Die jungen Wilden werden erwachsen - Credit Suisse
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Investment Solutions & Products
Swiss Economics
Die jungen Wilden werden
erwachsen
Immobilienmonitor Schweiz | Juni 2019
Hypothekarmarkt Swiss PropTech-Studie 2019 Baugewerbe
Eigenmietwert vor Grosses Potenzial – aber Umbauten und Sanierungen
Abschaffung? noch keine Selbstläufer sorgen für gewisse Stabilität
Seite 5 Seite 8 Seite 12
Impressum
Herausgeber: Credit Suisse AG, Investment Solutions & Products
Nannette Hechler-Fayd'herbe
Head of Global Economics & Research
+41 44 333 17 06
nannette.hechler-fayd'herbe@credit-suisse.com
Fredy Hasenmaile
Head Real Estate Economics
+41 44 333 89 17
fredy.hasenmaile@credit-suisse.com
Redaktionsschluss
22. Mai 2019
Publikationsreihe
Swiss Issues Immobilien
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www.credit-suisse.com/immobilien
Copyright
Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.
Copyright © 2019 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr
verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten.
Autoren
Fredy Hasenmaile, +41 44 333 89 17, fredy.hasenmaile@credit-suisse.com
Alexander Lohse, +41 44 333 73 14, alexander.lohse@credit-suisse.com
Philippe Näf, +41 44 333 38 49, philippe.naef@credit-suisse.com
Thomas Rieder, +41 332 09 72, thomas.rieder@credit-suisse.com
Dr. Fabian Waltert, +41 44 333 25 57, fabian.waltert@credit-suisse.com
Mitwirkung
Mario Facchinetti, SwissPropTech
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 2
Editorial
Liebe Leserin, lieber Leser
Als wir im Herbst 2017 den ersten PropTech-Report erstellten, war die Bezeichnung
PropTech erst unter den Immobilienspezialisten bekannt. Mittlerweile steht die Prop-
Tech-Landschaft in voller Blüte und der Begriff PropTech, der für «Property Technolo-
gy» steht, ist vielen geläufig. Der für ihre Trägheit bekannten Immobilienwirtschaft hätte
nichts Besseres passieren können als das Aufkommen einer doppelten Hundertschaft
von agilen, technologieaffinen und vorwärtsstrebenden Kleinstfirmen, die davon beseelt
sind, herkömmliche Muster über den Haufen zu werfen und bisherige Geschäftsmodelle
zu revolutionieren.
Nach anfänglichem Zögern nutzt eine grosse Mehrheit der Immobilienwirtschaft die
Dienste der PropTechs in der einen oder anderen Form, was sich – ausgehend von tie-
fen Niveaus – in beeindruckenden Wachstumszahlen der PropTech-Unternehmen nie-
derschlägt. Damit ist aber erst der Anfang getan. Mit Blick auf das auf dem Schweizer
Immobilienmarkt gebundene Kapital und der anhaltend hohen Attraktivität der Anlage-
klasse ist das Ertragspotenzial für die PropTech-Branche enorm. Allerdings ist der Weg
dahin noch weit. Die stürmischen Gründungsjahre neigen sich in vielen Fällen dem En-
de zu. Das Wachstum erfordert kontinuierliche Mittelzuflüsse, und allfällige Fehler kön-
nen immer weniger mit dem Enthusiasmus der Gründergeneration und dem anfängli-
chen Startkapital wettgemacht werden. Insofern gilt es für die PropTech-Unternehmen,
selbstkritisch die eigene Leistung zu hinterfragen und zeitnah allfällige Korrekturen an
der Strategie oder der operativen Umsetzung vorzunehmen.
Um diesen Prozess zu unterstützen, haben wir erneut eine Umfrage durchgeführt. Un-
ser zweiter PropTech-Report soll nicht nur der PropTech-Branche den Puls fühlen,
sondern auch einen Beitrag zum besseren gegenseitigen Verständnis von PropTech
und den etablierten Immobilienunternehmen leisten. Die wichtigsten Erkenntnisse aus
unserem PropTech-Report haben wir in diesem Immobilienmonitor zusammengefasst
(Seite 8).
Als zweites Schwerpunktthema beleuchten wir den geplanten Systemwechsel bei der
Eigenmietwertbesteuerung. Die Vorschläge der Kommission für Wirtschaft und Abga-
ben des Ständerates befinden sich in der Vernehmlassung. Gleich fünf Varianten für die
künftigen Abzugsmöglichkeiten der Schuldzinsen hat die Kommission ins Spiel ge-
bracht. Mit einem Rechenbeispiel illustrieren wir die möglichen Auswirkungen der Sys-
temänderung (Seite 5).
Im Namen der Autoren wünsche ich Ihnen eine informative und inspirierende Lektüre.
Fredy Hasenmaile
Head Real Estate Economics
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 3Inhalt
Hypothekarmarkt 5
Eigenmietwert vor Abschaffung?
Das Eigenmietwertsystem soll abgeschafft werden, wobei bei der genauen Ausgestaltung
noch Fragezeichen bestehen. Solange die Hypothekarzinsen nicht wieder markant steigen,
wären Hauseigentümer die Gewinner eines Systemwechsels.
Swiss PropTech-Studie 2019 8
Grosses Potenzial – aber noch keine Selbstläufer
PropTech-Unternehmen sind die Impulsgeber der digitalen Entwicklung in der
Immobilienwirtschaft. Sie sorgen zuweilen bei Exponenten der etablierten Immobilienfirmen
für unruhige Nächte. Innerhalb kurzer Zeit sind in der Schweiz viele PropTechs entstanden.
Baugewerbe 12
Umbauten und Sanierungen sorgen für gewisse Stabilität
Das Bauen im Bestand verspürt Aufwind. Einiges spricht dafür, dass dieser Trend noch
längere Zeit anhalten könnte. Doch Umbau, Ausbau und Sanierungen werden die sich
mittelfristig abzeichnenden Rückgänge im Neubaugeschäft nur teilweise kompensieren.
Wohneigentum 14
Mietwohnungen 15
Kommerzielle Immobilien 16
Immobilienanlagen 17
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 4Hypothekarmarkt
Eigenmietwert vor Abschaffung?
Das Eigenmietwertsystem soll abgeschafft werden, wobei bei der genauen
Ausgestaltung noch Fragezeichen bestehen. Solange die Hypothekarzinsen nicht
wieder markant steigen, wären Hauseigentümer die Gewinner eines Systemwechsels.
Systemwechsel bei Das Parlament in Bern plant einen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. Der
der Besteuerung von Eigenmietwert und dessen Besteuerung sollen für Erstwohnungen abgeschafft werden. Gleichzei-
Wohneigentum tig soll der Hypothekarschuldzinsabzug eingeschränkt werden. Die Liegenschaftsunterhaltskosten
geplant sollen nicht mehr abzugsfähig sein. Auf Bundesebene sollen auch Energiespar- und Umweltabzü-
ge sowie Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten entfallen. Um jedoch dem Verfassungsauftrag
der Wohneigentumsförderung Genüge zu tun, dürfen Ersterwerber in den ersten zehn Jahren
nach dem Erwerb weiterhin Schuldzinsabzüge geltend machen.
Gründe für den Die hohe Hypothekarverschuldung der Schweizer Haushalte ist national wie international zuneh-
geplanten mend in die Kritik geraten. Der Systemwechsel beabsichtigt, die heute bestehenden Anreize,
Systemwechsel Schulden nicht zurückzuzahlen, zu beseitigen. Kritisiert wird am heutigen System zudem, dass es
Haushalte, die ihre Hypothekarschulden zurückzahlen (z.B. Pensionäre), finanziell bestraft. Einer
der Hauptgründe für den erneuten Anlauf zur Abschaffung ist allerdings, dass die Eigenmietwert-
besteuerung aufgrund sinkender Hypothekarzinsen per saldo für Eigentümer zu einer finanziellen
Last geworden ist.
