Fachforum 8 Greenfield- und Brownfieldprojekte - Oktober 2012, Berlin Wegweiser Investitionskonferenz Recht in Russland - Dr. Thomas Mundry ...
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11. Oktober 2012, Berlin Wegweiser Investitionskonferenz Recht in Russland Fachforum 8 Greenfield- und Brownfieldprojekte Dr. Thomas Mundry, Partner
Inhalt ■ Investitionsvertrag Bedeutung und Regelungsgegenstand ■ Erwerb des Grundstücks von der öffentlichen Hand: Gestaltungsmöglichkeiten und Verfahren ■ Erwerb des Grundstücks aus privater Hand: Kauf des Grundstücks (asset deal) vs. Kauf der Eigentümergesellschaft (share deal) ■ Due Diligence Grundstück, Gebäude und Eigentümergesellschaft ■ Produktionsgesellschaft ■ Planen und Bauen ■ Erschließung des Grundstücks: Strom, Gas, Wärme und (Ab-)Wasser
Investitionsvertrag Bedeutung und Regelungsgegenstand
Grundlagen ■ Investitionsvertrag wird regelmäßig mit der Administration geschlossen, die für den Ort des Produktionsaufbaus zuständig ist ■ Abschluss wird regelmäßig von Administration initiiert, um den Investor zu bestimmten Handlungen zu verpflichten ■ Investor erhält mehr Sicherheit bezüglich Versprechen der Behörden, dennoch erfordern viele Zusagen, um rechtlich durchsetzbar zu sein, weitere rechtliche Dokumentation ■ Investitionsvertrag ist regelmäßig Bedingung für Umsetzung des Projekts ■ Administrationen sind oft bereit, Zugeständnisse zu machen. Daher sollte der Investor versuchen, den Inhalt des Investitionsvertrags zu verhandeln
Typische Verpflichtungen des Investors ■ Erstellung eines Plans über das Projekt, der von der Administration zu genehmigen ist ■ Bestimmtes Investitionsvolumen ■ Schaffung einer bestimmten Zahl von Arbeitsplätzen ■ Finanzierung des Projekts ■ Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Bestimmungen ■ Erstellung der Verbindungen für Versorgungsleistungen (Strom, Gas, Wärme, Abwasser) auf dem Grundstück bis zu den Anschlusspunkten der Versorgungsträger ■ Beleuchtung des Grundstücks
Typische Verpflichtungen der Administration ■ Bestimmung des Preises für die Rechte am Produktionsgrundstück ■ Vorbereitung des Grundstücks und der Infrastruktur für die Versorgung (Strom, Wasser, Gas, Wärme, Abwasser), z.B. – Ebnung des Grundstücks – Versorgungsleitungen und Versorgungsanschlüsse – Änderung der Landkategorie – ggf. Erwerb der Rechte vom derzeitigen Rechtsinhaber ■ Steuervorteile (regelmäßig nur zulässig, soweit gesetzlich vorgesehen) ■ Unterstützung beim Erhalt von Zoll- und Steuervorteilen (z.B. beim Import von Sachanlagegegenständen) ■ Bau von Zufahrtsstraßen oder Eisenbahnanschlüssen ■ Unterstützung beim Erhalt von Genehmigungen für den Bau des Produktionsgebäudes (insbes. Baugenehmigung und staatliche Abnahme des Produktionsgebäudes)
Erwerb des Grundstücks von der öffentlichen Hand: Gestaltungsmöglichkeiten und Verfahren
Erwerb des Grundstücks im Rahmen einer Auktion ■ Möglich nur für bereits im Kataster erfassten Grundstücke ■ Startpreis anhand eines Wertgutachtens ■ Öffentliche Bekanntgabe der Ausschreibungsbedingungen ■ Teilnahmeantrag ■ Vorschuss – mindestens 20% des Startpreises ■ Mindestens 2 Teilnehmer ■ Protokoll über Ausschreibungsergebnisse ■ Vertragsabschluß und Registrierung
Erwerb der Mietrechte ohne Auktion (mit Option zum
Erwerb vom Eigentum am Grundstück und Gebäude
■ Möglich nur für noch nicht im Kataster erfasste Grundstücke, die bebaut werden
sollen
■ Ab 01.12.2012 darf dieses Verfahren nicht mehr für Gebiete angewendet werden, für
die noch keine Bebauungs- und Bodennutzungsregeln erlassen sind
■ Verfahren:
– Föderation
– Wahl des Grundstücks durch die Gemeinde, Benachrichtigung der Bevölkerung,
Inhabern von Nachbargrundstücken und allen interessierten Personen,
Abstimmung mit den Behörden und Organisationen
– Beschluss über die vorläufige Zustimmung zu der Ortsauswahl (zusammen mit
dem Akt über die Grundstücksauswahl) – gültig für 3 Jahre
