Dr. Michael Melzer Raum & Energie Institut für Planung, Kommunikation und Prozessmanagement GmbH www.raum-energie.de - Recklinghausen 25. November ...
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Dr. Michael Melzer Raum & Energie Institut für Planung, Kommunikation und Prozessmanagement GmbH Recklinghausen www.raum-energie.de 25. November 2015
Gutachterteam - Projektleitung Durchführung
Institut der deutschen Wirtschaft Köln Umweltbundesamt
Dr. Ralph Henger / Michael Schier Detlef Grimski
Tel.: 0221-4981-744 / -796 Gertrude Penn-Bressel
Email: henger@iwkoeln.de / schier@iwkoeln.de Regine Dickow-Hahn
Tel.: 0340 - 2103-3266
Gutachterteam Email: detlef.grimski@uba.de
Raum & Energie ILS - Institut für Landes- und
Institut für Planung, Kommunikation und Stadtentwicklungsforschung, Dortmund
Prozessmanagement GmbH Prof. Dr. Stefan Siedentop
Katrin Fahrenkrug M.A., Dr. Michael Melzer, Tel.: 0231 9051-100
Dipl.-Geogr. Lutke Blecken Email: stefan.siedentop@ils-forschung.de
Tel.: 04103-16041
Email: institut@raum-energie.de
Universität Göttingen Gertz Gutsche Rümenapp
Sonderforschungsgruppe Institutionen- Stadtentwicklung und Mobilität GbR
analyse – sofia Dr. Jens-Martin Gutsche, Dipl.-Ing. Achim Tack
Prof. Dr. Kilian Bizer Tel.: 040-8537 3748
Tel.: 0551-39-4602 Email: gutsche@ggr-planung.de
Email: bizer@wiwi.uni-goettingen.de
Projektgruppe Stadt + Entwicklung Büro für Standortplanung Hamburg
Ferber, Graumann und Partner, Leipzig Dipl.-Ing. Tom Schmidt
Dr.-Ing. Uwe Ferber Tel.: 040-78 104 935
Tel.: 0341-480 70 26 Email: info@standortplanung-hamburg.de
Email: projektstadt@t-online.de
Karlsruhe Institute of Technology
Prof. Dr. Weinhardt / Tim Straub / Dr. Timm
Teubner / Dr. Tobias Kranz
Tel.: 0721-608 48370 / 48389 /48373 / 45633
Email: weinhardt@kit.edu
Anstieg der Siedlungs- und Verkehrsfläche
Jährliche Siedlungsentwicklung in ha/Tag
74
Ziel
Warum brauchen wir den Flächenhandel?
Problemanalyse
Flächeninanspruchnahme und Zersiedelung zu hoch (führt zu Flächenversiegelung,
steigenden Infrastrukturkosten, Verödung der Innenstädte, ökologische Folgen etc.)
Kommunen können Problem nicht alleine lösen („Ruinöser Wettbewerb“)
Stärkere zentralistische Planung schränkt Kommunen zu stark ein
Daher lassen sich mit Planung nur qualitative flächenpolitische Ziele erreichen
Lösung:
Kombination / Ergänzung der bewährten planungsrechtlichen „qualitativen Steuerung“
mit einem Flächenhandelssystem zur „quantitativen Steuerung“
Vorteil:
Sichere Zielerreichung („Cap“) bei Erhaltung kommunaler Spielräume („Trade“)
Wie funktioniert der Flächenhandel?
Ein Flächensparziel wird in Form von „Zertifikaten“ verbrieft und auf die Kommunen
verteilt.
Wenn eine Kommune ungenutzte Flächen im Außenbereich zu Bauland machen will,
muss sie die entsprechende Menge an Zertifikaten dafür aufbringen.
Für die Bebauung im Innenentwicklungsbereich sind keine Zertifikate erforderlich.
Zertifikate sind zwischen Kommunen frei handelbar.
Regelungen des Raumordnungs- und Naturschutzrechts bleiben unverändert.
Zertifikate werden über mehrere Jahre gestaffelt verteilt. Sie können von den Kommunen
für spätere Aktivitäten angespart werden.
Quelle: Sueddeutsche Zeitung Planspiel Flächenhandel
Welche Flächensparziele sollen erreicht werden?
Schrittweiser Rückgang auf bundesweit 30 Hektar pro Tag bis 2020
120
100
Bisherige Flächeninanspruchnahme
95
Reserve (Bund, Land, sonst.)
78 80 Kommunen
80 77 74 75
2014-2016
60 50 ha/d
2014-2016 2017-2019
50 ha/d 40 ha/d
5 5 5 2017-2019 2017-2019: 30 ha/d
40 ha/d Beginn der Versteigerung
Ab 2020: 30 ha/d
40 4 4 4 Beginn der Versteigerung
3 3 3 3 3 3 3 3 3
45 45 45
20 36 36 36
27 27 27 27 27 27 27 27 27
0
2008 2009 2010 2011 2012* 2013* 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Quelle: IW Köln, Statistisches Bundesamt; * Eigene Schätzung auf Basis der Bautätigkeit
Funktionsweise des Handels
Flächensparziel
Zuteilung 3 ha 1 ha 2 ha
Gemeinde A Gemeinde B Gemeinde C
Planung reine Innen- großes Projekt (4 ha) kleines Projekt (2 ha)
entwicklung im Außenbereich im Außenbereich
Bedarf +3 Zertifikate -3 Zertifikate gedeckt
Aktivität Verkauf Kauf
Zielsetzung des überregionalen Modellversuchs
1) Erprobung des Flächenhandels in der Praxis!
