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Investment Solutions & Products
Swiss Economics
Die Leerstände werden zum
chronischen Problem
Immobilienmonitor Schweiz | September 2019
Immobilienmarkt Tessin Wohnungsmarkt Direkte Immobilienanlagen
Tessiner Wohnungsmarkt Trügerische Beruhigung Höhere Hürden für die Finanzierung
in Schieflage im Wohnungsbau von Renditeliegenschaften
Page 5 Seite 11 Seite 15Impressum Herausgeber: Credit Suisse AG, Investment Solutions & Products Nannette Hechler-Fayd'herbe Head of Global Economics & Research +41 44 333 17 06 nannette.hechler-fayd'herbe@credit-suisse.com Fredy Hasenmaile Head Real Estate Economics +41 44 333 89 17 fredy.hasenmaile@credit-suisse.com Redaktionsschluss 12. September 2019 Publikationsreihe Swiss Issues Immobilien Besuchen Sie uns auf dem Internet www.credit-suisse.com/immobilien Copyright Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright © 2019 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten. Autoren Fredy Hasenmaile, +41 44 333 89 17, fredy.hasenmaile@credit-suisse.com Alexander Lohse, +41 44 333 73 14, alexander.lohse@credit-suisse.com Thomas Rieder, +41 332 09 72, thomas.rieder@credit-suisse.com Dr. Fabian Waltert, +41 44 333 25 57, fabian.waltert@credit-suisse.com 2 Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019
Editorial
Liebe Leserin, lieber Leser
Mit der abrupten Kehrtwende der US-Notenbank (Fed) im letzten November hat sich die Hoff-
nung auf eine Normalisierung der Zinssätze jäh zerschlagen. Die abnormalen Zustände werden
uns daher noch auf Jahre hinaus begleiten. Dazu zählt etwa, dass die Banken im letzten Jahr tat-
sächlich einige Hypothekarkreditnehmer für die Aufnahme einer Hypothek bezahlten. Hauptsäch-
lich die Kantonalbanken gewährten für mehr als eine Milliarde Schweizer Franken Hypotheken zu
negativen Sätzen.
Die Negativzinsphase, die ursprünglich als vorübergehendes Phänomen eingestuft wurde, lässt
auch 4.5 Jahre nach ihrer Einsetzung keinerlei Ermüdungserscheinungen erkennen. Im Gegenteil,
das Volumen der mit Negativzinsen versehenen Anleihen und Krediten dürfte sich noch mehr
ausweiten. Was den Widerstand gegen eine ultraexpansive Geldpolitik betrifft, sind buchstäblich
alle Dämme gebrochen. Die Wahl von Christine Lagarde zur Nachfolgerin von Mario Draghi an der
Spitze der Europäischen Zentralbank (EZB) spricht Bände. Die für den fahrlässigen Umgang mit
Staatsmitteln gerichtlich verurteilte ehemalige französische Finanzministerin hat bereits verlauten
lassen, dass eine hochgradige Unterstützung der Konjunktur durch eine expansive Geldpolitik
noch für lange Zeit gerechtfertigt sei. Anstatt Arbeitsmärkte, Rechts-, Sozial- und Steuersysteme
wettbewerbsfähig zu machen, wird das billige Geld daher weiterhin Reformanreize untergraben
und für die Politik die Untätigkeit zur kurzfristig attraktiveren Option machen.
Was bedeuten diese Aussichten für den Schweizer Immobilienmarkt? Zunächst heisst das: «Mehr
vom Gleichen». Kapital wird unverändert in den Immobiliensektor fliessen und dort die Preise noch
weiter nach oben drücken. Es darf daher erwartet werden, dass sich zu den vergleichsweise at-
traktiven Netto-Cashflowrenditen in den nächsten Jahren zusätzlich noch positive Wertänderungs-
renditen addieren werden. Die Bautätigkeit bleibt bei einer solchen Ausgangslage auf hohem Ni-
veau (Seite 11). Spezifisch auf dem Mietwohnungsmarkt wird die Überproduktion kein Ende er-
fahren, was die Leerstände weiter wachsen lässt (Seite 8).
Dass die Zahl der leerstehenden Wohnungen dieses Jahr spürbar weniger stark gestiegen ist,
kann der starken Konjunktur im letzten Jahr zugeschrieben werden. Bereits im kommenden Jahr
dürften die Leerstände wieder schneller wachsen. Die Abkoppelung der Preise von den Mieterträ-
gen wird sich ebenfalls fortsetzen. Damit steigen die Risiken unweigerlich – verschieben sich aller-
dings stärker in die Zukunft. Die Regulierungsbehörden werden folglich weiterhin Mittel und Wege
suchen, systemgefährdende Risiken zu identifizieren und so weit wie möglich zu entschärfen. Was
die Anfang des nächsten Jahres in Kraft tretenden neuen Kreditvergaberegeln für den Immobili-
enmarkt bewirken, lesen Sie auf Seite 15.
Insgesamt geht der Superzyklus des Schweizer Immobilienmarktes in eine weitere Verlängerung.
Für kleinere Immobilieninvestoren könnten die wachsenden Herausforderungen durchaus eine
Bedrohung darstellen, grössere Investoren dagegen dürften dank dem Diversifikationseffekt bloss
den anhaltenden Druck auf die Renditen spüren. Das nehmen sie gerne in Kauf, denn Immobilien
werden im Unterschied zu etlichen Anlagealternativen weiterhin positive Renditen liefern, die sich
sehen lassen können.
Im Namen der Autoren wünsche ich Ihnen eine informative und inspirierende Lektüre.
Fredy Hasenmaile
Head Real Estate Economics
Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019 3Inhalt Immobilienmarkt Tessin 5 Tessiner Wohnungsmarkt in Schieflage Ein von den Bahnprojekten ausgelöster Bauboom von Mietwohnungen hat den Tessiner Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht gebracht. Dieser wird bereits durch die strukturellen Anpassungen nach der Finanzkrise, den Umbau des Tessiner Bankenplatzes und den Frankenschock herausgefordert. Auf dem Eigentumsmarkt mehren sich allerdings die Zeichen für eine Erholung, während der Mietwohnungsmarkt weiter leiden dürfte. Wohnungsmarkt 8 Die Leerstände werden zum chronischen Problem Die Leerwohnungsziffer ist erneut gestiegen und erreicht einen Wert von 1.66%. Der Zuwachs an Leerwohnungen fällt dabei mit rund 3000 Wohnungen deutlich geringer aus als 2018. Ein baldiges Ende der Zunahme der Leerwohnungen ist indes nicht in Sicht. Wohneigentum 10 Wohnungsmarkt 11 Trügerische Beruhigung im Wohnungsbau Zuletzt wurden in der Schweiz von hohem Niveau ausgehend deutlich weniger Wohnungen baubewilligt. Die Beruhigung dürfte allerdings erst mittelfristig in einer geringeren Anzahl neuer Wohnungen resultieren und zudem weit weniger deutlich ausfallen als gegenwärtig die Baubewilligungen glauben machen. Grossprojekte verzerren das Bild. Mietwohnungen 13 Kommerzielle Immobilien 14 Direkte Immobilienanlagen 15 Höhere Hürden bei Finanzierung von Renditeliegenschaften Auf Anfang 2020 werden Selbstregulierungsmassnahmen bei der Kreditfinanzierung von Renditeliegenschaften eingeführt. Aufgrund des anhaltenden Negativzinsumfelds dürften die Massnahmen aber zu keiner spürbaren Marktberuhigung führen. Immobilienanlagen 18 4 Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019
Immobilienmarkt Tessin
Tessiner Wohnungsmarkt in
Schieflage
Ein von den Bahnprojekten ausgelöster Bauboom von Mietwohnungen hat den Tessiner
Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht gebracht. Dieser wird bereits durch die struk-
turellen Anpassungen nach der Finanzkrise, den Umbau des Tessiner Bankenplatzes
und den Frankenschock herausgefordert. Auf dem Eigentumsmarkt mehren sich
allerdings die Zeichen für eine Erholung, während der Mietwohnungsmarkt weiter leiden
dürfte.
