HAMBURG WÄCHST MIT SEINEN MÖGLICHKEITEN - MARKTBERICHT 2018 ANLAGEIMMOBILIEN IN HAMBURG - KONII.DE
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HAMBURG WÄCHST MIT SEINEN MÖGLICHKEITEN. ANLAGEImmobilien in Hamburg MARKTBERICHT 2018 zinshausteam-kenbo.de
ZINSHÄUSER
INDEX
Der Hamburger Zinshausmarkt 4
Käufer suchen im Osten 4 EDITORIAL
Preisspiegel für Bestandsobjekte 5
Verkäufe in den Stadtteilen 6
Neue Quartiere und Lagen 7
Sehr geehrte Damen und Herren, gebessert, und auch die Inflationsra-
Oberbillwerder 7
Horner Geest te lag zuletzt über der von der EZB an-
7
Verdichtung an Magistralen 8 erneuter Umsatzrekord am Zinshaus- gestrebten 2-%-Marke. Beeinträchtigt
Discounterwohnungen 9 markt, Umsatzrekord bei Büro- und wird der Konsolidierungskurs eher durch
Wohnungsmarkt Hamburg 9 Geschäftshäusern, Vervielfältiger über die Trotzreaktionen der Wähler. So hat
Wilhelmsburg bei den Mieten vorn 10 30 für Wohn- und Gewerbeimmobili- Italien als erstes großes EU-Land eine
Hamburg greift ein 10
en in Toplagen – das ist nahezu die Re- rechtspopulistische, EU-skeptische Re-
Soziale Erhaltungsverordnung 10
gel, nicht die Ausnahme. Die Zahlen des gierung. Diese beeinträchtigt mit ande-
20 Jahre Bindungsfrist 11
Hamburger Bauordnung reformiert 11 Hamburger Immobilienmarktes für 2017 ren rechtspopulistisch-national ori-
Mietpreisbremse 12 und 2018 zeugen von einer ungebroche- entierten Regierungen die politische
Zukunft der Mietpreisbremse 13 nen Nachfrage nach Immobilien. Einheit und damit die wirtschaftliche
Modernisierungsumlage und Mietspiegel 13 Performance der EU stärker, als es die
Share Deals moderat beeinträchtigt 13
Ursache für die hohe Nachfrage ist das Schuldenkrise konnte. Ob die USA an-
Verfassungsrichter forcieren Grundsteuerreform 14
Trends und Ausblick bis dato reichlich verfügbare Kapital. gesichts eines möglichen Handelskrie-
15
Alternativen für Zinshaus-Investoren 16 Käufer wie Verkäufer sollten bei ihren ges mit China und der EU weitere Zins-
Vermietete Eigentumswohnungen 17 Entscheidungen beachten, dass die Eu- schritte unternehmen ist offen.
GEWERBEINVESTMENT ropäische Zentralbank (EZB) im Juni ent-
Gewerbeinvestment in Hamburg 18 schieden hat, den Ankauf neuer Anlei- Der Blick auf die Bühnen der interna-
Gewerbeinvestment-Markt 18 hen bis Ende 2018 auslaufen zu lassen. tionalen Politik ist für Deutschland als
Stadtteilzentren kommen 20 Bis mindestens zum Sommer 2019 soll Exportnation mit dem weltweit größten
Wettbewerb der Nutzungen 21 es hingegen beim Leitzins von 0 % blei- Handelsbilanzüberschuss – 2017 waren
Büroimmobilien 21
ben. Experten sind sich einig, dass in den es 287 Mrd. $ – sehr bedeutsam. Jeder
Nutzungsmischung verknappt Angebot 22
Preisspiegel für Gewerbeinvestment-Objekte nächsten zwei bis drei Jahren allenfalls vierte Arbeitsplatz hängt vom Export ab –
23
Coworking kommt 24 kleine Zinsschritte zu erwarten seien. So das gilt besonders für die Hafenmetro-
Kleine Projekte fehlen 24 werden die Renditen für Immobilien zwar pole Hamburg.
Alternative HafenCity 25 nicht weiter sinken, aber auch nicht sig-
Kleiner Grasbrook, Diebsteich und der Westen 25 nifikant steigen. Hamburg hat früher als andere deut-
Einzelhandel im Wandel 26
sche Metropolen begonnen, den Woh-
Südliches Überseequartier 26
Tourismus boomt Die wirtschaftliche Situation hat sich nungsbau zu forcieren – mit Erfolg. Die
27
Umnutzung in den Bezirken 27 in vielen Euro-Krisenländern deutlich Baugenehmigungen haben sich seit 2011
Referenzen Zinshäuser und Gewerbeimmobilien 29
Bildnachweis: Arne Hoffmann/arnehoffmann.de · Matrix Development · MOMENI Gruppe ·
iStock/istock.com · Andreas Vallbracht/prachtvoll.de
EDITORIAL
Matthias Baron Moritz Gäde Guido Bennemann Mitschi Fraatz David Kenney Nadja Kruse Oliver Sieweck Andreas Boberski Thomas König Lars Linnenbrügger
Geschäftsführender Investmentberater Geschäftsführender Marketing & Geschäftsführender Assistenz der Geschäftsführender Geschäftsführender Geschäftsführender Geschäftsführender
Gesellschafter Gesellschafter Public Relations Gesellschafter Geschäftsführung Gesellschafter Gesellschafter Gesellschafter Gesellschafter
verdreifacht, die Fertigstellungen ver- wiederbeatmet. Auch die Absenkung der ckelung der A7 qualifizieren bestehende auch. In Obergeschossen und Neben-
doppelt. Nun gilt es aufzupassen, dass Modernisierungsumlage auf 8 % sowie Wohnlagen und schaffen neue. lagen müssen Eigentümer über Um-
die Konsequenzen des Booms die Er- die Erhebung von Daten für den Miet- nutzungen nachdenken. An Nachfrage
folgsstory nicht bremsen. spiegel aus den letzten sechs oder acht Am Gewerbeimmobilienmarkt ist der mangelt es nicht, aber bei den erzielba-
Jahren – statt aktuell vier – zur Erstel- Trend in die Innenstadt für Entwickler ren Mieten stehen Kompromisse an. Die
Dazu zählen die steigenden Grund- lung niedrigerer Vergleichsmieten, sind eine Herausforderung. Es gibt einen City ist dem zunehmenden Wettbewerb
stückskosten – in den letzten zwei Jah- als Motivation zum Bau von Mietwoh- Wettbewerb um Büro-, Wohn- und Ho- mit den Bezirkszentren ausgesetzt –
ren besonders aber Kosten und Verfüg- nungen ungeeignet. In Hamburg kommt telflächen. Die zunehmende Nutzungs- und muss sich bei der Vermietung be-
barkeit von Bauunternehmen. Entwickler noch die Ausweitung der Sozialen Erhal- mischung tut der Urbanität gut – das gilt reits jetzt der Konkurrenz des Südlichen
und Wohnungsunternehmen – erst recht tungsverordnung auf immer größere Tei- auch für die Bezirks- und einige Stadt- Überseequartiers stellen, das 2021 öff-
private Eigentümer – müssen sich um le der Innenstadt hinzu. teilzentren –, forciert aber Wettbewerb nen soll.
Bauunternehmen und Handwerker be- und Preis. Wettbewerber innerhalb des
werben und oft sehr viel mehr zahlen, Gleichzeitig zeigen sich Mieter offen, bis Bürosegments sind zunehmend Cowor- Sicher ist eins: Dauerhaften Leerstand
als zunächst kalkuliert. dato weniger frequentierte, aber gut er- king-Anbieter, die hohe Mieten zahlen muss in Hamburg kein Eigentümer be-
schlossene Stadtteile in Hamburg anzu- und langfristige Verträge abschließen. fürchten.