Führt der Flächenhandel dazu, dass Ausweisungen auch an den „richtigen“ Standorten
unterbleiben?
Wie schwankt der Preis um den Gleichgewichtspreis? (Wann) Kommt es zu störenden
Preisschwankungen?
Welche Abstimmungsprozesse innerhalb der Kommunen löst ein Flächenhandel aus und
welchen Aufwand bedeuten diese Prozesse?
Öffentlichkeitsarbeit
„Wir möchten die Themen „Flächenmanagement“ und „Flächensparen“ breit
kommunizieren und zur Bewusstseinsbildung in der Kommunalpolitik und Öffentlichkeit
beitragen. Dabei werben wir für die Erprobung des Flächenhandels in der Praxis und
laden interessierte Städte und Gemeinden zur Teilnahme ein.“
Produkte:
Internetpräsenz www.flaechenhandel.de
Regelmäßige Presseartikel und Online-Newsletter mit zentralen Botschaften
Printpublikation mit pointierten, eingängigen Botschaften
Breitenwirksame Veranstaltungen für kommunalpolitisch aktive Akteure, Verbände und
BündnissePressespiegel Planspiel Flächenhandel Siehe: www.flaechenhandel.de/downloads-presse
Pressespiegel Planspiel Flächenhandel Siehe: www.flaechenhandel.de/downloads-presse
Zeitplan
Modellkommunen des Planspiels
Wer macht mit?
87 Kommunen aus 12 Bundesländern
3 Kernstädte (Karlsruhe, Kassel,
Reutlingen)
12 Zentren in Ballungsgebieten
(z.B. Deggendorf, Dessau-Roßlau)
9 Zentren in ländlichen Gebieten
(z.B. Bad Säckingen, Schkeuditz)
62 kleine Gemeinden (z.B. Duchroth,
Euerbach, Meerane)
-> Guter repräsentativer Querschnitt
Planspiel FlächenhandelModellkommunen als guter Querschnitt
Anzahl Kommunen
Deutschland 85 1.320 764 8.297
Modellkommunen 3 12 10 62
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Bevölkerung in Mio.
Deutschland 25,20 21,24 5,13 27,96
Modellkommunen 0,60 0,54 0,22 0,20
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Siedlungs- und Verkehrsflächenentwicklung 2010-13 in Hektar / Tag
Deutschland 5,59 14,14 5,76 43,11
Modellkommunen 0,09 0,15 0,40 0,20
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Kernstädte Zentren in Ballungsgebieten Zentren in ländlichen Gebieten Kleine Gemeinden
Planspiel FlächenhandelWelche Flächensparziele sollen erreicht werden?
Schrittweiser Rückgang auf bundesweit 30 Hektar pro Tag bis 2020
2014-2016
55 ha/d
2017-2019
42,5 ha/d
2020-2022
30 ha/d 2023-2025
25 ha/d 2026-2028
20 ha/d
Quelle: IW Köln, Statistisches Bundesamt
Planspiel FlächenhandelWie werden die Zertifikate zugeteilt?
Auf Basis der Bevölkerung (Stichtag) und Größenklasse
20 Zuteilungsformel
18 -> siehe Informationspapier Nr. 2
16
Vorteile
Jährliche Zuteilungsmenge in ha
14
13,5 Verwendung einer verfügbaren,
12 anerkannten und belastbaren
10 Bemessungsgrundlage
8 Keine Fehlanreize wie bei historischen
7,5
6
und prognostizierten Daten
4 Sinnvolle Ergänzung durch
2 Berücksichtigung
0 Zentralörtlicher Funktionen
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000
Bevölkerung (Stichtag) Demografischer Aspekte
Planspiel FlächenhandelZertifikate-Rechner -> www.flaechenhandel.de Planspiel Flächenhandel
Informationsaustausch zwischen Kommunen & Team
Standardtypischer Ablauf BESTANDSAUFNAHME Kommune:
Bereitstellung der
Datengrundlagen
• Analyse der Brachflächen- und
1. Schritt Baulückenbestände (Stadt+)
Team: Sichtung,
Aufbereitung,
• Abgrenzung des Innenentwicklungs- Präsentation
2. Schritt bereichs (Büro für Standortplanung)
• Erhebung der geplanten städtebaulichen Kommune:
Plausibilisierung,
3. Schritt Projekte und Maßnahmen (GGR) Anregung, Ergänzung
• Fiskalische Wirkungsanalyse der geplanten Team: Anpassung,
4. Schritt städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Präsentation,
Bereitstellung für
Handelssimulation
Planspiel FlächenhandelFlächenpolitische Steuerung im Handel
Kommune:
Standardtypischer Ablauf SIMULATION Festlegung
Potentialflächen,
Politische Diskussion
• Ermittlung der eigenen
5. Schritt Zahlungsbereitschaft für Zertifikate Team:
Aufbereitung,
Unterstützung,
Online-Plattform
• Zertifikate kaufen und/oder verkaufen
6. Schritt Kommune: Bestimmung
des Handelsbeauftragten,
Entscheidung
• Potentialflächen umsetzen, verschieben
oder aufgeben / Entscheidungen Team: Simulation
7. Schritt überdenken des Handels,
Dokumentation,
Analyse
Planspiel FlächenhandelKleinteilige Innenentwicklungspotenziale < 2.000m²
Auswertung auf Grundlage von 37 Modellkommunen mit eigenem Datenbestand
Brachen Baulücken Nachverdichtungs-
potenziale
210 ha Potenzial
112 ha Potenzial
550 ha Potenzial
Aktivierung?!
