Vorhabenbezogener Bebauungsplan "ALDI" 1. Änderung Begründung
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Gemeinde Lehre, Landkreis Helmstedt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
"ALDI" 1. Änderung
Begründung
© OpenStreetMap - Mitwirkende
Stand: 11/ 2021
§§ 3(1)/4(1) BauGB
Dr.-Ing. W. Schwerdt Büro für Stadtplanung GbR
Bearbeiter: Dipl.-Ing. H. Schwerdt, Dipl.-Ing. Th. Söhrmann;
A. Hoffmann, M. Pfau
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "ALDI" 1. Änderung -2-
Gemeinde Lehre, Ortschaft Lehre, Landkreis Helmstedt
Inhalt
Seite
1.0 Vorbemerkung 1
1.1 Landes- und regionalplanerische Einordnung; Ziele der Raumordnung 1
1.2 Entwicklung des Plans/ Rechtslage/ Darstellungsform 8
1.3 Notwendigkeit der Planaufstellung: Ziele, Zwecke und Auswirkungen
des Bebauungsplans 9
2.0 Planinhalt/ Begründung 9
2.1 Begründung der Festsetzungen 9
2.1.1 Sonstige Sondergebiete "Lebensmitteldiscounter" 10
2.1.2 Verkehrsflächen/ Erschließung 10
2.1.3 Hauptversorgungs- und Hauptabwasserleitungen 10
2.1.4 Hochwasserschutz 11
2.1.5 Grünordnung 11
2.1.6 Sonstige Planzeichen 11
2.2 Flächenbilanz 12
2.3 Baugrund 12
2.4 Brandschutz 13
2.5 Immissionsschutz: Schall 13
2.6 Immissionsschutz: Erhebliche nachteilige Auswirkungen von Vorhaben
nach § 50 BImSchG 14
3.0 Eingriffsregelung 14
4.0 Umweltbericht 14
4.1 Einleitung 14
4.1.1 Inhalt und wichtigste Ziele des Bauleitplans 15
4.1.2 Darstellung und Berücksichtigung der festgelegten Ziele des Umweltschutzes 15
4.2 Bestandsaufnahme, Entwicklungsprognosen und Bewertung
der erheblichen Umweltauswirkungen 16
4.2.1 Bestand und Entwicklungsprognose bei Nichtdurchführung der Planung 16
4.2.2 Entwicklungsprognose bei Durchführung der Planung 16
4.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung, Verringerung und zum Ausgleich
festgestellter erheblicher Umweltauswirkungen 20
4.2.4 Andere Planungsmöglichkeiten 20
4.2.5 Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bauleitplan
zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind 20
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Gemeinde Lehre, Ortschaft Lehre, Landkreis Helmstedt
Inhalt
Seite
4.3 Zusatzangaben 20
4.3.1 Verwendete Methodik und Hinweise auf Schwierigkeiten 20
4.3.2 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen (Monitoring) 21
4.3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung 21
4.3.4 Quellennachweise 21
5.0 Hinweise aus Sicht der Fachplanungen 23
6.0 Ablauf des Planaufstellungsverfahrens 23
7.0 Zusammenfassende Erklärung 24
7.1 Planungsziel 24
7.2 Berücksichtigung der Umweltbelange und der Beteiligungsverfahren/ Abwägung 24
8.0 Bodenordnende oder sonstige Maßnahmen,
für die der Bebauungsplan die Grundlage bildet 24
8.1 Herstellen öffentlicher Straßen und Wege 24
8.2 Vorkaufsrecht und besondere Maßnahmen zur Ordnung von Grund und Boden 24
9.0 Verfahrensvermerk 24
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1.0 Vorbemerkung
Die Gemeinde Lehre setzt sich aus acht Ortschaften zusammen und liegt im Nordwesten
des Landkreises Helmstedt. Sie hat eine Bevölkerungsgröße von 12.291 Personen auf
72 km² Katasterfläche. Ihre räumliche Situation ist charakterisiert durch die Lage zwi-
schen den beiden angrenzenden Großstädten Braunschweig und Wolfsburg.
Die vorliegende Planung betrifft eine Fläche am südwestlichen Ortsrand Lehres westlich
der durch den Ort verlaufenden L 295. Die Gemarkung liegt zentral im Gemeindegebiet
und hat rd. 4.227 Einwohner mit Hauptwohnsitz (Bevölkerungszahlen: Gemeindezäh-
lung, Stand 31.12.2020).
Mit der Planung werden die bauleitplanerischen Voraussetzungen für einen Ersatzneu-
bau eines vorhandenen ALDI-Marktes geschaffen, mit vergrößerter Verkaufsfläche.
Dazu werden im Wesentlichen unverändert 0,78 ha sonstiges Sondergebiet "Lebens-
mitteldiscounter" festgesetzt und im Vorhaben- und Erschließungsplan eine Verkaufs-
fläche von 1.285 m².
1.1 Landes- und regionalplanerische Einordnung; Ziele der Raumordnung
Raumordnung bezeichnet die zusammenfassende, überfachliche, überkommunal ko-
ordinierte Strukturierung des Raums. In Niedersachsen findet sie auf den Ebenen des
Landes-Raumordnungsprogramms (LROP) und nachfolgend in den Regionalen Raum-
ordnungsprogrammen (RROP) statt. Die Inhalte des Landes-Raumordnungsprogramms
werden in den Regionalen Raumordnungsprogrammen weiterentwickelt und konkretisiert.
Die in den jeweiligen Planwerken als Ziele der Raumordnung [Z] festgelegten Vorgaben
zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raums sind in den Aufstellungsprozessen
abschließend unter- und gegeneinander abgewogen und sind daher sowie auf Grund der
Bestimmung des § 4 Abs. 1 Raumordnungsgesetz (ROG) "bei […] raumbedeutsamen
Planungen und Maßnahmen öffentlicher Stellen […] zu beachten". Das Baugesetzbuch
bestimmt in § 1 Abs. 4 mit gleicher Zielrichtung, dass Bauleitpläne (Flächennutzungs-
und Bebauungspläne) an die Ziele der Raumordnung anzupassen sind.
Über die Ziele der Raumordnung hinaus enthalten die Planwerke ergänzende Grund-
sätze [G] sowie sonstige Erfordernisse der Raumordnung. Sie sind in der kommunalen
Bauleitplanung als abwägungsfähige Vorgaben der Raumordnung zu berücksichtigen.
Raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen sollen so abgestimmt werden, dass
die definierten besonderen Bedeutungen möglichst nicht beeinträchtigt werden. Eine
abweichende Nutzungsentscheidung der Kommune ist nach sachgerechter Abwägung
möglich.
Nachfolgend werden die für die vorliegende Planung wesentlichsten Ziele [Z] und
Grundsätze [G] der Raumordnung wiedergegeben, um darzulegen, in welchem raum-
ordnerischen Rahmen sich die gemeindliche Planung bewegen muss.
Landesplanung
Derzeit gilt das Landes-Raumordnungsprogramm i.d.F. vom 26.09.2017 1. Seine
Fortschreibung wurde mit der Veröffentlichung der allgemeinen Planungsabsichten am
1 LROP: Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen i.d.F. vom 26.09.2017 (GVBl. S. 378).
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27.11.2019 begonnen 2. Im Folgenden sind die wesentliche Zielvorgaben [Z] des LROP
2017 sowie ggf. des LROP-Änderungsentwurfs für das nähere Umfeld genannt. In ei-
nem Umkreis von 1.000 m An die Bezeichnung der Festlegungskategorie schließen sich
die Nennung des betroffenen Kapitels der beschreibenden Darstellung des LROP und
genauere Angaben des Festlegungsinhalts an. Abschließend steht die Auseinanderset-
zung der vorliegenden Planung mit dem Ziel der Raumordnung.
