Deka Immobilien Monitor - Ausblick 2015 bis 2019
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Deka Immobilien Monitor Ausblick 2015 bis 2019
Inhalt.
Management Summary 4 Büromärkte
Deutschland 13
Prognosezusammenfassung 5 Büromarktprognosen Europa 18
Belgien 19
Investmentfokus 6 Finnland 20
Frankreich 21
Anlagestrategie 9 Italien 23
Niederlande 24
Norwegen 25
Österreich 26
Polen 27
Schweden 28
Spanien 29
Tschechien 31
Vereinigtes Königreich 32
Australien 34
Neuseeland 35
Japan 36
Mexiko 37
Kanada 38
USA 39
Büromarktprognosen USA 41
Einzelhandelsmärkte 42
Hotelmärkte 44
Logistikmärkte 46
Prognosen Weltwirtschaft 48
Zins- und Währungsprognosen 49
Impressum
Chefvolkswirt: Dieser Bericht wurde erstellt durch das Immobilien Empfänger aufgefordert, eine unabhängige Prüfung
Dr. Ulrich Kater Research der DekaBank im Auftrag des Geschäfts- vorzunehmen und/oder sich unabhängig fachlich
(069) 71 47 - 23 81 feldes Asset Management Immobilien des DekaBank beraten zu lassen und seine eigenen Schlussfolgerun-
Konzerns. gen im Hinblick auf wirtschaftliche Vorteile und
Herausgeber: Redaktionsschluss: 19. Dezember 2014 Risiken unter Berücksichtigung der rechtlichen, regu-
DekaBank Deutsche Girozentrale, Schutzgebühr: 50,– Euro latorischen, finanziellen, steuerlichen und bilanziellen
Makro Research, Mainzer Landstr. 16, Aspekte zu ziehen. Es handelt sich bei dieser Infor-
60325 Frankfurt Disclaimer: mation um unsere im Zeitpunkt der Veröffentlichung
Diese Informationen inklusive Einschätzungen wurden aktuellen Einschätzungen. Die Einschätzungen können
Autoren: von der DekaBank nur zum Zwecke der Information sich jederzeit ohne Ankündigung ändern. Die hier
Daniela Fischer, (069) 71 47 - 75 49 des jeweiligen Empfängers erstellt. Die Informationen abgegebenen Einschätzungen wurden nach bestem
daniela.fischer@deka.de stellen weder ein Angebot, eine Einladung zur Zeich- Wissen und Gewissen getroffen und stammen oder
Dr. Bastian Hepperle, (069) 71 47 - 82 81 nung oder zum Erwerb von Finanzinstrumenten noch beruhen (teilweise) aus von uns nicht überprüfbaren,
bastian.hepperle@deka.de eine Empfehlung zum Erwerb dar. Die Informationen allgemein zugänglichen Quellen. Eine Haftung für
Gunnar Meyke, (069) 71 47 - 58 02 oder Dokumente sind nicht als Grundlage für eine die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der ge-
gunnar.meyke@deka.de vertragliche oder anderweitige Verpflichtung gedacht, machten Angaben und Einschätzungen, einschließlich
Andreas Wellstein, (069) 71 47 - 38 50 Auch eine Übersendung dieser Information stellt kein etwaiger rechtlichen Ausführungen, ist ausgeschlos-
andreas.wellstein@deka.de Angebot, Einladung oder Empfehlung dar. Diese Infor- sen. Diese Information inklusive Einschätzungen dür-
mation ersetzt nicht eine (Rechts-, Steuer- und/oder fen weder in Auszügen noch als Ganzes ohne schrift-
Titelbild: Finanz-) Beratung. Jeder Empfänger sollte eine eigene liche Genehmigung durch die DekaBank vervielfältigt
„The Rock“, Amsterdam (WestInvest Interselect) unabhängige Beurteilung, eine eigene Einschätzung oder an andere Personen weitergegeben werden.
Fotograf: Achim Krug, Düsseldorf und Entscheidung vornehmen. Insbesondere wird jeder ISSN 1864-6263
3Management Summary.
ƕƕWirtschaft: Die Weltwirtschaft sollte in als die EZB. Ausgehend vom Tiefpunkt 3% pro Jahr liegen. Die Spitzenrenditen
den Jahren 2015/16 mit 3,5% bzw. 3,8% erwarten wir bis 2019 europaweit leichte für Geschäftshäuser in 1a-Lagen haben
wieder etwas stärker wachsen als 2014. Renditeanstiege in Höhe von durchschnitt- sich 2014 an vielen Standorten weiter ver-
Dabei übernehmen die Emerging Markets lich 40 Basispunkten. In den USA sollten mindert. Wir erwarten aufgrund der an-
endgültig die Führung: Nach neuesten im Umfeld von Leitzinserhöhungen und haltend hohen Nachfrage 2015 weitere
Zahlen ist China bereits 2014 zur größten steigender Kapitalmarktzinsen die Immo- leichte Renditerückgänge an den deutschen
Volkswirtschaft der Welt aufgestiegen. bilienrenditen bereits ab 2016 steigen. sowie den übrigen europäischen Top-
Zwischen den Industrieländern weiten sich Wir erwarten bis Ende 2019 einen durch- Standorten. Mit Renditeanstiegen ist frü-
die Gräben aus. Alles hängt davon ab, wie schnittlichen Anstieg bei Top-Objekten hestens 2017 zu rechnen.
flexibel die Länder auf die neuen Anforde- um 70 Basispunkte.
rungen nach der Finanzkrise reagieren ƕƕHotelmärkte Europa: Von Januar bis
können: Ein Umbau der Wirtschaftsstruktu- ƕƕGesamterträge: In den Jahren 2015/16 September 2014 wurde durch eine höhere
ren und der Schuldenabbau in den priva- sollten aufgrund der anhaltenden Rendite- Auslastung und leicht gestiegene Zimmer-
ten Sektoren sind die Hauptaufgaben. Die kompression an den europäischen Büro- preise ein Anstieg der Zimmererlöse von
Vereinigten Staaten sind hier am erfolg- märkten Erträge von durchschnittlich 6 bis deutschlandweit 4,1% im Vergleich zum
reichsten. Euroland dürfte die Wende 7% pro Jahr zu erzielen sein. Zum Ende ersten Dreivierteljahr 2013 erreicht. Europa-
2015/16 ebenfalls schaffen. Die Geldpolitik des Prognosezeitraums hin schwächen sich weit registrierten die Zimmerpreise etwas
in der Weltwirtschaft driftet inzwischen die Ertragsperspektiven zunehmend ab. kräftigere Anstiege, sodass der Zimmer-
immer weiter auseinander. Während die Auf Sicht von fünf Jahren dürfte Madrid mit erlös um knapp 6% anstieg. Eindeutiger
US-Notenbank mit ihrer ersten Zinserhö- knapp 8% pro Jahr die Rangliste deutlich Gewinner unter den von uns betrachteten
hung im März 2015 auf eine allmähliche anführen. Mit Abstand folgen Lissabon, Standorten ist Düsseldorf, gefolgt von
Normalisierung zustrebt, läuft die EZB weiter Barcelona, Amsterdam und Brüssel. An den Kopenhagen, Dublin und Lissabon. Die
in das Feld der unkonventionellen Geld- US-Büromärkten kommt es darauf an, wie Ertragsrückgänge hielten sich in Grenzen,
politik hinein. Mit einer ersten Leitzinserhö- stark die Cap Rates auf den erwarteten lediglich in Warschau und Frankfurt kam
hung rechnen wir nicht vor Herbst 2018. Zinsanstieg reagieren werden. Insgesamt es zu geringen Verlusten. In München
müssen sich Anleger allerdings auf deut- herrschte Stagnation, resultierend aus dem
ƕƕBüromärkte: In Europa bieten die spa- lich bescheidenere Ertragsperspektiven ein- schwachen Messejahr 2014.
nischen Metropolen Madrid und Barcelona richten, wenn keine Wechselkurseffekte
nach den tiefen Einschnitten der Vergan- dazukommen, die ausgenutzt werden. ƕƕLogistikmärkte Europa: Die Nachfrage
genheit trotz mittelfristig niedriger, teilweise Dallas, Chicago, Miami, Houston und Los nach Logistikflächen hat sich mit der kon-
negativer Inflationsraten die besten Miet- Angeles sollten noch eine über dem US- junkturellen Erholung 2014 etwas belebt.