Planspiel FlächenhandelKleinteilige Innenentwicklungspotenziale – Baulücken dominieren
Kernstädte Zentren in Ballungsgebieten
15%
7% 8%
8%
Baulücken Baulücken
77% Brachflächen (Innenentwicklungspotentiale mit Mobilisierungshemmnissen und
Chancen in Mittelzentren
IEP/Einwohner [m²/Einw.]
18
16 16,8
15,5
Kernstädte und Zentren in Ballungsgebieten 14
mit schrumpfenden IEP
12
≠
11,9
10
Ländliche Gemeinden mit hohen IEP bei 8
7,9
steigender Tendenz 6
4
2
0
Kernstädte Zentren in Zentren in ländl. kleine Gemeinden
Ballungsgebieten Gebieten
Planspiel FlächenhandelHohe Attraktivität Weißer Zertifikate
Rückplanungs- & Rückbaupotenzial
Anzahl Flächen Hektar
Insgesamt: 47 Insgesamt: 281,4
18 90,7
23
175,5
6
15,2
Nur rechtliche Rückplanung:
35 von 47 Flächen oder 221,3 von 281,4 ha (79%)
Planspiel FlächenhandelGroßes Potenzial, welches mit geringen Kosten zu heben ist
Kosten Weißer Zertifikate
Fiskalwert Alle Projekte: 10,70 €/m² Rückbauflächen: 40,17 €/m²
Planungs- und Koordinationskosten 1-6 €/m²
Kosten des Flächenrecyclings (Gebäudeabriss, Rückbau, Altlasten etc.) bis 100 €/m²
Kosten für Renaturierung / landwirtschaftliche Nutzung / Aufforstung 2-6 €/m²
Kosten für die Kompensation privater Eigentümer und den Erwerb privater
k.A.
Flächen
Einnahmen (Flächenverkauf, Ökopunkte etc.) k.A.
Planspiel FlächenhandelMengenbegrenzung Weißer Zertifikate Bundesweit max. 3 Hektar / Tag Geltungsbereich insgesamt 20.500 m² (durch B-Plan-Aufstellung, -Änderung, -Ergänzung oder -Aufhebung) abzgl. Flächen, deren planungsrechtlicher Nutzungscharakter sich nicht verändert hat -2.200 m² und/oder nachträglich als SuV einzustufen sind Berechnungsgrundlage Weiße Zertifikate 18.300 m² Gutschrift Weiße Zertifikate insgesamt (je vollendete 1.000 m², mind. 5.000 m²) 18 Zuteilungsplan für Kommune mit 50.000 Einwohnern: max. 7 / Jahr (siehe Infopapier Nr. 5) Gutschrift Weiße Zertifikate 7 bei Erlangung der Rechtskraft d. Planungsverfahrens am 15.08.2015 Gutschrift Weiße Zertifikate 7 02.01.2016 Gutschrift Weiße Zertifikate 4 02.01.2017 Planspiel Flächenhandel
Zertifikatpflicht
Für welche Baugebiete gilt die Zertifikatpflicht?
B 127 nicht zertifikatpflichtig
E
W
87 540 E
Kommunen Baugebiete R
T
U 413 zertifikatpflichtig
N
G
24 % der untersuchten Baugebiete können ohne weitere „Zertifikats-Umstände“
realisiert werden
Teilziel erreicht: Die Innenentwicklung wird gegenüber der Außenentwicklung gestärkt
Planspiel FlächenhandelInnenentwicklungsbereich
Der ZERTIFIKATPFLICHTIGE BEREICH
umfasst
- sämtliche Flächen außerhalb des
ZERTIFIKATPFLICHTIGER BEREICH Innenentwicklungsbereichs
+
ZERTIFIKATPFLICHTIGER BEREICH
(zertifikat-pflichtig)
- Nicht-Siedlungs- und Verkehrsflächen „inmitten“ der
§34-Flächen, > 5.000 qm
INNENENTWICKLUNGSBEREICH
(zertifikat-frei)
ZERTIFIKATPFLICHTIGER BEREICH
Der INNENENTWICKLUNGSBEREICH
umfasst
- alle Flächen, die nach §34 BauGB zu beurteilen sind
+
- alle Siedlungs- und Verkehrsflächen „inmitten“ der
§34-Flächen
Planspiel FlächenhandelDefinition Zertifikatpflicht
Kurzformel
Neuplanung Neuer Bebauungsplan
Wo? Innen Außen
Was? Nicht-SuV SuV Nicht-SuV SuV
Keine Zertifikatpflicht Zertifikatpflicht
Planspiel FlächenhandelZertifikatberechnung Beispiel zertifikatpflichtiger Bereich Planspiel Flächenhandel
Mit was planen die Kommunen?
