Die Leerstände werden zum chronischen Problem - Credit ...

 
Die Leerstände werden zum chronischen Problem - Credit ...
Investment Solutions & Products
          Swiss Economics

         Die Leerstände werden zum
         chronischen Problem
         Immobilienmonitor Schweiz | September 2019

Immobilienmarkt Tessin               Wohnungsmarkt            Direkte Immobilienanlagen

Tessiner Wohnungsmarkt               Trügerische Beruhigung   Höhere Hürden für die Finanzierung
in Schieflage                        im Wohnungsbau           von Renditeliegenschaften
Page 5                               Seite 11                 Seite 15
Impressum

Herausgeber: Credit Suisse AG, Investment Solutions & Products
Nannette Hechler-Fayd'herbe
Head of Global Economics & Research
+41 44 333 17 06
nannette.hechler-fayd'herbe@credit-suisse.com

Fredy Hasenmaile
Head Real Estate Economics
+41 44 333 89 17
fredy.hasenmaile@credit-suisse.com

Redaktionsschluss
12. September 2019

Publikationsreihe
Swiss Issues Immobilien

Besuchen Sie uns auf dem Internet
www.credit-suisse.com/immobilien

Copyright
Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.
Copyright © 2019 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr
verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten.

Autoren

Fredy Hasenmaile, +41 44 333 89 17, fredy.hasenmaile@credit-suisse.com
Alexander Lohse, +41 44 333 73 14, alexander.lohse@credit-suisse.com
Thomas Rieder, +41 332 09 72, thomas.rieder@credit-suisse.com
Dr. Fabian Waltert, +41 44 333 25 57, fabian.waltert@credit-suisse.com

2          Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019
Editorial

            Liebe Leserin, lieber Leser

            Mit der abrupten Kehrtwende der US-Notenbank (Fed) im letzten November hat sich die Hoff-
            nung auf eine Normalisierung der Zinssätze jäh zerschlagen. Die abnormalen Zustände werden
            uns daher noch auf Jahre hinaus begleiten. Dazu zählt etwa, dass die Banken im letzten Jahr tat-
            sächlich einige Hypothekarkreditnehmer für die Aufnahme einer Hypothek bezahlten. Hauptsäch-
            lich die Kantonalbanken gewährten für mehr als eine Milliarde Schweizer Franken Hypotheken zu
            negativen Sätzen.

            Die Negativzinsphase, die ursprünglich als vorübergehendes Phänomen eingestuft wurde, lässt
            auch 4.5 Jahre nach ihrer Einsetzung keinerlei Ermüdungserscheinungen erkennen. Im Gegenteil,
            das Volumen der mit Negativzinsen versehenen Anleihen und Krediten dürfte sich noch mehr
            ausweiten. Was den Widerstand gegen eine ultraexpansive Geldpolitik betrifft, sind buchstäblich
            alle Dämme gebrochen. Die Wahl von Christine Lagarde zur Nachfolgerin von Mario Draghi an der
            Spitze der Europäischen Zentralbank (EZB) spricht Bände. Die für den fahrlässigen Umgang mit
            Staatsmitteln gerichtlich verurteilte ehemalige französische Finanzministerin hat bereits verlauten
            lassen, dass eine hochgradige Unterstützung der Konjunktur durch eine expansive Geldpolitik
            noch für lange Zeit gerechtfertigt sei. Anstatt Arbeitsmärkte, Rechts-, Sozial- und Steuersysteme
            wettbewerbsfähig zu machen, wird das billige Geld daher weiterhin Reformanreize untergraben
            und für die Politik die Untätigkeit zur kurzfristig attraktiveren Option machen.

            Was bedeuten diese Aussichten für den Schweizer Immobilienmarkt? Zunächst heisst das: «Mehr
            vom Gleichen». Kapital wird unverändert in den Immobiliensektor fliessen und dort die Preise noch
            weiter nach oben drücken. Es darf daher erwartet werden, dass sich zu den vergleichsweise at-
            traktiven Netto-Cashflowrenditen in den nächsten Jahren zusätzlich noch positive Wertänderungs-
            renditen addieren werden. Die Bautätigkeit bleibt bei einer solchen Ausgangslage auf hohem Ni-
            veau (Seite 11). Spezifisch auf dem Mietwohnungsmarkt wird die Überproduktion kein Ende er-
            fahren, was die Leerstände weiter wachsen lässt (Seite 8).

            Dass die Zahl der leerstehenden Wohnungen dieses Jahr spürbar weniger stark gestiegen ist,
            kann der starken Konjunktur im letzten Jahr zugeschrieben werden. Bereits im kommenden Jahr
            dürften die Leerstände wieder schneller wachsen. Die Abkoppelung der Preise von den Mieterträ-
            gen wird sich ebenfalls fortsetzen. Damit steigen die Risiken unweigerlich – verschieben sich aller-
            dings stärker in die Zukunft. Die Regulierungsbehörden werden folglich weiterhin Mittel und Wege
            suchen, systemgefährdende Risiken zu identifizieren und so weit wie möglich zu entschärfen. Was
            die Anfang des nächsten Jahres in Kraft tretenden neuen Kreditvergaberegeln für den Immobili-
            enmarkt bewirken, lesen Sie auf Seite 15.

            Insgesamt geht der Superzyklus des Schweizer Immobilienmarktes in eine weitere Verlängerung.
            Für kleinere Immobilieninvestoren könnten die wachsenden Herausforderungen durchaus eine
            Bedrohung darstellen, grössere Investoren dagegen dürften dank dem Diversifikationseffekt bloss
            den anhaltenden Druck auf die Renditen spüren. Das nehmen sie gerne in Kauf, denn Immobilien
            werden im Unterschied zu etlichen Anlagealternativen weiterhin positive Renditen liefern, die sich
            sehen lassen können.

            Im Namen der Autoren wünsche ich Ihnen eine informative und inspirierende Lektüre.

            Fredy Hasenmaile
            Head Real Estate Economics

                                                                     Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019      3
Inhalt

Immobilienmarkt Tessin                                                                          5
Tessiner Wohnungsmarkt in Schieflage
Ein von den Bahnprojekten ausgelöster Bauboom von Mietwohnungen hat den Tessiner
Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht gebracht. Dieser wird bereits durch die
strukturellen Anpassungen nach der Finanzkrise, den Umbau des Tessiner Bankenplatzes
und den Frankenschock herausgefordert. Auf dem Eigentumsmarkt mehren sich allerdings
die Zeichen für eine Erholung, während der Mietwohnungsmarkt weiter leiden dürfte.

Wohnungsmarkt                                                                                  8
Die Leerstände werden zum chronischen Problem
Die Leerwohnungsziffer ist erneut gestiegen und erreicht einen Wert von 1.66%. Der
Zuwachs an Leerwohnungen fällt dabei mit rund 3000 Wohnungen deutlich geringer aus
als 2018. Ein baldiges Ende der Zunahme der Leerwohnungen ist indes nicht in Sicht.

Wohneigentum                                                                                   10

Wohnungsmarkt                                                                                  11
Trügerische Beruhigung im Wohnungsbau
Zuletzt wurden in der Schweiz von hohem Niveau ausgehend deutlich weniger Wohnungen
baubewilligt. Die Beruhigung dürfte allerdings erst mittelfristig in einer geringeren Anzahl
neuer Wohnungen resultieren und zudem weit weniger deutlich ausfallen als gegenwärtig
die Baubewilligungen glauben machen. Grossprojekte verzerren das Bild.

Mietwohnungen                                                                                  13

Kommerzielle Immobilien                                                                        14

Direkte Immobilienanlagen                                                                      15
Höhere Hürden bei Finanzierung von Renditeliegenschaften
Auf Anfang 2020 werden Selbstregulierungsmassnahmen bei der Kreditfinanzierung von
Renditeliegenschaften eingeführt. Aufgrund des anhaltenden Negativzinsumfelds dürften
die Massnahmen aber zu keiner spürbaren Marktberuhigung führen.

Immobilienanlagen                                                                              18

4           Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019
Immobilienmarkt Tessin

Tessiner Wohnungsmarkt in
Schieflage
                                       Ein von den Bahnprojekten ausgelöster Bauboom von Mietwohnungen hat den Tessiner
                                       Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht gebracht. Dieser wird bereits durch die struk-
                                       turellen Anpassungen nach der Finanzkrise, den Umbau des Tessiner Bankenplatzes
                                       und den Frankenschock herausgefordert. Auf dem Eigentumsmarkt mehren sich
                                       allerdings die Zeichen für eine Erholung, während der Mietwohnungsmarkt weiter leiden
                                       dürfte.

