ESG (Environmental, Social and Governance) im Real Estate Investment
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ESG (Environmental, Social and Governance) im Real Estate Investment
A. ESG
Environmental, Social and Governance
Nachhaltigkeit und soziale Verträglichkeit sind Kriterien, Immer häufiger ist in diesem Kontext zu beobachten, dass
denen im Rahmen heutiger Investitionen immer stärkere die von den Investoren verfolgten Investmentstrategien zu-
Bedeutung zukommt. nehmend die Kriterien E(nvironmental) und S(ocial) in den
Vordergrund stellen und dabei in diesen Bereichen deutlich über
Den häufig unter dem Stichwort ESG (Environmental, Social die von den geltenden Normen geforderten Standards
and Governance) oder auch unter den Bezeichnungen hinausgehen. Die Investoren reagieren dabei auf die steigende
„Responsible Investment“ bzw. „Social Impact Investing“ Nachfrage nach (sozial-)verantwortlichen Investitionen sowie die
zusammengefassten Aspekten kommt dabei die Funktion zu, die Trends im Markt hin zu einer intelligenten, sicheren Versorgung
Nachhaltigkeit und/oder soziale Verträglichkeit einer Investition von Städten und Immobilien mit erneuerbaren Energien sowie
messbar zu machen. Die ESG-Kriterien werden dabei höherer Lebensqualität in neuen Quartieren durch smarte
gleichermaßen im Rahmen der üblichen Analyse der Risiken und Technologien. 1
Performance-Aussichten einer Investition als auch zu der
Beurteilung, ob eine Investition den mit der Investmentstrategie
verfolgten sozialen Zielen gerecht wird, herangezogen.
1 Noerr: Smart-City-Studie – Erfolgsfaktoren, Rahmenbedingungen und Herausforderungen für Geschäftsmodelle in der Stadt der Zukunft; 2021, smartcities.noerr.com .
B. Rechtsquellen und Standards
Eine Kodifizierung von ESG-Kriterien erfolgte 2015 zunächst ▪ Nr. 12 – Nachhaltiger Konsum und Produktion (nachhaltige
durch die Vereinten Nationen im Rahmen der Sustainable Gebäude, Baumaterialien, Recycling, Entsorgung)
Development Goals („SDGs“). Diese beinhalten u.a. die
folgenden aus immobilienwirtschaftlicher Sicht relevanten ▪ Nr. 13 – Maßnahmen zum Klimaschutz (nachhaltige Gebäude,
Nachhaltigkeitsziele 2: Energieeffizienz, Elektrifizierung)
▪ Nr. 1 – Keine Armut (bezahlbares Wohnen, Zugang zu In jüngerer Zeit hat es außerdem mehrere Bestrebungen des
guter Wohnlage) europäischen Gesetzgebers gegeben, ESG-Kriterien zu regeln.
Zentral ist der „European Green Deal“ der EU-Kommission, ein
▪ Nr. 7 – Bezahlbare und saubere Energie (nachhaltige Konzept mit dem Ziel, bis 2050 die Netto-Emissionen von
Gebäude, Heizung- und Stromversorgung) Treibhausgasen in der EU auf null zu reduzieren.3
▪ Nr. 10 – Weniger Ungleichheiten (bezahlbares Wohnen,
Chancengleichheit)
▪ Nr. 11 – Nachhaltige Städte und Gemeinden (bezahlbares
Wohnen, Nachhaltige Quartiere und Gebäude)
2 Immobilienrelevanz der Nachhaltigkeitsziele entsprechend „Social Impact Investing“ – Der Praxisleitfaden für die Immobilienwirtschaft des Institut für Corporate
Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft, Februar 2021, S. 37.
3 Communication from the Commission to the European Parliament, the European Council, the European economic and social Committee and the Committee of the
regions – Brussels 11. December 2019 – The European Green Deal.
