EIN QUADRATMETER SCHANZE SIND ZWEI QUADRATMETER HAMM. UND WIE MAN SONST IN HAMBURG RECHNET - MARKTBERICHT 2021 - Konii.de
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EIN QUADRATMETER SCHANZE SIND ZWEI QUADRATMETER HAMM. UND WIE MAN SONST IN HAMBURG RECHNET. ANLAGEImmobilien in Hamburg MARKTBERICHT 2021 zinshausteam-kenbo.de
INDEX
ZINSHÄUSER
Der Hamburger Zinshausmarkt 3
WOHNUNGSBAU IN HAMBURG 10
POLITISCHE RAHMENBEDINGUNGEN
FÜR DEN WOHNUNGSMARKT 14
KOMMENTAR 20
GEWERBE-INVESTMENT
Gewerbe-Investment in Hamburg 23
KOMMENTAR 30
Bildnachweis:
Matthias Arndt, lichtecht.de
Julia Kretschmer, @postcardsbylia
Matthias Plander, @hamburg_views
Marco Wittner
˘ ´
SIGNA/Chipperfield (Elbtower)
Arne Hoffmann/arnehoffmann.de (Teamfotos)
DER HAMBURGER
ZINSHAUSMARKT
Das Corona-Jahr 2020 ist am Zinshaus- lich. In den letzten fünf Jahren kletterten
markt in Hamburg nicht spurlos vorüber- die Quadratmeterpreise in den Toplagen
gegangen. Um jeweils ein Viertel gingen um 78 %, während der Durchschnittspreis
sowohl die Zahl der Transaktionen zurück – lediglich um 46 % stieg.
von 506 auf 382 – als auch der damit er-
zielte Geldumsatz – von 1,93 Mrd. Euro Den zweitstärksten Preisschub gab es im
auf 1,45 Mrd. Euro. In diesen Zahlen des Corona-Jahr für die schlechten Lagen, die
Gutachterausschusses spiegelt sich der um 15 % auf einen Preis von 2.467 €/m²
von Mitte März bis in den Mai 2020 hinein stiegen. Hier entwickelten sich die Prei-
eingefrorene Markt quantitativ. se in den letzten fünf Jahren zwar mäßig
(+ 33 %), aber bei der Zehnjahres-Perfor-
Auf die Preise hatte die Pandemie kei- mance liegen die schlechten Lagen mit
nen dämpfenden Einfluss. So blieb der einem Zuwachs von 174 % deutlich vorn.
durchschnittliche Preis je Transaktion
mit 3,81 Mio. Euro quasi auf dem Niveau Beim Zehnjahres-Vergleich folgen die
von 2019 (3,82 Mio. Euro). Der durch- mittleren Lagen, die von 1.443 €/m² im
schnittliche Quadratmeterpreis stieg Jahr 2011 um 143 % auf 3.499 €/m² im ver-
über alle Lagen im vergangenen Jahr gangenen Jahr zulegen konnten. Mit Blick
um 2,9 % auf 3.840 Euro. Einen deutli- auf 2019 gab es hier ein Plus von 7,9 %.
chen Preissprung verzeichneten dabei Noch ein Plus gab es auch für die guten La-
die bevorzugten Lagen mit einem Plus gen mit einem Preiszuwachs von 3,8 % auf
von gut 22 % auf 7.739 €/m². 4.363 €/m². Einen deutlichen Preisrückgang
weist die Statistik hingegen mit 14 % für
Aufgrund der in diesem Segment relativ die mäßigen Lagen aus. Nach einem Preis-
geringen Transaktionszahlen ist hier die sprung von 31 % von 2018 auf 2019 gab es
Volatilität höher – der Trend aber deut- nun einen Preisrückgang auf 2.718 €/m².
3
zinshausteam-kenbo.de
Zinshäuser
ENTWICKLUNG HAMBURGER ZINSHAUSMARKT 2011 – 2020
Transaktionsvolumen in Mio. € Anzahl Verkäufe
1.932
1.868
1.613
1.543 1.454
1.214
1.188
901 873 800
382
421
404
411
367
427
438
439
498
506
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Die vom Gutachterausschuss erfasste Den größten Satz machten Zinshäuser in
Preisspanne reichte 2020 von 1.119 €/m² bevorzugter Lage, deren Verkaufsfaktor um
für eine Immobilie mit öffentlich geför- 7,7 auf 46 Jahresnettokaltmieten kletterte.
derten Wohnungen in schlechter Lage bis In Toplagen hat sich der Verkaufsfaktor da-
zu 11.924 €/m² für ein Zinshaus aus der mit binnen zehn Jahren verdoppelt. Das gilt
Gründerzeit in bevorzugter Lage und ohne sonst nur noch für Zinshäuser in schlechten
bestehende Absicht, die Mietwohnungen Lagen, die 2020 im Mittel für die 22,6-fache
in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Jahresnettokaltmiete verkauft wurden. 2011
mussten Investoren mit Faktor 11,8 rech-
Im Trend bestätigt die Übersicht der Ver- nen. Immer noch beeindruckend für Markt-
kaufsfaktoren die der Quadratmeterpreise. teilnehmer ist, dass der durchschnittliche
4
Zinshäuser
VERKAUFSFAKTOREN BEVORZUGTE & SCHLECHTE LAGEN 2011 – 2020
bevorzugte Lage schlechte Lage alle Lagen
29,6
27,8
25,1
22,9 23,6
20,3
18,7 19,4
18,1
16,3
23,4
11,8
26,5
13,6
26,9
14,1
27,0
14,9
25,2
16,0
31,7
19,8
32,7
18,1
32,2
19,8
36,3
22,3
46,0
22,6
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Verkaufsfaktor mit 29,6 nur noch knapp aktionen vorn – gefolgt von Harburg (16)
unter 30 liegt – ein Wert, den bevorzugte und Wandsbek (15). Mit Blick auf die letz-
Lagen erst ab 2016 erreichten. Das Spek- ten zehn Jahre gab es die meisten Trans-
trum der Verkaufsfaktoren reicht von 10,5 aktionen in Eimsbüttel (192), Harburg (185)
für eine Immobilie in schwacher Lage bis und Winterhude (155). Überdurchschnitt-
59,3 für ein Zinshaus in bevorzugter Lage. lich viele Verkäufe wurden im vergange-
Beide Transaktionen betrafen Häuser aus nen Jahr mit 14 für Wilhelmsburg notiert –
der Gründerzeit. deutlich über dem Zehnjahres-Mittel von
8,2 Transaktionen. Auch Eidelstedt stand
Bezeichnenderweise lag 2020 im Stadtteil- mit 12 Abschlüssen gegenüber 5 im Durch-
ranking das edle Winterhude mit 17 Trans- schnitt der vergangenen zehn Jahre hoch
5
zinshausteam-kenbo.de
Zinshäuser
QUADRATMETERPREISE ZINSHÄUSER 2011 – 2020
schlechte Lage mäßige Lage mittlere Lage gute Lage bevorzugte Lage
€/m2
8.000 7.739
7.000 6.333
6.000 5.538
5.113
5.000 4.495 4.375
4.363
4.205
3.856 4.012 3.831
4.000 3.894
3.499
3.101 3.378 3.322 3.244
2.988 2.803
3.000 2.669
2.468 2.727
3.143
2.718
2.295 2.479 2.479 2.392
2.069 2.132
1.927 1.888
2.000 1.443
1.813
1.713
1.745
1.861
2.236
2.467
1.481 1.507 2.146
1.861 1.753
1.583
1.000 1.375
1.213
1.404
1.141
901
0
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Kurs. Deutlich unterdurchschnittlich nen Jahr nur 2,3 % weniger Abschlüsse als
wurde in Eimsbüttel verkauft – acht Kon- 2019. Mit der niedrigsten Zahl an Transak-
trakte im Vergleich zu 20 im Zehnjahres- tionen in den letzten zehn Jahren setzt sich
Mittel – oder auch Rahlstedt: 6 zu 13,8. damit allerdings der seit 2015 sichtbare
Trend sinkender Verkaufszahlen fort.