Zudem bremsen staatliche Interventi- nehmen – besonders im Osten und Sü-
onen den Wohnungsbau. Durch die Re- den. Das bietet Chancen für Eigentümer Lebhaft in der Diskussion ist die Zukunft Mit freundlichen Grüßen
animation der Großen Koalition wird die und Entwickler. Der Ausbau der U4, der des stationären Einzelhandels. Die 1-a-
schon abgeschriebene Mietpreisbremse Neubau der U5 und S4 oder die Überde- Lagen werden kleiner, die Geschäfte ZINSHAUSTEAM & KENBO
zinshausteam-kenbo.de 3
Zinshäuser
DER Hamburger Zinshausmarkt
ANZAHL VERKAUFTER zinshäuser 2017 hat sich der Zinshausmarkt in Ham- und für gute Lagen (-6,1 % bzw. -1,6 %)
burg entschleunigt. Während sich die notiert, während die anderen Lagen
700 Zahl der Transaktionen bereits seit Jah- zweistellig zulegten. Der deutlichste
614
600 ren seitwärts bewegt, beruhigt sich nun Sprung erfolgte im Segment bevor-
495 459 421 427 438 439
500 auch der damit erzielte Umsatz. Mit 439 zugte Lage mit 27 % auf 5.538 €/m² –
386 404 411 367
400 Abschlüssen wurde 2017 genau ein Kauf- allerdings auf Basis von nur 15 ausge-
300 vertrag mehr unterschrieben als im Jahr werteten Transaktionen. Im Mittel stieg
200 zuvor. Der Umsatz kletterte immerhin um der Preis um 6,7 % auf 2.801 €/m² – und
4,5 % auf 1,613 Mrd. € – erneut ein Allzeit- damit im Durchschnitt stärker als 2016.
100
hoch. Doch diese Steigerung bleibt deut-
0
lich hinter dem Umsatzsprung von 27 % Die Vervielfältiger erhöhten sich 2017
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
zurück, der von 2015 auf 2016 durch die in mäßigen Lagen um gut zwei Jahres-
Gutachterausschüsse erfasst wurde. Je nettokaltmieten auf 21,2. Die höchsten
Transaktion stieg der Umsatz 2017 auf Faktoren wurden traditionell in den
GELDUMSATZ (in Mio. €) 3,67 Mio. €, somit um 4,3 % gegenüber bevorzugten Lagen gezahlt: 32,7-fach.
1.613 2016: ein weiterer Rekordwert. Zum Ver- Bei schwachen und guten Lagen gab
1.543
1600 gleich: Im Boomjahr 2007 lag der Umsatz es zurückgehende Vervielfältiger. Im
1400 je Transaktion bei 1,8 Mio. €. Durchschnitt aller Lagen konnte 2017
1.214
1200
1133 1188 die 23,6-fache Jahresnettokaltmiete er-
886 901 873 800 Die Umsatzentwicklung spiegelt sich löst werden.
1000
637 687 auch in den unterschiedlichen Richtun-
800
gen wider, die Kaufpreise und Kaufpreis- Auf der Suche nach geeigneten Objekten
600
faktoren im Lagenvergleich genommen zur Aufteilung in Eigentumswohnungen
400 haben. Während die Nachfragedynamik zahlten Käufer im Mittel Faktor 24,9. Der
200 2016 noch in allen Lagequalitäten für Quadratmeterpreis lag bei 3.372 € für Ob-
0 einen Zuwachs bei Quadratmeterprei- jekte mit Teilungsabsicht, knapp 100 €
sen und Vervielfältigern sorgte, gibt es über dem Preis von 2016.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
für das vergangene Jahr ein sehr dif-
ferenziertes Bild. Leichte Korrekturen Käufer suchen im Osten
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2018, Gutachterausschuss für Grundstückswerte wurden bei den Preisen für schwache Zwar hat sich die Zahl der Transaktio-
4
Zinshäuser
Preisspiegel für Bestandsobjekte
Kategorie Stadtteile Stadtteile in der Entwicklung Faktor Preis pro m2/€ TREND
Blankenese, Flottbek, HafenCity, Harvestehude, Ho-
TOP- 29 - 35-fache
LAGE
henfelde (West), Nienstedten, Othmarschen,
Rotherbaum, Uhlenhorst (West), Winterhude (Süd)
–
Jahresmiete
4.500 - 5.500 Ò
Barmbek-Süd, Eimsbüttel (Nord), Eppendorf,
GUTE 27 - 32-fache
LAGE
Hoheluft-Ost, Marienthal, Ottensen, Schanzenviertel,
St. Georg, Uhlenhorst, Wellingsbüttel, Winterhude
–
Jahresmiete
3.500 - 4.500 Ò
TREND- Altona, Hamm, Hammerbrook, 24 - 28-fache
LAGE Karolinenviertel, St. Pauli
Bahrenfeld, Barmbek-Nord
Jahresmiete
2.600 - 3.600 Ò
Bergedorf, Fuhlsbüttel, Harburg, Bramfeld, Dulsberg, Eilbek, Horn,
MITTLERE 22 - 25-fache
LAGE
Heimfeld, Iserbrook, Jenfeld,
Poppenbüttel, Rahlstedt, Sasel
Langenhorn, Lokstedt, Lurup,
Schnelsen, Wandsbek
Jahresmiete
2.400 - 3.000 Ò
EINFACHE Billbrook, Billstedt, Neugraben- 17 - 19-fache
LAGE
Rothenburgsort, Veddel
Fischbek, Tonndorf, Wilhelmsburg Jahresmiete
1.800 - 2.300 Ö
SCHWACHE 15 - 18-fache
LAGE
Moorfleet, Neuenfelde Süderelbe, Oberbillwerder
Jahresmiete
1.500 - 1.900 Ö
5
5
Zinshäuser
Wohldorf-
Ohlstedt
Duvenstedt
nen 2017 gegenüber dem Vorjahr kaum VERKÄUFE IN DEN STADTTEILEN 2017 Keine
Lemsahl-
verändert, wohl aber die Verteilung im Mellingstedt
1
Stadtgebiet. Das erste Mal in den letzten Bergstedt 2
zehn Jahren verzeichnet kein Stadtteil Poppen-
büttel 3 bis 4
Langenhorn
mehr als 15 Abschlüsse, dafür über- Hummels-
Sasel
Volksdorf
5 bis 6
büttel
durchschnittlich viele Stadtteile 10 und Wellings-
büttel
7 bis 9
Schnelsen
mehr Transaktionen. Niendorf
Fuhlsbüttel 10 bis 19
Ohlsdorf
20 u. m.
Groß Steils- Rahlstedt
Die Top 5 illustrieren das Interesse am Eidelstedt Borstel
Alster-
dorf hoop
Farmsen-
Bramfeld Berne
gesamten Lagenspektrum. Jeweils 15 Lokstedt
Lurup Eppendorf Barmbek-
Abschlüsse notierten die Gutachteraus- Rissen
Stellingen
Hohe-
Winterhude Nord
Duls- Wands-
Tonndorf
luft berg
schüsse für Billstedt, Eimsbüttel und Sülldorf Iser-
brook Eims-
Harveste-
hude
Barmbek-
Süd
bek
Osdorf Bahrenfeld büttel Jenfeld
Uhlenhorst
Winterhude, je 14 Verträge für Altona- Groß
Sternschanze
Rotherbaum
Hohen-
Eilbek Marienthal
Blankenese Altona
Flottbek St. felde
Altstadt und Harburg. -Nord
Neu- Georg Borg-
Nienstedten Otten- St. stadt Alt- felde Hamm Horn
Othmarschen sen Altona Pauli stadt Hammer-
-Altstadt brook Billstedt
Billstedt steht dabei für das deutlich Cranz
Finkenwerder HafenCity
Rothen-
Waltershof Steinwerder burgsort
Kleiner Billbrook
wachsende Interesse an den Stadtteilen Grasbrook
Veddel
im Osten Hamburgs – in den Bezirken
Neuenfelde Altenwerder
Lohbrügge
Wandsbek und Bergedorf. Überdurch- Francop
Moorfleet
Billwerder
schnittlich gekauft wurde etwa in den Wilhelmsburg
Taten-
Moorburg berg Neuallermöhe
innenstadtnahen Stadtteilen Eilbek, Spaden-
land
Bergedorf
Neugraben- Allermöhe
Hamm und Marienthal. Auch Bramfeld Fischbek
Hausbruch
Reitbrook
rückt in den letzten zwei Jahren zuneh- Heimfeld
Harburg
Neuland Ochsenwerder
Curslack
mend in den Fokus – ebenfalls die peri- Neuengamme
Eißendorf
pheren Stadtviertel Billstedt und Loh- Wilstorf Gut Moor Altengamme
Marmstorf
brügge. Auch der Trend in die ehedem Rönneburg
Kirchwerder
Sinstorf Langenbek
schwächeren und damit günstigeren
Lagen ist ein Grund für den verhaltenen
Anstieg des Geldumsatzes.