Unklar, welche In der Vernehmlassung der Gesetzesanpassungen werden in Bezug auf die Abzugsmöglichkeiten
Abzugsmöglichkeiten der Schuldzinsen nicht weniger als fünf Varianten zur Diskussion gestellt: (1) Abzüge im Umfang
bestehen bleiben von 100 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge, (2) Abzüge im Umfang von 80 Prozent der
steuerbaren Vermögenserträge, (3) Abzüge im Umfang der steuerbaren Erträge aus unbewegli-
chen Vermögen plus CHF 50’000 für Beteiligungen von mindestens 10 Prozent am Grund- oder
Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, (4) Abzüge im Umfang der steuer-
baren Erträge aus unbeweglichem Vermögen und (5) keine Abzüge.
Bei tiefen Zinsen Wir haben detailliert analysiert, wie sich ein solcher Systemwechsel für Eigentümer auswirken
lohnt sich der könnte. Hierzu betrachten wir einen Eigentümer, der schon mehr als zehn Jahre in seiner Eigen-
Systemwechsel für tumswohnung lebt und noch eine Belehnungsquote von 50% aufweist. Dabei gehen wir von ei-
Eigentümer nem Kaufpreis von CHF 750’000 für die Eigentumswohnung aus.1 Dank den heute sehr tiefen
Hypothekarzinsen würde der Eigentümer in sämtlichen vorgeschlagenen Varianten besser weg-
kommen als im bisherigen System (Abb. 1). Im bisherigen System erhöht sich sein steuerbares
Einkommen um CHF 5300. In Varianten 1 und 2 wären trotz Wegfallens des Eigenmietwerts
weiterhin Abzüge in der Höhe der steuerbaren Vermögenserträge (100% respektive 80%) mög-
lich. Anders dagegen die Situation in Varianten 3 und 4: Viele Eigentümer sind weder Besitzer
einer Renditeliegenschaft noch einer genügend hohen Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft
oder Genossenschaft und können daher nichts abziehen. In Variante 5 sind gar keine Abzüge
mehr zulässig – auch nicht für Besitzer von Renditeliegenschaften oder Ferienhäuser.
Bei hohen Zinsen Anders sieht die Situation dagegen aus, wenn die Hypothekarzinsen wieder steigen. Bei höheren
lohnt sich der Zinsen konnten Eigentümer bisher ihre Zinskosten durch entsprechend höhere Abzüge lindern,
Systemwechsel nicht weil die Eigenmietwertbesteuerung per Saldo ihr steuerbares Einkommen senkte (Abb. 1). Nach
einem Systemwechsel wären Eigentümer bei hohen Zinsen in allen Varianten schlechter gestellt.
Ab welchem Zinssatz dies der Fall wäre, hängt stark von der persönlichen Situation ab. Die Bun-
desverwaltung schätzt aber, dass der Systemwechsel gemäss Variante 1 bei einem Zinssatz von
3.5% einkommensneutral ist. Das heisst, im Durchschnitt dürften Eigentümer ab einem Zinssatz
von 3.5% mehr bezahlen als heute.
1
Weitere Annahmen: Vermögensertrag aus beweglichem Vermögen: CHF 5000; Vermögensertrag aus unbeweglichem Vermögen:
CHF 0; Weitere Schuldzinsen: CHF 0; Liegenschaftskosten: Pauschaler Abzug: 20% vom Mietwert (Liegenschaft älter als 10 Jahre)
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 5Zu viele und Die vielen Varianten, welche die Einschätzung der möglichen Folgen eines Systemwechsels er-
fragwürde Varianten schweren, gefährden die ursprüngliche Kompromissbereitschaft von Mieter- und Eigentümerver-
bänden. Hier wäre ein Vorschlag, den beide Seiten mittragen, ein eindeutiges Signal für einen
Systemwechsel gewesen. In der jetzigen Variantenvielfalt erachten wir aber auch die Vermischung
von Themen als problematisch. So würde Variante 5 keine Schuldzinsabzüge für private Besitzer
von Renditeliegenschaften mehr ermöglichen. Gleichzeitig müssten die Mieteinnahmen aber wei-
terhin versteuert werden, was kein sachgerechtes Ergebnis ist.
Zusätzliche Im Rahmen der Wohneigentumsförderung sollen Ersterwerber zusätzliche Abzugsmöglichkeiten für
Abzugsmöglichkeiten ihre Hypothekarschuldzinsen erhalten. Der jetzige Vorschlag sieht einen anfänglichen Ersterwer-
für Ersterwerber berabzug von max. CHF 10’000 für Ehepaare und max. CHF 5000 für Alleinstehende vor. Dies
jedoch nur, sofern die Abzüge nicht bereits dank Vermögenserträgen (sofern je nach Variante
überhaupt möglich) realisierbar sind. Die Abzüge sinken über zehn Jahre linear. Die Variantenwahl
dürfte anfangs für die meisten keinen Unterschied machen (Abb. 2), da viele Ersterwerber prak-
tisch alle Eigenmittel für den Eigentumserwerb aufbringen müssen und daher kaum Vermögenser-
träge aus beweglichem oder unbeweglichem Vermögen erzielen.
Ersterwerberabzug Im jetzigen Tiefzinsumfeld werden auch Ersterwerber Gewinner eines Systemwechsels sein, liegen
hilft nur bei tiefen doch heute selbst bei hohen Fremdfinanzierungen von 80% die bestehenden Abzugsmöglichkei-
Zinsen ten tiefer als die höheren Kosten aufgrund des Eigenmietwerts (Abb. 2). Das Rechenbeispiel für
ein CHF 750’000 teures Objekt mit 80% Fremdfinanzierung zeigt aber, dass Ersterwerber im
Vergleich zum heutigen System stärker von künftigen Zinsanstiegen betroffen wären2. Da Erster-
werber zumeist unfreiwillig hoch verschuldet sind, dürften hohe Zinsen in Zukunft für sie eher zu
einem Problem werden. Bisher konnten Sie eine hohe Zinsbelastung durch die höheren Abzugs-
möglichkeiten zumindest teilweise abfedern.
Absoluter In Bezug auf die Ausgestaltung wirft der vorgeschlagene Ersterwerberabzug zusätzlich Fragen auf.
Ersterwerberabzug Ziel der absoluten Abzugsobergrenze dürfte es sein, nicht unnötig wohlhabende Ersterwerber-
wirft Fragen auf haushalte, die eine Luxusimmobilie kaufen, zu unterstützen. Dabei geht jedoch vergessen, dass es
in der Schweiz grosse Unterschiede beim Preisniveau von Wohneigentum gibt. So kostet heute
eine mittlere Neubau-Eigentumswohnung mit 4.5 Zimmern in der Stadt Uster CHF 1’124’000.
Die gleiche Eigentumswohnung wäre dagegen in Delémont für CHF 513’000 zu haben. Da
Haushalte aufgrund ihres sozialen Umfelds sowie ihrer Arbeitssituation in ihrer Wohnortwahl ein-
geschränkt sind, werden damit Ersterwerber in teureren Regionen benachteiligt.
Fehlende Anreize für Bei einem Wegfall der steuerlichen Abzüge für Liegenschaftsunterhaltskosten ist zu erwarten,
Sanierungen dass die Eigentümer weniger in Sanierungsmassnahmen investieren. Dies würde sich negativ auf
die Qualität des Schweizer Gebäudebestands auswirken, was sich mittel- bis langfristig auch in
einem Wertverlust der Liegenschaften niederschlagen dürfte. Der Rückgang an Sanierungen
dürfte auch Teile des Ausbaugewerbes mit tieferen Umsätzen und möglichen Stellenverlusten
treffen. Kurzfristig dürfte das Sanierungsvolumen aber steigen, weil etliche bereits geplante Sanie-
rungen vorgezogen würden, solange die Abzugsmöglichkeiten noch Bestand haben.
