Erwerb von Schweizer Immobilien durch Ausländerinnen und Ausländer
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26. Juli 2021, 2:42PM UTC
Chief Investment Office GWM
Anlageresearch
Erwerb von Schweizer Immobilien durch
Ausländerinnen und Ausländer
Schweizer Immobilien
Autoren: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Katharina Hofer, Economist, UBS Switzerland AG; Sebastian Maser, UBS Switzerland
AG
• Der rechtliche Rahmen, die Bestimmungen zur
Finanzierung sowie die Gebühren und Steuern sind
beim Kauf von Immobilien in der Schweiz zu
berücksichtigen.
• Die Eigenheimpreise hängen unter anderem von der
Entfernung zum nächsten Wirtschaftszentrum sowie
der Einkommenssteuerbelastung ab.
• Die Dynamik der Preisanstiege auf dem
Eigenheimmarkt hat ab 2020 stark zugenommen.
Langfristig ist die Preisdynamik eng an die
Entwicklung der Haushaltseinkommen gekoppelt.
Quelle: Anita Affentranger
Die Schweiz gehört zu den Ländern mit der weltweit nur von EU- und EFTA-Bürgern sowie Personen mit
höchsten Lebensqualität. Drei Schweizer Städte finden Aufenthaltsbewilligung C erworben werden. In Bezug auf
sich unter den ersten zehn Rängen des Mercer Quality Geschäftsflächen gibt es insgesamt keine Beschränkungen.
of Living Rankings wieder. Anreize für Investitionen in
Schweizer Immobilien sind das verlässliche Rechtssystem, Wer darf in der Schweiz Immobilien erwerben?
stabile politische Institutionen oder gute wirtschaftliche Übersicht der Regulierung ("Lex Koller")
Bedingungen. Der vorliegende Bericht befasst sich mit den
wichtigsten Aspekten, die Ausländerinnen und Ausländer
beim Kauf von Immobilien in der Schweiz beachten müssen.
Rechtliche Bestimmungen
Recht zum Erwerb hängt von Aufenthaltsgenehmigung ab
Die rechtlichen Bestimmungen, wer in der Schweiz eine
Liegenschaft erwerben darf, werden im so genannten Lex
Koller reguliert. Staatsbürger von EU- und EFTA-Ländern
sind beim Kauf von Immobilien Schweizern gleichgestellt.
Bürger anderer Staaten mit einer Aufenthaltsbewilligung
C unterliegen ebenfalls keinen Beschränkungen beim Kauf
von Immobilien. Nicht-EU- und Nicht-EFTA-Bürger mit Quelle: UBS.
einer Aufenthaltsbewilligung B dürfen lediglich Erst- oder
Ferienwohnungen erwerben. Ausländische Personen ohne
Aufenthaltsgenehmigung dürfen ausschliesslich Zweit-
und Ferienwohnungen kaufen. Mehrfamilienhäuser dürfen
Dieser Bericht wurde durch UBS Switzerland AG erstellt. Bitte beachten Sie die wichtigen rechtlichen Informationen
am Ende der Publikation.
Schweizer Immobilien
Bei Wegzug kein Verkauf nötig Mindestens 20 Prozent müssen aus Eigenmitteln
Ausländische Eigentümer einer Immobilie müssen diese finanziert werden
nicht verkaufen, wenn sie innerhalb der Schweiz umziehen Finanzierungsquellen, unter Annahme der maximal möglichen
oder das Land verlassen. Sie können die Immobilie als Zweit- Hypothek, in Prozent
oder Ferienwohnung nutzen oder an Dritte vermieten,
auch wenn sie eine neue Erstwohnung erwerben. Wer
jedoch eine neue Erstwohnung erwirbt, ohne die Absicht
diese zu bewohnen, verstösst gegen das Schweizer Gesetz.
Wurde eine Immobilie rechtmässig erworben, so benötigen
die Erben beim Ableben des Eigentümers keine weitere
Bewilligung.