Im Kap. 2.2 wird das siedlungsstrukturelle System der Zentralen Orte mit Oberzentren für
die Versorgung des spezialisierten höheren Bedarfs, der Mittelzentren für die Versorgung
des gehobenen Bedarfs und der Grundzentren zur Versorgung des allgemeinen täglichen
Grundbedarfs definiert. Konkret festgelegt werden im LROP die Standorte der Ober- und
Mittelzentren. Die zu Lehre nächstliegenden sind die räumlich angrenzenden Oberzentren
Braunschweig und Wolfsburg sowie die Mittelzentren Helmstedt (Kreisstadt) und Gifhorn.
Die Gemeinde liegt in der Metropolregion Hannover – Braunschweig – Göttingen (Kap.
1.2).
Die wesentlichen zeichnerischen Darstellungen des LROP und der LROP-Änderung
für den Geltungsbereich der vorliegenden Planung sind:
o Vorranggebiete Biotopverbund sowie Biotopverbund (linienförmig) – Kap. 3.1.2,
bestehend aus den später genannten Natura-2000-Gebieten sowie aus den
folgenden Naturräumen:
- Auenraum der Schunter, in ca. 280 m nordwestlich des Geltungsbereichs,
- Auenraum des Teichgrabens, südwestlich des Geltungsbereichs in ca. 90 m,
o Natura-2000-Gebiete – Kap. 3.1.3:
- EU-Vogelschutzgebiet "Laubwälder zwischen Braunschweig und Wolfsburg"
(EU-Kennzahl 3630-401; landesinterne Nr. V48; dort deckungsgleich mit den
FFH-Gebieten 101 oder 102).
Ca. 1,1 km nordwestlich und 2,6 km nordöstlich des Geltungsbereichs.
- Fauna-Flora-Habitat-Gebiet "Eichen-Hainbuchenwälder zwischen Braunschweig
und Wolfsburg" (EU-Kennzahl 3629-301; landesinterne Nr. 101; teilweise
deckungsgleich mit dem VSG V48).
Ca. 1,1 km nordwestlich des Geltungsbereichs.
- Fauna-Flora-Habitat-Gebiet "Beienroder Holz" (EU-Kennzahl 3630-301;
landesinterne Nr. 102; teilweise deckungsgleich mit VSG V48).
Ca. 2,6 km nordöstlich des Geltungsbereichs.
- Fauna-Flora-Habitat-Gebiet "Pfeifengraswiese Wohld"
(EU-Kennzahl DE3730-331; landesinterne Nr. 367).
Ca. 3,5 km südöstlich des Geltungsbereichs.
- EU-Vogelschutzgebiet (DE3729-332; landesinterne Nr. V49) deckungsgleich mit
Fauna-Flora-Habitat-Gebiet "Riddagshäuser Teiche"(EU-Kennzahl DE3729-
332; landesinterne Nr. 366).
Die Gebiete liegen ca. 6,3 km südwestlich des Geltungsbereichs.
Aufgrund der Entfernungen der EU-Vogelschutzgebiete bzw. der FFH-Gebiete
zum bereits baulich genutzten Geltungsbereich und teilweise des Umstands,
dass Infrastrukturen bzw. Siedlungsflächen dazwischenliegen, ist zu erwarten,
dass die Integrität der Schutzziele der Natura-2000-Gebiete gewahrt wird.
2 LROP-ÄNDERUNG: Änderung des Landes-Raumordnungsprogramms Niedersachsen.
Sachstand: Entwurf Dez. 2020; aktueller Verfahrensstand (06.2021):
Auswertung der zum Entwurf eingegangenen Stellungnahmen.
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Regionalplanung
Der Regionalverband Großraum Braunschweig ist als untere Landesplanungsbehörde
Träger der Regionalplanung. Es gilt das Regionale Raumordnungsprogramm 2008 3
im Stand seiner 1. Änderung 4. Der Verband betreibt derzeit die Neuaufstellung des
RROP 5. Dazu werden aktuell einzelne Fachthemen in grundlegenden Konzepten mit den
Kommunen des Verbandsgebiets abgestimmt, die nach Veröffentlichung der allgemeinen
Planungsabsicht eingegangenen Stellungnahmen ausgewertet und ein Vorentwurf der
Neuaufstellung erstellt.
Die im LROP genannten Ziele der Raumordnung [Z] sind grundsätzlich in die Festlegun-
gen der RROP als Ziele zu übernehmen. Das System der zentralen Orte wird für den
Kernort Lehre um die Funktionszuweisung als Grundzentrum für das Gemeindegebiet
[Z – II 1.1.1 (8)] ergänzt. Die Auswirkungen des Systems der Zentralen Orte und die des
Strukturprinzips der dezentralen Konzentration auf die gemeindliche Bauentwicklung
ergeben sich aus folgender Festlegung: "1Die Siedlungsentwicklung ist vorrangig auf
das zentralörtliche System auszurichten. 2Dies gilt gleichermaßen für die Sicherung
und Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten" [Z – II 1.1.1 (3)]. Im folgenden Kapitel
werden die Siedlungsschwerpunkte 'Zentrale Orte' ergänzt mit privilegierten Siedlungs-
entwicklungen entlang von Siedlungsachsen: "3Des Weiteren ist die Siedlungsentwick-
lung im Großraum Braunschweig vorrangig auf die zentralörtlichen Standorte, die über
Zugangsstellen des schienengebundenen ÖPNV bzw. von RegioBuslinien verfügen,
zu konzentrieren" [Z – II 1.1.2 (2)].
Regionales Raumordnungsprogramm (Ausschnitt ohne Maßstab)
3 RROP: Regionales Raumordnungsprogramm für den Großraum Braunschweig 2008 (RROP 2008)
vom 20.12.2007, in Kraft getreten am 05.05.2008.
4 RROP, 1. ÄND.: 1. Änderung des RROP 2008 "Weiterentwicklung der Windenergienutzung"
vom 14.03.2019, in Kraft getreten am 02.05.2020.
5 RROP 3.0: Neuaufstellung des Regionalen Raumordnungsprogramms für den Großraum Braunschweig.
Planungsbeschluss der Verbandsversammlung vom 03.05.2018,
bekanntgemacht am: 07.05.2018.
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Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich am westlichen Ortseingang
innerhalb der bebauten Ortslage von Lehre, nördlich der Berliner Straße (L 295). Ziel
der Planung ist die planerische Vorbereitung für die Erweiterung eines Lebensmittel-
discounters, um der Versorgung im umliegenden innerörtlichen Bereich mit Sortimenten
des täglichen Bedarfs in angemessener Weise Rechnung zu tragen. Durch die Planung
sollen die vorhandenen Versorgungsstrukturen gesichert und bedarfsgerecht weiter-
entwickelt werden. Im Ergebnis soll die Nahversorgungssituation für die Gemeinde
Lehre optimiert werden.
Das Plangebiet ist mit dem rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Aldi"
aus dem Jahre 2009 planerisch gesichert. Der Plan setzte für den Bereich Sondergebiet
"Lebensmitteldiscounter" fest und regelt per textlicher Festsetzung die zulässige Ver-
kaufsfläche mit bis zu 950 m². Aufgrund der geplanten Erweiterung (Ersatzneubau) des
Marktes soll an dieser Stelle zukünftig ein Angebot auf 1.285 m² Verkaufsfläche erfolgen.
Eine Erweiterung des Geltungsbereiches resp. der Gesamtfläche des bestehenden
Grundstückes ist nicht geplant.
