Erschienen im März 2021 Frankfurt - Residential City Profile - JLL
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Residential City Profile Frankfurt Frankfurt | 2. Halbjahr 2020 Erschienen im März 2021
Wohnungsmarkt Frankfurt
Frankfurt trotzt knapper Flächenverfügbarkeit gungen seit Anfang der 1960er Jahre erreicht werden (2019:
mit hoher Zahl an Umwandlungen +5.829). Damit liegt der Fertigstellungsgrad in Frankfurt derzeit
Nachdem in 2017 mit + 5.122 neuen Wohnungen ein neuer sogar knapp über dem prognostizierten Bedarf an zusätzli-
Höchststand erreicht wurde, blieb das Fertigstellungsniveau chen Wohnungen (im mittleren Szenario rund +3.135 Wohn-
auch zuletzt auf einem hohen Niveau (+4.636 neue Wohnun- einheiten p.a. bis zum Jahr 2030). Es bleibt jedoch abzuwar-
gen in 2019). Dieser deutliche Anstieg ist vor allem darauf zu- ten, inwieweit dieses Niveau über längere Frist aufrechter-
rückzuführen, dass der Bauüberhang in der Vergangenheit halten werden kann. Zum einen war ein großer Teil der Bau-
ebenfalls deutlich angestiegen war: allein in 2018 konnte mit genehmigungen (ca. +1.195 Wohnungen) für Umbauten von
+7.329 neuen Wohnungen die höchste Zahl an Baugenehmi- gewerblicher in wohnwirtschaftliche Nutzung vorgesehen –
ein angebotsseitiges Knappheitszeichen. Und zum anderen
werden angesichts der abnehmenden Verfügbarkeit von Bau-
Fertigstellungen vs. Bedarf Frankfurt land Neubauten auf Freiflächen immer seltener und sind im
Hinblick auf die hohen Bodenpreise auch mit erheblichen Ein-
schränkungen verbunden. Mit dem in 2020 beschlossenem
Baulandbeschluss setzt die Stadt einen Rahmen für die Ent-
wicklung zukünftiger Wohnbaulandflächen, greift damit aber
auch stärker in den Markt ein. Mit einem Plus von rund
+50.000 Einwohnern zwischen 2014 und 2020 weist Frankfurt
eine sehr dynamische Bevölkerungsentwicklung auf. Und
auch wenn sich diese Entwicklung aufgrund rückläufiger Zu-
zugszahlen zuletzt etwas verlangsamt hat, blieb die mittlere
Nettozuwanderung vor allem in der Gruppe der 18-30-jährigen
hoch. Zusammen mit dem bodenintensiveren Wohnungsbau
zeigt sich die daraus ergebende Nachfrageverschiebung auch
auf der Angebotsseite: den mit Abstand größten Anteil an den
Fertigstellungen stellen mittlerweile die 1-2-Zimmer-Wohnun-
gen (rund 46 %). Trotz eines hohen Anteils internationaler Zu-
*Zusätzlicher Bedarf per anno in Wohneinheiten (umfasst auch Wohnungen in züge in dieser Altersklasse und der Mobilitäteinschränkungen
freistehenden Häusern) ohne Berücksichtigung von laufenden Baudefiziten.
Quelle: destatis, JLL; Stand: Januar 2021 im Zuge der Corona-Krise, wies Frankfurt auch zur Jahresmitte
2020 noch ein positives Bevölkerungswachstum auf.