Eigentumswohnungen
Abweichend vom Markt für Zinshäuser hat Gegenläufig ist hingegen der Trend bei den
der Pandemieschock im Frühjahr 2020 Umsätzen. Mit 3,1 Mrd. Euro kletterte der
kaum Spuren bei der Zahl der verkauften Umsatz gegenüber 2019 um knapp 12 % –
Eigentumswohnungen hinterlassen. Mit deutlich stärker, als das 5,2 %-Plus von
6.195 Kaufverträgen gab es im vergange- 2018 auf 2019. Damit sind auch die Woh-
6
Zinshäuser
STADTTEIL-RANKING 2011 - 2020 VERKÄUFE IN DEN STADTTEILEN 2020 Wohldorf-
Ohlstedt
Duvenstedt
ANZAHL VERKÄUFE
Keine
Lemsahl-
Mellingstedt
1
Bergstedt 2
1 EIMSBÜTTEL 192 Poppen-
3 bis 4
büttel
Langenhorn
Sasel 5 bis 6
2 HARBURG 185 Hummels-
büttel
Volksdorf
Wellings- 7 bis 9
büttel
Schnelsen
Fuhlsbüttel 10 bis 19
3 WINTERHUDE 155 Niendorf
Ohlsdorf
20 u. m.
Groß Steils- Rahlstedt
Alster-
4 ALTONA-ALTSTADT 136 Eidelstedt Borstel dorf hoop
Farmsen-
Bramfeld Berne
Lokstedt
Lurup Eppendorf Barmbek-
5 RAHLSTEDT 132 Rissen
Stellingen -Ost
Winterhude Nord
Duls- Wands-
Tonndorf
Hoheluft- berg
Sülldorf Iser- West Harveste- Barmbek- bek
brook Eims- hude Süd
Osdorf Bahrenfeld büttel Jenfeld
6 HEIMFELD 128 Sternschanze
Rotherbaum
Uhlenhorst
Eilbek Marienthal
Blankenese Groß Altona Hohen-
Flottbek -Nord St. felde
Neu- Georg Borg-
felde Hamm
7 BERGEDORF 126 Nienstedten
Othmarschen
Otten-
sen
St. stadt Alt-
Altona Pauli stadt Hammer-
Horn
-Altstadt brook Billstedt
Finkenwerder HafenCity
Cranz Rothen-
8 OTTENSEN 122 Waltershof Steinwerder
Kleiner
burgsort
Billbrook
Grasbrook
Veddel
9 WANDSBEK 116 Neuenfelde Altenwerder
Francop Lohbrügge
Moorfleet
Billwerder
Wilhelmsburg
10 BARMBEK-SÜD 107 Moorburg
Taten-
berg Neuallermöhe
Spaden- Bergedorf
Neugraben- land Allermöhe
Hausbruch
Fischbek
Reitbrook
Heimfeld Neuland
Harburg Ochsenwerder
Curslack
Eißendorf Neuengamme
Wilstorf Gut Moor Altengamme
Marmstorf
Rönneburg
Kirchwerder
Sinstorf Langenbek
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
7
zinshausteam-kenbo.de
Keine
1
Zinshäuser
TRANSAKTIONEN MIT ZINSHÄUSERN IN DEN TOP-10-STADTTEILEN ähnlichen Verlauf nimmt die Kurve der
IM VERGLEICH ZUM 10-JAHRESDURCHSCHNITT 2011 - 2020 Preise berechnet auf den Quadratmeter
Grundstücksfläche. Auch hier hat sich
Transaktionen 2020 Transaktionen 10-Jahresdurchschnitt der Wert seit 2011 mit 1.691 €/m² nahezu
18,5 verdoppelt.
17
Differenziert nach der Art der Wohnnut-
16
15,5
15 zung, erreichen Grundstücke zum Bau
14
14
frei finanzierter Mietwohnungen 2020 mit
13
13,6
12,8
12,6
12,2
12
11,6
1.757 €/m² den höchsten Preis, gefolgt
11
11
10,5
10
von Bauplätzen für Eigentumswohnungen
8,4
(1.511 €/m²). 2019 lagen die Flächen für
Eigentumswohnungen noch bei 1.851 €/m²
5,5
und damit vor denen für Mietwohnungen
(1.400 Euro €/m²). Für beide Wohnnutzun-
gen gibt es jedoch in den vergangenen
WINTERHUDE HARBURG WANDSBEK HEIMFELD WILHELMSBURG BERGEDORF EIDELSTEDT OTTENSEN BILLSTEDT ALTONA-ALTSTADT zehn Jahren einen kräftigen Preisschub:
Die Grundstückspreise für Mietwohnungen
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte haben sich seit 2011 etwa verdreifacht, die
für Eigentumswohnungen verdoppelt. Bau-
nungspreise deutlich gestiegen. Während Höchstwert von 1.953 €/m² Wohnfläche – gleichauf – Uhlenhorst am Ostufer der Als- plätze für öffentlich geförderte Wohnungen
der Gesamtkaufpreis je Wohnung um eine Verdopplung seit 2011. Den niedrigsten ter (4.096 €/m²) und Blankenese mit Elb- kosteten im vergangenen Jahr 1.238 €/m² –
11,3 % auf 513.000 Euro stieg, gab es beim der 33.019 Hamburger Bodenrichtwerte gibt blick (4.095 €/m²). Die vier höchsten ein- ein Plus von 160 % gegenüber 2011.
Quadratmeterpreis ein Plus von 13,1 % auf es mit 441 €/m² Wohnfläche in Wilhelms- zelnen Bodenrichtwerte zwischen 12.000
6.007 Euro für Bestands- und Neubauten. burg, den höchsten mit 14.934 €/m² in Win- und 15.000 €/m² finden sich in Stadtteilen Dabei geht die Preisdynamik mit einer
Mit Blick auf die letzten zehn Jahre hat terhude. in Alsternähe: Winterhude, Uhlenhorst, Verknappung in Zahl und Fläche der in
sich der Quadratmeterpreis damit um Rotherbaum und Harvestehude. 2020 gehandelten Grundstücke einher.
108 % verteuert. Im Ranking der Stadtteile mit den höchs- 164 gehandelte Bauplätze für Geschoss-
ten durchschnittlichen Bodenrichtwerten Analog zu den Wohnungspreisen haben wohnungsbau sind der niedrigste Wert
Baugrundstücke liegen die ersten sechs an Alster oder sich auch die realisierten Grundstücks- in den letzten zehn Jahren. Das gilt auch
Geschosswohnungsbau Elbe. Ganz vorn platziert ist die Alster mit preise in den letzten zehn Jahren sehr für die 267.000 m², die den Eigentümer
Eine ähnliche Entwicklung vollzog sich bei Harvestehude (6.238 €/m² Wohnfläche) und dynamisch entwickelt. Kostete ein Bau- wechselten. Der Durchschnittswert in
Baugrundstücken für den Geschosswoh- Rotherbaum (5.604 €/m²), gefolgt von den grundstück je Quadratmeter Wohnfläche den zehn Jahren von 2010 bis 2019 liegt
nungsbau. Der mittlere Bodenrichtwert in Elbstadtteilen Nienstedten (4.397 €/m²) 2011 noch 851 Euro, waren es im ver- bei 423.600 m².
Hamburg erreichte 2020 den bisherigen und Othmarschen (4.107 €/m²), dann – fast gangenen Jahr bereits 1.748 Euro. Einen
8
Zinshäuser
Preisspiegel für Bestandsobjekte
LAGE Stadtteile Faktor Preis €/m2 TREND
Elbvororte, Harvestehude, Hoheluft-Ost, Hoheluft-West, Hohenfelde, 35 - 49-fache
BEVORZUGT
Rotherbaum, Uhlenhorst, Winterhude Jahresmiete
4.900 - 9.000 Ö
Alstertal, Altona-Altstadt, Altona-Nord, Bahrenfeld, Barmbek-Nord,
33 - 38-fache
GUT Barmbek-Süd, Eilbek, Eimsbüttel, Eppendorf, Groß Borstel, Lokstedt,
Marienthal, Ottensen, St. Georg, St. Pauli, Sternschanze
Jahresmiete
4.000 - 7.900 Ö
Bramfeld, Bergedorf, Fuhlsbüttel, Hamm, Harburg, Heimfeld,
27 - 31-fache
MITTEL Horn, Iserbrook, Jenfeld, Langenhorn, Lurup, Moorfleet, Niendorf,
Rahlstedt, Schnelsen, Wandsbek
Jahresmiete
3.300 - 4.500 Ö
24 - 29-fache
MÄSSIG Billstedt, Eidelstedt, Eißendorf, Lohbrügge, Tonndorf, Wilhelmsburg
Jahresmiete
2.900 - 3.400 Ö
21 - 28-fache
SCHLECHT Moorfleet, Neuenfelde, Neugraben-Fischbek, Oberbillwerder, Veddel
Jahresmiete
2.200 - 3.200 Ö
Ahrensburg, Buchholz, Buxtehude, Glinde, Großhansdorf,
22 - 29-fache
METROPOLREGION Halstenbek, Lübeck, Kiel, Neumünster, Norderstedt, Pinneberg, Quickborn,
Reinbek, Seevetal, Siek, Wedel
Jahresmiete
2.400 - 3.900 Ö
Quelle: Zinshausteam & Kenbo
9
Zinshäuser
WOHNUNGSBAU
IN HAMBURG
Einschränkungen durch die Pandemie zu können. Im Trend ähnliche Ergebnisse
Die Immobilienwirtschaft zählt sicherlich gab es bei einer parallelen Befragung von
nicht zu den großen Verlierern der Coro- VNW-Unternehmen.
