Die jungen Wilden werden erwachsen - Credit Suisse

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Die jungen Wilden werden erwachsen - Credit Suisse
Investment Solutions & Products
          Swiss Economics

          Die jungen Wilden werden
          erwachsen
          Immobilienmonitor Schweiz | Juni 2019

Hypothekarmarkt                       Swiss PropTech-Studie 2019   Baugewerbe
Eigenmietwert vor                     Grosses Potenzial – aber     Umbauten und Sanierungen
Abschaffung?                          noch keine Selbstläufer      sorgen für gewisse Stabilität

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Die jungen Wilden werden erwachsen - Credit Suisse
Impressum

Herausgeber: Credit Suisse AG, Investment Solutions & Products
Nannette Hechler-Fayd'herbe
Head of Global Economics & Research
+41 44 333 17 06
nannette.hechler-fayd'herbe@credit-suisse.com

Fredy Hasenmaile
Head Real Estate Economics
+41 44 333 89 17
fredy.hasenmaile@credit-suisse.com

Redaktionsschluss
22. Mai 2019

Publikationsreihe
Swiss Issues Immobilien

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www.credit-suisse.com/immobilien

Copyright
Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.
Copyright © 2019 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr
verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten.

Autoren

Fredy Hasenmaile, +41 44 333 89 17, fredy.hasenmaile@credit-suisse.com
Alexander Lohse, +41 44 333 73 14, alexander.lohse@credit-suisse.com
Philippe Näf, +41 44 333 38 49, philippe.naef@credit-suisse.com
Thomas Rieder, +41 332 09 72, thomas.rieder@credit-suisse.com
Dr. Fabian Waltert, +41 44 333 25 57, fabian.waltert@credit-suisse.com

Mitwirkung

Mario Facchinetti, SwissPropTech

                                                                         Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019   2
Die jungen Wilden werden erwachsen - Credit Suisse
Editorial

            Liebe Leserin, lieber Leser

            Als wir im Herbst 2017 den ersten PropTech-Report erstellten, war die Bezeichnung
            PropTech erst unter den Immobilienspezialisten bekannt. Mittlerweile steht die Prop-
            Tech-Landschaft in voller Blüte und der Begriff PropTech, der für «Property Technolo-
            gy» steht, ist vielen geläufig. Der für ihre Trägheit bekannten Immobilienwirtschaft hätte
            nichts Besseres passieren können als das Aufkommen einer doppelten Hundertschaft
            von agilen, technologieaffinen und vorwärtsstrebenden Kleinstfirmen, die davon beseelt
            sind, herkömmliche Muster über den Haufen zu werfen und bisherige Geschäftsmodelle
            zu revolutionieren.

            Nach anfänglichem Zögern nutzt eine grosse Mehrheit der Immobilienwirtschaft die
            Dienste der PropTechs in der einen oder anderen Form, was sich – ausgehend von tie-
            fen Niveaus – in beeindruckenden Wachstumszahlen der PropTech-Unternehmen nie-
            derschlägt. Damit ist aber erst der Anfang getan. Mit Blick auf das auf dem Schweizer
            Immobilienmarkt gebundene Kapital und der anhaltend hohen Attraktivität der Anlage-
            klasse ist das Ertragspotenzial für die PropTech-Branche enorm. Allerdings ist der Weg
            dahin noch weit. Die stürmischen Gründungsjahre neigen sich in vielen Fällen dem En-
            de zu. Das Wachstum erfordert kontinuierliche Mittelzuflüsse, und allfällige Fehler kön-
            nen immer weniger mit dem Enthusiasmus der Gründergeneration und dem anfängli-
            chen Startkapital wettgemacht werden. Insofern gilt es für die PropTech-Unternehmen,
            selbstkritisch die eigene Leistung zu hinterfragen und zeitnah allfällige Korrekturen an
            der Strategie oder der operativen Umsetzung vorzunehmen.

            Um diesen Prozess zu unterstützen, haben wir erneut eine Umfrage durchgeführt. Un-
            ser zweiter PropTech-Report soll nicht nur der PropTech-Branche den Puls fühlen,
            sondern auch einen Beitrag zum besseren gegenseitigen Verständnis von PropTech
            und den etablierten Immobilienunternehmen leisten. Die wichtigsten Erkenntnisse aus
            unserem PropTech-Report haben wir in diesem Immobilienmonitor zusammengefasst
            (Seite 8).

            Als zweites Schwerpunktthema beleuchten wir den geplanten Systemwechsel bei der
            Eigenmietwertbesteuerung. Die Vorschläge der Kommission für Wirtschaft und Abga-
            ben des Ständerates befinden sich in der Vernehmlassung. Gleich fünf Varianten für die
            künftigen Abzugsmöglichkeiten der Schuldzinsen hat die Kommission ins Spiel ge-
            bracht. Mit einem Rechenbeispiel illustrieren wir die möglichen Auswirkungen der Sys-
            temänderung (Seite 5).

            Im Namen der Autoren wünsche ich Ihnen eine informative und inspirierende Lektüre.

            Fredy Hasenmaile
            Head Real Estate Economics

                                                          Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019       3
Inhalt

Hypothekarmarkt                                                                                  5
Eigenmietwert vor Abschaffung?
Das Eigenmietwertsystem soll abgeschafft werden, wobei bei der genauen Ausgestaltung
noch Fragezeichen bestehen. Solange die Hypothekarzinsen nicht wieder markant steigen,
wären Hauseigentümer die Gewinner eines Systemwechsels.

Swiss PropTech-Studie 2019                                                                       8
Grosses Potenzial – aber noch keine Selbstläufer
PropTech-Unternehmen sind die Impulsgeber der digitalen Entwicklung in der
Immobilienwirtschaft. Sie sorgen zuweilen bei Exponenten der etablierten Immobilienfirmen
für unruhige Nächte. Innerhalb kurzer Zeit sind in der Schweiz viele PropTechs entstanden.

Baugewerbe                                                                                     12
Umbauten und Sanierungen sorgen für gewisse Stabilität
Das Bauen im Bestand verspürt Aufwind. Einiges spricht dafür, dass dieser Trend noch
längere Zeit anhalten könnte. Doch Umbau, Ausbau und Sanierungen werden die sich
mittelfristig abzeichnenden Rückgänge im Neubaugeschäft nur teilweise kompensieren.

Wohneigentum                                                                                   14

Mietwohnungen                                                                                  15

Kommerzielle Immobilien                                                                        16

Immobilienanlagen                                                                              17

                                                                                   Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019   4
Hypothekarmarkt

Eigenmietwert vor Abschaffung?
                      Das Eigenmietwertsystem soll abgeschafft werden, wobei bei der genauen
                      Ausgestaltung noch Fragezeichen bestehen. Solange die Hypothekarzinsen nicht
                      wieder markant steigen, wären Hauseigentümer die Gewinner eines Systemwechsels.

Systemwechsel bei     Das Parlament in Bern plant einen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. Der
der Besteuerung von   Eigenmietwert und dessen Besteuerung sollen für Erstwohnungen abgeschafft werden. Gleichzei-
Wohneigentum          tig soll der Hypothekarschuldzinsabzug eingeschränkt werden. Die Liegenschaftsunterhaltskosten
geplant               sollen nicht mehr abzugsfähig sein. Auf Bundesebene sollen auch Energiespar- und Umweltabzü-
                      ge sowie Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten entfallen. Um jedoch dem Verfassungsauftrag
                      der Wohneigentumsförderung Genüge zu tun, dürfen Ersterwerber in den ersten zehn Jahren
                      nach dem Erwerb weiterhin Schuldzinsabzüge geltend machen.

Gründe für den        Die hohe Hypothekarverschuldung der Schweizer Haushalte ist national wie international zuneh-
geplanten             mend in die Kritik geraten. Der Systemwechsel beabsichtigt, die heute bestehenden Anreize,
Systemwechsel         Schulden nicht zurückzuzahlen, zu beseitigen. Kritisiert wird am heutigen System zudem, dass es
                      Haushalte, die ihre Hypothekarschulden zurückzahlen (z.B. Pensionäre), finanziell bestraft. Einer
                      der Hauptgründe für den erneuten Anlauf zur Abschaffung ist allerdings, dass die Eigenmietwert-
                      besteuerung aufgrund sinkender Hypothekarzinsen per saldo für Eigentümer zu einer finanziellen
                      Last geworden ist.

Unklar, welche        In der Vernehmlassung der Gesetzesanpassungen werden in Bezug auf die Abzugsmöglichkeiten
Abzugsmöglichkeiten   der Schuldzinsen nicht weniger als fünf Varianten zur Diskussion gestellt: (1) Abzüge im Umfang
bestehen bleiben      von 100 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge, (2) Abzüge im Umfang von 80 Prozent der
                      steuerbaren Vermögenserträge, (3) Abzüge im Umfang der steuerbaren Erträge aus unbewegli-
                      chen Vermögen plus CHF 50’000 für Beteiligungen von mindestens 10 Prozent am Grund- oder
                      Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, (4) Abzüge im Umfang der steuer-
                      baren Erträge aus unbeweglichem Vermögen und (5) keine Abzüge.

