Deka Immobilien Monitor - Ausblick 2012 bis 2016
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Deka Immobilien Monitor Ausblick 2012 bis 2016
Inhalt.
Management Summary 4 Büromärkte
Deutschland 17
Prognosezusammenfassung 5 Büromarktprognosen Europa 22
Belgien 23
Investmentfokus 6 Finnland 24
Frankreich 25
Anlagestrategie 8 Italien 27
Länderstrategie 8 Niederlande 28
Marktstrategie 9 Österreich 30
Risikostrategie 14 Polen 31
Schweden 32
Spanien 33
Tschechien 34
Vereinigtes Königreich 35
Australien 37
Japan 38
Kanada 39
Mexiko 41
USA 42
Büromarktprognosen USA 45
Einzelhandelsmärkte in Europa 46
Hotelmärkte in Europa 48
Logistikmärkte in Europa 50
Weltwirtschaftliche Entwicklung 52
Zins- und Währungsprognosen 53
Impressum
Chefvolkswirt: Dieser Bericht wurde erstellt durch das Immobilien allgemein zugänglichen Quellen. Eine Haftung für
Dr. Ulrich Kater Research der DekaBank im Auftrag des Geschäfts- die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der
(069) 71 47 - 23 81 feldes Asset Management Immobilien des Deka- gemachten Angaben und Einschätzungen, einschließ-
Bank Konzerns. lich der rechtlichen Ausführungen, ist ausgeschlos-
Herausgeber: Redaktionsschluss: 6. Dezember 2011 sen. Die Darstellungen inklusive Einschätzungen
DekaBank Deutsche Girozentrale, Schutzgebühr: 50,– Euro dürfen weder in Auszügen noch als Ganzes ohne
Makro Research, Mainzer Landstr. 16, schriftliche Genehmigung durch die DekaBank ver-
60325 Frankfurt Disclaimer: vielfältigt oder an andere Personen weitergegeben
Diese Darstellungen inklusive Einschätzungen wurden werden. Jeder Empfänger sollte eine eigene unab-
Autoren: von der DekaBank nur zum Zwecke der Information hängige Beurteilung, eine eigene Einschätzung und
Dr. Claus Becher, (069) 71 47 - 11 37 des jeweiligen Empfängers erstellt. Die Informatio- Entscheidung vornehmen. Insbesondere wird jeder
claus.becher@deka.de nen stellen weder ein Angebot, eine Einladung zur Empfänger aufgefordert, eine unabhängige Prüfung
Jael Dumm, (069) 71 47 - 35 95 Zeichnung oder zum Erwerb von Finanzinstrumen- vorzunehmen und/oder sich unabhängig fachlich
jael.dumm@deka.de ten noch eine Empfehlung zum Erwerb dar. Die Infor- beraten zu lassen und seine eigenen Schlussfolge-
Daniela Fischer, (069) 71 47 - 75 49 mationen oder Dokumente sind nicht als Grundlage rungen im Hinblick auf wirtschaftliche Vorteile und
daniela.fischer@deka.de für irgendeine vertragliche oder anderweitige Ver- Risiken unter Berücksichtigung der rechtlichen, regu-
Gunnar Meyke, (069) 71 47 - 58 02 pflichtung gedacht, noch ersetzen sie eine (Rechts- latorischen, finanziellen, steuerlichen und bilanziel-
gunnar.meyke@deka.de und / oder Steuer) Beratung; auch die Übersendung len Aspekte zu ziehen. Sollten Kurse / Preise genannt
Andreas Wellstein, (069) 71 47 - 38 50 dieser stellt keine derartige beschriebene Beratung sein, sind diese freibleibend und dienen nicht als
andreas.wellstein@deka.de dar. Die hier abgegebenen Einschätzungen wurden Indikation handelbarer Kurse / Preise.
nach bestem Wissen und Gewissen getroffen und
stammen (teilweise) aus von uns nicht überprüfbaren, ISSN 1864-6263
3Management Summary.
‡ Investmentfokus: Nach einem BIP- erträge, gefolgt von Miami und Dallas. In terem Wachstum rechnen wir für die deut-
Wachstum von voraussichtlich 1,5 % in New York Downtown hingegen sinken die schen und britischen Städte. Standorte in
diesem Jahr sollte es 2012 in Euroland zu Erträge um 4,0%. Aktuell sehr hohe Preise, Irland, Spanien und Portugal dürften noch
einer Schrumpfung um 0,4% kommen. eine große Finanzmarktabhängigkeit und eine längere Durststrecke vor sich haben.
2013 dürften die exportstarken Länder, ein hohes Neubauvolumen belasten den Dort rechnen wir mit stärkeren Renditean-
allen voran Deutschland, durch eine Bele- Markt. Aus Positionierungssicht ist die Ent- stiegen.
bung des Welthandels frischen Wind in die wicklung in Boston so nachhaltig, dass
Segel bringen und somit auch Euroland sich eine Übergewichtung auch mittelfristig ‡ Hotelmärkte Europa: Das Tourismus-
wieder auf die Beine helfen, dessen Wirt- rechtfertigt. Diese würden wir trotz zeit- aufkommen in Europa lag von Januar bis
schaftswachstum aber auch 2013 unter- weiliger Schwächephasen auch für Miami, August 2011 mehr als 6% über dem Ver-
durchschnittlich sein wird. Wir rechnen über San Francisco und Seattle empfehlen. Ka- gleichswert des Vorjahres und wuchs damit
Jahre mit einem gespaltenen Wachstum nada sollte als Stabilisierung des Portfolios stärker als in Asien und in Nordamerika.
zwischen Nord- und Südeuropa. Diese Zwei- hinzugenommen werden. Eine stärkere Überdurchschnittliche Steigerungen beim
teilung wird auch die Immobilienmärkte Positionierung erscheint außerdem in San- Zimmerertrag verbuchten neben Estland
prägen: Während in Deutschland, Frank- tiago de Chile, Mexiko-City, Sydney und und Island vor allem Polen, Tschechien,
reich, den Benelux-Staaten und Skandina- Perth sinnvoll. In Asien bietet Seoul mittel- Irland, Italien und Spanien aufgrund der
vien nur geringere Einbußen bevorstehen, fristig die größten Wachstumsperspektiven, höheren Auslastung, während die Zuwächse
stehen die Peripherieländer noch vor einer trotz der erwarteten Schwächephase in in Frankreich, den Niederlanden und der
längeren Durststrecke. Auch die Weltkon- den nächsten zwei Jahren. Den japanischen Schweiz über höhere Zimmerpreise gene-
junktur kann sich nicht vollständig von der Markt würden wir in den kommenden riert wurden. Einen unterdurchschnittlichen
Eurokrise entkoppeln. Dazu ist die globale Jahren neutral gewichten. Ertragsgewinn verzeichneten dagegen
Wirtschaft zu stark vernetzt. Doch während Deutschland, Österreich und UK, wo die
Europa auch in der Folgezeit unter den ‡ Renditen Büromärkte: Die gedämpften Erholung bereits 2010 kräftig ausgefallen
Belastungen des Umbaus der Volkswirt- Mieterwartungen und schwierigeren Finan- war. Für 2012 wird aufgrund der wirtschaft-
schaften und der Konsolidierung der Staats- zierungskonditionen führen ab 2012 in lichen Abschwächung beim Tourismusauf-
finanzen ächzen wird, erholt sich der Rest Europa zu steigenden Spitzenrenditen. Die kommen mit einem Wachstum von unter
der Welt spürbar. Anstiege werden aber teilweise durch die 5% gerechnet.
anhaltend hohe Risikoaversion begrenzt. Wir
‡ Anlagestrategie: Den europäischen erwarten in den Kernmärkten 2012 An- ‡ Logistikmärkte Europa: Das erste
Büromärkten stehen nach zwei weitgehend stiege von etwa 20 Basispunkten. In Süd- Halbjahr 2011 war durch einen anhaltend
positiven Jahren wieder schwierigere Zeiten europa trüben sich die Immobilienmärkte hohen Umsatz von Logistikflächen ge-
bevor. Für den gesamten Prognosezeitraum dauerhaft ein. Die südliche Peripherie muss kennzeichnet, vor allem in Deutschland
der nächsten fünf Jahre ergibt sich im Mit- sich langfristig auf Renditeniveaus einstel- und in den zentral- und osteuropäischen
tel über die 25 betrachteten Büromärkte len, die 60 bis 140 Basispunkte über dem Ländern mit einer starken Binnennachfrage.