Hinsichtlich der Umsetzung der Planung – insbesondere in Bezug auf die Wahl des
Standorts und auf den Umfang der Verkaufsfläche – haben im Vorfeld Abstimmungs-
gespräche mit dem Träger der Regionalplanung, dem Regionalverband Großraum
Braunschweig, stattgefunden. Im Ergebnis wurde vereinbart, dass zu dem Vorhaben
eine Verträglichkeitsanalyse für die Gemeinde einzuholen ist. Diese wurden durch das
Büro Dr. Lademann & Partner erstellt.
In Abstimmung mit der Regionalplanung und im Sinne der Entwicklung und Sicherung der
Versorgungsstrukturen in der Gemeinde Lehre wurde ein kommunales Nahversorgungs-
konzept 6 aufgestellt. Das Konzept untersucht hierbei den nahversorgungsrelevanten
Einzelhandel in der Gemeinde Lehre. In der Bestandserfassung kommt das Gutachten
zu dem Ergebnis, dass Anfang 2021 insgesamt rd. 5.800 m² Verkaufsflächen für den
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel (ohne aperiodischen Bedarf) – aufgeteilt auf
23 Betriebe – in der Gemeinde bestehen. Von der Verkaufsfläche entfallen rd. 5.000 m²
auf Nahrungs- und Genussmittel. Unter Bezugnahme auf die Einwohnerzahl von rd.
12.100 ergibt sich eine Verkaufsfläche für den nahversorgungsrelevanten Bedarf von
rd. 480 m² je 1.000 Einwohner. Dieser liegt dabei leicht unter dem bundesdeutschen
Durchschnitt von 520 m² je 1.000 Einwohner.
Dabei sind vier Nahversorgungsbetriebe als strukturprägend anzusehen:
Edeka-Verbrauchermarkt, Campenstraße (Ortsteil Lehre)
Aldi-Lebensmitteldiscounter, Berliner Straße (Ortsteil Lehre)
Netto-Markendiscounter, Alte Berliner Straße (Ortsteil Flechtorf)
NP-Discount, Alte Braunschweiger Straße (Ortsteil Flechtorf)
In den Ortschaften Wendhausen, Essenrode, Groß Brunsrode, Klein Brunsrode, Beien-
rode und Essehof sind keine strukturprägenden Lebensmittelbetriebe vorhanden; auf-
grund der Siedlungsdichte ist eine Ansiedlung hier auch eher unwahrscheinlich. Insofern
decken die vier strukturprägenden Nahversorger für rd. 55 % der Einwohner (ca.
6.600 Personen) die fußläufige Erreichbarkeit (ca. 10 bis 15 Gehminuten) ab. Hierbei
handelt es sich vordringlich um Einwohner aus den Ortschaften Lehre und Flechtorf.
Insofern kommt das Gutachten zu der Aussage, dass "insbesondere Aldi, Edeka und
NP eine bedeutende Funktion zur Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung zu-
geschrieben werden kann".
6 Dr. Lademann & Partner: Perspektiven in der Nahversorgung in der Gemeinde Lehre,
Kommunales Nahversorgungskonzept. Hamburg, 15.03.2021.
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Gemeinde Lehre, Ortschaft Lehre, Landkreis Helmstedt
Im Sinne einer "Lehrer Sortimentsliste" für die Nahversorgungsrelevanz definiert das
Gutachten folgende Sortimente:
Lebensmittel inkl. Getränke
Drogerie-, Parfümerie-, Kosmetikartikel
Schnittblumen
Zeitungen, Zeitschriften
pharmazeutischer und medizinischer Bedarf
Tiernahrung
Bei der Einzelhandelszentralität ermittelt das Gutachten für den nahversorgungsrelevan-
ten Bedarf einen Prozentsatz von rd. 77 %, der auf eine Unterversorgung resp. auf einen
Abfluss der Kaufkraft schließen lässt. Diese sind durch die naheliegenden Oberzentren
Braunschweig und Wolfsburg bedingt. Für den Edeka, Aldi und NP wird perspektivisch
ein Anpassungsbedarf gesehen, um zukünftig zeitgemäß aufgestellt sein zu können.
In der perspektivischen Ausrichtung der Gemeinde Lehre bis zum Jahr 2030 als Nahver-
sorgungsstandort kommt das Gutachten unter Berücksichtigung der relevanten Faktoren
(Demografie, Pro-Kopf-Ausgaben, Betriebsdynamik, Einzelhandelszentralität, Flächen-
ausstattung, strukturelle Defizite und räumlicher Versorgungslücke) zu dem Ergebnis,
dass ein zusätzlicher Bedarf an Verkaufsfläche für die Nahversorgung (nur periodischer
Bedarf) von zusätzlich 1.800 m² bis 2.100 m² besteht. Diesem Ansatz liegt eine ange-
nommene Nachfragebindung bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten in der
Gemeinde von 95 % zu Grunde. Die zusätzliche Verkaufsfläche sollte durch Qualifizie-
rung der bestehenden strukturprägenden Nahversorger erfolgen resp. durch gezielte
Ergänzung.
In weiterer Untersuchung der Zentren- und Standortstruktur für die Gemeinde Lehre
wurden im Weiteren die Einzelhandelsschwerpunkte definiert. Die Gemeinde besitzt
keinen Ortskern im klassischen Sinne. Aufgrund der bestehenden Einzelhandelsstruktur,
ergänzender Nutzungen und Dienstleistungen, Erreichbarkeit und städtebaulicher Qualität
wird der zentrale Versorgungsbereich entlang der Berliner Straße/ Campenstraße sowie
der angrenzenden Bereiche definiert.
Aufgrund der Siedlungsstruktur und der bereits bestehenden Nahversorger außerhalb
des zentralen Versorgungsbereiches wird bereits im Bestand deutlich, dass eine flä-
chendeckende Grundversorgung nicht nur durch den zentralen Versorgungsbereich zu
gewährleisten ist. Hierzu regelt auch das LROP des Landes Niedersachsen unter Ab-
schnitt 2.3, Ziffer 05, Satz 3:
"Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Sortimente zu mindestens 90 vom Hundert
periodische Sortimente sind, sind auf der Grundlage eines städtebaulichen Konzeptes
ausnahmsweise auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen innerhalb des
zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes im räumlichen Zusammenhang mit
Wohnbebauung zulässig, wenn eine Ansiedlung in den städtebaulich integrierten La-
gen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere zum Er-
halt gewachsener baulicher Strukturen, der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvol-
les Ortsbild oder aus verkehrlichen Gründen nicht möglich ist."
Unter Anwendung der Kriterien kommt das Gutachten zu der Aussage, dass der Aldi
Standort die Grundvoraussetzungen für einen Nahversorgungsstandort, der NP Le-
bensmittelmarkt die für eine integrierte Streulage, sowie der Netto-Lebensmitteldis-
counter die für sonstige Streulagen erfüllt.
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Dr. Lademann & Partner: Auszug Kommunales Nahversorgungskonzept
Der Vorhabenstandort des Aldi-Marktes befindet sich innerhalb eines im Nahversor-
gungskonzept der Gemeinde Lehre definierten Nahversorgungsstandorts, bietet zu 90 %
nahversorgungsrelevante Sortimente an, befindet sich im zentralen Siedlungsgebiet und
besitzt eine gute fußläufige Erreichbarkeit, so dass die zuvor zitierte Ausnahmeregelung
vom Integrationsgebot gem. LROP Anwendung findet.
In einem Verträglichkeitsgutachten 7 wurde die Erweiterung des Aldi Marktes untersucht.
Das Gutachten geht hierbei von einer Erweiterung der Verkaufsfläche von rd. 950 m² auf
1.270 m² aus. Dabei ist die Abweichung bei der festgesetzten Verkaufsfläche um 15 m²
und insofern von 1.285 m² –wie sich im Folgenden zeigt– als nicht erheblich anzusehen.