Bei tiefen Zinsen     Wir haben detailliert analysiert, wie sich ein solcher Systemwechsel für Eigentümer auswirken
lohnt sich der        könnte. Hierzu betrachten wir einen Eigentümer, der schon mehr als zehn Jahre in seiner Eigen-
Systemwechsel für     tumswohnung lebt und noch eine Belehnungsquote von 50% aufweist. Dabei gehen wir von ei-
Eigentümer            nem Kaufpreis von CHF 750’000 für die Eigentumswohnung aus.1 Dank den heute sehr tiefen
                      Hypothekarzinsen würde der Eigentümer in sämtlichen vorgeschlagenen Varianten besser weg-
                      kommen als im bisherigen System (Abb. 1). Im bisherigen System erhöht sich sein steuerbares
                      Einkommen um CHF 5300. In Varianten 1 und 2 wären trotz Wegfallens des Eigenmietwerts
                      weiterhin Abzüge in der Höhe der steuerbaren Vermögenserträge (100% respektive 80%) mög-
                      lich. Anders dagegen die Situation in Varianten 3 und 4: Viele Eigentümer sind weder Besitzer
                      einer Renditeliegenschaft noch einer genügend hohen Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft
                      oder Genossenschaft und können daher nichts abziehen. In Variante 5 sind gar keine Abzüge
                      mehr zulässig – auch nicht für Besitzer von Renditeliegenschaften oder Ferienhäuser.

Bei hohen Zinsen      Anders sieht die Situation dagegen aus, wenn die Hypothekarzinsen wieder steigen. Bei höheren
lohnt sich der        Zinsen konnten Eigentümer bisher ihre Zinskosten durch entsprechend höhere Abzüge lindern,
Systemwechsel nicht   weil die Eigenmietwertbesteuerung per Saldo ihr steuerbares Einkommen senkte (Abb. 1). Nach
                      einem Systemwechsel wären Eigentümer bei hohen Zinsen in allen Varianten schlechter gestellt.
                      Ab welchem Zinssatz dies der Fall wäre, hängt stark von der persönlichen Situation ab. Die Bun-
                      desverwaltung schätzt aber, dass der Systemwechsel gemäss Variante 1 bei einem Zinssatz von
                      3.5% einkommensneutral ist. Das heisst, im Durchschnitt dürften Eigentümer ab einem Zinssatz
                      von 3.5% mehr bezahlen als heute.

                      1
                       Weitere Annahmen: Vermögensertrag aus beweglichem Vermögen: CHF 5000; Vermögensertrag aus unbeweglichem Vermögen:
                      CHF 0; Weitere Schuldzinsen: CHF 0; Liegenschaftskosten: Pauschaler Abzug: 20% vom Mietwert (Liegenschaft älter als 10 Jahre)

                                                                                             Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019                5
Zu viele und                                             Die vielen Varianten, welche die Einschätzung der möglichen Folgen eines Systemwechsels er-
fragwürde Varianten                                      schweren, gefährden die ursprüngliche Kompromissbereitschaft von Mieter- und Eigentümerver-
                                                         bänden. Hier wäre ein Vorschlag, den beide Seiten mittragen, ein eindeutiges Signal für einen
                                                         Systemwechsel gewesen. In der jetzigen Variantenvielfalt erachten wir aber auch die Vermischung
                                                         von Themen als problematisch. So würde Variante 5 keine Schuldzinsabzüge für private Besitzer
                                                         von Renditeliegenschaften mehr ermöglichen. Gleichzeitig müssten die Mieteinnahmen aber wei-
                                                         terhin versteuert werden, was kein sachgerechtes Ergebnis ist.

Zusätzliche                                              Im Rahmen der Wohneigentumsförderung sollen Ersterwerber zusätzliche Abzugsmöglichkeiten für
Abzugsmöglichkeiten                                      ihre Hypothekarschuldzinsen erhalten. Der jetzige Vorschlag sieht einen anfänglichen Ersterwer-
für Ersterwerber                                         berabzug von max. CHF 10’000 für Ehepaare und max. CHF 5000 für Alleinstehende vor. Dies
                                                         jedoch nur, sofern die Abzüge nicht bereits dank Vermögenserträgen (sofern je nach Variante
                                                         überhaupt möglich) realisierbar sind. Die Abzüge sinken über zehn Jahre linear. Die Variantenwahl
                                                         dürfte anfangs für die meisten keinen Unterschied machen (Abb. 2), da viele Ersterwerber prak-
                                                         tisch alle Eigenmittel für den Eigentumserwerb aufbringen müssen und daher kaum Vermögenser-
                                                         träge aus beweglichem oder unbeweglichem Vermögen erzielen.

Ersterwerberabzug                                        Im jetzigen Tiefzinsumfeld werden auch Ersterwerber Gewinner eines Systemwechsels sein, liegen
hilft nur bei tiefen                                     doch heute selbst bei hohen Fremdfinanzierungen von 80% die bestehenden Abzugsmöglichkei-
Zinsen                                                   ten tiefer als die höheren Kosten aufgrund des Eigenmietwerts (Abb. 2). Das Rechenbeispiel für
                                                         ein CHF 750’000 teures Objekt mit 80% Fremdfinanzierung zeigt aber, dass Ersterwerber im
                                                         Vergleich zum heutigen System stärker von künftigen Zinsanstiegen betroffen wären2. Da Erster-
                                                         werber zumeist unfreiwillig hoch verschuldet sind, dürften hohe Zinsen in Zukunft für sie eher zu
                                                         einem Problem werden. Bisher konnten Sie eine hohe Zinsbelastung durch die höheren Abzugs-
                                                         möglichkeiten zumindest teilweise abfedern.

Absoluter                                                In Bezug auf die Ausgestaltung wirft der vorgeschlagene Ersterwerberabzug zusätzlich Fragen auf.
Ersterwerberabzug                                        Ziel der absoluten Abzugsobergrenze dürfte es sein, nicht unnötig wohlhabende Ersterwerber-
wirft Fragen auf                                         haushalte, die eine Luxusimmobilie kaufen, zu unterstützen. Dabei geht jedoch vergessen, dass es
                                                         in der Schweiz grosse Unterschiede beim Preisniveau von Wohneigentum gibt. So kostet heute
                                                         eine mittlere Neubau-Eigentumswohnung mit 4.5 Zimmern in der Stadt Uster CHF 1’124’000.
                                                         Die gleiche Eigentumswohnung wäre dagegen in Delémont für CHF 513’000 zu haben. Da
                                                         Haushalte aufgrund ihres sozialen Umfelds sowie ihrer Arbeitssituation in ihrer Wohnortwahl ein-
                                                         geschränkt sind, werden damit Ersterwerber in teureren Regionen benachteiligt.

Fehlende Anreize für                                     Bei einem Wegfall der steuerlichen Abzüge für Liegenschaftsunterhaltskosten ist zu erwarten,
Sanierungen                                              dass die Eigentümer weniger in Sanierungsmassnahmen investieren. Dies würde sich negativ auf
                                                         die Qualität des Schweizer Gebäudebestands auswirken, was sich mittel- bis langfristig auch in
                                                         einem Wertverlust der Liegenschaften niederschlagen dürfte. Der Rückgang an Sanierungen
                                                         dürfte auch Teile des Ausbaugewerbes mit tieferen Umsätzen und möglichen Stellenverlusten
                                                         treffen. Kurzfristig dürfte das Sanierungsvolumen aber steigen, weil etliche bereits geplante Sanie-
                                                         rungen vorgezogen würden, solange die Abzugsmöglichkeiten noch Bestand haben.

Abb. 1: Mögliche Auswirkungen für bestehende Eigentümer                                                                            Abb. 2: Mögliche Auswirkungen für Ersterwerber
Zuschläge/Abschläge auf das steuerbare Einkommen in CHF                                                                            Zuschläge/Abschläge auf das steuerbare Einkommen in CHF
              Eigenmietwert                                                 Hypothekarzinsen                                             Eigenmietwert                           Hypothekarzinskosten
              Liegenschaftskosten                                           Zuschlag/Abzug auf Einkommen                                 Liegenschaftskosten                     Ersterwerberabzug (Jahr 1)
  20'000                                                                                                                                 Zuschlag / Abzug auf Einkommen
                       1.5% Hypothekarzins                                             5.0% Hypothekarzins
  15'000                                                                                                                                             Bisheriges System                           Systemwechsel
                                                                 Zuschlag

                                                                                                                                                                                 Zuschlag

  10'000                                                                                                                             20'000
    5'000                                                                                                                            10'000
        0                                                                                                                                 0
   -5'000
                                                                                                                                    -10'000
                                                                 Abschlag

                                                                                                                                                                                 Abschlag

 -10'000
                                                                                                                                    -20'000
 -15'000
                                                                                                                                    -30'000
 -20'000
 -25'000                                                                                                                            -40'000
                                                                                                                                               1%    2%    3%    4%      5%                 1%    2%   3%    4%   5%
                    Var. 1

                             Var. 2

                                      Var. 3

                                               Var. 4

                                                        Var. 5

                                                                                      Var. 1

                                                                                               Var. 2

                                                                                                        Var. 3

                                                                                                                 Var. 4

                                                                                                                          Var. 5
            Heute

                                                                              Heute

                                                                                                                                                      Hypothekarzins                             Hypothekarzins

Quelle: Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 05/2019                                                                                 Quelle: Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 05/2019

                                                         2
                                                           Weitere Annahmen: Vermögensertrag aus beweglichem Vermögen: CHF 0; Vermögensertrag aus unbeweglichem Vermögen:
                                                         CHF 0; Weitere Schuldzinsen: CHF 0; Liegenschaftskosten: Pauschaler Abzug: 10% vom Mietwert (Neubau). Mangels Vermögenserträ-
                                                         gen keine Unterschiede in Varianten 1 bis 4.