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2018, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Keine
1
Zinshäuser
VERKAUFSFAKTOREN 2008–2017 QUADRATMETERPREISE in € 2008–2017
Gute Lage Einfache Lage Alle Lagen Top Lage Einfache Lage Alle Lagen
27,1 26,7
5.538
23,9
23,6
22,9
4.495 4.375
21,5
3.894 3.856 4.012
20,7 20,5 20,3
19,4 3.428
18,7 21,2 3.101
17,8 18,1 18,1 2.801
2.624
16,8 19,0 2.485
2.229 2.256
15,4 16,0 17,9 1.865 2.101
17,5 1.927
1.700
16,3 16,8 1.599
16,0 1.319 1.368 2.132
14,3 15,4 1.713 1.745 1.861
14,9 1.481 1.507
14,3
1.231 1.375
1.140 1.058
13,0 12,5
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2018, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Neue Quartiere und Lagen Haushaltsausschuss des Bundestages Oberbillwerder entwickelt, der auf dem städtebaulichen
Nicht nur Zinshauskäufer entdecken 50 Mio. € für die Sanierung der sozialen Das größte Hamburger Projekt dieses auf Entwurf der Arbeitsgemeinschaft Adept
den in den letzten Jahrzehnten eher und sportlichen Infrastruktur in diesem die grüne Wiese zielenden Ansatzes ist Aps mit Karres + Brands sowie Transsolar
vernachlässigten Osten Hamburgs, Modellprogramm frei. Hamburg kofi- Oberbillwerder. In den nächsten 15 Jah- Energietechnik basiert. Das dänisch-nie-
auch Projektentwickler und zunehmend nanziert mit weiteren 50 Mio. € bis 2025. ren soll in den Marschwiesen auf 124 ha derländisch-deutsche Team hatte im Juni
Bauträger suchen bezahlbare Grundstü- ein Stadtteil mit 7.000 Wohneinheiten ein städtebauliches Werkstattverfahren
cke mit S- oder U-Bahn-Anschluss für Der starke Zuzugsdruck mit bis zu 20.000 sowie 5.000 Arbeitsplätzen entstehen – gewonnen.
Wohnraum zu vertriebsfähigen Preisen. Neubürgern jährlich – vor allem mit ge- knapp 1 Mio. m² BGF. Oberbaudirektor
Schließlich lenkt die Stadt Hamburg mit ringem Einkommen – hat 2015 zur Er- Franz-Josef Höing will einen „Quanten- Horner Geest
dem Programm „Stromaufwärts an Elbe gänzung der Nachverdichtungsprämisse sprung“ in punkto Energie, Mobilität, so- Oberbillwerder hat durch die bereits
und Bille“ ebenfalls die Aufmerksam- „Mehr Stadt in der Stadt“ um den Ansatz ziale, kulturelle und Nutzungsmischung. vorhandene S-Bahn-Station Allermöhe
keit auf den Osten. So gab Ende Juni der „Mehr Stadt an neuen Orten“ geführt. Bis Ende des Jahres wird ein Masterplan mit der S4 Anschluss an das Hambur-
zinshausteam-kenbo.de 7
Zinshäuser
ger ÖPNV-Netz. Beim Stadtraum Hor- Wohnraum in diesen Lagen ist jedoch
ner Geest wird es die verlängerte U4 die Mobilitätswende: weniger Emissi-
sein, die bis Mitte der 2020er-Jahre für onen durch mehr E-Mobilität, ÖPNV,
die Anbindung sorgt. Anfang Juli ent- Radfahrer.
schied der Senat den Start des Projektes
„Zukunftsbild 2030“ für den Stadtraum An seinen Haupterschließungsachsen
Horner Geest. Zwischen Horner Renn- Sülldorfer Landstraße und Osdorfer
bahn und Öjendorfer Park sollen 3.100 Landstraße hatte der Bezirk Altona im
Wohneinheiten entstehen – durch Nach- Rahmen eines bundesweiten Modellpro-
verdichtung und Neubauprojekte, wie die jektes zur Nachverdichtung ein Potenzial
Öjendorfer Gartenstadt. von 20.000 Wohneinheiten ausgemacht.
In ganz Hamburg könnten es nach Re-
Die Nachverdichtung in der Horner cherchen der Bürgerschaftsfraktionen
Geest soll in der aufgelockerten Be- von CDU, SPD und Grünen rund 100.000
bauung aus den 1950er- und 1960er- Wohneinheiten sein. Aktuell prüfen die
Jahren erfolgen – und nicht nur hier. Behörde für Stadtentwicklung und Woh-
Oberbaudirektor Höing möchte die 60 nen (BSW) mit den Bezirken die städte-
Jahre alten Wiederaufbauviertel durch baulichen Potenziale der Ausfallstraßen.
Verdichtung urbaner machen und Wohn- Neben großflächigen Flachdachdis-
raum schaffen. countern und Tankstellen stehen auch
zentrumsnahe Einfamilien- und Reihen-
Verdichtung an Magistralen hausgrundstücke sowie die aufgelockerte
Dabei spielen die Magistralen – die von Nachkriegsbebauung im Fokus. Durch
der Innenstadt ausstrahlenden vier- bis erweitertes Baurecht sollen die Eigentü-
sechsspurigen Haupterschließungsstra- mer ermutigt werden, mehr Wohnraum
ßen – eine bedeutsame Rolle. Wo sie die auf den Grundstücken zu schaffen. Aber
Nachkriegsquartiere kreuzen, sind oft auch kommunale Instrumente werden
Quartierszentren angelegt, die meist der geprüft, wie die städtebauliche Entwick-
Aufwertung bedürfen. Basis für mehr lungsmaßnahme oder die geplante In-
Lebensqualität und die Entwicklung von nenentwicklungsmaßnahme.
8
Zinshäuser
Discounterwohnungen spannten Wohnungsmarkt Entlastung WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN 2008–2017
Lebensmittel-Discounter wie Aldi und zu verschaffen, hat das 2011 gegründe-
Baufertigstellungen insgesamt von Unternehmen von privaten Haushalten
Lidl ergreifen in diesem Kontext vorange- te Bündnis für das Wohnen in Hamburg
hend selbst die Initiative. Um vorhandene bei der Wiederauflage 2016 die Zahl der 9.000 8.521
Standorte zu sichern und neue erschlie- angestrebten Baugenehmigungen von 7.722 7.920
8.000
ßen zu können – gerade nahe der City 6.000 auf 10.000 Wohneinheiten jährlich 6.974
oder den Bezirkszentren – offerieren sie erhöht – und zudem die Bezirke in das 7.000 6.407
5.874 5.749 5.484
den Genehmigungsbehörden Entwürfe Bündnis aufgenommen. 6.000
5.080
mit mehrgeschossigem Wohnungsbau 5.000 4.294
über den Ladenflächen. Tatsächlich ist die Zahl der Baugeneh- 3.758 3.587 3.520 3.729 3.793
4.000
migungen 2017 auf über 13.400 gestie- 2.715 2.489 2.422 2.430
3.000 2.242
Bereits von Aldi realisierte Beispiele fin- gen – ein neuer Rekordwert seit den 1.889
1.629 1.678 1.629 1.552
den sich in Altona an der Holstenstraße 1970er-Jahren. Die Zahl der Fertigstel- 2.000 1.213 1.193
992 1.131
912
sowie der Bahrenfelder Straße. Frank lungen hingegen bewegt sich seit 2015 1.000
Conrad, der Fachamtsleiter Stadtpla- allenfalls seitwärts. 7.920 fertiggestellte 0
nung Altona, hat für seinen Bezirk an Wohneinheiten waren es 2017 – nur we-
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
16 Discounter-Standorten ein Potenzial nig mehr als 2016.
von rund 800 Wohnungen identifiziert.
