Gemeinde Unterwellenborn Bebauungsplan "Wohngebiet "Am Kirchhügel" Unterwellenborn im OT Kamsdorf"
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Gemeinde Unterwellenborn
Bebauungsplan
„Wohngebiet „Am Kirchhügel“
Unterwellenborn im OT Kamsdorf“
(im Verfahren gemäß §§ 13a BauGB)
Teile B: Textliche Festsetzungen
C: Begründung
Entwurfsverfasser: Ingenieurbüro Jung GmbH
Am Anger 4
07407 Rudolstadt
Unterwellenborn, den 25. März 2022
Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf
Teil B: Textliche Festsetzungen (Stand: 25.03.2022)
Teil B: Textliche Festsetzungen
Textliche Festsetzungen
Planungsrechtliche Festsetzungen
1 Art der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO)
In den im Geltungsbereich des Bebauungsplanes als Reines Wohngebiet (WR) festge-
setzten Baugebieten ist die Errichtung von Wohngebäuden zulässig.
Im „Reinen Wohngebiet“ (WR) gemäß § 3 BauNVO sind die nach Abs. 3 Satz 2 zulässi-
gen Ausnahmen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und daher unzulässig.
2 Maß der baulichen Nutzung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB i. V. m. §§ 16ff. BauNVO)
Das Maß der baulichen Nutzung ist dem Planeinschrieb zu entnehmen.
2.1 Grundflächenzahl (GRZ) (§ 19 BauNVO)
Die Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,4. Eine Überschreitung der GRZ nach § 19 Ab
satz 4 BauNVO ist für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im
Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche,
durch die Baugrundstücke lediglich unterbaut wird, um bis zu 50 von Hundert möglich,
höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,6. Die GRZ ergibt sich aus der GRZ I (Ge-
bäude, Terrassen, Balkone und sonstige Bestandteile der Hauptanlage) und der GRZ
II (Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Zuwegungen sowie Nebenanlagen).
2.2 Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO)
Die Höhe der baulichen Anlagen ist dem Planeinschrieb zu entnehmen.
Die Firsthöhe darf maximal 8,50 m betragen.
Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe bezieht sich auf die Höhe der an das Bau-
grundstück angrenzenden Straßenoberkante der öffentlichen Verkehrsfläche, gemes-
sen auf der Straßenmitte in Gebäudemitte.
2.3 Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO)
Die Zahl der Vollgeschosse wird gemäß § 16 Abs. 4 BauNVO als Höchstgrenze festge-
setzt. Sie ist dem Planeinschrieb zu entnehmen. (Hinweis: Vollgeschosse im Sinne der
bauplanungsrechtlichen Vorschriften dieses Bebauungsplanes sind Geschosse, die
über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von 2,3 m haben.)
3 Bauweise
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 BauNVO)
Gemäß § 22 Abs. 1 BauNVO wird die offene Bauweise nach Abs. 2 festgesetzt. Zulässig
ist die Errichtung von Einzelhäusern gemäß Planeinschrieb.
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Teil B: Textliche Festsetzungen (Stand: 25.03.2022)
4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. mit § 23 BauNVO)
In dem Wohngebiet sind die überbaubaren Grundstücksflächen mittels Baugrenzen
festgesetzt.
4.1 Ausnahmsweise zulässig ist eine Überschreitung der rückwärtigen Baugrenzen nach
§ 23 Abs. 3 BauNVO durch eingeschossige Vorbauten (z. B. Wintergärten) auf einer
Länge von max. 1/2 der Länge der Außenwand und bis zu einer Tiefe von 1,50 m.
4.2 Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. §§ 12, 14 und 23 Abs. 5 BauNVO)
Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO und gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB sind au-
ßerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche bis zu einer Fläche von 10 m² zulässig.
Davon ausgenommen sind der Bereich zwischen der straßenseitigen Gebäudekante
des Wohnhauses und der Straßenbegrenzungslinie.
Anlagen und Einrichtungen für die Kleintierhaltung sind nur untergeordnet zulässig,
nämlich nur insoweit, wie sie in einem Wohngebiet ungefährlich und üblich sind und
dem Rahmen für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nicht übersteigt. Zu-
lässig sind einzelne Hundezwinger sowie kleinere Volieren.
4.3 Stellplätze und Garagen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und gemäß § 12 BauNVO)
Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) müssen zur Straßenbegrenzungslinie
einen Abstand von mindestens 5,00 m einhalten.
4.4 Ausnahmsweise zulässig ist eine Überschreitung der straßenabgewandten Baugrenze
nach § 23 Abs.3 Satz 2 BauNVO bis zu einer Tiefe von maximal 1,50 m.
5 Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
5.1 Ein- bzw. Ausfahrten und Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen
(§ 9 Abs. 1 Nr.4 und 11 BauGB)
Im Wohngebiet ist je Grundstück eine Grundstückszufahrt mit einer Breite von 4m zu-
lässig.
Nicht zulässig ist die vollständige Befestigung des Bereiches zwischen der straßenseiti-
gen Gebäudekante des Wohnhauses und der Straßenbegrenzungslinie.
6 Leitungsrechte
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Es werden keine Leitungsrechte festgesetzt.
7 Festsetzungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bun-
des-Immissionsschutzgesetzes
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Im Plangebiet sind nur Wärmepumpen zulässig, die unter Berücksichtigung der zuläs-
sigen Nutzung auf den Nachbargrundstücken am Nachbarwohnhaus den jeweiligen zu-
lässigen baugebietsspezifischen Immissionsrichtwert für reine Wohngebiete der Nr.
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Teil B: Textliche Festsetzungen (Stand: 25.03.2022)
6.1. f. TA Lärm für die Nachtzeit 22:00 bis 6:00 Uhr) um mindestens 10 dB(A) unter-
schreitet.
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Teil B: Textliche Festsetzungen (Stand: 25.03.2022)
8 Grünordnerische Festsetzungen
8.1 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Na-
tur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB)
8.1.1 Auf den Baugrundstücken ist je 300 m² angefangener Grundstücksfläche ein klein- bis
mittelkroniger Laub- oder Obstbaum heimischer standortgerechter Arten/Sorten in
der Pflanzqualität Hochstamm (Hst) 12-14 (Laubbaum) bzw. Hst 10-12 (Obstbaum) zu
pflanzen und dauerhaft zu erhalten.
8.1.2 Die nicht überbaubaren bzw. nicht für bauliche Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO
nutzbaren Grundstücksflächen sind zu begrünen und auf Dauer zu er- und unterhalten.
Mindestens 20 Prozent dieser Flächen sind mit Gehölzen einheimischer standorttypi-
scher Arten zu bepflanzen.
8.2 Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen außerdem festgesetzt wer-
den:
Das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen und Bindungen
für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Be-
pflanzungen sowie von Gewässern (§ 9 Abs. 1a BauGB i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB)
Dies gilt für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie
für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftlicher Nutzungen oder
Wald festgesetzten Flächen.