                                                                                                                                                            Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019                        6
Kein Systemwechsel                    Der Systemwechsel wird nicht für Zweitwohnungen gelten. Dies ist eine Konzession an die Kan-
bei Zweitwohnungen                    tone mit hohen Zweitwohnungsanteilen, da sie mit hohen Steuerausfällen konfrontiert wären.
                                      Entsprechend hoch wäre der Widerstand aus den betroffenen Kantonen, was die Wahrscheinlich-
                                      keit eines erfolgreichen Referendums deutlich erhöhen würde. Zumindest aus ökonomischer Per-
                                      spektive gibt es aber keinen Grund, Erst- und Zweitwohnungen in Bezug auf die Eigenmietwert-
                                      besteuerung unterschiedlich zu behandeln. Zweitwohnungsbesitzer würden bei Variante 5
                                      schlechtergestellt, da in diesem Fall trotz Eigenmietwertbesteuerung die Schuldzinsabzüge wegfie-
                                      len. Dafür ergäben sich in den anderen Varianten für Zweitwohnungsbesitzer steuerplanerische
                                      Vorteile. Es ist damit zu rechnen, dass auch die Regeln zur interkantonalen Steuerausscheidung
                                      angepasst würden. In diesem Falle entstünden beispielsweise Anreize, Umschuldungen zugunsten
                                      von Zweitliegenschaften vorzunehmen.

Umsetzung kaum                        Derzeit ist der Gesetzesentwurf in der Vernehmlassung (Abb. 3). Bis am 12. Juli 2019 haben
vor 2022                              eingeladene Organisationen und Interessengruppen Zeit, Stellung zu beziehen. Die Chance, dass
                                      der Entwurf noch vor den Parlamentswahlen im Herbst 2019 in den Kammern besprochen wird,
                                      erachten wir als sehr gering. Vor Sommer 2020 scheint uns derzeit ein Entschluss des Parla-
                                      ments unrealistisch. Daher ist ein Systemwechsel kaum vor 2022 zu erwarten. Im Falle eines
                                      Referendums wäre eine weitere Verzögerung möglich.

Gute Realisierungs-                   Wir erachten die Chancen für einen Systemwechsel gemäss den bisher bekannten Rahmenbedin-
chancen bei breit                     gungen als gut. Der Grund hierfür liegt darin, dass sich sowohl der Mieter- wie auch der Hausei-
abgestütztem Gesetz                   gentümerverband grundsätzlich offen für einen Systemwechsel zeigen. Die bisherigen Anläufe für
                                      einen Systemwechsel sind vor allem an der Frage der verbleibenden Abzugsmöglichkeiten ge-
                                      scheitert. Entsprechend wichtig wird es sein, dass sowohl Hauseigentümerverband als auch Mie-
                                      terverband hinter der endgültigen Form des geplanten Systemwechsels stehen. Ansonsten würde
                                      die Wahrscheinlichkeit eines erfolgreichen Referendums signifikant steigen.

Bei Extremvarianten                   Sollten der Mieter- oder der Hauseigentümerverband nicht hinter dem finalen Gesetz stehen,
ist Ausgang ungewiss                  dürfte der Ausgang eines Referendums alles andere als sicher sein. Zwar machen Eigentümer nur
                                      rund 38% der Haushalte aus. Entscheidend dürfte aber die Mobilisierung der Wähler sein. Hier
                                      dürfte die Tatsache, dass sowohl Stimmbeteiligung wie auch Eigentumsquote mit zunehmendem
                                      Alter ansteigen, den Eigentümern in die Hände spielen. Eine Auswertung aus 13 St. Galler Städ-
                                      ten und Gemeinden für alle Abstimmungen seit Frühling 2017 bestätigt diesen Zusammenhang
                                      zwischen Alter und Stimmbeteiligung eindrücklich (Abb. 4). Gemäss unseren Schätzungen auf
                                      Grundlage des Alters von Wohneigentümern und der Stimmbeteiligung nach Alter dürften die
                                      Eigentümer rund 45% der Abstimmenden ausmachen. Sie dürften im jetzigen Zinsumfeld relativ
                                      geschlossen für einen Systemwechsel votieren. Folglich wäre bloss die Zustimmung von wenigen
                                      Mietern für einen Systemwechsel notwendig. Wie das Schweizer Stimmvolk schlussendlich ent-
                                      scheiden wird, dürfte jedoch stark von der finalen Ausgestaltung des Gesetzes und insbesondere
                                      den resultierenden Steuerausfällen abhängen. Vor allem Letztere könnten die Gegner doch noch
                                      mobilisieren.

Abb. 3: Möglicher Zeitplan eines Systemwechsels                           Abb. 4: Ältere sind eher Eigentümer und gehen häufiger abstimmen
Einschätzung aufgrund verfügbarer Informationen                           Anteil Wohneigentümer und Stimmbeteiligung nach Alter

                                                                                        Anteil Wohneigentümer         Stimmbeteiligung
                                                                           70%

                                                                           60%

                                                                           50%

                                                                           40%

                                                                           30%

                                                                           20%

                                                                           10%

                                                                            0%
                                                                                 18 22 26 30 34 38 42 46 50 54 58 62 66 70 74 78
                                                                                                        Alter

Quelle: Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 05/2019                        Quelle: BFS, Kt. St. Gallen Fachstelle für Statistik; letzter Datenpunkt: 03/2019

                                                                                                    Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019                       7
Swiss PropTech-Studie 2019

Grosses Potenzial – aber noch
keine Selbstläufer
                                       PropTech-Unternehmen sind die Impulsgeber der digitalen Entwicklung in der
                                       Immobilienwirtschaft. Sie sorgen zuweilen bei Exponenten der etablierten
                                       Immobilienfirmen für unruhige Nächte. Innerhalb kurzer Zeit sind in der Schweiz viele
                                       PropTechs entstanden.

Die PropTech-                          PropTech steht für «Property Technology» und bezeichnet technologische Innovationen, die das
Landschaft in voller                   Ziel verfolgen, die Immobilienwirtschaft effizienter zu machen. PropTech-Unternehmen ändern die
Blüte                                  Immobilienwirtschaft nachhaltig und werden aber auch selber von dieser geformt. Die grosse Zahl
                                       von «Awards», «Pitches» und «Accelerator Workshops» manifestiert das Interesse der Immobilien-
                                       industrie an den Jungunternehmen. Erstere erhoffen sich Innovationen und Verbesserungen ihrer
                                       Prozesse, Letztere Wachstumschancen und Anwendungsmöglichkeiten für ihre Lösungen, die
                                       nicht selten einen Paradigmenwechsel erfordern. Das Verhältnis zwischen der Immobilienwirt-
                                       schaft und der jungen PropTech-Branche ist demnach durchaus ein symbiotisches – wenn auch
                                       nicht ein völlig konfliktfreies.

Starkes Wachstum                       Der für ihre Trägheit bekannten Immobilienwirtschaft hätte nichts Besseres passieren können als
der Branche und                        das Aufkommen der agilen, technologieaffinen und vorwärtsstrebenden Kleinstfirmen, die davon
noch enormes                           beseelt sind, herkömmliche Muster über den Haufen zu werfen und bisherige Geschäftsmodelle
Potenzial                              zu revolutionieren. Nach anfänglichem Zögern nutzt die grosse Mehrheit der Immobilienwirtschaft
                                       die Dienste der PropTechs in der einen oder anderen Form, was sich – ausgehend von tiefen
                                       Niveaus – in beeindruckenden Wachstumszahlen der PropTech-Unternehmen niederschlägt. Mit
                                       Blick auf das auf dem Schweizer Immobilienmarkt gebundene Kapital und der anhaltend hohen
                                       Attraktivität der Anlageklasse ist das Ertragspotenzial für die PropTech-Branche enorm.

PropTech-Branche                       Die Branche ist bereits an einem ersten Wendepunkt. Die stürmischen Gründungsjahre neigen
vor der Bewährungs-                    sich in vielen Fällen dem Ende zu. Das Wachstum erfordert kontinuierliche Mittelzuflüsse, und
probe                                  allfällige Fehler können immer weniger mit dem Enthusiasmus der Gründergeneration und dem
                                       anfänglichen Startkapital wettgemacht werden. Insofern gilt es für die PropTech-Unternehmen,
                                       selbstkritisch die eigene Leistung zu hinterfragen und zeitnah allfällige Korrekturen an der Strate-
                                       gie oder der operativen Umsetzung vorzunehmen. Das wird nicht allen gelingen, das war von Be-
                                       ginn weg klar. Die Landschaft der PropTech-Unternehmen, wie sie von Schwyter Digital nachge-
                                       führt wird, kennt dann auch bereits die Kategorie «Friedhof», auf dem PropTechs, deren Namen
                                       verschwunden sind oder die in einer andere Form aufgegangen sind, vor dem Vergessen bewahrt
                                       werden.