na-Pandemie. Zuletzt im Mai 2021 bestä-
tigten die Immobilienverbände BFW Nord, Zu weiteren Beeinträchtigungen führen
Grundeigentümerverband Hamburg, IVD inzwischen Lieferengpässe für bestimm-
Nord sowie der Verband norddeutscher te Baumaterialien bei gleichzeitig stark
Wohnungsunternehmen (VNW), dass co- steigenden Preisen. Zwischen September
ronabedingte Mietausfälle bei weniger als 2020 und Mai 2021 haben sich nach Aus-
einem Prozent der in die Untersuchung sage des Instituts ARGE Arbeitsgemein-
einbezogenen 480.000 Wohnungen vor- schaft für zeitgemäßes Bauen die Preise
kommen. für Holzdämmstoffe, Latten- oder Schal-
holz verdoppelt, Bitumen hat um 45 %
Trotzdem kommt es von der Planung bis zur zugelegt, Baustahl um 35%.
Realisierung zu erheblichen Beeinträchti-
gungen. Bei einer Befragung im Spätherbst Einschränkungen bei der Realisierung
2020 gaben je 35 % der BFW-Mitglieder an, von Baugenehmigungen ergeben sich
Verzögerungen bei der Planrechtschaf- zudem durch verschärfte Finanzierungs-
fung zu erleben oder länger auf Bauge- bedingungen. 87 % der BFW-Mitglieder
nehmigungen warten zu müssen. 48 % erwarteten bei der Projektfinanzierung
erklärten, weniger Baugenehmigungen schlechtere Konditionen oder hatten damit
erhalten zu haben, als für 2020 geplant. bereits Erfahrung gemacht. Schwierigkei-
Drei Viertel mussten bereits Baubeginne ten ergäben sich durch längere Bearbei-
verschieben und 57 % erwarteten, auch tungsfristen (40 %), höhere Anforderun-
2021 Bauvorhaben nicht pünktlich starten gen an die Sicherheiten (30 %) bis hin zur
10Zinshäuser
Stornierung von Kreditzusagen (27 %). Plus von 8,1 % auf 923 €/m² Wohnfläche BAUGENEHMIGUNGEN UND -FERTIGSTELLUNGEN 2011 – 2020
Vor diesem Hintergrund haben die Immo- erneut doppelt so stark steigen sollen. In
bilienverbände bereits darauf hingewie- der Summe erreichen die Gestehungs-
Baufertigstellungen Baugenehmigungen Bauüberhang
sen, dass sie von den Baugenehmigungen kosten 4.188 €/m² – ein Zuwachs von 5 %.
über die Baustarts bis hin zu den Fertig-
26.325
stellungen Abstriche an den ursprüngli- Baugenehmigungen 24.786 24.920 24.891
chen Zielstellungen erwarten. und Fertigstellungen
Vor diesem Hintergrund sind die erreich- 20.632
Baukostenstudie ten Zahlen für Baugenehmigungen und 18.412 18.058
Eingeflossen sind die coronabedingten -fertigstellungen für das Jahr 2020 sehr
Einschränkungen und Verteuerungen respektabel. Mit 10.007 erreichten die Be- 14.999
13.411
beim Wohnungsbau in das Anfang März zirke gerade so das im Bündnis für das 11.709
12.471 12.715
10.957 11.243
vorgestellte Update der 2016 erstmals Wohnen 2016 vereinbarte Ziel von jährlich 10.328
9.560
11.269
erstellten Hamburger Baukostenstudie. 10.000 Baugenehmigungen. Das 2020er 8.033 8.731
10.674 10.007
9.805
Nach der im Auftrag der Behörde für Ergebnis liegt deutlich unter dem Fünfjah- 8.521
7.722 7.920
Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) resdurchschnitt von 2015-2019 mit 11.880 6.811
6.407
6.974
durch die ARGE Arbeitsgemeinschaft für Baugenehmigungen.
3.729 3.793
zeitgemäßes Bauen erstellten Analyse
haben sich die Erstellungskosten seit Das beste Ergebnis seit 1974 hingegen gab
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2016 im Median um 17,6 % auf 3.987 €/m² es im vergangenen Jahr bei den Fertig-
Wohnfläche verteuert. stellungen. 11.269 Wohneinheiten wurden
2020 übergeben – 14,9 % mehr als 2019.
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Auffällig ist, dass die Herstellungskosten Homeoffice gab es auf dem Bau nicht und –
(Kostengruppen 200 bis 700 sowie teilweise abgesehen von temporären Einreisebe-
810 bis 890 gemäß DIN 276) seit 2016 um schränkungen für Bauarbeiter aus Osteu- von öffentlich geförderten Wohnungen bei um 1.434 Wohneinheiten auf 24.891 –
14,9 % auf 3.134 €/m² Wohnfläche stiegen, ropa – nur in Ausnahmefällen Stillstand einem Drittel. Parallel wurden seit dem immer noch deutlich mehr als zwei aktu-
die Grundstückskosten jedoch mit 28,6 % auf den Baustellen. Damit hat sich seit Beginn der Wohnungsoffensive 2011 exakt elle Jahresproduktionen im Hamburger
auf 854 €/m² Wohnfläche doppelt so stark 2011 die Zahl der jährlichen Fertigstellun- 106.234 Wohneinheiten genehmigt. Mit Wohnungsbau.
kletterten. Die Lebenshaltungskosten stie- gen verdreifacht. Die Zahl der realisierten den 1.633 Baugenehmigungen aus dem
gen in diesen fünf Jahren um nur 5,5 %. Geschosswohnungen jedoch hat sich mit ersten Quartal 2021 – knapp 20 % weni- Öffentlich geförderte Wohnungen
9.384 nahezu verfünffacht – das sind 87,5 % ger als im ersten Quartal 2020 – sind es Immerhin gut 28 % der 2011 bis 2020 fer-
Für das laufende Jahr erwartet die Arge der 2020 in neuen Wohngebäuden errich- fast 108.000. Fertiggestellt wurden da- tiggestellten Wohneinheiten sind öffentlich
einen weiteren Zuwachs der Baukosten teten 10.736 Wohneinheiten. Der Anteil von von bis Ende letzten Jahres 76.814. Erst- geförderte Wohnungen: 21.752. Bewilligt
um 4,2 % auf 3.265 €/m² Wohnfläche, wäh- Eigentumswohnungen lag in neu errich- mals in den vergangenen zehn Jahren wurden in dieser Zeit 27.446 Sozialwoh-
rend die Grundstückskosten mit einem teten Immobilien bei einem Viertel, der schrumpfte der Bauüberhang deutlich: nungen – ein Anteil von knapp 26 % an
11
zinshausteam-kenbo.deZinshäuser
den Baugenehmigungen für diese Frist. 1. Januar 2021 von 1.280 €/m² Wohnfläche
Allerdings hinterließ die Pandemie auch auf 1.565 €/m² Wohnfläche.
