ESG Talks: Chancen & Hürden im Real Estate Investment Management Ausgabe #1 - Deloitte
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ESG Talks: Chancen & Hürden im Real Estate
Investment Management
ESG Talks: Chancen & Hürden im
Real Estate Investment Management
Ausgabe #1
Hintergrund der Serie Thema ESG wirklich beigemessen wird, vermögen. Ziel der Gespräche war es,
ESG (Environmental, Social und Gover- welche Ansätze die REIMs verfolgen, wo es ein aussagekräftiges Bild der Branche
nance) gehört zu den wohl meistdisku- Verbesserungspotenziale gibt und was in bezüglich des Themas ESG zu erlangen,
tierten Themen der Immobilienbranche, Zukunft von der Branche erwartet werden um neben Herausforderungen und Risiken
getrieben von einem wachsenden Nach- kann. auch Lösungswege und Chancen aufzu-
haltigkeitsinteresse der Öffentlichkeit und zeigen. Die Interviews wurden anhand
neuen regulatorischen Anforderungen. Die Inhalte dieser Serie wurden im Zeit- von sieben Hypothesen geführt, welche
Insbesondere Real Estate Investment raum zwischen August und Oktober 2021 die Teilnehmer in den ansonsten freien
Manager (REIMs) sind hiervon stark betrof- gesammelt und analysiert. In insgesamt Gesprächen zustimmen bzw. ablehnen
fen und sehen sich mit diversen Heraus- 16 hypothesengeführten Interviews wur- sollten. Deloitte veröffentlicht nun in regel-
forderungen konfrontiert. ESG erfordert den 22 Geschäftsführer und Abteilungs- mäßigen Abständen je einen Point of View
einen breiten Perspektivwechsel in vielen leiter führender europäischer und globaler als Zusammenfassung der Interviewergeb-
Geschäftsbereichen. Daher untersucht REIMs mit Standort in Deutschland befragt. nisse je Hypothese.
Deloitte im Rahmen dieser Veröffent- Damit repräsentieren die Teilnehmer
lichungsreihe, welche Bedeutung dem rund 600 Mrd. € verwaltetes Immobilien-
ESG Talks: Chancen & Hürden im Real Estate Investment Management
Diskussion zur Hypothese #1
„ESG ist ein Marketinginstrument. Die Branche stellt ihre
Außendarstellung und regulatorische Konformität über
das Leisten eines wirklichen Impacts.“
Die Hypothese wurde kontrovers dis- Abb. 1 – Meinungsbild der Interviewteilnehmer zur Hypothese #1
kutiert. Im Ergebnis hat die Einstufung als
Marketinginstrument die Teilnehmer sehr 6
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gespalten – es gab klare Zustimmung, aber
auch deutliche Ablehnung. Die Regulatorik
ist schlichte Notwendigkeit und wird, so
aufwendig und komplex sie auch ist, im
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Ergebnis als erforderlicher Beschleuniger 4
für die Branche bewertet. Schließlich gelten
seit Einführung der EU-Offenlegungsver- 3
ordnung (Sustainable Finance Disclosure
Regulation; SFDR) neue regulatorische
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Anforderungen gegenüber Finanzinstru- 2
menten in Bezug auf ESG. Damit einher-
gehend haben sich neue Produktklassen 1
ergeben und damit auch ein erhöhter
Druck für Emittenten, nachhaltige Produkte
gem. Regulatorik anzubieten (Art. 8 oder 9 0
SFDR). Dieser Druck kommt einerseits von Stimme Stimme zu
den Investoren, die eigene Nachhaltigkeits- nicht zu
ziele verfolgen, aber auch aus den Unter-
nehmen selbst.
„Außendarstellung ist in der Immobilienbranche wichtig.