Dabei untersucht das Gutachten unter Einbeziehung des bestehenden Marktes vor-
dringlich die Auswirkungen der Erweiterung der Verkaufsflächen.
Bei der vorliegenden Planung handelt es sich um die Erweiterung eines bereits beste-
henden großflächigen Einzelhandelsvorhabens mit einem nahversorgungsrelevanten
Kernsortiment (> 800 m² VKF/1.200 m² BGF).
7 Dr. Lademann & Partner: Berliner Straße in Lehre als Standort für einen Aldi-Lebensmitteldiscounter,
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Erweiterungsvorhabens. Hamburg, 13.03.2019.
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Gemeinde Lehre, Ortschaft Lehre, Landkreis Helmstedt
Durch die weitere Überschreitung der Regelvermutungsgrenze für die Großflächigkeit
gem. § 11 Abs. 3 BauNVO sind die Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung und
Landesplanung und die städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu prüfen. Neben dem
oben bereits abgehandelten Integrationsgebot sind noch weitere Belange zu prüfen:
In einem Grundzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojek-
tes den grundzentralen Verflechtungsbereich (Gemeindegebiet) als Kongruenzraum
nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot grundzentral).
(Abschnitt 2.3 Ziffer 03 Satz 01 LROP; Abschnitt 2.1 Ziffer 4 Satz 1 RROP)
Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes
des jeweiligen zentralen Ortes zulässig (Konzentrationsgebot).
(Abschnitt 2.3 Ziffer 04 LROP; Abschnitt 2.1 Ziffer 06 RROP)
Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähig-
keit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbraucher-
nahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte
nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot).
(Abschnitt 2.3 Ziffer 08 LROP; Abschnitt 2.1 Ziffer 03 RROP)
Um die raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens bestimmen zu können, ermittelt
das Gutachten das Einzugsgebiet des Vorhabens. Der Nahbereich (Zone 1) umfasst
den Kernort von Lehre sowie die Ortschaften Wendhausen und Essehof. Der Fernbe-
reich (Zone 2) bezieht die Ortschaften Flechtorf, Esserode und Groß Brunsrode sowie
den nördlichen Ortsteil von Hordorf, Gemeinde Cremlingen, mit ein.
Für den konkreten Vorhabenstandort bedeutet dieses folgendes:
- Kongruenzgebot
Anhand des Gutachtens ist davon auszugehen, dass sich für den Kongruenzraum
(Zone 1 und Zone 2) eine Umsatzherkunft von rd. 90 % aus eben diesem für den Nahver-
sorger ergibt. Dabei ist eingerechnet, dass rd. 5 % des Umsatzes auf nicht zuordenbaren
Streuumsätzen entfallen, welche von außerhalb des Verflechtungsbereiches stammen.
Der 70-30 %-Regelvermutung zur Feststellung der Kompatibilität mit dem Kongruenz-
gebot wird damit sehr deutlich entsprochen.
- Konzentrationsgebot
Der Geltungsbereich der vorliegenden Änderung befindet sich innerhalb des Grund-
zentrums von Lehre und somit innerhalb des zentralen Siedlungsbereiches. Das Plan-
vorhaben ist kongruent zum Konzentrationsgebot.
- Abstimmungsgebot
Die formelle, interkommunale Abstimmung des Planvorhabens erfolgt mit den Plan-
verfahren des vorliegenden Bebauungsplans.
- Beeinträchtigungsverbot
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Versorgungsstrukturen liegen dann vor,
wenn aufgrund des Vorhabens Geschäftsaufgaben in den zentralen Versorgungsbe-
reichen oder in integrierten städtebaulichen Lagen zu erwarten sind.
Die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen wurden in dem Gutachten
untersucht und bewertet.
Die Umsatzumverteilungswirkungen durch die Erweiterung des Aldi- Lebensmitteldis-
counters erreichen nach den Prognosen von Dr. Lademann & Partner im Segment des
periodischen Bedarfsbereichs insgesamt einen Wert von rd. 4,7 %, wobei dieser sich in
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Zone 1 mit rd. 6,1 % und in Zone 2 mit rd. 3,0 % errechnet. Dabei werden die Umsatz-
rückgänge vor allem den vorhandenen EDEKA Markt betreffen. Der vorhandene Standort
ist mit Stellplätzen sowie im Verbund mit dem vorhandenen Kik-Markt gut aufgestellt.
Zusätzlich deckt der EDEKA-Markt aufgrund seiner Funktion als Vollsortimenter einen
anderen Bereich ab, so dass es zwar zu spürbaren Umsatzrückgängen kommen kann,
diese jedoch unwesentliche Auswirkungen im Sinne einer Funktionsstörung besitzen.
Gleiches gilt für die übrigen der Nahversorgung dienenden Märkte im Einzugsgebiet.
Eine wesentliche Beeinträchtigung von ausgeglichenen Versorgungsstrukturen und deren
Verwirklichung, der Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungs-
standorte sowie der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung ist demnach nicht
zu erwarten.
Das Planvorhaben ist kongruent zum Beeinträchtigungsverbot.
Das Gutachten kommt abschließend zu der Aussage:
Mit der Realisierung des Aldi-Erweiterungsvorhabens ist also eine qualitative Aufwertung
der Nah- bzw. Grundversorgung verbunden, ohne dass dies zu negativen Auswirkungen
auf die Nahversorgungsstrukturen im übrigen Gemeindegebiet führen wird.
Die Gemeinde erachtet ihre Planung insgesamt als an die Ziele der Raumordnung an-
gepasst an (§ 1 Abs. 4 BauGB).
1.2 Entwicklung des Plans/ Rechtslage/ Darstellungsform
Die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans "ALDI" wird auf Grundlage des
§ 1 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 12 BauGB als vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt.
Sie wird nach § 10 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 10 Abs. 1 NKomVG als Satzungen durch
den Rat der Gemeinde (nach § 58 Abs. 1 Nr. 5 NKomVG) beschlossen. Rechtliche
Grundlagen der Aufstellung und der im Bauleitplan verwendeten Planzeichen sind:
o Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 03.11.2017 (BGBl. I, S. 3634),
im aktuellen Änderungsstand.
o Baunutzungsverordnung (BauNVO 2017) in der Fassung vom 21.11.2017
(BGBl. I, S. 3786), im aktuellen Änderungsstand.
o Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I, S. 58),
im aktuellen Änderungsstand.
o Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) vom 17.12.2010
(Nds. GVBl. S. 576), im aktuellen Änderungsstand).
Nach § 8 Abs. 2 BauGB müssen die Festsetzungen eines Bebauungsplans aus den
Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein. Der Flächennutzungsplan der
Gemeinde Lehre ist im vorliegenden Änderungsbereich im Stand der 9. Änderung seit
dem 10.07.2009 wirksam und stellt dort eine Sonderbaufläche "Einzelhandel" dar. Die
Festsetzungen der vorliegenden Planung, im Wesentlichen Sondergebiete "Lebens-
mitteldiscounter" und Straßenverkehrsfläche, sind aus dieser Darstellung ableitbar.
Südlich des vorliegenden Änderungsbereichs grenzt die übrige Fläche des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans "ALDI" im Bereich der Berliner Straße (L 295) an, in Kraft
getreten am 10.07.2009. Er setzt dort im Wesentlichen Straßenverkehrsfläche fest.
Östlich der vorliegenden Planung folgt der Geltungsbereich der städtebaulichen Satzung
"In den Windstücken", in Kraft getreten am 03.05.2000. Im angrenzenden Bereich wird
keine Art der baulichen Nutzung festsetzt. Die Zulässigkeit der dortigen baulichen Nutzung
ergibt sich aus den Regelungen des § 34 BauGB, wonach sich Bebauung und Nutzung
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Gemeinde Lehre, Ortschaft Lehre, Landkreis Helmstedt
u.a. in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen müssen. Weitere Bebauungspläne
oder städtebauliche Satzungen liegen keine in der Nachbarschaft.