Abb. 1: Mögliche Auswirkungen für bestehende Eigentümer Abb. 2: Mögliche Auswirkungen für Ersterwerber
Zuschläge/Abschläge auf das steuerbare Einkommen in CHF Zuschläge/Abschläge auf das steuerbare Einkommen in CHF
Eigenmietwert Hypothekarzinsen Eigenmietwert Hypothekarzinskosten
Liegenschaftskosten Zuschlag/Abzug auf Einkommen Liegenschaftskosten Ersterwerberabzug (Jahr 1)
20'000 Zuschlag / Abzug auf Einkommen
1.5% Hypothekarzins 5.0% Hypothekarzins
15'000 Bisheriges System Systemwechsel
Zuschlag
Zuschlag
10'000 20'000
5'000 10'000
0 0
-5'000
-10'000
Abschlag
Abschlag
-10'000
-20'000
-15'000
-30'000
-20'000
-25'000 -40'000
1% 2% 3% 4% 5% 1% 2% 3% 4% 5%
Var. 1
Var. 2
Var. 3
Var. 4
Var. 5
Var. 1
Var. 2
Var. 3
Var. 4
Var. 5
Heute
Heute
Hypothekarzins Hypothekarzins
Quelle: Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 05/2019 Quelle: Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 05/2019
2
Weitere Annahmen: Vermögensertrag aus beweglichem Vermögen: CHF 0; Vermögensertrag aus unbeweglichem Vermögen:
CHF 0; Weitere Schuldzinsen: CHF 0; Liegenschaftskosten: Pauschaler Abzug: 10% vom Mietwert (Neubau). Mangels Vermögenserträ-
gen keine Unterschiede in Varianten 1 bis 4.
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 6Kein Systemwechsel Der Systemwechsel wird nicht für Zweitwohnungen gelten. Dies ist eine Konzession an die Kan-
bei Zweitwohnungen tone mit hohen Zweitwohnungsanteilen, da sie mit hohen Steuerausfällen konfrontiert wären.
Entsprechend hoch wäre der Widerstand aus den betroffenen Kantonen, was die Wahrscheinlich-
keit eines erfolgreichen Referendums deutlich erhöhen würde. Zumindest aus ökonomischer Per-
spektive gibt es aber keinen Grund, Erst- und Zweitwohnungen in Bezug auf die Eigenmietwert-
besteuerung unterschiedlich zu behandeln. Zweitwohnungsbesitzer würden bei Variante 5
schlechtergestellt, da in diesem Fall trotz Eigenmietwertbesteuerung die Schuldzinsabzüge wegfie-
len. Dafür ergäben sich in den anderen Varianten für Zweitwohnungsbesitzer steuerplanerische
Vorteile. Es ist damit zu rechnen, dass auch die Regeln zur interkantonalen Steuerausscheidung
angepasst würden. In diesem Falle entstünden beispielsweise Anreize, Umschuldungen zugunsten
von Zweitliegenschaften vorzunehmen.
Umsetzung kaum Derzeit ist der Gesetzesentwurf in der Vernehmlassung (Abb. 3). Bis am 12. Juli 2019 haben
vor 2022 eingeladene Organisationen und Interessengruppen Zeit, Stellung zu beziehen. Die Chance, dass
der Entwurf noch vor den Parlamentswahlen im Herbst 2019 in den Kammern besprochen wird,
erachten wir als sehr gering. Vor Sommer 2020 scheint uns derzeit ein Entschluss des Parla-
ments unrealistisch. Daher ist ein Systemwechsel kaum vor 2022 zu erwarten. Im Falle eines
Referendums wäre eine weitere Verzögerung möglich.
Gute Realisierungs- Wir erachten die Chancen für einen Systemwechsel gemäss den bisher bekannten Rahmenbedin-
chancen bei breit gungen als gut. Der Grund hierfür liegt darin, dass sich sowohl der Mieter- wie auch der Hausei-
abgestütztem Gesetz gentümerverband grundsätzlich offen für einen Systemwechsel zeigen. Die bisherigen Anläufe für
einen Systemwechsel sind vor allem an der Frage der verbleibenden Abzugsmöglichkeiten ge-
scheitert. Entsprechend wichtig wird es sein, dass sowohl Hauseigentümerverband als auch Mie-
terverband hinter der endgültigen Form des geplanten Systemwechsels stehen. Ansonsten würde
die Wahrscheinlichkeit eines erfolgreichen Referendums signifikant steigen.
Bei Extremvarianten Sollten der Mieter- oder der Hauseigentümerverband nicht hinter dem finalen Gesetz stehen,
ist Ausgang ungewiss dürfte der Ausgang eines Referendums alles andere als sicher sein. Zwar machen Eigentümer nur
rund 38% der Haushalte aus. Entscheidend dürfte aber die Mobilisierung der Wähler sein. Hier
dürfte die Tatsache, dass sowohl Stimmbeteiligung wie auch Eigentumsquote mit zunehmendem
Alter ansteigen, den Eigentümern in die Hände spielen. Eine Auswertung aus 13 St. Galler Städ-
ten und Gemeinden für alle Abstimmungen seit Frühling 2017 bestätigt diesen Zusammenhang
zwischen Alter und Stimmbeteiligung eindrücklich (Abb. 4). Gemäss unseren Schätzungen auf
Grundlage des Alters von Wohneigentümern und der Stimmbeteiligung nach Alter dürften die
Eigentümer rund 45% der Abstimmenden ausmachen. Sie dürften im jetzigen Zinsumfeld relativ
geschlossen für einen Systemwechsel votieren. Folglich wäre bloss die Zustimmung von wenigen
Mietern für einen Systemwechsel notwendig. Wie das Schweizer Stimmvolk schlussendlich ent-
scheiden wird, dürfte jedoch stark von der finalen Ausgestaltung des Gesetzes und insbesondere
den resultierenden Steuerausfällen abhängen. Vor allem Letztere könnten die Gegner doch noch
mobilisieren.
Abb. 3: Möglicher Zeitplan eines Systemwechsels Abb. 4: Ältere sind eher Eigentümer und gehen häufiger abstimmen
Einschätzung aufgrund verfügbarer Informationen Anteil Wohneigentümer und Stimmbeteiligung nach Alter
Anteil Wohneigentümer Stimmbeteiligung
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
18 22 26 30 34 38 42 46 50 54 58 62 66 70 74 78
Alter
Quelle: Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 05/2019 Quelle: BFS, Kt. St. Gallen Fachstelle für Statistik; letzter Datenpunkt: 03/2019
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 7Swiss PropTech-Studie 2019
Grosses Potenzial – aber noch
keine Selbstläufer
PropTech-Unternehmen sind die Impulsgeber der digitalen Entwicklung in der
Immobilienwirtschaft. Sie sorgen zuweilen bei Exponenten der etablierten
Immobilienfirmen für unruhige Nächte. Innerhalb kurzer Zeit sind in der Schweiz viele
PropTechs entstanden.
Die PropTech- PropTech steht für «Property Technology» und bezeichnet technologische Innovationen, die das
Landschaft in voller Ziel verfolgen, die Immobilienwirtschaft effizienter zu machen. PropTech-Unternehmen ändern die
Blüte Immobilienwirtschaft nachhaltig und werden aber auch selber von dieser geformt. Die grosse Zahl
von «Awards», «Pitches» und «Accelerator Workshops» manifestiert das Interesse der Immobilien-
industrie an den Jungunternehmen. Erstere erhoffen sich Innovationen und Verbesserungen ihrer
Prozesse, Letztere Wachstumschancen und Anwendungsmöglichkeiten für ihre Lösungen, die
nicht selten einen Paradigmenwechsel erfordern. Das Verhältnis zwischen der Immobilienwirt-
schaft und der jungen PropTech-Branche ist demnach durchaus ein symbiotisches – wenn auch
nicht ein völlig konfliktfreies.
Starkes Wachstum Der für ihre Trägheit bekannten Immobilienwirtschaft hätte nichts Besseres passieren können als
der Branche und das Aufkommen der agilen, technologieaffinen und vorwärtsstrebenden Kleinstfirmen, die davon
noch enormes beseelt sind, herkömmliche Muster über den Haufen zu werfen und bisherige Geschäftsmodelle
Potenzial zu revolutionieren. Nach anfänglichem Zögern nutzt die grosse Mehrheit der Immobilienwirtschaft
die Dienste der PropTechs in der einen oder anderen Form, was sich – ausgehend von tiefen
Niveaus – in beeindruckenden Wachstumszahlen der PropTech-Unternehmen niederschlägt. Mit
Blick auf das auf dem Schweizer Immobilienmarkt gebundene Kapital und der anhaltend hohen
Attraktivität der Anlageklasse ist das Ertragspotenzial für die PropTech-Branche enorm.