B. Rechtsquellen und Standards
Darüber hinaus gibt es mit der Offenlegungsverordnung 4 für Jüngst hat das ICG (Institut für Corporate Governance) in
Finanzdienstleister bereits eine Pflicht, Nachhaltigkeitsthemen in der Immobilienbranche eine Adaption der Grundsätze des Social
ihren Strategien, Prozessen und Produkten offenzulegen. Impact Investing in einem Praxisleitfaden für die
Immobilienwirtschaft zusammengefasst. 7 Daneben gibt es
Die Kriterien, was im Einzelnen als ökologisch nachhaltig weitere erste Ansätze, immobilienspezifische ESG-Kriterien zur
einzustufen ist, hat der europäische Gesetzgeber in der Beurteilung der Nachhaltigkeit von Immobilien und Portfolios zu
Taxonomie-Verordnung 5 niedergelegt. Bei beiden Verordnungen schaffen. Hervorzuheben ist dabei das Scoringsystem für die
handelt es sich um „Rechtsakte mit allgemeiner Gültigkeit und Beurteilung der Nachhaltigkeitsperformance von Objekten und
unmittelbarer Wirksamkeit in den Mitgliedstaaten“, sodass eine Portfolios des ECORE (ESG Circle of Real Estate), einer von Union
Umsetzung durch die nationalen Gesetzgeber entfällt. 6 Investment und Bell Management Consultants ins Leben
gerufenen Initiative aus mehr als 30 Asset- und Property-
Managern. 8
4 Verordnung (EU) 2019/2088 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. November 2019 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im
Finanzdienstleistungssektor.
5 Verordnung (EU) 2020/852 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 18. Juni 2020 über die Einrichtung eines Rahmens zur Erleichterung nachhaltiger
Investitionen und zur Änderung der Verordnung (EU) 2019/2088.
6 Gemäß Artikel 20 Absatz 2 der Offenlegungsverordnung gelten die meisten Vorschriften dieser Verordnung für die betroffenen Finanzdienstleister ab dem 10. März
2021, wohingegen die Taxonomie-Verordnung am 12. Juli 2020 in Kraft getreten ist.
7 „Social Impact Investing“ – Der Praxisleitfaden für die Immobilienwirtschaft des Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft,
Februar 2021
8 Das Scoringsystem des ECORE (ESG Circle of Real Estate) für die Beurteilung der Nachhaltigkeitsperformance von Objekten und Portfolios wird voraussichtlich im
Mai 2021 veröffentlicht.Der ESG Score soll dabei auf Basis folgender Cluster9 ermittelt werden:10 / Cluster I: Governance / Cluster II : Verbräuche und Emissionen (quantitativ) ▪ Nachhaltigkeitsstrategie und Management ▪ Verbrauchsdaten im Vergleich zu Nutzungsart und klimazonenspezifischen Benchmarks ▪ Externe Qualitätssicherung ▪ Paris-ready: Vergleich zu den Klimaschutzzielen der Bundesregierung bis 2030 ▪ Kommunikation und Sensibilisierung / Cluster III: Sustainable Investment Check (qualitativ) ▪ Gebäudeautomation ▪ Ressourcen ▪ Hülle und Technik ▪ Ökonomie ▪ Nutzerkomfort ▪ Betrieb ▪ Standort 9 Gewichtung der Cluster: C I 20%, CII und III je 40%. 10 Bell Management Consultants, Präsentation: „ESG Circle of Real Estate – Gemeinsame Erarbeitung des neuen ESG-Scorings als Standard für den europäischen Immobilienmarkt“, Mai 2020; die Cluster stellen keine Aufteilung auf ESG dar.
