Deka Immobilien Monitor - Ausblick 2014 bis 2018
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Deka Immobilien Monitor Ausblick 2014 bis 2018
Inhalt.
Management Summary 4 Büromärkte
Deutschland 12
Prognosezusammenfassung 5 Büromarktprognosen Europa 18
Belgien 19
Investmentfokus 6 Finnland 20
Frankreich 21
Anlagestrategie 8 Italien 23
Niederlande 24
Österreich 26
Polen 27
Schweden 28
Spanien 29
Tschechien 31
Vereinigtes Königreich 32
Australien 34
Japan 35
Kanada 36
Mexiko 38
USA 39
Büromarktprognosen USA 41
Einzelhandelsmärkte 42
Hotelmärkte 44
Logistikmärkte 46
Weltwirtschaftliche Entwicklung 48
Zins- und Währungsprognosen 49
Impressum
Chefvolkswirt: Dieser Bericht wurde erstellt durch das Immobilien aufgefordert, eine unabhängige Prüfung vorzuneh-
Dr. Ulrich Kater Research der DekaBank im Auftrag des Geschäfts- men und/oder sich unabhängig fachlich beraten zu
(069) 71 47 - 23 81 feldes Asset Management Immobilien des Deka- lassen und seine eigenen Schlussfolgerungen im
Bank Konzerns. Hinblick auf wirtschaftliche Vorteile und Risiken unter
Herausgeber: Redaktionsschluss: 16. Dezember 2013 Berücksichtigung der rechtlichen, regulatorischen,
DekaBank Deutsche Girozentrale, Schutzgebühr: 50,– Euro finanziellen, steuerlichen und bilanziellen Aspekte zu
Makro Research, Mainzer Landstr. 16, ziehen. Es handelt sich bei dieser Information um
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fehlung dar. Diese Information ersetzt nicht eine gen dürfen weder in Auszügen noch als Ganzes
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lung, eine eigene Einschätzung und Entscheidung ben werden.
vornehmen. Insbesondere wird jeder Empfänger ISSN 1864-6263
3Management Summary.
‡ Konjunktur: Eine Strategie der finanzi- sprunghaften Anstieg der Cap Rates für Top- Standorten dürfte das Mietwachstum zwi-
ellen Repression mit ultra-niedrigen Zins- Objekte – vielmehr einen schleichenden schen 3% und 4% pro Jahr liegen, ähn-
sätzen und Aufkäufen von Staatsanleihen Prozess mit einem durchschnittlichen An- liche Steigerungen sollten London, Amster-
hat das Vertrauen in das Funktionieren stieg von 10 bis 20 Basispunkten pro Jahr. dam, Stockholm, Wien und Brüssel ver-
der Finanzmärkte gestärkt, sodass sie 2013 zeichnen. Die Spitzenrenditen für Geschäfts-
erstmals seit fünf Jahren weitgehend ‡ Gesamterträge: An den europäischen häuser in 1a-Lagen und Shopping-Center
spannungsfrei blieben. Die Konjunktur fasst Büromärkten erwarten wir für den gesam- haben sich 2013 an einigen Standorten
in Euroland wieder Tritt, wenngleich die ten Prognosezeitraum durchschnittliche weiter vermindert. Wegen der weiterhin
Schritte bislang noch klein sind. Das größte Gesamterträge von 3,3% pro Jahr. Dass die hohen Nachfrage in den Topmärkten dürfte
realwirtschaftliche Problem Europas bleibt südeuropäischen Standorte auf Fünfjahres- der Druck auch 2014 anhalten. Mit Rendite-
die hohe Arbeitslosigkeit. Dass es trotzdem sicht die besten Gesamtertragsperspektiven anstiegen ist frühestens 2016 zu rechnen.
bergauf geht, liegt u.a. an einer Zunahme aufweisen, liegt an den derzeit im europä-
der globalen Nachfrage. Das ist in beson- ischen Vergleich hohen Anfangsrenditen, ‡ Hotelmärkte Europa: Im ersten Drei-
derem Maße für die Peripherieländer wich- die für ein hohes Einkommen stehen. Des vierteljahr 2013 gaben die Zimmerpreise in
tig, die künftig stärker auf Exporte setzen Weiteren rechnen wir ab 2016 für diese Deutschland im Vergleich zum Vorjahres-
müssen. Das enttäuschende Wachstum in Märkte mit einem prozentual höheren Miet- zeitraum moderat nach. Dank einer etwas
den USA in 2013 resultierte insbesondere wachstum als an den meisten anderen höheren Auslastung verzeichneten die
aus den automatischen Ausgabenkürzun- Standorten, was sich entsprechend positiv Zimmererlöse dennoch ein leichtes Plus
gen des Staates. Die Wirtschaftsdynamik in auf die Kapitalwertentwicklung auswirken von 0,5%, was annähernd dem europäi-
den Emerging Markets, die schon seit 2012 sollte. Überdurchschnittliche Gesamterträge schen Durchschnitt entsprach. Europaweit
an Kraft verloren hat, wird auch 2014 und dürften außerdem auch London City, wurden zwar etwas stärkere Rückgänge
2015 schwächer ausfallen als in den Boom- Amsterdam, Brüssel und Helsinki aufweisen. bei den Zimmerpreisen verzeichnet, diese
jahren 2004 bis 2007 oder in der Erholungs- Für die deutschen Big 7-Märkte, die in wurden jedoch von einer stärkeren Aus-
phase 2010/11. China ist jedoch weiterhin den letzten Jahren eine kontinuierliche lastung aufgefangen. Stark überdurch-
eine wichtige Stütze für die Weltwirtschaft. Renditekompression erfahren haben, erwar- schnittliche RevPAR-Anstiege von bis zu
ten wir aufgrund steigender Anfangsren- 12% verzeichneten insbesondere Kopen-
‡ Büromärkte: In Europa bietet die spani- diten für 2016 und 2017 ein Zusammen- hagen und Dublin aber auch München
sche Hauptstadt Madrid mit einem durch- schmelzen der Gesamterträge. Für den und Lissabon, deutliche Rückgänge von bis
schnittlichen jährlichen Mietwachstum von Durchschnitt der zehn analysierten US-Büro- zu 18% hingegen mussten vor allem War-
gut 4% über die nächsten fünf Jahre die märkte prognostizieren wir 2014 ein Ab- schau und Düsseldorf sowie London und
besten Mietwachstumsperspektiven. Aller- sinken des Ertrags in die Verlustzone. Erst ab Madrid hinnehmen.
dings setzt das Mietwachstum erst ab 2016 sollten sich die Ertragsperspektiven
2015 ein und steigert sich in den Folgejah- wieder stärker aufhellen. Auf Fünfjahres- ‡ Logistikmärkte Europa: Das erste
ren. 2014/15 stehen dagegen noch die sicht ergeben sich im Mittel prognostizierte Halbjahr 2013 war durch eine überdurch-
deutschen Bürostandorte mit einem Plus von Erträge von 1% pro Jahr. Deutlich über schnittlich hohe Nachfrage nach Logistik-
jährlich gut 2,5% zusammen mit London dem Medianwert liegen mit Dallas, Chicago flächen geprägt. Der zunehmende Online-
und Wien am besten da. In den USA ergibt und Miami die Märkte, deren Cap Rates zu handel beeinflusst auch die unmittelbar
sich auf Fünfjahressicht unserer Einschät- Beginn des Prognosezeitraums vergleichs- damit verbundene Logistikbranche, die vor
zung nach das höchste Mietwachstum für weise hoch sind. Für die kanadischen Märkte tiefgreifenden Veränderungen steht. Bis
Technologie- und Energiestandorte wie sieht die erwartete Ertragsentwicklung 2018 erwarten wir das höchste Mietwachs-
Boston, Dallas und Seattle. Die schwächste ähnlich wie in den USA aus, allerdings dürf- tum in Dublin sowie den Standorten in
Performance erwarten wir dagegen für ten hier die schwächeren Mietmärkte die Spanien und Portugal, die sich zunehmend
die US-Hauptstadt. In Asien rechnen wir Erträge über drei Jahre zumindest leicht wirtschaftlich erholen sollten. Auch in Prag
2014 mit leicht steigenden Mieten, in Tokio in den negativen Bereich ziehen. Deutlich und Warschau dürften die Mieten stärker
und Singapur ist wegen der anziehenden höhere durchschnittliche Gesamterträge steigen als im europäischen Durchschnitt.