Anspruch und Remigio Ratti, Wirtschaftsprofessor an der Universität Lugano, sieht seinen Heimatkanton als Mix
Wirklichkeit im Tessin aus urbanen Zentren und einer alpinen Parklandschaft. Seines Erachtens hat der Südkanton gute
Voraussetzungen, um neben Zürich und dem Genferseebogen zum dritten metropolitanen Pol der
Schweiz zu werden. In der Tat haben die neuen Eisenbahnverbindungen die geopolitische Lage
des Tessins verändert. Sowohl der Norden wie auch der Süden rücken dank den beiden Basis-
tunnel Gotthard und Ceneri näher, zudem erhält das Tessin eine attraktive S-Bahn im Dreieck
Bellinzona–Locarno–Lugano. Ob der Südkanton diese Ausgangslage nutzen kann, ist aber nicht
sicher.
Schrumpfende Gemäss den jährlichen Daten über die Bevölkerungsentwicklung ist das Tessin neuerdings von
Bevölkerung seit Abwanderung geprägt. In den 1990er-Jahren des letzten Jahrhunderts war davon noch nicht
2017 ansatzweise etwas zu verspüren. Die Tessiner Bevölkerung wuchs dynamischer als die Schweiz
(Abb. 1). Ab der Jahrtausendwende büsste der Südkanton den Vorsprung nach und nach ein. Ein
Bruch kam vor allem 2015, als sich das zuvor recht dynamische Wachstum halbierte. Seit 2017
schrumpft die Bevölkerung. Insbesondere der Wanderungssaldo aus dem Ausland ist regelrecht
zusammengebrochen. Hinzu kommt eine ungünstige Altersstruktur, so dass die Todesfälle die
Geburten mittlerweile klar übertreffen. Der Anteil der Bevölkerung mit über 64 Jahren ist mit
22.6% grösser als in allen anderen Kantonen.
Frankenschock hat Das Beschäftigungswachstum im Kanton Tessin hat in den letzten Jahren ebenfalls an Schwung
das Beschäftigungs- verloren. Bis Mitte 2015 vermochte die Beschäftigung gut mit der Entwicklung in der Schweiz
wachstum gedrosselt mitzuhalten (Abb. 2). Dann folgte mehr oder weniger eine Stagnation. Erst dieses Jahr gelang ein
Ausbrechen aus der Seitwärtsbewegung. Die nächsten Quartale werden zeigen, ob sich der Auf-
holprozess fortsetzt. Insbesondere der Industriesektor scheint im Tessin vom Frankenschock nach
der Aufhebung des Mindestwechselkurses anfangs 2015 härter getroffen worden zu sein als in
anderen Landesteilen. Die starke Aufwertung des CHF hat aus Sicht italienischer Firmen den
vorteilhaften Rahmenbedingungen für das Wirtschaften und Arbeiten in der Schweiz einen harten
Dämpfer versetzt. Die Zahl der Grenzgänger, die zuvor über eineinhalb Dekaden stetig angestie-
gen ist, stagniert seither, weil sich weniger italienische Firmen ansiedeln.
Abb. 1: Bevölkerungswachstum im Kanton Tessin Abb. 2: Beschäftigungsentwicklung im Kanton Tessin
Ständige Wohnbevölkerung, Index 1990 = 100 In Vollzeitäquivalenten, Index 1996 = 100
160 Kanton TI 140
Schweiz
Kanton UR 135
150 Genferseeregion
Kanton ZG 130 Nordwestschweiz
140 Kanton GR Zürich
125
Tessin
Schweiz
130 120
120 115
110
110
105
100 100
90 95
90
80
1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017 2020
1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2018 Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2.Q 2019
Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019 5Bereits etwas früher als der Industriesektor hat der Tertiärsektor im Tessin an Schwung verloren.
Auffallend ist besonders, dass der Dienstleistungssektor mit dem schweizweiten Anziehen der
Beschäftigung ab Mitte 2017 nicht mithalten konnte. Erst 2019 machen sich endlich Zeichen der
Belebung bemerkbar.
Wertschöpfung Insgesamt hat sich der Kanton Tessin mit einem realen Wachstum des Bruttoinlandprodukts (BIP)
dynamisch, aber von 1.8% im Zeitraum 2006 bis 2017 überdurchschnittlich gut gehalten (Schweiz: 1.7%). Insbe-
einseitig abgestützt sondere in den Jahren 2012 bis 2015 konnte die Wertschöpfung stark zulegen. Allerdings war
das starke Wirtschaftswachstum des Kantons Tessin gemäss BAK Economics in hohem Mass auf
die Zunahme der Beschäftigung (bis 2015) und weniger auf Produktivitätssteigerungen zurückzu-
führen. Mit der nachlassenden Beschäftigungszunahme hat diese Abhängigkeit auf das BIP-
Wachstum durchgeschlagen. Sofern es nicht gelingt, das Produktivitätswachstum zu steigern,
dürfte die Wertschöpfung in den nächsten Quartalen nur schwach zunehmen.
Bahnprojekte lösen Ein stagnierendes Beschäftigungswachstum und eine rückläufige Bevölkerung sind keine guten
eine Investitionswelle Voraussetzungen für den regionalen Immobilienmarkt. Dieser befand sich während Jahren weitge-
aus hend im Lot. Die Bautätigkeit fokussierte sich hauptsächlich auf den Bau von Wohneigentum. Die
Leerstände im Eigentum waren sehr tief, und die Preise stiegen von 2010 bis Anfang 2015 mit
über 5% pro Jahr. Erst die erneute regulatorische Verschärfung der Hypothekarkreditvergabe im
Herbst 2014 kühlte den Markt ab und erschwerte den Erwerb von Wohneigentum für Inländer.
Dieselbe Wirkung hatte die Frankenstärke für Ausländer. Mit dem Bau des Ceneri-Basistunnels
wurden jedoch grosse Hoffnungen auf eine Belebung des lokalen Mietwohnungsmarktes ver-
knüpft. Daher stiegen mit einem Mal die Investitionsvolumen bei Mietrenditeliegenschaften.
Massiv forcierter Von der schweizweiten Tendenz zu einem verstärkten Bau von Mietwohnungen war im Tessin
Mietwohnungsbau lange Zeit nur wenig zu spüren. Während sich im Rest der Schweiz die Baubewilligungen für
seit 2015 Mietwohnungen zwischen Ende 2001 und Ende 2009 verdoppelten und anschliessend bis Ende
2016 beinahe nochmals eine Verdoppelung erfuhren, legte der Mietwohnungsbau im Tessin erst
ab 2015 zu. Dafür umso fulminanter (Abb. 3). Die durchschnittliche Zahl baubewilligter Mietwoh-
nungen seit Anfang 2015 liegt nicht mehr bei 300 Wohnungen wie noch in der Periode von 2002
bis 2014, sondern 3.4 Mal höher. Eine erste Spitze erreichten die Bewilligungen Anfang 2017 mit
1550 Wohnungen. Nach vorübergehender Beruhigung ist aktuell eine zweite Welle zu beobachten
mit sogar über 1600 baubewilligten Mietwohnungen. Der im Tessin traditionell kräftige Bau von
Eigentumswohnungen hat dagegen nachgelassen und befindet sich auf einem 10-Jahres-Tief mit
aktuell 800 bewilligten Eigentumswohnungen in den letzten 12 Monaten. Einfamilienhäuser spie-
len mit etwas über 200 Einheiten nur noch eine untergeordnete Rolle.