Ausgewählte Projektentwicklungen
Name Lage Wohneinheiten Fertigstellungsjahr
Hafenpark Ostend ca. 600 2025
Wohnquartier Berghöfe Kalbach-Riedberg ca. 360 2023
Wohnanlage Ruby Tower Niederrad ca. 315 2021
Wohnquartier Wings Gallus ca. 280 2021
Wohnquartier Grünhoch2 Nieder-Eschbach ca. 280 2022
Quelle: Thomas Daily, JLL; Stand: Januar 2021
Residential City Profile | H2 2020 Frankfurt 2Verstärkte Mietpreisdynamik im Neubau, während
andere Segmente verhaltener wachsen
Die Angebotsmieten in Frankfurt sind im Mittel des zwei-
ten Halbjahres 2020 auf Jahressicht um +4,2 % auf aktuell
16,00 Euro/m²/Monat gestiegen. Diese Entwicklung liegt
Verteilung der Mietangebote nach Mietpreis in etwa auf dem Niveau des Fünfjahresschnitts (+4,4 %
p.a.) und rund einen Prozentpunkt über dem Wert des
Vorjahres (+3,2 %). Sowohl im Spitzensegment (+2,3 %)
als auch im Segment der günstigen Mieten (günstigste
+10 % der Mietangebote, +2,3 %) ließ die Dynamik gegen-
über den Vorjahren (Fünfjahresschnitt +5,7 % bzw. +4,3 %)
deutlich nach. Dagegen stiegen im Neubausegment die
Mieten um +8,7 % auf ein Niveau von aktuell 17,55 Euro/
m²/Monat an, was sowohl gegenüber dem Vorjahreswert
(+0,9 %) als auch dem fünfjährigen Durchschnitt (+3,6 %
p.a.) eine deutliche Steigerung darstellt. Räumlich be-
trachtet gab es im zweiten Halbjahr im Bezirk Innenstadt I
mit den Stadtteilen Gallus, Gutleutviertel, Bahnhofsvier-
tel, Altstadt, und Innenstadt sowie in den Bezirken West
und Mitte-West die größten Anstiege der Mietpreise.
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Januar 2021
Mietpreisspannen Wohnen Frankfurt Entwicklung der Angebotsmieten
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Januar 2021 Quelle: JLL, empirica systeme, IDN immodaten; Stand: Januar 2021
Residential City Profile | H2 2020 Frankfurt 3Angebotsmieten Frankfurt
Nieder-
Erlenbach
Nieder-
Eschbach
Kalbach Harheim
Bonames
Frankfurter
Niederursel
Berg Berkersheim
Heddernheim
Eschersheim Bergen-
Preungesheim Enkheim
Eckenheim
Dornbusch Seckbach
Praunheim A 661
Ginnheim
Hausen Westend-
A5 B 44
Nord Nordend-
B8 West Bornheim B 8/40
A 66 Rödelheim Riederwald
Nordend-
Sossenheim
Bockenheim Westend- Ost Fechenheim
Unterliederbach A 648
Süd Innenstadt Ostend
Höchst B 40/44 Altstadt
Nied Gallusviertel Bahnhofsviertel
Zeilsheim Sachsenhausen-
B 40a
Griesheim Oberrad
Nord B3
Gutleutviertel
Sindlingen Niederrad
Schwanheim B 43/44
Sachsenhausen-
Süd
A3
B 43
Flughafen Frankfurt
Flughafen
0 5 10 km
OpenStreetMap-contributors
Mietniveau
Median in €/m²/Monat auf PLZ-Ebene
< 12,00 16,00 < 18,00 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe-
und Verkehrsflächen
12,00 < 14,00 >= 18,00 Grünflächen Sonstige Flächen
14,00 < 16,00
Quelle: JLL, empirica systeme
Residential City Profile | H2 2020 Frankfurt 4Anhaltende Dynamik insbesondere bei Kaufpreisen
im Neubausegment
Der Wohneigentumswohnungsmarkt in Frankfurt erzielte im
Mittel (6.550 Euro/m²) einen Preisanstieg von +11,8 % im
zweiten Halbjahr 2020. Damit setzt sich die positive Entwick-
Verteilung der Kaufangebote nach Kaufpreis lung des Vorjahreszeitraums (+9,7 %) weiter fort. Dabei ka-
men die wesentlichen Impulse dieser Entwicklung nicht aus
dem Spitzensegment (9.460 Euro/m²), denn die Entwicklung
gegenüber dem Vorjahreshalbjahr war hier sogar leicht ne
gativ (-0,3 %), im Vorjahr wuchs der Bereich noch deutlich
(+11,9 %) wie auch im Fünfjahresdurchschnitt (+8,6 %). We-
sentliche Impulse kamen dagegen aus dem unteren Preis-
segment (4.010 Euro/m²), wo die Kaufpreise um +12,0 % stie-
gen (Vorjahr: +13,7 %) und aus dem Neubausegment. Dort
wurden im zweiten Halbjahr 2020 +13,6 % mehr je m² gefor-
dert als noch im Vorjahreszeitraum. Dieser Zuwachs liegt
noch einmal deutlich über dem Vorjahreswert (+8,2 %) sowie
dem Fünfjahresschnitt (+9,6 % p.a.). In Frankfurt ist das abso-
lute Spitzenpreissegment mit rund 15.000 Euro/m² noch ein-
mal leicht gestiegen. Eine räumlich differenzierte Betrach-
tung der Kaufpreisentwicklung zeigt signifikante Steigerungen
in den Bereichen Nord-Ost, Mitte-West und Mitte-Nord sowie
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Januar 2021
eine Stagnation der Kaufpreise in den Innenstadtbezirken.
