DEUTSCHLAND PROPERTY REPORT 2018 - RESEARCH - BNP Paribas Real Estate
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LOGISTIKMARKT
DEUTSCHLAND
PROPERTY REPORT 2018
RESEARCH
Immobilienberatung
für eine Welt im Wandel
INHALT LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2018
INHALT
Executive Summary....................................................................................................................................... 3
Logistikregionen Deutschland..................................................................................................................... 4
Die deutschen Logistikmärkte im Überblick............................................................................................ 5
Logistik-Investment....................................................................................................................................... 8
Berlin................................................................................................................................................................ 10
Düsseldorf........................................................................................................................................................ 12
Frankfurt.......................................................................................................................................................... 14
Hamburg.......................................................................................................................................................... 16
Köln................................................................................................................................................................... 18
Leipzig............................................................................................................................................................... 20
München.......................................................................................................................................................... 22
Ruhrgebiet....................................................................................................................................................... 24
IMPRESSUM
Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH Titelfoto: Petinovs – Fotolia
Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Stand: Januar 2018
Realisierung: KD1 Designagentur, Köln Auflage: 2.100
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-829359
gedruckt
Dieser Property Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH mög-
lich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Die von uns getroffenen Aussagen, Informationen und Prognosen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts dar und können sich ohne Vorankündigung
ändern. Die Daten stammen aus unterschiedlichen Quellen, die wir als zuverlässig erachten, aber für deren Richtigkeit und Genauigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Dieser Bericht
stellt explizit keine Empfehlung oder Grundlage für Investitions- oder Ver- / Anmietungsentscheidungen dar. BNP Paribas Real Estate übernimmt keine Gewähr und keine Haftung für die
enthaltenen Informationen und getroffenen Aussagen.
LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2018 EXECUTIVE SUMMARY
EXECUTIVE SUMMARY
Zweitbester Flächenumsatz aller Zeiten
▸▸ D
er deutsche Lager- und Logistikflächenmarkt erzielte 2017 einen Flächenumsatz
von 6,49 Mio. m² und übertrifft damit zum zweiten Mal hintereinander die 6-Mio.-m²-
Schwelle. Der Vorjahresrekord wurde zwar knapp um 5 % verfehlt, der zehnjährige
Durchschnitt aber um stolze 27 % übertroffen.
▸▸ D
ie großen Standorte erreichten mit einem Flächenumsatz von 2,67 Mio. m² ein
ähnliches Ergebnis wie 2016. Während teilweise spürbare Umsatzsteigerungen in
Frankfurt (673.000 m²), Düsseldorf (452.000 m²), Berlin (453.000 m²) und Köln
(250.000 m²) zu beobachten waren, zeigte München (287.000 m²) nur eine leichte
Veränderung. Stärkere Einbußen mussten Leipzig (110.000 m²) und auch Hamburg
(461.000 m²) hinnehmen.
▸▸ A
ußerhalb der großen Ballungsräume wurden knapp 3,83 Mio. m² umgesetzt und damit
7,5 % weniger als im Vorjahr. Auch dies ist das zweitbeste jemals registrierte Resultat.
Logistikdienstleister an der Spitze
▸▸ L ogistikdienstleister führen die Branchenverteilung mit einem Umsatzanteil von
fast 36 % an und liegen damit auf dem Niveau ihres langjährigen Durchschnitts.
Auf Platz zwei folgen Produktionsunternehmen, die mit knapp 30 % einen etwas
höheren Anteil als üblich erreichen.
▸▸ D
ie im Vorjahr noch führenden Handelsunternehmen werden auf den dritten Rang
verwiesen (27 %), wofür in erster Linie eine geringere Zahl sehr großer Abschlüsse
ausschlaggebend ist.
Mieten vereinzelt gestiegen
▸▸ T
rotz der sehr guten Flächenumsätze der letzten Jahre sind noch keine Mietpreis
anstiege auf breiter Front zu verzeichnen. Zugelegt haben die Spitzenmieten in den
letzten zwölf Monaten jedoch in Berlin (5,25 € / m²), Hamburg (5,80 € / m²) und München
(6,85 € / m²).
▸▸ In Frankfurt (6,30 € / m²), Düsseldorf (5,40 € / m²), Köln (5 € / m²) und Leipzig (4,45 € / m²)
sind die Mieten dagegen noch stabil.
LOGISTIKREGIONEN DEUTSCHLAND
LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2018 ÜBERBLICK
DIE DEUTSCHEN LOGISTIKMÄRKTE IM ÜBERBLICK
LOGISTIKBRANCHE IM STIMMUNGSHOCH LOGISTIK-INDIKATOR DEUTSCHLAND
Die gute Konjunktur beflügelt auch die Logistikmärkte. Klima Lage Erwartungen Quelle: BVL / ifo
Ein BIP-Wachstum von 2,2 % im Jahr 2017, eine steigende
Beschäftigung bei gleichzeitig rückläufiger A
rbeitslosigkeit 150
sowie Verbraucher in bester Laune und ein sich weiter
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
dynamisch entwickelnder E-Commerce bilden Rahmen
125
bedingungen, von denen die Logistikbranche profitiert. Vor
diesem Hintergrund ist es auch nicht verwunderlich, dass die
Stimmung blendend ist. Der in den ifo Konjunkturumfragen 100
erhobene Logistik-Indikator Deutschland hat im Dezember
2017 auf 112,7 Punkte angezogen und liegt damit nur un-
wesentlich unter dem bisherigen Rekordwert vom Oktober 75
2017 (112,8). Der Teilindikator zur aktuellen Lage erreicht
mit 119,8 sogar ein neues Allzeithoch, wohingegen der Wert
50
für die Erwartungen leicht auf 106,1 gesunken ist. Damit liegt 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
er aber immer noch auf einem sehr hohen Niveau.
FLÄCHENUMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN DEUTSCHLAND
ZWEITBESTER UMSATZ ALLER ZEITEN in m2 Ø 5.115.000 m²
6.845.000
6.493.000
Mit einem Flächenumsatz von 6,49 Mio. m² wurde die posi-
5.985.000
5.842.000
tive Tendenz der letzten Jahre erneut bestätigt. Bereits zum 7.000.000
zweiten Mal hintereinander konnte damit ein Ergebnis über
5.195.000
5.087.000
4.638.000
6.000.000
der 6-Mio.-m²-Schwelle erzielt werden. Der Vorjahresrekord
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
4.345.000
wurde zwar knapp um 5 % verfehlt, der zehnjährige Schnitt 5.000.000
3.550.000
aber um stolze 27 % übertroffen. Der leichte Rückgang des
3.165.000
Flächenumsatzes resultiert aus der von Jahr zu Jahr etwas 4.000.000
variierenden Anzahl an Großabschlüssen – eine nachlas-
3.000.000
sende Nachfrage ist daraus nicht abzuleiten. Im Gegenteil,
auch 2017 war von einer breiten Nachfrage aus allen Bran- 2.000.000
chengruppen und in allen Marktsegmenten geprägt, an der
sowohl die Vermietungs- als auch Eigennutzerumsätze par- 1.000.000
tizipiert haben. Mit knapp 42 % liegt der Umsatzanteil der
Eigennutzer in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
LOGISTIKDIENSTLEISTER WIEDER AN DER SPITZE FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN DEUTSCHLAND
Anders als im Vorjahr haben Logistikdienstleister 2017 ihre in %
traditionell angestammte Position zurückerobert und sich an
0,3
die Spitze der Branchengruppen gesetzt. Mit einem Umsatz- 0,7
anteil von fast 36 % liegen sie auf dem Niveau ihres langjäh- 6,7
Logistikdienstleister
rigen Durchschnitts. Auf Platz zwei folgen Produktionsunter-
35,8 Industrie / Produktion
nehmen, die mit knapp 30 % einen etwas höheren Anteil als
26,7
Handelsunternehmen
üblich erreichen. Auch hier zeigt sich, dass die gute Situation
Baugewerbe / Handwerk
der deutschen Industrie ein wichtiger Faktor für die Logistik-
Ver- / Entsorgung
branche ist. Die im Vorjahr noch führenden Handelsunter-
Sonstige
nehmen müssen sich mit Rang drei begnügen (27 %). Aus-
schlaggebend für den Rückgang ist die im Vergleich zu 2016 29,8
geringere Zahl sehr großer Abschlüsse, die sich nicht jedes
Jahr wiederholen lassen. Trotzdem bleibt der Handel auch
zukünftig einer der wichtigsten Nachfragetreiber. © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
4|5
NEUBAUANTEIL ETWAS GESUNKEN KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND
Die vielen Großabschlüsse der letzten Jahre haben den Trend
2016 2017
Neubauanteil in den beiden Vorjahren spürbar steigen las- 2018
sen. Diese Entwicklung hat sich 2017 nicht fortgesetzt. Mit
Flächenumsatz 6.845.000 m² 6.493.000 m²
einem Umsatzanteil von knapp 60 % entfällt zwar immer
noch deutlich mehr als die Hälfte des Resultats auf Neu- – davon Eigennutzer 43,0 % 41,6 %
bauflächen, die Dominanz der Vorjahre wurde aber nicht
mehr beobachtet. Trotzdem zeigt sich, dass viele Flächen- – davon Neubau 69,6 % 59,6 %
gesuche nur im Zuge von Built-to-suit-Lösungen umgesetzt
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
werden können.
FLÄCHENUMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN NACH REGIONEN
STABILER UMSATZ AN DEN GROSSEN STANDORTEN
An den großen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, 2016 2017 Veränderung
(m²) (m²) (%)
Hamburg, Köln, Leipzig, München) wurde ein Flächenumsatz
von 2,67 Mio. m² erfasst. Damit liegt das Ergebnis fast exakt Bedeutende Logistikmärkte
auf dem Vorjahresniveau. Allerdings gab es innerhalb der Berlin 385.000 435.000 13,0 %
einzelnen Logistik-Hubs unterschiedliche Entwicklungen.
Düsseldorf 280.000 452.000 61,4 %
Sowohl Leipzig (110.000 m²; -59 %) als auch Hamburg
(461.000 m²; -31 %) mussten deutliche Umsatzeinbußen Frankfurt 599.000 673.000 12,4 %
hinnehmen. An beiden Standorten war dies nicht zuletzt Hamburg 667.000 461.000 -30,9 %
einem zu geringen Angebot geschuldet. Insbesondere in Ham-
Köln 210.000 250.000 19,0 %
burg müssen Nutzer sich zunehmend Standorte außerhalb
des Marktgebiets suchen. Nur eine geringe Veränderung Leipzig 270.000 110.000 -59,3 %
(-3 %) verzeichnete München mit 287.000 m². Teilweise München 297.000 287.000 -3,4 %
spürbare Umsatzsteigerungen waren dagegen in Frankfurt
Zwischensumme 2.708.000 2.668.000 -1,5%
(673.000 m²; +12 %), Düsseldorf (452.000 m²; +61 %), Berlin
(453.000 m²; +13 %) und Köln (250.000 m²; +19 %) zu beob-
Ausgewählte Logistikregionen*
achten.
Ruhrgebiet 915.000 475.000 -48,1 %
Hannover / Braunschweig 237.000 357.000 50,6 %
REGE NACHFRAGE AUSSERHALB DER METROPOLEN
Stuttgart 131.000 292.000 122,9 %
Außerhalb der großen Ballungsräume wurden knapp
3,83 Mio. m² umgesetzt. Auch wenn das Ergebnis damit Karlsruhe 105.000 216.000 105,7 %
7,5 % unter dem Vorjahreswert liegt, ist es das zweitbes- Kassel / Bad Hersfeld / Eisenach 52.000 172.000 230,8 %
te jemals registrierte Resultat. Erklären lässt sich das et-
Münster / Osnabrück 226.000 157.000 -30,5 %
was geringere Ergebnis vollständig aus der Entwicklung im
Ruhrgebiet. Hier wurde zwar mit 475.000 m² ein Umsatz Mannheim 136.000 152.000 11,8 %
über dem langjährigen Schnitt erzielt, trotzdem fiel er nur
Erfurt 253.000 121.000 -52,2 %
halb so hoch aus wie der ungewöhnliche Vorjahresrekord,
restliches Bundesgebiet 2.082.000 1.883.000 -9,6 %
als allein der Neubau für METRO in Marl 225.000 m² zum
Resultat beigetragen hatte. In vielen anderen Logistik Summe sonstige Standorte 4.137.000 3.825.000 -7,5 %
regionen war ebenfalls eine sehr lebhafte Nachfrage zu
Gesamt 6.845.000 6.493.000 -5,1 %
beobachten, sodass die Flächenumsätze teilweise mehr als
verdoppelt wurden, beispielsweise in Stuttgart (292.000 m²),
* Abschlüsse ≥ 5.000 m² © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
Karlsruhe (216.000 m²) und Kassel / Bad Hersfeld / Eisenach
(172.000 m²). Rückgänge mussten dagegen einige im letzten
Jahr besonders umsatzstarke Märkte hinnehmen, etwa
Münster /
Osnabrück (157.000 m²; -31 %) oder Erfurt
(121.000 m²; -52 %).
LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2018 ÜBERBLICK
VEREINZELT GESTIEGENE MIETEN HÖCHSTMIETEN IN BEDEUTENDEN LOGISTIKMÄRKTEN
Trotz der sehr guten Flächenumsätze der letzten Jah- in € / m²
re sind noch keine Mietpreisanstiege auf breiter Front zu
verzeichnen. An einigen Standorten konnten allerdings an- Berlin 5,25
ziehende Mieten beobachtet werden. Die größte Dynamik
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
zeigt dabei der Berliner Markt, wo die Spitzenmiete in den Düsseldorf 5,40
letzten zwölf Monaten um 7 % auf 5,25 € / m² zugelegt hat Frankfurt 6,30
und die Durchschnittsmieten ebenfalls spürbar gestiegen
sind. Auch in Hamburg liegt die Höchstmiete mit 5,80 € / m² Hamburg 5,80
2 % höher als ein Jahr zuvor. Gleiches gilt für München mit
Köln 5,00
+1,5 % auf aktuell 6,85 € / m² und deutlich angezogenen
Durchschnittsmieten. Außerdem spricht vieles dafür, dass Leipzig 4,45
2018 die 7 € / m²-Schwelle erreicht oder sogar überschritten
München 6,85
wird. In Frankfurt (6,30 € / m²), Düsseldorf (5,40 € / m²), Köln
(5 € / m²) und Leipzig (4,45 € / m²) sind die Mieten dagegen 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00
noch stabil.