Geplante Flächen der Modellkommunen 2014 bis 2028
Wohngebiete Gewerbegebiete Mischgebiete Gesamt
Innenbereich 6% 7% 4% 17%
Außenbereich 30% 48% 5% 83%
Gesamt 36% 55% 9% 100%
Die Modellkommunen benötigen für 2.174,8 ha Bruttobauland insg. 15.492 Zertifikate
83 Prozent der Siedlungsentwicklung werden im Außenbereich geplant, das entspricht
rund 1.820 ha Bruttobauland
Gewerbegebiete sind deutlich größer und befinden eher im Außenbereich
Planspiel FlächenhandelIm Projekt erfasste orts- und städtebauliche Entwicklungsprojekte Zusammensetzung nach Nutzungstyp: Anzahl der Flächen Planspiel Flächenhandel
Im Projekt erfasste orts- und städtebauliche Entwicklungsprojekte Zusammensetzung nach Nutzungstyp: Bruttobaufläche (in ha) Planspiel Flächenhandel
Größenordnung des erfassten Gesamtvolumens
Wohnungsbau bzw. Gewerbeflächenwachstum
*) Lineare Fortschreibung
der jeweiligen Mittel-
werte 2008-2013
Planspiel FlächenhandelIm Projekt erfasste orts- und städtebauliche Entwicklungsprojekte Zusammensetzung nach Nutzungstyp: Bruttobaufläche (in ha) Planspiel Flächenhandel
Flächenbilanzen der erfassten Entwicklungsprojekte Anteile von Nettobauland, Erschließung bzw. Grün- u. Ausgleichflächen Planspiel Flächenhandel
Aufsiedlungsdauer (Jahre zwischen erstem und letztem Bezug) in Abhängigkeit von Nutzungstyp und Projektgröße Planspiel Flächenhandel
Nutzungsdichte in Abhängigkeit des Bodenpreises Gewerbegebiete: Arbeitsplätze pro Hektar Bruttobauland Planspiel Flächenhandel
Gewerbegebiete Zusammenhang zwischen Branchenstruktur und Bodenpreisniveau Planspiel Flächenhandel
Nutzungsdichte in Abhängigkeit des Bodenpreises Wohngebiete: Wohnungen pro Hektar Bruttobauland Planspiel Flächenhandel
Kommunale Baulandentwicklungsmodelle Häufigkeit der Rollenverteilung zwischen Kommune und Investoren Planspiel Flächenhandel
Kommunale Baulandentwicklungsmodelle Häufigkeit der Rollenverteilung zwischen Kommune und Investoren Planspiel Flächenhandel
Kosten des kommunalen Flächenankaufs in EUR / qm Bruttofläche nur Modell C (kommunale Eigenentwicklung) und D (Umlegung) Planspiel Flächenhandel
Preis der erschlossenen Flächen in EUR / qm Nettobaufläche alle Entwicklungsmodelle Planspiel Flächenhandel
Hohe angesetzte Planung, unsichere Nachfrage beim Gewerbe
Befragungsergebnisse der Modellkommunen (n = 87)
Der Gesamtumfang der für das Planspiel erhobenen Baugebiete ist…
Gewerbe 1 36 42 21
Wohnen 6 43 48 3
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
Sehr gering angesetzt Gering angesetzt Realistisch Hoch angesetzt Sehr hoch angesetzt
Die Nachfrage nach neuen Gewerbe,- bzw. Wohnflächen für die im Planspiel erhobenen Baugebiete ist…
Gewerbe 33 18 41 7
Wohnen 21 25 32 22
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
Sehr unsicher Unsicher Neutral Sicher Sehr sicher
Planspiel Flächenhandel Angaben jeweils in Prozent des überplanten BruttobaulandsZusammenfassung:
Erfassung Neubaugebiete
Über 500 erfasste Projekte, die etwa 1% der Bau- und
Flächenentwicklung in Deutschland insgesamt repräsentieren
Unterschiedliche Auswertungen zeigen ein insgesamt plausibles
Bild der Planungsdaten, Unsicherheiten vor allem beim Gewerbe
Deutliche Zusammenhänge zwischen der Lage (Bodenpreis) und
der Nutzungsdichte bzw. Nutzungsart (Bauform von Wohn-
gebäuden, Branche der Gewerbeansiedlung)
Unterschiedliche Baulandentwicklungsmodelle relevant für die
Fiskalwerte
Planspiel FlächenhandelMittlerer Fiskalwert der erfassten Projekte der Modellkommunen Fiskalwert = Barwert aller Einnahmen und Ausgaben über 25 Jahre Planspiel Flächenhandel
