Der Schweizer Immobilienmarkt Fakten und Trends - Economic & Policy Consulting Februar 2004
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Economic & Policy Consulting
Der Schweizer Immobilienmarkt
Fakten und Trends
Februar 2004Impressum / Inhaltsverzeichnis
Inhalt
Wohnflächen 4
Dienstleistungsflächen 21
Verkaufsflächen 29
Immobilien als Anlage 39
Herausgeber
In eigener Sache 53
CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
Postfach 100, CH-8070 Zürich
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immobilien.economicconsulting@credit-suisse.com
Autoren
Ulrich Braun
Mascha Leikin
Martin Neff
Philip Rauh
Niels Zilkens
Layout und Grafiken
Helena Rupp, Telefon +41 1 333 66 49
helena.rupp@credit-suisse.com
Druck
Fröhlich Druck AG, Dachslerenstrasse 3, CH-8702 Zollikon
Telefon +41 1 396 40 11, info@froehlich.ch
Redaktionsschluss
10. Februar 2004
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Disclaimer
Dieses Dokument wurde vom Economic & Policy Consulting der Credit Suisse hergestellt und ist
nicht das Ergebnis einer/unserer Finanzanalyse. Daher finden die «Richtlinien zur Sicherstellung
der Unabhängigkeit der Finanzanalyse» der Schweizerischen Bankiervereinigung auf vorliegen-
des Dokument keine Anwendung.
Diese Publikation dient nur zu Informationszwecken. Die darin vertretenen Ansichten sind die-
jenigen des Economic & Policy Consulting der Credit Suisse zum Zeitpunkt der Drucklegung
(Änderungen bleiben vorbehalten). Ein Bezug auf die Performance der Vergangenheit ist nicht
als Hinweis auf die Zukunft zu verstehen.
Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright 2004, Credit Suisse.
2 Schweizer Immobilienmarkt 2004Editorial
Editorial
Zwei Fragen dürften die Immobilienschaffenden im laufenden Jahr ganz besonders
beschäftigen: Dauert die Krise der kommerziellen Immobilienmärkte in den Gross-
zentren weiter an und ist die anziehende Wohnbautätigkeit tatsächlich Indiz für eine
Renaissance am Mietwohnungsmarkt? Die vorliegende vierte Ausgabe unserer Im-
mobilienstudie beantwortet neben diesen beiden selbstverständlich noch viele ande-
re Fragen.
Zudem haben wir unsere Vorjahresprognosen der wichtigsten Märkte erneut kritisch
überprüft. Wir können mit einiger Genugtuung festhalten, dass die Prognosequalität
gegenüber dem ansprechenden Vorjahresniveau nochmals besser ausfiel. So ist der
viel strapazierte Begriff der Renaissance am Mietwohnungsmarkt inzwischen Tatsa-
che geworden und die Krise am Büromarkt wird auch 2004 nicht ausgestanden
sein – eine Bodenbildung ist aber immerhin wahrscheinlich. Auch die Preis- und
Leerstandsentwicklung wurden ziemlich treffend prognostiziert.
Langfristig bleiben Demographie und Einkommen die wichtigsten Einflussfaktoren
der Wohnungsnachfrage. Die Durchleuchtung der neuen Daten aus der Volkszäh-
lung eröffnen interessante und teilweise neue Erkenntnisse zum Umzugs-, Wande-
rungs- und Wohnverhalten der Schweizer Bevölkerung. So haben sich in den letzten
zehn Jahren einige Trendänderungen ergeben, die sich unmittelbar auf die Nachfra-
ge nach Miet- sowie Eigentumsobjekten niederschlagen. Und gerade für kürzer- bis
mittelfristig orientierte Anleger am Wohnungsmarkt sind solche Trendverschiebun-
gen für den Investitionserfolg von besonderem Interesse.
Trotz der angespannten Lage in Teilmärkten – allen voran im kommerziellen Liegen-
schaftenmarkt der Zentren – scheint uns das kommende Jahr geeignet, Umschich-
tungen im Immobilienportfolio vorzunehmen. Nur so ist es dem erfolgreichen Immo-
bilieninvestor möglich, die Spreu vom Weizen zu trennen und sich eine erfolgsver-
sprechende Startposition für den kommenden Wirtschaftsaufschwung zu sichern.
Entsprechende Informationen zur optimalen Renditenabstimmung finden Sie eben-
falls in dieser Publikation.
Weitere wichtige Fakten und Trends zu den regionalen Schweizer Immobilienmärk-
ten finden Sie wie gewohnt im online angebotenen regionalen Teil der Immobilien-
studie: www.credit-suisse.com/research.
Eine angenehme Lektüre wünscht Ihnen das Autorenteam des CREDIT SUISSE
Immobilienresearch.
Schweizer Immobilienmarkt 2004 3Wohnflächen
Wohnflächen
Überprüfung der Vorjahresprognose(n) und Ausblick
Das Vorjahresbild skizzierten wir in unserer letzten Studie recht treffend, in dem wir
festhielten: «Demnach rechnen wir mit einem immer noch recht hohen, allmählich
aber auch etwas schneller sinkenden Niveau der Nachfrage nach Einfamilienhäu-
sern. Und im Stockwerkeigentum erwarten wir im laufenden Jahr eine vorerst noch
dynamischere Entwicklung als bei Einfamilienhäusern.» Dieses Bild beschreibt die
Entwicklung 2003 recht gut. Auch das schwächer ausgefallene Preiswachstum im
Eigentumssegment haben wir zutreffend prognostiziert, und die regionalen Dispa-
ritäten haben sich vor allem beim Stockwerkeigentum wie erwartet verstärkt. Auch
2004 wird ein insgesamt günstiges Jahr für Eigentumswohnungen werden. Wir ge-
hen davon aus, dass die zusätzlich entstehenden Stockwerkeigentumsobjekte von
der intakten Nachfrage relativ problemlos absorbiert werden. Somit erwarten wir
2004 sowohl beim Stockwerkeigentum als auch bei den Einfamilienhäusern ein
ähnlich hohes Wachstum der Preise wie 2003, wobei das Preiswachstum bei Einfa-
milienhäusern im Vergleich zum Stockwerkeigentumssegment schwächer ausfallen
wird.
Die von uns eigentlich schon 2001 erwartete Renaissance am Mietwohnungsmarkt,
namentlich eine rege Mietwohnungsbautätigkeit und eine deutlich anziehende
Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekte, setzte 2003 endlich ein.
Bevorzugte Objekte sind vor allem grössere 3.5- bis 5.5-Zimmer-Mietwohnungen
der mittleren bis gehobenen Preisklasse. Auch zukünftig werden grosszügig konzi-
pierte Mietwohnungen mit überdurchschnittlichem Ausbaustandard für den Immobi-
lieninvestor attraktiv bleiben. Die Mietpreise erhalten auf Grund der anziehenden
Konjunktur Aufwärtsschub, steigen aber voraussichtlich weiter nur leicht an. Im Jahr
2005 dürfte sich das Mietpreiswachstum dann verstärken. Ein überdurchschnittli-
ches Wachstum der Mietpreise erwarten wir in den Grosszentren und deren Ein-
zugsgebieten.
Dank erstmals vorliegenden Daten der Volkszählung 2000 lassen sich nun auch ei-
nige demographische Hypothesen erhärten und kann ein längerfristiger Ausblick
gewagt werden. Zwei Fragen stehen dabei im Zentrum: Nimmt die Mobilität der Be-
völkerung weiter zu, und gewinnt Wohneigentum weitere Marktanteile? Die folgen-
den Ausführungen konzentrieren sich vornehmlich auf demographische Aspekte.
Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Demographische Entwicklung Grundsätzlich lässt sich das Bevölkerungswachstum in zwei Komponenten zerlegen:
bestimmt die Wohnungsnachfrage Geburtenüberschuss und Wanderung (Abbildung 1). Dass das aufaddierte Wachs-
tum von Geburtenüberschuss und Wanderungssaldo nicht immer mit dem in der Ab-
bildung ausgewiesenen Total übereinstimmt, liegt an statistischen Bereinigungen.
Diese sind aber nicht weiter relevant, da sie die Grundaussagen nicht beeinflussen.
Insbesondere Wanderungsbewegungen führen zu grösseren regionalen Disparitä-
ten. Es kann ferner festgehalten werden, dass vor allem Ausländer den Wande-
rungssaldo massgeblich beeinflussen. In den Regionen kommen zur internationalen
Wanderung auch die Wanderungsbewegungen innerhalb der Schweiz hinzu. Die
Ursachen der Wanderung sind vielschichtig und von privaten bzw. familiären, beruf-
lichen oder sozialen Motiven abhängig. Für die regionalen Bevölkerungsveränderun-
gen ist der Geburtenüberschuss sekundär, denn dieser weist regional nur schwach
unterschiedliche Ausprägungen auf. Abbildung 2 zeigt die Wanderungsraten in ver-
4 Schweizer Immobilienmarkt 2004Wohnflächen
Abbildung 1: Bevölkerungswachstum in der Schweiz 1991–2002
1.4 Zum Vorjahr (%)
1.2
Bevölkerungswachstum zum Vorjahr
1.0 Durch Geburtenüberschuss
Durch Wanderung
0.8
0.6
0.4
0.2
0.0
–0.2
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS); CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
schiedenen Gemeindetypen von 1990 bis heute. Die zweite Hälfte der Neunziger-
jahre zeichnete sich durch eine ausgeprägte Stadtflucht aus, wobei neben den
Grosszentren auch die Mittel- und Kleinzentren betroffen waren. Die Stadtflucht
fand vor allem in Richtung Agglomerationen statt, wo ein genügend grosses, den
Präferenzen entsprechendes Wohnungsangebot vorhanden und das Preisniveau er-
schwinglich war. Zudem profitierten viele Bezirke im Süden der Schweiz von einer
durch die Altersstruktur begünstigten Tendenz, sich in höhere bzw. wärmere Regio-
nen zurückzuziehen.
Seit dem Jahr 2000 sind die Wanderungssaldi in beinahe allen Gemeindekategorien Zurück in die Zentren
positiv. Auch die Flucht aus den Grossstädten wurde gestoppt, selbst in den am
ärgsten vom Bevölkerungsschwund betroffenen Städten Basel, Bern und Lausan-
ne. Verantwortlich dafür ist die Einwanderung aus dem Ausland, welche seit 2000
Abbildung 2: Wanderungsraten nach Gemeindetypen 1990–2002
2.0 Zum Vorjahr (%)
Grosszentren
Mittel- und Kleinzentren
Agglomeration Grosszentren
1.5 Agglomeration Mittel- und Kleinzentren
Reiche Gemeinden
Ländliche Gemeinden
1.0 Touristische Gemeinden
0.5
0.0
–0.5
–1.0
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS); CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
Schweizer Immobilienmarkt 2004 5Wohnflächen
Abbildung 3: Wachstumsraten der Alterskohorten zwischen 1990 und 2000
40 Abweichung vom Schweizer Mittel (%) % 20
Grosszentren
30 Mittel- und Kleinzentren 15
Agglomeration Grosszentren
Agglomeration Mittel- und Kleinzentren
20 10
Reiche Gemeinden
10 Anteil an Gesamtbevölkerung (rechte Achse) 5
0 0
–10 –5
–20 –10
25–34 35–44 45–54 55–64 65–74 75+
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Volkszählung; CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
die Abwanderungsströme wieder deutlich übersteigt. 2002 betrug der Wande-
rungssaldo 47 655 Personen oder 0.7% der Gesamtbevölkerung.
Unverändert stark legen die Agglomerationen der Zentren zu. Nach Abwanderungs-
tendenzen Mitte der Neunzigerjahre können nun auch Mittel- und Kleinzentren wie-
der positive Wanderungssaldos vorweisen. Mit anderen Worten: die Zentren haben
ihren Attraktivitätsverlust wettgemacht. Dafür sind drei Faktoren verantwortlich:
Erstens lassen sich eingewanderte Ausländer mehrheitlich in den Zentren nieder.
Zweitens ist das Preisniveau in den gut erschlossenen Gemeinden der Peripherie
stärker gestiegen als in den Zentren und im engsten Agglomerationsgürtel selbst.
Und drittens wurden bei der Stadtflucht durch Pendeln entstehende Kosten und
Aufwände häufig unterschätzt. Von daher dürfen einige damalige «Stadtflüchtige»
wieder in die Zentren gezogen sein. Aktuelle Verlierer dieser Bewegung sind die
ländlichen sowie die touristischen Gemeinden. Letztere hatten vor allem in der ers-
ten Hälfte der Neunzigerjahre enorm zugelegt, was einerseits auf Vermögensum-
schichtungen vom Kapitalmarkt in Immobilen zurückzuführen ist und zum Teil auch
durch die Kapitalflucht insbesondere aus Deutschland ausgelöst wurde.
Aus Abbildung 3 ist das unterschiedliche Wanderungsverhalten des vergangenen
Jahrzehnts noch nach Alter unterteilt. Für die unter 34-Jährigen sind naturgemäss
die Grosszentren mit ihrem Ausbildungs- sowie Unterhaltungsangebot äusserst at-
traktiv. Später – in der «Familienphase», wenn neben der Haushaltsgrösse auch das
Einkommen steigt – zieht man vermehrt in die reichen Gemeinden oder in die Ag-
glomerationen. Für den Wohnungsmarkt besonders relevant ist das Verhalten der
25- bis 54-Jährigen. Diese Generationen bilden dank der Babyboomer selbst (40-
54-Jährige) sowie des Babyboomer-Echos (deren Kinder) mehr als vier Fünftel des
Nachfragepotenzials am Wohnungsmarkt.
Stadt-Land-Gleichgewicht? Als Fazit der Betrachtung von altersspezifischen und regionalen Wanderungsströ-
men lässt sich bereits erahnen, dass die in den Neunzigerjahren feststellbaren Ten-
denzen demographisch induziert waren und allmählich eine Trendwende einzutreten
scheint. Denn neben der ungebrochenen Attraktivität der Städte für jüngere Ein-
wohner und Ausländer dürften die Abwanderungsverluste bei Personen mittleren
Alters eher abnehmen, was insgesamt zu einer erhöhten Sogwirkung – insbesonde-
6 Schweizer Immobilienmarkt 2004Wohnflächen
re der gewichtigen Zentren – führen dürfte. Wer weiss: vielleicht ist dies ein erster
Vorbote für einen Paradigmenwechsel im Wohnungsmarkt, wenn dadurch die Zer-
siedelung eingedämmt werden kann. Anderseits könnte der positive Saldo bei den
Jungen durch den negativen Geburtenüberschuss, von welchem insbesondere
Grosszentren wie Zürich, Bern und Basel betroffen sind, reduziert werden. Diese
Entwicklungen gilt es nun genauer zu beobachten, denn die Auswirkungen auf Mo-
bilität und Infrastruktur könnten langfristig bahnbrechend sein.
Altersspezifische Nachfragestruktur
Neben dem Wachstum sind auch die Altersstruktur der Bevölkerung und deren Ent-
wicklung für die Analyse der Nachfragetendenzen von Relevanz. Untersuchungen
zeigen, dass sich das Nachfrageverhalten eines typischen Haushaltes während sei-
nes Lebens stark ändert. Gewisse Effekte lassen sich anhand der Volks- und Woh-
nungszählung erhärten und können für Trendprognosen verwendet werden.