BEDEUTENDE VERTRAGSABSCHLÜSSE IN DEUTSCHLAND
PERSPEKTIVEN
Fläche
Da die BIP-Prognosen für 2018 von mehreren Instituten Quartal Lage Unternehmen
(m²)
noch einmal erhöht wurden, ist auch in diesem Jahr von
Q4 Mönchengladbach Amazon 140.000
einer dynamischen Konjunktur- und Beschäftigungsentwick-
lung auszugehen. Besonders positiv ist, dass die erfreulichen
Q2+Q3 Hückelhoven Rhenus 120.000
Aussichten sich nicht nur auf Deutschland beschränken,
sondern sich auch für die gesamte EU sowie global abzeich- Q4 Muggensturm L’ORÉAL 95.000
nen. Hierdurch wird die deutsche Wirtschaft zusätzlich ge-
stärkt. Als Ergebnis dürften sowohl Industrie- als auch Han- Q4 Peine Action 90.000
delsunternehmen die Flächennachfrage weiter hochhalten.
Gleiches gilt für Logistikdienstleister, die nicht nur von der Q1 Koblenz Rewe 57.000
Binnenkonjunktur, sondern auch einem sehr starken Außen- © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
handel profitieren. Für die Logistikmärkte bedeutet dies wei-
terhin Rückenwind und eine unverändert starke Nachfrage,
sodass auch 2018 von einem weit überdurchschnittlichen
Flächenumsatz ausgegangen werden kann. Aus heutiger
Sicht spricht vieles dafür, dass die 6-Mio.-m²-Grenze wie-
der überschritten werden kann. Letztendlich wird dies aber
davon abhängen, in welchem Umfang Großabschlüsse getä-
tigt werden können. Hierbei gewinnt auch eine sich immer
weiter verengende Grundstücksverfügbarkeit zunehmend an
Bedeutung.
6|7
LOGISTIK-INVESTMENT
FEUERWERK AN LOGISTIK-INVESTMENTS LOGISTIK-INVESTMENTS IN DEUTSCHLAND
Der seit 5 Jahren zu beobachtende Trend deutlich steigen- Einzeldeals in Mio. € Portfoliodeals in Mio. €
der Logistik-Investments hat 2017 seinen bisherigen Höhe
punkt erreicht. Mit einem bundesweiten Transaktions
6.224
7.000
volumen von 9,18 Mrd. € wurde nicht nur ein neuer Rekord
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
6.000
aufgestellt, sondern der bisherige Bestwert von 2015 nahe-
zu verdoppelt. Knapp ein Drittel des Umsatzes (2,96 Mrd. €) 5.000
resultiert dabei aus Einzeldeals, die um 13 % zugelegt und
damit ebenfalls ein neues Allzeithoch erreicht haben. Der 4.000
2.956
2.611
2.473
Löwenanteil entfällt aber mit gut zwei Dritteln auf Port-
2.235
2.175
3.000
1.998
1.825
folioverkäufe, die das Vorjahresergebnis mehr als verdrei-
1.623
1.557
1.327
1.134
facht haben. Verantwortlich hierfür sind u. a. auch einige
1.016
2.000
879
große Transaktionen von paneuropäischen Logistikplatt-
651
551
426
361
1.000
150
formen, z. B. der Verkauf der Blackstone-Logistikplattform
54
Logicor oder die Übernahme von Geneba Properties durch 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Frasers Centrepoint (FCL) aus Singapur.
LOGISTIK-INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN
GROSSTRANSAKTIONEN DOMINIEREN 2016 in %, gesamt 4.436 Mio. €
Große Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, bei de- 2017 in %, gesamt 9.179 Mio. €
nen es sich überwiegend um Paketverkäufe handelt, haben
100
den Markt eindeutig dominiert und tragen gut 62 % zum Ge-
samtumsatz bei. Aber auch das Marktsegment zwischen 25 29,6
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
und 100 Mio. € hat absolut betrachtet um 41 % zugelegt und 80
steuert einen Anteil von gut 26 % zum Ergebnis bei. Anders ≥100 Mio. € 62,3
17,6
die Entwicklung bei kleineren Objekten bis 25 Mio. €: Hier fiel 60 50-
LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2018 LOGISTIK-INVESTMENT
AUCH DIE BALLUNGSRÄUME PROFITIEREN VOM LOGISTIK-INVESTMENTS IN BEDEUTENDEN LOGISTIKMÄRKTEN
AUFWÄRTSTREND 2016 in Mio. €, gesamt 1.282 Mio. €
Auch die acht wichtigsten deutschen Logistik-Hubs haben 2017 in Mio. €, gesamt 2.056 Mio. €
am gestiegenen Umsatz partizipiert und ihr Transaktions-
volumen um 60 % auf 2,06 Mrd. € gesteigert. Mit Ausnahme 500
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
von Stuttgart konnten alle Ballungsräume zulegen. Platz
401
395
eins belegt München mit einem Volumen von 401 Mio. €, 400
dicht gefolgt von Frankfurt mit 395 Mio. €. Dahinter ist ein
272
270
266
sehr enges Kopf-an-Kopf-Rennen zu beobachten, das Köln 300
241
238
224
(272 Mio. €) knapp vor Hamburg (270 Mio. €) und Düssel-
188
180
174
174
dorf (266 Mio. €) für sich entscheidet. In Stuttgart wur-
150
200
de trotz des Rückgangs noch ein leicht höheres Resultat
84
(188 Mio. €) als beispielsweise in Berlin (180 Mio. €) er- 100
41
40
fasst. Leipzig weist mit 84 Mio. € eine der höchsten Steige-
rungsraten auf (+109 %). Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart
PREISE HABEN WEITER SPÜRBAR ANGEZOGEN ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN
Die seit Längerem zu beobachtende Yield Compression hat Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg
sich auch 2017 unverändert fortgesetzt. Im Schnitt der acht Köln Leipzig München Stuttgart
einbezogenen Standorte haben die Netto-Spitzenrenditen
in den letzten zwölf Monaten um 63 Basispunkte nachge- 8,0 %
geben und notieren aktuell bei 4,55 %. In den Ballungsräu-
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
men Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München
7,0 %
und Stuttgart liegen die Spitzenrenditen jeweils bei 4,50 %.
Lediglich in Leipzig ist noch ein höherer Wert von 4,90 % zu
verzeichnen, wobei sich auch hier ein deutlicher Rückgang
6,0 %
vollzogen hat und die Tendenz weiter fallend ist.
5,0 %
PERSPEKTIVEN
Logistikimmobilien haben sich in den letzten Jahren zu einer
attraktiven Assetklasse gemausert, die bei vielen Investoren 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
mittlerweile ganz oben auf dem Einkaufszettel steht. Dabei
spielt auch die starke Flächennachfrage, die einerseits durch
die dynamische Entwicklung des E-Commerce, andererseits
aber auch durch die sehr gut laufende Konjunktur befeu-
ert wird, eine entscheidende Rolle. Da viele Umstrukturie-
rungsprozesse, die zusätzliche Nutzernachfrage auslösen,
noch nicht abgeschlossen sind, wird dieser Trend auch die
nächsten Jahre anhalten. Damit bleiben Logistikobjekte für
viele Anleger, darunter nicht zuletzt ausländische Käufer,
eine sehr interessante Investitionsmöglichkeit. Vor diesem
Hintergrund ist auch 2018 von einer starken Nachfrage und
einem deutlich über dem Durchschnitt liegenden Transakti-
onsvolumen auszugehen, dessen abschließende Höhe aber
wesentlich vom verfügbaren Angebot bestimmt werden
wird. Auch wenn ein Ergebnis wie 2017 kaum zu wieder
holen ist, spricht vieles dafür, dass im laufenden Jahr erneut
die 4-Mrd.-€-Schwelle überschritten werden kann.