ein Gesamtertrag von knapp 3% pro Jahr Durchschnitt von 2001 bis 2010 liegen. Die Schuldenkrise und die sich verschlech-
(Medianwert). Dabei befinden sich neben Außerhalb Europas erwarten wir kurz- bis ternden konjunkturellen Perspektiven ver-
den deutschen Märkten auch Lyon, London mittelfristig geringe Renditeanstiege, lang- anlassten viele Unternehmen jedoch im
City, Amsterdam, Luxemburg und War- fristig sollten sich die Renditen jedoch an dritten Quartal zu einer vorsichtigeren Hal-
schau in der oberen Hälfte der Rangliste. Niveaus orientieren, die in den USA 30 bis tung und zur Zurückstellung von Expan-
Unter Positionierungsgesichtspunkten 50 Basispunkte und den übrigen Märkten sionsabsichten. Gemessen am Vorkrisen-
sollte man die europäischen Märkte 2012/13 40 bis 100 Basispunkte unter dem Durch- niveau weisen die meisten Standorte noch
möglichst niedrig gewichten und sich auf schnitt 2001-2010 liegen. immer ein deutlich niedrigeres Mietniveau
Standorte mit historisch niedriger Volatilität, auf. Für die Mehrheit der Märkte besteht
z.B. in den Benelux-Staaten oder Deutsch- ‡ Einzelhandelsmärkte Europa: Die 2012 kaum Wachstumspotenzial. Weitere
land, konzentrieren. Geeignet sind auch Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Mietrückgänge könnten sich in Irland, Por-
Märkte, die in den letzten Jahren nur eine Europa bewegte sich 2011 wie im Vorjahr tugal und Spanien ergeben. Die Rendite-
geringe Renditekompression erlebt haben auf einem hohen Niveau, konzentrierte sich kompression hat sich 2011 von Quartal zu
und Perspektiven für eine stabile Mietent- dabei allerdings auf die besten Lagen der Quartal verlangsamt. Wir erwarten 2012
wicklung aufweisen wie Lyon oder Luxem- Innenstädte sowie gut etablierte Shopping- stabile bis leicht steigende Werte für die
burg. Die Aussichten für die Märkte der Center. Das Mietwachstum dürfte in den westeuropäischen Kernmärkte und Skandi-
südlichen Peripherie sind spürbar eingetrübt. kommenden Jahren im historischen Ver- navien sowie höhere Renditeanstiege in
gleich sehr moderat ausfallen. Wir erwarten den Peripherieländern.
‡ Auf den US-Büromärkten prognostizieren bis 2016 das höchste Wachstumspotenzial
wir für die Jahre 2012 bis 2016 für Boston für 1a-Lagen in Stockholm, Kopenhagen
mit durchschnittlich 6,8% und San Francisco und den französischen Standorten sowie
mit 6,0% die stärksten jährlichen Gesamt- in Prag und Warschau. Mit etwas modera-
4Prognosezusammenfassung.
Gesamtertrag und Komponenten für europäische Büromärkte
Standort Gesamtertrag Gesamtertrag Mietwachstum Rendite- Volatilität
veränderung
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2012 - 2016 2012 - 2016 2012 - 2016 2000-2010
(%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (% p.a.) (% p.a.) (% p.a.)
Berlin 13,4 9,5 -1,5 2,6 5,6 7,6 5,5 3,8 2,3 -0,8 11,2
Düsseldorf 9,6 3,4 -1,4 2,7 4,7 4,7 7,6 3,4 1,9 -0,8 10,4
Frankfurt 12,0 2,4 -1,6 0,7 5,8 7,7 4,7 3,2 2,1 -1,2 15,6
Hamburg 7,3 6,7 -1,7 2,5 5,5 5,5 8,6 3,9 2,5 -0,8 10,9
Köln 5,8 2,6 -1,1 3,0 5,9 7,7 4,8 3,8 2,1 -0,7 9,7
München 9,0 8,3 -1,8 3,4 3,5 6,6 4,5 3,0 2,1 -1,2 14,3
Stuttgart 6,3 8,5 0,7 2,8 4,7 6,6 5,6 4,0 1,9 -0,4 5,6
Amsterdam 12,9 1,0 -1,1 2,9 4,8 6,7 5,7 3,6 1,9 -0,7 7,8
Barcelona -0,8 0,9 -8,1 -2,3 1,5 7,2 8,2 0,7 0,5 -2,3 16,2
Brüssel 6,9 4,8 -1,1 1,0 3,1 4,9 7,7 2,8 1,4 -1,1 6,0
Budapest 10,1 2,5 -4,2 0,5 0,8 5,8 5,8 1,3 0,2 -1,9 12,8
Helsinki 9,2 10,5 -2,2 -0,1 2,0 4,8 4,8 1,6 1,6 -1,4 9,5
Kopenhagen 2,8 4,2 -2,8 -2,5 3,4 6,3 5,3 1,6 1,9 -1,1 9,7
Lissabon 6,9 -7,9 -8,7 -0,7 1,5 4,4 6,4 0,2 -1,4 -2,2 9,6
London City 43,8 6,9 3,7 5,8 1,7 2,5 5,6 3,7 1,0 -0,7 25,3
London WE 57,3 10,0 -2,6 -1,6 2,8 6,1 6,1 1,7 2,1 -2,6 24,6
Luxemburg 3,3 12,3 0,1 5,0 5,5 4,0 4,0 3,5 0,9 -0,6 11,3
Lyon 12,4 5,8 0,1 1,9 6,5 8,2 6,4 4,4 1,9 -0,6 8,2
Madrid 1,8 -0,4 -9,5 -4,3 3,3 9,1 11,9 1,3 1,5 -2,4 23,7
Mailand 22,2 7,4 -7,9 -1,8 1,2 3,3 6,2 -0,2 -0,2 -2,5 14,2
Paris 31,1 5,6 -3,9 -3,3 2,9 7,9 5,8 1,4 1,6 -2,3 21,4
Prag 10,4 6,6 -2,5 -0,5 3,3 4,9 5,9 1,8 1,4 -1,8 12,0
Stockholm 23,0 11,9 -5,5 -1,0 2,3 5,4 5,4 0,8 2,7 -2,4 18,0
Warschau 10,5 24,7 1,8 1,1 3,0 5,7 7,4 3,5 2,7 -1,3 18,3
Wien 11,4 3,9 -1,2 1,0 4,8 6,6 4,7 2,9 1,6 -1,1 6,4
Ø Europa* 14,5 6,2 -2,6 0,6 3,7 6,2 6,2 k.A. k.A. k.A. k.A.
*flächengewichtet
Quellen: PMA, DekaBank
Gesamtertrag und Komponenten für US-Büromärkte
Standort Gesamtertrag Gesamtertrag Mietwachstum Rendite- Volatilität
veränderung
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2012 - 2016 2012 - 2016 2012 - 2016 2000-2010
(%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (% p.a.) (% p.a.) (% p.a.)
Boston -3,2 0,9 10,0 9,6 7,0 3,0 2,3 6,8 5,0 0,0 21,6
Chicago 0,5 9,1 3,0 1,0 -1,2 -1,2 -1,1 -0,1 0,0 -1,9 16,4
Dallas 5,8 8,4 2,3 8,6 1,4 5,6 4,8 4,6 3,0 -0,6 11,8
Houston 15,3 9,7 4,5 2,7 1,5 4,8 3,3 3,4 1,4 -0,3 18,2
L.A. -4,0 1,0 -2,8 -0,9 2,5 3,5 1,5 0,4 1,4 -1,8 20,0
Miami 0,9 7,4 9,6 6,2 1,0 2,3 2,3 -4,0 2,0 -5,5 15,5
Manh. Downt. -0,8 29,8 4,2 -10,4 -13,4 -1,7 3,9 -2,1 2,4 -4,0 43,2
Manh. Midt. -3,2 32,7 2,8 -1,9 -5,2 -1,7 -3,5 3,3 4,2 -2,0 42,1
S. Francisco -27,4 21,2 26,8 0,4 4,5 -1,0 -2,7 6,0 4,0 0,4 38,8
Seattle 35,9 9,0 0,6 6,7 2,7 4,0 4,0 -2,5 -0,4 -2,7 31,6
Wash.D.C. 5,9 23,9 -3,0 -3,8 -0,8 -3,0 -1,1 4,7 -0,1 1,9 16,7
Ø USA* 1,4 15,7 3,5 0,8 -0,9 1,2 0,7 k.A. k.A. k.A. k.A.