Die Erschließung des Änderungsbereichs ist bereits ausgebaut vorhanden und erfolgt
über einen Anschluss an die freie Strecke Berliner Straße (L 295) außerhalb der Orts-
durchfahrt Lehres. Für diesen Anschluss liegt eine Kreuzungsvereinbarung zwischen
der Gemeinde Lehre und dem Straßenbaulastträger der L 295 vor.
Das Planblatt der zeichnerischen und textlichen Festsetzungen sowie der Vorhaben-
und Erschließungsplan der vorliegenden Planung werden in der Urkunde im Maßstab
1:1.000 ausgegeben. Die Kartengrundlage ist ein Auszug aus dem amtlichen Liegen-
schaftskataster Informationssystem (ALKIS) des Landesamts für Geoinformation und
Landesvermessung Niedersachsen (LGLN).
1.3 Notwendigkeit der Planaufstellung: Ziele, Zwecke und Auswirkungen
des Bebauungsplans
Der Vorhabenträger sieht einen Ersatzneubau des vorhandenen Discountermarktes
vor, um dabei die Verkaufsfläche auf 1.285 m² zu vergrößern. Die Maßnahme dient der
Attraktivierung des Handelsstandortes und damit seiner Bestandserhaltung, als wichtiger
Baustein der grundzentralen Nahversorgung in der Gemeinde und als Angebot von
Arbeitsplätzen.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan "ALDI" lässt eine Verkaufsfläche von bis zu
950 m² zu. Mit der vorliegenden Planung wird daher die Festsetzung der Verkaufsfläche
auf 1.285 m² vergrößert. Dabei werden auch die Festsetzungen von Sondergebieten und
Straßenverkehrsfläche an die zwischenzeitlich zwischen ihnen geänderten, tatsächlichen
Flächeninanspruchnahmen angepasst. Das Maß der baulichen Nutzung und die bebau-
bare Fläche werden nicht geändert. Die Vergrößerung des Verkaufsgebäudes führt daher
zu einer entsprechenden Verkleinerung der Stellplatzanlage. In Hinblick auf die Ver-
träglichkeit der Planung mit den Handelsstandorten im Ort und im Verflechtungsraum
wurden entsprechende Fachuntersuchungen eingeholt. Die Einhaltung der Anforde-
rungen an den Schallimmissionsschutz der Umgebung wurde ebenfalls durch einen
Fachplaner geprüft. Die Verträglichkeit der Planung wurde dabei nachgewiesen.
Begleitend zur Planaufstellung wird eine Umweltprüfung durchgeführt, die ihren Nieder-
schlag im nachfolgenden, in die Begründung integrierten Umweltbericht findet.
2.0 Planinhalt/ Begründung
2.1 Begründung der Festsetzungen
Gegenüber den Festsetzungen des rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans "ALDI" (Urfassung) werden durch die vorliegende Planung lediglich die Größe
der Verkaufsfläche sowie am Südostrand des Änderungsbereichs eine Straßenver-
kehrsfläche statt zuvor Sondergebiet festgesetzt. Die weiteren Festsetzungen werden
inhaltlich aus der Urfassung übernommen.
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Gemeinde Lehre, Ortschaft Lehre, Landkreis Helmstedt
2.1.1 Sonstige Sondergebiete "Lebensmitteldiscounter"
Zur Umsetzung des Planungsziels ist die Festsetzung der sonstigen Sondergebiete
(SO) gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung
"Lebensmitteldiscounter" auf insgesamt rd. 0,78 ha erforderlich, die sich auf die Bereiche
des SO 1 mit rd. 0,45 ha und des SO 2 mit rd. 0,34 ha aufteilen. Das ursprünglich den
Änderungsbereich bildende Flurstück 231/10 wurde zwischenzeitlich aufgeteilt auf die
Flurstücke 231/14 und 231/15. Die räumliche Ausdehnung der Sondergebiete "Lebens-
mitteldiscounter" wird auf das Flurstück 231/15 zurückgenommen, da das Flurstück
231/14 weder im Eigentum des Vorhabenträgers ist noch durch ihn für sein Vorhaben
genutzt werden kann. Die Regelungen zu den Maßen der baulichen Nutzung, versiegel-
bare Grundfläche und Zahl der Vollgeschosse, wurden nicht geändert.
Die Festsetzungen zum Schallimmissionsschutz des nordöstlich angrenzenden Wohnens
und damit die räumliche Gliederung der Sondergebiete wurden unverändert aus dem
rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen.
2.1.2 Verkehrsflächen/ Erschließung
Die Straßenverkehrsfläche und die Straßenbegrenzungslinie werden gem. § 9 Abs. 1
Nr. 11 BauGB festgesetzt. Die vorliegende Planung setzt das Flurstück 231/14 mit rd.
0,01 ha als Straßenverkehrsfläche fest. Das ursprünglich den Änderungsbereich bildende
Flurstück 231/10 wurde zwischenzeitlich aufgeteilt auf die Flurstücke 231/14 und 231/15.
Das Flurstück 231/14 wurde an die Bundesrepublik Deutschland veräußert, da es zur
Ergänzung der Verkehrsfläche der seinerzeitig angrenzenden B 248 notwendig war.
Dieser Flächenbedarf besteht nach wie vor, auch wenn die klassifizierte Straße inzwi-
schen zur L 295 herabgestuft wurde. Die Lage der Sondergebiete, angrenzend an die
freie Strecke der L 295, hat zur Folge, dass dort sowohl "Bereiche ohne Ein-und Aus-
fahrt" als auch "Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind" festgesetzt werden,
um die entsprechenden Regelungen des niedersächsischen Straßengesetzes (NStrG)
zur Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs auf Landesstraßen in den Bauleit-
plan aufzunehmen.
Aufgrund der vorhandenen Nutzung ist der Änderungsbereich bereits vollständig für den
fließenden und den ruhenden Kraftfahrzeugverkehr erschlossen. Da die Grundstücks-
zufahrt an der freien Strecke der L 295 liegt, hat die Gemeinde Lehre eine Kreuzungs-
vereinbarung mit dem Träger der Straßenbaulast abgeschlossen.
Die nächstgelegene Bushaltestelle liegt in ca. 290 m in der Berliner Straße. Sie wird im
Wesentlichen durch den RegioBus 230 und darüber hinaus durch die Buslinien 218,
387 und 388 bedient.
Aufgrund der vorhandenen Nutzung ist der Änderungsbereich auch in Bezug auf die
Ver- und Entsorgungsnetze bereits vollständig erschlossen.
2.1.3 Hauptversorgungs- und Hauptabwasserleitungen
Die Leitungen werden nach den Bestandsangaben der Ver- und Entsorgungsträger
gem. § 9 Abs. 6 BauGB nachrichtlich übernommen. Die Lage der Leitungen ist in der
Örtlichkeit zu überprüfen.
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Gemeinde Lehre, Ortschaft Lehre, Landkreis Helmstedt
2.1.4 Hochwasserschutz
Die Grenze des rechtsverbindlichen, vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiets
der Schunter wird gem. § 9 Abs. 6 BauGB nachrichtlich übernommen, zur Verdeutlichung
der Lage der Baugebiete außerhalb des vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiets.
2.1.5 Grünordnung
Die Festsetzungen zur Grünordnung werden inhaltlich aus denen der der vorliegenden
Planung zugrundeliegenden Urfassung übernommen und gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB
festgesetzt. Die Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Be-
pflanzungen umfasst rd. 0,13 ha.