wachstumsperspektiven. 2015/16 dürften Durchschnitt liegende Performance erzielen Flächenoptimierung und Konsolidierung
auch noch die deutschen Standorte und können. Andere Standorte dürften im Pro- bleiben angesichts des Kostendrucks
London stärkeres Wachstum aufweisen. gnosezeitraum negative Erträge aufwei- wichtige Nachfragetreiber. Wir erwarten
In den USA ergibt sich auf Fünfjahressicht sen, das gilt insbesondere für San Francisco zwischen 2015 und 2019 ein jährliches
das höchste Mietwachstum für Dallas, und Washington D.C. Im Vergleich zu den Mietwachstum von im Durchschnitt rund
Miami und Chicago. Die schwächste Perfor- US-Märkten dürften die meisten von uns 2%. Die stärksten Anstiege dürften Top-
mance erwarten wir dagegen für San betrachteten Standorten in Lateinamerika objekte in Dublin, auf der iberischen Halb-
Francisco, das bereits 2014 einen kräftigen sowie in Asien und Australien höhere Er- insel und in Osteuropa sowie in Belgien
Mietanstieg registrierte. In Asien sollten träge liefern. Unter den analysierten asiati- verzeichnen. Standorte in Italien aber auch
Tokio und Singapur 2015 ihre Vorreiter- schen Standorten schneidet Tokio auf in Deutschland bieten unterdurchschnitt-
rolle beim Mietwachstum verteidigen. In Fünfjahressicht am besten ab. Dies allerdings liche Mietwachstumsperspektiven. 2014
Australien rechnen wir für Sydney und nur, wenn es im angespannten Finanz- hat der Renditerückgang an Breite und
Melbourne mit steigenden Mieten, für system des Landes zu keinen Verwerfungen Dynamik gewonnen. Die bestandsgewich-
Brisbane und Perth dagegen mit Rückgän- kommt. In Australien sind für Melbourne tete Nettoanfangsrendite gab in den
gen. Angesichts der geringen Verzinsung die höchsten Gesamterträge zu erwarten. ersten drei Quartalen 2014 um knapp 40
alternativer Anlageprodukte gehen wir da- Basispunkte auf 6,7% nach. Der Rendite-
von aus, dass das bereits hohe Preisniveau ƕƕEinzelhandelsmärkte in Europa: Wir abstand zu Büroliegenschaften ist jedoch
von Immobilien weiter anzieht. Wir erwar- erwarten bis 2019 das höchste Mietwachs- weiterhin attraktiv. Wir erwarten 2015
ten bis Ende 2016 europaweit Renditerück- tumspotenzial für 1a-Lagen in Dublin und weitere Rückgänge.
gänge um durchschnittlich weitere 20 Basis- Barcelona. Zu den Standorten mit über-
punkte. Erste Renditeanstiege infolge durchschnittlichem Wachstum zählen außer-
steigender Zinsen stehen aus heutiger Sicht dem Paris, Mailand, Rom, Lissabon, Madrid
erst ab 2016 an. Als Vorläufer sollte sich und Manchester sowie Budapest und Prag.
London erweisen, da die Bank of England In den fünf deutschen Top-Standorten
die Zinsen deutlich früher anheben dürfte dürfte das Mietwachstum im Mittel bei gut
4Prognosezusammenfassung.
Gesamtertrag und Komponenten für europäische Büromärkte
Standort Gesamtertrag Gesamtertrag Mietwachstum Beitrag Volatilität
Rendite-
veränderung
2013P 2014P 2015P 2016P 2017P 2018P 2019P 2015 - 2019 2015 - 2019 2015 - 2019 2000-2013
(%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (% p.a.) (% p.a.) (% p.a.)
Berlin 6,4 8,8 10,6 3,9 3,5 2,1 0,0 4,3 2,5 0,0 10,3
Düsseldorf 9,6 -1,0 5,7 7,1 2,7 1,5 -0,4 3,5 2,0 -0,4 9,5
Frankfurt 10,5 4,3 8,3 8,2 2,8 -0,4 -2,4 3,4 1,8 -0,4 13,8
Hamburg 3,0 5,2 8,1 7,0 3,6 0,3 -1,7 3,6 2,3 -0,4 9,8
Köln 11,2 6,3 7,1 7,0 2,6 0,4 -2,4 3,0 1,6 -0,4 8,7
München 9,2 8,9 8,1 7,1 3,5 -0,9 -3,0 3,0 1,9 -0,5 12,9
Stuttgart 6,9 6,8 6,6 6,5 1,7 -0,4 -2,3 2,5 1,0 -0,4 6,2
Amsterdam 4,8 12,3 8,6 6,5 4,3 3,8 2,0 5,4 2,7 0,0 7,0
Barcelona -2,1 22,0 9,2 7,7 5,5 2,7 0,4 5,4 4,4 -0,8 14,6
Brüssel 4,7 4,4 4,7 7,2 4,6 2,7 2,9 4,6 1,8 0,0 5,4
Budapest 3,5 6,3 6,4 6,3 4,9 1,8 3,1 4,8 1,4 0,0 11,4
Helsinki 3,8 3,8 1,7 5,8 3,4 3,3 3,4 3,8 1,6 0,4 8,6
Kopenhagen -0,1 6,2 3,3 4,3 3,0 1,7 0,7 2,8 2,1 -0,4 8,7
Lissabon 6,0 18,7 6,5 6,8 5,0 5,4 3,9 5,8 2,5 0,0 9,4
London City 14,8 16,9 13,6 0,9 0,3 -1,2 1,0 2,7 2,3 -2,0 22,2
London WE 23,4 19,0 9,1 -0,8 -2,2 -1,8 1,0 0,8 2,1 -2,9 22,0
Luxemburg 9,5 7,4 7,5 4,4 2,4 3,5 3,6 4,4 1,9 0,0 10,2
Lyon 8,3 6,4 4,4 4,3 4,4 3,4 2,7 4,0 1,9 -0,4 7,5
Madrid 2,5 22,0 13,8 10,5 7,1 2,2 2,6 7,9 7,3 -0,8 21,2
Mailand -4,0 7,8 6,6 5,6 5,5 3,6 1,9 4,9 2,1 0,0 13,9
Paris -3,6 9,4 4,2 6,2 3,4 0,2 0,7 3,1 2,5 -1,0 19,1
Prag 6,4 6,1 2,1 7,1 6,1 0,3 -1,3 3,0 1,0 -0,4 10,7
Stockholm 5,6 7,8 6,3 7,3 -0,2 -3,4 -3,0 1,4 2,3 -1,4 15,9
Warschau 0,2 -1,0 1,4 6,3 4,4 3,6 2,9 3,9 1,2 0,0 16,8
Wien 8,4 8,5 5,9 4,9 3,5 -1,0 -2,5 2,2 1,4 -0,8 5,8
Ø Europa* 5,5 8,5 6,9 6,0 3,3 1,0 0,1 k.A. k.A. k.A. k.A.
*flächengewichtet, Quelle: PMA, Prognose DekaBank
Gesamtertrag und Komponenten für US-Büromärkte
Standort Gesamtertrag Gesamtertrag Mietwachstum Beitrag Volatilität
Rendite-
veränderung
2013 2014P 2015P 2016P 2017P 2018P 2019P 2015 - 2019 2015 - 2019 2015 - 2019 2000-2013
(%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (% p.a.) (% p.a.) (% p.a.)
Boston 0,9 13,4 3,3 -0,3 -2,9 -0,8 0,5 -0,3 3,0 -3,1 27,3
Chicago 7,6 24,8 6,5 0,0 0,1 2,1 1,8 2,0 3,4 -1,9 14,5
Dallas 2,9 10,5 9,3 2,3 1,7 2,8 1,9 3,5 4,3 -1,7 10,6
Houston -0,3 5,0 2,5 0,0 1,3 2,5 2,0 1,5 2,9 -2,1 17,5
Los Angeles -1,7 13,5 2,0 -1,4 1,6 1,2 0,9 0,7 2,4 -2,0 14,0
Miami 22,1 4,5 5,5 -0,9 1,0 0,9 2,4 1,5 3,8 -2,8 13,8
Manh. Downt. 9,4 3,3 2,0 -1,9 1,3 1,0 0,6 0,4 3,0 -2,2 28,2
Manh. Midt. 3,0 5,0 2,0 -1,9 0,3 0,0 -0,4 -0,2 2,3 -2,2 35,0
San Francisco 6,8 30,1 5,5 -4,7 -5,7 -3,3 -3,1 -2,4 0,7 -2,5 34,6
Seattle 15,1 12,0 4,1 -3,6 -3,9 0,6 0,3 -0,7 2,2 -2,6 28,4
Washington D.C. -0,6 4,6 1,3 -3,2 -4,3 -1,3 1,3 -1,5 1,6 -3,1 15,2
Ø USA* 3,7 10,7 3,8 -1,1 -0,2 0,8 0,8 k.A. k.A. k.A. k.A.