– Umlegung und Katastererfassung des Grundstücks auf Kosten des Antragstellers
– Abschluss des Mietvertrages über das Grundstück und Registrierung des
Vertrages
Erwerb der Rechte am Grundstück durch
Gebäudeeigentümer
■ Eigentümer eines Gebäudes auf dem gemieteten staatlichen
Grundstück hat das Vorrecht zur Privatisierung oder zu langfristige
Miete
■ Maximal Kaufpreis = Katasterwert gemäß der staatlichen Bewertung
■ Preis- und Zahlungsverfahren:
– für föderale Grundstücke – Föderation
– für Grundstücke des Bundeslandes und Grundstücke aus „nicht
geteilten Eigentum“ – Bundesland
– für munizipale Grundstücke – Gemeinde
■ Frist für Abschluss des Kaufvertrags – 1 Monat
■ Staatliche Registrierung des KaufvertragsErwerb des Grundstücks aus privater Hand: Kauf des Grundstücks (asset deal) vs. Kauf der Eigentümergesellschaft (share deal)
Gestaltungsmöglichkeiten – Asset Deal
■ Alternativen
– Erwerb der einzelnen Gegenstände
– Registrierung des Unternehmens als Immobilienkomplex (regelmäßig
nicht empfehlenswert wegen Dauer des Registrierungsprozesses und
Bewertungsfragen)
■ Produktionsgrundstück, Produktionsgebäude
– Übertragung als Immobilien
– Registrierung des neuen Eigentümers erforderlich
■ Produktionsanlagen
– Übertragung als bewegliche Sachen
■ Vertragsdokumentation
– Getrennte Verträge bezüglich Immobilien und beweglichen Sachen
– Genaue Listung der einzelnen zu übertragenden beweglichen Sachen
– Rahmenvereinbarung möglich und sinnvollGestaltungsmöglichkeiten – Share Deal ■ Erwerb der Anteile an Produktionsgesellschaft – Erwerb einer Beteiligung (Joint Venture) – Erwerb aller Anteile ■ Erwerb der Anteile an OOO erfordert notarielle Beglaubigung. Vertrag wird vom Notar bei zuständiger Steuerbehörde zur Registrierung eingereicht ■ Vertrag über Kauf der Aktien erfordert nur einfache Schriftform. Neuer Aktieninhaber ist im Aktionärsregister zu registrieren ■ Weitere mögliche Erwerbsanforderungen – Zustimmung der anderen Gesellschafter – Verzicht der anderen Gesellschafter auf Vorkaufsrecht – Einzahlung der Anteile oder Aktien – Familienrechtliche Erfordernisse (z.B. Zustimmung der Ehefrau)
Share Deal vs. Asset Deal
Vorteile Share Deal vs. Vorteile Asset Deal
■ Keine Registrierung des ■ Kein Erwerb der Risiken des
Abtretungsvertrags im Produktionsunternehmens
Immobilienregister (Steuern, Gründung, Erwerb der
immobilie, Lizenzen)
■ Kein Anfall der russischen
Mehrwertsteuer ■ Keine Due Diligence bezüglich
Produktionsgesellschaft
■ Viele Lizenzen und
erforderlich (aber Vorliegen
Genehmigungen (z.B.
gesellschaftsinterner
Baugenehmigung,
Genehmigungen und Anzeichen
Betriebslizenzen) bleiben dem
für Bankrottverfahren sollten in
Unternehmen erhalten
jedem Fall geprüft werden)
■ Kein Abschluß vieler
■ Keine notarielle Beglaubigung
Einzelverträge
erforderlich
■ Gutgläubiger Erwerb des
Eigentums an den Immobilien
möglichVerbindung von Asset und Share Deal
■ Häufig verwendete Gestaltung
– Derzeitiger Unternehmensinhaber gründet russische Gesellschaft und
überträgt Assets an die russische Gesellschaft
– Investor prüft im Rahmen einer Due Diligence die Gründung der
russischen Gesellschaft und die Übertragung der Assets
– Bei positivem Ergebnis der Due Diligence erwirbt Investor die Anteile
an der russischen Gesellschaft
■ Vorteile
– Keine Übernahme der Risiken des bisherigen Unternehmens
– Rechte der Gesellschaft bezüglich Assets können durch angemessene
Dokumentation rechtssicher begründet werden
– Geringer Aufwand für Investor
– Bisheriger Unternehmensinhaber erhält Zahlung als Vergütung für
AnteileDue Diligence Grundstück, Gebäude und Eigentümergesellschaft
Immobilienregister, Kataster
■ Registrierungsurkunde (nicht bei staatlichen Grundstücken)
– Inhalt
– Eckdaten der Immobilie
– Eigentümer
– Grundlage für Eigentumserwerb
– Belastungen
– Kein öffentlicher Glaube des Immobilienregisters, da Eintragungen auf dem
Gerichtswege angefochten werden können.