Nachfrage von etwas kräftigeren Anstiegen ergeben sich über den gesamten Prognose- Dahingegen prognostizieren wir für die
auszugehen. Mit Blick auf das anhaltend zeitraum für die Büromärkte in Australien deutschen Standorte ein schwächeres
niedrige Zinsniveau im Euroraum erwarten und Lateinamerika. Wachstum von durchschnittlich 1% pro Jahr
wir für die derzeit zins-induzierten niedri- und für die britischen und französischen
gen Anfangsrenditen von Büroimmobilien ‡ Einzelhandelsmärkte in Europa: Wir Märkte eine Zunahme im Rahmen des euro-
in Europa bis 2018 nur leichte Anstiege von erwarten bis 2018 das höchste Mietwachs- päischen Durchschnitts von knapp 2%. Für
rd. 30 Basispunkten auf über 5,3% im tumspotenzial für 1a-Lagen in Dublin und 2014/15 erwarten wir weitere Rendite-
Mittel. In den USA sollten steigende Zinsen Barcelona, bedingt durch konjunkturelle rückgänge an den deutschen, französischen
Aufwärtsdruck auf die Cap Rates ausüben, Erholung nach den Krisenjahren. Zu den und niederländischen Standorten von ins-
auch wenn das genaue Ausmaß nur schwer Spitzenreitern zählen außerdem Paris, gesamt 25 bis 30 Basispunkten.
abzuschätzen ist. Wir erwarten keinen Kopenhagen und Prag. In den deutschen
4Prognosezusammenfassung.
Gesamtertrag und Komponenten für europäische Büromärkte
Standort Gesamtertrag Gesamtertrag Mietwachstum Beitrag Volatilität
Rendite-
veränderung
2012 2013P 2014P 2015P 2016P 2017P 2018P 2014 - 2018 2014 - 2018 2014 - 2018 2000-2012
(%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (% p.a.) (% p.a.) (% p.a.)
Berlin 5,7 4,3 8,3 5,0 -0,1 2,2 2,3 3,5 2,7 -1,2 10,6
Düsseldorf 11,1 8,3 4,2 3,0 -0,2 2,1 2,3 2,2 1,4 -1,2 9,8
Frankfurt 3,4 9,0 4,3 4,1 0,8 2,2 1,3 2,5 1,6 -1,2 14,2
Hamburg 9,9 2,0 7,3 4,9 -2,2 -1,9 2,3 2,0 1,6 -1,6 10,2
Köln 3,5 4,4 6,4 5,3 2,3 0,5 1,7 3,2 2,1 -1,1 8,9
München 13,2 5,9 7,2 3,8 -0,6 -2,2 0,1 1,6 1,4 -1,6 13,4
Stuttgart 12,4 2,2 6,3 4,1 1,1 0,3 0,4 2,4 1,0 -0,8 6,4
Amsterdam -1,1 2,7 3,1 4,6 6,1 5,4 7,2 5,3 2,6 -0,3 7,2
Barcelona -9,0 -0,8 3,6 2,9 6,9 6,9 7,9 5,9 2,3 0,5 15,2
Brüssel 1,1 4,1 2,7 1,9 3,1 4,2 7,0 3,7 2,1 -1,0 5,6
Budapest 3,3 3,1 1,9 0,7 3,3 5,8 7,2 3,5 1,0 -0,8 11,8
Helsinki 3,8 3,7 3,7 0,7 0,9 6,9 5,8 3,6 2,3 -0,4 9,0
Kopenhagen 0,0 1,2 -0,5 0,5 1,6 2,8 7,8 2,3 1,6 -0,8 9,0
Lissabon -10,0 0,3 0,2 4,9 7,9 10,2 8,8 6,2 1,8 -0,3 9,7
London City 8,4 8,4 4,0 4,7 4,8 4,0 3,1 4,1 2,7 -1,4 23,1
London WE 2,5 14,5 9,2 1,8 -0,4 3,3 3,5 3,4 3,0 -1,8 22,6
Luxemburg 3,1 8,4 2,8 2,8 3,1 4,2 6,0 3,3 0,8 -0,5 10,6
Lyon 3,1 10,1 4,2 3,1 -0,6 5,2 5,2 3,7 1,6 -0,7 7,8
Madrid -10,6 2,7 4,4 6,6 8,6 8,6 7,7 7,8 4,0 0,7 22,0
Mailand -11,7 -3,3 1,6 5,4 5,9 8,2 6,3 5,5 2,2 0,0 14,2
Paris 11,2 -2,0 0,8 1,7 1,9 3,0 3,2 2,0 2,1 -1,9 19,5
Prag 2,5 6,9 2,2 -0,1 1,1 3,0 4,7 2,0 1,4 -1,6 11,1
Stockholm 7,1 2,8 3,1 0,8 -1,3 1,2 1,4 0,9 2,1 -2,1 16,6
Warschau 2,4 -2,7 -0,6 0,8 2,9 5,0 6,7 2,8 1,4 -1,0 17,2
Wien 6,6 6,3 3,5 5,0 0,0 1,7 1,4 2,2 1,9 -1,5 5,9
Ø Europa* 4,3 3,8 4,1 3,3 1,7 3,0 3,9 k.A. k.A. k.A. k.A.
*flächengewichtet, Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank
Gesamtertrag und Komponenten für US-Büromärkte
Standort Gesamtertrag Gesamtertrag Mietwachstum Beitrag Volatilität
Rendite-
veränderung
2012 2013P 2014P 2015P 2016P 2017P 2018P 2014 - 2018 2014 - 2018 2014 - 2018 2000-2012
(%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (% p.a.) (% p.a.) (% p.a.)
Boston 30,2 1,7 -0,3 3,5 3,1 -0,1 3,4 1,6 3,4 -2,2 28,3
Chicago 3,8 6,3 2,1 3,2 6,0 3,3 4,1 3,6 3,0 -1,0 15,1
Dallas 16,8 3,5 3,6 5,7 8,7 3,9 3,1 5,1 5,3 -1,4 11,0
Houston 19,9 0,0 -3,8 -2,5 1,7 4,8 4,7 0,5 2,3 -2,5 18,0
L.A. 6,1 0,5 -2,3 1,6 2,2 2,3 4,0 1,3 3,1 -2,0 14,3
Miami 17,2 3,0 2,3 1,3 5,3 2,7 3,9 2,9 2,3 -1,2 13,9
Manh. Downt. 15,7 4,0 -2,9 -5,1 1,0 2,1 2,2 -0,8 2,0 -2,6 29,3
Manh. Midt. 5,7 2,0 -2,9 0,8 1,9 0,1 -0,7 -0,4 2,5 -2,6 36,3
San Francisco 35,7 11,0 -2,9 2,8 1,0 -2,0 0,4 -0,5 3,0 -3,0 36,0
Seattle 32,4 9,5 -1,8 0,5 3,8 2,0 2,1 1,0 3,6 -2,7 29,5
Washington D.C. 7,4 -3,9 -8,0 -7,6 -1,3 2,0 3,1 -2,7 0,6 -3,5 15,5
Ø USA* 14,6 2,8 -1,6 0,3 3,2 2,1 2,5 k.A. k.A. k.A. k.A.
*flächengewichtet, Quellen: CBRE-EA, PwC, Prognosen der DekaBank
5Investmentfokus.
Krisenherde eingedämmt krise ist allerdings nur unterdrückt, nicht
Europa: BIP-Wachstum
gelöst. Die Spar- und Reformanstrengun-
% 2013 war das erste seit fünf Jahren, in dem gen der europäischen Staaten belasten zwar
6
die krisengeschüttelten westlichen Finanz- weniger als zuvor das Wachstum, aber sie
märkte weitgehend spannungsfrei blieben. bremsen weiter. Ein Wachstum von 1,0%
4 Die eingetretene Beruhigung lag daran, in 2014 und 1,3% in 2015 ist immer noch
2
dass die wesentlichen Krisenherde des Euro- unterdurchschnittlich, doch deutlich bes-
raums weiter eingedämmt wurden. In der ser als die Schrumpfung um 0,4% in 2013.