in diesem Wohnsegment ihre Spuren. Wur-
den 2019 noch 3.551 öffentlich geförderte Mieten
Wohnungen durch die IFB Investitions- und In Studien und Analysen wird der Ham-
Förderbank Hamburg bewilligt, sank die burger Wohnungsbaupolitik im Kontext
Zahl der Bewilligungen 2020 auf 2.643 – gut mit dem seit 2011 bestehenden Bündnis
ein Viertel weniger und seit 2014 erstmals für das Wohnen in Hamburg beschei-
unter 3.000. Bei der Vorstellung der Zah- nigt, durch den gesteigerten Wohnungs-
len im Januar 2021 erklärte Stadtentwick- bau die Mieten nachhaltiger gedämpft zu
lungssenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD), haben als andere Städte – zuletzt durch
die Investoren hätten ab Mitte des Jahres eine Studie des Hamburger Instituts F+ B
rund 500 Anträge zurückgezogen. Für 2021 Forschung und Beratung im Auftrag des
rechne sie mit einem Nachholeffekt. Immobilienverbands ZIA Zentraler Immo-
bilienausschuss. So ist nach Zahlen des
Nach 3.717 Fertigstellungen im Jahr 2019 Instituts empirica die Neuvertragsmiete
wurden im vergangenen Jahr 3.472 öffent- für eine Standardwohnung in Hamburg –
lich geförderte Wohnungen an ihre Nutzer zehn Jahre alt, 75 m², mittlere Ausstattung –
übergeben – ein Minus von 6,6 %. seit 2011 nur um 8,9 % auf 10,60 €/m² im
ersten Quartal 2021 gestiegen. Insbeson-
Zum 1. Januar 2021 erhöhte sich die Min- dere in den letzten fünf Jahren verlangsam-
destbindungsdauer für geförderte Woh- te sich das Tempo noch deutlich. Um nur
nungen von 20 auf 30 Jahre. Die Anfangs- 2,8 % stiegen seit 2016 die aus öffentlich
miete für Wohnungen des 1. Förderwegs inserierten Angeboten destillierten Neu-
steigt 2021 um 10 Cent auf 6,80 €/m² und vermietungsmieten. Auch der zuletzt 2019
für Wohnungen des 2. Förderwegs um veröffentlichte Mietenspiegel – der im
10 Cent auf 8,90 €/m². Zum Jahresbeginn Herbst 2021 aktualisiert wird – bestätigt
2022 steigen die Anfangsmieten jeweils eine Steigerung der Mieten in Hamburg
um weitere 10 ct/m². unterhalb der allgemeinen Preissteige-
rung.
Eine Reaktion seitens der Politik auf die
Dynamik bei den Grundstückskosten (s.o. Preisdämpfend in Hamburg wirken zu-
„Baukostenstudie“) ist die Erhöhung der dem die rund 300.000 Mietwohnungen in
Bemessungsgrundlage für Förderdar- kommunaler oder genossenschaftlicher
lehen beim Kauf von Grundstücken zum Hand sowie im Besitz von Stiftungen, deren
12Zinshäuser
Vergabe selten über öffentliche Portale, Grenzen für Flüchtende sowie seit 2020
sondern über interne Wartelisten erfolgt. durch die Reisebeschränkungen in Folge
So stieg die Miete der im Verband nord- der Corona-Pandemie. Bereits seit Lan-
deutscher Wohnungsunternehmen (VNW) gem verliert Hamburg mehr Einwohner an
organisierten Unternehmen von 2016 bis das Umland, als es dazugewinnt. Ob diese
2020 um 9,6 % auf moderate 6,95 €/m² – Suburbanisierung durch eine verstärkte
und liegt damit nur knapp über der Ein- Nutzung des Homeoffice an Fahrt gewinnt,
gangsmiete des 1. Förderwegs. muss nun beobachtet werden.
Bevölkerungsentwicklung
Die mietdämpfende Wirkung des weiter-
hin auf relativ hohem Niveau laufenden
Wohnungsbaus wird durch das zurück-
gehende Einwohnerwachstum Hamburgs
noch verstärkt. In den Jahren 2011 bis
2014 wuchs die Stadt Hamburg jährlich
um etwa 12.000 bis 16.000 Menschen. In
Folge der Flüchtlingsbewegung erhöhte
sich das Einwohnerwachstum 2015 bis
2017 auf jeweils über 20.000 Menschen
jährlich. Seitdem hat sich der Zuzug deut-
lich beruhigt. Um gut 6.000 Einwohner
wuchs Hamburg 2019, um 5.225 im ver-
gangenen Jahr.
Trotzdem: Seit 2011 ist Hamburg um gut
146.000 Einwohner gewachsen. Bei 77.000
fertiggestellten Wohnungen liegt das Ver-
hältnis zwischen neuen Wohnungen und
zusätzlichen Einwohnern bei 1,9 – das
entspricht etwa der durchschnittlichen
Haushaltsgröße in Hamburg.
Gebremst wird das Einwohnerwachstum
durch die Schließung der europäischen
13
zinshausteam-kenbo.deZinshäuser
Politische
Rahmenbedingungen für
den Wohnungsmarkt
HAMBURG Denkmale und öffentlich geförderte Woh-
nungen. Die Abschläge werden in dieser
Grundsteuerkonzept Reihenfolge jeweils vom Restbetrag abge-
Weitgehend gute Noten hat der rot-grüne zogen, sodass für ein denkmalgeschütztes
Senat von der Wohnungswirtschaft für sein Wohnobjekt mit geförderten Wohnungen in
Grundsteuerkonzept bekommen, das zu- normaler Lage nur 29,5 % des Grundsteu-
letzt Ende März differenziert wurde. Ham- erbetrags zu zahlen sind.
burg distanziert sich vom Bundesmodell,
das die Bodenwerte und ihre Entwicklung Die Grundsteuer soll aufkommensneutral
stärker einbezieht. In Hamburg soll ab dem bleiben. Bis zum Vorliegen aller Daten wird
1. Januar 2025 lediglich nach der Lage un- zunächst von einem Hebesatz von 1.000 %
terschieden werden. Grundlage ist das für ausgegangen – ein Annäherungswert. Für
den Mietenspiegel zuletzt 2018 aktuali- 2025 prognostiziert die Steuerschätzung ein
sierte Wohnlagenverzeichnis. Danach sind Grundsteueraufkommen von 500 Mio. Euro.
15.381 Hamburger Straßen als normale Die Hauptfeststellung der 415.000 Grund-
und 7.782 als gute Lage ausgewiesen. stücke, davon 356.000 Wohnliegenschaf-
ten, soll zwischen dem 1. Januar 2022 und
Der Grundsteuerwert wird mittels Äqui- dem 1. Juli 2022 erfolgen. Dafür müssen
valenzzahlen errechnet: 4 ct/m² für Grund die Steuerpflichtigen lediglich fünf Anga-
und Boden, 50 ct/m² für Gebäudeflächen. ben machen: Name, Steuer-ID, Adresse,
Wohngrundstücken wird ein Rabatt von Grundstücksgröße und Wohnfläche.
30 % eingeräumt. Abschläge gibt es mit je
25 % zudem für Wohnungen in normaler Die Wohnungswirtschaft in Gänze lobt das
Lage (gegenüber solchen in guter Lage), für unbürokratische Verfahren und die Orien-
14Zinshäuser
tierung an der vorhandenen, akzeptierten künftig mit 100 % des Verkehrswerts der
Lagedifferenzierung. Vom BFW Nord hin- Immobilien entschädigt statt mit 66 %.
gegen kommt Kritik an der zusätzlichen Auch wird die Beleihbarkeit durch Rang-
Privilegierung der Genossenschaften, rücktritt der Erbbauzinsreallast hinter
die aus dem Bundesgesetz übernommen die Grundschulden der finanzierenden
worden sei. Banken verbessert.
Dieses Thema ist einer der Diskussions- Doch alle Wohnungsverbände erwarten
punkte in den Verhandlungen zur Neu- weiterhin Nachteile bei der Finanzierung.
auflage für das Bündnis für das Wohnen – So rechnete der VNW vor, dass Banken bei
„und das Klima“, wie es künftig heißen Erbpachtgrundstücken 40 % statt 20 %
wird –, die auch ein Jahr nach Bildung Eigenkapitalanteil verlangen und sich
des rot-grünen Senats noch nicht abge- damit die Zahl der finanzierbaren Woh-
schlossen sind. nungen halbiere.