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2018, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Der Bezirk Eimsbüttel folgt bereits einer Die stärkste Aufwärtskurve beschreibt
„Discounter-Strategie“ zur Schaffung von hingegen der Bauüberhang – der Wohn-
Wohnraum. einheiten, die zwar genehmigt, aber noch lative Bevorratung mit baureifen Grund- Wohnungen genehmigt – 39 % weniger
nicht fertig gestellt sind. Ende 2011 waren stücken. Die Gründe für den wachsenden als im Vorjahr. Setzt sich der Einbruch
Wohnungsmarkt Hamburg es gut 8.000, Ende vergangenen Jahres Bauüberhang seien oft Kapazitätsengpäs- bei den Baugenehmigungen fort, würde
Vergleichsweise zurückhaltend erwar- knapp 25.000. In Berlin spielt die Speku- se bei Bauunternehmen sowie die sich diese Entwicklung die Projektentwick-
tet Stadtentwicklungssenatorin Doro- lation mit genehmigten Projekten eine daraus ergebenden Kostensteigerungen lerstudie von bulwiengesa vom Frühjahr
thee Stapelfeldt bis 2030 etwa 100.000 bedeutsame Rolle für die sich zwischen für Personal und Material. 2018 bestätigen. Danach liegt das aktu-
zusätzliche Einwohner. Wer die aktuel- Genehmigung und Fertigstellung öffnen- ell von Trader Developern in Hamburg
len Zuzugszahlen hochrechnet, kommt de Schere. In Hamburg sehen Bezirke, 2018 allerdings sieht es nicht nach ei- geplante Projektentwicklungsvolumen
schnell auf die doppelte Zahl. Um dem aber auch Institute wie empirica, wenig nem neuen Rekord bei den Baugenehmi- im Wohnungsbau um 25 % unter dem
seit zehn Jahren zunehmend ange- Anzeichen für eine zunehmende, speku- gungen aus. Bis Ende Juni wurden 4.295 Niveau von 2016.
zinshausteam-kenbo.de 9
Zinshäuser
Wilhelmsburg wenn man den Durchschnittswert des ANGEBOTSMIETEN UND MIETENSPIEGEL IN €/m2
bei den Mieten vorn Hamburger Mietenspiegels heranzieht. 2007–2017
Schon jetzt reichen die neu entstehenden Mit 8,44 €/m² liegt der Durchschnittswert
Wohnungen statistisch kaum aus, um die des Mietenspiegels vom April 2017 um Angebotsmiete Neubau Angebotsmiete Bestand Mietenspiegel Durchschnitt
Zuziehenden aufzunehmen. Insofern hat- 29 % über dem von 2007. Hier fließen zu-
13,89
te der Neubau bis dato noch keine durch- sätzlich die Neuvermietungen der etwa
12,98 12,92 13,01 13,04 13,00 13,28
schlagende Wirkung auf die Entwicklung 250.000 preiswerten Saga- und Genos- 12,41
der Bestandsmieten. Die Angebotsmieten senschaftswohnungen ein, die ihre Woh-
11,00
im Neubau kletterten nach Zahlen von nungen nicht über Portale und Zeitungen 10,52
11,02
10,00 10,08 10,20 10,23
empirica – erhoben in Internetportalen anbieten.Trotzdem illustrieren die An- 9,61
9,23 9,70
9,03
und Tageszeitungen – zwischen 2007 und gebotsmieten der freien Wohnungsun- 8,72 8,44
8,24
2017 um 54 % auf 13,89 €/m². Der Anstieg ternehmen die Trends am Markt – auch 7,86 7,56 7,54
8,02 8,02
7,15 7,15
der Angebotsmieten insgesamt fiel mit in den einzelnen Teilmärkten. Die hat 6,76 6,76
6,58 6,53
40 % auf 11,02 €/m² moderater aus. empirica zumeist aus zwei oder mehr
Stadtteilen zusammengefasst.
In der Grafik deutlich zu erkennen ist
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
eine Beruhigung der Mieten zwischen Mit einem Plus von 62 % auf 9,76 €/m²
2012 und 2015. Dann greift die Mietdyna- machte Wilhelmsburg (mit Veddel und Quelle: empirica/IDN ImmoDaten/BSW
mik erneut: knappe, immer teurer wer- Rothenburgsort) von 2007 bis 2017 den
dende Grundstücke, steigende Bauer- mit Abstand größten Sprung bei den Teurer ist nur die westliche Alster, die Zahl der Baugenehmigungen und ver-
stellungskosten durch hohe energetische Mieten. Für den Schub sorgte südlich mit 15,31 €/m² auch nur unterdurch- doppelte sich die der Fertigstellungen.
Anforderungen und begrenzte Kapazi- der Elbe die von 2007 bis 2013 laufende schnittliche 28 % zulegte – wie die Elb- Doch gleichzeitig tritt der rot-grüne
täten der ausführenden Unternehmen, IBA. Ebenfalls überdurchschnittlich stie- vororte (+ 24 % auf 13,45 €/m²). Senat beim Wohnungsbau oder bei In-
steigende Einkommen durch relativ hohe gen die Mieten im Trendmarkt St. Pauli/ vestitionen in den Bestand gelegentlich
Tarifabschlüsse – aber auch beeinflusst Sternschanze (+ 48 % auf 13,75 €/m²) Hamburg greift ein auch auf die Bremse.
durch den Zuzug der Geflüchteten. Im sowie Borgfelde/Hamm/Horn (+ 45 % auf Mit dem 2011 gegründeten Bündnis für
Metropolenvergleich verzeichnen nur 10 €/m²) östlich der City. Die schwächste das Wohnen hat Hamburg früher als an- Soziale Erhaltungsverordnung
München (49 %) und Berlin (73 %) stei- Mietenentwicklung wurde für den mit dere Metropolen auf die sich abzeich- Eine Hamburgensie ist die Soziale Erhal-
lere Mietpreiskurven. 14,94 €/m² zweitteuersten Teilmarkt no- nende Wohnungsknappheit reagiert. Im tungsverordnung. In den ausgewiesenen
Freundlicher wirkt die Mietentwicklung, tiert: 11 % für die City samt HafenCity. Vergleich zu 2010 verdreifachte sich die Gebieten werden Anträge auf Moder-
10Zinshäuser
Soziale Erhaltungs- nisierung, Abriss, Nutzungsänderung west, Hamm, Horn, Barmbek-Nord, Uh- bung der Einkommensgrenzen wächst
verordnungEN von Mietwohnungen oder Aufteilung in lenhorst, Winterhude und Hohenfelde. der Kreis der anspruchsberechtigten
IN HAMBURG Eigentumswohnungen mit der Frage- Haushalte in Hamburg um 61.000 auf
stellung geprüft, welche Auswirkungen 20 Jahre Bindungsfrist 368.000.