Anspruch und                           Remigio Ratti, Wirtschaftsprofessor an der Universität Lugano, sieht seinen Heimatkanton als Mix
Wirklichkeit im Tessin                 aus urbanen Zentren und einer alpinen Parklandschaft. Seines Erachtens hat der Südkanton gute
                                       Voraussetzungen, um neben Zürich und dem Genferseebogen zum dritten metropolitanen Pol der
                                       Schweiz zu werden. In der Tat haben die neuen Eisenbahnverbindungen die geopolitische Lage
                                       des Tessins verändert. Sowohl der Norden wie auch der Süden rücken dank den beiden Basis-
                                       tunnel Gotthard und Ceneri näher, zudem erhält das Tessin eine attraktive S-Bahn im Dreieck
                                       Bellinzona–Locarno–Lugano. Ob der Südkanton diese Ausgangslage nutzen kann, ist aber nicht
                                       sicher.

Schrumpfende                           Gemäss den jährlichen Daten über die Bevölkerungsentwicklung ist das Tessin neuerdings von
Bevölkerung seit                       Abwanderung geprägt. In den 1990er-Jahren des letzten Jahrhunderts war davon noch nicht
2017                                   ansatzweise etwas zu verspüren. Die Tessiner Bevölkerung wuchs dynamischer als die Schweiz
                                       (Abb. 1). Ab der Jahrtausendwende büsste der Südkanton den Vorsprung nach und nach ein. Ein
                                       Bruch kam vor allem 2015, als sich das zuvor recht dynamische Wachstum halbierte. Seit 2017
                                       schrumpft die Bevölkerung. Insbesondere der Wanderungssaldo aus dem Ausland ist regelrecht
                                       zusammengebrochen. Hinzu kommt eine ungünstige Altersstruktur, so dass die Todesfälle die
                                       Geburten mittlerweile klar übertreffen. Der Anteil der Bevölkerung mit über 64 Jahren ist mit
                                       22.6% grösser als in allen anderen Kantonen.

Frankenschock hat                      Das Beschäftigungswachstum im Kanton Tessin hat in den letzten Jahren ebenfalls an Schwung
das Beschäftigungs-                    verloren. Bis Mitte 2015 vermochte die Beschäftigung gut mit der Entwicklung in der Schweiz
wachstum gedrosselt                    mitzuhalten (Abb. 2). Dann folgte mehr oder weniger eine Stagnation. Erst dieses Jahr gelang ein
                                       Ausbrechen aus der Seitwärtsbewegung. Die nächsten Quartale werden zeigen, ob sich der Auf-
                                       holprozess fortsetzt. Insbesondere der Industriesektor scheint im Tessin vom Frankenschock nach
                                       der Aufhebung des Mindestwechselkurses anfangs 2015 härter getroffen worden zu sein als in
                                       anderen Landesteilen. Die starke Aufwertung des CHF hat aus Sicht italienischer Firmen den
                                       vorteilhaften Rahmenbedingungen für das Wirtschaften und Arbeiten in der Schweiz einen harten
                                       Dämpfer versetzt. Die Zahl der Grenzgänger, die zuvor über eineinhalb Dekaden stetig angestie-
                                       gen ist, stagniert seither, weil sich weniger italienische Firmen ansiedeln.

Abb. 1: Bevölkerungswachstum im Kanton Tessin                                     Abb. 2: Beschäftigungsentwicklung im Kanton Tessin
Ständige Wohnbevölkerung, Index 1990 = 100                                        In Vollzeitäquivalenten, Index 1996 = 100
160          Kanton TI                                                            140
                                                                                            Schweiz
             Kanton UR                                                            135
150                                                                                         Genferseeregion
             Kanton ZG                                                            130       Nordwestschweiz
140          Kanton GR                                                                      Zürich
                                                                                  125
                                                                                            Tessin
             Schweiz
130                                                                               120

120                                                                               115
                                                                                  110
110
                                                                                  105
100                                                                               100

 90                                                                                95
                                                                                   90
 80
                                                                                     1996     1999     2002      2005    2008     2011    2014     2017     2020
      1990    1993     1996   1999   2002   2005   2008    2011    2014    2017
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2018          Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2.Q 2019

                                                                                                              Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019                  5
Bereits etwas früher als der Industriesektor hat der Tertiärsektor im Tessin an Schwung verloren.
                                       Auffallend ist besonders, dass der Dienstleistungssektor mit dem schweizweiten Anziehen der
                                       Beschäftigung ab Mitte 2017 nicht mithalten konnte. Erst 2019 machen sich endlich Zeichen der
                                       Belebung bemerkbar.

Wertschöpfung                          Insgesamt hat sich der Kanton Tessin mit einem realen Wachstum des Bruttoinlandprodukts (BIP)
dynamisch, aber                        von 1.8% im Zeitraum 2006 bis 2017 überdurchschnittlich gut gehalten (Schweiz: 1.7%). Insbe-
einseitig abgestützt                   sondere in den Jahren 2012 bis 2015 konnte die Wertschöpfung stark zulegen. Allerdings war
                                       das starke Wirtschaftswachstum des Kantons Tessin gemäss BAK Economics in hohem Mass auf
                                       die Zunahme der Beschäftigung (bis 2015) und weniger auf Produktivitätssteigerungen zurückzu-
                                       führen. Mit der nachlassenden Beschäftigungszunahme hat diese Abhängigkeit auf das BIP-
                                       Wachstum durchgeschlagen. Sofern es nicht gelingt, das Produktivitätswachstum zu steigern,
                                       dürfte die Wertschöpfung in den nächsten Quartalen nur schwach zunehmen.

Bahnprojekte lösen                     Ein stagnierendes Beschäftigungswachstum und eine rückläufige Bevölkerung sind keine guten
eine Investitionswelle                 Voraussetzungen für den regionalen Immobilienmarkt. Dieser befand sich während Jahren weitge-
aus                                    hend im Lot. Die Bautätigkeit fokussierte sich hauptsächlich auf den Bau von Wohneigentum. Die
                                       Leerstände im Eigentum waren sehr tief, und die Preise stiegen von 2010 bis Anfang 2015 mit
                                       über 5% pro Jahr. Erst die erneute regulatorische Verschärfung der Hypothekarkreditvergabe im
                                       Herbst 2014 kühlte den Markt ab und erschwerte den Erwerb von Wohneigentum für Inländer.
                                       Dieselbe Wirkung hatte die Frankenstärke für Ausländer. Mit dem Bau des Ceneri-Basistunnels
                                       wurden jedoch grosse Hoffnungen auf eine Belebung des lokalen Mietwohnungsmarktes ver-
                                       knüpft. Daher stiegen mit einem Mal die Investitionsvolumen bei Mietrenditeliegenschaften.

Massiv forcierter                      Von der schweizweiten Tendenz zu einem verstärkten Bau von Mietwohnungen war im Tessin
Mietwohnungsbau                        lange Zeit nur wenig zu spüren. Während sich im Rest der Schweiz die Baubewilligungen für
seit 2015                              Mietwohnungen zwischen Ende 2001 und Ende 2009 verdoppelten und anschliessend bis Ende
                                       2016 beinahe nochmals eine Verdoppelung erfuhren, legte der Mietwohnungsbau im Tessin erst
                                       ab 2015 zu. Dafür umso fulminanter (Abb. 3). Die durchschnittliche Zahl baubewilligter Mietwoh-
                                       nungen seit Anfang 2015 liegt nicht mehr bei 300 Wohnungen wie noch in der Periode von 2002
                                       bis 2014, sondern 3.4 Mal höher. Eine erste Spitze erreichten die Bewilligungen Anfang 2017 mit
                                       1550 Wohnungen. Nach vorübergehender Beruhigung ist aktuell eine zweite Welle zu beobachten
                                       mit sogar über 1600 baubewilligten Mietwohnungen. Der im Tessin traditionell kräftige Bau von
                                       Eigentumswohnungen hat dagegen nachgelassen und befindet sich auf einem 10-Jahres-Tief mit
                                       aktuell 800 bewilligten Eigentumswohnungen in den letzten 12 Monaten. Einfamilienhäuser spie-
                                       len mit etwas über 200 Einheiten nur noch eine untergeordnete Rolle.

