnen oder jene der Bevölke- der leerstehenden Wohnungen im mer weitere Arbeitswege in Kauf
rung, die auf tragbare Mieten letzten Jahr deutlich erhöht habe. nehmen müssen, weil sie in der
angewiesen ist. Dass trotzdem Stadt keine bezahlbare Wohnung
Auch erstaunt das massive niemand von mehr finden.
Engagement des HEV. Tangieren einer Entspan- Der Stadtzürcher Mieterver-
denn Mindestanteilvorschrif- nung auf dem band hat dies früh erkannt. Vor fünf
ten dermassen die Interessen Wohnungs- Jahren hat seine Präsidentin Manu-
der einzelnen Hausbesitzer? Die markt zu re- ela Schiller die Forderung erhoben,
Antwort lautet: Nein. So stellt den wagt, hat dass in Gestaltungsplänen Mindest-
sich die Frage, wessen Interes- die Immobili- anteile an preisgünstigen Wohnun-
sen der Verband eigentlich wahr- enwirtschaft gen festgelegt werden. Die Idee fand
nimmt. Sicher sind es hier nicht Walter Angst zu verantwor- im städtischen Parlament eine
die Interessen des normalen ten. Ihre Fixie- Mehrheit. Die Baudirektion des Kan-
Hüsli- oder Wohnungsbesitzers. rung auf das oberste Preissegment tons Zürich hat jedoch die Umset-
Vielmehr holt der HEV die Koh- hat zu einer Marktverzerrung ge- zung blockiert, weil das kantonale
len von Immobilienkonzernen führt. Es werden zwar viele Woh- Planungs- und Baugesetz solche Re-
aus dem Feuer. Warum machen nungen gebaut, oft sind es aber die gelungen auf Gemeindeebene verbie-
diese das nicht selbst? HEV-Mit- falschen. te. Weil der ganze Kanton unter den
glieder sollten sich fragen, ob In der Fachwelt ist man sich des- Folgen der Mietexplosion leidet,
sie mit ihren Mitgliederbeiträ- halb einig, dass die Förderung des dürfte die kantonale Blockade in der
gen wirklich das Geschäft teils preisgünstigen Wohnraums ein Ge- Referendumsabstimmung vom 28.
milliardenschwerer Baukonzer- bot der Stunde ist. Nur so kann die September nun aber fallen. Die Im-
ne mitfinanzieren wollen. Zersiedelung gebremst und die bau- mobilienverbände laufen zwar
Im Abstimmungskomitee liche Entwicklung sozialverträglich Sturm gegen die Änderung. Sie kön-
«Hier daheim», das für die Vorla- gestaltet werden. Und nur so kann nen aber schlecht vertuschen, dass
ge eintritt, macht der MV an sie mit ihrem Nein nur die
vorderster Stelle mit. Es wird Partikularinteressen einer
von Felicitas Huggenberger, Ge- kleinen Schicht von Profi-
schäftsleiterin des MV Zürich, teuren verteidigen.
präsidiert. Mit dabei sind Ver- Walter Angst
tretungen aller Mitte-Links- Kommunikationsleiter
Parteien, aber auch Exponenten Komitee «Ja zur Förderung des preisgünstigen Wohnraums»,Postfach 1949, 8026 Zürich
MV Zürich
von Hilfswerken wie der Caritas PBG_F12_Druckvorlage_nurLogo_tuerk.indd 1 06.08.14 18:18
oder der Landeskirchen. Der MV
war die treibende Kraft hinter
den Kulissen (siehe Kommentar J us t i z
trifft. Und ebenso tatsachen- rechts). Erfolgt am 28. Septem-
widrig behauptet er, Vorschrif-
ten für Mindestanteile würden
keine Rendite mehr auf das in-
ber ein Durchbruch, wird er
landesweit ausstrahlen. Denn
was in Zürich möglich ist, sollte
Schlechte Karten
vestierte Kapital erlauben. Lei- auch in Bern, Basel, Luzern oder Wenn ein Vermieter lichkeit Vorrang habe. Der Ver-
ser beklagt weniger Freiheit, er St.Gallen möglich sein. mieter hatte es aber unterlassen,
muss sich aber fragen lassen, www.hier-daheim.ch die Unterlagen zur die Unterlagen zur Berechnung
Renditeberechnung der Rendite vorzulegen. Aus die-
sem Grund nahm das Gericht
ein prächtiges Eigengoal nicht herausrückt, Missbräuchlichkeit an. Wegen
baugesetzliche Bestimmungen Verband der Gemeinnützigen, wird ein umstrittener der fehlenden Unterlagen konn-
geht. Ein veritables Eigengoal! reagiert auf solche Machen- ten die Richter weder eine Rendi-
Der HEV versucht seit Länge- schaften mit einer Aufklärungs-
Anfangsmietzins als teberechnung anstellen noch
rem, Wohnbaugenossenschaften kampagne. Sie soll die grosse missbräuchlich ver- auf eine offizielle Mietzinsstatis-
gezielt in ein schlechtes Licht zu rü- Bedeutung der nicht gewinnori- tik zurückgreifen.