*flächengewichtet
Quellen: CBRE-EA, DekaBank
5Investmentfokus.
Der Euro bleibt vien nur geringere Einbußen bevorstehen,
Abb. 1: Leading Indicators nach Regionen
stehen die Peripherieländer noch vor einer
in % ggü. Vormonat Die seit dem Herbst 2009 schwelende euro- längeren Durststrecke.
1,0
päische Schuldenkrise hat in diesem Jahr
weiter an Geschwindigkeit zugenommen Die Konjunktur der USA wird stärker durch
und mittlerweile zu einem Finanzierungs- die Notwendigkeiten einer fiskalischen
0,5
notstand für europäische Staatsschulden Straffung beeinflusst, als durch die Euro-
geführt. Nach Indikatoren wie dem Zins- krise. In unseren Prognosen ist eine Steuer-
0,0 abstand von besicherten und unbesicherten erhöhung enthalten, die insbesondere
Geldmarkteinlagen ist das Stressniveau im die wirtschaftliche Aktivität Anfang 2013
-0,5 europäischen Bankensektor wieder extrem spürbar belasten wird. Die US-Wirtschaft
hoch (Abb. 2). Die Politik konnte diesen bleibt auf ihrem stetigen aber flachem
Vertrauensverlust bislang trotz massiver Erholungspfad. Insgesamt erwarten wir
-1,0
Jan 10
Apr 10
Jul 10
Okt 10
Jan 11
Apr 11
Jul 11
Anstrengungen nicht eindämmen, wenn- einen Anstieg des Bruttoinlandsprodukts
gleich die Dimension der Probleme erkannt 2012 um 2,3% und 2013 um 2,5%
‡ USA ‡ Euroland ‡ Japan wurde: Nichts weniger als der Zusammen-
‡ Australien ‡ Asien
halt der Währungsunion steht auf dem Die Schwellenländer befinden sich bereits
Quellen: OECD, DekaBank
Spiel. Die prekäre Finanzierungslage bei seit einigen Monaten in einer konjunktu-
europäischen Staatsanleihen muss dringend rellen Abkühlungsphase. Aufgrund der
stabilisiert werden, sonst könnte der Ver- Unsicherheit an den Finanzmärkten, der von
Abb. 2: Geldmarktspread
trauensverlust auf breiter Front außer Kon- uns erwarteten Rezession in Europa und
EURIBOR minus EONIA-Swap
trolle geraten und die Weltwirtschaft in der Schwäche am chinesischen Immobilien-
Euribor minus EONIA-Swaps (3 M.) in Bp. den Abgrund ziehen. Für das Jahr 2012 er- markt dürfte es im Winterhalbjahr insbe-
200 warten wir eine solche Stabilisierung, sehen sondere in Asien und Mittel- und Osteuropa
allerdings noch keinen durchgreifenden zu einer Konjunkturdelle kommen. Dort
Vertrauensaufbau für die Währungsunion, sind die wirtschaftspolitischen Spielräume
150 sodass die Lage weiterhin angespannt für Gegenmaßnahmen jedoch größer als
bleiben dürfte. in Europa, sodass diese Volkswirtschaften
100
Mitte 2012 wieder zu einem Wachstum
nahe des Potenzialpfads zurückfinden.
Zweiteilung Euroraum, Entkopplung
50 Weltwirtschaft?
Divergierende Mietmärkte
0
Ein schwieriges Jahr liegt vor der Europäi-
2007
2008
2009
2010
2011
schen Währungsunion. Nach einem beacht- In Europa entwickelt sich der Mietmarkt
lichen Wachstum des Bruttoinlandspro- 2012/13 zweigeteilt. Bei leicht steigenden
Quellen: Bloomberg, DekaBank
duktes von voraussichtlich 1,5 % in diesem Leerständen gehen in der Peripherie die
Jahr, sollte es 2012 sogar zu einer Schrump- Mieten zurück, während sie in den Büro-
fung um 0,4% kommen. Nicht nur die märkten in den Kernländern stagnieren.
Abb. 3: Inflationsentwicklung
Peripheriestaaten werden belastet, sondern Allerdings sind die Fertigstellungsvolumina
in % ggü. Vj. auch die zwei größten Volkswirtschaften aktuell niedrig. Dies und die in den Folge-
6,0 im Euroraum, Deutschland und Frankreich, jahren wieder anziehende Konjunktur soll-
Prognose wenngleich beide eine positive Jahresrate ten dazu führen, dass es sich bei der Schwä-
4,5 aufweisen. 2013 sollten die exportstarken che nicht um eine Trendwende, sondern
Länder, allen voran Deutschland, durch eine um eine durch die Finanzmarktkrise aus-
3,0
Belebung des Welthandels frischen Wind gelöste Delle handelt. Diese wird umso
1,5
in die Segel bringen und somit auch Euro- ausgeprägter, je länger eine nachhaltige
land wieder auf die Beine helfen. Das Wirt- Lösung der Euro-Finanzkrise auf sich warten
0 schaftswachstum Eurolands wird aber lässt. Im Vergleich zu Europa entwickeln
auch 2013 mit 1,1 % im historischen Ver- sich die internationalen Büromärkte 2012/
-1,5
gleich unterdurchschnittlich sein. Wir rech- 2013 noch weitgehend positiv, allerdings
-3,0
nen mit einem gespaltenen Wachstum mit Licht und Schatten. Dabei hängt die
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013P
zwischen Nord- und Südeuropa. Diese Zwei- Performance von der Bewältigung einiger
teilung wird auch die Immobilienmärkte Überbauungssünden und der Branchen-
‡ Euroland ‡ USA ‡ UK
prägen: Während in Deutschland, Frank- struktur ab. Als vorteilhaft erweisen sich
Quellen: EcoWin, DekaBank
reich, den Benelux-Staaten und Skandina- High-Tech, Pharma und Rohstoffe, Gefah-
6Investmentfokus.
renpotenzial sehen wir in Finanzzentren ren, erwarten wir nur noch in zwei der
Abb. 4: Leitzinsprognose
und staatlich dominierten Büromärkten. Von von uns betrachteten 25 europäischen
Bedeutung ist auch die Sensibilität hin- Märkten (Warschau, London City) Gesamt- %
sichtlich der Rezession im Euroraum und erträge von mehr als einem Prozent. 2013 7
der davon ausgelösten Abschwächung der haben bereits wieder 15 Märkte positive Prognose
Weltwirtschaft. Hier sind vor allem export- Erträge, die Sorgenkinder mit negativen 6
abhängige asiatische Märkte (Singapur, Erträgen liegen überwiegend in der südli- 5
Seoul) betroffen. Australien oder etwa Chile chen Peripherie. Allerdings sind die zu-
4
sollten weitgehend unbeeindruckt bleiben. künftigen Ertragsunterschiede innerhalb
von Europa nur noch gering, da sich die 3
Märkte in den letzten Jahren bereits stark
2
Europäische Investmentmärkte ausdifferenziert haben. Beispiele sind die
reagieren stärker als Mietmärkte von der Krise relativ gut erholten deut- 1
schen Märkte auf der einen Seite sowie 0
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013P
Zwar werden die Leitzinsen in den meisten die spanischen Standorte andererseits, die
Währungsräumen wegen der geringen bisher am Mietmarkt keine Erholung er-
‡ Euroland ‡ USA ‡ UK
Inflationsrisiken niedrig bleiben (Abb. 3, 4). lebt haben. Es empfiehlt sich die Konzent-
Quellen: Bloomberg, DekaBank
Der Bankensektor muss sein Geschäft aber ration auf Standorte mit historisch niedri-
teilweise neu strukturieren und ist Belas- ger Volatilität in den Benelux-Staaten oder
tungen ausgesetzt. Wir erwarten, dass sich Deutschland.