0 Finanzkrise hat eine Strategie der finanzi-
-2 ellen Repression mit ultra-niedrigen Zins-
sätzen und Aufkäufen von Staatsanleihen Weltwirtschaft weiter auf Kurs
-4 das Vertrauen in das Funktionieren der
-6 Finanzmärkte gestärkt. In der Eurokrise Für die US-Wirtschaft hielten sich die un-
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013P
2015P
haben neue zentrale europäische Institutio- mittelbaren Belastungen durch die Euro-
nen wie ESM und Bankenunion sowie das landkrise in überschaubarem Rahmen. Das
‡ Deutschland ‡ Frankreich ‡ Euroland
‡ Spanien ‡ Italien Engagement der EZB den Glauben an den enttäuschende Wachstum in den USA in
Zusammenhalt des Euro zurückgebracht. 2013 resultierte insbesondere aus den auto-
Quellen: Eurostat, DekaBank
Allerdings sind die Krisen nicht überwunden: matischen Ausgabenkürzungen des Staates.
Hohe Schuldenüberhänge lasten immer noch Für 2014 rechnen wir mit einer BIP-Steige-
auf den europäischen Volkswirtschaften. rung von 2,5%, für 2015 mit 2,9%. In den
Deutschland: Inflation und Renditen
kommenden zwei Jahren ist mit einer ge-
für Staatsanleihen
ringeren Bremswirkung der Finanzpolitik
Veränderungsrate ggü. Vj. in % bzw. in % p.a. Langsame Fortschritte in Europa zu rechnen.
10
Prognose Eingetrübt hat sich das makroökonomische
Die Konjunktur fasst in Euroland wieder
8 Tritt, wenngleich die Schritte bislang noch Umfeld in Teilen der Emerging Markets.
6 klein sind. Solange keine zentralstaatliche Erstmals seit der globalen Finanzkrise von
Finanzebene existiert, werden die regiona- 2008 kamen wichtige Währungen wie die
4 len ökonomischen Unwuchten weiterhin indische Rupie und der brasilianische Real
2
nur sehr schwierig ausgeglichen werden kräftig unter Druck. Kapital, das zuvor in
können. Das große realwirtschaftliche Pro- die Emerging Markets geflossen war, wurde
0 blem Europas und der größte Sprengsatz wieder abgezogen, als die US-Notenbank
für den Euro ist die hohe Arbeitslosigkeit. die Rückführung ihres Anleiheankaufpro-
-2 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14
2015 dürfte die Arbeitslosenquote in Euro- gramms in Aussicht stellte. Die aufstreben-
‡ Inflationsrate land im Jahresdurchschnitt wohl bei 11,8% den Länder sind jedoch dank institutionel-
‡ Rendite 10-jährige Staatsanleihen
liegen. Dass es trotzdem bergauf geht, ler Fortschritte und einer vorsichtigen
Quellen: Bloomberg, Destatis, DekaBank
auch in den Problemländern, ist mehreren Wirtschaftspolitik in der vergangenen
Umständen zu verdanken: Der globale Dekade widerstandsfähiger geworden. Aus-
Rückenwind bläst wieder etwas stärker. Das gewachsene Emerging-Market-Krisen er-
Leitzinsprognosen
ist in besonderem Maße für die Peripherie- warten wir auch in den kommenden Jahren
% länder wichtig, die ihr oftmals viel zu stark nicht, doch die Wirtschaftsdynamik, die
7
auf die Binnennachfrage ausgerichtetes schon seit 2012 an Kraft verloren hat, wird
Prognose Geschäftsmodell hin zu einer stärkeren Be- auch 2014 und 2015 schwächer ausfallen
6 deutung der Exportwirtschaft umbauen als in den Boomjahren 2004 bis 2007 oder
5 müssen. Unterstützt wird diese Entwicklung in der Erholungsphase 2010/11. Das anhal-
durch eine sich langsam bessernde preis- tend hohe Wirtschaftswachstum in China,
4
liche Wettbewerbsfähigkeit, die nicht zu- wo die Regierung ab dem kommenden
3 letzt die Folge der Reformaktivitäten der Jahr einen neuen Anlauf zu Reformen
vergangenen Jahre ist. Der Weg bis zu einer nehmen wird, ist weiterhin eine wichtige
2
auskömmlichen Ernte ist zwar noch weit, Stütze für die Weltwirtschaft. Insgesamt
1 ein beachtlicher Teil der Unsicherheit ist je- rechnen wir für die Weltwirtschaft mit
0
doch gewichen. Am deutlichsten wurde einem Wachstum von 3,4% für 2014 so-
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
das im abgelaufenen Jahr, als nationale wie 3,6% für 2015.
Krisen in Italien, Zypern oder Portugal nicht
‡ Euroland ‡ USA
mehr zu einem Infragestellen der gesam-
Quellen: Bloomberg, DekaBank
ten Währungsunion führten. Die Schulden-
6Investmentfokus.
Verbessertes Finanzierungsumfeld 440 Basispunkten vergleichsweise hoch, Nordamerika: Steigende Renditen
allerdings ist der Spread zu den Bürospit- dämpfen Erträge
Durch die Beruhigung der Finanzmärkte zenrenditen mit 230 bis 300 Basispunkten
haben sich 2013 auch die Finanzierungs- je nach Standort sehr komfortabel. Ähn- Die Ertragsaussichten der US-Büromärkte
bedingungen an den Immobilienmärkten lich hoch sind die Finanzierungskosten in für die kommenden Jahre sind vergleichs-
der europäischen Peripheriestaaten ver- Südkorea, deutlich niedriger dagegen in weise begrenzt, da das Erholungspotenzial
bessert. Die Kreditmargen für fünfjährige Japan und Singapur mit 160 bis 210 Basis- seit der Krise 2008/09 an den meisten
Kredite mit einem durchschnittlichen Loan- punkten. Der Spread zu den Spitzenrendi- Standorten bereits ausgereizt ist. Märkte
to-Value-Ratio zwischen 40 und 50% ten am Büromarkt lag im dritten Quartal wie San Francisco oder Seattle verzeichne-
haben sich in Spanien und Italien im Ver- 2013 in den drei Ländern zwischen 150 ten, bedingt durch Renditerückgänge und
gleich zum Vorjahr um 70 bzw. 80 Basis- und 190 Basispunkten. Mietwachstum, bereits deutliche Steige-
punkte vermindert, sodass auf Basis von rungen der Kapitalwerte, die in nächster
5-Jahres-Swapsätzen Finanzierungskosten Zeit nicht zu wiederholen sind. Die Ertrags-
von 330 Basispunkten anfallen. Das Ver- Südeuropa mit höchstem entwicklung hängt maßgeblich von der
hältnis aus Einkommen und Kosten hat sich Ertragspotenzial Frage ab, wie stark die Cap Rates auf die
entspannt, der Spread zu den Bürospitzen- tendenziell steigenden Zinsen reagieren
renditen in Madrid bzw. Mailand beträgt Die unverändert niedrigen Zinsen haben werden. Da die Renditen keinen nennens-
250 bis 260 Basispunkte. Noch etwas höher für die Immobilienmärkte zur Folge, dass werten Beitrag mehr zum Total Return
ist der Abstand in den Niederlanden mit die Renditen in den „sicheren Häfen“ in liefern, rückt das Mietwachstum wieder
gut 280 Basispunkten. Unter den drei größ- Deutschland, UK (London) oder Skandina- mehr in den Vordergrund. Investoren
ten Märkten Deutschland, Frankreich und vien 2014/15 anhaltend niedrig bleiben dürften, sofern es ihre Anlagestrategie er-
UK sind bei einem Loan-to-Value-Verhältnis und sogar noch weiter sinken werden. Da- laubt, wieder zu mehr Risiko bereit sein
von 55 bis 65% Investitionen in den bei- von sollten die Gesamterträge in den und z.B. Objekte mit Leerstand kaufen, die
den Erstgenannten am profitabelsten. Für kommenden beiden Jahren profitieren. Ab Steigerungspotenzial bei den Mieten auf-
deutsche Büromärkte (Big 7) beträgt der 2016 dürften dann aber steigende Netto- weisen. Dabei kommen ihnen die sich kon-
Spread zwischen Finanzierungskosten und anfangsrenditen und ein deutlich schwä- tinuierlich verbessernden Finanzierungs-
Nettoanfangsrenditen gut 230 Basispunkte, cheres Mietwachstum die Ertragsperspek- bedingungen entgegen. Ähnlich wie in den
in Frankreich (Paris und drei Regionalstand- tiven eintrüben. Nahezu spiegelverkehrt US-amerikanischen Standorten stellt sich
orte) liegt der Abstand bei knapp 240 Basis- erwarten wir die Ertragsentwicklung an den die Situation an den kanadischen Büro-
punkten. Dagegen beträgt der Spread in Bürostandorten der südlichen Peripherie. märkten dar.