– Gutgläubiger Erwerb gesetzlich anerkannt
■ Katasterpaß
– Genaue Beschreibung der Immobilie und deren Lage
– Landkategorie, Nutzungszweck von Grundstücken
– Angaben zur Zugehörigkeit zu Zonen (z.B. sanitäre Zonen)
■ BTI-Plan bei Gebäuden
– Technische Eckdaten eines Gebäudes
– Wird in Kürze abgeschafft.Unterlagen zum Nachweis der Rechte ■ Grundlage des Eigentumserwerbs – Kauf – Einlage in Satzungskapital ■ Grundlage für Erwerb eines Mietrechts – Mietvertrag – Vertrag zur Abtretung der Rechte aus Mietvertrag – Dreiseitiger Vertrag zur Übertragung der Position des Mieters
Wirksamkeit der Verträge zum Erwerb der Immobilie
■ Unterzeichnung
– durch Generaldirektor oder
– bevollmächtigte Person
■ Zustimmungsbeschlüsse von Gesellschaftsorganen
– Großgeschäfte (bei Wert des Geschäfts von 25% oder mehr der
Aktiva)
– Interessiertheitsgeschäfte (bei personellen Verflechtungen der
vertragsschließenden Parteien)
– Weitere Erfordernisse in der Satzung
■ Bei natürlichen Personen ggf. Zustimmung des EhepartnersPrüfung von Nutzungsbeschränkungen bei Grundstücken ■ Sieben Landkategorien, von denen nur zwei eine Nutzung zur Produktion erlauben ■ Nutzung innerhalb einer Landkategorie kann eingeschränkt sein durch: – Zugehörigkeit zu einer Zone – Städtebauliche Beschränkungen – Zulässigen Nutzungszweck. ■ Umwidmung von einer ungeeigneten Landkategorie kann unmöglich sein, Umwidmung regelmäßig schwierig und abhängig von lokalen und föderalen Behörden ■ Änderung des Nutzungszwecks regelmäßig leichter, aber auch sehr bürokratisch und abhängig von zuständigen Behörden ■ Sanitäre Zonen: Mindestabstand zu Wohnhäusern und ähnlichem erforderlich, Reduzierung möglich, aber sehr zeitintensiv
Umweltprüfung/Altlastenproblematik ■ Viele Grundstücke in Russland weisen erhebliche Altlasten auf, umweltrechtliche Bestimmungen oft nicht eingehalten ■ Zivilrechtliche Grundlagen für Haftung: – Haftung des Verursachers der Altlasten – Keine Zustandshaftung des Eigentümers einer Immobilie (!) ■ Aber: bei Altlasten und Rechtsverstößen kann später der Verdacht der Verursachung auf den neuen Eigentümer fallen, daher: – Umweltrechtliche Begutachtung vor Erwerb durchführen und – Ergebnis des Gutachten in Erwerbsvertrag festhalten
Häufige Schwierigkeiten
■ Nicht registrierte Belastungen
– Dienstbarkeiten bez. Kabeln oder Wegen auf Grundstücken
– Nicht eingetragene drohende Änderungen als Folge schwebender
Rechtsstreitigkeiten
– Mietverträge mit einer Dauer von weniger als einem Jahr
■ Eintragungsverbote
■ Staatliche Grundstücke
– Keine Zuteilung zu Föderation, Gebiet oder Munizipalität
– Vorübergehende gesetzliche Regelung: Verfügungsbefugnis der
Munizipalität, soweit keine andere Regelung durch Gebiet
■ Privatisierung
– Häufig nicht rechtsfehlerfrei
– Risikoabwägung erforderlichVerbesserung der Rechtssicherheit
■ Gutgläubiger Erwerb von Immobilien
– Erwerb bei Registrierung auch von nichtberechtigter Person,
– wenn Erwerber von fehlender Berechtigung nichts wusste oder
– nichts wissen konnte.
– Zulässigkeit durch Änderung des ZGB von 2004 anerkannt.