Abb. 5: Spitzenrenditen Büromärkte
deswegen auch die Finanzierungsbedin-
gungen für Immobilien verschlechtern wer- Die außereuropäischen Immobilienmärkte %
den. Die Finanzierungsmargen ziehen an, sollten Europa in den kommenden Jahren 7
vor allem in der Euroland-Peripherie und outperformen. In den USA lohnt sich eine
jenseits des Top-Segments. Der Wettbe- Übergewichtung mittelfristig in Boston,
6
werb um Top-Objekte bleibt aber für Fi- Miami, San Francisco und Seattle. Kanada
nanzierer wie Käufer weiterhin hart. Die sollte als Stabilisierung des Portfolios hin-
5
europäischen Investmentmärkte reagieren zugenommen werden. Daneben liefern
2012/2013 auf enttäuschende Mieterwar- Santiago de Chile, Mexiko-City sowie die
4
tungen und schwierigere Finanzierungs- australischen Märkte Sydney und Perth in
konditionen mit steigenden Spitzenrendi- den kommenden Jahren so hohe Erträge,
ten zwischen 30 und 60 Basispunkten. dass eine stärkere Positionierung sinnvoll 3
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012P
2014P
2016P
Dabei dämpft die hohe Risikoaversion den erscheint. Den japanischen Markt insge-
Renditeanstieg, da die als sicher geltenden samt würden wir in den kommenden Jah- ‡ Deutschland – Berlin, D'dorf, Frankfurt,
Immobilieninvestments attraktiv bleiben ren weitgehend neutral gewichten. Hamburg, München
‡ Iberische Halbinsel – Madrid, Barcelona, Lissabon
dürften. Während ab 2015 die Spitzenren-
Quellen: PMA, DekaBank
diten in Westeuropa wieder marginal Damit würden wir 2012/2013 Deutschland
sinken und sich dem zehnjährigen Durch- innerhalb von Europa übergewichten,
schnitt annähern sollten, werden sie sich Europa insgesamt untergewichten und die
Abb. 6: Deutsche Zinsstrukturkurve
auf der iberischen Halbinsel langfristig eher außereuropäischen Märkte selektiv über-
an Niveaus orientieren, die gut 100 Basis- gewichten. %
punkte über dem Durchschnitt 2001-2010 3,0
liegen (Abb. 5). Außerhalb Europas erwar- Allerdings dominiert aktuell große Unsi-
ten wir nur in wenigen Märkten Rendite- cherheit hinsichtlich der wirtschaftlichen 2,5
anstiege. Langfristig sollten sich die Rendi- und politischen Entwicklung. So hängt das 2,0
ten dort an Niveaus orientieren, die 40 bis Hauptszenarios von schwer vorhersehbaren
100 Basispunkte unter dem Durchschnitt politischen Rahmenbedingungen ab und 1,5
2001-2010 liegen. weist daher eine ungewöhnlich hohe 1,0
Unsicherheit auf. Damit empfiehlt es sich,
weitere Risikoszenarien bei der sektoralen 0,5
Positionierungsempfehlung: und geographischen Strukturierung zu
0,0
Leitzins
3 Monate
12 Monate
2 Jahre
5 Jahre
10 Jahre
2012/2013 Europa untergewichten berücksichtigen.
Wenngleich wir für 2012 mit einem durch-
Dez 2011 Dez 2012 Dez 2013
schnittlichen Ertragsverlust von -2,6% eine
Quellen: Bloomberg, DekaBank
Delle und keinen Einbruch prognostizie-
7Anlagestrategie.
1. Länderstrategie
Abb. 1: Risikokarte Europa: DIRECS-Werte 2012
Die Eskalation der Euro-Schuldenkrise im
Core
abgelaufenen Jahr hat die Bedeutung län-
Core Plus derspezifischer, struktureller Risiken auch
Balanced
Value Add für Immobilieninvestitionen verdeutlicht.
Opportunistic Um die Makrorisiken für Investitionen in
k. A.
Gewerbeimmobilien auf Länderebene ab-
schätzen zu können, wurde im Immobilien
Research der DekaBank bereits vor einiger
Zeit mit dem DIRECS ein Instrument ent-
wickelt, das makroökonomische und insti-
tutionelle Indikatoren einbezieht. Für jedes
Land ergibt sich ein Score zwischen 0
(höchstes Risiko) und 100 (niedrigstes Risiko).
In der vorliegenden Aktualisierung vom
November 2011 haben sich die Scores ins-
besondere für einige europäische Länder
gegenüber den Werten vom Jahresbeginn
verschlechtert. Dabei sind es vor allem die
Länder der südlichen Peripherie der Euro-
zone, denen aufgrund schlechterer Bonitäts-
bewertungen ein höheres Risiko zugeord-
net wird (Abb. 1). In den Fällen von Portu-
gal (jetzt ‚Value Add’) und Griechenland
(jetzt ‚Opportunistic’) waren die Rückgänge
so groß, dass sie im Jahresverlauf in eine
neue Risikoklasse eingestuft wurden.
Einen ersten Hinweis auf die strukturelle
Attraktivität ausgewählter Länder kann ein
Quelle: DekaBank Vergleich von Wachstumschancen und
möglichen Risiken geben (Abb. 2). Dazu
wird das Risiko-Instrument DIRECS ergänzt
um die Wachstumsperspektiven, gemes-
sen an den Prognosen für das reale Wachs-
tum des Bruttoinlandsprodukts in den
nächsten fünf Jahren. Dabei ist zu beach-
ten, dass hier weitere für Immobilieninves-
Abb. 2: Strukturelle Risiken und langfristige Wachstumsperspektiven ausgewählter Länder
titionen relevante Risiken wie Wechselkurs-
risiken, immobilienmarktspezifische Volati-
5% lität etc. sowie Einwertungen aktueller
Prognostiziertes BIP-Wachstum 2012-2016
Singapur Chile Marktchancen außen vor bleiben. Es zeigt
Korea (Süd) sich, dass derzeit der Zusammenhang
4%
Mexiko
zwischen Wachstumsperspektiven und
Australien strukturellen Risiken relativ gering ist. Das
Polen
(real p.a. in %)
Kanada USA heißt, im aktuellen Umfeld werden höhere
3%
Tschech. Rep. Risiken nicht durch bessere Wachstums-
Schweden
perspektiven entlohnt. Vor allem für Europa
2% Niederlande Belgien Österreich Finnland Irland Ungarn sind die Wachstumsperspektiven in den
Dänemark Luxemburg
GB Japan nächsten Jahren sehr gedämpft. Hier hat
Deutschland Spanien
Frankreich sich die Relation zwischen prognostizier-
1% Italien
tem Wirtschaftswachstum und strukturel-
Portugal
len Risiken zum Teil umgekehrt: Länder
100 95 90 85 80 75 70 65 60 mit niedrigerem Risiko für Immobilieninves-
Quellen: EIU, DekaBank DIRECS-Risikoscore
titionen (z.B. Schweden, Niederlande,
8Anlagestrategie.
Deutschland) weisen tendenziell bessere dung (Abb. 3). Stattdessen orientieren sich
Abb 3: Prognostiziertes Mietwachstum
gesamtwirtschaftliche Perspektiven auf als Investoren im Euroraum derzeit besonders
und Spitzenrenditen*
die risikoreicher eingeschätzten Länder stark an der Marktgröße und damit an der
der Euroland-Peripherie. Eine positive Aus- Fungibilität/Liquidität. Abbildung 4 zeigt
3,0
nahme bildet Polen, für das ein höheres für das Jahr 2011 den Zusammenhang zwi-
Prognostiziertes Mietwachstum 2012-2016
2,5
strukturelles Risiko mit deutlich höheren schen der Marktgröße europäischer Büro-
2,0
Wachstumsperspektiven einhergeht. Von märkte und der Rendite für Spitzen-Objekte.
den großen Industrieländern weisen der- Mit einer Korrelation von -0,86 (R² = 0,74) 1,5
zeit Kanada, die USA und Australien einen ist dieser im historischen Kontext unge- 1,0
(p.a. in %)
günstigen wirtschaftlichen Ausblick bei wöhnlich stark, d.h. je größer der Markt 0,5
niedrigem Risikoscore auf. Die günstigste und damit implizit die Fungibilität, desto 0
Kombination im betrachteten Länderspek- höher ist die Zahlungsbereitschaft. Damit -0,5
trum weist derzeit Singapur auf. Für Inves- dominiert an europäischen Büromärkten -1,0
toren mit geringerer Risikoaversion dürften das Liquiditätsrisiko alle anderen Risikoauf- -1,5
auch Südkorea, Chile und Mexiko interes- schläge, während Mietwachstumserwar- -2,0 4 5 6 7
sante Perspektiven bieten. tungen kaum mehr eine Rolle spielen. Spitzenrenditen (netto, in %, Q3 2011)
Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank
*25 europäische Büroimmobilienmärkte
Es ist zum einen zu beobachten, dass in
2. Marktstrategie anderen Sektoren (Handel, Logistik) die
Zahlungsbereitschaft für die Fungibilität
Abb. 4: Zusammenhang zwischen
Worin unterscheiden sich in diesen Krisen- nicht so ausgeprägt ist, also innerhalb Euro-
Marktgröße u. Spitzenrenditen*
zeiten Spitzenrenditen an den europäischen pas nur für den Bürosektor gilt, der für in-
Immobilienmärkten? Aktuell werden die ternationale Investoren am bedeutendsten %
Kapitalmärkte durch die große Unsicherheit ist. Zum anderen ist der Zusammenhang Spitzenrenditen (netto, in %, Q3 2011) 7,0
über die konjunkturelle und politische Ent- auf außereuropäischen Büromärkten deut-
6,5
wicklung bestimmt. Gleichzeitig reagieren lich schwächer (Abb. 5). Die hohe Liquidi- R = 0,74
die Investmentmärkte auf die große Unsi- tätsprämie hängt also wahrscheinlich mit 6,0
cherheit, wie die aktuellen Preise bzw. der europäischen Schuldenkrise zusammen.