Finanzierung
Hypotheken auf 80 Prozent des Immobilienwerts beschränkt
Üblicherweise werden Immobilienkäufe in der Schweiz mit
einer Hypothek und Eigenkapital finanziert. Hypotheken
dürfen dabei 80 Prozent des Immobilienwerts nicht
übersteigen. Die erste Hypothek deckt meist zwei Drittel
des Belehnungswerts ab. Die zweite Hypothek deckt
typischerweise die Differenz bis 80 Prozent des Werts ab und
muss über einen Zeitraum von 15 Jahren linear amortisiert
werden. Eine kürzere Amortisationsdauer kann verlangt
werden, wenn der Käufer innert 15 Jahren pensioniert wird. Quelle: UBS
Mindestens 20 Prozent des Belehnungswerts sind mit Kurz- versus langfristige Finanzierung
Eigenkapital zu finanzieren. Die Hälfte davon (also 10 In den letzten 20 Jahren lagen die Kosten einer
Prozent des Belehnungswerts) muss aus sogenannten Geldmarktfinanzierung fast immer unter denen einer
harten Eigenmitteln bestehen (beispielsweise Ersparnisse, langfristigen Finanzierung. Eine Hypothekarfinanzierung
Mittel aus der privaten Vorsorge wie Säule 3a, mit kurzen Laufzeiten ist gemäss den Markterwartungen
Schenkungen, Erbvorbezug). Die restlichen 10 Prozent weiterhin günstiger als mit langfristigen Festhypotheken.
können mit Mitteln aus der beruflichen Vorsorge Absolut betrachtet sind die Kosten einer Absicherung
bestritten werden (2. Säule). Auch hier können strengere gegenüber starken Zinsanstiegen aber sehr tief.
Eigenmittelvorschriften gelten, falls der Käufer innert 15
Jahren pensioniert wird. Die Wahl der Hypothekarfinanzierung hängt nicht nur von
den aktuellen Zinserwartungen, sondern auch von der
Bruttoeinkommen bestimmt die Höhe der Hypothek Risikotragfähigkeit des Hypothekarnehmers ab. Wer eine
Die maximale Hypothekarsumme wird durch das Hypothek aufnimmt, muss sich drei Fragen stellen:
Bruttoeinkommen des Käufers beschränkt. Das Einkommen
des Partners darf nur berücksichtigt werden, wenn • Kann ich massiv höhere Zinszahlungen tragen
beide Partner gemeinschaftlich für die Hypothek haften. (Zinsrisiko)?
Die jährlich anfallenden Kosten für die Immobilie Obwohl deutlich höhere Zinsen sehr unwahrscheinlich sind,
sollten ein Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens sollten die Kosten der Immobilie auch bei Zinsen von
nicht überschreiten. Die Kosten setzen sich aus 5 Prozent ein Drittel des Bruttojahreseinkommens nicht
Hypothekarzinszahlungen (bei einem hypothetischen übersteigen.
kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent) sowie Unterhalts-
und Nebenkosten (beide werden in der Regel mit je
1 Prozent des Immobilienwerts angesetzt) zusammen.
Dies soll die Tragbarkeit der Immobilie auch bei
einem deutlich höheren Zinsniveau garantieren und
sicherstellen, dass die Verschuldung das Fünf- bis
Sechsfache des Bruttojahreseinkommens nicht übersteigt.
Je nach Vermögenssituation und persönlichen Umständen
sind Ausnahmen möglich.
02
Schweizer Immobilien
Selten über 5 Prozent einigen Kantonen zusätzlich eine Liegenschaftssteuer (ohne
Häufigkeitsverteilung der Diskont- (1907-2000) und Liborsätze Berücksichtigung der Schulden).
(2001-2016)
Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer
Beim Verkauf einer Liegenschaft fallen zwei
Steuerarten an. Die Grundstückgewinnsteuer kann
einen grossen Anteil des Verkaufsgewinns betragen,
falls der Grundstückwert während der Haltedauer der
Immobilie deutlich zugenommen hat. Da diese Steuer
Immobilienspekulationen einschränken soll, nimmt sie mit
der Haltedauer der Immobilie ab. Beispielsweise führt
ein Grundstückgewinn von 100 000 Franken im Kanton
Zürich bei einer Haltedauer von weniger als einem
Jahr zu einer Steuerbelastung von 44 000 Franken.