8|9
BERLIN
WEITER AUF ERFOLGSKURS FLÄCHENUMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN BERLIN
Der Berliner Lager- und Logistikflächenmarkt gibt weiter in m² Ø 365.000 m²
470.000
Gas. Mit einem Flächenumsatz von 435.000 m² wurde das
435.000
434.000
500.000
bereits sehr gute Vorjahresergebnis noch einmal um 13 %
407.000
385.000
übertroffen und das zweitbeste jemals registrierte Resultat
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
340.000
340.000
erreicht – nur 2015 lag der Umsatz (470.000 m²) noch et- 400.000
310.000
290.000
was höher. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um
235.000
gut 19 % getoppt. Erfreulich ist, dass alle Marktsegmente 300.000
zu dieser positiven Entwicklung beigetragen haben. Un-
terstrichen wird diese Aussage auch durch die Anzahl der
200.000
erfassten Abschlüsse, die mit über 100 erneut sehr hoch
ausfällt. Auch der Eigennutzeranteil liegt mit 15 % wieder
100.000
auf einem deutlich niedrigeren Niveau als in vielen anderen
Logistik-Hubs. Diese für Berlin typische Situation zeigt, dass
dem sehr guten Flächenumsatz eine dynamische gesamt- 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
wirtschaftliche Entwicklung zugrunde liegt, die zusätzli-
che Nachfrage generiert. Zu den wichtigsten Vermietungen
zählen Abschlüsse des Handelsunternehmens Asos über FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN BERLIN
43.000 m² in Großbeeren sowie von BLG Logistik in Falken- in %
see über 22.000 m².
1,1
1,3
9,9
HANDELSUNTERNEHMEN WEITER AN DER SPITZE Handelsunternehmen
Die seit mehreren Jahren wichtigste Branchengruppe der Logistikdienstleister
14,1
Handelsunternehmen hat ihre große Bedeutung für den Industrie / Produktion
48,4
Berliner Logistikmarkt auch 2017 eindrucksvoll unterstri- Baugewerbe / Handwerk
chen und sich mit einem Umsatzanteil von über 48 % klar Ver- / Entsorgung
an die Spitze gesetzt. Der bereits erwähnte Vertrag des Sonstige
25,2
Online-Versandhandels Asos sowie eine Projektentwicklung
der Drogeriemarktkette dm über 25.000 m² im Logistik
zentrum Wustermark haben dazu wesentlich beigetragen.
Auf Platz zwei landen Logistikdienstleister mit einem An-
teil von 25 %, deren Beteiligung damit im langjährigen Ver- © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
gleich etwas unterdurchschnittlich ausfällt. Vervollständigt
wird das Führungstrio von Produktionsunternehmen, die
auf gut 14 % kommen. FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN BERLIN
in %
AUSGEGLICHENE UMSATZVERTEILUNG
Bemerkenswert ist die ausgeglichene Verteilung des Um- 22,1
26,5 ≥20.001 m²
satzes über alle Größenklassen. An die Spitze gesetzt haben
12.001–20.000 m²
sich Abschlüsse über 20.000 m², die auf einen Anteil von
8.001–12.000 m²
26,5 % kommen. Nur knapp geschlagen folgen kleine Ver-
11,3 5.001–8.000 m²
träge bis 3.000 m² auf Platz zwei und steuern stolze 22 %
3.001–5.000 m²
zum Ergebnis bei. Alle übrigen Klassen erreichen Anteile 13,9
≤3.000 m²
zwischen 11 und 15 %. Diese Verteilung unterstreicht noch 14,9
11,3
einmal deutlich, dass die dynamische Entwicklung des Ber-
liner Logistikmarkts nicht aus Sondereinflüssen oder we-
nigen Großabschlüssen resultiert, sondern auf einem sehr
breiten Nachfragefundament fußt. © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2018 BERLIN
MIETEN ZIEHEN AN BEDEUTENDE VERTRÄGE IN BERLIN
Die seit Jahren sehr starke Nachfrage spiegelt sich auch in Fläche
Quartal Lage Unternehmen
der Entwicklung der Mieten wider. Im Vorjahresvergleich hat (m²)
die Spitzenmiete um 7 % auf aktuell 5,25 €/m² angezogen.
Q1 Großbeeren Asos 43.000
Damit liegt sie mittlerweile auf dem Niveau anderer großer
Logistikregionen wie Düsseldorf oder Köln. Noch deutlicher Q1 Wustermark dm-drogerie markt 25.000
zeigt sich der Aufwärtstrend bei der Durchschnittsmiete, die
binnen Jahresfrist um 15 % auf 4,50 €/m² gestiegen ist. Ver- Q2 Falkensee BLG Logistik 22.000
antwortlich hierfür ist die anhaltende Angebotsverknappung
Nordkurier Medien Gruppe /
bei modernen Flächen. Dies betrifft vor allem p
räferierte La- Q2 Berlin
Eurotape
18.000
gen im Stadtgebiet sowie entlang der Stadtautobahn. Insge-
Q3 Ludwigsfelde Fiege Logistik 15.000
samt war allerdings eine anziehende Neubautätigkeit, insbe-
sondere im südlichen Berliner Umland, zu verzeichnen, was © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
unter Marktgesichtspunkten positiv zu werten ist.
KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT BERLIN
PERSPEKTIVEN
2016 2017 Trend 2018
Aus heutiger Sicht spricht alles dafür, dass die Nachfrage-
dynamik unvermindert anhalten dürfte. Vor diesem Hinter-
Höchstmiete 4,90 € / m² 5,25 € / m²
grund besteht eine realistische Chance, 2018 erneut einen
Flächenumsatz über dem zehnjährigen Durchschnitt zu rea- Durchschnittsmiete 3,90 € / m² 4,50 € / m²
lisieren. Gerade im Umland steht durch die größere Bautätig-
keit auch ein entsprechendes Angebot an hochwertigen Flä- Flächenumsatz 385.000 m² 435.000 m²
chen zur Verfügung, um die Nachfrage bedienen zu können.