Abb. 3: Bautätigkeit nach Segment Abb. 4: Leerstandsziffern nach Segment
Baubewilligungen in Anzahl Wohneinheiten, 12-Monats-Summe Leerstehende Wohnungen in % des jeweiligen Bestandes, per 1. Juni
Mietwohnungen Miete Eigentumswohnungen
2'000 Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser (zum Verkauf) Leerwohnungsziffer total
Einfamilienhäuser 5.0%
1'800
4.5%
1'600
4.0%
1'400
3.5%
1'200
3.0%
1'000
2.5%
800 2.0%
600 1.5%
400 1.0%
200 0.5%
0 0.0%
2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 07/2019 Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2019
Leerstände bei Miet- Die massiv erhöhte Produktion von Mietwohnungen bei einer gleichzeitig verminderten Beschäfti-
wohnungen laufen gungsentwicklung und einer gar schrumpfenden Bevölkerung war höchst ungünstig. Die Vermark-
aus dem Ruder tung der neuen Wohnungen gestaltete sich daher äusserst anspruchsvoll, und die Leerstände
begannen sich zu häufen. Insgesamt weist der Kanton Tessin per 1. Juni dieses Jahres 5534
leere Wohnungen aus. Das ist ein Plus von 15% gegenüber 2018. Die Leerstandsquote im Süd-
kanton ist damit auf 2.29% angestiegen. Sorgen bereiten vor allem die Mietwohnungen. Hier
6 Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019stieg die Leerstandsziffer seit 2015 steil an und hat 2019 ein Niveau von 4.44% erreicht (Abb.
4). Mit Blick auf die Daten zur Bautätigkeit dürfte der Anstieg der Leerstandsziffer noch nicht
beendet sein. Die Leerstände widerspiegeln nämlich bloss die erste Welle der Mietwohnungspro-
jekte. Die zweite Welle seit Anfang 2018 befindet sich noch in Bau und wird erst 2020/2021 auf
den Markt gelangen. Die Leerstände bei den Mietwohnungen werden daher noch deutlich über
die 5%-Schwelle ansteigen.
Mietpreise im Die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt ist nicht ohne Folgen geblieben für die Preisentwick-
Sinkflug lung. Die von Homegate berechneten qualitätsbereinigten Angebotsmieten, welche die auf den
Onlineportalen vermarkteten Mietpreise abbilden, zeigen, dass sich die Mietpreise im Tessin seit
dem 3. Quartal 2016 im Sinkflug befinden (Abb. 5). Die ausgeschriebenen Mieten fielen seither
jedes Jahr um durchschnittlich 1.6%. Gemäss Daten von Wüest Partner sinken die Marktmieten
sogar mit rund 2.2% pro Jahr. In den letzten beiden Jahren waren gemäss beiden Datenanbietern
die Mietpreise auch landesweit rückläufig. Allerdings deutlich weniger stark als im Tessin. Wäh-
rend zudem auf Stufe Schweiz der negative Trend dank des kräftigen Konjunkturaufschwungs
gebremst wurde, gibt es dafür im Tessin keine Anzeichen für eine solche Wende.
Wohneigentumsmarkt Der Wohneigentumsmarkt präsentiert sich im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt stabiler. Die
ausgeglichen stagnierende Bevölkerung und Schwierigkeiten in wichtigen Wirtschaftssektoren wie dem Finanz-
sektor und dem Treuhandwesen hinterlassen jedoch auch auf dem Wohneigentumsmarkt Spuren.
Die Ausländer, vor allem Italiener und Deutsche, zählen per saldo zu den Verkäufern. Zudem keh-
ren auch Deutschschweizer Rentner zunehmend dem Tessin den Rücken. Vor allem aufgrund des
Zuzugs von Rentnern wies der interkantonale Wanderungssaldo über Jahre hinweg stets ein Plus
auf. Mittlerweile sind die Rückkehrer im Pensionsalter aber ähnlich zahlreich wie die Neuankömm-
linge. Im Unterschied zum Mietwohnungsmarkt ist jedoch beim Eigentum die Bautätigkeit gedros-
selt worden, so dass nicht generell von einem Überangebot gesprochen werden kann. Die Leer-
stände im Eigentumssegment haben sich in den letzten Jahren zwar ebenfalls erhöht, liegen mit
rund 0.64% aber auf einem völlig unproblematischen Niveau.
Eigentumspreise Die Abkühlung des Wohneigentumsmarktes nach der Verschärfung der Selbstregulierung in den
kehren zum Jahren 2012 und 2014 hat zusammen mit den strukturellen Herausforderungen der Tessiner
Wachstum zurück Wirtschaft eine Preiskorrektur von mehr als 5.4% ausgelöst. Deutlich mehr als in der Schweiz
allgemein (Abb. 6). Während sich die Wohneigentumspreise in der Schweiz relativ rasch wieder
erholten, haben die Eigentumspreise im Tessin erst im 2. Quartal 2019 wieder signifikant angezo-
gen. Es bleibt zu hoffen, dass die Zeichen einer Belebung sowohl bei der Beschäftigung wie auch
bei den Eigentumspreisen den Anfang einer wirtschaftlichen Verbesserung markieren. Nur mit
einer kräftigeren Wohnungsnachfrage lässt sich das derzeit wachsende Ungleichgewicht einiger-
massen im Rahmen halten.
Abb. 5: Mietpreise im Sinkflug Abb. 6: Wohneigentumspreise
Mietpreisindizes: 1. Quartal 2009 = 100; Jahreswachstum in % Preisindizes: 1. Quartal 2000 = 100;Jahreswacshtum (rechte Skala) in %
135 Jahreswachstum CH (r. Skala) Zürich 3.5% Jahreswachstum Schweiz Kanton Tessin Region Lugano
Bern Basel-Stadt 220Region Mendrisio Region Bellinzona Region Tre Valli 12.5%
Aargau Tessin Region Locarno
130 3.0%
Genf 200 10.0%
125 2.5% 180 7.5%
120 2.0% 160 5.0%
115 1.5% 140 2.5%
110 1.0% 120 0.0%
105 0.5% 100 -2.5%
100 0.0% 80 -5.0%
95 -0.5% 60 -7.5%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Quelle: Homegate, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2.Q 2019 Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2.Q 2019
Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019 7Wohnungsmarkt
Die Leerstände werden zum
chronischen Problem
Die Leerwohnungsziffer ist erneut gestiegen und erreicht einen Wert von 1.66%. Der
Zuwachs an Leerwohnungen fällt dabei mit rund 3000 Wohnungen deutlich geringer aus
als 2018. Ein baldiges Ende der Zunahme der Leerwohnungen ist indes nicht in Sicht.
Erstmals über 75’000 Der Leerwohnungsbestand auf dem Schweizer Wohnungsmarkt ist im laufenden Jahr bereits zum
leere Wohnungen zehnten Mal in Folge angestiegen. Insgesamt betrug er per 1. Juni 2019 gemäss Bundesamt für
Statistik 75’323 Wohnungen oder 1.66% des Wohnungsbestands. Mit 3029 zusätzlichen Leer-
wohnungen fällt dieser Anstieg jedoch deutlich tiefer aus als in den fünf Jahren zuvor, in welchen
jeweils Zunahmen von rund 5000 – 8000 zu verzeichnen waren (Abb. 7).
Stützende Dass der Anstieg schwächer ausfällt als in den Jahren 2014 bis 2018, dürfte neben der leichten
Konjunktur Beruhigung der Bautätigkeit insbesondere der guten Konjunktur des letzten Jahres (BIP-
Wachstum: +2.8%) zu verdanken sein. Das Wirtschaftswachstum hat nicht nur zu einer Trend-
wende bei der Zuwanderung geführt, es hat auch die inländische Wohnungsnachfrage entschei-
dend gestützt.