UK (London sowie vier Regionalmärkte) auf-
grund der höheren Marge und eines höhe- Für den gesamten Prognosezeitraum von
ren Zinssatzes nur knapp 200 Basispunkte. 2014 bis 2018 ergeben sich im Mittel Erträge Chancen in Emerging Markets
von 3,3% pro Jahr (Medianwert). Die Stand-
In den USA wird das Finanzierungsumfeld orte mit den höchsten Ertragsprognosen Nach wie vor hohe Erträge im Vergleich
unterstützt durch den Anstieg des Aus- liegen alle in Südeuropa: Madrid, Lissabon, zu Europa und Nordamerika liefern die
gabevolumens von CMBS. Dadurch können Barcelona und Mailand. Auf Fünfjahressicht Emerging Markets in Lateinamerika
Finanzierungslücken vor allem in sekundären ebenfalls gute Ertragsperspektiven erwar- (Mexico-City, Santiago de Chile) und die
Märkten geschlossen werden, während die ten wir für Amsterdam, London City, Lyon, etablierten Märkte in Australien, da hier
großen Banken und Versicherungen ihre Brüssel und Helsinki sowie Berlin als bestem das hohe Einstiegsniveau der Renditen noch
Aktivitäten auf die risikoarmen Top-Märkte deutschen Standort. Potenzial für Kapitalwertsteigerungen
konzentrieren. Kreditmargen für fünfjäh- bereithält. Unter den drei von uns betrach-
rige Kredite mit einem Loan-to-Value-Ratio Die zum Teil extrem hohen Kaufpreise in teten asiatischen Standorten schneidet
zwischen 59 und 69% blieben im zweiten den Core-Märkten veranlassen viele Inves- Seoul am besten ab. In Tokio haben sich
Halbjahr 2013 stabil bei gut 180 Basispunk- toren dazu, sich vermehrt auch Regional- die Ertragsperspektiven zwar aufgehellt,
ten. Nimmt man fünfjährige US-Swapsätze, zentren zuzuwenden. Die Spitzenrendite begünstigt durch den verbesserten Wirt-
die sich 2013 um gut 70 Basispunkte erhöht liegt zwar auch dort im langjährigen Ver- schaftsausblick und den Beginn eines
haben, als Basis, fallen etwa 330 Basis- gleich auf dem historischen Tiefpunkt, aber neuen Mietwachstumszyklus. Allerdings
punkte an Finanzierungskosten an. Gegen- meistens deutlich über dem Niveau des ist das Einstiegniveau der Spitzenrendite
über den Cap Rates der zehn von uns Top-Marktes, der in der Regel mit der Haupt- bereits so niedrig, das eine zwischenzeit-
untersuchten Bürostandorte, die im flächen- stadt identisch ist. Die höhere Rendite birgt liche Kompression nicht von Dauer sein
gewichteten Durchschnitt bei 4,7% liegen, allerdings auch deutlich höhere Vermietungs- dürfte und somit langfristig keinen nennens-
ergibt sich ein Spread von 140 Basispunkten. und Liquiditätsrisiken. werten Beitrag zur Performance beisteuert.
Im asiatisch-pazifischen Raum sind die Kos-
ten für Finanzierungen in Australien mit
7Anlagestrategie.
Risiko nicht durch bessere Wachstumsaus-
Strukturelle Risiken und langfristige Wachstumsperspektiven ausgewählter Länder
sichten aufgewogen wird. In dieser Hinsicht
sind die Perspektiven für Schwellenländer
6%
Prognostiziertes BIP-Wachstum
Chile wie Polen oder Mexiko bei ähnlichem Risiko
Singapur
5% Südkorea Polen
deutlich besser.
(real p.a. in %)
4% USA Mexiko
2014-2018
Norwegen Luxemburg Tschech. Rep.
Kanada AUS
3% Schweden Ungarn Standortstrategie
UK Deutschland Österreich Irland
2% Frankreich DNK Belgien Spanien
Italien Portugal Das Ziel der Anlagestrategie liegt darin,
Finnland
1% Niederlande Japan
Positionierungsempfehlungen für Bürostand-
orte gegenüber einer Benchmark zu geben.
100 95 90 85 80 75 70 65 60
Die Empfehlungen erfolgen auf Basis pro-
DIRECS-Risikoscore gnostizierter Gesamterträge auf Markt-
Blasengröße entspricht geschätzter Größe des Gewerbeimmobilienmarktes ebene für idealtypische Immobilieninvesti-
Quellen: EIU, DekaBank tionen. Als Grundlage dienen die Miet-
und Renditeprognosen für die nächsten
Länderstrategie Jahre, zudem wird anhand historischer
Werte die Volatilität der Gesamterträge ge-
Prognostizierte Marktgesamterträge Spätestens die globale Finanzkrise und die schätzt. Somit ergibt sich für jeden analy-
europ. Büromärkte 2014 – 2018 Eurokrise haben in den vergangenen Jahren sierten Standort ein Risiko-Rendite-Profil,
Madrid
die Bedeutung von Länderrisiken auch für wobei sich das Risiko ausschließlich auf
7,8%
Lissabon 6,2% Immobilieninvestitionen vor Augen geführt. historische Schwankungen der Erträge und
Barcelona 5,9%
Mailand 5,5% Mit dem DIRECS (Deka Immobilien Real die Rendite auf die prognostizierten Erträge
Amsterdam 5,3%
London City 4,1% Estate Country Score) existiert ein Instrument, der kommenden Jahre bezieht.
Lyon 3,7%
Brüssel 3,7% um die Makrorisiken für Investitionen in
Helsinki 3,6%
Budapest 3,5% Gewerbeimmobilien auf Länderebene ab-
London WE 3,4%
Median 3,3% zuschätzen. Dabei wird auf Basis von makro- Ertragsperspektiven europäischer
Luxemburg 3,3%
Warschau 2,8% ökonomischen und institutionellen Indika- Büromärkte
Deutschland (Big7) 2,5%
Kopenhagen 2,3% toren für jedes Land ein Score zwischen 0
Wien 2,2%
Prag 2,0% (höchstes Risiko) und 100 (niedrigstes Risiko) Trotz der Nachwirkungen der Rezession in
Paris 2,0%
Stockholm 0,9%
ermittelt. Um eine Einschätzung der struk- der Eurozone, die erst im zweiten Quartal
% pro Jahr -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 turellen Attraktivität der Länder zu erhalten, 2013 beendet wurde und trotz der weiter-
‡ Einkommen ‡ Mietwachstum ‡ Median stellen wir dem Immobilienmarkt-Risiko hin prekären Situation an den Arbeits-
‡ Renditeveränderung ‡ Kosten Total Return die Wachstumsperspektiven, gemessen an märkten vieler europäischer Länder dürften
Quelle: DekaBank
den BIP-Prognosen für die nächsten fünf sich die europäischen Büroimmobilien-
Jahre, gegenüber. Immobilienmarktspezifi- märkte in diesem Jahr relativ positiv ent-
sche Aspekte bleiben dabei weitgehend wickelt haben. Dabei dürften vor allem
unberücksichtigt. Der Ländervergleich zeigt, zwei Aspekte eine Rolle gespielt haben.