Abhängigkeit des Fiskalwertes von Baulandmodell und Bodenpreis Wohngebiete (ohne Mischgebiete) Planspiel Flächenhandel
Abhängigkeit des Fiskalwertes von Baulandmodell und Bodenpreis Gewerbegebiete (ohne Mischgebiete) Planspiel Flächenhandel
Gewerbegebiete Zusammenhang zwischen Branchenstruktur und Bodenpreisniveau Planspiel Flächenhandel
Wohngebiete: Zusammensetzung des Fiskalwerts / qm Bruttofläche Mittlerer Beitrag der einzelnen haushaltsrelevanten Wirkungsketten Planspiel Flächenhandel
Wohngebiete: Abhängigkeit der wichtigsten Komponenten des Fiskalwerts pro qm Bruttofläche vom Bodenpreisniveau Planspiel Flächenhandel
Gewerbe: Zusammensetzung des Fiskalwerts / qm Bruttofläche Mittlerer Beitrag der einzelnen haushaltsrelevanten Wirkungsketten Planspiel Flächenhandel
Gewerbegebiete: Abhängigkeit der wichtigsten Komponenten des Fiskalwerts pro qm Bruttofläche vom Bodenpreisniveau Planspiel Flächenhandel
Mittlere Fiskalwert pro qm Bruttofläche nach Nutzungstyp
und den vier Gemeindetypen des Vorläuferprojekts FORUM
Zentren in Zentren in
Kleine
Kernstädte Ballungs- ländlichen
Gemeinden
gebieten Gebieten
Gewerbe- 173 € 91 € 16 € 27 €
gebiete (n = 22) (n = 48) (n = 31) (n = 52)
Misch- 421 € 160 € 20 € 570 €
gebiete (n = 5) (n = 12) (n = 13) (n = 5)
Wohnbau- 135 € 110 € 5€ 57 €
projekte (n = 47) (n = 131) (n = 47) (n = 116)
Planspiel FlächenhandelMittlere Fiskalwert pro qm Bruttofläche nach Nutzungstyp und den vier Gemeindetypen des Vorläuferprojekts FORUM Planspiel Flächenhandel
Mittlere Fiskalwert pro qm Bruttofläche nach Nutzungstyp
und Lage („innen“ vs. „außen“)
Lage „außen“ Lage „innen“
(zertifikatpflichtig) (nicht zertifikatpflichtig)
57 € 115 €
Gewerbegebiete
(n = 132) (n = 22)
154 € 223 €
Mischgebiete
(n = 10) (n = 25)
54 € 166 €
Wohnbauprojekte
(n = 261) (n = 82)
Planspiel FlächenhandelMittlere Fiskalwert pro qm Bruttofläche nach Nutzungstyp und Lage („innen“ vs. „außen“) Planspiel Flächenhandel
Anteil der Projekte mit positivem bzw. negativem Fiskalwert Planspiel Flächenhandel
Anteil der überplanten Fläche mit positivem bzw. negativem Fiskalwert Planspiel Flächenhandel
Zusammenfassung:
Fiskalische Analyse der erfassten Neubauprojekte
Über ein Drittel der Projekte / der überplanten Fläche hat einen negativen
Fiskalwert
Fläche mit hoher Bodenpreisen haben durch höhere Dichten und
Steuerwertigkeiten tendenziell höhere Fiskalwerte. Dadurch sind im Mittel
„innen“-Flächen fiskalisch günstiger als „außen“-Flächen.
Bei Wohnungsbauprojekten sind insbesondere die Projekte fiskalisch positiv,
bei denen die Gemeinden an den Wertsteigerungen der Grundstücke
partizipieren können.
Im Mittel ist der Unterschied zwischen den Fiskalwerten von Wohn- und
Gewerbegebieten nicht sehr auffällig.
Planspiel FlächenhandelDas Kontrollierte Feldexperiment: 3 Bausteine
1. Kontrolliertes Feldexperiment mit Kommunen
2. Kontrollexperiment mit Studenten (zur Spiegelung)
3. Laborexperimente mit Studenten (zur Flankierung)
… im Fokus stehen die Entscheidungen der Akteure:
(auktionieren), handeln, entwickeln, rückplanen!
Planspiel FlächenhandelSimulationsschema – ohne Auktion
Zertifikate werden Zertifikate untereinander
kostenlos zugeteilt Kaufen & Verkaufen (3 Min.)
Zertifikat- Zertifikat-
Zuteilung Handel
Aktivierungs-
phase
Baugebiete entwickeln,
verschieben und rückplanen
(Weiße Zertifikate) (2 Min.)
Planspiel FlächenhandelSimulationsschema – mit Auktion
Zertifikate ersteigern (1:30 Min.)
Anfangs-
Auktion
Zertifikate werden Zertifikate untereinander
kostenlos zugeteilt Kaufen & Verkaufen (3 Min.)