*flächengewichtet, Quelle: CBRE-EA, PwC, Prognose DekaBank
5Investmentfokus.
Boom auf den Investmentmärkten gen Anpassungen am erfolgreichsten
Globales Investmentvolumen
hält an hinter sich gebracht und können nun für
in Gewerbeimmobilien
einen kurzen Zeitraum überdurchschnitt-
Mrd. USD Das Jahr 2014 stand insbesondere in Europa lich kräftig expandieren. Trotz aller Belas-
800 zeitweise unter dem starken Einfluss geo- tungen ist es der US-Wirtschaft in diesem
politischer Risiken und großer konjunktu- Aufschwung gelungen, den Auslastungs-
reller Unsicherheiten, die auch auf den grad am Arbeitsmarkt so weit zu erhöhen,
600
Finanzmärkten für hohe Volatilität sorgten. dass nun Leitzinserhöhungen notwendig
Trotz dieses unruhigen Fahrwassers konn- werden.
400 ten sich die gewerblichen Immobilienmärkte
gut behaupten. Angesichts ultra-tiefer
200 Zinsen, günstiger Finanzierungsbedingun- Euroraum kommt nur mühsam in
gen und hoher Liquiditätsausstattung Schwung
0 standen Immobilienanlagen in der Gunst
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Q1-Q3 '14
2014P
2015P
der Investoren weit oben. Das globale Die Europäische Währungsunion bildet
‡ EMEA ‡ USA ‡ Asien/Pazifik Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien derzeit – zusammen mit Japan – das trau-
dürfte im Jahr 2014 rund 700 Mrd. USD rige Schlusslicht in der Liga der großen
Quelle: JLL, DekaBank
betragen haben. Der bisherige Rekordwert Wirtschaftsräume. Die Krisenländer Spanien,
aus dem Jahr 2007 wurde zwar noch nicht Portugal, Irland und Griechenland haben
wieder erreicht. Umfragen deuten aber auf die Krise genutzt, um Strukturreformen
Europa: BIP-Wachstum
ein weiterhin hohes Interesse an Immobi- umzusetzen. Sie ernten nun die ersten
% lienanlagen hin, sodass mit fortschreitender Früchte mit höherem Wachstum und sin-
6
Erholung der Weltwirtschaft 2015 ein neuer kender Arbeitslosigkeit. Doch Frankreich
Rekordwert von bis zu 800 Mrd. USD er- und Italien kommen allenfalls im Schnecken-
4 reicht werden kann. tempo mit ihren Reformanstrengungen
2 voran, was sich in einer ausgesprochen
schwachen Wirtschaftsentwicklung nieder-
0 Weltwirtschaft profitiert von niedrigen schlägt. Nach einem vorübergehenden
-2 Zinsen und gesunkenen Energiepreisen Schwächeanfall dürfte die deutsche Kon-
junktur 2015 wieder an Fahrt gewinnen. Wir
-4 Die Weltwirtschaft hat die Finanzkrise rechnen für Deutschland mit einem Wachs-
-6 2008/09 hinter sich gelassen. Doch Altlasten tum von 1,3% und für 2016 mit 2,0%. Der
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013P
2014P
2015P
2016P
bleiben, die Zeiten sehr hoher globaler Euroraum insgesamt dürfte 2015 und 2016
Wachstumsraten sind vorüber, für die kom- mit Raten um 1,2% bzw. 1,7% wachsen.
‡ Deutschland ‡ Frankreich ‡ Euroland
‡ Spanien ‡ Italien menden Jahre ist mit einer deutlich gerin-
geren Dynamik zu rechnen. In den Industrie-
Quelle: Eurostat, DekaBank
ländern wird die Entwicklung durch eine Ohne Wachstum keine Inflation und
schwächere staatliche Aktivität infolge der keine Zinserhöhung der EZB
hohen Staatsverschuldung, durch eine ge-
Leitzinsprognosen
ringere Kreditvergabe wegen des spürbar Angesichts des schwachen Wachstums
% geschwächten Bankensektors und durch ein und der anhaltend hohen Arbeitslosigkeit
7
niedrigeres Bevölkerungswachstum ge- dürfte die Inflationsrate im Euroraum erst
Prognose bremst. Die Emerging Markets haben nach Ende 2015 wieder über 1% steigen. Sie
6 der Aufholjagd der Nullerjahre einen Gang bleibt also weiterhin deutlich unter der Ziel-
5 zurück-geschaltet. Es folgt nun eine Phase marke der EZB von 2%. Wegen der stark
der Konsolidierung mit jahresdurchschnittli- rückläufigen Rohstoffpreise kann die Infla-
4
chem Wachstum von immer noch 4 bis 5%. tionsrate zwischenzeitlich sogar negativ
3 Wesentliche Triebkräfte der Weltwirtschaft ausfallen. Eine Deflation ist das jedoch nicht
sind die niedrigen Zinsniveaus sowie die und wir erwarten auch keine flächen-
2
spürbar gesunkenen Energiepreise. Die Welt- deckende Deflation für Europa (siehe Seite 8).
1 wirtschaft dürfte in den Jahren 2015/16 Angesichts der unerwünscht niedrigen
0
mit 3,5% bzw. 3,8% wieder etwas stärker Inflationsrate wird die EZB ihre Bilanz-
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
als 2014 wachsen. Die USA werden 2015 summe deutlich ausweiten und wohl ab
mit einem Zuwachs von 3,0% das fünfte dem Frühjahr 2015 auch breit angelegte
‡ Euroland ‡ USA ‡ Großbritannien
Wachstumsjahr in Folge erleben. Sie haben Ankäufe von Staatsanleihen als Steuerungs-
Quelle: Bloomberg, DekaBank
die nach der Finanzmarktkrise notwendi- instrument nutzen. Damit sollen die zuletzt
6Investmentfokus.
tieferen langfristigen Inflationserwartungen Spitzenrenditen tief, tiefer, noch tiefer? die konjunkturelle Erholung und die Miet-
nach oben gehievt und zugleich die Kredit- perspektiven entsprechend hoch, was
vergabe angekurbelt werden. Mit einer Ein seit geraumer Zeit zu beobachtender im europaweiten Vergleich zu überdurch-
ersten Leitzinserhöhung rechnen wir nicht Trend dürfte sich 2015 fortsetzen: Die Ent- schnittlich hohen Ertragserwartungen
vor Herbst 2018. Die Geldpolitik der führen- kopplung der Mietmärkte von den Invest- führt. Mit Abstand folgen Lissabon, Barce-
den Notenbanken wird bis 2018 also immer mentmärkten. Die erneuten, teilweise lona, Amsterdam, Brüssel und Budapest
weiter auseinander driften. Die US-Noten- kräftigen Rückgänge bei den Immobilien- mit einer Jahresperformance von jeweils
bank hat ihr Wertpapierankaufprogramm renditen lassen sich nicht mit den für viele reichlich bzw. knapp 5%. Für Berlin als
Ende Oktober 2014 beendet und strebt mit Märkte eher verhaltenen Mietperspektiven besten deutschen Standort erwarten wir
einer ersten Zinserhöhung, die wir für März erklären. Das in Europa anhaltende Niedrig- Gesamterträge von gut 4%, für Paris rund
2015 erwarten, auf eine allmähliche Nor- zinsumfeld und die damit verbundene 3%. Nach der sehr guten Entwicklung in
malisierung zu. Als zweite große Noten- Suche nach Rendite werden auf den Immo- den vergangenen Jahren werden die beiden
bank dürfte die Bank of England im Herbst bilienmärkten dafür sorgen, dass der Ab- Londoner Märkte an das Ende der Rang-
2015 folgen. Die EZB läuft hingegen wärtsdruck auf die Spitzenrenditen anhält. folge rutschen und zeitweise sogar eine
weiter in das Feld der unkonventionellen Dieser dürfte zu weiteren zumeist leichten negative Performance verzeichnen.