– Entscheidung des Verfassungsgerichts der Russischen Föderation, wonach
Erwerb vom Nichtberechtigten nicht wegen fehlender Berechtigung des
Veräußerers als rechtswidriges Geschäft unwirksam ist
■ Verjährung
– Mitte 2005 wurde die Verjährung des Anspruchs, die Nichtigkeit eines Vertrags
geltend zu machen, auf drei Jahre verkürzt
– Beginn der Verjährung an dem Tag, an dem die Durchführung des Vertrags
begann
■ Wohnraum
– Nutzungsrecht steht regelmäßig allen für die Wohnung gemeldeten Personen
(insbes. Familienangehörigen des Eigentümers) zu
– Nach Änderung des ZGB von 2005 erlöschen bei Veräußerung regelmäßig die
Nutzungsrechte der Familienangehörigen des EigentümersBestehen der Eigentümergesellschaft
■ Rechtmäßige Registrierung
– Urkunde über die Registrierung
– Auszug aus dem Staatlichen Register der juristischen Personen und
Einzelunternehmer
■ Inhalt des Staatlichen Registers:
– Firmenname
– Rechtsform
– Sitz des Geschäftsführungsorgans (regelmäßig Generaldirektor)
– Angaben zu den Gründern (bei AGs auch zum Verwalter des
Aktionärsregisters)
– Originale und notarielle Kopien der Gründungsunterlagen (insbes. der
Satzung)
– Höhe des Satzungskapitals
– Angaben zum Geschäftsführungsorgans
■ Nicht geschützt: Vertrauen des Rechtsverkehrs in Richtigkeit des
Staatlichen Registers (!)Aufbringung und Erhaltung des Satzungskapitals
■ Aufbringungsfrist bei OOO und AO
– Ein Jahr
– Hälfte bei Registrierung (OOO) bzw. drei Monate danach (AO)
■ Rechtsfolgen bei Verstößen
– Kapitalherabsetzung oder Liquidation
– Nicht rechtzeitig eingezahlte Anteile oder Aktien gewähren kein
Stimmrecht und kein Recht auf Gewinnanteile oder Dividenden
– Nicht eingezahlte Aktien gehen auf AO über
– AO muss innerhalb eines Jahres Satzungskapital herabsetzen oder
Aktien zum Marktwert an Dritten verkaufen, andernfalls zwangsweise
Liquidation möglich
– Liegt Betrag der reinen Aktiva am Ende des zweiten oder jeden
folgenden Jahres unter dem Betrag des Satzungskapitals, ist das
Satzungskapital herabzusetzen oder, wenn Mindestsatzungskapital
unterschritten wird, die Gesellschaft zu liquidierenProduktionsgesellschaft
Organisationsform
■ Nichtrussische Gesellschaft mit russischer Filiale
– unselbständiger Arm des Stammhauses
– volle Haftung des Stammhauses für Verbindlichkeiten der Filiale
– Stammhaus Vertragspartei und Empfänger von Zahlungen
■ Russische Gesellschaft
– regelmäßig keine Haftung der Muttergesellschaft für Verbindlichkeiten
der Tochtergesellschaft
– selbständige Vertragspartei und Empfänger von Zahlungen
– Zahlungen an Muttergesellschaft nur auf besonderer Grundlage:
– Gewinnausschüttungen
– Vertragsbeziehungen, z.B. LizenzverträgenGesellschaftsformen
■ Gesellschaft mit beschränkter Haftung (OOO)
– flexible Gestaltung der Gründungsunterlagen (insbes. der Satzung)
möglich
– Gesellschaftsinterne Vorgänge (z.B. Einberufung und Durchführung
von Gesellschafterversammlungen, Kapitalerhöhungen) unbürokratisch
■ Aktiengesellschaft
– strenge gesetzliche Reglementierung
– interne Vorgänge erfordern große Bürokratie
– Aktienausgaben beim Föderalen Dienst für Finanzmärkte zu
registrieren
■ Formen der Aktiengesellschaft
– Geschlossene Aktiengesellschaft (ZAO) – Bei Veräußerung von Aktien
steht den anderen Aktionären ein Vorkaufsrecht zu
– Offene Aktiengesellschaft (OAO) – Die Aktien können frei veräußert
werdenBesteuerung von Zahlungen an deutsche Muttergesellschaft
■ Gewinnausschüttung (nach deutsch-russischem DBA)
– Quellengewinnsteuer 15%
– Quellengewinnsteuer 5%, wenn Kapitalanteil mind. 10% und
Nominalbetrag mehr als 82.000 Euro
■ Zahlung von Lizenzgebühren
– Quellengewinnsteuer 0% (nach DBA)
– Mehrwertsteuer 18% (für Tochtergesellschaft abzugsfähig, wenn diese
mehrwertsteuerpflichtige Lieferungen oder Leistungen erbringt)
■ Zinsen keine Quellengewinnsteuer nach DBA
■ Für Inanspruchnahme der Steuervergünstigungen nach DBA
Sitzbescheinigung erforderlichFinanzierung der Produktionsgesellschaft
■ Einlage (Geld oder Sacheinlage) in das Satzungskapital
– bei Gründung
– im Rahmen einer Kapitalerhöhung
■ Darlehen in Rubel oder Fremdwährung
– Darlehensvertrag
– Transaktionspass erforderlich, sonst keine devisenrechtlichen
Beschränkungen
– Keine Quellensteuer auf Zinsen
– Thin-Capitalisation-Rules (Verhältnis von Darlehen zu Eigenkapital darf
das Verhältnis von 3 zu 1 nicht übersteigen)
■ Einlage in das Vermögen
– Einlage gehört ähnlich wie eine Kapitalrücklage zum Eigenkapital, nicht
aber zum Satzungskapital
– Einlage wird an den Gesellschafter nicht zurückgezahlt, wirkt sich aber