Quellen: SNB, UBS Bei einer Haltedauer von fünf Jahren reduziert sich die
Grundstückgewinnsteuer auf 28 000 Franken und bei 20
• Wie hoch sind die Kosten, wenn ich den
Jahren auf 15 000 Franken. Die Steuer wird aufgeschoben,
Hypothekarvertrag vorzeitig kündigen muss
wenn der Gewinn aus dem Verkauf zum Erwerb eines neuen
(Bindungsrisiko)?
selbstbewohnten Eigenheims verwendet wird. Die zweite
Die vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek kann teuer Steuerart, die Handänderungssteuer, kann bis zu 3 Prozent
werden. Die Ausstiegskosten hängen dabei von den des Kaufpreises betragen. Sie ist zum Kaufzeitpunkt fällig
Wiederanlagemöglichkeiten des Kapitals zum Zeitpunkt der und wird je nach Kanton vom Käufer, vom Verkäufer oder
Vertragsauflösung ab. Je tiefer die Zinsen dann sind, desto hälftig bezahlt. Zudem fallen Notarkosten an.
höhere Ausstiegskosten fallen an. Umgekehrt wird der
Hypothekarnehmer im Falle eines starken Zinsanstiegs bei
einem Ausstieg aus einer Hypothek belohnt.
Was kostet Wohneigentum in der
• Wie gross ist die Gefahr, dass ich die Hypothek
Schweiz?
Preise
in einer Hochzinsperiode erneuern muss
Die höchsten Eigenheimpreise werden am Zürichsee, am
(Refinanzierungsrisiko)?
Genfersee und in den begehrtesten Tourismusdestinationen
Erfolgt die Refinanzierung des gesamten in den Schweizer Alpen bezahlt. In diesen Regionen
Hypothekarvolumens bei höheren Zinsen, so erhöht erreichen Quadratmeterpreise im gehobenen Segment oft
dies die Hypothekarkosten. Wenn ein Hypothekarnehmer 13 000 bis 15 000 Franken. Im Luxussegment überschreiten
Zinsschwankungen minimieren möchte, macht eine sie meistens die 20 000-Franken-Marke.
zeitliche Streuung der langfristigen Hypotheken Sinn (ein
Mix aus Festhypotheken verschiedener Laufzeiten). Für Wie viel kostet Wohneigentum in der Schweiz?
Hypothekarnehmer mit kurzfristigen Laufzeiten spielt das Quadratmeterpreise in Franken im gehobenen Segment (70%-Quantil),
Refinanzierungsrisiko hingegen keine Rolle. 2021Q1
Steuern und Gebühren
Die beim Kauf einer Immobilie und während des
Eigentumsverhältnisses anfallenden Steuern und Gebühren
sind nicht zu unterschätzen. Die Gesamtkosten hängen vom
Standortkanton ab.
Besteuerung des Eigenmietwerts
Der Eigenmietwert entspricht dem Mietwert der
selbstgenutzten Wohnliegenschaft und muss als
fiktives Einkommen versteuert werden. Dafür können
Hypothekarzinszahlungen und Unterhaltskosten der
Immobilie vom Einkommen abgezogen werden. Beim
derzeit tiefen Zinsniveau übersteigt der Eigenmietwert die Quellen: Wüest Partner, UBS
zum Abzug gebrachten Kosten häufig. Auch ist jährlich eine
Vermögenssteuer auf die Liegenschaft zu entrichten (unter In den Agglomerationen der grösseren Städte sind im
Berücksichtigung der Schulden auf der Immobilie) sowie in gehobenen Segment, je nach Reisezeit zum nächsten
03
Schweizer Immobilien
Wirtschaftszentrum und in Abhängigkeit weiterer Faktoren, Die Unterschiede unter den Gemeinden sind allerdings
Preise von 8000 bis 10 000 Franken pro Quadratmeter gross: Wer beispielsweise aus der relativ steuergünstigen
marktüblich. Grob gerechnet sinken die Preise mit jeder Gemeinde Zug in eine vergleichbare Wohnung in der
zusätzlichen Fahrtminute zum Wirtschaftsgrosszentrum um steuerteureren Gemeinde Montreux umzieht, muss mit
1 Prozent. fast 30 Prozent höheren Wohnkosten rechnen. Die
jährlichen Kosten dürften in diesem Fall von rund 54_000
Wohnkosten auf fast 70_000 Franken steigen. Insgesamt sind die
Das Preisniveau der Eigenheime wird stark durch die relative Immobilienpreise in Tiefsteuergemeinden tendenziell höher,
Belastung mit lokalen Steuern beeinflusst. Werden die können aber durch tiefere Steuerbelastung aufgewogen
standortgebundenen Wohnkosten (Summe aus laufenden werden. Der Effekt dieser Steuervorteile wird bei hohen
Kosten einer Eigentumswohnung und Steuerbelastung für Haushaltseinkommen deutlicher.