BEREITS GÜLTIG sich auf die soziale Struktur ergeben. Für Bauanträge von Sozialwohnungen,
Eimsbüttel-Nord, Hoheluft-West, 2018 wurde mit der Nördlichen Neustadt die ab dem 1. Januar 2019 bei den Ge- Hamburger Bauordnung
Stellingen-Süd (2018) sowie Eimsbüttel/Hoheluft-West/Stel- nehmigungsbehörden eingehen, gilt reformiert
Nördliche Neustadt/Venusberg (2018) lingen-Süd Stadtraum mit insgesamt eine von 15 auf 20 Jahre verlängerte Am 1. Mai ist die modernisierte Ham-
Bahrenfeld-Süd (2016) 70.000 Einwohnern als Soziales Erhal- Bindungsfrist. Für die städtische Saga burger Bauordnung (HBauO) in Kraft
Ottensen (2016) tungsgebiet ausgewiesen. Mit 64.000 werden 30 Jahre obligatorisch. Damit getreten. Zu den wichtigsten Verände-
Altona-Altstadt (2014) Einwohnern ist das Areal in Eimsbüttel soll der Bestand an öffentlich geförder- rungen zählt die Verwendung tragender,
Eimsbüttel-Süd (2014) das größte jemals ausgewiesene Gebiet. ten Wohnungen langfristig stabilisiert aussteifender oder raumabschließender
Ottensen Osterkirchenviertel (2013) Inzwischen wird im Bezirk Eimsbüttel werden. Zwischen 2007 und 2017 war die massiver Holzbauteile für Bauvorha-
Sternschanze (2013) ein Viertel aller Haushalte von der So- Zahl der Sozialwohnungen von 118.000 ben bis 22 m Höhe (Fußbodenniveau des
St. Georg (2012) zialen Erhaltungsverordnung erfasst, auf 79.000 zurückgegangen, obwohl seit obersten Stockwerks), sofern die gefor-
St. Pauli (2012) hamburgweit sind es 187.550 Einwoh- 2011 gut 12.000 Neubauwohnungen mit derte Feuerwiderstandsklasse nachge-
Südliche Neustadt (1995) ner in überwiegend innenstadtnahen Mietbindung fertiggestellt wurden. wiesen ist. Dabei kommen in der Regel
Quartieren. vorgefertigte Module aus massivem
VORPRÜFUNGEN/ Im Bündnis für das Wohnen hatte die Brettsperrholz zum Einsatz, die auf der
VORÜBERLEGUNGEN Im Mai gab die Behörde für Stadtent- Stadt 2016 zugesagt, jährlich 3.000 ge- Baustelle rasch montiert werden kön-
Bahrenfeld-West wicklung und Wohnen (BSW) bekannt, förderte Neubauwohnungen zu finan- nen. Gegenüber Beton, Stein oder Stahl
Barmbek-Nord dass für weite Teile von Altona-Nord ein zieren. Senatorin Dorothee Stapelfeldt hat Holz zudem Gewichtsvorteile, die für
Hamm Erlass geprüft wird. 22.100 Menschen betonte im Juli, die Finanzierung sei die statischen Nachweise etwa bei Auf-
Hohenfelde wohnen in dem Gebiet, das an die Neu- auch für deutlich mehr als 3.000 Woh- stockungen eine entscheidende Rolle
Horn bauquartiere Diebsteich, Mitte-Altona nungen gesichert. Die Anfangsmiete für spielen können. Neu ist zudem, dass für
Ottensen Nord-West und Holstenquartier grenzt. Auch für geförderte Neubauwohnungen des ers- Bauherren, die aufstocken wollen, die
Uhlenhorst Bereiche von Eilbek wird geprüft. Zu- ten Förderwegs liegt 2018 bei 6,50 €/m², Pflicht zum Einbau eines Aufzugs (Kos-
Winterhude dem gibt es nach einer Vereinbarung im die für Wohnungen des zweiten För- ten je Gebäude: 70.000 bis 100.000 €)
Bündnis für das Wohnen Vorprüfungen derwegs bei 8,60 €/m². Durch eine entfällt. Bislang galt sie für über 13 m
für Bahrenfeld-West, Ottensen Nord- ebenfalls im Juli beschlossene Anhe- hohe Gebäude. Im Kontext von Aufsto-
zinshausteam-kenbo.de 11Zinshäuser
ckungen erfolgt zudem in der Regel eine Klage eines Mieters auf Rückerstattung
Dämmung der Fassade. Die Nachbarn zu viel gezahlter Miete abgewiesen. Der
müssen nicht mehr um die Zustimmung Mieter hatte zum 1. September 2015 in
gebeten werden, selbst wenn dadurch der Ottensen eine Wohnung für eine Mie-
Mindestabstand zwischen zwei Gebäuden te von 14,01 €/m² gemietet, obwohl die
unterschritten wird oder Bauteile bis zu ortsübliche Vergleichsmiete nach dem
20 cm auf das Nachbargrundstück ragen. Mietenspiegel 2015 8,75 €/m² betrug –
9,63 €/m² unter Berücksichtigung des
In punkto Barrierefreiheit muss der Bau- in der Mietpreisbremse erlaubten Auf-
herr die barrierefreien Wohnungen nicht schlags von 10 % zur Vergleichsmiete.
mehr auf einer Etage konzentrieren, son-
dern kann sie bedarfs- und kostenopti- Inzwischen hat der Senat, der mitge-
miert auf mehrere Geschosse verteilen. teilt hat, die Rechtsauffassung des Ge-
richts nicht zu teilen, zum 3. Juli 2018
Mietpreisbremse die Mietpreisbremse neu erlassen und
Sehr kontrovers zwischen Wohnungs- veröffentlicht – samt Begründung. Da
wirtschaft und Politik wird seit über drei das Landgericht die Verordnung jedoch
Jahren die Mietpreisbremse diskutiert. für die Zeit vom 1. Juli 2015 bis 2. Sep-
Das Landgericht Hamburg hat im Juni tember 2017 außer Kraft gesetzt hat und
die Mietpreisbremse in Hamburg aus die neue Verordnung nicht rückwirkend
formalen Gründen für ungültig erklärt – gilt, besteht für die Altverfahren aus
für die Zeit vom 1. Juli 2015 bis zum diesen 26 Monaten Rechtsunsicherheit.
1. September 2017. Im Urteil wird auf Die Mietbegrenzungsverordnung gilt bis
die bis zum 1. September 2017 nicht zum 30. Juni 2020. Dass die Mietpreis-
veröffentlichte Begründung der zum bremse für ganz Hamburg gilt, wird
1. Juli 2015 erlassenen „Mietbegren- etwa mit dem Leerstand von weniger
zungsverordnung“ hingewiesen. Die als 0,7 % seit 2010 begründet sowie
Einsichtnahme in die Begründung sei starken Mietpreisteigerungen auch in
eine „Wirksamkeitsvoraussetzung“. In Stadtteilen jenseits der Trendquartiere,
der Konsequenz des Urteils wurde die etwa in Barmbek oder Hamm.
12Zinshäuser
Zukunft der Mietpreisbremse Für den Mietspiegel ist absehbar, dass
Zwar ist den Bundesländern die Umset- in seine Berechnung künftig Vertrags-
zung der Mietpreisbremse überlassen, abschlüsse eingehen, die weiter als die
doch die Rahmenbedingungen werden bisher betrachteten vier Jahre zurück-
in Berlin durch die Große Koalition ent- liegen. So soll die Wirkung der hohen
schieden. Eine Verschärfung der Miet- Neuvertragsmieten auf die Vergleichs-
preisbremse zeichnet sich durch eine mieten gemildert werden.
Einigung zwischen Justizministerin
Katarina Barley (SPD) und Bauminister Share Deals
Horst Seehofer (CSU) ab. Der Mieter moderat beeinträchtigt
kann künftig auf Basis einer einfachen Ende Juni entschieden die Finanzmi-
Rüge eine Verletzung der Mietpreisbrem- nister der Länder durch die Reform des
se anzeigen. Beruft sich der Vermieter Grunderwerbssteuergesetzes die Hürde
auf eine höhere Vormiete, belegt sie dem für Share Deals zu erhöhen. Nach bis-
Mieter aber nicht vor Vertragsabschluss, heriger Rechtslage kann ein Käufer die
so kann der neue Mieter die Miete auf Zahlung der Grunderwerbssteuer umge-
das Niveau der Mietpreisbremse senken. hen, wenn er nicht mehr als 94,9 % der
in eine Objektgesellschaft verwandelten
Modernisierungsumlage und Immobilie erwirbt. Die restlichen 5,1 %
Mietspiegel kann er nach fünf Jahren vom Verkäufer
Auch die Modernisierungsumlage wird oder einem Co-Investor kaufen und muss
verschärft. Konnten Vermieter bisher nur für diese 5,1 % Grunderwerbssteuer
11 % der Modernisierungskosten jähr- zahlen.
lich auf die Mieter umlegen, sollen es
künftig in Gebieten mit angespanntem Drei Änderungen haben die Finanzminis-
Wohnungsmarkt nur noch 8 % sein. Zu- ter nun entschieden. Erstens muss zur
dem wird eine absolute Kappungsgrenze Vermeidung der Grunderwerbssteuer
eingeführt. Durch eine Modernisierung ein Altgesellschafter/Verkäufer an der
darf die Miete binnen sechs Jahren um Objektgesellschaft beteiligt bleiben. Zwei-
nicht mehr als 3 €/m² steigen. tens können bei Share Deals maximal nur
zinshausteam-kenbo.de 13Zinshäuser
noch 89,9 % erworben werden. D. h., der das Bodensteuermodell. Auf das Kosten-
Altgesellschafter muss mit 10,1 % be- wertmodell hatten sich 2016 immerhin
teiligt bleiben und das – drittens – künf- 14 Bundesländer geeinigt, obwohl es
tig mindestens zehn Jahre lang. Aktuell das komplizierteste zur Bewertung der
entwickelt das Bundesfinanzministerium 35 Mio. Immobilien deutschlandweit ist.