8.2.1 Sofern nicht gesondert festgelegt,
– sind bei den festgesetzten Pflanzmaßnahmen heimische und standortgerechte
Arten/Sorten unter Hinweis auf die in der Pflanzliste empfohlene Auswahl zu ver-
wenden,
– sind sämtliche in Umsetzung der Planinhalte vorzunehmenden Bepflanzungen zu
erhalten, dauerhaft zu pflegen und bei Ausfall zu ersetzen.
8.2.2 Pflanzliste
Pflanzliste 1. Bäume - standortgerechte Pflanzliste 2. Sträucher - standortgerechte
Bäume für private Flächen freiwachsende Sträucher für private Flächen
Amelanchier arborea Felsenbirne Berberis vulgaris Berberitze
„Robin Hill“
Acer campestre Feld-Ahorn Cornus sanguinea Hartriegel
Crataegus x lavallei Apfeldorn Chaenomeles-Hybriden Scheinquitten
„Carrierei“
Fraxinus ornus Blumenesche Corylus avellana Hasel
Prunus x schmittii Blütenkirsche, Crataegus monogyna Weißdorn
Zierkirsche Forsythia intermedia Forsythie
Sorbus in Arten und Mehlbeere Lonicera xylosteum Heckenkirsche
Sorten Pyracantha-Hybride Feuerdorn
Sorbus aria Mehlbeere Rosa canina Hundsrose
Sorbus aucuparia Eberesche Rosa gallica Essigrose
Rosa rubigosa Weinrose
Obstbäume alle Sorten Symphoricarpos albus Erbsenstrauch
Seite B-6Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf
Teil B: Textliche Festsetzungen (Stand: 25.03.2022)
9 Flächen für die Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser
(§ 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB)
Das auf den Dachflächen anfallende Regenwasser ist je Grundstück in einer mindestens
5m³ fassenden Regenrückhalteanlage aufzufangen. Das Niederschlagswasser darf nur
gedrosselt mit einer maximalen Menge von 0,5 l/s in den Regenwasserkanal abgeleitet
werden. (Hinweis: Nachrichtliche Übernahme ZWA Saalfeld- Rudolstadt)
Seite B-7Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf
Teil B: Textliche Festsetzungen (Stand: 25.03.2022)
Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
(§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 88 ThürBO)
1 Dachgestaltung
1.1 Dachneigung von 30° bis 45° analog B-Plan Lämmergasse/Amselweg
1.2 Solaranlagen sind zulässig
2 Einfriedungen
2.1 An der straßenzugewandten Grundstücksgrenze sind Einfriedungen mit einer Höhe
von max. 1,2 m zulässig.
2.2 Nicht zulässig sind geschlossen wirkende Mauern
2.3 Zu allen übrigen Grundstückseiten sind Zäune und Einfriedungen bis zu einer Höhe von
2,0 m außerhalb der Baugrenze entlang der Grundstücksgrenzen möglich. Diese kön-
nen auch als Sichtschutzzaun ausgeführt werden. Stützmauern sind bis zu einer maxi-
malen Höhe von 0,4 m zulässig.
3 Ordnungswidrigkeiten
3.1 Gemäß § 86 Abs. 1 ThürBO handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig
den aufgrund des § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 88 ThürBO die unter Bauord-
nungsrechtliche Gestaltungsvorschriften getroffenen textlichen Festsetzungen zuwi-
derhandelt und
- eine von den Festsetzungen abweichende Dachform und Dachneigung (Nr. 1.1
der bauordnungsrechtlichen Gestaltungsvorschriften) ausführt,
- an der straßenseitigen Grundstücksgrenze Einfriedungen mit einer Höhe über
1,2 m errichtet (Nr. 2.1 der bauordnungsrechtlichen Gestaltungsvorschriften),
- geschlossen wirkende Mauern und Zäune errichtet (Nr. 2.2 der bauordnungs-
rechtlichen Gestaltungsvorschriften).
3.2 Gemäß § 86 Abs. 3 ThürBO kann jede Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu
fünfhunderttausend Euro geahndet werden.
Seite B-8Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf
Teil B: Textliche Festsetzungen (Stand: 25.03.2022)
Hinweise
1 Belange des Naturschutzes
Vermeidungs-/ Verminderungsmaßnahme (V)
Baufeldfreimachung außerhalb der Brutzeiten von Vogelarten bzw. nach Ausschluss aktueller
Brutvorkommen: Unvermeidbare Tötungen von Individuen der Bodenbrüter (v. a. Nestlinge)
oder die Zerstörung von Gelegen durch eine Baufeldfreimachung (z. B. großflächige Vegetati-
onsbeseitigung, Abschiebung des Oberbodens, Aufschüttungen o. ä.) sind nur im Zeitraum Ok-
tober bis Februar, d. h. außerhalb der Brutzeiten, zulässig. Abweichend hiervon kann in Ab-
stimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde die Baufeldfreimachung innerhalb dieses
Zeitraumes erfolgen, wenn seitens des Erschließungsträgers nachgewiesen wird, dass arten-
schutzrechtliche Verbote nicht einschlägig werden.
2 Thüringer Landesamt für Umwelt, Bergbau und Naturschutz (TLUBN), Jena
Subrosion: Informativ wird darauf hingewiesen, dass im Untergrund auslaugungsfähige Ge-
steine des Zechsteins vorhanden sein können. Erdfälle oder –senken sind im Planungsgebiet
bisher im Subrosionskataster des TLUBN nicht registriert. Zur Vermeidung von Baugrund be-
dingten Bauschäden wird rechtzeitig vor Baubeginn eine den zu errichtenden Bauwerken und
der geologischen Situation angemessene Baugrunduntersuchung empfohlen. Die Baugrunder-
kundung sollte alle Schichten erfassen, die einen Einfluss auf das geplante Bauwerk ausüben
können. Das konzentrierte Versickern von Oberflächenwasser kann die Auslaugungsprozesse
im Untergrund fördern und sollte deshalb unterlassen werden.
Geologische Untersuchungen - Erdaufschlüsse (Bohrungen, größere Baugruben, Messstellen)
sowie geophysikalische und geochemische Messungen – sind gemäß Geologiedatengesetz § 8
spätestens zwei Wochen vor Beginn unaufgefordert bei der zuständigen Behörde anzuzeigen.