Abb. 3: Bautätigkeit nach Segment                                            Abb. 4: Leerstandsziffern nach Segment
Baubewilligungen in Anzahl Wohneinheiten, 12-Monats-Summe                    Leerstehende Wohnungen in % des jeweiligen Bestandes, per 1. Juni
             Mietwohnungen                                                                 Miete                                Eigentumswohnungen
2'000        Eigentumswohnungen                                                            Einfamilienhäuser (zum Verkauf)      Leerwohnungsziffer total
             Einfamilienhäuser                                               5.0%
1'800
                                                                             4.5%
1'600
                                                                             4.0%
1'400
                                                                             3.5%
1'200
                                                                             3.0%
1'000
                                                                             2.5%
    800                                                                      2.0%
    600                                                                      1.5%
    400                                                                      1.0%
    200                                                                      0.5%
     0                                                                       0.0%
      2002   2004    2006    2008     2010    2012    2014     2016   2018          2003      2005     2007     2009     2011   2013     2015     2017     2019

Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 07/2019                 Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2019

Leerstände bei Miet-                   Die massiv erhöhte Produktion von Mietwohnungen bei einer gleichzeitig verminderten Beschäfti-
wohnungen laufen                       gungsentwicklung und einer gar schrumpfenden Bevölkerung war höchst ungünstig. Die Vermark-
aus dem Ruder                          tung der neuen Wohnungen gestaltete sich daher äusserst anspruchsvoll, und die Leerstände
                                       begannen sich zu häufen. Insgesamt weist der Kanton Tessin per 1. Juni dieses Jahres 5534
                                       leere Wohnungen aus. Das ist ein Plus von 15% gegenüber 2018. Die Leerstandsquote im Süd-
                                       kanton ist damit auf 2.29% angestiegen. Sorgen bereiten vor allem die Mietwohnungen. Hier

6                Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019
stieg die Leerstandsziffer seit 2015 steil an und hat 2019 ein Niveau von 4.44% erreicht (Abb.
                                      4). Mit Blick auf die Daten zur Bautätigkeit dürfte der Anstieg der Leerstandsziffer noch nicht
                                      beendet sein. Die Leerstände widerspiegeln nämlich bloss die erste Welle der Mietwohnungspro-
                                      jekte. Die zweite Welle seit Anfang 2018 befindet sich noch in Bau und wird erst 2020/2021 auf
                                      den Markt gelangen. Die Leerstände bei den Mietwohnungen werden daher noch deutlich über
                                      die 5%-Schwelle ansteigen.

Mietpreise im                         Die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt ist nicht ohne Folgen geblieben für die Preisentwick-
Sinkflug                              lung. Die von Homegate berechneten qualitätsbereinigten Angebotsmieten, welche die auf den
                                      Onlineportalen vermarkteten Mietpreise abbilden, zeigen, dass sich die Mietpreise im Tessin seit
                                      dem 3. Quartal 2016 im Sinkflug befinden (Abb. 5). Die ausgeschriebenen Mieten fielen seither
                                      jedes Jahr um durchschnittlich 1.6%. Gemäss Daten von Wüest Partner sinken die Marktmieten
                                      sogar mit rund 2.2% pro Jahr. In den letzten beiden Jahren waren gemäss beiden Datenanbietern
                                      die Mietpreise auch landesweit rückläufig. Allerdings deutlich weniger stark als im Tessin. Wäh-
                                      rend zudem auf Stufe Schweiz der negative Trend dank des kräftigen Konjunkturaufschwungs
                                      gebremst wurde, gibt es dafür im Tessin keine Anzeichen für eine solche Wende.

Wohneigentumsmarkt                    Der Wohneigentumsmarkt präsentiert sich im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt stabiler. Die
ausgeglichen                          stagnierende Bevölkerung und Schwierigkeiten in wichtigen Wirtschaftssektoren wie dem Finanz-
                                      sektor und dem Treuhandwesen hinterlassen jedoch auch auf dem Wohneigentumsmarkt Spuren.
                                      Die Ausländer, vor allem Italiener und Deutsche, zählen per saldo zu den Verkäufern. Zudem keh-
                                      ren auch Deutschschweizer Rentner zunehmend dem Tessin den Rücken. Vor allem aufgrund des
                                      Zuzugs von Rentnern wies der interkantonale Wanderungssaldo über Jahre hinweg stets ein Plus
                                      auf. Mittlerweile sind die Rückkehrer im Pensionsalter aber ähnlich zahlreich wie die Neuankömm-
                                      linge. Im Unterschied zum Mietwohnungsmarkt ist jedoch beim Eigentum die Bautätigkeit gedros-
                                      selt worden, so dass nicht generell von einem Überangebot gesprochen werden kann. Die Leer-
                                      stände im Eigentumssegment haben sich in den letzten Jahren zwar ebenfalls erhöht, liegen mit
                                      rund 0.64% aber auf einem völlig unproblematischen Niveau.

Eigentumspreise                       Die Abkühlung des Wohneigentumsmarktes nach der Verschärfung der Selbstregulierung in den
kehren zum                            Jahren 2012 und 2014 hat zusammen mit den strukturellen Herausforderungen der Tessiner
Wachstum zurück                       Wirtschaft eine Preiskorrektur von mehr als 5.4% ausgelöst. Deutlich mehr als in der Schweiz
                                      allgemein (Abb. 6). Während sich die Wohneigentumspreise in der Schweiz relativ rasch wieder
                                      erholten, haben die Eigentumspreise im Tessin erst im 2. Quartal 2019 wieder signifikant angezo-
                                      gen. Es bleibt zu hoffen, dass die Zeichen einer Belebung sowohl bei der Beschäftigung wie auch
                                      bei den Eigentumspreisen den Anfang einer wirtschaftlichen Verbesserung markieren. Nur mit
                                      einer kräftigeren Wohnungsnachfrage lässt sich das derzeit wachsende Ungleichgewicht einiger-
                                      massen im Rahmen halten.

Abb. 5: Mietpreise im Sinkflug                                            Abb. 6: Wohneigentumspreise
Mietpreisindizes: 1. Quartal 2009 = 100; Jahreswachstum in %              Preisindizes: 1. Quartal 2000 = 100;Jahreswacshtum (rechte Skala) in %
135         Jahreswachstum CH (r. Skala)         Zürich         3.5%          Jahreswachstum Schweiz      Kanton Tessin            Region Lugano
            Bern                                 Basel-Stadt              220Region Mendrisio             Region Bellinzona        Region Tre Valli   12.5%
            Aargau                               Tessin                       Region Locarno
130                                                             3.0%
            Genf                                                          200                                                                         10.0%
125                                                             2.5%      180                                                                         7.5%
120                                                             2.0%      160                                                                         5.0%

115                                                             1.5%      140                                                                         2.5%

110                                                             1.0%      120                                                                         0.0%

105                                                             0.5%      100                                                                         -2.5%

100                                                             0.0%       80                                                                         -5.0%

 95                                                       -0.5%            60                                                                         -7.5%
   2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019                    2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Quelle: Homegate, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2.Q 2019             Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2.Q 2019

                                                                                                    Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019                      7
Wohnungsmarkt

Die Leerstände werden zum
chronischen Problem
                                       Die Leerwohnungsziffer ist erneut gestiegen und erreicht einen Wert von 1.66%. Der
                                       Zuwachs an Leerwohnungen fällt dabei mit rund 3000 Wohnungen deutlich geringer aus
                                       als 2018. Ein baldiges Ende der Zunahme der Leerwohnungen ist indes nicht in Sicht.

Erstmals über 75’000                   Der Leerwohnungsbestand auf dem Schweizer Wohnungsmarkt ist im laufenden Jahr bereits zum
leere Wohnungen                        zehnten Mal in Folge angestiegen. Insgesamt betrug er per 1. Juni 2019 gemäss Bundesamt für
                                       Statistik 75’323 Wohnungen oder 1.66% des Wohnungsbestands. Mit 3029 zusätzlichen Leer-
                                       wohnungen fällt dieser Anstieg jedoch deutlich tiefer aus als in den fünf Jahren zuvor, in welchen
                                       jeweils Zunahmen von rund 5000 – 8000 zu verzeichnen waren (Abb. 7).

Stützende                              Dass der Anstieg schwächer ausfällt als in den Jahren 2014 bis 2018, dürfte neben der leichten
Konjunktur                             Beruhigung der Bautätigkeit insbesondere der guten Konjunktur des letzten Jahres (BIP-
                                       Wachstum: +2.8%) zu verdanken sein. Das Wirtschaftswachstum hat nicht nur zu einer Trend-
                                       wende bei der Zuwanderung geführt, es hat auch die inländische Wohnungsnachfrage entschei-
                                       dend gestützt.

Leerwohnungsziffer                     Der erneute Anstieg der Leerwohnungsziffer ist vollständig den Mietwohnungen zuzurechnen.
von 2.64% bei                          Trotz den zunehmenden Überangebotstendenzen auf dem Mietwohnungsmarkt sind Wohnrendi-
Mietwohnungen                          teliegenschaften als Anlageobjekte noch immer sehr gesucht. Dafür sorgt das anhaltende Nega-
                                       tivzinsumfeld, das dazu führt, dass Immobilien im Vergleich zu Anleihen attraktive Cashflow-
                                       Renditen generieren (Seite 18). Auf der Suche nach Rendite und aufgrund mangelnder Verfüg-
                                       barkeit von Bauland sind etliche Investoren auch in Agglomerationsgemeinden und ländliche Regi-
                                       onen ausgewichen – mitunter in solche, in denen das Nachfragepotenzial beschränkt ist. Innert
                                       Jahresfrist ist die Leerwohnungsziffer der Mietwohnungen weiter von 2.55% auf 2.64% ange-
                                       stiegen (Abb. 8). Damit hat sie sich innerhalb von zehn Jahren mehr als verdoppelt.