Abb. 5: Gründungsjahr der befragten PropTechs                                      Abb. 6: Herausforderungen der PropTechs
«In welchem Jahr wurde Ihre Firma gegründet (Handelsregistereintrag)?»             «Welchen Hauptherausforderungen sehen Sie sich gegenwärtig ausgesetzt?»
                                                                                   (mehrere Antworten möglich)
         Gründungsphase                         Aufbau-/Validierungsphase                Geldbeschaffung                         Kundenbasis vergrössern (Umsatz)
         Wachstums-/Skalierungsphase            Reifephase                               Rekrutierung                            Entwicklung v. Technologien
         Etabliertes Unternehmen                Keine Angabe
16                                                                                       Konkurrenz                              Organisatiorische Angelegenheiten
14                                                                                       Regulierungen
                      5% 13%                                                                           Anteil an gesamten Antworten in spezifischer Lebenszyklus-Phase
                11%                                                                40%
12                                                                                 35%
              5%                14%                                                30%
10                                                                                 25%
                                                                                   20%
 8                                                                                 15%
 6                                                                                 10%
                      52%                                                           5%
 4                                                                                  0%
                                                                                                                                                         Reifephase
                                                                                                                                          Wachstums-/
                                                                                               Alle Phasen

                                                                                                             Gründungs-

                                                                                                                          Validierungs-

                                                                                                                                                                      Unternehmen
                                                                                                                                          Skalierungs-

                                                                                                                                                                       Etabliertes
                                                                                                                           Aufbau-/

 2
                                                                                                               phase

                                                                                                                              phase

                                                                                                                                            phase

 0
Zweite schweizweite                                                      Im Herbst 2017 hatten wir die erste schweizweite Umfrage bei den PropTech-Unternehmen
PropTech-Umfrage                                                         durchgeführt, um etwas Licht in diesen neuen Sektor zu bringen. Damals beschränkten wir uns
                                                                         bewusst auf Firmen, die ab 2010 gegründet worden waren, um den Start-up-Charakter der Prop-
                                                                         Tech Branche zu würdigen und auch zu erforschen. In unserer zweiten Umfrage zu Jahresbeginn
                                                                         2019 ist die Zuordnung zu einem Start-up keine notwendige Bedingung mehr für die Analyse. Im
                                                                         Vordergrund der Analyse stehen alle Firmen, die mithilfe der Technologie Lösungen für die Immo-
                                                                         bilienwirtschaft entwickeln – unabhängig davon, wann sie gegründet wurden. Die Umfrage will
                                                                         zudem nicht nur der PropTech-Branche den Puls fühlen, sondern auch einen Beitrag zum besse-
                                                                         ren gegenseitigen Verständnis von PropTech- und den etablierten Immobilienunternehmen leisten.
                                                                         Uns war daher wichtig, nicht nur bei den PropTech-Unternehmen Informationen zusammenzutra-
                                                                         gen, sondern auch bei der Immobilienindustrie nachzufragen.

                                                                         Wichtigste Umfrageergebnisse

Gründungsfieber hat                                                      Die ersten PropTech-Unternehmen wurden bereits vor 2010 gegründet, als es diesen Namen
sich stark abgekühlt                                                     noch gar nicht gab. Vielfach handelte es sich um Immobilienportale, die ab der Jahrtausendwende
                                                                         die Vermarktung und die Suche nach Immobilien umzukrempeln begannen oder solche, die Soft-
                                                                         ware zur Verwaltung von Immobilien programmierten. Die eigentliche Welle von Start-ups, die
                                                                         Lösungen für die Immobilienwirtschaft entwickelten, begann 2012/2013 und setzte 2014/2015
                                                                         zu einem regelrechten Höhenflug an. Mittlerweile gibt es über 200 PropTech-Unternehmen in der
                                                                         Schweiz, und die Branche etabliert sich allmählich. Das Gründungsfieber hat sich jüngst markant
                                                                         abgekühlt (Abb. 5). Bloss ein gutes Viertel der PropTech-Unternehmen befindet sich noch in der
                                                                         Gründungs- oder Validierungsphase. Die Hälfte befindet sich mittlerweile in der Skalierungsphase.
                                                                         Diese Phase ist dadurch gekennzeichnet, dass dem Wachstum praktisch alle anderen Ziele unter-
                                                                         geordnet werden.

Umsatz, Umsatz und                                                       Die Erhöhung der Verkaufszahlen wird von den PropTech-Unternehmen in unserer Umfrage denn
nochmals Umsatz                                                          auch als die vordringlichste Herausforderung genannt (Abb. 6). Noch vor der Kapitalbeschaffung
                                                                         und der Einstellung von zusätzlichem Personal ist die Verbreiterung der Kundenbasis beziehungs-
                                                                         weise die Erhöhung der Verkaufserträge in allen Phasen des Lebenszyklus die grösste Herausfor-
                                                                         derung. Dies hängt mit den ausgesprochen grossen Netzwerkeffekten vieler digitaler Geschäfts-
                                                                         modelle zusammen sowie mit den ausgeprägten Skaleneffekten, die nicht selten zu einer «The
                                                                         winner takes it all»-Situation führen. So geht beispielsweise die Anwendung eines Algorithmus bei
                                                                         einem zusätzlichen Kunden mit nur marginal höheren Kosten einher. Wer es also geschafft hat, in
                                                                         einem spezifischen Wirkungsfeld zu den ersten Adressen zu zählen, der hat gute Chancen ein
                                                                         sehr profitables Geschäft zu betreiben. Geschwindigkeit ist daher ein Muss und lässt viele Start-
                                                                         ups im digitalen Bereich die Verbreiterung der Kundenbasis zu einem Zeitpunkt forcieren, wo das
                                                                         Geschäftsmodell noch nicht selbsttragend ist. Selbstredend versuchen die PropTech-
                                                                         Unternehmen in dieser Phase zusätzliche Fachkräfte zu gewinnen. Vor allem Programmierer und
                                                                         Verkaufsverantwortliche werden dringend gesucht.

Abb. 7: Bremsfaktoren bei den PropTechs                                                                                                       Abb. 8: Bremsfaktoren bei der Immobilienwirtschaft
«Welches sind seitens der PropTechs die grössten Hürden zur Erzielung besserer                                                                «Welches sind seitens der Immobilienwirtschaft die grössten Hürden zur Erzielung
Verkaufszahlen?» (mehrere Antworten möglich)                                                                                                  besserer Verkaufszahlen?» (mehrere Antworten möglich)
 50%                                                                                                                                          40%
                                                      Anteil an allen Antworten                                                                                                                                                                                 Anteil an allen Antworten
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                                                                                                                                                                                                                                     Kooperationsbereitschaft

                                                                                                                                                                                                                                                                     Schlüsselpersonen
                                                                                                                                                                                 Potenzielle Käufer treffen

                                                                                                                                                                                                              (hohe Barrieren beim

                                                                                                                                                                                                                                                                                         Andere
        macht (Innovation nicht

                                                             passen nicht gut genug

                                                                                                               Benutzerbedürfnisse

                                                                                                                                     Andere
                                                                                      Nicht dieselbe Sprache
                                  für Produkte des Käufers

                                                                                                                                                                                                               Legacy-Technologie

                                                                                                                                                                                                               Ersatz bestehender
                                   Unklare Wertschöpfung
        begrenzte Marketing-

                                                                                                                                                         Lange und komplexe

                                                                                                                                                                                                                                                                      Kein Zugang zu
                                                                                                                Eingeschränktes
                                                               Produkt und Markt

                                                                                                                 Verständnis der
                                                                                        (Kommunikations-

                                                                                                                                                                                   keine Entscheidung
          Kleine Marke und

                                                                                                                                                                                                                 Technologien)
                                                                                         schwierigkeiten)
           bekannt genug)

                                                                                                                                                                                                                                         Unzureichende
                                                                  zusammen

                                                                                             sprechen

Quelle: Credit Suisse PropTech-Umfrage 2019 (N = 58)                                                                                          Quelle: Credit Suisse PropTech-Umfrage 2019 (N = 51)

                                                                                                                                                                                              Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019                                                                 9
Starker Drang nach                                                           Ungefähr 80% der KMU in der Schweiz erzielen keine Umsätze im Ausland. Sie beschränken Ihre
internationaler                                                              Geschäftstätigkeit also zu weiten Teilen auf den Binnenmarkt. Ganz anders die PropTech-
Expansion                                                                    Unternehmen: Nur 15% der Befragten wollen nichts von einer Internationalisierung wissen. Rund
                                                                             ein Drittel ist bereits international aufgestellt, und knapp 20% planen diesen Schritt noch innert
                                                                             Jahresfrist. Insgesamt streben über 80% früher oder später eine internationale Expansion an. Der
                                                                             Zwang, so rasch wie möglich das eigene Produkt oder die eigene Dienstleistung möglichst vielen
                                                                             Kunden anzubieten, lässt den Drang nach internationaler Expansion als logische Folge der Unter-
                                                                             nehmensentwicklung in der Skalierungsphase erscheinen.