In der Öffentlichkeit werden aber nicht immer diejenigen
wahrgenommen, die auch am meisten Einsatz bringen
(und viel Arbeit in das Thema stecken).“
Dr. Nicole Braun, Head of Sustainability, Catella Real Estate AG
Diesem Aspekt die Rolle eines alleinigen instrument andererseits, ohne dabei in die
Marketinginstrumentes zuzuordnen wird Kategorie Greenwashing fallen zu wollen.
aus Perspektive der aktuellen Betrachtung Neben den neuen regulatorischen Anfor-
nicht bestätigt. Dies war auch die über- derungen trägt auch die steigende Nach-
wiegend einstimmige Meinung unserer frage nach nachhaltigen Produkten dazu
Gesprächspartner. Andererseits kann bei, dass viele unserer Gesprächspartner
das Thema auch nicht aus einem rein einen hohen Druck verspüren, ihr Produkt-
altruistischen Blickwinkel betrachtet wer- portfolio auf Nachhaltigkeit auszurichten.
den und so nimmt die Außendarstellung Hiermit geht einher, dass die Klassifizierung
hinsichtlich ESG eine wichtige Rolle im einiger Fondsprodukte medienwirksam zu
Marketinginstrumentarium der Real Estate einem frühen Zeitpunkt erfolgte, zu dem
Investment Manager ein. Damit beschreitet branchenweit sowie vonseiten der Regula-
die Branche einen schmalen Grat zwischen torik noch keine klare Definition herrschte,
regulatorischer Compliance einerseits und was letztendlich ein nachhaltiges Produkt
der Verwendung von ESG als Marketing- auszeichnet.
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ESG Talks: Chancen & Hürden im Real Estate Investment Management
In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, Fazit
dass die Reihenfolge der regulatorischen Dem Thema ESG ausschließlich die
Vorgaben mit der Klassifizierung der Rolle eines Marketinginstruments der
Produkte gem. SFDR im ersten Schritt und Branche zuzuschreiben wird der aktuellen
anschließender inhaltlicher Definition des Situation nicht gerecht. Die regulator-
Nachhaltigkeitsbegriffs im zweiten Schritt ischen Herausforderungen und die zu
die Marktteilnehmer vor eine besondere erwartende Nachfrage nach Produkten
Herausforderung stellt und nicht ohne mit Nachhaltigkeitsmerkmalen (Art. 8
Kritik bleibt. SFDR) bzw. Impact-Produkten (Art. 9 SFDR)
werden in den nächsten Jahren erwar-
Neben der Diskussion um Regulatorik, Mar- tungsgemäß ansteigen und die REIMs vor
keting und Impact ist aber besonders ein Herausforderungen stellen. Investoren,
wesentlicher Punkt in unseren Gesprächen Regulatoren, Mitarbeitende sowie die
zutage getreten: die Rolle der Mitarbeiter breite Öffentlichkeit werden dabei genau
und deren Anliegen, das Thema Nachhal- hinschauen, was hinter den schönen Pros-
tigkeit zu einem integralen Bestandteil pekten steckt. Für eine echte Verankerung
des Unternehmensleitbildes werden zu von ESG entlang des gesamten Unterneh-
lassen. Dadurch kann der ESG-Gedanke mens muss die Wertschöpfungskette – inkl.
unabhängig von Produktklassifizierung und Anpassung von Prozessen und Organisa-
regulatorischer Compliance zum Kernele- tionsstruktur, Dienstleisterauswahl und
ment der Unternehmenskultur erhoben -steuerung, Datenerfassung und Daten-
werden und damit einen wichtigen Beitrag bereitstellung sowie Unternehmenskultur –
zur Mitarbeitermotivation sowie im „War angepasst werden. Dennoch: Derzeit
for Talents“ leisten. Schließlich ist sich die werden oft regulatorische Compliance und
Branche einig, dass ESG in der Mitte der die Außenwahrnehmung noch voran-
Gesellschaft angekommen ist und dass gestellt. Dies beobachten wir jedoch nicht
die Herausforderungen nicht allein in immer aufgrund einer Priorisierung dieser
der Transformation der Assets und der Faktoren, sondern aufgrund einer noch
Umwidmung der Produkte liegt, sondern unklaren Definition des Impact-Begriffs und
insbesondere auch in der Transformation mangelnder Best-Practice-Beispiele aus
der Unternehmen selbst. der Immobilienwirtschaft.