Die Wahrscheinlichkeit, dass eine Person in eine neue Wohnung umzieht, sinkt mit Schweizer werden mobiler...
dem Alter. In jungen Jahren ist man tendenziell mobiler: Ausbildung, Arbeitsplatz-
wechsel oder eine neue Beziehung können den Wohnortwechsel begründen. Spä-
ter – insbesondere nach der Familiengründung – wird man sesshaft(er), da man oft
dank Kindern am Ort besser integriert bzw. gebunden ist. Im höheren Alter ist
die Umzugswahrscheinlichkeit am kleinsten. Hier spielt neben Faktoren wie Orts-
bindung oder Gesundheitszustand auch die preisliche Komponente eine Rolle. «Alt-
mieter» zahlen oft tiefere Mieten, weshalb ein Umzug in eine kleinere Wohnung
selten zu einer Mietzinsreduktion führt. Entsprechend ist ein Wohnungswechsel
für diese Klientel nicht attraktiv, selbst wenn sie sich mit weniger Fläche begnügen
würde.
Die Mobilität der Schweizer Bevölkerung stieg während der letzten dreissig Jahre
an, aber nicht kontinuierlich (Abbildung 4). Die Siebzigerjahre zeichneten sich ins-
besondere nach der Erdölkrise 1974 durch Stadtflucht aus. Man entdeckte das
«Wohnen im Grünen», die Zersiedelung setzte ein, und infolgedessen musste die
Verkehrsinfrastruktur verbessert werden. Die Umzugswahrscheinlichkeiten stiegen
über alle Altersklassen hinweg stark an. In den Achtzigerjahren war dagegen keine
Steigerung der Umzugshäufigkeit mehr zu beobachten. Verantwortlich dafür war in
erster Linie der damalige Anstieg der Boden- und Immobilienpreise, wodurch trotz
prosperierender Wirtschaft ein Umzug tendenziell mit höheren Wohnkosten verbun-
den war. Zudem öffnete sich die Schere zwischen Neu- und Altmieten. Auch Wohn-
eigentum war über Gebühr teuer. In den Neunzigerjahren fand trotz schwachem
Wirtschaftswachstum wieder eine Steigerung der Umzugshäufigkeit statt. Gründe
dafür sind die intensive Wohnbauförderung des Bundes 1994 und 1995 sowie eine
starke Preiskorrektur auf den Immobilienmärkten, wodurch die Situation genau um-
gekehrt war als im vorangegangenen Jahrzehnt. Nun war ein Umzug in eine attrak-
tive Wohnung möglich, ohne dass die Wohnkosten zunahmen. Sogar Eigentum
wurde ein Thema. Günstige Neubauten konkurrenzierten den Bestand nachhaltig.
Eine Ausnahme bildeten in den Neunzigerjahren die Jungen zwischen 15 und 29
Jahren. Junge Erwachsene wohnen heute länger zu Hause als noch vor zehn Jah-
ren. Dafür ist neben einer verhaltenen Einkommensentwicklung die in den Bal-
lungsgebieten überdurchschnittliche Wohnungsknappheit dieser Zeitperiode verant-
wortlich. Zudem sind die Ausbildungsquoten in der nachobligatorischen Ausbildung
in den letzten zehn Jahren weiter gestiegen. Man studiert heute häufiger und länger
und verzichtet entsprechend länger auf Einkommen. Auch die stark verbesserte
Nahverkehrsinfrastruktur sorgt dafür, dass Studierende und junge Erwerbstätige zu
ihrem Ausbildungs- respektive Arbeitsort pendeln und somit länger bei den Eltern
wohnen bleiben können.
Schweizer Immobilienmarkt 2004 7Wohnflächen
Abbildung 4: Umzugswahrscheinlichkeit nach Altersgruppen 1970, 1980,
1990 und 2000
Wahrscheinlichkeit eines Wohnungswechsels innerhalb fünf Jahren
90 %
1990
80
1980
70
60
50
1970
40
2000
30
20
10
0
15–19 25–29 35–39 45–49 55–59 65–69 75–79
20–24 30–34 40–44 50–54 60–64 70–74 80+
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Volkszählung; CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
Beim Umzug steht man grundsätzlich vor der Wahl zwischen Mietwohnung, Einfa-
milienhaus oder Stockwerkeigentum. In der Schweiz wird das Mietwohnverhältnis
über alle Altersklassen am häufigsten gewählt, was sich in niedrigen Eigentums-
quoten niederschlägt (Abbildung 5). Auf Grund des Preisniveaus von Wohneigen-
tum und insbesondere mangels Eigenkapital ist die Nachfrage nach Stockwerk-
eigentum und Einfamilienhäusern bis ins 30. Altersjahr relativ gering.
...und haben das Eigentum Das Stockwerkeigentum wurde in der Schweiz relativ spät eingeführt. Vor 1965
entdeckt kannte einzig der Kanton Wallis diese Eigentumsform. Seitdem erfreuen sich Eigen-
tumswohnungen vor allem in den Städten zunehmender Beliebtheit. Auch in den
ländlichen Regionen findet diese Wohnform mittlerweile breitere Akzeptanz. Abbil-
Abbildung 5: Wahl der Wohnform beim Umzug nach Altersgruppen 2000
100 %
90
80
70
60
50
40
30
Stockwerkeigentum
20 Einfamilienhaus
Mietwohnung
10
0
15–19 25–29 35–39 45–49 55–59 65–69 75–79
20–24 30–34 40–44 50–54 60–64 70–74 80+
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Volkszählung; CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
8 Schweizer Immobilienmarkt 2004Wohnflächen
Abbildung 6: Wahl von Stockwerkeigentum nach Altersgruppen 1970,
1980, 1990 und 2000
16 %
2000
14
12
10
8 1990
6
1980
4
2 1970
0
20–24 30–34 40–44 50–54 60–64 70–74 80+
15–19 25–29 35–39 45–49 55–59 65–69 75–79
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Volkszählung; CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
dung 6 zeigt die Wahrscheinlichkeit, dass bei einem Umzug Stockwerkeigentum
gewählt wird.
Die grösste Zunahme beim Stockwerkeigentum fand zwischen 1990 und 2000
statt. Verantwortlich dafür waren neben zunehmend spürbar gewordenen demogra-
phischen Einflüssen das tiefe Zinsniveau sowie günstige Immobilienpreise.
Die grösste Bedeutung erlangt Stockwerkeigentum im Alter zwischen 50 und 75
Jahren. Hier fand in den Neunzigerjahren das grösste Marktwachstum statt. Zwi-
schen dem 55. und 64. Lebensjahr beispielsweise ziehen heute 15% aller Umzugs-
willigen in eine Eigentumswohnung um. Vor zehn Jahren waren es noch 8%. Hier
spielt neben Kostenüberlegungen von Miete versus Eigentum der Vorsorgegedanke
eine zentrale Rolle. Man will sein Geld möglichst risikolos investieren, um seinen
Lebensabend zu sichern. Das Stockwerkeigentum wird entweder aus einem Miet-
verhältnis her erworben – die Umzugshäufigkeiten sanken bei den Mietwohnungen
in den letzten 30 Jahren kontinuierlich –, oder das nach dem Auszug der Kinder zu
gross gewordene Einfamilienhaus wird durch eine Eigentumswohnung ersetzt.
Insbesondere die Haushaltsstruktur spielt für die Wohnungsnachfrage eine wichtige
Rolle. Im Verlaufe des Lebens verändert sich die Haushaltsgrösse: für junge Leute
typisch ist der Single- oder Paarhaushalt. Mit der Geburt der Kinder steigt der Flä-
chenanspruch. Nach deren Wegzug sinkt die Haushaltsgrösse wieder, und entspre-
chend wird weniger Fläche benötigt. Mit zunehmendem Alter nimmt dann die Wahr-
scheinlichkeit eines Singlehaushaltes wieder stark zu. Der Flächenkonsum eines
Haushaltes hängt also einerseits von dessen Grösse ab, andererseits muss die mit
dem Alter sinkende Mobilität berücksichtigt werden. Nach dem Wegzug der Kinder
bleibt man – mangels Alternative – oft in der gleichen, zu gross gewordenen Woh-
nung. Deshalb sinkt die durchschnittlich konsumierte Fläche pro Haushalt nicht pa-
rallel zur Haushaltsgrösse (Abbildung 7).