Weiterhin sind die Ergebnisse (Bohrdokumentationen, Messdaten, Test- und Laboranalysen,
Pumpversuchsergebnisse, Lagepläne u. ä.) gemäß § 9 des Gesetzes spätestens drei Monate
nach Abschluss der Untersuchungen unaufgefordert durch die Auftraggeber oder die beauf-
tragten Firmen vorzugsweise elektronisch zu übergeben. Die Bearbeitung und Dokumentation
erfolgt im Geologischen Landesarchiv des Thüringer Landesamtes für Umwelt, Bergbau und
Naturschutz. Für die Übermittlung steht Ihnen die E-Mail-Adresse bohrarchiv@tlubn.thuerin-
gen.de zur Verfügung. Rechtliche Grundlage dazu ist das „Gesetz zur staatlichen geologische
Landesaufnahme sowie zu Übermittlung, Sicherung und öffentlichen Bereitstellung geologi-
scher Daten und Zurverfügungstellung geologischer Daten zur Erfüllung öffentlicher Aufga-
ben“ (Geologiedatengesetz – GeolDG) in der Fassung vom 19.06.2020 (BGBI. I, S. 1387ff.).
3 Hinweise zu Grundstückszufahrten
Die Errichtung von Zweiteinfahrten bedürfen der Zustimmung der Gemeinde Unterwellen-
born, hierzu ist ein gesonderter Antrag in der Gemeinde Unterwellenborn zu stellen.
4 Hinweise zu Einfriedungen
An der Grundstücksgrenze errichtete Stützmauern sind Bestandteile der Einfriedungen i. S.
Pkt. 2 der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen.
5 Hinweise zu Niederschlagswasser
Niederschlagswasser ist vorrangig auf dem Grundstück zu versickern.
Seite B-9Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf
Teil B: Textliche Festsetzungen (Stand: 25.03.2022)
6 Thüringisches Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie (TLDA), Weimar
Bei Auftreten von Bodenfunden wird auf die Melde- und Ablieferungspflicht gemäß
§ 16 Thüringer Denkmalschutzgesetz i. d. F. vom 14.04.2004 (GVBl. S. 465, 562), zuletzt
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 18.12.2018 (GVBl. S. 731) verwiesen. Meldun-
gen können direkt an das TLDA Weimar oder an die untere Denkmalschutzbehörde im
Landratsamt Saalfeld-Rudolstadt gerichtet werden. Eventuelle Fundstellen sind bis
zum Eintreffen der Behörde abzusichern, die Funde sind im Zusammenhang im Boden
zu belassen. Die Arbeiter vor Ort sind auf diese Bestimmungen und mögliche archäo-
logische Funde hinzuweisen.
7 Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation (TLBG), Kataster-
bereich Saalfeld
Mit Beginn jeglicher Veränderungen an den überplanten Grundstücken (z. B. vorberei-
tende Maßnahmen für Bautätigkeit) wird in die Rechte und Pflichten der Grundstück-
seigentümer und sonstigen Nutzungsberechtigten eingegriffen. Gemäß § 25 Abs. 2 des
Thüringer Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes (ThürVermGeoG) haben Eigen-
tümer und Nutzungsberechtigte von Grundstücken, Gebäuden und baulichen Anlagen
Abmarkungen von Grenzpunkten und Vermessungsmarken des Lage-, Höhen- oder
Schwerefestpunktfeldes zu schonen und erkennbar zu halten. Ungerechtfertigte dies-
bezügliche Eingriffe stellen eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 33 ThürVermGeoG dar
und können mit einer Geldbuße geahndet werden.
8. Hinweis zur Einreichung der Bauantragsunterlagen
Die Bauantragsunterlagen sind nach § 61 Thüringer Bauordnung bei Einhaltung aller
Festsetzungen in dreifacher Ausfertigung in der Gemeinde Unterwellenborn einzu-
reichen. Den Bauantragsunterlagen ist eine Grünordnungsplan mit den Standorten für
die erforderlichen Anpflanzungen gemäß den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes
beizufügen.
Seite B-10Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf“
Teil C: Begründung (Stand: 25.03.2022)
Teil C: Begründung
Inhaltsverzeichnis
1 Erfordernis der Planaufstellung, Verfahren ............................................................... 3
1.1 Anlass und Erfordernis................................................................................................ 3
1.2 Verfahren .................................................................................................................... 3
1.3 Beteiligungsverfahren ................................................................................................ 5
1.3.1 Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung ..................................................................... 5
2 Rahmenbedingungen/ Ausgangssituation ................................................................. 5
2.1 Plangrundlagen ........................................................................................................... 5
2.2 Übergeordnete Planungen ......................................................................................... 6
2.2.1 Flächennutzungsplan .................................................................................................. 6
2.2.2 Fachplanungen ........................................................................................................... 6
2.3 Lage des Plangebietes ................................................................................................ 6
2.4 Geltungsbereich.......................................................................................................... 6
2.5 Baulicher Bestand, aktuelle Nutzungen, Eigentumsverhältnisse ............................... 6
2.6 Umweltsituation ......................................................................................................... 7
2.6.1 Naturräumliche Gegebenheiten ................................................................................. 7
2.6.2 Wasserrechtliche Situation......................................................................................... 7
2.6.3 Baugrund, Bodenbeschaffenheit ................................................................................ 7
2.6.4 Lärm ............................................................................................................................ 8
2.6.5 Altlasten, Kampfmittelrisiko ....................................................................................... 8
2.7 Sonstiges, Denkmalschutz .......................................................................................... 8
2.8 Stadttechnische und verkehrliche Erschließungsvoraussetzungen ........................... 9
2.8.1 Stadttechnische Ver- und Entsorgung ........................................................................ 9
2.8.2 Verkehrliche Erschließung .......................................................................................... 9
2.9 Grünordnung, Berücksichtigung artenschutzrechtlicher Belange ............................. 9
3 Ziele, Planinhalt und Festsetzungen des Bebauungsplanes .................................... 10
3.1 Ziele des Bebauungsplanes ...................................................................................... 10
3.2 Planinhalt, Bebauungskonzept ................................................................................. 11
3.3 Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen .............................................. 11
3.3.1 Art der baulichen Nutzung ....................................................................................... 11
3.3.2 Maß der baulichen Nutzung und Bauweise ............................................................. 11
3.3.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ..................................... 12
3.3.4 Verkehrsflächen ........................................................................................................ 12
3.3.5 Leitungsrechte, Medienführung und stadttechnische Erschließung ....................... 13
3.3.7 Grünordnerische Festsetzungen .............................................................................. 13
3.4 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen .................................................................... 14
3.5 Flächenbilanz ............................................................................................................ 15
4 Durchführung des Bebauungsplanes ....................................................................... 16
4.1 Bodenordnende und sonstige Maßnahmen ............................................................ 16
4.2 Maßnahmen – Kosten – Finanzierung ...................................................................... 16
Seite C-1Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf“ Teil C: Begründung (Stand: 25.03.2022) Abbildungsverzeichnis Abb.: 1 Luftbild mit Kataster (Stand: 02/2020); Datengrundlage: © GDI-Th……………………………………7 Tabellenverzeichnis Tab. 1: Berechnung der zulässigen Grundfläche bezogen auf die gesamte Plangebietsfläche......... 4 Tab. 2: Flächenbilanz .................................................................................................................... C-16 Tab. 3: Kostenschätzung Erschließungsmaßnahmen ................................................................... C-16 Seite C-2
Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf“
Teil C: Begründung (Stand: 25.03.2022)
1 Erfordernis der Planaufstellung, Verfahren
1.1 Anlass und Erfordernis
Die Nachfrage nach Wohnbaugrunstücken in der Gemeinde Unterwellenborn ist ungebrochen
und die bestehenden Wohngebiete bereits komplett vermarktet. Somit besteht von Seiten
der Gemeinde weiterhin das Ziel mit der Erschließung von Wohngebieten kurzfristig Wohn-
bauland zur Verfügung zu stellen und damit die Attraktivität der Gemeinde für junge Familien
zu steigern.