Einkommen und Vermögen sowie Krankenkassenprämien)
zusammengezählt, so verursacht eine 150 Quadratmeter Nicht-finanzierungsbezogene Kosten
grosse Eigentumswohnung im Durchschnitt aller Schweizer Während die Finanzierungskosten eines Eigenheims in
Gemeinden Kosten von rund 52 500 Franken pro Jahr. den letzten Jahren immer tiefer wurden, nahm der
Anteil der nicht direkt mit der Finanzierung verbundenen
Wohnkostenvergleich Eigentumswohnung Aufwände am Total der laufenden Eigenheimkosten zu.
Bandbreite aller Gemeinden, in Tausend CHF Darunter zu verstehen sind nicht-finanzierungsbezogene
laufende Kosten eines Eigenheims: Betriebs- (Heizungs-,
Strom-, Wasserkosten), Unterhalts- und Investitionskosten
(Aufwendungen für den langfristigen Werterhalt).
Absolut gesehen dürften sich die jährlichen nicht-
finanzierungsbezogenen Kosten bei einer mittelgrossen
Eigentumswohnung auf gut 10 000 Franken belaufen.
Die Summe kann aber von Jahr zu Jahr stark schwanken.
Eine gute Planung und zweckgebundenes Sparen können
helfen, die Freude am Eigenheim überwiegen zu lassen.
Die unterstehende Tabelle zeigt eine Schätzung der jährlich
anfallenden nicht-finanzierungsbezogenen Kosten.
Kostenrechnung nach Objekttyp
Beispielrechnung für Objekte durchschnittlicher Qualität mit Fläche von
150 Quadratmetern, jährlich anfallende Kosten oder Rückstellungen in
Franken
Quelle: UBS. Kein Anspruch auf Vollständigkeit.
Quellen: ESTV, BFS, Wüest Partner, UBS. Annahmen: Bruttoeinkommen
CHF 150 000, Vermögen CHF 250 000, verheiratet mit 2 Kindern,
Eigentumswohnung mit 150m2 Wohnfläche
04
Schweizer Immobilien
Preisausblick Kreditvergabekriterien beschränkt. Daher werden kleine
Wohnungen vermehrt nachgefragt und die relative
Kurzfristig starke Preisanstiege
Zahlungsbereitschaft für Objekte von geringer Qualität
Die Dynamik der Preisanstiege auf dem Schweizer
bleibt hoch. Langfristig ist die Preisdynamik jedoch eng
Eigenheimmarkt nahm seit 2020 zu. Im 2. Quartal 2021
an die Entwicklung der Haushaltseinkommen gekoppelt.
lagen die Preise rund 5 Prozent über dem Vorjahresniveau.
Die seit nunmehr knapp 20 Jahren steigenden Schweizer
Einfamilienhäuser verteuerten sich um 7 Prozent innert
Immobilienpreise können damit nur bei steigenden
Jahresfrist, während Eigentumswohnungen rund 2 Prozent
Haushaltseinkommen weiter klettern. Ab 2022 erwarten wir
zulegten. Wir erwarten, dass die hohe Dynamik der Preise
daher eine Abschwächung der Preisanstiege.
dieses Jahr anhalten wird:
• Die tiefen Hypothekarzinsen stützen trotz eines leichten Die Schweizerische Nationalbank schätzt, dass der
Anstiegs den Eigenheimmarkt und halten die Nachfrage Eigenheimmarkt zwischen 5 und 30 Prozent überbewertet
und die Preise hoch. Die laufenden Kosten eines ist. Auch der UBS Swiss Real Estate Bubble Index nähert
Eigenheims liegen derzeit schätzungsweise 10 bis 15 sich der Immobilienblasenzone. Eine Korrektur ist zurzeit
Prozent unter jenen einer vergleichbaren Mietwohnung. aber nicht in Sicht. Dennoch könnte ein starker Anstieg der
Bei einer Wohnung mit 150 Quadratmetern Fläche Hypothekarzinsen, beispielweise um 1 bis 2 Prozentpunkte,
lassen sich zum Beispiel rund 5000 Franken pro Jahr einen Rückgang der Immobilienpreise um 10 bis 20 Prozent
einsparen. auslösen.