Leerwohnungsziffer Der erneute Anstieg der Leerwohnungsziffer ist vollständig den Mietwohnungen zuzurechnen.
von 2.64% bei Trotz den zunehmenden Überangebotstendenzen auf dem Mietwohnungsmarkt sind Wohnrendi-
Mietwohnungen teliegenschaften als Anlageobjekte noch immer sehr gesucht. Dafür sorgt das anhaltende Nega-
tivzinsumfeld, das dazu führt, dass Immobilien im Vergleich zu Anleihen attraktive Cashflow-
Renditen generieren (Seite 18). Auf der Suche nach Rendite und aufgrund mangelnder Verfüg-
barkeit von Bauland sind etliche Investoren auch in Agglomerationsgemeinden und ländliche Regi-
onen ausgewichen – mitunter in solche, in denen das Nachfragepotenzial beschränkt ist. Innert
Jahresfrist ist die Leerwohnungsziffer der Mietwohnungen weiter von 2.55% auf 2.64% ange-
stiegen (Abb. 8). Damit hat sie sich innerhalb von zehn Jahren mehr als verdoppelt.
Leichter Rückgang Anders präsentiert sich die Situation beim Wohneigentum, wo gar erstmals seit 2011 ein leichter
bei den Eigentums- Rückgang der Leerwohnungen verzeichnet werden kann (–72 Wohnungen). Dieser ist auf die
wohnungen Eigentumswohnungen zurückzuführen, deren Leerwohnungsziffer von 0.58% auf 0.53% gefallen
ist. Die stabile Entwicklung beim Wohneigentum ist darauf zurückzuführen, dass hier die Bautätig-
keit in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgefahren wurde (Seite 10). Die erneut ge-
sunkenen Hypothekarzinsen und die gute Wirtschafslage dürften ausserdem die Nachfrageseite,
welche unter der Regulierung und dem hohen Preisniveau leidet, gestützt haben.
Abb. 7: Schwächster Anstieg der Leerstände seit 2013 Abb. 8: Stabile Entwicklung beim Wohneigentum
Leerwohnungsziffer (linke Skala) und Wachstum der Leerwohnungen Leerwohnungsziffer nach Segment, in % des jeweiligen Wohnungsbestands
Veränderung Leerstand (r. Skala) Miete Eigentumswohnungen
2.0% Leerwohnungsziffer (LWZ) 16'000
Einfamilienhäuser (zum Verkauf) Leerwohnungsziffer total
Mittlere LWZ (1974 – 2019)
3.0%
1.5% 12'000
2.5%
1.0% 8'000
2.0%
0.5% 4'000
1.5%
0.0% 0
1.0%
-0.5% -4'000 0.5%
-1.0% -8'000 0.0%
1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2019 Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2019
8 Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019Nordwesten bleibt Regional ist der Anstieg der Leerstände nicht mehr ganz so breit abgestützt wie noch 2018. 47
Epizentrum des der 110 Schweizer Wirtschaftsregionen verzeichneten eine Zunahme der Leerwohnungsziffer, 32
Wohnungsleerstands eine Abnahme und die restlichen 31 Regionen eine Seitwärtsbewegung (Abb. 9). Von den am
stärksten von Überangeboten betroffenen Regionen, deren Leerwohnungsziffern bereits 2018
über 2% lagen, konnte nur eine Minderheit (18 von 42 Regionen) ihre Leerstände reduzieren.
Gelungen ist dies hauptsächlich in einigen Walliser und Aargauer Regionen. Weitere deutliche
Anstiege der Leerwohnungsziffer sind hingegen in bereits von Überangeboten stark betroffenen
Regionen wie dem Kanton Solothurn, dem Thurgau und dem Tessin zu verzeichnen. Hier liegen
die Leerwohnungsziffern teilweise bei über 3% – würden nur Mietwohnungen betrachtet noch
deutlich höher. Stabil geblieben oder gar rückläufig sind die Leerwohnungsziffern hingegen in
einigen Regionen, in welchen bereits in den letzten Jahren keine Überangebote zu beobachten
waren. Dazu gehören insbesondere das Genferseebecken, der Kanton Zürich und weite Teile der
Zentralschweiz.
Keine weitere In den Grosszentren kann von Überangeboten weiterhin keine Rede sein. Im Gegenteil: Die leichte
Entspannung in den Entspannungstendenz der letzten Jahre hat dieses Jahr keine Fortsetzung erfahren. Die Leerwoh-
Grosszentren nungsziffer der Grosszentren liegt unverändert bei 0.46%. Das Stadt-Land-Gefälle auf dem
Schweizer Wohnungsmarkt nimmt folglich weiter zu. Am knappsten sind leere Wohnungen in
Zürich (0.14%) und Lausanne (0.36%). In diesen Städten standen per 1. Juni 2019 deutlich
weniger Wohnungen leer als im Vorjahr. Gestiegen ist die Anzahl Leerwohnungen hingegen in den
Städten Bern (0.56%) und Basel (1.0%), während die Situation in der Stadt Genf nahezu unver-
ändert blieb (0.63%).
Leerstände werden Obwohl sich das Tempo, mit dem die Leerstände auf dem Mietwohnungsmarkt wachsen, sich
zum chronischen heuer deutlich verlangsamt hat, erwarten wir keinen baldigen Abbau der Überangebote. Wir rech-
Problem nen, trotz des jüngsten Rückgangs bei den Baubewilligungen, noch nicht mit einer nachhaltigen
Beruhigung der Angebotsseite des Marktes (Seite 11). Gleichzeitig dürfte die sich aktuell abzeich-
nende Eintrübung der Konjunktur die Nachfrage zunehmend negativ beeinflussen. Ausserdem
wird mit den Negativzinsen der zentrale Treiber des hohen Wohnungsangebots noch für längere
Zeit Bestand halten. Dies ist spätestens seit der Wende in der US-Geldpolitik klar. Durch die
fehlenden Anlagealternativen sind Immobilienanleger bereit, ein höheres Leerstandsrisiko zu ak-
zeptieren. Die Leerstände auf dem Mietwohnungsmarkt dürften folglich weiter in Richtung der
3%-Marke steigen. Mittelfristig könnten sie sich auf einem Niveau einpendeln, welches deutlich
über dem langfristigen Mittel der letzten 20 Jahre von rund 1.6% liegt.
Abb. 9: Zwischen dem Jura und dem Aargau stehen am meisten Wohnungen leer
Leerwohnungsziffer per 1. Juni 2019, Pfeile: Veränderung gegenüber dem Vorjahr
> 3.0%
2.5 – 3.0%
2.0 – 2.5%
1.5 – 2.0%
1.25 – 1.5%
1.0% – 1.25%
0.75 – 1.0%
< 0.75%
Starker Anstieg
Leichter Anstieg
Seitwärtsbewegung
Leichter Rückgang
Starker Rückgang
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019 9Wohneigentum
Hypothekarzinsen auf neuen Tiefstständen Abb. 10: Hypothekarzinsen verschiedener Laufzeiten
Hypothekarzinsen bei Neuabschluss, in %
Das Hypothekarzinsniveau ist seit Ende 2018 nochmals 6% Libor-Hypothek (3-Mt-Libor)
Fix-Hypothek 5 Jahre
spürbar gesunken und hat im August 2019 einen neuen Fix-Hypothek 10 Jahre
Tiefststand erreicht. Dafür verantwortlich ist die gestiegene 5%
Fix-Hypothek 15 Jahre
wirtschaftliche Unsicherheit aufgrund des anhaltenden Han-
4%
delskonflikts zwischen den USA und China sowie die politi-
sche Unsicherheit in der EU (Brexit, Italien). An den sehr 3%
tiefen Hypothekarzinsen dürfte sich nicht so schnell etwas
ändern. Die Zinssätze für Libor-Hypotheken dürften in den 2%
nächsten 12 Monaten auf ihren Tiefstständen verharren.
1%
Dagegen erwarten wir bei Fix-Hypotheken einen leichten
Anstieg. Die Entwicklung dürfte dabei aber wie bis anhin 0%
volatil bleiben. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 03.09.2019
Neubautätigkeit von Wohneigentum zu tief Abb. 11: Bautätigkeit Wohneigentum
In Anzahl Wohneinheiten, gleitende 12-Monats-Summe
Die Bautätigkeit von Wohneigentum bleibt rückläufig. In den Baugesuche EFH Baugesuche EWG
letzten 12 Monaten wurden nur noch knapp 12’000 Eigen- Baubewilligungen EFH Baubewilligungen EWG
25000
tumswohnungen bewilligt. Das entspricht einem Minus von
14% zum Vorjahr. Zwar zeigt ein Blick auf die Gesuche, 20000
dass der Rückgang wohl überzeichnet ist und in den kom-
menden Monaten wieder etwas nach oben korrigieren dürf- 15000
te. Eine Trendwende ist aber weiterhin nicht in Sicht. So
sind auch die Gesuche nochmals um 2.8% gesunken. In der 10000
gleichen Zeit wurden noch 6120 Einfamilienhäuser bewilligt.