Leichter Rückgang                      Anders präsentiert sich die Situation beim Wohneigentum, wo gar erstmals seit 2011 ein leichter
bei den Eigentums-                     Rückgang der Leerwohnungen verzeichnet werden kann (–72 Wohnungen). Dieser ist auf die
wohnungen                              Eigentumswohnungen zurückzuführen, deren Leerwohnungsziffer von 0.58% auf 0.53% gefallen
                                       ist. Die stabile Entwicklung beim Wohneigentum ist darauf zurückzuführen, dass hier die Bautätig-
                                       keit in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgefahren wurde (Seite 10). Die erneut ge-
                                       sunkenen Hypothekarzinsen und die gute Wirtschafslage dürften ausserdem die Nachfrageseite,
                                       welche unter der Regulierung und dem hohen Preisniveau leidet, gestützt haben.

Abb. 7: Schwächster Anstieg der Leerstände seit 2013                                Abb. 8: Stabile Entwicklung beim Wohneigentum
Leerwohnungsziffer (linke Skala) und Wachstum der Leerwohnungen                     Leerwohnungsziffer nach Segment, in % des jeweiligen Wohnungsbestands
                                        Veränderung Leerstand (r. Skala)                          Miete                                Eigentumswohnungen
 2.0%                                   Leerwohnungsziffer (LWZ)           16'000
                                                                                                  Einfamilienhäuser (zum Verkauf)      Leerwohnungsziffer total
                                        Mittlere LWZ (1974 – 2019)
                                                                                    3.0%
 1.5%                                                                      12'000
                                                                                    2.5%
 1.0%                                                                      8'000
                                                                                    2.0%
 0.5%                                                                      4'000
                                                                                    1.5%

 0.0%                                                                      0
                                                                                    1.0%

-0.5%                                                                      -4'000   0.5%

-1.0%                                                                      -8'000   0.0%
        1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019                             2003      2005     2007     2009     2011   2013     2015     2017     2019

Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2019            Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2019

8                Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019
Nordwesten bleibt    Regional ist der Anstieg der Leerstände nicht mehr ganz so breit abgestützt wie noch 2018. 47
Epizentrum des       der 110 Schweizer Wirtschaftsregionen verzeichneten eine Zunahme der Leerwohnungsziffer, 32
Wohnungsleerstands   eine Abnahme und die restlichen 31 Regionen eine Seitwärtsbewegung (Abb. 9). Von den am
                     stärksten von Überangeboten betroffenen Regionen, deren Leerwohnungsziffern bereits 2018
                     über 2% lagen, konnte nur eine Minderheit (18 von 42 Regionen) ihre Leerstände reduzieren.
                     Gelungen ist dies hauptsächlich in einigen Walliser und Aargauer Regionen. Weitere deutliche
                     Anstiege der Leerwohnungsziffer sind hingegen in bereits von Überangeboten stark betroffenen
                     Regionen wie dem Kanton Solothurn, dem Thurgau und dem Tessin zu verzeichnen. Hier liegen
                     die Leerwohnungsziffern teilweise bei über 3% – würden nur Mietwohnungen betrachtet noch
                     deutlich höher. Stabil geblieben oder gar rückläufig sind die Leerwohnungsziffern hingegen in
                     einigen Regionen, in welchen bereits in den letzten Jahren keine Überangebote zu beobachten
                     waren. Dazu gehören insbesondere das Genferseebecken, der Kanton Zürich und weite Teile der
                     Zentralschweiz.

Keine weitere        In den Grosszentren kann von Überangeboten weiterhin keine Rede sein. Im Gegenteil: Die leichte
Entspannung in den   Entspannungstendenz der letzten Jahre hat dieses Jahr keine Fortsetzung erfahren. Die Leerwoh-
Grosszentren         nungsziffer der Grosszentren liegt unverändert bei 0.46%. Das Stadt-Land-Gefälle auf dem
                     Schweizer Wohnungsmarkt nimmt folglich weiter zu. Am knappsten sind leere Wohnungen in
                     Zürich (0.14%) und Lausanne (0.36%). In diesen Städten standen per 1. Juni 2019 deutlich
                     weniger Wohnungen leer als im Vorjahr. Gestiegen ist die Anzahl Leerwohnungen hingegen in den
                     Städten Bern (0.56%) und Basel (1.0%), während die Situation in der Stadt Genf nahezu unver-
                     ändert blieb (0.63%).

Leerstände werden    Obwohl sich das Tempo, mit dem die Leerstände auf dem Mietwohnungsmarkt wachsen, sich
zum chronischen      heuer deutlich verlangsamt hat, erwarten wir keinen baldigen Abbau der Überangebote. Wir rech-
Problem              nen, trotz des jüngsten Rückgangs bei den Baubewilligungen, noch nicht mit einer nachhaltigen
                     Beruhigung der Angebotsseite des Marktes (Seite 11). Gleichzeitig dürfte die sich aktuell abzeich-
                     nende Eintrübung der Konjunktur die Nachfrage zunehmend negativ beeinflussen. Ausserdem
                     wird mit den Negativzinsen der zentrale Treiber des hohen Wohnungsangebots noch für längere
                     Zeit Bestand halten. Dies ist spätestens seit der Wende in der US-Geldpolitik klar. Durch die
                     fehlenden Anlagealternativen sind Immobilienanleger bereit, ein höheres Leerstandsrisiko zu ak-
                     zeptieren. Die Leerstände auf dem Mietwohnungsmarkt dürften folglich weiter in Richtung der
                     3%-Marke steigen. Mittelfristig könnten sie sich auf einem Niveau einpendeln, welches deutlich
                     über dem langfristigen Mittel der letzten 20 Jahre von rund 1.6% liegt.

                     Abb. 9: Zwischen dem Jura und dem Aargau stehen am meisten Wohnungen leer
                     Leerwohnungsziffer per 1. Juni 2019, Pfeile: Veränderung gegenüber dem Vorjahr

                           > 3.0%
                           2.5 – 3.0%
                           2.0 – 2.5%
                           1.5 – 2.0%
                           1.25 – 1.5%
                           1.0% – 1.25%
                           0.75 – 1.0%
                           < 0.75%

                                                                                                                            Starker Anstieg
                                                                                                                            Leichter Anstieg
                                                                                                                            Seitwärtsbewegung
                                                                                                                            Leichter Rückgang
                                                                                                                            Starker Rückgang
                     Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse

                                                                                               Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019         9
Wohneigentum

Hypothekarzinsen auf neuen Tiefstständen                        Abb. 10: Hypothekarzinsen verschiedener Laufzeiten
                                                                Hypothekarzinsen bei Neuabschluss, in %

Das Hypothekarzinsniveau ist seit Ende 2018 nochmals            6%                                               Libor-Hypothek (3-Mt-Libor)
                                                                                                                 Fix-Hypothek 5 Jahre
spürbar gesunken und hat im August 2019 einen neuen                                                              Fix-Hypothek 10 Jahre
Tiefststand erreicht. Dafür verantwortlich ist die gestiegene   5%
                                                                                                                 Fix-Hypothek 15 Jahre
wirtschaftliche Unsicherheit aufgrund des anhaltenden Han-
                                                                4%
delskonflikts zwischen den USA und China sowie die politi-
sche Unsicherheit in der EU (Brexit, Italien). An den sehr      3%
tiefen Hypothekarzinsen dürfte sich nicht so schnell etwas
ändern. Die Zinssätze für Libor-Hypotheken dürften in den       2%
nächsten 12 Monaten auf ihren Tiefstständen verharren.
                                                                1%
Dagegen erwarten wir bei Fix-Hypotheken einen leichten
Anstieg. Die Entwicklung dürfte dabei aber wie bis anhin        0%
volatil bleiben.                                                  2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

                                                                Quelle: Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 03.09.2019

Neubautätigkeit von Wohneigentum zu tief                        Abb. 11: Bautätigkeit Wohneigentum
                                                                In Anzahl Wohneinheiten, gleitende 12-Monats-Summe