Gesamterträge nach Regionen
dass für Investoren mit geringer Risiko- Zum einen bilden die Spitzenrenditen aus-
% neigung UK, Australien sowie Nordamerika schließlich die Entwicklung der Core-Immo-
20
die besten Wachstumsperspektiven auf- bilien ab, und diese standen auch 2013
Prognose
weisen. Durch eine Ausweitung auf das vorwiegend im Fokus von Investoren. Für
15
‚Core Plus’-Segment gelangen Schweden sekundäre Standorte und Lagen dürfte
10
und Norwegen sowie Singapur und Süd- die Bilanz schlechter ausfallen. Ein zweiter
5 korea in den Fokus. Für Investitionen inner- Grund findet sich in der Dauer der Korrek-
0 halb des Euroraums müssen generell die turphase in der südlichen Euroland-Peri-
-5 Ansprüche an die Wachstumsperspektiven pherie. So befinden sich die Märkte der
-10 deutlich heruntergeschraubt werden. Unter iberischen Halbinsel inkl. einer kleinen Ver-
-15
den Mitgliedern des gemeinsamen Wäh- schnaufpause 2010 seit etwa sechs Jahren
rungsraums gehören derzeit Deutschland im Krisenmodus. Mittlerweile sind die Kor-
-20 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
und Finnland zu den Ländern mit den attrak- rekturen bei den Mieten und Renditen zu-
‡ Deutschland ‡ Südeuropa ‡ Europa mindest auf der Marktebene soweit fort-
tivsten Risiko-Chance-Profilen. Für die Län-
Europa = 25 Märkte; Südeuropa = Mailand, Madrid, geschritten, dass die Belastungen für die
der der südlichen Euroland-Peripherie bleibt
Barcelona und Lissabon; Deutschland = Big 7
der Ausblick weiterhin relativ trübe, sodass Gesamterträge schwinden sollten. Nach
Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank
zumindest auf Länderebene das erhöhte Verlusten von rund 10% in 2012 erwarten
8Anlagestrategie.
wir bereits 2013 für die vier berücksichtig- Erträgen auch höhere Risiken einzugehen. Cap Rates haben zwar für sehr hohe Ge-
ten südeuropäischen Märkte einen durch- Die erwartete Ausweitung des Investitions- samterträge zwischen 2010 und 2012
schnittlichen Gesamtertrag von annähernd fokus dürfte ab 2016 für steigende Renditen gesorgt. Allerdings wurden dadurch die
0%. Ein wichtiger Baustein für diese Ver- auch an den bisher besonders gefragten Kapitalwerte so weit nach oben katapul-
besserung ist die Entwicklung der Anfangs- Standorten führen, sodass in diesem Jahr tiert, dass weitere Wertzuwächse von
renditen, die 2012 in Südeuropa stiegen, die Gesamterträge auf europäischer Ebene diesen Niveaus aus für die meisten Märkte
2013 aber weitgehend stabil blieben und am geringsten sein dürften. unwahrscheinlich erscheinen. Im Gegen-
die in Madrid im dritten Quartal erstmals teil: Der deutliche Anstieg der langfristigen
wieder leicht fiel. Bleibt die Lage an den Für die deutschen Big 7-Märkte, die in den Zinsen – in den USA lag die Rendite zehn-
europäischen Finanzmärkten ähnlich ruhig letzten Jahren eine kontinuierliche Rendite- jähriger Treasuries im November 2013
wie im abgelaufenen Jahr, dürften die kompression erfahren haben, erwarten durchschnittlich gut 100 Basispunkte über
spanischen Märkte von der sinkenden Risi- wir aufgrund steigender Anfangsrenditen dem Niveau des Vorjahresmonats – sollte
koaversion der Investoren profitieren. Kurz- für 2016 und 2017 ein Zusammenschmel- in den nächsten Quartalen auch Auswir-
fristig erwarten wir hier leichte Rendite- zen der Gesamterträge auf rund 0%. Auf kungen auf die Cap Rates haben. Auch
rückgänge und später, im Umfeld steigen- Fünfjahressicht ergeben unsere Prognosen wenn die Zinsen nur einen von mehreren
der Zinsen, weitgehend stabile Renditen. Erträge von durchschnittlich 2,5% pro Jahr Einflussfaktoren auf die Entwicklung der
Dass die südeuropäischen Standorte auf für die deutschen Standorte und damit Cap Rates darstellen, sollte der Aufwärts-
Fünfjahressicht die besten Gesamtertrags- eine Performance unterhalb des europäi- druck deutlich gestiegen sein und gemäß
perspektiven aufweisen, liegt zudem an schen Medianwertes. Oberhalb des Medians unserer Zinsprognosen weiterhin leicht an-
den derzeit im europäischen Vergleich erwarten wir neben den südeuropäischen steigen. Für das Aggregat der elf analy-
hohen Anfangsrenditen, die für ein hohes Märkten u.a. London City, Amsterdam, sierten US-Märkte erwarten wir 2014 ein
Einkommen stehen. Des Weiteren erwar- Brüssel und Helsinki. Am Ende der Rangliste Absinken des Ertrags in die Verlustzone.
ten wir ab 2016 für diese Märkte ein pro- stehen mit Paris und Stockholm zwei der Erst ab 2016 sollten sich die Ertragspers-
zentual höheres Mietwachstum als an den aktuell teuersten europäischen Standorte. pektiven wieder stärker aufhellen. Auf
meisten anderen Standorten, mit entspre- Das Londoner West End, das im 3. Quartal Fünfjahressicht ergeben sich im Mittel pro-
chend positiven Auswirkungen auf die 2013 eine noch niedrigere Spitzenrendite
Kapitalwertentwicklung. aufweist, dürfte sich aufgrund eines erwar-
Prognostizierte Marktgesamterträge
teten höheren Mietwachstums etwas bes-
US-Büromärkte 2014 – 2018
Im europäischen Mittel erwarten wir für ser schlagen.
den gesamten Prognosezeitraum Gesamt- Dallas 5,1%
erträge von 3,3% pro Jahr. Dabei dürften Chicago 3,6%
sich die Mietmärkte sehr langsam aber kon- Ertragsperspektiven außereuropäi- Miami 2,9%
tinuierlich verbessern. An den Investment- scher Büromärkte Boston 1,6%
märkten gehen wir kurzfristig, mit den für Los Angeles 1,3%
Median 1,0%
Südeuropa beschriebenen Ausnahmen, Ein Vergleich der Gesamterträge außerhalb
Seattle 1,0%
von einer Fortsetzung der bisherigen Ent- Europas ist aufgrund unterschiedlicher
Houston 0,5%
wicklung aus: Die Leitzinsen im Euroraum Definitionen bei Mieten und Renditen pro- Manh. Midtown -0,4%
bleiben extrem niedrig und die als sichere blematisch. Dennoch macht der Vergleich San Francisco -0,5%
Häfen angesehenen Bürostandorte sehr über die Landesgrenzen hinweg deutlich, Manh. Downt. -0,8%
gefragt, sodass 2014 weitere leichte Rendite- dass an den nordamerikanischen Büro- Washington D.C. -2,7%
rückgänge an einigen deutschen Stand- märkten die Erfolge der Vorjahre in der % pro Jahr -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10
orten oder London möglich sein sollten. Gesamtertragsbetrachtung langsam zum ‡ Einkommen ‡ Mietwachstum ‡ Median
‡ Renditeveränderung ‡ Kosten Total Return
Wenn die von uns ab 2016 erwarteten Leit- Problem werden dürften. Denn die Miet-
Quelle: DekaBank
zinserhöhungen der EZB stattfinden, sollte anstiege und die starken Rückgänge der
im Vorfeld das Zinsniveau insgesamt an-
steigen und sich langsam Aufwärtsdruck
bei den Spitzenrenditen aufbauen. Zudem Die Konstruktion des DIRECS
dürften Investoren dazu übergehen, auch Bei der Konstruktion des DIRECS wurden verschiedene für Immobilieninvestments als besonders
sekundäre Standorte und Lagen wieder relevant erachtete Risikokennziffern ausgewählt. Diese werden in eine gemeinsame Skala trans-
stärker bei Anlageentscheidungen zu be- formiert. Jedem Teilindikator wird dabei eine Risikokennziffer (Score) zwischen 0 und 100 zugeord-
net. Ein Wert von 100 signalisiert das bestmögliche Rating, ein Wert von 0 das schlechteste. Die
rücksichtigen. Dort sind zwar die Risiken
einzelnen Indikatoren werden dann mit einem Gewicht gemäß ihrer Bedeutung versehen und zu
höher, sei es aufgrund geringerer Liquidität einem Gesamtindex aggregiert. Hohe und nahe bei 100 liegende Werte deuten auf ein niedriges
oder höherer Leerstände. Aber je stärker Immobilienmarktrisiko hin. Werte unter 50 assoziieren wir mit Non-Investmentgrade, was im
sich die wirtschaftliche Erholung in Europa Immobilienbereich nur bei opportunistischen Strategien angemessen ist. Werte ab 50 Punkten
werden folgenden Risikoklassen zugeordnet: 50-69 ‚Value Add’, 70-79 ‚Balanced’, 80-89 ‚Core
verfestigt, desto eher dürften Investoren
Plus’ und 90-100 ‚Core’.
bereit sein, auf der Suche nach höheren
9Anlagestrategie.