• Die erwartete starke Konjunkturerholung dürfte die UBS Swiss Real Estate Bubble Index
finanzielle Situation vieler Haushalte verbessern. Hinzu
kommt, dass die Preisinflation bei Vermögenswerten die
Kaufkraft vieler Haushalte erhöht hat.
• Auch die Erwartung langfristiger Wertgewinne bei
Eigenheimen ist breit verankert und wurde durch die
Erfahrung der letzten Quartale gar zementiert.
• Die starke Preisentwicklung auf dem Eigenheimmarkt
wird derzeit durch ein knappes Angebot an verfügbaren
Objekten begünstigt: Es werden rund 3,5 Prozent
aller Eigenheime inseriert. Die aktuellen Statistiken zu
Baugesuchen und -bewilligungen deuten nicht auf eine Quelle: UBS
signifikante Beschleunigung der Eigenheimbautätigkeit
hin. Ferien- und Luxusimmobilien
Stark gefragt waren im ersten Halbjahr 2021 weiterhin auch
Niedrige Nutzungskosten bei Eigenheimen
Zweitwohnungen und Luxusimmobilien. Die Preisanstiege
Nominale Kosten einer Eigentumswohnung und einer vergleichbaren
Mietwohnung bei Neubauten im gehobenen Segment, geglättet in bei Zweitwohnungen lagen im Durchschnitt der
Tausend Franken pro m2 und Jahr. touristischen Gemeinden bei knapp 7 Prozent im
Vorjahresvergleich. In den Luxusstandorten am Zürich- und
Genfersee sowie in den Topdestinationen der Alpen stiegen
die Preise sogar um 9 Prozent. Diese Lagen profitieren
neben den genannten Treibern auch von einem verstärkten
Interesse aus dem Ausland. Denn im Vergleich zum
Ausland waren die hiesigen Massnahmen zur Eindämmung
der Pandemie deutlich weniger restriktiv und auch die
Wahrscheinlichkeit von Steuererhöhungen bleibt aufgrund
der guten fiskalischen Kondition der Schweiz relativ tief.
Weitere Details zu Ferienimmobilien: UBS Alpine Property
Quellen: Wüest Partner, UBS. *Hypothekarzinszahlungen einer
langfristigen Hypothek, Rückstellungen für Unterhalt und Kosten der Focus
Eigenmietwertbesteuerung Weitere Details zu Luxusimmobilien: UBS Luxury Property
Focus
Kontrollmechanismen bremsen langfristig die Nachfrage
Die maximale Höhe des Kaufpreises wird für die
meisten Haushalte durch die Tragbarkeits- respektive
05Schweizer Immobilien
UBS Real Estate Local Fact Sheets
Neues Heim in neuem Land – eine Herausforderung.
Die UBS Real Estate Local Fact Sheets erleichtern
die Entscheidung. Sie liefern detaillierte Informationen
zu lokalen Immobilienpreisen, Bevölkerungsentwicklung,
Bautätigkeit, Beschäftigung und Steuerbelastung in
allen Schweizer Gemeinden. Sie können bei UBS-
Kundeberaterinnen und -Kundenberater bezogen werden.
Die grössten Wohnungsmärkte – ein Vergleich
25 grössten Städte (nach Bevölkerungszahl) in der Schweiz
Quelle: UBS. 1) Preis in CHF/m2 für Neubauten (70%-Quantil) im 1Q
2021 und annualisierte Änderungsrate seit 1Q 2018; 2) Bevölkerung
2019 und annualisierte Wachstumsrate seit 2016; 3) Verheiratete ohne
Kinder mit einem Bruttoeinkommen von CHF 200 000 p.a.
06Schweizer Immobilien
Anhang
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07Schweizer Immobilien
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Fassung A / 2021. CIO82652744
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