Erbbaurecht Bezirke
Der in den Bündnis-Verhandlungen am Ebenfalls seit 2011 besteht ein „Vertrag für
lebhaftesten diskutierte Punkt ist jedoch Hamburg“ zwischen dem Senat und den
die Auseinandersetzung um die weitge- sieben Bezirken. Hier verpflichten sich
hende Vergabe städtischer Grundstücke die Bezirke, jährlich eine festgelegte Zahl
im Erbbaurecht. Zwar wurden seitens des von Baugenehmigungen auszustellen –
Senats die Rahmenbedingungen für das seit 2016 in der Summe 10.000 für ganz
Erbbaurecht bereits zum 1. Januar 2020 Hamburg. In den Verhandlungen für das
modernisiert. So wurde die Erbpacht von „Bündnis für das Wohnen und das Klima“
2,1 % auf 1,5 % des bei Vertragsabschluss fordern die Wohnungsverbände von den
aktuellen Bodenwertes gesenkt. Dabei Bezirken, die Baugenehmigungen weniger
haben die Erbbaurechtsnehmer die Wahl, mit kostenintensiven Auflagen zu verknüp-
ein Einmalentgelt am Anfang oder einen fen – etwa mit der Renaturierung eines
laufenden Erbbauzins zu entrichten. Das Baches, den Kosten für eine Ampel oder
Einmalentgelt beträgt 75 % des Verkehrs- 50 % öffentlich geförderten Wohnungsbau.
wertes des Grundstücks. Die Möglichkeit, den bisherigen Ham-
burger Drittelmix zugunsten eines bis zu
Zudem werden die Eigentümer bei Rück- 50%igen Anteils an geförderten Wohnun-
gabe des Grundstücks nach Auslaufen des gen zu variieren, ist Teil des im Juni 2020
Erbbaurechts – der sogenannte „Heimfall“ – beschlossenen Koalitionsvertrages zwi-
15
zinshausteam-kenbo.deZinshäuser
schen SPD und den Grünen. Da die Bezirke Altona – der Ausübung von Vorkaufsrechten
seit der Bezirksverwaltungsreform von im Wert von 54,5 Mio. Euro zu. In 5 dieser
2006 die Planungshoheit in puncto Bauen Fälle erlaubte die KfB nur einen preislimi-
haben und in unterschiedlichen Parteikon- tierten Ankauf, da der vereinbarte Kaufpreis
stellationen regiert werden, variiert auch erheblich über dem Verkehrswert lag, der
das Handling bei Auflagen. durch ein Gutachten ermittelt wurde.
Soziale Erhaltungsverordnung Bei 10 Verträgen einigte sich die Verwaltung
Die Soziale Erhaltungsverordnung – also mit den Käufern auf eine Abwendungs-
ein Milieuschutz – gilt in Hamburg aktuell vereinbarung, mit der sich der Investor
auf einer Fläche von 1.873 ha mit 316.800 zur Erfüllung der Ziele der Sozialen Er-
Bewohnern. Allein im vergangenen Jahr haltungsverordnung verpflichtet. In einer
trat die Soziale Erhaltungsverordnung in Transaktion mit limitiertem Preis zog sich
Eilbek (30.1.2020), Barmbek-Nord und -Süd der Verkäufer aus dem Geschäft zurück. In
sowie Jarrestadt (alle Dezember 2020) in 9 Fällen mit 89 Wohneinheiten und einem
Kraft – in Summe ein Gebiet mit 773 ha und Finanzvolumen von 19,5 Mio. Euro wurde
105.700 Einwohnern. das Vorkaufsrecht umgesetzt – für 220.000
Euro je Wohnung.
Ziel der Sozialen Erhaltungsverordnung
ist die Verhinderung der Verdrängung der Im Mai hatten Stadtentwicklungssenato-
Wohnbevölkerung. Dazu werden Abriss-, rin Dorothee Stapelfeldt (SPD), Finanzse-
Umbau- und Modernisierungsmaßnah- nator Andreas Dressel (SPD) sowie Kay
men genehmigungspflichtig, die den Gätgens (SPD), Leiter des Bezirksamtes
Wohnwert steigern und zu Mieterhöhun- Eimsbüttel, öffentlich vor spekulativen
gen führen können. Angeboten bei einer Zwangsversteigerung
Soziale ErhaltungsverordnungEN IN HAMBURG
im Sozialen Erhaltungsgebiet Eimsbüttel-
Vorkaufsrecht Süd gewarnt. Bei Zwangsversteigerungen
BEREITS GÜLTIG: Eimsbüttel-Süd (2014) Die Stadt Hamburg nutzt in Gebieten mit greift das Vorkaufsrecht der Stadt nicht.
Altona-Altstadt (2014) Jarrestadt (2020)
Sozialer Erhaltungsverordnung zudem ihr Die Stadt werde „die Einhaltung der recht-
Altona-Nord (2019) Nördliche Neustadt/Venusberg (2018)
Vorkaufsrecht bei Verkäufen, hinter denen lichen Vorgaben streng kontrollieren, um
Bahrenfeld-Süd (2016) Ottensen (2016)
Barmbek-Nord (2020) Ottensen Osterkirchenviertel (2013)
die Stadt eine spekulative Absicht erkennt. sicherzustellen, dass nach der Zwangs-
Barmbek-Süd (2020) St. Georg (2012) Im vergangenen Jahr stimmte die Kommis- versteigerung bezahlbarer Wohnraum auf
Eilbek (2020) St. Pauli (2012) sion für Bodenordnung (KfB), die über die dem Grundstück Kleiner Schäferkamp a-f
Eimsbüttel-Nord/ Hoheluft-West/ Sternschanze (2013) Grundstücksgeschäfte der Stadt entschei- erhalten bleibt. … Darüber hinaus wird
Stellingen-Süd (2018) Südliche Neustadt (1995) det, in 20 Fällen – darunter 18 im Bezirk der Senat zügig nach Inkrafttreten des
16Zinshäuser
beschlossenen Baulandmobilisierungs- zierten Wohnraum in die konkurrierende
gesetzes eine Verordnung erlassen, die Gesetzgebungszuständigkeit fallen. Damit
die Umwandlung von Miet- in Eigentums- sind Bundesländer nur zur Gesetzgebung
wohnungen hamburgweit genehmigungs- befugt, wenn der Bund von seiner Gesetz-
pflichtig macht.“ gebungskompetenz keinen abschließen-
den Gebrauch gemacht hat. Das sei jedoch
Umwandlung von Miet- etwa durch die Mietpreisbremse erfolgt.
in Eigentumswohnungen
Mit diesem Passus verweist der Senat auf Baulandmobilisierungsgesetz
das im Mai vom Bundestag beschlossene Am 7. Mai wurde das sogenannte Bauland-
Baulandmobilisierungsgesetz. Bisher ist mobilisierungsgesetz im Bundestag verab-
nur in Gebieten mit Sozialer Erhaltungs- schiedet. Das umfangreiche Gesetzeswerk
verordnung die Umwandlung von Miet- in gründet auf der neunmonatigen Arbeit der
Eigentumswohnungen genehmigungs- Baulandkommission, die im Juli 2019 ihre
pflichtig. Das Baulandmobilisierungsge- Empfehlungen vorlegte – darunter Punkte,
setz erlaubt den Landesregierungen, Ge- wie die Einschränkung der Umwandlung
biete mit angespanntem Wohnungsmarkt von Miet- in Eigentumswohnungen oder die
festzulegen, in denen die Umwandlung Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts,
der Genehmigung bedarf (Weiteres s. u. die nicht unmittelbar der Mobilisierung von
„Baulandmobilisierungsgesetz“). Bauland zuzuordnen sind.
Bund Sektoraler Bebauungsplan
Im sogenannten unbeplanten Innen-
Mietendeckel bereich von Städten haben Eigentümer
Nach einer am 15. April veröffentlichten grundsätzlich einen Anspruch auf eine
Entscheidung des Bundesverfassungs- Baugenehmigung, sofern sich das Bau-
gerichts verstößt der Berliner Mieten- vorhaben städtebaulich integriert. Damit
deckel gegen das Grundgesetz. Da der in diesen Innenstadtlagen nicht nur hoch-
Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht preisiger Wohnungsbau entsteht, können
in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend Kommunen mittels des neuen „sektoralen
geregelt habe, gebe es für das Land Ber- Bebauungsplan Wohnraumversorgung“
lin keine Gesetzgebungskompetenz für Festsetzungen treffen – etwa zum Bau
eigene Regelungen zur Miethöhe. Das geförderten Wohnraums. Die Regelung
Verfassungsgericht wies darauf hin, dass ist zunächst bis zum 31. Dezember 2024
Regelungen zur Miethöhe für frei finan- befristet.