5000
Damit war hier mit beinahe 17% ein stärkerer Rückgang zu
verzeichnen. Insgesamt dürfte die Eigentumsproduktion
0
auch in den kommenden Quartalen tiefer ausfallen als die 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
vorhandene Nachfrage.
Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 07/2019
Ungebrochene Preisdynamik Abb.12: Preiswachstum Wohneigentum mittleres Segment
Jahreswachstumsraten; gestrichelte Linien: Durchschnitt 2000 – 2018
Das Preiswachstum bei selbstgenutztem Wohneigentum 10%
Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen
bleibt dank sehr tiefen Zinsen und geringer Bautätigkeit auf
8%
beachtlichem Niveau. Im Vergleich zum Vorjahresquartal
verzeichneten die Preise für Eigentumswohnungen im 2. 6%
Quartal ein Plus von 2.7%. Die Zuwächse bei Einfamilien- 4%
häusern fielen wie schon in den Vorquartalen mit 4.4%
2%
spürbar höher aus. Dass die Preise nicht noch deutlich stär-
ker gestiegen sind, dürfte auf die sehr hohen Immobilien- 0%
preisniveaus zurückzuführen sein, welche seitens der Käufer -2%
zusätzliche Eigenmittel erfordern, sowie auf die regulatori-
-4%
schen Richtlinien bei der Kreditvergabe. Diese dämpfen die
Nachfrage weiterhin spürbar. -6%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2.Q 2019
10 Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019Wohnungsmarkt
Trügerische Beruhigung im
Wohnungsbau
Zuletzt wurden in der Schweiz von hohem Niveau ausgehend deutlich weniger
Wohnungen baubewilligt. Die Beruhigung dürfte allerdings erst mittelfristig in einer
geringeren Anzahl neuer Wohnungen resultieren und zudem weit weniger deutlich
ausfallen als gegenwärtig die Baubewilligungen glauben machen. Grossprojekte
verzerren das Bild.
In den vergangenen Jahren hat sich das Schweizer Wohnungsangebot stark ausgeweitet. Wurde
die Bautätigkeit bis 2013 von einer zuwanderungsbedingt steigenden Nachfrage angekurbelt, hat
sie sich in der Folge zunehmend von der Nachfrage entkoppelt. Mangels attraktiver Anlagealterna-
tiven in einem von Negativzinsen geprägten Umfeld blieben Renditeliegenschaften trotz steigender
Leerstandsrisiken und sinkender Anfangsrenditen stark gefragt. Dies trieb den Bau von Mietwoh-
nungen weiter an. Dagegen ist die Bautätigkeit bei Wohneigentum schon länger rückläufig.
Weniger Wohnungen In den letzten Quartalen hat die Anzahl der baubewilligten Wohnungen jedoch deutlich abgenom-
baubewilligt… men. Insgesamt wurden in den vergangenen zwölf Monaten gegenüber der Vorjahresperiode
14.7% weniger Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Miet- und Eigentumswohnungen) baubewil-
ligt (Abb. 13). Dies verleitet zum Schluss, dass der Wohnungsbau seinen Höhepunkt überschrit-
ten hat und nun eine langjährige Korrekturphase folgen könnte.
… trotz stabiler Eine genauere Betrachtung der Projekte, für die bereits ein Baugesuch eingereicht, aber noch
Entwicklung der nicht zwingend bewilligt wurde, lässt jedoch Zweifel an diesem Schluss aufkommen (Abb. 13). Die
Baugesuche Summe der gemäss Baugesuchen projektierten Wohnungen lag in den vergangenen zwölf Mona-
ten nur leicht tiefer als in der Vorjahresperiode (–3.2%). Dies bedeutet, dass eine ungewöhnlich
grosse Lücke zwischen der Anzahl eingereichter und der Anzahl bewilligter Baugesuche entstan-
den ist.
Zahlreiche Gross- Diese Lücke ist in einigen mehrheitlich urban geprägten Wirtschaftsregionen wie Genf, Luzern
projekte in den und Zürich-Stadt besonders ausgeprägt. Diese drei Regionen alleine vermögen über die Hälfte
Agglomerationen der gegenwärtigen Differenz von 11'100 Wohnungen zwischen der Gesamtzahl zur Prüfung ein-
gereichter und den bereits baubewilligten Wohnungen zu erklären. Auffällig ist ausserdem die
gegenwärtig sehr grosse Zahl an Grossprojekten (Abb. 14). Über 6400 der in den vergangenen
zwölf Monaten geplanten 46’700 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern sollen in Grossüberbau-
ungen mit über 200 Wohneinheiten entstehen. Dies entspricht einem Anteil der Grossprojekte von
13.7% – mehr als je zuvor in den vergangenen 25 Jahren.
Abb. 13: Deutlich weniger Wohnungen baubewilligt Abb. 14: Steigende Anzahl Grossprojekte
Baubewilligungen und -gesuche in Anz. Wohneinheiten, gleitende 12-Monatssumme Projektiere Wohnungen in Überbauungen mit mehr als 200 Wohneinheiten
Gesuche EFH Schweiz Bewilligungen EFH Schweiz 7000 Anzahl Wohnungen (gleitende 12-Monatssumme) 14%
Gesuche MFH Schweiz Bewilligungen MFH Schweiz Anteil am Total der projektierten Wohnungen (r. Skala)
60'000 6000 12%
50'000 5000 10%
40'000 4000 8%
30'000 3000 6%
20'000 2000 4%
10'000 1000 2%
0 0 0%
1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019
Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 07/2019 Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 07/2019
Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019 11Lange Realisierungs- Diese Grossprojekte dürften einen entscheidenden Einfluss auf das gegenwärtig zu beobachtende
zeiten Auseinanderklaffen von eingereichten und bewilligten Baugesuchen ausüben. Aufgrund ihrer
Komplexität dauert bei solchen Projekten das Bewilligungsverfahren zumeist deutlich länger als bei
kleinen und mittelgrossen Projekten.1 Dies gilt gerade auch dann, wenn sie im dicht bebauten
Agglomerationsraum realisiert werden sollen, wo oft planerische Vorgaben und divergierende
Interessen von Behörden, Bauherren, Landschaftsschützern und Anwohnern aufeinandertreffen.
Für den Bauherrn bieten grosse Arealüberbauungen neben diesen Risiken jedoch auch Chancen:
Gelingt es ihm, einen Standort massgeblich aufzuwerten – etwa durch komplementäre Parterre-
nutzungen und wertvolle Frei- bzw. Erholungsflächen – kann dies zu nachhaltigen Wertsteigerun-
gen führen.