Vorschläge für ergänzende Gesetzestexte. Hierbei werden Bodenrichtwerte mit den
Wann die Reform greift, ist noch offen. rückgerechneten Baukosten der Gebäude
kombiniert. Zyklisch werden Moderni-
Verfassungsrichter forcieren sierungen etc. berücksichtigt. Hamburg
Grundsteuerreform und Bayern waren dagegen, weil in teu-
Da sich die Bundesländer vor zwei Jahren ren Lagen erheblich höhere Steuern zu
nicht auf eine Reform der Grundsteuer erwarten seien.
einigen konnten, hat das Bundesver-
fassungsgericht die Entscheidung mit Hamburg und Bayern favorisieren daher
dem Urteil vom 10. April forciert. Die das Flächenmodell. Grundstücks- und
bisher gültigen Einheitswerte von 1935 Gebäudeflächen werden einheitlich nach
(für die neuen Bundesländer) und 1964 ihrer Größe taxiert. Die meisten Daten
(alte Bundesländer) haben sich so weit dazu liegen vor. Noch einfacher und
von den Marktwerten entfernt, dass sie zudem mit der stärksten Lenkungswir-
künftig nicht mehr herangezogen werden kung ist das reine Bodensteuermodell.
dürfen – wenngleich die Kommunen das Die Grundsteuer basiert allein auf dem
Recht haben, das Grundsteueraufkom- Wert des Grundstücks, ob es nun bebaut
men durch Hebesätze zu beeinflussen. ist oder nicht. Dieser Wert liegt mit den
So fließen aktuell jährlich 14 Mrd. € in die amtlichen Bodenrichtwerten in der Regel
kommunalen Schatullen. Bis Ende 2019 bereits vor. Damit könnte zudem Druck
muss die Reform der Grundsteuer stehen auf Eigentümer unbebauter Brachen und
und bis Ende 2024 umgesetzt worden sein. Baulücken ausgeübt werden, diese zu
bebauen, statt etwa auf Wertgewinne zu
Diskutiert werden drei Modelle: das Kos- spekulieren. Diese Variante deckt gleich-
tenwertmodell, das Flächenmodell und zeitig die Aspekte einer Grundsteuer C
14Zinshäuser
ab, die in der Agenda des Koalitionsver- Verlegung der Wilhelmsburger Reichs-
trags zur baufördernden Besteuerung straße Richtung Osten ein spannendes
von Brachflächen vereinbart ist. Aufwärtspotenzial, wenngleich die ge-
werbliche Nachbarbarschaft auch mal
Trends und Ausblick schwierig werden kann.
Der Zinshausmarkt ist auf seinem Peak.
In guten und sehr guten Lagen wird nicht Im ersten Halbjahr 2018 entwickeln sich
mehr unter dem 30-fachen der Jahres- die Preise seitwärts. Seit dem Sommer
nettokaltmiete verkauft. Dabei entwi- 2017 häufen sich die Aufträge zur Bewer-
ckeln Stadtteile ihren Lagestatus. Eine tung. Die Angebotssituation verbessert
gute Lage entsteht, wenn viele Neubau- sich, weil die Eigentümer den Markt mit-
projekte auf einem hohen Preisniveau nehmen wollen.
verkauft werden. So ist das Schanzen-
viertel inzwischen eine gute Lage und Der Markt ist vom langsamen Zins-
nicht mehr Trendlage. Auch Bahrenfeld wachstum seit 2016 geprägt. Ob die
entwickelt sich mit vielen Neubaupro- Federal Reserve (FED), die Notenbank
jekten zu einer guten Lage. In Barmbek- der USA, den bisherigen Zinsschritten
Nord und Dulsberg gibt es eine starke weitere folgen lässt, ist offen. Für Eu-
Entwicklung – wie in Langenhorn. Doch ropa hat die Europäische Zentralbank
für eine Trendlage liegt dieser Stadtteil (EZB) mit der Ankündigung vom Juni, bis
zu peripher. Das Zeug zur Trendlage ha- Ende 2018 die Anleihekäufe auslaufen
ben Hamm und Horn. Hammerbrook ist zu lassen, ein starkes Signal gesetzt.
bereits eine Trendlage und kann sich gut Doch vor dem Sommer 2019 soll es kei-
weiterentwickeln. Bergedorf wird nicht ne Zinsschritte weg vom jetzigen Null-
zur Trendlage, sondern bleibt ein preis- zins-Niveau geben.
günstiger Standort. Das gilt auch für die
beiden citynahen Stadtteile Rothenburgs- Tangiert wird der Zinshausmarkt jedoch
ort und Veddel. Wilhelmsburg hat durch auch von den Konsequenzen des Immo-
die geplanten Quartiere auf der aktuellen bilienbooms in Deutschland. So schauen
Trasse der 2019/2020 abgeschlossenen die Bauwirtschaft und das Handwerk auf
zinshausteam-kenbo.de 15Zinshäuser
UMSATZ BÜRO-/GESCHÄFTSHÄUSER, ZINSHÄUSER UND PREISENTWICKLUNG BEI EIGENTUMSWOHNUNGEN in €
EIGENTUMSWOHNUNGEN in mio. € 2006–2017 2006–2017
Büro- und Geschäftshäuser1 Zinshäuser1 Eigentumswohnungen1 Gesamtkaufpreis Quadratmeterpreis
1
in Mio. €
402.000
4.000
366.000
3.449 345.000
3.500
318.000
2.941 3.013 2.834 296.000
3.000
2.612 2.612 2.564 278.000
264.000
2.357 2.420
2.500 234.000
2.014 1.937
1.817 1.869 1.813 1.953 213.000 189.000 195.000 200.000
2.000 1.741
1.610
1.281 1.340
1.500
1.142 1.110 1.720 1.721 1.613
1.543
1.000 1.173
1.114 1.188 1.214
1.133
2.233
2.158
2.212
2.320
2.551
2.889
3.060
3.328
3.573
3.828
4.185
4.628
886 901 873 800
500
637 687
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2017
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2018, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
volle Auftragsbücher für die nächsten gen refinanziert werden können. Auch Phänomen bestätigt, dass große Port- Für Aufteiler verknappt sich das Ange-
fünf Jahre. Das führt seit Jahren zu Sozialwohnungen, die in Hamburg folios höhere Preise pro Objekt erzie- bot auch durch die sich ausweitende
steigenden Preisen und abnehmender entsprechend der 30-%-Quote gebaut len, als die Zinshäuser einzeln oder in Soziale Erhaltungsverordnung in city-
Verfügbarkeit. werden, sind für Investoren zunehmend kleineren Portfolios erlösen würden. nahen Stadtteilen. Wer sich als Zins-
interessant, weil weniger frei finanzierte Dieser dem Kapitaldruck von Groß- hauseigentümer beim Verkauf flexibel
Alternativen Zinshausneubauten entstehen. investoren geschuldete Bonus ver- entscheiden möchte, ohne sich von der
für Zinshaus-investoren teuert die Preise für die privaten und Sozialen Erhaltungsverordnung abhän-
Ein weiterer kostentreibender Faktor Bei einigen größeren Portfolio-Ab- mittelständischen Zinshausinvestoren gig zu machen, beantragt rechtzeitig die
sind die Grundstückspreise, die eigent- schlüssen Ende 2017 hat sich das be- zusätzlich und entzieht ihnen Anlage- Umwandlung: Er lässt sich eine Abge-
lich nur noch durch Eigentumswohnun- reits im Marktbericht 2017 skizzierte möglichkeiten. schlossenheitsbescheinigung ausstellen,
16Zinshäuser die Teilungserklärung nach Wohnungs- So ist der Quadratmeterpreis mit 10,6 % eigentümergesetz beurkunden und ein auf 4.628 € stärker gestiegen als der Grundbuch für jede Wohnung anlegen. Gesamtkaufpreis. Vermietete Eigentumswohnungen Der Blick auf die bevorzugten Lagen und Diese vermieteten Eigentumswohnungen die dazugehörigen Preise illustriert die sind eine attraktive Alternative für pri- Spannbreite der Käufer und das Inter- vate Immobilienanleger. Sie werden von esse an gut erschlossenen, aber nicht der Bank voll finanziert, da es in Ham- ausschließlich zentrumsnahen Stadt- burg keine Leerstände gibt. 2017 wurden teilen. Mit 387 verkauften Wohnungen nach Zahlen des Gutachterausschusses liegt Winterhude (5.148 €/m² im Mit- 6.363 Eigentumswohnungen in Hamburg tel) vor dem ebenfalls – nach heutigen verkauft – 9,4 % weniger als 2016. Der Maßstäben – mittelpreisigen Eimsbüt- Geldumsatz stieg jedoch um 5,5 % auf tel (343 Verkäufe/5.042 €/m²). Ebenfalls 2,55 Mrd. € – ein weiteres Allzeithoch am über 200 Verkäufe gab es in Barmbek- Hamburger Immobilienmarkt. Je Woh- Süd (270/4.039 €/m²), dem günstigen nung ist der Preis um 9,8 % auf 402.000 € Rahlstedt (228/2.666 €/m²), Eppendorf gestiegen – stärker, als von 2015 auf 2016 (206 / 5.596 €/m²) sowie Langenhorn mit 6,1 %. (203/3.881 €/m²). Dabei sorgt der zunehmende Neubau Grundsätzlich gilt: Wohnimmobilien in für ein abnehmendes Durchschnittsalter Hamburg sind und bleiben eine sichere der Wohnungen. 2008 zählten die Woh- Kapitalanlage. nungen im Mittel noch 48 Lenze, 2017 waren es nur noch 39. Gleichzeitig wer- den die Wohnungen kleiner – bedingt durch abnehmende Größen im Neubau, um die starken Preisanstiege partiell zu kompensieren und mehr Wohnungen in einem Projekt unterbringen zu können. zinshausteam-kenbo.de 17
GewerbeInvestment IN Hamburg Hamburg wächst. 100.000 zusätzliche
Einwohner erwartet der rot-grüne Senat
bis 2030. In internationalen Rankings zur
Lebensqualität liegt Hamburg weit vorn.