Planungsalternativen
Ein Hauptanliegen der Bauleitplanung stellt v. a. die Ausweisung von nachfrageorientierten
und kostengünstigem Bauland für die Bevölkerung dar. Die planerische Vorbereitung und Er-
schließung von Wohnbaustandorten soll dazu beitragen, der Abwanderung entgegenzuwir-
ken. Diese Zielorientierung ist erklärter politischer Wille der Gemeinde Unterwellenborn.
Aktuell stehen der Gemeinde keine alternativen Flächen für eine kurzfristige Baugebietsent-
wicklung zur Verfügung.
Das Erfordernis der Planung ist aufgrund der überschaubaren Entwicklungsflächen und ver-
fügbaren Baugrundstücke gegeben. Der steigende Bedarf für individuelles Wohnen spiegelt
sich auch in der Akzeptanz steigender Grundstückspreise wieder.
1.2 Verfahren
Zur Wahl des Verfahrens fand eine Beratung mit der zuständigen Genehmigungsbehörde im
Landratsamt Saalfeld-Rudolstadt statt. In dieser Beratung wurde die Empfehlung gegeben,
sich frühzeitig mit den zuständigen Fachbehörden abzustimmen.
Bebauungspläne können im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden.
Für die Anwendung des § 13a BauGB gilt, wenn
gemäß § 13a Satz 1 BauGB die zulässige Grundfläche im Sinne des § 13a Abs. 1 Satz 2
BauGB von weniger als insgesamt 10.000 m² unterschritten wird,
der Geltungsbereich unmittelbar an den im Zusammenhang bebauten Ortsteil angrenzt,
ausschließlich die Zulässigkeit von Wohnnutzung begründet wird,
keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet werden soll, die einer Pflicht zur Durchführung
einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen und keine Anhaltspunkte für eine Beein-
trächtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b genannten Schutzgüter bestehen sowie
bei der Planung keine Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von
schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 Bundes-Immissionsschutzgesetz zu beachten sind.
Sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, obliegt es ausschließlich der Gemeinde
darüber zu entscheiden, ob sie das „Normalverfahren“ oder das beschleunigte Verfahren nach
§ 13a BauGB wählt (vgl. Krautzberger, in: EZBK, BauGB, § 13a, Rdnr. 6). Die Voraussetzungen
sind im Plangebiet gegeben. Das Plangebiet schließt an den im Zusammenhang bebauten Orts-
teil an. Die vorgesehene Erweiterung überschreitet die bauliche Grundfläche nicht und wirkt
ausschließlich abrundend.
Die Gemeinde Unterwellenborn hat mit Beschluss Nr. 10/14/GR/21, in Ihrer 14. Sitzung am
18.08.2021, den Aufstellungsbeschluss für das Wohngebiet „Am Kirchhügel“ im Ortsteil Groß-
Kamsdorf gefasst.
Seite C-3Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf“
Teil C: Begründung (Stand: 25.03.2022)
Der sachliche Anwendungsbereich der Vorschrift ist durch die eng definierte geplante Wohn-
nutzung ebenfalls gegeben (Ebd., Rdnr. 14).
Bei der Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB kann auf die Durchfüh-
rung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB sowie auf eine frühzeitige Unterrichtung
und Erörterung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Be-
lange nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB gemäß §§ 13a Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 13 Abs. 2 Nr. 1
BauGB verzichtet werden. An Stelle der möglichen Betroffenenbeteiligung, bei der sich der
Nachweis der Beteiligung schwierig gestaltet, wurde die Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3
Abs. 2 BauGB sowie die Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt.
Berechnung der zulässigen Grundfläche
Nach § 19 Abs. 2 BauNVO ist die Grundfläche der nach § 19 Abs. 1 BauNVO errechnete Anteil
des Baugrundstückes, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. In den Fällen des
§ 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB werden die Erschließungsflächen nicht mitgerechnet (vgl. Krautz-
berger in: EZBK, BauGB, § 13a, Rdnr. 40ff., Februar 2019).
Das gesamte Plangebiet umfasst eine Fläche von 15.664 m², davon werden 1.342 m² als Ver-
kehrsfläche festgesetzt. In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf wurde nachgewiesen,
dass die für das gesamte Plangebiet ermittelte zulässige Grundfläche von 5.728,80 m² die zu-
lässige Grundfläche gemäß § 13a Satz 1 BauGB von weniger als 10.000 m² unterschreitet (vgl.
Tab. 1).
Tab. 1: Berechnung der zulässigen Grundfläche bezogen auf die gesamte Plangebietsfläche
Baugebiet Fläche [in m²] max. zulässige GRZ1 Zulässige Grundfläche [in m²]
i. S. d. § 19 Abs. 2 BauNVO
WA 1 3.860,00 0,40 1.544,00
WA 2 10.462,00 0,40 4.184,80
Gesamt 14.322,00 - 5.728,80
(Quelle: digitale Flächenermittlung Ing.-Büro Jung, Rudolstadt)
Verfahrensstand
Der Gemeinderat der Gemeinde Unterwellenborn hat in der öffentlichen Sitzung am
21.11.2019 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel““
im Ortsteil Großkamsdorf im Verfahren gemäß § 13a BauGB gefasst (Beschluss
Nr. 10/14/GR/21).
Seite C-4Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf“
Teil C: Begründung (Stand: 25.03.2022)
1.3 Beteiligungsverfahren
1.3.1 Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung
Beim beschleunigten Verfahren wird auf die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung der Öf-
fentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach §§ 3 Abs. 1
und 4 Abs. 1 BauGB gemäß §§ 13a Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB verzichtet. Der
Aufstellungsbeschluss wurde mit dem Amtsblatt am 30.10.22 bekannt gemacht. Die frühzei-
tige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgt mit öffentlicher Auslegung des Vorentwurfs im Zeit-
raum vom 4.4.22 – 6.5.22.