US-Hauptstadt belasten deutlich niedrigere
Risiko-Rendite-Profil europäischer Büromärkte
Erwartungen hinsichtlich des Mietwachs-
tums zusätzlich.
8%
Prognostizierter Gesamtertrag 2014-2016
Madrid
7% Für die kanadischen Märkte ähnelt die erwar-
tete Ertragsentwicklung derjenigen in den
6% USA, allerdings dürften hier die erwartet
schwächeren Mietmärkte die Erträge über
5% Amsterd. Köln
Berlin Barcelona Lond.City
Mailand drei Jahre zumindest leicht in den negativen
Stuttgart Lissabon
4% München Lond.WE Bereich ziehen. Für die Folgezeit 2017/18
Hamburg
Lyon
Frankfurt ergeben die Prognosen nur gering positive
3% Wien
Düsseldorf Gesamterträge, die im Mittel über alle
Brüssel Luxemburg
Helsinki fünf Standorte unter 1% pro Jahr liegen.
2% Budapest Paris
Prag Warschau
1% Kopenhagen Stockholm Dagegen profitieren die australischen Märkte
von anfänglich deutlich höheren Anfangs-
0% renditen. In der Ertragsrechnung auf Markt-
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Quellen: ebene ergeben sich daraus hohe prozen-
PMA, Prognosen der DekaBank Standardabweichung 2000-2012 tuale Mieteinnahmen und der Auswärts-
druck auf die Rendite ist sehr viel geringer
als in Nordamerika, wodurch die Kapital-
Positionierungsempfehlung für europäische Büromärkte
werte weniger belastet werden. Es ergeben
(bezogen auf risiko-adjustierte Performance)
sich somit im Mittelwert der vier unter-
Benchmark Positionierungs- suchten Märkte relativ stabile Gesamt-
(flächengewichtet) empfehlung
Regionaler Anteil Anteil des 2014 2015 2016
erträge im Bereich von rund 4% pro Jahr.
Marktes
Deutschland Berlin 18% 3,7% über über unter Hohe Anfangsrenditen sprechen auch für
BIG 7 Düsseldorf 1,9% über neutral unter
Frankfurt 2,6% über neutral unter die beiden betrachteten lateinamerikani-
Hamburg 2,9% über über unter schen Märkte, wobei die Ertragsperspekti-
Köln 1,5% über über neutral
München 3,5% über neutral unter ven aufgrund einer höheren prognostizier-
Stuttgart 1,4% über über unter ten Mietdynamik für Santiago de Chile
Österreich Wien 3% 2,7% über über unter
etwas besser sind als die für Mexico City.
Frankreich Paris 6% 4,3% unter unter unter
Lyon 1,2% neutral neutral neutral
BeNeLux Amsterdam 6% 1,6% neutral über über In Asien weist kurzfristig Tokio gute Pers-
Brüssel 3,4% neutral neutral neutral pektiven auf. Die Renditen dürften noch
Luxemburg 0,7% über neutral unter
leicht nachgeben bei nennenswerten Miet-
Italien Mailand 2% 1,9% unter über über
Spanien Barcelona 3% 1,0% neutral neutral über
anstiegen. Allerdings erwarten wir im An-
Madrid 2,1% neutral über über schluss eine deutliche Abschwächung, die
Portugal Lissabon 1% 0,7% unter über über dazu führt, dass die Ertragskurve ab 2016
UK London City 6% 2,8% neutral neutral neutral zumindest knapp in den negativen Bereich
London WE 3,0% über unter unter
Nordeuropa Kopenhagen 7% 2,2% unter unter unter
sinken sollte. Entgegengesetzt sollte die
Stockholm 2,8% neutral unter unter Ertragsentwicklung in den beiden übrigen
Helsinki 2,1% über unter unter
analysierten asiatischen Märkten verlaufen:
CEE Budapest 2% 0,7% unter unter neutral
Prag 0,6% unter unter unter Für Seoul und Singapur ergeben sich ab
Warschau 0,9% unter unter neutral 2016 höhere Erträge als in den Vorjahren.
52%
Quelle: DekaBank
Positionierungsempfehlungen
gnostizierte Erträge von 1% pro Jahr. namik erwarten wir ebenfalls in Seattle
Deutlich über dem Medianwert liegen mit und Boston. An diesen Standorten trüben Die vorangestellten Überlegungen lassen
Dallas, Chicago und Miami die Märkte, jedoch die anfangs niedrigen Cap Rates sich zu Positionierungsempfehlungen für
deren Cap Rates zu Beginn des Prognose- die Ertragsperspektiven. Am unteren Ende die betrachteten Büromarktstandorte bün-
zeitraums vergleichsweise hoch sind. Dal- der Skala sehen wir bis 2018 Washington deln. Als Orientierungspunkt dient dabei
las kann zudem mit dem höchsten prog- D.C., New York und San Francisco. An die- eine globale Benchmark, deren Anteile an-
nostizierten Mietwachstum punkten. Eine sen Märkten dürfte der Aufwärtsdruck für hand der Büroflächenbestände aller von
landesweit überdurchschnittliche Mietdy- die Cap Rates stark ansteigen, im Fall der uns analysierten Märkte berechnet wird.
10Anlagestrategie.
Die Benchmark teilt sich in etwa zu gleichen onierungen in den australischen Märkten historischer Volatilität. Gleiches gilt 2014
Teilen auf inner- und außereuropäische sowie Santiago de Chile in den nächsten auf asiatischer Seite für Tokio. Allerdings
Standorte auf. Deutschland wird ein Bench- Jahren zu empfehlen. Allerdings ist dabei zu sollten sich dort die Ertragsperspektiven so
mark-Anteil von 18% zugeordnet. Außer- beachten, dass bei der vorliegenden Kal- rasch eintrüben, dass bereits ab 2016 nur
halb Europas dominieren die elf analysierten kulation keine Währungssicherungskosten noch eine Gewichtung unterhalb des Bench-
US-Büromärkte mit einem Anteil von 30%. berücksichtigt wurden, die für diese Stand- mark-Anteils empfohlen werden kann. Zu
Die Positionierungsempfehlungen beziehen orte die Erträge schmälern könnten. Kurz- diesem Zeitpunkt legen unsere Prognosen
sich auf die prognostizierten risikoadjustier- fristig erwarten wir auch für Mexico City aber eine stärkeres Engagement in Seoul
ten Gesamterträge auf Marktebene. Als eine attraktive Relation zwischen Ertrag und und Singapur nahe.
Risikomaß dient die Standardabweichung
der Gesamterträge zwischen 2000 und 2012. Risiko-Rendite-Profil internationaler Büromärkte
Weitere für Investitionsentscheidungen re-
levante Risiken werden nicht berücksichtigt. 8% Santiago
Dallas
Prognostizierter Gesamtertrag 2014-2016
Perth
Auf europäischer Seite dürften die deut- 6% Mexico City Melbourne Brisbane
schen Standorte auch 2014 ein günstiges Sydney Tokio
4% Chicago
Verhältnis zwischen erwartetem Ertrag Miami Seoul Boston
und Schwankungsrisiko aufweisen, sodass 2% Montreal Singapur
L.A. Seattle San Francisco
sich eine stärkere Positionierung positiv 0% Toronto
auf ein Portfolio auswirken sollte. Gleiches Ottawa Houston Manh. Midtown
Manh. Downtown
gilt für Wien, Luxemburg, Helsinki und -2%
London West End. Durch die schrumpfen- Calgary
-4%
den Erträge sollte in der Folgezeit die Attrak- Washington D.C.
