Entscheidungsprozesse bei der Auswahl zu modernisierender - Heizungsanlagen aus kaufmännischer Sicht

Entscheidungsprozesse bei der
Auswahl zu modernisierender
Heizungsanlagen aus kaufmännischer
Sicht

                          Joachim Braun

                         Baugenossenschaft
                      FLUWOG-NORDMARK eG

Kurzporträt der Genossenschaft

 1949 FLUghafenWOhnungsbauGenossenschaft,
 4.400 Wohnungen, 2.000 Garagen und Stellplätze,
 Partiell steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft
 Bilanzsumme: € 200.000.000,
 Modernisierung und Instandhaltung gut € 10 Mio. p.a.
 Eigenkapitalquote: 28,9%,
 Mitglieder: 6.600,
 Mitarbeiter: umgerechnet 33 Vollzeitkräfte (9 Hauswarte)
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Energetische Optimierung von
Heizungsanlagen im Gebäudebestand

Warum sollte sich ein Unternehmen für eine
energetische Optimierung interessieren?

Unternehmen investiert –
     Einsparungen liegen beim Mieter

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Aber: Zweck der Genossenschaft

Förderung ihrer Mitglieder vorrangig
durch eine gute, sichere und sozial
verantwortbare Wohnungsversorgung
(§ 2 der Satzung)

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Was verstehen wir darunter?

 Dauernutzungsrecht
 Angemessene Nutzungsgebühren
  (Mieten + Nebenkosten)
 Guter Gebäudestandard /
  gute Wohnungsausstattung
 Auftrag für:
  Instandhaltung + Modernisierung

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Modernisierung und Instandhaltung

   Laufende Instandhaltung
   Einhalten gesetzlicher Vorgaben
   Modernisierung (innen und außen)
   Moderne Technik (Glasfaser u.a.)
   Attraktive Gebäude
   Guter energetischer Standard als Ziel

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Energetischer Standard – Wann
sehen wir Handlungsbedarf ?

o Hoher CO2 – Ausstoß ?
o Rote Werte im Energiepass ?
o Hohe Heizkosten und Verbrauchswerte !

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Regelmäßige Auswertung von Abrechnungen

    Verbrauchsmengen und Heizkosten

    Spreizung der Heizkosten 2012
    von € 0,43 bis € 1,59 je m² mtl.

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Verbrauchswerte der Wohnanlagen 2012
Beheizung mit Erdgas inkl. Warmwasser
                kWh je m² und Jahr € m² mtl.

Niedrigster Wert          52             0,43
 Höchster Wert           290             1,59
  Durchschnitt           168             0,96

               Basis 153.000 m² Wohnfläche

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Verbrauchswerte der Wohnanlagen 2012
Beheizung mit Vattenfall-Fernwärme inkl. Ww.

                   kWh je m² und Jahr € m² mtl.

Niedrigster Wert           67             0,60
 Höchster Wert            178             1,37
  Durchschnitt            126             1,07
                        Basis 65.000 m² Wohnfläche

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Einzelbeispiele für

                  Erdgasverbrauch je
Objekt           kWh und m² inkl. Ww € m² mtl.
Sentastraße              92            0,62
Langenhorner Ch.         268           1,52
Vogelweide               248           1,31
Lohkampstraße            171           0,98

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Sentastraße
Heizung + Ww
€ 0,62 m² mtl.
92 kWh m2 mtl.
Baujahr 2004

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Langenhorner Ch. - Handlungsbedarf ?

Erdgasverbrauch: 268 kWh m² und Jahr
Baujahr: 1958
Baulicher Zustand: vor 15 Jahren im Inneren
modernisiert, Isolierglasfenster, tw. gedämmt
Vermietungssituation: vollvermietet (noch)
Wohnungsgrößen: rd. 44 m²
Lage: zu verkehrsgünstig
Lebensdauer des Gebäudes?
Mieten: moderat

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Langenhorner Chaussee

Heizkosten      € 1,52 m² mtl.    € 67,00 mtl.
Betriebskosten € 1,33 m² mtl.     € 59,00 mtl.
Miete           € 4,86 m² mtl.    € 214,00 mtl.
Gesamt für 44 m²                  € 340,00 mtl.

Nebenkosten sind hoch  Handlungsbedarf
Vermietungsaussichten sind langfristig schlecht
 „Geringinvestive Maßnahmen“

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Maßnahmen:
Einbau Brennwertheizkessel
Dämmung Armaturen
Hydraulischer Abgleich u.a.

Kostenvoranschlag: € 65.000
Mieteinnahmen p.a.: € 60.000
Zuwendung:           € 8.400

Prognostizierte
Kosteneinsparung    € 5.000
(rd. 25%)

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Vogelweide /
Wohldorfer Straße

Heizkosten:
€ 1,31 m² mtl.
248 kWh m² und Jahr

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Vogelweide - Handlungsbedarf ?
Baujahr: 1956
Baulicher Zustand: vor 15 Jahren im Inneren
aufwendig modernisiert, Isolierglasfenster,
Vermietungssituation: vollvermietet (Barmbek)
Mieten: rd. € 5,50 m² mtl.
Wohnungsgrößen: rd. 55 m²
Lage: gut
Langfristige Nachfrage ist gegeben
Lebensdauer des Gebäudes mind. 30 Jahre
 Handlungsbedarf
 Zustimmung der Mitglieder einholen
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Maßnahmenkatalog:
• Wärmedämmung Fassade, Dach, Keller
• Ausglasen der Fenster, Erneuerung der
  Balkontüren
• Neue Hauseingangstüren
• Dämmung Treppenhaus
• Umstellung von Erdgas auf Fernwärme
• Hydraulischer Abgleich

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KfW- Effizienzhaus 100

     Kosten: € 1.700.000 (€ 550 je m²)

     Zins 1% + AfA 30 Jahre = 4,33%

     Modanteil ca. 80% = € 1.360.000
     Tilgungszuschuss rd. €   60.000

     Bei 3.100 m² Wfl.
     zus. Aufwand € 1,51 m² mtl.,
     Erforderliche Erhöhung rd. 27 %
     Erhöhung daher in Schritten.

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Vogelweide - Entscheidungsgründe
• Wohnhaus wird langfristig gut nachgefragt
  (Stadtteil, Einkaufen, U-Bahn, Modernisierungsstand,
  Wohnungsschnitt)

• Aktivierungspflichtige Maßnahme

• Ziel der Genossenschaft gemäß Satzung:
  gute, sichere und sozial verantwortbare
  Wohnungsversorgung

• Mittelfristiger Plan zur Modernisierung des
  Bestandes zur Senkung der Heizkosten
                                             - Seite 21 -

Lohkampstraße
Heizung € 0,98 je m² mtl.
Baujahr 1985
öffentlich gefördert

Noch keine
Handlungsmöglichkeiten

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Entscheidungsprozesse

1. Heizkosten und Verbrauchswerte hoch ?
2. Wie sehen die langfristigen Vermietungsaussichten
   aus ?
3. Lage des Gebäudes in der Stadt ?
4. Wohnungsschnitt (Badgröße) ?
5. Technischer Allgemeinzustand
6. Förderangebote KfW, IFB, BSU (Backsteinrelevanz)
7. Befragung der Mitglieder
8. Finanzielle Möglichkeiten der Genossenschaft

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Vielen Dank für Ihr Interesse

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