2 Rahmenbedingungen/ Ausgangssituation
2.1 Plangrundlagen
Die Erarbeitung des Bebauungsplanes basiert auf folgenden digitalen Kartengrundlagen:
Automatisierte Liegenschaftskarte (ALKIS) des Thüringer Landesamtes für Bodenmanage-
ment und Geoinformation, Stand: 09/2021
Vermessungsplan Ursprungsgelände der Ingenieurbüro Jung GmbH, Rudolstadt, Stand:
10/2021
Rechtsgrundlagen für die Aufstellung des Bebauungsplanes sind:
Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zu-
letzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 08.08.2020 (BGBl. I S. 1728)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I
S. 3786)
Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten
(Bundes-Bodenschutzgesetz - BBodSchG) vom 17.03.1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert
durch Art. 3 Abs. 3 der Verordnung vom 27.09.2017 (BGBl. I S. 3465)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert
durch Art. 290 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328)
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i. d. F. der Bekanntmachung vom 17.05.2013
(BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Art. 103 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I
S. 1328)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zu-
letzt geändert durch Art. 117 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328)
Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) vom 31.07.2009
(BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch das Gesetz vom 19.06.2002 (BGBl. I S. 1408)
Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt ge-
ändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. S. 1057)
Thüringer Bauordnung (ThürBO) vom 13.03.2014 (GVBl. S. 49), zuletzt geändert durch Ar-
tikel 5 des Gesetzes vom 30.07.2019 (GVBl. S. 323, 432)
Thüringer Gesetz über die Vermeidung, Verminderung, Verwertung und Beseitigung von
Abfällen (Thüringer Abfallwirtschafts- und Altlastengesetz - ThürAbfG) i. d. F. der Bekannt-
machung vom 15.06.1999 (GVBl. S. 385)
Thüringer Kommunalordnung (ThürKO) i. d. F. der Bekanntmachung vom 28.01.2003 (GVBl.
S. 41), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 11.06.2020 (GVBl. S. 277, 278)
Thüringer Gesetz für Natur und Landschaft (ThürNatG) vom 30.07.2019 (GVBl. S. 323)
Thüringer Wassergesetz (ThürWG) vom 28.05.2019 (GVBl. S. 74)
Seite C-5Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf“ Teil C: Begründung (Stand: 25.03.2022) 2.2 Übergeordnete Planungen 2.2.1 Flächennutzungsplan Die Mitglieder des Gemeinderates der Gemeinde Unterwellenborn haben mit Beschluss Nr.: 5/14/GR/22 die Aufstellung eines neuen Flächennutzungsplanes beschlossen, da es für das gesamte Gemeindegebiet nach der Eingemeindung von Kamsdorf keinen gültigen FNP gibt. Die Fläche für den Bebauungsplan werden dann entsprechend in den neuen FNP übernom- men. 2.2.2 Fachplanungen Das Plangebiet wird durch andere Fachplanungen nicht berührt. 2.3 Lage des Plangebietes Das Baugebiet befindet sich am westlichen Ortsrand des Ortsteils Großkamsdorf, es wird von der Lämmergasse und Eisenstraße eingegrenzt. 2.4 Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird wie folgt begrenzt: - im Norden durch die Einfamilienbausiedlung Amselweg, - im Osten durch die Eisenstraße, - im Süden und Westen durch die Lämmergasse. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 1,57 ha und umfasst folgendes Flurstück in der Gemar- kung Großkamsdorf, Flur 3: 173/47. (Stand: ALKIS 09/2021). 2.5 Baulicher Bestand, aktuelle Nutzungen, Eigentumsverhältnisse Der wesentliche Teil des Plangebietes wird als landwirtschaftliche Fläche bis zum Ende der Vegetationsperiode durch die Agrargenossenschaft Kamsdorf genutzt. Das Plangebiet wird städtebaulich geprägt durch die angrenzende Wohnbebauung entlang des Amselweg. Die vorwiegend ein- und teils eineinhalb-geschossigen Einfamilienhäuser sind in Einzelhausbebauung errichtet. Das im Plangebiet gelegene Grundstück befindet sich in privatem Eigentum. Der Erschlie- ßungsträger hat notarielle Kaufvertragsangebote mit dem Eigentümer abgeschlossen bzw. vorbereitet. Nach Fertigstellung der Erschließungsanlagen werden die Teilflächen, welche im Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsflächen ausgewiesen sind, in einem notariellen Ver- trag kostenfrei an die Gemeinde übertragen. Seite C-6
Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf“
Teil C: Begründung (Stand: 25.03.2022)
Abb. 1: Luftbild mit Kataster (Stand: 02/2020); Datengrundlage: © GDI-Th
2.6 Umweltsituation
2.6.1 Naturräumliche Gegebenheiten
Das vorgesehene Bebauungsgelände liegt im Naturraum zwischen Saalfeld und Pößneck am
südwestlichen Ortsrand von Kamsdorf.
Die Vegetation im Plangebiet beschränkt sich im Wesentlichen auf Ruderalfluren und Acker-
flächen. Im Gebiet selbst ist kein Baumbestand vorhanden.
2.6.2 Wasserrechtliche Situation
Der räumliche Geltungsbereich des Plangebietes befindet sich außerhalb von Trinkwasser-
schutz- und Heilquellenschutzgebieten. Wasserwirtschaftlich schutzbedürftige Gebiete sind
ebenfalls nicht betroffen. Zudem befindet sich das Plangebiet weder in Überschwemmungs-
gebieten noch in Hochwasserrisikogebieten.
2.6.3 Baugrund, Bodenbeschaffenheit
Subrosionsflächen
Kamsdorf liegt im Verbreitungsgebiet von Karbonatgesteinen des Unteren Zechsteins im Vor-
land des Thüringer Schiefergebirges. Die Schichten sind allgemein mit Nordwestneigung gela-
gert, nach Norden folgen die darüber liegenden Sedimente des Zechsteins.
Eingegrenzt wird das Gebiet durch die Waldgebiete der Heide im Nordwesten und im Südos-
ten durch das Buntsandsteingebiet. Südlich grenzt das Mittelgebirge des Thüringer Schiefer-
gebirges an.
Seit dem Mittelalter gilt der Zechstein als Ziel umfangreicher Bergbautätigkeiten auf Eisenerz,
Kupfer und Kalkstein.