„Die regulatorischen Rahmenbedingungen führen dazu,
dass Nachhaltigkeit vorrangig aus Compliance-Gründen
verfolgt wird. Damit schwindet der Anreiz, selbst über
andere Lösungen nachzudenken, welche womöglich
einen größeren Beitrag zu den Klima- und Umweltzielen
leisten könnten.“
Jörg Kotzenbauer, CEO, ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe
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ESG Talks: Chancen & Hürden im Real Estate Investment Management
Ausblick
Dieser Point of View ist Teil einer sieben-
teiligen Serie, welche sukzessive in Q4 2021
und Q1 2022 veröffentlicht wird. Je Publika
tion wird eine der im Rahmen der Inter-
views diskutierten Hypothesen vorgestellt.
Hypothese #1 Hypothese #2 Hypothese #3
„ESG ist ein Marketinginstrument. Die „Die Summe aller Einzelbemühungen „Eine ,Manage to green‘-Strategie
Branche stellt ihre Außendarstellung von REIMs reicht nicht aus, um die kann der REIM nicht allein umsetzen.
und regulatorische Konformität über das ambitionierten Klimaziele des EU Green Die Kollaboration mit Mietern und
Leisten eines wirklichen Impact.“ Deal zu erreichen. Konkurrenzdenken Dienstleistern ist hierfür unerlässlich. Die
und eine fehlende Vertrauensbasis konkreten Initiativen fehlen aber noch.“
stellen die Branche vor Hindernisse,
wenn es um Kollaboration zwischen
Mitbewerbern geht.“
Hypothese #4 Hypothese #5 Hypothese #6
„Das nachhaltigste Gebäude ist das, das „Die Kosten von Errichtung, Sanierung „Die Integration von ESG entlang der
nicht gebaut wird.“ und Betrieb von nachhaltigen Gebäuden gesamten Wertschöpfungskette ist
werden den ökonomischen Nutzen aufwendig und geht zulasten der
übersteigen. Nachhaltige Investoren Gewinne aus Management Fees. Die
werden daher in Zukunft auf Rendite Anpassungsspielräume sind aber
verzichten müssen.“ überschaubar. Der Effizienzdruck auf das
Bestandsgeschäft steigt.“
Hypothese #7
„Ein ESG Scoring/Rating ist nur so gut
wie seine zugrundeliegenden Daten. Die
lückenhafte Datengrundlage und das
Erfordernis zur Extrapolation stellen
REIMs vor große Herausforderungen.“
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ESG Talks: Chancen & Hürden im Real Estate Investment Management
Teilnehmer
Dr. Nelufer Ansari Gunnar Herm
Head Strategic & Special Tasks Geschäftsführer Front Office
Swiss Life Asset Managers UBS Real Estate GmbH
Dr. Ulf Bachmann Viola Joncic
Managing Director Head of Sustainability
AXA Investment Managers Commerz Real AG
Deutschland GmbH
Daniela Jorio
Bernd Bechheim Fachverantwortliche Nachhaltigkeit
Head of Asset Management, Real Estate Real Estate
Global/Member of the Board, Germany UBS Fund Management (Switzerland) AG
Aberdeen Standard Investments
Deutschland AG Jörg Kotzenbauer
Vorstandsvorsitzender
Jens Böhnlein ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe
Global Head of Asset Management
Commerz Real AG Dirk Meißner
Vorstandsvorsitzender
Michael Böniger Deutsche Investment Kapitalverwaltung AG
Head Business Management Office
Real Estate Dr. Raphael Mertens
UBS Fund Management (Switzerland) AG Chief Risk Officer,
Global Head of Sustainability
Dr. Nicole Braun Allianz Real Estate GmbH
Head of Sustainability
Catella Real Estate AG Christoph Mölleken
Managing Director
Enver Büyükarslan AXA Investment Managers
Direktor Transaktionsmanagement, Deutschland GmbH
Vertrieb und Geschäftsentwicklung
Deutsche Investment Kapitalverwaltung AG Markus Niedermeier
Geschäftsführer
Burkhard Dallosch LHI Group
Geschäftsführer
Deka Immobilien Investment GmbH Clemens Schäfer
Global Co-Head of Real Estate,
Alexander Dexne APAC & EMEA
Finanzvorstand DWS
Alstria office REIT-AG
Philipp Schedler
Mathieu Elshout Senior Sustainability Manager
