Erschienen im August 2019 Hamburg - Residential City Profile - JLL
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Residential City Profile Hamburg Hamburg | 1. Halbjahr 2019 Erschienen im August 2019
Wohnungsmarkt Hamburg
Mit über 10.000 neuen Wohnungen erzielt Hamburg Bevölkerungswachstum der letzten Jahre zurückzuführen
ein 40-Jahres-Hoch bei den Fertigstellungen ist. Mit rund 10.000 neuen Einwohnern ist die Bevölkerung
Mit insgesamt rund 10.674 neuen Wohnungen konnte Ham- auch im Jahr 2018 weiter deutlich gestiegen.
burg im Jahr 2018 die 10.000er Marke bei den Fertigstellun- Obgleich die Zahl der Baugenehmigungen nach einem
gen durchstoßen und rund 35 % mehr Wohnungen als im Höchststand im Vorjahr zuletzt mit 11.087 genehmigten
Vorjahr schaffen. Ein derartiges Niveau bei den Fertigstel- Wohnungen leicht rückläufig war, kann aber auch in Zu-
lungen wurde in Hamburg zuletzt vor 40 Jahren erreicht. kunft mit einer hohen Neubautätigkeit gerechnet werden.
Damit reagiert die Stadt Hamburg auf die anhaltend hohe Ursächlich dafür sind die Planungen der Stadt Hamburg,
Wohnraumnachfrage, die nicht zuletzt auch auf das hohe das Wohnungsangebot mit großen zusammenhängenden
Flächen deutlich auszuweiten. In diesem Zusammenhang
ist die Gründung des neuen Stadtteils „Oberbillwerder“ zu
Fertigstellungen vs. Bedarf Hamburg nennen, der überwiegend durch Geschosswohnungsbau
geprägt sein wird und damit ein Potential für rund 7.000
neue Wohnungen aufweist. Des Weiteren ist mit der
„Science City Bahrenfeld“ im Bezirk Altona ein Wissen-
schaftsstadtteil geplant, in dem weitere rund 2.500 neue
Wohneinheiten geschaffen werden sollen. Weitere Poten
tialflächen, die zur langfristigen Entwicklung und Umwand-
lung von bisheriger gewerblicher Nutzung zur Wohnbebau-
ung genutzt werden könnten, liegen im Nordosten der Stadt
oder aber auch in Wilhelmsburg. Neben der Neubauentwick-
lung setzt die Stadt Hamburg auf weitere wohnungspoliti-
sche Instrumente, um vor allem bezahlbaren Wohnraum zu
gewährleisten. Dazu gehört zum einen die konsequente Um-
setzung des „Drittelmixes“. Zum anderen macht die Stadt
vermehrt Gebrauch von ihrem städtischen Vorkaufrecht.
Trotz der bisherigen wohnungspolitischen Bemühungen in
der Hansestadt bleibt der Wohnungsmarkt angespannt und
auch die Rufe nach noch drastischeren Eingriffen, wie etwa
Quelle: destatis, BBSR Wohnungsmarktprognose 2015, JLL; Stand: Juli 2019
einem Mietendeckel, werden zunehmend lauter.
Ausgewählte Projektentwicklungen
Name Lage Wohneinheiten Fertigstellungsjahr
Diverse Projekte als Teil des Quartier Vogelkamp-Neugraben Neugraben-Fischbek ca. 1.500 ab 2019
Diverse Projekte im Pergolenviertel Winterhude ca. 1.400 ab 2020
Tarpenbeker Ufer Lokstedt ca. 950 2021
Wulffsche Siedlung Langenhorn ca. 700 2025
Wohnquartier Am Weißenberg Alsterdorf ca. 500 2019
Quelle: Thomas Daily, JLL; Stand: Juli 2019
Residential City Profile | H1 2019 Hamburg 2Stadtteile südlich der Elbe mit
höchster Mietpreisdynamik
Nach kurzer Seitwärtsbewegung im zweiten Halbjahr 2018
stieg das allgemeine Mietpreisniveau im ersten Halbjahr
2019 wieder an und erreichte mit einem mittleren Ange-
Verteilung der Mietangebote nach Mietpreis botsmietpreis von 12,65 Euro/m²/Monat einen neuen
Höchstwert. Das Spitzensegment (18,65 Euro/m²/Monat)
konnte mit einem Zuwachs von 5,4 % gegenüber dem Vor-
jahreswert eine noch stärkere Mietpreissteigerung aufwei-
sen. In der untersten Mietpreisklasse fiel die Preissteigerung
(4,0 %) allerdings nur unwesentlich niedriger aus, während
das Wachstum im Neubaumietsegment mit einer Preisstei-
gerung von rund 1 % hingegen sehr moderat ausfiel. Da die
Mietbelastungen im Schnitt deutlich gestiegen sind und
damit die mittlere Mietpreisentwicklung abdämpft, weist
etwa das Segment der Wohnungen mit Wohnflächen < 45 m²
weiterhin starke Preissteigerungen (fast 11 %) auf. Die
räumliche Differenzierung der Mietpreisentwicklung spie-
gelt sich in obigen Beobachtungen wider. Während leichte
Rückgänge in den Mietpreisen in einzelnen Arealen in
Wandsbek, Bergedorf und Altona zu beobachten sind,
lassen sich südlich der Elbe, etwa in Harburg, oder auch
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Juli 2019
am Flughafen deutliche Anstiege verzeichnen.