tivität der deutschen Standorte langsam -6%
verblassen. Ab 2016 empfehlen wir für fast Vancouver
alle Märkte eine Untergewichtung. Bereits -8%
ab 2015 dürften neben Amsterdam vor allem -10%
die südeuropäischen Märkte wieder Ertrags- 0% 10% 20% 30% 40%
chancen bieten. Für Madrid, Lissabon und Quellen: CBRE-EA, CBRE,
PwC, Prognosen der DekaBank Standardabweichung 2000-2012
Mailand erwarten wir dann eine so güns-
tige Relation zwischen erwartetem Ertrag
und Schwankungsrisiko, dass sich eine Ge- Positionierungsempfehlung für internationale Büromärkte
wichtung oberhalb des Benchmark-Anteils (bezogen auf risiko-adjustierte Performance)
lohnen sollte. Für Barcelona sehen wir diese
Benchmark Positionierungs-
Konstellation erst ab 2016. Es ist jedoch zu (flächengewichtet) empfehlung
beachten, dass diese Überlegungen ausschließ- Regionaler Anteil Anteil des 2014 2015 2016
Marktes
lich auf Basis von Marktdaten und nicht auf USA Boston 30% 1,6% unter neutral neutral
Objektbasis beruhen. Aufgrund der Dauer Chicago 3,1% neutral neutral über
Dallas 3,6% neutral über über
von Mietverträgen dürften Veränderungen Houston 3,5% unter unter neutral
der Mieten erst nach Jahren komplett bei L.A. 4,3% unter neutral neutral
Miami 1,1% neutral neutral über
einzelnen Immobilien eingepreist sein. Manh. Downtown 1,9% unter unter unter
Manh. Midtown 5,5% unter unter unter
San Francisco 1,5% unter neutral unter
In Nordamerika stellen die prognostizierten Seattle 1,1% unter unter neutral
Anstiege der Cap Rates eine starke Belas- Washington D.C. 2,5% unter unter unter
tung für die erwartete Performance dar. Da- Kanada Calgary 4% 0,9% unter unter unter
Montreal 1,0% neutral neutral neutral
her empfiehlt sich für die meisten US-ameri- Ottawa 0,5% unter unter unter
kanischen und kanadischen Bürostandorte Toronto 1,5% unter unter unter
Vancouver 0,5% unter unter unter
in den nächsten Jahren eine Untergewich-
Süd- und Santiago 1% 0,4% über über neutral
tung. Ausnahmen sind Dallas, Chicago und Mittelamerika Mexiko City 0,9% über neutral neutral
Miami sowie Montreal. Dort sprechen die Australien Brisbane 3% 0,5% über neutral über
Ertragsperspektiven in Relation zur histori- Melbourne 1,0% über neutral über
Perth 0,3% über über über
schen Schwankungsintensität mindestens Sydney 1,2% über neutral neutral
für eine neutrale Gewichtung. Ab 2015 Asien Seoul 9% 1,6% neutral unter über
Singapur 1,5% unter unter über
dürfte ein Portfolio auch von Investitionen Tokio 6,4% über neutral unter
in Boston und Los Angeles profitieren. Auf- 48%
Quelle: DekaBank
grund höherer Erträge sind stärkere Positi-
11Deutschland.
Wirtschaft den Hauptbahnhof. Die Spitzenmiete von
BIP
22 EUR/m²/Monat hat sich 2013 gegen-
% ggü. Vj. Die Perspektiven für die deutsche Konjunk- über dem Vorjahr nicht erhöht, dafür zog
tur haben sich 2013 aufgehellt. Der Haupt- die Durchschnittsmiete in allen Kategorien
4
absatzmarkt Europa beginnt sich zu fangen, an. Zu den teuersten Lagen zählen Pariser
dadurch verfestigt sich der Glaube an den Platz/Unter den Linden, Potsdamer Platz
2
Aufschwung und die Unternehmen inves- und die Europacity am Hauptbahnhof.
tieren endlich wieder mehr. Das Brutto-
0
inlandsprodukt ist im dritten Quartal 2013 Düsseldorf verfügt über einen Bestand
erneut gestiegen, wenngleich nicht so stark von rund 7,5 Mio. m² im Stadtgebiet, dazu
-2 wie im zweiten Quartal, das durch Nach- kommen ca. 1,4 Mio. m² in den angren-
holeffekte nach dem kalten Winter einen zenden Städten Erkrath, Hilden, Neuss und
-4 zusätzlichen Schub erhalten hatte. Was Ratingen. Die Vermietungsleistung im
der deutschen Volkswirtschaft hilft, ist die Stadtgebiet in den ersten neun Monaten
-6 robuste Binnennachfrage. Sie ist das Fun- 2013 belief sich auf rund 270.000 m² und
2001
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2004
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2012
2013P
2014P
2015P
dament des neuen Aufschwungs. Nach wie erhöhte sich damit um 30% gegenüber
vor spielt die weltwirtschaftliche Entwick- dem Vergleichswert des Vorjahres. Dazu
Quellen: EcoWin, Prognosen der DekaBank
lung für eine Exportnation wie Deutschland hat maßgeblich der Mietabschluss des In-
eine wichtige Rolle, aber zurzeit eben nicht nenministeriums über 45.000 m² beigetra-
mehr die dominante Rolle früherer Jahre. gen. Daneben waren unternehmensnahe
Spitzenmiete
Entscheidend sind ein Weichen der Unsicher- Dienstleister, Industrie und Handel bei der
EUR/m² p.a. heit und eine Belebung der Exportperspek- Nachfrage tonangebend. Der Leerstand
tiven. Das niedrige Zinsniveau wirkt dabei hat sich auf 11,2% vermindert. Die Bau-
600
als eine Art Turbolader. Im weiteren Ver- tätigkeit hat 2013 nachgelassen und wird
500 lauf sollte die Konjunktur auf einen durch- sich auch 2014 eher auf niedrigem Niveau
400
schnittlichen Wachstumspfad einschwen- bewegen. Die Spitzenmiete hat 2013
ken, der zwar für 2013 zu spät kommt um gut 4% zugenommen und liegt bei 25
300 (0,5%), aber 2014 eine Zunahme des Brutto- EUR/m²/Monat. Das höchste Mietniveau
200
inlandsprodukts um 1,7% und 2015 um wird innerstädtisch im Bankenviertel und
1,9% ermöglicht. am nördlichen Ende der Königsallee er-
100 reicht, außerhalb der City folgen Medien-
0
hafen und Kennedydamm.
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2013/Q3
Büromärkte
Der Bestand in Frankfurt beläuft sich im
‡ Berlin ‡ Düsseldorf ‡ Frankfurt A-Städte Stadtgebiet auf rund 10,3 Mio. m² und in
‡ Hamburg ‡ München
der gesamten Region auf 13,5 Mio. m².
Quellen: PMA, DekaBank
Der zweitgrößte deutsche Büromarkt Der Flächenumsatz im Stadtgebiet erreichte
Berlin verfügt über einen Bestand von in den ersten drei Quartalen 2013 einen
14,8 Mio. m². Mit einem Flächenumsatz von Umfang von 315.000 m² und hielt damit
Spitzenrendite (netto)
326.000 m² bis Ende September wurde das Vorjahresniveau. Das limitierte Ange-
in % ein um 13% niedrigeres Volumen als im bot an zusammenhängenden Flächen sehr
6,0
Vergleichszeitraum des Vorjahres erzielt. guter Qualität in zentralen Lagen hat zu
Ursächlich dafür war ein Mangel an Groß- einem Ausweichen der Nachfrage auf
vermietungen. Generell ist ein Trend zu Nebenlagen bzw. Neubauprojekte geführt.
5,5
mehr kleinteiligen Vermietungen festzu- Banken, Finanz- und Beratungsdienstleister
stellen. Die Nachfrage stammte in erster generierten 41% der Nachfrage. Der große
5,0 Linie von unternehmensorientierten Dienst- Umfang von bestandsmindernden Maß-
leistern, dem Bereich Gesundheit & Sozia- nahmen wie Abriss oder Umwidmung hat
4,5 les sowie Versicherungen. Der Leerstand zu einer Reduzierung der Leerstandsquote
hat sich im Jahresverlauf auf 8,1% verrin- auf 13,3% geführt. Das Neubauvolumen
4,0
gert. Das Neubauvolumen war 2013 sehr ist zudem überschaubar, die meisten Groß-
2001
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2013/Q3
moderat. Es wird in den nächsten Jahren projekte wie z.B. EZB-Neubau, TaunusTurm
leicht zunehmen, allerdings bei hoher Vor- oder MainTor sind entweder komplett
‡ Berlin ‡ Düsseldorf ‡ Frankfurt vermietungsquote. Bauschwerpunkte sind oder teilweise vermietet. Die Spitzenmiete,
‡ Hamburg ‡ München
insbesondere das Media-Spree-Gebiet in die in den Teilmärkten Bankenviertel und
Quellen: PMA, DekaBank
Friedrichshain sowie das Quartier rund um Westend realisiert wird, ist 2013 um knapp
5% auf 34,50 EUR/m²/Monat gestiegen.