Seite C-7Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf“ Teil C: Begründung (Stand: 25.03.2022) Der Schichtenverband ist von zahlreichen Mineralgängen durchsetzt. Die kalkreichen steinig- grusigen Lehmböden über dem Zechstein dienen als Ackerland mit mäßig guten bis guten Er- trag. Die Böden weisen eine geringe nutzbare Wasserkapazität und hohe Wasserdurchlässig- keit auf. Das Plangebiet weist aufgrund des heterogenen Aufbaus und der Subrosionsproblematik ein erhöhtes Baugrundrisiko auf, welches unter Umständen konstruktive Maßnahmen bei der Bauausführung erfordert. Zur Vermeidung von baugrundbedingten Bauschäden ist rechtzeitig vor Baubeginn eine den Bauwerken und der geologischen Situation angemessene Baugrund- untersuchung durchzuführen. Die Baugrunderkundung sollte alle Schichten erfassen, die ei- nen Einfluss auf das geplante Bauwerk ausüben können. An den untersuchten Bodenmischproben wurden insgesamt nur gering erhöhte Schadstoffge- halte nachgewiesen. Hinsichtlich der Vorsorgewerte für die Bodenart Sand bzw. Lehm/Schluff werden die Parameter einiger Schwermetalle sowie Benzo(a)pyren und der Summenparame- ter der polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffe (PAK) in allen Proben überschritten. Die Prüfwerte für Wohngebiete gemäß BBodSchV für den Wirkungspfad Boden-Mensch wer- den jedoch in allen Proben eingehalten. Gegenüber den Prüfwerten für Kinderspielflächen treten ebenfalls keine Überschreitungen auf. In keiner Bodenprobe wurden auffällige Gehalte an Kohlenwasserstoffen sowie der Summenparameter BTEX, LHKW und PCB nachgewiesen. In der Stellungnahme wird bestätigt, dass in Anbetracht der geplanten Geländeregulierung bzw. flächigen Auffüllung mit unbelastetem Lieferboden von mindestens 1,00 m bis 1,50 m für die geplante Nutzung als Wohngebiet kein Risiko im Hinblick auf den Direktpfad Boden- Mensch besteht. Das neu aufzubringende Bodenmaterial muss die Vorsorgewerte der BBodSchV einhalten. Die Ergebnisse der vorgenannten Gutachten sind im Weiteren bei der Bebauungsplanung be- rücksichtigt worden. Wesentliche Auswirkungen auf den Bebauungsplan, Aussagen zur Kon- solidierung des Baugrundes sowie zu geplanten Geländeanhebungen sind im Punkt 3.5 Hin- weise zu ehemaligem Kiesabbau und geplanten Flächenaufschüttungen im Baugebiet näher ausgeführt. 2.6.4 Lärm Das Plangebiet ist durch den Verkehrslärm der unmittelbar angrenzenden Eisenstraße belas- tet. 2.6.5 Altlasten, Kampfmittelrisiko Der Eigentümer des Grundstückes bestätigt, dass das Flurstück im Baugebiet nicht als Ver- dachtsfläche im Thüringer Altlasteninformationssystem (THALIS) erfasst sind. Aufgrund der räumlichen Nähe zu potentiellen Angriffszielen im Laufe des zweiten Weltkrie- ges ist das Vorhandensein von Kampfmitteln im bislang unbebauten Bereich des Plangebietes nicht auszuschließen. Der Gemeinde Unterwellenborn ist nicht bekannt, ob im Bereich des Plangebietes eine Kampfmittelrecherche resp. -beseitigung erfolgt ist. Die Bestätigung der Kampfmittelfreiheit wird im Erschließungsvertrag geregelt und ist der Gemeinde vor Beginn der Erschließungsmaßnahmen nachzuweisen. 2.7 Sonstiges, Denkmalschutz Für das Planungsgebiet nennt die aktuelle Denkmalliste des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt keine Baudenkmale, Denkmalbereiche sowie Bodendenkmale. Seite C-8
Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf“
Teil C: Begründung (Stand: 25.03.2022)
2.8 Stadttechnische und verkehrliche Erschließungsvoraussetzungen
2.8.1 Stadttechnische Ver- und Entsorgung
Eine grundlegende Voraussetzung für die bauliche Entwicklung des Standortes ist die infra-
strukturelle und energetische Versorgung des Gebietes. Zur Sicherung der Versorgung des
Wohngebietes bedarf es der Bereitstellung von Elektroenergie, Telekommunikation sowie der
stadttechnischen Ver- und Entsorgung (Trinkwasser, Abwasser).
Die Erschließung des Plangebietes einschließlich der Errichtung der Anlagen der Ver- und Ent-
sorgung, der Verkehrsanlagen, der Grünflächen einschließlich Bepflanzung erfolgt durch den
Erschließungsträger auf Grundlage eines Erschließungsvertrages nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1
und 2 BauGB, welcher zwischen der Gemeinde und dem Erschließungsträger abgeschlossen
wird. Gemäß Erschließungsvertrag übernimmt dieser die Kosten für die Vorbereitung und Er-
schließung des Wohngebietes.
Aus dieser Verpflichtung heraus ist der Erschließungsträger z. B. für die finanzielle Absicherung
der Erschließungsmaßnahmen im Auftrag des Zweckverbandes verantwortlich. Dabei werden
die in der Beteiligung benannten Hinweise zur Kenntnis genommen und bei der Erschließung
berücksichtigt. Auf der Grundlage eines Erschließungsprojekts soll zwischen dem Erschlie-
ßungsträger und dem Zweckverband Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung (ZWA) für
Städte und Gemeinden des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt Saalfeld ein separater Erschlie-
ßungsvertrag abgeschlossen werden.
Wasserver- und Entsorgung
Die Trinkwasserversorgung kann über die Trinkwasserleitung Lämmergasse erfolgen. Jedes
Grundstück ist direkt und einzeln anzuschließen, an den Endsträngen sind Spülhydranten vor-
zusehen. Die Entwässerung ist im Trennsystem zu planen.
Niederschlagswasser
Der ZWA empfiehlt, Niederschlagswasser vorrangig zu versickern. Ist die Versickerung auf-
grund der Bodenbeschaffenheit nicht möglich, so ist es in einer Regenrückhalteanlage, mind.
5m³ fassend, aufzufangen. Das Niederschlagswasser darf nur gedrosselt mit einer maximalen
Menge von 0,5 l/s in den Regenwasserkanal Amselweg abgeleitet werden.
Elektroenergie, Gas
Die Elektroversorgung erfolgt über die vorhandenen Leitungen des Amselweg bzw. der Eisen-
straße.
Von Seiten des Erschließungsträgers wird noch geprüft, ob eine Gasversorgung seitens der
Kunden gewünscht wird.
2.8.2 Verkehrliche Erschließung
Individualverkehr
Das Plagebiet wird verkehrstechnisch an die Eisenstraße bzw. den Amselweg angeschlossen.
2.9 Grünordnung, Berücksichtigung artenschutzrechtlicher Belange
Bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung nach § 13a BauGB kann von der Umweltprüfung
nach § 2 Abs. 4 BauGB, dem Umweltbericht nach § 2a BauGB sowie von der Angabe nach § 3
Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, abgese-
hen werden. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB
nicht anzuwenden. Es besteht keine allgemeine Kompensationsverpflichtung.
Seite C-9Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf“
Teil C: Begründung (Stand: 25.03.2022)
Besonders geschützte Biotope nach § 30 BNatSchG bzw. § 18 ThürNatG sind vom Vorhaben
nicht betroffen. Ebenso führt das Vorhaben zu keinen Beeinträchtigungen von Schutzzielen
eines Natura-2000 Gebietes, d. h. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6
Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter bestehen nicht.