Mietpreisspannen Wohnen Hamburg Entwicklung der Angebotsmieten
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Juli 2019 Quelle: JLL. empirica systeme, IDN immodaten; Stand: Juli 2019
Residential City Profile | H1 2019 Hamburg 3Angebotsmieten Hamburg
ì ì
A 21 A1
ì A7
ìA 23
Wandsbek
ì A7
ì
A1
Eimsbüttel
ì
A 23
Hamburg-
Nord
Altona
ì
A 24 ìA 24
ìA7 ì
A1
Hamburg-
Mitte
ì A 255
ì
A 26 Harburg
ì A1
ì
A 25
ìA 253
ì
ì A7 Bergedorf
A 25
0 5 10 Kilometer
ì
A 261
ì ì
A 250
ì A1
A1
ì
A7
Mietniveau
Median in €/m²/Monat auf PLZ-Ebene
< 10,00 14,00 < 16,00 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe-
und Verkehrsflächen
10,00 < 12,00 >= 16,00 Grünflächen Sonstige Flächen
12,00 < 14,00
Quelle: JLL, empirica systeme, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH
Residential City Profile | H1 2019 Hamburg 4Größte Preissteigerungen im Spitzen und Neubausegment
Die Entwicklung der Kaufpreise liegt weiterhin deutlich
über der Mietpreisentwicklung. Mit einem Wachstum von
5,7 % p.a. zum Vorjahreswert auf nun 4.640 Euro/m² konnte
auch die mittlere 5-Jahres-Entwicklung von 5,4 % leicht
Verteilung der Kaufangebote nach Kaufpreis übertroffen werden. Dabei sind es am Eigentumsmarkt ins-
besondere das Spitzen- und Neubausegment, die sich be-
sonders dynamisch entwickelt haben. Mit Preiszuwächsen
von jeweils 8,5 % konnten diese Segmente überdurch-
schnittliche Preissteigerungen aufweisen. Mit einem mitt
leren Preisniveau im Spitzensegment von 7.690 Euro/m²
wird Hamburg nur von Frankfurt und München übertroffen.
Räumlich differenziert sind es vor allem die Lagen rund um
die Kernstadt, die aktuell am stärksten an den Preissteige-
rungen partizipieren. So konnten stärkere Preissteigerun-
gen zwischen Innenstadt und Altona sowie am westlichen
Stadtrand (Osdorf und Lurup) beobachten werden. Räum
liche Anpassungsprozesse und Anhebungen des Preis
niveaus wechseln sich im zeitlichen Ablauf immer wieder
ab und sind das Ergebnis des Zusammenspiels aus Preis-
entwicklungen und räumlichen Nachfrageverschiebungen.
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Juli 2019
Kaufpreisspannen Wohnen Hamburg Entwicklung der ETW Angebotskaufpreise
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Juli 2019 Quelle: JLL. empirica systeme, IDN immodaten; Stand: Juli 2019
Residential City Profile | H1 2019 Hamburg 5Angebotspreise für Eigentumswohnungen Hamburg
ì ì
A 21 A1
ì A7
ìA 23
Wandsbek
ì A7
ì
A1
Eimsbüttel
ì
A 23
Hamburg-
Nord
Altona
ì
A 24 ìA 24
ìA7 ì
A1
Hamburg-
Mitte
ì A 255
ì
A 26 Harburg
ì A1
ì
A 25
ìA 253
ì
ì A7 Bergedorf
A 25
0 5 10 Kilometer
ì
A 261
ì ì
A 250
ì A1
A1
ì
A7
Kaufpreise Eigentumswohnungen
Median in €/m² auf PLZ-Ebene
< 4.000 7.000 < 8.500 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe-
und Verkehrsflächen
4.000 < 5.500 > 8.500 Grünflächen Sonstige Flächen
5.500 < 7.000
Quelle: JLL, empirica systeme, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH
Residential City Profile | H1 2019 Hamburg 6Kontakte
Dr. Konstantin Kortmann Thomas Zabel Ralf Kemper
Head of Residential Investment Head of Residential Development Head of Valuation & Transaction
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Frankfurt Berlin Frankfurt
+49 (0) 69 2003 1390 +49 (0) 30 886600 115 +49 (0) 69 2003 1092
konstantin.kortmann@eu.jll.com thomas.zabel@eu.jll.com ralf.kemper@eu.jll.com
Helge Scheunemann Roman Heidrich Sebastian Grimm
Head of Research Germany Senior Team Leader Valuation & Senior Team Leader Valuation &
Hamburg Transaction Advisory Transaction Advisory
+49 (0) 40 350011 225 Berlin Frankfurt
helge.scheunemann@eu.jll.com +49 (0) 30 203980 106 +49 (0) 69 2003 1196
roman.heidrich@eu.jll.com sebastian.grimm@eu.jll.com
Susanne Gentz
Senior Team Leader
Residential Investment
Hamburg
+49 (0) 40 350011 222
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Autor
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