Kaufpreisspannen Wohnen Frankfurt Entwicklung der ETW Angebotskaufpreise
Quelle: JLL, empirica systeme; Stand: Januar 2021 Quelle: JLL, empirica systeme, IDN immodaten; Stand: Januar 2021
Residential City Profile | H2 2020 Frankfurt 5Angebotspreise für Eigentumswohnungen Frankfurt
Nieder-
Erlenbach
Nieder-
Eschbach
Kalbach Harheim
Bonames
Frankfurter
Niederursel
Berg Berkersheim
Heddernheim
Eschersheim Bergen-
Preungesheim Enkheim
Eckenheim
Dornbusch
Praunheim A 661 Seckbach
Ginnheim
A5
Hausen Westend-
B 44 Nord Nordend-
B8 West Bornheim B 8/40
A 66 Rödelheim Riederwald
Nordend-
Sossenheim
Bockenheim Westend- Ost Fechenheim
Unterliederbach A 648 Süd Ostend
B 40/44 Innenstadt
Altstadt
Höchst Gallusviertel Bahnhofsviertel
Nied
Zeilsheim Sachsenhausen-
B 40a
Griesheim Oberrad
Nord
Gutleutviertel B3
Sindlingen Niederrad
Schwanheim B 43/44
Sachsenhausen-
Süd
A3
B 43
Flughafen Frankfurt
Flughafen
0 5 10 km
OpenStreetMap-contributors
Kaufpreise Eigentumswohnungen
Median in €/m² auf PLZ-Ebene
< 3.000 6.000 < 8.500 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe-
und Verkehrsflächen
4.000 < 5.500 >= 8.500 Grünflächen Sonstige Flächen
5.500 < 6.000
Quelle: JLL, empirica systeme
Residential City Profile | H2 2020 Frankfurt 6Kontakte
Michael Bender Helen Lindner Ralf Kemper
Head of Residential Germany Head of Residential Development Head of Valuation & Transaction
Frankfurt Germany Advisory Germany
+49 (0) 69 2003 2333 Berlin Frankfurt
michael.bender@eu.jll.com +49 (0) 30 203980 703 +49 (0) 69 2003 1092
helen.lindner@eu.jll.com ralf.kemper@eu.jll.com
Helge Scheunemann Roman Heidrich Sebastian Grimm
Head of Research Germany Lead Director Valuation & Lead Director Valuation &
Hamburg Transaction Advisory Transaction Advisory
+49 (0) 40 350011 225 Berlin Frankfurt
helge.scheunemann@eu.jll.com +49 (0) 30 203980 106 +49 (0) 69 2003 1196
roman.heidrich@eu.jll.com sebastian.grimm@eu.jll.com
Johannes Roesler
Team Leader Residential Investment
Frankfurt
+49 (0) 69 2003 1362
johannes.roesler@eu.jll.com
Autoren
Dr. Sören Gröbel Christian Giesemann
Director Research Team Leader Research
Berlin Berlin
+49 (0) 30 203980 151 +49 (0) 30 203980 201
soeren.groebel@eu.jll.com christian.giesemann@eu.jll.com
jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen
jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen
jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit
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