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind aber gleichwohl – auch im Verfahren nach § 13a BauGB –
die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege
in die Abwägung einzustellen.
Berücksichtigung artenschutzrechtlicher Belange
Aus diesem Grund wurden artenschutzrechtliche Untersuchungen durchgeführt. Der Arten-
schutzfachbeitrag trifft zusammengefasst folgende Aussagen:
- die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 i. V. m. Abs. 5 BNatSchG be-
züglich der Arten des Anhanges IV der FFH-RL und der europäischen Vogelarten, die durch
die Umsetzung des Bebauungsplanes erfüllt werden können, ermittelt und dargestellt und
- wenn notwendig, die naturschutzfachlichen Voraussetzungen für eine Ausnahme von den
Verboten gemäß § 45 Abs. 7 BNatSchG geprüft.
Es wird festgestellt, dass in den vorliegenden LINFOS-Daten für das Plangebiet keine Funde
von Arten des Anhanges IV der FFH-RL verzeichnet sind. Die derzeitige Biotop- und Nutzungs-
struktur weist keine Alt-/ Höhlenbäume, keine Standgewässer und keine Gebäude innerhalb
des Plangebietes auf. Insgesamt ist im Plangebiet nur eine sehr geringe bis keine potenzielle
Habitateignung für Arten des Anhangs IV der FFH-RL vorhanden.
Zusammenfassend wurde festgestellt, dass geschützte Arten (u. a. Brutvogelarten) von der
Wohngebietsentwicklung nicht betroffen und vorgezogene Schutzmaßnahmen nicht erforder-
lich sind und dass bei Umsetzung der geplanten Nutzung eine Vermeidungsmaßnahme zu be-
achten ist. Ausgleichsmaßnahmen zur Sicherung der betroffenen ökologischen Faktoren sind
nicht notwendig. Unter Berücksichtigung der Vermeidungsmaßnahmen können artenschutz-
rechtliche Verbotstatbestände für die geplanten Nutzungen ausgeschlossen werden. Die Ver-
meidungs-/ Verminderungsmaßnahme (V) wurde in den Teil B Textliche Festsetzungen unter
Hinweise aufgenommen.
3 Ziele, Planinhalt und Festsetzungen des Bebauungsplanes
3.1 Ziele des Bebauungsplanes
Mit der Erstellung des Bebauungsplanes werden folgende Planungsziele verfolgt:
Ergänzung der angrenzenden bestehenden Wohnbebauung durch ein differenziertes
Angebot an attraktiven Wohngrundstücken,
Sicherung eines hohen Durchgrünungsgrades, Berücksichtigung stadtklimatischer Bedin-
gungen.
Unter Berücksichtigung der umliegenden Wohnbebauung und der aktuellen Baulandnach-
frage sind im Plangebiet Bauflächen für die Errichtung von Einfamilienhäusern neu zu erschlie-
ßen. Die gute verkehrliche Erschließung und Erreichbarkeit i. V. m. mit einer dennoch ruhigen
und landschaftlich reizvollen Lage bieten sehr gute Voraussetzungen insbesondere für die Ziel-
gruppe junge Familien.
Seite C-10Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf“
Teil C: Begründung (Stand: 25.03.2022)
3.2 Planinhalt, Bebauungskonzept
Der Bebauungsplan schafft auf einer Baugebietsfläche von ca. 1,57 ha Baurecht für ca. 17 ma-
ximal zweigeschossige Einfamilienhäuser in offener Bauweise. Zulässig ist die Errichtung von
freistehenden Einzelhäusern. Lage und Ausdehnung des Plangebietes ermöglichen die Anlage
einer ringförmigen Wohngebietsstraße, welche beidseitig die Baugrundstücke erschließt. Die
angestrebte Durchgrünung des Wohngebietes wird durch Festsetzungen zu einer offenen, lo-
ckeren Bauweise sowie grünordnerische Festsetzungen zur Begrünung der Baugrundstücke
sichergestellt.
Die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen werden auf das notwendige Maß u. a. zur
Überbauung der Grundstücksflächen sowie zur Begrünung der Grundstücke mit dem Ziel einer
städtebaulich offenen, lockeren Gestaltungsmöglichkeit für die Bauherren reduziert. Grund-
satz bei der Festlegung der Festsetzungen ist eine Reduzierung der Festsetzungsdichte im
Sinne einer städtebaulich flexiblen Gestaltung zur weitgehend freien Entfaltungsmöglichkeit
der Bauherren.
3.3 Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen
3.3.1 Art der baulichen Nutzung
Den allgemeinen Zielen des Bebauungsplanes entsprechend wird im Geltungsbereich des Be-
bauungsplanes unter Berücksichtigung immissionsschutzrechtlicher Planungsvorgaben ein
Reines Wohngebiet festgesetzt. Zur Sicherstellung der vorrangigen Wohnnutzung werden aus-
geschlossen die sonst ausnahmsweise zulässigen sonstigen Anlagen nach § 3 Abs. 3 Nr. 2
BauNVO.
Begründung:
- Die Entwicklung und Verdichtung durch Wohnbebauung ist ausdrückliches städtebauli-
ches Ziel.
Ausnahmsweise können zugelassen werden
Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für
1.
die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes.
3.3.2 Maß der baulichen Nutzung und Bauweise
Als Kennziffern für das Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB i. V. m. § 16
BauNVO) werden die maximal zulässige Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO), die Zahl der Vollge-
schosse (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) und die Höhe baulicher Anlagen (§ 18 BauNVO) festgelegt.
Grundflächenzahl (GRZ)
Unter Berücksichtigung der aufgelockerten Baustruktur benachbarter Wohngrundstücke und
der Tatsache, dass attraktive relativ große Wohngrundstücke angeboten werden sollen, wer-
den für die beiden Wohnbauflächen differenzierte GRZ festgesetzt. Die Reduzierung der Ober-
grenze auf 0,40 dient der Sicherstellung des Planungszieles einer lockeren Überbauung der
Grundstücke sowie eines hohen Durchgrünungsgrades. Eine Überschreitung der GRZ nach §
19 Absatz 4 BauNVO ist für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im
Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die
Baugrundstück lediglich unterbaut wird, um bis zu 50 von Hundert möglich, höchstens jedoch
bis zu einer GRZ von 0,6. Die GRZ ergibt sich aus der GRZ I (Gebäude, Terrassen, Balkone und
sonstige Bestandteile der Hauptanlage) und der GRZ II (Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Zuwe-
gungen sowie Nebenanlagen).