cken. Er stellt sie als Unterneh- entierten Bauträger bewusst
mutet. Der Mietzins wurde auf der
mungen dar, die nur Geld vom machen. Ein Slogan heisst zum früheren Höhe von 1275 Franken
Staat erhalten und ihre Wohnun-
gen an die Falschen vermieten. Bei-
des ist verfehlt: Weder werden Ge-
Beispiel: «Warum sind Wohn-
baugenossenschaften so güns-
tig? Weil wir darauf verzichten,
D ies hat ein Freiburger Ge-
richt entschieden. Der Mie-
ter hatte in Villars-sur-Glâne ei-
festgelegt. Auch im Falle von Ver-
gleichsobjekten hätte der Ver-
mieter schlechte Karten gehabt.
meinnützige subventioniert noch Profit abzuschöpfen. Wir verlan- nen von 1275 auf 1455 Franken Er legte nämlich bloss einige In-
kann ihre Vermietungspolitik ge- gen für unsere Wohnungen nicht erhöhten Anfangsmietzins we- serate vor, und zwar noch solche
nerell kritisiert werden. Das haben mehr als das, was sie kosten.» gen übersetztem Ertrag ange- aus anderen Quartieren. Gefragt
Untersuchungen bewiesen. Die Mo- Geschäftsführer Daniel Maerki fochten und eine Herabsetzung gewesen wären jedoch handfes-
bilisierung solcher Vorurteile zeigt, meint: «Streichen wir unsere auf 1185 Franken verlangt. Die te, konkrete Mietverträge. Und
wie in gewissen Kreisen Negativ- Leistung für die Gesellschaft her- fragliche Liegenschaft war 16 bei Städtchen von der Grösse von
bilder des gemeinnützigen Wo- aus und räumen wir gemeinsam Jahre alt. Daher stellte das Ge- Villars-sur-Glâne mit 12’000 Ein-
hungsbaus gepflegt und politisch mit den Vorurteilen und Irrtü- richt fest, dass im Rahmen der wohnern muss nach dem Willen
ausgeschlachtet werden. Wohn- mern auf, die gegen uns geschürt absoluten Methode das Krite- der Richter nach Quartieren dif-
baugenossenschaften Schweiz, der werden!» rium der Rendite und nicht das- ferenziert werden.
jenige der Orts- und Quartierüb- Urteil publiziert in mp 5/2014.
Mieten & Wohnen 6.2014 7
M i e t rech t
Neuer Angriff aufs Mietrecht
Immobilienkreise bla- orts- und quartierüblichen Mie- «künstlich und abstrakt». Der mer dann zu hören, wenn Maxi-
ten liegen. Weil die Gerichte Referenzzinssatz entspreche malrenditen bei Pensionskas-
sen zum Angriff aufs aber an die Vergleiche sehr hohe nicht der sozioökonomischen sen zur Debatte stehen. Diese
Mietrecht. Sie wollen Anforderungen stellen, so be- Realität, so Feller. Stattdessen verstecken sich dann stets hin-
wirkt eine Lockerung der Krite- will er die Orts- und Quartierüb- ter den angeblichen Interessen
mehr Markt, höhe- rien nur eins: dass die Mieten lichkeit zur Geltung bringen. ihrer Versicherten. Dabei geht
re Mieten und mehr leichter nach oben angepasst Oder mit anderen Worten: den es primär um ihre eigenen,
werden können. Markt. nämlich um die Maximalrendi-
Rendite. Der SMV «Wenn dies eingeführt wür- Was ist der Hintergrund? te. «Die Initiative von Feller will
wird sich dagegen zur de, so würde eine Mietpreisspi- Laut dem Mietrecht ist ein Miet- ein zentrales Element bei der
rale in Gang gesetzt», befürchtet zins dann missbräuchlich, wenn Überprüfung der Mietzinsen
Wehr setzen. SMV-Generalsekretär Michael damit ein übersetzter Ertrag er- ausschalten, zeigt aber nicht
Töngi, «die Vergleichsobjekte zielt wird. Und ein Ertrag gilt auf, wie in Zukunft eine Rendi-
D ie Schweiz hat die höchsten
Mieten Europas. Doch das
scheint der Immobilienwirt-
schaukeln sich dann gegensei-
tig hoch.» Jede Abkehr von der
Kostenmiete sei für die Mieten-
als übersetzt, wenn er 0,5 Pro-
zentpunkte oder mehr über
dem Referenzzinssatz liegt. Da
te berechnet werden soll», sagt
SMV-Generalsekretär Töngi. Da-
her sei der Vorstoss unverständ-
schaft nicht genug. Sie will den nachteilig. Töngi wirft Eg- der Referenzzinssatz derzeit 2 lich. «Als die Zinsen hoch wa-
mehr. Mehr Ertrag und mehr loff vor, mit seinem Anliegen Prozent beträgt, sind Erträge ren, waren die Vermieter mit
Profit aus den Taschen der Mie- die bisherige Mietzinsgestal- der Berechnungsmethode zu-
terinnen und Mieter. Wer ge- tung aus dem Gleichgewicht zu frieden, jetzt bei tiefen Zinssät-
glaubt hatte, der politische bringen. Noch höhere Aufschlä- Die Vermieter wollen zen möchten sie sie ändern»,
Druck in Richtung Marktmiete
sei vorbei, sieht sich getäuscht.