Spitzenrenditen für Gewerbeimmobilien 5,5
zeigen. Theoretisch wird die Spitzenrendite Die aktuell niedrigen Renditen tragen quasi
5,0
durch den vorherrschenden risikolosen große Unsicherheitsprämien in sich. Nach
Zins bestimmt, hinzu kommen Aufschläge unserem Hauptszenario wird sich die Euro- 4,5
für verschiedene Risiken (Land, Standort, krise in den nächsten Jahren langsam und
Volatilität, Fungibilität). Hat der Investor die mühevoll lösen, die Risikoprämien werden 4,0 2 6 10 14 18
Erwartung von zukünftig steigenden Mie- damit zurückgehen und Mietwachstums- Flächenbestand in Mio. m²
ten, wird er zudem einen höheren Preis, erwartungen wieder an Bedeutung ge- Quellen: PMA, DekaBank
*24 europäische Büroimmobilienmärkte
also eine niedrigere Rendite akzeptieren. winnen. Das niedrige Niveau der Spitzen-
Da dies auch für einen negativen Ausblick rendite in großen Märkten wird nur dort
gilt, sollten insgesamt hohe (niedrige) gerechtfertigt sein, wo nach der Krise eine
Abb. 5: Zusammenhang zwischen
Mietwachstumserwartungen die Spitzen- hinreichende Erholung stattfindet. Ande-
Marktgröße und Cap Rates*
rendite senken (erhöhen). Aktuell spielt rerseits könnten nach einem Rückgang der
nach unseren Beobachtungen für die euro- Unsicherheit kleinere Märkte mit guten %
päischen Büromärkte die Erwartung be- Mietwachstumsperspektiven überdurch- 11
züglich der zukünftigen Mietentwicklungen schnittlich profitieren. Für eine eventuelle 10
Cap Rates (in %, Q3 2011)
allerdings kaum eine Rolle bei der Preisbil- Portfolio-Restrukturierung sollte man
9
8 R = 0,49
Die Konstruktion des DIRECS
7
Bei der Konstruktion des DIRECS wurden verschiedene für Immobilieninvestments als besonders
relevant erachtete Risikokennziffern ausgewählt. Diese werden in eine gemeinsame Skala trans- 6
formiert. Jedem Teilindikator wird dabei eine Risikokennziffer (Score) zwischen 0 und 100 zugeord-
net. Ein Wert von 100 signalisiert das bestmögliche Rating, ein Wert von 0 das schlechteste. Die 5
einzelnen Indikatoren werden dann mit einem Gewicht gemäß ihrer Bedeutung versehen und zu 4
einem Gesamtindex aggregiert. Hohe und nahe bei 100 liegende Werte deuten auf ein niedriges
Immobilienmarktrisiko hin. Werte von unter 50 assoziieren wir mit Non-Investmentgrade, was im 3 10 20 30 40 50
Immobilienbereich nur bei opportunistischen Strategien angemessen ist. Werte ab 50 Punkten Flächenbestand in Mio. m²
werden folgenden Risikoklassen zugeordnet: 50-69 ‚Value Add’, 70-79 ‚Balanced’, 80-89 ‚Core Quellen: CBRE, DekaBank
Plus’ und 90-100 ‚Core’. *24 außereuropäische Büromärkte
9Anlagestrategie.
daher neben der Fungibilität auch die Chan- trachtung des Durchschnittssegments in
Abb. 6: Finanzierungskosten Europa
cen auf Mietwachstum wieder berück- den USA führt etwas in die Irre. Top-Büro-
Bp. sichtigen, weil beide Faktoren zukünftige objekte erzielen in New York eine Cap
strukturelle Ausdifferenzierungen mitbe- Rate von 4%. Selbst bei einer sehr günsti-
600
stimmen sollten. gen Finanzierung reduziert sich hier der
500 Fremdkapitalhebel. Im Vergleich dazu steht
400 Miami mit einer Cap Rate von 7% deutlich
Finanzierungsumfeld besser da.
300
200 Deleveraging in Europa, Bankenstress, nied- Wie geht es weiter?
rige Zentralbankzinsen, steigende Risiko- Wir erwarten vor allem in Europa, dass die
100
prämien besonders in der Peripherie und Kredit-Margen ansteigen. In der südlichen
0 damit auch steigende Margen für Kredite Peripherie allerdings stärker als in Deutsch-
Frankreich
Deutschland
Niederlande
Spanien
UK
von Gewerbeimmobilien: Was bedeutet land und anderen stabileren Kernmärkten.
dieses Umfeld für die Gewerbeimmobilien- Obwohl weitere Leitzinssenkungen erwar-
märkte? Eine erste einfache Möglichkeit tet werden, gibt es für die Zinsen, die zur
‡ 3-Monatszinsen ‡ Margen Q3 NAR Büro Q3/11
zur Analyse besteht im Vergleich von Finan- Ermittlung der Finanzierungskosten rele-
Quellen: PMA, CBRE, Bloomberg, DekaBank
zierungskosten und Erträgen. Addiert man vant sind, kaum Potenzial für weitere Sen-
zu den Margen den zugrundeliegenden kungen. Damit sollten auch die Finanzie-
Finanzierungszins (etwa den 3-Monats- rungskosten eher steigen als sinken. Mit
Abb. 7: Finanzierungskosten USA
Euribor), erhält man vereinfacht die Finan- steigenden Margen und weitgehend kons-
Bp. zierungskosten, d.h. den Betrag, den man tanten Zinsen sollte von dieser Seite Auf-
für Fremdkapital zahlen muss. Bleiben Miet- wärtsdruck auf die Renditen ausgeübt wer-
700
und Kapitalwachstumsphantasien aus, so den, denn der Preis für Fremdkapital steigt.
600 Weil die Mieterwartungen niedrig sind,
entspricht die Nettoanfangsrendite (NAR)
500 für einige Zeit in etwa dem Ertrag der Immo- sollte auch die Zahlungsbereitschaft der
400
bilie. Je deutlicher die NAR über den Finan- Investoren zurückgehen. Die Nettoanfangs-
zierungskosten liegt, umso profitabler sind renditen in der Peripherie sollten daher
300
Investitionen. strukturell wieder auf höhere Niveaus klet-
200 tern, umso mehr, bedenkt man das nach-
100
In den drei Abbildungen 6 bis 8 sind die haltig reduzierte Wachstumsniveau der
Finanzierungskosten für Europa, USA und kommenden Jahre.
0
Büro
Retail
Wohnen
Logistik
Asien abgetragen. Die orangefarbenen
Dreiecke entsprechen in Asien und Europa Die Flucht in Sicherheit bleibt ein wesent-
den Büro-Anfangsrenditen für Spitzenob- liches Investitionsmotiv. Dies unterstützt
‡ 3-Monatszinsen ‡ Margen (Nov.) Cap Rates Ø
jekte, in den USA dem sektorspezifischen die Assetklasse Immobilien, da alternative
Quellen: CBRE, Bloomberg, DekaBank
Durchschnitt. Aufgrund aktuell sehr nied- Anlagemöglichkeiten entweder nicht mehr
riger kurzfristiger Zinsen sind die Anfangs- risikolos sind oder aber niedrige Renditen
renditen in Deutschland und den Nieder- erwirtschaften. So erhält man für eine
Abb. 8: Finanzierungskosten Asien/Pazifik
landen noch auskömmlich, wenngleich die zehnjährige deutsche Staatsanleihe noch
Bp. besten Zeiten hinter uns liegen. In UK und nicht einmal mehr die Inflationsrate. Nicht
Spanien sieht das Verhältnis aus Einkom- zuletzt sind Sachwerte und damit Immo-
800
men und Kosten deutlich ungünstiger aus, bilien immer noch gefragt, da Investoren
700
was darauf hindeutet, dass die NAR dort dem Ankauf von Staatsanleihen durch die
600
unter Druck geraten sollten. Im Investitions- EZB nicht trauen und deswegen Angst vor
500
raum Asien/Pazifik sind in Australien, China Inflation haben. Diese drei Faktoren wer-
400
und Südkorea die Finanzierungskosten den Renditen in Top-Lagen ohne großes
300
hoch, aber dort ist noch Spielraum für Zins- Vermietungsrisiko vor allem in Deutschland
200
senkungen. Dennoch erwarten wir, dass vergleichsweise niedrig halten.