Jedes zweite Gross- Unter den grössten zehn Wohnbauprojekten der vergangenen zwei Jahre (Abb. 15) sollen sechs
projekt in der in der Agglomeration Zürich realisiert werden. Die restlichen verteilen sich auf die Agglomeratio-
Agglomeration Zürich nen Genf und Luzern. Insgesamt ist in den zehn Projekten der Bau von über 5100 Wohnungen
vorgesehen. Soweit die Nutzung bereits bekannt ist, handelt es sich überwiegend um Mietwoh-
nungen. Als Bauherren treten hauptsächlich institutionelle Investoren und Immobilienentwickler
auf. Sieben der zehn Projekte wurden noch nicht baubewilligt. Trotzdem ist davon auszugehen,
dass sie mehrheitlich realisiert werden, auch wenn bis zum Erstbezug noch Jahre vergehen könn-
ten. So vergingen etwa beim Projekt Glasi Bülach von der Einreichung des Baugesuchs bis zur
Bewilligung 15 Monate. Das Baugesuch für das Projekt Stockenhof wurde von der Gemeinde gar
abgelehnt, wird vom Bauherrn jedoch weiterverfolgt. Doch auch zwischen Erteilung der Baubewil-
ligung und dem Baubeginn kann bei Grossprojekten viel Zeit verstreichen. Dies zeichnet sich bei-
spielsweise bei der Wohnsiedlung Leutschenbach in Zürich ab, die von der Stadt Zürich realisiert
wird und für die zuerst die Zustimmung der Stimmbürger eingeholt werden musste. Dass von
Investoren bei Grossprojekten im urbanen Raum viel Geduld gefordert wird, zeigt auch das Bei-
spiel der Überbauung Tivoli Garten in Spreitenbach. Diesem Projekt, das neben zwei Wohnhoch-
häusern auch einen Baumarkt umfasst, ging ein rund fünfjähriger Disput um das Mobilitätskonzept
voraus.
Fazit: Ende des Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der jüngste Rückgang der Baubewilligungen bei Mehr-
Wohnungsbaus nicht familienhäusern nicht als Trendwende im Wohnungsbau gedeutet werden sollte. Zwar sind die
voreilig verkünden Risiken im Mietwohnungsmarkt ausserhalb der attraktivsten Standorte gestiegen. Das Negativzin-
sumfeld, dessen Ende zurzeit kaum absehbar ist, wird jedoch dafür sorgen, dass Investoren wei-
terhin bereit sind, gewisse Risiken in Kauf zu nehmen. Ausserdem sind gerade in den grossen
Agglomerationen wie Zürich und Genf, wo die Wohnungsnachfrage ungebrochen hoch ist, zurzeit
viele Grossprojekte in der Pipeline, deren Baubewilligungen noch ausstehen. Diese komplexen
Projekte haben alle ihre eigene Geschichte, und von der Planung bis zum Erstbezug vergehen
viele Jahre. Werden diese Gesuche mehrheitlich bewilligt, wovon ausgegangen werden kann,
dürfte der Mietwohnungsbau nur leicht abflachen und noch längere Zeit eine grosse Zahl von
Mietwohnungen auf den Markt bringen.
Abb. 15: Zahlreiche Grossprojekte in den Agglomerationen
Die zehn grössten Wohnprojekte (in Anz. Wohneinheiten) gemäss Baugesuchen der vergangenen zwei Jahre
Standortgemeinde Projektname Anzahl Wohnungen Gesuch eingereicht Gesuch bewilligt Bemerkungen
Genf Quai Vernets (Etappen A, B, D) 1090 Wohnungen (alle zur Miete) Okt 18 -- Bezug ab 2022
Rue des Horlogers / rue des
Carouge (GE) 750 Wohnungen Jul 19 -- --
Moraines
Bülach (ZH) Glasi 550 Wohnungen (75 zum Verkauf) Aug 17 Nov 18 Bezug ab 2021
Zürich Brunaupark 497 Wohnungen (alle zur Miete) Mai 19 -- Bezug ab 2023
Spreitenbach (AG) Tivoli Garten 438 Wohnungen (alle zur Miete) Mai 19 -- Bezug ab 2023
Zürich Wohnsiedlung Leutschenbach 400 Wohnungen (alle zur Miete) Sep 17 Mär 18 Bezug ab 2023
380 Wohnungen (Mietwohnungen,
Regensdorf (ZH) Stockenhof Mär 18 -- Baugesuch abgelehnt
Alterswohnungen, Pflegeheim)
378 Miet-, Alters- und Studentenwoh-
Horw (LU) Horw Mitte (Teiletappe) Nov 18 -- --
nungen
Kriens (LU) Nidfeld (Teiletappe) 325 Wohnungen Jan 19 -- Bezug bis 2024
Glattbrugg (ZH) Boarding House 316 Serviced Apartments Apr 18 Sep 18 --
Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 07/2019
1
Siehe auch: Credit Suisse: Schweizer Immobilienmarkt 2019, Kapitel «Baubewilligungsverfahren: komplex und zeitfordernd», S. 43 ff.
12 Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019Mietwohnungen
Kluft zwischen Angebot und Nachfrage bleibt gross Abb. 16: Bautätigkeit und Nettozuwanderung aus dem Ausland
Baubewilligungen und -gesuche Mietwohnungen; gleitende 12-Monats-Summen
Ab 2015 setzte bei der Nettozuwanderung – hauptsächlich Nettozuwanderung (r. Skala) Baubewilligungen (Anz. Wohneinheiten)
Baugesuche (Anz. Wohneinheiten)
aufgrund der Erholung der Arbeitsmärkte in zahlreichen EU-
Staaten – eine deutliche Abschwächung ein. Gleichzeitig 35'000 140'000
legte die Bautätigkeit bei den Mietwohnungen weiter zu. Das 30'000 120'000
Resultat: Steigende Leerwohnungsbestände (Seite 8). Die 25'000 100'000
dadurch entstandene Kluft zwischen Angebot und Nachfra-
20'000 80'000
ge bleibt bis heute gross. Zuletzt hat sich jedoch die Zuwan-
15'000 60'000
derung etwas erholt, lag doch der Wanderungssaldo in den
vergangenen 12 Monaten 3.4% über der Vorjahresperiode. 10'000 40'000
Gleichzeitig wurden 15.3% weniger Mietwohnungen baube- 5'000 20'000
willigt. Die neu eingegangenen Baugesuche, die volle Pro- 0 0
jektpipeline und das anhaltende Negativzinsumfeld sprechen 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
jedoch gegen eine baldige Schliessung der Kluft zwischen
Angebot und Nachfrage (Seite 11).
Quelle: Staatssekretariat für Migration, Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt:
08/2019
Schere zwischen Liegenschaftspreisen und Mieten weit geöffnet Abb. 17: Entwicklung Preise und Mieten Wohnrenditeliegenschaften
Wohn- und gemischtgenutzte Renditeliegenschaften, Index: 1.Q 2002 = 100
Seit dem Jahr 2002 sind gemäss IAZI die Transaktionsprei- Jährliches Wachstum Transaktionspreise (rechte Skala)
Transaktionspreise Renditeliegenschaften
se von Renditeliegenschaften mit Wohn- und Mischnutzung Qualitätsbereinigte Angebotsmieten
Bestandesmieten im LIK
um 80% gestiegen. Die Mieterträge konnten hingegen mit 180 18%
dieser Entwicklung nicht Schritt halten, legte die Mietpreis- 170 15%
komponente des LIK im selben Zeitraum doch bloss 22% 160 12%
zu. Gar leicht rückläufig waren in den vergangen drei Jahren 150 9%
die Mieten der inserierten Wohnungen. Immobilienanleger 140 6%
müssen sich folglich mit schrumpfenden Cashflowrenditen 130 3%
120 0%
abfinden. Im herrschenden Negativzinsumfeld sind diese
110 -3%
jedoch noch immer sehr attraktiv. Ausserdem konnten die
100 -6%
Anleger in den vergangenen Jahren von markanten Wertzu- 90 -9%
wächsen profitieren. 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen
Indikatoren für zukünftige Ergebnisse.
Quelle: IAZI, Homegate, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt:
2.Q 2019
Grosses Wohnungsangebot ausserhalb der Zentren Abb.18: Angebotsziffer Mietwohnungen
Angebotene Wohnungen in % des Bestandes, letzte 4 Quartale, Stand 2.Q 2019
> 10%
Parallel zur Leerwohnungsziffer (Seite 8) ist die Zahl der
8 – 10%
inserierten Mietwohnungen seit 2014 markant angestiegen 6 – 8%
und die Angebotsziffer liegt aktuell bei hohen 5.4%. Insge- 5 – 6%
4 – 5%
samt können sich Mieter folglich über eine grosse Auswahl
3 – 4%
an Objekten freuen. Dabei gibt es jedoch deutliche regionale < 3%
Unterschiede. Tiefe Angebotsziffern weisen urbane Regio-
nen wie Zürich (1.8%) oder Genf (2.2%) auf, aber auch
einige periphere Regionen mit rückläufiger Nachfrage und
schwacher Bautätigkeit (z.B. das Goms, das Unterengadin
und das Kandertal). Am höchsten fällt das Angebot aus-
serhalb der Agglomerationen des Mittellands und im Unter-
wallis aus. In vielen dieser Regionen konnte zuletzt die
Nachfrage nicht mehr mit der starken Bautätigkeit Schritt
halten.