Zertifikat- Zertifikat-
Zuteilung Handel
Aktivierungs-
phase
Baugebiete entwickeln,
verschieben und rückplanen
(Weiße Zertifikate) (2 Min.)
Planspiel FlächenhandelAufbau der Simulationsplattform Planspiel Flächenhandel
Umsetzung „repräsentativer“ Zielvorgaben und Zuteilungsmengen
ERWARTET: SuV (2014- SOLL: SuV (2014-2028)
IST: SuV (2010-2013) :
2028) : 60,0 ha / Tag Zielpfad: 34,5 ha / Tag
72,6 ha / Tag
(entspricht -2,5% p.a.) (-> entspricht -42,5 %)
Vorgabe: Anpassungsdruck für Modellkommunen soll auch 42,5 % sein!
GEPLANT: Insgesamt 2.542,5 ha (Baugebiet + sonstige Entwicklung) oder 15.492 Zertifikate
Ausgegebene Zertifikate: 8.470 + 248 (Weiße Zertifikate) = 8.718 Zertifikate im Markt
Zertifikate-Rechner-Zuteilung x Repräsentationsfaktor -> liegt bei 30 % (sonst wären rund
28.000 Zertifikate im Markt)
Planspiel FlächenhandelZertifikatepreis im Wettbewerbs-Gleichgewicht
… bei 8.718 Zertifikaten im Markt: 6,15 €/m² = 6.150 € / Zertifikat
Profitabelstes Baugebiet:
1.600
1.657 € / m²
1.400 Ab 9.626 Zertifikate:
1.200 Baugebiete unprofitabel
~ 37 %
1.000
800
600
400
Unprofitabelstes Baugebiet:
200 -152 € / m²
0
-200
1.148
1.419
1.782
1.986
2.227
2.654
2.932
4.155
5.028
5.544
6.091
7.884
8.377
8.863
9.169
9.584
7.366
10.158
10.609
10.789
11.028
11.747
12.362
12.791
13.206
13.738
14.001
14.810
15.046
15.519
21
452
615
882
Planspiel Flächenhandel…auf dem Weg zum 30-Hektar-Ziel: Hoher Anpassungsdruck
Vergleich der 87 Modellkommunen nach Gemeindetypen
350
160
140 300
120
250
100
Hektar/Jahr
200
80
-42%
60 -45% -72% 150
-30%
40 20% 100
20
50
0
0
Kernstädte Zentren in Zentren in ländlichen Kleine Gemeinden
Ballungsgebieten Gebieten
Baugebiete Sonstige
Gesamt
Planspiel FlächenhandelZwei Hauptvarianten
Bundesweites 1. Hauptvariante 2. Hauptvariante
Flächensparziel Kostenlose Zuteilung Hybride Zuteilung
Phase I: 55 ha
davon 11 ha 44 ha kostenlos 44 ha kostenlos
2014-2016 (20 %) Reserve
Phase II: 42,5 ha
davon 8,5 ha (20 %) 34 ha kostenlos 34 ha kostenlos
2017-2019 Reserve
Phase III: 30 ha 19,2 ha kostenlos
davon 6 ha (20 %) 24 ha kostenlos
2020-2022 Reserve 4,8 ha (20 %) versteigert
Phase IV: 25 ha 12 ha kostenlos
davon 5 ha (20 %) 20 ha kostenlos 8 ha (40 %) versteigert
2023-2025 Reserve
Phase V: 20 ha 6,4 ha kostenlos
davon 4 ha (20 %) 16 ha kostenlos 9,6 ha (60 %) versteigert
2026-2028 Reserve
Planspiel FlächenhandelWelche Preise können erwartet werden?
Feldexperiment mit Kommunalvertretern Kontrollexperiment mit Studenten
200 800 200 800
1. Hauptvariante (kostenlose Zuteilung) 1. Hauptvariante (kostenlose Zuteilung)
150 600 150 600
89,5 €/m²
100 400 100 400
130,9 €/m²
50 200 50 200
0 0 0 0
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
Euro/m² Transaktionen/ Jahr Euro/m² Transaktionen/ Jahr
200 800 200 800
2. Hauptvariante (Hybride Zuteilung ab 2020) 2. Hauptvariante (Hybride Zuteilung ab 2020)
150 600 150 600
63,4 €/m² 62,8 €/m²
100 400 100 400
50 200 50 200
0 0 0 0
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
Planspiel FlächenhandelGeringe Nachfrage zu Beginn und am Ende
Geplante Baugebiete 2014 bis 2028 (in Zertifikate p.a.)
2.500
2218
2035
2.000
1651 1656
1.500 1397 1372
1.000 891 928
715 773
697
500 332
259 310 258
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
geplant
Planspiel FlächenhandelRückgang der Zertifikatemenge im Markt
Geplante Baugebiete und ausgegebene Zertifikate (in Zertifikate p.a.)
2.500
2.000
1.500
1.000 902
695
488
500 412 326
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
geplant
Planspiel FlächenhandelHoher Anpassungsdruck in Phasen II bis IV
Geplante Baugebiete und ausgegebene Zertifikate (in Zertifikate p.a.)