PropTech-Branche Die Branche ist bereits an einem ersten Wendepunkt. Die stürmischen Gründungsjahre neigen
vor der Bewährungs- sich in vielen Fällen dem Ende zu. Das Wachstum erfordert kontinuierliche Mittelzuflüsse, und
probe allfällige Fehler können immer weniger mit dem Enthusiasmus der Gründergeneration und dem
anfänglichen Startkapital wettgemacht werden. Insofern gilt es für die PropTech-Unternehmen,
selbstkritisch die eigene Leistung zu hinterfragen und zeitnah allfällige Korrekturen an der Strate-
gie oder der operativen Umsetzung vorzunehmen. Das wird nicht allen gelingen, das war von Be-
ginn weg klar. Die Landschaft der PropTech-Unternehmen, wie sie von Schwyter Digital nachge-
führt wird, kennt dann auch bereits die Kategorie «Friedhof», auf dem PropTechs, deren Namen
verschwunden sind oder die in einer andere Form aufgegangen sind, vor dem Vergessen bewahrt
werden.
Abb. 5: Gründungsjahr der befragten PropTechs Abb. 6: Herausforderungen der PropTechs
«In welchem Jahr wurde Ihre Firma gegründet (Handelsregistereintrag)?» «Welchen Hauptherausforderungen sehen Sie sich gegenwärtig ausgesetzt?»
(mehrere Antworten möglich)
Gründungsphase Aufbau-/Validierungsphase Geldbeschaffung Kundenbasis vergrössern (Umsatz)
Wachstums-/Skalierungsphase Reifephase Rekrutierung Entwicklung v. Technologien
Etabliertes Unternehmen Keine Angabe
16 Konkurrenz Organisatiorische Angelegenheiten
14 Regulierungen
5% 13% Anteil an gesamten Antworten in spezifischer Lebenszyklus-Phase
11% 40%
12 35%
5% 14% 30%
10 25%
20%
8 15%
6 10%
52% 5%
4 0%
Reifephase
Wachstums-/
Alle Phasen
Gründungs-
Validierungs-
Unternehmen
Skalierungs-
Etabliertes
Aufbau-/
2
phase
phase
phase
0Zweite schweizweite Im Herbst 2017 hatten wir die erste schweizweite Umfrage bei den PropTech-Unternehmen
PropTech-Umfrage durchgeführt, um etwas Licht in diesen neuen Sektor zu bringen. Damals beschränkten wir uns
bewusst auf Firmen, die ab 2010 gegründet worden waren, um den Start-up-Charakter der Prop-
Tech Branche zu würdigen und auch zu erforschen. In unserer zweiten Umfrage zu Jahresbeginn
2019 ist die Zuordnung zu einem Start-up keine notwendige Bedingung mehr für die Analyse. Im
Vordergrund der Analyse stehen alle Firmen, die mithilfe der Technologie Lösungen für die Immo-
bilienwirtschaft entwickeln – unabhängig davon, wann sie gegründet wurden. Die Umfrage will
zudem nicht nur der PropTech-Branche den Puls fühlen, sondern auch einen Beitrag zum besse-
ren gegenseitigen Verständnis von PropTech- und den etablierten Immobilienunternehmen leisten.
Uns war daher wichtig, nicht nur bei den PropTech-Unternehmen Informationen zusammenzutra-
gen, sondern auch bei der Immobilienindustrie nachzufragen.
Wichtigste Umfrageergebnisse
Gründungsfieber hat Die ersten PropTech-Unternehmen wurden bereits vor 2010 gegründet, als es diesen Namen
sich stark abgekühlt noch gar nicht gab. Vielfach handelte es sich um Immobilienportale, die ab der Jahrtausendwende
die Vermarktung und die Suche nach Immobilien umzukrempeln begannen oder solche, die Soft-
ware zur Verwaltung von Immobilien programmierten. Die eigentliche Welle von Start-ups, die
Lösungen für die Immobilienwirtschaft entwickelten, begann 2012/2013 und setzte 2014/2015
zu einem regelrechten Höhenflug an. Mittlerweile gibt es über 200 PropTech-Unternehmen in der
Schweiz, und die Branche etabliert sich allmählich. Das Gründungsfieber hat sich jüngst markant
abgekühlt (Abb. 5). Bloss ein gutes Viertel der PropTech-Unternehmen befindet sich noch in der
Gründungs- oder Validierungsphase. Die Hälfte befindet sich mittlerweile in der Skalierungsphase.
Diese Phase ist dadurch gekennzeichnet, dass dem Wachstum praktisch alle anderen Ziele unter-
geordnet werden.
Umsatz, Umsatz und Die Erhöhung der Verkaufszahlen wird von den PropTech-Unternehmen in unserer Umfrage denn
nochmals Umsatz auch als die vordringlichste Herausforderung genannt (Abb. 6). Noch vor der Kapitalbeschaffung
und der Einstellung von zusätzlichem Personal ist die Verbreiterung der Kundenbasis beziehungs-
weise die Erhöhung der Verkaufserträge in allen Phasen des Lebenszyklus die grösste Herausfor-
derung. Dies hängt mit den ausgesprochen grossen Netzwerkeffekten vieler digitaler Geschäfts-
modelle zusammen sowie mit den ausgeprägten Skaleneffekten, die nicht selten zu einer «The
winner takes it all»-Situation führen. So geht beispielsweise die Anwendung eines Algorithmus bei
einem zusätzlichen Kunden mit nur marginal höheren Kosten einher. Wer es also geschafft hat, in
einem spezifischen Wirkungsfeld zu den ersten Adressen zu zählen, der hat gute Chancen ein
sehr profitables Geschäft zu betreiben. Geschwindigkeit ist daher ein Muss und lässt viele Start-
ups im digitalen Bereich die Verbreiterung der Kundenbasis zu einem Zeitpunkt forcieren, wo das
Geschäftsmodell noch nicht selbsttragend ist. Selbstredend versuchen die PropTech-
Unternehmen in dieser Phase zusätzliche Fachkräfte zu gewinnen. Vor allem Programmierer und
Verkaufsverantwortliche werden dringend gesucht.
Abb. 7: Bremsfaktoren bei den PropTechs Abb. 8: Bremsfaktoren bei der Immobilienwirtschaft
«Welches sind seitens der PropTechs die grössten Hürden zur Erzielung besserer «Welches sind seitens der Immobilienwirtschaft die grössten Hürden zur Erzielung
Verkaufszahlen?» (mehrere Antworten möglich) besserer Verkaufszahlen?» (mehrere Antworten möglich)
50% 40%
Anteil an allen Antworten Anteil an allen Antworten
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0% 0%
Entscheidungsverfahren
Kooperationsbereitschaft
Schlüsselpersonen
Potenzielle Käufer treffen
(hohe Barrieren beim
Andere
macht (Innovation nicht
passen nicht gut genug
Benutzerbedürfnisse
Andere
Nicht dieselbe Sprache
für Produkte des Käufers
Legacy-Technologie
Ersatz bestehender
Unklare Wertschöpfung
begrenzte Marketing-
Lange und komplexe
Kein Zugang zu
Eingeschränktes
Produkt und Markt
Verständnis der
(Kommunikations-
keine Entscheidung
Kleine Marke und
Technologien)
schwierigkeiten)
bekannt genug)
Unzureichende
zusammen
sprechen
Quelle: Credit Suisse PropTech-Umfrage 2019 (N = 58) Quelle: Credit Suisse PropTech-Umfrage 2019 (N = 51)
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 9Starker Drang nach Ungefähr 80% der KMU in der Schweiz erzielen keine Umsätze im Ausland. Sie beschränken Ihre
internationaler Geschäftstätigkeit also zu weiten Teilen auf den Binnenmarkt. Ganz anders die PropTech-
Expansion Unternehmen: Nur 15% der Befragten wollen nichts von einer Internationalisierung wissen. Rund
ein Drittel ist bereits international aufgestellt, und knapp 20% planen diesen Schritt noch innert
Jahresfrist. Insgesamt streben über 80% früher oder später eine internationale Expansion an. Der
Zwang, so rasch wie möglich das eigene Produkt oder die eigene Dienstleistung möglichst vielen
Kunden anzubieten, lässt den Drang nach internationaler Expansion als logische Folge der Unter-
nehmensentwicklung in der Skalierungsphase erscheinen.