So platzierte das britische Magazin The
Economist das „Tor zu Welt“ im weltwei-
ten Vergleich aktuell auf Rang 18.
Für Investoren spielt Hamburg die Qua-
litäten aus, die früher als langweilig gal-
ten: stabile, verlässliche wirtschaftliche
Kenndaten und ein diversifiziertes Wirt-
schaftsprofil mit dem Hafen als Motor.
Die Arbeitslosenquote liegt bei 6 %. Die
Beschäftigungszahl ist in den letzten
fünf Jahren um 100.000 Menschen ge-
wachsen. Mit einer gesamtwirtschaft-
lichen Produktivität (BIP pro Kopf) von
über 60.000 € liegt Hamburg europaweit
in der Spitzengruppe.
Bei der Anfang 2018 vorgestellten Immo-
bilienstudie „Emerging Trends in Real Es-
tate Europe“ von PWC und ULI landete die
Hafen- und Hansestadt auf Rang 6 der
30 wichtigsten europäischen Metropolen.
Gewerbeinvestment-markt
Das große Interesse an Hamburger Ge-
werbeimmobilien illustrieren die Zahlen
18GEWERBEINVESTMENT
Anzahl verkaufter Büro- und Geschäftshäuser FLÄCHENUMSATZ (in 1.000 m2)
1200
400 1.081
341
350 1000
300 272 294 284 911 906 867 855
300 786
241 235 247 225 229 800
250 649 643 624
160 583
200 600
150 380
400
100
200
50
0 0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2017
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
GELDUMSATZ (in MIO. €)
der Gutachterausschüsse zum Handel In diesem Jahr zeichnet sich ebenfalls ein
mit Büro- und Geschäftshäusern. Wäh- sehr hohes Umsatzvolumen ab. Im ersten 3449
3500
rend des Immobilienbooms 2006 und Halbjahr sorgte etwa das Springer Quar- 3013 2834
3000
2007 wurden 334 bzw. 341 Abschlüs- tier in der Neustadt, welches als Forward 2612 2612
2500
se getätigt – deutlich mehr als die 229 Deal von den ärztlichen Versorgungswer- 1817 1869
2014 1937 1813
2000
Verträge von 2017. Doch obgleich die ken Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und
1500 1281
Zahl der Transaktionen im vergange- Mecklenburg-Vorpommern, der Tierärz-
nen Jahr um ein Drittel unter der von teversorgung Niedersachsen sowie der 1000
2006 liegt, erreicht der Umsatz mit Steuerberaterversorgung Niedersach- 500
3,45 Mrd. € den bisherigen Topwert – sen gekauft worden ist, für den größten 0
17 % über dem Volumen von 2006. Auch Einzelimmobiliendeal in der Hamburger
2017
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
das durchschnittliche Transaktionsvo- Investmenthistorie. Das Joint Venture
lumen erreicht mit über 15 Mio. € einen MOMENI und Black Horse erzielte dabei
neuen Peak. einen Kaufpreis von circa 400 Mio. €. Dass Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2018, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
zinshausteam-kenbo.de 19GEWERBEINVESTMENT
die Ärzteversorgung Westfalen-Lippe mit Zum anderen rücken Stadtteilzentren wie
Hines für 260 Mio. € den Olympus Cam- der Langenhorner Markt stärker in den
pus in der City Süd von der Projektgesell- Fokus der Investoren. Hier konzentriert
schaft Campus Properties 1, deren Ge- sich der Einzelhandel, der in den Neben-
sellschafter die Zech Group und Olympus straßen der Stadtteile und entlang der
sind, erwarb, steht für einen Trend am In- Ausfallstraßen auf dem Rückzug ist. Dies
vestmentmarkt: Große Versorgungswerke gilt für onlineresistente Nahversorger wie
erwerben große Projektentwicklungen. Lebensmittler und Drogerien, aber auch
für kleine, inhabergeführte Boutiquen
Zu den fünf Abschlüssen über 100 Mio. € und Spezialanbieter.
gehörte mit dem Sumatrakontor in der
HafenCity nur ein Bestandsobjekt. Knapp Dabei haben Entwickler, Investoren und
190 Mio. € zahlte Real I.S., Tochter der Händler die in der Nachbarschaft zuneh-
Bayerischen Landesbank (Bayern LB), an mend neu entstehenden Baugebiete im
Blackstone für das Mixed-Use-Objekt mit Blick – in Langenhorn etwa das Quartier
Büros, Ladenflächen und Wohnungen. „Unter den Linden“. Auf dem früheren
Klinikareal entstehen 850 Wohnungen.
Stadtteilzentren kommen Matrix hat sich mit dem Kauf des Ein-
Der Verkauf des von Matrix und SEG kaufszentrums Berliner Platz in Ham-
Development entwickelten Quartiers- burg-Jenfeld bereits den nächsten Ent-
zentrums „LaHoMa“ – Einzelhandel wicklungsstandort gesichert. Hier findet
Das LaHoMa soll das neue
und Gastronomie, Praxis- und Dienst- sich in der Nachbarschaft das Neubau-
Quartierszentrum von leistungsflächen sowie Wohnungen – in gebiet Jenfelder Au.
Langenhorn werden.