12Deutschland.
Der Büromarkt Hamburg ist mit einem summieren sich die Flächen auf rund 13,6 1,1 Mio. m² sind jedoch bereits vermietet
Bestand von 11,5 Mio. m² der drittgrößte Mio. m². Mit einem Flächenumsatz von oder an Eigennutzer vergeben. Für das
Büromarkt Deutschlands und befindet sich 432.000 m² über drei Quartale 2013, davon Wachstum der Spitzenmieten prognosti-
im Gegensatz zu München und Frankfurt 75% im Stadtgebiet, verringerte sich die zieren wir sowohl für 2014 als auch für
komplett innerhalb der Stadtgrenze. Mit Nachfrage im Vergleich zum Vorjahr um 2015 ein durchschnittliches Wachstum von
einem Flächenumsatz von 325.000 m² vom 16%. Mangels Angebot an größeren Flä- knapp 2,5%.
ersten bis dritten Quartal 2013 war die chen blieben viele umzugswillige Mieter
Nachfrage nur unwesentlich höher als im in ihren Bestandsflächen. Der mit Abstand
Vorjahr. Die Zahl von Großvermietungen am stärksten nachgefragte Teilmarkt war B-Städte (Auswahl)
war überschaubar, bedingt zum einen durch die Innenstadt. Branchenbezogen verbuch-
das fehlende Angebot an entsprechenden ten unternehmensnahe Dienstleister den In Bremen erreichte der Flächenumsatz im
Flächen, zum anderen aber auch durch die größten Anteil am Flächenumsatz, gefolgt ersten Halbjahr 2013 66.000 m², sodass
Zurückhaltung gegenüber Umzügen. Bei von Industrie und Versicherungen. Die für das Gesamtjahr 100.000 m² durchaus
der Verteilung des Umsatzes nach Branchen Leerstandsquote bewegte sich mit 7% im realistisch erscheinen. Umsatzstärkster
hatten Industrieunternehmen und unter- Stadtgebiet sowie 10% im Umland auf Teilmarkt war die City, bedingt durch den
nehmensnahe Dienstleister die höchsten einem sehr verträglichen Niveau. Nach Neubau der Bremer Landesbank (20.000
Umsatzanteile, gefolgt von Verlagswesen einem zyklischen Tief beim Neubauvolumen m²). Auf die Überseestadt entfielen nur 9%,
und Medien. Der Leerstand hat sich bis in 2012 und 2013 kommen ab 2014 wie- da dort nur wenige Flächen verfügbar
Ende September 2013 deutlich reduziert, der mehr Flächen auf den Markt. Allerdings sind. Die Nachfrage generierten neben dem
die Quote erreichte nur noch 7,6%. 2014 sind von den derzeit im Bau befindlichen Bankensektor vornehmlich unternehmens-
nimmt die Fertigstellung zu, allerdings ist Flächen bereits 80% vorvermietet. Die nahe Dienstleister, die Gesundheitsbran-
der Anteil der Vorvermietungen hoch. Spitzenmiete in der City verzeichnete im che sowie Industrie, Handel und Logistik.
Größere Bauvorhaben gibt es vor allem in Jahresverlauf einen Anstieg um 3% auf Aufgrund der geringen Fertigstellung 2011
der City und der City-Süd. Die Spitzen- 31,50 EUR/m²/Monat. Sie wird in ausge- und 2012 hat sich die Leerstandsquote auf
miete blieb im Jahresverlauf stabil bei 24 wählten Objekten in der Altstadt sowie 4,6% vermindert. Im laufenden Jahr hat
EUR/m²/Monat. Sie wird in den besten den angrenzenden nördlichen und östlichen die Bautätigkeit wieder angezogen. Dank
Lagen der westlichen City erzielt. Cityrandlagen erzielt. der hohen Vorvermietungsquote sollte der
Leerstand sich kaum verändern. Die Spit-
Köln verfügt über einen Büroflächenbe- Der Bestand in Stuttgart umfasst 7,5 Mio. zenmiete von 12,90 EUR/m²/Monat wird
stand von rund 7,5 Mio. m². 40% davon m². Der Flächenumsatz bis September in der City und der Überseestadt erzielt.
entfallen auf den Teilmarkt City, zu dem 2013 lag mit fast 200.000 m² ein Drittel
auch Deutz auf der rechten Rheinseite ge- über dem Vorjahreswert. Es gab einige Der Büromarkt Dortmund registrierte
hört. Der Flächenumsatz summierte sich Großabschlüsse über mehr als 10.000 m² bis Ende September 2013 einen Flächen-
in den ersten drei Quartalen 2013 auf seitens der Industrie, von unternehmens- umsatz von 53.000 m², 7% weniger als
234.000 m² und übertraf das Ergebnis im nahen Dienstleistern und der Öffentlichen im Vorjahr. Im Gegensatz zu 2012 gab es
entsprechenden Vorjahreszeitraum um Verwaltung. Umsatzstärkste Teilmärkte noch keinen Großabschluss über 10.000
17%. Erwähnenswert ist insbesondere der waren die City sowie die anschließenden m². Bei der Nachfrage dominierten Dienst-
Abschluss der Europäischen Agentur für Cityrandlagen. Die hohe Nachfrage und leister allgemein, Transport und Verkehr
Flugsicherheit über 21.000 m². Unterneh- die moderate Neubautätigkeit ließen den sowie die Öffentliche Verwaltung. Der
mensnahe Dienstleister, Gesundheit und Leerstand auf 5,4% sinken, womit Stutt- größte Teil des Flächenumsatzes betraf
Soziales sowie Transport und Verkehr ge- gart im Vergleich der sieben Top-Bürostand- Nebenlagen außerhalb der City. Die Leer-
nerierten 53% des Flächenumsatzes. Als orte den niedrigsten Wert aufweist. 2014 standsquote hat sich leicht erhöht auf
Standort war die City am gefragtesten. Der wird das Fertigstellungsvolumen anziehen, 5,7%. Das Neubauvolumen hat zugenom-
Leerstand blieb mit 10% per Ende Sep- wobei ein größerer Anteil noch nicht vor- men, wobei ein hoher Anteil auf den
tember 2013 fast unverändert. Das Neubau- vermietet ist. Bauschwerpunkte bilden die neuen Teilmarkt am Phoenix-See entfällt.
volumen ist sehr niedrig und wird auch in City sowie der nördliche Cityrand. Die Die Spitzenmiete in der City ist gegenüber
den kommenden Jahren nur moderat zu- Spitzenmiete in der City blieb bis Ende Sep- dem Vorjahr leicht angestiegen und liegt
nehmen. Die Spitzenmiete in der City liegt tember 2013 stabil bei 18,50 EUR/m²/ bei 13,20 EUR/m²/Monat.
seit dem zweiten Quartal 2010 konstant Monat.
bei 19 EUR/m²/Monat. Etwas höhere Werte Der Flächenumsatz in Essen belief sich
sind am Rheinufer-West südlich der City Wir erwarten 2014 für die deutschen vom ersten bis dritten Quartal 2013 auf
erzielbar. A-Standorte überwiegend konstante Leer- 102.000 m² und konnte damit fast an die
stände, wobei vereinzelt auch leichte An- sehr guten Resultate in 2007 und 2008
Die Region München ist mit einem Bestand stiege möglich sind. Das Fertigstellungs- anknüpfen. Die Steigerung gegenüber
von 17,9 Mio. m² der größte Büromarkt volumen nimmt zwar im Vergleich zum dem Vorjahr betrug 62%. Die beiden Ab-
Deutschlands. Innerhalb der Stadtgrenze Vorjahr um 14% zu, mehr als die Hälfte der schlüsse von ThyssenKrupp (30.000 m²)
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