Kein Die PropTech-Branche ist von der Immobilienwirtschaft durchaus wohlwollend empfangen wor-
überschwänglicher den, doch gewartet hat man auf sie nicht wirklich. Nur gerade 7% der befragten PropTech-
Empfang, … Unternehmen bezeichnen die Immobilienwirtschaft als «sehr empfänglich» für die Lösungen der
Jungunternehmen. Immerhin attestieren über die Hälfte der PropTech-Unternehmen der Immobi-
lienwirtschaft, sie sei «einigermassen empfänglich». Die PropTech-Unternehmen kämpfen vor
allem mit einem Problem, das alle Neuankömmlinge haben: dem geringen Bekanntheitsgrad. Mit
einer Marke, die noch kaum jemand kennt, und mit den Marketingmitteln einer Kleinfirma ist der
Kampf um die Aufmerksamkeit der Immobilienindustrie ein schwieriges Unterfangen. Die Prop-
Techs sehen diese Schwierigkeiten denn auch als ihre grösste Herausforderung im Bemühen,
ihre Verkaufszahlen rasch zu erhöhen (Abb. 7).
… trotzdem Die PropTech-Branche kann dennoch respektable Anfangserfolge vorweisen. Unter den Auskunft
respektable Erfolge gebenden Umfrageteilnehmern konnten alle im Jahr 2018 ihren Umsatz halten oder ausdehnen
der PropTech- (Abb. 9). 90% vermelden einen Umsatzanstieg, der zudem bei drei Viertel grösser als 50% aus-
Branche, … fiel. Nicht wenige konnten ihren Umsatz sogar mehr als verdoppeln. Mit diesem Hintergrund wer-
den auch die forschen – um nicht zu sagen euphorischen – Wachstumsabsichten der PropTech-
Branche in Bezug auf Personaleinstellungen erklärbar. Kein einziger der Umfrageteilnehmer rech-
net mit einem Beschäftigungsabbau. 88% erwarten ein weiteres Personalwachstum, das im Mittel
rund 60% ausmachen soll – obwohl die Branche bereits im Jahr 2018 mit hohen Beschäftigungs-
zuwächsen aufwarten konnte.
… und dennoch keine Trotz dieser erstaunlichen Wachstumszahlen ist die Wegstrecke noch lang und die weiterhin er-
Selbstläufer folgreiche Entwicklung nicht in Stein gemeisselt. Aufgrund der Angaben der Umfrageteilnehmer
folgern wir, dass schätzungsweise erst ein Fünftel der PropTech-Unternehmen profitabel arbeitet.
Viele tun sich schwer mit den langen und komplexen Entscheidungsprozessen auf Seiten der
Immobilienindustrie (Abb. 8). Hier treffen Welten aufeinander. Zwischen den etablierten Unter-
nehmen der Immobilienwirtschaft und den jungen PropTech-Unternehmen bestehen bezüglich
Grösse, Wendigkeit und Betriebskultur massive Unterschiede, die für die Zusammenarbeit nicht
nur förderlich sind. Kommt hinzu, dass die PropTech-Branche zwar sehr stark technologielastig
ist, die Immobilienkenntnis – also das «Prop» – aber eher schwach ausgebildet ist. Weniger als ein
Fünftel aller Gründer kommt aus dem Immobiliensektor. Die Gründer stammen zumeist aus dem
IT-Sektor (29%) oder aus dem Hochschulumfeld (24%). Das wiederum hat den Vorteil, dass die
PropTech-Unternehmen mit einer frischen und unbelasteten Herangehensweise an das Thema
Immobilien aufwarten können.
Abb. 9: Umsatzentwicklung in den letzten 12 Monaten Abb. 10: Zielerreichung
«Wie hat sich der Umsatz gegenüber dem Vorjahr verändert?» "Haben die bisherigen Kooperationen mit PropTech-Unternehmen die Erwartungen
erfüllt?»
9 Anzahl PropTechs
8
7
12%
6 18%
5 Vollumfänglich
4
3 Zum grössten Teil
2
1 33% Zum Teil
0
37%
mehr als 400%
< 0%
0% - 5%
5% - 10%
75% - 100%
100% - 150%
150% - 200%
200% - 300%
300% - 400%
10% - 15%
15% - 20%
20% - 25%
25% - 50%
50% - 75%
Keine Antwort
Kaum
Quelle: Credit Suisse PropTech-Umfrage 2019 (N = 48) Quelle: Credit Suisse Immobilienindustrie-Umfrage 2019 (N = 29)
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 10Hohe Marktdurch- Die Zusammenarbeit der PropTech-Branche mit der Immobilienwirtschaft ist auf einem guten
dringung … Stand. 86% der Befragten arbeiten mit PropTech-Unternehmen zusammen oder beziehen eines
oder mehrere Produkte oder Dienstleistungen von diesen. 42% der Immobilienunternehmen ge-
ben sogar an, Geschäftsbeziehungen zu drei und mehr PropTech-Unternehmen zu unterhalten.
Der Grossteil der Kooperationen ist allerdings erst in den letzten drei Jahren entstanden. Die Initia-
tive zur Zusammenarbeit ging dabei etwas häufiger von der Immobilienindustrie aus. Letztere setzt
offensichtlich nicht selten auf die Hilfe von externen Beratern, wenn es darum geht, das geeig-
netste PropTech-Angebot zu identifizieren.
… trotz Was die Zielerreichung der gegenseitigen Kooperationen anbelangt, besteht jedoch noch einiges
durchzogenem an Verbesserungspotenzial. Vollständig zufrieden mit den gemeinsamen Projekten zeigten sich nur
Leistungsausweis 18% der Immobilienindustrie (Abb. 10). Immerhin hält eine klare Mehrheit die Ziele für vollständig
oder mehrheitlich erfüllt. Bei 33% wurden die Ziele hingegen nur teilweise erreicht und bei 12%
sogar nur spärlich. Zusätzliche Kooperationen im Jahr 2019 planen nur etwas mehr als die Hälfte
der Immobilienunternehmen, die bereits mit PropTech-Unternehmen zusammenarbeiten. Zwei
Fünftel von Ihnen haben sich noch nicht entschieden. Das deutet auf gewisse Abstimmungsprob-
leme hin. Durchaus selbstkritisch orten denn auch nicht wenige PropTech-Unternehmen, dass der
Mehrwert ihrer Produkte für die Abnehmer zuweilen unklar ist (Abb. 7). Dies wurde als zweitwich-
tigster Bremsfaktor angegeben, um höhere Verkaufszahlen zu generieren.
Hausaufgaben Die PropTech-Branche hat demnach durchaus einige Hausaufgaben zu erledigen, will sie die
erledigen bisherigen Erfolge fortsetzen. Und auf eine Fortsetzung der Entwicklung ist die Branche angewie-
sen. Wie schon erwähnt, dürfte schätzungsweise erst ein Fünftel der PropTech–Unternehmen
profitabel sein. Insofern gilt es für die Branche, die ins Spiel gebrachten Massnahmen für ein
besseres Zusammenspiel der beiden Welten ernst zu nehmen. Von der Immobilienindustrie kommt
beispielsweise der Wunsch nach mehr Verständnis für deren Entscheidungsprozesse. Als förder-
lich für die Zusammenarbeit werden des Weiteren auch häufigere Kontakte und vermehrte Ange-
bote für Pilotprojekte erachtet. Zudem sind die Segmente der Immobilienwirtschaft, welche die
PropTech-Branche als ihre Zielbereiche ansteuert, nur zum Teil deckungsgleich mit den Feldern,
auf denen sich die Immobilienindustrie eine fruchtbare Zusammenarbeit erhofft (Abb. 11 und Abb.