erhöhend auf den Wert etwaiger Gesellschafterguthaben bei
Ausscheiden oder Liquidation der Gesellschaft ausStruktur des Managements - Modell
Generaldirektor
Kollektives Exekutivorgan
Aufsichtsrat (fakultativ)
GesellschafterversammlungGeschäftsführung von OOO, ZAO und OAO
■ Generaldirektor
– Höchstes Geschäftsführungsorgan
– Recht zur (nahezu) unbeschränkten Vertretung der Gesellschaft
gegenüber Dritten
■ Kollegiales Geschäftsführungsorgan
– Kann nur zusätzlich zum Generaldirektor gebildet werden
– Zuständigkeitsbereich der Mitglieder muss in der Satzung bestimmt
werden
– Generaldirektor ist Vorsitzender
– Vertretungsmacht nur aufgrund Vollmacht des GeneraldirektorsBeschränkungen der Vertretungsmacht des
Generaldirektors
■ Gesetzliche Beschränkungen (Beschluss des Aufsichtsrates oder der
Gesellschafter- oder Aktionärsversammlung erforderlich) bei:
– Großgeschäften (ungewöhnliche Geschäfte mit Wert von mehr als 25%
der Aktiva),
– Interessiertheitsgeschäften (Geschäfte mit der Gesellschaft
nahestehenden Personen)
■ Beschränkungen durch Satzung
– Vier-Augen-Prinzip in Form der Zustimmung eines anderen Mitglieds
des kollegialen Geschäftsführungsorgans möglich
– Erfordernis der Zustimmung eines anderen Gesellschaftsorgans (z.B.
kollegiales Geschäftsführungsorgan, Aufsichtsrat,
Gesellschafterversammlung) zu bestimmten Geschäften
■ Rechtsfolgen der Verletzung der Beschlusserfordernisse:
– Geschäft grundsätzlich wirksam
– Geschäft kann auf Klage der Gesellschaft oder Gesellschafter durch
Gericht für unwirksam erklärt werden, wenn andere Partei von der
Verletzung nichts wußte oder nichts wissen mussteHauptbuchhalter
■ Gesetzliche Verantwortung für:
– Gestaltung der Buchführungsgrundsätze
– Buchhaltung
– Vorbereitung und fristgerechte Einreichung der Steuererkärungen und
Erklärungen über andere öffentliche Abgaben
– Übereinstimmung der Geschäfte der Gesellschaft mit russischem
Recht
– Kontrolle über das Vermögen der Gesellschaft und die
ordnungsgemäße Erfüllung ihrer Verpflichtungen
– Mit-Unterzeichnung der Finanz- und Zahlungsunterlagen
■ Direkte Unterstellung unter Generaldirektor
■ Bei Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Generaldirektor und
dem Hauptbuchhalter kann der Generaldirektor den Hauptbuchhalter
überstimmen. In diesem Fall ist er aber allein für die getroffene
Entscheidung verantwortlich.Persönliche Haftung des Gesellschafters im Zusammenhang mit der Gründung der Gesellschaft ■ Persönliche Haftung für Verbindlichkeiten, die vor der Registrierung der Gesellschaft begründet worden sind. Gesellschaft kann solche Verbindlichkeiten nach Registrierung durch Beschluss der Gesellschafter übernehmen ■ Persönliche Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten in Höhe des nicht erbrachten Teils der Einlage ■ Bei Überwertung von Sacheinlagen dreijährige persönliche subsidiäre Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten in Höhe der Differenz zwischen tatsächlichem und angegebenen Wert
Haftung von „Muttergesellschaften“
■ Gesellschafter ist Muttergesellschaft, wenn er aufgrund Beteiligung, Vertrags oder
anderer Umstände die Möglichkeit hat, die Tätigkeit der Tochtergesellschaft zu
bestimmen
■ Haftung der Muttergesellschaft gegenüber Gläubigern der Tochtergesellschaft
– Subsidiäre Haftung bei verschuldetem Bankrott der Tochtergesellschaft, wenn
Vermögen zur Befriedigung der Gesellschaftsgläubiger nicht ausreicht (im Falle
der AO nur bei Veranlassung zu Handlungen in dem Wissen, dass diese zum
Bankrott führen)
– Haftung bei Recht zur Erteilung von verbindlichen Weisungen (bei AO nur, soweit
in Vertrag oder Satzung der Tochtergesellschaft niedergelegt):
– Voraussetzung: Erteilung einer Weisung
– Rechtsfolge: gesamtschuldnerische Haftung für Verbindlichkeiten aus
Geschäften, die die Tochtergesellschaft aufgrund der Weisung eingegangen
ist
■ Haftung der Muttergesellschaft gegenüber Minderheitsgesellschaftern für die
der Tochtergesellschaft zugefügten SchädenHaftung der Mitglieder der Geschäftsführung
■ Zivilrechtliche Haftung für Schäden, verursacht durch seine Entscheidung oder
Abstimmung, Haftung ausgeschlossen wenn betreffendes Mitglied:
– gegen die Entscheidung gestimmt hat,
– an der Abstimmung nicht teilgenommen hat,
– nur eine Entscheidung des Aufsichtsrats oder der Gesellschafter- oder
Aktionärsversammlung ausgeführt hat
■ Verwaltungsrechtliche Haftung (Geldbusse bis zu 5,000 Rubel) für bestimmte
Vereltzungen der Geschäftsführungspflichten, insbes. der folgenden:
– Verwahrung von Unterlagen,
– Zahlung von Steuern oder anderen Abgaben.