Quelle: Meta-Sys AG, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019 13Kommerzielle Immobilien
Wachstum der Bürobeschäftigung ebbt ab Abb.19 Entwicklung der Bürobeschäftigung
Jährliche Veränderung der Anzahl Bürobeschäftigten auf Vollzeitbasis, in %
Industrie Bau
Das Schweizer Bürobeschäftigungswachstum hat sich Handel Verkehr/Transport
Gastgewerbe Information/Kommunikation
jüngst deutlich abgeschwächt. Während die Bürobeschäfti- Finanzdienstleistungen Unternehmensdienstleistungen
gung im vierten Quartal 2018 im Vorjahresvergleich um Gesundheit/öffentliche Dienste Rest
Total
1.8% zulegte, betrug das Wachstum im zweiten Quartal 4%
2019 nur noch 1.2%. Somit liegt das Wachstum unter dem 3%
langfristigen Mittelwert seit 2005 von 1.5%. Die seit Anfang 2%
2018 spürbar höhere Nachfrage nach Büroflächen hat sich
1%
wieder beruhigt, bleibt aber positiv. Der Rückgang ist in
erster Linie auf ein geringeres Bürobeschäftigungswachs- 0%
tum im Branchenaggregat der Unternehmensdienstleistun- -1%
gen zurückzuführen. Hier ist das Jahreswachstum von 3.4%
-2%
im ersten Quartal auf 1.5% im zweiten Quartal gesunken. 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 2.Q 2019
Drosselung der Bautätigkeit auf dem Büromarkt Abb.20 Geplante Ausweitung von Büroflächen
Baubewilligungen und -gesuche, gleitende 12-Monats-Summe, in CHF Mio.
Die Bautätigkeit auf dem Büroflächenmarkt nimmt spürbar Neubaubewilligungen Neubaugesuche
Umbaubewilligungen Umbaugesuche
ab. Das Investitionsvolumen der Neubaubewilligungen be- 4’000
Mittel Baubewilligungen Neubau Mittel Baubewilligungen Umbau
trug in den letzten zwölf Monaten CHF 1675 Mio. und liegt 3’500
damit 14% unter dem langjährigen Mittelwert (CHF 1953 3’000
Mio.). Seit 2009 waren die Neubaubewilligungen nicht mehr
2’500
auf einem derart tiefen Niveau. Dies widerspiegelt die vor-
sichtigere Haltung der Investoren, die insbesondere auf die 2’000
hohen Leerstände in den äusseren und peripheren Büroflä- 1’500
chenmärkten reagieren. Die erwartete geringere Flächen- 1’000
ausweitung dürfte allfälligen Ungleichgewichten aufgrund
500
der Abkühlung auf der Nachfrageseite vorbeugen bzw. de-
ren Ausmass zumindest dämpfen. 0
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
Quelle: Baublatt, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 07/2019
Käuferstreik bei Retailimmobilienaktien Abb.21 Retailimmobilienaktien und Detailhandelsumsätze
Jahresperformance von Retailimmobilienaktien (linke Skala), Wachstumsrate EU-
Detailhandelsumsatz in % p.a.
Die Skepsis der Investoren gegenüber Aktien von Immobi- EU-Retailimmobilienaktien EU-Detailhandelsumsatz (rechte Skala)
80% 8%
lienunternehmen, die auf Einkaufszentren und Detailhan-
delsflächen in der Europäischen Union (EU) ausgerichtet 60% 6%
sind, hat markant zugenommen. Während die EU- 40% 4%
Detailhandelsumsätze ein solides Wachstum aufweisen, 20% 2%
sinkt die jährliche Performance von Retailimmobilienaktien
0% 0%
immer weiter in den negativen Bereich. Die Ursache hierfür
liegt in der schwierigen Situation der stationären Detailhänd- -20% -2%
ler, deren Umsätze und Margen aufgrund der wachsenden -40% -4%
Online-Konkurrenz schrumpfen. Diese Entwicklung schlägt -60% -6%
sich in Form einer geringen Flächennachfrage unweigerlich -80% -8%
auch auf die Flächenanbieter nieder. Ein Ende dieses struk- 2008 2010 2012 2014 2016 2018
turellen Wandels ist noch nicht absehbar.
Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen
Indikatoren für zukünftige Ergebnisse.
Quelle: Datastream, Credit Suisse; letzter Datenpunkt: 31.07.2019
14 Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019Direkte Immobilienanlagen
Höhere Hürden bei Finanzierung
von Renditeliegenschaften
Auf Anfang 2020 werden Selbstregulierungsmassnahmen bei der Kreditfinanzierung
von Renditeliegenschaften eingeführt. Aufgrund des anhaltenden Negativzinsumfelds
dürften die Massnahmen aber zu keiner spürbaren Marktberuhigung führen.
Wohnliegenschaften Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern als Anlageobjekte ist seit über einem Jahrzehnt unge-
bleiben ungebrochen brochen hoch. Der Hauptgrund hierfür liegt im starken Zinsrückgang nach Ausbruch der Finanz-
attraktiv für krise 2008 und insbesondere dem nun schon seit mehreren Jahren vorherrschenden Negativzins-
Investoren umfeld. Entsprechend attraktiv sind die Renditen der Mehrfamilienhäuser im Vergleich zu Anlage-
alternativen wie Schweizer Bundesobligationen. Die Folge ist ein Preisanstieg von Mehrfamilien-
häusern um mehr als 50% seit Herbst 2008. Trotz steigender Leerstände bei Mietwohnungen
und Druck auf die Mieterträge ist hier eine Trendwende ausgeblieben, und die Anfangsrenditen für
Top-Objekte befinden sich auf rekordtiefen Niveaus.
Staatliche Über diese Entwicklung zeigten sich die Schweizerische Nationalbank und die Eidgenössische
Regulierung als Finanzmarktaufsicht (FINMA) zunehmend besorgt. Nachdem sie mehrere Jahre vor steigenden
Druckmittel Risiken im Bereich der Wohnrenditeliegenschaften gewarnt hatten, planten die Bundesbehörden
jüngst im Rahmen einer Revision der Eigenmittelverordnung (ERV) eine Erhöhung der Risikoge-
wichte für hoch belehnte inländische Wohnrenditeliegenschaften. Diese Massnahme soll im Sze-
nario eines Wertzerfalls, ausgelöst etwa durch starke Zinsanstiege, die Stabilität des Bankensys-
tems verbessern. In der Vernehmlassung zur Verordnung wurde jedoch explizit darauf hingewie-
sen, dass auf eine solche Verschärfung verzichtet wird, sollten die Schweizer Banken im Rahmen
der Selbstregulierung wirksame Massnahmen ergreifen, um die Risiken auf dem Renditeliegen-
schaftsmarkt zu dämpfen.
Selbstregulierung Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) verstand den Wink mit dem Zaunpfahl und prä-
anstatt staatlicher sentierte Anfang Juli einen Vorschlag, wie die Schweizer Banken einen gezielten und wirksamen
Regulierung Beitrag zu einer Marktberuhigung bei Schweizer Renditeliegenschaften leisten könnten. Am 26.
August hat die FINMA die Vorschläge als Mindeststandard bei der Selbstregulierung anerkannt.