Kein                                                                         Die PropTech-Branche ist von der Immobilienwirtschaft durchaus wohlwollend empfangen wor-
überschwänglicher                                                            den, doch gewartet hat man auf sie nicht wirklich. Nur gerade 7% der befragten PropTech-
Empfang, …                                                                   Unternehmen bezeichnen die Immobilienwirtschaft als «sehr empfänglich» für die Lösungen der
                                                                             Jungunternehmen. Immerhin attestieren über die Hälfte der PropTech-Unternehmen der Immobi-
                                                                             lienwirtschaft, sie sei «einigermassen empfänglich». Die PropTech-Unternehmen kämpfen vor
                                                                             allem mit einem Problem, das alle Neuankömmlinge haben: dem geringen Bekanntheitsgrad. Mit
                                                                             einer Marke, die noch kaum jemand kennt, und mit den Marketingmitteln einer Kleinfirma ist der
                                                                             Kampf um die Aufmerksamkeit der Immobilienindustrie ein schwieriges Unterfangen. Die Prop-
                                                                             Techs sehen diese Schwierigkeiten denn auch als ihre grösste Herausforderung im Bemühen,
                                                                             ihre Verkaufszahlen rasch zu erhöhen (Abb. 7).

… trotzdem                                                                   Die PropTech-Branche kann dennoch respektable Anfangserfolge vorweisen. Unter den Auskunft
respektable Erfolge                                                          gebenden Umfrageteilnehmern konnten alle im Jahr 2018 ihren Umsatz halten oder ausdehnen
der PropTech-                                                                (Abb. 9). 90% vermelden einen Umsatzanstieg, der zudem bei drei Viertel grösser als 50% aus-
Branche, …                                                                   fiel. Nicht wenige konnten ihren Umsatz sogar mehr als verdoppeln. Mit diesem Hintergrund wer-
                                                                             den auch die forschen – um nicht zu sagen euphorischen – Wachstumsabsichten der PropTech-
                                                                             Branche in Bezug auf Personaleinstellungen erklärbar. Kein einziger der Umfrageteilnehmer rech-
                                                                             net mit einem Beschäftigungsabbau. 88% erwarten ein weiteres Personalwachstum, das im Mittel
                                                                             rund 60% ausmachen soll – obwohl die Branche bereits im Jahr 2018 mit hohen Beschäftigungs-
                                                                             zuwächsen aufwarten konnte.

… und dennoch keine                                                          Trotz dieser erstaunlichen Wachstumszahlen ist die Wegstrecke noch lang und die weiterhin er-
Selbstläufer                                                                 folgreiche Entwicklung nicht in Stein gemeisselt. Aufgrund der Angaben der Umfrageteilnehmer
                                                                             folgern wir, dass schätzungsweise erst ein Fünftel der PropTech-Unternehmen profitabel arbeitet.
                                                                             Viele tun sich schwer mit den langen und komplexen Entscheidungsprozessen auf Seiten der
                                                                             Immobilienindustrie (Abb. 8). Hier treffen Welten aufeinander. Zwischen den etablierten Unter-
                                                                             nehmen der Immobilienwirtschaft und den jungen PropTech-Unternehmen bestehen bezüglich
                                                                             Grösse, Wendigkeit und Betriebskultur massive Unterschiede, die für die Zusammenarbeit nicht
                                                                             nur förderlich sind. Kommt hinzu, dass die PropTech-Branche zwar sehr stark technologielastig
                                                                             ist, die Immobilienkenntnis – also das «Prop» – aber eher schwach ausgebildet ist. Weniger als ein
                                                                             Fünftel aller Gründer kommt aus dem Immobiliensektor. Die Gründer stammen zumeist aus dem
                                                                             IT-Sektor (29%) oder aus dem Hochschulumfeld (24%). Das wiederum hat den Vorteil, dass die
                                                                             PropTech-Unternehmen mit einer frischen und unbelasteten Herangehensweise an das Thema
                                                                             Immobilien aufwarten können.

Abb. 9: Umsatzentwicklung in den letzten 12 Monaten                                                                                                                                               Abb. 10: Zielerreichung
«Wie hat sich der Umsatz gegenüber dem Vorjahr verändert?»                                                                                                                                        "Haben die bisherigen Kooperationen mit PropTech-Unternehmen die Erwartungen
                                                                                                                                                                                                  erfüllt?»
9                                                                                                                                         Anzahl PropTechs
8
7
                                                                                                                                                                                                                        12%
6                                                                                                                                                                                                                                     18%
5                                                                                                                                                                                                                                                               Vollumfänglich
4
3                                                                                                                                                                                                                                                               Zum grössten Teil
2
1                                                                                                                                                                                                             33%                                               Zum Teil
0
                                                                                                                                                                                                                                         37%
                                                                                                                                                                  mehr als 400%
     < 0%

            0% - 5%

                      5% - 10%

                                                                                             75% - 100%

                                                                                                          100% - 150%

                                                                                                                        150% - 200%

                                                                                                                                      200% - 300%

                                                                                                                                                    300% - 400%
                                 10% - 15%

                                             15% - 20%

                                                         20% - 25%

                                                                     25% - 50%

                                                                                 50% - 75%

                                                                                                                                                                                  Keine Antwort

                                                                                                                                                                                                                                                                Kaum

Quelle: Credit Suisse PropTech-Umfrage 2019 (N = 48)                                                                                                                                              Quelle: Credit Suisse Immobilienindustrie-Umfrage 2019 (N = 29)

                                                                                                                                                                                                                           Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019                   10
Hohe Marktdurch-                         Die Zusammenarbeit der PropTech-Branche mit der Immobilienwirtschaft ist auf einem guten
dringung …                               Stand. 86% der Befragten arbeiten mit PropTech-Unternehmen zusammen oder beziehen eines
                                         oder mehrere Produkte oder Dienstleistungen von diesen. 42% der Immobilienunternehmen ge-
                                         ben sogar an, Geschäftsbeziehungen zu drei und mehr PropTech-Unternehmen zu unterhalten.
                                         Der Grossteil der Kooperationen ist allerdings erst in den letzten drei Jahren entstanden. Die Initia-
                                         tive zur Zusammenarbeit ging dabei etwas häufiger von der Immobilienindustrie aus. Letztere setzt
                                         offensichtlich nicht selten auf die Hilfe von externen Beratern, wenn es darum geht, das geeig-
                                         netste PropTech-Angebot zu identifizieren.

… trotz                                  Was die Zielerreichung der gegenseitigen Kooperationen anbelangt, besteht jedoch noch einiges
durchzogenem                             an Verbesserungspotenzial. Vollständig zufrieden mit den gemeinsamen Projekten zeigten sich nur
Leistungsausweis                         18% der Immobilienindustrie (Abb. 10). Immerhin hält eine klare Mehrheit die Ziele für vollständig
                                         oder mehrheitlich erfüllt. Bei 33% wurden die Ziele hingegen nur teilweise erreicht und bei 12%
                                         sogar nur spärlich. Zusätzliche Kooperationen im Jahr 2019 planen nur etwas mehr als die Hälfte
                                         der Immobilienunternehmen, die bereits mit PropTech-Unternehmen zusammenarbeiten. Zwei
                                         Fünftel von Ihnen haben sich noch nicht entschieden. Das deutet auf gewisse Abstimmungsprob-
                                         leme hin. Durchaus selbstkritisch orten denn auch nicht wenige PropTech-Unternehmen, dass der
                                         Mehrwert ihrer Produkte für die Abnehmer zuweilen unklar ist (Abb. 7). Dies wurde als zweitwich-
                                         tigster Bremsfaktor angegeben, um höhere Verkaufszahlen zu generieren.

Hausaufgaben                             Die PropTech-Branche hat demnach durchaus einige Hausaufgaben zu erledigen, will sie die
erledigen                                bisherigen Erfolge fortsetzen. Und auf eine Fortsetzung der Entwicklung ist die Branche angewie-
                                         sen. Wie schon erwähnt, dürfte schätzungsweise erst ein Fünftel der PropTech–Unternehmen
                                         profitabel sein. Insofern gilt es für die Branche, die ins Spiel gebrachten Massnahmen für ein
                                         besseres Zusammenspiel der beiden Welten ernst zu nehmen. Von der Immobilienindustrie kommt
                                         beispielsweise der Wunsch nach mehr Verständnis für deren Entscheidungsprozesse. Als förder-
                                         lich für die Zusammenarbeit werden des Weiteren auch häufigere Kontakte und vermehrte Ange-
                                         bote für Pilotprojekte erachtet. Zudem sind die Segmente der Immobilienwirtschaft, welche die
                                         PropTech-Branche als ihre Zielbereiche ansteuert, nur zum Teil deckungsgleich mit den Feldern,
                                         auf denen sich die Immobilienindustrie eine fruchtbare Zusammenarbeit erhofft (Abb. 11 und Abb.
                                         12).