Heute leben noch durchschnittlich 2.3 Personen in einem Haushalt und beanspru-
chen im Schnitt 100 m2 Fläche. Pro Kopf entspricht dies einem durchschnittlichen
Flächenkonsum von 43 m2. Regional unterscheidet sich der durchschnittliche Flä-
Schweizer Immobilienmarkt 2004 9Wohnflächen
Abbildung 7: Haushaltsgrösse und Fläche pro Haushalt 2000
Nach Alter des Haushaltsvorstandes
120 m2 Personen 3.5
110 Fläche pro Haushalt
100 3.0
90
80 2.5
70
60 2.0
50 Haushaltsgrösse (rechte Achse)
40 1.5
30
20 1.0
25–29 35–39 45–49 55–59 65–69 75–79 85–89 95+
20–24 30–34 40–44 50–54 60–64 70–74 80–84 90–94
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Volkszählung; CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
chenkonsum pro Haushalt insbesondere bei den unter 60-jährigen Haushalts-
vorständen stark voneinander. In den städtisch geprägten Kantonen Basel-Stadt,
Zürich oder Genf leben Haushalte in kleineren Wohnungen von im Schnitt 80 bis
94 m2. Den grössten Flächenkonsum pro Haushalt weisen die ländlich geprägten
Kantone Appenzell Inner- (117 m2) und Ausserrhoden (115 m2) auf; ihnen folgen die
Kantone Aargau, Glarus und Schwyz mit durchschnittlichen Wohnungsgrössen von
110 bis 115 m2. Hier spielt neben der unterschiedlichen Alters- und Angebotsstruk-
tur auch die Eigentümerstruktur eine wichtige Rolle. Ein Mieterhaushalt hat im
Schnitt rund 80 m2 zur Verfügung, ein Stockwerkeigentümer 110 m2 und ein Haus-
besitzer 138 m2. Die Wohneigentumsquoten sind in den städtisch geprägten Kanto-
nen traditionell tiefer.
Abbildung 8: Fläche pro Kopf nach Altersklassen 1980, 1990 und 2000
Nach Alter des Haushaltsvorstandes
70 m2
65
60 2000
55
50
1990
45
40
35 1980
30
25
20
20–24 30–34 40–44 50–54 60–64 70–74 80+
25–29 35–39 45–49 55–59 65–69 75–79
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Volkszählung; CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
10 Schweizer Immobilienmarkt 2004Wohnflächen
Abbildung 9: Bevölkerungsentwicklung und BIP 1981–2005
7 Zum Vorjahr (%)
6
Bevölkerungswachstum
5 Ausländer
4
BIP
3
2
1
0
Bevölkerungswachstum
–1 Schweizer
–2
81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS); Seco; CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
Neben den beschriebenen Lebenszykluseffekten bestehen sogenannte Kohorten-
effekte, welche auf Grund unterschiedlicher Verhaltensweisen einzelner Altersklas-
sen entstehen.
Abbildung 8 zeigt die Veränderung des Flächenkonsums pro Kopf zwischen 1980
und 2000. Wir berücksichtigen nur das Alter des Haushaltsvorstandes und schau-
en, wie viel Fläche in diesem Haushalt jedem Haushaltsmitglied durchschnittlich zur
Verfügung stand. Über alle Altersklassen hinweg wird heute mehr Fläche konsu-
miert als vor zwanzig Jahren. Dafür sind insbesondere Einkommenseffekte und Prä-
ferenzänderungen verantwortlich. Die Ausnahme bilden Haushalte der heutigen 40-
49-Jährigen. Verantwortlich dafür sind deren Kinder, die heute wieder länger zu
Hause wohnen. Die Zahl der Personen im Haushalt bleibt dadurch höher, wodurch
der durchschnittliche Flächenkonsum jedes Haushaltsmitglieds sinkt.
Der Flächenkonsum der älteren Jahrgänge ist im zurückliegenden Jahrzehnt über-
proportional angestiegen. Dafür ist sicherlich auch die insgesamt angespannte Situ-
ation der Mietwohnungsmärkte im Zuge der Verlagerung der Bautätigkeit in Rich-
tung Eigentum verantwortlich. Die Senioren bleiben heute zudem oft so lange in
ihrer Wohnung, bis sie aus gesundheitlichen Gründen gezwungen sind, zu ihrer Fa-
milie oder in ein Altersheim zu ziehen. Dabei spricht man vom Remanenzeffekt: der
Flächenkonsum wird nach dem Wegzug der Kinder nicht reduziert, obwohl das Ein-
kommen nach dem Renteneintritt zurückgeht.
Ausblick
Abbildung 9 gibt die Wachstumsraten der Bevölkerung wieder, wobei hier die Unter- Wohnungsnachfrage 2004 – 2005
scheidung nach Schweizern und Ausländern vorgenommen wird. Während die
Schweizer Wohnbevölkerung mit 0.3% pro Jahr konstant wächst, sind die Wachs-
tumsraten – primär die Wanderung – der ausländischen Wohnbevölkerung stark von
der konjunkturellen Entwicklung abhängig. Wanderungsströme der Ausländer rea-
gieren mit einer Verzögerung von einem bis zwei Jahren auf die Entwicklung des
Bruttoinlandproduktes und somit des Arbeitsplatzangebotes. Neben dem Stellen-
angebot hat das politische Umfeld einen starken Einfluss auf die Wanderungsraten
der Ausländer. Für 2004 rechnen wir, dass das Wachstum der ausländischen Be-
völkerung nach einem Rückgang 2003 wieder leicht ansteigen wird. Mit einem ver-
Schweizer Immobilienmarkt 2004 11Wohnflächen
stärkten Wachstum kann 2005 gerechnet werden, sofern die Konjunktur nachhaltig
Tritt fasst. Die Schweizer Bevölkerung dagegen wird 2004 und 2005 kaum mehr
als 0.3 bis 0.4% pro Jahr zulegen. Aufgrund dieser Hochrechnungen werden in den
Jahren 2004 – 2006 je nach wirtschaftlicher Entwicklung jährlich zwischen 21000
und 24 000 Wohnungen neu benötigt. Das gegenwärtige Produktionsniveau liegt
inzwischen höher.
Langfristige Trends Abbildung 10 gibt die Bevölkerungsentwicklung nach dem Alter des Haushaltsvor-
standes wieder. Der Anteil der Seniorenhaushalte an allen Haushalten wird in den
nächsten Jahren kontinuierlich ansteigen. Die Wachstumsraten dürften erst um das
Jahr 2030 wieder sinken, bleiben aber immer noch im positiven Bereich. Es kann
demnach davon ausgegangen werden, dass der Flächenverbrauch pro Kopf auch in
Zukunft ansteigen wird, es sei denn, der Wohnungsmarkt bietet den älteren Mitbür-
gern erschwinglichen Mietraum in kleineren Wohnungen.
Auch das steigende reale Einkommen wird die Wohnungsnachfrage beeinflussen.
Einerseits wird man sich grössere Wohnungen vermehrt leisten können. Anderer-
seits werden die Ansprüche an die Qualität und den Ausbaustandard kaum zurück-
gehen. Dies wird sowohl die Neubauten als auch die Gebäude im Bestand – durch
Sanierungsarbeiten – betreffen.