ge bei Neuvermietungen wür-
den nach Notrecht rufen. Wie
bei der Rendite kei- kritisiert Töngi die Inkonse-
quenz der Vermieterseite.
Nachdem der Hauseigentümer- dies in der Geschichte des Miet- nerlei Beschränkung. Für ihn ist die Missbrauchs-
verband mit dem Versuch ge- rechts schon mehrmals der Fall grenze mit einem halben Pro-
scheitert ist, via Bausparen war, wenn sich die Situation für zent über dem Referenzzinssatz
Steuererleichterungen für seine den Grossteil der Bevölkerung, von 2,5% und mehr auf dem in- richtig angesetzt. «Sie erlaubt
Klientel herauszuholen, wird der Miete zahlt, drastisch ver- vestierten Kapital aus miet- dem Vermieter eine angemesse-
nun wieder das Mietrecht direkt schlechterte. rechtlicher Perspektive gesehen ne Rendite auf seinem Eigenka-
torpediert. Wie schon in frühe- Egloff ist nicht der einzige, überrissen. Das ist den rendite- pital, egal wie die Situation auf
ren Jahren. Dies zeigen neue der Druck in Richtung Markt- orientierten Immobiliengesell- dem Hypothekenmarkt ist.» Er
Vorstösse im Parlament. miete macht. Sein Pendant in schaften natürlich ein Dorn im weist auch darauf hin, dass das
Einer davon stammt vom HEV- der Romandie heisst Olivier Fel- Auge. Sie wollen bei der Rendite Mietrecht eine Anpassung des
Präsidenten höchstselbst: SVP- ler. Er ist FDP-Nationalrat und keine Grenzen. Auch argumen- Eigenkapitals des Vermieters an
Nationalrat Hans Egloff ver- Generalsekretär der Fédération tieren sie, Anleger und Pen- die Teuerung erlaubt. Damit ge-
langt eine erleichterte Anwen- Romande Immobilière (FRI), al- sionskassen könnten mit solch währt es den Hauseigentümern
dung der Orts- und Quartierüb- so des Westschweizer Immobili- tiefen Renditen gar nicht die nö- nicht nur eine interessante Ren-
lichkeit bei der Festsetzung der enverbands. Feller hat im Früh- tigen Erträge für ihre Versicher- dite, sondern schützt sie auch
Mieten (M&W berichtete). Fak- jahr in Bern eine parlamenta- ten erwirtschaften. Dies umso noch gesetzlich gegen Inflation.
tisch läuft dies darauf hinaus, rische Initiative eingereicht, die weniger, wenn der Referenzzins Das gibt es sonst kaum mehr, je-
die Mieten leichter erhöhen zu das Mietrecht ändern will: Er noch weiter auf 1,75% absinken denfalls nicht bei den Löhnen.
können. Mietzinsen gelten näm- will die zulässige Rendite nicht würde, wie viele Fachleute vor- Wie gut stehen die Chancen,
lich dann als nicht missbräuch- mehr an den Referenzzinssatz aussagen. Das aber ist ein altbe- dass sich Egloff/Feller im Parla-
lich, wenn sie im Rahmen der binden. Diese Koppelung sei kanntes Argument. Es ist im- ment durchsetzen können? Da
die bürgerlichen Parteien gerne
Bild m&w
dem HEV folgen und Linksgrün
in der Minderheitsposition ist,
kommt es auf die Mitteparteien
CVP, BDP und GLP an. Einige zei-
gen sich neuerdings mieter-
freundlich (siehe Beitrag S. 9).