Die Bautätigkeit von Wohneigentum bleibt rückläufig. In den                      Baugesuche EFH                   Baugesuche EWG
letzten 12 Monaten wurden nur noch knapp 12’000 Eigen-                           Baubewilligungen EFH             Baubewilligungen EWG
                                                                25000
tumswohnungen bewilligt. Das entspricht einem Minus von
14% zum Vorjahr. Zwar zeigt ein Blick auf die Gesuche,          20000
dass der Rückgang wohl überzeichnet ist und in den kom-
menden Monaten wieder etwas nach oben korrigieren dürf-         15000
te. Eine Trendwende ist aber weiterhin nicht in Sicht. So
sind auch die Gesuche nochmals um 2.8% gesunken. In der         10000

gleichen Zeit wurden noch 6120 Einfamilienhäuser bewilligt.
                                                                 5000
Damit war hier mit beinahe 17% ein stärkerer Rückgang zu
verzeichnen. Insgesamt dürfte die Eigentumsproduktion
                                                                      0
auch in den kommenden Quartalen tiefer ausfallen als die               2002    2004     2006     2008     2010   2012   2014     2016    2018
vorhandene Nachfrage.
                                                                Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 07/2019

Ungebrochene Preisdynamik                                       Abb.12: Preiswachstum Wohneigentum mittleres Segment
                                                                Jahreswachstumsraten; gestrichelte Linien: Durchschnitt 2000 – 2018

Das Preiswachstum bei selbstgenutztem Wohneigentum              10%
                                                                                      Einfamilienhäuser           Eigentumswohnungen
bleibt dank sehr tiefen Zinsen und geringer Bautätigkeit auf
                                                                 8%
beachtlichem Niveau. Im Vergleich zum Vorjahresquartal
verzeichneten die Preise für Eigentumswohnungen im 2.            6%
Quartal ein Plus von 2.7%. Die Zuwächse bei Einfamilien-         4%
häusern fielen wie schon in den Vorquartalen mit 4.4%
                                                                 2%
spürbar höher aus. Dass die Preise nicht noch deutlich stär-
ker gestiegen sind, dürfte auf die sehr hohen Immobilien-        0%

preisniveaus zurückzuführen sein, welche seitens der Käufer     -2%
zusätzliche Eigenmittel erfordern, sowie auf die regulatori-
                                                                -4%
schen Richtlinien bei der Kreditvergabe. Diese dämpfen die
Nachfrage weiterhin spürbar.                                    -6%
                                                                      2011    2012     2013     2014      2015   2016    2017     2018     2019

                                                                Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2.Q 2019

10           Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019
Wohnungsmarkt

Trügerische Beruhigung im
Wohnungsbau
                                        Zuletzt wurden in der Schweiz von hohem Niveau ausgehend deutlich weniger
                                        Wohnungen baubewilligt. Die Beruhigung dürfte allerdings erst mittelfristig in einer
                                        geringeren Anzahl neuer Wohnungen resultieren und zudem weit weniger deutlich
                                        ausfallen als gegenwärtig die Baubewilligungen glauben machen. Grossprojekte
                                        verzerren das Bild.

                                        In den vergangenen Jahren hat sich das Schweizer Wohnungsangebot stark ausgeweitet. Wurde
                                        die Bautätigkeit bis 2013 von einer zuwanderungsbedingt steigenden Nachfrage angekurbelt, hat
                                        sie sich in der Folge zunehmend von der Nachfrage entkoppelt. Mangels attraktiver Anlagealterna-
                                        tiven in einem von Negativzinsen geprägten Umfeld blieben Renditeliegenschaften trotz steigender
                                        Leerstandsrisiken und sinkender Anfangsrenditen stark gefragt. Dies trieb den Bau von Mietwoh-
                                        nungen weiter an. Dagegen ist die Bautätigkeit bei Wohneigentum schon länger rückläufig.

Weniger Wohnungen                       In den letzten Quartalen hat die Anzahl der baubewilligten Wohnungen jedoch deutlich abgenom-
baubewilligt…                           men. Insgesamt wurden in den vergangenen zwölf Monaten gegenüber der Vorjahresperiode
                                        14.7% weniger Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Miet- und Eigentumswohnungen) baubewil-
                                        ligt (Abb. 13). Dies verleitet zum Schluss, dass der Wohnungsbau seinen Höhepunkt überschrit-
                                        ten hat und nun eine langjährige Korrekturphase folgen könnte.

… trotz stabiler                        Eine genauere Betrachtung der Projekte, für die bereits ein Baugesuch eingereicht, aber noch
Entwicklung der                         nicht zwingend bewilligt wurde, lässt jedoch Zweifel an diesem Schluss aufkommen (Abb. 13). Die
Baugesuche                              Summe der gemäss Baugesuchen projektierten Wohnungen lag in den vergangenen zwölf Mona-
                                        ten nur leicht tiefer als in der Vorjahresperiode (–3.2%). Dies bedeutet, dass eine ungewöhnlich
                                        grosse Lücke zwischen der Anzahl eingereichter und der Anzahl bewilligter Baugesuche entstan-
                                        den ist.

Zahlreiche Gross-                       Diese Lücke ist in einigen mehrheitlich urban geprägten Wirtschaftsregionen wie Genf, Luzern
projekte in den                         und Zürich-Stadt besonders ausgeprägt. Diese drei Regionen alleine vermögen über die Hälfte
Agglomerationen                         der gegenwärtigen Differenz von 11'100 Wohnungen zwischen der Gesamtzahl zur Prüfung ein-
                                        gereichter und den bereits baubewilligten Wohnungen zu erklären. Auffällig ist ausserdem die
                                        gegenwärtig sehr grosse Zahl an Grossprojekten (Abb. 14). Über 6400 der in den vergangenen
                                        zwölf Monaten geplanten 46’700 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern sollen in Grossüberbau-
                                        ungen mit über 200 Wohneinheiten entstehen. Dies entspricht einem Anteil der Grossprojekte von
                                        13.7% – mehr als je zuvor in den vergangenen 25 Jahren.

Abb. 13: Deutlich weniger Wohnungen baubewilligt                                  Abb. 14: Steigende Anzahl Grossprojekte
Baubewilligungen und -gesuche in Anz. Wohneinheiten, gleitende 12-Monatssumme     Projektiere Wohnungen in Überbauungen mit mehr als 200 Wohneinheiten
                   Gesuche EFH Schweiz               Bewilligungen EFH Schweiz    7000        Anzahl Wohnungen (gleitende 12-Monatssumme)                        14%
                   Gesuche MFH Schweiz               Bewilligungen MFH Schweiz                Anteil am Total der projektierten Wohnungen (r. Skala)
60'000                                                                            6000                                                                           12%

50'000                                                                            5000                                                                           10%

40'000                                                                            4000                                                                           8%

30'000                                                                            3000                                                                           6%

20'000                                                                            2000                                                                           4%

10'000                                                                            1000                                                                           2%

      0                                                                               0                                                                          0%
       1995     1998    2001     2004     2007     2010    2013    2016    2019        1995    1998    2001     2004     2007     2010     2013    2016   2019

Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 07/2019                      Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 07/2019

                                                                                                            Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019                   11
Lange Realisierungs-                   Diese Grossprojekte dürften einen entscheidenden Einfluss auf das gegenwärtig zu beobachtende
zeiten                                 Auseinanderklaffen von eingereichten und bewilligten Baugesuchen ausüben. Aufgrund ihrer
                                       Komplexität dauert bei solchen Projekten das Bewilligungsverfahren zumeist deutlich länger als bei
                                       kleinen und mittelgrossen Projekten.1 Dies gilt gerade auch dann, wenn sie im dicht bebauten
                                       Agglomerationsraum realisiert werden sollen, wo oft planerische Vorgaben und divergierende
                                       Interessen von Behörden, Bauherren, Landschaftsschützern und Anwohnern aufeinandertreffen.
                                       Für den Bauherrn bieten grosse Arealüberbauungen neben diesen Risiken jedoch auch Chancen:
                                       Gelingt es ihm, einen Standort massgeblich aufzuwerten – etwa durch komplementäre Parterre-
                                       nutzungen und wertvolle Frei- bzw. Erholungsflächen – kann dies zu nachhaltigen Wertsteigerun-
                                       gen führen.