100 gerade in China etwas Luft abgelassen
0 werden dürfte. In Singapur und Japan soll-
Australien
China
Hong Kong
Japan
Singapur
Südkorea
Taiwan
ten die günstigen Finanzierungsbedingun- Standortstrategie
gen der drohenden globalen Schwäche-
phase etwas entgegenwirken können. Voll- Ziel der Anlagestrategie ist es, Positionie-
‡ Referenzzinssatz ‡ Marge CR Prime Büro Q3/11
kommen verhindern werden sie den Druck rungsempfehlungen für Bürostandorte ab-
Quellen: CBRE, Bloomberg, DekaBank
auf die Cap Rates allerdings nicht. Die Be- zuleiten. Dafür verwenden wir Miet- und
10Anlagestrategie.
Renditeprognosen für den Bürosektor der dern’ über dem der hoch verschuldeten Abb. 10). Dabei befinden sich neben den
Zielmärkte unseres Investmentuniversums. Peripherie-Ländern der Eurozone liegen. deutschen Märkten auch Lyon, London
Unter Einbeziehung der historischen Risiken Dies führt auch an den Büroimmobilien- City, Amsterdam, Luxemburg und War-
entwickeln wir eine Positionierungsliste märkten dazu, dass in den nächsten zwei schau in der oberen Hälfte der Rangliste.
gegenüber einer flächengewichteten Bench- Jahren vor allem die portugiesischen, spa- Von den sieben deutschen Standorten
mark für die Jahre 2012 bis 2014. Aus nischen und italienischen Standorte die weisen Stuttgart, Hamburg, Köln und Ber-
Übersichtsgründen trennen wir im Folgen- größten Verluste hinsichtlich der Gesamt- lin die besten Perspektiven auf. Aufgrund
den die europäischen von den außereuro- erträge erfahren dürften. Dagegen können vergleichsweise hoher Kosten rangieren
päischen Investmentmärkten. Investoren an den Standorten in Deutsch- die Büromärkte der nordeuropäischen
land oder auch den Benelux-Staaten dar- Länder nur im unteren Mittelfeld der Skala.
auf hoffen, dass die Gesamterträge nur Am schwächsten sind die Ertragsaussich-
Ertragsperspektiven europäischer leicht in den negativen Bereichen geraten ten für die Märkte der südlichen Periphe-
Büromärkte und sich schnell wieder erholen. Dass sich rie der Eurozone, wie Barcelona, Lissabon
die Unterschiede in den Ertragsperspek- und Mailand.
Den europäischen Büromärkten stehen tiven trotz der divergierenden wirtschaft-
nach zwei weitgehend positiven Jahren lichen Aussichten in Grenzen halten dürf-
wieder schwierigere Zeiten bevor. Die Ge- ten, erklärt sich durch die geringe bzw.
samterträge idealtypischer Investitionen ausgebliebene Erholung an einigen der
dürften, unseren Prognosen für die Spitzen- südeuropäischen Bürostandorten. So liegen
mieten und –renditen zufolge, 2012 im beispielsweise die Kapitalwerte des Büro-
Abb. 9: Kapitalwerte Europa*
flächengewichteten Durchschnitt sinken, markts Madrid etwa 50% unter dem
bevor sich 2013 zunächst eine Stagnations- Höchststand vor Ausbruch der globalen * Index 2007 = 100
und im weiteren Verlauf eine Phase müh- Finanz- und Wirtschaftskrise (Abb. 9). Da- 140
samer Erholung anschließt. Dabei beein- gegen haben viele Märkte der strukturell
120
trächtigen zwei Faktoren die Ertragspers- besser aufgestellten Länder entweder
pektiven der nächsten Jahre, die letztend- eine ausgeprägte Erholung erlebt (London, 100
lich beide mit der Eskalation der Euro- Paris, Stockholm) oder erwiesen sich als 80
Schuldenkrise im Zusammenhang stehen. relativ krisenresistent (deutsche Märkte,
60
Die deutliche konjunkturelle Abschwä- Wien, Amsterdam), in beiden Fällen starten
chung wird vor allem die Mietmärkte und die Märkte von sehr viel höheren Niveaus 40
damit die Spitzenmieten belasten. Der Stress in den Prognosezeitraum. 20
im Bankensektor dürfte über schlechtere
0
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012P
2014P
2016P
Finanzierungsbedingungen Aufwärtsdruck Im weiteren Prognoseverlauf, wenn die
auf die Renditen ausüben, die zudem durch europäischen Volkswirtschaften aus der
geringere Erwartungen hinsichtlich des Krise in einen flachen konjunkturellen ‡ Madrid ‡ Paris ‡ Frankfurt
‡ London City
zukünftigen Mietwachstums tendenziell Erholungspfad einschwenken, hellen sich
Quellen: PMA, DekaBank
steigen dürften. Stabilisierende Elemente auch – zeitlich leicht verzögert – die Pers-
sind die niedrigen Flächenzuwächse 2011/12, pektiven für die Büromärkte wieder auf.
welche die Mietmärkte stützen, sowie der Die Spitzenmieten dürften zaghaft steigen
Abb. 10: Prognostizierte Marktgesamt-
Trend zu werthaltigen Sachanlagen, wo- und der Aufwärtsdruck auf die Spitzen-
erträge europ. Büromärkte 2012 – 2016
durch die Anstiege der Spitzenrenditen be- renditen sollte langsam nachlassen, sodass
grenzt werden. ab 2014 wieder flächendeckend positive Lyon 4,4%
London City 3,7%
Gesamterträge erzielt werden dürften – Amsterdam 3,6%
mit steigender Tendenz. In der späteren Luxemburg 3,5%
Es ist ein Merkmal der Euro-Schuldenkrise, Deutschland (Big7) 3,5%
dass die Unterschiede zwischen den euro- Phase könnten sich die spanischen Büro- Warschau
Median
3,5%
2,9%
päischen Staaten zunehmen und damit märkte, ausgehend von sehr niedrigen Wien
Brüssel
2,9%
2,8%
auch die europäischen Büromärkte hetero- Niveaus, mit relativ hohen Gesamterträgen Prag 1,8%
London WE 1,7%
genen Entwicklungen entgegen sehen hervortun. Die Märkte der strukturell star- Kopenhagen 1,6%
Helsinki 1,6%
sollten. In den nächsten Jahren dürfte Euro- ken Länder dürften auch in dieser Phase zu Paris 1,4%
Budapest 1,3%
pa ein gespaltenes Wirtschaftswachstum den ertragsstärksten Standorten zählen. Madrid 1,3%
Stockholm 0,8%
aufweisen. Die Verhältnisse aus der Phase Barcelona 0,7%
Lissabon 0,2%
vor der Krise werden dadurch umgekehrt: Für den gesamten Prognosezeitraum der Mailand -0,2%
Die Länder mit hoher Verschuldung und nächsten fünf Jahre ergibt sich aus diesen % pro Jahr -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10
Leistungsbilanzdefiziten müssen diese ver- Überlegungen im Mittel über die 25 be- ‡ Einkommen ‡ Mietwachstum ‡ Median
‡ Renditeveränderung ‡ Kosten Total Return
ringern. Dadurch dürfte das Wirtschafts- trachteten Büromärkte ein Gesamtertrag
Quelle: DekaBank
wachstum in den sogenannten ‚Kernlän- von knapp 3% pro Jahr (Medianwert,
11Anlagestrategie.