2.1.6 Sonstige Planzeichen
Umgrenzung der Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind
Die von Bebauung freizuhaltenden Flächen werden gem. § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB
i.V.m. § 24 NStrG festgesetzt. Sie werden inhaltlich aus den Festsetzungen der der
vorliegenden Planung zugrundeliegenden Urfassung übernommen.
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
Der räumliche Geltungsbereich/ Änderungsbereich wird gem. § 9 Abs. 7 BauGB fest-
gesetzt. Er ist aus der Fläche gebildet, die in der Urfassung des Bebauungsplans die
festgesetzten Sondergebiete "Lebensmitteldiscounter" umfasst hat, seinerzeit das
Flurstück 231/10. Letzteres wurde zwischenzeitlich aufgeteilt auf die Flurstücke 231/14
und 231/15. Das Flurstück 231/14 liegt im Eigentum des Bundes und steht einer bauli-
chen Nutzung als Lebensmitteldiscounter dauerhaft nicht zur Verfügung. Die bestimmte
Größe des Änderungsbereichs ermöglicht es einerseits, die bauliche Nutzung der Son-
dergebiete "Lebensmitteldiscounter" durch Festsetzung einer erhöhten Verkaufsfläche
qualitativ zu entwickeln. Andererseits kann die dem Verkehr der L 295 dienende Fläche
als Straßenverkehrsfläche festgesetzt werden.
Grenzen der räumlichen Geltungsbereiche bestehender Bebauungspläne oder
städtebaulicher Satzungen
Die Grenzen der Geltungsbereiche des vorhabenbezogenen Bebauungsplans "ALDI" und
der städtebaulichen Satzung "In den Windstücken" werden zur Erzielung einer ausrei-
chenden Anstoßwirkung auf das Vorhandensein benachbart liegenden Planungsrechts
nachrichtlich übernommen.
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2.2 Flächenbilanz
Art der Nutzungen Fläche Anteil
Sonstige Sondergebiete "Lebensmitteldiscounter" 0,79 ha 98,7 %
Straßenverkehrsfläche 0,01 ha 1,3 %
Geltungsbereich/ Änderungsbereich (Summe) 0,80 ha 100 %
Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen * 0,13 ha 15,9 %
Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind * 0,07 ha 9,1 %
* Die Flächen dieser Festsetzungen gehen nicht unmittelbar in die Summenbildung ein, da sie die
festgesetzten Sondergebiete überlagern, die bereits in den Summen enthalten sind.
2.3 Baugrund
Altablagerungen, Hinweise auf besondere Baugrundverhältnisse, auf Bergbau oder an-
dere bergrechtliche Bindungen sind nicht bekannt. Die grundsätzliche Eignung des
Baugrunds zur Bebauung und damit die Vollziehbarkeit des Bauleitplans wurde in der
Planung der vorhandenen Nutzung des Lebensmitteldiscounters nachgewiesen.
Die folgenden Informationen über den Baugrund wurden dem Niedersächsischen Boden-
informationssystem (NIBIS®) 8 im November 2021 entnommen:
Bodenkunde
o Nach der Bodenkundlichen Übersichtskarte (BÜK500) liegt der Änderungsbereich
in einer Zone der Bodeneinheit: Braunerden und Bänderparabraunerden aus
schluffigen, periglazialen Decken über glazifluviatilen Sanden; örtlich vergesell-
schaftet mit Gley-Braunerden; in Senkenbereichen Gleye.
o Nach der Bodenkarte (BK50) liegt der Änderungsbereich
weitflächig in der Bodenlandschaft "Weichselzeitliche Flussablagerungen", Boden-
großlandschaft "Auen und Niederterrassen", Bodenregion "Flusslandschaften".
Weitere Eigenschaften:
- Bodentyp: Tiefer Gley (G4); Geotyp: f(qw).
- Keine Exposition als schutzwürdiger Boden.
- Grundwasserstufe: mittel (GWS 3); mittlerer Grundwasserhochstand
(MHGW) 8-13 dm.
im östlichen Bereich in der Bodenlandschaft "Fluviatile und glazifluviatile Ablagerun-
gen", Bodengroßlandschaft "Geestplatten und Endmoränen", Bodenregion "Geest".
Weitere Eigenschaften:
- Bodentyp: Mittlere Braunerde (B3); Geotyp: Sp//gf;.
- Keine Exposition als schutzwürdiger Boden.
- Grundwasserstufe: grundwasserfern (GWS 7); mittlerer Grundwasserhoch-
stand (MHGW) >20 dm, mittlerer Grundwassertiefstand (MNGW) >20 dm.
8 NIBIS®: Niedersächsisches Bodeninformationssystem (www.nibis.lbeg.de/cardomap3).
Hrsg.: Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie (LBEG).
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Gemeinde Lehre, Ortschaft Lehre, Landkreis Helmstedt
Ingenieurgeologie
o Bodenklassenübersichtskarte (vorherrschende Bodenklassen für Erdarbeiten nach
DIN18300:2012-09, zurückgezogen) und ingenieurgeologische Karte (IGK50)
Baugrundklassen (Baugrundtypen: Bodengruppen nach DIN 18196): Die Karten
zeigen die räumliche Verbreitung der verschiedenen Bodenklassen/ Baugrundtypen
in Tiefen bis zu 2 m. Aus den Bodenklassen/ Baugrundtypen können generelle In-
formationen abgeleitet sowie gezielte projektbezogene Untersuchungen geplant
werden. Die Angaben können keine Baugrunduntersuchungen gemäß DIN EN
1997-2 (DIN 4020) ersetzen.
- Vorherrschende Bodenklasse: 3 – Leicht lösbare Bodenart.
- Baugrundklasse: Nichtbindige, grobkörnige Lockergesteine,
überwiegend mitteldicht bis dicht gelagert.
- Geologische Beschreibung: Fluss- und Schmelzwasserablagerungen: Sand,
Kies (DIN 18196: SE, SW, SU, GE, GW, GU.
- Tragfähigkeit: Gut.
- Hinweis: In Tälern oft hoher Grundwasserstand.
o Gefahrenhinweiskarte: Salzstockhochlagen, Erdfall- und Senkungsgebiete (IGG25),
Erdfallgefährdete Gebiete sowie Setzungs- und hebungsempfindlicher Baugrund
(ISHB50) liegen im Änderungsbereich nicht vor.
2.4 Brandschutz
Aufgrund des genehmigten Bau- und Nutzungsbestands wird davon ausgegangen,
dass der vorbeugende Brandschutz geregelt ist. Bei Änderungen sind die Erfordernisse
des Brandschutzes einvernehmlich zwischen dem Vorhabenträger, dem Gemeinde-
brandmeister und dem Brandschutzprüfer beim Landkreis Helmstedt zu regeln.
2.5 Immissionsschutz: Schall
Die Festsetzungen zum Schallimmissionsschutz des nordöstlich angrenzenden Wohnens
und damit die räumliche Gliederung der Sondergebiete wurden unverändert aus dem
rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen. Zusätzlich wurde
durch einen Fachplaner geprüft, ob auch mit der beabsichtigten baulichen Änderung
durch einen Ersatzneubau unter den planungsrechtlichen Rahmenbedingungen weiterhin
die allgemeinen Anforderungen an die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt
bleiben 9. Es stellt im Ergebnis fest: "Die Berechnungen haben ergeben, dass tags und
nachts die zulässigen Immissionskontingente an allen Immissionsorten eingehalten bzw.
unterschritten werden." Zudem wurde das Auftreten einzelner, kurzzeitiger Geräusch-
spitzen geprüft: "Die Berechnungen ergeben, dass eine Überschreitung des Spitzen-
pegelkriteriums nach TA Lärm, Nr. 6.1 tags und nachts nicht zu erwarten ist. […] Unter
Berücksichtigung der betrachteten Schallquellen sind keine schädlichen, tieffrequenten
Geräuschimmissionen zu erwarten […] Aus sachverständiger Sicht sind unter Berück-
sichtigung der in Abschnitt 8 dargestellten Schallschutzmaßnahmen [Anm.: die zwei
vorhandenen, ca. 2 m hohen Lärmschutzwände] die schalltechnischen Voraussetzun-
gen für die Genehmigung des Neubaus gegeben."