Jedes zweite Gross-                    Unter den grössten zehn Wohnbauprojekten der vergangenen zwei Jahre (Abb. 15) sollen sechs
projekt in der                         in der Agglomeration Zürich realisiert werden. Die restlichen verteilen sich auf die Agglomeratio-
Agglomeration Zürich                   nen Genf und Luzern. Insgesamt ist in den zehn Projekten der Bau von über 5100 Wohnungen
                                       vorgesehen. Soweit die Nutzung bereits bekannt ist, handelt es sich überwiegend um Mietwoh-
                                       nungen. Als Bauherren treten hauptsächlich institutionelle Investoren und Immobilienentwickler
                                       auf. Sieben der zehn Projekte wurden noch nicht baubewilligt. Trotzdem ist davon auszugehen,
                                       dass sie mehrheitlich realisiert werden, auch wenn bis zum Erstbezug noch Jahre vergehen könn-
                                       ten. So vergingen etwa beim Projekt Glasi Bülach von der Einreichung des Baugesuchs bis zur
                                       Bewilligung 15 Monate. Das Baugesuch für das Projekt Stockenhof wurde von der Gemeinde gar
                                       abgelehnt, wird vom Bauherrn jedoch weiterverfolgt. Doch auch zwischen Erteilung der Baubewil-
                                       ligung und dem Baubeginn kann bei Grossprojekten viel Zeit verstreichen. Dies zeichnet sich bei-
                                       spielsweise bei der Wohnsiedlung Leutschenbach in Zürich ab, die von der Stadt Zürich realisiert
                                       wird und für die zuerst die Zustimmung der Stimmbürger eingeholt werden musste. Dass von
                                       Investoren bei Grossprojekten im urbanen Raum viel Geduld gefordert wird, zeigt auch das Bei-
                                       spiel der Überbauung Tivoli Garten in Spreitenbach. Diesem Projekt, das neben zwei Wohnhoch-
                                       häusern auch einen Baumarkt umfasst, ging ein rund fünfjähriger Disput um das Mobilitätskonzept
                                       voraus.

Fazit: Ende des                        Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der jüngste Rückgang der Baubewilligungen bei Mehr-
Wohnungsbaus nicht                     familienhäusern nicht als Trendwende im Wohnungsbau gedeutet werden sollte. Zwar sind die
voreilig verkünden                     Risiken im Mietwohnungsmarkt ausserhalb der attraktivsten Standorte gestiegen. Das Negativzin-
                                       sumfeld, dessen Ende zurzeit kaum absehbar ist, wird jedoch dafür sorgen, dass Investoren wei-
                                       terhin bereit sind, gewisse Risiken in Kauf zu nehmen. Ausserdem sind gerade in den grossen
                                       Agglomerationen wie Zürich und Genf, wo die Wohnungsnachfrage ungebrochen hoch ist, zurzeit
                                       viele Grossprojekte in der Pipeline, deren Baubewilligungen noch ausstehen. Diese komplexen
                                       Projekte haben alle ihre eigene Geschichte, und von der Planung bis zum Erstbezug vergehen
                                       viele Jahre. Werden diese Gesuche mehrheitlich bewilligt, wovon ausgegangen werden kann,
                                       dürfte der Mietwohnungsbau nur leicht abflachen und noch längere Zeit eine grosse Zahl von
                                       Mietwohnungen auf den Markt bringen.

Abb. 15: Zahlreiche Grossprojekte in den Agglomerationen
Die zehn grössten Wohnprojekte (in Anz. Wohneinheiten) gemäss Baugesuchen der vergangenen zwei Jahre

Standortgemeinde          Projektname                          Anzahl Wohnungen                         Gesuch eingereicht        Gesuch bewilligt        Bemerkungen
Genf                      Quai Vernets (Etappen A, B, D)       1090 Wohnungen (alle zur Miete)          Okt 18                    --                      Bezug ab 2022
                          Rue des Horlogers / rue des
Carouge (GE)                                                   750 Wohnungen                            Jul 19                    --                       --
                          Moraines
Bülach (ZH)               Glasi                                550 Wohnungen (75 zum Verkauf)           Aug 17                    Nov 18                  Bezug ab 2021
Zürich                    Brunaupark                           497 Wohnungen (alle zur Miete)           Mai 19                    --                      Bezug ab 2023
Spreitenbach (AG)         Tivoli Garten                        438 Wohnungen (alle zur Miete)           Mai 19                    --                      Bezug ab 2023
Zürich                    Wohnsiedlung Leutschenbach           400 Wohnungen (alle zur Miete)           Sep 17                    Mär 18                  Bezug ab 2023
                                                               380 Wohnungen (Mietwohnungen,
Regensdorf (ZH)           Stockenhof                                                                    Mär 18                    --                      Baugesuch abgelehnt
                                                               Alterswohnungen, Pflegeheim)
                                                               378 Miet-, Alters- und Studentenwoh-
Horw (LU)                 Horw Mitte (Teiletappe)                                                       Nov 18                    --                       --
                                                               nungen
Kriens (LU)               Nidfeld (Teiletappe)                 325 Wohnungen                            Jan 19                    --                      Bezug bis 2024
Glattbrugg (ZH)           Boarding House                       316 Serviced Apartments                  Apr 18                    Sep 18                   --
Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 07/2019

                                       1
                                           Siehe auch: Credit Suisse: Schweizer Immobilienmarkt 2019, Kapitel «Baubewilligungsverfahren: komplex und zeitfordernd», S. 43 ff.

12                Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019
Mietwohnungen

Kluft zwischen Angebot und Nachfrage bleibt gross               Abb. 16: Bautätigkeit und Nettozuwanderung aus dem Ausland
                                                                Baubewilligungen und -gesuche Mietwohnungen; gleitende 12-Monats-Summen

Ab 2015 setzte bei der Nettozuwanderung – hauptsächlich             Nettozuwanderung (r. Skala)                 Baubewilligungen (Anz. Wohneinheiten)
                                                                    Baugesuche (Anz. Wohneinheiten)
aufgrund der Erholung der Arbeitsmärkte in zahlreichen EU-
Staaten – eine deutliche Abschwächung ein. Gleichzeitig         35'000                                                                         140'000

legte die Bautätigkeit bei den Mietwohnungen weiter zu. Das     30'000                                                                         120'000
Resultat: Steigende Leerwohnungsbestände (Seite 8). Die         25'000                                                                         100'000
dadurch entstandene Kluft zwischen Angebot und Nachfra-
                                                                20'000                                                                         80'000
ge bleibt bis heute gross. Zuletzt hat sich jedoch die Zuwan-
                                                                15'000                                                                         60'000
derung etwas erholt, lag doch der Wanderungssaldo in den
vergangenen 12 Monaten 3.4% über der Vorjahresperiode.          10'000                                                                         40'000
Gleichzeitig wurden 15.3% weniger Mietwohnungen baube-           5'000                                                                         20'000
willigt. Die neu eingegangenen Baugesuche, die volle Pro-             0                                                                        0
jektpipeline und das anhaltende Negativzinsumfeld sprechen             2007         2009      2011      2013      2015      2017      2019
jedoch gegen eine baldige Schliessung der Kluft zwischen
Angebot und Nachfrage (Seite 11).
                                                                Quelle: Staatssekretariat für Migration, Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt:
                                                                08/2019

Schere zwischen Liegenschaftspreisen und Mieten weit geöffnet   Abb. 17: Entwicklung Preise und Mieten Wohnrenditeliegenschaften
                                                                Wohn- und gemischtgenutzte Renditeliegenschaften, Index: 1.Q 2002 = 100

Seit dem Jahr 2002 sind gemäss IAZI die Transaktionsprei-                           Jährliches Wachstum Transaktionspreise (rechte Skala)
                                                                                    Transaktionspreise Renditeliegenschaften
se von Renditeliegenschaften mit Wohn- und Mischnutzung                             Qualitätsbereinigte Angebotsmieten
                                                                                    Bestandesmieten im LIK
um 80% gestiegen. Die Mieterträge konnten hingegen mit          180                                                                                18%
dieser Entwicklung nicht Schritt halten, legte die Mietpreis-   170                                                                                15%
komponente des LIK im selben Zeitraum doch bloss 22%            160                                                                                12%
zu. Gar leicht rückläufig waren in den vergangen drei Jahren    150                                                                                9%
die Mieten der inserierten Wohnungen. Immobilienanleger         140                                                                                6%
müssen sich folglich mit schrumpfenden Cashflowrenditen         130                                                                                3%
                                                                120                                                                                0%
abfinden. Im herrschenden Negativzinsumfeld sind diese
                                                                110                                                                                -3%
jedoch noch immer sehr attraktiv. Ausserdem konnten die
                                                                100                                                                                -6%
Anleger in den vergangenen Jahren von markanten Wertzu-          90                                                                                -9%
wächsen profitieren.                                               2002      2004     2006    2008    2010     2012    2014    2016     2018

                                                                Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen
                                                                Indikatoren für zukünftige Ergebnisse.
                                                                Quelle: IAZI, Homegate, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt:
                                                                2.Q 2019