Geldpolitik hinein. Der erwartete Anstieg Renditekompressionen 2015/16 führen.
der Renditen langlaufender Staatsanleihen Stärkere Rückgänge erwarten wir für die
im Euroraum bleibt gedämpft. Die Abwer- Iberische Halbinsel. Gegen Ende des Prog- Zinsanstieg bremst Erträge in
tung des Euro geht weiter. nosefensters sollten dann wieder höhere Nordamerika
Zinsen für moderate Anstiege der Spitzen-
renditen sorgen. Vorreiter dürften hier An den US-Büromärkten wird für die wei-
Finanzierungsumfeld bleibt attraktiv Stockholm und vor allem London sein, da tere Ertragsentwicklung von entscheiden-
wir in diesen Währungsräumen mit deut- der Bedeutung sein, wie stark die Cap Rates
Die Finanzierungskonditionen auf den lich früheren Leitzinsanstiegen rechnen. auf den erwarteten Zinsanstieg reagieren.
Immobilienmärkten der Peripheriestaaten Auf Fünfjahressicht erwarten wir, dass die Zudem werden die Höhe der Anfangsren-
haben sich in den vergangenen Monaten Anfangsrenditen 2019 an den meisten diten sowie das Mietwachstum wieder
erheblich verbessert. Das gilt insbesondere Standorten in Europa nahe ihren aktuellen stärker in den Vordergrund rücken. Insge-
für Spanien, aber auch in Deutschland, Niveaus liegen werden. samt müssen sich Anleger auf deutlich be-
den Niederlanden sowie Irland und Groß- scheidenere Ertragsperspektiven einrich-
britannien verringerten sich die Margen Angesichts der sehr hohen Kaufpreise ten. Alle Märkte dürften unter dem erwar-
spürbar. Der intensive Wettbewerb und und des knappen Angebots in den Core- teten Renditeanstieg, der unseren Prognosen
das größere Finanzierungsangebot sorgen Märkten werden Investoren künftig ihr zufolge im Schnitt die Gesamtperformance
für Margendruck und steigende Beleihungs- Augenmerk verstärkt auf sekundäre Lagen um gut 2,5 Prozentpunkte pro Jahr schmä-
ausläufe bei Finanzierungen von Top- und Objekte mit Wertsteigerungspotenzial lern dürfte, leiden. Dallas, Chicago, Miami,
Objekten. Aufgrund der größeren Risiko- richten. Trotz Rückgängen liegen die Houston und Los Angeles werden wohl
bereitschaft sind mittlerweile auch wieder Spitzenrenditen dort noch deutlich über den noch eine über dem Durchschnitt liegende
Finanzierungen für Objekte jenseits des Werten des jeweiligen Top-Marktes. Aus Performance erzielen können.
Spitzensegments verfügbar. Auch dort Investorensicht ist jedoch zu beachten, dass
haben sich die Konditionen verbessert, höhere Renditen auch mit größeren Ver-
wenngleich diese weiterhin deutlich über mietungs- und Liquiditätsrisiken einher- Emerging Markets und Asien/Pazifik:
denjenigen für Top-Objekte liegen. In gehen. Ertragsausblick stabil
Europa dürfte das günstige Finanzierungs-
umfeld 2015 weitgehend bestehen blei- Im Vergleich zu den US-Märkten dürften
ben. Dafür wird die erwartete weitere Iberische Märkte mit höchsten Ertrags- die meisten von uns betrachteten Stand-
geldpolitische Lockerung durch die EZB perspektiven in Europa orte in Lateinamerika sowie Asien und
sorgen. Die Finanzierungsbedingungen für Australien höhere Erträge liefern. Das Ab-
die Peripheriestaaten dürften sich weiter In den Jahren 2015 und 2016 dürften an wärtspotenzial bei den Spitzenrenditen
verbessern. Während wir für die südeuro- den europäischen Büromärkten Gesamt- ist wohl weitgehend ausgereizt. Unter den
päischen Märkte noch Spielraum für Mar- erträge von durchschnittlich noch 6 bis 7% asiatischen Standorten schneidet Tokio
genrückgänge sehen, insbesondere wenn pro Jahr zu erzielen sein. Zum Ende des auf Fünfjahressicht am besten ab. In Austra-
die konjunkturelle Erholung dort voran- Prognosezeitraums hin schwächen sich die lien sind für Melbourne die höchsten Ge-
schreitet, dürfte das Potenzial für noch Ertragsperspektiven zunehmend ab. Auf samterträge zu erwarten.
deutlich attraktivere Finanzierungskonditi- Sicht von fünf Jahren dürfte Madrid mit
onen in Kerneuropa weitgehend ausge- knapp 8% pro Jahr die Rangliste anführen.
schöpft sein. Nach dem tiefen Fall während der Rezes-
sion ist das Aufholpotenzial mit Blick auf
7Investmentfokus.
Risikoszenario Deflation – hohen Bewertung und der strukturellen Unterauslastung der Produktionskapazitä-
ein Schreckgespenst macht die Runde wirtschaftlichen Probleme. Die Flucht in ten und hoher Arbeitslosigkeit leiden. Im
Sicherheit würde den Abwärtsdruck auf Gegensatz zur öffentlichen Wahrnehmung
„Japanisierung“ Europas – Deflation, das die Renditen für Spitzenobjekte, die ohne- finden in diesen Ländern durchweg wirt-
sind Schlagworte, die in jüngster Zeit des hin schon sehr tief sind, nochmals verstär- schaftliche Reformen statt, die schließlich
Öfteren zu hören und lesen sind. Auslöser ken. Nicht alle für Immobilieninvestments zu einer Verbesserung der Wirtschaftsleis-
für dieses Schreckgespenst ist die hinter vorgesehenen Finanzmittel könnten wohl tung beitragen werden.
den Erwartungen zurückbleibende Kon- im Core-Segment platziert werden. Das
junkturerholung im Euroraum sowie der Angebot an (noch) bezahlbaren Immobilien Für die kommenden Monate ist eine sehr
zuletzt kaum noch messbare Puls bei der ist begrenzt. Aber selbst ein Markt wie verhaltende Erholung der Konjunktur zu
Inflation. Üben sich Unternehmen und London, den Investoren vielleicht als einen erwarten. Euroland hat sich bei der Bewäl-
private Haushalte angesichts der getrübten sicheren Zufluchtsort ansteuern, wird auf- tigung seiner ökonomischen Herausforde-
Konjunkturperspektiven und in Erwartung grund der engen Wirtschaftsbeziehungen rungen nicht für eine Schocktherapie ent-
immer tieferer Preise in Kaufzurückhaltung zum Euroraum wohl nicht ganz ungescho- schieden, sondern eher für ein gemäch-
und verschieben ihre Investitions- oder ren davonkommen. Eine vollständige Absi- liches Tempo. Die Inflationsrate bleibt vor
Konsumausgaben in die Zukunft, kann dies cherung wird somit nicht möglich sein, diesem Hintergrund vorerst sehr niedrig.
eine Abwärtsspirale von sinkender Produk- auch dort wird man vor Verlust nicht ganz Aufgrund der stark rückläufigen Energie-
tion, steigender Arbeitslosigkeit, sinkenden gefeit sein. Bei anhaltender Konjunktur- preise können die Teuerungsraten vorüber-
Preisen und Einkommen in Bewegung schwäche und steigender Arbeitslosigkeit gehend sogar leicht in negatives Terrain
setzen. Ein solcher deflationärer Prozess ist ist mit einer rückläufigen Flächennach- abtauchen und die anhaltend niedrigere
sehr schwer umzukehren. Die Folge wäre frage, steigenden Leerständen und einer Kernteuerungsrate könnte die langfristigen
eine über viele Jahre anhaltende Wachs- deutlichen Eintrübung der Mietwachs- Inflationserwartungen noch weiter fallen
tums- und Finanzkrise mit vielfältigen und tumsperspektiven mit Zahlungsausfällen lassen. Im Trend dürfte die Inflation im
stark negativen Auswirkungen auf alle und rückläufigen Mieten zu rechnen. In Jahresverlauf von 2015 jedoch langsam
Sektoren der gewerblichen Immobilien- der Peripherie und bei Non-Core-Objekten wieder etwas höhere Werte erreichen. Die
märkte. sind steigende Anfangsrenditen und zum EZB wird zwischenzeitlich deflationäre
Teil beträchtliche Kapitalwertverluste sowie Entwicklungen mit einer weiteren Locke-
Stärker in Mitleidenschaft gezogen werden eine erhebliche Verschlechterung der rung der Geldpolitik bekämpfen. Hierzu
dürften die peripheren Standorte und Finanzierungsbedingungen und Gesamt- gehört auch der von uns für das erste Halb-
Non-Core-Objekte. In einem deflationären ertragsperspektiven zu erwarten. Die Kon- jahr 2015 erwartet Ankauf von Staatsan-
Umfeld würde die Risikoaversion auf den sequenzen für die Immobilienmärkte und leihen in großem Umfang. Sollten sich die
Märkten erheblich zunehmen und Investo- die Gesamtwirtschaft wären also gravie- deflationären Entwicklungen trotzdem
ren ihren Fokus verstärkt auf die Core- rend. Ein solches Risikoszenario gilt es mit verstärken, würde darüber hinaus auch die
Märkte in den als „sicher“ geltenden Häfen aller Macht zu verhindern. deutsche Finanzpolitik in einer konzertier-
in- und außerhalb Europas richten. Als ten Aktion zusammen mit allen Ländern
Ausnahme sehen wir Paris angesichts der des Euroraums umfangreiche Konjunktur-
Keine Japanisierung Europas programme anschieben. Temporär nied-
zu erwarten rige Teuerungsraten in Verbindung mit
einer wenig kraftvollen Erholung des Euro-
Niedrige Inflation, aber keine Deflation
Folgt man der Berichterstattung kann man raums ist weiterhin das wahrscheinlichste
Verbraucherpreise HVPI in % ggü. Vj. den Eindruck gewinnen, dass der Euroraum Szenario, das ist keine klassische Deflation.