17
zinshausteam-kenbo.deKommunales Vorkaufsrecht kann der Eigentümer von der Kommune zung beim Verkauf an Mieter in Einklang
Im Baugesetzbuch wird nun klargestellt, verlangen, ihm das Grundstück abzukau- gebracht werden müssen, werden letztlich
dass die Deckung des Wohnbedarfs in fen. Neu ist, dass die Gemeinde das Areal wohl Gerichte entscheiden.
einer Gemeinde zu den Gründen des All- nicht mehr selbst kaufen muss, sondern
gemeinwohls gehört, die die Ausübung auch die kommunale Wohnungsgesell- Befreiungen zugunsten
des Vorkaufsrechts einer Kommune schaft. Baugebote können auch das Er- des Wohnungsbaus
rechtfertigen. Erweitert wird das Vor- gebnis der Aufstellung eines städtebauli- Wohnbedürfnisse der Bevölkerung – ins-
kaufsrecht nun auf geringfügig oder zu chen Entwicklungskonzepts sein, das Ziele besondere in angespannten Wohnungs-
erkennbar vorläufigen Zwecken bebaute und Maßnahmen zur Innenentwicklung märkten – gelten künftig als Gründe für
Grundstücke – insbesondere bei ange- definiert. Befreiungen zum Wohl der Allgemeinheit.
spanntem Wohnungsmarkt. Ein besonde- Unter dieser Prämisse können sich bis
res Vorkaufsrecht ist in Zukunft gegeben, Umwandlung von Miet- Ende 2026 Kommunen im Einzelfall von
wenn städtebauliche oder bauliche Miss- in Eigentumswohnungen den Festsetzungen des Bebauungsplans
stände vorliegen, etwa bei sogenannten Ein Umwandlungsverbot ist es nicht gewor- befreien – sowohl das Maß der baulichen
„Schrottimmobilien“. Dabei können die den. Stattdessen können Bundesländer in Nutzung betreffend als auch die Art der
Gemeinden die Grundstücke grundsätzlich Gebieten mit angespanntem Wohnungs- Nutzung. Damit eröffnen sich Möglich-
zum Verkehrswert erwerben und nicht markt auch außerhalb des Geltungsbe- keiten zur Nachverdichtung etwa durch
mehr nur dann, wenn der Kaufpreis den reichs sozialer Erhaltungssatzungen eine Aufstockung oder Anbau, aber auch durch
Verkehrswert deutlich überschreitet. Genehmigungspflicht für die Umwand- Wohnbebauung auf Gewerbebrachen oder
lung von Miet- in Eigentumswohnungen Umnutzung von Gewerbe- in Wohnbauten.
Baugebot bestimmen. Das Bundesgesetz empfiehlt
Um Baulücken leichter schließen zu kön- die Limitierung dieser Genehmigungs- Parteien vor der
nen, dürfen Gemeinden bei angespanntem pflicht auf Immobilien mit mehr als fünf Bundestagswahl
Wohnungsmarkt anordnen, ein Grund- Wohnungen, erlaubt den Bundesländern Bündnis 90/Die Grünen
stück entsprechend den Festsetzungen jedoch Abweichungen in der Spanne von Die öffentliche Diskussion um den Mie- Mit einem Bundesprogramm „Neue Wohn-
des Bebauungsplans mit Wohnungen zu drei bis 15 Wohnungen. Interessant sind tendeckel in Berlin, die Auseinanderset- gemeinnützigkeit“ wollen die Grünen für
bebauen – auch wenn der B-Plan in Misch- die weiterhin bestehenden Möglichkeiten, zungen um das Thema Umwandlungs- eine Million zusätzliche, günstige Mietwoh-
gebieten oder urbanen Gebieten auch an- eine Genehmigung zur Umwandlung si- verbot oder auch die beiden Hamburger nungen in den Ballungsräumen sorgen und
dere Nutzungen vorsieht. Das Baugebot cherzustellen. Das gilt bei wirtschaftlicher Volksinitiativen unter dem Motto „Keine dabei kommunale Wohnungsgesellschaf-
greift nicht, wenn der Eigentümer belegen Unzumutbarkeit, bei der Selbstnutzung Profite mit Boden & Miete“ illustrieren, ten stärken. Geplant sind Mietobergrenzen
kann, dass die Investition wirtschaftlich durch Erben, für den Verkauf an selbst- dass Wohnungspolitik ein zentrales The- im Bestand, aber kein Mietendeckel à la
unzumutbar ist oder der Zugriff auf das nutzende Familienangehörige, aber auch ma im Bundestagswahlkampf ist. Hier ein Berlin. Angedacht ist, die Mietpreisbremse
Grundstück der finanziellen Absicherung für die Absicht, zwei Drittel der Wohnungen Einblick in die Wahlprogramme – sofern zu entfristen und nachzuschärfen. Reguläre
des Ehegatten oder Kindes dient. Ist der zur Selbstnutzung an aktuelle Mieter zu vorhanden – der drei Parteien mit dem Mieterhöhungen sollen auf jährlich 2,5 %
Wohnungsbau wirtschaftlich unzumutbar, verkaufen. Inwieweit Absicht und Umset- aktuell größten Wählerzuspruch. innerhalb des Mietspiegels limitiert wer-
18Zinshäuser
den. Die Modernisierungsumlage wollen abschreibung von zwei auf drei Prozent.
die Grünen auf maximal 1,50 €/m² begren- Explizit wohnungspolitische Forderungen
zen, um energetische Sanierungen per- sind die Aufnahme eines Bürgschaftspro-
spektivisch warmmietenneutral zu ma- gramms als Eigenkapitalersatz bei der Fi-
chen. Um Geldwäsche zu erschweren, ist nanzierung von Wohneigentum sowie eine
ein Immobilienregister der Eigentümer stärkere Förderung des Genossenschafts-
vorgesehen, das Grundbücher bei be- modells. Zudem soll Bauen und Wohnen in
gründetem Interesse kostenfrei zugäng- der nächsten Legislaturperiode ein eigenes
lich macht. Der Erwerb von Wohneigen- Ministerium erhalten.
tum soll verbilligt werden. Dazu wollen die
Grünen u. a. das Bestellerprinzip auch bei SPD
Wohnungskäufen einführen. Länder sollen Die Sozialdemokraten planen, 100.000 So-
künftig die Option haben, den Steuersatz zialwohnungen jährlich zu bauen. In ange-
der Grunderwerbssteuer etwa für große spannten Wohnlagen soll ein Mietenmora-
Wohnungsunternehmen zu erhöhen und torium den Mietanstieg befristet auf das
für private Käufer zu senken. Beim Klima- Niveau der Inflationsentwicklung begren-
schutz setzen die Grünen auf eine Bauwen- zen. Auch die SPD setzt auf eine Entfristung
de mittels eines Gebäuderessourcengesetz und Verschärfung der Mietpreisbremse.
und einer Holzbaustrategie. Für den Mietenspiegel will die SPD künftig
die Mietverträge der vergangenen acht Jah-
CDU re berücksichtigen. Kommunen sollen bei
Die Christdemokraten haben bis zur Er- Ankauf von Boden unterstützt werden und
stellung dieses Textes kein Wahlprogramm Flächen nur im Erbbaurecht abgeben. Die
vorgelegt. Aber der baupolitische Sprecher Zehnjahres-Frist zur Steuerfreiheit von Ver-
der CDU-Bundestagsfraktion, Kai Wegner, äußerungsgewinnen nicht selbst genutzter
skizzierte im Rahmen einer Online-Dis- Grundstücke soll abgeschafft und ein Pla-
kussion im April einige Kernpunkte. Dazu nungswertausgleich eingeführt werden,
zählt eine Harmonisierung der Landes- um leistungslose Bodenwertgewinne zu
bauordnungen, eine Entbürokratisierung besteuern. Auch die SPD will ein zentrales
der Baugenehmigungsverfahren. Zudem Immobilienregister, um Immobilieneigen-
soll das gerade verabschiedete Bauland- tum transparent zu machen. Insbesondere
mobilisierungsgesetz überarbeitet und als junge Familien sollen beim Kauf von Genos-
Baubeschleunigungsgesetz neu auf die senschaftsanteilen, bei Mietkaufmodellen
Spur gesetzt werden. Ein weiterer Punkt oder durch ein Programm „Jung-kauft-Alt“
ist die Erhöhung der linearen Gebäude- unterstützt werden.