Grosses Wohnungsangebot ausserhalb der Zentren                  Abb.18: Angebotsziffer Mietwohnungen
                                                                Angebotene Wohnungen in % des Bestandes, letzte 4 Quartale, Stand 2.Q 2019
                                                                   > 10%
Parallel zur Leerwohnungsziffer (Seite 8) ist die Zahl der
                                                                   8 – 10%
inserierten Mietwohnungen seit 2014 markant angestiegen            6 – 8%
und die Angebotsziffer liegt aktuell bei hohen 5.4%. Insge-        5 – 6%
                                                                   4 – 5%
samt können sich Mieter folglich über eine grosse Auswahl
                                                                   3 – 4%
an Objekten freuen. Dabei gibt es jedoch deutliche regionale       < 3%
Unterschiede. Tiefe Angebotsziffern weisen urbane Regio-
nen wie Zürich (1.8%) oder Genf (2.2%) auf, aber auch
einige periphere Regionen mit rückläufiger Nachfrage und
schwacher Bautätigkeit (z.B. das Goms, das Unterengadin
und das Kandertal). Am höchsten fällt das Angebot aus-
serhalb der Agglomerationen des Mittellands und im Unter-
wallis aus. In vielen dieser Regionen konnte zuletzt die
Nachfrage nicht mehr mit der starken Bautätigkeit Schritt
halten.
                                                                Quelle: Meta-Sys AG, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse

                                                                                             Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019                    13
Kommerzielle Immobilien

Wachstum der Bürobeschäftigung ebbt ab                           Abb.19 Entwicklung der Bürobeschäftigung
                                                                 Jährliche Veränderung der Anzahl Bürobeschäftigten auf Vollzeitbasis, in %
                                                                              Industrie                               Bau
Das Schweizer Bürobeschäftigungswachstum hat sich                             Handel                                  Verkehr/Transport
                                                                              Gastgewerbe                             Information/Kommunikation
jüngst deutlich abgeschwächt. Während die Bürobeschäfti-                      Finanzdienstleistungen                  Unternehmensdienstleistungen
gung im vierten Quartal 2018 im Vorjahresvergleich um                         Gesundheit/öffentliche Dienste          Rest
                                                                              Total
1.8% zulegte, betrug das Wachstum im zweiten Quartal              4%

2019 nur noch 1.2%. Somit liegt das Wachstum unter dem            3%
langfristigen Mittelwert seit 2005 von 1.5%. Die seit Anfang      2%
2018 spürbar höhere Nachfrage nach Büroflächen hat sich
                                                                  1%
wieder beruhigt, bleibt aber positiv. Der Rückgang ist in
erster Linie auf ein geringeres Bürobeschäftigungswachs-          0%
tum im Branchenaggregat der Unternehmensdienstleistun-           -1%
gen zurückzuführen. Hier ist das Jahreswachstum von 3.4%
                                                                 -2%
im ersten Quartal auf 1.5% im zweiten Quartal gesunken.                2005     2007       2009       2011        2013       2015      2017       2019

                                                                 Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2.Q 2019

Drosselung der Bautätigkeit auf dem Büromarkt                    Abb.20 Geplante Ausweitung von Büroflächen
                                                                 Baubewilligungen und -gesuche, gleitende 12-Monats-Summe, in CHF Mio.

Die Bautätigkeit auf dem Büroflächenmarkt nimmt spürbar                        Neubaubewilligungen                       Neubaugesuche
                                                                               Umbaubewilligungen                        Umbaugesuche
ab. Das Investitionsvolumen der Neubaubewilligungen be-          4’000
                                                                               Mittel Baubewilligungen Neubau            Mittel Baubewilligungen Umbau
trug in den letzten zwölf Monaten CHF 1675 Mio. und liegt        3’500
damit 14% unter dem langjährigen Mittelwert (CHF 1953            3’000
Mio.). Seit 2009 waren die Neubaubewilligungen nicht mehr
                                                                 2’500
auf einem derart tiefen Niveau. Dies widerspiegelt die vor-
sichtigere Haltung der Investoren, die insbesondere auf die      2’000

hohen Leerstände in den äusseren und peripheren Büroflä-         1’500
chenmärkten reagieren. Die erwartete geringere Flächen-          1’000
ausweitung dürfte allfälligen Ungleichgewichten aufgrund
                                                                   500
der Abkühlung auf der Nachfrageseite vorbeugen bzw. de-
ren Ausmass zumindest dämpfen.                                         0
                                                                        1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

                                                                 Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 07/2019

Käuferstreik bei Retailimmobilienaktien                          Abb.21 Retailimmobilienaktien und Detailhandelsumsätze
                                                                 Jahresperformance von Retailimmobilienaktien (linke Skala), Wachstumsrate EU-
                                                                 Detailhandelsumsatz in % p.a.

Die Skepsis der Investoren gegenüber Aktien von Immobi-                   EU-Retailimmobilienaktien       EU-Detailhandelsumsatz (rechte Skala)
                                                                  80%                                                                                8%
lienunternehmen, die auf Einkaufszentren und Detailhan-
delsflächen in der Europäischen Union (EU) ausgerichtet           60%                                                                                6%
sind, hat markant zugenommen. Während die EU-                     40%                                                                                4%
Detailhandelsumsätze ein solides Wachstum aufweisen,              20%                                                                                2%
sinkt die jährliche Performance von Retailimmobilienaktien
                                                                   0%                                                                                0%
immer weiter in den negativen Bereich. Die Ursache hierfür
liegt in der schwierigen Situation der stationären Detailhänd-   -20%                                                                                -2%

ler, deren Umsätze und Margen aufgrund der wachsenden            -40%                                                                                -4%
Online-Konkurrenz schrumpfen. Diese Entwicklung schlägt          -60%                                                                                -6%
sich in Form einer geringen Flächennachfrage unweigerlich        -80%                                                                                -8%
auch auf die Flächenanbieter nieder. Ein Ende dieses struk-          2008          2010        2012            2014       2016        2018
turellen Wandels ist noch nicht absehbar.
                                                                 Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen
                                                                 Indikatoren für zukünftige Ergebnisse.

                                                                 Quelle: Datastream, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 31.07.2019

14           Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019
Direkte Immobilienanlagen

Höhere Hürden bei Finanzierung
von Renditeliegenschaften
                        Auf Anfang 2020 werden Selbstregulierungsmassnahmen bei der Kreditfinanzierung
                        von Renditeliegenschaften eingeführt. Aufgrund des anhaltenden Negativzinsumfelds
                        dürften die Massnahmen aber zu keiner spürbaren Marktberuhigung führen.

Wohnliegenschaften      Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern als Anlageobjekte ist seit über einem Jahrzehnt unge-
bleiben ungebrochen     brochen hoch. Der Hauptgrund hierfür liegt im starken Zinsrückgang nach Ausbruch der Finanz-
attraktiv für           krise 2008 und insbesondere dem nun schon seit mehreren Jahren vorherrschenden Negativzins-
Investoren              umfeld. Entsprechend attraktiv sind die Renditen der Mehrfamilienhäuser im Vergleich zu Anlage-
                        alternativen wie Schweizer Bundesobligationen. Die Folge ist ein Preisanstieg von Mehrfamilien-
                        häusern um mehr als 50% seit Herbst 2008. Trotz steigender Leerstände bei Mietwohnungen
                        und Druck auf die Mieterträge ist hier eine Trendwende ausgeblieben, und die Anfangsrenditen für
                        Top-Objekte befinden sich auf rekordtiefen Niveaus.

Staatliche              Über diese Entwicklung zeigten sich die Schweizerische Nationalbank und die Eidgenössische
Regulierung als         Finanzmarktaufsicht (FINMA) zunehmend besorgt. Nachdem sie mehrere Jahre vor steigenden
Druckmittel             Risiken im Bereich der Wohnrenditeliegenschaften gewarnt hatten, planten die Bundesbehörden
                        jüngst im Rahmen einer Revision der Eigenmittelverordnung (ERV) eine Erhöhung der Risikoge-
                        wichte für hoch belehnte inländische Wohnrenditeliegenschaften. Diese Massnahme soll im Sze-
                        nario eines Wertzerfalls, ausgelöst etwa durch starke Zinsanstiege, die Stabilität des Bankensys-
                        tems verbessern. In der Vernehmlassung zur Verordnung wurde jedoch explizit darauf hingewie-
                        sen, dass auf eine solche Verschärfung verzichtet wird, sollten die Schweizer Banken im Rahmen
                        der Selbstregulierung wirksame Massnahmen ergreifen, um die Risiken auf dem Renditeliegen-
                        schaftsmarkt zu dämpfen.