Leider zeigt aber die Erfahrung,
dass es oft zu mieterfeindlichen
Entscheiden kommt, weil der
Wirtschaftsflügel der CVP der
Rechten folgt. Zudem sind viele
Parlamentsmitglieder Hausbe-
sitzer oder Vermieter und orien-
tieren sich nicht an der Mehr-
heit der Bevölkerung, die nach
wie vor in Miete lebt. Auf der an-
deren Seite haben es Mietrechts-
änderungen immer schwer, egal
von welcher Seite sie kommen.
Das zeigt das Scheitern der In-
dexmiete zu Beginn der Nuller-
jahre. Das Volk hatte dazu
gleich zweimal das letzte Wort
Die Vermieterlobby will über Erleichterungen bei der Orts- und Quartierüblichkeit zu höheren Mieten kommen. – und lehnte ab.
8 Mieten & Wohnen 6.2014
P ar t e i en
CVP entdeckt die Mieter
Die CVP will «faires eigentümer fest, dies trotz nega- mit nicht durchdringt, kündigt
Bild Ammann
tiven Volksentscheiden. Verbesse- Jauch einen Vorstoss im Parla-
Wohnen für alle». rungen im schwachen Mietrecht ment oder in der Rechtskom-
Unter anderem sind kaum vorgesehen. Interes- mission an. In diesem Punkt ha-
sant ist aber der Punkt vier: Die ben CVP und der MV Berüh-
fordert sie eine Partei will die Vermieter ver- rungspunkte. Dies ist im Hin-
Vermieterpflicht zu pflichten, bei gesunkenem Hy- blick auf mögliche Mehrheiten
pothekarzins auch die Mieten im Parlament in Bern von Be-
Mietzinssenkungen. zu senken: «Die Vermieter sind deutung. Der MV verlangt schon
gesetzlich zu den Anpassungen lange, dass die Mieten nicht nur
«E s wird immer schwieriger,
bezahlbaren Wohnraum
zu finden», stellt die CVP in ih-
auch nach unten zu verpflich-
ten, ohne dass der Mieter dies se-
parat zu verlangen hat.» Eine
automatisch nach oben, son-
dern je nach Zinslage ebenso
nach unten angepasst werden.
rem neuen Positionspapier zur solche ausdrückliche Verpflich- Michael Töngi, Generalse-
Wohnpolitik fest. Daher hält die tung gibt es bis jetzt nicht. kretär des Schweizerischen Mie-
Partei Reformvorschläge für nö- Sind schon Vorstellungen vor- terinnen- und Mieterverbands,
tig. Die CVP entdeckt also die handen, wie dies umgesetzt wer- meint: «Wir begrüssen diese
Mietenden, was sehr löblich ist. den könnte? Thomas Jauch vom Forderung der CVP.» Laut Töngi
M&W hat das Papier unter die CVP-Sekretariat verweist auf die wird im SMV die Frage ebenfalls
Lupe genommen. Was steht ge- laufende Revision zur Formular- geprüft, wie eine solche Ver-
nau drin? pflicht. Hier wolle die Partei die- pflichtung der Vermieter ge-
Der 18-Punkte-Plan reicht von ses Anliegen auch einbringen. setzlich ausgestaltet werden
mehr öffentlichen Flächen für Die CVP unterstützt jetzt die könnte. Überlegungen dazu
Wohnbaugenossenschaften bis Transparenz bei Mietwechseln existieren auch im Bundesamt
zur besseren Ausnützung von durch Angabe der Vormiete. für Wohnungswesen. Mögli-
Grundstücken. Auch hält die Jauch sagt: «Der Mieter muss im cherweise könnte sich daraus in
Partei am Bausparen sowie an Schweizer Mietrecht besser ge- Die Mietenden – bald vermehrt im naher Zukunft ein konkretes
Steuererleichterungen für Wohn- schützt werden.» Falls man da- Fokus der Mitteparteien? Reformprojekt ergeben.