Preise im Optimum:
2.500
0 €/m² 27,6 €/m² 38,1 €/m² 10,5 €/m² 0 €/m²
2.000
1.500
1.000 +15 %
-50 %
-68 %
500 -63 % +9%
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
geplant
Planspiel FlächenhandelFast 50 Prozent der geplanten Flächen werden vermieden
Geplante und umgesetzte Baugebiete im Vergleich (in Zertifikate p.a.)
2.500
2.000
1.500
1.000 +15 %
-50 %
-68 %
500 -63 % +9%
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
geplant Kommunen o.Auktion Kommunen m.A. Studenten o.A. Studenten m.A.
Planspiel FlächenhandelHohe „Banking“-Raten und Verschiebung der Planungen
Geplante und umgesetzte Baugebiete im Vergleich (in Zertifikate p.a.)
2.500
85-89% 43-55% 22-35% 18-25% 10-14%
2.000
1.500
1.000
500
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
geplant Kommunen o.Auktion Kommunen m.A. Studenten o.A. Studenten m.A.
Planspiel FlächenhandelHohe Erträge durch aktivierte Baugebiete
Vergleich der Erträge aus den umgesetzten Baugebieten in Mio. €
1.650
1.600
1.200
800
633
553
381
400
84
0
Kernstädte Zentren in Zentren in ländlichen Kleine Gemeinden Gesamt
Ballungsgebieten Gebieten
Optimum Kommunen ohne Auktion Kommunen m.A. Studenten o.A. Studenten m.A.
Planspiel FlächenhandelKommunen können sich durch Handel besser stellen
Vergleich der erzielten Erträge zum Optimum in Prozent
72 74 72 74
35 37
31 32
Kommunen ohne Auktion Kommunen m.A. Studenten o.A. Studenten m.A.
Effizienz Handelsgewinne
Planspiel FlächenhandelMittelflüsse in Richtung Kernstädte und Auktionator
Handelsbilanzen nach Gemeindetypen in Mio. €
80
40
0
-40
-80
-120
Kernstädte Zentren in Zentren in ländlichen Kleine Gemeinden Gesamt
Ballungsgebieten Gebieten
Optimum Kommunen ohne Auktion Kommunen m.A. Studenten o.A. Studenten m.A.
Planspiel FlächenhandelWie viel Prozent der geplanten Flächen wurde umgesetzt?
Feldexperiment mit Kommunalvertretern
100% 95% 93%
80% 69% 69% 68% 72%
60% 45% 47%
40% 35% 35% 29% 27%
20%
0%
Gewerbeflächen Wohnungsbau Mischgebiete Positive Fiskaltwerte Negative Fiskalwerte Weiße
Zertifikateflächen
Kontrollexperiment mit Studenten
100% 97%
85%
75%
80% 67% 71% 70%
61%
60%
42% 40%
40% 34% 33%
23%
20%
0%
Gewerbeflächen Wohnungsbau Mischgebiete Positive Fiskaltwerte Negative Fiskalwerte Weiße
Zertifikateflächen
1. Hauptvariante (kostenlose Zuteilung) 2. Hauptvariante (Hybride Zuteilung ab 2020)
Planspiel FlächenhandelAuktionen als 2. Möglichkeit Zertifikate (günstig) zu erwerben (?)
Preise auf Auktionen und dem laufenden Handel im Vergleich
Feldexperiment mit Kommunalvertretern
120
100
80
60
40
20
0
-20 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
F2: Auktionspreis F2: Marktpreis F2: Preisdifferenz
Euro / m²
Kontrollexperiment mit Studenten
120
100
80
60
40
20
0
-20 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
K2: Auktionspreis K2: Marktpreis K2: Preisdifferenz
Planspiel Flächenhandel100%
75%
50%
25%
0%
0%-25%
25%-50%
50%-75%
Duchroth
75%-100%
Neustrelitz, Stadt
Planspiel Flächenhandel
Region Heide
Eberswalde, Stadt
Alflen
Dessau-Roßlau, Stadt
Porta Westfalica, Stadt
Barnstorf
Ludwigsburg, Stadt
Samtgemeinde Hoya
Meerane, Stadt
Kassel, documenta-Stadt
Heemsen
Verbandsgemeinde Wallmerod
Schkeuditz, Stadt
Euerbach
Panketal
Karlsruhe, Stadt
Spremberg, Stadt
Rehburg-Loccum, Stadt
Esslingen am Neckar, Stadt
Luckenwalde, Stadt
Hörselberg-Hainich
Oer-Erkenschwick, Stadt
Ennepetal, Stadt der Kluterthöhle
Hattersheim am Main, Stadt
Reutlingen, Stadt
Wie hoch verschuldeten sich die Kommunen?
Aschaffenburg
Bad Säckingen, Stadt
Heilbad Heiligenstadt, Stadt
Ostfildern, Stadt
Rendsburg
F2: Feldexperiment mit Kommunalvertretern – 2. Hauptvariante (hybride Zuteilung ab 2020)
Erkerode
Verschuldung pro Jahr in Prozent zum 25%-Haushaltslimit
Deggendorf, GKSt
2014
2017
2020
2023
2026Starke Orientierung am Bedarf & Marktpreis
Wie bewerten Sie den Einfluss folgender Faktoren beim Abgeben Ihrer Gebote?