Damit dürfte die Revision der Eigenmittelverordnung vom Tisch sein. Konkret werden damit fol-
gende Verschärfungen bei der Finanzierung von Renditeliegenschaften Anfang 2020 in Kraft
treten: 1) Der Mindestanteil an Eigenmitteln beträgt neu 25% anstatt wie bisher 10%, 2) Eine
Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts muss innerhalb von maximal zehn Jahren an-
statt wie bisher 15 Jahren erfolgen. Die Massnahmen gelten für Neugeschäfte und Erhöhungen.
Nicht alle Investoren Die Massnahmen haben unterschiedliche Auswirkungen auf die einzelnen Investorentypen. Viele
gleich betroffen institutionelle Anleger und insbesondere Pensionskassen sind beim Investieren in Renditeliegen-
schaften nur wenig oder sogar überhaupt nicht fremdfinanziert. Für solche Investoren werden die
Massnahmen keine direkten Auswirkungen haben. Im Gegenteil, diese Investoren dürfen wegen
der verschärften Regulierung ihrer Wettbewerber weniger Konkurrenz beim Kauf von Anlageobjek-
ten haben. Anders dagegen sieht die Situation bei vielen privaten Investoren und Firmen aus, die
in Renditeliegenschaften investieren. Je nach Fremdfinanzierungsgrad haben die Massnahmen
erhebliche Auswirkungen.
Tiefere maximale Um die Folgen zu illustrieren, betrachten wir einen Investor mit CHF 1’000’000 Eigenmitteln
Belehnung von 75% (Abb. 22). Bei der bisher maximal möglichen Fremdfinanzierungsquote von 90% konnte dieser
Investor bis zu CHF 10 Mio. in ein Renditeobjekt investieren. Beim neuen maximalen Fremdfinan-
zierungsgrad von 75% ist mit den gleichen Eigenmitteln nur noch ein Objekt mit einem maximalen
Kaufpreis von CHF 4 Mio. erschwinglich. Mit einem Rückgang der maximalen Investmenthöhe um
60% scheint die Massnahme ausserordentlich stark in das heutige Marktumfeld einzugreifen. Es
gilt aber zu erwähnen, dass bereits heute viele Banken die maximale Belehnungshöhe auf 80%
limitiert haben. In der Praxis dürfte die maximale Investmenthöhe damit eher um 20% sinken.
Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019 15Amortisationsdauer Die schnellere Amortisation (zehn anstatt 15 Jahre) führt bei gleichbleibender Belehnungshöhe zu
wird auf zehn Jahre 50% höheren jährlichen Amortisationskosten. So steigen die Amortisationskosten bei einem Bei-
verkürzt spielobjekt mit Anlagekosten von CHF 5 Mio. und einem Fremdfinanzierungsgrad von 75% von
jährlich knapp CHF 27’800 auf beinahe CHF 41’700 an (Abb. 23). Die tiefere maximale Beleh-
nungshöhe führt jedoch dazu, dass der insgesamt zu amortisierende Betrag bei einer maximalen
Belehnungshöhe (nur noch 75% anstatt 90%) sogar tiefer ausfällt als bisher. Entsprechend dürf-
ten insbesondere die höheren Eigenmittelanforderungen die Nachfrage nach Renditeliegenschaf-
ten dämpfen und weniger die Verkürzung der Amortisationsdauer.
Buy-to-Let- Die Selbstregulierung gilt nicht für vermietete Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser (Buy-
Liegenschaften nicht to-Let-Liegenschaften). Die FINMA hätte es jedoch lieber gesehen, wenn die Massnahmen auch
betroffen für solche Objekte gelten würden. Entsprechend empfiehlt die FINMA in ihrer Stellungnahme,
dass die Banken die verschärften Anforderungen an Eigenmittel und Amortisation freiwillig auch
bei Buy-to-Let-Liegenschaften anwenden. Sie verweist zudem darauf, dass sie dieses Segment
weiterhin beobachten wird und, wo notwendig, bei einzelnen Banken Massnahmen ergreift. Öko-
nomisch lässt sich eine Unterscheidung zwischen klassischen Renditeliegenschaften und Buy-to-
Let-Liegenschaften jedoch begründen. Einerseits wird die Tragbarkeit wie bei Wohneigentum auf
Grundlage des persönlichen Einkommens gerechnet, nicht der Mieteinnahmen. Daher sollte die
Tragbarkeit auch bei einem Leerstand nicht gefährdet sein. Anderseits besteht neben einer Ver-
mietung immer auch die Option, die Wohnung selbst zu bewohnen oder als Wohneigentum weiter
zu verkaufen. Da die Bautätigkeit bei Wohneigentum in den letzten Jahren stark rückläufig war
und die Leerstände bei Wohneigentum auf einem unproblematischen Niveau sind, dürfte diese
Handlungsoption bei vielen Buy-to-Let-Liegenschaften auch in der Praxis gut umsetzbar sein.
Abb. 22: Maximaler Kaufpreis sinkt wegen tieferer Abb. 23: Amortisationskosten
Belehnungsgrenze
Max. Fremdfinanzierung und max. Kaufpreis bei Eigenmitteln von CHF 1’000’000 Amortisationskosten p.a. nach Belehnungshöhe für Objekt mit Kaufpreis CHF 5 Mio.
Eigenmittel Max. Fremdkapital Max. Preis
12'000'000 120'000
Amortisation über 15 Jahre
10'000'000
-60% Amortisation über 10 Jahre
10'000'000 100'000
8'000'000 80'000
-20%
5'000'000
6'000'000 60'000
9'000'000
4'000'000
4'000'000 40'000
4'000'000
3'000'000 20'000
2'000'000
1'000'000 1'000'000 1'000'000 0
0
90% 80% 75%
90% 80% 75%
Belehnungshöhe
Belehnungshöhe
Quelle: Credit Suisse Quelle: Credit Suisse
Höherer Eigenkapital- Die Massnahmen werden die Hürden für fremdkapitalfinanzierte Investitionen in Wohnrenditelie-
einsatz im Rendite- genschaften spürbar erhöhen. Die Auswirkungen einer Verschärfung der Selbstregulierung auf die
liegenschaftsmarkt … Gesamtnachfrage nach diesen Anlageobjekten und auf die weitere Preisentwicklung sind hinge-
gen schwieriger abzuschätzen. Institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherungen,
die im Markt für Renditeliegenschaften eine wichtige Rolle spielen, setzen meist überwiegend
Eigenkapital für ihre Immobilieninvestitionen ein. Dies führt dazu, dass Fremdkapital in diesem
Markt eine kleinere Rolle spielt als etwa im Markt für Wohneigentum. Auch wenn keine verlässli-
chen Zahlen zum Fremdfinanzierungsgrad im Gesamtmarkt vorhanden sind, gibt es deutliche
Indizien, dass zuletzt viel Eigenkapital in den Immobilienmarkt geflossen ist. Einen diesbezüglichen
Hinweis liefern etwa die gemäss Baubewilligungen angefallenen Baukosten. Diese befanden sich
in den vergangenen zehn Jahren auf sehr hohem Niveau. Da die Baukosten aber deutlich weniger
stark gestiegen sind als die Bodenpreise, wäre bei Aufrechterhaltung des Fremdkapitalanteils ein
deutlicher Anstieg des Hypothekarvolumens zu erwarten gewesen. Dessen Wachstum hat sich
jedoch von 2012 bis 2016 markant verlangsamt (Abb. 24).
… zuletzt aber wieder Seit etwas mehr als zwei Jahren wächst das Gesamtvolumen der ausstehenden Hypotheken je-
stärkerer Anstieg des doch wieder stärker. Vor allem werden wieder mehr Hypothekarkredite an Unternehmen verge-
Hypothekarvolumens ben. Mit 5.5% im Vorjahresvergleich (Stand Juni 2019) wuchs hier das Kreditvolumen zuletzt
gemäss Schweizerischer Nationalbank gar doppelt so stark wie bei den Privathaushalten. Somit
16 Immobilienmonitor | 3. Quartal 2019Sie können auch lesen