G er l af i ngen
Rücksichtsloses Vorgehen der Besitzer
Im Fall Gerlafingen rende soziale Netze zerrissen. hen sie in der Eingangshalle des scheiden, ob Härtefälle vorlie-
Die Nachbarschaftshilfe geht Oberamts in Solothurn: die bei- gen, die eine Mieterstreckung
geht es hart auf hart. unwiederbringlich verloren. Ein- den Vermieter, der Anwalt und rechtfertigen, sondern es muss
Da die Hausbesitzer springen muss dann meist die die Praktikantin. Geschlecktes auch die Rechtmässigkeit der
Sozialhilfe zulasten der Steuer- Haar, feine Anzüge, herablas- Kündigungen beurteilen. Da
kein Jota nachgeben, zahlenden. sende Blicke, geradezu so, als sieht es für die Zürcher Immobi-
kommt es zum Der Fall führte zu Schlagzei- versuchten sie mit Absicht, die lienvertreter nicht unbedingt
len in den Lokalmedien. Und Bösewichte in einem Kinder- gut aus: Wie sich an der Schlich-
Prozess. auch zu einer Verhandlung vor film zu mimen.» tungsverhandlung herausstell-
der Schlichtungsstelle in Solo- Auch MV-Anwältin Clivia te, haben sie noch gar kein aus-
L eserinnen und -leser von
M&W wissen: Im solothurni-
schen Gerlafingen müssen rund
thurn. Denn neun Mietende
fochten mit Hilfe des MV den
Rausschmiss als missbräuch-
Wullimann beklagt die Taub-
heit der Gegenseite. Diese habe
nur ein Ziel: «Sie wollen die Mie-
gereiftes Bauprojekt in der
Hand. Clivia Wullimann weiss:
«Es gibt weder eine Baubewilli-
50 Haushalte ausziehen, weil ei- lich an. Die Behörde konnte je- ter möglichst schnell los wer- gung noch einen Bauplan.» Das
ne Zürcher Immobilienfirma um- doch ihrem Namen nicht ge- den.» Ob diese Strategie aufgeht, wäre zumindest im Kanton Zü-
bauen will (M&W 2 und 3/2014). recht werden: Eine Schlichtung ist allerdings fraglich. Einige rich Grund genug, um die Kün-
Bei den Betroffenen handelt es war unmöglich. Verantwortlich digungen für missbräuchlich
sich durchwegs um finanziell dafür sind in erster Linie die zu erklären. Die Schlichtungs-
schlecht gestellte und sozial Vertreter der Eigentümerin Nar- Mit geliertem Haar behörde in Meilen liess un-
schwache Leute, vorab aus der
Türkei. Die meisten kamen we-
va Properties AG aus Zürich. Sie
blieben hart und verweigerten
und feinen Anzügen längst einen Eigentümer abblit-
zen, weil er keine Baubewilli-
gen des Stahlwerks hierher. Das jeden Kompromiss. Nicht ein- vor Gericht gung für seine geplante Sanie-
Quartier, in dem sie wohnen, mal auf eine Mieterstreckung rung vorweisen konnte. Kündi-
trägt den Spitznamen «Klein-Is- wollten sie sich einlassen. Sozia- gungen auf Vorrat werden hier
tanbul». Die früheren Besitzer le Sensibilität gleich null. Mieter sind entschlossen, ans nicht akzeptiert.
liessen die Wohnblöcke syste- So viel Kaltschnäuzigkeit ha- Gericht zu gelangen. Aus dem Daran können, ja müssen
matisch verlottern. Manche Be- be man wohl selten gesehen, vorgesehenen Sanierungsbe- sich die Solothurner Richter
troffene stürzt nun die Kündi- lautete der Tenor in den Medien- ginn im Herbst dürfte nichts orientieren, wenn sie diesen au-
gung in soziale Not. Sie können berichten. In einer Lokalzei- werden. sserordentlichen Fall beurtei-
sich Mieten von über tausend tung hiess es gar: «Man muss Dieser Mietstreit entwickelt len. Und so den betroffenen Mie-
Franken kaum leisten. Vor al- sich schon Mühe geben, um so sich zu einem Testfall für eine tenden zumindest eine kleine
lem aber: Mit der Leerkündi- unsympathisch zu wirken. Kühl, soziale Rechtspraxis. Denn das Verschnaufpause für die Woh-
gung werden gut funktionie- abgebrüht und distanziert ste- Gericht muss nicht nur ent- nungssuche verschaffen.
Mieten & Wohnen 6.2014 9
news gibt, räumt der Regierungsrat Markt-
versagen ein, was eine Korrektur er-
Bund spricht neue fordere.
Bürgschaft
Mit dem Mieterverband
Für den Bau von günstigen Woh- Mobimo will mehr
nungen stehen weitere 1,9 Milliar-
den Franken in Form einer Bürg-
Mietertrag
fahren Sie immer gut.
schaft bereit. Diesen Betrag hat der Der börsenkotierte Immobilienkon-
Bundesrat Ende August beschlos- zern will seine Mieterträge steigern.
sen. Dank der Bürgschaft können Dies wurde zum Halbjahresab-
gemeinnützige Wohnbauträger schluss 2014 bekannt. Dies obwohl
Geld zu tiefen Zinsen beziehen. Mobimo diesen Ertrag bereits um 8
Man hofft, dass sie dadurch ihren Prozent auf 50,9 Mio. Franken erhö-
Marktanteil von 8 Prozent halten hen konnte. Ende dieses Jahres wird
können. Der letzte Bürgschaftskre- der Konzern erstmals über 100 Mio.
dit stammte aus dem Jahr 2011 Franken Mieteinnahmen verbuchen
und betrug 1,4 Milliarden Franken. können. Mobimo besitzt Geschäfts-
Er läuft dieses Jahr aus. und Wohnliegenschaften im Wert
von 1,93 Milliarden Franken. Drei
Viertel des Liegenschaftenbestands
Teures Nidwalden stehen in den Mobimo-Büchern be-
Aufgrund einer zurückgezogenen reits als Anlageobjekte.