12).
Wechselseitige Es wird interessant zu beobachten sein, ob mit weiterem Fortschreiten der wechselseitigen Ko-
Annäherung operation die PropTech-Branche ihre Eigenständigkeit wird wahren können oder ob es zu einer
Annäherung bzw. Verschmelzung der beiden Bereiche kommen wird. Bereits heute haben 11%
der Immobilienindustrie bereits eine oder mehrere PropTech-Unternehmen akquiriert, und weitere
26% geben an, finanziell an einem oder mehreren PropTech-Unternehmen beteiligt zu sein. Zu-
dem ist davon auszugehen, dass die Immobilienwirtschaft zusehends versucht, die Technologie
intern selber zu nutzen und dadurch mit der Zeit die Aufgaben der PropTech-Unternehmen über-
nimmt. Dereinst dürfte es somit immer schwieriger werden, die beiden Branchen auseinanderzu-
halten und auch getrennt zu erforschen. Sollte das irgendwann nicht mehr möglich sein, wäre
jedoch das Ziel der PropTech-Unternehmen, die Branche zu revolutionieren, erreicht.
Abb. 11: Ungleiche Interessen von Industrie und PropTech Abb. 12: Segmente mit nicht ausgeschöpften und überdehntem
Potenzial
Zielsegmente der PropTech-Unternehmen und Kooperationspotenzial gemäss Differenz zwischen Zielsegmenten der PropTech-Unternehmen und dem Kooperati-
Immobilienbranche onspotenzial gemäss Immobilienbranche
Immobilienindustrie PropTechs ungenutztes Potenzial der Zusammenarbeit übermässiger Fokus
Immobilien-/Vermögensverwaltung Immobilien-/Vermögensverwaltung
Beratung/Bewertung Beratung/Bewertung
Bau/Bauleitung Bau/Bauleitung
Design/Planung/Entwicklung Design/Planung/Entwicklung
Portfoliomanagement Portfoliomanagement
Gebäudemanagement Gebäudemanagement
Verkauf Verkauf
Kurzzeitmiete Kurzzeitmiete
Langzeitmiete Langzeitmiete
Finanzierung/Crowdfunding Finanzierung/Crowdfunding
Heimservice (Möbeltransport, etc.) Heimservice (Möbeltransport, etc.)
Unternehmensimmobilien Unternehmensimmobilien
Andere Andere
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6%
Quelle: Credit Suisse PropTech- und Immobilienindustrie-Umfrage 2019 Quelle: Credit Suisse PropTech- und Immobilienindustrie-Umfrage 2019
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 11Baugewerbe
Umbauten und Sanierungen
sorgen für gewisse Stabilität
Das Bauen im Bestand verspürt Aufwind. Einiges spricht dafür, dass dieser Trend noch
längere Zeit anhalten könnte. Doch Umbau, Ausbau und Sanierungen werden die sich
mittelfristig abzeichnenden Rückgänge im Neubaugeschäft nur teilweise kompensieren.
15 Jahre Aufschwung Bereits seit 15 Jahren spüren die Umsätze des Baugewerbes Aufwind (Abb. 13). Dank hoher
Zuwanderung, steigenden Investitionen in die Infrastruktur und sinkenden Zinsen hat die Branche
die globale Finanzkrise gut überstanden. Auch die vorübergehende konjunkturelle Schwäche und
der Rückgang der Zuwanderung ab 2015 haben keine Trendwende bewirkt, da Immobilien im
Zuge der Negativzinspolitik zum unverzichtbaren Renditebringer aufgestiegen sind (S. 17).
Wohnungsbau hat Doch auch dieser Aufschwung wird früher oder später enden. Aktuell geben insbesondere die
Höhepunkt steigenden Überangebote auf dem Mietwohnungsmarkt Anlass zur Sorge. Spätestens dann, wenn
überschritten die Zinsen dereinst wieder steigen, dürfte es hier zu einer Korrektur kommen und die Umsätze aus
dem Wohnungsbau dürften deutlich nachlassen. Auch wenn wir noch nicht von einer anhaltenden
Trendwende ausgehen, ist in den kommenden Quartalen bereits mit einer gewissen Abschwä-
chung des Wohnungsbaus zu rechnen, wurden doch seit dem zweiten Halbjahr 2018 deutlich
weniger Wohneinheiten baubewilligt (S. 15).
Hoher Die solide Umsatzentwicklung im Bauhauptgewerbe zeichnet jedoch ein unvollständiges Bild be-
Wettbewerbsdruck züglich des Zustands der Schweizer Baubranche. Niedrige Markteintrittshürden haben zu einem
hohen Wettbewerbsdruck geführt. Das Resultat sind tiefe Gewinnmargen (durchschnittlich unter
3% netto) und eine seit Jahren steigende Zahl von Insolvenzfällen. Insbesondere auf den Neubau
von Wohnungen spezialisierten Baumeistern, die schwergewichtig in Regionen mit bereits heute
erhöhten Leerständen tätig sind, droht ein markanter Rückgang der Nachfrage. Sie sind gut bera-
ten, bereits heute dieses Risiko zu antizipieren und mittels Massnahmen wie einer Überarbeitung
der Angebotspalette, einer Stärkung der Eigenkapitalbasis, sowie Kooperationen und Innovations-
projekten die negativen Auswirkungen eines solchen Ereignisses zu begrenzen.
Abb. 13: Solide Umsatzentwicklung im Bauhauptgewerbe Abb. 14: Bauen im Bestand gewinnt an Bedeutung
Bauindex real, Index: 1.Q 1999 = 100; Punkte = Trenderwartung Baubewilligte Hochbauinvestitionen in CHF Mio. (linke Skala); * 2019: Stand 1.Q
145 Umbau/Sanierung/Ausbau Anteil an Gesamtbauvolumen (r. Skala)
Bauindex Hochbauindex Tiefbauindex
140 14'000 35%
135
12'000 30%
130
10'000 25%
125
120 8'000 20%
115 6'000 15%
110
4'000 10%
105
2'000 5%
100
0 0%
95
1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019*
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Quelle: Credit Suisse, Schweiz. Baumeisterverband; letzter Datenpunkt: 2.Q 2019 Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 1.Q 2019
Bauen im Bestand als Die grössten Chancen im Hochbau sind derzeit beim Bauen im Bestand, d.h. bei Umbau, Sanie-
Chance rungen und Ausbau auszumachen. Gemessen an den erteilten Baubewilligungen betrafen 2018
26.7% des geplanten Investitionsvolumens im Hochbau solche Projekte. Der Anteil des Bauens
im Bestand ist damit grösser als je zuvor in den vergangenen 25 Jahren (vgl. Abb. 14). Gewisse
Regionen wiesen in den vergangenen zehn Jahren gar einen Anteil von einem Drittel und mehr auf
(Abb. 15). Überdurchschnittlich hoch ist der Anteil etwa in urbanen Regionen mit knappen Bau-
landreserven und in Regionen mit vergleichsweise altem Gebäudebestand.
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 12Treiber: Geringere Für eine Fortsetzung des Trends zu steigenden Auftragsvolumina in den Bereichen Umbau, Sa-
Zinssensitivität und nierungen und Ausbau sprechen landesweit vor allem zwei Faktoren: Zum einen dürfte die Nach-
Nachhaltigkeitstrend frage nach Sanierungsarbeiten weniger stark unter zukünftigen Zinserhöhungen leiden als das
… Neubaugeschäft. Werterhaltende Arbeiten folgen primär dem Gebäudelebenszyklus und nicht dem
Zinszyklus. Zum anderen dürfte sich der Trend zu energetischen Sanierungen auch in den kom-
menden Jahren fortsetzen, da diese sich oft auszahlen: Sie senken die Betriebskosten, erhöhen
die Mieterträge und tragen zum Selbstverständnis von Unternehmen und Konsumenten als nach-
haltig agierende Akteure bei. Ausserdem kommen hier weiterhin fiskalische Anreize zum Tragen:
Im Rahmen der Energiestrategie 2050 wird das Gebäudeförderprogramm von Bund und Kantonen
fortgeführt und mit zusätzlichen Mitteln aus der CO2-Abgabe alimentiert.