5
zwangsläufig den japanischen Weg wie-
derholen wird. Sicherlich – es gibt einige
4 Gemeinsamkeiten, jedoch eben auch deut-
3
liche Unterschiede. So sind am Markt für
Staatsanleihen im Bereich bis fünf Jahre die
2 Renditestrukturkurven Japans und Deutsch-
1 lands zurzeit kaum noch zu unterscheiden.
Aber während es Japan mit einem landes-
0 weiten Deflationsproblem zu tun hatte,
-1 waren es im Euroraum im Laufe des Jahres
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014P
2014 nur fünf von 18 Ländern, die länger
als zwei Monate negative Inflationsraten
‡ EWU ‡ Deutschland ‡ Frankreich
‡ Italien ‡ Spanien aufwiesen. Mit Griechenland, Portugal,
Slowakei, Spanien und Zypern handelt es
Quelle: EcoWin, DekaBank
sich um Staaten, die unter einer starken
8Anlagestrategie.
Länderstrategie
Strukturelle Risiken und langfristige Wachstumsperspektiven ausgewählter Länder
Auch wenn die europäische Schuldenkrise 5,0
Singapur
vielleicht nicht mehr so bedrohlich wirkt
Prognostiziertes BIP-Wachstum
4,5
Südkorea Chile Mexiko
wie noch vor zwei Jahren, so heißt dies 4,0
3,5 USA Polen
(real p.a. in %)
nicht, dass die Probleme gelöst sind. Und Kanada
Irland
2015-2019
3,0 SWE Neuseeland
Ungarn
dass eine hohe Verschuldung und struk- 2,5 UK AUS Norwegen Tschech. Rep. Spanien
turelle Probleme nicht nur in Europa ein 2,0 DNK Belgien Österreich Portugal
1,5 Niederlande Italien
Problem sind, zeigt beispielsweise der Blick DEU FIN
1,0 Frankreich
nach Japan. Strukturelle, länderspezifische 0,5
Japan
Risiken sind auch weiterhin bei Immobilien- 0,0
100 95 90 85 80 75 70 65 60
investitionen nicht zu vernachlässigen.
DIRECS-Risikoscore
Um die Makrorisiken für Investitionen in
Gewerbeimmobilien auf Länderebene ab- Blasengröße entspricht geschätzter Größe des Gewerbeimmobilienmarktes
Quelle: EIU, DekaBank
schätzen können, wurde der DIRECS (Deka
Immobilien Real Estate Country Score) vor
einigen Jahren konstruiert. Verschiedene wieder mit besseren Wachstumsperspek-
Gesamterträge nach Regionen
makroökonomische und institutionelle tiven einhergehen. Außerhalb des Euro-
Indikatoren werden dabei für jedes Land, raums bietet das Vereinigte Königreich %
gemäß ihrer Bedeutung unterschiedlich aufgrund der niedrigsten Risikokennziffer 20
Prognose
gewichtet und zu einem Score zwischen und vergleichsweise hoher Wachstums-
15
0 (höchstes Risiko) und 100 (niedrigstes prognosen eine besonders attraktive Kom-
10
Risiko) zusammengefasst. Immobilienspe- bination. Für global agierende, risiko-
zifische Aspekte bleiben dabei weitgehend averse Investoren sollten die USA, Austra- 5
unberücksichtigt. Erweitert man diese Risiko- lien und Kanada die wichtigsten Märkte 0
einschätzung um die (Ertrags-)Chancen, die bleiben, zum einen aufgrund der günstigen -5
ein Land bietet, ergibt sich ein erster gro- Risiko-Chance-Profile, aber auch wegen -10
ber Überblick hinsichtlich der Attraktivität der Marktgröße. Darüber hinaus weisen
-15
für Immobilieninvestitionen. Als Maß für Neuseeland und vor allem Singapur eben-
-20 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
die Ertragschancen dient das prognostizierte falls sehr attraktive Kombinationen auf,
Wachstum des realen Bruttoinlandspro- allerdings bei deutlich geringerer Markt- ‡ Deutschland ‡ Südeuropa ‡ Europa
dukts in den fünf Jahren bis 2019. Sämt- größe. Wird eine Investmentstrategie ver- Europa = 25 Märkte; Südeuropa = Mailand, Madrid,
Barcelona und Lissabon; Deutschland = Top-7
liche Aspekte, welche die Immobilienmärkte folgt, die auch etwas risikoreichere Län-
Quelle: PMA, Prognose DekaBank
direkt betreffen, bleiben dabei außen vor. der zulässt, bieten insbesondere Südkorea,
Im Vorjahresvergleich fällt auf, dass Spanien Chile, Mexiko und auch Polen hohe Wachs-
seine Position verbessern konnte: Nicht tumsperspektiven. Basis dienen unsere Miet- und Rendite-
nur die Wachstumsperspektive hat sich ver- prognosen für die nächsten Jahre. Die
bessert, auch die Risikoeinschätzung hat Gesamterträge beziehen sich auf das Top-
sich, u.a. dank einer gestiegenen Bonitäts- Standortstrategie segment der betrachteten Märkte. Um
bewertung, leicht verbessert. Ähnlich zu einer Empfehlung für jeden Markt in
positiv fällt der Vorjahresvergleich für Por- In der weiteren Anlagestrategie werden auf jedem Jahr zu gelangen, wird zunächst
tugal aus, wenngleich die Risikobeurtei- der Grundlage prognostizierter Gesamt- von den prognostizierten Erträgen ein risiko-
lung für dieses Land noch immer zu den erträge für idealtypische Immobilieninves- freier Zins abgezogen. Die resultierende
schlechteren im gemeinsamen Währungs- titionen Positionierungsempfehlungen „Überrendite“ wird in Relation gesetzt zur
raum gehört. Zu den Ländern mit der für 50 Büromärkte weltweit abgeleitet. Als Standardabweichung der Gesamterträge
größten Verbesserung bei der Risikoein-
schätzung gehört Irland, hier wurde die
Die Konstruktion des DIRECS
Bonität deutlich besser beurteilt als noch Bei der Konstruktion des DIRECS wurden verschiedene für Immobilieninvestments als besonders
vor einem Jahr. Die Länder „Kerneuropas“ relevant erachtete Risikokennziffern ausgewählt. Diese werden in eine gemeinsame Skala trans-
wie die Niederlande und Deutschland formiert. Jedem Teilindikator wird dabei eine Risikokennziffer (Score) zwischen 0 und 100 zugeord-
weisen weiterhin die niedrigste Risikoein- net. Ein Wert von 100 signalisiert das bestmögliche Rating, ein Wert von 0 das schlechteste. Die
einzelnen Indikatoren werden dann mit einem Gewicht gemäß ihrer Bedeutung versehen und zu
schätzung im Euroraum auf, allerdings einem Gesamtindex aggregiert. Hohe und nahe bei 100 liegende Werte deuten auf ein niedriges
gewinnen Peripherieländer wie Irland und Immobilienmarktrisiko hin. Werte unter 50 assoziieren wir mit Non-Investmentgrade, was im
Spanien hinsichtlich ihrer Risiko-Chance- Immobilienbereich nur bei opportunistischen Strategien angemessen ist. Werte ab 50 Punkten
werden folgenden Risikoklassen zugeordnet: 50-69 ‚Value Add’, 70-79 ‚Balanced’, 80-89 ‚Core
Profile wieder an Attraktivität. Damit könnte
Plus’ und 90-100 ‚Core’.
ein höheres Risiko auch innerhalb Europas
9Anlagestrategie.
des jeweiligen Marktes zwischen 2000 und auch der europäische Durchschnitt stark
Prognostizierte Marktgesamterträge
2013 (Sharpe-Ratio). Als risikofreier Zins nach oben gezogen – voraussichtlich auf
europ. Büromärkte 2015 – 2019
wird die Rendite zehnjähriger deutscher 8,5%. Dieses Niveau dürfte in den folgen-
Madrid 7,9% Staatsanleihen verwendet (Mittelwert den Jahren nicht zu halten sein, zu niedrig
Lissabon 5,8%
Barcelona 5,4% November 2014). Anhand dieser risiko- sind mittlerweile die Anfangsrenditen.