19
zinshausteam-kenbo.deZinshäuser
DER MARKT IST NOCH DABEI,
SICH NEU ZU SORTIEREN
Ein Kommentar von Matthias Baron,
Geschäftsführender Gesellschafter
überspitzt skizzieren. Die Biergärten und fenheit der Immobilienwirtschaft in der wie auch bei den Immobilienplattformen
Geschäfte sind bereits voll, die touristisch Pandemie. Während die Investitionen in gingen deutlich mehr Nachfragen ein, die
orientierten Hotels im Rahmen des Mögli- den Wohnungsbau in keinem Quartal ge- sich verkürzt zusammenfassen lassen:
chen ebenfalls. Doch das Jahr 2020 wird genüber dem Vergleichsquartal 2019 ins mehr Platz, Garten, Haus im Grünen.
nachwirken – auf vielen Ebenen. Minus rutschten, lagen sie im Hochbau von Und die erzwungene Konsumpause – kein
Nichtwohnbauten – also in Büro-, Einzel- Urlaub, kein Shoppen, kein Restaurant,
Trotz gewaltiger staatlicher Stützungs- handels- oder Hotelimmobilien – ab dem keine Stammkneipe – hat zu einer his-
maßnahmen in bisher nicht gekanntem zweiten Quartal im Minus. torisch hohen Sparquote geführt. Pen-
Ausmaß ist das Bruttoinlandprodukt (BIP) delte die Sparquote – also der Anteil des
2020 in Deutschland um 4,9 % abgestürzt – My home is my castle verfügbaren Einkommens, der gespart
der stärkste Rückgang seit der Finanzkri- Der Wohnungsbau und der Wohnungs- wird – seit der Jahrtausendwende um
se und der zweitstärkste seit dem Zweiten markt haben sich als Stabilitätsanker in die 10%-Marke, legte sie im vergange-
Weltkrieg. der Pandemie gezeigt. Und das gilt nicht nen Jahr auf über 16 % zu. So erreichte
nur aus investiver Perspektive, sondern das Geldvermögen der privaten Haushalte
Während die Konsumausgaben aufgrund auch aus psychologischer. Die Wohnung nach Daten der Bundesbank Ende 2020
der Pandemie-Beschränkungen massiv war für alle Menschen in der Pandemie der die Summe von knapp 7 Bio. Euro – und
und bis in den Sommer 2021 hinein ein- nicht immer ganz freiwillige Rückzugs- kletterte allein im vierten Quartal 2020
gebrochen sind, stützen Industrieexporte raum – und wurde für viele zudem zum um rund 210 Mrd. Euro. Gleichzeitig wird
sowie die Bauindustrie die Konjunktur. Büro oder Klassenzimmer. Das hat die deutlich, dass die wirtschaftlichen Fol-
Licht am Ende des Tunnels. So könnte Wahrnehmung der eigenen vier Wände – gen der Pandemie sehr unterschiedliche
man die Perspektive vieler deutscher Die Bruttoanlageinvestitionen der öffent- gemietet oder im Eigentum – verändert. Betroffenheiten ausgelöst haben. Das
Familien nach über anderthalb Jahren lichen und nichtöffentlichen Sektoren Und mit der Wahrnehmung haben sich Kurzarbeitergeld hat Millionen Arbeits-
Pandemie-Einschränkungen vielleicht 2020 im Baubereich spiegeln die Betrof- auch die Ansprüche gewandelt. Bei Google plätze gerettet, aber auch millionenfach
20Zinshäuser
Haushaltseinkommen drastisch reduziert. den höhere Preise gezahlt als 2019 – wenn
Viele Arbeitnehmer oder Selbstständige in das Produkt stimmt. Institutionelle zahlen
Unternehmensdienstleistungen, Handel, dann gerne auch Portfolio-Aufschläge.
Gastgewerbe oder Kultur erfahren exis- Nachgefragt sind im Zinshaus-Segment
tenzielle Einkommensverluste – trotz aller Immobilien mit 100 % Wohnen in guten
Hilfsprogramme. Lagen. Da wird auch Faktor 40 gezahlt. Je
höher der risikobehaftete Gewerbeanteil –
Hohe Sparquote insbesondere Einzelhandel und Gas-
generiert Eigenkapital tronomie – desto höher die Skepsis und
Was heißt das für den Wohnungsmarkt? die Abschläge. Das gilt nicht nur für die
Einerseits merken wir, dass viele poten- Käufer, sondern auch für die Banken. Die
zielle Eigennutzer sich aktuell beim Woh- Preisdynamik führt dazu, dass klassische
nungskauf zurückhalten, weil sie weniger Zinshauskäufer aus dem Markt gedrängt
Geld zur Verfügung haben oder die mittel- werden, weil es kaum noch Angebote unter
und langfristigen Folgen der Pandemie 2 Mio. Euro gibt.
fürchten. Andererseits hat die erhöhte
Sparquote bei vielen auch für das nötige Verknappung des Angebots
Eigenkapital gesorgt, um in das erträumte Verschärft wird die Preisdynamik noch
Wohneigentum zu investieren oder Geld in durch die Verknappung auf der Angebots-
Immobilien zu investieren. Wie sich an den seite. Zu Panikverkäufen ist es im vergan-
Zahlen des Gutachterausschusses sowohl genen Jahr nicht gekommen. Stattdessen
bei Zinshäusern als auch im Segment Ei- haben die Hamburger Eigentümer abge-
gentumswohnungen ablesen lässt, gibt es wartet und ab dem Sommer 2020 neue
im Hochpreissegment weiter eine starke Höchstpreise getestet: 35-fach für ein
Nachfrage. Wer in Uhlenhorst, Eppendorf Zinshaus mit Gewerbe in Wandsbek. Aber
oder Blankenese investiert, achtet weni- diese Preise werden nicht gezahlt. Viele
ger auf den Preis. Aber in Rahlstedt zahlt Eigentümer sind noch weniger geneigt zu
niemand 6.000 €/m². verkaufen als vor Corona: Zwar stimmt die
Wertentwicklung, aber alternative Anla-
Der Markt ist noch dabei, sich neu zu gemöglichkeiten sind noch rarer.
sortieren. Bei institutionellen Anlegern
und Wohlhabenden ist der Anlagedruck Verknappt wird das Angebot jedoch auch
weiterhin hoch – da etwa Investitionen in auf der Neubauseite. Die im Mai vorge-
Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien stellte Projektentwicklerstudie von bul-
umgeschichtet werden. In der Folge wer- wiengesa illustriert für Hamburg einen
21
zinshausteam-kenbo.deZinshäuser
Rückgang des Projektentwicklungsvolu- Schritte zur Verschlankung der Planungs-
mens im Wohnsegment um 137.000 m² von und Genehmigungsprozesse auf den Weg
2020 auf 2021. Fortgesetzt hat sich dabei bringen: digitale Infrastruktur in den Äm-
der seit 2017 in A-Städten sichtbare Trend, tern, einheitliche Landesbauordnungen,
dass klassische Projektentwickler immer Typenbaugenehmigungen. Grundsätzlich
weniger Wohnungen bauen, Bestandshal- ist es sinnvoll, dass der Staat die Rahmen-
ter – wie kommunale Wohnungsunterneh- bedingungen setzt, aber der Wirtschaft
men, Genossenschaften, Stiftungen oder überlässt, die effizienten Wege zum Ziel zu
Family Offices – immer mehr. finden. Hamburg hat in den vergangenen
zehn Jahren beim Wohnungsbau quantita-
Die klassischen Projektentwickler bauen tiv und qualitativ, sozial und wirtschaftlich
jedoch nicht grundsätzlich weniger, son- einen guten Weg eingeschlagen. Den gilt
dern verlagern ihre Bauaktivitäten ins es ohne ideologischen Tunnelblick weiter-
Umland – dorthin, wo die Grundstücke zuentwickeln. Spätestens wenn die Zinsen
günstiger sind und die Auflagen seitens spürbar steigen, wird sonst der Bau be-
der Kommune niedriger. zahlbarer Wohnungen unbezahlbar – für
die überschuldete öffentliche Hand ebenso
Zielkonflikt von Klimaschutz wie für Bauherren und Entwickler.
und bezahlbaren Wohnungen
Das lenkt die Aufmerksamkeit wieder auf
die Frage der Baukosten. Dietmar Wal-
berg, Leiter des Instituts ARGE, das für
Hamburg 2021 durchschnittliche Bau-
kosten – inklusive Grundstückskosten –
von 4.200 €/m² prognostiziert, warnt aus-
drücklich vor zusätzlichen Auflagen. Die
seien in den vergangenen 20 Jahren der we-
sentliche Kostentreiber am Bau gewesen.