Entwicklung des Wohnungsangebots
Besitzverhältnisse Entgegen der weitverbreiteten Meinung gehören die meisten Wohnungen in der
am Wohnungsmarkt Schweiz Privatpersonen. Im Jahr 2000 waren 73.3% aller rund 3.57 Mio. Wohnun-
gen in Privatbesitz, notabene 450 000 mehr als 1990. Während der Immobilien-
boomphase der Achtzigerjahre haben Bau- und Immobiliengesellschaften viele Im-
mobilien akkumuliert, welche in den Neunzigerjahren verkauft wurden. Die Perso-
nalvorsorgestiftungen haben ihren Bestand in den letzten zehn Jahren relativ
reduziert. In den Achtzigerjahren stieg deren Immobilienstock mit dem Obligatorium
in der beruflichen Vorsorge vorerst noch an. In den Neunzigerjahren investierten
auch sie vermehrt in die boomenden Finanzmärkte. Seit 2000 ist eindeutig wieder
eine Gegenbewegung zu beobachten, die gegenwärtig noch anhält.
Abbildung 10: Entwicklung der Haushalte nach Alter des Haushalt-
vorstandes 2003 – 2030
Am Total der Haushalte
40 %
35
60+
30
45–59
25 30 –44
20
15
15–29
10
5
2003 2006 2009 2012 2015 2018 2021 2024 2027 2030
Quelle: CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
12 Schweizer Immobilienmarkt 2004Wohnflächen
Abbildung 11: Wohnungen nach Eigentumstypen
Am Gesamtbestand
100 %
90
80
70
60
50
Übrige Eigentümer
40 Gemeinde, Kanton, Bund
Stiftung, Verein
30 Personalvorsorgestiftung
Wohnbaugenossenschaft
20 Bau- und Immobiliengesellschaft
Privatpersonen
10
0
1980 1990 2000
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Volkszählung
Die Schweizer sind ein Volk von Mietern. Lediglich 34.6% der Schweizer Bevölke- Steigende Nachfrage
rung besitzen ein Eigenheim, was im internationalen Vergleich äusserst niedrig ist. nach Eigentumsobjekten
Dafür ist zu einem grossen Teil die Struktur des schweizerischen Wohnungsmarktes
verantwortlich. Der Mieterschutz ist gut ausgebaut, und die Qualität des Miet-
wohnungsangebotes entspricht häufig derjenigen von Eigentumsobjekten. Die Prei-
se für Wohneigentum sind im Vergleich zum Haushaltseinkommen im internationa-
len Vergleich noch immer hoch, wofür insbesondere hohe Bodenpreise und – auf
Grund der hohen Qualitätsansprüche – hohe Baukosten verantwortlich sind. Vor
allem in den städtisch geprägten Gebieten wohnen nur wenige Bewohner im eige-
nen Heim, was unter anderem auf die späte Einführung des Stockwerkeigentums
zurückzuführen ist.
Trotzdem ist die Eigentumsquote in der Schweiz in den vergangenen zehn Jahren
um beachtliche 3.3 Prozentpunkte gestiegen. Verantwortlich dafür ist in erster Linie
das Stockwerkeigentum, das sich zwischen 1990 und 2000 von 122 000 auf
238 000 Wohnungen praktisch verdoppelt hat. Insbesondere in den Zentralschwei-
zer Kantonen Zug, Schwyz, Nid- und Obwalden und im Kanton Zürich wurden ver-
mehrt Eigentumswohnungen gebaut. Auch die tiefen Hypothekarzinsen der letzten
Jahre förderten den Eigenheimmarkt. Gesunken sind die Eigenheimanteile haupt-
sächlich in den ländlich geprägten Gegenden und im Kanton Tessin. Hier wurden
zwischen 1990 und 2000 relativ mehr Miet- als Verkaufsverträge abgeschlossen.
Wir glauben, dass die zurückliegende Dekade im Wohnungsmarkt eine deutliche Weiter hohe Gunst
Stärkung des Eigentums bewirkt hat und diese im laufenden Jahrzehnt anhalten für Stockwerkeigentum
wird. Allerdings dürfte das Momentum auf der Finanzierungsseite nicht mehr ganz
so günstig verlaufen. Für weiter intakte Eigentumsmärkte sprechen die sich noch-
mals verstärkenden demographischen Komponenten und eine weiterhin tiefe Bau-
teuerung. Letztere ist Grund dafür, dass sich die Schere zwischen Miete und Besitz
nicht wieder zu sehr öffnet.
Das durchschnittliche Alter des Wohnungsbestandes ist in der Schweiz zwischen Wohnungsproduktion
1990 und 2000 stark gestiegen. In den Neunzigerjahren wurde relativ wenig in den
Neubau investiert. Die Neubauinvestitionen sanken seit 1994 kontinuierlich und er-
Schweizer Immobilienmarkt 2004 13Wohnflächen
Abbildung 12: Veränderung der Wohneigentumsquoten nach Bezirken zwischen 1990 und 2000
4.2%–7.2%
1.3%–4.2%
–1.6%–1.3%
–4.5%–1.6%
–7.4%–4.5%
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Volkszählung; CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting; Geostat
reichten 1999 den Tiefpunkt. Seitdem steigen die Bauinvestitionen wieder an, wo-
bei der Kulminationspunkt 2004 erreicht werden und das Wachstum 2005 bereits
wieder schwächer ausfallen dürfte.
Die Baubewilligungstätigkeit bei Mehrfamilienhäusern (MFH) hat seit 2001 einen
kontinuierlichen Anstieg erfahren. Unter Mehrfamilienhäusern sind sowohl Miet- als
auch Stockwerkeigentumswohnungen erfasst. Diese Entwicklung ist auf den regio-
nalen Mangel an Mietwohnungen, die wieder leicht anziehende Zuwanderung in die
Zentren sowie auf die starke Nachfrage nach Stockwerkeigentum zurückzuführen.
Im Jahr 2004 erwarten wir eine Zunahme der MFH-Bautätigkeit um etwa 10%
gegenüber dem Vorjahr. In Einheiten gemessen, dürften rund 25 500 neue Woh-
nungen in Mehrfamilienhäusern auf den Markt kommen. Die Kantone Tessin, Wal-
lis, Freiburg, St. Gallen und Genf werden eine starke Ausweitung verzeichnen. Eine
schwächere Entwicklung erwarten wir in den Zentralschweizer Kantonen Zug,
Schwyz, Uri und Nidwalden. Abnehmen wird die Bautätigkeit von Mehrfamilienhäu-
sern hingegen in den Kantonen Basel-Land, Waadt und Luzern. 2005 dürfte die
Wohnungsproduktion von Mehrfamilienhäusern nochmals leicht zunehmen und rund
27 000 Wohneinheiten erreichen. Dafür sprechen demographische Effekte beim
Stockwerkeigentum und Renditeüberlegungen der Investoren im Mietwohnungs-
markt.
14 Schweizer Immobilienmarkt 2004Wohnflächen
Abbildung 13: Baugesuche und Bewilligungen für Wohnimmobilien
1995–2003
Gleitende Summe über 12 Monate
35 000 Wohneinheiten
Baugesuche MFH
30 000
Baubewilligungen MFH
25 000
20 000
Baugesuche EFH
15 000
Baubewilligungen EFH
10 000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Quelle: Schweizer Baublatt; CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
Im Gegensatz zu Mehrfamilienhäusern stagniert die Bewilligungstätigkeit bei Einfa-
milienhäusern (EFH) seit Mitte 2001 auf tiefem Niveau. Für das Jahr 2004 erwar-
ten wir, dass noch 11000 Einfamilienhäuser neu auf den Markt kommen. Unter
anderem werden die Kantone Tessin, Aargau und Luzern die grösste Zunahme ver-
zeichnen. Deutlich weniger Einfamilienhäuser werden im nächsten Jahr in den
Kantonen Zürich und Schwyz gebaut. Mittelfristig dürfte die Einfamilienhauspro-
duktion leicht abbröckeln, aber ein historisch immer noch hohes Niveau halten
können.