■ Strafrechtliche Haftung (Geldstrage bis zu 1 Million Rubel oder Freiheitsstrafe bis
zu 10 Jahren oder Berufsverbot oder Durchführung bestimmter Tätigkeiten für eine
Frist von bis zu 3 Jahren) für bestimmte Handlungen oder Unterlassungen:
– Vorsätzlich herbeigeführter oder fingierter Bankrott
– Rechtswidrige Handlungen im Rahmen eines Bankrottverfahrens,
– Mißbrauch der Befugnisse.Planen und Bauen
Beteiligte ■ Bauherr (Investor) – Eigentümer oder Mieter des Baugrundstücks ■ Technischer Besteller – technische Aufsicht, Beantragung der Genehmigungen (im Namen des Bauherren), Beauftragung des Generalplaners, Generalauftragnehmers, Landingenieurs, Abnahme des Produktionsgebäudes ■ Generalplaner – Planung, Autorenaufsicht, ggf. Beantragung der Genehmigungen (im Namen des Bauherren) ■ Generalauftragnehmer – Bau, ggf. Beantragung des Genehmigungen (im Namen des Bauherren) ■ Ingenieur für Baukontrolle ■ Subunternehmer ■ Landingenieure – Ingenieurtechnische Untersuchungen
Wesentliche Strukturierungsmöglichkeiten
Bauherr Bauherr
Technische Besteller*: Technischer
Besteller*
- Genehmigungen;
- Technische Aufsicht;
- Autorenaufsicht; GU* GP*
- Organisation;
- Haftung für Qualität
GU* GP*
* Zwingende Mitgliedschaft in Selbstregulierungsorganisation (SRO)Selbstregulierungsorganisationen (SRO)
■ Mitgliedschaft in SRO – statt Lizenzierung seit 2010
■ SRO – eine Vereinigung der Unternehmen in Bereichen Bau, Bauplanung
und Ingenieurtechnische Untersuchungen:
– feste Mitgliedschaft
– Kompensationsfond und Versicherungsbedingungen
– erstellt Zulassungen für die bestimmten Arbeiten, die das Sicherheit
eines Kapitalbauobjektes beeinflussen
■ Zulassung erforderlich für:
– alle Arbeiten, die die Sicherheit eines Kapitalbauobjektes beeinflussen
(Liste des Ministerium für regionale Entwicklung Nr. 624 vom
30.12.2009):
– Planungsarbeiten und Organisation der Planungsarbeiten
– Bauarbeiten, Organisation der Bauarbeiten, Kontrolle der
Bauarbeiten
– Ingenieurtechnische UntersuchungenVorbereitung der Bauplanung
■ Vorbereitung der Bauplanung:
– Ingenieurtechnische Untersuchungen des Baugrundstücks:
Feldmessung, geologische Untersuchung, ökologische Untersuchung
usw.