Im innerstädtischen Bereich wird sich das Angebot dagegen – davon Eigennutzer 7,6 % 15,1 %
weiter verengen, da kaum noch Grundstücke für Neubaupro-
– davon Neubau 50,8 % 48,5 %
jekte vorhanden sind. Die Mietpreise sollten sich nach dem
deutlichen Anstieg erst einmal stabilisieren. © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
10 | 11DÜSSELDORF
REKORDBILANZ VON 2013 GEKNACKT FLÄCHENUMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN DÜSSELDORF
Der Logistikmarkt Düsseldorf zeigte sich 2017 äußerst dy- in m² Ø 272.000 m²
namisch: Mit einem Flächenumsatz von 452.000 m² konnte
452.000
500.000
er nicht nur gegenüber dem Vorjahr um beachtliche 61 %
395.000
zulegen, sondern auch das Rekordresultat von 2013 um gut
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
341.000
14 % übertrumpfen. Hierzu beigetragen hat nicht zuletzt 400.000
280.000
278.000
eine starke zweite Jahreshälfte, auf die neben 71 % des Ge-
267.000
234.000
samtvolumens auch die größten Deals des Jahres entfielen, 300.000
nämlich die der beiden Onlinehändler Amazon (140.000 m²)
180.000
167.000
und Benuta (22.300 m²) in Mönchengladbach bzw. in Dor-
130.000
200.000
magen. Nichtsdestotrotz beruht das hervorragende Ergeb-
nis nicht ausschließlich auf einigen wenigen Großverträ-
100.000
gen, sondern auf insgesamt rund 70 Abschlüssen, die 2017
registriert werden konnten. Umfangreich am Marktgesche-
hen partizipiert haben zudem Eigennutzer, die für fast 18 % 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
des Umsatzes verantwortlich sind und ihr absolutes Volu-
men gegenüber 2016 um fast die Hälfte gesteigert haben.
FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN DÜSSELDORF
in %
HANDELSUNTERNEHMEN BRANCHENPRIMUS
3,6
Das Ranking der Branchen wird angeführt von Handels-
unternehmen, die bereits in den letzten beiden Jahren die
15,4
Führungsposition bekleideten. Mit knapp der Hälfte des Er-
gebnisses setzt sich die Nachfragegruppe, auch dank des Handelsunternehmen
Amazon-Vertrags, erneut an die Spitze. Von gleich mehre- Logistikdienstleister
49,7
ren Großdeals, wie den Abschlüssen von Imperial Industrial Industrie / Produktion
Logistics (21.000 m²), Expeditors (14.900 m²) und Bönders Sonstige
(12.000 m²), profitieren zudem die Logistiker, die gut 31 % 31,3
des Flächenumsatzes generieren. Erfreulich ist darüber hi-
naus auch das Resultat der Industrieunternehmen, die sich
mit gut 15 % des Umsatzes im langjährigen Vergleich eben-
falls stark präsentieren und ihren Stellenwert als drittwich-
tigste Nutzergruppe unterstreichen. © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
FLÄCHEN ZWISCHEN 8.000 UND 12.000 m² FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN DÜSSELDORF
BEGEHRT WIE NIE in %
Das ausgezeichnete Gesamtergebnis des Düsseldorfer
Marktes ist nicht zuletzt auf Flächen zwischen 8.000 und
10,9
12.000 m² (anteilig knapp 22 %) zurückzuführen, die ihr
≥20.001 m²
Volumen gegenüber 2016 mehr als verdreifachen konnten 8,6
12.001–20.000 m²
und einen neuen Spitzenwert erreichen. Den Löwenanteil 40,6
8.001–12.000 m²
sichern sich allerdings Großdeals über 20.000 m², auf die 11,5
5.001–8.000 m²
fast 41 % des Umsatzes entfallen. Aber auch in den bei-
3.001–5.000 m²
den kleinsten Klassen war eine sehr rege Nachfrage zu
≤3.000 m²
beobachten: Insgesamt machten Flächen unter 5.000 m² 21,7 6,7
fast 69 % der Abschlüsse und knapp ein Fünftel des Volu-
mens aus. Weitere 12 % kommen dem Segment zwischen
5.000 und 8.000 m² zugute, Verträge zwischen 12.000 und
20.000 m² sind mit 7 % beteiligt. © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2018 DÜSSELDORF
TOP-MIETE TROTZ SEHR GUTER NACHFRAGE STABIL BEDEUTENDE VERTRÄGE IN DÜSSELDORF
Die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen liegt unverän- Fläche
Quartal Lage Unternehmen
dert bei 5,40 € / m² und wird im Düsseldorfer Norden sowie (m²)
in Heerdt erzielt. Die Durchschnittsmiete beläuft sich auf
Q4 Mönchengladbach Amazon 140.000
4,50 € / m² und liegt damit geringfügig unter dem Vorjahres-
wert (-2 %). Beim Angebot konnte im Zuge der Vermietung Q4 Dormagen Benuta 22.300
spekulativ errichteter Flächen der zuletzt zu beobachtende
leichte Überhang im Kerngebiet abgebaut werden. In der Q1 Krefeld Imperial Industrial Logistics 21.000
östlichen Peripherie stehen dem Vermietungsmarkt dage-
gen nach wie vor kaum Flächen zur Verfügung. Der Nach- Q1 Krefeld Expeditors 14.900
frageschwerpunkt konzentriert sich jedoch in erster Linie
Q3 Grevenbroich Bönders 12.000
auf das Kerngebiet und die westliche Peripherie.
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
PERSPEKTIVEN FÜR 2018
Der Düsseldorfer Logistikmarkt blickt auf ein außergewöhn- KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT DÜSSELDORF
lich gutes Jahr 2017 zurück, und auch für 2018 ist aus heuti-
2016 2017 Trend 2018
ger Sicht von einer weiterhin regen Nachfrage auszugehen.
Die Vielzahl der registrierten Deals sowie die breite Ver-
Höchstmiete 5,40 € / m² 5,40 € / m²
teilung des Flächenumsatzes über die Größenklassen spre-
chen für die Stabilität des Marktes. Klare Indizien für die Durchschnittsmiete 4,60 € / m² 4,50 € / m²
Attraktivität der Logistikregion für unterschiedliche Nutzer
sind zudem die überdurchschnittlichen Umsatzergebnisse Flächenumsatz 280.000 m² 452.000 m²
aller bedeutenden Branchen. Hier gewinnen insbesondere
E-Commerce-Unternehmen als wichtige Akteure auf dem – davon Eigennutzer 19,3 % 17,8 %
Logistikmarkt weiter an Bedeutung. Vor diesem Hintergrund
– davon Neubau 39,5 % 49,9 %
ist für das laufende Jahr ein erneut überdurchschnittliches
Resultat das wahrscheinlichste Szenario. © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
12 | 13FRANKFURT
SCHON WIEDER EIN REKORD FLÄCHENUMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN FRANKFURT
Der Frankfurter Logistik- und Lagerflächenmarkt ist nicht zu in m² Ø 442.000 m²
673.000
bremsen. Mit einem Flächenumsatz von 673.000 m² wurde
599.000
700.000
der erst 2016 aufgestellte Rekord noch einmal um gut 12 %
übertroffen. Gleichzeitig lag das Ergebnis mehr als 50 %
498.000
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
600.000
470.000
463.000
über dem zehnjährigen Schnitt. Damit hat sich Frankfurt
445.000
432.000
bundesweit deutlich an die Spitze aller wichtigen Logistik- 500.000
Hubs gesetzt. Wie auch in den vergangenen Jahren hat nicht
320.000
400.000
270.000
zuletzt eine ganze Reihe von Großabschlüssen maßgeblich
250.000
zu diesem Erfolg beigetragen. Bemerkenswert ist aber auch, 300.000
dass 86 % des Resultats auf Vermietungen entfallen und
200.000
der Eigennutzeranteil auf nur noch 14 % gesunken ist. Dies
kann als Indiz dafür gewertet werden, dass der mit Abstand 100.000
größte Teil des Umsatzes aus einer zusätzlichen Nachfrage
resultiert, in der sich die sehr gute gesamtwirtschaftliche 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Entwicklung widerspiegelt. Zu den wichtigsten Mietverträ-
gen zählten die Abschlüsse von Kraftverkehr Nagel in Tre-
bur (43.000 m²), Gorilla Sports in Groß-Gerau (35.000 m²) FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN FRANKFURT
sowie Bosch Thermotechnik in Butzbach (34.000 m²). in %
1,8 3,6
LOGISTIKDIENSTLEISTER AN DER SPITZE
Auch 2017 haben Logistikdienstleister bestätigt, dass sie die
22,8 Logistikdienstleister
am Frankfurter Markt dominierende Branche sind und sich
Industrie / Produktion
mit 48 % klar an die Spitze gesetzt. Damit liegen sie in etwa
47,9 Handelsunternehmen
auf dem Niveau ihres langjährigen Durchschnitts. Rang zwei
Baugewerbe / Handwerk
sichern sich mit einem Anteil von 24 % erstaunlicherweise
Sonstige
Produktionsunternehmen, wenn auch mit denkbar knappem
23,9
Vorsprung. Hier zeigt sich, dass die Logistikmärkte von der
starken Entwicklung der Industrie profitieren. Nur hauch-
dünn geschlagen landen Handelsunternehmen auf Platz
drei und kommen auf einen Umsatzanteil von 23 %. Vor al-
lem aus dem Bereich E-Commerce ist eine unverändert hohe © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
Nachfrage zu beobachten und auch citynahe Standorte rü-
cken immer stärker in den Fokus der Mieter und Nutzer.
FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN FRANKFURT
in %
GROSSABSCHLÜSSE MIT GEWOHNT HOHEM ANTEIL
Wie in den letzten Jahren kommt den Großabschlüssen
11,4
über 20.000 m² eine besondere Bedeutung zu. Mit knapp
≥20.001 m²
einem Drittel führen sie die Größenverteilung an. Aber auch 7,7 32,6
12.001–20.000 m²
die Segmente zwischen 12.000 und 20.000 m² (17 %) sowie
8.001–12.000 m²
von 8.000 bis 12.000 m² (22 %) steuern nennenswerte Um- 9,4
5.001–8.000 m²
satzanteile bei. Kleine und mittlere Verträge bis 8.000 m²
3.001–5.000 m²
kommen auf fast 29 %. Die Tatsache, dass die kleinste Klas-
≤3.000 m²
se bis 3.000 m² dabei mit 11 % am stärksten vertreten ist, 21,8 17,1
unterstreicht die sehr breite Nachfragebasis. Das außerge-
wöhnlich gute Ergebnis wird also nicht nur von wenigen
Großverträgen getragen, sondern resultiert aus einem all-
gemeinen Aufwärtstrend. © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2018 FRANKFURT
ÜBER DIE HÄLFTE NEUBAU BEDEUTENDE VERTRÄGE IN FRANKFURT
Der Neubauanteil am Gesamtumsatz liegt mit 39 % weiter Fläche
Quartal Lage Unternehmen
auf dem hohen Niveau der letzten Jahre. Mitverantwortlich (m²)
hierfür ist das im letzten Jahr erfreulicherweise gestiege-
Q4 Trebur Kraftverkehr Nagel 43.000
ne Angebot an modernen Flächen, die spekulativ errichtet
wurden. Trotzdem ist in besonders stark gesuchten Lagen Q3 Groß-Gerau Gorilla Sports 35.000
wie entlang der Autobahnen A 3 und A 5 Richtung Süden
sowie im Frankfurter Stadtgebiet immer noch ein gewisser Q4 Butzbach Bosch Thermotechnik 34.000
Angebotsengpass zu beobachten. Viele der errichteten oder
noch im Bau befindlichen Flächen sind bereits vergeben. Q4 Dreieich DHL Solutions 30.000
Die Spitzenmiete liegt trotz der sehr guten Nachfrage un-
Q2 Florstadt DHL Solutions 27.700
verändert bei 6,30 € / m².
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
PERSPEKTIVEN
Der Höhenflug des Frankfurter Logistikmarkts in den letz- KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT FRANKFURT
ten Jahren steht in engem Zusammenhang mit der posi-
2016 2017 Trend 2018
tiven konjunkturellen Entwicklung. Da die gesamtwirt-
schaftlichen Aussichten für 2018 auf weiteres Wachstum
Höchstmiete 6,30 € / m² 6,30 € / m²
hindeuten, spricht aus heutiger Sicht alles dafür, dass sich
die Nachfrage auf hohem Niveau fortsetzen wird. Vor die- Durchschnittsmiete 4,80 € / m² 4,90 € / m²
sem Hintergrund besteht eine realistische Chance, dass der
Flächenumsatz auch 2018 wieder die 600.000-m²-Schwelle Flächenumsatz 599.000 m² 673.000 m²
übertreffen wird. Limitierend könnte sich in erster Linie ein
nicht ausreichendes Angebot an großen, modernen Flächen – davon Eigennutzer 30,5 % 13,7 %
auswirken. Bei der Spitzenmiete ist eine stabile Entwicklung
– davon Neubau 57,1 % 39,0 %
das wahrscheinlichste Szenario, wohingegen sich bei den
Durchschnittsmieten ein Anstieg abzeichnet. © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
14 | 15HAMBURG
BEGRENZTES ANGEBOT BREMST DAS ERGEBNIS FLÄCHENUMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN HAMBURG
Der Hamburger Lager- und Logistikmarkt (inklusive Umland) in m² Ø 530.000 m²
745.000
erzielte 2017 mit einem Flächenumsatz von 461.000 m² ein
667.000
800.000
eher solides Resultat. Damit können weder der hervorragen-
617.000
595.000
de Wert des Vorjahres (-31 %) noch der langjährige Durch-
565.000
700.000
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
schnitt (-13 %) bestätigt werden. Dabei zeigte sich die Han-
461.000
600.000
450.000
450.000
sestadt in den ersten drei Monaten des Jahres noch ä ußerst
375.000
dynamisch und stellte mit 165.000 m² einen neuen Rekord
370.000
500.000
auf. In den folgenden Quartalen machte sich dann aber das 400.000
fehlende Flächenangebot bemerkbar, sodass nur noch un-
300.000
terdurchschnittliche Ergebnisse erreicht werden konnten.