Marktergebnis
Grundsätzlich steigt bei einem Nachfragerückgang oder Angebotsüberhang die
Leerwohnungsziffer und die Preise fallen. Da der Immobilienmarkt verzögert auf
Nachfrageänderungen reagiert und zudem relativ stark reguliert ist, schlagen sich
Marktbewegungen zunächst in den Leerstandsziffern nieder und erst später in den
Preisen.
Die Leerwohnungsziffern lagen in der Schweiz Mitte 2003 mit 0.91% wieder auf Leerwohnungsziffern
dem tiefen Niveau des Jahres 1993. Wie Abbildung 14 zeigt, sind sie in Kleinwoh-
nungen tendenziell höher. Seit dem Höchststand 1998 ist in sämtlichen Wohnungs-
grössen ein Rückgang der Leerstände zu verzeichnen.
Zu den angespanntesten Märkten zählen weiterhin die Grosszentren. Abgesehen
von der Stadt Basel weisen alle Grossstädte ausgesprochen tiefe Leerstandsquoten
auf. Dafür ist insbesondere die lange Zeit verhaltene Entwicklung auf der Ange-
botsseite verantwortlich. In den Agglomerationen der Grossstädte liegen die Leer-
ziffern ebenfalls sehr tief, hier aber mehr auf Grund der dynamischen nachfragesei-
tigen Entwicklung. Auch in den reichen Gemeinden konnte die starke Nachfrage
durch die im Schweizer Vergleich überdurchschnittlich hohen Neubauinvestitionen
nicht befriedigt werden.
Zu den Märkten mit den höchsten Leerstandsquoten zählen infolge der starken Ab-
wanderung der letzten Jahre neben den ländlich geprägten Gegenden die Klein-
Schweizer Immobilienmarkt 2004 15Wohnflächen
Abbildung 14: Leerwohnungsziffer nach Zimmerzahl 1991–2003
4.5 %
1 Zimmer
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0 3 Zimmer 2 Zimmer
1.5
4 Zimmer
1.0
5 Zimmer
0.5
6 Zimmer
0.0
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS); CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
zentren. In den ländlichen Gemeinden wurde in den letzten Jahren zudem über-
durchschnittlich viel neu gebaut.
Auf Grund der zunehmenden Wohnbauproduktion und der flachen Entwicklung auf
der Nachfrageseite erwarten wir für das Jahr 2004 eine zunehmende Leerwoh-
nungsziffer. In den Grossstädten, insbesondere in Zürich und Genf, bleibt das Woh-
nen aber auch 2005 noch ein relativ knappes Gut.
Demographisch bedingt bleibt die Nachfrage nach grösseren Wohnungen weiterhin
auf hohem Niveau. Die Leerstände in dieser Wohnungskategorie werden entspre-
chend tief bleiben, da die Wohnbauproduktion die Nachfrage im laufenden Jahr
(noch) nicht vollumfänglich befriedigt haben wird. Insbesondere bei den 6-Zimmer-
Wohnungen bleibt der Markt äusserst illiquid.
Preisentwicklung Die Eigentumspreise haben sich 2003 regional erneut sehr unterschiedlich entwi-
bei den Eigenheimen ckelt. Um dies zu vergleichen, hat das Informations- und Ausbildungszentrum für
Immobilien (IAZI) ein Standard-Einfamilienhaus1 in jeder Gemeinde der Schweiz be-
wertet.
Wie Abbildung 16 veranschaulicht, sind die Preise in den letzten fünf Jahren insbe-
sondere in den Grosszentren und deren Agglomerationen auf Grund der mangeln-
den Angebotsausweitung gestiegen. Auch die meisten an die Agglomeration Zürich
verkehrstechnisch gut angeschlossenen Gemeinden der Nachbarkantone haben ei-
nen starken Preisauftrieb erfahren. Mit einem Preiszerfall waren insbesondere die
Kantone Wallis und Jura sowie an Frankreich grenzende Regionen im Kanton Neu-
enburg konfrontiert.
Die Angebotspreise für Stockwerkeigentum sind 2003 in der Schweiz im Schnitt
um 5%, diejenigen für Einfamilienhäuser um 2.3% gestiegen. Sie haben sich somit
schwächer entwickelt als im Jahr zuvor. Die Preise für Stockwerkeigentum be-
1 Gute Lage in der Gemeinde, guter Zustand, gute Bauqualität, 600 m2 Grundstückfläche,
140 m2 Nettowohnfläche, 5.5 Zimmer, 2 Nasszellen, 760 m3 Volumen, 1 separate Garage,
2 Abstellplätze, Baujahr 1990.
16 Schweizer Immobilienmarkt 2004Wohnflächen
Abbildung 15: Leerwohnungsziffer nach Gemeinde 2003
< 0.25%
0.25%–0.50%
0.50%–1.00%
1.00%–2.00%
2.00%–5.00%
> 5.0%
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS); Geostat
wegen sich nun etwa auf dem Niveau von 1993. Zum stärksten Preiswachstum
beim Stockwerkeigentum kam es 2003 neben der Region Genf in den Regionen
Nordwest- und Innerschweiz. Bei Einfamilienhäusern stiegen die Preise in der Re-
gion Südschweiz am stärksten, da die verhaltene Angebotsausweitung, insbeson-
dere in den touristischen Teilen des Kantons Graubünden, die wachsende Nachfra-
ge nicht befriedigen konnte. Unterdurchschnittlich haben sich die Angebotspreise in
der Region Ostschweiz entwickelt. Im kommenden Jahr erwarten wir, dass sich das
Preiswachstum leicht abschwächen wird. Gründe dafür sind regional erste Sätti-
gungstendenzen einerseits und eine rege Neubauproduktion andererseits. Zudem
stehen auch die Baukosten weiter unter Druck.
Neben den Preisveränderungen über die Zeit sind auch die Preisniveaus von Be-
lang (Abbildung 17). Die höchsten Preise werden in der Agglomeration Zürich, der
Stadt Genf und der Region Basel gezahlt. Mit einigem Abstand folgt der Arc Léma-
nique zusammen mit den touristischen Regionen der Kantone Graubünden und Tes-
sin. Die tiefsten Preise werden in den Kantonen Wallis und Jura registriert. Insge-
samt muss ein Hauskäufer im Kanton Zürich rund das Doppelte für sein Eigenheim
aufbringen als ein Käufer in den Kantonen Wallis oder Jura.
Der Schweizer Mietwohnungsmarkt ist stark reguliert. Insbesondere die Koppelung Mietpreisentwicklung
von Hypothekarzinsen und Mietpreisentwicklung ist unglücklich und ökonomisch
schwer nachvollziehbar, da die Kausalität zwischen Kapitalmarkt und Wohnungs-
Schweizer Immobilienmarkt 2004 17Wohnflächen
Abbildung 16: Veränderung der Einfamilienhauspreise nach Gemeinde zwischen 1998 und 2003
Standard-Einfamilienhaus
< –14%
–14% – –9%
–9% – –4%
–4% – 0%
0% – 4%
4% – 7%
7% – 11%
11% – 16%
>16%
Quelle: IAZI AG, Bülach; Geostat
markt kaum gegeben ist. Die Mietpreise reagieren darum meist mit Verzögerung,
und nicht immer stimmen die Kapitalmarktentwicklung und die Wohnungsmarktper-
formance überein. In angespannten Märkten führt dies dazu, dass falsche Signale
gesetzt werden. Anstatt Preiserhöhung infolge Knappheit an Wohnraum sehen sich
Mieter stabilen oder gar sinkenden Mietpreisen gegenüber. An dieser gesetzes-
bedingten Fehlleitung der Ressourcen hätte auch das vom Volk an der Urne verwor-
fene neue Mietrecht kaum etwas geändert. Nur die Marktmiete wird zu einer effi-
zienten Räumung des Marktes führen können. Die Gelegenheit zu einem Übergang
zur Marktmiete wäre nach wie vor günstig, denn die Verzerrungen zwischen Neu-
wohnungen und Altliegenschaften sind historisch nach wie vor tief. Abbildung 18
zeigt einen Überblick über die Mietpreise, welche im Rahmen der Volkszählung
2000 landesweit erhoben wurden.