Ertragsperspektiven außereuropäi- wiegend gut entwickelt. Weltweit wurde der Zugang zu Fremdkapital zunehmend
scher Büromärkte auf den Gewerbeimmobilienmärkten bis erschwert, besonders für Non-Prime-
zum 3. Quartal ein Investmentvolumen von Objekte. Für die von uns betrachteten Top-
Auch wenn es in den Sommermonaten 300 Mrd. USD umgesetzt. Bis zum Jahres- Büro-Objekte erwarten wir trotz dieser
aufgrund der Naturkatastrophen in Japan, ende könnte dies noch auf 400 Mrd. USD Hemmnisse 2012 nur in drei der 25 Städte
des Rating-Downgrades der USA und der anwachsen, je nachdem wie stark die leicht steigende Anfangsrenditen. So soll-
europäischen Schuldenkrise nicht danach Euro-Krise die Stimmung bei den interna- ten in Mexiko-City und Seoul die jetzt auf
aussah, haben sich die außereuropäischen tionalen Investoren eintrübt. Zudem ist den Markt kommenden Neubauten zu
Büromärkte für Top-Objekte in 2011 über- auch auf den außereuropäischen Märkten spüren sein. Singapur reagiert erfahrungs-
gemäß sehr sensibel auf Schwankungen
der weltweiten wirtschaftlichen Aktivität.
Abb. 11: Risiko-Rendite-Profil europäischer Büromärkte
Die meisten Mietmärkte haben Anfang
4% Luxemb. bis Mitte 2011 ihren Boden gefunden und
Prognostizierter Gesamtertrag 2012-2014
Lond.City
konnten erste Mietanstiege realisieren.
3% Stuttgart L yon Zweistellige Mietwachstumsraten sollten
Köln
Amsterd.Hambg. Berlin bis zum Jahresende San Francisco, Calgary,
2% Warschau
Wien Düsseld. München Vancouver, und Perth erreicht haben. In
1% Frankfurt Calgary dürften die Mieten 2011 nach dem
Brüssel
Prag tiefen Fall von 2009/2010 gut 30% stei-
0%
Helsinki Budapest Lond.WE gen, ohne an das Vorkrisenniveau heran-
-1% Kopenh. zukommen. In Singapur sind die Mieten
Stockh. Paris
zum 3. Quartal 2011 schon um 17,5% ge-
-2%
Lissabon Mailand stiegen nach 23% in 2010, sodass wir
Barcelona
-3% auch ohne weltweite Verlangsamung kaum
Madrid
weiteres Mietwachstum erwartet hätten.
-4%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Insgesamt wird die Mietentwicklung auf
Quelle: DekaBank Standardabweichung 2000-2010
den außereuropäischen Büromärkten in
den kommenden Jahren von einem Bündel
Tab. 1: Positionierungsempfehlung für europäische Büromärkte an Themen beeinflusst.
(bezogen auf risiko-adjustierte Performance)
Überbauung: Zwar werden die „Überbau-
Benchmark Positionierungs- ungssünden“ der vergangenen Jahre etwa
(flächengewichtet) empfehlung
Regionaler Anteil Anteil des 2012 2013 2014 in Perth und in Calgary durch den Roh-
Marktes stoffhunger der Weltwirtschaft besser als
Deutschland Berlin 17% 3,6% unter neutral über
BIG 7 Düsseldorf 1,8% unter neutral neutral erwartet absorbiert, in einigen Märkten
Frankfurt 2,5% unter unter über (vor allem Tokio, Seoul und Singapur,
Hamburg 2,8% unter neutral über
Köln 1,4% unter neutral über sowie in Mexiko und New York Down-
München 3,4% unter neutral neutral town) wird die Neubau-Pipeline jedoch die
Stuttgart 1,4% neutral neutral über
kommenden Jahre belasten.
Österreich Wien 3% 2,5% unter unter über
Frankreich Paris 5% 4,2% unter unter unter
Lyon 1,1% unter neutral über Sektoren: Weltweites Deleveraging, Neu-
Benelux Amsterdam 6% 1,5% unter neutral über ordnung im Bank- und Versicherungs-
Brüssel 3,3% unter unter neutral
Luxemburg 0,7% unter neutral über wesen sowie im gesamten Finanzsystem
Italien Mailand 2% 1,8% unter unter unter werden die Rolle und Hierarchie der welt-
Spanien Barcelona 3% 1,0% unter unter unter weiten Finanzmetropolen teilweise neu
Madrid 2,0% unter unter unter ordnen und vor allem in den USA das
Portugal Lissabon 1% 0,7% unter unter unter
Wachstum begrenzen. Gleichzeitig müssen
UK London City 6% 2,8% neutral neutral unter
London WE 2,9% unter unter unter die meisten Industriestaaten ihre Haus-
Nordeuropa Kopenhagen 7% 2,1% unter unter neutral halte konsolidieren. Galten öffentlich domi-
Stockholm 2,7% unter unter unter nierte Märkte bislang als sichere Häfen,
Helsinki 2,0% unter unter neutral
CEE Budapest 2% 0,6% unter unter unter
sollte die Abhängigkeit von (nicht vorher-
Prag 0,6% unter unter neutral sagbaren) politischen Entscheidungen nun
Warschau 0,8% neutral unter unter
die Risikobewertung dieser Märkte erhö-
Europa insgesamt 50%
hen. Während Banken und der öffentliche
Quelle: DekaBank
Sektor belasten, sehen wir den IT/Pharma-
12Anlagestrategie.
und Rohstoff-Sektor in den nächsten Jahren stärksten jährlichen Gesamterträge (Abb.
Abb. 12: Kapitalwerte Nordamerika*
weiterhin stärker performen. 14). Etwas darunter liegen mit knapp 5%
Miami und Dallas. In New York Downtown * Index 2007 = 100
Abhängigkeit von Europa: Aufgrund ihres sinken die Erträge um 4,0%. Aktuell sehr 120
stabilen Bankensystems und Rohstoffreich- hohe Preise, eine große Finanzmarktab-
tums sehen wir Kanada und Australien am hängigkeit und ein hohes Neubauvolumen 100
stärksten gewappnet, um eine mögliche belasten den Markt. Von den anderen in-
80
Eskalation der Eurokrise zu stemmen. In den ternationalen Märkten sehen wir Mexiko-
asiatischen Märkte sehen wir zwar auf- City und Santiago de Chile in einer starken 60
grund der Exportabhängigkeit eine stärkere Position. In Asien/Pazifik bieten die austra-
40
Beeinträchtigung, sie sollten jedoch auch lischen Büromärkte Gesamterträge von
wieder am schnellsten mögliche Folgen ver- mehr als 4%, angeführt von Brisbane und 20
arbeiten können. Diese Widerstandsfähig- Perth mit über 6%. Nach 2012 sehen wir
in Seoul die größte Wachstumsperspekti- 0
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012P
2014P
2016P
keit ist nicht nur bei Eintritt des Risiko-
Szenarios (S. 15f) von Bedeutung, sondern ven, trotz der erwarteten Schwächephase
auch bei Nichteintritt einer weiteren Eska- in den kommenden zwei Jahren. Am ‡ San Francisco ‡ Miami ‡ Washington D.C.
‡ Vancouver
lation werden diese Märkte weiter eine schwächsten schneiden der stark zyklische
Quellen: CBRE-EA, DekaBank
Versicherungsprämie, sprich hohe Preise, Markt Singapur sowie Tokio ab. Dort liegt
realisieren können. Zudem sollte die Finan- die Performance für die nächsten fünf
zierung in als sicher geltenden Märkten Jahre im negativen Bereich.
Abb. 13: Kapitalwerte Asien Pazifik*
leichter fallen.
* Index 2007 = 100
Aufgrund der Zeitverzögerung, welche die Positionierungsempfehlungen
120
Mietmärkte gegenüber der realen Wirt-
schaft aufweisen, stand 2010 und auch Die vorangestellten Überlegungen lassen 100
noch 2011 im Zeichen des Rückpralls nach sich zu Positionierungsempfehlungen für
80
der Finanzkrise. Dieser Faktor spielt nur die betrachteten Büromarktstandorte bün-
noch in einigen US-Märkten eine Rolle deln. Als Orientierungspunkt dient dabei 60
(Boston, Miami), verliert somit in den kom- eine globale Benchmark, deren Anteile an-
40
menden Jahren deutlich an Gewicht. Auch hand der Büroflächenbestände aller von
auf dem Investmentmarkt sehen wir keine uns analysierten Märkte berechnet wird. 20
sinkenden Renditen mehr, da steigende Dabei teilt sich die Benchmark zu gleichen
0
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012P
2014P
2016P
Finanzierungskosten gegenüber den histo- Teilen in europäische und außereuropäi-
risch niedrigen Niveaus erwartet werden sche Märkte auf. Innerhalb Europas stellt
können. Über den Prognosezeitraum 2012 Deutschland den größten Anteil – mit gut ‡ Seoul ‡ Singapur ‡ Tokio
‡ Melbourne
bis 2016 sollten sie sich ihren risikoadjus- einem Sechstel am globalen Bestand.