Langenhorn für deutlich über 100 Mio. €
steht für zwei weitere bedeutsame Trends Bestätigt wird der Trend in die Stadttei-
am Investmentmarkt. Zum einen sind le auch durch die Zahlen der Gutachter-
Mixed-Use-Immobilien bei Investoren in- ausschüsse zur Verteilung der Verkäu-
zwischen etabliert und haben beim Um- fe von Büro- und Geschäftshäusern im
satz im ersten Halbjahr 2018 etwa Einzel- letzten Jahr. Langenhorn beispielswei-
handelsimmobilien hinter sich gelassen. se verzeichnet mit 11 Abschlüssen das
20GEWERBEINVESTMENT
Wohldorf-
Ohlstedt
Duvenstedt
zweitbeste Ergebnis im Stadtteilranking – VERKÄUFE IN DEN STADTTEILEN 2017 Keine
Lemsahl-
hinter Harburg mit 13 Transaktionen. Es Mellingstedt 1
folgen Hammerbrook/City Süd (11 Ab- Bergstedt
2
schlüsse) sowie Bergedorf (10). Über- Poppen-
büttel
3
Langenhorn
durchschnittliche Ergebnisse im Mehr- Sasel
4
Hummels- Volksdorf
jahresvergleich erzielten auch St. Pauli büttel
Wellings- 5 bis 6
büttel
Schnelsen
(9), Finkenwerder (7) oder Heimfeld (6). Niendorf
Fuhlsbüttel 7 bis 9
Ohlsdorf
10 und mehr
Rahlstedt
Wettbewerb der Nutzungen Eidelstedt
Groß
Borstel
Alster-
dorf
Steils-
hoop
Farmsen-
Die traditionell vorne liegende City mit Lokstedt
Bramfeld Berne
Lurup Eppendorf Barmbek-
Altstadt (7) und Neustadt (10) hat in den Stellingen Winterhude Nord Tonndorf
Rissen Hohe- Duls- Wands-
letzten Jahren an Bedeutung verloren. Sülldorf Iser-
brook Eims-
luft
Harveste- Barmbek-
berg bek
hude Süd Jenfeld
Osdorf Bahrenfeld büttel
Dabei spielt neben dem Angebotsmangel Sternschanze
Rotherbaum
Uhlenhorst
Eilbek Marienthal
Blankenese Groß Altona Hohen-
auch die auseinanderlaufende Perfor- Flottbek -Nord St. felde
Neu- Georg Borg-
Nienstedten St. stadt Alt- felde Hamm Horn
mance von Büro- und Einzelhandelsflä- Othmarschen
Otten-
sen Altona Pauli
-Altstadt
stadt Hammer-
brook Billstedt
chen eine Rolle, die sich immer deutlicher Cranz
Finkenwerder HafenCity
Rothen-
Waltershof Steinwerder burgsort
am Markt abzeichnet. Gleichzeitig gibt Kleiner
Grasbrook
Billbrook
Veddel
es mit Hotels sowie – perspektivisch –
Neuenfelde Altenwerder
Citylogistik weitere Wettbewerber um Francop
Moorfleet
Lohbrügge
Billwerder
Raum in der City. Wilhelmsburg
Taten-
Moorburg berg Neuallermöhe
Spaden- Bergedorf
Neugraben- land Allermöhe
Büroimmobilien Fischbek
Hausbruch
Reitbrook
Büroflächen sind gefragt – bei Inves- Heimfeld Neuland Ochsenwerder
Harburg
Curslack
toren wie bei Mietern. Im Büroflächen- Neuengamme
Eißendorf
umsatz spiegelt sich das diversifizier- Wilstorf Gut Moor Altengamme
Marmstorf
te Wirtschaftsprofil der Elbmetropole. Rönneburg
Kirchwerder
Im ersten Halbjahr 2018 erreicht keine Sinstorf Langenbek
Branche einen Anteil von 20 % des Flä-
chenumsatzes. Logistik, öffentliche Ver-
waltung, Versicherung/Banken, Indus- Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2018, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
zinshausteam-kenbo.de 21
Keine
1GEWERBEINVESTMENT
trie sowie Bau und Immobilien sind die stehenden Olympus Campus 8.600 m²
fünf Topbranchen. Der Umsatz liegt zum nutzen – auch als Pufferfläche für Olym-
Halbjahr mit etwa 250.000 m² hinter dem pus. Ebenfalls in der City Süd am Hei-
Ergebnis des Rekordjahres 2017. Doch denkampsweg mietete die städtische
der Rückgang ist dem mangelnden An- f&w fördern und wohnen knapp 8.600 m²
gebot geschuldet, nicht der Nachfrage. im Economic Center. Der größte Ab-
So sank der Leerstand auf rund 4 % – das schluss in der City erfolgte durch die von
niedrigste Niveau, seit dem New-Econo- Kurt Zech gegründete Reederei Zeaborn
my-Boom 2001. Damit stehen weniger mit 5.300 m² im Tower am Michel.
Größter Einzeldeal als 600.000 m² Bürofläche in Hamburg
in der Hamburger leer. Und die Leerstandsfläche sinkt un- Nutzungsmischung
Investmenthistorie:
das Projekt ter den Büroflächenumsatz eines Jah- verknappt Angebot
„Springer Quartier“ res – etwa dem des vergangenen Jahres Das Büroflächenangebot wird sich in den
von über 600.000 m². Damit ist die Hand- nächsten zwei bis drei Jahren nicht ver-
lungsfähigkeit expandierender Unterneh- bessern. In diesem und dem kommen-
men erheblich eingeschränkt – insbe- den Jahr werden etwa 320.000 m² Bü-
sondere vor dem Hintergrund, dass die rofläche fertiggestellt. Doch davon sind
gesuchten Fachkräfte hohe Ansprüche bereits knapp zwei Drittel vergeben. Tat-
an ihren Arbeitsplatz haben. Das gilt für sächlich vermehrt sich die Bürofläche
die Ausstattung des Büros wie auch für durch neue Projekte nicht unbedingt.
die Urbanität der Lage. Das gilt besonders für die begehrte City.
Bei Projekten wie dem Springer Quartier,
So ist der Umsatz fast ohne großforma- der Neubebauung auf dem früheren Are-
tige Abschlüsse entstanden. Nur die Sig- al der Commerzbank oder dem Burstah
nal Iduna mietete im fünfstelligen For- Ensemble auf dem vormaligen Allianz-
mat: 10.000 m² als Interimslösung im Standort am Großen Burstah entsteht
Vattenfall-Gebäude in der City Nord. Der zwar mehr Bruttogeschossfläche (BGF),
zweitgrößte Abschluss steht für die wei- aber nicht mehr Bürofläche als vorher.
ter zunehmende Präsenz von Coworking- Um mehr umbauten Raum genehmigt
Anbietern: Design Offices wird im ent- zu bekommen, müssen die Entwickler
22GEWERBEINVESTMENT
Preisspiegel für GEWERBEINVESTMENT-objekte
Lage Mikrolagen in der Entwicklung Faktor TREND
27 - 32-fache
City Kontorhausviertel, Nikolaiviertel, Springer Quartier Jahresmiete
25 - 29-fache
HafenCity Baakenhafen, Elbbrücken Jahresmiete Ò
22 - 28-fache
Eimsbüttel, Eppendorf, Hoheluft Jahresmiete Ò
22 - 27-fache
Hafenrand Jahresmiete Ò
22 - 26-fache
St. Georg, Uhlenhorst, Winterhude (City Nord) Überseering Jahresmiete Ò
21 - 26-fache
Hammerbrook (City Süd) Nordkanalstraße, Sonninstraße, Spaldingstraße Jahresmiete
20 - 27-fache
Altona, Bahrenfeld, Ottensen, Sternschanze, St. Pauli Gasstraße, Neue Große Bergstraße, Diebsteich Jahresmiete Ò
23GEWERBEINVESTMENT
für das Ziel einer durchmischten Stadt geschlossene Büros, wie man sie im
neben Büroflächen auch Wohnraum Business Center mieten kann, mit offe-
schaffen, ein Hotel, Einzelhandel oder nen Bereichen, die sich unterschiedliche
Gemeinbedarfsflächen integrieren. Nutzer teilen (Sharing Spaces).
So entstehen zwar bedarfsgerechte, mo- Im vergangenen Jahr wurden allein in
derne Büroflächen, aber kaum mehr als Hamburg fast 50.000 m² zur Einrichtung
vorher. Büroraum wird immer knapper dieser flexibel nutzbaren Büroflächen
und teurer. Das gilt sowohl für die Mie- angemietet. 2018 sind es bereits knapp
ten, die in der Spitze bei 27 €/m² liegen, 25.000 m² – mit Schwerpunkt in der City.
als auch für die Kaufpreise. Rendite und
Leerstand sinken im Gleichschritt. Die Kleine Projekte fehlen
Gutachterausschüsse weisen für Büro- Zur Behebung des so entstehenden Flä-
und Geschäftshäuser in der Innenstadt chenmangels fehlt es – jenseits der ganz
einen durchschnittlichen Ertragsfaktor großen Projekte – an kleineren Entwick-
von 25,1 für das vergangene Jahr aus. In lungsvorhaben. Von Projektentwicklern
der Spitze – etwa beim Büro- und Ein- werden für ein Refurbishment Immobi-
zelhandelskomplex Kaisergalerie an den lien mit relativ kurzen Vertragsrestlauf-
Großen Bleichen – wird das über 30-fa- zeiten gesucht. Doch für die Eigentümer
che der Jahresnettokaltmiete erzielt. fehlt der Reiz, zu verkaufen. Die Durch-
schnittsmiete bei Neuabschlüssen in der
CoWorking kommt City liegt bei fast 20 €/m². Da bieten die
Als zahlungskräftige Wettbewerber um Bestandsflächen nach einer Sanierung
die knappen Groß-Büroflächen in der einen attraktiven Cash flow. Natürlich
City sind seit 2017 deutlich expandierend ist auch der zu erzielende Verkaufspreis
Coworking-Anbieter präsent – wobei rei- auf einem Allzeithoch. Doch die Anlage-
ne Coworking-Projekte relativ selten sind. alternativen für den Verkaufserlös sind
Auch die in Hamburg starken Wettbewer- weiterhin übersichtlich – und das Neu-
ber wie WeWork, Mindspace, Spaces oder investment in vergleichbare Immobilien
Design Offices mischen auf ihren Flächen ebenfalls teuer.
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