Verkaufen 9 38 53
Marktpreis
Kaufen 12 35 53
Politische Verkaufen 26 50 24
Bedeutung Kaufen 15 44 41
Verkaufen 29 50 21
Fiskalwert
Kaufen 21 38 41
Bedarf Verkaufen 18 47 35
(langfristig) Kaufen 21 38 41
Bedarf Verkaufen 12 35 53
(mittelfristig)
Kaufen 15 44 41
Bedarf Verkaufen 29 35 35
(Kurzfristig) Kaufen 35 47 18
niedrig neutral / k.A. hoch
Angaben in Prozent; Befragungsergebnisse der Modellkommunen nach 2. Handelstag am 29. September 2015; n = 34
Planspiel FlächenhandelHandelsvertreter agieren für Ihre Kommune
Zu wie viel Prozent beurteilen Sie Ihre getroffenen Entscheidungen als die
wahrscheinlichen Handlungen ihrer Kommune?
2 1 2
4
7
18
20% 40% 60% 80% 100% Keine Angaben
Angaben in Prozent; Befragungsergebnisse der Modellkommunen nach 2. Handelstag am 29. September 2015; n = 34
Planspiel FlächenhandelZentrale Ergebnisse aus dem Feld- und Kontrollexperimenten
Preise sind mit 80-90 Euro pro Quadratmeter höher als im langfristigen
Wettbewerbsgleichgewicht, Ursachsen:
Zahlungsbereitschaft für Baugebiete mit negativen Fiskalwert
Wettbewerbspreise in den einzelnen Jahren tw. auch über 70 €/m²
Hortung der Zertifikate, hohe Banking Rate
Modellkommunen gewinnen durch den Handel Flexibilität und stellen sich besser
Effizienz der Marktes mit 70 % solide, was auf hohen Realitätsbezug hindeutet
Vermeidungsstrategien der Teilnehmer zielen auf Baugebiete mit negativen Fiskalwert
und Gewerbegebiete
Nur wenige Modellkommunen stellen sich durch Handel schlechter und verschulden sich
stark
Planspiel FlächenhandelOhne Versteigerungen sind Märkte stabiler
Zusätzliche Erkenntnisse aus den Göttinger Laborexperimenten
Vollständig kostenlose Zuteilung ist effizienter als hybride Zuteilung
Auktionen senken die Effizienz und Stabilität des Zertifikathandels
Gründe: Persistente Preisunterschiede zwischen Auktion und laufendem Handel, höhere
Volatilität der Preise, Größere Umverteilung (in Richtung Auktionator)
Ein Zertifikatemarkt zeigt sich sehr robust ggü. makroökonomischen Turbulenzen und
politischer Einflussnahme
Im Fokus: Unerwartete Veränderungen (Konjunktureinbrüche, Demografie) und Wirkung
kommunaler Wahlzyklen
Insgesamt nur geringe Effizienzeinbußen und erhöhte Preisvolatilität
Umverteilung zwischen Kommunen teilweise erhöht
Kontinuierlicher Handel ohne Auktionen robuster
Planspiel FlächenhandelWeitere Projektergebnisse
Flächenhandel kann Kirchturmdenken der Kommunen überwinden
Flächenhandel reduziert effektiv Flächenverbrauch und stärkt Innenentwicklung , wenn
die Menge an Zertifikaten entsprechend begrenzt wird.
Ein starkes Preissignal wird dazu führen, dass viele Kommunen ihre bisherige
Angebotsplanung überdenken und durch einen Verzicht belohnt werden
Ein Flächenhandelssystem setzt auch zwischen Regionen und Kommunen mit
unterschiedlichen Voraussetzungen und Rahmenbedingen die richtigen Anreize.
Der Handel mit Zertifikaten lässt sich mit überschaubarem Aufwand in die Planungs- und
Verwaltungspraxis einbetten.
Die Anwendung von Kosten-Nutzen-Analysen für neue Baugebiete im Rahmen der
Bauleitplanung ist ein zentraler Baustein für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung
Planspiel FlächenhandelWeiteres Vorgehen
Veröffentlichung der ersten zentralen Ergebnisse des Modellversuchs als Politikpapier /
Kurzbericht im Dezember 2015
Veröffentlichung einer Image-Broschüre zum Thema Flächensparen, Innenentwicklung
und Flächenzertifikatehandel im Januar /Februar 2016
Veröffentlichung (internationaler) wissenschaftlicher Fachartikel
Weitere Kontrollexperimente (Sachliche Differenzierung, Makroschocks) und
Laborexperimente (Ertragsrisiko, Gruppenentscheidungen)
Abschlussveranstaltung im Frühjahr/Sommer 2016
4. Beiratstreffen im Sommer/Herbst 2016
Endbericht im Februar 2017
Planspiel FlächenhandelSie können auch lesen