Seite C-11Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf“ Teil C: Begründung (Stand: 25.03.2022) Höhe baulicher Anlagen, Anzahl der Vollgeschosse Die Festsetzung zur Höhe der baulichen Anlagen wird über die Geschossigkeit, die Festsetzung der maximalen Traufhöhe und die Festsetzung der minimalen Höhe des Erdgeschossfußbo- dens (Fertigfußboden) definiert. Die Firsthöhe darf maximal 8,50 m betragen. Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe bezieht sich auf die Höhe der an das Baugrundstück angrenzenden Straßenoberkante der öffentlichen Verkehrsfläche, gemessen auf der Straßen- mitte in Gebäudemitte. Bauweise Gemäß § 22 Abs. 1 BauNVO wird die offene Bauweise nach Abs. 2 festgesetzt. Zulässig ist die Errichtung von Einzelhäusern gemäß Planeinschrieb. 3.3.3 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen Baugrenzen, überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubaren Grundstücksflächen werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 Abs. 1 BauNVO im Plangebiet ausschließlich durch Baugrenzen definiert, da für die Festset- zung von Baulinien die städtebauliche Erforderlichkeit fehlt. Entsprechend der Zielstellung, einen großzügigen Handlungsspielraum für die Bebaubarkeit der Grundstücke zu ermöglichen, wird auch die Ausweisung der Baufelder resp. überbaubaren Grundstücksflächen großzügig festgesetzt und so den Bauherren ein größerer Handlungsspiel- raum eingeräumt. Gleichzeitig soll mit einem Mindestabstand zur inneren Erschließungs- straße von 5,0 m i. V. m. mit einer festgesetzten Bautiefe von i.M. 20,00 m eine städtebauliche Ordnung erreicht werden. Bautiefen von bis zu 30,00 m im südöstlichen Bereich des Wohnge- bietes werden den geplanten Zuschnitten zuteil. Nebenanlagen Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO und gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche bis zu einer Fläche von 10 m² zulässig. Davon ausgenom- men sind der Bereich zwischen der straßenseitigen Gebäudekante des Wohnhauses und der Straßenbegrenzungslinie. Anlagen und Einrichtungen für die Kleintierhaltung sind nur untergeordnet zulässig, nämlich nur insoweit, wie sie in einem Wohngebiet ungefährlich und üblich sind und dem Rahmen für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nicht übersteigt. Zulässig sind einzelne Hun- dezwinger sowie kleinere Volieren. Stellplätze und Garagen Die Einschränkung, dass Garagen und Carports einen Abstand von mindestens 5,00 m zur Straße einhalten müssen, dient der städtebaulichen Ordnung. Gleichzeitig wird hiermit die Möglichkeit eröffnet, die Fläche als Pkw-Stellplatz zu nutzen. 3.3.4 Verkehrsflächen Die innere Erschließung des Wohngebietes erfolgt über eine Ringstraße. Im Bebauungsplan wird eine Verkehrsfläche mit einer Breite von 5,00 m festgesetzt. Ein- und Ausfahrten Im Wohngebiet ist je Grundstück eine Grundstückszufahrt zulässig. Auf die Festsetzung einer maximal zulässigen Breite wurde verzichtet, jedoch soll gemäß Festsetzung eine vollständige Seite C-12
Bebauungsplan „Wohngebiet „Am Kirchhügel“ Unterwellenborn OT Kamsdorf“
Teil C: Begründung (Stand: 25.03.2022)
Befestigung des Bereiches zwischen der straßenseitigen Gebäudekante des Wohnhauses und
der Straßenbegrenzungslinie aus städtebaulich-gestalterischer Sicht ausgeschlossen werden.
Für Grundstückszufahrten über 4,00 m Breite muss zudem ein Antrag auf Sondernutzung ge-
stellt werden, was im Einzelfall zu prüfen ist. Dies wird als Hinweis im Anhang an die textlichen
Festsetzungen (Teil B) aufgenommen.
Vor dem Hintergrund einer sicheren Verkehrsführung werden im Wohngebiet Bereiche ohne
Ein- und Ausfahrt wie z. B. im Bereich der Einmündung und im Kurvenbereich der inneren Er-
schließungsstraße festgesetzt.
3.3.5 Leitungsrechte, Medienführung und stadttechnische Erschließung
Die stadttechnische Erschließung des Plangebietes erfolgt nach Vorgaben der Versorgungsträ-
ger in Abstimmung mit der Gemeindeverwaltung auf Grundlage der Erschließungsverträge.
Die Verlegung der geplanten Ver- und Entsorgungsleitungen erfolgt weitestgehend im öffent-
lichen Straßenraum.
Energieversorgung
Die Neuverlegung von Strom-, Gas- und Breitbandanlagen erfolgt im Straßenraum der geplan-
ten Erschließungsstraße.
3.3.7 Grünordnerische Festsetzungen
Grünordnerisches Konzept
Grundsätzlich wird das grünordnerische Ziel verfolgt, im Gebiet einen hohen Durchgrünungs-
grad zu erreichen und durch differenzierte grünordnerische Festsetzungen das Baugebiet in
den angrenzenden Landschaftsraum einzubinden. Umgesetzt wird dies u. a. durch planungs-
rechtliche Festsetzungen zur Bauweise (hier: offene Bauweise) und zu überbaubaren bzw.
nicht überbaubaren Grundstücksflächen. Geprüft wurde eine Anpflanzung von Bäumen ent-
lang der Planstraße zur Verbesserung der stadtklimatischen Situation als auch zur städtebau-
lichen Aufwertung. Aufgrund des im Straßenraum zu verlegenden Regenwasserwasserkanals
sowie der Ver- und Entsorgungsleitungen ist sowohl eine beidseitige als auch einseitige An-
ordnung entlang der Straße nicht möglich.
Um das gesamte Gebiet wird ein 3,00 m breiter Pflanzstreifen angeordnet.
Ergänzend wurden grünordnerische Festsetzungen zur Begrünung der Grundstücke aufge-
nommen, auch wenn die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung gemäß § 13b i. V. m. § 13a
Abs. 2 Nr. 4 BauGB nicht anzuwenden ist und eine allgemeine Kompensationsverpflichtung
nicht besteht. Für die nicht überbaubaren Flächen werden Festsetzungen getroffen, die eine
dem Wohnumfeld entsprechende gärtnerische Gestaltung der nicht überbauten Grundstücks-
flächen sowie erforderliche Baumpflanzungen je Grundstücke vorgibt.
Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB)
Festsetzung 8.1.1: Auf den Baugrundstücken ist je 300 m² angefangener Grundstücksfläche ein
klein- bis mittelkroniger Laub- oder Obstbaum heimischer standortgerechter Arten/Sorten in
der Pflanzqualität HST 12-14 (Laubbaum) bzw. HST 10-12 (Obstbaum) zu pflanzen.
Begründung: Wenngleich Ausgleichsmaßnahmen bei einem Bebauungsplan nach § 13a BauGB
nicht erforderlich sind, werden grünordnerische Festsetzungen getroffen. Die Festsetzung
zum Anpflanzen von Bäumen dient der Auflockerung der Wohnbauflächen im Plangebiet so-
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