Initiative der SP will der Kanton
Nidwalden eine Gesetzesgrundla- 30 besetzte Häuser
ge zur Förderung von bezahlbarem
In Zürich gibt es nach Angaben der
Wohnraum schaffen. Dies sieht ein
Stadtpolizei derzeit 30 besetzte Häu-
Gegenvorschlag vor. Er ist jedoch
ser. Das ist Ausdruck der zunehmen-
sehr allgemein gehalten und
den Mietzins- und Wohnungsnot in
schlägt keine konkreten Massnah-
der grössten Schweizer Stadt. Die Po-
men vor. Kommt er durch, muss er
lizei räumt besetzte Liegenschaften
innert zwei Jahren umgesetzt wer-
gemäss ihrer konstanten Praxis nur
den. Weil es im steuergünstigen
auf eine Klage der Hauseigentümer
Kanton kaum billige Wohnungen
hin und wenn diese eine Bau- oder
Annoncen Abbruchbewilligung oder konkrete
Baupläne vorweisen können. Auch
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Ist ein 5jähriger Vertrag erlaubt?
Frage: Soeben habe ich den Mietver- Ausgeschlossen ist es aber nicht,
Bild m&w
trag für eine neue Wohnung erhal- das Mietverhältnis vor Septem-
ten. Darin steht, eine Kündigung ber 2019 aufzulösen. Wenn Sie
sei frühestens zahlungsfähige und zumutbare
auf Ende Sep- Nachmieter finden, können Sie
tember 2019 jederzeit ausziehen und schul-
möglich. Nach- den dem Vermieter keinen Rap-
her gelte dann pen mehr. Umgekehrt bietet die
eine Kündi- lange Vertragsdauer auch Ihnen
gungsfrist von Schutz. Vor Ablauf von fünf Jah-
drei Monaten ren kann Ihnen auch der Ver-
Regula Mühlebach auf Ende jeden mieter nicht kündigen, ausser
Monats. Ist ein Sie geben beispielsweise zu Ein Mietvertrag, der erst auf eine bestimmte Zeit gekündigt werden kann,
solcher Mietvertrag erlaubt? schweren Klagen Anlass oder ist erlaubt.
Hotline: Ja, ein Mietvertrag, der bleiben ihm den Mietzins schul-
die ersten fünf Jahre nicht ge- dig. Diese Sicherheit kann wert- Teuerung angepasst werden, Das schenkt schon stärker ein.
kündigt werden kann, ist er- voll sein, wenn Sie im Hinblick nach unten und nach oben. Die- Möglicherweise wird der Refe-
laubt. Die Frage ist, ob Sie ihn un- auf diese Wohnung Investitio- se Teuerungsanpassungen ma- renzzinssatz noch einmal sin-
terschreiben wollen. Tun Sie das, nen tätigen. Etwa wenn Sie spe- chen aber nicht viel aus. Seit ei- ken. Dann könnten Sie eine
so gilt der Vertrag. Tun Sie es zielle Möbel kaufen, die genau nigen Jahren bewegt sich die Mietzinssenkung von rund drei
nicht, erhalten Sie wahrschein- in die neuen Räume passen, an- Teuerung um null, einmal ein Prozent verlangen, wenn Sie kei-
lich die Wohnung nicht. Ausser derswo aber schwer verwendbar bisschen ins Minus und einmal nen langfristigen Vertrag hät-
Sie können den Vermieter im wären. ein bisschen ins Plus. Auch ten. Ziemlich sicher ist aber,
Gespräch noch dazu bewegen, Auch finanziell kann sich die wenn die Teuerung anziehen dass der Referenzzinssatz in ei-
einen anderen Vertrag auszu- fünfjährige Vertragsdauer loh- sollte, sind deswegen aber keine nigen Jahren rasch ansteigen
stellen, der früher kündbar ist. nen. Bis Oktober 2014 ist ge- sehr starken Mietzinsaufschlä- wird. Dann könnte auch der
Zunächst einmal sollten Sie mäss dem vorliegenden Miet- ge zu erwarten. Mietzins ansteigen, eventuell
sich die Vor- und Nachteile eines vertrag nämlich keine Miet- Mit einem häufiger kündba- innert kurzer Zeit um 6 oder 7
derart langfristigen Mietver- zinsveränderung möglich. Au- ren Mietvertrag könnte der Prozent oder sogar noch mehr.
trags überlegen. Sie sind damit sser der Vertrag enthält eine so- Mietzins hingegen auf jeden Davor sind Sie mit dem auf fünf
natürlich nicht so flexibel, wenn genannte Indexklausel. Dann Kündigungstermin dem Refe- Jahre unkündbaren Mietver-
Sie wieder ausziehen wollen. kann der Mietzins jährlich der renzzinssatz angepasst werden. trag bis Oktober 2019 geschützt.