Des Weiteren verlagerten sich die Gesuche über 10.000 m² 200.000
aufgrund der genannten Marktgegebenheiten verstärkt auf
100.000
Gebiete außerhalb des Hamburger Marktes. Zu den größ-
ten Abschlüssen in der Metropole zählen der Eigennutzer 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
vertrag der Holsten Brauerei über 24.500 m² sowie die Ver-
mietungen an die Spedition APEX über 17.100 m² in Glinde
und an die Hamburgische Staatsoper über 17.000 m². FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN HAMBURG
in %
LOGISTIKDIENSTLEISTER AM AKTIVSTEN
Nachdem die Branchenverteilung 2016 von Handelsunter- 0,7
1,5
11,8
nehmen angeführt worden war, setzten sich 2017 Logistik Logistikdienstleister
dienstleister mit fast 44 % an die Spitze. Nennenswert sind Industrie / Produktion
43,8
in diesem Zusammenhang die Abschlüsse der Spedition 18,8 Handelsunternehmen
APEX und der Lagerei und Spedition Dirk Vollmer über Ver- / Entsorgung
14.000 m². Zudem wurden mit mehr als 30 registrierten Baugewerbe / Handwerk
Verträgen in diesem Segment auch die meisten Deals er- Sonstige
fasst. Den zweiten Rang belegen mit gut 23 % Industrie- und 23,4
Produktionsunternehmen, die neben dem Abschluss der
Holsten Brauerei insbesondere noch von zwei Verträgen des
Flugzeugbauers Airbus über 12.300 m² und 9.800 m² profi-
tieren. Die stärksten Einbußen gegenüber dem Vorjahr müs- © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
sen Handelsunternehmen hinnehmen. Sie verlieren über 24
Prozentpunkte, sodass sie nur noch rund 19 % zum Ergebnis
beisteuern. FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN HAMBURG
in %
KLEINTEILIGE FLÄCHEN MIT HÖCHSTEM UMSATZANTEIL 5,3
Die grundsätzlich gute Nachfrage wird dadurch unterstri- 22,6
16,4 ≥20.001 m²
chen, dass fast alle Größenklassen auf zweistellige Pro-
12.001–20.000 m²
zentanteile kommen. Einzige Ausnahme sind Abschlüsse
8.001–12.000 m²
über 20.000 m² mit gut 5 %, was in erster Linie dem be-
5.001–8.000 m²
grenzten Angebot an großvolumigen Flächen geschuldet ist. 14,5
21,1 3.001–5.000 m²
Der höchste Anteil mit fast 23 % entfällt auf die Kategorie
≤3.000 m²
unter 3.000 m², gefolgt von Verträgen zwischen 8.000 und
20,1
12.000 m² (21 %) sowie 5.000 bis 8.000 m² (20 %). Weitere
gut 16 % entfallen auf das Segment zwischen 12.000 und
20.000 m² und rund 15 % auf die Gruppe zwischen 3.000
und 5.000 m². © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2018 HAMBURG
SPITZENMIETE ZIEHT UM FAST 2 % AN BEDEUTENDE VERTRÄGE IN HAMBURG
Nachdem in den letzten Jahren die Wirtschaft spürbar an- Fläche
Quartal Lage Unternehmen
gezogen hat und ein Großteil der vakanten Flächen neuen (m²)
Nutzern zugeführt wurde, stößt die Hansestadt mittlerweile
Q4 Hamburg Holsten Brauerei 24.500
insbesondere im großteiligen Segment auf einen Flächen
engpass. Vor diesem Hintergrund weichen Unternehmen Q2 Glinde
APEX Internationale
17.100
Spedition
zunehmend auf umliegende Logistikzentren außerhalb des
Hamburgische Staatsoper
Marktgebiets aus. Erfreulich ist hingegen, dass der Markt Q1 Hamburg
(Dekorationswerkstätten)
17.000
daraufhin die spekulative Bautätigkeit hochgefahren hat.
Die Spitzenmiete, die für moderne Flächen in den gefragten Q1 Hamburg Transgourmet Deutschland 15.000
Lagen wie Billbrook, Hafennähe oder im westlichen Bereich Lagerei und Spedition
Q1 Hamburg 14.000
der Stadt erzielt wird, ist zum Ende des Jahres um fast 2 % Dirk Vollmer
auf 5,80 €/m² gestiegen, wohingegen sich die Durchschnitts © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
miete bei 4,85 €/m² weiter stabilisiert hat.
KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT HAMBURG
PERSPEKTIVEN 2018
2016 2017 Trend 2018
Da auch für 2018 positive gesamtwirtschaftliche Rahmen-
bedingungen zu erwarten sind, dürfte aus heutiger Sicht die
Höchstmiete 5,70 € / m² 5,80 € / m²
gute und breite Nachfragebasis Bestand haben. Somit soll-
ten die spekulativ errichteten Neubauten schnell vermietet Durchschnittsmiete 4,85 € / m² 4,85 € / m²
werden können und damit nicht lange am Markt verfügbar
sein. Vor diesem Hintergrund ist von einem weiterhin rück- Flächenumsatz 667.000 m² 461.000 m²
läufigen Flächenangebot und einem etwas anziehenden
Ergebnis im Bereich des langjährigen Durchschnitts auszu- – davon Eigennutzer 11,3 % 19,1 %
gehen. Darüber hinaus dürfte sich die Spitzenmiete auf dem
– davon Neubau 35,9 % 21,0 %
derzeitigen Niveau weiter stabilisieren. Hingegen ist bei der
Durchschnittsmiete ein Anstieg nicht auszuschließen. © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
16 | 17KÖLN
FLÄCHENUMSATZ LEGT ERNEUT ZU FLÄCHENUMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN KÖLN
Der Kölner Logistikmarkt (inklusive Umland) konnte den Flä- in m² Ø 218.000 m²
chenumsatz zum dritten Mal in Folge steigern und erzielte
305.000
290.000
350.000
mit 250.000 m² ein überdurchschnittliches Gesamtergebnis.
268.000
Das kontinuierliche Wachstum seit 2012, mit dem Peak im
250.000
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
300.000
237.000
Rekordjahr 2014, setzte sich damit auch 2017 fort. Maßgeb-
210.000
lich dazu beigetragen haben die Abschlüsse von Nex Logis-
192.000
250.000
167.000
tics Europe, Computacenter und Papyrus, die jeweils über der
145.000
200.000
20.000-m²-Schwelle liegen. Der Grundstein für das erfreu-
118.000
liche Resultat, das 19 % über dem Vorjahreswert und 15 % 150.000
über dem langjährigen Durchschnitt liegt, wurde dabei vor
100.000
allem im sehr starken ersten Halbjahr gelegt, in dem fast
zwei Drittel des Jahresvolumens erzielt wurden. In der zwei- 50.000
ten Jahreshälfte ließ die Umsatzdynamik aufgrund des nach
wie vor im gesamten Marktgebiet zu knappen Flächenange- 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
bots jedoch ein wenig nach. Die Nachfrage nach Lager- und
Logistikflächen zeigte sich aber grundsätzlich unverändert
stabil und richtet sich speziell bei größeren Flächen vor allem FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN KÖLN
auf die linksrheinischen Lagen im Norden und Westen Kölns. in %
2,9
HANDELSUNTERNEHMEN KNAPP VORNE 4,8
Handelsunternehmen haben bereits im ersten Quartal die Handelsunternehmen
17,9
Spitzenposition in Köln übernommen und konnten diesen 38,9 Logistikdienstleister
Platz zum Jahresende mit rund 39 % ins Ziel retten, ob- Industrie / Produktion
schon in dieser Kategorie im vierten Quartal keine größeren Baugewerbe / Handwerk
Abschlüsse mehr registriert wurden. Die traditionell stark Sonstige
vertretenen Logistikdienstleister legten hingegen unter an-
derem mit dem Abschluss von Nex Logistics im Schluss- 35,5
quartal einen Endspurt hin und landen mit knapp 36 % auf
dem zweiten Rang. Industrieunternehmen tragen weitere
18 % zum Ergebnis bei und komplettieren damit das Füh-
rungstrio, das für über 92 % des Gesamtumsatzes verant- © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
wortlich zeichnet.
FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN KÖLN
ALLE GRÖSSENKLASSEN GUT VERTRETEN in %
Das breite Fundament der Nachfrage wird auch dadurch
unterstrichen, dass sich der Flächenumsatz vergleichsweise
11,4
homogen auf die unterschiedlichen Größenklassen verteilt.
≥20.001 m²
Den größten Anteil (28 %) trägt die Kategorie über 20.000 m² 27,7
12.001–20.000 m²
bei, was vor dem Hintergrund der erwähnten Großabschlüs- 19,9 8.001–12.000 m²
se nicht überraschend ist. Knapp 20 % entfallen jeweils auf
5.001–8.000 m²
die Größenklasse 8.000–12.000 m² und die stark vertretene
3.001–5.000 m²
Kategorie 3.000–5.000 m². Letztere stellt mit fast 50.000 m² 7,9
13,4
≤3.000 m²
einen neuen Umsatzrekord auf, was die große N achfrage
im kleinteiligeren Segment unterstreicht. Das Segment 19,7
12.000–20.000 m² kommt auf solide 13 %, während die Klas-
se 5.000–8.000 m² mit knapp 8 % als einzige Gruppe keinen
zweistelligen Wert erzielen kann. © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2018 KÖLN
WEITERHIN STABILES MIETNIVEAU BEDEUTENDE VERTRÄGE IN KÖLN
Die Spitzenmiete, die in Köln Ossendorf für moderne Neu- Fläche
Quartal Lage Unternehmen
bauten erzielt wird, liegt weiterhin bei 5 €/m², die Durch- (m²)
schnittsmiete beträgt unverändert 4,10 €/m². Aufgrund des
Q4 Bedburg Nex Logistics Europe 25.000
sehr begrenzten Angebots an größeren Logistikflächen im
Bestand können entsprechende Gesuche überwiegend nur Q2 Kerpen Computacenter 22.000
mit Neubauflächen bedient werden, wie es auch bei den drei
größten Abschlüssen des Jahres zu beobachten war. Der Neu- Q1 Köln Papyrus 22.000
bauflächenanteil liegt bei knapp 40 % und sollte aufgrund
einiger spekulativ im Bau befindlicher Flächen im kommen- Q4 Leverkusen TMD-Friction 14.200
den Jahr weiter leicht steigen. Eigennutzer traten 2017 nur
Q2 Köln Logistikdienstleister 10.900
begrenzt in Erscheinung und erreichen mit knapp 11 % einen
Wert, der auch im bundesweiten Vergleich sehr gering ist. © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
PERSPEKTIVEN KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT KÖLN
Der Kölner Logistikmarkt entwickelt sich sehr positiv und
2016 2017 Trend 2018
dürfte diesen Trend auch 2018 fortsetzen. Mit Blick auf die
insgesamt sehr gute gesamtwirtschaftliche Situation und
Höchstmiete 5,00 € / m² 5,00 € / m²
eine anhaltend hohe Nachfrage erscheint erneut ein Umsatz
wahrscheinlich, der sich deutlich oberhalb des zehnjährigen Durchschnittsmiete 4,10 € / m² 4,10 € / m²
Durchschnitts bewegen dürfte. Auch wenn einige Neubau
flächen an den Markt kommen werden, könnte der nach wie Flächenumsatz 210.000 m² 250.000 m²
vor bestehende Angebotsengpass die Marktdynamik aller-
dings etwas dämpfen. In Köln besteht damit weiterhin ein – davon Eigennutzer 18,8 % 10,8 %
hoher Neubaubedarf im gesamten Marktgebiet, um die viel-
– davon Neubau 64,9 % 39,5 %
fältige Nachfrage bedienen zu können.
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18 | 19LEIPZIG
UNTERDURCHSCHNITTLICHER FLÄCHENUMSATZ FLÄCHENUMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN LEIPZIG
Der Leipziger Logistik- und Lagerflächenmarkt blickt auf ein in m² Ø 187.000 m²
320.000
eher schwaches Jahr zurück. Nach mehreren sehr guten Er-
350.000
gebnissen fiel der Flächenumsatz 2017 mit 110.000 m² um
270.000
59 % geringer aus als 2016. Gleichzeitig ist dies der niedrigs-
250.000
© BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
300.000
te Umsatz der letzten sieben Jahre, der rund 41 % unter dem
219.000
210.000
langjährigen Durchschnitt liegt. Verantwortlich hierfür sind 250.000
187.000
unterschiedliche Gründe. Vor allem der nur ungefähr halb
200.000
so hoch wie üblich ausgefallene Anteil der Großabschlüsse
130.000
110.000
hat das Resultat stark beeinflusst. Hinzu kommt, dass eine 150.000
90.000
85.000
Reihe von Gesuchen nicht umgesetzt werden konnte, da
100.000
kaum spekulativ errichtete Neubauflächen verfügbar sind.
Vor diesem Hintergrund stellt das Ergebnis eine Moment- 50.000
aufnahme, aber keine Trendumkehr dar. Zu den größten Ab-
schlüssen zählen die Eigennutzerdeals der Finsterwalder 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Transport & Logistik in Halle (28.000 m²) und der Spedition
Loth in Machern über 10.000 m².
FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN LEIPZIG
in %
LOGISTIKDIENSTLEISTER AN DER SPITZE
Vor dem Hintergrund der erwähnten Großabschlüsse ist es 0,7
nicht verwunderlich, dass sich Logistikdienstleister an die 8,6
3,7
Spitze der Branchenverteilung gesetzt haben. Nachdem sie Logistikdienstleister
2016 von Produktionsunternehmen verdrängt worden wa- 11,6 Industrie / Produktion
ren, haben sie ihre traditionelle Führungsposition in Leipzig Handelsunternehmen
52,6
wieder zurückerobert und liegen mit einem Umsatzanteil Ver- / Entsorgung
von knapp 53 % in etwa auf dem Niveau ihres langjährigen Baugewerbe / Handwerk
Durchschnitts. Damit bleibt für Produktionsunternehmen mit 22,8 Sonstige
fast 23 % nur Platz zwei, womit sie aber immer noch leicht
über dem Schnitt der vergangenen Jahre liegen. Deutlich ge-
ringer als üblich fiel der Beitrag von Handelsunternehmen
aus, die nur auf knapp 12 % kommen. Alle anderen Branchen,
z. B. Ver- und Entsorgung (4 %), steuern nur geringe Anteile bei. © BNP Paribas Real Estate Industrial Services, 31. Dezember 2017
AUSGEGLICHENE VERTEILUNG DER GRÖSSENKLASSEN FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN LEIPZIG
Die Verteilung über die einzelnen Größenklassen zeigt in %
ein homogenes Bild. Zwar führen große Verträge über
20.000 m² mit 26 % die Rangliste an, im langjährigen Ver-
gleich ist dies aber ein sehr geringer Anteil. Allerdings ist 19,3
≥20.001 m²
eine schwankende Bedeutung derartiger Deals auch an 25,6
12.001–20.000 m²
anderen Standorten immer wieder mal zu beobachten,
8.001–12.000 m²
wodurch die einzelnen Jahresergebnisse erheblich beein-
18,0 5.001–8.000 m²
flusst werden. Mit Ausnahme der Klasse zwischen 5.000
13,7 3.001–5.000 m²
und 8.000 m² (5 %) kommen alle übrigen Kategorien auf
≤3.000 m²
Umsatzanteile zwischen 14 und 19 %. 5,2
18,2
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