Selbstregulierung       Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) verstand den Wink mit dem Zaunpfahl und prä-
anstatt staatlicher     sentierte Anfang Juli einen Vorschlag, wie die Schweizer Banken einen gezielten und wirksamen
Regulierung             Beitrag zu einer Marktberuhigung bei Schweizer Renditeliegenschaften leisten könnten. Am 26.
                        August hat die FINMA die Vorschläge als Mindeststandard bei der Selbstregulierung anerkannt.
                        Damit dürfte die Revision der Eigenmittelverordnung vom Tisch sein. Konkret werden damit fol-
                        gende Verschärfungen bei der Finanzierung von Renditeliegenschaften Anfang 2020 in Kraft
                        treten: 1) Der Mindestanteil an Eigenmitteln beträgt neu 25% anstatt wie bisher 10%, 2) Eine
                        Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts muss innerhalb von maximal zehn Jahren an-
                        statt wie bisher 15 Jahren erfolgen. Die Massnahmen gelten für Neugeschäfte und Erhöhungen.

Nicht alle Investoren   Die Massnahmen haben unterschiedliche Auswirkungen auf die einzelnen Investorentypen. Viele
gleich betroffen        institutionelle Anleger und insbesondere Pensionskassen sind beim Investieren in Renditeliegen-
                        schaften nur wenig oder sogar überhaupt nicht fremdfinanziert. Für solche Investoren werden die
                        Massnahmen keine direkten Auswirkungen haben. Im Gegenteil, diese Investoren dürfen wegen
                        der verschärften Regulierung ihrer Wettbewerber weniger Konkurrenz beim Kauf von Anlageobjek-
                        ten haben. Anders dagegen sieht die Situation bei vielen privaten Investoren und Firmen aus, die
                        in Renditeliegenschaften investieren. Je nach Fremdfinanzierungsgrad haben die Massnahmen
                        erhebliche Auswirkungen.

Tiefere maximale        Um die Folgen zu illustrieren, betrachten wir einen Investor mit CHF 1’000’000 Eigenmitteln
Belehnung von 75%       (Abb. 22). Bei der bisher maximal möglichen Fremdfinanzierungsquote von 90% konnte dieser
                        Investor bis zu CHF 10 Mio. in ein Renditeobjekt investieren. Beim neuen maximalen Fremdfinan-
                        zierungsgrad von 75% ist mit den gleichen Eigenmitteln nur noch ein Objekt mit einem maximalen
                        Kaufpreis von CHF 4 Mio. erschwinglich. Mit einem Rückgang der maximalen Investmenthöhe um
                        60% scheint die Massnahme ausserordentlich stark in das heutige Marktumfeld einzugreifen. Es
                        gilt aber zu erwähnen, dass bereits heute viele Banken die maximale Belehnungshöhe auf 80%
                        limitiert haben. In der Praxis dürfte die maximale Investmenthöhe damit eher um 20% sinken.

                                                                                Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019    15
Amortisationsdauer                      Die schnellere Amortisation (zehn anstatt 15 Jahre) führt bei gleichbleibender Belehnungshöhe zu
wird auf zehn Jahre                     50% höheren jährlichen Amortisationskosten. So steigen die Amortisationskosten bei einem Bei-
verkürzt                                spielobjekt mit Anlagekosten von CHF 5 Mio. und einem Fremdfinanzierungsgrad von 75% von
                                        jährlich knapp CHF 27’800 auf beinahe CHF 41’700 an (Abb. 23). Die tiefere maximale Beleh-
                                        nungshöhe führt jedoch dazu, dass der insgesamt zu amortisierende Betrag bei einer maximalen
                                        Belehnungshöhe (nur noch 75% anstatt 90%) sogar tiefer ausfällt als bisher. Entsprechend dürf-
                                        ten insbesondere die höheren Eigenmittelanforderungen die Nachfrage nach Renditeliegenschaf-
                                        ten dämpfen und weniger die Verkürzung der Amortisationsdauer.

Buy-to-Let-                             Die Selbstregulierung gilt nicht für vermietete Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser (Buy-
Liegenschaften nicht                    to-Let-Liegenschaften). Die FINMA hätte es jedoch lieber gesehen, wenn die Massnahmen auch
betroffen                               für solche Objekte gelten würden. Entsprechend empfiehlt die FINMA in ihrer Stellungnahme,
                                        dass die Banken die verschärften Anforderungen an Eigenmittel und Amortisation freiwillig auch
                                        bei Buy-to-Let-Liegenschaften anwenden. Sie verweist zudem darauf, dass sie dieses Segment
                                        weiterhin beobachten wird und, wo notwendig, bei einzelnen Banken Massnahmen ergreift. Öko-
                                        nomisch lässt sich eine Unterscheidung zwischen klassischen Renditeliegenschaften und Buy-to-
                                        Let-Liegenschaften jedoch begründen. Einerseits wird die Tragbarkeit wie bei Wohneigentum auf
                                        Grundlage des persönlichen Einkommens gerechnet, nicht der Mieteinnahmen. Daher sollte die
                                        Tragbarkeit auch bei einem Leerstand nicht gefährdet sein. Anderseits besteht neben einer Ver-
                                        mietung immer auch die Option, die Wohnung selbst zu bewohnen oder als Wohneigentum weiter
                                        zu verkaufen. Da die Bautätigkeit bei Wohneigentum in den letzten Jahren stark rückläufig war
                                        und die Leerstände bei Wohneigentum auf einem unproblematischen Niveau sind, dürfte diese
                                        Handlungsoption bei vielen Buy-to-Let-Liegenschaften auch in der Praxis gut umsetzbar sein.

Abb. 22: Maximaler Kaufpreis sinkt wegen tieferer                              Abb. 23: Amortisationskosten
Belehnungsgrenze
Max. Fremdfinanzierung und max. Kaufpreis bei Eigenmitteln von CHF 1’000’000   Amortisationskosten p.a. nach Belehnungshöhe für Objekt mit Kaufpreis CHF 5 Mio.

                          Eigenmittel     Max. Fremdkapital      Max. Preis
12'000'000                                                                      120'000
                                                                                                                            Amortisation über 15 Jahre
                        10'000'000
                                            -60%                                                                            Amortisation über 10 Jahre
10'000'000                                                                      100'000

 8'000'000                                                                        80'000
                                                          -20%
                                            5'000'000
 6'000'000                                                                        60'000
                        9'000'000
                                                                 4'000'000
 4'000'000                                                                        40'000
                                            4'000'000
                                                                 3'000'000        20'000
 2'000'000

                        1'000'000           1'000'000            1'000'000              0
           0
                                                                                                       90%                80%                    75%
                          90%                 80%                  75%
                                                                                                                     Belehnungshöhe
                                         Belehnungshöhe

Quelle: Credit Suisse                                                          Quelle: Credit Suisse

Höherer Eigenkapital-                   Die Massnahmen werden die Hürden für fremdkapitalfinanzierte Investitionen in Wohnrenditelie-
einsatz im Rendite-                     genschaften spürbar erhöhen. Die Auswirkungen einer Verschärfung der Selbstregulierung auf die
liegenschaftsmarkt …                    Gesamtnachfrage nach diesen Anlageobjekten und auf die weitere Preisentwicklung sind hinge-
                                        gen schwieriger abzuschätzen. Institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherungen,
                                        die im Markt für Renditeliegenschaften eine wichtige Rolle spielen, setzen meist überwiegend
                                        Eigenkapital für ihre Immobilieninvestitionen ein. Dies führt dazu, dass Fremdkapital in diesem
                                        Markt eine kleinere Rolle spielt als etwa im Markt für Wohneigentum. Auch wenn keine verlässli-
                                        chen Zahlen zum Fremdfinanzierungsgrad im Gesamtmarkt vorhanden sind, gibt es deutliche
                                        Indizien, dass zuletzt viel Eigenkapital in den Immobilienmarkt geflossen ist. Einen diesbezüglichen
                                        Hinweis liefern etwa die gemäss Baubewilligungen angefallenen Baukosten. Diese befanden sich
                                        in den vergangenen zehn Jahren auf sehr hohem Niveau. Da die Baukosten aber deutlich weniger
                                        stark gestiegen sind als die Bodenpreise, wäre bei Aufrechterhaltung des Fremdkapitalanteils ein
                                        deutlicher Anstieg des Hypothekarvolumens zu erwarten gewesen. Dessen Wachstum hat sich
                                        jedoch von 2012 bis 2016 markant verlangsamt (Abb. 24).

… zuletzt aber wieder                   Seit etwas mehr als zwei Jahren wächst das Gesamtvolumen der ausstehenden Hypotheken je-
stärkerer Anstieg des                   doch wieder stärker. Vor allem werden wieder mehr Hypothekarkredite an Unternehmen verge-
Hypothekarvolumens                      ben. Mit 5.5% im Vorjahresvergleich (Stand Juni 2019) wuchs hier das Kreditvolumen zuletzt
                                        gemäss Schweizerischer Nationalbank gar doppelt so stark wie bei den Privathaushalten. Somit

16               Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019
Sie können auch lesen
NÄCHSTE FOLIEN ... Stornieren