Und wenn die Velos weg sind?
Frage: Am vergangenen Wochen- Hotline: Was sich Ihr den Vorfall aber möglichst bald
Bild m&w
ende wollten wir mit der ganzen Hauswart erlaubt hat, mit, am besten mit eingeschrie-
Familie eine Velotour unterneh- geht überhaupt nicht. benem Brief oder zumindest per
men. Aber, oh Schreck, unsere Velos Er hat sich damit sogar E-Mail. Sie können von der Ver-
waren nicht mehr im Veloraum! strafbar gemacht. Trotz- waltung dann eine Entschädi-
Der Hauswart hatte sie wegge- dem hat es keinen Sinn, gung verlangen. Wieviel diese
schlossen, weil er fand, wir würden ihn deswegen anzuzei- ausmachen soll, ist schwer zu
sie zu selten benutzen. Am Dienstag gen. Denn danach wäre sagen. Sie könnten sich daran
liess er sich dann gnädigst dazu he- der Hausfriede wohl orientieren, was es gekostet hät-
rab, unsere Velos wieder herauszu- endgültig im Eimer. Tei- te, am fraglichen Wochenende
rücken. Können wir irgendwelche Ein Hauswart darf nicht ungefragt Velos len Sie dem Vermieter für die ganze Familie Velos zu
Ansprüche stellen? wegschliessen. oder der Verwaltung mieten.
Livit
Plötzlich 500 Franken mehr Miete
Bei Mieterwechsel Monat inklusive Nebenkosten. vermietet wird. Die Livit schlägt werden, müsste die Livit den
wird kräftig aufge- Das Inserat findet sich auf der also mehr als 500 Franken oder neuen Mieter über den Vormiet-
Webseite der Livit. Die Wohnung ein Drittel auf. Das ist happig. zins informieren. Und den Auf-
schlagen. Das zeigt sei kinderfreundlich, habe ei- Eine günstige Wohnung wird so schlag plausibel begründen.
ein Luzerner Fall. nen Gartensitzplatz und liege in auf einen Schlag zu einer teuren. Denn sonst könnten sich Interes-
einem beliebten Quartier. Auch Dem Vernehmen nach soll die senten über den Tisch gezogen
S uchen Sie eine Viereinhalb-
zimmerwohnung in Emmen-
brücke? Der Immobilienverwal-
gebe es in der Überbaung eine
grosse Spielfläche, wo sich die
Kinder austoben könnten.
Wohnung nach einem längeren
Mietverhältnis nur gerade neu
gestrichen werden. Weitere Re-
fühlen. Doch im Kanton Luzern
gibt es noch keine Transparenz-
pflicht. So können auch Gross-
ter Livit hat ein Angebot für Sie: Tönt gut. Nur sollten Sie auch novationen sind nicht geplant. vermieter noch auf die Unkennt-
Eine 111 Quadratmeter grosse wissen, dass diese Wohnung bis- Sollte dereinst die Formular- nis der Nachmieter spekulieren
Wohnung für 1980 Franken pro her für 1475 Franken inklusive pflicht landesweit eingeführt und überrissene Preise verlangen.
Mieten & Wohnen 6.2014 11M i e t t i pp
Geht es auch ohne Mietve
Muss ein Mietvertrag
Bild m&w
immer schriftlich
sein? Nein, sagt MV-
Rechtsexperte Ruedi
Spöndlin. Es geht
auch ohne Papier.
Aber dann Vorsicht!
«I ch kann doch von heute auf
morgen ausziehen», ist Mie-
ter Fritz Müller überzeugt. «Ich
habe nämlich keinen Mietver-
trag.» Er fällt aus allen Wolken,
als ihm die Rechtsberaterin des
Mieterverbands erklärt, auch
ohne schriftlichen Mietvertrag
müsse er schriftlich kündigen
und habe eine Kündigungsfrist
von drei Monaten einzuhalten.
Ein Mietvertrag muss nicht
unbedingt schriftlich abge-
schlossen werden. Eine Woh-
nung kann man gemäss Gesetz
auch per Handschlag oder sogar
stillschweigend mieten. Wer
vom Vermieter den Schlüssel er-
hält, einzieht und Mietzins be-
zahlt, gilt rechtlich als Mieter,
mit allen gesetzlichen Rechten
und Pflichten. Dazu gehören ins-
besondere die Kündigungsbe-
stimmungen der Artikel 266 bis Es gibt nicht nur schriftliche, sondern auch mündliche Mietverträge. Doch dabei ist grösste Vorsicht geboten.