Amsterdam Allerdings sollte die Aussicht auf Leitzinsen,
Mailand
5,4%
4,9%
adjustierten Performanceprognosen werden
Budapest
Brüssel
4,8%
4,6%
Empfehlungen abgeleitet, ob zum jeweiligen die im Euroraum noch für lange Zeit ext-
Luxemburg
Lyon
4,4%
4,0%
Zeitpunkt eine „Unter-“, „Über-“ oder rem niedrig bleiben werden, die Immobili-
Warschau 3,9% „neutrale“ Gewichtung in dem Markt vor- enrenditen an den meisten Standorten
Helsinki 3,8%
Median 3,6% teilhaft sein dürfte. Zu beachten ist, dass unter Abwärtsdruck halten. Dadurch er-
Deutschland (Big7) 3,4%
Paris 3,1% ausschließlich das Volatilitätsrisiko berück- warten wir auch für 2015 und 2016 mit im
Prag 3,0%
Kopenhagen 2,8% sichtigt wird, weitere Risiken wie z.B. Län- gewichteten Mittel rund 7% bzw. 6%
London City 2,7%
Wien 2,2% derrisiken oder Wechselkursrisiken finden weiterhin hohe Gesamterträge. Danach
Stockholm 1,4%
London WE 0,8% hierbei keine Berücksichtigung. Die Positio- sollten sich die Ertragsperspektiven aber
% pro Jahr -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 nierungsempfehlung ist jeweils in Relation deutlich eintrüben. Für den gesamten Pro-
‡ Einkommen ‡ Mietwachstum ‡ Median zu einer zugrunde liegenden Benchmark zu gnosezeitraum bis 2019 ergeben sich Er-
‡ Renditeveränderung ‡ Kosten Total Return
verstehen. Da die Benchmark je nach An- träge von durchschnittlich gut 3,5% pro
Quelle: DekaBank
lagephilosophie stark variieren kann, wurde Jahr (Medianwert). An der Spitze liegen die
hier darauf verzichtet, eine konkrete glo- drei iberischen Standorte. Ebenfalls über-
bale Benchmark vorzugeben. Mögliche durchschnittliche Erträge werden für Mai-
Prognostizierte Marktgesamterträge
Diversifikationseffekte werden bei den land, Budapest und die Benelux-Märkte
US-Büromärkte 2015 – 2019
Positionierungsempfehlungen nicht berück- prognostiziert. Während am unteren Ende
Dallas 3,5%
sichtigt. der Skala mit den beiden Londoner Teil-
Chicago 2,0% märkten und Stockholm die Standorte
Miami 1,5% rangieren, die sich voraussichtlich erheblich
Houston 1,5% Ertragsperspektiven europäischer früher auf Zinsanstiege einstellen müssen,
0,7%
Los Angeles Büromärkte weisen die deutschen Big 7-Standorte im
Median 0,4%
Durchschnitt Ertragsprognosen nahe dem
Manh. Downt. 0,4%
-0,2%
Beim Blick auf die konjunkturelle Entwick- europäischen Mittelwert auf.
Manh. Midtown
Boston -0,3% lung mag man sich verwundert die Augen
Seattle -0,7% reiben, aber die Marktdaten – für Europa
Washington D.C. -1,5% beziehen sich die Gesamterträge auf die Ertragsperspektiven außereuro-
San Francisco -2,4% Spitzenmieten und -renditen – deuten da- päischer Büromärkte
%-4
pro Jahr
-2 0-8 -6 2-4 -2 0 2 4 6 8 10 rauf hin, dass 2014 das beste Jahr für die 4
‡ Einkommen ‡ Mietwachstum ‡ Median europäischen Büromärkte seit 2010 gewe- Ein direkter Vergleich der Gesamterträge
‡ Renditeveränderung ‡ Kosten Total Return
sen sein dürfte. Allerdings kamen die außerhalb Europas ist aufgrund unter-
Quelle: DekaBank
positiven Impulse an den 25 analysierten schiedlicher Definitionen bei Mieten und
Standorten weniger von den konjunktur- Renditen in den einzelnen Wirtschafts-
sensitiven Mietmärkten als vielmehr von räumen nur eingeschränkt möglich. Den-
Gesamterträge nach Regionen
den Investmentmärkten, wo weiterhin noch zeigt der länderübergreifende Ver-
% extrem niedrige Zinsen die Preise treiben. gleich, dass an den nordamerikanischen
40 Und 2014 kam noch ein weiterer Aspekt Büromärkten die erfolgreichen Vorjahre in
Prognose
hinzu: An den Top-Standorten auf der der Gesamtertragsbetrachtung langsam
30
Iberischen Halbinsel nahm die Erholung an zum Problem werden dürften. Die teilweise
20
den Investmentmärkten rasant an Fahrt kräftigen Mietanstiege und Rückgänge
10 auf. Die Spitzenrenditen dürften bis zum der Cap Rates haben wie in den Vorjahren
0 Jahresende soweit gefallen sein, dass sich auch 2014 zu sehr hohen Gesamterträgen
-10
die Gesamterträge in Madrid und Barce- beigetragen. Die Kapitalwerte sind mittler-
lona auf über und in Lissabon auf nur etwas weile auf so hohe Niveaus gehievt wor-
-20
weniger als 20% summieren. Selbst wenn den, dass davon ausgehend für die kom-
-30 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 man Mailand, dessen Markt sich weniger menden Jahre weitere Wertzuwächse für
‡ USA ‡ Kanada ‡ Australien dynamisch entwickelte, in die Betrachtung die meisten Märkte kaum noch zu erwar-
Aufgrund unterschiedlicher Definitionen sind die mit einbezieht, zeigt sich, dass die Erträge ten sind. Angesichts niedriger Zinsen und
Daten nur bedingt vergleichbar.
USA = 11 Märkte; Kanada = 5 Märkte; auf Marktebene in Südeuropa 2014 deut- des erhöhten Anlagedrucks scheint das
Australien = 4 Märkte; jeweils flächengewichtet
lich über den Werten der deutschen Big 7- Investoreninteresse an Immobilienanlagen
Quelle: CBRE-EA, PwC, CBRE, Prognose DekaBank
Standorte gelegen haben. Dadurch wurde zunächst noch ungebremst zu sein. Doch
10Anlagestrategie.