Wechselseitige                           Es wird interessant zu beobachten sein, ob mit weiterem Fortschreiten der wechselseitigen Ko-
Annäherung                               operation die PropTech-Branche ihre Eigenständigkeit wird wahren können oder ob es zu einer
                                         Annäherung bzw. Verschmelzung der beiden Bereiche kommen wird. Bereits heute haben 11%
                                         der Immobilienindustrie bereits eine oder mehrere PropTech-Unternehmen akquiriert, und weitere
                                         26% geben an, finanziell an einem oder mehreren PropTech-Unternehmen beteiligt zu sein. Zu-
                                         dem ist davon auszugehen, dass die Immobilienwirtschaft zusehends versucht, die Technologie
                                         intern selber zu nutzen und dadurch mit der Zeit die Aufgaben der PropTech-Unternehmen über-
                                         nimmt. Dereinst dürfte es somit immer schwieriger werden, die beiden Branchen auseinanderzu-
                                         halten und auch getrennt zu erforschen. Sollte das irgendwann nicht mehr möglich sein, wäre
                                         jedoch das Ziel der PropTech-Unternehmen, die Branche zu revolutionieren, erreicht.

Abb. 11: Ungleiche Interessen von Industrie und PropTech                         Abb. 12: Segmente mit nicht ausgeschöpften und überdehntem
                                                                                 Potenzial
Zielsegmente der PropTech-Unternehmen und Kooperationspotenzial gemäss           Differenz zwischen Zielsegmenten der PropTech-Unternehmen und dem Kooperati-
Immobilienbranche                                                                onspotenzial gemäss Immobilienbranche
                                               Immobilienindustrie   PropTechs                    ungenutztes Potenzial der Zusammenarbeit   übermässiger Fokus
Immobilien-/Vermögensverwaltung                                                  Immobilien-/Vermögensverwaltung
             Beratung/Bewertung                                                               Beratung/Bewertung
                   Bau/Bauleitung                                                                   Bau/Bauleitung
     Design/Planung/Entwicklung                                                       Design/Planung/Entwicklung
             Portfoliomanagement                                                              Portfoliomanagement
            Gebäudemanagement                                                                Gebäudemanagement
                           Verkauf                                                                          Verkauf
                      Kurzzeitmiete                                                                    Kurzzeitmiete
                     Langzeitmiete                                                                    Langzeitmiete
      Finanzierung/Crowdfunding                                                        Finanzierung/Crowdfunding
 Heimservice (Möbeltransport, etc.)                                               Heimservice (Möbeltransport, etc.)
         Unternehmensimmobilien                                                           Unternehmensimmobilien
                            Andere                                                                           Andere
                                      0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%                                             -6%     -4%    -2%     0%    2%        4%   6%

Quelle: Credit Suisse PropTech- und Immobilienindustrie-Umfrage 2019             Quelle: Credit Suisse PropTech- und Immobilienindustrie-Umfrage 2019

                                                                                                          Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019                 11
Baugewerbe

Umbauten und Sanierungen
sorgen für gewisse Stabilität
                                      Das Bauen im Bestand verspürt Aufwind. Einiges spricht dafür, dass dieser Trend noch
                                      längere Zeit anhalten könnte. Doch Umbau, Ausbau und Sanierungen werden die sich
                                      mittelfristig abzeichnenden Rückgänge im Neubaugeschäft nur teilweise kompensieren.

15 Jahre Aufschwung                   Bereits seit 15 Jahren spüren die Umsätze des Baugewerbes Aufwind (Abb. 13). Dank hoher
                                      Zuwanderung, steigenden Investitionen in die Infrastruktur und sinkenden Zinsen hat die Branche
                                      die globale Finanzkrise gut überstanden. Auch die vorübergehende konjunkturelle Schwäche und
                                      der Rückgang der Zuwanderung ab 2015 haben keine Trendwende bewirkt, da Immobilien im
                                      Zuge der Negativzinspolitik zum unverzichtbaren Renditebringer aufgestiegen sind (S. 17).

Wohnungsbau hat                       Doch auch dieser Aufschwung wird früher oder später enden. Aktuell geben insbesondere die
Höhepunkt                             steigenden Überangebote auf dem Mietwohnungsmarkt Anlass zur Sorge. Spätestens dann, wenn
überschritten                         die Zinsen dereinst wieder steigen, dürfte es hier zu einer Korrektur kommen und die Umsätze aus
                                      dem Wohnungsbau dürften deutlich nachlassen. Auch wenn wir noch nicht von einer anhaltenden
                                      Trendwende ausgehen, ist in den kommenden Quartalen bereits mit einer gewissen Abschwä-
                                      chung des Wohnungsbaus zu rechnen, wurden doch seit dem zweiten Halbjahr 2018 deutlich
                                      weniger Wohneinheiten baubewilligt (S. 15).

Hoher                                 Die solide Umsatzentwicklung im Bauhauptgewerbe zeichnet jedoch ein unvollständiges Bild be-
Wettbewerbsdruck                      züglich des Zustands der Schweizer Baubranche. Niedrige Markteintrittshürden haben zu einem
                                      hohen Wettbewerbsdruck geführt. Das Resultat sind tiefe Gewinnmargen (durchschnittlich unter
                                      3% netto) und eine seit Jahren steigende Zahl von Insolvenzfällen. Insbesondere auf den Neubau
                                      von Wohnungen spezialisierten Baumeistern, die schwergewichtig in Regionen mit bereits heute
                                      erhöhten Leerständen tätig sind, droht ein markanter Rückgang der Nachfrage. Sie sind gut bera-
                                      ten, bereits heute dieses Risiko zu antizipieren und mittels Massnahmen wie einer Überarbeitung
                                      der Angebotspalette, einer Stärkung der Eigenkapitalbasis, sowie Kooperationen und Innovations-
                                      projekten die negativen Auswirkungen eines solchen Ereignisses zu begrenzen.

Abb. 13: Solide Umsatzentwicklung im Bauhauptgewerbe                              Abb. 14: Bauen im Bestand gewinnt an Bedeutung
Bauindex real, Index: 1.Q 1999 = 100; Punkte = Trenderwartung                     Baubewilligte Hochbauinvestitionen in CHF Mio. (linke Skala); * 2019: Stand 1.Q
145                                                                                    Umbau/Sanierung/Ausbau         Anteil an Gesamtbauvolumen (r. Skala)
            Bauindex       Hochbauindex       Tiefbauindex
140                                                                               14'000                                                                          35%
135
                                                                                  12'000                                                                          30%
130
                                                                                  10'000                                                                          25%
125
120                                                                                8'000                                                                          20%

115                                                                                6'000                                                                          15%
110
                                                                                   4'000                                                                          10%
105
                                                                                   2'000                                                                          5%
100
                                                                                        0                                                                         0%
 95
                                                                                            1995   1998   2001    2004    2007    2010    2013    2016    2019*
      2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020

Quelle: Credit Suisse, Schweiz. Baumeisterverband; letzter Datenpunkt: 2.Q 2019   Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 1.Q 2019

Bauen im Bestand als                  Die grössten Chancen im Hochbau sind derzeit beim Bauen im Bestand, d.h. bei Umbau, Sanie-
Chance                                rungen und Ausbau auszumachen. Gemessen an den erteilten Baubewilligungen betrafen 2018
                                      26.7% des geplanten Investitionsvolumens im Hochbau solche Projekte. Der Anteil des Bauens
                                      im Bestand ist damit grösser als je zuvor in den vergangenen 25 Jahren (vgl. Abb. 14). Gewisse
                                      Regionen wiesen in den vergangenen zehn Jahren gar einen Anteil von einem Drittel und mehr auf
                                      (Abb. 15). Überdurchschnittlich hoch ist der Anteil etwa in urbanen Regionen mit knappen Bau-
                                      landreserven und in Regionen mit vergleichsweise altem Gebäudebestand.
                                                                                                            Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019                     12
Treiber: Geringere                                 Für eine Fortsetzung des Trends zu steigenden Auftragsvolumina in den Bereichen Umbau, Sa-
Zinssensitivität und                               nierungen und Ausbau sprechen landesweit vor allem zwei Faktoren: Zum einen dürfte die Nach-
Nachhaltigkeitstrend                               frage nach Sanierungsarbeiten weniger stark unter zukünftigen Zinserhöhungen leiden als das
…                                                  Neubaugeschäft. Werterhaltende Arbeiten folgen primär dem Gebäudelebenszyklus und nicht dem
                                                   Zinszyklus. Zum anderen dürfte sich der Trend zu energetischen Sanierungen auch in den kom-
                                                   menden Jahren fortsetzen, da diese sich oft auszahlen: Sie senken die Betriebskosten, erhöhen
                                                   die Mieterträge und tragen zum Selbstverständnis von Unternehmen und Konsumenten als nach-
                                                   haltig agierende Akteure bei. Ausserdem kommen hier weiterhin fiskalische Anreize zum Tragen:
                                                   Im Rahmen der Energiestrategie 2050 wird das Gebäudeförderprogramm von Bund und Kantonen
                                                   fortgeführt und mit zusätzlichen Mitteln aus der CO2-Abgabe alimentiert.