9 Balters, Moritz M.Sc. (T&H Ingenieure GmbH): Schalltechnisches Gutachten für den Neubau eines
Aldi-Marktes in 38165 Lehre. Dokumenten-Nr. 19-111-GMB-01. Bremen, 19.12.2019.
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Gemeinde Lehre, Ortschaft Lehre, Landkreis Helmstedt
2.6 Immissionsschutz:
Erhebliche nachteilige Auswirkungen von Vorhaben nach § 50 BImSchG
Es ist es gem. § 50 BImSchG notwendig, die baulichen Nutzungen dahingehend mit
Abständen zueinander derart zu regeln, dass bei raumbedeutsamen Planungen und
Maßnahmen schädliche Umwelteinwirkungen auf ausschließlich oder überwiegend
dem Wohnen dienende Gebiete sowie auf sonstige schutzwürdige Gebiete soweit wie
möglich vermieden werden. Im Sinne des § 50 BImSchG besitzt weder die zulässige
Nutzung des Änderungsbereichs ein entsprechendes Gefährdungspotenzial noch stellt
sie ein sonstiges schutzwürdiges Gebiet dar. Zudem sind keine Betriebe oder Anlagen
mit entsprechendem Gefährdungspotenzial in relevanten Umgebungen bekannt.
3.0 Eingriffsregelung
Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB (Ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz) ist in der
Abwägung gem. § 1 Abs. 7 BauGB die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich
erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funk-
tionsfähigkeit des Naturhaushalts durch eine Eingriffsregelung nach dem Bundesna-
turschutzgesetz (BNatSchG) zu berücksichtigen. Der Ausgleich voraussichtlich erheb-
licher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktions-
fähigkeit des Naturhaushalts muss in der Planung abgearbeitet werden. "Ein Ausgleich
ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung er-
folgt sind oder zulässig waren" (§ 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB).
Durch die gegenüber der Urfassung unverändert festgesetzten Maße der baulichen
Nutzung bleibt die maximale bauliche Ausnutzbarkeit der Sondergebiete "Lebensmittel-
discounter" vor und nach der vorliegenden Planung gleich hoch, mit einer baulichen
Ausnutzbarkeit von bis zu 80 %. Bei der festgesetzten Straßenverkehrsfläche von rd.
0,01 ha beträgt die anzusetzende maximal mögliche Versiegelbarkeit 100 %. Dadurch
vergrößert sich der versiegelbare Anteil formal um 20 % bzw. auf die Fläche bezogen um
rd. 20 m². Diese Flächengröße wird als zu marginal für das Entstehen eines Aus-
gleichsbedarfs betrachtet. Zumal in der tatsächlichen Nutzung die Straßenverkehrsflä-
che notwendig ist für den Platzbedarf der Straßenentwässerung über einen offenen
Graben. In Realiter ist die Fläche daher unversiegelt und wird es bei mittelfristigem
Betrachtungshorizont auch in Zukunft bleiben.
Vor diesen Hintergründen wird mit der vorliegenden Planung auch mit der Festsetzung
der Straßenverkehrsfläche kein erstmaliger, zu vermeidender oder auszugleichender
Eingriff begründet.
4.0 Umweltbericht
4.1 Einleitung
Im Umweltbericht werden die aufgrund der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB er-
mittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes dargelegt. Er wird im Zuge der
Planaufstellung nach erfolgter Abstimmung mit den Behörden und sonstigen Trägern
öffentlicher Belange fortgeschrieben.
Dr.-Ing. W. Schwerdt Büro für Stadtplanung GbR BraunschweigVorhabenbezogener Bebauungsplan "ALDI" 1. Änderung - 15 -
Gemeinde Lehre, Ortschaft Lehre, Landkreis Helmstedt
Für das Plangebiet wird zur Bewertung der Umweltbelange der vor der vorliegenden
Planung rechtsbindende bauleitplanerisch festgesetzte Zustand zugrunde gelegt und
den Festsetzungen der vorliegenden Planung gegenübergestellt.
4.1.1 Inhalt und wichtigste Ziele des Bauleitplans
Die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans "ALDI" ist notwendig, um
durch Vergrößerung der Verkaufsfläche von 950 m² auf 1.285 m² eine Attraktivierung
des Handelsstandortes zu erreichen, und damit seine Bestandserhaltung als wichtiger
Baustein der grundzentralen Nahversorgung in der Gemeinde und als Angebot von
Arbeitsplätzen. Es werden dazu rd. 0,79 ha Sondergebiete "Lebensmitteldiscounter"
festgesetzt. Die sonstigen Maße der baulichen Nutzung werden mit der Planung nicht
geändert. Zudem passt die Planung mit der Festsetzung von rd. 0,01 ha Straßenver-
kehrsfläche statt bisher dort ebenfalls Sondergebiete "Lebensmitteldiscounter" die Art
der planungsrechtlichen Bodennutzung an die tatsächlich vorhandene Nutzung an.
4.1.2 Darstellung und Berücksichtigung der festgelegten Ziele des Umweltschutzes
Die Gemeinde berücksichtigt bei der Planänderung insbesondere folgende, in den ein-
schlägigen Fachgesetzen, Normen und Fachplänen festgelegte Ziele des Umwelt-
schutzes:
- Schutz, Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft 10
- Schutz vor und Vermeidung von schädlichen Umwelteinwirkungen 11, 12
- Schutz des Bodens 13, 14, 15
- Schutz von Kulturgütern 16
Konkrete Ziele und Bewertungsmaßstäbe wurden aus den umweltbezogenen Darstel-
lungen und Festlegungen des Regionalen Raumordnungsprogramms 17, des Land-
schaftsrahmenplans 18 für den Landkreis Helmstedt, des Flächennutzungs- und des
10 BNATSCHG: Bundesnaturschutzgesetz.
11 BIMSCHG: Bundes-Immissionsschutzgesetz.
12 DIN 18005-1: 2002-07: "Schallschutz im Städtebau – Teil 1: Grundlage und Hinweise für die Planung".
DIN 18005-1 BEIBLATT 1: 1987-05: "Schallschutz im Städtebau; Berechnungsverfahren; Schalltechnische
Orientierungswerte für die städtebauliche Planung.
Deutsches Institut für Normung e.V. (Hrsg.). Beuth Verlag GmbH, Berlin.
13 BBODSCHG: Bundes-Bodenschutzgesetz.
14 TR BODEN: Anforderungen an die stoffliche Verwertung von mineralischen Abfällen:
Teil II: Technische Regeln für die Verwertung 1.2 Bodenmaterial.
Stand: 05.11.2004. Bund/ Länder - Arbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA).
15 BAUGB: Baugesetzbuch.
16 DSCHG ND: Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz.
17 RROP: Regionales Raumordnungsprogramm für den Großraum Braunschweig 2008
und seine 1. Änderung.
18 LRP: - Landschaftsrahmenplan Landkreis Helmstedt. Birkigt – Quentin (Verf.), Adelebsen, 2004.
- Landschaftsrahmenplan Fortschreibung (Entwurf 2020).
Entera Umweltplanung & IT (Verf.), Hannover, 09.2016.