die im Zuge regelrechter Bieterschlachten Deutlich günstiger sind die Ertragsperspek-
Prognostizierte Marktgesamterträge
zum Teil bezahlten „Mondpreise“ lassen tiven für die Standorte in Lateinamerika,
und Sharpe-Ratio 2015-2017
sich durch die fundamentalen Perspektiven Asien und Australien. Die australischen
kaum rechtfertigen. Hoffnungen auf Märkte profitieren von anfänglich deutlich 0 2 4 6 8 10 12
weitere Wertanstiege dürften spätestens höheren Anfangsrenditen. Gleichwohl Brüssel
Amsterdam
dann enttäuscht werden, wenn sich die dürfte das Abwärtspotenzial bei den Spit- Wien
Stuttgart
Zinswende in den USA früher oder später zenrenditen weitgehend ausgereizt sein. Lissabon
Hamburg
auch in steigenden Cap Rates nieder- Im Gegensatz zu Nordamerika ist aber der Köln
schlägt. Unserer Einschätzung nach wird Auswärtsdruck auf die Renditen sehr viel Berlin
Madrid
der erwartete Renditeanstieg die Gesamt- geringer, wodurch die Kapitalwerte weni- Lyon
Barcelona
performance an den von uns betrachteten ger belastet werden. Positiv auf die Er- Düsseldorf
Budapest
US-Märkten um durchschnittlich gut 2,5 tragsrechnung wirkt sich außerdem das München
Frankfurt
Prozentpunkte pro Jahr schmälern. Darüber erwartete Mietwachstum aus. Melbourne Prag
hinaus dürfte die an manchen nordame- und Sydney dürften auf Fünfjahressicht Luxemburg
Mailand
rikanischen Standorten zu beobachtende relativ stabile Gesamterträge im Bereich von Helsinki
Kopenhagen
hohe Mietwachstumsdynamik ebenfalls rund 4,5% pro Jahr aufweisen. Unter den Stockholm
Paris
wieder auf ein moderates Tempo zurück- von uns betrachteten asiatischen Stand- Warschau
London City
gedrängt bzw. sogar der Rückwärtsgang orten schneidet Tokio am besten ab, da London WE
eingelegt werden. Für das Aggregat der dort der vom Mietwachstum herrührende 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0
elf analysierten US-Märkte erwarten wir Beitrag zur Performance am größten ist. ‡ Sharpe-Ratio (unten)* Ertrag p.a. in % (oben)
2015 einen Gesamtertrag von noch gut Im Prognosezeitraum bis Ende 2019 erwar- *Risikofreier Zinssatz: Rendite 10j. deutsche
Bundesanleihe (Ø Nov. 2014)
3%. Dallas, Chicago, San Francisco, Miami ten wir Gesamterträge von ebenfalls rund
Quelle: DekaBank
und Seattle dürften wegen der noch güns- 4,5% pro Jahr.
tigen Mietperspektiven eine über dem
Durchschnitt liegende Performance erzielen.
Auf Fünfjahressicht prognostizieren wir Positionierungsempfehlungen
allerdings deutlich bescheidenere Erträge Positionierungsempfehlung für
von durchschnittlich nur noch rund 0,5% Auf Dreijahressicht bis einschließlich 2017 europäische Büromärkte
pro Jahr. Märkte, deren Cap Rates zu Be- weisen unter den europäischen Büromärk-
Positionierungsempfehlung
ginn des Prognosezeitraums im Vergleich ten zwar die beiden spanischen Standorte (bezogen auf
risiko-adjustierte Performance)
zu den anderen Strandorten noch etwas die höchsten Ertragsprognosen auf, zieht
2015 2016 2017
höher liegen, dürften etwas höhere Erträge man jedoch die historischen Ertragsschwan-
Berlin über neutral neutral
erzielen. Dies sind Dallas, Chicago, Miami kungen mit ins Kalkül, liegen Brüssel und Düsseldorf über über unter
und Houston. Ein Absinken der Erträge Amsterdam vorn. Wie auch Wien und Frankfurt über über unter
in die Verlustzone erwarten wir für beiden Stuttgart auf den folgenden beiden Plätzen Hamburg über über neutral
New Yorker Teilmärkte sowie für Boston, wies Brüssel in der Vergangenheit beson- Köln über über unter
München über neutral unter
Seattle und Washington D.C. Ganz am Ende ders niedrige Schwankungen auf, sodass
Stuttgart über über unter
steht das Schlusslicht San Francisco, das leicht unterdurchschnittliche prognostizierte
Wien über über neutral
2014 durch kräftiges Mietwachstum und Erträge überkompensiert werden. Insge-
Paris unter neutral unter
einem starken Renditerückgang mit der samt gilt, dass mit wenigen Ausnahmen Lyon neutral neutral neutral
höchsten Performance glänzen konnte. die Ertragsprognosen für die 25 Märkte in
Amsterdam über über über
den betreffenden drei Jahren ähnlich hoch Brüssel über über über
Die kanadischen Märkte werden wie die- ausfallen, sodass in der „Risiko-Rendite- Luxemburg über neutral unter
jenigen in den USA unter steigenden Zinsen Betrachtung“ die Volatilität von größerer Mailand neutral neutral neutral
leiden. Zusätzlich belastend wirken sich Bedeutung ist. Dies gilt auch für die deut- Barcelona über neutral neutral
die weiterhin schwachen Mietmärkte auf schen Standorte, sodass mit München Madrid über neutral neutral
die Erträge aus. Rückläufige Mieten und und Frankfurt die beiden volatilsten Märkte Lissabon über über neutral
steigende Cap Rates werden die laufenden trotz überdurchschnittlicher Ertragsprog- London City über unter unter
Mieterträge mehr als aufzehren, sodass nosen hinter den übrigen fünf Standorten London WE neutral unter unter
im Prognosezeitraum bis Ende 2019 die rangieren. Neben Madrid weisen auf euro- Kopenhagen neutral neutral unter
meisten kanadischen Standorte in der Ver- päischer Ebene Paris und London die höchs- Stockholm neutral neutral unter
lustzone verharren werden. Lediglich für ten Ertragsschwankungen auf. Für diese Helsinki unter über neutral
Ottawa und Toronto erwarten wir positive Standorte sind die Risiko-Rendite-Relatio- Budapest neutral neutral neutral
Prag unter über neutral
Gesamterträge von knapp 2% bzw. 0,5% nen im betrachteten Zeitraum besonders
Warschau unter neutral unter
pro Jahr, die durch ein moderates Miet- ungünstig. Am Ende der Rangliste liegt das
Quelle: DekaBank
wachstum gestützt werden. Londoner West End, das zudem die nied-
11Anlagestrategie.
rigsten prognostizierten Erträge aufweist. In Nordamerika empfiehlt sich auf Drei-
Prognostizierte Marktgesamterträge
Dagegen ergibt sich für Madrid aufgrund jahressicht für die meisten US-amerikani-
und Sharpe-Ratio 2015-2017
der mit Abstand höchsten Ertragsprogno- schen und kanadischen Bürostandorte
-9 -6 -3 0 3 6 9 sen ein Platz im vorderen Mittelfeld. Wäh- aufgrund der prognostizierten Anstiege
Melbourne rend die entsprechende Relation für Bar- der Cap Rates eine Untergewichtung.
Sydney
Seoul celona geringfügig schlechter ist, schneidet Gemäß unseren Prognosen dürften aller-
Tokio
Dallas Lissabon wegen der deutlich geringeren dings 2015 hohe Gesamterträge noch
Santiago
Mexico City Volatilität sogar besser ab als Madrid. für eine hohe Gewichtung der Büromärkte
Singapur
Chicago
in Chicago, Dallas und Miami sprechen.
Miami Bei der Unterteilung des Prognosezeit- Ab 2016 sprechen aber auch dort die
Houston
Toronto raums in einzelne Jahre zeigt sich, dass sich Ertragsperspektiven in Relation zur histori-
L.A.
Ottawa die rasante Erholung an den spanischen schen Schwankungsintensität für eine
Sharpe-Ratio negativ
Manh. Downt.
Manh. Midt. Investmentmärkten relativ früh belastend Untergewichtung.
Boston
Brisbane
auf die Gesamtertragsprognosen auswirkt.
Seattle Dadurch, dass die Spitzenrenditen 2014 In Lateinamerika erwarten wir für Santiago
San Francisco
Washingt. D.C. und voraussichtlich auch 2015 sehr stark 2015 noch eine attraktive Relation zwi-
Calgary
Montreal fallen, bleibt in der Folgezeit nur wenig schen Ertrag und historischer Volatilität. Ab
Perth
Vancouver Spielraum für weitere Kapitalwertzuwächse. 2016 sollte dann auch dieser Markt ge-
0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 Zuwächse sollten dann vorwiegend aus nauso wie Mexico City eine eher neutrale
‡ Sharpe-Ratio (unten)* Ertrag p.a. in % (oben) Mietwachstum generiert werden. Die Position in einem Portfolio einnehmen.