– Einholung der technischen Bedingungen für die Erschließung
– Einholung der Bebauungsplans des Baugrundstücks bei der Gemeinde
– Sanitärschutzzone vorbestimmen (50, 100, 300, 500 oder 1000 Meter)
– Sammeln weiterer technischen Ausgangsdaten
■ Häufige Thematik: Planungsbeginn vor Gründung der
Produktionsgesellschaft
– Planungsvertrag kann mit deutscher Muttergesellschaft abgeschlossen
werden
– Dokumentation über das Planungsergebnis kann in Satzungskapital der
Produktionsgesellschaft eingelegt werdenBauplanung
■ Planungsunterlagen:
– Vorprojekt
– Projektdokumentation, einschließlich:
– Sanitärschutzzone
– Deklaration der Industriesicherheit
– Naturschutzbestimmungen
– Erschließungsbedingungen
– Arbeitsdokumentation
■ Staatliche Expertise (für bestimmte Objekte zwingend):
– Projektdokumentation und Ergebnisse der Ingenieurtechnischen
Untersuchungen
– Dauer – 60 Tage
■ NEU: ab 1 April 2012 auch Nichtstaatliche Expertise ist möglich:
– akkreditierte Unternehmen oder zugelassene IngenieureBaugenehmigung
■ Voraussetzung – positive Stellungnahme der staatlichen oder
nichtstaatlichen Expertise der Projektdokumentation
■ Wird nur dem Bauherren erteilt (Beantragung aufgrund einer Vollmacht
möglich)
■ Dauer – 10 Tage (in der Praxis – viel länger)
■ Häufige Thematik: Bau vor dem Erhalt der Baugenehmigung:
– Erhalt der Baugenehmigung für Vorbereitungsarbeiten (nicht überall
möglich)
– Ordnungswidrigkeit – Geldbuße bis 1 Mio. RUB und
Betriebsunterbrechung bis 90 Tagen
– Schwarzbau:
– Eigentumsregistrierung nur für Grundstückseigentümer
– Expertise und Gerichtsbeschluss erforderlich
■ Vor Beginn der Bauarbeiten – Anmeldung bei der BauaufsichtsbehördePreisänderung Bauvertrag
■ Der Auftraggeber ist berechtigt, die technische Dokumentation jederzeit zu
ändern, vorausgesetzt dass:
– die Natur der Arbeiten nicht geändert wird
– die Kosten der zusätzlichen Arbeiten 10% der Gesamtbaukosten
gemäß dem Smeta nicht übersteigen
■ Weitere Änderungen durch den Auftraggeber – aufgrund zusätzlicher
Vereinbarung
■ Änderungen auf Verlangen des Auftragnehmers:
– die Baukosten haben sich um mehr als 10% erhöht
– diese Erhöhung ist vom Auftragnehmer nicht zu vertreten (z.B.
allgemeine Erhöhung der Materialkosten)Garantie- und Gewährleistungsfristen
■ Vertragliche Garantie:
– in der Regel 5-10 Jahre je nach Komplexität des Bauobjektes
■ Gesetzliche Gewährleistung (Mangelentdeckungsfrist) – darf im Vertrag
nicht verkürzt werden
– Planungsvertrag – während des gesamten Bauzeit und Betrieb des
Gebäudes
– Bauvertrag – 5 Jahre
■ Beginn der Garantie und Gewährleistung: ab der Abnahme des
Arbeitsergebnisses (kann verträglich geändert werden)
■ Wichtig: wenn die Garantiefrist kürzer als gesetzliche
Gewährleistungsfrist ist, haftet der Auftragnehmer für die Mängel, die bis
zum Ablauf der gesetzlichen Gewährleistungsfrist entdeckt worden sind,
sofern diese Mängel vor der Übergabe des Arbeitsergebnisses entstanden
sindVerjährung
■ Verjährungsfristen:
– Planungsvertrag – 1 Jahr
– Bauvertrag – 3 Jahre
■ Verjährungsfrist wird nur auf die direkte Ansprüche wegen mangelhaften Arbeiten
angewendet (z.B. gilt nicht für die Ansprüche wegen verspätete Mangelbeseitigung)
■ Beginn der Verjährung:
– wenn vertragliche Garantiefrist bestimmt ist – ab der Mangelanzeige,
vorausgesetzt, dass diese bis zum Ende der Garantiefrist erfolgt
– bei Fehlen einer vertraglichen Garantiefrist: ab Abnahme des gesamten Bauwerks
(wohl richtig: ab dem Zeitpunkt, in dem Mängel entdeckt wurden oder Mängel
entdeckt werden müssen)
– Rechtsprechung:
– Höchstarbitrazhgericht: die Verjährung wird nicht angewendet, wenn die
Mängel innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfrist entdeckt sind
– andere Gerichte: die Verjährung wird angewendet unabhängig von den
gesetzlichen GewährleistungsfristenErschließung des Grundstücks: Strom, Gas, Wärme und (Ab-)Wasser
Anschluss von Strom ■ 1. Etappe: Technologischer Anschluss (6 Monaten – 4 Jahre) ■ 2. Etappe: Vertrag über die technische Wartung ■ 3. Etappe: Vertrag über die Stromversorgung
Technologischer Anschluss
■ Verfahren:
– Antragsstellung and den Stromanbieter
– Entwurf des Anschlussvertrags und Ausstellung der technischen
Bedingungen für den Anschluss
– Abschluss des Anschlussvertrages
– Erfüllung der technischen Bedingungen durch den Antragssteller (Bau
von Stromstation usw.)