Die höchsten Mietpreise sind in den Grosszentren, ihren Einzugsgebieten und in
den reichen Gemeinden zu verzeichnen. In den meisten Grosszentren sind das
knappe Angebot und die relativ starke Nachfrage für die hohen Mietpreisniveaus
verantwortlich. In den Agglomerationen der Grossstädte ist die starke Zuwanderung
Grund für relativ hohe Mieten.
Seit 2000 haben die Mieten von im Angebot stehenden Wohnungen um 2.3% pro
Jahr zugelegt, am stärksten nebst den Gross- und Mittelzentren in touristischen Ge-
meinden. Mit Ausnahme der Regionen Nordwestschweiz und Genf hat sich 2003
das Preiswachstum verlangsamt; in den ostschweizerischen Kantonen kam es so-
gar zu einem leichten Preisrückgang.
18 Schweizer Immobilienmarkt 2004Wohnflächen
Abbildung 17: Einfamilienhauspreise nach Gemeinde 2003
Standard-Einfamilienhaus; in CHF
< 300 000
300 000 – 400 000
400 000 – 500 000
500 000 – 600 000
600 000 – 700 000
700 000 – 800 000
800 000 – 900 000
900 000 –1000 000
>1000 000
Quelle: IAZI AG, Bülach; Geostat
Im kommenden Jahr erwarten wir auf Grund der knappen Angebotsausweitung und
etwas höherer Zinsen einen weiteren Mietpreisanstieg in den Grossstädten. Die
Ausnahme dürfte die Stadt Basel sein, wo die Mietpreise auf Grund des noch immer
nicht ganz gebrochenen Trends zur Abwanderung kaum steigen dürften. Im Kanton
Tessin kommen 2004 und 2005 relativ viele neue Wohnungen auf den Markt, was
zu einem schwächeren Preiswachstum oder sogar zu einem moderaten Preisnach-
lass führen dürfte.
Chancen und Risiken auf den Wohnimmobilienmärkten
Wir rechnen damit, dass Mehrfamilienhäuser in den Jahren 2004 und 2005 das at- Wohnimmobilien im Bestand
traktivste Rendite-Risiko-Profil aller betrachteten Objektarten aufweisen. Vor allem
die Einzugsgebiete der Grosszentren Genf, Zürich, Lausanne, Basel und Bern wei-
sen eine ungebrochen hohe Anziehungskraft auf. Wir sind überzeugt, dass Woh-
nungen in einem diversifizierten Immobilienportefeuille ein Muss sind, umso mehr da
die jetzige Phase mit relativ hohen Risiken in den wichtigsten Büroimmobilienmärk-
ten verbunden ist.
Für alle Investoren bleibt das ständige Monitoring des Portefeuilles – unabhängig
davon, ob dieses intern oder von Immobilienconsultants durchgeführt wird – unab-
dingbar. Hierfür wird vor allem eine langfristige Strategie bezüglich regionaler,
alters- und nutzungsbedingter Diversifikation benötigt. Neben der Lage der Liegen-
schaften ist vermehrt auch auf langfristige Nachfragetrends zu achten, etwa die
Alterung der Bevölkerung oder die altersbedingt variierenden Flächenansprüche.
Nicht in das strategische Konzept passende Wohnimmobilien sind abzustossen. Die
meisten Portfolios institutioneller Investoren weisen eine Übervertretung von älteren
Schweizer Immobilienmarkt 2004 19Wohnflächen
Abbildung 18: Mietpreise nach Gemeinde 2000
CHF/m2 und Jahr; Genossenschafts- und Mietwohnungen
> 190
170 –190
150 –170
130 –150
110–130
< 110
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Volkszählung; Geostat
Klein- und Kleinstwohnungen auf. Entsprechend muss eine Entwicklung hin zu
grossflächigeren, flexiblen Wohnungen einsetzen. Wir erachten den gegenwärtigen
Zyklus für Umschichtungen innerhalb des Wohnungsportefeuilles auch durch Inves-
titionen in Neubauten nach wie vor als günstig.
Allerdings dürfte das Angebot an High-End-Wohnraum allmählich gedeckt sein,
wodurch in den kommenden Jahren das Risiko von Überkapazitäten besteht. Dage-
gen wurde das stärkste Nachfragesegment vernachlässigt. Hierbei handelt es sich
um Mietwohnungen der mittleren bis gehobenen Preisklasse mit 3.5 bis 5.5 Zim-
mern und grosszügigen Grundrissen. Diese Wohnungen konkurrenzieren stark den
existierenden Wohnungsbestand und eröffnen damit – sofern sie zu vernünftigen
Preisen angeboten werden – ein ausserordentlich grosses Nachfragepotenzial.
20 Schweizer Immobilienmarkt 2004Dienstleistungsflächen
Dienstleistungsflächen
Überprüfung der Vorjahresprognose(n) und Ausblick
In der Immobilienstudie von Februar 2003 fassten wir auf Seite 18 unsere Erwar- Präzise Vorjahresprognose
tungen für die schweizerischen Büromärkte folgendermassen zusammen: «Eine
nachhaltige Erholung der Märkte ist indessen nicht vor 2004 absehbar, und auch
nur dann, wenn das gesamtwirtschaftliche Wachstum wieder Richtung Potenzial-
wachstum tendiert, was gegenwärtig noch keinesfalls gesichert ist. Wahrschein-
licher ist, dass die Erholung eher verzögert einsetzt und auch nur sehr langsam fort-
schreitet.» Statt in Richtung Potenzialwachstum bewegte sich die Schweiz zurück in
die Rezession. Mit dem verspäteten Einsetzen des Aufschwungs hat sich auch die
Erholung der Büroimmobilienmärkte weiter nach hinten verschoben.
Inzwischen mehren sich die Anzeichen, dass die Konjunktur weltweit Tritt fasst. In
den USA wurde Ende Oktober 2003 mit einem BIP-Zuwachs von 8.2% im dritten
Quartal sogar das beste Ergebnis seit 20 Jahren vorgelegt, natürlich verzerrt durch
Sondereffekte im Zusammenhang mit dem Irak-Konflikt. Vorauslaufende Konjunk-
turindikatoren wie der Purchasing Managers’ Index (PMI) deuten darauf hin, dass
im laufenden Jahr in der Schweiz aus konjunktureller Sicht mit positiven Überra-
schungen gerechnet werden darf. Für eine nachhaltige Erholung der Büroimmobi-
lienmärkte benötigt die Schweiz aber mehr als nur einige Quartale robusten Wachs-
tums. Allein um das bestehende Nachfragedefizit aufzufüllen, sind mindestens zwei
Jahre mit Wachstumsraten von 2 bis 3% notwendig.