*Risikofreier Zinssatz: Rendite 10j. deutsche Dynamik am Mietmarkt dürfte aber nicht
Bundesanleihe (Ø Nov. 2014); Sharpe-Ratio im
negativen Bereich nicht aussagekräftig. mit der des Investmentmarktes mithalten Hinsichtlich einer Positionierung im asia-
können, sodass die niedrigeren Gesamt- tisch-pazifischen Raum sind aufgrund der
Quelle: DekaBank
erträge bereits ab 2016 schon wieder zu höheren Erträge stärkere Positionierungen
einer „neutralen“ Positionierungsempfeh- in den beiden australischen Märkten
lung führen. Für Lissabon ist die Risiko- Melbourne und Sydney zu empfehlen. Die
Rendite-Relation auch 2016 voraussichtlich Rohstoffstandorte Brisbane und Perth
noch so attraktiv, dass eine stärkere Posi- sollten dagegen über den gesamten Zeit-
Positionierungsempfehlung für
tionierung günstig erscheint. Gleiches raum untergewichtet bleiben. Dagegen
internationale Büromärkte
gilt für Wien und fünf der deutschen Big 7- ist ein stärkeres Engagement in Tokio und
Positionierungsempfehlung Standorte. Ab 2017 wandelt sich das Bild Seoul sowie Singapur zu empfehlen. Ab
(bezogen auf
risiko-adjustierte Performance) gemäß unserer Prognosen jedoch deutlich. 2016 trüben sich dann jedoch die Ertrags-
2015 2016 2017 Ausschlaggebend hierfür ist die erwartete perspektiven so ein, dass für den Stadt-
Boston unter unter unter
Bodenbildung bei den Spitzenrenditen an staat Singapur eine Untergewichtung an-
Chicago über unter unter
Dallas über unter unter
den meisten Märkten. Wenn über Rendite- geraten ist.
Houston unter unter unter kompressionen keine weiteren Kapital-
L.A. unter unter unter wertzuwächse generiert werden können,
Miami über unter unter sind in der Ertragsrechnung ausschließlich
Manh. Dtwn. unter unter unter
die laufenden Mieteinnahmen und Wert-
Manh. Mdtwn. unter unter unter
San Francisco unter unter unter
zuwächse über Mietanstiege für positive
Seattle unter unter unter Beitrage zuständig. Nach jahrelangen Ren-
Wash. D.C. unter unter unter diterückgängen und einer vielerorts nur
Calgary unter unter unter moderaten Konjunkturerholung ist von
Montreal unter unter unter dieser Seite allerdings nur wenig zu erwar-
Ottawa unter unter neutral
ten, sodass die Gesamterträge deutlich
Toronto unter unter unter
niedriger ausfallen sollten. Vorreiter dürfte
Vancouver unter unter unter
London sein, da hier deutlich früher stei-
Santiago über neutral neutral
Mexiko City neutral neutral neutral gende Leitzinsen die Kapitalwertzuwächse
Brisbane unter unter unter
beenden sollten. Dagegen sind Amster-
Melbourne über über über dam und Brüssel die beiden europäischen
Perth unter unter unter Standorte, die 2017 gemäß unserer Prog-
Sydney über über neutral nosen die besten Risiko-Rendite-Relationen
Seoul über neutral unter aufweisen sollten. Somit ist für diese bei-
Singapur über unter unter den Standorte für den gesamten Dreijahres-
Tokio über neutral unter
zeitraum eine stärkere Positionierung zu
Quelle: DekaBank
empfehlen.
12Deutschland.
Wirtschaft Der Leerstand hat in allen Städten weiter BIP
abgenommen. Am stärksten fielen die
Deutschland zählt zu den strukturell gut Rückgänge in Frankfurt, München und % ggü. Vj.
aufgestellten Volkswirtschaften der euro- Stuttgart aus. Das Neubauvolumen dürfte 4
päischen Währungsunion. Allerdings war 2014 rund 1,1 Mio. m² erreicht und somit
die konjunkturelle Dynamik auch im dritten ein Fünftel über dem Niveau von 2013 ge- 2
Quartal 2014 mit einem äußerst beschei- legen haben. Mehr als zwei Drittel davon
denen Plus von 0,1% gegenüber dem Vor- waren bereits vorvermietet. 2015 wird die
0
quartal unbefriedigend. Die deutsche Fertigstellung leicht unter die Millionen-
Konjunktur wurde durch eine Verunsiche- Grenze fallen. Der hohe Vorvermietungs-
-2
rung der Unternehmen und Haushalte grad bleibt bestehen, gut 60% der Flächen
ausgebremst. Diese ging von den geopoli- haben bereits Nutzer. Wir erwarten an
-4
tischen Risiken, von einer Enttäuschung fast allen Standorten weitere Leerstands-
über die Konjunktur in Euroland und über rückgänge, nur in Stuttgart dürfte die
-6
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014P
2015P
2016P
die deutsche Wirtschaftspolitik sowie von Quote stagnieren.
der Sorge vor einer deflationären Entwick-
lung aus. Die fundamentale Situation von Die Spitzenmieten haben sich bis Ende Quelle: EcoWin, Prognose DekaBank
Haushalten und Unternehmen ist jedoch September 2014 in Berlin, München und
unverändert gut. Ein stabiler Arbeitsmarkt, Stuttgart erhöht, in Köln, Frankfurt und
steigende Löhne, geringe Preissteigerun- Hamburg blieben sie unverändert. In Düs-
Leerstand
gen und ein extrem niedriges Zinsniveau seldorf trat ein Mietrückgang von 4% ein.
begünstigen den Konsum. Für 2015 rechnen Hier hatten einige Abschlüsse in Premium- in %
wir mit einem Wachstum des Bruttoinlands- Objekten 2013 zu einem Mietanstieg ge- 20
produkts von 1,3%, für 2016 von 2,0%. führt, 2014 blieb jedoch die Nachfrage für
dieses Spitzensegment aus. Wir prognos-
15
tizieren für die A-Städte 2015 ein durch-
Büromärkte schnittliches Wachstum der Spitzenmieten
von 3% und 2016 eine Abschwächung 10
A-Städte auf durchschnittlich gut 2%.
5
Bedingt durch die Eintrübung der Konjunk-
turerwartungen blieb die Nachfrage nach B-Städte 0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014/Q3
Büroflächen in Deutschland auch im dritten
Quartal 2014 schwach. Viele Unterneh- Auch in den B-Städten war der Flächen-
men wollten erst die weitere wirtschaft- umsatz von Januar bis September 2014 in ‡ Berlin ‡ Düsseldorf ‡ Frankfurt
‡ Hamburg ‡ München
liche Entwicklung abwarten, bevor sie sich den meisten Fällen niedriger als im Ver-
Quelle: PMA, DekaBank
definitiv zur Anmietung neuer Flächen gleichszeitraum 2013. Deutliche Rückgänge
entschließen. In den sieben A-Städten Ber- verzeichneten z.B. die Ruhrgebietsmetro-
lin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, polen Dortmund und Essen, während die
Spitzenrendite (netto)
München und Stuttgart lag der Flächen- Nachfrage in Bremen nur moderat ein-
umsatz im ersten Dreivierteljahr 2014 7% brach. Einen deutlichen Zuwachs regist- in %
unter dem Vergleichswert des Vorjahres. rierte Leipzig, wo der Flächenumsatz um 6,0
Die Entwicklung verlief allerdings sehr un- 57% anstieg, obwohl es keine außerge-
einheitlich. Während Berlin und Hamburg wöhnlichen Großabschlüsse gab. In Dresden
5,5
einen höheren Flächenumsatz als im Vor- lag die Nachfrage 10% über dem Vor-
jahr verzeichneten, gab es in Düsseldorf jahresniveau. In den beiden sächsischen
und Köln deutliche Einbußen bei der Nach- Metropolen reduzierte sich das verfügbare 5,0
frage von jeweils mehr als 25%. Nicht Angebot deutlich gegenüber dem Vorjahr
ganz so hoch war der Umsatzrückgang in während an den übrigen Märkten die be- 4,5
Frankfurt. München und Stuttgart konnten reits niedrigen bis moderaten Leerstands-
ihre Vorjahresergebnisse in etwa halten. quoten nur leicht nachgaben. Das Neubau- 4,0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014/Q3
Die Nettoabsorption von Büroflächen war volumen ist überschaubar, in B-Städten
signifikant positiv, was sich in der Leer- wird traditionell kaum spekulativ gebaut
standsentwicklung niederschlug. und größere Projekte sind meistens vorab ‡ Berlin ‡ Düsseldorf ‡ Frankfurt
‡ Hamburg ‡ München
an Eigennutzer vergeben. Die Spitzen-
Quelle: PMA, DekaBank
mieten blieben überwiegend stabil, zum
13Sie können auch lesen