Senior Managing Director Art-Invest Real Estate Funds GmbH
Head of Sustainability & Impact Investing
Patrizia AG Christina Uhkötter
Head of Fund Management – Real Estate
Philipp Henkels Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG
Managing Partner/Geschäftsführer
Art-Invest Real Estate Funds GmbHESG Talks: Chancen & Hürden im Real Estate Investment Management Autoren Nina Schrader Hendrik Aholt Director | Real Estate Consulting Director | Real Estate Consulting Tel: +49 69 97137 345 Tel: +49 211 8772 4117 nschrader@deloitte.de haholt@deloitte.de Moritz Lohmann Nina Stoller Manager | Real Estate Consulting Senior Consultant | Real Estate Consulting Tel: +49 211 8772 4396 Tel: +49 69 97137 510 mlohmann@deloitte.de nistoller@deloitte.de Deloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu Limited („DTTL“), ihr weltweites Netzwerk von Mitgliedsunternehmen und ihre verbundenen Unternehmen (zusammen die „Deloitte-Organisation“). DTTL (auch „Deloitte Global“ genannt) und jedes ihrer Mit- gliedsunternehmen sowie ihre verbundenen Unternehmen sind rechtlich selbstständige und unabhängige Unternehmen, die sich gegenüber Dritten nicht gegenseitig verpflichten oder binden können. DTTL, jedes DTTL-Mitgliedsunternehmen und verbundene Unternehmen haften nur für ihre eigenen Handlungen und Unterlassungen und nicht für die der anderen. DTTL erbringt selbst keine Leistungen gegenüber Kunden. Weitere Informationen finden Sie unter www.deloitte.com/de/UeberUns. Deloitte bietet branchenführende Leistungen in den Bereichen Audit und Assurance, Steuerberatung, Consulting, Financial Advisory und Risk Advisory für nahezu 90% der Fortune Global 500®-Unternehmen und Tausende von privaten Unternehmen an. Rechtsberatung wird in Deutschland von Deloitte Legal erbracht. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter liefern messbare und langfristig wirkende Ergebnisse, die dazu beitragen, das öffentliche Vertrauen in die Kapitalmärkte zu stärken, die unsere Kunden bei Wandel und Wachstum unterstützen und den Weg zu einer stärkeren Wirtschaft, einer gerechteren Gesellschaft und einer nachhaltigen Welt weisen. Deloitte baut auf eine über 175-jährige Geschichte auf und ist in mehr als 150 Ländern tätig. Erfahren Sie mehr darüber, wie die mehr als 345.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von Deloitte das Leitbild „making an impact that matters“ täglich leben: www.deloitte.com/de. Diese Veröffentlichung enthält ausschließlich allgemeine Informationen und weder die Deloitte Consulting GmbH noch Deloitte Touche Tohmatsu Limited („DTTL“), ihr weltweites Netzwerk von Mitgliedsunternehmen noch deren verbundene Unternehmen (zusammen die „Deloitte Organisation“) erbringen mit dieser Veröffentlichung eine professionelle Dienstleistung. Diese Veröffentlichung ist nicht geeignet, um geschäftliche oder finanzielle Entscheidungen zu treffen oder Handlungen vorzune- hmen. Hierzu sollten Sie sich von einem qualifizierten Berater in Bezug auf den Einzelfall beraten lassen. Es werden keine (ausdrücklichen oder stillschweigenden) Aussagen, Garantien oder Zusicherungen hinsichtlich der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Informationen in dieser Veröffentlichung gemacht, und weder DTTL noch ihre Mitgliedsunternehmen, verbundene Unternehmen, Mitarbeiter oder Bevollmächtigten haften oder sind verantwortlich für Verluste oder Schäden jegli- cher Art, die direkt oder indirekt im Zusammenhang mit Personen entstehen, die sich auf diese Veröffentlichung verlassen. DTTL und jede ihrer Mitgliedsunternehmen sowie ihre verbundenen Unternehmen sind rechtlich selbstständige und unabhängige Unternehmen. Stand 11/2021
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