Quellen: CBRE, DekaBank
tierten Niveaus annähern, d.h. in den kana- Weitere wichtige Märkte sind die französi-
dischen und den US-Büromärkten um schen Standorte Central Paris und Lyon
etwa 40 bis 60 Basispunkte steigen. Aus- mit zusammen gut 5% und London mit
Abb. 14: Prognostizierte Marktgesamt-
nahme sind Märkte wie New York, San knapp 6%. Die US-Märkte und die asiati-
erträge US-Büromärkte 2012 – 2016
Francisco oder Washington D.C., die am schen Standorte weisen Gewichte von
stärksten von der Flucht in Sicherheit und gut 30% bzw. knapp 10% auf. Boston 6,8%
den niedrigen Finanzierungskosten profi- San Francisco 6,0%
tiert haben. Dort erwarten wir, dass die Den europäischen Büroimmobilienmärkten Miami 4,7%
gemeldeten Nettoanfangsrenditen von 4 bis stehen unseren Prognosen zufolge min- Dallas 4,6%
4,5% nicht nachhaltig sind, und rechnen destens zwei schwierige Jahre bevor, 2012 Houston 3,4%
Median 3,3%
mit Anstiegen von bis zu 100 Basispunkten. dürfte kaum ein Standort nennenswerte
Seattle 3,3%
positive Gesamterträge hervorbringen
L.A. 0,4%
Ein Vergleich der Gesamterträge der außer- (Tab. 1). Daher wäre in diesem Jahr eine Chicago -0,1%
europäischen Märkte ist wegen der großen möglichst niedrige Gewichtung der euro- Manh. Midtown -2,1%
Unterschiede in den Abgrenzungen von päischen Märkte günstig. Sollte es nicht Washington D.C. -2,5%
Renditen und Mieten schwierig. Betrachtet möglich sein, die Gewichtung Europas ins- Manh. Downt. -4,0%
man zunächst nur die US-amerikanischen gesamt deutlich zu senken, empfiehlt sich % pro Jahr -15 -10 -5 0 5 10 15
Märkte, so prognostizieren wir für die Jahre für 2012 die Konzentration auf Standorte ‡ Einkommen ‡ Mietwachstum ‡ Median
‡ Renditeveränderung ‡ Kosten Total Return
2012 bis 2016 für Boston mit durchschnitt- mit historisch niedriger Volatilität, wie die
Quelle: DekaBank
lich 6,8% und San Francisco mit 6,0% die drei analysierten Märkte in den Benelux-
13Anlagestrategie.
Staaten sowie einige der deutschen Märkte. insbesondere für die Märkte in den struk- In den USA sehen wir 2012 mit Boston,
Im Folgejahr sollten am ehesten die deut- turell stärkeren Ländern auf. Eine gute Miami und San Francisco in drei Märkten
schen Märkte die Portfolio-Performance Relation zwischen dem prognostizierten eine Überperformance (Tab. 2). Gerade in
stabilisieren können. Dies gilt auch für Gesamtertrag und dem Volatilitätsrisiko Boston ist die Entwicklung so nachhaltig,
Märkte, wie Luxemburg oder Lyon, die in dürften dann die Standorte in Deutschland dass sich eine Übergewichtung auch mit-
den letzten Jahren nur eine geringe Ren- und Benelux aufweisen. Auch die nordeuro- telfristig rechtfertigt. Diese würden wir
ditekompression erlebt haben und für die päischen Märkte dürften in dieser Phase trotz zeitweiliger Schwächephasen auch für
eine stabile Mietentwicklung erwartet wieder angemessene Erträge erwirtschaften. Miami, San Francisco und Seattle empfeh-
wird. Für 2014 hellen sich die Perspektiven len. Kanada sollte als Stabilisierung des
Portfolios hinzugenommen werden. Eska-
liert die Euro-Krise nicht, dann sind die
Abb. 15: Risiko-Rendite-Profil außereuropäischer Büromärkte
tendenziell etwas niedrigeren Gesamterträ-
15% ge von etwa 3% in den kommenden fünf
Mexico City
San Francisco Jahren der Preis für die Sicherheit. Dane-
ben liefern Santiago de Chile, Mexiko-City
Boston Brisbane Perth
Prognostizierter Gesamtertrag
10% Melbourne sowie die australischen Märkte Sydney
Santiago Miami Sydney und Perth in den kommenden Jahren so
Osaka
Dallas hohe Erträge, dass eine stärkere Positionie-
2012-2014
5% Seattle
Houston
Seoul rung sinnvoll erscheint. Tokio schlägt sich
Montreal Toronto
zwar trotz des Erdbebens überraschend
0% Ottawa Chicago Calgary L.A.Tokio
New York-Midtown stark, kann aber nicht outperformen. Den
Washington D.C. Manh.
Vancouver japanischen Markt insgesamt würden
NewYork-
-5% Downtown Manh. wir in den kommenden Jahren neutral ge-
Singapur wichten. Es handelt sich um eine Volks-
wirtschaft, die an ein Deflationsumfeld
-10% gewöhnt ist und deswegen kaum Platz für
0% 10% 20% 30% 40% 50%
weitere Überraschungen lässt, sollte die
Quelle: DekaBank Standardabweichung 2000-2010
Krise eskalieren.
Tab. 2: Positionierungsempfehlung für außereuropäische Büromärkte
3. Risikostrategie
(bezogen auf risiko-adjustierte Performance)
Benchmark Positionierungs- In der öffentlichen Diskussion konkurrieren
(flächengewichtet) empfehlung verschiedene negative Szenarien mitein-
Regionaler Anteil Anteil des 2012 2013 2014
Marktes ander. Wir schätzen das Gesamtrisiko, dass
USA Boston 30% 1,5% über über über eines dieser Negativszenarien eintritt, auf
Chicago 2,9% neutral neutral unter
Dallas 3,6% neutral über neutral
25%. Dies liegt zwar niedriger als die Ein-
Houston 3,4% neutral neutral neutral trittswahrscheinlichkeit unseres Haupt-
L.A. 4,2% unter unter neutral
Miami 1,0% über über neutral
szenarios (70%), ist aber dennoch unge-
Manh. Downtown 2,2% neutral unter unter wöhnlich hoch. Ohne auf die Ursache für
Manh. Midtown 6,4% unter unter unter
San Francisco 1,4% über unter unter
den Eintritt eines möglichen Negativszena-
Seattle 1,0% unter neutral neutral rios einzugehen, werden im Folgenden
Washington D.C. 2,4% unter unter unter
zwei Negativszenarien für den Euroraum
Kanada Calgary 4% 0,8% neutral neutral unter
Montreal 1,0% über unter neutral (leichte Rezession und anschließende lang
Ottawa 0,5% unter unter über anhaltende Wirtschaftsschwäche bzw. tiefe
Toronto 1,5% unter neutral über
Vancouver 0,5% unter unter neutral Rezession mit anschließender Erholung)
Süd- und Santiago 1% 0,4% über über über und ihre Wirkung auf die Immobilienmärkte
Mittelamerika Mexiko City 0,8% über über über skizziert (Tab. 3).
Australien Brisbane 3% 0,5% über über neutral
Melbourne 1,0% über neutral über
Perth 0,3% neutral über neutral Szenario 1 unterstellt eine scharfe Rezes-
Sydney 1,2% über über neutral
sion, bei der die weltweit wichtigsten
Asien Seoul 12% 1,6% unter über über
Singapur 1,4% unter unter unter Märkte 2012 mit wenigen Ausnahmen
Tokio 6,2% unter unter unter wirtschaftlich schrumpfen. In der Eurozone
Osaka 2,5% unter neutral unter
knirscht es, einige Länder könnten ge-
Ex-Europa insgesamt 50%
zwungen werden aus der Währungsunion
Quelle: DekaBank
auszusteigen, andere können nur unter
14Sie können auch lesen