… sowie Leerstände,                                Auf regionaler Ebene kommen zusätzliche Treiber hinzu. Ein erster betrifft Regionen mit erhöhten
Baulandknappheit                                   Leerständen. In diesen hat sich der Wettbewerb um Mieter intensiviert. Dabei haben Eigentümer
und Zweitwohnungs-                                 älterer Bestandesliegenschaften, die nicht mehr den heutigen Bedürfnissen entsprechen, nicht
gesetz                                             selten das Nachsehen. Sanierungen und Umbau sind dabei ein Mittel, um die Liegenschaften am
                                                   Markt neu zu positionieren. Zweitens ist insbesondere in den Agglomerationen das Bauland zu-
                                                   nehmend knapp und die Umsetzung des revidierten Raumplanungsgesetzes verlangt auch aus-
                                                   serhalb dieser nach einer höheren Dichte. Neben Ersatzneubauten sind auch Umbau und Ausbau
                                                   beziehungsweise Aufstockungen Massnahmen, um eine solche zu erreichen. Der Dritte Treiber ist
                                                   das Zweitwohnungsgesetz. Dieses schränkt den Neubau in den betroffenen Tourismusregionen
                                                   ein und erhöht den Wert von altrechtlichen Bestandesobjekten, die keinen Nutzungseinschrän-
                                                   kungen unterliegen. Altrechtliche Erstwohnungen können beispielsweise umgebaut und als
                                                   Zweitwohnungen verkauft oder vermietet werden.

Wo der Baumarkt                                    Während in den kommenden 6 bis 18 Monaten nur noch in 31 der 110 Wirtschaftsregionen mit
weiter wächst                                      tendenziell steigendem Neubau-Auftragsvolumen gerechnet werden darf, sind es beim Bauen im
                                                   Bestand noch eine knappe Mehrheit von 56 Regionen (Abb. 16). Insbesondere entlang der Achse
                                                   Winterthur – Basel, in der Waadt, im Wallis und im Tessin können Umbau-, Sanierungs- und
                                                   Ausbauarbeiten das rückläufige Auftragsvolumen im Neubaugeschäft vorerst teilweise auffangen.

Fazit: Rückgang im                                 Von vollständiger Kompensation kann hingegen nicht die Rede sein. Das gesamte bewilligte
Neubaugeschäft kann                                Hochbauvolumen der vergangenen 12 Monate liegt 7.2% tiefer als vor Jahresfrist. Ein hypotheti-
nur teilweise                                      scher Rückgang des Neubaugeschäfts um 20% – denkbar etwa in einem Szenario mit Zinserhö-
kompensiert werden                                 hung oder andauernder Rezession – bedürfte für eine vollständige Kompensation eines Anstiegs
                                                   des Bestandsgeschäfts um rund 55%. Das ist wenig realistisch. Jedoch dürfte das Ausbauge-
                                                   werbe in einem solchen Szenario deutlich weniger Federn lassen als das Bauhauptgewerbe, des-
                                                   sen Umsätze stärker vom Neubaugeschäft abhängig sind.

Abb. 15: Hoher Anteil des Bestandsgeschäfts in Ballungsräumen                              Abb. 16: Wo wächst der Baumarkt weiter?
Anteil Umbau/Sanierung/Ausbau am regionalen Hochbauvolumen der letzten zehn                Regionen, für die in den kommenden 6 bis 18 Monaten gemäss Baugesuchen mit
Jahre                                                                                      steigenden Hochbauvolumen zu rechnen ist

   > 35%                                                     Schaffhausen                     Keine Zunahme                                         Schaffhausen
   30 – 35%                                                                                   Neubau
                                      Basel                         Frauenfeld                                           Basel                             Frauenfeld
   25 – 30%                              Liestal                                              Umbau/Sanierungen/Ausbau      Liestal
   20 –25%                                         Aarau   Zürich           Herisau           Beides                                Aarau         Zürich           Herisau
                             Delémont                                                                               Delémont
                                                                              Appenzell                                                                              Appenzell
   < 20%
                                    Solothurn                                                                                 Solothurn
                                                           Zug                                                                                    Zug
                                                        Luzern Schwyz Glarus                                                                   Luzern Schwyz Glarus
                   Neuchâtel                             Stans                                                Neuchâtel                         Stans
                                Bern                                                                                       Bern
                                                   Sarnen      Altdorf              Chur                                                  Sarnen      Altdorf              Chur
                         Fribourg                                                                                  Fribourg

              Lausanne                                                                                  Lausanne

    Genève                     Sion                                    Bellinzona              Genève                     Sion                                Bellinzona

Quelle: Baublatt, Credit Suisse, Geostat; letzter Datenpunkt: 03/2019                      Quelle: Baublatt, Credit Suisse, Geostat; letzter Datenpunkt: 03/2019

                                                                                                                       Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019                        13
Wohneigentum

Hypothekarvolumenwachstum legt wieder etwas zu                     Abb. 17: Wachstum Hypothekarvolumen Privathaushalte
                                                                   Nominales Wachstum des Hypothekarvolumens von Privathaushalten
                                                                     7%
Jüngst hat das Hypothekarvolumenwachstum der privaten                                                 Privathaushalte, nominal
                                                                                                      Durchschnitt Privathaushalte 1986 – 2018, nominal
Haushalte wieder etwas an Dynamik gewonnen. Im Februar               6%
2019 belief sich das Plus im Vergleich zum Vorjahresmonat
auf 2.8%. Die Gründe hierfür dürften einerseits im starken           5%

Wirtschaftswachstum 2018 und der sinkenden Arbeitslosig-
                                                                     4%
keit liegen, was die Nachfrage nach Eigentum positiv beein-
flusst hat. Anderseits dürften die seit Ende 2018 deutlich           3%
gesunkenen Hypothekarzinsen ebenfalls ein wichtiger Trei-
                                                                     2%
ber gewesen sein. Aufgrund der hohen Eigenmittel- und
kalkulatorischen Tragbarkeitsanforderungen sowie der aktu-           1%
ell nachlassenden Wirtschaftsdynamik dürfte das Potenzial
für einen weiteren Wachstumsschub beschränkt bleiben.                0%
                                                                       2000       2002    2004     2006   2008   2010    2012    2014   2016    2018

                                                                   Quelle: Schweizerische Nationalbank, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 02/2019

Eigentumsproduktion bleibt rückläufig                              Abb. 18: Bautätigkeit Wohneigentum
                                                                   Anzahl Wohneinheiten, gleitende 12-Monats-Summe

Die Bautätigkeit von Wohneigentum nimmt kontinuierlich ab.         25'000
Im laufenden Jahr dürfte die Eigentumsproduktion einen
neuen Tiefststand erreichen. Daran dürfte sich noch längere
                                                                   20'000
Zeit nichts ändern. So sind in den letzten 12 Monaten nur
noch knapp 12’500 Eigentumswohnungen bewilligt worden.
                                                                   15'000
Das ist ein Minus von 13% im Vergleich zum Vorjahr. Die
Entwicklung der Gesuche (–6%) lässt aber vermuten, dass
                                                                   10'000
der derzeitige Rückgang überzeichnet ist. Auch die Anzahl
bewilligter Einfamilienhäuser ist rückläufig. Innert Jahresfrist                  Baugesuche Eigentumswohnungen
                                                                    5'000         Baubewilligungen Eigentumswohnungen
wurden noch rund 6300 Objekte bewilligt, was einem Minus                          Baugesuche Einfamilienhäuser
von 14% zum Vorjahr entspricht. Im gleichen Zeitraum san-                         Baubewilligungen Einfamilienhäuser
                                                                          0
ken die Gesuche um 10%.                                                    2002    2004      2006    2008     2010      2012    2014    2016    2018

                                                                   Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 03/2019

Preiswachstum hat sich Anfang Jahr beschleunigt                    Abb. 19: Preiswachstum Wohneigentum mittleres Segment
                                                                   Jahreswachstumsraten; gestrichelte Linien: Durchschnitt 2000 – 2018

Die Hypothekarzinsen, die seit Ende 2018 wieder auf sehr           10%
                                                                                          Einfamilienhäuser              Eigentumswohnungen
tiefe Niveaus gesunken sind, und die geringe Eigentums-
                                                                    8%
produktion machen sich in der Preisentwicklung von Wohn-
eigentum bemerkbar. Diese hat sich Anfang Jahr beschleu-            6%
nigt. Im 1. Quartal 2019 lagen die Preise von Eigentums-            4%
wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 2.6% höher. Da-
                                                                    2%
mit bleibt das Wachstum aber unter dem langjährigen Mittel
von 3.8%. Bei Einfamilienhäusern war dagegen ein Plus von           0%