268b OR (Genaueres dazu auf
www.mieterverband.ch). derzeit den Mietzins von der ge jetzt noch zurückziehen? Ja, kann. Dauert es länger als eine
Einige Kantone, etwa Zürich Schlichtungsbehörde überprü- in ihrem Fall liegt wohl noch Woche, bis ihr die Verwaltung
und Zug, schreiben allerdings fen lassen. Die Kündigungsfor- kein mündlicher Vertragsab- den gegengezeichneten Miet-
vor, dass dem Mieter bei Ver- malitäten hat er aber beispiels- schluss vor. Wenn ihr die Lie- vertrag zurückschickt, kann sie
tragsabschluss mit einem amtli- weise trotzdem einzuhalten. genschaftsverwaltung nach ih- sich wieder von ihrer Zusage zu-
chen Formular der Mietzins des Ob ein mündlicher Mietver- rer mündlichen Zusage Ver- rückziehen und eine neue Woh-
Vormieters mitgeteilt wird. Die- trag abgeschlossen wurde, ist tragsformulare zum Unter- nung suchen.
ses Formular muss sein, auch auch für Ida Meier entscheidend. zeichnen zuschickt, hat sie sich Ist ein schriftlicher Mietver-
wenn kein schriftlicher Miet- Sie hat einer Liegenschaftsver- gemäss einem Urteil des Bun- trag für Mietende überhaupt
vertrag abgeschlossen wird. waltung zugesagt, eine be- desgerichts aus dem Jahr 1980 von Vorteil? Das kommt darauf
Aber selbst wenn es fehlt, ist der stimmte Wohnung zu mie- nämlich die schriftliche Form an. In vielen schriftlichen Miet-
Mietvertrag nicht einfach un- ten. Am Tag nach ihrer Zusage vorbehalten. Das heisst, solange verträgen stehen tatsächlich
gültig. Der Mieter kann in die- erhält sie aber ein besseres An- Ida Meier den Vertrag nicht un- kleinliche Bestimmungen, etwa
sem Fall zwar nachträglich je- gebot. Kann sie ihre erste Zusa- terschrieben hat, ist sie noch
nicht an ihn gebunden.
Wenn sie dann aber unter- Ein Mietvertrag
Und was ist mit den Nebenkosten? zeichnet hat, kann Ida Meier
rsp. Nebenkosten schulden Sie als vertrag per Handschlag ab- grundsätzlich nicht mehr vom
muss nicht zwingend
Mieterin oder Mieter gemäss Art. schliesst. Deshalb sind diese in Mietvertrag zurücktreten. Aus- schriftlich sein.
257a OR nur, wenn Sie diese mit solchen Fällen in aller Regel im ser die Liegenschaftsverwal-
dem Vermieter ausdrücklich ver- Mietzins inbegriffen. tung unterzeichnet diesen nicht
einbart haben. Grundsätzlich wä- Der Vermieter kann nebst dem ebenfalls innert nützlicher Frist. ein Verbot für Haustiere oder ei-
re eine solche Vereinbarung auch Nettomietzins also keine Neben- Sofern das Vertragsformular ne Beschränkung der Bewoh-
mündlich möglich. Nur kann kosten verlangen. Als Mieter nicht schon vorher mit der Un- nerzahl. Da fährt man als Mie-
nachträglich kaum jemand be- müssen Sie hingegen auch in ei- terschrift der Verwaltung verse- ter besser, wenn es keinen
weisen, was mündlich vereinbart nem solchen Fall für sogenannte hen war, stellt Ida Meier mit ih- schriftlichen Vertrag gibt und
wurde. Das gilt vor allem für eine selbst veranlasste Nebenkosten rer Unterschrift nur einen An- einfach die gesetzlichen Regeln
Vereinbarung über Nebenkosten, aufkommen. Das heisst, wenn trag auf Vertragsabschluss. An des Mietrechts gelten. Anderer-
bei der es auf die Details an- Sie zum Beispiel ein Einfamilien- diesen ist sie gemäss Art. 5 OR seits sind viele Verbote und Ge-
kommt. Meistens verliert man haus mieten und das Heizöl bis zum Zeitpunkt gebunden, bote in schriftlichen Mietver-
über die Nebenkosten aber gar selbst bestellen, müssen Sie die- wo sie die Antwort der Liegen- trägen gar nicht gültig, weil sie
kein Wort, wenn man einen Miet- ses auch bezahlen. schaftsverwaltung nach norma- keinen sachlichen Grund haben
lem Lauf der Dinge erwarten und unverhältnismässig sind.
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