Nach der Corona-Krise rückt die Klima-
krise wieder in den Fokus der Aufmerk-
samkeit. Im Zielkonflikt von hohen energe-
tischen Anforderungen zum Klimaschutz
sowie bezahlbarem Wohnen müssen Po-
litik und Verwaltung endlich wirksame
22GEWERBE-INVESTMENT
IN HAMBURG
Der Gewerbeimmobilienmarkt wird durch ment im Frühjahr 2020 eine mindestens
die Corona-Krise kräftig aufgemischt. zweimonatige Schockphase. In der Kon-
Zeit für eine langsame Anpassung von sequenz sank die Zahl der vom Gutachter-
Geschäftsmodellen gibt es nicht. Der ausschuss erfassten Transaktionen mit
Investmentmarkt ist nach dem Corona- Büro- und Geschäftshäusern in Hamburg
Schock im Frühjahr 2020 dem Motto ge- auf 199 – der niedrigste Wert seit 2009,
folgt: Sicher geht immer. Der Anlagedruck er liegt deutlich unter dem Zehnjahres-
im Core-Segment steigt daher zusätzlich. Durchschnitt von 256. Während die Zahl
Nicht das gesamte Kapital kann in den der Abschlüsse gegenüber 2019 um gut
Wohnungsmarkt umgeschichtet werden. 16 % schrumpfte, fiel der Rückgang beim
Da der Einzelhandel mit großen und die Geldumsatz mit einem Minus von 7 % auf
Hotellerie mit mittelgroßen Unsicher- 3,51 Mrd. Euro moderater aus. In der Fol-
heiten behaftet ist, setzen die meisten ge erhöhte sich der Umsatz je Transakti-
Investoren auf Büro- und Mixed-Use- on um gut 11 % auf das Allzeithoch von
Immobilien. Und damit liegen sie nicht 17,6 Mio. Euro.
schlecht, denn nach einem mauen Bü-
roflächenumsatz 2020 haben die Unter- Ganz vorne im Stadtteilranking liegt Har-
nehmen offensichtlich Mut geschöpft und burg mit 14 Verträgen, gefolgt von Bah-
Ideen entwickelt, wie sie künftig arbeiten renfeld sowie der Hamburger Alt- und
wollen. Der überdurchschnittliche Büro- Neustadt mit je zehn Abschlüssen. Die-
flächenumsatz im ersten Halbjahr 2021 ses Ergebnis spiegelt sich im Zehnjahres-
jedenfalls zeugt von Entscheidungsfreude. Ranking der Stadtteile, das die Altstadt
mit 144 Verkäufen anführt, gefolgt von
Büro- und Geschäftshäuser Harburg (137) und der Neustadt (135). Et-
Wie beim Handel mit Zinshäusern gab was dahinter liegen Bergedorf (91) sowie
es auch im Gewerbeimmobilieninvest- Hammerbrook/City-Süd (87).
23GEWERBE-investment
BÜRO- UND GESCHÄFTSHÄUSER – VERTRÄGE & UMSATZ 2011 – 2020 Transaktionen mit Bauplätzen für Büro- die EU mit ihrem Aktionsplan zur Finan-
und Geschäftshäuser im vergangenen Jahr zierung nachhaltigen Wachstums auf den
Transaktionsvolumen in Mio. € Anzahl Verkäufe leicht über dem Zehnjahres-Durchschnitt. Weg gebracht. Die sogenannte EU-Taxono-
Das gilt auch für den Flächenumsatz von mie entwickelt ein Klassifikationsschema
300
294
114.000 m² – wobei die Flächenumsätze nach ESG-Kriterien – Environment, Soci-
284 3.773
272 3.537 3.509 seit 2010 in der Spanne zwischen 54.000 m² al, Governance –, das definiert, wann sich
3.449
247 und 155.000 m² pendelten. Ebenfalls recht eine Investition nachhaltig nennen darf.
239 238
225 3.013 229 volatil ist der Geldumsatz. 96 Mio. Euro wa- Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG)
2.834
199
ren es 2017, 470 Mio. Euro im Jahr 2018. müssen bereits seit dem 10. März 2021
1.813 2.612
Nach 185 Mio. Euro in 2019 wurden im ver- auf ihren Websites offenlegen, welche An-
gangenen Jahr 231 Mio. Euro umgesetzt. strengungen sie unternehmen, nachhaltig
2.014
1.937 zu investieren.
Der durchschnittliche Bodenrichtwert in
Hamburg erhöhte sich von 2019 auf 2020 Seit dem 21. April ist auch definiert, wann
um 47 €/m² auf 897 €/m² wertrelevanter ein Fonds eine Immobilieninvestition
Geschossfläche. Der höchste mittlere nachhaltig nennen darf. Neubauten –
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Bodenrichtwert wird für die HafenCity Gebäude, die nach dem 31. Dezember
(3.028 €/m²) ausgewiesen, vor Harveste- 2020 errichtet wurden – sind taxonomie-
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte hude (2.936 €/m²), gefolgt von Rotherbaum konform, wenn der Primärenergiebedarf
(2.759 €/m²), Neustadt (2.724 €/m²) und Alt- mindestens 10 % unter dem nationalen
stadt (2.691 €/m²). Niedrigstenergiestandard liegt. Dieser
Deutlich aufwärts ging es 2020 sowohl bei Quadratmeterpreis knapp 20 % und der Standard wird in Deutschland durch das
den Quadratmeterpreisen als auch den Verkaufsfaktor um 2,9 Jahresmieten Zu den TOP-5-Stadtteilen beim Handel mit Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert.
Faktoren. 79 Abschlüsse wurden ausge- über dem Vorjahreswert. Mit Blick auf Büro- und Geschäftshäusern zählen auch Bei der Modernisierung eines Bestands-
wertet und nach Nutzungen sowie Lagen die letzten fünf Jahre stieg der Kaufpreis Harburg (582 €/m²), Bergedorf (550 €/m²) gebäudes ist Nachhaltigkeit bei einer Re-
(Innenstadt, Innenstadtrand, sonstige um 64 % und der Verkaufsfaktor um zehn und Hammerbrook (650 €/m²). Der höchs- duzierung des Gebäudeenergiebedarfs
Lagen) differenziert. 52 der 79 preislich Jahresmieten. Den niedrigsten und den te der knapp 17.000 Richtwerte wird für um 30 % gegeben. Die Bestandsgebäude
erfassten Transaktionen entfallen auf das höchsten Preis gab es im Segment Wohn-, die Neustadt (7.000 €/m²) dokumentiert, müssen mindestens die Vorgaben des
Segment „Gemischte Wohn-, Büro- und Büro- und Geschäftshäuser in sonstigen gefolgt von Harvestehude und Rother- Energieausweises Klasse A erfüllen oder
Geschäftshäuser“ in „sonstigen Lagen“. Lagen mit 688 €/m² sowie 15.396 €/m². baum (je 6.666 €/m²). zu den 15 % energieeffizientesten Gebäu-
de des nationalen Bestands zählen. Die-
Im Mittel dieser Transaktionen wurde Bauplätze für Investmentmarkt und ESG se Anforderungen gelten für KVG ab dem
ein Quadratmeterpreis von 4.118 Euro Büro- und Geschäftshäuser Einschneidende Veränderungen bei den 1. Januar 2022 und werden dann schritt-
erzielt sowie ein Multiplikator von 26,7 Mit verkauften 30 Grundstücken, davon 8 Finanzierungsbedingungen für Immobi- weise auch in den Bereichen „Social“ und
Jahresnettokaltmieten. Damit liegt der durch die Stadt Hamburg, liegt die Zahl der lienprojekte oder Bestandsgebäude hat „Governance“ konkretisiert.
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