4.3% zu verzeichnen, was über dem Mittel von 3.2% liegt.           -2%
Für den weiteren Jahresverlauf rechnen wir aufgrund der
                                                                   -4%
tieferen Wirtschaftsdynamik mit einer nachlassenden
Preisdynamik. Dabei dürfte das Plus weiterhin bei Einfamili-       -6%
                                                                         2011     2012      2013     2014     2015      2016     2017    2018     2019
enhäusern höher ausfallen als bei Eigentumswohnungen.
                                                                   Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 1.Q 2019

                                                                                              Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019                      14
Mietwohnungen

Nettozuwanderung nimmt wieder leicht zu                        Abb. 20: Nettozuwanderung nach Nationalität
                                                               Ständige Wohnbevölkerung, 12-Monats-Summe, inklusive Registerkorrekturen

Die Talsohle bei der zuvor seit 2015 rückläufigen Zuwande-             EU-17/EFTA        EU-8          EU-2         Übriges Europa       Übrige Welt

rung ist dank dem Wiederanstieg des Beschäftigungswachs-       80'000

tums in den vergangenen zwei Jahren durchschritten. Insge-     70'000
samt lag der Wanderungssaldo der letzten 12 Monate 5.7%        60'000
über der Vorjahresperiode. Die grössten Wachstumsbeiträge
                                                               50'000
stammen dabei von Migranten aus den EU-17-Staaten
                                                               40'000
(insbesondere Deutschland und Italien), aber auch aus Dritt-
staaten in Asien. Trotz Abschwächung des Wirtschafts-          30'000

wachstums dürfte die Beschäftigung in der Schweiz im lau-      20'000
fenden und nächsten Jahr weiter wachsen (Prognose: je          10'000
1.2%). Entsprechend dürfte sich der leichte Aufwärtstrend             0
vorerst fortsetzen. Die hohen Wanderungssaldi der Jahre vor            2010    2011    2012     2013     2014      2015   2016    2017    2018     2019
2016 bleiben jedoch unerreicht.
                                                               Quelle: Staatssekretariat für Migration, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 03/2019

Weniger neue Mietwohnungen geplant                             Abb. 21: Baubewilligte Mietwohnungen
                                                               Anzahl Wohneinheiten pro Quartal

Im 1. Quartal 2019 war die Anzahl baubewilligter Mietwoh-             Bewilligte Mietwohnungen         Mittelwert seit 2002      Gleitendes 4-Q.-Mittel
                                                               8'000
nungen wie bereits in den zwei Quartalen zuvor deutlich
rückläufig. Mit 5700 Wohneinheiten wurden über 1500            7'000
Wohnungen weniger baubewilligt als noch vor Jahresfrist.       6'000
Gemessen am langfristigen Mittel und den bestehenden           5'000
Überangeboten bleibt die Bautätigkeit vorerst hoch, auch
                                                               4'000
wenn in den kommenden Quartalen mit einer gewissen
Beruhigung zu rechnen ist. Zurzeit scheint es jedoch eher      3'000

unwahrscheinlich, dass sich diese Beruhigung mittelfristig     2'000
fortsetzen wird. Die neu eingereichten Baugesuche haben in     1'000
den vergangenen 12 Monaten nur geringfügig nachgegeben               0
(–2.7%), und wir rechnen mit einer anhaltend hohen Investi-           2002     2004    2006       2008      2010     2012     2014       2016    2018
tionstätigkeit in Immobilien (vgl. S. 17).
                                                               Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 1.Q 2019

Hohes Angebot lastet auf den Mieten                            Abb. 22: Angebotsziffer und Entwicklung der Angebotsmieten
                                                               Ausgeschriebene Mietwohnungen in % des Mietwohnungsbestands

Für über 5% aller Mietwohnungen werden gegenwärtig                      Veränderung Angebotsmieten (zum Vorjahresquartal)            Angebotsziffer
                                                                6%
Mieter gesucht. Die Angebotsziffer, die den Anteil ausge-
schriebener Wohnungen am Bestand misst, hat sich zwar in        5%

den letzten Quartalen stabilisiert, bewegt sich jedoch auf      4%

dem höchsten Niveau der vergangenen 13 Jahre. Aus-              3%
serhalb der besten Lagen in den Agglomerationen hat sich        2%
die Marktmacht daher von den Vermietern auf die Mieter          1%
verlagert. Um längere Leerstände zu vermeiden, müssen           0%
Erstere zunehmend auch die Mietpreise nach unten anpas-        -1%
sen. Gemäss Wüest Partner lagen die Mieten ausgeschrie-        -2%
bener Wohnungen im 1. Quartal 2019 um 1.9% tiefer als          -3%
im Vorjahresquartal.                                                 2006       2008       2010          2012        2014        2016       2018

                                                               Quelle: Meta-Sys AG, Wüest Partner, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 1.Q 2019

                                                                                          Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019                          15
Kommerzielle Immobilien

Abschwächung des Beschäftigungswachstums                       Abb. 23: Entwicklung der Bürobeschäftigung
                                                               Jährliche Veränderung der Anzahl Bürobeschäftigten auf Vollzeitbasis, in %

Die starke Konjunktur hat das Beschäftigungswachstum                        Industrie                            Bau
                                                                            Handel                               Verkehr/Transport
2018 beflügelt und damit zu einer steigenden Nachfrage                      Gastgewerbe                          Information/Kommunikation
                                                                            Finanzdienstleistungen               Unternehmensdienstleistungen
nach Büroflächen geführt. Das Gesamtbeschäftigungs-             5%          Gesundheit/öffentliche Dienste       Rest
wachstum verzeichnete im 2. Quartal 2018 seinen Höhe-           4%
                                                                            Total

punkt von 2% und schwächte sich bis zum Jahresende
                                                                3%
leicht auf 1.6% ab. Die Ursache liegt vor allem in der
schwachen Beschäftigungsentwicklung des Bau- und Gast-          2%

gewerbes. Da diese Sektoren aber einen vergleichsweise          1%
geringen Anteil an Bürobeschäftigten aufweisen, gab es          0%
keinen so deutlichen Rückgang im Wachstum der Bürobe-
                                                               -1%
schäftigung. Im Verlauf des Jahres 2019 ist mit einer weite-
ren Abschwächung der Büroflächennachfrage zu rechnen.          -2%
                                                                     2005       2007       2009       2011    2013       2015       2017

                                                               Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 4.Q 2018

Rückläufige Ausweitung von Büroflächen                         Abb. 24: Projektierung von Büro- und Verkaufsflächen
                                                               Bausumme in CHF Mio., Neu-/Anbau, gleitende 12-Monats-Summe
                                                                                  Neubaubewilligungen Büroflächen
Die Baubewilligungen von Büroflächen befinden sich weiter-                        Neubaugesuche Büroflächen
hin nahe am langjährigen Mittel von knapp CHF 2 Mrd.                              Mittelwert Neubaubewilligungen Büroflächen
                                                                                  Neubaubaubewilligungen Verkaufsflächen
Spürbar sinkende Bausummen bei den Baugesuchen in den                             Neubaugesuche Verkaufsflächen
                                                               4'000              Mittelwert Neubaubewilligungen Verkaufsflächen
letzten zwei Jahren von CHF 2.9 Mrd. im März 2017 auf
                                                               3'500
aktuell CHF 1.7 Mrd. deuten aber darauf hin, dass auch die
                                                               3'000
Bewilligungen bald nachgeben könnten. Eine geringere
                                                               2'500
Ausweitung an Büroflächen würde die Erholung am Büro-          2'000
markt unterstützen. Die Baubewilligungen von Verkaufsflä-      1'500
chen liegen dagegen bereits seit Ende 2013 deutlich unter      1'000
dem langjährigen Mittelwert. Investoren agieren in diesem        500
Marktsegment sehr vorsichtig, weil der wachsende Online-             0
handel die Nachfrage nach Verkaufsflächen spürbar redu-               1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
ziert.
                                                               Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 03/2019

Uneinheitliche Entwicklung bei den regionalen Büromieten       Abb. 25: Büromieten
                                                               Hedonischer Mietpreisindex in verschiedenen Regionen: 1. Quartal 2005 = 100

Die steigende Nachfrage bei moderater Ausweitung hat zu        160           Stadt Zürich
                                                                             Stadt Genf
einer Erholung an den Büroflächenmärkten geführt. Insbe-                     Stadt Lausanne
                                                               150
sondere an den inneren Büromärkten der Grosszentren ist                      Region Basel
                                                                             Region Bern
das ausgeschriebene Flächenangebot deutlich zurückge-          140           Übrige Schweiz
gangen. Allerdings hat sich die Erholung noch nicht in die
                                                               130
äusseren und peripheren Büromärkte ausgeweitet. Bei den
Büromieten ist die Erholung vor allem in der Stadt Zürich zu   120
erkennen, wo die Mieten 2018 um 5% gestiegen sind. In
                                                               110
den Regionen Basel und Bern sind sie in den letzten Jahren
mehr oder weniger stabil geblieben. Dagegen sind die Mie-      100
ten in Genf und Lausanne weiter rückläufig, was aber bei
                                                                90
fortschreitender Erholung ein Ende finden sollte.
                                                                  2005          2007       2009       2011     2013       2015      2017

                                                               Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 4.Q 2018

                                                                                           Immobilienmonitor I 2. Quartal 2019                  16
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