Trotz der Verzögerung des konjunkturellen Aufschwungs wurde das Bild des
Schweizer Büroflächenmarktes in der letzten Studie ausgesprochen treffsicher be-
schrieben. Auch das Jahr 2004 dürfte trotz einer spürbaren konjunkturellen Bele-
bung ein sehr schwieriges Büroimmobilienjahr werden. 2005 erwarten wir die er-
sten Anzeichen einer Konsolidierung, die aber gesamtschweizerisch nicht vor 2006
Abbildung 19: Bruttoinlandprodukt und Purchasing Managers’ Index (PMI)
1995–2003
4 Veränderung zum Vorjahresquartal in % Punkte 65
PMI-Trend
3 BIP-Wachstum 60
2 55
1 50
0 45
–1 40
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Quelle: Seco; CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
Schweizer Immobilienmarkt 2004 21Dienstleistungsflächen
einsetzen dürfte. Die wichtigste Voraussetzung für dieses Szenario ist, dass sich der
derzeitige Aufschwung nicht als «Eintagsfliege» entpuppt.
Ebenfalls eine gute Performance weisen unsere Modelle zu den Leerständen sowie
den Büromietpreisen auf. Insgesamt dürften im vergangenen Jahr etwas mehr als
1.2 Mio. m2 zusätzlicher Leerstand an Büroflächen entstanden sein. Auf Seite 22
der Vorjahresstudie lauteten unsere Schlussfolgerungen wie folgt: «Solange aber
die heutigen Leerstände andauern, wird mit jedem Büroneubau Druck auf den
Bestand ausgeübt. Vor allem an peripheren Standorten und in nicht mehr zeit-
konformen und bedarfsgerechten Büroliegenschaften dürfte dies zu einer weiteren
Erosion der Mieten führen, wie sie heute schon feststellbar ist.» Daran wird sich mit-
telfristig kaum etwas ändern. Im Schweizer Mittel erwarteten wir 2003 einen Rück-
gang der Mietpreise in der Grössenordnung von 3 bis 5%. Der Wüest & Partner-
Büroimmobilienindex weist für das Jahr 2003 einen Rückgang der Preise um 2.6%
aus. Auch mit dem stärkeren Rückgang in Genf (–2.8%) und Zürich (–4.2%) haben
wir gerechnet. Etwas überrascht wurden wir vom Anstieg der Büromieten in Basel.
Da verschiedene Bürogebäude in Basel 2003 fertiggestellt wurden und zusätzlich
grössere Projekte in der Pipeline bzw. im Bau sind, erwarten wir in Basel 2004 je-
doch ebenfalls Druck auf die Mietpreise.
Entwicklung der Büroflächennachfrage
Die «Double-Dip»-Rezession der Jahre 2002 und 2003 schlug sich in einer ausge-
wachsenen Nachfragelücke im Bürosegment nieder. Der Stellenabbau hat 2003
gegen 30 000 Büroarbeitsplätze gekostet. Grob überschlagen entspricht dies rund
600 000 m2 freigesetzter Büronutzfläche oder (zusammen mit dem Neubau) einer
Erhöhung der Schweizer Leerflächenziffer um 2.8 Prozentpunkte. Die einzelnen
Sektoren der Schweizer Wirtschaft verzeichneten dabei im Laufe der Zeit eine sehr
unterschiedliche Entwicklung (Abbildung 20).
Stark gebeutelte FIRE-Branchen Der grösste Teil der Büronachfrage wurde in der zweiten Hälfte der Neunzigerjahre
durch die FIRE-Branchen (Finance, Insurance, Real Estate) sowie die Unterneh-
mensdienstleistungen (Rechts- und Unternehmensberatung, Architektur- und Inge-
nieurbüros etc.) generiert. Allerdings benötigte dieser Sektor zuvor auch sechs Jah-
Abbildung 20: Entwicklung der Beschäftigung in einzelnen Sektoren
1991– 2003
120 Index 3. Quartal 1991 = 100
110
FIRE und Unternehmensdienstleistungen
100
Öffentliche Verwaltung
90
Industrie
80
70
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
Quelle: SNB; CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
22 Schweizer Immobilienmarkt 2004Dienstleistungsflächen
Abbildung 21: Entwicklung der Beschäftigung in einzelnen Branchen
1997– 2002 Seit 2002 Netto
Kreditgewerbe 9280 –5490 3790
Versicherungsgewerbe 3400 –290 3110
Börsen, Broker und Makler 1940 –780 1160
Immobilienwesen 2420 190 2610
Informatik 20220 –5370 14850
Unternehmensdienstleistungen 22830 –6550 16280
Total 60090 –18290 41800
Quelle: SNB; CREDIT SUISSE Economic & Policy Consulting
re, um den Arbeitsplatzverlust von Anfang der Neunzigerjahre wieder rückgängig zu
machen. Die Erholung der FIRE-Branchen in den späten Neunzigerjahren wurde
massgeblich durch die Informatikbranche sowie die Unternehmensdienstleistungen
angetrieben. In der Informatik wurden zwischen 1997 und 2002 über 20 000 Stel-
len geschaffen. Dies entspricht mehr als einem Drittel aller neuen Arbeitsplätze in
den FIRE-Branchen inklusive Unternehmensdienstleistungen, wie Abbildung 21
zeigt. Die neu geschaffenen Stellen bei den Unternehmensdienstleistungen kon-
zentrierten sich in diesem Zeitraum stark auf die drei Bereiche Wirtschaftsprüfung,
Unternehmensberatung sowie Dienstleistungen von Beteiligungsgesellschaften.
Vorderhand sind im FIRE-Sektor sowie den Unternehmensdienstleistungen noch
keine Branchen auszumachen, welche im Falle eines Aufschwungs das Beschäfti-
gungswunder der späten Neunzigerjahre wiederholen könnten.
In der öffentlichen Verwaltung wurden in den vergangenen 12 Jahren kaum neue
Stellen geschaffen. Die Zunahme der Stellen im öffentlichen Dienst resultieren viel-
mehr aus den hier nicht abgebildeten Branchen des Unterrichtswesens sowie des
Gesundheits- und Sozialwesens. Mit Ausnahme der Arztpraxen generieren diese
aber kaum Büronachfrage. Angesichts der finanziellen Schieflage vieler öffentlicher
Haushalte ist selbst in diesen Branchen mittelfristig nicht mehr mit genügenden
Wachstumsraten der Beschäftigung zu rechnen. In den vergangenen beiden Jahren
vermochten sie jeweils noch um rund 2.5% pro Jahr zuzulegen.
Die Beschäftigung in der Industrie geht bereits seit Jahrzehnten zurück, was auf die
zunehmende Tertiarisierung der Schweizer Wirtschaft zurückzuführen ist. In einzel-
nen Teilmärkten kann die Industrie aber durchaus von grosser Relevanz für die Bü-
ronachfrage sein. Zu denken ist hier beispielsweise an die Region Basel mit den
Hauptsitzen von nicht weniger als fünf grossen Chemie- und Pharmaunternehmen
oder das im vergangenen Jahr krisengeschüttelte Baden mit ABB und Alstom.
Die Beschäftigung reagiert mit einer Verzögerung von über einem Jahr auf verän- Weiterer Stellenverlust absehbar
derte gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen, ausgedrückt durch das Wachs-
tum des Bruttoinlandproduktes (vgl. Abbildung 22). Unter Berücksichtigung dieser
Zeitverzögerung und unserer Wachstumsprognose für die Schweizer Volkswirt-
schaft im laufenden Jahr rechnen wir im Verlaufe des Jahres 2004 nochmals mit
einem Stellenabbau von rund 3000 Bürobeschäftigten. Ein Wachstum der Büro-
flächennachfrage ist gemäss unseren Prognosen erst ab 2005 zu erwarten, mit all-
fälligen Vorbehalten bezüglich Nachhaltigkeit.
Entwicklung des Büroflächenangebots
Nach unseren Schätzungen sind in den vergangenen 12 Monaten rund 630 000 m2
neue Bürofläche auf den Markt gekommen. 2004 und 2005 sind nochmals zu-
sätzliche 1.2 Mio. m2 Bürofläche zu erwarten, wobei wir bei diesen Berechnungen
Schweizer Immobilienmarkt 2004 23Sie können auch lesen