– Prüfung der Erfüllung der technischen Bedingungen (Stromversorger)
– Kontrolle der Stromgeräte des Antragsstellers durch die Behörde
(technische Aufsicht)
– Einschalten des Stroms
– Akt über den technologischen Anschluss und Akt über die Abnahme
der Arbeiten
– Inbetriebnahmegenehmigung von der technischen AufsichtsbehördeAnschluss ans Stromnetz Dritter
■ Aktuell für Industrielle Parks
■ Anschlusspreis wird individuell berechnet
■ Verfahren:
– Vertrag über die Umverteilung des Stroms mit dem Dritten
– Vertrag über den mittelbaren technologischen Anschluss mit dem
Dritten
– Benachrichtigung des StromversorgersAnschluss von Wasser, Abwasser, Wärme,
Abwasserreinigung
■ 1. Etappe: Erhalt der technischen Bedingungen
– gültig für mind. 2 Jahre
– enthalten die Anschlussstellen
■ 2. Etappe: Abschluss des Vertrages über den technologischen Anschluss
des Bauobjektes and die Netze
– Antragsstellung
– Abschluss des Vertrages über den technologischen Anschluss
– Erfüllung des Vertrages: Maßnahmen für tatsächlichen Anschluss
– Anschluss des Bauobjekts an die Wassernetze, Unterzeichnung des
Aktes über den technologischen Anschluss
– Erfüllung der Bedingungen für die Wasserversorgung: Reinigung der
Geräte, hygienisches Gutachten, technisches Gutachten usw.
■ 3. Etappe: Abschluss des Vertrages über Wasserversorgung und
Ableitung der Abwasser
■ Dauer: 18 MonatenAnschluss ans Wassernetz Dritter ■ Netzinhaber stellt die technischen Bedingungen für den Netzanschluss aus ■ Investor und Netzinhaber schließen einen Vertrag über den technologischen Anschluss ab ■ Netzinhaber schließt mit dem Wasserversorger einen Vertrag über die Gewährung der zusätzlichen Kapazitäten ■ Option: dreiseitiger Vertrag über den technologischen Anschluss zwischen dem Investor, dem Netzinhaber und dem Wasserversorger
Anschluss von Gas
■ Gesamtdauer: 1,5 bis 3 Jahre
■ 1. Etappe:
– Erhalt der Erlaubnis für die Gasnutzung („Brennstofffreigabe“) von Behörde des
Bundeslandes (bis 10 Tausend Tonnen per Jahr) – gültig für max. 5 Jahre
– Erhalt der technischen Bedingungen für den Anschluss
■ 2. Etappe: Abschluss des Vertrages für den Anschluss an Gasnetz
■ 3. Etappe: Entwicklung des Gasversorgungsplans und deren Registrierung: innerhalb
24 Monaten ab der 1. Etappe
■ 4. Etappe: Einrichten und Inbetriebnahme der Gasnutzungsgeräte durch die Behörde
(technische Aufsicht)
■ 5. Etappe:
– Abschluss des Gasliefervertrags mit dem Gasversorger
– Abschluss des Gastransportvertrages mit dem Gastransport- oder
Gasverteilerunternehmen
■ 6. Etappe: Untersuchung der Gasnutzungsgeräte, Einschalten des Gases
■ 7. Etappe: Betrieb der Gasnutzungsgeräte: Registrierung als gefährliches Objekt,
LizenzierungKontakte
Experte für
■ Greenfield- & Brownfield-Projekte
■ Mergers & Acquisitions
■ Gesellschaftsrecht
Dr. Mundry lebt und arbeitet seit 1994 in Russland. Er
verfügt über eine fundierte Erfahrung im Bereich
Investitionen, Finanzierungen und sonstigen Projekten
westlicher und russischer Unternehmen in der
Dr. Thomas Mundry Russischen Föderation. Der Schwerpunkt seiner
Rechtsanwalt Tätigkeit liegt auf Greenfield und Brownfield-Projekten,
Partner aber auch im Bereich M&A Gebiet sowie der Gründung
von Joint Ventures.
Noerr Moskau
+7 495 7995696 Pressestimmen:
thomas.mundry@noerr.com ■ Who's Who Legal CIS empfiehlt
Dr. Thomas Mundry als führenden Anwalt für den
Bereich Bau- & Immobilienrecht in RusslandStandorte
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03002 Alicante 1011 Budapest 01001 Kiew 885 Third Avenue, Suite 2406
Spanien Ungarn Ukraine New York, NY 10022
T +34 965 980480 T +36 06 12240900 T +38 044 4953080 USA
F +34 965 980470 T +1 212 4331396
Dresden London
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Noerr LLP Paul-Schwarze-Straße 2 Tower 42 Noerr s.r.o.
Charlottenstraße 57 01097 Dresden 25 Old Broad Street Na Poříčí 1079/3a
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Deutschland T +49 351 816600 Vereinigtes Königreich Tschechische Republik
T +49 30 20942000 T +44 20 75624330 T +420 233 112111
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AC Diplomat 40477 Düsseldorf 1-ya Brestskaya ul. 29 Al. Armii Ludowej 26
Palisády 29/A Deutschland 125047 Moscow 00-609 Warschau
81106 Bratislava T +49 211 499860 Russische Föderation Polen
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