C. ESG im Real Estate
Bereits jetzt deutet sich an, dass den ESG-Kriterien eine (zentrale) Rolle an diversen Stellen innerhalb des
immobilienspezifischen Investmentzyklus zukommen wird: 11
Deal Sourcing Investmententscheidung Halteperiode Exit
▪ Investmentstrategie ▪ Gegenstand der ▪ Asset-Management ▪ Risikominimierung
Committee-Entscheidung
▪ Due Diligence ▪ Zertifizierung ▪ Dokumentation
▪ Bewertung
▪ Projektentwicklung ▪ Umgang mit Mietern
11 Siehe dazu auch Website der Initiative „Principles for Responsible Investment“ (https://www.unpri.org/). Die PRI ist eine Investoreninitiative in Partnerschaft mit der
UNEP Finance Initiative und dem UN Global Compact.C. ESG im Real Estate
1. Deal Sourcing 3. Halteperiode
ESG-Kriterien (z. B. Mindestvolumen an gefördertem Wohnraum, Während der Haltedauer einer Immobilie werden sich
Umweltzertifikate, Energieeffizienzklasse, Reputationsrisiken etc.) Maßnahmen zur (ESG-)Wertschaffung etwa durch Maßnahmen
können bereits als Ausschlusskriterium dafür fungieren, ob ein zu Reduzierung und Monitoring von Umwelteinwirkungen,
Objekt sich für eine Investition eignet (ESG-konformes Investment). Zertifizierung des Gebäudes und Mietermaßnahmen (Training,
Entsprechend höhere Bedeutung werden ESG-Kriterien auch in der Information, Beteiligung) etablieren. Außerdem werden Asset-
(rechtlichen) Ankaufsprüfung spielen und Projektentwicklungen Manager auch nach ihrer Kompetenz ausgewählt werden, solche
müssen sich daran messen lassen, ob und welche ESG-Standards sie Mehrwerte zu schaffen.
erfüllen.
4. Exit
2. Investmententscheidung
Das kontinuierliche Monitoring und Management von ESG-
Entsprechend wird den ESG-Kriterien auch (stärkere) Faktoren wird dauerhaft zu einem wertbildenden Faktor, der
preisbildende Bedeutung zukommen und es ist davon auszugehen, sich in dem beim Exit zu erzielenden Kaufpreis widerspiegelt.
dass sie zukünftig fester Bestandteil der Entscheidung der jeweiligen Neben dem wirtschaftlichen Erfolg liegt ein Teil des Mehrwerts
Investment-Committees werden. auch in der sozialen Verantwortung, die mit dem Objekt
übernommen worden ist.D. Unser Angebot
ESG-spezifische Beratungsleistungen durch Noerr
Mit dem intradisziplinär aufgestellten Team der Real Estate ▪ ESG-konforme Strukturierung Ihres Immobilienbestands und
Investment Group berät Noerr in sämtlichen rechtlichen und Implementierung von Maßnahmen zur Verbesserung des ESG
steuerlichen Fragen ESG-konformer Immobilieninvestments. Wir Score der von Ihnen gehaltenen Objekte und Portfolios
unterstützen Sie insbesondere mit folgenden Leistungen:
▪ Beratung in sämtlichen Fragen gesetzlicher Offenlegungs-
pflichten unter der Offenlegungs- und der Taxonomie-
▪ Entwicklung und Implementierung einer unternehmens- und Verordnung sowie zukünftiger durch den nationalen oder den
/oder produktspezifischen ESG-Strategie inklusive individueller europäischen Gesetzgeber erlassener Offenlegungspflichten
Governance- und Reporting-Strukturen für Ihr Unternehmen
▪ ESG-spezifische rechtliche und steuerliche Ankaufsprüfungen von
Objekten und Portfolios
▪ ESG-optimierte Strukturierung Ihrer ImmobilieninvestmentsIhre Ansprechpartner Unsere REIG-Experten sind gerne für Sie da. Dr. Alexander Jänecke Dr. Christoph Hons, LL.B. Dr. Holger Alfes, LL.M. Dr. Martin Haisch Rechtsanwalt und Notar, Rechtsanwalt Rechtsanwalt, Attorney and Rechtsanwalt Amtssitz Frankfurt a. M. Associated Partner Counselor-at-law (New York) Partner Partner Partner alexander.jaenecke@noerr.com christoph.hons@noerr.com holger.alfes@noerr.com martin.haisch@noerr.com Frankfurt am Main Frankfurt am Main Frankfurt am Main Frankfurt am Main T +49 69 971477416 T +49 69 971477416 T +49 69 971477231 T +49 69 971477172
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