Dr.-Ing. W. Schwerdt Büro für Stadtplanung GbR BraunschweigVorhabenbezogener Bebauungsplan "ALDI" 1. Änderung - 16 -
Gemeinde Lehre, Ortschaft Lehre, Landkreis Helmstedt
Landschaftsplans 19 der Gemeinde Lehre sowie den Umweltkarten Niedersachsen 20
sowie dem Niedersächsischen Bodeninformationssystem (NIBIS®-Kartenserver) 21 ent-
nommen und dem planungsrechtlichen Bestand gegenübergestellt. Ferner wurde zur
Berücksichtigung des Schallimmissionsschutzes ein Schallgutachten 22 erarbeitet.
4.2 Bestandsaufnahme, Entwicklungsprognosen und Bewertung
der erheblichen Umweltauswirkungen
4.2.1 Bestand und Entwicklungsprognose bei Nichtdurchführung der Planung
Bestand
Die vorliegende Planung ist Teil des rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans
"ALDI". Er wird in dem aktuellen Flurstück 231/15 baulich vollständig im Sinne der Fest-
setzungen des Bebauungsplans genutzt. Im aktuellen Flurstück 231/14 liegt teilweise
der Verlauf des westlichen Straßenseitengrabens der L 295.
Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung wird die vorhandene Nutzung erst einmal fortgesetzt
werden. In welchem Zeitraum der durch den Vorhabenträger benannte schleichende
Qualitätsverlust des Standorts zu einer maßgeblichen Unwirtschaftlichkeit und infolge
dessen zu einer Schließung des Geschäfts führen wird, ist nicht bekannt. Sollte sich
nach Geschäftsaufgabe durch Aldi kein Ersatz durch einen anderen Lebensmitteldis-
counter finden, wäre dieses ein schwerer Verlust für die Vielfältigkeit der Lebensmittel-
Grundversorgung in der Gemeinde. Soweit ein längerfristiger Leerstand des Gebäudes
eintritt, wäre dieser Umstand auch ein städtebaulicher Missstand.
4.2.2 Entwicklungsprognose bei Durchführung der Planung
Die Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung
erfolgt verbal argumentativ. Sofern sich eine Betroffenheit des Schutzgutes ergibt werden
drei Stufen von Auswirkungen unterschieden: geringe, gering-erhebliche und erhebliche
Auswirkungen.
Gegenüber den Festsetzungen des rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans "ALDI" (Urfassung), dem Ist-Zustand, werden durch die vorliegende Planung,
dem zukünftigen Planungszustand, lediglich die Größe der Verkaufsfläche sowie am
Südostrand des Änderungsbereichs eine Straßenverkehrsfläche statt zuvor Sondergebiet
"Lebensmitteldiscounter" festgesetzt. Die weiteren Festsetzungen werden inhaltlich
aus der Urfassung übernommen.
19 LP LEHRE: Landschaftsplan Gemeinde Lehre (Urfassung und Teilfortschreibung 2015).
J.-M. Schmerber (Verf.), Wolfenbüttel, 2006 und 2015.
20 UMWELTKARTEN: Umweltkarten Niedersachsen (www.umweltkarten-niedersachsen.de).
Hrsg.: Nieders. Ministerium für Umwelt, Energie, Bauen und Klimaschutz (MU).
21 NIBIS ®: Niedersächsisches Bodeninformationssystem (https://nibis.lbeg.de/cardomap3).
Hrsg.: Landesamts für Bergbau, Energie und Geologie (LBEG).
22 BALTERS, Moritz M.Sc. (T&H Ingenieure GmbH): Schalltechnisches Gutachten für den Neubau eines
Aldi-Marktes in 38165 Lehre. Dokumenten-Nr. 19-111-GMB-01. Bremen, 19.12.2019.
Dr.-Ing. W. Schwerdt Büro für Stadtplanung GbR BraunschweigVorhabenbezogener Bebauungsplan "ALDI" 1. Änderung - 17 -
Gemeinde Lehre, Ortschaft Lehre, Landkreis Helmstedt
a) Schutzgut Mensch
Die Betroffenheit des Menschen ergibt sich im Wesentlichen durch nutzungsbedingte
Schallimmissionen im Bereich des nordöstlich angrenzenden Wohnens. Durch ein
Schallgutachten wurde überprüft und festgestellt, dass bei Fortbestand der beiden vor-
handenen ca. 2 m hohen Lärmschutzwände die Nutzung der beabsichtigten (Ersatz-)
Neubebauung mit den allgemeinen Anforderungen an die gesunden Wohn- und Arbeits-
verhältnisse vereinbar ist.
Im Übrigen wird es im Betrieb aufgrund der weitgehenden Gleichartigkeit der Festset-
zungen des planungsrechtlichen Ist-Zustands und des Planungszustands zu keinen
erstmaligen Eingriffen in das Schutzgut Mensch kommen. Die Auswirkungen in der Be-
triebsphase werden als gering bewertet.
Innerhalb der (Rück-/ Neu-) Bauphase ist für die Umgebung mit nicht dauerhaften Störun-
gen durch Geräusche, Erschütterungen und Stäube zu rechnen. Die Störungen sind nach
den geltenden Regelwerken, wie der TA-Lärm, zu begrenzen. Die Auswirkungen werden
insofern als gering gewertet.
b) Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt
Vorhandene naturschutzrechtliche Schutzgebiete oder -objekte gibt es keine im Geltungs-
bereich. Die nächstgelegenen sind:
- EU-Vogelschutzgebiet "Laubwälder zwischen Braunschweig und Wolfsburg"
(EU-Kennzahl 3630-401; landesinterne Nr. V48; dort deckungsgleich mit den
FFH-Gebieten 101 oder 102 sowie den NSG BR 176 und NSG BR 165).
Ca. 1,1 km nordwestlich und 2,6 km nordöstlich des Geltungsbereichs.
- Fauna-Flora-Habitat-Gebiet "Eichen-Hainbuchenwälder zwischen Braunschweig
und Wolfsburg" (EU-Kennzahl 3629-301; landesintern FFH 101; teilweise
deckungsgleich mit dem VSG V48 und dem NSG BR 176).
Ca. 1,1 km nordwestlich des Geltungsbereichs.
- Naturschutzgebiet "Laubwälder zwischen Braunschweig und Wolfsburg"
(NSG BR 176, teilweise deckungsgleich mit VSG V48 und FFH 101).
Ca. 1,1 km nordwestlich des Geltungsbereichs.
- Fauna-Flora-Habitat-Gebiet "Beienroder Holz" (EU-Kennzahl 3630-301;
landesintern FFH 102; teilweise deckungsgleich mit VSG V48 und NSG BR 165).
Ca. 2,6 km nordöstlich des Geltungsbereichs.
- Naturschutzgebiet "Beienroder Holz"
(NSG BR 165, teilweise deckungsgleich mit VSG V48 und FFH 102).
Ca. 2,6 km nordöstlich des Geltungsbereichs.
- Fauna-Flora-Habitat-Gebiet "Pfeifengraswiese Wohld"
(EU-Kennzahl DE3730-331; landesinterne Nr. 367).
Ca. 3,5 km südöstlich des Geltungsbereichs.
- EU-Vogelschutzgebiet (DE3729-332; landesinterne Nr. V49) deckungsgleich mit
Fauna-Flora-Habitat-Gebiet "Riddagshäuser Teiche"
(EU-Kennzahl DE3729-332; landesintern FFH 366).
Die Gebiete liegen ca. 6,3 km südwestlich des Geltungsbereichs.
- Naturschutzgebiet "Riddagshausen" (NSG BR 1, teilweise deckungsgleich mit
VSG V49 und FFH 366).
Ca. 6,3 km südwestlich des Geltungsbereichs.
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