… sowie Leerstände, Auf regionaler Ebene kommen zusätzliche Treiber hinzu. Ein erster betrifft Regionen mit erhöhten
Baulandknappheit Leerständen. In diesen hat sich der Wettbewerb um Mieter intensiviert. Dabei haben Eigentümer
und Zweitwohnungs- älterer Bestandesliegenschaften, die nicht mehr den heutigen Bedürfnissen entsprechen, nicht
gesetz selten das Nachsehen. Sanierungen und Umbau sind dabei ein Mittel, um die Liegenschaften am
Markt neu zu positionieren. Zweitens ist insbesondere in den Agglomerationen das Bauland zu-
nehmend knapp und die Umsetzung des revidierten Raumplanungsgesetzes verlangt auch aus-
serhalb dieser nach einer höheren Dichte. Neben Ersatzneubauten sind auch Umbau und Ausbau
beziehungsweise Aufstockungen Massnahmen, um eine solche zu erreichen. Der Dritte Treiber ist
das Zweitwohnungsgesetz. Dieses schränkt den Neubau in den betroffenen Tourismusregionen
ein und erhöht den Wert von altrechtlichen Bestandesobjekten, die keinen Nutzungseinschrän-
kungen unterliegen. Altrechtliche Erstwohnungen können beispielsweise umgebaut und als
Zweitwohnungen verkauft oder vermietet werden.
Wo der Baumarkt Während in den kommenden 6 bis 18 Monaten nur noch in 31 der 110 Wirtschaftsregionen mit
weiter wächst tendenziell steigendem Neubau-Auftragsvolumen gerechnet werden darf, sind es beim Bauen im
Bestand noch eine knappe Mehrheit von 56 Regionen (Abb. 16). Insbesondere entlang der Achse
Winterthur – Basel, in der Waadt, im Wallis und im Tessin können Umbau-, Sanierungs- und
Ausbauarbeiten das rückläufige Auftragsvolumen im Neubaugeschäft vorerst teilweise auffangen.
Fazit: Rückgang im Von vollständiger Kompensation kann hingegen nicht die Rede sein. Das gesamte bewilligte
Neubaugeschäft kann Hochbauvolumen der vergangenen 12 Monate liegt 7.2% tiefer als vor Jahresfrist. Ein hypotheti-
nur teilweise scher Rückgang des Neubaugeschäfts um 20% – denkbar etwa in einem Szenario mit Zinserhö-
kompensiert werden hung oder andauernder Rezession – bedürfte für eine vollständige Kompensation eines Anstiegs
des Bestandsgeschäfts um rund 55%. Das ist wenig realistisch. Jedoch dürfte das Ausbauge-
werbe in einem solchen Szenario deutlich weniger Federn lassen als das Bauhauptgewerbe, des-
sen Umsätze stärker vom Neubaugeschäft abhängig sind.
Abb. 15: Hoher Anteil des Bestandsgeschäfts in Ballungsräumen Abb. 16: Wo wächst der Baumarkt weiter?
Anteil Umbau/Sanierung/Ausbau am regionalen Hochbauvolumen der letzten zehn Regionen, für die in den kommenden 6 bis 18 Monaten gemäss Baugesuchen mit
Jahre steigenden Hochbauvolumen zu rechnen ist
> 35% Schaffhausen Keine Zunahme Schaffhausen
30 – 35% Neubau
Basel Frauenfeld Basel Frauenfeld
25 – 30% Liestal Umbau/Sanierungen/Ausbau Liestal
20 –25% Aarau Zürich Herisau Beides Aarau Zürich Herisau
Delémont Delémont
Appenzell Appenzell
< 20%
Solothurn Solothurn
Zug Zug
Luzern Schwyz Glarus Luzern Schwyz Glarus
Neuchâtel Stans Neuchâtel Stans
Bern Bern
Sarnen Altdorf Chur Sarnen Altdorf Chur
Fribourg Fribourg
Lausanne Lausanne
Genève Sion Bellinzona Genève Sion Bellinzona
Quelle: Baublatt, Credit Suisse, Geostat; letzter Datenpunkt: 03/2019 Quelle: Baublatt, Credit Suisse, Geostat; letzter Datenpunkt: 03/2019
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 13Wohneigentum
Hypothekarvolumenwachstum legt wieder etwas zu Abb. 17: Wachstum Hypothekarvolumen Privathaushalte
Nominales Wachstum des Hypothekarvolumens von Privathaushalten
7%
Jüngst hat das Hypothekarvolumenwachstum der privaten Privathaushalte, nominal
Durchschnitt Privathaushalte 1986 – 2018, nominal
Haushalte wieder etwas an Dynamik gewonnen. Im Februar 6%
2019 belief sich das Plus im Vergleich zum Vorjahresmonat
auf 2.8%. Die Gründe hierfür dürften einerseits im starken 5%
Wirtschaftswachstum 2018 und der sinkenden Arbeitslosig-
4%
keit liegen, was die Nachfrage nach Eigentum positiv beein-
flusst hat. Anderseits dürften die seit Ende 2018 deutlich 3%
gesunkenen Hypothekarzinsen ebenfalls ein wichtiger Trei-
2%
ber gewesen sein. Aufgrund der hohen Eigenmittel- und
kalkulatorischen Tragbarkeitsanforderungen sowie der aktu- 1%
ell nachlassenden Wirtschaftsdynamik dürfte das Potenzial
für einen weiteren Wachstumsschub beschränkt bleiben. 0%
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Quelle: Schweizerische Nationalbank, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 02/2019
Eigentumsproduktion bleibt rückläufig Abb. 18: Bautätigkeit Wohneigentum
Anzahl Wohneinheiten, gleitende 12-Monats-Summe
Die Bautätigkeit von Wohneigentum nimmt kontinuierlich ab. 25'000
Im laufenden Jahr dürfte die Eigentumsproduktion einen
neuen Tiefststand erreichen. Daran dürfte sich noch längere
20'000
Zeit nichts ändern. So sind in den letzten 12 Monaten nur
noch knapp 12’500 Eigentumswohnungen bewilligt worden.
15'000
Das ist ein Minus von 13% im Vergleich zum Vorjahr. Die
Entwicklung der Gesuche (–6%) lässt aber vermuten, dass
10'000
der derzeitige Rückgang überzeichnet ist. Auch die Anzahl
bewilligter Einfamilienhäuser ist rückläufig. Innert Jahresfrist Baugesuche Eigentumswohnungen
5'000 Baubewilligungen Eigentumswohnungen
wurden noch rund 6300 Objekte bewilligt, was einem Minus Baugesuche Einfamilienhäuser
von 14% zum Vorjahr entspricht. Im gleichen Zeitraum san- Baubewilligungen Einfamilienhäuser
0
ken die Gesuche um 10%. 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 03/2019
Preiswachstum hat sich Anfang Jahr beschleunigt Abb. 19: Preiswachstum Wohneigentum mittleres Segment
Jahreswachstumsraten; gestrichelte Linien: Durchschnitt 2000 – 2018
Die Hypothekarzinsen, die seit Ende 2018 wieder auf sehr 10%
Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen
tiefe Niveaus gesunken sind, und die geringe Eigentums-
8%
produktion machen sich in der Preisentwicklung von Wohn-
eigentum bemerkbar. Diese hat sich Anfang Jahr beschleu- 6%
nigt. Im 1. Quartal 2019 lagen die Preise von Eigentums- 4%
wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 2.6% höher. Da-
2%
mit bleibt das Wachstum aber unter dem langjährigen Mittel
von 3.8%. Bei Einfamilienhäusern war dagegen ein Plus von 0%
4.3% zu verzeichnen, was über dem Mittel von 3.2% liegt. -2%
Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir aufgrund der
-4%
tieferen Wirtschaftsdynamik mit einer nachlassenden
Preisdynamik. Dabei dürfte das Plus weiterhin bei Einfamili- -6%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
enhäusern höher ausfallen als bei Eigentumswohnungen.
Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 1.Q 2019
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 14Mietwohnungen
Nettozuwanderung nimmt wieder leicht zu Abb. 20: Nettozuwanderung nach Nationalität
Ständige Wohnbevölkerung, 12-Monats-Summe, inklusive Registerkorrekturen
Die Talsohle bei der zuvor seit 2015 rückläufigen Zuwande- EU-17/EFTA EU-8 EU-2 Übriges Europa Übrige Welt
rung ist dank dem Wiederanstieg des Beschäftigungswachs- 80'000
tums in den vergangenen zwei Jahren durchschritten. Insge- 70'000
samt lag der Wanderungssaldo der letzten 12 Monate 5.7% 60'000
über der Vorjahresperiode. Die grössten Wachstumsbeiträge
50'000
stammen dabei von Migranten aus den EU-17-Staaten
40'000
(insbesondere Deutschland und Italien), aber auch aus Dritt-
staaten in Asien. Trotz Abschwächung des Wirtschafts- 30'000
wachstums dürfte die Beschäftigung in der Schweiz im lau- 20'000
fenden und nächsten Jahr weiter wachsen (Prognose: je 10'000
1.2%). Entsprechend dürfte sich der leichte Aufwärtstrend 0
vorerst fortsetzen. Die hohen Wanderungssaldi der Jahre vor 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
2016 bleiben jedoch unerreicht.
Quelle: Staatssekretariat für Migration, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 03/2019
Weniger neue Mietwohnungen geplant Abb. 21: Baubewilligte Mietwohnungen
Anzahl Wohneinheiten pro Quartal
Im 1. Quartal 2019 war die Anzahl baubewilligter Mietwoh- Bewilligte Mietwohnungen Mittelwert seit 2002 Gleitendes 4-Q.-Mittel
8'000
nungen wie bereits in den zwei Quartalen zuvor deutlich
rückläufig. Mit 5700 Wohneinheiten wurden über 1500 7'000
Wohnungen weniger baubewilligt als noch vor Jahresfrist. 6'000
Gemessen am langfristigen Mittel und den bestehenden 5'000
Überangeboten bleibt die Bautätigkeit vorerst hoch, auch
4'000
wenn in den kommenden Quartalen mit einer gewissen
Beruhigung zu rechnen ist. Zurzeit scheint es jedoch eher 3'000
unwahrscheinlich, dass sich diese Beruhigung mittelfristig 2'000
fortsetzen wird. Die neu eingereichten Baugesuche haben in 1'000
den vergangenen 12 Monaten nur geringfügig nachgegeben 0
(–2.7%), und wir rechnen mit einer anhaltend hohen Investi- 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
tionstätigkeit in Immobilien (vgl. S. 17).
Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 1.Q 2019
Hohes Angebot lastet auf den Mieten Abb. 22: Angebotsziffer und Entwicklung der Angebotsmieten
Ausgeschriebene Mietwohnungen in % des Mietwohnungsbestands
Für über 5% aller Mietwohnungen werden gegenwärtig Veränderung Angebotsmieten (zum Vorjahresquartal) Angebotsziffer
6%
Mieter gesucht. Die Angebotsziffer, die den Anteil ausge-
schriebener Wohnungen am Bestand misst, hat sich zwar in 5%
den letzten Quartalen stabilisiert, bewegt sich jedoch auf 4%
dem höchsten Niveau der vergangenen 13 Jahre. Aus- 3%
serhalb der besten Lagen in den Agglomerationen hat sich 2%
die Marktmacht daher von den Vermietern auf die Mieter 1%
verlagert. Um längere Leerstände zu vermeiden, müssen 0%
Erstere zunehmend auch die Mietpreise nach unten anpas- -1%
sen. Gemäss Wüest Partner lagen die Mieten ausgeschrie- -2%
bener Wohnungen im 1. Quartal 2019 um 1.9% tiefer als -3%
im Vorjahresquartal. 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Quelle: Meta-Sys AG, Wüest Partner, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 1.Q 2019
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 15Kommerzielle Immobilien
Abschwächung des Beschäftigungswachstums Abb. 23: Entwicklung der Bürobeschäftigung
Jährliche Veränderung der Anzahl Bürobeschäftigten auf Vollzeitbasis, in %
Die starke Konjunktur hat das Beschäftigungswachstum Industrie Bau
Handel Verkehr/Transport
2018 beflügelt und damit zu einer steigenden Nachfrage Gastgewerbe Information/Kommunikation
Finanzdienstleistungen Unternehmensdienstleistungen
nach Büroflächen geführt. Das Gesamtbeschäftigungs- 5% Gesundheit/öffentliche Dienste Rest
wachstum verzeichnete im 2. Quartal 2018 seinen Höhe- 4%
Total
punkt von 2% und schwächte sich bis zum Jahresende
3%
leicht auf 1.6% ab. Die Ursache liegt vor allem in der
schwachen Beschäftigungsentwicklung des Bau- und Gast- 2%
gewerbes. Da diese Sektoren aber einen vergleichsweise 1%
geringen Anteil an Bürobeschäftigten aufweisen, gab es 0%
keinen so deutlichen Rückgang im Wachstum der Bürobe-
-1%
schäftigung. Im Verlauf des Jahres 2019 ist mit einer weite-
ren Abschwächung der Büroflächennachfrage zu rechnen. -2%
2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 4.Q 2018
Rückläufige Ausweitung von Büroflächen Abb. 24: Projektierung von Büro- und Verkaufsflächen
Bausumme in CHF Mio., Neu-/Anbau, gleitende 12-Monats-Summe
Neubaubewilligungen Büroflächen
Die Baubewilligungen von Büroflächen befinden sich weiter- Neubaugesuche Büroflächen
hin nahe am langjährigen Mittel von knapp CHF 2 Mrd. Mittelwert Neubaubewilligungen Büroflächen
Neubaubaubewilligungen Verkaufsflächen
Spürbar sinkende Bausummen bei den Baugesuchen in den Neubaugesuche Verkaufsflächen
4'000 Mittelwert Neubaubewilligungen Verkaufsflächen
letzten zwei Jahren von CHF 2.9 Mrd. im März 2017 auf
3'500
aktuell CHF 1.7 Mrd. deuten aber darauf hin, dass auch die
3'000
Bewilligungen bald nachgeben könnten. Eine geringere
2'500
Ausweitung an Büroflächen würde die Erholung am Büro- 2'000
markt unterstützen. Die Baubewilligungen von Verkaufsflä- 1'500
chen liegen dagegen bereits seit Ende 2013 deutlich unter 1'000
dem langjährigen Mittelwert. Investoren agieren in diesem 500
Marktsegment sehr vorsichtig, weil der wachsende Online- 0
handel die Nachfrage nach Verkaufsflächen spürbar redu- 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
ziert.
Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 03/2019
Uneinheitliche Entwicklung bei den regionalen Büromieten Abb. 25: Büromieten
Hedonischer Mietpreisindex in verschiedenen Regionen: 1. Quartal 2005 = 100
Die steigende Nachfrage bei moderater Ausweitung hat zu 160 Stadt Zürich
Stadt Genf
einer Erholung an den Büroflächenmärkten geführt. Insbe- Stadt Lausanne
150
sondere an den inneren Büromärkten der Grosszentren ist Region Basel
Region Bern
das ausgeschriebene Flächenangebot deutlich zurückge- 140 Übrige Schweiz
gangen. Allerdings hat sich die Erholung noch nicht in die
130
äusseren und peripheren Büromärkte ausgeweitet. Bei den
Büromieten ist die Erholung vor allem in der Stadt Zürich zu 120
erkennen, wo die Mieten 2018 um 5% gestiegen sind. In
110
den Regionen Basel und Bern sind sie in den letzten Jahren
mehr oder weniger stabil geblieben. Dagegen sind die Mie- 100
ten in Genf und Lausanne weiter rückläufig, was aber bei
90
fortschreitender Erholung ein Ende finden sollte.
2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 4.Q 2018
Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019 16Sie können auch lesen
